BOLIGEIERFORENINGEN AKER BRYGGE
MANDAG 9. FEBRUAR 2015
AGENDA
• Økonomiske misligheter i Bryggedrift
– Hendelsesforløpet
– Den eksterne undersøkelsen
• Situasjonen i Bryggedrift
– Status pr. i dag
– Veien videre
• Spørsmål
Spørsmål tas etter presentasjonen.
Ved spørsmål ber vi om at man gir tegn, venter
på mikrofon og presenterer seg ved navn og
hvilket sameie (bygg) man kommer fra.
Økonomiske misligheter i Bryggedrift
Hendelsesforløpet
– Tidlig desember 2014: Bryggedrifts revisor avdekker
misligheter på ca. 1 mill.
– 8.12.14: Undersøkelser viser at 23,5 mill. er borte som
følge av underslag og økonomisk utroskap
– Daglig leder fratas disponeringsrett over bankkonti,
suspenderes og avskjediges, og politianmeldes
– Revisor samt et uavhengig revisjonsselskap (BHL)
starter videre undersøkelser
– For å sikre verdier tas beslag i tidligere daglig
leders bankkonti, eiendommer og andre eiendeler
– Uavhengig ekspertise leies inn for å sikre drift og
ledelse i Bryggedrift
– Underslagforsikringen varsles (4,9 mill.)
– Næringsinteressene forskuddsbetaler fellesutgifter
for å sikre likviditet og drift, og avstår fra å
motregne forfalte fordringer
– Tilståelse fra tidligere daglig leder
– BAB informasjonsmøte 22.12.14
Den eksterne undersøkelsen
• Rapporten fra revisjonsselskapet BHL ferdig
– Undersøkt Bryggedrift og kontrollert sameienes konti
– Omfattende dokumentasjon gjennomgått, personer intervjuet
m.m.
– Rutiner, kontohold, regnskapsforhold m.m. gjennomgått og
vurdert
– Ansvarsforhold vurdert – ikke grunnlag for ansvar for andre enn
tidligere daglig leder
– Vurdering av kapitalbehov
– Forslag til forbedringer (regnskapsstruktur, signaturrettigheter,
avstemmingsrutiner, rapportering, stillings- og
rutinebeskrivelser)
Utførelse av mislighetene
• Ureglementerte uttak er foretatt fra Bryggedrifts,
ikke sameienes, bankkonti
• For å dekke inn underslagene, har likevel
Bryggedrift hatt behov for likviditet. Sameiene er
derfor blitt indirekte berørt ved at økte
overføringer fra sameiene til Bryggedrift har
funnet sted
• Mesteparten av pengene er gått til utlandet
(Tsjekkia, Russland, Indonesia, Romania).
• Penger har også gått til privat forbruk i Norge
Videre oppfølgning
• Inndrivelse og sikring av verdier fortsetter (bolig, hytte,
bil, osv.)
• Politiets avgjørelse om ikke å foreta videre
etterforskning påklaget
• Endring av regnskaps- og andre rutiner i Bryggedrift
som anbefalt, herunder bedre sikring av sameienes
midler
• Ytterligere vurdering av ansvarsforhold
• BHL bedt om å se nærmere på enkelte detaljer og
transaksjoner
• Hvor langt man skal gå tilbake i tid vurderes av
styret i Bryggedrift, men må baseres på en
«kost/nytte»-vurdering
• Lite dokumentasjon hva gjelder forhold langt
tilbake i tid
• Foreldelse
• Dette gjelder også andre forhold som har vært
reist – ikke sannsynlig at flertallet i Bryggedrifts
styre eller aksjonærene vil bruke ressurser
• Det enkelte sameie kan ha annen vurdering
Situasjonen i Bryggedrift
•
•
•
•
•
•
Såvidt BAB forstår, tilstrekkelig likviditet pr. i dag
Videre drift på kort sikt sikret
Innbetaling av fellesutgifter
Tjenester fra Bryggedrift leveres som vanlig
Omlegging av rutiner og andre forbedringer iverksatt
Men: Bryggedrift har et kapitalbehov på 17,9 mill.
– 15,3 mill. skyldes Bryggedrifts tidligere daglig leder og underslagene
– Resten en pensjonsforpliktelse samt behov for ny egenkapital
• Flere forskjellige modeller for kapital vurdert og forsøkt
• Styreflertallet i Bryggedrift har avslått BABs forslag om konkurs/avvikling
av dagens Bryggedrift
• Styret har 5.2.15 innkalt til ekstraordinær generalforsamling 12.2.15 med
forslag om kapitalforhøyelse med 17,9 mill.
• Innkalling sendt alle aksjonærer
– Dvs. alle sameiene, ved styremedlemmene
• Styret i Bryggedrift gir tilslutning til BABs krav om at evt. videreføring av
Bryggedrift må kobles til et forbedret rammeverk for driften av Aker
Brygge
• Uavhengig advokat engasjert til å bistå (Schjødt)
• Bryggedrifts rolle
– Eies av samtlige eiendommer på Aker Brygge
– Koordinerer tjenester og påser at avtaleverket for Aker Brygge
følges
– Følger opp all virksomhet på Nivå 1 og 2 (Npro Drift): Renhold,
vedlikehold, planter, uteanlegg elektro, brannvern, fjernvarme,
adgangskontroll fellesanlegg osv.)
– Administrasjon og fordeling av utgifter basert på avtalte
vektleggingsnøkler
– Følger for flere sameier også opp virksomhet på Nivå 3 og er
forretningsfører
– Mens avtaleverket på Nivå 1 og 2 i praksis er «låst» er det opp til
det enkelte sameie å vurdere Bryggedrifts rolle på Nivå 3
– «Symbioseprinsippet». Konsekvenser for fellesutgifter
– Bistår den enkelte seksjon – Nivå 4
Sameiene
Sameiene Sameiene
Sameiene
Sameiene
Sameiene
Sameiene
Sameiene
Sameiene
Sameiene
Sameiene Sameiene Sameiene
Aksjonærer – Generalforsamlingen i
Bryggedrift AS
Leder: Åpen
NPRO: 2
Storebrand: 1
DnB: 1
BAB: 1
Styret i
Bryggedrift
Bryggedrifts daglig leder +
organisasjon
Drift
Forretningsfører
Fellesutgifter
NPRO
Drift
• Veien videre
– Behov for en koordinator for fellestjenester på Aker Brygge
– To hovedalternativer for Bryggedrift:
• Konkurs/avvikling (og etablering av ny struktur, «Nye Bryggedrift»), eller
• Innbetaling av kapital og fortsatt drift
– Kombinert med et bedre rammeverk
– Basert på forslaget fra styret i Bryggedrift, er det aksjonærene i
Bryggedrift som bestemmer om det skal foretas
kapitalforhøyelse (2/3 på generalforsamling)
– Hvis kapitalutvidelse, alle eiere (sameiene) kan velge å delta for
å opprettholde sin eierandel. Kan også velge ikke å delta.
– Npro har varslet at Npro i en kapitalforhøyelse vil tegne den
kapital andre aksjonærer ikke tegner
– Dette kan bety utvanning, og økt innflytelse for Npro
– Første skritt: JA eller NEI til emisjon, og stemmegiving 12.2.15
• Hva innebærer en kapitalforhøyelse for boligeierne?
– Velger et sameie å delta i kapitalforhøyelsen, vil dette
medføre en utgift for den enkelte seksjonseier
– Ekstra innbetaling, bruk av fond eller annet
– Avgjørelsen ligger i sameiet
– Om dette er en sak for styret eller sameiermøtet kan
variere. Vil bero på om beløpet utgjør mer enn 5% av årlige
fellesutgifter. Kreves da 2/3 flertall i sameiermøtet
– Etter nærmere regler kan det uansett kreves sameiermøte
– Styret i sameiene må besørge forsvarlig behandling av
saken
– BAB er representert i Bryggedrifts styre, men er ikke
aksjonær og har liten påvirkning på spørsmålet om kapital
• Hvilke beløp snakker vi egentlig om?
• Vi har kun anslag, og må ta uttrykkelig
forbehold om at disse ikke er endelige
Evt. kapitalforhøyelse: Prosess
Hvis delta,
betalingsmåte
Styrebesl.
BD
Innkall
GF
Besl. i
sameiene
Styret evt.
sameiermøte,
50%
2/3
GF
12.2.
15
Ja
eller
nei
Besl. i
sameiene
Innen
19.3.
15:
Delta
?
Hvis ikke delta,
aksjer fordeles evt.
på andre
aksjonærer
5%-regelen. Hvis
sameiermøte, 2/3
• BABs holdning
– Videreføring av Bryggedrift som i dag ikke nødvendigvis beste
løsning
– Langt fra gitt at sameiene skal bære tapet forårsaket av tidligere
daglig leder
– BAB har imidlertid ikke klart å få næring med på
konkurs/avvikling
– Deltagelse i kapitalforhøyelse blir en sak for det enkelte sameie
– Boligeiere må påse at saken om deltagelse i kapitalforhøyelse
blir en sak for sameiermøtet i det enkelte sameie, slik at alle blir
hørt
– To hovedalternativer (hvis kapitalforhøyelse vedtas på torsdag):
• Delta og betale – og beholde eierposisjon
• Ikke delta, slippe å betale – men redusere eierposisjon
• Uansett kapitalforhøyelse, er BAB i god dialog med næringseiere på
Aker Brygge for å besørge et bedre rammeverk for driften på Aker
Brygge:
– Målrettet arbeid for reduserte fellesutgifter
– Videreføre kvalitet og et fornuftig servicenivå
– Transparens, innsyn og kontroll hva gjelder Bryggedrift
– Bedre rapportering
– Beskyttelse av sameienes midler
– Et klarere skille mellom Bryggedrift og Npro drift – vurdere Nivå 1
og 2-avtalene m.m.
– Mer medbestemmelsesrett hva gjelder vedlikehold og
prioriteringer
• Dette blir hovedsaken for BAB fremover.
• Alle boligeiere oppfordres til å gjøre seg kjent med saken, bidra til
betryggende saksbehandling og delta i sameiermøter
• Andre forhold
– Flere seksjonseiere har reist spørsmål om gamle
forhold i relasjon til Bryggedrift
– BAB har ikke kapasitet eller ressurser til å granske
disse
– Uansett lite trolig at undersøkelser vil medføre noe
• Mangel på dokumentasjon
• Foreldelse
– BAB må prioritere situasjonen i Bryggedrift samt
andre løpende saker som presentert på årsmøtet
• Målet for BAB:
•
•
•
•
Et trygt og velfungerende Aker Brygge
Akseptable fellesutgifter
Innsyn og medbestemmelsesrett
Sunn og pålitelig økonomistyring med gode
kontrollmekanismer
• Fornuftig balanse mellom bolig og næring
• Følg BAB på www.boligeierforeningen.no
SPØRSMÅL
Takk for oppmøtet!