Drangedal kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. Arkivkode. Saksbehandler 12/01128-32 44/2 Mona Stenberg Straume Saksgang 1 Stedsutviklingkomite 2 Kommunestyret Møtedato 24.09.2013 24.10.2013 Saknr 17/13 60/13 2. gangsbehandling reguleringsplanforslag Bratsbergheia 2 Rådmannens innstilling I medhold av plan og bygningsloven § 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for Bratsbergheia2 med følgende presiseringer i reguleringsbestemmelsene: Pkt 2.1 krav til bebyggelse: 8) hyttene er tørre hytter uten innlagt vann, men det Pkt 2.2.2: her må det presiseres av vannposter med kommunalt drikkevann i bod skal være i drift før ferdigattest, da ingen av vannpostene i Bratsbergheia 2 skal ha funksjon som drikkevann. Grunneier er pliktig til å merke alle borehull/vannposter om at det ikke er vann hverken til hygienisk bruk eller som drikkevann. pkt 2.2.3 Før det legges inn vann i hyttene skal det foreligge et vann- og avløpsanlegg godkjent av kommunen. Reguleringsplankart og planbeskrivelse datert 25.01.2013 Vedlegg Innkomne uttalelser Referanser i saken Plan og bygningsloven kapitel 12. Bakgrunn Forslag til detaljregulering for Bratsbergheia 2 har lagt ute til offentlig ettersyn i perioden13. mai til 24. juli. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting med 11 nye hytter samt legge til rette for kjøreveg og øvrig infrastruktur tilknyttet hyttene i 1 området. Fortettingen og infrastrukturtiltakene omfatter østlige deler av planområdet, merket med felt E i gjeldende disposisjonsplan. Planforslaget samsvarer med kommundelplan for Gautefall, der området er avsatt til nåværende fritidsbebyggelse og LNF. Ny plan vil erstatte gjeldende disposisjonsplan som oppdateres etter plan og bygningsloven av 2009. Det har innkommet 8uttalelser til planforslaget. Fylkesmannen i Telemark: Fylkesmannen ulike fagavdelinger har behandlet saken og svarer samlet. Planforslaget er i tråd med nasjonal hyttepolitikk der hovedprinsippet er at ny fritidsbebyggelse bør legges til eksisterende hytte- og reiselivsområder. Fylkesmannen savner videre en mer sammenhengende grøntstruktur med gode forbindelser til omkringliggende naturområder, særlig i de sørlige og vestlige delene av planområdet. Ellers har de ingen merknader til planforslaget. Telemark Fylkeskommune: Vurdering/konklusjon fra Telemark Fylkeskommune: planforslaget er i tråd med de innspill som ble gitt tidlig i planfasen. Reguleringsplanforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og ikke i konflikt med regionale arealbruksinteresser som Fylkeskommunen skal ivareta. Telemark Fylkeskommune har ingen innvendinger mot reguleringsplanforslaget. Mattilsynet: I samtale med grunneier Terje Gautefall har mattilsynet tatt rede på følgende: opprinnelig er det ca 120 tomter/hytter og denne reguleringsplanen legger opp til 11 nye tomter/hytter. Det er boret 5 borehull ute i området for å kunne sørge for vann ved byggeaktivitet. Disse borehullene er ikke ment for hygienisk bruk eller vann til å drikke. Eksisterende vannpost i regi av gauteheia hytteforening er pr dags dato ikke godkjent i h.h.t drikkevannsforskriften slik det kreves. Opplysninger sier at denne vil bli stengt og at grunneier skal sikre vannpost nede i boden med kommunalt drikkevann som da vil gjelde for hele Bratsbergheia 2. dette skal gjennomføres sensommer/høst 2013. Videre kommenterer Matillsynet at da dette er en reguleringsplan/oppdatering av gjeldede disposisjonsplan blir også kommentarer/merknader gjeldende for Bratsbergheia 2 også de tidligere utbygde områdene. Pkt 2.1 krav til bebyggelse: 8) hyttene er tørre hytter uten innlagt vann, men det skal D Pkt 2.2.2: her må det presiseres av vannposter med kommunalt drikkevann i bod skal være i drift før ferdigattest, da ingen av vannpostene i Bratsbergheia 2 skal ha funksjon som drikkevann. Grunneier er pliktig til å merke alle borehull/vannposter om at det ikke er vann hverken til hygienisk bruk eller som drikkevann. 2 pkt 2.2.3 Før det legges inn vann i hyttene skal det foreligge et vann- og avløpsanlegg godkjent av kommunen. Kommentar: Pkt 2.1, 2.2.2 og 2.2.3 legges inn i bestemmelsene. Statens vegvesen: Statens vegvesen har ingen merknader til planen. Gauteheia hytteforening v/ Vidar Andreassen: Har kommentarer angående side 15 i planbeskrivelsen. (sitat: side 15 i planbeskrivelsen: P hadde et møte med kommunen 15.1.13 der noen aktuelle problemstillinger ble drøftet. Eksisterende disposisjonsplan for felt A, B, C, og D er ønsket oppdatert til ny planlov. Det er ikke aktuelt med fortetting i dette planområdet i denne prosessen. Det er allikevel et ønske om styringsverktøy for eksisterende bygge-områder pr. i dag. Planlegger har heller ikke god nok kun Hytteforeningen mener denne teksten er svært kryptisk formulert og synes å åpne for ytterligere fortetting av allerede eksisterende hytteområde på et senere tidspunkt. Dette er langt utover det de ble forespeilet på tidligere møte med grunneier. Hytteforeningen er sterkt imot den uforutsigbarheten som ligger i teksten på side 15 og viser til den protokoll som er undertegnet mellom tidligere grunneier og hytteforeningen. I dette tinglyste dokumentet fremgår i paragrafen om Fremtidig grunneiers løfte om at det område som omfattes av feltene A,B,C,D og E ikke skal H i denne saken tar hensyn til tidligere inngåtte avtaler mellompartene. Kommentar: Privatrettslige avtaler og mulig framtidig fortetting vil ikke bli kommentert i planforslaget. Hytte E-17 Har forståelse for at 4 hytter øverst i feltet som nå har 400 meter å gå til sine hytter får vei som foreslått. Imidlertid mener de at den fortettingen som nå foreslås for å dekke kostnadene til forlengelse av stikkveier er for omfattende og vil medføre større ulempe enn nødvendig for både de 4 som lenge har hatt ønske om vei og for de hytteeiere som blir negativt berørt ved at veien vil gå forbi deres hytter. Det foreslås at kostnadene, fortettingen og ulempene reduseres ved at den vestre stikkveien droppes. Dette vil mulig halvere kostnadene. Dette burde da tilsi at antall nye hytter kan reduseres tilsvarende til 4-5 hytter. Det er mulig at det da også er unødvendig å ruste opp strømforsyningen til 400 v på eksisterende hytter. Når det gjelder uttalelsen på side 15 (i planbeskrivelsen) om ønske fra grunneier om ytterligere fremtidig fortetting av hele planområdet og at planforslaget ikke må låse for 3 en slik framtidig fortetting, vil de gå sterkt imot den uforutsigbarheten som måtte ligge i et slikt utsagn. Ved stiftelsen av hytteeierforeningen, som alle hytteeiere er medlemmer av, ble det inngått en tinglyst avtale med daværende grunneier om at feltene A, B, C, D og E ikke skal forandres, men beholdes i sin nåværende form. Kommentar: Privatrettslige avtaler og mulig framtidig vil ikke bli kommentert i planforslaget. Hytte E 23 Hytte E 23 vil få de nye planlagte hyttene nr 8 og 9 som naboer. Når det gjelder hytte nr 8 så ser det ut til at den vil ligge på et terreng som er høyere enn hytte E 23, som er forholdsvis høy og med en takvinkel på 32 grader. Hytte nr 8 vil dermed virke dominerende og høy på et flatt terreng. Den burde være noe lavere, det ønskes heller ikke at den flyttes fra der den er inntegnet i planen. Når det gjelder hytte nr 9 er det viktig for hytte E23 og E7 at den blir plassert slik at det ikke blir innsyn til hverandres hytter som vil føles sjenerende. Parkeringsplassen nedenfor E23 og E7 ønskes plassert på platået ovenfor vannposten. Hytte E7 Støtter uttalelsen fra hytte E23 og ønsker i tillegg at det må gis mulighet til å anlegge stikkveier inn til den enkelte hytta, slik at området kan få mulighet til den samme standard med hensyn til universell utforming som de øvrige hyttefelt i området. Saksfremstilling I løpet av høringsperioden har det ikke kommet frem nye momenter i saken. Fylkesmannen kommenterer at de savner videre en mer sammenhengende grøntstruktur med gode forbindelser til omkringliggende naturområder, særlig i de sørlige og vestlige delene av planområdet. Ellers har de ingen merknader til planforslaget. Planforslaget som foreligger er i tråd med gjeldende kommunedelplan for gautefall. I planforslaget som foreligger er det snakk om å oppgradere en gammel disposisjonsplan til gjeldende regelverk samt og å fortette felt E. Dersom en slik oppgradering av planen ikke gjennomføres vil det bli vanskelig for administrasjonen å behandle framtidige søknader fra både nye og eksisterende hytteeiere. Grunneier ønsker å fortette felt E med inntil 11 hytter og legge til rette for infrastruktur. Flere av de eksisterende hyttene i områder ønsker infrastruktur/vei helt fram til hyttene. Dette vil la seg gjøre ved å oppgradere planen. Privatrettslige avtaler som er gjort mellom hytteeiere og grunneier er ikke gjenstand for diskusjon i plansammenheng. De er derfor ikke kommentert i saksframlegget under innkomne merknader. Det er ønske fra flere hytteeiere i området om å få innlagt vann og avløp. Dette vil la seg gjøre siden det er en stor utbygging av VA i området. Ved å legge ny infrastruktur/stikkveier i området kan ledningene legges nå. Grunneier er 4 avhengig av en fortetting av felt E på 11 hytter for å dekke kostnadene til ny infrastruktur. Det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner i området. Mattilsynet sine kommentarer bør legges inn i bestemmelsene. Rådmannens vurdering Rådmannen ser positivt på at planen oppdateres til gjeldende regelverk. Mattilsynets kommentarer legges inn i reguleringsbestemmelsene. Det gjelder punktene: Pkt 2.1 krav til bebyggelse: 8) hyttene er tørre hytter uten innlagt vann, men det skal etableres utvendige vannposter i feltet. endres til “vannpost nede i bod med kommunalt vann” Pkt 2.2.2: her må det presiseres av vannposter med kommunalt drikkevann i bod skal være i drift før ferdigattest, da ingen av vannpostene i Bratsbergheia 2 skal ha funksjon som drikkevann. Grunneier er pliktig til å merke alle borehull/vannposter om at det ikke er vann hverken til hygienisk bruk eller som drikkevann. pkt 2.2.3 Før det legges inn vann i hyttene skal det foreligge et vann- og avløpsanlegg godkjent av kommunen. Rådmannen mener detaljregulering for Bratsbergheia 2 bør godkjennes i henhold til plan og bygningsloven § 12-12. kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf § 1-9, når planen er vedtatt, skal registrerte grunneiere og festere i planområdet , og så vidt andre mulige andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet, når de blir direkte berørt underrettes særskilt ved brev. Planen med planbeskrivelse kunngjøres i minst en avis som er alminnelig lest på stedet og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Stedsutviklingkomite har behandlet saken i møte 24.09.2013 sak 17/13 Møtebehandling Det fremkom ingen andre forslag til vedtak Votering Enstemmig som innstilling. Vedtak I medhold av plan og bygningsloven § 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for Bratsbergheia2 med følgende presiseringer i reguleringsbestemmelsene: Pkt 2.1 krav til bebyggelse: 8) hyttene er tørre hytter uten innlagt vann, men det Pkt 2.2.2: her må det presiseres av vannposter med kommunalt drikkevann i bod skal være i drift før ferdigattest, da ingen av vannpostene i Bratsbergheia 2 skal ha 5 funksjon som drikkevann. Grunneier er pliktig til å merke alle borehull/vannposter om at det ikke er vann hverken til hygienisk bruk eller som drikkevann. pkt 2.2.3 Før det legges inn vann i hyttene skal det foreligge et vann- og avløpsanlegg godkjent av kommunen. Reguleringsplankart og planbeskrivelse datert 25.01.2013 Kommunestyret har behandlet saken i møte 24.10.2013 sak 60/13 Møtebehandling i kommunestyret 24.10.2013 Stedsutviklingskomiteens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak I medhold av plan og bygningsloven § 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for Bratsbergheia2 med følgende presiseringer i reguleringsbestemmelsene: Pkt 2.1 krav til bebyggelse: 8) hyttene er tørre hytter uten innlagt vann, men det Pkt 2.2.2: her må det presiseres av vannposter med kommunalt drikkevann i bod skal være i drift før ferdigattest, da ingen av vannpostene i Bratsbergheia 2 skal ha funksjon som drikkevann. Grunneier er pliktig til å merke alle borehull/vannposter om at det ikke er vann hverken til hygienisk bruk eller som drikkevann. pkt 2.2.3 Før det legges inn vann i hyttene skal det foreligge et vann- og avløpsanlegg godkjent av kommunen. Reguleringsplankart og planbeskrivelse datert 25.01.2013 RETT UTSKRIFT DATO 25.oktober.2013 6