Grunneiernes innspill til områderegulering
1 FILIPSTAD Alternativ K 1 - Grunneiernes innspill til områderegulering Dato 24.10.2011, revidert 18.01.2012 ________________________________________________________________________________ Innledning Forslag til områderegulering for Filipstad skal fremmes til behandling samtidig med detaljreguleringsplaner for delområdene Hjortnes og Hans Jægers kvartal, som begge ligger innenfor områdereguleringens avgrensning. Oslo Havn KF er forslagsstiller for disse to delområdene. Rom Eiendom er, sammen med Oslo Havn, den andre større grunneieren innenfor Filipstad og dette notatet gjengir disse to grunneiernes omforente innspill til områdereguleringen. Det fullstendige innhold av Plan- og bygningsetatens forslag til områdereguleringen vil ikke gjøres kjent for grunneierne før fristen for innspill har utløpt, blant annet foreligger ikke utkast til reguleringbestemmelser. Når det gjelder klargjøring av hva som er forskjellene på grunneiernes og Plan- og bygningsetatens forslag vedr. tema som er omtalt under, er disse basert på det materiale som forelå pr. 24. 10.11 samt de momenter som Plan- og bygningsetaten har gjort kjent i løpet av planprosessen. Det påpekes at grunneiernes løsning også skal synliggjøres som et klart alternativ ved offentlig ettersyn. Slik materialet foreligger pr oktober 2011 er dette ikke tatt hensyn til. Hovedalternativene innenfor planens hovedstruktur gjelder for PBEs forslag slik det foreligger pr oktober 2011 og grunneiernes innspill til K1: L2 PBE K2 PBE L1 PBE K1 PBE K1 grunneierne Totalareal BRA Bolig areal BRA 435.356 m2 422.394 m2 398.314 m2 425.479 m2 470.000 m2 (455.000 m2) 204.547 m2 195.948 m2 166.655 m2 152.562 m2 180.500 m2 Prosent boligandel 47% 46% 42% 36% 40% Skoleplassering Midtområdet Midtområdet Hjortnesbuen Hjortnesbuen Hjortnesbuen PBEs anbefalte alternativ er L2, lang tunnel for E18 (og dermed nytt Hjortneskryss flyttet 250 meter vestover), to cruiseskip samt plassering av skole i midtområdet. Grunneiernes alternativ er K1, kort tunnel for E18 (med Hjortneskrysset som i dag), pir for et cruiseskip samt plassering av skole i Hjortnesbuen. Vi ser imidlertid at det er flere uoverensstemmelser mellom grunneiernes forslag og det som PBE foreløpig har presentert i alternativ K1. Detaljreguleringsplanene for Hjortnes og Hans Jægers kvartal er utformet ut fra en vurdering av hele Filipstadområdet. Som innspill til PBEs områdereguleringsplan ønsker grunneierne ROM Eiendom og Oslo Havn å redegjøre for og begrunne sine synspunkter. I det følgende gjennomgås temaene som har betydning for den totale løsningen for Filipstad Notatet vil evt. bli revidert etter at forslaget til områderegulering med kart, bestemmelser og illustrasjoner er endelig presentert. 2 Grunneiernes anbefalte områderegulering for Filipstad – med detaljregulering for Hans Jægers kvartal og Hjortnes innlemmet. 3 Skisse illustrasjonsplan til grunneiernes anbefalte områderegulering Skisse etappe uten lokk 4 3D perspektiv sett fra nord 3D perspektiv sett fra sørøst Framnesallmenningen med skolegården sett fra sør 5 Kort eller lang tunnelforlengelse for E18 – plassering av Hjortneskryss En nedsenkning av E18 og plassering av Hjortneskrysset har ikke betydning for utforming av grunneiernes planer, de kan fungere like godt med både kort og lang tunnel. I detaljreguleringen for Hjortnes har grunneierne imidlertid funnet det riktig å illustrere Hjortneskrysset med dagens plassering, da Statens vegvesen har uttrykt vesentlige innvendinger mot flytting av krysset. Terminal for ett eller to cruiseskip PBEs anbefalte alternativ baseres på en større utfylling og ombygging av fergeterminalen og at det skal legges en pir for to cruiseskip til Hjortnes. Dette er i strid med Oslo Havns fremtidige målsettinger for utvikling av cruise og er uheldig fordi det kreves stor utfylling i sjøen for at gi tilstrekkelig areal for avvikling av landtrafikk PBEs forslag til terminalløsning er beregnet til å bli mer enn dobbelt så dyrt som den løsningen Oslo Havn ønsker lagt til grunn. Cruise vil ikke gi inntekter som kan forsvare utbygging for to cruiseskip Forslagsstiller kan derfor ikke se at det er andre alternativer som er aktuelle enn løsningen med ett cruiseskip, som er lagt til grunn i planforslaget for detaljregulering for Hjortnes. Arealer og boligandeler Fjordbyvedtaket legger opp til en utnyttelse på 450.000 m2 BRA totalt for Filipstad. Både PBEs anbefalte forslag og illustrerte alternativer legger opp til noe lavere utnyttelse. Utnyttelsen i Fjordbyvedtaket er basert på fergeterminalen av 2006. Avgrensningen av terminalen er imidlertid endret, slik at arealtallene bør justeres i henhold til dette. PBEs forslag til fergeterminal har heller ikke en avgrensning som er direkte sammenlignbar med den opprinnelige. Fjordbyvedtaket fastsetter at det skal være 50 % boligandel på Filipstad. PBEs områdeplan legger opp til en lavere boligande.. Grunneiernes vurderinger tilsier at dersom det skal oppnås gode bokvaliteter i området, bør boligandelen ligge på ca. 40%. Grunneierne mener at Filipstad kan tåle en høyere utnyttelse enn angitt i fjordbyvedtaket uten at dette går ut over områdets kvaliteter. Plassering av skole i Hjortnesbuen muliggjør en relativt høy boligandel i midtområdet, og det er mulig å oppnå både en høy utnyttelse for området totalt, og et høyt boligtall. Følgende arealer bør legges til grunn: Foreslått m2 bolig Foreslått 2 boligandel areal m nordområdet 95.000 60 % 57.000 midtområdet 155.000 55 % 88.000 Hans Jægers kvartal 135.000 20 % 27.000 Hjortnes 85.000* 10 % 8.500** Totalt 470.000* 40 % 180.500** * Dersom hotellbygget ikke oppføres som høyhus, vil totalt areal på Hjortnes bli 70.000 m2 og totalt areal på Filipstad 455.000 m2. ** Her er ikke medregnet planlagte hotell-leiligheter. Ut fra antatt fordeling med 50 % store leiligheter (80m2 og større), 20% middels store (50 – 80 m2) og 30% små (40-50 m2) vil totalt antall leiligheter på Filipstad kunne bli ca. 2.200. 6 Feltnavn Tomteareal Utforming og høyder Fjordbyvedtaket fastsetter høydene i området til 8 – 10 etasjer, med mulighet for inntil 12 etasjer på enkelte steder. Grunneierne mener dette er forsvarlige høyder innenfor området, og mener det ved knutepunktene ved Munkedamsrundkjøringen og krysningspunktet mellom E18/ Ring 1 og den såkalte Framnes-allmenningen bør foreslås bebyggelse på 10 - 12 etasjer. Dette gir høyere utnyttelse og muliggjør også noe lavere høyder mot sjøen. Grunneierne forholder seg altså til Fjordbyvedtakets høyder, med unntak av det foreslåtte hotellet ytterst i sydvest på Hjortnes, som er illustrert med 33 etasjer. Dette kan være et landemerke i innseilingen til Oslo, samtidig som plassering og utforming ikke utfordrer viktige landskapsmessige hensyn, og viktige siktlinjer ivaretas. Arealbruk og funksjoner Illustrasjonen viser lokalisering av ulike bruksformål i planområdet. Næringsbebyggelse er konsentrert i Hans Jægers kvartal samt langs Ring 1 som en buffer mot boligbebyggelsen i henholdsvis midt- og nordområdet. Det er vist mulighet til forretning / bevertning / service i 1. etasje ut mot promenaden, Huitfeldts gate, allmenningene og Ali-plassen. Skolen er lagt til Hjortnesbuen med utearealer ut mot parken og allmenningen. Det er vist mulige lokaliseringer av 2 fireavdelings barnehager i midtområdet, 2 i nordområdet og 1 i Hjortnesbuen. Mer detaljert beskrivelse og vurdering av lokalisering av de ulike funksjonene følger. 7 Arealbruk og lokalisering av funksjoner Lokalisering av skole Områdeplanen angir to mulige plasseringer av skoletomt for 560 elever, i midtområdet for alternativene med to cruisebåter og i Hjortnesbuen for alternativer med en cruisebåt. , Grunneierne mener det er flere grunner til at skolen bør plasseres i Hjortnesbuen. Lokalisering her vil ikke gå på bekostning av boliger, da den østvendte delen av Hjortnesbuen uansett ikke er egnet for dette. Videre vil utearealet kunne legges i direkte tilknytning til parkområdet i sydvest, slik at det vil kunne fungere som et supplement til parken utenom skoletiden. I tilknytning til skolen vil det også kunne innpasses flerbrukshall i Hjortnesbuen. I tillegg kommer at en skoleplassering på Hjortnes muliggjør høyere utnyttelse og flere boliger i midtområdet. En mulighet for samlokalisering av skole og barnehage (som omtales under) vurderes av grunneierne å være et særskilt fortrinn. Foreldre som har barn i både skole og barnehage kan da levere og hente barna på samme sted, og i større grad benytte kollektive transportmidler framfor privatbil. Ved å lokalisere selve skolebygningen i bebyggelsen inn mot terminalområdet frigjøres arealene ut mot allmenningen og parken til skolens uteareal. Løsningen vil åpne allmenningen ut mot fjorden og trekke de sjønære arealene lengre innover i området. Allmenningens østre fasade får god kontakt med sjøen og vil danne en klar byvegg og retning innover i området mot Tinkern og de bakenforliggende områdene. Utearealer til skolen Utdanningsetaten har ikke fastsatt normer for utearealer til skoler. PBE legger til grunn at utearealet til skolen skal være min. 18 m2 pr. elev. I detaljreguleringen foreslås kravene til utearealer satt noe lavere enn i områdeplanen, med min.18 m2 pr. elev i barneskolen og min. 9 m2 pr. elev i ungdomsskolen. Grunneierne mener dette må kunne forsvares til en skole av denne størrelsen, også fordi skolen i Hjortnesbuen vil ligge direkte ut mot det 8 store parkarealet, og de største elevene vil kunne benytte denne. Bolteløkka skole, som ble fremhevet av Utdanningsetaten, har et uteareal på 16 m2 pr. elev. Plassering av skole med utearealer Barnehager I utredningen PBE har fått utført tilknyttet områdereguleringen konkluderer man med at det er behov for totalt fem barnehager på fire avdelinger hver. Disse skal dekke behovet som genereres av den nye bebyggelsen på Filipstad. Grunneierne har tatt utgangspunkt i dette ved utforming av sitt alternativ, men tviler på om det reelle barnehagebehovet vil være så stort for denne typen utbygging.Vi mener dessuten at det ikke bør innpasses barnehage i hans Jægers kvartal, både fordi dette vil begrense utbyggingsmulighetene, og fordi vi tviler på om det vil være behov for en barnehage så tidlig i utbyggingsprosessen. En 4-avdelings barnehage krever en tomt på inntil 2.000 m2 hvorav omlag 1.500 m2 utgjør uteareal. Detaljreguleringen for Hans Jægers kvartal rommer omtrent 265 boenheter. I tilsvarende utbygginger har kravet til barnehage blitt utløst ved en betydelig høyere andel boliger: - Reguleringsplanen for Tjuvholmen krever søknad om barnehage senest ved igangsettingstillatelse for minimum 400 boliger, og brukstillatelse for barnehage ved brukstillatelse for 750 boliger. - I Bjørvikas overordnede reguleringsplan ligger et krav om ferdigstillelse av en 4- avdelings barnehage ved brukstillatelse for 600-800 boliger. Fem 4-avdelings barnehager for utbyggingen på Filipstad med totalt inntil ca. 2.200 boliger, innebærer en 4-avdelings barnehage pr. 440 boliger. Hvor vidt det er behov for så mange barnehager bør 9 vurderes senere. I denne omgang har vi vist hvor barnehager kan lokaliseres innen planområdet for områdereguleringen. Grunneierne mener at det er mer hensiktsmessig å tilrettelegge for etablering av barnehage i Hjortnesbuen enn i Hans Jægers kvartal i de første utbyggingsfasene. Her vil man kunne få en unik beliggenhet inntil den store parken og mot fjorden. Dette er i tråd med bystyrets vedtak i forbindelse med behandling av Fjordbyplanen, hvor det sies at barnehager fortrinnsvis skal plasseres inntil grøntareal. En barnehage i Hjortnesbuen vil videre få en beliggenhet i tilknytning til skolen som foreslås lagt i Hjortnesbuen. En samlet lokalisering av skoler og barnehager er i tråd med strategi for samlet areal- og transportplanlegging. Etter hvert som midt- og nordområdet utbygges med boliger vil det blir utviklet barnehager også her. Plassering av barnehager Handel og service PBEs områderegulering angir maks. 15.000 m2 forretninger på Filipstad som helhet. Dette er et tall som mangler faglig begrunnelse. Oslo Havn har fått utført en handelsutredning som også vurderer forutsetningene for levedyktige forretninger, både med hensyn til størrelse og sammensetning. Denne utredningens konklusjon er at det kun trengs 5.000 m2 forretning for å dekke det interne behovet for planområdet, det vil si med beboere og arbeidstakere på et ferdig utbygget Filipstad. Skal det etableres detaljhandel med intensjon om å tiltrekke seg kunder fra området omkring, bør tilbudet supplere utvalget på Aker Brygge og ha et volum som gjør at det er interessant å ta turen til området. Det må da også være rom for flere forretninger innenfor samme kategori. Utredningen foreslår at det derfor sikres tilstrekkelig arealer, hvor 25.000 m2 forretning anses som et minimum. For å få et konkurranse- og funksjonsdyktig handelsareal på Filipstad foreslår derfor grunneierne at det tilrettelegges for inntil 25.500 m2 for Filipstad som helhet. 10 Byromsanalysen som er under arbeid vil analysere og foreslå hvor lokaliseringen av forretning vil være mest hensiktsmessig, men som en foreløpig fordeling foreslås følgende: - Nordområdet: 3.000 m2 - Midtområdet: 6.000 m2 - Hans Jægers kvartal: 13.500 m2 - Hjortnes: 3.000 m2 Forretninger kan innpasses i 1. og evt. 2. etasje. Aktuelle lokaliseringer er nær kollektivholdeplasser, nær Aker Brygge og ved andre publikumsrettede formål, som f.eks. parkområdet. Grunneierne antar i utgangspunkt at arealer for bevertning og service vil bli lokalisert i tilknytning til forretningsarealene og totalt være i samme størrelsesorden som disse. Boligenes utearealer Både utnyttelse og boligandel har sammenheng med hvilke krav som stilles til størrelse og kvalitet på boligenes uteoppholdsarealer. Plan- og bygningsetaten har gitt noe motstridende signaler om hvilke krav som skal legges til grunn. I etatens interne planavklaring for områdereguleringen (og de tilsvarende tilbakemeldingene på planskissene for Hjortnes og Hans Jægers kvartal) forutsettes det at forslag til “Normer for felles leke- og uteoppholdsarealer for boligbygging i indre Oslo” (heretter kalt forslaget til utearealsnorm) skal tilfredsstilles med hensyn til krav til areal, rommelighet og solforhold. Grunneierne er svært opptatt av at de boligene som utvikles på Filipstad skal ha forbilledlige bokvaliteter, men finner det urimelig at forslaget til utearealsnormer skal anvendes som kvalitetskriterier. Først og fremst er det grunn til å påpeke at kartet som følger utearealsnormen, har utelatt Filipstad fordi det nettopp forutsettes at man ved områderegulering skal foreslå egne kvalitetskriterier for dette planområdet. Dette må i seg selv være en begrunnelse for at man må komme fram til parametre for rommelighet, solforhold og størrelse på uteoppholdsarealer tilpasset Filipstad helt spesifikt. I arbeidet med Hans Jægers kvartal, som har blitt definert som områdetype 2, har forslagsstiller forsøkt å implementere forslaget til normer. Det har imidlertid vist seg vanskelig å legge dissekriteriene til grunn i områder hvor det forutsettes en tomteutnyttelse lik den i Hans Jægers kvartal. Det er også grunn til å tro at de endelige utearealsnormene som vedtas vil avvike fra det høringsforslaget man nå har forholdt seg til. Grunneierne foreslår derfor i sine detaljreguleringer egne kvalitetskrav til utearealer for Hans Jægers kvartal og Hjortnes. For Hjortnes er beliggenheten til det store parkområdet vesentlig, og her er det ikke stilt andre krav enn at det skal være sydvendte balkonger ut mot parken. For Hans Jægers kvartal foreslås det innenfor hvert felt etablert et samlet felles leke-/oppholdsareal tilsvarende minst 16% av boligenes bruksareal, herav min. 45% og min. 250 m2 på terreng lokk, mens resten kan legges på felles takterrasse. Dette er gjort basert på faglig skjønn og basert på tankemåten i foreslått norm for uteareal og romlighetsnorm katergori 2. I utgangspunkt anbefales kravene for Hans Jægers kvartal også lagt til grunn for midtområdet, fordi områdereguleringsplanen inneholder store friområder inntil boligbebyggelsen. Nordområdet bør få en romsligere norm som byen bak. 11 Rommelighet Forhold mellom høyde på bygg og utearealenes bredde (skal være >1,5) Solforhold i boligenes felles uteareal på bakkeplan 1. mai kl. 15 12 Parker og byrom Hovedelementene for de offentlige rommene i områdeplanen er innlemmet i det foreliggende alternativ fra grunneierne med havnepromenaden, Odas og Bokkens plass, parken i syd, Framnesallmenningen, GD-allmenningen og Ali plassen. Parkarealene i overgangen mot eksisterende bebyggelse i nord er videreført, men foreslås noe smalere til fordel for høyere utnyttelse og et langsgående parkdrag i midtre del av nordområdet. Parker og byrom Utformingen av de enkelte av byrommene foreslås noe endret fra hovedalternativet til PBE: GD-allmenningen Grunneierne har i henhold til fjordbyvedtaket vurdert innpassing av en poll fra sjøen og inn i GDallmenningen. Det er flere utfordringer ved etablering av poll i bystrukturer; manglende sirkulasjon av vannet gir forsøpling, høye kaikanter gir dårlig kontakt med vannflaten og byrommets romslighet, fleksibilitet og brukbarhet til andre aktiviteter kan bli vanskelig. Grunneierne har derfor ikke funnet det hensiktsmessig å innpasse en poll i sine forslag. Oda / Bokkens plass Søndre del av Hans Jægers kvartal ønskes med en noe større utbygging enn i PBEs alternativ. Vi mener at størrelsen på Odas plass i sammenheng med den brede havnepromenaden og forlengelsen av Huitfeldtsgate er romslig og vil sammen med Bokkens plass gi et godt og variert byromsforløp langs promenaden. Framnesallmenningen PBE har i forslaget til områderegulering forutsatt at Framnes-allmenningen fra E18 mot sjøen skal ha en gjennomsnittlig bredde på 40 meter. Grunneierne mener denne bredden må kunne varieres avhengig av utforming av tilliggende områder, og har utarbeidet skisser med utgangspunkt i 32 meter 13 på selve allmenningen. I og med at skolegården ligger inntil allmenningen, vil imidlertid det åpne arealet oppleves som betraktelig utvidet mot sjøen. En bredere allmenning vil beskjære midtområdet med byggeareal, noe som synes faglig umotivert i det allmenningens bredde blir betydelig, også med 32 meter. Sikt gjennom Framnesallmenningen mot sjøen Med skolegården inntil allmenningen åpner Framnesallmenningen seg mot sjøen Munkedamsallmenningen knytter Filipstad sammen med bakenforliggende by, Aker brygge og Tjuvholmen 14 Grøntbelte mot eksisterende bebyggelse i nord Plan- og bygningsetatens foreløpige illustrasjoner har vist nordområdet med romslige grøntområder mot tilliggende arealer. Etter grunneiernes vurdering kan disse arealene reduseres uten at dette reduserer skjermingseffekten mot eksisterende boliger i nærområdet og sikten fra henholdsvis Tinkern og GD-boligen mot sjøen. Dette vil også innebære at nordområdet kan utvikles med noe høyere utnyttelse enn det PBE legger opp til. Munkedamsallmenningen Grunneierne mener dessuten at Filipstadveien fra Munkedamsveien mot Tjuvholmen har en stor betydning for området og må vurderes i sammenheng med områdereguleringen. Dette er den eneste forbindelsen til den bakenforliggende byen som vil bli etablert sammenhengende og med universell utforming. Grøntregnskap – tilgjengelig friareal Fjordbyvedtaket forutsetter at det skal innpasses totalt 100.000 m2 offentlig park / torg /plass innenfor dagens landareal. Da fjorbyplanvedtaket ble fattet hadde grunneierne gjennom innsendt planforslag i 2006 foreslått ny park i form av flytende øyer. Vedtaket reflekterer at man politisk ikke ønsket at 100daa skulle inneholde flytende øyer ute i sjøen. Planprosessen har vist at det er noe uklart hvilke arealer som skal inngå i dette regnskapet og at måltallet med 100.000 m2 har vært styrende for enkelte valg av bredder og størrelser på plassrom i PBEs hovedalternativ. Grunneiernes alternativ viser 93.890 m2 offentlig park / torg /plass på land. Skolens uteareal på bakkeplan inn mot allmenningen og parken utgjør 7.000 m2, hvis dette arealet medtas utgjør totalarealet i overkant av 100 daa. Det er vist utvidelse av parken ut i sjøen kan romme ca 10.000 m2. Det er etter dette tilgjengelig 110 daa friareal i grunneiernes forslag. Grøntregnskap 15 Kaikant/ havnepromenade Det er helt vesentlig for Oslo Havn at kaikanten reguleres til formål kai mot vannarealer regulert til farled.. Dette må sikres i en sone på 350 meters lengde i en bredde på 25 meter. Arealet kan reguleres i kombinasjon med friområde, slik det er foreslått i detaljreguleringen for Hans Jægers kvartal. Intensjonen er at arealet skal opparbeides som en del av parkarealet langs sjøen og være fullstendig offentlig tilgjengelig. Men kaiformålet hjemler mulighet for etablering av installasjoner som pullerter for fortøyning av båter. Dersom det skal tilrettelegges for holdeplass for rutebåter (for eksempel øybåter eller stoppested for Bygdøyfergen) vil kaiformål være nødvendig. Etappevis utbygging Grunneierne er interessert i å forta utbygging av midtområdet så snart som mulig. Dette avhenger av avklaringer av behov for midlertidig omlegging av E18 og av når E18 kan legges under bakken. Etapper: mulig utbygging med E18 i dagen – Filipstad fullt utbygget med E18 under lokk Parkeringsdekning Området ligger i den tette byen, men nær sentrum. Grunneierne mener derfor at parkeringsdekningen for bil må ta utgangspunkt i den laveste normen for den tette byen. Det bør imidlertid kunne tillates noe høyere dekning inntil fjordtrikken er etablert. Det bør i bestemmelsene til områdereguleringen også åpnes for fleksibilitet mellom feltene, slik at det kan bygges flere plasser i et delområde, mot at det reduseres tilsvarende i et annet. Slik kan man for eksempel kunne bygge større og effektive kjellere som dekker parkeringskrav også i tilstøtende byggefelt. Miljøkrav Fjernvarme I samråd med Hafslund vil grunneierne legge til rette for innpassing av fjernvarme. Hafslund utreder om det er aktuelt med en varmepumpe basert på sjøvann. Plassering av dette vil sikres gjennom kart og bestemmelser for de aktuelle detaljreguleringer. Avfallshåndtering Grunneierne har under utredning en løsning av avfallshåndtering i samråd med Renovasjonsetaten, og ønsker å komme frem til en bærekraftig løsning innenfor de rammer som kommunen gir. Landstrøm Det er allerede etablert landstrømtilknytning for fergeterminalen. Det er aktuelt å etablere landstrøm også for andre skip med faste anløp. Tilgjengelighet for gående og syklende Filipstad vil i stor grad bli et område der syklende og gående er prioritert framfor bilister. I tillegg vil kommunen etablere trikkeløsing som i vårt forslag kan forlenges i plan over ny Ring 1 til nordområdet. 16
© Copyright 2024