Velkommen til generalforsamling
Emerging Europe Land Development AS
30. mai 2013
Dagsorden:
1. Åpning av generalforsamlingen ved styrets leder
2. Fortegnelse over møtende aksjonærer og fullmektiger
3. Valg av møteleder og minst én person til
medundertegning av protokollen
4. Godkjennelse av innkallingen og dagsorden
5. Orientering fra selskapet v/styrets leder og daglig leder
6. Godkjenning av årsregnskapet og årsberetning for 2012,
samt disponering av resultat
7. Valg av styre og valgkomité
8. Godtgjørelse til styret og valgkomité
9. Honorar til revisor
5. Orientering fra Selskapet
Oppsummering perioden GF 13.06.12 til idag
STYRET HAR AVHOLDT 14 STYREMØTER I PERIODEN SAMT EN REKKE TELEFONMØTER
OPPRYDDING I SELSKAPSSTRUKTUR FULLFØRT
OPPFØLGING AV RETTSAKER RADOS/ZUPANJA og TIDLIGERE ANSATTE. MØTER MED UD
NYTT AVTALEVERK BHYPER FOR 2013
KUPINEC: OMREGULERINGSPROSESS FULLFØRT
KONVERTERING AV OBLIGASJONSLÅN SOMMER 2012
FORHANDLINGER MED SPLITSKA BANK/TECHNOBETON VEDR RESTGJELD
SØK ETTER EKSTERN FINANSIERING BANK/ANDRE
OBLIGASJONSLÅN TRANSJE 2 I MARS 2013: RESULTAT: NOK 21,8 mill
ÅPNING AV YTTERLIGERE BUTIKKER LUMINI HØSTEN 2012
UTLEIEPROSESSER, FORHANDLINGER MED LEIETAKERE, HERUNDER H&M
FOKUS: FINANSIERING + LUMINI
Pkt. 5 Orientering fra Selskapet, forts.
1. Prosjektstatus i Kroatia, herunder Lumini spesielt.
2. Finansiell status/Likviditet.
3. Finansielle løsninger.
Company overview
Emerging Europe Land Development AS (Norway)
100%
100%
Shopping Center
Lumini Ltd.
(Lumini plot)
100%
Verditeh Ltd.
(Lumini building)
Verdispar
International Ltd.
100%
Slottsgata
Investorservice AS
Land Development
Kupinec Ltd.
Savska Offices Ltd.
Land Development
Benkovac Ltd.
Land Development
Southeastern
Europe 2 Ltd.
Land Development
Southeastern
Europe 1 Ltd.
Prijedor Land
100% Development 1 Ltd.
6
Employee overview
Emerging Europe Land Development AS (Norway)
Eirik Forthun, CEO
Robert Hagen, CFO
Hilde Aksnes, Controller
Slottsgata
Investorservice AS
Andreas Haavi
Business Manager
Mirijana Majerovic
Management consultant
Shopping Center
Lumini Ltd.
Zejlka Bozanovic
Center Manager
Verdispar
International Ltd.
Darko Gugic, Project Eng.
Igor Miskulin, Facility Mngr
Ana-Marija Ljubanovic, Controller
Marija Rosic (50%), Secretary
Tomislav Perkovic (50%), Project Mngr
7
1. Prosjektstatus, herunder Lumini spesielt
Lumini
Kupinec
Savska
Jarun Panorama
(project development)
Prijedor
Benkovac
Lumini
Kupinec
Benkovac
Savska
Prijedor
1. Prijedor:
Tomt 112.000m2
Formål bolig/næring
STATUS:
Registrering i eiendomsregisteret pågår
Ca 60% av registrering fullført, treg prosess
NDA ca 150.000m2
Kostnadene til prosjektet holdes på et minimum
2. Project Benkovac- Zadar:
Tomt 205.000m2
Formål logistikk
NDA ca 67.000m2
STATUS:
Prosjektet satt på hold i påvente av bedret marked
Kostnadene til prosjektet holdes på et minimum
3. Project Kupinec
Tomteområde: Ca. 2,3 millioner m2
RESIDENTIAL ZONE
Arealkapasitet +/- 600.000m2
6-10.000 boenheter
BUSINESS ZONE
Arealkapasitet +/-700.000m2
Logistikk/industri/kontor
STATUS KUPINEC:
Implementert i utviklingsplanene for fylkeskommunen i April 2011
April 2013 - Planprosess gjennomført
Konvertert fra jordbruksland til bebyggelsesområde
Prosjektet implementert i kommunedelplan
Kupinec/Klinca Sela Kommune.
Neste trinn er lokasjonstillatelse for bebyggelsesplanen (UPU). Se pkt under.
Usikkert om prosjektet, slik det til nå er regulert, er riktig i dagens marked.
Styret vil vurdere alternativ bruk/salg av tomteområdet.
4. Savska/Ozonia Business Garden - Zagreb
PROJECT FACTS
•
One of the first green developments in the Region
•
Construction area: 60.000 m2
•
Offices NLA:
20.200 m2
•
Shopping area NLA: 1.100 m2
•
Hotel NLA:
8.100 m2
•
Car parking area:
23.600 m2 (598 parking spaces)
•
3 towers: 16,12 and 9 floors above ground level
STATUS:
Prosjektet satt på hold i påvente av bedret marked
Kostnadene til prosjektet holdes på et minimum
STATUS SAVSKA/OZONIA BUSINESS GARDEN:
Lokasjonstillatelse til september 2013. Søknad om fornyelse: igangsatt
Utkjøp siste parsell City of Zagreb 1,3MEUR: utsatt av likviditetshensyn
Videre utvikling vurderes løpende. P.t. ikke grunnlag for oppstart/salg
5. Shopping Center Lumini - Varaždin
Tross krevende markedsforhold:
Lumini har hatt en positiv utvikling
Men ikke helt i mål enda
INVESTERING LUMINI
Investert til nå:
47,2m€
Prognose:
53m€
- eks finanskostnad og konserninterne honorarer
- inkl fordring BHyper
BESØKSTALL LUMINI
(antall personer per måned)
120 000
100 000
80 000
60 000
55.000
40 000
35.000
20 000
0
Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb - 13 Mar-13 Apr-13 May-13
Utleiegrad
Ca 50% åpnet:
Cinestar - kino
BHyper - dagligvare
Stadium Bowling
3 stk kafeer
Technomarket
Gaastra - fashion
Algoritam - bokhandel
T-Com - mobilbutikk
Planet Obuca - skobutikk
Ecco/Bulivar - skobutikker
DM - kosmetikk/sunnhetsprodukter
MiniLumini – barneavdeling
Exclusive change
50%
23
Åpninger Nov/Des 2012
Gaastra Fashion (86m2)
Technomarket (1.620m2)
Bulevar Shoes (114m2)
3 viktige aktører har brutt med CityPoint:
H&M (Fashion – ca 2.200m2)
New Yorker (Fashion – ca 900m2)
Deichmann (Skobutikk – ca 500m2)
Positiv utvikling siste måneder:
H&M
H&M
Enighet om kommersielle vilkår
Kontrakt ferdigstilt, signert av EELD
Signert kontrakt fra H&M nært forestående
Prosjektering i siste fase, inkl lokasjonstillatelse for tilbygg
=> Viser H&Ms commitment til prosjektet
Påbegynt anbudsprosess leietakertilpasninger + tilbygg
+300m2
H&M
1.882m2
Potensielle positive følger av dette:
En rekke leietakere er forberedt for innflytting
Øvrige brikker faller på plass
Utleiegrad >85%
Utleieprosess
1. New Yorker (905m2)
2. C&A (1440m2)
3. Next (600m2)
4. Hervis (800m2)
5. Sportvision (700m2)
6. s'Oliver(370m2)
7. Europa 92 (500m2)
8. Deichmann (480m2)
9. CCC (500m2)
10. Benetton (500m2)
Zacs, Galileo, Transport shoes, Image Haddad, Diadema, One2Play, S&V
(alle med kontrakt klargjort for signering)
Andre i prosess: TopSport, Level2, Croatian Lottery, Tintilinic, Magic
Baby, Adax,
Malinar, McDonalds, Je's, Accesorize, Sportina multibrand store,
Müller
Inditex/Zara: Negativ beslutning. Ikke relatert til Lumini.
FLOOR LAYOUT – TENANT MIX
Tidslinje – Forutsetninger H&M
Leietakercluster må være signert 01.07.13
Åpning H&M er kontraktsfestet Våren 2014
H&Ms målsetning er høsten 2013, avgjøres av
organisatorisk kapasitet den 01.07.13
Imidlertid har vi også betydelige utfordringer
MAKROØKONOMISKE FORHOLD
Krevende makroøkonomiske forhold - Kroatia
HØY ARBEIDSLEDIGHET:
Ca. 21% (April 2013) - Ca. 15% i Varazdin
BNP: 50 MRD EURO, UTENLANDSGJELD >100% AV BNP
RETAIL TRADE FALT MED MED 2,1% FRA MARS 2012 TIL MARS 2013
(13. MÅNED PÅ RAD MED NEDGANG). KPI 4,5% I SAMME PERIODEN.
TIL TROSS FOR SVAKE MAKROTALL ER KJØPEKRAFTEN RELATIVT GOD
H&M: OMSETNING FALT 5% SISTE 12 MND
EU-MEDLEM FRA 1. JULI 2013
PROGNOSE: DEN ØKONOMISK LAVKONJUNKTUREN FLATER UT, VEKST 2014 (IMF)
LAVKONJUNKTUR/RESESJON
o
Flere mindre kjeder sliter pga overetablering i Zagreb
o
Risikoaverse, tross gode utsikter/lite konkurranse i Varazdin
o
Utleiearbeid og øvrige prosesser tar tid
o
Ingen drahjelp å få fra markedet
BHYPER LUMINI
BHYPER LUMINI
Hvor hadde vi vært idag uten BHyper?
Mistet alle leietakere inkl Cinestar
CityPoint ville vært ‘vinneren’ i Varazdin
BHYPER LUMINI
• BHyper er en investering i Lumini
• Må sees som en del av totalinvesteringen
• Vi hadde ikke vært i forhandlingsposisjon
uten dagligvareaktør på plass
BHyper nødvendig for å komme i mål
BHyper Lumini, forts.
•
•
•
•
•
Ikke tilfredsstillende omsetning
Høye driftskostnader, rigget for fullskala
Kostnadsreduserende tiltak gjennomført
Fortsatt behov for driftstilskudd
Nytt avtaleverk: BHyper må finansiere
egen drift fra og med Juni 2013
BHyper Lumini, forts.
• Konsekvens ved å ikke fullføre:
BHyper konkurs
Ikke i mål med Lumini
BHyper Lumini, forts.
Ved konkurs-situasjon:
EELD kan tiltre BHyper Lumini raskt for kontroll.
Pant i aksjer og utstyr.
Opprinnelige forutsetninger
700' Konvertibelt lån (49% BRetail)
3,1" Langsiktig lån til år 2022 (pantesikret)
Etter åpning mai 2012
750' Driftstilskudd høsten 2012. Kortsiktig lån. Pant i BRetail
Ytterligere likviditetsbehov ekskl leie(*)
1,2" Forfalte regninger
500' Drift fremover
(*) Dekket som følger
1,1" Tilførsel fra EELD Q1-Q2/13. Pantesikret i BHyper Lumini
600' Skyves foran av BHyper
Likviditetsbelastning for EELD:
Med tillegg av fit-out:
All figures in EURO
5,65m€
2,5m€
Merkost ift
opprinnelig:2,4m€ =5%
av Lumini
BHyper Lumini, forts.
Når vi kommer i mål med H&M mfl.:
Annen aktør som avviste prosjektet i
2010/11 er interessert
Men da er det samtidig grunnlag for at
BHyper greier seg
NÅR VI SER FREMOVER:
Worst case scenario:
Ytterligere kontrakter uteblir
Vi mister H&M
Butikker stenges ned
Cinestar+cafeer
Tilbake til start
Potensielt scenario:
H&M flytter inn høsten 2013
Andre aktører følger etter
Utleiegrad >85% i Q4/2013
Realistisk scenario:
H&M flytter inn iht kontrakt
Andre aktører følger etter
Innflytting gradvis frem mot våren 2014
Utleiegrad >85%
Antatt våren 2014 eller tidligere
Sunn kontantstrøm
Bankfinansiering
(vi har LOI ved utleiegrad >75%)
Obl.eierne får sin investering inkl. renter
Lumini kan selges
Utbetaling til aksjonærene
IMIDLERTID….
Scenarioet krever:
Vi må ”trå vannet” til H&M flytter inn
FINANSIELL STATUS/LIKVIDITET
1. Historikk:
Anvendelse av sikret obligasjonslån fra Februar 2013
2. Budsjetter 2013, kapitalbehov
• Administrasjon
• Øvrige Prosjekter
• Lumini
1. Sikret obligasjonslån Feb 2013
Plan
Anvendelse
Sikret obligasjonslån Transje 2
2,9
2,9
Working Capital, inkl. beredskap
1,8
0,5
0
0,2
1,1
1,1
0
1,7*
2,9
3,4**
Fit-Out (nye kontrakter)
BHyper
Societe Generale, avdrag på lån
Sum
*Avdragsfrihet ikke oppnådd
** Diff + 0,5mEUR = IB + Salg BDP
All figures in mEUR
59
2. Budsjetter 2013, kapitalbehov
Administrasjon
All figures in EURO
Selskap
Kapitalbehov 2013 (MEUR)
EELD AS
0,5
Slottsgata Investorservice AS
0
Verdispar International d.o.o.
0,2
Sum
0,7
Budsjetter 2013, kapitalbehov
– forts.
Prosjekt
Øvrige Prosjekter
Kapitalbehov 2013 (MEUR)
Savska
Kupinec/Stimar – forfall usikkert
0,3
Benkovac
0
Prijedor
0
Sum (forfall usikkert)
All figures in EURO
0
0,3
Budsjetter 2013, kapitalbehov – forts.
Lumini alt.1– Ingen ytterligere investeringer
Behov 2013
Investeringer, alternativ ”as is”
Drift (netto*) til Mars 2014
BHyper
Sum
MEUR
0
0,5
0
0,5
* Økt andel leiefritak grunnet utsettelser. Underdekning felleskostnader.
All figures in EURO
Budsjetter 2013, kapitalbehov – forts.
Lumini alt.2 – Komplettert tenant mix => Fit-out
Behov 2013
Investeringer, fit-out ledig areal
Drift (netto*) til Mars 2014
BHyper
Sum
MEUR
6
0,5
0
6,5
* Økt andel leiefritak grunnet utsettelser. Underdekning felleskostnader.
All figures in EURO
Oppsummert kapitalbehov 2013
Behov 2013
Øvrige prosjekter
0,3
Administrasjon
0,7
Lumini (forutsatt fit-out)
6,5
Sum totalt
7,5
(*) Kupinec/Stimar: forfall usikkert
All figures in EURO
MEUR
OPPSUMMERT
1. Drift, renter
EUR
NOK
Administrasjon
708 391
5 312 933
Lumini til Mars '14
560 000
4 200 000
Renter ZTB/SG lån
163 429
1 225 720
Øvrige prosj/Buffer til mars 2014
300 000
2 250 000
1 731 820
12 988 653
3 656 000
27 420 000
Sum
2. Lån fra ZTB/SG
Lån
Løsning
Transje 3, sikret obligasjonslån
1. Reforhandling, avdragsfrihet
2. Nytt lån mot aksjonærer
1. Banklån
3. Fit-Out
Lumini
6 000 000
45 000 000
2. Lån fra aksjonærer
3. Kombinasjon 1 & 2
4. Obligasjonslån
Transje 1
11 132 000
83 490 000
Transje 2
2 910 000
21 825 000
17 934 542
134 509 063
Saldo transje 1+2 inkl. Renter
Ikke midler til å innfri nå. Reforhandle
BETINGELSER OBLIGASJONSLÅN
Obligasjonslån EELD, etablert mars 2012, utvidet januar 2013
Status Transje 1+2:
MNOK 83,5 + MNOK 21,8mill = MNOK 105,3
Rente 25% p.a.
Forfall 01.03.14
Transje 3, etableres juni 2013:
MNOK 13mill
Like vilkår som eksisterende obligasjonslån:
• 1. pri aksjene i TC Lumini
• 2. pri tomt+bygg Lumini, etter SG-lånet saldo 3,7mEUR
• 2. pri Kupinec, etter Stimar 0,9mEUR
Minimumstegning NOK 200.000,-
149 AKSJONÆRER TILBYS Å DELTA
Transje 3 av Obligasjonslån
Prosessen igangsettes kommende uke
Minstetegning NOK 200.000, Tegningsmateriale sendes per mail
OPPSUMMERING
Positiv utvikling, dog forsinket ift målsetning
Fortsatt behov for kortsiktig finansiering
Ytterligere behov for aksjonærlån ved best case,
dvs ved komplettering av Lumini (H&M m.fl.)