Markedsrapport desember 2012
2121115 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no Markedsrapport 2012 NRP Finans AS NRP NRP Finans AS – Markedsrapport desember 2012 Ness, Risan & Partners AS Haakon VIIs gate 1 Postboks 1358 Vika 0113 Oslo Telefon: +47 22 00 81 81 Telefaks: +47 22 00 81 91 E-post: [email protected] Hjemmeside: www.nrp.as Desember 2012 Markedsrapport 2012 The NRP Group of companies Project Finance Investment Banking Asset Management NRP Finans AS NRP Securities ASA NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project Arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset management Corporate management, accounting, tax and consulting Real Estate Management NRP Finans Mail Kontor Mobil Andreas Hagen Christian Ness Erlend Torsen Knut Ekjord Morten Berg Ragnvald Risan Thor Andreas Mjør Torstein Bomann - Larsen [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 23 11 78 38 22 00 81 80 23 23 85 31 23 11 78 39 23 11 78 37 22 00 81 82 23 23 85 35 23 11 78 61 941 56 198 922 66 842 917 23 383 926 59 001 414 20 101 901 61 117 934 80 104 928 03 969 NRP Business Management AS Mail Kontor Mobil Alina Hategan Anita Næsheim Ann Helen Marthinussen Anne Aspelin Arild Kvalsvik Birgitte Linge Dalen Brita Randem Elfrid Lislevatn Grethe Pedersen Heidi Hanson Helen Michele Nylænder Irene Christin Høyem Linda Cathrin Hansen Maria Terese Olsen Nina Ekhaugen Ole Joachim Jonstang Stine Haugen [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 23 11 71 03 22 00 81 83 23 11 71 04 23 11 78 49 23 11 78 35 23 11 78 44 23 11 71 07 23 11 78 45 22 04 81 54 23 11 78 46 22 04 81 52 22 01 79 63 23 11 71 08 23 11 38 37 22 04 81 62 23 11 71 06 22 01 79 65 930 08 050 975 00 720 977 01 570 930 52 352 924 69 980 996 29 052 992 27 201 990 19 183 957 02 584 957 67 253 473 68 261 971 41 249 988 04 535 416 66 966 905 85 755 920 57 545 911 39 018 Ness, Risan & Partners AS Mail Kontor Mobil Elin Bentsen Hilde Knudsen Wenche Solbakken Johansen [email protected] [email protected] [email protected] 23 11 78 34 22 01 79 60 23 11 78 42 926 18 458 934 10 610 932 55 319 Corporate Management services Markedsrapport – Desember 2012 Side 3 Innholdsfortegnelse: Side 1. Innledning ................................................................................................................................................... 5 2. Solgte prosjekter ......................................................................................................................................... 11 3. Shipping....................................................................................................................................................... 3.1 Nøkkeltall shippingportefølje ............................................................................................................. 3.3 Oversikt shippingprosjekter ............................................................................................................... 3.4 Shipping prosjekter Atlantic Seismic DIS ............................................................................................................................. BB Troll ................................................................................................................................................. Beta DIS ................................................................................................................................................. Bulk Transloading DIS .......................................................................................................................... Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................ Eastern Reefer II DIS ............................................................................................................................. E-Tanker DIS ......................................................................................................................................... Feedermate DIS ..................................................................................................................................... Gram LPG DIS ...................................................................................................................................... Inter Carib II DIS ................................................................................................................................... Kuo DIS ................................................................................................................................................. M-Tanker DIS ........................................................................................................................................ Neptune Seismic DIS ............................................................................................................................. 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Oceanlink Reefer II DIS ............................................................................................................ 29 4. Perrine DIS ............................................................................................................................................ Stril Offshore DIS .................................................................................................................................. TDS Containerships V DIS.................................................................................................................... TDSC Opportunity AS........................................................................................................................... UACC Bergshav Tanker DIS................................................................................................................. UACC Ross Tanker DIS ........................................................................................................................ 30 31 32 33 34 35 Eiendom ...................................................................................................................................................... 4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS ......................................................... 4.2 Boligkonvertering – muligheter og fallgruber ved Newsec AS ........................................................ 4.3 Nøkkeltall eiendomsportefølje ............................................................................................................ 4.3 Oversikt eiendomsprosjekter ............................................................................................................. 4.4 Eiendomsprosjekter Alingsås Lager og Handel DIS .............................................................................................................. Borås Logistikk DIS .............................................................................................................................. Brønnøysund Kontorbygg AS ............................................................................................................... Buskerud Handelseiendom DIS ............................................................................................................ Dagligvarelogistikk AS ......................................................................................................................... El Logistikk DIS .................................................................................................................................... Etterstad Utvikling DIS ......................................................................................................................... Finlogistikk DIS .................................................................................................................................... Gasolin Eiendom DIS ........................................................................................................................... Gasolin Handelseiendom DIS ............................................................................................................... Grenland House DIS ............................................................................................................................. Gøteborg Kombi DIS ............................................................................................................................ Gøteborg Logistikk DIS ........................................................................................................................ Holmsbu Invest KS ............................................................................................................................... Kongholm Invest KS ............................................................................................................................. Lørenskog Kombibygg DIS .................................................................................................................. Martodden Utbygging KS ..................................................................................................................... Moa Handelseiendom DIS .................................................................................................................... Nye Alfasetveien DIS ........................................................................................................................... 36 37 47 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 5. Side 4 Nye Bergen Lagerbygg KS ................................................................................................................... Nye Berghagan Næringseiendom AS .................................................................................................... Nässjö Logistikkbygg AS ...................................................................................................................... Pottemakerveien Kombibygg AS .......................................................................................................... Prime Logistikk DIS .............................................................................................................................. Ringeriksveien 2012 DIS ...................................................................................................................... Stadion Utbygging KS........................................................................................................................... Statens Hus Lillehammer KS ................................................................................................................ Sydsvenskan Lager & Handel AS ......................................................................................................... Sørenga Utvikling KS ........................................................................................................................... Tangen Havnelager AS ......................................................................................................................... Teknikstaden Utvikling AS ................................................................................................................... TFGS Kombi AS ................................................................................................................................... Torggata 16 DIS .................................................................................................................................... 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 Forklaring av begreper og nøkkeltall ....................................................................................................... 84 Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor. NRP Finans AS Side 5 Markedsrapport – Desember 2012 1. Innledning Etter fem år med kriselignende tilstander, står verdensøkonomien igjen i fare for å svekkes. Slik starter OECD’s siste analyse som ble offentliggjort 27. november. Europa befinner seg i resesjon, USA vokser, men ikke med den farten man tidligere forventet, dessuten viser det seg at veksten i de fremvoksende økonomiene er avtagende bla. som følge resesjon i Europa og svakere utvikling enn ventet i USA. De dystre utsiktene knyttes til flere forhold bla. bredt fall i tillitsindikatorer verden over, finansieringsinstitusjoner som må redusere sine balanser, sammenfallende utgiftskutt i flere land og reduksjon i den globale handelen. Resultatet av dette er bla. redusert investeringsaktivitet, høy, og i noen tilfeller stigende arbeidsledighet samt redusert konsum. OECD og IMF peker på politisk handlingslammelse som en årsak til tillitssvikten. På kort sikt for få og for begrensede tiltak, på lengre sikt mangel på realistiske og gjennomførbare strategier. I USA er man rammet av manglende evne til å oppnå konsensus knyttet til hvilke tiltak som skal iverksettes for å løse den mye omtalte ”fiscal cliff”. Påtvungne skatteøkninger og utgiftskutt for å bringe budsjettet tilbake i balanse kan bli utfallet dersom demokrater og republikanere ikke makter å bli enige om hvilke lover som skal endres for at man på sikt skal få redusert USAs budsjettunderskudd. Det vil anses som en styrke dersom man klarer å komme frem en tverrpolitisk enighet, fremfor at utgiftskuttene og skatteøkningene innføres automatisk som en følge av det politiske kompromisset inngått mellom republikanere og demokrater i 2011 (”Budget Control act of 2011”). Europa preges av høy og til dels stigende arbeidsledighet, høy statsgjeld i sør og dessuten snakkes det i enkelte land om mulig exit fra unionen både politisk og monetært. Utfordringene er mange og det vil kreve fleksibilitet og vilje til å finne politiske og økonomiske løsninger for å overkomme disse. Mange etterlyser reell handling fremfor forsikringer fra EUs fremtredende skikkelser i dagens situasjon. Det pekes også på at veksten i Kina, India og Brasil rammes som følge av avtagende etterspørsel i Europa og USA. Både IMF og OECD mener at risikoen for at de pessimistiske scenarioene materialiserer seg er større nå enn tidligere i år. Veksten i verdensøkonomien er ventet å havne på 3,3 % i 2012, sammenlignet med 2011 representerer dette en nedgang på 0,5 %. Anslaget for 2013 ligger på en vekst på 3,5 %, nedjustert fra ca. 4 % i juni i år. Veksten i USA i 2012 er anslått til 2,1 %, opp 0,3 % fra 2011, mens Europa sett under ett har opplevd en kontraksjon tilsvarende 0,5 % i 2012. Til sammenligning vokste økonomien med 1,5 % i 2011. For 2013 antyder man en vekst på 2 % i USA og nullvekst i Europa. Anslaget for USA vil avhenge av evnen til å finne en felles politisk løsning på den tidligere omtalte ”fiscal cliff”. Kina og India vokser fremdeles i imponerende takt, hhv. med 7,8 % og 5,8 % i 2012, dog er veksten som tidligere påpekt avtagende. Arbeidsledigheten i Europa er anslått til ca 12 %, mens den i USA er 7,8 %. I OECD området er arbeidsledigheten snaut 9 %. Norge, i motsetning til resten av Europa, har overskudd på statsbudsjettet, lav arbeidsledighet og generelt færre utfordringer. Konsumentene bruker penger, opplever gode lønnsoppgjør og har glede av historisk lave renter. Fremtidstroen og tilliten til egen økonomi er også til stede, noe som gjenspeiles i stigende boligpriser og relativt høy belåningsgrad. Man befinner seg faktisk i en situasjon der man må importere arbeidskraft. Eksportrettet industri merker mer til problemene internasjonalt i form av fallende etterspørsel, og rammes i tillegg av spenstige lønnsoppgjør i øvrige sektorer samt sterk kronekurs. BNP i Norge er ventet å øke med 3,3 % i 2012, blant de høyeste i OECD området og en vekst betydelig over land det er naturlig å sammenligne oss med. Aktiviteten innen oljesektoren er fremdeles betydelig og oljeprisen ligger over 100 USD fatet. Dette er i høy grad en medvirkende årsak til at vi klarer oss såpass godt i forhold til resten av verden. For våre nordiske naboer er bildet noe mer sammensatt. Vi har tidligere påpekt at Sverige, NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 med sitt eksportrettede næringsliv, er betydelig mer påvirket av uroen ute enn hva som er tilfellet for Norges del. Svensk BNP er anslått å øke med 1,2 % i 2012 (IMF/OECD), ned fra 3,9 % i 2011. Arbeidsledigheten pr. oktober 2012 var på 7,1 %. Med hensyn til 2013 er det ventet en BNP vekst på ca. 2 %. Dansk økonomi har utviklet svakere enn både den norske og svenske og for inneværende år er BNP ventet å vokse marginalt i forhold til 2011, dvs. en økning på 0,2 %. Veksten er ventet å akselerere neste år med en antatt vekst på 1,4 %. Arbeidsledigheten i Danmark er svakt stigende og ligger i skrivende stund på ca. 6,3 %. Felles for de nordiske landene er at de har sunne statsfinanser med håndterbar offentlig gjeldsgrad, godt utbygde velferdsordninger og generelt bedre orden i økonomien enn de landene som nå sliter som for eksempel Spania, Portugal, Italia og Hellas. Lange renter holder seg på historisk lave nivåer. Innstramningen innen banksektoren har fortsatt som en følge av blant annet Basel 3 og Solvency 2 og hos enkelte banker har ”butikken vært stengt” det siste kvartalet. Vi legger også merke til at de bankene som gir finansiering har inntatt en mer restriktiv holdning. Eiendommer hvor det tidligere var ”greit” å oppnå en fornuftig finansieringsgrad med akseptable betingelser for øvrig, har blitt vanskeligere ”å regne hjem” grunnet strengere krav i låneavtalene. Alternative finansieringskilder er i ferd med å vokse frem, noe som kan bidra til at prisingen av næringseiendom opprettholdes. For en mer omfattende gjennomgang av eiendomsmarkedet viser vi til analysebidrag fre Newsec lenger bak i markedsrapporten. Innen shipping er fokus fra bankenes side å betjene eksisterende engasjementer fremfor å tiltrekke seg nye kunder, dette til tross for at potensielle nye engasjementer betaler langt bedre enn eksisterende som er i ”compliance” med lånetavtalene. I de tilfeller hvor man faktisk får finansiering, er marginen høy og profilen på lånet kort. Som sist er nåværende finansieringsforhold ventet å vedvare inntil verdensøkonomien igjen kommer på fote, samt at verdiene stabiliserer seg og inntjeningen viser tegn til bedring. NRP Finans AS Side 6 Avkastningen for NRP Finans (”NRP”) sine prosjekter har i 2012 hatt en blandet utvikling. Eiendomsporteføljen har opplevd en økning i verdiene, mens shippingporteføljen har hatt negativ avkastning. Porteføljeavkastningen er opp med 3 % i 2012. Avkastningen for NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 20 % p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastning for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Markedet for direkteinvesteringer Siden forrige markedsrapport har NRP Finans tilrettelagt fire nye enkeltprosjekter. To prosjekter innen eiendom til en total verdi av i underkant av NOK 300 mill., ett logistikk/terminalbygg beliggende på Berger langs E6 utenfor Oslo med leiekontrakt til DHL, samt en eldre kontoreiendom med utviklingspotensial på Skøyen i Oslo. Innen shipping, to prosjekter i containersegmentet til en verdi av USD 62,5 mill, hvorav det ene var et asset play prosjekt på to nyere feeder skip med høy finansieringsgrad, mens det andre var et finansielt prosjekt på fire skip med en gulvrate og en ”profit-split” av inntjening utover ”break-even”. Ett shipping prosjekt er under avvikling. Totalt sett har NRP tilrettelagt nye prosjekter til en verdi av ca. 1,5 mrd NOK i 2012, fordelt på 5 eiendoms- og 2 shippingprosjekter. Det er i tillegg hentet kapital til den siste emisjonen i NRP Eiendom 2010 AS, fondet er fulltegnet og nærmer seg fullinvestert. Porteføljen teller nå 33 eiendomsprosjekter og 20 shippingprosjekter totalt. I løpet av det siste halve året har vi som nevnt gjort to nye shippingprosjekter. TDS Containerships V DIS kjøpte i juni to 2009 byggede 1,740 TEU containerfeedere til en pris tilsvarende USD 44 mill. Prosjektet er et ”asset play” og prisen selskapet betalte for skipene er betydelig under historisk paritet. Skipene ble kjøpt uten certepartiforpliktelser og vil seile i det korte periodemarkedet, fortrinnsvis i Asia. Begge skip er nå sluttet på certeparti. Skipene Side 7 ble kjøpt med gunstig finansiering, dvs. finansieringsgrad tilsvarende ca. 80 % og med avdragsfrihet de første to årene. Thor Dahl Management AS er disponent i prosjektet. Det andre prosjektet, KUO DIS, ble etablert i august med fire 1,367 TEU containerfeedere kjøpt for en pris tilsvarende USD 14 mill. Skipene seiler på bareboat-certeparti til selskaper garantert og kontrollert av Conbulk S.A i Hellas. Certepartiene har ”profit-split” klausuler som sikrer eierselskapet 50 % av inntjening over ”break even”, samt 50 % av salgsprisen over gitte nivåer. I dette prosjektet har man en lav fremmedkapitalfinansiering. Disponent i prosjektet er Atlantica Shipping AS. Felles for de to prosjektene er at skipene kjøpes på nivåer godt under historisk paritet da markedet de opererer i sliter med lav inntjening noe som reflekteres i prisen. Avkastningen kan potensielt bli meget god gitt at verdensøkonomien igjen opplever vekst og markedet normaliserer seg. Vi pekte sist på de store utfordringene knyttet til fremmedkapitalfinansiering innen de konvensjonelle shipping segmentene. Denne trenden har vedvart og om mulig forsterket seg ytterligere siden sist. Dette medfører at aktivitetsnivået innen prosjektfinansiering for shipping fremdeles er begrenset. Vedvarende svake markeder som følge av en situasjon der tilbudet av tonnasje langt på vei overgår fraktbehovet, kombinert med en fortsatt stor ordrebok og generelt usikre markedsutsikter grunnet lav vekst, har medført at interessen for å ta ny eksponering fra bankenes side er minimal. Egenkapitalinvestorene er fremdeles tilbakeholdne, men vi registrerer at stadig flere oppfatter dagens inngangsnivåer som interessante sett i et historisk perspektiv. Dette er en oppfatning vi deler. Nedsiderisikoen er begrenset som følge av at de fleste segmenter prises langt under historisk paritet og oppsiden er til stede gitt at veksten i verdensøkonomien normaliserer seg. Utviklingen innen de ulike konvensjonelle shippingsegmentene har i 2012 vært lite oppmuntrende. Dersom man ser på flåteutnyttelsen på aggregert nivå for alle Markedsrapport – Desember 2012 tonnasjetyper, er denne anslått å bli 83,5 % i 2012. Med hensyn til volumer som fraktes er det innen tørrlast ventet en oppgang året sett under ett, mens det innen tanksegmentet er ventet en svak nedgang sammenlignet med 2011. Innen tørrbulk har snittinntjeningen på en Capesize i 2012 ligget på ca. USD 7,000 pr. dag, mens det tilsvarende tallet for Panamax skip har vært USD 7,500. De mindre tørrlastskipene har seilt inn noe mer, dvs. mellom USD 8,000 – USD 9,000 pr. dag. Dette dekker drift, men kun en begrenset del av kapitalkostnadene. Legger man forwardmarkedet til grunn er det lite som tyder på snarlig oppgang. Containersegmentet opplever inntjening som er svakere enn i 2011. For de større skipene er inntjeningen halvert ift. 2011, mens fallet for de mindre skipene varierer fra 20 % - 40 %. Det synes å herske enighet om at det vil ta ytterligere noe tid før omslaget eventuelt materialiserer seg. Tankmarkedet har opplevd bedring hva angår inntjening i 2012 sammenlignet med 2011, dog fra meget lave nivåer. Den svake inntjeningen innen de tre hovedsegmentene reflekteres også i prisingen av tonnasje, snittprisingen for nær sagt alle tonnasjetyper og aldere er ned sammenlignet med 2011, noe av dette fallet skyldes selvsagt også begrenset tilgang til fremmedkapitalfinansiering. Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip har vært svak det siste året, prisene synes dog å være stabile. Mulige årsaker kan være den relativt høye oljeprisen, kombinert med aktivitetsnivået innen oljesektoren generelt sett forventes å konsumere den store flåteveksten man har sett innen PSV-segmentet. Utsiktene fremover synes også gode med den betydelige leteaktiviteten som skal finne sted i bla. nordområdene og i Brasil. Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor reflekteres i prisingen av de respektive shippingprosjekter spesielt med tanke på motpartens soliditet, samt vurderinger rundt restverdi og minimumverdi klausuler i låneavtaler. Siden forrige markedsrapport har selskapskapitalen blitt utvidet eller det har blitt gitt deltagerlån i to shippingprosjekter, mens uinnkalt kapital har blitt kalt inn i et prosjekt. Et prosjekt er avviklet som følge av krav fra pantelånegiver. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Innen eiendom har vi tilrettelagt to nye prosjekter i løpet av andre halvår 2012. Berger Terminal DIS kjøpte en moderne logistikkterminal med lave leier med 5 års leiekontrakt til DHL Express AS for NOK 175 mill. Eiendommen ligger på Berger på vei mot Gardermoen utenfor Oslo. Gjennom bla. å forenkle en kompleks kontraktstruktur, samt forlenge kontrakter forventer en å skape merverdier. Det andre prosjektet, Hovfaret 4 DIS, kjøpte en eldre kontoreiendom på Skøyen med utviklingspotensial. Prisen selskapet betalte for eiendommen var ca NOK 85 mill. Vi er av den oppfatning at deler av eiendommens potensial, i første omgang i form av økte leieinntekter, kan realiseres gjennom relativt enkle og lite kostbare grep som enkel oppussing og dedikert forvaltning. Til tross for høyere marginpåslag fra bankene opplever ikke vi noen vesentlig yield oppgang for eiendommer med god beliggenhet og sikker kontantstrøm. For de mer perifere lokasjonene har yieldene trukket noe opp, men også her møter vi hard konkurranse for eiendommer med solide leietakere. Bankmarkedet har strammet seg ytterligere til, marginene øker, utmålingen reduseres, løpetiden kortes ned og avdragsprofilen er brattere, dersom man i det hele tatt får et lånetilsagn. Årsaken er nærmere beskrevet i Newsec sin omtale av det norske og svenske eiendomsmarkedet senere i rapporten, der står også fremveksten av et obligasjonsmarked for finansiering av næringseiendom beskrevet. Nettopp obligasjonsmarkedet kan bidra til at prisene på næringseiendom opprettholdes fremover til tross for et strammere bankmarked. Etterspørselen etter eiendomsprosjekter med sentral beliggenhet og/eller sikker kontantstrøm er god, og konkurransen om disse eiendommene er hard spesielt fra egenkapitalkjøpere. Den stramme finansieringssituasjonen gjør det i enkelte tilfeller utfordrende å strukturere prosjekter som gir investor tilfredsstillende avkastning på egenkapitalen. Mens vi de senere årene primært har tilrettelagt finansielle prosjekter, har vi det siste året i større grad gjort eiendommer med noe kortere kontrakter, ledige arealer og således et urealisert potensial det kreves kompetanse for å realisere. NRP Finans AS Side 8 Konverteringsprosjekter er i vinden som aldri før, og selv om mange budrunder ”løper løpsk”, mener vi at det, gitt de rette forutsetningene, er muligheter her. Det svenske bankmarkedet er enda strammere enn det norske, hvilket gjør det utfordrende å strukturere tradisjonelle prosjekter. Tilgangen på interessante forretninger er imidlertid god gitt at man sikrer en fornuftig finansiering evt. kan ta over eksisterende finansiering. I Sørenga Utvikling KS er nå totalt 5 byggetrinn lagt ut for salg og i overkant av 90 % av utbudte leiligheter solgt, dvs. ca. 465 av 511 leiligheter. Prosjektet ligger to år foran opprinnelig fremdriftsplan. Vi opplever også god interesse for dette prosjektet i annenhåndsmarkedet. Enkelte eiendomsprosjekter har utfordringer, som for eksempel Statens Hus på Lillehammer og Kongholm Invest. Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje samt å identifisere egnede prosjekter både innen shipping, offshore og eiendom. Omsetning av andeler Likviditeten i annenhåndsmarkedet har vært god i 2012. Vi har omsatt andeler for ca. NOK 230 mill, noe som tilsvarer mer enn en dobling av omsetningen i 2011. Det skal dog understrekes at likviditeten i de enkelte prosjektene varierer betydelig, og det er hovedsaklig eiendomsprosjekter som omsettes. Som ellers, er det enklere å omsette andeler i prosjekter med større grad av forutsigbarhet enn i prosjekter som opplever usikkerhet rundt for eksempel kontantstrøm eller finansiering. Utsiktene for verdensøkonomien er fremdeles usikre, noe som bidrar til at en del investorer inntar en reservert holdning. NRP jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre aktivaklassen attraktiv for flere. Vi anbefaler å ta kontakt med Thor Mjør, Erlend Torsen eller Torstein Bomann-Larsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler. Markedsrapport – Desember 2012 Side 9 Avkastning I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av andeler vil normalt siste omsetningsverdi være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke har vært omsatt andeler, vil prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere som varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om shipping- eller eiendomsprosjekter. Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parametere. Parametere av betydning er for eksempel skipets verdi, motpartens soliditet, det underliggende markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen samt gjenværende lengde på skipets certeparti/ beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de nevnte parameterne gjør dette til en krevende øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den begrensede mengden transaksjoner i dagens shipping marked. Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/ mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret eller justert svakt opp. I all hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på nettoleie for 2013. I noen tilfeller har vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden. Shippingporteføljen har siden juni 2012 fortsatt å svekke seg. Skipsverdiene er fremdeles under press og inntjeningen dekker knapt drift innen majoriteten av segmenter. Dette har i sin tur medført at enkelte etablerte rederier har fått problemer med å møte sine forpliktelser ovenfor sine motparter, det være seg banker så vel som andre aktører innen de respektive segmentene og øvrige kreditorer. Dette medfører et vedvarende usikkert marked. Offshoresegmentet har siden sist opplevd svakere inntjening, verdiene synes dog å være intakt, dessuten er oljeprisen fremdeles høy og utsiktene positive. De fleste befraktere betaler hyre som forutsatt, mens vi i enkelte prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder. I disse tilfellene forsøker vi å finne kommersielle løsninger som er akseptable for begge parter. I 2012 har shippingporteføljen gitt en nedgang på 16 %, dog bør det understrekes at dette tallet varierer betydelig fra prosjekt til prosjekt. Den årlige avkastningen for shippingporteføljen fra slutten av 2000 frem til i dag ligger på 16 % p.a. Tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer. For eiendomsporteføljen fortsetter den positive utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av egenkapitalen med 9 % i 2012. Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 26 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Den vektede totalporteføljen av shipping og eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning på 3 % så langt i år, og har siden slutten av 2000 gitt en avkastning på 20 % p.a. Avkastning Shippingporteføljen: Eiendomsporteføljen: Totalporteføljen: 2012 -16 % p.a. 9 % p.a. 3 % p.a. 200103.12.2012 16 % p.a. 26 % p.a. 20 % p.a. Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter solgt: Etablert Solgt Avkastning (IRR) TDS Containerships IV DIS 2007 2012 -100 % p.a Oceanlink Reefer DIS 2007 2012 -100 % p.a Grafen på neste side viser hvordan NRP’s portefølje har utviklet seg sammenlignet med Oslo Børs i perioden 2001-03.12.2012. Vi har benyttet OSEBX verdier per 03.12.12. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 10 Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark 1600 1400 Vektet NRP portefølje (1220) Index 1200 1000 800 600 OSEBX (232) 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for 2007 2008 2009 2010 2011 investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Samtidig ønsker vi alle våre kunder en riktig God Jul og et Godt Nytt År. Oslo 1. desember 2012 Med vennlig hilsen NRP Finans AS Christian Ness NRP Finans AS 2012 01.12.2012 Ragnvald Risan Markedsrapport – Desember 2012 Side 11 2. Solgte prosjekter 2006 fortsetter 2002 Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt Maud Reefer KS Multipurpose 2000 KS Etablert 2001 2000 IRR siden oppstart 30 % p.a. 28 % p.a. Eiendom: Prosjekt Skarvenesveien 3 KS Etablert 2002 IRR siden oppstart 42 % p.a. Shipping: Prosjekt Tofelino Shipping KS Kapitan Rudnev Shipping Ltd Northeast Chemical Carrier KS Etablert 2000 2002 2001 IRR siden oppstart 23 % p.a. 14 % p.a. 34 % p.a. Etablert 2003 2000 2003 IRR siden oppstart 123 % p.a. 36 % p.a. 84 % p.a. 2003 2004 Eiendom: Prosjekt Fornebuveien 38-44 KS Karihaugen Kombibygg KS Nye Skarvenesveien 3 KS Shipping: Prosjekt China Bulker KS China Cape DIS Containership Invest KS European Container DIS European Container II DIS Finn RoRo KS Indian Tanker KS Kapitan Korotaev Shipping Ltd. Mesa Invest DIS Nye Northeast Chemical Carrier KS Olympia DIS Rem Balder DIS Rem Fortress DIS Rem Forza DIS Rem Fosna Rem Odin DIS Rem Provider DIS Rem Songa DIS Ross Container DIS Scandinavian RoRo KS Sir Matt Reefer DIS TDS Containership II KS Etablert 2003 2004 2004 2004 2005 2003 2003 2003 2006 2003 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006 2004 2002 2005 2005 IRR siden oppstart 75 % p.a. 27 % p.a. 76 % p.a. 47 % p.a. 25 % p.a. 99 % p.a. 115 % p.a. 35 % p.a. 11 % p.a. 35 % p.a. 58 % p.a. 77 % p.a.* 77 % p.a.* 68 % p.a.* 86 % p.a.* 70 % p.a.* 130 % p.a.* 69 % p.a.* 29 % p.a. 64 % p.a. 46 % p.a. 34 % p.a. Eiendom: Prosjekt Banebakken 38 AS Helsingborg Kjøpesenter AS Kombibygg Invest I AS Lillsjøvegen Invest AS Preståsen Park KS Pueblo Amistad DIS Etablert 2006 2002 2006 2005 2002 2005 IRR siden oppstart 128 % p.a. 34 % p.a. 38 % p.a. 60 % p.a. 25 % p.a. 22 % p.a. Shipping: Prosjekt Asian Tanker DIS BOP 15 DIS Dynasty DIS Eagle Shipping DIS Ivory Ace DIS Rem Norway DIS Southern Chemical Tanker DIS Etablert 2004 2005 2004 2005 2006 2006 2003 IRR siden oppstart 44 % p.a. 69 % p.a. 56 % p.a. 40 % p.a. 93 % p.a. 152 % p.a. 36 % p.a. Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt Chem VI DIS Inter Carib DIS Med Cruise DIS TDS III DIS Etablert 2007 2006 2005 2006 IRR siden oppstart -35 % p.a. 36 % p.a. 23 % p.a. 31 % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling 2007 Shipping: Prosjekt North Reefer KS Etablert 2002 IRR siden oppstart 60 % p.a. Eiendom: Prosjekt Alfasetveien 11 Eiendom KS Datavegen 27 AS Hotvedtveien 6 KS Valløveien 3 KS Selga Kombinasjonsbygg AS Etablert 2003 2003 2002 2003 2004 IRR siden oppstart 59 % p.a. 42 % p.a. 44 % p.a. 106 % p.a. 65 % p.a. Shipping: Prosjekt Eastern Chemical Carrier KS Gram Chemical Carrier DIS Korean Chemical Carrier KS Lake Eva DIS Lake Maya DIS Sir Matt Reefer KS Etablert 2000 2004 2001 2004 2004 2004 IRR siden oppstart 125 % p.a. 275 % p.a. 87 % p.a. 18 % p.a. 18 % p.a. 1001 % p.a. 2005 2006 Eiendom: Prosjekt Akersgaten 16 Invest KS Berghagan Næringseiendom KS Entreprenørbygg Invest KS Finnestadveien 44 ANS Hvamveien 1 KS Kyrre Grepps gt. 19 KS Moss Holmestrand Nærsenter KS Nye Alfasetveien 11 KS Nygaard Brygge Invest KS Scandigade 8 AS Etablert 2001 2004 2004 2004 2004 2001 2003 2005 2003 2005 IRR siden oppstart 7 % p.a. 181 % p.a. 87 % p.a. 98 % p.a. 87 % p.a. 25 % p.a. 60 % p.a. 106 % p.a. 27 % p.a. 191 % p.a. 2008 NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 12 2011 2009 Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt American Bulker KS Eastern Chemical Tankers III KS Indian Chemical Tanker DIS Peg Chemical Carrier DIS Etablert 2001 2001 2007 2006 IRR siden oppstart 44 % p.a. 65 % p.a. 6 % p.a. 20 % p.a. Misligholdt/konkurs prosjekt Chem Lily DIS Handy Container DIS MPP Container DIS Swetank DIS Swetank III DIS Swetank IV DIS 2007 2008 2007 2005 2006 2007 -100 % -100 % -99 % -100 % -100 % -82 % p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Eiendom: Prosjekt Alingsås Handel AS Hallsberg Logistikk DIS Nye Nordahl Brunsgate 10 KS Etablert 2006 2008 2003 IRR siden oppstart 16 % p.a. 16 % p.a. 46 % p.a. Shipping: Prosjekt Arendal Offshore DIS Longa DIS Inter Carib III DIS United Cape DIS Etablert 2008 2007 2007 2007 IRR siden oppstart 24 % p.a. 21 % p.a. -27 % p.a.* -38 % p.a.* Eiendom: Prosjekt Haugenstua Butikksenter AS Etablert 2006 IRR siden oppstart 2 % p.a. Shipping: Misligholdte/konkurs prosjekt Oceanlink Reefer DIS TDS Containerships IV DIS Etablert 2007 2007 IRR siden oppstart -100 % p.a* -100 % p.a* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 2012 2010 Eiendom: Prosjekt Ringeriksveien KS Vestfold Kombibygg DIS Etablert 2001 2006 IRR siden oppstart 30 % p.a. 7% p.a. * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Shipping: Prosjekt China Ropax DIS Indian Bulker DIS Pacific Bulker DIS Ross Container II DIS Misligholdt/konkurs prosjekt Indian Chemical Tanker II DIS * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital NRP Finans AS Etablert 2004 2007 2008 2006 IRR siden oppstart 34 % p.a. -37 % p.a.* -50 % p.a.* 21 % p.a. 2008 -50 % p.a.* Side 13 Markedsrapport – Desember 2012 3. Shipping NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 14 3.1. Key figures shipping portfolio NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark 1 800 1 600 1 400 Index 1 200 1 000 NRP Shipping Index (537) 800 600 400 OSEBX (232) 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 01.12.2012 Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 80 % 65 % 63 % 54 % 60 % 47 % 52 % 52 % 48 % 39 % 40 % 41 % 47 % 32 % 20 % 34 % 28 % 18 % 15 % 11 % 4% 0% 2001 -20 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -14 % -31 % -40 % 2011 -12 % 2012 -16 % -36 % -60 % -54 % OSEBX -80 % -55 % NRP Shipping portfolio Shipping portfolio projects 25 50 20 40 15 30 10 20 5 10 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -5 -10 -10 -20 -15 -30 -20 -40 Projects established (left axis) NRP Finans AS Projects sold (left axis) Projects in portfolio end of year (right axis) Markedsrapport – Desember 2012 Side 15 3.2 Shipping projects overview Projects Shipping Atlantic Seismic DIS BB Troll DIS Beta DIS Bulk Transloading DIS Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS E-Tanker DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Inter Carib II DIS KUO DIS* M-Tanker DIS** Neptune Seismic DIS Oceanlink Reefer II DIS Perrine DIS Stril Offshore DIS TDS Oppurtunity AS TDS Containerships V* UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS Estimated value per 1% USD Established 28 050 2007 NOK 340 000 2010 NOK 370 000 2006 100 000 2007 11 500 2007 JPY 3 700' 2007 24 000 2006 EUR 23 000 2004 18 300 2007 19 000 2006 88 000 2012 N/A 2005 180 000 2007 1 900 2007 22 000 2007 NOK 2 750 000 2007 54 000 2007 87 500 2012 110 000 2010 105 000 2010 IRR since Return established p.a. 2012 35 % 11 % -5 % -11 % 25 % -17 % -14 % -17 % 21 % 23 % 20 % 21 % -5 % -31 % 42 % -4 % -76 % -80 % 9% 18 % N/A N/A N/A N/A 7% 37 % -100 % -100 % -36 % -42 % 2% 10 % -42 % -62 % N/A N/A -9 % -22 % 6% 3% *The project was established in 2012 and has thus not existed long enough to calculate IRR. **The project has been suspended. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 16 Atlantic Seismic DIS Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 28 050 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 5 605 000 10 350 000 Residual value sensitivity: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2012: Net working capital Net Asset Value Remaining Uncalled Capital 0 805 000 805 000 0 2 000 000 805 000 2 805 000 0 4 000 000 805 000 4 805 000 0 * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Arne Blystad AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: USD 15 000 000 USD 5 605 000 USD 0 23. April 2007 Vessel name: Type: Seismic recording system: Seismic streamer: Compressors: Yard: M/V GGS Atlantic Seismic Research Vessel (2D) Sercel SEAL-24 bit 10 km Sercel Seal Fluid 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA Built: Class/flag: Main engine: 1981 (rebuilt 2007) ABS/ Marshall Islands Caterpillar D-399X2NOS 52m/12,5m/14ft 41 persons February 2012 LOA/beam/depth: Accommodation: Last DD: Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Sale of vessel Estimated dividend Mortgage debt 1 Total Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt NRP Finans AS Interest Balloon 2012 2,50 % * 0 0 * Aggregated instalments for mortgage debt as follows: 2012: USD 1 600 000 The mortgage has been repaid in full. Estimated Balance (01.12.12) Working capital Vessel* Total assets Balance Annual Inst. 12 0 1 600 000 0 1 600 000 Additional information 2012 805 000 2 000 000 2 805 000 0 0 Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007. The valuation has been done on Net Asset Value basis. The value of the Vessel is based on broker estimates. As the remaining mortgage has been repaid, the uncalled capital in the project is 0. Markedsrapport – Desember 2012 Side 17 BB-Troll DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 340 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 38 000 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE Residual value 2015: IRR estimated share price: IRR total capital: BASE CASE HIGH CASE 150 000 000 175 000 000 0,83 % 20,15 % 2,89 % 6,65 % 200 000 000 34,55 % 10,25 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Buksèr og Berging AS Buksèr og Berging AS Purchase price vessel: NOK 199 000 000 Paid in capital: NOK 30 000 000 Paid in reserve capital: NOK 8 000 000 Tech. and commercial management fee (annually): NOK 900 000 Assumed Opex 2013: NOK 72 503 Current Employment: The Vessel trades in the spot market Delivery: september 10 Base case assumptions: Assumed TC equiv. income Assumed TC equiv. income Assumed TC equiv. income Assumed TC equiv. income Assumed TC equiv. income Assumed TC equiv. income Assumed TC equiv. income Jul. 2012 - Dec. 2012: Jan. 2013 - Mar. 2013: Apr. 2013 - Jun. 2013: Jul. 2013 - Sept. 2013: Oct. 2013 - Dec. 2013: Jan. 2014 - Dec. 2014: Jan. 2015 - Dec. 2015: NOK NOK NOK NOK NOK NOK NOK 150 100 180 240 180 200 220 000 000 000 000 000 000 000 per per per per per per per day day day day day day day Estimated Cashflow Vessel name: M/V BB Troll Type/design: AHTS - VS 473 design Class: DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5) LOA: 73,8 m Breadth: 16,0 m Yard: Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK Delivery: Apr 2000 Dwt: 2,881 t Main engine: Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP Bollard pull: 165 t Aux. engines: 2 x 430 kVA V 3ph 60 hz Main generator: 2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz Flag: NOR Next Special Survey: 2014 Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2012 44 490 743 25 429 967 0 1 653 353 17 407 423 377 346 10 333 982 0 -9 956 636 2013 510 000 611 079 000 000 267 712 631 209 258 334 9 896 250 20 300 000 -29 937 916 2014 500 000 143 300 000 000 293 066 063 634 392 032 8 881 250 20 300 000 -28 789 218 Net project cashflow 7 450 787 -10 306 707 9 274 416 Estimated dividend 54 26 7 1 19 0 0 70 27 4 1 38 0 Estimated Balance (31.12) Balance Mortgage debt 1 203 000 000 Total 203 000 000 Annual Inst. 12 0 0 Interest 4,52 % Balloon 152 250 000 152 250 000 Mortgage financing at establishment of the project equivalent to NOK 190 000 000, the interest rate is floating. An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in order to finance upgrading to DP-II. First instalment on the mortgage will be made in March 2013. The borrower has the option to defer two semi-annual instalments, however not consecutive. Minimum working capital to be no less than NOK 6 000 000 at all times until December 31st 2012, NOK 10 000 000 thereafter. Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the first 18 months, thereafter no less than 125%. Additional information Working capital Vessel Total assets 2012 17 494 774 185 548 065 203 042 839 2013 7 188 067 180 679 128 187 867 195 2014 16 462 483 175 000 000 191 462 483 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 203 000 000 203 000 000 182 700 000 182 700 000 162 400 000 162 400 000 The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the spot market. The particpants in the project paid in their share of the reserve capitalof NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II. A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2015. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 16.0%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 18 Beta DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 370 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 19 500 000 19 000 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end 2015: IRR estimated share price: IRR total capital: 20 000 000 23,24 % 18,07 % 25 000 000 27,19 % 22,14 % 15 000 000 18,94 % 13,61 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Buksèr og Berging AS Buksèr og Berging AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: NOK 47 000 000 NOK 19 500 000 NOK 0 29. September 2006 * The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2013 from Buksèr og Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day. Vessel name: Type: Dwt: LOA: Breadth: Yard/Built: Class: Flag: Deck cargo Speed: Main engine: M/V Beta Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) 1 217 mt 67,8m 14,5m H.Surken West Germany/ 1982 DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 NOR 720 sqm 15,5 knots 4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP Kystverket has an option to extend the charter for 2014 and 2015. Assumed operating expenses per day 2012: Approx. NOK 60 000 per day Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking & other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment investor loan Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Financing (31.12.2012) 2012 34 827 830 21 767 065 0 1 519 582 11 541 183 102 419 48 829 0 3 300 000 -3 246 410 0 8 294 773 2013 32 087 540 22 202 220 0 1 330 503 8 554 817 91 996 0 0 0 91 996 0 8 646 813 2014 729 434 646 264 500 000 355 031 228 139 87 733 0 0 0 87 733 0 6 315 872 7 500 000 7 700 000 7 000 000 Estimated dividend 32 22 2 1 6 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt Total outstanding debt Net asset value pre dividen Balance Annual Inst. 12 0 0 0 3 300 000 0 3 300 000 Interest * 6,28 % ** Balloon 0 0 *The mortgage loan has been repaid in full. ** The investor loan is a short term loan to fund a NOX reclassification rebuilding. The investor loan was repaid in full in february 2012. Additional information 2012 5 108 939 33 453 053 38 561 992 2013 6 055 752 29 704 285 35 760 037 2014 9 671 624 25 262 624 34 934 248 0 0 0 0 12 483 954 0 0 13 113 756 #REF! * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 17.7%. NRP Finans AS Mortgage debt 1 Investor loan Total The vessel is being rebuilt to meet new NOX classifications. To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 was provided by the partcipants. The investor loan has been repaid. The TC-hire is invoiced in arrears. The Vessel is being utilized as a stand by emergency vessel by Kystverket. Markedsrapport – Desember 2012 Side 19 Bulk Transloading DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD): 100 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 23 200 000 4 300 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value en bloc end C/P 2022: IRR estimated share price: IRR total capital: 10 000 000 32,57 % 11,98 % Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Atlantica Shipping AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 115 000 000 USD 23 200 000 USD 0 Sept.2007 Sept.2022 Vessel's name: Type: Dwt: M/V Trans Bay/Trans Emirates Bulk Transloader 68,857/68,857 37,550/37,550 Daewoo GRT: Yard: Built: Converted: Class: Flag: 1996 / 1993 1996 / 1999 DnV Marshall Islands Base case assumptions BB hire/day en bloc: USD 16 483 USD 19 300 01.07.12-31.12.14 01.01.15-sept 2022 Charterer: Both vessels were drydocked in 2011/2012 Star Universal Marine Limited, Cyprus guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue* Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment sellers credit Net financial items sale of vessels Net project cashflow Last DD: Financing (31.12.2012) 2012 5 561 600 216 486 5 345 114 47 461 2 273 059 7 727 500 0 -9 953 098 6 152 583 -4 607 984 2013 6 000 000 220 816 5 779 184 44 609 883 784 1 012 500 0 -1 851 675 2014 6 000 000 225 232 5 774 768 66 482 798 532 9 736 875 0 -10 468 925 3 927 509 -4 694 157 0 0 3 500 000 Estimated Dividend * Assumed that the charterer manages to pay USD 6 000 000 in BB hire per year Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance 10 749 375 10 123 125 11 530 001 32 402 501 Annual Inst. 12 6 555 500 1 172 000 0 7 727 500 Interest 9,92 % * 5,50 % * 0,00 % ** Balloon 0 0 1 163 758 1 163 758 * Annual instalments going forward is USD 600 000 per quarter. Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october 2014. 50% of the swap was terminated in Q312 due to instructions from the mortgage lender. The mortgage lender currently has a cash sweep on the project ** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing. We have assumed that the sellers credit is netted against the ourstanding bareboat hire. Additional information Working capital Vessels* Total assets 2012 2 488 985 83 719 405 86 208 390 2013 4 637 944 77 047 707 81 685 650 2014 3 445 112 69 873 169 73 318 281 Outstanding debt fixed Outstanding debt floating Sellers credit Total outstanding debt 10 10 11 32 9 8 11 30 0 16 072 500 1 163 758 17 236 258 749 123 530 402 375 125 001 501 736 735 530 002 875 625 001 501 The charterer has financial difficulties. The assumed annual bareboat hire is USD 6 000 000. Trans Gulf has been sold for scrap and was delivered in June 2012. The Charterer has options to purchase the vessels as follows: M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022). M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022). If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is decleared, the amount above USD 5 000 000 will be split 75/25 between charterer and owner of Trans Bay and Trans Emirates. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7.4%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 20 Eastern Reefer DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD: 11 500 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 5 500 000 8 525 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: See additional information 36,78 % Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Johs. Hansens Rederi AS Vessel Name USD 32 000 000 USD 5 500 000 USD 3 175 000 8. December 2006 See Additional information M/V Baron M/V Dinok M/V Jacha M/V Mabah M/V Mononok Type: Flag: Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: Expiry of C/P: Base case assumptions: BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day Charterer: 2012: 2013: 2014: 2015: 281 280 970 249 145 238 552 238 964 154 739 235 128 238 623 Reefer Marshall Islands Financing (31.12.2012) 2013 2 332 046 180 509 2 151 536 5 047 47 813 1 500 000 -1 542 765 108 472 2014 977 571 184 120 793 451 3 377 9 563 1 050 000 -1 056 185 23 358 Net project cashflow 1 998 717 717 243 -239 376 2 000 000 375 000 0 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total Balance 1 350 000 1 500 000 2 850 000 Annual Inst. 12 900 000 600 000 1 500 000 Interest 4,25 % * 3,75 % ** Balloon 0 0 0 * The mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is 4.25% incl margin. Annual instalments of USD 900 000 ** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the extension of M/V Mabah. Simultaneously USD 2 400 000 was deducted on tranche 1. Estimated interest rate is 3.75% incl. margin and annual instalments of USD 600 000. Additional information 2012 352 280 12 371 734 12 724 015 2013 643 898 7 941 001 8 584 899 2014 376 397 3 092 801 3 469 198 2 850 000 2 850 000 1 350 000 1 350 000 300 000 300 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9.2%. NRP Finans AS 5 5 3 5 5 Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd. 2012 3 756 602 176 970 3 579 632 5 148 86 063 1 500 000 -1 580 915 0 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 1990 1989 1985 1995 1989 Cargo cap (cbft) 2 580 Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Working capital Vessels* Total assets Dwt 10 292 6 389 2 678 Estimated Cashflow Estimated dividend Built There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows: M/V Mabah: Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000 M/V Baron: Call option 20. October 2013: USD 28 046 M/V Mononok: Call option 20. February 2013: USD 29 641 M/V Dinok: Call option 20. February 2013: USD 50 785 M/V Jacha: Call option 8. February 2014: USD 23 358 The project is considered as a financial lease. Markedsrapport – Desember 2012 Side 21 Eastern Reefer II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 (All figures in 1000 JPY) Estimated share price (JPY): 1% Estimated share price (JPY):* 3 700 Key figures: 100 % Paid in equity (JPY): Accumulated dividend (JPY): 382 000 395 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: 500 000 22,57 % 7,21 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Lorentzen Skibs AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P M/V Pohah No.2: Expiry of C/P M/V Pohah No.2: Commencement of C/P M/V Jochoh: Expiry of C/P M/V Jochoh: JPY 1 805 000 JPY 382 000 JPY 240 000 27. March 2007 27. March 2017 27. October 2008 27. April 2015 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.: BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh: Charterer: Guarantor: Vessel name: Type: Cargo Cap: Dwt: LOA/ Beam: Yard: M/V Jochoh M/V Pohah No. 2 Reefer Reefer 235,050 cbft 235,039 cbft 5,134 5.537 113,4m /16,6m 113,3m/16,6m Kyokuyo Shipyard Corp, Japan Built: Class/flag: Main engine: 1996 N.K Kobe, 8UEC37LA 2000 N.K. Akasaka, 8UEC37LA JPY 401,5 JPY 355 NOK Co. Ltd., Panama Khana Enterprises Co. Ltd., Japan and Oswego Ltd., Korea Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend 2012 276 123 17 701 258 422 0 20 846 154 924 -175 770 2013 276 123 18 055 258 068 0 16 970 154 924 -171 894 2014 276 123 18 416 257 706 0 17 181 154 924 -172 105 82 651 86 173 85 602 90 000 95 000 95 000 Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance Annual Inst. 12 Interest 495 000 78 000 2,75 % * 192 304 76 924 2,25 % ** 92 700 0 0,00 % 780 004 154 924 Balloon 144 000 0 60 000 204 000 * Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000. 80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.75% incl. margin. ** Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924. The loan is not fixed, assumed interest of 2,25% incl. margin for the remaining period. The margin is assumed increased from Q214. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Outstanding debt 1. Prior Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt Additional information 2012 34 660 1 268 074 1 302 734 495 192 92 780 000 304 700 004 2013 25 833 1 098 547 1 124 380 417 115 92 625 000 380 700 080 2014 16 435 914 833 931 268 339 38 92 470 000 456 700 156 All JPY figuers in 1000 JPY. The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017). The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 100 million at the end of the Bareboat Charter (2015). The project is considered as a financial lease. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.2%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 22 E-Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 1% Estimated share price (USD) Estimated share price (USD):* 24 000 Key figures: 100 % Paid in equity incl. Participant loan (USD): Accumulated dividend (USD): 4 150 000 860 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE Residual Value end CP 2014: IRR estimated share price: IRR total capital: BASE CASE 7 000 000 4,74 % -5,53 % HIGH CASE 9 000 000 50,65 % 7,35 % 11 000 000 89,52 % 19,27 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details Corporate management: Commercial management: The Vessel NRP Business Management AS Klaveness Corporate Services AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 20 000 000 USD 4 150 000 USD 3 700 000 06.apr.06 06.apr.14 Base case assumptions BB rate net per day: Charterer: USD 6 500 M/T Eships Nahyan Product/Chemical tanker 8 657 18,8m 118,14m B&W 6S35MC, 4200KW@170RPM Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005 Gibraltar Bureau Veritas 14 knots IMO II/III Sep. 2013/Sep. 2015 Eships Nayan Ltd. guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C. UAE Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment sellers credit Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Estimated dividend Financing (31.12.12) 2012 2013 2014 2 372 500 100 794 2 271 706 0 506 078 1 000 000 0 -1 506 078 2 372 500 102 810 2 269 690 0 448 188 1 000 000 0 -1 448 188 637 000 29 161 607 839 0 204 204 7 700 000 850 000 -8 754 204 9 000 000 765 628 821 502 853 635 0 0 4 581 982 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt Net asset value pre dividend NRP Finans AS Vessel name: Type: Dwt: Breadth: LOA: Engine Yard/Built: Flag: Class: Speed: IMO class: Next DD/SS: Balance Mortgage debt 1 8 700 000 Sellers Credit 850 000 Total 9 550 000 Annual Inst.12 1 000 000 0 1 000 000 Interest Balloon 5,30 % * 7 200 000 0,00 % 850 000 8 050 000 * The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 000. 80% of the mortgage has fixed interest at 6,24% inc. margin until expiry. An interest rate of 1,55% inc. margin has been assumed for the remaining part of the mortgage. An extraordinary repayment of USD 200 000 on the mortgage debt was made in Q4 2008. An additonal extraordinary repayment of USD 1000 000 was made in Q2 2010 to prevent breaches with the loan agreement. Additional information 2012 2013 2014 2 906 845 11 509 192 14 416 037 3 728 347 9 869 407 13 597 755 3 631 982 9 000 000 12 631 982 8 700 000 850 000 9 550 000 #REF! 7 700 000 850 000 8 550 000 12 483 954 7 200 000 850 000 8 050 000 13 113 756 The charterer has a purchase option at USD 12 000 000 at the end of the Charter. The value of the vessel to be established by two independent shipbrokers and any profit in excess of USD 12 000 000 is to be split 40/60 between Owner and Charterer. To avoid breach of the minimum value clause in the loan agreement, USD 1 000 000 was paid in Q3 09 by the investors. An extraordinary instalment equivalent to USD 1 000 000 on the mortgage was paid in Q2 2010. A residual value of USD 9 000 000 has been assumed in our base case scenario. Markedsrapport – Desember 2012 Side 23 Feedermate DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (EUR): 1% Estimated share price (EUR):* 23 000 Key figures: 100 % Paid in equity (EUR): Accumulated dividend (EUR): 2 000 000 4 025 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: 5 000 000 15,80 % 7,26 % 7 000 000 27,78 % 11,64 % 9 000 000 36,53 % 15,38 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS P.D. Gram AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: EUR 16 275 000 EUR 2 000 000 EUR 3 000 000 27. February 2005 27. February 2017 Base case assumptions: BB rate net per day: 27.02.2005-27.02.2010 27.02.2010-27.02.2017 EUR 5 610 EUR 5 346 Charter: Charterer: Financing (31.12.2012) 2012 1 951 290 87 874 1 863 416 6 078 402 362 1 300 000 -1 696 285 2013 1 951 290 89 632 1 861 658 5 769 236 175 1 350 000 -1 580 406 2014 1 951 290 91 425 1 859 865 6 162 249 433 1 350 000 -1 593 271 167 131 281 252 266 595 225 000 300 000 225 000 Net project cashflow Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding mortgage debt Total outstanding debt M/V Main Highway Car Carrier, 950 Cars 3 374 tons 1998 Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany Lloyds Register / Cyprus 950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters 12 year B/B K-Line Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Vessel name: Type: Dwt: Built: Yard: Class/flag: Cargo Capacity: Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total Balance 5 710 000 2 500 000 8 210 000 Annual Inst. 12 1 300 000 0 1 300 000 Interest Balloon 2017 4,00 % * 310 000 2 500 000 4,00 % ** 2 810 000 * Assumed interest rate is 4.0% incl.margin. **Mortgage debt 2 runs as a bullet and the interest rate is not fixed. Assumed interest rate is 4.0% incl. margin. The balloon is at the end of 2017. The mortgage is due in December 2013 and is assumed refinanced at similar terms. Additional information 2012 255 136 13 365 582 13 620 718 2013 236 388 12 831 762 13 068 151 2014 277 983 11 948 259 12 226 242 8 210 000 8 210 000 6 860 000 6 860 000 5 510 000 5 510 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.0%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 24 Gram LPG DIS - LPG asset play Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 18 290 Key figures: 100 % Paid in equity incl. participant loan (USD): Accumulated dividend (USD): 17 338 000 0 Residual value sensitivity : LOW CASE Vessel value Net debt Net Asset value* Remaining uncalled capital 13 15 -2 7 000 171 171 312 000 000 000 000 BASE CASE 17 15 1 7 000 171 829 312 000 000 000 000 HIGH CASE 21 15 5 7 000 171 829 312 000 000 000 000 **Valuation has been done on basis todays assumed CP free value less less net debt (Net asset value). Corporate details The Vessels Corporate management: Technical management Serenity: Technical management Aura: Commercial management: NRP Business Management AS Swan Shipping Corporation Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd. P.D. Gram & Co Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Opex per month: USD 29 300 000 USD 17 338 000 USD 7 000 000 Aura - USD 148,600/Gas Serenity - USD 122 000 Current employment: Monthly TC Rate MV Aura until November 29th 2013*: Monthly TC Rate MV Gas Serenity until March 2013*: USD 207,500 USD 200,000 Vessel name: M/V Aura / M/V Gas Serenity Type: Liquified Gas Carrier, Type 2PG Dwt: 2,653 mt LOA: 96m Breadth: 14.4m Yard/Built: Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008 Class: CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS Flag: Marshall Island Speed: 13 knots Main engine: 8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China Aux engine: 3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China Cargo tanks: 2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating Tank segregations: 1 Next DD: Sep./Oct. 2014 Aura - Mar./Apr. 2013 Gas Serenity *Less commission of 2% to Grieg and 1,25% to Gram Estimated Cashflow Financing (31.12.12) 2012 2013 2014 Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Mortgage debt Total Balance Annual Inst. 12 15 686 000 1 500 000 15 686 000 1 500 000 Interest Balloon 2013 3,80 % * 14 186 000 14 186 000 * Interest rate not fixed. The mortgage expires on April 30th 2013. Est.dividend/paid in capital Estimated Balance (01.12.12) Working capital* Vessels Total assets 2012 515 000 17 000 000 17 515 000 Outstanding debt 1. Prior 15 686 000 Total outstanding debt 15 686 000 Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 13 113 756 * The working capital is uncertain due to the complexity of the short term liabilities NRP Finans AS Additional information In case the vessels are fixed on a satisfactory timecharter, the uncalled capital will be reduced to USD 6 mill. Both vessels are fixed on timecharter to I-shipcom. Throughout 2012 USD 2 550 000 has been called upon, USD 300 000 was deducted from the uncalled capital. Further capital should be expected unless the market improves. USD 562 000 of the paid in capital is structured as a participant loan. Markedsrapport – Desember 2012 Side 25 InterCarib II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD:* 19 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 3 065 000 2 640 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value end C/P 2018: IRR estimated share price: IRR total capital: 1 250 000 21,29 % 21,08 % 1 800 000 24,30 % 23,31 % HIGH CASE 2 200 000 26,26 % 24,80 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Arne Blystad AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 13 828 000 USD 3 065 000 USD 2 500 000 17. November 2006 31. April 2018 Base case assumptions: BB rate MV Mostein 1.01.12-31.12.12 BB rate MV Mostein 1.01.13-30.09.14 BB rate MV Mostein 1.10.14-30.03.18 Charterer M/V Mostein: Vessel name: Type: Dwt: GRT: LOA/ Beam: Yard: Built: Class/flag: Main engine: M/V Mostein Self Discharging Bulk Carrier 4 775 mt 2 740 mt 89,9 m /13,0 m Damean Shipyard, Holland 1996 LR / Antigua & Barbuda 4SA 6 cyl MAK 1800 kw Speed: 11 knots USD 2 100/day USD 2 600/day USD 3 000/day Thompson Shipping Inc., Cayman Islands Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Net project cashflow Estimated dividend 2012 768 600 88 326 680 274 7 134 179 169 432 500 -604 534 2013 949 000 90 093 858 907 3 531 146 567 432 500 -575 535 75 739 283 372 2014 985 800 90 994 894 806 4 673 64 255 432 500 -492 082 0 402 724 950 000 150 000 400 000 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Total Balance Annual Inst. 12 2 052 500 432 500 2 052 500 432 500 Interest 7,54 % * Balloon 0 0 * 100 % of the mortgage debt has fixed interest rate at 7.54% incl. margin until 2013. An extraordinary debt repayment of USD 1 951 250 was made in connection with the sale of MV Titran in Q211. Additional information Working capital Vessels* Total assets 2012 71 739 3 895 133 3 966 872 2013 205 111 3 895 133 4 100 244 2014 207 835 2 575 315 2 783 150 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 2 052 500 2 052 500 1 620 000 1 620 000 1 187 500 1 187 500 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 10.10% Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the charter for USD 2 200 000. Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at the end of the charter for USD 1 250 000. Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.1331.12.14 if the sales proceeds is in excess of USD 4.5 million. Upon a sale the BB Charter party will be terminated. Any sales proceeds excess of USD 4.5 million to be split 50/50 between owners and charterers during the sales option period. MV Titran was sold to the charterer of the Vessel, Berge Rederi AS, in Q211. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 26 KUO DIS - container asset play Contact: Andreas Hagen ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 88 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 8 800 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P**: IRR estimated share price*** IRR total capital: 17 000 000 36,8 % 27,4 % 12 000 000 23,9 % 18,4 % 22 000 000 47,5 % 35,1 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. **The residual values are net after profit split. ***The calculated IRR is basis 3 years duration. Corporate details The Vessels Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Atlantica Shippping AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 14 000 000 USD 8 800 000 USD 0 28.09.2012 28.09.2017 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-2: BB-rate net per day year 3: USD USD USD USD BB-rate net per day year 4: BB-rate net per day year 5: Charterer: 4,219 4,109 3,452 3,781 Vessel names: Type: TEU: Reefer capacity: Dwt: KUO Fu / KUO Tai / KUO Hung / KUO Lung Gearless Container Vessles 1,367 TEU (1,120 TEU at 14 tons homogeneous) 200 18,595 Ldwt: LOA/ Beam/Draft: Speed: Yard: Built: Flag: Class: Main engine: 5,955 168,8m / 27,3 m / 8,42 m 18,9 / 17,0 / 18,2 / 18,2 knots CSBC Shipyard, Kaohsiung, Taiwan 1995, 1995, 1997, 1998 Panama Germanischer Lloyd / NKK / NKK / Bureau Veritas Man B&W, 13,580 kW a 127 rpm Other: 4 holds, 8 hatches, 4 tiers on deck SPV's guaranteed by Conbulk S.A Greece and Auster Finance Inc., Marshall Islands Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Profit Split Instalment Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend 2012 384 984 0 0 40 000 344 984 2 012 94 500 0 -92 488 2013 1 539 935 705 034 0 163 200 2 081 769 10 346 378 000 0 -367 654 2014 1 574 975 1 679 273 0 166 464 3 087 784 16 618 378 000 500 000 -861 382 252 496 1 714 115 2 226 402 0 1 350 000 2 200 000 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Mortgage debt Total Balance 6 000 000 6 000 000 Annual Inst. 12 0 0 Interest 6,30 % Balloon 5 000 000 5 000 000 The interest rate on the mortgage is not fixed. No instalments on the mortgage the first two years, thereafter semiannual instalments of USD 500,000. The mortgage has final maturity 3 years from drawdown. Minimum Value Clause of 125% of the outstanding facility. Additional information 2012 502 496 14 664 190 15 166 687 2013 866 611 15 382 579 16 249 189 2014 893 013 16 159 587 17 052 600 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 5 500 000 5 500 000 All four vessels are fixed on 5-year bareboat charters with a profit sharing agreement . All earnings exceeding the pre-agreed operational expenses to be split 50/50 between the partnership, KUO DIS, and the Charterer, Conbulk. During the first year the profits will start to accumulate for net TC-revenues exceeding USD 6,555 per vessel per day. The profit sharing agreement also applies in the event of a sale. Any sales revenue exceeding USD 19,000,000 shall be split 50/50 between KUO DIS and Conbulk. A total residual value of USD 30,000,000 after 3 years has been applied in calculating the IRR of the project. Should the value of the Vessels fall below USD 14,000,000, KUO DIS has the right to sell the Vessels. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 27 M-Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD:* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 9 250 000 4 150 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS P.D Gram & Co AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 37 500 000 USD 9 250 000 USD 5 000 000 26. May 2005 26. May 2017 Base case assumptions: -Year 1 -Year 2 -Year 3 - 12 USD 14 400 net per day USD 13 000 net per day USD 12 000 net per day Charterer: Net project cashflow Estimated dividend M/V Moskalvo MR Product tanker 6+1 September 1998/ STX, Korea 46 269 mt 182,9 m 12x600m3/h x 125MWC August 2008 Cyprus Lloyds register Aug.11 2013 Moskalvo Shipping Ltd. guaranteed by Primorsk Int Shipping Ltd. Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Vessel name: Type: Segregations: Built/yard: Dwt: LOA: Cargo pumps number: Last SS: Flag: Class: Last DD (Intermediate): Next DD (SS): Financing (31.12.2012) 2012 4 204 384 87 300 4 117 084 7 469 939 070 4 738 453 -5 670 054 2013 3 197 000 89 046 3 107 954 5 913 566 089 2 250 001 -2 810 177 2014 6 290 958 90 827 6 200 131 11 334 280 921 2 250 000 -2 519 587 -1 552 970 297 777 3 680 544 -2 000 000 0 3 300 000 Mortgage debt 1.prior Mortgage debt 1.prior Total - Quarterly instalments 1 - 4: USD 5 - 20: USD 21 - 48: USD Balance Annual Inst. 12 11 381 250 1 687 500 -1 545 726 3 050 953 9 835 524 4 738 453 Interest Balloon 7,34 % * 1 323 977 3,34 % ** -488 454 835 524 : 500 000 512 500 562 500 The mortgage expires 1st half 2013. In 2011 extraordinary instalments of USD 1 166 023 was made. In january 2012, USD 2 000 000 of the uncalled capital was called upon. The whole amount was applied as an extraordinary repayment on the mortgage. * Fixed at 7.34% incl. Margin until 05.06.2013 ** Overhedged portion of the mortgage as a consequence of the extraordinary repayment of USD 2,000,000 in Q1 2012 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information 2012 396 888 24 855 633 25 252 521 2013 694 665 22 429 634 23 124 299 2014 1 075 209 19 805 673 20 880 882 9 835 524 9 835 524 7 585 524 7 585 524 5 335 524 5 335 524 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8%. The charter has been re-structured and the rate structure amended as follows; 01.07.2012 - 30.06.2014 - USD 8,700 per day 01.07.2014 - 26.05.2017 - USD 12,250 per day A compensation of USD 2,409,000 is to be paid in Q3 2014 by the charterer as the "soft period" ends. The amount represents the difference between the formerly agreed bb-rate of USD 12,000 per day and the soft rate of USD 8,700 per day. An interest rate of 7% on the monthly differential is payable on a monthly basis to the owning company in addtion to the accrued amount. An exit fee of USD 168,000 is to be paid by the charterer at the end of the granted soft period. The owning company has the right to cancel the bbcp at any time. The charterers option to purchase the vessel has been cancelled. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 28 Neptune Seismic DIS Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD): 180 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 17 400 000 2 000 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value sept 2015 IRR estimated share price IRR total capital 25 000 000 26,2 % 25,4 % 20 000 000 19,7 % 19,9 % HIGH CASE 30 000 000 31,9 % 30,4 % Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Neptune Offshore AS Neptune Offshore AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: USD 32 800 000 USD 17 400 000 USD 3 150 000 Charterer: CGG Veritas TC rate: USD 42 300 /day Opex:* USD 16 394/ day *Opex includes seismic crew, VAT and lease payment to SG finans Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking and other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment Participant loan Net financial items Accomodation: Last DD: M/V Neptune Naiad High end 2D/Low end 3D Seismic vessel NIS Lloyds Register, Ice C 2002 2008 Huang Pu Shipbuilding Irving Shipbuilding, Canada 61.0m 14.2m 1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm 43 persons September 2012 Financing (31.12.2012) 2012 14 136 000 6 945 000 5 380 000 356 000 1 455 000 10 021 -1 452 920 4 000 000 -1 700 000 -837 059 2013 12 376 000 6 373 000 0 161 774 5 841 226 6 999 1 869 360 3 400 000 1 700 000 -6 962 361 2014 14 455 900 6 582 000 0 54 619 7 819 281 7 865 90 480 3 400 000 0 -3 482 615 617 941 0 0 -1 121 135 0 0 4 336 666 0 2 500 000 Net project cashflow Sale of vessel Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Participant Loan Total Balance Annual Inst. 12 9 850 000 4 000 000 1 700 000 -1 700 000 ###### 2 300 000 Interest Balloon 2,32 % * 0 0,00 % ** 0 0 *The loan has quarterly instalments of USD 850 000 from 2013 and onwards. an extraordinary repayment of USD 2 000 000 was made in Q212. ** The participant loan is expected drawn in Q412 and will be paid back as soon as possible, expected within 2013. Additional information Working capital Vessel Total assets 2012 727 941 25 000 000 25 727 941 2013 2 137 087 25 000 000 27 137 087 2014 3 615 103 25 000 000 28 615 103 Outstanding mortgage debt Participant loan Total outstanding debt Net asset value pre dividen 9 850 000 1 700 000 11 550 000 #REF! 7 300 000 0 7 300 000 4 750 000 0 4 750 000 NRP Finans AS Vessel name: Type: Flag: Class: Built: Rebuilt: Yard: Rebuilt: Length: Breadth: Main engine: All seismic equipment onboard is owned by the company, but with a monthly repayment to SG Finans ending March 2013. This cost is included in the opex. The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until September 2013 with options to extend with 12+6+6 months. All options have been assumed decleared in the analysis The vessel was drydocked in September 2012. Due to cost overuns with the docking, the project will need a participant loan in Q412 of USD 1.7 mill. This is assumed paid back within 2013. Markedsrapport – Desember 2012 Side 29 Oceanlink Reefer II DIS Contact: Torstein Bomann-Larsen ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD): 1 900 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 7 250 000 537 500 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE BEST CASE Vessel value: Net debt: Net Asset value*: Remaining uncalled capital: 2 500 000 3 810 000 -1 310 000 0 4 000 000 3 810 000 190 000 0 5 500 000 3 810 000 1 690 000 0 *The negative value of the interst SWAP has not been included in order to calculate the Net Asset Value of the project. Corporate details Corporate management: Commercial management: Technical Management: The Vessel NRP Business Management AS Arne Blystad AS FML Ship Management Ltd. Cyprus Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: USD 17 000 000 USD 7 250 000 USD 0 Employment: Trading in the reefer pool managed by Seatrade. Estimated OPEX (ex. dd-provisions) 2012*: USD 6,400/Day Vessel name: Type: Cargo Cap: GRT/NRT LOA/ Beam: Yard: M/V Ivory Ace Reefer Carrier 527,511 Cbft 10,394/5,253 150m/22.5m Shikoku, Japan Built: Main engine: 1990 B+W 6S60MC - 13,371 BHP Reefer plugs: Class: 30 Germanischer Lloyd Flag: LSWT: Next DD/SS: Bahamas 6,263 Mton Sept 2014 *Including insurance Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance 4 500 000 250 000 0 4 750 000 Annual Inst.12 1 078 125 1 234 375 0 2 312 500 Interest Balloon 7,27 % * 4 500 000 3,50 % ** 250 000 0,00 % 0 4 750 000 * Mortgage debt 1 has fixed interest rate at 7.27% incl. margin until 10.12.2012. The SWAP was amended in March 2012. ** Mortgage debt 2 interest rate is not fixed. Assumed interest rate of 3.50% incl. margin for the remaining period. Net project cashflow The final maturity of the mortgage has been reduced to 31.12.2012. Estimated dividend Estimated Balance (01.12.2012) Working capital Vessel* Total assets 2012 940 000 4 000 000 4 940 000 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 4 750 000 4 750 000 Additional information The project was re-structured due to the difficult financial situation of the former charterer. The vessel is trading in the Seatrade Pool with the owning company being responsible for both the commercial- and technical management of the Vessel. Due to breach of the Minimum Value Clause, USD 1,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2011. Due to detoriating markets the remaining uncalled capital of USD 3,500,000 was called upon in March 2012 of which USD 2,000,000 was used to repay the mortgage facility. Regular repayment of the mortgage has been replaced with a quarterly cash sweep. Valuation has been done basis CP -free value less net debt (Net Asset Value). Final maturity of the mortgage has been amended to 31.12.2012. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 30 Perrine DIS Date of analysis: 01.12.2012 Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 22 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 8 767 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value June 2014 IRR estimated share price: IRR total capital: 12 000 000 67,28 % 20,11 % 10 000 000 20,56 % 6,95 % HIGH CASE 14 000 000 107,37 % 32,48 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: Manager: NRP Business Management OSM Shipmanagement P.D. Gram Car Carrier P.D.Gram & Co Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: AS AS AS AS USD 19 200 000 USD 8 767 000 USD 7 450 000 Base case assumptions*: Timecharter to Eukor - 01.01.2012-31.12.2012: Timecharter to Glovis - 01.01.13 - 31.12.2013 *Gross TC rates - 2,25% commission to be deducted USD 12 125 USD 10 500 Assumed operating expenses*: * Including insurance costs Financing (31.12.2012) 2012 4 422 082 2 769 727 301 000 109 136 1 242 219 0 310 421 1 162 500 -1 472 921 0 -230 702 -2 433 249 2014 1 028 254 831 289 0 46 344 150 621 0 67 000 5 900 000 -5 967 000 12 000 000 6 183 621 0 0 4 954 883 Estimated dividend 2013 3 540 882 2 773 105 1 250 000 90 870 -573 093 0 310 156 1 550 000 -1 860 156 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Total Balance 7 450 000 7 450 000 Annual Inst. 12 1 162 500 1 162 500 Interest Balloon 2014 4,00 % * 5 900 000 5 900 000 * 100% of the mortgage has floating interest rate. Quarterly instalments of USD 387 500. The mortgage was refinanced in Q2 2011 and has a balloon paymnet of USD 5 512 500 in 2014 - the margin increased as part of the refinancing. The uncalled capital shall at all times be no less than the facility amount until the facility amount has been reduced to USD 4 500 000, and thereafter no less than USD 4 500 000. Additional information Working capital Vessel Total assets 2012 817 011 14 355 729 15 172 740 2013 -1 228 738 13 235 287 12 006 549 2014 -1 145 117 12 000 000 10 854 883 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Net asset value pre dividen 7 450 000 7 450 000 #REF! 5 900 000 5 900 000 12 483 954 5 900 000 5 900 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 10.0%. NRP Finans AS M/V Cypress Trail Car Carrier 42,447/12,734 42,870m (apx. 5,000 units RT 43) 184m 30,6m Hyundai Heavy Industries, South Korea/ 1988 ABS/NIS Hyundai B+W 8L 60MCE, 14,400 BHPxRPM (max) 11 1 January 2011 USD 7 377 Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking/repairs Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Vessel name: Type: GRT/DWT: Car capacity: LOA: Beam: Yard/Built: Class/Flag: Main engine: Decks: Hoistable decks: Last DD: The vessel is fixed on timecharter to Eukor until December 31st 2012. USD 1 000 000 was paid in during Q3 2010, an additional USD 700 000 was paid in during Q2 2011 in order to extend the mortgage period as well as to avoid breaches with covenants in the loan agreement. An additional USD 1 550 000 was paid in during Q3 2011 and Q1 2012 for working capital purposes. Further injections of equity should be expected in order to finance the scheduled dry docking as well as to prevent breaches with the loan agreement. Markedsrapport – Desember 2012 Side 31 Stril Offshore DIS - asset play offshore project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 2 750 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 250 000 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE Residual value en bloc 2014: IRR estimated share price: IRR total capital: BASE CASE 650 000 000 700 000 000 15,07 % 22,49 % 10,38 % 13,81 % HIGH CASE 750 000 000 29,44 % 17,12 % Corporate details Corporate management: Technical management: Commercial management: The Vessels NRP Business Management AS Simon Møkster Shipping AS Simon Møkster Shipping AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: NOK 700 000 000 NOK 250 000 000 NOK 125 000 000 Base case assumptions: Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2013:* Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014:* Assumed operating expenses per vessel:** NOK 215 500/day NOK 215 500/day NOK 86 000/day * Less 1% comission. Assumed 355 on hire days per year. Stril Commander is trading in the North Sea - assumed earnings in 2013 of NOK 175 000 per day. Stril Challenger is fixed at NOK 245 000/day from Sept 11-end 13 Vessel name: Type: Class: LOA: Breadth: Yard: Delivery: Dwt: Accommodation: Main engine: Bollard pull: Main generator: Aux. engines: Dynamic position: Flag: Stril Commander / Stril Challenger Havyard 842 DNV +1A1, ICE-E, Winterized bacic (Challenger only), Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC, COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN 74.5m 17.2m Havyard AS Jan 09 and June 09 Approx. 3,000 ton 30 persons in 15 cabins BHP 16,3220 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm 200 tons 2 x Morelli shaft generator (3 000 kW) 2 x Caterpillar C-18 (601 kW) DP2 (Kongsberg) NOR **Including technical/commercial management fee of NOK 3 600 000/year. Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2012 140 549 340 61 801 800 7 550 000 717 589 70 479 951 337 843 24 570 368 50 071 946 -74 304 472 2013 147 833 000 63 037 836 2 500 000 731 941 81 563 223 315 428 21 641 411 44 571 946 -65 897 929 2014 147 833 000 64 298 592 5 700 000 746 579 77 087 829 893 574 19 712 454 35 071 946 -53 890 826 Net project cashflow -3 824 520 15 665 295 23 197 003 0 12 000 000 403 867 818 Working capital Vessels* Total assets 2012 9 109 817 708 728 909 717 838 727 2013 42 311 085 704 634 859 746 945 944 2014 38 795 784 700 000 000 738 795 784 Outstanding debt 1. Prior Loan from Møkster Total outstanding debt 402 248 189 9 500 000 411 748 189 384 712 216 0 384 712 216 367 176 243 0 367 176 243 Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Balance Annual Inst. 12 Mortgage debt 1 402 248 189 50 071 946 Debt to Møkster 9 500 000 0 Total 411 748 189 50 071 946 Interest 5,50 % 0,00 % Balloon 2014 332 104 297 0 332 104 297 Total annual instalments: NOK 35 071 947. The interest rate has not been fixed, and assumed interest rate is 5,50% incl. margin and guarantee fee. Additional information * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 12.1%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 32 TDS Containerships V DIS - container asset play Contact: Andreas T. Hagen ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 87 500 Key figures: 100 % Paid in equity (USD):* Accumulated dividend (USD): 10 200 000 0 Residual value sensitivity : LOW CASE Vessel Value Working capital Debt Net asset Value 28 2 37 -7 000 150 400 250 BASE CASE 000 000 000 000 44 2 37 8 000 150 400 750 HIGH CASE 000 000 000 000 60 2 37 24 000 150 400 750 000 000 000 000 * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Jahre Wallem AS Thor Dahl Management AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Base case assumptions: Assumed average TC equivalent Assumed average TC equivalent Assumed average TC equivalent Assumed average TC equivalent Assumed average TC equivalent Assumed operating expenses: USD 44 000 000 USD 10 200 000 USD 0 income income income income income Year Year Year Year Year 1: 2: 3: 4: 5: USD 13 600 per day USD 20 000 per day USD 26 000 per day USD 30 000 per day USD 34 000 per day USD 4 850 per vessel/day Vessel name: M/V Thorstar & MV Thorsriver Type: 2 x 1,740 geared container vessels Dwt: 23,332 LOA: 175,5 m Breadth: 27,4 m Draft: 14,3 m Yard/Built: Guangzhou Wenchong Shipyard, China/2009 & 2008 Class/flag: GL-Class, Ice Strengthened E Class/Singapore Cargo deck: 1 120 sqm Speed & Consumption: 21 knots on 64,1 tons TEU Capacity: 1,740 TEU Main engine: MAN/B&W, 16,660 KW @ 105 rpm. Other: 2 x 40 tones cranes, 296 reefer plugs Next DD/SS: Dec. 2013/Feb. 2014 Current employment: Thorsriver fixed at USD 6,400/Day* - Thorstar fixed at USD 6,500/Day* Thorsriver fixed to Korea Marine Transport Co. min 23. Feb - max 23. Apr 2013 Thorstar fixed to Mariana Express Lines Pte. min. 21. Feb. - max 21. May 2013 *Less Commission of 3.75% and 6.25% respectively Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) 2012 2013 2014 Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Mortgage debt 1 Total Balance Annual Inst. 12 37 400 000 0 37 400 000 0 Interest 4,44 % Balloon 30 400 000 The interest rate on the mortgage has not been fixed. No instalments the first two years, however cash sweep of cash held in excess of USD 500 000 per vessel. For years 3-5 quarterly instalments of USD 350 000, commencing 27 months after draw down date. MVC - fair market value of vessels shall at least be 100% of the outstanding facility amount in year 4, thereafter no less than 115% of the outstanding facility. Net project cashflow Estimated dividend Estimated Balance (01.12.2012) Working capital Vessel Total assets 2012 2 150 000 44 000 000 46 150 000 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Net asset value pre dividen 37 400 000 37 400 000 #REF! NRP Finans AS Additional information The project is considered as asset play. The vessels currently trade in the medium/short term TC market. 12 483 954 13 113 756 Markedsrapport – Desember 2012 Side 33 TDSC Opportunity - container asset play project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 54 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 15 580 000 0 Residual value sensitivity : LOW CASE Vessel Value Working capital Debt Net Asset Value 4 000 400 1 000 3 400 000 000 000 000 BASE CASE HIGH CASE 6 000 400 1 000 5 400 000 000 000 000 8 000 400 1 000 7 400 000 000 000 000 Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: Technical management: NRP Business Management AS Thor Dahl Management AS Jahre Wallem AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P*: USD 14 250 000 USD 15 580 000 USD 0 21.11.2012 21.02.2013 Current employment: Timecharter to Pacific International Lines**: Operational expenses (budget***): Cash break even: USD 6,000 USD 6,677 USD 7,115 *The Vessel is fixed min. 3 months - max. 9 months from november 21st. The charterer has an option to extend for a further period of 6 months at USD 10,625/ day. Vessel name: Type: Dwt: Grt: LOA: Beam: Speed/Cons: Yard: MV Thorstream Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170 1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous) 200 23,000 16,803 184,7 m 25,3 m 20 knots/54 mt Stoczina Szczecinska, Poland Built: Class/flag: Main engine: 1 998 Germanischer Lloyd/Cyprus Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw Cranes: Next DD/SS: 4 x 30 tons single cranes Sep. 14 TEU: Reefer capacity: ** Less 3.25% commission. ***Including management fee Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) 2012 Balance Annual Inst. 12 0 0 1 000 000 0 1 000 000 0 Interest 0,00 % * 15,00 % Balloon 0 0 0 Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Mortgage debt Participant loan Total Net project cashflow The participant loan will be repaid once the company has sufficient funds to serve its commitments. No dividends will be paid prior to the participant loan being repaid in full. A particiant loan was provided in Q3 2012 to finance the advanced Dry Docking of the Vessel. As the loan was not fully subscribed by all participants, a rate of 15% will be paid. The interest will be paid quarterly in arrears. The Vessel serves as security for the loan. Estimated dividend Estimated Balance (01.12.2012) Additional information Working capital Vessel* Total assets 2012 400 000 6 000 000 6 400 000 Outstanding debt Total outstanding debt 1 000 000 1 000 000 The project is considered an asset play container project. Valuation has been done on Net Asset Value basis. The vessel value is based on broker estimates. As few transactions have been concluded for comparable vessels lately the estimated value is associated with uncertainty. A further capital injection of USD 500,000 is expected in Q1 2013 in order to cover running commitments. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 34 UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 110 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 14 540 000 1 700 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: IRR total capital: 30 000 000 21,1 % 10,9 % 25 500 000 15,9 % 8,7 % 34 000 000 25,0 % 12,7 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Bergshav Tankers AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 42 750 000 USD 14 540 000 USD 1 000 000 10.1.2011 10.1.2018 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Vessel's name: Type: Class: MT UACC Eagle LR 1 Product Tanker +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 73,427t 228.6m /32.3m 14.9 knots New Times Shipyard, China Dwt: LOA/ Beam: Speed: Yard: Built: Class/flag: Main engine: 2 009 Marshall Island MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 11,300kW @ 105 rpm Charterer: United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Other costs Net project cashflow Financing (31.12.2012) 2012 4 596 750 102 000 4 494 750 7 200 1 150 178 5 725 000 -6 867 978 528 400 -2 901 628 Estimated dividend* -3 000 000 * Including net effect of shareholder loan 2013 4 927 500 104 040 4 823 460 14 346 1 135 967 2 000 000 -3 121 621 2014 4 927 500 106 121 4 821 379 14 558 1 184 711 2 000 000 -3 170 153 1 701 839 1 651 226 1 550 000 1 500 000 Estimated Balance (31.12) Balance Annual Inst. 12 Mortgage debt 1 18 318 750 1 500 000 Mortgage debt 2 2 381 250 4 225 000 Sellers Credit 4 275 000 0 Total 24 975 000 5 725 000 Interest Balloon 4,79 % * 10 818 750 4,00 % * -118 750 0,00 % 4 275 000 14 975 000 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from 4.April 2011 Due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, an extraordinary repayment of USD 3,725,000 was made in Q3 2012. Additional information Working capital Vessel* Total assets 2012 334 701 39 790 090 40 124 791 2013 211 140 38 126 621 38 337 761 2014 362 366 36 327 413 36 689 780 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 20 700 000 4 275 000 24 975 000 18 700 000 4 275 000 22 975 000 16 700 000 4 275 000 20 975 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8,0% The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and after year 7 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller after year 7 at USD 25 500 000. UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets Minimum tangible Net Worth USD 100 million. A shareholder loan was provided during Q1 2012 to fund additional legal expenses in connection with the vessel being wrongfully arrested in Q1 2012. The shareholder loan has been repaid. USD 3,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2012 due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, the amount was used to repay the mortgage. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 35 UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan ([email protected]) Date of analysis: 01.12.2012 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 105 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 11 540 000 2 300 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: IRR total capital: 30 000 000 20,4 % 10,8 % 25 500 000 13,9 % 8,6 % 34 000 000 25,1 % 12,6 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Lorentzens Skibs Management AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 42 750 000 USD 11 540 000 USD 4 000 000 30.12.2010 30.12.2017 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Vessel's name: Type: Class: MT UACC Falcon LR 1 Product Tanker +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 73,427t 228.6m /32.3m 14.9 knots New Times Shipyard, China Dwt: LOA/ Beam: Speed: Yard: Built: Class/flag: Main engine: 2 009 Marshall Island MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 11,300kW @ 105 rpm Charterer: United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2012 4 927 500 102 000 4 825 500 13 511 1 165 733 2 000 000 -3 152 222 2013 4 927 500 104 040 4 823 460 13 157 1 276 329 2 000 000 -3 263 173 2014 4 927 500 106 121 4 821 379 13 338 1 330 577 2 000 000 -3 317 239 Net project cashflow 1 673 278 1 560 287 1 504 141 1 700 000 1 550 000 1 500 000 Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Balance Mortgage debt 1 17 Mortgage debt 2 5 Sellers Credit 4 Total 28 943 981 275 200 750 250 000 000 Annual Inst. 12 1 500 000 500 000 0 2 000 000 Interest Balloon 4,79 % * 10 443 750 4,00 % ** 3 481 250 0,00 % 4 275 000 18 200 000 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5.64% incl. margin from 1. April 2011. Upon expiry of the SWAP the mortgage is fluctuating with the forward curve. ** The portion of the mortgage has floating interest rate fluctuating with the forward curve. Additional information Working capital Vessel* Total assets 2012 115 789 39 790 090 39 905 879 2013 126 076 38 126 621 38 252 698 2014 130 217 36 327 413 36 457 630 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 23 925 000 4 275 000 28 200 000 21 925 000 4 275 000 26 200 000 19 925 000 4 275 000 24 200 000 The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and after year 7 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller after year 7 at USD 25 500 000. UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets Minimum tangible Net Worth USD 100 million. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.0% NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 4. Eiendom NRP Finans AS Side 36 Side 37 Markedsrapport – Desember 2012 4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS Kontor- og logistikkeiendom 1.0 Norge I tredje kvartal har vi, som i andre kvartal, fortsatt å skrive ned eiendomsverdiene på aggregert nivå i våre verdivurderinger. Det er primært B beliggenhet handelseiendommer, hotell og perifert beliggende eiendommer med korte kontrakter som får et verdifall. Vi antar at det største verdifallet er tatt gjennom de siste tre kvartaler og forventer et flatt marked resten av dette og det neste året. For de ulike segmentene ser vi til dels store forskjeller; Logistikk: Utfordringer på finansieringssiden Hotell: Høy nyetablering og fallende RevPAR1 Handel: Økende detaljhandel og økt privat konsum. Investorer posisjonerer seg og holder yielden lav, mens B-handelseiendom opplever yieldoppgang. Kontor: Økt sysselsetting og relativt optimistiske bedrifter gir sterkt utleiemarked. Videre ser vi at økende bankmarginer og utfordringer på finansieringssiden presser opp yield på B-eiendommer med perifer beliggenhet. 1.1 Kontormarkedet i Oslo 1.1.a Leiemarkedet Tall fra Eiendomsverdi Næring (EVN) viser at det ble signert nye kontrakter på totalt 184.660 m2 i Q2, opp fra 177.500 m2 i Q1. Q2-12 volumet er ca 20 % høyere enn for Q2-11, og var 27 % høyere i Q1-12 enn i Q1-11. Totalt er volumet for 1H-12 ca 70.000 m2 høyere enn for 1H-11. Økningen i volumene kan i stor grad forklares av to elementer. Det ene er effekten av 22. juli, hvor Statsbygg i etterkant har inngått avtaler for ca 90.000 m2 i sentrum og i Nydalen. Det andre er at, justert for Statsbygg kontraktene, har det vært et godt utleiemarked i 1H12. For leieprisene har dette ført til en svak vekst fra foregående år. EVN tallene viser en 3 % økning i leieprisene signert i Q2-12 fra Q2-11. For Akategori er den tilsvarende veksten 3,8 %. Et interessant funn er at leieprisene for Indre by er høyere enn Lysaker for første gang i løpet av 2000tallet. Fallende ledighet i Indre By, samt økt ledighet på Lysaker fører til store prisforskjeller i forhold til historisk prising. Spørsmålet er hvorvidt Indre By har gått forbi Lysaker permanent eller om dette er en midlertidig effekt og at leieprisene på Lysaker skal opp og leieprisene for Indre by skal ned på sikt. Ser vi på tallene hittil i andre halvår er tendensene noe avtagende for Indre By og motsatt for Lysaker. I så måte blir det spennende å se om Indre By har passert Lysaker for godt. Leieprisene i Indre By har skutt fart det siste året, og er langt over egen trend. Leieprisene for 2012 er på nivå med trend for Lysaker. Dette er antakelig et resultat av 22. juli, samt at sentrum har fått et løft generelt siste året. Tendensene i de øvrige områdene er relativt uforandret. Leieprisene i Vika – Aker brygge går fortsatt godt sett året under ett. Vi ser dog en avmatning i andre halvår. Leieprisene på Skøyen og Bryn-Helsfyr stiger, mens Nydalen faller svakt på årlige tall. Nydalen ser dog noe bedre ut siste halvår. Vår oppdaterte ledighetsundersøkelse for Q4 viser at ledigheten har steget noe det siste kvartalet. I Q2 opererte vi med en ledighet på 7,8 % for Oslo, Asker og Bærum. Denne falt til 7,3 % i Q3. Det sterke utleieleiemarkedet bidro til å redusere de tilgjengelige arealene. I tillegg er flere store arealer ”forsinket” i markedet på grunn av omfattende renovering. I Q4 er denne ledigheten tilbake på nivå rundt 7,8 %. Vi teller ledighet basert på det som står ledig i markedet i dag, samt det som blir ledig for innflytting innen 12-mnd. 1 forkortelse for det engelske begrepet Revenue Per Available Room (no.: Omsetning per tilgjengelig rom). Dette betyr at omsetningen deles på totalt antall tilgjengelige rom, og gir en god pekepinn på hvor dyktige ledelsen er til å konvertere tilgjengelige rom til omsetning. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 38 Vår prognose i Q2 tilsa en svak økning i ledighet, opp mot 8 % ved utgangen av 2012. Denne er nå nedjustert. Vi forventer nå en svakt fallende ledighet fremover. Den store tilførselen av nye arealer blir utlignet av økende konvertering av kontorarealer til bolig og annet bruk. Vi vet nå om ca. 70.000 m2 som sikkert blir konvertert fra kontor til bolig og hotell i 2013. Her er blant annet lokalene etter Nordea på Majorstuen inkludert. Dette fører til en total effekt, som sammen med normal-absorpsjon, utligner de 180.000 m2 med kontor som ferdigstilles i 2013. Det som kan føre til en økt ledighet er enten en svært lav absorpsjon i 2013 og 2014, som vi har lite tro på, eller at flere nybygg løftes ut i markedet i 2015, som virker mer trolig. Vi vet nå om ca. 90.000 m2 sikre kontorarealer som ferdigstilles i 2014. Det begynner å bli kort tid for å finne leietakere til innflyttingsklare bygg i 2014, og vi har nedjustert prognosen over nybygg som står klare for oppføring gitt at de får en leietaker, til 20.000 m2 (totalt 11.000 m2). Vi vet om rundt 60.000 m2 sikre nybygg i 2015 og har foreløpig en prognose på totalt 150.000 m2. Dersom dette tallet blir høyere kan, ledigheten øke, men også her holdes nivåene i sjakk av en forventet normalabsorpsjon og over 35.000 m2 i sikre konverteringer. Ledighet kontor Oslo Q4 2012 Oslo sentrum klarer seg meget godt. Det er lav ledighet og vi forventer at fremtidig ledig kapasitet blir absorbert fortløpende. Skøyen har relativt høy ledighet, men denne er differensiert mellom gamle og nye bygg. Lysaker har ligget stabilt rundt 15-16 % de siste kvartalene, men ledigheten forventes å øke ettersom flere lokaler blir ledige i markedet. På Bryn-Helsfyr er trenden en stigende ledighet, vi forventer også her at denne holder seg høy fremover, på grunn av store lokaler som blir ledige. Oslo ytre øst har nå høyest ledighet i byen med over 16 % ledighet. Dette bildet kan fort endre seg, da flere bygg kan være aktuelle for boligkonvertering. I Nydalen faller ledigheten mest, store kontrakter signert de siste kvartalene, samt forventninger om et lite tilbud av større arealer til leie i de neste kvartalene, gjør at fremtidsutsiktene er positive. 1.2 Logistikkmarkedet 1.2.a Leiemarkedet Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt tilgjengelig i vår database. Logistikkmarkedet har vært utfordrende siste halvår. Utfordringer på finansieringssiden har ført til prispress og økende yielder. Vi ser dog store forskjeller ift. beliggenhet, men totalt sett er dette det segmentet som har opplevd størst verdifall det siste året. Ledighets % 20,0 % 18,0 % 16,0 % 14,0 % Q1 12,0 % Q2 10,0 % Q3 Q4 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Indre By Sentrum NRP Finans AS Indre By Skøyen Lysaker Oslo Ytre Vest Bryn Helsfyr Oslo Ytre Sør Oslo Ytre Øst Nydalen Totalt Source: Newsec Når man får opplyst leienivået på et logistikkbygg, består som regel denne leien av flere komponenter. Et eksempel er kontrakten Bulk gjorde i fjor med Onetime Logisitcs. Her var det opplyst et areal på ca. 10.000 m2 og et leienivå mellom 900 – 1.000 NOK/m2. Markedsrapport – Desember 2012 Side 39 Ser man nærmere på leien, er denne sammensatt av tre forskjellige komponenter. Ca. 3.000 m2 kontor er leid ut for ca 1.250 NOK/m2. Ca 6.600 m2 crossdock terminal er leid ut på nivå 900 NOK/m2. I tillegg er det et stort uteareal, som leies for 175 NOK/m2. Av en totalleie på bygget, kommer ca. 40% fra kontorene og 60% fra lageret. Inkluderes tomteleien blir fort snittleien på bygget mye høyere, opp mot 1400 NOK/m2. Eksempelet viser hvorfor man i logistikksegmentet i mye større grad må nyansere, ved å gå inn i kontraktsdetaljene. Oversikten under viser konklusjonene i de forskjellige områdene. Oppsummering Oslo og omegn 2 Markedsleie NOK/m 150 Markedsobservasjoner 20 Trondheim 100 8 Mo i Rana 30 7 Fauske 20 6 Drammen 120 7 Kristiansand 65 6 Bergen 130 9 Stavanger 130 6 Narvik 55 5 1.3 Transaksjonsmarkedet Det er to eksterne markedsparametere som virker inn i logistikkmarkedet. I sentrale strøk er det i større grad et prisnyansert marked for å leie lagerlokaler. Beliggenheten er i seg selv attraktiv og tomtekostnaden er høyere. I mindre sentrale strøk er tomteanskaffelseskostnaden lavere. Leien blir i større grad en funksjon av hva det koster å bygge et bygg. De erfarne leietakerne er villig til å betale en premie på leien som representerer en akseptabel avkastning for å føre opp bygget, men er også bevist det faktum at leietaker selv kan kontrahere et bygg for egen regning. Det er med på å holde leienivået nede. 1.2.b Tomteleie En vesentlig del av leien på et logistikkbygg er leien av grunnen. Tomteleie, definert som en leie per/m2 i året, blir enten fastsatt gjennom tilbud og etterspørsel, justering av historisk prissetting eller ved å ta utgangspunkt i tomtens verdi gitt regulering og mulig benyttelse, definert som tomtebelastning. Ved å ta utgangspunkt i en tomtebelastning og en diskonteringsrente kan man finne en implisitt leie, altså hvilken leie som må legges til grunn for å gi en markedsmessig kapitalisering av tomtens verdi. Normert har denne ligget i et intervall fra 5% – 7%. Til sammenligning benyttes det i tomtefesteloven en kapitaliseringsfaktor tilsvarende 25 gangeren av festeavgift ved innløsning. Dette tilsvarer en diskonteringsrente på 4%. Utgangspunktet er leie av grunn ”as is”, uten større installasjoner eller investeringer i grunnen. I størsteparten av kontraktene er grunnleien basert på leie av et gruset eller asfaltert areal. 1.3.a Generelt Det har i 2012 vært lite aktivitet fra de finansielle syndikatmiljøene og de mer belånte eiendomssystemene. Vi har tidligere nevnt at dyr finansiering gjør det vanskelig å regne hjem avtaler som tilfredsstiller den nødvendige egenkapitalavkastningen. Disse aktørene blir dermed satt på sidelinjen når egenkapitalaktørene drar opp prisene i budkonkurransene. Det har derimot vært aktivitet blant de syndikatmiljøene med fokus på utvikling og konvertering til bolig, et segment som er lite egnet for de risikominimerende EK selskapene. En utfordring i transaksjonsmarkedet har vært tilgang på fremmedkapital. Bankene er betydelig mer selektive og større kunder har fått beskjed om å redusere sitt engasjement. I kjølvannet av dette ser vi et voksende obligasjonsmarked. Vi har registrert lave renter samt høyere låneutmåling enn i bankmarkedet. Dette gjelder også for førstegangs utstedere. Obligasjonskjøperne har vært Liv-og egenkapitalinvestorer. Regelverket rundt Solvency II er imidlertid uavklart og det er dermed fortsatt usikkert hvordan eiendomsobligasjoner vil vektes i aktørenes balanser. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Hittil i år har livselskapene/EK-aktørene kun solgt bygg for ca 1,85 mrd. Bryggetorget 1 (KLP byttehandel med NPRO i Q1) og Stortorvet 7 (fra DNB Liv til Schage nå nylig) utgjør brorparten. De samme aktørene har kjøpt bygg for ca 9 mrd. Liv/EK-selskapene har derfor netto kjøpt for 7,2 mrd. i 2012. Eiendomsselskapene er derimot netto selger. Salg for over 11 mrd. og kjøp for ca. 9 mrd tilsier netto salg på 2 mrd. De som har solgt mest er de ”private” aktørene. Dvs. diverse børsselskaper og familiebedrifter som ikke har et daglig virke innen eiendom. Disse aktørene har solgt over 6 mrd. så langt i år og kjøpt for kun 1 mrd, netto ned over 5 mrd. De neste årene er det primært tre overordnede rammevilkår det er viktig å være observant på som vil styre tilbudssiden av næringseiendom. Basel 3, Solvens 2 og Eiendomsfonds begrensede levetid. Mye kan tyde på at utbudet kan bli høyere enn det markedet vil absorbere uten at yieldene presses oppover og næringseiendom således faller i verdi. Basel 3: Eiendom er en kapitalintensiv bransje. Når banken skal vokse eller slanke balansen er det lettest å gjøre grep omkring den delen av bankbalansen som binder mye kapital. Innføringen av Basel 3 for å styrke bankenes kjernekapital er utvilsomt et fornuftig tiltak. Basel 3 har medført kortere løpetid, høyere marginer og lavere låneutmåling. Bankene gjør alt riktig for å tilpasse seg det nye regelverket. Imidlertid er konsekvensen at dette trekker fremmedkapital ut av markedet og presser opp yieldnivåene på næringseiendom. Solvens 2 for forsikringsselskapene har overordnet samme hensikt som Basel 3: Man ønsker å styrke forsikringsselskapenes evne til å tåle tap og dekke sine fremtidige forpliktelser. Solvens 2, som er en forlengelse av regelverket Solvens 1, medfører i større grad at man skal føre forpliktelser og eiendeler til virkelig verdi. Som for Basel 3, (bankregelverket) skal også balansens eiendeler og forpliktelser ha likere rentefølsomhet og rentebinding. Innføringen av Solvens 2 i den form som p.t. foreligger medfører at kapitalkravet for investeringer innen næringseiendom trolig øker. Regelendringene vil medføre at forsikringsselskapene vil selge næringseiendom. NRP Finans AS Side 40 Eiendomsfondene som ble etablert fra 2007 har i mange tilfeller vedtektsfestet begrenset levetid. Newsec anslår et volum på omtrent 20 milliarder i eiendom som skal avhendes innen 2015. Mange av eiendommene ble kjøpt på topp i sterk konkurranse blant ulike finansielle set up. Til tross for en del dyre kjøp, er eiendommene i mange tilfeller mer verdt i dag enn ved kjøpstidspunkt. Eiendommene er ”i penga” og investor har dessuten hatt glede av avkastning i form av leieinntekter i perioden. Kjøpene ble imidlertid, fornuftig nok, finansiert med lån og stor grad av swaprenteavtaler på hele eller deler av lånesummen for å sikre den løpende lånekostnaden. I mellomtiden har imidlertid swaprentene falt. Fallende swaprenter medfører en overkurs ved innløsing. Selv om eiendommen er ”i penga”, er i mange tilfeller ikke selskapet eiendommen ligger i ”i penga”. Således vil dette medføre at man vil vente til slutten av fondets levetid før eiendommene selges, da den negative verdien av swaprentekontrakten faller med redusert gjenstående løpetid. Myndighetenes reguleringer har som hovedformål å sikre forsikringsselskapene og bankenes soliditet. Av samme grunn innføres nå Solvens II og Basel III. Dette kan potensielt føre til endringer i livselskapenes allokering av porteføljene, herunder nedsalg av eiendom. Basel 3 har allerede medført vanskeligere tilgang på fremmedkapital. Videre er det flere eiendomsfond som skal realiseres kommende år som vil ha incentiver til å utsette nedsalget til slutten av fondets løpetid. Summen av disse effektene kan medføre at næringseiendom går en turbulent tid i møte. Fins det så en løsning på problemet? Kan det ”nye” eiendomsobligasjonsmarkedet redde eiendomsmarkedet? På bakgrunn av Solvens II forventer vi at livselskapene vil etterspørre langsiktige plasseringer, da dette ville gjøre det lettere å investere på en måte som speiler sammensetningen av deres forpliktelser. Livselskapene vil trolig fortsette å øke sin eierandel i lange rentepapirer med god kredittverdighet da dette binder relativt sett mindre kapital. Når etterspørselen etter denne typen investeringer øker, stiger prisen og avkastningen faller slik vi har sett for lange norske statsrenter. Newsec tror derfor det er sannsynlig at Markedsrapport – Desember 2012 Side 41 livselskapene ønsker å investere i lange eiendomsobligasjoner om Solvens II skulle åpne for at pantet blir gjeldende. På grunn av livselskapenes størrelse kan man ikke utelukke at slike endringer i porteføljesammensetningen vil kunne påvirke prisene. Økt etterspørsel etter sikre obligasjoner kan føre til økte priser og dermed til lavere forventet avkastning – som igjen gir billigere lån. Vi vil derfor få en vridning av finansieringsmarkedet fra bankfinansiering til obligasjonsfinansiering, hvor livselskapene blir en viktigere lånekilde i fremtiden. Dette kan potensielt være redningen som forhindrer eventuelt verdifall innen næringseiendom. 1.3.b Transaksjonsvolum Livselskapene har vært netto kjøpere av eiendom så langt i år, men vi forventer at denne trenden snur. Storebrand og DnB Liv er begge i salgsprosesser. Vi registrerer stor aktivitet og interesse innenfor tomter og utviklingseiendom til bolig. Utviklere på boligsiden er risikovillige og fyller opp tomtebanken. Vinnerne blir aktørene som kan selge prosjektene i dagens marked. Prosjektmarkedet for boligsalg er mer volatilt enn den underliggende prisutviklingen i boligmarkedet. Vi frykter for at enkelte kjøper dyrt og i håp om økt fremtidig tomteutnyttelse som ikke nødvendigvis oppnås.. Vi har hevet vår prognose for 2012 til totalt 50 mrd. Blant annet er Statoil bygget på Fornebu på markedet med forventet salgssum rundt 3 mrd. Pirsenteret, Trondheim Bryn og Kuben senter Ibsenkvartalet, Oslo Fornebu Utvikling DnB Bjørvika, Oslo Sektor, (Niamfund V) Sum 1 200 000 000 1 200 000 000 1 220 000 000 3 600 000 000 4 800 000 000 7 300 000 000 19 320 000 000 15 % av transaksjonene er mellom 500 mill og 1 mrd., mens ca. 50 % er mellom 100 mill og 500 mill. Flere av transaksjonene er relatert til boligprosjekter, spesielt før sommeren så vi flere prosjekter gå til høye priser. Listen under viser en oversikt over noen av disse med verdi pr m² BRAS. Adresse Dato Salgspris / BRAs Peter Møllers vei 15, Løren Q3 2011 7 800 Middelthunsgate 17 Q4 2011 Ca 20.000 Gjønnesjordet, Bekkestua Q4 2011 14 000 Bergerveien 24, Asker Q1 2012 7 500 Avløs/Ballerud, Bærum Q2 2012 8 000 Fjellgata 30, Oslo Q3 2011 10 400 Bjørvika, D1A Q2 2012 15 444 Bestumhjemmet. Q2 2012 16 000 Hasle Linje Q2 2012 8 500 Lørenveien 55-57-59 Q2 2012 8 500 Gullaug Q3 2012 Totalindeksen er ned 0,5 % fra Q2 til Q3, og ned 0,9 % for året som helhet. Eiendommene sentralt holder seg stabilt. God utvikling i leieinntekter og stabile yielder øker marginalt indeksen for kontor sentralt i Oslo, mens Bergen, Stavanger og Trondheim er marginalt ned. Den negative utviklingen på logistikk fortsetter, samlet er disse ned 1,3 % for kvartalet. Kjøpesentre opplever en todeling, sentrale og gode kjøpesentre holdes stabilt, mens B-beliggenhet sentre er ned i kvartalet. Det trekker indeksen ned 0,25 %. 1.3.c Transaksjoner Hittil i år er det solgt i overkant av 100 eiendommer til en samlet verdi av ca. av 40 mrd. 20 % av disse er transaksjoner på over 1 mrd, listen under viser de største. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 42 1.3.d Veiledende yieldnivåer Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende yieldnivåer for verdivurderingen for Q4 2012. Hver eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet. Observed yields Q1 12 SEGMENT Low Office Oslo CBD 5,25 % Office Oslo centre Office Oslo Skøyen Office Oslo Lysaker Q2 12 Low High Low 6,00 % 5,25 % 6,00 % 5,25 % 5,50 % 5,50 % 6,25 % 6,75 % 6,75 % 7,75 % 5,50 % 5,50 % 6,25 % 6,75 % 6,75 % 7,75 % Office Oslo west Office Oslo south Office Oslo north 6,25 % 7,00 % 7,25 % 7,75 % 8,50 % 8,50 % 6,25 % 7,00 % 7,25 % Office Stavanger central Office Bergen central Office Trondheim central 6,00 % 6,00 % 6,25 % 7,50 % 7,50 % 7,75 % Office Other cities central Retail prime Retail normal and secondary 7,00 % 5,00 % 6,00 % Retail Big Box Logistics prime Logistics normal and secondary Q4 2012 Low High 6,00 % 5,25 % 6,00 % 5,50 % 5,50 % 6,25 % 6,75 % 6,75 % 7,75 % 5,50 % 5,50 % 6,25 % 6,75 % 6,75 % 7,75 % 7,75 % 8,50 % 8,50 % 6,25 % 7,00 % 7,25 % 7,75 % 8,50 % 8,50 % 6,50 % 7,00 % 7,25 % 7,75 % 8,50 % 9,00 % 6,00 % 6,00 % 6,25 % 7,50 % 7,50 % 7,75 % 6,00 % 6,00 % 6,25 % 7,50 % 7,50 % 7,75 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 7,50 % 7,50 % 7,75 % 9,25 % 6,00 % 7,75 % 7,00 % 5,00 % 6,00 % 9,25 % 6,00 % 7,75 % 7,00 % 5,00 % 6,00 % 9,25 % 6,00 % 7,75 % 7,00 % 5,00 % 6,00 % 9,25 % 6,00 % 7,75 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % 7,75 % 7,25 % 9,00 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % 7,75 % 7,25 % 9,00 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % 7,75 % 7,25 % 9,00 % 6,25 % 6,75 % 7,00 % 7,75 % 7,50 % 9,25 % Hotel prime Hotel normal and secondary Residential 6,00 % 6,75 % 4,75 % 7,00 % 9,00 % 6,00 % 6,00 % 6,75 % 4,75 % 7,00 % 9,00 % 6,00 % 6,00 % 6,75 % 4,75 % 7,00 % 9,00 % 6,00 % 6,00 % 6,75 % 4,75 % 7,00 % 9,00 % 6,00 % Parking 4,75 % 6,25 % 4,75 % 6,25 % 4,75 % 6,25 % 4,75 % 6,25 % NRP Finans AS High Q3 12 High Markedsrapport – Desember 2012 Side 43 2.0 Sverige Den svenske økonomien er påvirket av en svekket global økonomi. BNP-veksten ble betydelig redusert mot slutten av 2011. Økonomien har dog innhentet seg noe, og i andre kvartal 2012 økte BNP med 1,3 % sammenlignet med samme kvartal året før, og med 0,7 % i forhold til første kvartal 2012. Bruttoinvesteringene økte med 2 % og dro opp veksttakten i forhold til samme kvartal i fjor. Husholdningenes konsum økte med 0,8 %, mens eksporten var uendret. Economic Indicators - Sweden % 8,0 6,0 4,0 CPI 2,0 0,0 Private consumption -2,0 Employment -4,0 GDP 2017E 2016E 2015E 2014E 2013E 2011 2012E 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 -6,0 stige mot historisk gjennomsnitt og finansmarkedene henter seg inn igjen. Resultatet er at lav-yield segmentet blir påvirket av høyere renter og andre investeringsalternativer, og at høy-yield segmentet profiterer på økt kredittilgang og stabil renteutvikling. 2.1 Kontormarkedet i Stockholm 2.1.a Stockholms kontormarked I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består Stockholms kommersielle kontormarkedet av en rekke store kontorområder i de nærliggende forstedene. I hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Danderyd, Stockholm og Nacka. Office Yield Stockholm % 8,0 7,5 Stockholm CBD 7,0 Source: Newsec 6,5 Stockholm Central 6,0 Som vi leser av ovennevnte går Sverige bedre etter et svakt 2011. Indikatorene er dog ikke enstemmig, derfor forventer vi fortsatt turbulens i den svenske økonomien. Sverige, sammen med Tyskland, har dog klart seg betydelig bedre enn de gjeldstyngede landene i Sør-Europa. Stockholm Prime Suburb 5,0 4,5 Rest of Greater Stockholm 4,0 3,5 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 2015E 2016E 2017E Det underliggende prispresset er fortsatt lavt. KPI steg med 0,7 % i august, noe som er uendret sammenlignet med juli. Dette er betydelig under Riksbankens mål på 2 %. Consumer Confidence har bedret seg betydelig i 2012 og er nå over det historiske gjennomsnittet. Barometerindikatoren, som gjenspeiler hele økonomien, har dog forverret seg de siste månedene, og er under historisk gjennomsnitt. 5,5 Source: Newsec Som man ser av figuren forventer vi et fallende yieldnivå i det korte bildet, før yieldene øker fra 2015. Newsec anslår antall m² i Stockholm til ca 12,0 millioner m². Eiendomsbesittere som kjøpte kontorer i Stockholm i løpet av første halvår 2012 var blant annet AFA Real Estate, Humlegården, Folksam, KLP, Klövern, Lundberg, Norrporten og Carlyle For 2013-2015 ser vi for oss en svak global vekst, der innlandsk etterspørsel blir viktig. Bankene vil være mer selektive ved utlån, rentene forblir lave og man vil se en økt ”spread” mellom verdsettelsen høy/lav kvalitetseiendommer. Som i Norge vil prime eiendommer med sentral beliggenhet fortsette og holde seg bra i verdi. Ser vi litt lenger, mot 2015-2017, antas det at eksporten vil ta seg opp. Rentene og inflasjon vil NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Group. Selgere var blant annet DEGI International, Handelsbanken Liv, Jernhusen, Länsförsäkringar, Niam og Vasakronan. Stockholm CBD inneholder mer enn 1,9 millioner m² med kontor. og er ansett å være det mest attraktive kontormarkedet i Stockholm. I 2012 anslo Newsec at det ferdigstilte prosjektvolumet ville være betydelig høyere enn i 2011. I 2011 ble prosjekter som involverte kun 45 000 m² sluttført, hvorav over 80 % er utleid. For 2012 er tallet igjen tilbake på historisk høye nivåer, nesten 130 000 m², hvorav nesten alle kontorlokaler er utleid. De kjente nybyggplanene summerer seg til omtrent 2,7 millioner m² kontor i Stockholm. For en stor del av disse planene er starten på byggingen flere år fram i tid og andelen spekulative prosjekter de kommende årene forventes å være begrenset. Side 44 uendret fra forrige kvartal. I øvrige deler av Solna og Sundbyberg er markedsleie også uendret fra forrige kvartal og utgjorde 1 650 kr/m². Markedsleie i Kista er uendret og utgjør 1750 kr/m². Indre forsteder er markedsleier stabile ved et nivå på 1 800 kr/m². 2.1.c Ledighet Aktivitet på kontormarkedet i Stockholm har avtatt noe som følge av et år med uro i verdens finansmarkeder. Fortsatt attraktive lokaler i sentrum generelt og i CBD spesielt, er mangelvare og forsvinner raskt fra markedet. I mindre attraktive delmarkeder og for umoderne kontolokaler er det dog store rabatter og flyttebidrag ved omlokalisering og reforhandlinger. 2.1.b Leiemarkedet Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg i Stockholm CBD har utviklet seg flatt det siste kvartal og beløp seg til 4 500 kr/m². Newsec tror at markedsleie vil være på samme nivå ved årsskiftet 2012/2013. Et sterkt kontormarked i CBD, med høye leiepriser og lav ledighet, kombinert med en lav tilførsel av kontorlokaler, har presset opp leieprisen i områdene rundt. I indre by utenfor CBD er markedsleien økt med 400 kr/ m² siden bunnen i 2009 og utgjør nå 2700 kr/m². På Slussen og på Götgatan og i deler av Östermalm er fremdeles markedsleien litt høyere enn for resterende indre by. Den høyeste leien utenfor bykjernen er fortsatt Prime Solna med et nivå på 2100 kr/m², som er NRP Finans AS 2.2 Kontormarkedet i Gøteborg 2.2.a Gøteborgs kontormarked Det kommersielle kontormarkedet i Gøteborgregionen er om lag 4,6 millioner m², Dette omfatter også nærliggende områder som Mölndal og Partille. Markedsrapport – Desember 2012 Side 45 Områdene innenfor CBD inneholder totalt rundt 840 000 m² med kontor. I dette området er etterspørselen etter lokaler størst, men tilbudet også minst i form av effektive og moderne fasiliteter. Indre by består av flere områder og dekker et stort geografisk område. Garda er det beste kontorområdet i indre by, etterfulgt av Gullbergsvass og Ullevi-Heden. 2.2.c Ledighet Ledigheten i Göteborg CBD forble uendret i tredje kvartal på 4,5 %. Etterspørselen er størst etter de store og moderne kontorlokalene i de sentrale delene av Göteborg. Ullevi Park, Skanskas Green Building i Garda og utleie av Grafiska Vägen og leie av ByggGötas prosjekt Pagoden i Gullbergsvass er alle eksempler på store arealer som har blitt leid ut raskt. Office Yield - Other Cities % 9,0 8,5 Göteborg Prime 8,0 7,5 7,0 Malmö Prime 6,5 6,0 Other Major Cities 5,5 5,0 Rest of Sweden 4,5 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 2015E 2016E 2017E 4,0 Source: Newsec Som vi ser av figuren ovenfor forventes yielden å være relativt stabil de neste par årene før vi også her ser tiltakende yielder. I løpet av de neste tre årene anslår Newsec at ca 135 000 m² kontorlokaler vil tilføres markedet i Gøteborg, hvorav ca 40 000 m² i CBD og ca 48 000 m² i indre by. 2.2.b Leiemarkedet Leieprisene i Gøteborg CBD har vært stabile og markedsleien er rundt 2100 kr/m², og er forventet å øke til 2200 kr/m² ved årsskiftet 2012/2013. 2.3 Logistikkmarkedet i Stockholm Den anstrengte trafikksituasjonen i Stockholmsområdet har ført til at Stockholm deles i to separate logistikkområder, der den nordlige er mest ekspansiv. Nærhet til flyplassen, Sveriges største logistikkarbeidsplass, styrker Arlandaregionen. I form av ekstra tilførsel av nye logistikkanlegg de siste årene, er Arlandaområdet på nivå med både Gøteborg og Jönköping hva gjelder demografi og attraktivitet. Et annet kraftsentrum er også under utvikling i sørlige Stockholm, med Södertälje, Nykvarn, Huddinge og Botkyrka. Her er havnen i Södertälje en viktig faktor. Logistic Rental Growth % SEK/sqm 3,0% 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Stockholm Category A Toppleien anslås til 2 600 kr / m². For indre by er markedsleie rundt 1900 kr / m² med toppnoteringer like under CBD. Leieprisene i andre delmarkeder er uendret i kvartalet. Stockholm Category B Göteborg Category A Malmö Category A Rest of Sweden Category A Annual average 2008-2011 Annual average 20012E-2014E Annual average 2015E-2017E 2012E Rest of Sweden Category B Source: Newsec Det som hemmer Stockholm primært som logistikklokasjon er dårlig framkommelighet og mangel på godt regionalt samarbeid NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 46 2.4 Logistikkmarkedet i Gøteborg Gøteborg regnes som Sveriges logistikksentrum. Gøteborg havn er Skandinavias største og en naturlig ”hub” for skandinaviske varer. Havnen har større containertrafikk alle svenske havner til sammen, med 60 % av Sveriges containertrafikk. Dessuten passerer 25 % av landets utenrikshandel gjennom havnen i Gøteborg. Hovedsakelig håndteres dagligvarer, elektronikk, klær, legemidler og industri. Kombiterminalen i Gøteborg har nesten 30 togspor til ulike byer i Sverige og Norge. Helsingborg havn er den nest største i Sverige. Den største logistikkplassering de senere år i Helsingborg er ICAs sentrallager på ca 65000 kvadratmeter som åpnet i 2006. Eiendommen ligger i Långebergavägen øst for Helsingborg og eies av Northern Logistic Property (NLP) Sammenlignes Malmö og Helsingborg, er Malmö et større marked med mer diversifisert næringsliv. Byen har gått fra å være en industriby til en by med mer fokus på den private sektor. Malmö er derfor generelt mer interessant for investorer i alle eiendomssegmentene, mens Helsingborg er mest interessant mtp. industri/logistikk- og handel segmentet. Logistics Yield % 9,0 8,5 Stockholm - Category A 8,0 Stockholm - Category B 2.6 Oppsummert Göteborg - Category A 7,5 Malmö - Category A 7,0 Rest of Sweden Category A Rest of Sweden Category B 6,5 2017E 2016E 2015E 2014E 2013E 2012E 2011 2010 2009 2008 2007 6,0 Source: Newsec 2.5 Logistikkmarkedet i Malmø Øresundsregionen, hovedsakelig området fra Malmö til Helsingborg er en av Sveriges fremste logistikksteder. En styrke for logistikkmarkedet i Malmö og Helsingborg er at begge har havn. Malmö har i tillegg et samarbeid med havnen i København. Infrastruktur ift både tog og vei er veldig bra med en rekke europaveier som krysser regionen. Øresundsbroen og City Tunnel har styrket en allerede god infrastruktur. Øresundsregionen har ca 3,7 millioner innbyggere og nærhet til kontinentet, noe som gjør området attraktivt fra et logistikksynspunkt. NRP Finans AS Total Return Office Stockholm CBD Office Stockholm Central Office Stockholm Prime Suburb Office Rest of Greater Stockholm Office Göteborg Prime Office Malmö Prime Office Other Major Cities Office Rest of Sweden Retail Stockholm CBD Retail Stockholm Central Retail Stockholm Prime Suburb Retail Rest of Greater Stockholm Retail Göteborg Prime Retail Malmö Prime Retail Other Major Cities Retail Rest of Sweden Logistics Stockholm - Category A Logistics Stockholm - Category B Logistics Göteborg - Category A Logistics Malmö - Category A Logistics Rest of Sweden - Category A Logistics Rest of Sweden - Category B Residential Stockholm Prime Residential Stockholm Prime Suburb Residential Rest of Greater Stockholm Residential Göteborg Prime Residential Malmö Prime Residential Other Major Cities Residential Rest of Sweden 2012-2013 7,1% 7,9% 7,5% 6,1% 7,9% 7,4% 6,8% 5,4% 7,5% 4,1% 4,0% 1,5% 5,1% 2,5% 4,6% 1,4% 8,6% 8,8% 8,6% 10,5% 9,2% 6,8% 4,8% 6,2% 8,4% 5,2% 6,1% 9,6% 10,3% 2014-2015 8,5% 10,0% 10,6% 11,0% 7,1% 6,2% 9,2% 9,5% 5,4% 5,5% 6,1% 7,6% 5,8% 9,0% 8,7% 7,3% 8,3% 10,0% 8,3% 9,9% 10,4% 9,5% 2,6% 5,1% 5,7% 3,4% 4,7% 6,9% 8,2% Side 47 Markedsrapport – Desember 2012 4.2 Boligkonvertering – muligheter og fallgruber ved Newsec AS? Det er knapt en samtale om eiendomsmarkedet i dag som ikke handler om boligprosjekter og muligheten for konvertering av eksisterende bygg. Risikoappetitten i boligmarkedet er høy. I dagens marked ser man at store tomteområder for utvikling av bolig selges raskt og til høye priser. Nedenfor tar vi for oss muligheter og fallgruber knyttet til konvertering til boligprosjekter. Voksende boligpriser Ser vi på boligmarkedet fra et overordnet perspektiv finner vi noe av forklaringen på kraftig voksende boligpriser. Figuren nedenfor, fra Norges Banks Pengepolitiske rapport, illustrerer det store gapet mellom behovet for boliger som resultat av økt folketilvekst og faktiske produserte boligenheter. Som vi ser, bygget man frem til 2007 flere boliger enn folketilveksten tilsa. I årene deretter ser vi tydelig at boligproduksjonen var for lav til å dekke den økte folketilveksten. Når vi samtidig har en situasjon med kraftig fallende renter, gode lønnsoppgjør og lav arbeidsledighet, forklarer dette de siste års boligprisfest. Det er ingen enkel øvelse å sammenligne tomtepriser på boligprosjekter fra år til år, men at vi har sett en dobling av tomtepriser i sentrale bystrøk vil få aktører være uenige i. Mange konverteringsprosjekter Av det totale transaksjonsvolumet for eiendom står boligtomter og konverteringsprosjekter for ca 25%. Utviklerne fyller opp tomtebanken, og salg av konverteringsprosjekter er en god indikator på entreprenørenes risikoappetitt i boligmarkedet. Newsec har laget en oversikt på konverteringsprosjekter for 2012, og en prognose for 2013 og 2014. Noen eksempler er Mariesvei på Høvik og Middelthunsgate (Nordeas hovedkontor). Vi har oversikt over ca. 70.000 kvm i 2013 som konverteres fra næring til bolig og foreløpig ca. 35.000 kvm i 2014. Etter dette blir anslagene naturlig nok mer usikre. Eiendom som er kjøpt med tanke på konvertering kan likevel fortsatt ende opp som næringslokaler dersom boligmarkedet skulle stoppe opp. Utfordringer Det er imidlertid noen utfordringer med konvertering fra næring til bolig som gjør at ikke hvem som helst bør kaste seg på denne typen prosjekter. Det kan ta svært mange år fra en slik omreguleringsprosess starter til man lykkes – hvis man i det hele tatt lykkes. I dagens marked er bygg for konvertering veldig ettertraktet. Mye av reguleringsgevinsten har allerede forsvunnet i høye priser. Boligprisene er også rekordhøye. Det kan være risikabelt å beregne mulig gevinst ut i fra enda høyere boligpriser enn det som er tilfelle i dag. Det er utfordrende for entreprenører å beregne byggekostnadene. Dette gjør det vanskeligere å låse inn entreprisekostnadene. I tillegg betaler en boligkjøper i praksis for BRAS kvadratmeter. Når man konverterer, er det vanskelig å vite hvor mange BRAS man får ut av byggeriet. De beste utbyggerne bygger med en faktor på 85%, men vi har også sett eksempler ned mot 65%. Dette vil naturlig nok gjøre at inntektspotensialet blir mindre. Når man konverterer kontorarealer til boligarealer, bør bygningskroppen være av en slik karakter at de passer til bolig. Ikke alle arealer er det. Dette kan i tillegg medføre redusert kvalitet på de salgbare boligarealene. Muligheter Man bør generelt se på tomter som en realopsjon. Fordelene med konverteringsprosjekter er at de i motsetning til råtomter i mange tilfeller genererer leieinntekter i dag. Mange konverteringsprosjekter har løpende kontantstrøm og et opsjonselement. Opsjonen kan være en ombygging til bolig slik vi ser i dagens marked, men vi har også sett en NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 økende trend av konvertering til hotell. Boligprisene har økt mye de siste årene, og dersom prisøkningen fortsetter i samme tempo vil det kunne være muligheter for høye gevinster. Det er primært sentrale strøk som Oslo området, Stavanger, Trondheim og Bergen hvor konverteringsprosjekter gir størst markedsmessig avkastning. Oppsummering Det er høyt trykk i boligmarkedet, både i antall konverteringsprosjekter og i tomtesalg. NRP Finans AS Side 48 Risikoappetitten er høy, og som nevnt har vi i enkelte salgseksempler sett så høy pris at nesten all reguleringsgevinst tilfaller selger. Det er viktig å være klar over risikoen og fallgrubene forbundet med boligkonvertering, også i dagens marked med rekordhøye boligpriser. Vi tror at mye skal klaffe for at mange av konverteringsprosjekter som er omsatt skal bli lønnsomme. Det som vil skille gode fra dårlige konverterings- og utviklingsprosjekter vil avhenge av at man samarbeider med en erfaren aktør som har den nødvendige kompetansen for å gjøre boligkonvertering. Markedsrapport – Desember 2012 Side 49 4.3 Nøkkeltall eiendomsporteføljen NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark 1 200 NRP Eiendom Index (1 129) 1 000 Index 800 600 400 OSEBX (232) 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 01.12.2012 Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje 80 % 60 % 73 % 72 % 70 % 65 % 48 % 39 % 40 % 41 % 33 % 24 % 20 % 12 % 30 % 19 % 11 % 13 % 23 % 18 % 15 % 9% 11 % 0% 2001 -20 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -12 % -14 % -31 % -40 % -38 % -60 % -54 % Avkastning OSEBX NRP Eiendomsportefølje Utvikling i antall eiendomsprosjekter 15 40 30 10 20 5 10 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -10 -5 -20 -30 -10 Prosjekter etablert (venstre akse) Prosjekter solgt (venstre akse) Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse) NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 50 4.4 Oversikt over eiendomsprosjekter Prosjekter eiendom Alingsås Lager og Handel AS Borås Logistikk DIS Brønnøysund Kontorbygg AS Buskerud Handelseiendom DIS Dagligvarelogistikk AS El Logistikk DIS Etterstad Utvikling DIS Finlogistikk DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Grenland House DIS Gøteborg Kombibygg DIS Gøteborg Logistikk DIS Holmsbu Invest KS Kongholm Invest AS Lørenskog Kombibygg DIS Martodden Utbygging AS Moa Handelseiendom DIS Nye Alfasetveien DIS Nye Bergen Lagerbygg AS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nessjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Prime Logistikk DIS Ringeriksveien 2012 DIS Stadion Utbygging AS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager og Handel AS Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombibygg AS Torggata 16 DIS NRP Finans AS Andelspris per 1% NOK SEK 330 000 SEK 1 290 000 195 000 289 000 985 000 SEK 2 224 000 402 000 EUR 139 000 127 000 2 484 000 773 000 SEK 309 000 SEK 1 242 000 272 000 27 000 125 000 380 000 250 000 EUR 86 000 221 000 244 000 SEK 508 000 145 000 DKK 1 665 000 157 000 380 000 26 000 SEK 265 000 5 500 000 EUR 16 275 SEK 866 000 SEK 583 000 397 000 Etablert 2008 2012 2005 2010 2006 2011 2008 2011 2009 2010 2011 2009 2011 2005 2005 2007 2006 2011 2009 2006 2005 2005 2006 2012 2012 2006 2006 2006 2007 2006 2007 2007 2011 IRR fra etablering p.a 15 % 16 % -2 % 18 % 14 % 15 % 7% 15 % 18 % 18 % 19 % 24 % 13 % -7 % -31 % -10 % 2% 3% 28 % 8% -10 % -2 % -1 % 8% 20 % 4% -17 % 2% 17 % 8% 9% -4 % 19 % Avkastning 2012 69 % 14 % 13 % -10 % 22 % 19 % 13 % 19 % 0% 3% 17 % 10 % 19 % 6% -80 % 25 % -11 % -5 % 13 % 61 % -14 % 29 % 1% 7% 18 % 0% -78 % -22 % 10 % 39 % -8 % 11 % 25 % Markedsrapport – Desember 2012 Side 51 Alingsås Lager og Handel DIS Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 330 348 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 20 330 000 Akkumulert utbytte: 3 500 000 Snittleie/kvm.: 447 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,50 % 8,25 % 8,00 % 77 787 862 80 101 135 82 558 988 Estimert pris/kvm (snitt) 3 059 3 150 3 246 Estimert andelspris 1% * 307 215 330 348 354 927 IRR estimert andelspris*** 15,50 % 14,39 % 13,37 % 9,70 % 9,42 % 9,14 % Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager og handel Beliggenhet: Alingsås, Sverige Areal (kvm.): 25 432 Kostpris eiendommer: SEK 68 380 000 Innbetalt kapital: SEK 20 330 000 Utleiegrad: 85 % SEK 0 Leietagere: SteelTech AB, Svenska N'ergy AB, JHS Konsult AB Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Byggeår: 1946/1966/1981/1984 19. mai 2008 Årlig yieldleie 2013: 11 377 131 Justering leie: Jysk AB og Överskottsbolaget AB Varighet leieavtale: Varierer 80-100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Leieinntekter 9 998 433 11 377 131 11 601 259 Pantelån transje 1 38 000 000 0 Eierkostnader 5 280 000 4 400 000 4 488 000 Pantelån transje 2 9 812 500 750 000 Netto drift 4 718 433 6 977 131 7 113 259 Total 47 812 500 750 000 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån 46 419 27 146 22 990 2 879 088 2 827 650 2 824 338 750 000 750 000 750 000 Netto finans -3 582 668 -3 550 504 -3 551 348 Netto kontantstrøm 1 135 765 3 426 627 3 561 911 Oppgradering og leierabatter 1 000 000 680 000 325 000 Estimert utbetaling 1 850 000 3 700 000 3 200 000 Estimert balanse (31.12) 2013 2014 1 466 543 513 171 550 082 Eiendom 80 101 135 80 101 135 80 101 135 Sum eiendeler 81 567 678 80 614 306 80 651 217 Pantelån transje 1 38 000 000 38 000 000 38 000 000 Pantelån transje 2 9 812 500 9 062 500 8 312 500 47 812 500 47 062 500 46 312 500 33 755 178 33 551 806 34 338 717 Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt 3,65 % ** Ballong 2017 38 000 000 6 062 500 44 062 500 * Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58% inkl. margin. ** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt justert med forwardkurven. Annen informasjon 2012 Arbeidskapital Rente 6,58 % * Eiendommen er yieldet på antatt 2013 leie. Det ble i 2012 inngått et nytt leieforhold på SEK 1,1 mill. Det er i den anledning lagt inn antatt totale oppgraderingskostnader på SEK 1 000 000. Det er ca 4 100 kvm ledig i bygget, men store deler av dette er kjeller som er vanskelig å leie ut. Det er ikke antatt at det leies ut ytterligere areal. Det er tidligere gjort investeringer på SEK 2 500 000 i 2011 som inkluderte oppgradering av heiser og andre leietakertilpasninger. Det er gjort investeringer i energibesparende tiltak, hvor effekten ikke er hensyntatt i forventet eierkostnader. Överskuddsbolaget har sagt opp sin leiekontrakt fra 30.04.2014. Dette tilsvarer ca SEK 2 000 000 millioner i årsleie. Det er i analysen forutsatt at lokalene blir reutleid. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 52 Borås Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 1 291 458 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (SEK): 126 500 000 Akkumulert utbytte (SEK): 7 000 000 Snittleie/kvm.: 462 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 311 047 667 321 290 690 332 265 357 Estimert pris/kvm (snitt) 5 681 5 868 6 069 Estimert andelspris 1% * 1 189 028 1 291 458 1 401 205 11,79 % 10,76 % 9,83 % 8,50 % 8,23 % 7,96 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2019) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Logistikk Beliggenhet: Borås, Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendom: 321 000 000 Byggeår: Innbetalt kapital: 126 500 000 Utleiegrad: Stiftelsesdato: 54 749 2009 100 % 20. april 2012 Leietagere: DHL Sweden AB garantert av DHL Nordic AB Årlig leie 2013: 25 283 203 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg, Justering leie: 90% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 14 671 099 25 283 203 25 738 301 765 646 1 327 746 1 354 301 13 905 453 23 955 457 24 384 000 92 554 162 459 175 168 Renter påntelån (transje 1-2) 4 921 720 8 354 875 8 227 375 Avdrag pantelån 1 500 000 3 000 000 3 000 000 Netto finans -6 329 166 -11 192 416 -11 052 207 Netto kontantstrøm 7 576 287 12 763 041 13 331 793 0 0 660 834 7 000 000 13 000 000 11 500 000 Skattekostnad Estimert utbetaling 31. Desember 2019 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 163 000 000 0 4,35 % 163 000 000 30 500 000 1 500 000 4,25 % 193 500 000 1 500 000 11 000 000 174 000 000 Transje 1 løper avdragsfritt med bundet rente tilsvarende 4,35% inkl. margin. Transje 2 har følgende årlige avrdragsstruktur: År 1-7 : SEK 3 000 000 År 8 : SEK 1 500 000 Renten på transje 2 flyter med forward kurven Begge lån har 5 års løpetid. Lånets saldo etter 7,5 år er estimert til å være SEK 174 000 000 med tilsvarende avdrag som i dag etter eventuell refinansiering. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 Arbeidskapital 2013 2014 576 287 339 328 1 510 287 Eiendom 314 000 000 314 000 000 314 000 000 Sum eiendeler 314 576 287 314 339 328 315 510 287 Pantelån (transje 1-2) 193 500 000 190 500 000 187 500 000 Sum gjeld 193 500 000 190 500 000 187 500 000 VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS 121 076 287 123 839 328 128 010 287 Eiendommen er et logistikkbygg beliggende i Borås 30 minutter fra Gøteborg. Bygget ble oppført i 2009 og utvidet i 2011. Leiekontrakten med DHL løper til 31.12.2019, leietaker har anledning til å si opp avtalen 31.12.2014 med to-års notis, dvs. fom. 31.12.2016 mot en "penalty" tilsvarende ca. SEK 46 mill. Eiendommen er designet for å møte DHL sine behov, men bygget kan enkelt deles opp til å betjene 3 leietagere. Eiendommen har et totalt areal på 54,749 kvm hvorav 1,255 kvm er kontor, 39,777 kvm er lager og de resterende 13,717 kvm mezzanine.Terminalen har 29 lasteramper og 3 lasteporter. Markedsrapport – Desember 2012 Side 53 Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 195 614 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 30 300 000 Akkumulert utbytte: 11 349 481 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 14 000 000 Utestående deltakerlån: 14 000 000 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 2 824 810 Snittleie/kvm.: 1 221 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm. 9,00 % 8,00 % 131 283 976 145 307 307 10,00 % 162 836 470 9 452 10 461 11 723 55 381 195 614 370 906 IRR estimert andelspris*** 39,98 % 21,43 % 14,45 % Yield ved prosjektslutt (2020) 12,14 % 10,97 % 9,79 % Estimert andelspris 1% * * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Justert for latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Byggtech AS Kostpris eiendom: 180 000 000 Type eiendom: Kontorbygg Beliggenhet: Brønnøysund sentrum Areal (kvm.): 13 890 kvm Byggeår: 1979, 1984, 1994 og 2000 Innbetalt kapital: 30 300 000 Utleiegrad: 100 % Garanti fra aksjonær: 20 000 000 Leietagere: Brønnøysundregistrene / Deltakerlån: 14 000 000 Stiftelsesdato: (Staten v/Justisdepartementet) (94%) 13. desember 2005 Bygg Gros AS (5,1%) Årlig leie 2013: 16 516 331 Brønnøy Blikk AS (0,6%) Justering av leie:* 55%-100% Leieavtaler: Brønnøysundregisterne: 31.12.2020 Bygg Gros AS: 31.03.2013 Brønnøy Blikk AS: Løpende * Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Fra og med 2015 justeres leien årlig med 80% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1 og 2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån (transje 1 og 2) Netto finans Kontantstrøm før skatt Skattekostnad og prosjektkostna Estimert utbetaling* Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 16 961 340 16 516 331 16 271 455 Pantelån transje 1 81 650 000 2 700 000 6,32 % * 49 450 000 2 530 398 2 493 000 2 555 325 Pantelån transje 2 30 725 000 2 800 000 4,50 % ** 26 550 000 14 430 942 14 023 331 13 716 130 120 012 101 126 87 398 6 537 640 6 468 745 6 240 168 980 000 980 000 980 000 5 500 000 5 500 000 5 500 000 -12 897 628 -12 847 619 -12 632 770 1 533 314 1 175 711 1 083 360 2 007 000 1 760 000 1 263 000 0 0 225 000 Deltakerlån Total 14 000 000 0 126 375 000 5 500 000 Rente 7,00 % Ballong 2014 14 000 000 90 000 000 *Transje 1 har bundet rente til 6,32% inkl. margin ut 2014. **Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven. NOK 65 mill vil bindes idag med forward start fra 01.01.15 med årlige avdrag på NOK 6 mill. , resten vil ligge flytende. * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 1 028 449 444 161 39 521 Eiendom 145 307 307 145 307 307 145 307 307 Sum eiendeler 146 335 756 145 751 468 145 346 828 Pantelån (transje 1 og 2) 112 375 000 106 875 000 101 375 000 Arbeidskapital Deltakerlån 14 000 000 14 000 000 14 000 000 Sum gjeld 126 375 000 120 875 000 115 375 000 VEK etter utbytte og skatt 19 960 756 24 876 468 29 971 828 Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas. Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti overtas (NOK 20 000 000). Selskapet har kjøpt en bolig ved siden av eiendommen som leies ut på korttidsleie. Det er inngått en forlengelse av dagens leiekontrakt med Brønnøysundregisterne. Forlengelsen går fra 01.01.15 til 31.12.20 med en årlig leie på NOK 17 000 000. Brønnøysundregisterne utreder fortsatt et nybyggsalternativ som innebærer enten flytting til nytt bygg på ny lokasjon eller rehabilitering/nybygg på dagens lokasjon. Bygg Gross har sagt opp sin leiekontrakt per 31.03.2013. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 54 Buskerud Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 289 161 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 21 500 000 Akkumulert utbytte: 2 500 000 Snittleie/kvm.: 1 146 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,25 % 7,00 % 6,75 % 125 287 097 129 550 125 134 128 933 Estimert pris/kvm (snitt) 15 661 16 194 16 766 Estimert andelspris 1% * 249 739 289 161 331 502 IRR estimert andelspris*** 12,92 % 11,63 % 10,53 % 8,83 % 8,54 % 8,25 % Yield ved prosjektslutt (2020) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel Beliggenhet: Mjøndalen/Nedre Eiker, Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendom: NOK 118 710 000 Innbetalt kapital: 8 000 Byggeår: 2010 NOK 21 500 000 Utleiegrad: Stiftelsesdato: 23. mars 2010 Leietagere: JYSK, Europris Butikkdrift AS, Expert AS & Jula Norge AS Årlig leie 2013: NOK 9 845 276 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, Justering leie: 100 % 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Februar 2020: JYSK, Europris, Expert Januar 2025: Jula Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter selgerkreditt Avdrag pantelån Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 13 9 738 156 9 845 276 10 091 408 Pantelån transje 1 65 000 000 2 500 000 5,27 % * 32 250 000 Pantelån transje 2 34 000 000 0 4,75 % * 34 000 000 Total 99 000 000 2 500 000 534 082 539 957 553 456 9 204 074 9 305 319 9 537 952 77 831 42 949 48 090 4 725 890 5 007 563 4 960 813 630 759 0 0 2 000 000 2 500 000 2 500 000 Netto finans -7 278 818 -7 464 613 -7 412 722 Netto kontantstrøm 1 925 256 1 840 705 2 125 230 Skattekostnad 0 0 99 154 Estimert utbetaling 0 1 350 000 1 900 000 Rente Ballong 66 250 000 * NOK 65 000 000 av pantelånet er bundet til rente 5,27% inkl. margin til 2020 . De resterende NOK 34 000 000 av pantelånet har flytende rente. Pantelånet har følgende årlige avdragsstruktur; 2013-2014: 2015: 2016-2017: 2018: 2019-2020: 2021: NOK NOK NOK NOK NOK NOK 2 4 4 4 5 4 500 000 500 750 000 000 000 000 000 000 000 000 Prosjektet ble refinansiert høsten 2012 - selgerkreditten ble innfridd. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 Arbeidskapital 2013 2014 156 850 647 555 773 631 Eiendom 129 550 125 129 550 125 129 550 125 Sum eiendeler 129 706 975 130 197 681 130 323 756 99 000 000 96 500 000 94 000 000 0 0 0 99 000 000 96 500 000 94 000 000 30 706 975 33 697 681 36 323 756 Pantelån (transje 1-2) Selgerkreditt Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Jysk og Europris har opsjoner på forlengelse av leiekontraktene i 5 år til markedsleie. Expert har opsjon på forlengelse i 5 år til samme vilkår, deretter 5+5 år til markedsleie. Jula Norge har opsjon på forlengelse i 10 år til markedsleie. Markedsrapport – Desember 2012 Side 55 Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 987 570 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 47 100 000 Akkumulert utbytte: 16 238 324 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 15 000 000 Utestående deltakerlån: 11 379 521 Tilbakebetalt renter på deltakerlån: 2 853 716 Snittleie/kvm. (kombibygg): 661 Snittleie/kvm. (kontor): 1 679 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi *** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 320 542 060 331 077 776 342 366 043 Estimert pris/kvm (snitt) 9 833 10 156 10 503 Estimert andelspris 1% * 882 213 987 570 1 100 453 IRR estimert andelspris** 10,36 % 9,42 % 8,59 % 8,72 % 8,44 % 8,16 % Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter skatt *** Justert for latent skatt Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Kostpris eiendommer: 321 500 000 Type eiendommer: 3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg Beliggenhet: Sandnes, Stavanger og Lier Areal (kvm): 28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor Innbetalt kapital: 47 100 000 Byggeår: Deltakerlån: 15 000 000 Utleiegrad: 100 % 31. mars 2006 Leietagere: Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017) Leieavtale: Leietager har fullt ansvar for alt indre Stiftelsesdato: Årlig leie 2013: Justering leie: 1972-2006 26 231 456 Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor) Kiwi Minidrift AS (31.12.2017) og ytre vedlikehold (bareboat) Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1 - 4) Renter deltakerlån Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2013 25 652 140 26 231 456 26 847 895 Pantelån transje 1 111 412 500 3 900 000 6,68 % * 90 512 500 751 358 770 142 789 395 Pantelån transje 2 44 565 000 1 560 000 5,83 % * 36 205 000 24 900 782 25 461 314 26 058 500 Pantelån transje 3 44 565 000 1 560 000 6,18 % * 36 205 000 45 816 42 583 42 243 Pantelån transje 4 17 422 500 780 000 4,35 % * 13 242 500 13 065 474 13 427 406 12 708 964 971 566 796 566 604 066 Avdrag pantelån (transje 1 - 4) 7 800 000 8 100 000 8 200 000 Avdrag deltakerlån 3 000 000 2 000 000 3 500 000 -24 791 225 -24 281 389 -24 970 787 109 558 1 179 925 1 087 713 500 000 791 258 1 035 831 0 0 0 Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling* * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da skatten flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) 2013 2013 -2 474 172 -2 085 505 -2 033 623 Eiendommer 331 077 776 331 077 776 331 077 776 Sum eiendeler 328 603 604 328 992 271 329 044 152 Pantelån (transje 1 - 4) 217 965 000 209 865 000 201 665 000 11 379 521 9 379 521 5 879 521 Sum gjeld 229 344 521 219 244 521 207 544 521 VEK etter utbytte og skatt 99 259 083 Deltakerlån Deltakerlån 11 379 521 Total 229 344 521 Rente Ballong 2017 3 000 000 7,00 % 10 800 000 0 176 165 000 *Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag som følger; 2013: 8 2014 :8 2015: 8 2016: 8 100 200 500 500 Transje Transje Transje Transje 1 2 3 4 000 000 000 000 har har har har fast rente på 6,68% inkl. margin til 2017. fast rente på 5,83% inkl. margin til 2014. fast rente på 6,18% inkl. margin til 2016. flytende rente som er justert basert på forwardkurven. Annen informasjon 2012 Arbeidskapital Hovedstol Avdrag 12 Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen står som garantist for leiekontraktene med Asko. Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for leiekontrakten. Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. 109 747 750 121 499 631 NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 56 El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 2 224 527 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 206 550 000 Akkumulert utbytte: 27 500 000 Snittleie/kvm.: 485 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,00 % 6,75 % 6,50 % 615 152 434 637 430 302 661 421 852 Estimert pris/kvm (snitt) 6 447 6 680 6 932 Estimert andelspris 1% * 2 001 748 2 224 527 2 464 442 12,26 % 11,13 % 10,12 % 8,97 % 8,66 % 8,35 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2023) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Lager og Kontor Beliggenhet: Jönköping, Sverige Areal (kvm.): 95 417 Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 637 205 567 Byggeår: Innbetalt kapital: SEK 206 550 000 Utleiegrad: 100 % Juni 2011 Leietagere: El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS 46 474 762 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt Stiftelsesdato: Årlig leie 2013: Justering leie: 1997, 2002, 2007 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 46 303 439 46 474 762 47 404 257 Pantelån transje 1 190 000 000 0 4,90 % 190 000 000 1 188 500 1 200 385 1 224 393 Pantelån transje 2 106 000 000 0 4,90 % 106 000 000 45 114 939 45 274 377 46 179 864 Pantelån transje 3 100 000 000 0 4,23 % 76 415 000 149 953 154 629 148 364 Pantelån transje 4 20 725 000 4 220 000 3,60 % 19 594 040 19 392 945 19 290 200 416 725 000 4 220 000 4 220 000 4 220 000 4 220 000 Netto finans -23 664 087 -23 458 316 -23 361 836 Netto kontantstrøm 21 450 852 21 816 060 22 818 028 3 201 392 3 916 891 4 165 641 16 500 000 19 500 000 19 000 000 Skattekostnad Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2014 1 101 865 754 252 Eiendom 637 430 302 637 430 302 637 430 302 Sum eiendeler 640 132 997 638 532 167 638 184 553 Pantelån (transje 1-4) 416 725 000 412 505 000 408 285 000 Sum gjeld 416 725 000 412 505 000 408 285 000 223 407 997 226 027 167 229 899 553 VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Total 0 372 415 000 Transje 1 og 2 har bundet rente på 4,90% inkl. margin til 30.06.2016. Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016. Transje 4 har flytende rente justert med forward kurven. Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til null, og deretter på de andre transjene. Annen informasjon 2 702 696 Arbeidskapital 30.06.2023 Da deler av kostnadene utgiftsføres i DIS selskapet, har deltakerne mottatt skattefratrekk i stiftelsesåret som blir jevnet ut med høyere skatt i AB selskapet. Dette er en gode deltakerne har mottatt som ikke er hensyntatt i analysen. Markedsrapport – Desember 2012 Side 57 Etterstad Utvikling DIS Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 402 014 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 29 500 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm (utleid areal).: 1 029 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 102 413 802 105 264 764 108 299 660 Estimert pris/kvm (snitt) 11 376 11 692 12 029 Estimert andelspris 1% * 373 504 402 014 432 363 IRR estimert andelspris*** 11,33 % 11,04 % 10,76 % 8,09 % 8,09 % 8,09 % Yield ved prosjektslutt (2013)**** * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt. Inkl. NOK 10 mill i tomteverdi/utviklingspotensial. *** Etter skatt ***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensial er satt til NOK 10 mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel/Kontor/Lager/Utvikling Beliggenhet: Etterstad, Oslo Areal (kvm.): Kostpris eiendom: Byggeår: 29 500 000 Utleiegrad: ca. 90% 28. Februar 2008 Leietagere: Rema 1000 AS, Lighthouse Company Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 9 003 98 500 000 Forventet leieinntekt fullt utleid: 1960 og 1997 9 640 000 Justering leie: 100% av KPI og ca. 15 mindre leietakere forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 8 804 000 8 918 055 9 342 266 760 000 825 000 845 625 8 044 000 8 093 055 8 496 641 131 051 155 484 292 659 Renter påntelån (transje 1-2) 4 301 125 4 331 000 4 371 000 Avdrag pantelån 1 125 000 0 500 000 Netto drift Rente inntekter Netto finans -5 295 074 -4 175 516 -4 578 341 Netto kontantstrøm 2 748 926 3 917 539 3 918 300 3 140 000 400 000 1 054 022 0 0 0 Skatt & leietakertilpassning Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter Pantelån transje 1 Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 16 000 000 1 125 000 4,35 % 14 500 000 7,27 % 50 000 000 Pantelån transje 2 50 000 000 0 Total 66 000 000 1 125 000 64 500 000 Transje 1 og 2 har fått innvilget avdragsfrihet fom- november 2012 tom. november 2014. Transje 2 har bundet rente tilsvarende 7,27% inkl. margn Renten på transje 1 er justert basert på forwardkurven. Salg av eiendom Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 Arbeidskapital 2013 2014 1 102 926 4 620 466 7 484 744 Eiendom 105 264 764 105 264 764 105 264 764 Sum eiendeler 106 367 691 109 885 230 112 749 508 Pantelån (transje 1-2) 66 000 000 66 000 000 65 500 000 Sum gjeld 66 000 000 66 000 000 65 500 000 40 367 691 43 885 230 47 249 508 VEK etter utbytte og skatt Utviklingspotensial på ca. 2 500 kvm. Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, inkl. utviklingspotensial. Forventet leie fullt utleid er ca. 9 640 000. 20% av arealene står ledig pt. Verdsettelsen er basert på en leieinntekt i 2013 som tilsvarer 7,5% ledighet. Deretter er det antatt at man oppnår en langsiktig ledighet på ca. 5%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 58 Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (EUR): * 138 821 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 Akkumulert utbytte: 1 100 000 Snittleie/kvm. (EUR): 57 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** (EUR 7,00 % 6,75 % 6,50 % 26 258 571 28 484 391 29 515 329 Estimert pris/kvm (snitt) (EUR) 745 808 837 Estimert andelspris 1% * (EUR) 116 563 138 821 149 130 IRR estimert andelspris*** 11,44 % 9,80 % 9,19 % Yield ved prosjektslutt (2031) 10,58 % 9,75 % 9,41 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Kostpris eiendommen (EUR): 25 700 000 Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 Oppstartsdato: Årlig leie 2013 (EUR): Justering leie: Type eiendom: Varmtlager, kaldtlager og kontor Beliggenhet: Hyvinkäa, Helsinki, Finland Areal (kvm.): 35 254 Tomt (kvm): 167 401 Byggeår: 2002,2006,2008,2011 01.04.11 Utleiegrad: 100 % 2 022 505 Leietagere: Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB Leieavtale: Forsikring og egen administrasjon 100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0% Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Investering i bygg Estimert utbetaling 31.12.31 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 1 925 000 2 022 505 2 062 955 Pantelån transje 1 7 300 000 0 Rente 5,40 % * Ballong 4 962 140 75 000 77 025 78 566 Pantelån transje 2 2 800 000 275 000 2,90 % * 0 1 850 000 1 945 480 1 984 390 Pantelån transje 3 5 000 000 0 4,33 % * 5 000 000 15 100 000 275 000 12 451 8 459 9 133 486 760 479 673 482 005 275 000 300 000 356 250 -749 309 -771 214 -829 123 1 100 691 1 174 266 1 155 267 700 000 0 0 1 100 000 850 000 950 000 Total 9 962 140 * Transje 1-3 løper i 7 år har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: År 1: EUR 275 000 År 2: EUR 300 000 År 3: EUR 356 250 År 4: EUR 393 750 År 5: EUR 475 000 År 6: EUR 500 000 År 7: Forfall Lånet er foventet refinansiert til samme vilkår med årlige avdrag på ca. 3% av restlån. Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18. Transje 2 løper flytende og renten er justert med forwardkurven. Transje 3 er rentesikret på 4,338% inkl margin til 1.12.2016. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 545 191 652 957 641 724 Eiendom 28 484 391 28 484 391 28 484 391 Sum eiendeler 29 029 582 29 137 348 29 126 115 Pantelån (transje 1-3) 15 100 000 14 800 000 14 443 750 Sum gjeld 15 100 000 14 800 000 14 443 750 13 929 582 14 337 348 14 682 365 Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Eiendommen er påbygget med 8 750 kvm. Utbyggingen ble ferdigstillt Q1 2012. Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av 5 år etter utløp av leiekontrakt. Utbyggingen ble noe mindre enn tidligere antatt, hvorpå kjøpesum, leie og pantelån er tilsvarende redusert. Markedsrapport – Desember 2012 Side 59 Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 127 176 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 9 100 000 Akkumulert utbytte: 1 800 000 Snittleie/kvm.: 3 979 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,00 % 6,75 % 6,50 % 41 226 969 42 638 938 44 159 519 Estimert pris/kvm (snitt) 51 534 53 299 55 199 Estimert andelspris 1% * 113 057 127 176 142 382 IRR estimert andelspris*** 10,76 % 9,92 % 9,17 % Yield ved prosjektslutt (2029) 10,73 % 10,38 % 10,02 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: 2 Bensinstasjoner Beliggenhet: Lillesand & Vinterbro, Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 39 417 500 Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 800 Byggeår: 2009 9 100 000 Utleiegrad: 100 % 9. desember 2009 Leietagere: Reitan Convenience Norway AS (69%) Årlig leie 2013: 3 182 994 Justering leie: 100% av KPI Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%) Leieavtale: Eier kun ansvarlig for egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling Desember 2029 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 3 167 158 3 182 994 3 262 569 Pantelån transje 1 11 400 000 800 000 216 776 217 860 223 306 Pantelån transje 2 18 900 000 0 2 950 382 2 965 134 3 039 262 Total 30 300 000 800 000 35 733 32 460 29 239 1 720 430 1 701 630 1 688 405 800 000 900 000 1 000 000 -2 484 697 -2 569 170 -2 659 166 465 685 395 964 380 097 0 0 0 600 000 550 000 500 000 Rente Ballong 4,20 % * 6,52 % ** 0 11 800 000 11 800 000 *Lånet har følgende årlige avdragsstruktur: Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag år år år år år år år år 2010: 2011: 2012: 2013: 2014-2021: 2022-2025: 2026-2027: 2028-2029: NOK NOK NOK NOK NOK NOK NOK NOK 0 400 000 800 000 900 000 1 000 000 1 100 000 1 200 000 1 400 000 **NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,52% inkl. margin. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 471 012 316 976 197 073 Eiendom 42 638 938 42 638 938 42 638 938 Sum eiendeler 43 109 950 42 955 914 42 836 011 Pantelån (transje 1-2) 30 300 000 29 400 000 28 400 000 Sum gjeld 30 300 000 29 400 000 28 400 000 12 809 950 13 555 914 14 436 011 Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp til uforandrede vilkår. Kontrakten vil dog ikke lenger være "bare boat" og eierselskapet vil følgelig ha vedlikeholdsansvar. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 60 Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 2 484 403 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 173 000 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 4 450 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,75 % 7,50 % 7,25 % 734 396 871 758 277 900 783 805 897 Estimert pris/kvm (snitt) 44 923 46 384 47 945 Estimert andelspris 1% * 2 245 593 2 484 403 2 739 683 IRR estimert andelspris*** 12,38 % 11,32 % 10,37 % Yield ved prosjektslutt (2022) 10,15 % 9,83 % 9,51 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel Beliggenhet: 59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 750 000 000 Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 16 348 Byggeår: Varierende 173 000 000 Utleiegrad: 100 % 6. September 2010 Leietagere: Reitan Convenience Norway AS, Årlig leie 2013: 72 744 473 Justering leie: 100% av KPI Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat, YX-Betjent mfl. Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Leieinntekter 72 722 780 72 744 473 74 563 085 Pantelån transje 1 Eierkostnader 12 900 000 13 041 900 13 367 948 Netto drift 59 822 780 59 702 573 61 195 137 Rente inntekter 982 200 951 705 537 605 Renter påntelån 28 898 552 27 763 681 27 342 923 Avdrag pantelån Netto finans Salg av eiendom Netto kontantstrøm Skattekostnad/ ekstraord. Estimert utbetaling 31. Desember 2022 13 436 015 19 458 485 15 000 000 -41 352 367 -46 270 461 -41 805 318 0 0 0 18 470 413 13 432 112 19 389 819 730 000 5 600 000 6 700 000 0 42 000 000 10 500 000 Hovedstol Avdrag 12 200 000 000 0 Pantelån transje 2 91 000 000 13 000 000 Pantelån transje 3 100 000 000 0 Pantelån transje 4 155 563 985 436 015 Total 546 563 985 13 436 015 Rente 5,78 % * Ballong 200 000 000 5,18 % ** 5,62 % *** 3,99 % **** 0 100 000 000 75 105 500 375 105 500 *Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,775% inkl. margin fom. mars 2011. ** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010 . *** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010. ** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur; 2012 - 2013: 10 000 000 2014 - 2015: 15 000 000 2016 - 2017: 17 000 000 2018: 18 000 000 2019 - 2022: 20 000 000 I tillegg vil det være en cash sweep nedbetaling av lånet basert på cashflow for 2011 og 2012. Dette er hensyntatt i analysen. Utbetalingen i 2013 må avklares med pantelånegiver. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 39 926 037 5 758 149 7 947 968 Eiendom 758 277 900 758 277 900 758 277 900 Sum eiendeler 798 203 937 764 036 049 766 225 868 Pantelån (transje 1-5) 546 563 985 527 105 500 512 105 500 Sum gjeld 546 563 985 527 105 500 512 105 500 251 639 952 236 930 549 254 120 368 Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt Leiekontraktene med Reitan Convenience Norway, , Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022. Leiekontraktene til de øvrige leietakerne løper ut i 2018, og står for ca 4% av leien. 49 av stasjonene er 7-Eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn. Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker. Porteføljen bestod opprinnelig av 61 stasjoner, hvorav 2 er avhendet. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 61 Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 772 975 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 66 800 000 Akkumulert utbytte: 1 100 000 Snittleie/kvm.: 1 126 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 214 018 247 220 984 122 228 447 559 Estimert pris/kvm (snitt) 14 075 14 533 15 024 Estimert andelspris 1% * 703 316 772 975 847 609 IRR estimert andelspris*** 10,29 % 9,72 % 9,18 % 8,99 % 8,71 % 8,42 % Yield ved prosjektslutt (2024) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Hjertnes Eiendom AS Type eiendom: Kontor Beliggenhet: Sandefjord, Norge Areal ink. parkering (kvm.): Kostpris eiendommer: 220 000 000 Innbetalt kapital: 66 800 000 Stiftelsesdato: 22. desember 2011 Årlig leie 2013: Justering leie: 17 115 258 15 206 Byggeår: 2009 Utleiegrad: 100 % Leietager: Agility Group AS Leieavtale: 96% av leien justeres med 100% av KPI Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader 1. Desember 2024 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 17 033 306 17 115 258 17 527 065 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Hovedstol Avdrag 12 95 850 000 6 600 000 820 000 824 100 844 703 16 213 306 16 291 158 16 682 363 151 656 175 360 189 775 Renter påntelån (transje 1-2) 7 195 063 6 803 000 6 497 000 * Transje 1 har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: Avdrag pantelån 6 600 000 6 600 000 6 600 000 -13 643 407 -13 227 640 -12 907 225 Avdrag 1-52: Netto drift Rente inntekter Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling 2 569 899 3 063 518 3 775 138 0 0 726 414 1 100 000 2 800 000 2 750 000 Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2014 3 156 052 3 454 775 Eiendom 215 350 000 215 350 000 215 350 000 Sum eiendeler 218 242 534 218 506 052 218 804 775 Pantelån (transje 1-2) 145 850 000 139 250 000 132 650 000 Deltakerlån 50 000 000 0 6 600 000 6,07 % ** Ballong 6 650 000 60 000 000 66 650 000 NOK 1 650 000 Transje 1 løper med flytende rente justert med forward kurven med margin på 175 b.p . ** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl. margin inntil 2. januar 2014. Deretter er denne transjen samt ytterligere NOK 10 mill. bundet i 8 år til rente 5,43% inkl. margin. Annen informasjon 2 892 534 Arbeidskapital Total 145 850 000 Rente 4,00 % * 0 0 0 Sum gjeld 145 850 000 139 250 000 132 650 000 VEK etter utbytte og skatt 72 392 534 79 256 052 86 154 775 Eiendommen ligger på Fokserød ved avkjøringen til Torp Flyplass i Sandefjord kommune. Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med enkle grep kan benyttes av flere leietagere. Eiendommen har utviklingspotensial. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 62 Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 308 966 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 24 800 000 Akkumulert utbytte: 14 050 000 Snittleie/kvm. (2012): 806 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,00 % 6,75 % 6,50 % 89 465 816 92 587 070 95 948 420 Estimert pris/kvm (snitt) 10 419 10 782 11 174 Estimert andelspris 1% * 277 753 308 966 342 579 IRR estimert andelspris*** 12,25 % 11,26 % 10,37 % 9,54 % 9,22 % 8,90 % Yield ved prosjektslutt (2028) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i AB Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Lager, produksjon av næringsmidler Beliggenhet: Torslanda, Gøteborg, Sverige Areal (kvm.): 8 587 Kostpris eiendom: SEK 70 000 000 Byggeår: Innbetalt kapital: SEK 24 800 000 Utleiegrad: 10. september 2009 Leietagere: Almondy AB 6 920 913 Leieavtale: "Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon Overtakelse av eiendom Årlig leie 2013: Justering leie: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) 2006 100 % Varighet leieavtale: 30.september 2028 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Rente 6 895 400 6 920 913 7 059 331 Pantelån transje 1 29 875 000 1 625 000 4,15 % 3 875 000 572 000 577 720 589 274 Pantelån transje 2 31 500 000 0 4,34 % 31 500 000 6 323 400 6 343 193 6 470 057 Total 61 375 000 1 625 000 9 273 8 476 8 436 Renter påntelån 1 og 2 2 657 491 2 590 053 2 522 616 Avdrag pantelån 1 og 2 1 625 000 1 625 000 1 625 000 Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Netto finans -4 273 218 -4 206 577 -4 139 180 Netto kontantstrøm 2 050 182 2 136 616 2 330 877 0 0 0 2 450 000 2 100 000 2 350 000 Skattekostnad Estimert utbetaling Ballong 2028 35 375 000 Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som er estimert basert på forwardkurven. Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til 10.11.2016 Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvor ytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp. Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen, mens DISet ikke er et skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i dette. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 54 485 91 100 71 977 Eiendom 92 587 070 92 587 070 92 587 070 Sum eiendeler 92 641 555 92 678 171 92 659 047 Pantelån 29 875 000 28 250 000 26 625 000 Pantelån 2 31 500 000 31 500 000 31 500 000 Sum gjeld 61 375 000 59 750 000 58 125 000 31 266 555 32 928 171 34 534 047 Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen. DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette. En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 til en kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5% av investeringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 30. september 2028. Investeringen ble lånefinanisert. Prosjektet er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinær utbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning. Markedsrapport – Desember 2012 Side 63 Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 1 242 657 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 114 500 000 Akkumulert utbytte: 11 500 000 Snittleie/kvm.: 1 069 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 6,75 % 6,50 % 6,25 % 306 352 773 317 533 949 329 609 619 Estimert pris/kvm (snitt) 15 279 15 837 16 439 Estimert andelspris 1% * 1 130 846 1 242 657 1 363 414 11,95 % 11,08 % 10,28 % Yield ved prosjektslutt (2024) 8,50 % 8,26 % Eiendomsverdi før skatt 312 014 324 784 11 592 451 793 11 614 451 793 Netto kontantstrøm i perioden Over/underkurs: 6 000 239 000 241 7 000 080 000 835 Justeringutbytte for latent skatt 5 5 Utbetalt etter 31 12 11 * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 8,02 % 337 375 11 599 451 793 7 000 989 000 756 5 IRR estimert andelspris*** Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Logistikkterminal Beliggenhet: Gøteborg, Sverige Areal (kvm.): 20 050 Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 310 158 458 Byggeår: Innbetalt kapital: SEK 114 500 000 Utleiegrad: Juni 2011 Leietagere: DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB 22 041 786 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg, Stiftelsesdato: Årlig leie 2013: Justering leie: 2009 100 % 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 21 960 532 22 041 786 27 915 716 Pantelån transje 1 140 000 000 0 4,61 % * 3,97 % ** 931 250 941 825 959 374 Pantelån transje 2 50 000 000 0 21 029 282 21 099 961 26 956 342 Pantelån transje 3 7 500 000 2 000 000 156 610 259 933 319 300 197 500 000 2 000 000 10 683 762 Renter påntelån (transje 1-3) 8 745 700 8 676 300 Avdrag pantelån 2 000 000 2 000 000 2 741 000 Netto finans -10 589 090 -10 416 367 -13 105 463 Netto kontantstrøm 10 440 192 10 683 594 13 850 879 0 0 78 219 764 5 000 000 9 000 000 -14 500 000 Skatt og utbygging Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2014 6 103 785 5 634 900 Eiendom 317 533 949 317 533 949 400 007 031 Sum eiendeler 321 954 141 323 637 735 405 641 931 Pantelån (transje 1-2) 197 500 000 195 500 000 242 159 000 Sum gjeld 197 500 000 195 500 000 242 159 000 VEK etter utbytte og skatt Total Rente Ballong 140 000 000 37 500 000 3,47 % *** 0 177 500 000 * Pantelånene har kvartaltsvis avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt. **Transje 1 har bundet renten til 14.7.16.med rente 4,606% inkl. margin. ***Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin. Annen informasjon 4 420 192 Arbeidskapital 31.03.24 124 454 141 128 137 735 163 482 931 Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon) Leietaker har en opsjon på utbygging av terminalen. Ved opsjonen vil Gøteborg Logistikk DIS betale en eiendomsverdi tilsvarende 7,14% yield på leien og leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse. Det er antatt en utbygging på SEK 77,2 mill i 2014 som finansieres 65% med påntegjeld og restende med egenkapital. Deltakerne i prosjektet er forpliktet til å bidra med egenkapital ved behov hvis opsjonen blir erklært. Ved erklæring av opsjonen vil overskuddslikviditet ikke bli utbetalt til deltagerne, men benyttet til å finansiere utbyggingen. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 64 Holmsbu Invest KS Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 272 285 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 47 900 000 Akkumulert utbytte: 8 600 000 Snittleie/kvm.: 569 Sensitivitet Yield 2013 9,00 % 8,00 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 72 699 757 81 787 227 93 471 116 Eiendomsverdi 2014** 92 022 746 92 022 746 92 022 746 5 911 6 649 7 599 Estimert andelspris 1% * 181 411 272 285 389 124 IRR estimert andelspris*** 45,37 % 22,20 % 4,23 % 8,18 % 8,18 % 8,18 % Estimert pris/kvm. Yield ved prosjektslutt (2014)*** * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert eiendomsverdi) *** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i 2014 hensyntatt profit split til driftsleder. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Hotell Beliggenhet: Kostpris eiendom: 122 000 000 Innbetalt kapital: 47 900 000 Uinnkalt kapital: 1 200 000 Holmsbu på Hurum Areal (kvm.):* 12 300 Byggeår: 2002/2003 Utleiegrad: 100 % Leietager: Stiftelsesdato: 19. oktober 2005 Antatt årlig leie fra 2013: Fast justering t.o.m. 2014 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter 2012 2013 2014 7 000 000 8 000 000 Pantelån transje 1 28 400 000 1 900 000 7,06 % * 445 875 457 022 468 447 Pantelån transje 2 12 012 500 -1 400 000 5,60 % * 9 325 000 5 554 125 6 542 978 7 531 553 Pantelån transje 3 14 200 000 950 000 5,60 % * 13 925 000 Pantelån transje 4 2 062 500 550 000 0 0 56 675 000 2 000 000 27 510 41 222 53 377 3 653 005 3 490 140 Avdrag pantelån (transje 1-4) 2 000 000 2 000 000 54 675 000 Oppgradering Netto kontantstrøm 0 0 0 -5 701 622 -5 611 783 -58 111 763 0 0 1 500 000 -1 647 497 931 195 -50 580 210 Salg av eiendom Estimert utbetaling * 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som ikke er eiet, men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr. 6 000 000 3 729 133 Netto finans Løper til 31.12.2014 Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon Finansiering (31.12.12) Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag selgerkreditt Leieavtale: 7 000 000 Justering av leie: Holmsbu Spa & Resort AS 92 022 746 -2 000 000 0 44 637 234 Hovedstol Avdrag 12 Selgerkreditt Total Rente Ballong 2014 27 200 000 7,05 % ** 0 0,00 % *** 0 50 450 000 *Pantelånet transje 1-3 nedbetales med samlet årlige avdrag som følger: 2011: 2 075 000 2012-14: 4 550 000 Transje 1 har fast rente på 7,06% inkl. margin (200 bps margin pluss 33 bps margin for cap på transje 3) til 2015. Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl.margin frem til 2015. ** Transje 4 er bundet til 2015 til 7,05% inkl margin. Lånet nedbetales som 10 års serielån. ***Selgerkreditten er slettet i forbindelse med leietakers konkurs. Det er avvik mellom lånetransjer og swapavtaler . Dette er korrigert i modellen for å få riktig rentebelastning i prosjektet. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 2 263 503 3 194 698 5 789 488 Eiendom 81 787 227 81 787 227 81 787 227 Sum eiendeler 84 050 730 84 981 925 87 576 715 Pantelån (transje 1-4) 56 675 000 54 675 000 51 675 000 0 0 0 56 675 000 54 675 000 51 675 000 27 375 730 30 306 925 35 901 715 Arbeidskapital Selgerkreditt Sum gjeld VEK etter utbytte Leietaker har gått konkurs og hotellet er overtatt av Holmsbu Invest KS. Det er innbetalt NOK 16,5 mill av den uinnkalte kapitalen i prosjektet Det er i leieinntekter kun iberegnet ordinær husleie. I tilegg skal det betales tilleggsleie lik 50% av driftsselskapets overskudd før skatt, etter ordinær husleie. Det er avtalt progressiv leie som øker med NOK 1,0 mill i året frem til 2014. Dette ble ikke gjennomført i 2011 da resultatet for hotellet ikke var tilstrekkelig. Det er nå budsjettert med en økning på NOK 1,0 mill økning hvert år frem til 2014. Grunnet likviditetsproblemer i driftsselskapet ble det i Q2 2012 innbetalt NOK 2,000,000 av uinnkalt kapital. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 65 Kongholm Invest KS Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 27 120 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 15 650 000 Akkumulert utbytte: 4 200 000 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 4 000 000 Utestående deltakerlån: 0 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 4 570 410 Snittleie/kvm kontor.: 1 239 Snittleie/kvm leiligheter 2 698 Sensitivitet Yield 2013 7,00 % 6,75 % 6,50 % 61 031 857 63 292 296 65 726 615 16 367 16 973 17 626 4 516 27 120 51 464 IRR estimert andelspris 8,47 % 4,92 % 3,39 % Yield ved prosjektslutt (2015) 7,35 % 7,09 % 6,83 % Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm. Estimert andelspris 1% * * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Justert for latent skatt Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: 1 næringseksjon og 1 boligblokk/ appartementshotell (42 leiligheter) Kostpris eiendommer: 83 500 000 Beliggenhet: Innbetalt kapital: 13 150 000 Areal (kvm.): Uinnkalt kapital: 2 500 000 Stiftelsesdato: 15. September 2005 Årlig leie 2013: 6 268 000 Justering av leie: 100 % Holmestrand / Kongsberg 2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA) Byggeår: 2005 og 1999 Utleiegrad: Leietager: 90 % Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f. Leieavtale: Korttidsleie på boligene, Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020 Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Leieinntekter 6 237 000 6 268 000 6 424 700 1. Pri. transje 1 30 576 000 717 000 6,40 % * 28 186 000 Eierkostnader 1 934 000 1 995 770 2 045 664 1. Pri. transje 2 14 268 000 474 750 4,50 % ** 12 685 500 Netto drift 4 303 000 4 272 230 4 379 036 1. Pri. transje 3 14 268 000 474 750 6,08 % *** 12 685 500 42 936 86 939 58 487 1. Pri. transje 4 4 000 000 3 642 154 3 609 116 3 559 533 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån (transje 1-4) Netto finans Netto kontantstrøm 1 666 500 1 666 500 2 222 000 -5 265 718 -5 188 677 -5 723 046 -962 718 -916 447 -1 344 010 -2 500 000 0 0 Oppgradering eiendom Estimert utbetaling Hovedstol Total 63 112 000 Avdrag 12 Rente Ballong 2015 0 4,65 % **** 1 666 500 4 000 000 57 557 000 * Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en swap på 6,4% inkl. margin til 2015. **Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven. ***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med en 10 års swap til 6,08% p.a. inkl. margin. **** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert med forwardkurven. Det er innvilget halverte avdrag i 2. halvår 2012 tom. 1. halvår 2013 Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og kontor/næringslokaler i Holmestrand. 2012 2013 2014 2 503 131 1 586 684 242 674 Eiendommer 63 292 296 63 292 296 63 292 296 Sum eiendeler 65 795 427 64 878 980 63 534 970 Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle leieforhold inngått direkte. Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand. Arbeidskapital Pantelån (transje 1-4) 63 112 000 61 445 500 59 223 500 Sum gjeld 63 112 000 61 445 500 59 223 500 VEK etter utbytte 2 683 427 3 433 480 4 311 470 NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 66 Lørenskog Kombibygg DIS Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 125 058 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 19 800 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 767 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,00 % 7,75 % 7,50 % 51 025 487 52 589 963 54 258 737 Estimert pris/kvm (snitt) 5 701 5 875 6 062 Estimert andelspris 1% * 109 413 125 058 141 746 IRR estimert andelspris*** 16,85 % 15,08 % 13,57 % 9,16 % 8,89 % 8,62 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Lager/kontor Beliggenhet: Lørenskog Areal (kvm.): Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 8 951 NOK 57 447 510 Byggeår: NOK 19 800 000 Utleiegrad: 100 % 1. september 2007 Leietagere: Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS, Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift, Forventet leie 2013: 1987/1993/1997 6 865 000 Justering leie: 100% av KPI Anticimex AS, Heidenreich AS med flere forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Varierer Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Leieinntekter 6 344 000 6 865 000 7 068 400 Pantelån transje 1 13 260 000 255 000 4,20 % * 11 475 000 Eierkostnader 3 223 000 2 554 000 2 617 850 Pantelån transje 2 24 613 336 473 333 7,28 % ** 21 300 005 Netto drift 3 121 000 4 311 000 4 450 550 1 425 000 -1 425 000 14 847 35 179 65 465 39 298 336 -696 667 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) 2 439 330 2 524 054 2 509 461 -696 667 1 606 666 1 606 666 Netto finans -1 727 816 -4 095 541 -4 050 662 Netto kontantstrøm 1 393 184 215 459 399 888 1 695 000 0 0 0 0 200 000 2012 2013 2014 133 311 348 770 548 659 Eiendom 52 589 963 52 589 963 52 589 963 Sum eiendeler 52 723 273 52 938 733 53 138 621 Pantelån (transje 1-3) 39 298 336 37 691 670 36 085 004 Sum gjeld 39 298 336 37 691 670 36 085 004 13 424 937 15 247 063 17 053 617 Avdrag pantelån Skattekostnad og tilpasninger Utbytte Pantelån transje 3 Total Rente Ballong 2016 4,25 % *** 825 000 33 600 005 * Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 har kvartalsmessige avdrag på NOK 127 500. ** Transje to har bundet renten på 7,28% inkl. margin til 16.10.2017. Transje 2 har kvartalsmessige avdrag på NOK 159 375. *** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tileggslån i prosjektet. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Bygget er fult utleid fra sommeren 2012. Grunnet ledighet ble det i Q211 innbetalt NOK 4 500 000 fra eierne. Det er benyttet ca NOK 1,7 mill. til leietakertilpassninger og utleie i 2012. Markedsrapport – Desember 2012 Side 67 Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: 380 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 35 000 000 Uinnkalt kapital 0 Akkumulert utbytte: 0 Sensitivitet LOW CASE BASE CASE Salgspris per kvm (bolig)* HIGH CASE 35 800 Estimert andelspris 1% 380 000 IRR estimert andelspris** 20 % * Inkl. garasje. ** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Forretningsførsel AS Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Type eiendom: Bolig under oppføring Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Hamar Ca. 17 000 kvm bolig Sum budsjettert salgsinntekter: Sum budsjettert prosjektkost: Budsjettert byggherremargin: 10,5 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: 0 Stiftelsesdato: 10. november 2006 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) 2013 2013 0 34 33 Budsjetterte inntekter 16 068 000 93 115 811 101 209 127 Budsjetterte utgifter 16 437 603 75 129 846 79 543 322 Kontantstrøm før tomtelån -369 603 17 985 966 21 665 806 Estimert inn/utbetaling 0 0 15 000 000 Estimert Balanse (31.12) Ca.180 Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse (estimat): 63 000 2011-2017 Finansiering (31.12.11) 2012 Budsjetterte boliger ferdigstillt Prosjektert antall leiligheter; 35 000 000 Selskapet har refinansiert sitt tomtelån i forbindelse med etablering av byggelån for rekkehusfeltet og 1 trinn på leilighetsprosjektet Annen informasjon Eiendommene er omregulert. Selskapet har solgt 50% av rekkehusprosjektet til Beias Gruppen / Norbolig. Første salgstrinn på 12 enheter er lagt ut for salg og bygging pågår hvorav 10 er solgt . Ytterligere 7 rekkehus er lagt ut for salg . 1 trinn på leilighetsprosjektet på 22 boliger er også lagt ut for salg hvorav 15 er solgt og byggingen er igangsatt. Trinn 2 på leilighetsprosjektet er nylig også lagt ut for salg hvorav 3 av 22 er solgt. Nærmere info om prosjektet finnes på www.nordviken.com NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 68 Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 250 008 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 26 700 000 Akkumulert utbytte: 2 900 000 Snittleie/kvm.: 1 176 Sensitivitet Yield 2013 7 Estimert eiendomsverdi** 7,25 % 7,00 % 6,75 % 107 669 865 111 262 820 115 121 920 Estimert pris/kvm (snitt) 15 257 15 766 16 313 Estimert andelspris 1% * 214 078 250 008 288 599 IRR estimert andelspris*** 12,79 % 11,39 % 10,20 % 8,45 % 8,17 % 7,90 % Yield ved prosjektslutt (2023) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel Beliggenhet: Moa Handelsområde, Ålesund Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 114 000 000 Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2013: 7 057 Byggeår: 26 700 000 Utleiegrad: 23. feb 2011 Leietagere: 2008 100 % Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS, 8 295 892 Justering leie: 100% av KPI Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018, Kvik Juni 2015 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 8 205 630 8 295 892 8 503 289 Pantelån transje 1 33 400 000 1 600 000 4,53 % 2 600 000 Pantelån transje 2 53 400 000 0 6,54 % 53 400 000 Total 86 800 000 0 450 950 453 205 464 535 7 754 680 7 842 687 8 038 754 85 338 77 484 75 149 Renter påntelån 4 991 960 5 007 960 5 014 560 Avdrag pantelån 1 600 000 1 600 000 1 800 000 Netto finans -6 506 622 -6 530 476 -6 739 411 Netto kontantstrøm 1 248 058 1 312 212 1 299 344 0 0 0 1 900 000 1 550 000 1 300 000 Skattekostnad Estimert utbetaling Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur:: Avdrag år 1: 600 000 Avdrag år 2: 1 600 000 Avdrag år 3: 1 600 000 Avdrag år 4: 1 800 000 Avdrag år 5: 1 800 000 Avdrag år 6: 2 600 000 Avdrag år 7: 3 000 000 Avdrag år 8: 3 200 000 Avdrag år 9: 3 400 000 Avdrag år 10: 3 600 000 Avdrag år 11: 3 800 000 Avdrag år 12: 4 000 000 Transje 2 har bundet renten på 6,54% inkl. margin tom. 15. april 2021. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 1 264 217 1 026 428 1 025 772 Eiendom 111 262 820 111 262 820 111 262 820 Sum eiendeler 112 288 592 Arbeidskapital 112 527 037 112 289 248 Pantelån 86 800 000 85 200 000 83 400 000 Sum gjeld 86 800 000 85 200 000 83 400 000 24 278 979 25 727 037 27 089 248 VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger; Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår. Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår. Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår. Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår. 56 000 000 Markedsrapport – Desember 2012 Side 69 Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris(EUR): * 86 204 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): 4 858 000 Akkumulert utbytte (EUR): 2 200 000 Snittleie/kvm.: EUR 114 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,25 % 7,00 % 6,75 % 20 226 525 20 900 794 21 625 008 Estimert pris/kvm (snitt) 1 461 1 510 1 562 Estimert andelspris 1% * 79 462 86 204 93 446 12,41 % 11,55 % 10,75 % 8,30 % 8,03 % 7,76 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt (skatt føres over på deltaker) Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og Kontor Beliggenhet: Alnabru, Oslo Areal (kvm.): Kostpris eiendom: EUR 18 187 158 Innbetalt kapital: EUR 4 858 000 Overtakelsesdato: 31.mars 2009 Årlig leie 2013 (EUR): 13 841 Byggeår: 1980 Utleiegrad: 100 % Leietagere: Elektroskandia AS Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 1 635 390 Justering leie: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: 31. desember 2017 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 1 627 254 1 635 390 1 676 275 Pantelån transje 1 6 075 000 275 000 5,26 % * 4 425 000 113 620 114 541 117 404 Pantelån transje 2 6 075 000 275 000 2,85 % ** 4 425 000 1 513 634 1 520 850 1 558 871 12 150 000 550 000 5 324 4 390 4 558 Renter påntelån (transje 1-2) 495 629 501 600 505 020 * Transje 1 og 2 har følgende samlede kvartalsvise avdragsprofil: Avdrag pantelån 550 000 600 000 625 000 -1 040 305 -1 097 210 -1 125 462 Netto kontantstrøm 473 329 423 640 433 409 Estimert utbetaling 700 000 400 000 450 000 Est skattekostnad for deltakere 143 402 149 214 164 445 Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Netto finans Total 1-4: 5-8: 9-12: 13-20: 21-24: 25-34: EUR EUR EUR EUR EUR EUR Rente Ballong 2017 8 850 000 87 500 100 000 125 000 150 000 162 500 175 000 Transje 1 har bundet rente på 5,26% inkl. margin til 31.12.2017. **Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 54 449 78 089 61 498 Eiendom 20 900 794 20 900 794 20 900 794 Sum eiendeler 20 955 243 20 978 883 20 962 291 Pantelån (transje 1-3) 12 150 000 11 550 000 10 925 000 Sum gjeld 12 150 000 11 550 000 10 925 000 VEK etter utbytte og skatt 8 805 243 9 428 883 10 037 291 Arbeidskapital Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser. Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 70 Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 221 107 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 14 062 500 Uinnkalt kapital: 5 000 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 579 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 85 430 578 87 904 659 90 538 357 Estimert pris/kvm (snitt) 6 060 6 235 6 422 Estimert andelspris 1% * 196 366 221 107 247 444 IRR estimert andelspris*** 13,47 % 12,18 % 11,05 % 8,68 % 8,44 % 8,19 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Falcon AS Type eiendom: Lager/ kontor Beliggenhet: Bergen Areal (kvm.): 14 098 Kostpris eiendom: 87 500 000 Innbetalt kapital: 14 062 500 Utleiegrad: 100 % 5 000 000 Leietagere: Hole Glass AS, Midtunlageret AS Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter, Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Byggeår: 1978/1989/1991/1993 13. desember 2006 Årlig leie 2013 før rabatter: 8 166 000 Justering leie: Autoglass AS og to mindre leietakere 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Renter selgerkreditt Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 7 407 419 7 652 054 8 088 947 Pantelån transje 1 50 000 000 0 6,95 % * 50 000 000 890 000 908 697 931 414 Pantelån transje 2 10 583 330 111 112 4,20 % * 2 638 882 6 517 419 6 743 357 7 157 533 Pantelån transje 3 5 750 000 975 000 4,20 % * 525 000 15 739 25 774 25 020 0 0 4 197 050 4 232 104 4 139 694 66 333 330 1 086 112 0 0 0 1 086 112 2 611 112 3 236 112 Netto finans -5 267 423 -6 817 442 -7 350 786 Netto kontantstrøm 1 249 995 -74 086 -193 253 Estimert utbetaling 0 0 0 Avdrag pantelån og selgerkredit Varierer, snitt kontraktslengde ca. 9 år Selgerkreditt Total Rente Ballong 2016 3,00 % ** 0 53 163 882 * Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 6,95% inkl. margin til 21.12.16. Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige avdrag: 2009-2013 NOK 111 112 2014: NOK 1 611 112 2015-16: NOK 2 611 112 Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige avdrag: 2012: NOK 1 500 000 2013: NOK 2 500 000 2014: NOK 1 650 000 2015: NOK 750 000 Det ble i 1H11 gitt avdragsutsettelse på lånet, tilsvarende NOK 750 000. ** Selgerkreditten ble nedbetalt i 2011. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 Arbeidskapital Eiendom 2013 2014 958 129 884 044 690 791 87 904 659 87 904 659 87 904 659 Sum eiendeler 88 862 788 88 788 703 88 595 449 Pantelån (transje 1-3) 66 333 330 63 722 218 60 486 106 Selgerkreditt Sum gjeld VEK etter utbytte NRP Finans AS 0 0 0 66 333 330 63 722 218 60 486 106 22 529 458 25 066 485 28 109 343 Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde. Leiekontrakt med Menigo er avviklet, det er inngått kontrakter med Hole Glass AS og Midttunlageret AS som overtar lokalene. Det er gitt leierabatter frem til oktober 2014 for Hole Glass AS og juni 2013 for Midttunlageret AS. Eks. leierabatter er ny årstakt på leien ca. NOK 8,2 mill. Prosjektet er yieldet på 2013 leie før leierabatter. Markedsrapport – Desember 2012 Side 71 Nye Berghagan Næringseiendom AS Kontakt: Morten Berg ([email protected]) Dato for analyse: 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 244 038 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 44 325 000 Akkumulert utbytte: 2 000 000 Snittleie/kvm: 665 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi*** Estimert pris/kvm 7,50 % 7,25 % 126 748 545 130 685 496 7,75 % 134 893 961 6 484 6 686 6 901 204 669 244 038 286 123 IRR estimert andelspris** 23,59 % 20,53 % 18,08 % Yield ved prosjektslutt (2021) 11,04 % 10,71 % 10,38 % Estimert andelspris 1% * *Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter Skatt. *** Justert for latent skatt. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: 140 000 000 Innbetalt kapital: 44 250 000 Uinnkalt kapital: Type eiendom: Kontor og lager / verkstedlokaler Beliggenhet: Ski / Langhus Areal (kvm): 19 547 Byggeår: 1978 Leietager / leieavtale: Atlas Copco ca 50% med kontrakt til 31.12.2021. 0 resterende flere mindre deltakere Stiftelsesdato: 4. juli 2006 Atlas Copco står p.t. for ca. 50% av leien. Årlig leie 2013*: 13 000 000 Totalt er det ca. 30 leietagere i bygget. * Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i bygget. Det er i kalkylen forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis frem til ultimo 2014. Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 12 000 000 13 000 000 14 000 000 Pantelån transje 1 20 000 000 0 4,35 % * Eierkostnader 3 403 000 2 829 542 2 223 588 Pantelån transje 2 5 900 000 3 000 000 4,35 % * 0 Netto drift 8 597 000 10 170 458 11 776 412 Pantelån transje 3 12 000 000 0 7,31 % * 11 136 000 Leieinntekter Rente inntekter Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 2021 0 192 754 200 827 188 338 Pantelån transje 4 25 000 000 0 7,23 % * 23 176 000 Renter påntelån (transje 1-6) 6 408 775 6 308 725 6 296 100 Pantelån transje 5 25 000 000 0 4,35 % * 23 176 000 Avdrag pantelån (transje 1-6) 3 000 000 3 000 000 3 650 000 Pantelån transje 6 0 5,77 % * 23 176 000 -9 216 021 -9 107 898 -9 757 762 25 000 000 112 900 000 -619 021 1 062 560 2 018 650 Netto finans Netto kontantstrøm Estimert oppgradering/skatt 0 0 0 Estimert utbetaling 0 0 9 000 000 Total flytende rente som er justert med forwardkurven. flytende rente som er justert med forwardkurven. bundet rente på 7,31% inkl. margin frem til bundet rente på 7,23% inkl. margin til 15.04.15. flytende rente som er justert med forwardkurven. bundet renten på 5,77% inkl. margin til 17.01.22. Annen informasjon 2012 2013 2014 7 242 514 8 305 073 1 323 723 Eiendom 130 685 496 130 685 496 130 685 496 Sum eiendeler 137 928 010 138 990 569 132 009 219 Pantelån (transje 1-6) 112 900 000 109 900 000 106 250 000 Sum gjeld 112 900 000 109 900 000 106 250 000 VEK etter utbytte 25 028 010 29 090 569 25 759 219 Arbeidskapital 80 664 000 *Det er gitt en avdragsutsettelse i forbindelse med oppgraderingen av eiendommen. Fra Q4 2010 betales det totalt NOK 750 000 i kvartalsvise avdrag. Transje 1 har Transje 2 har Transje 3 har 15.04.2017. Transje 4 har Transje 5 har Transje 6 har Estimert balanse (31.12) 3 000 000 Det er tegnet en ny 10 års kontrakt med Atlans Copco tilsvarende ca. 50% av leieinntektene. Det er investert NOK 31,9 mill i oppgraderinger i forbindelse med Atlas Copco kontrakten og øvrige oppgraderinger. Det er i kalkylen forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis frem til ultimo 2014. Det er et utbyggningspotensial på eiendommen. Eiendommen er yieldet på estimert 2013 leie. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 72 Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris SEK 1% Estimert andelspris (SEK): * 507 780 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån: 62 000 000 Akkumulert utbytte: Deltakerlån: 6 664 706 0 (Opprinnelig SEK 20 mill, konvertert til EK) Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 1 845 882 Snittleie/kvm.: 295 Sensitivitet Yield 2013**** Estimert eiendomsverdi** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 151 321 836 155 871 376 160 714 434 Estimert pris/kvm (snitt) 2 259 2 326 2 399 Estimert andelspris 1% * 462 284 507 780 556 210 IRR estimert andelspris*** 15,52 % 14,24 % 13,10 % 9,05 % 8,79 % 8,53 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i Sverige og Norge **** Ikke hensyntatt ledige arealer Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager/Logistikk Beliggenhet: Nässjö i Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 190 000 000 Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån): Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2013 før leierabatter og skattekompensasjon: Utleiegrad: ca 90% 0 Leietagere: Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB 2. mai 2006 Leieavtale: ca. 90% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Varighet leieavtale: Vektet ca. Q4 2014 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 17 820 073 18 221 322 18 581 685 Pantelån transje 1 69 613 000 2 248 000 7 016 412 5 306 500 5 412 630 Pantelån transje 2 40 050 000 0 10 803 661 12 914 822 13 169 055 109 663 000 2 248 000 97 457 194 065 290 407 4 286 937 3 927 636 4 113 841 Avdrag pantelån 2 248 000 2 248 000 2 248 000 Netto finans -6 437 480 -5 981 571 -6 071 434 Netto kontantstrøm 4 366 181 6 933 251 7 097 621 574 041 1 074 639 1 422 288 0 0 8 955 000 Salg av eiendom Estimert utbetaling Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding, utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon Finansiering (31.12.12) Renter påntelån (transje 1-2) Skattekostnad og hyresrabatt 1941-2001 62 000 000 17 789 075 Vektet justering av leie: 67 000 Byggeår: Total Rente 3,85 % * Ballong 2016 1 124 000 3,85 % ** 0 1 124 000 * Transje 1 har flytende rente som i kalkylen er justert med forwardkurven. Fra 2. halvår 2011 er årlige avdrag SEK 2 248 000. ** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten avdrag. Panetelånet løper til juli 2012. Deltakerlånet ble i 2009 konvertert til egenkapital. Ifm. refinansieringen i 2011 ble det betalt ned ekstrordinært på pantelånet. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 5 289 510 4 544 497 6 413 510 Eiendom 155 871 376 155 871 376 155 871 376 Sum eiendeler 161 160 886 160 415 873 162 284 886 Pantelån (transje 1-2) 109 663 000 107 415 000 105 167 000 Sum gjeld 109 663 000 107 415 000 105 167 000 VEK etter utbytte og skatt 51 497 886 53 000 873 57 117 886 Arbeidskapital NRP Finans AS Det er gjort omfattende nyutleie i prosjektet det siste året. Det er i den anledning gitt hyresrabbatter for 2012 og 2113. Det er i driftskostnadede lagt inn ekstra reparasjon og vedlikehold i 2012. Markedsrapport – Desember 2012 Side 73 Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 145 235 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 15 685 000 Akkumulert utbytte: 0 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 5 000 000 Utestående deltakerlån: 0 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 5 963 436 Snittleie/kvm.: 933 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,00 % 7,75 % 7,50 % 102 226 821 105 471 624 108 932 746 Estimert pris/kvm (snitt) 9 875 10 189 10 523 Estimert andelspris 1% * 112 787 145 235 179 846 IRR estimert andelspris*** 18,09 % 14,76 % 12,36 % 9,19 % 8,91 % 8,62 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter fratrek for latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Lager/Kontor Beliggenhet: Groruddalen, Oslo Areal (kvm.): Kostpris selskap/eiendommer: 119 000 000 Innbetalt kapital: Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2013: Utleiegrad: 100 % 0 Leietagere: WJ Business Partner AS 13.12.2006 Leieavtale: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 9 655 658 9 897 050 Pantelån transje 1 70 000 000 0 697 000 714 425 732 286 Pantelån transje 2 21 000 000 2 400 000 8 910 620 8 941 233 9 164 764 Total 91 000 000 2 400 000 30 039 27 856 5 816 725 5 743 400 Avdrag pantelån 2 400 000 2 600 000 3 000 000 -8 088 183 -8 386 686 -8 715 544 822 437 554 547 449 220 783 850 772 420 862 023 0 0 0 Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2014 27 714 -385 089 Eiendom 105 471 624 105 471 624 105 471 624 Sum eiendeler 105 717 211 105 499 338 105 086 534 Pantelån (transje 1-2) 91 000 000 88 400 000 85 400 000 Sum gjeld 91 000 000 88 400 000 85 400 000 14 717 211 17 099 338 19 686 534 VEK etter utbytte og skatt Rente 7,05 % * 4,35 % ** Ballong 2016 70 000 000 7 000 000 77 000 000 * Transje 1 har bundet rente til 7,05% inkl. margin til 2016 og løper uten avdrag. ** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet har kvartalsvise avdrag som følger: Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag 1-6: 7-8: 9-12: 13-16: 17-20: 21-24: 25-28: 29-32: 33-36: 37-40: Avdragsfritt NOK 400 000 NOK 500 000 NOK 525 000 NOK 550 000 NOK 600 000 NOK 650 000 NOK 750 000 NOK 950 000 NOK 1 150 000 Annen informasjon 245 587 Arbeidskapital 21.12.2016 2012 30 867 Skattekostnad og oppgradering Varighet leieavtale: 9 607 620 5 719 050 Netto kontantstrøm Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde Finansiering (31.12.12) Renter påntelån (transje 1-2) Netto finans 1973-1992 15 685 000 9 655 658 Justering leie: 10 352 Byggeår: Leietaker er i prosess for å samlokalisere sin logistikkvirksomhet i nytt bygg Annen informasjon på Berger. De har signalisert at de derfor vil ha mindre behov for lager ved utløp av kontrakt. Lokalene leietager ikke lenger har behov for er fremleiet på tlsvarende nivåer som leiekontrakten med WJ Business Partner AS. Deltakerlånet er tilbakebetalt. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 74 Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (DKK): * 1 665 141 Nøkkeltall (DKK) 100 % Innbetalt kapital (DKK): 158 318 000 Akkumulert utbytte (DKK): 0 Snittleie/kvm.: 357 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 332 646 586 343 183 306 354 472 650 Estimert pris/kvm (snitt) 4 501 4 643 4 796 Estimert andelspris 1% * 1 559 774 1 665 141 1 778 035 IRR estimert andelspris*** 11,77 % 11,13 % 10,52 % Yield ved prosjektslutt (2027) 10,14 % 9,83 % 9,52 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendommer: Lager og Kontor Beliggenhet: Kolding og København, Danmark Areal (kvm.): 73 912 Kostpris eiendommer: DKK 350 000 000 Innbetalt kapital: DKK 158 318 000 Utleiegrad: 100 % 8.2.12 Leietagere: Prime Cargo AS Leieavtale: Eier ansvarlig for egen administrasjon Oppstart leiekontrakt: Årlig leie 2013: 26 980 800 Justering leie: 100% av KPI, minimum 2,0% Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Byggeår: 2000-2008 Varighet leieavtale: 31.01.2027 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 23 686 667 26 980 800 27 520 416 Pantelån transje 1 74 992 054 9 081 189 708 611 904 470 922 559 Pantelån transje 2 80 000 000 0 22 978 056 26 076 330 26 597 857 Selgerkreditt 4 499 495 0 3,00 % *** 238 460 290 132 160 596 Kontantdepot 26 400 000 0 0,00 % **** Renter påntelån (transje 1-2) 2 758 257 3 569 612 3 744 084 185 891 549 9 081 189 Avdrag pantelån 9 081 189 9 404 897 9 531 859 Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Netto finans -11 600 985 -12 684 377 -13 115 347 Netto kontantstrøm 11 377 071 13 391 953 13 482 510 3 625 000 2 489 733 2 399 448 0 23 300 000 11 200 000 Skattekostnad* Estimert utbetaling *Grunnet oppsettet vil det i oppstartsåret komme noe mer betalbar skatt i datterselskapet, mens det vil komme fradrag for eierne i DIS selskapet. Beregnet skattekostnad er konsolidert skattekostnad. Total Rente Ballong 1,50 % * 2,00 % ** 0 11 536 978 0 26 400 000 37 936 978 * Transje 1 og 2 nebetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på ca DKK 9,00,000 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter transje 2. Forutsatt forward renten 3 MND CIBOR. ** Transje 2 har bundet rente på 3,10% inkl. margin til 31.12.19 med start 01.01.2013 . *** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som legges til kupongen. **** Kontantdepoet løper rente og avdragsfritt frem til utløp av kontrakt. Utbetalingen i 2013 må godkjennes av pantelånegiver. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 12 625 171 227 391 110 452 Eiendom 343 183 306 343 183 306 343 183 306 Sum eiendeler 355 808 477 343 410 697 343 293 759 Pantelån (transje 1-2) 136 055 298 Arbeidskapital 154 992 054 145 587 157 Selgerkreditt 4 499 495 4 635 492 4 775 600 Kontantdepot 26 400 000 26 400 000 26 400 000 185 891 549 176 622 649 167 230 898 Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS 169 916 928 166 788 048 176 062 861 Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime Cargo gruppen. Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og leietager. Etter 15 år løper leiekontrakten med 3 års oppsigelse. Leiekontrakten kan dermed fra begge parter tidligst sies opp etter 12 år med 3 års advarsel (totalt 15 år). Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca 90% av leieinntektene kommer fra byggene i Kolding. Markedsrapport – Desember 2012 Side 75 Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 157 271 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 14 500 000 Akkumulert utbytte: 700 000 Snittleie/kvm.: 1 037 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 77 242 801 79 800 450 82 540 789 Estimert pris/kvm (snitt) 11 959 12 355 12 779 Estimert andelspris 1% * 131 695 157 271 184 674 IRR estimert andelspris*** 19,13 % 16,83 % 14,97 % 9,51 % 9,21 % 8,90 % Yield ved prosjektslutt (2027) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt ***Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Lager, Kontor og Industri Beliggenhet: Vøyenenga, Bærum Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 6 459 Tomt: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 14 500 000 Utleiegrad: 2. februar 2012 Leietagere: Årlig leie 2013: 43 000 kvm 100 % Veidekke Entreprenør AS (barehouse), 6 699 565 Justering leie: 100% av KPI Mølla Kompetansesenter AS mfl. Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026, Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Finansiering (31.12.2012) 2012 2013 2014 4 999 676 6 699 565 6 867 054 387 000 518 580 531 545 4 612 676 6 180 985 6 335 510 38 892 57 416 54 597 3 183 254 2 398 425 3 200 316 Renter selgerkreditt 330 000 440 000 440 000 Avdrag pantelån 880 000 1 760 000 1 760 000 Netto finans -3 569 533 -5 342 900 -5 328 657 Netto kontantstrøm 1 043 142 838 085 1 006 852 Skattekostnad/oppgradering 189 000 0 0 Estimert utbetaling 700 000 1 400 000 1 600 000 Hovedstol Avdrag 12 Pantelån transje 1 28 560 000 440 000 5,24 % * Panelån transje 2 28 560 000 440 000 4,27 % ** Selgerkreditt Total 8 000 000 0 65 120 000 880 000 Rente Ballong 0 32 920 000 5,50 % *** 8 000 000 40 920 000 * Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur: År 1 - 15: 1 760 000. Transje 1 har inngått en renteswap på 3,29% eks. margin inntil 15.04 2020. **Transje 2 har rente som flyter med forward kurven. ***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i 10-år med fast rente på 5,5%. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og industrilokaler. Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene i 15 år. Mølla Kompetansesenter AS står for de resterende 40% i 5 år. 2012 2013 2014 1 709 445 1 587 530 1 434 382 Eiendom 79 800 450 79 800 450 79 800 450 Sum eiendeler 81 509 896 81 387 980 81 234 833 Pantelån (transje 1-2) 57 120 000 55 360 000 53 600 000 Selgerkreditt Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt 8 000 000 8 000 000 8 000 000 65 120 000 63 360 000 61 600 000 16 389 896 18 027 980 19 634 833 Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har opsjon til å kjøpe området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000, mens Ringeriksveien har opsjon på å selge det samme området til Veidekke for samme pris om 5 år. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 76 Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 380 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Trinn 2 32 000 000 Uinnkalt kapital 5 000 000 Akkumulert utbytte: Sensitivitet Trinn 2 Trinn 1 0 LOW CASE BASE CASE Salgspris per kvm (bolig) HIGH CASE 36 500 Estimert andelspris 1% 380 000 IRR estimert andelspris** 20,5 % ** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2017. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Ness, Risan & Partners AS Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Sum budsjettert salgsinntekter: Ca. NOK 530 millioner Sum budsjettert prosjektkost: 12,6 % Innbetalt kapital: 0 Uinnkalt kapital: 5 000 000 Stiftelsesdato: Ca. 160 Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse(estimert): 19 000 2011-2017 Finansiering (31.12.11) 2012 2013 2014 0 24 34 0 70 128 097 100 348 138 2 500 000 53 227 478 79 136 143 Kontantstrøm før tomtelån -2 500 000 16 900 620 21 211 995 Estimert inn/utbetaling* -5 000 000 -5 000 000 12 000 000 Estimert Balanse (31.12) Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker 23. november 2006 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Budsjetterte utgifter Ca. 1 500 kvm næring 32 000 000 Gjenstående EK innbetalinger (transje 2): Budsjetterte inntekter Fredrikstad Ca. 13 500 kvm bolig Ca. NOK 475 millioner Budsjettert byggherremargin: Budsjetterte boliger ferdigstillt Bolig under oppføring Det er gitt byggelån for byggetrinn1 og 2 og i den forbindels er tomtelånet refinansiert. Grunnet økt krav til EK fra bankene i kombinasjon med forsert fremdrift av trinn 2 økes selskapskapitalen med 10 mill. NOK 5 mill av dette ble innbetalt Q412, og resten vil bli innbetalt i Q113, Annen informasjon Første byggetrinn på 24 leiligheter er under oppføring med ferdigstillelse våren 2013. 19 av 24 leiligheter er solgt. Byggetrinn 2 på 29 leiligheter er også igangsatt hvorav 14 solgt. Første bygg (K10) på trinn 2 er igangsatt. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 77 Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 26 119 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 16 200 000 Akkumulert utbytte: 5 300 000 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 8 000 000 Utestående deltakerlån: 3 552 280 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 5 730 069 Snittleie/kvm.: 965 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 10,25 % 10,00 % 9,75 % 82 067 087 84 076 413 86 188 782 Estimert pris/kvm (snitt) 7 701 7 889 8 088 Estimert andelspris 1% * 6 026 26 119 47 243 168,54 % 75,03 % 50,86 % 11,00 % 10,74 % 10,48 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2015) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Kontor/ forretning Beliggenhet: Lillehammer Areal (kvm.): Kostpris eiendom: 116 000 000 Innbetalt kapital: Deltakerlån: 1966 og 1978, oppgradert i 1997/98 16 200 000 Utleiegrad: ca 93% 3 552 280 Leietagere: Statsbygg, Rema 1000 Norge AS Leieavtale: Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold, Stiftelsesdato: 2. mai 2006 Årlig leie 2013: 10 279 448 Justering leie: 10 657 Byggeår: Telenor AS, Torshov Bilrekvisita AS 75-100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale (Statsbygg): Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) 15. September 2015 Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 10 228 306 10 279 448 10 485 036 Pantelån transje 1 54 180 000 2 100 000 Eierkostnader 1 404 106 1 421 127 1 456 655 Pantelån transje 2 9 220 000 900 000 Netto drift 8 824 200 8 858 321 9 028 382 Pantelån transje 3 14 000 000 0 Leieinntekter Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Renter deltakerlån Avdrag pantelån (transje 1-3) Avdrag deltakerlån Netto finans Netto kontantstrøm Estimert utbetaling* Est. skattekost for deltakerne 60 125 73 696 85 715 4 390 050 4 179 424 3 797 357 97 559 85 862 73 935 3 000 000 3 000 000 3 000 000 467 445 474 137 486 065 -7 894 928 -7 665 726 -7 271 641 929 272 1 192 595 1 756 740 0 0 0 610 144 702 682 879 761 Estimert balanse (31.12) 3 552 280 467 445 80 952 280 3 467 445 6,99 % *** 2,50 % 48 930 000 6 970 000 14 000 000 2 093 785 71 993 785 * Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur: Avdrag 2012 -2015: NOK 1,050,000 Transje 1 har bundet rente på 6,45% inkl. margin til 2015. ** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur: Avdrag 2012 -2015: NOK 450,000 Transje 2 har bundet rente på 7,07% inkl. margin til 2013. Annen informasjon 2012 2013 2014 671 122 970 979 1 823 054 Eiendom 84 000 000 84 000 000 84 000 000 Sum eiendeler 84 671 122 84 970 979 85 823 054 Pantelån (transje 1-3) 77 400 000 74 400 000 71 400 000 Deltakerlån Total 7,07 % ** Ballong 2015 *** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,99% inkl. margin til 2015. *Estimert utbetaling er før skatt da skatten betales av deltakere. Arbeidskapital Deltakerlån Rente 6,45 % * 3 552 280 3 078 143 2 592 078 Sum gjeld 80 952 280 77 478 143 73 992 078 VEK etter utbytte og skatt 3 718 842 7 492 836 11 830 976 Bygget ligger i Storgata på Lillehammer. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. Verdsettelsen av eiendommen er basert på en verdivurdering utarbeidet av DnB Næringsmegling. Statsbygg har ikke forlenget kontrakten og skal flytte ut av bygget. Det jobbes aktivt med å finne nye brukere til eiendommen. Parallellt med dette utredes alternativ bruk av eiendomsmassen/eiendommen. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 78 Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK)*: 265 075 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån: 36 176 000 Akkumulert utbytte inkl renter deltakerlån(SEK): 15 488 978 Snittleie/kvm. (SEK): 807 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm (snitt) 8,00 % 7,75 % 7,50 % 112 330 683 115 768 457 119 435 416 8 078 8 326 8 589 Estimert andelspris 1% (SEK) 230 697 265 075 301 745 IRR estimert andelspris*** 14,91 % 13,47 % 12,22 % 8,86 % 8,60 % 8,33 % Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i AB og AS Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager og Handel Beliggenhet: Höganäs og Borås i Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendommer (SEK): 132 861 000 Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån: Deltakerlån (SEK): 36 100 000 Utleiegrad: Opprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK Leietagere: Stiftelsesdato: 13 905 Byggeår: 1929,1970,2003,2004 100 % iittala AB ( 23%), Auto 7H AB (43%), 17. November 2006 Årlig leie 2013: 11 217 398 Justering leie: 100% av KPI Goodbrand Scand. AB (25%) og tre mindre leietakere Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin. Varighet leieavtale: Iittalla AB: 31.12.2017 Auto 7H AB: 28.02.2018 Goodbrand Scandinavia AB: 31.12.2017 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Leieinntekter 11 642 350 11 217 398 11 482 637 Pantelån transje 1 44 160 820 1 375 648 4,66 % * 37 270 424 Eierkostnader 1 975 000 2 050 000 2 091 000 Pantelån transje 2 44 636 616 1 375 648 4,81 % * 37 618 860 Netto drift 9 667 350 9 167 398 9 391 637 74 005 53 131 61 641 4 302 621 4 172 347 4 073 646 0 0 0 2 751 296 2 751 296 2 751 296 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån Netto finans -6 979 912 -6 870 512 -6 763 301 Netto kontantstrøm 2 687 438 2 296 886 2 628 336 2 953 500 1 329 950 1 342 950 0 550 000 1 250 000 Skattekostnad og rabatter Estimert utbetaling* * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) 2013 2014 -642 997 -226 061 -190 675 Eiendom 115 768 457 115 768 457 115 768 457 Sum eiendeler 115 125 460 115 542 396 115 577 782 88 797 436 86 046 140 83 294 844 0 0 0 88 797 436 86 046 140 83 294 844 26 328 024 29 496 256 32 282 938 Pantelån (transje 1-2) Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS 0 0 88 797 436 2 751 296 Ballong 2017 7,00 % ** 0 74 889 284 * Transje 1 og 2 har tilsammen følgende kvartalsvise avdragsstruktur: Avdrag 1-4: Avdragsfritt Avdrag 5-16: SEK 472 500 Avdrag 17-24: SEK 490 000 Avdrag 25-40: SEK 525 000 Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 7.12.2014. Transje 2 har flytende rente hvor renten er oppjustert med forwardkurven. ** Deltakerlånet er konvertert til egenkapital for å oppnå en mer optimal kapitalstruktur for eierne. Annen informasjon 2012 Arbeidskapital Deltakerlån Total Rente Lageret som tidligere huset iittala er fraflyttet og ny leietager er Goodbrand Scandinavia AB i fem år med rabatter de første tre år som følger: 2013: SEK 750 000 2014: SEK 550 000 2015: SEK 350 000 Kontrakten med iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2017. Markedsrapport – Desember 2012 Side 79 Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: 5 500 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 330 000 000 Uinnkalt kapital 300 000 000 Akkumulert utbytte: Sensitivitet Dekningsbidrag resterende bo + Estimert andelspris 1% 0 LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 11 000 13 000 15 000 5 500 000 5 500 000 5 500 000 IRR estimert andelspris* 22,1 % 23,5 % 24,8 % IRR est. andelspris etter skatt* 13,4 % 14,4 % 15,4 % * De fem første byggetrinn er estimert solgt til listepriser. De neste byggetrinn er estimert solgt med dekningsbidrag som beskrevet ovenfor. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Prosjektleder: Sørenga Utvikling AS Type eiendom: Bolig og næring under oppføring Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert): 4,9 mrd Innbetalt kapital: Sørenga, Oslo Ca. 62 000 kvm bolig Ca. 5 000 kvm næring 330 000 000 Forventetde gjenstående EK innbetalinger: 0 Uinnkalt kapital (inkl. planlagte innbetalinger): Stiftelsesdato: Prosjektert antall leiligheter: Ca. 800 300 000 000 8. november 2007 Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse(estimert): Estimert fremdrift 35 000 2011-2016 Finansiering 2012 2013 2014 Budsjetterte kvm ferdigstillt 17 894 18 608 5 811 Estimert inn/utbetaling* 0 56 000 000 205 000 000 Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med EK. Fire første byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Totalt er det 7/8 byggetrinn. * Det er estimert en utbetaling i 2013 for å dekke skatteregningen for 2012. Det er knyttet stor usikkerhet til når utbetalinger i prosjektet vil komme. Balanse ( NOK 1 000) Annen informasjon 31.12.2010 31.12.2011 Sum eiendeler 573 144 1 373 659 Sum gjeld 275 764 923 880 Sum EK 297 380 449 778 5 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 90% er solgt, dvs 464 av 511 leiligheter er solgt. Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca to år. Se forøvrig prosjektets hjemmeside: www.sorenga.no NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 80 Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (EUR):* 16 275 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): 1 846 246 Akkumulert utbytte (EUR): 1 003 863 Snittleie/kvm. (NOK/EUR): 924/115 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,00 % 7,75 % 7,50 % 8 393 841 8 657 553 8 938 847 Estimert pris/kvm (EUR) 1 231 1 269 1 311 13 638 16 275 19 088 IRR estimert andelspris*** 12,02 % 10,13 % 8,67 % Yield ved prosjektslutt (2021)* 11,13 % 11,13 % 11,13 % Estimert andelspris 1% (EUR)* * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt **** Restverdi redusert til EUR 7 500 000 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Industri/ Lager Beliggenhet: Drammen Areal (kvm.): Kostpris aksjer: (NOK/EUR) 82 250 030/10 072 150 Innbetalt kapital: (NOK/EUR) Stiftelsesdato: 6 820 Byggeår: 1986/1991/2001/2003 15 200 000/1 846 246 Utleiegrad: 100 % 12. desember 2006 Leietagere: Middelfart Soneson AS garantert av FMC Biopolymer AS 791 979 Leieavtale: Årlig leie 2013: (EUR) Justering leie: 80% av KPI Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter, utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Finansiering (31.12.12) (EUR) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 788 039 791 979 807 819 Pantelån transje 1 1 883 993 36 832 6,11 % * 1 589 337 64 012 65 304 66 611 Pantelån transje 2 1 883 993 36 832 6,22 % * 1 589 337 724 027 726 675 741 208 Pantelån transje 3 2 015 976 0 5,95 % * 2 015 976 5 785 5 301 5 369 Pantelån transje 4 1 657 772 71 116 2,75 % * 1 088 844 Total 7 441 734 144 780 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) 388 929 400 311 401 481 Avdrag pantelån (transje 1-4) 144 780 144 780 144 780 Netto finans -527 924 -539 790 -540 892 Netto kontantstrøm 196 103 186 884 200 316 0 173 669 66 552 205 363 100 000 100 000 Skattekostnad/oppgradering Estimert utbetaling 30. juni 2021 Rente Ballong 2021 6 283 494 * Lånene har følgende rentesikringer: Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 6,11% inkludert margin Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 6,22% inkludert margin Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 5,95% inkludert margin, og deretter 5,60% inkl margin til 2020 Transje 4: Renten er ikke bundet. Flytende renter er justert med basis i forwardkurven. Totale kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 36 195 Estimert balanse (31.12) (EUR) Annen informasjon 2012 2013 2014 438 740 351 956 385 720 Eiendom 8 657 553 8 657 553 8 657 553 Sum eiendeler 9 096 294 9 009 509 9 043 273 Pantelån (transje 1-2) 7 441 734 7 296 954 7 152 174 Sum gjeld 7 441 734 7 296 954 7 152 174 1 654 560 1 712 555 1 891 099 Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er inngått nye leiekontrakt med Middelfart Soneson AS på en noe lavere leie, men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste leieperioden. Middelfart har opsjon til å forlenge leieforholdtet i 10 år til marked. På grunn av dette er restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500 000. Det er planlagt en oppgradering av taket i 2013. Markedsrapport – Desember 2012 Side 81 Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: (SEK)* 865 792 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 98 500 000 Akkumulert utbytte: 65 290 000 Snittleie/kvm.: 326 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 9,50 % 9,25 % 9,00 % 164 649 080 168 845 542 173 275 140 Estimert pris/kvm (snitt) 1 138 1 167 1 197 Estimert andelspris 1% * 823 827 865 792 910 088 IRR estimert andelspris*** 15,76 % 15,01 % 14,30 % Yield ved prosjektslutt (2016) 10,46 % 10,20 % 9,94 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis. *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom: SEK 293 400 000 Innbetalt kapital: Type eiendom: 144 718 Byggeår: Varierer Utleiegrad: 2. April 2007 Leietakere: Årlig leie 2013: Karlskoga, Sverige Areal (kvm.): SEK 98 500 000 Overtakelse eiendom: Industri, lager og kontor Beliggenhet: 83 % Ca. 70 leietakere hvor de tre største er 39 300 000 Justering leie: Snitt ca. 90% av KPI BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB Leieavtale: Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres, eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon. Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Leieinntekter 40 564 000 39 300 000 40 786 000 Pantelån transje 1 Eierkostnader 23 200 353 23 439 180 23 907 964 Pantelån transje 2 Netto drift 17 363 647 15 860 820 16 878 036 Total Rente inntekter samt avdrag in 3 904 612 3 661 376 3 541 987 Renter påntelån 5 983 110 5 837 345 5 819 430 Netto avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling 2 640 000 2 640 000 2 640 000 -4 718 498 -4 815 969 -4 917 443 12 645 149 11 044 851 11 960 594 1 540 000 1 784 000 1 800 000 10 941 176 9 411 765 10 882 353 Estimert balanse (31.12) Hovedstol Avdrag 12 26 230 000 2 640 000 89 000 000 0 115 230 000 2 640 000 Rente 3,10 % * 5,74 % ** Ballong 15 670 000 89 000 000 104 670 000 *Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven. ** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og løper avdragsfritt. Annen informasjon 2012 Arbeidskapital Varierer 2013 2014 834 561 683 647 -38 112 Eiendom 168 845 542 168 845 542 168 845 542 Sum eiendeler 169 680 102 169 529 189 168 807 429 Pantelån 115 230 000 112 590 000 109 950 000 Sum gjeld 115 230 000 112 590 000 109 950 000 VEK etter utbytte og skatt 54 450 102 56 939 189 58 857 429 Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og selskapet har en fordring på SEK 24,4 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 5-6% årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i dette selskapet. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 Side 82 TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK):* 582 941 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 91 058 789 Akkumulert utbytte: 14 825 000 Snittleie/kvm.: 586 Sensitivitet Yield 2013* Estimert eiendomsverdi*** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 272 464 384 280 822 027 289 718 872 Estimert pris/kvm (snitt) 6 071 6 257 6 455 499 365 582 941 671 910 IRR estimert andelspris**** 24,11 % 21,20 % 18,85 % Yield ved prosjektslutt (2025) 11,18 % 10,84 % 10,51 % Estimert andelspris 1% ** * Prosjektet er yieldet på 2013 leie eks hyresrabatter, og med forventet SEK 500 000 ytterligere i leie på Stenungsund. **Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ***Etter latent skatt ****Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager/industri Beliggenhet: Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendomer: SEK 337 400 000 Innbetalt kapital: 44 882 Byggeår: Varierer SEK 91 058 789 Utleiegrad: 100% (inkl. garantileie) 11. mai 2007 Leietagere: Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB Stiftelsesdato: Årlig leie 2013 eks. garantier og rabatter: 26 304 921 Justering leie: Varighet leieavtale: Arkivator AB til 2025 100% av KPI Daros Piston Rings AB til 2021 Prestando AB til 2025 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån og selgerkreditt Avdrag pantelån og selgerkreditt Netto finans Netto kontantstrøm Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 25 554 283 26 304 921 27 611 211 Pantelån transje 1 180 000 000 0 5,42 % * Rente Ballong 173 300 000 2 611 000 2 580 000 2 631 600 Pantelån transje 2 38 500 000 5 000 000 2,85 % * 0 22 943 283 23 724 921 24 979 611 Pantelån transje 3 8 350 000 300 000 4,00 % * 50 000 226 850 000 5 300 000 70 640 64 782 54 164 11 289 285 11 055 500 8 681 125 5 300 000 5 300 000 5 300 000 -16 518 645 -16 290 718 -13 926 961 6 424 638 7 434 203 11 052 650 Skatt og leierabatter 2 806 536 2 506 536 275 817 Estimert utbetaling/innbetalin 1 295 000 8 472 941 7 284 706 Total 173 350 000 * Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata etter lånets størrelse): År 1: SEK 10 000 000 År 2-3: SEK 7 500 000 År 4 og utover SEK 5 000 000 Transje 1 er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin. Transje 2 og 3 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Bygget i Stenungsund er p.t. delvis leid ut for ca SEK 690 000. Bygget er forutsatt videre utleid til årlig leie SEK 1 190 000 i 2013 og SEK 2 000 000 fra 2014 og fremover. 2012 2013 2014 2 078 675 -1 466 599 2 025 528 Eiendom 280 822 027 280 822 027 280 822 027 Sum eiendeler 282 900 702 279 355 428 282 847 555 Pantelån 226 850 000 221 550 000 216 250 000 Sum gjeld 226 850 000 221 550 000 216 250 000 Prestando har vært i en "foretagsrekonstruksjon" hvor utfallet ble at de har fått redusert leien med SEK 2 206 536 til utgangen av 2013. VEK etter utbytte og skatt 56 050 702 57 805 428 66 597 555 Arkivator har noe anstrengt likviditet. NRP Finans AS Det er inngått en forlengelse av leiekontrakt med Arkivator som vil løpe ut 2024 i forbindelse med en utbygging. Markedsrapport – Desember 2012 Side 83 Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness ([email protected]) 01.12.2012 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 397 801 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 32 850 000 Akkumulert utbytte: 4 100 000 Snittleie/kvm.: 1 108 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 136 614 535 140 942 839 145 580 307 Estimert pris/kvm (snitt) 12 372 12 764 13 184 Estimert andelspris 1% * 354 518 397 801 444 175 IRR estimert andelspris*** 11,28 % 10,25 % 9,35 % 8,88 % 8,61 % 8,33 % Yield ved prosjektslutt (2021) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel, kontor, underholdning Beliggenhet: Oslo Sentrum, Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendom: 137 000 000 Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2013: 32 850 000 Utleiegrad: 25. mars 2011 Leietagere: 12 237 667 Justering leie: 100% av KPI 11 042 Byggeår: 1925 Ca. 95% Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS, Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS, Krønsj AS mfl. Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Varierende Finansiering (31.12.12) 2012 2013 2014 12 116 502 12 237 667 12 543 609 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 1 760 000 1 777 600 1 822 040 10 356 502 10 460 067 10 721 569 186 196 173 237 149 022 Renter påntelån (transje 1-2) 4 536 000 5 017 388 5 659 881 Avdrag pantelån 1 325 000 2 650 000 2 650 000 Netto finans -5 674 804 -7 494 151 -8 160 860 Netto kontantstrøm 4 681 698 2 965 916 2 560 709 Skattekostnad/Oppgradering 1 745 000 1 200 000 1 050 000 Estimert utbetaling 4 100 000 2 400 000 2 500 000 Total Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 62 205 000 795 000 4,27 % 43 787 500 41 470 000 530 000 4,27 % 103 675 000 1 325 000 40 675 000 84 462 500 Lånetfasiliteten har følgende avdragsstruktur; År 1: 0 År 2: NOK 1 325 000 År 3: NOK 2 650 000 År 4: NOK 2 650 000 År 5: NOK 2 650 000 År 6: NOK 2 650 000 År 7: NOK 2 252 500 År 8: NOK 2 120 000 År 9: NOK 2 120 000 År 10: NOK 2 120 000 Fom. 15.07.2013 er det inngått en renteswap avtale på 60% av fasiliteten til 4,50% pluss margin. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2012 2013 2014 2 556 816 1 922 733 933 442 Eiendom 140 942 839 140 942 839 140 942 839 Sum eiendeler 143 499 655 142 865 571 141 876 280 Arbeidskapital Pantelån (transje 1-2) 103 675 000 101 025 000 98 375 000 Sum gjeld 103 675 000 101 025 000 98 375 000 VEK etter utbytte og skatt 39 824 655 41 840 571 43 501 280 Bygget har 6 større og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende leieperiode er omlag 6 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid. Bygget gjennomgår løpende oppgradering. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2012 5. Forklaring av begreper og nøkkeltall: Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter: Internrente (IRR) Felles avkastningsmål for både shipping og eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på innbetalt egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte avkastning et prosjekt gir. IRR tilsvarer den diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget avkastningskrav. Nettoleie Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter fratrukket eiers årlige driftskostnader. Eiers driftskostnader Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller kun ansvar for egne administrasjonskostnader og huseierforsikring. I mer standard kontrakter er eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader. Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere fellesutgifter på ledig arealer. Fellesutgifter Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm, vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt leietagers kostnader. Yield Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med kjøpspris på eiendom. Markedsverdi eiendom Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av investeringens risiko og tilbud og etterspørsel. Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for NRP Finans AS Side 84 å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for eiendom i Norge med 4% avskrivningssats. Verdijustert egenkapital Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte: Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld. Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter: IRR Se definisjon ovenfor. Bareboat charter Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko. Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun ansvar for egne administrasjonskostnader. Befrakter Leietager av skipet. Time Charter Frakten avtales som leie for skip med mannskap. Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger) hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks. under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring, reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers, havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing. Markedsrapport 2012 The NRP Group of companies Project Finance Investment Banking Asset Management NRP Finans AS NRP Securities ASA NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project Arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset management Corporate management, accounting, tax and consulting Real Estate Management NRP Finans Mail Kontor Mobil Andreas Hagen Christian Ness Erlend Torsen Knut Ekjord Morten Berg Ragnvald Risan Thor Andreas Mjør Torstein Bomann - Larsen [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 23 11 78 38 22 00 81 80 23 23 85 31 23 11 78 39 23 11 78 37 22 00 81 82 23 23 85 35 23 11 78 61 941 56 198 922 66 842 917 23 383 926 59 001 414 20 101 901 61 117 934 80 104 928 03 969 NRP Business Management AS Mail Kontor Mobil Alina Hategan Anita Næsheim Ann Helen Marthinussen Anne Aspelin Arild Kvalsvik Birgitte Linge Dalen Brita Randem Elfrid Lislevatn Grethe Pedersen Heidi Hanson Helen Michele Nylænder Irene Christin Høyem Linda Cathrin Hansen Maria Terese Olsen Nina Ekhaugen Ole Joachim Jonstang Stine Haugen [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 23 11 71 03 22 00 81 83 23 11 71 04 23 11 78 49 23 11 78 35 23 11 78 44 23 11 71 07 23 11 78 45 22 04 81 54 23 11 78 46 22 04 81 52 22 01 79 63 23 11 71 08 23 11 38 37 22 04 81 62 23 11 71 06 22 01 79 65 930 08 050 975 00 720 977 01 570 930 52 352 924 69 980 996 29 052 992 27 201 990 19 183 957 02 584 957 67 253 473 68 261 971 41 249 988 04 535 416 66 966 905 85 755 920 57 545 911 39 018 Ness, Risan & Partners AS Mail Kontor Mobil Elin Bentsen Hilde Knudsen Wenche Solbakken Johansen [email protected] [email protected] [email protected] 23 11 78 34 22 01 79 60 23 11 78 42 926 18 458 934 10 610 932 55 319 Corporate Management services 2121115 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no Markedsrapport 2012 NRP Finans AS NRP NRP Finans AS – Markedsrapport desember 2012 Ness, Risan & Partners AS Haakon VIIs gate 1 Postboks 1358 Vika 0113 Oslo Telefon: +47 22 00 81 81 Telefaks: +47 22 00 81 91 E-post: [email protected] Hjemmeside: www.nrp.as Desember 2012
© Copyright 2024