1. No category

Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Rabben 18
2611 Lillehammer
Telefon 61255774-91377702
Org.nr: 970 435 204
Verditakst
Strømshuguvegen 23
2636 ØYER
Gnr. 18 Bnr. 81
ØYER KOMMUNE
Utført av:
Morten M. Haugom
Bygningsingeniør
Oppdrag 20120011 Befaringsdato: 08.02.2012
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Verditakst
Strømshuguvegen 23
2636 ØYER
Gnr. 18 Bnr. 81
ØYER KOMMUNE
Forutsetninger
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i
eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i
byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets
tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det
finnes feil/mangler som bør rettes opp.
Sammendrag/konklusjon
Sammendrag:
Næringseiendom med sentral plassering i Øyer syd/Hafjell området bestående av en bygning
som inneholder kontor, lager, snekkerverksted, kaldt-lager i 2. etasje og en leilighet i 2. etasje.
Anmerkning og vurdering Bygningen kan deles opp i flere leiekontrakter alt etter behov. Pr. dato er det utleiekontrakt på
av takstobjektet:
leiligheten, verksted 1. etasje øvrige deler av bygningen benyttes av snekkerverkstedet Øyer
Tre As.
Generell
markedsvurdering:
Bygningen kan lett tilpasses varierende behov. Behovet for lokaler vurderes for tiden som lite,
men ved oppdeling til mindre enheter kan det utvikles et godt miljø for mindre
produksjonsvirksoheter eller servicebedrifter.
Markedsverdi
Konklusjon markedsverdi:
Kr
3 500 000
Lillehammer, 26.03.2012
Morten M. Haugom
Bygningsingeniør
(sign)
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
2 av 8
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Eiendom: Gnr. 18 Bnr. 81 KOMMUNE ØYER
Adresse: Strømshuguvegen 23, 2636 ØYER
Rekvirent
Rekvirert av:
Øyer Tre As v/Vidar Nylund
Besiktigelse, tilstede
Dato: 08.02.2012
-
Vidar Nylund
Morten M. Haugom Takstmann Tlf.: 61255774-91377702
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist:
Reguleringsplaner
Andre dok./kilder:
Tegninger
Eier
Dato 11.10.2011 Forslag til reguleringsplan for Øyer
sentrum av 11.10.2011, ikke vedtatt.
Ikke datert.
Dato 08.02.2012
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Gnr. 18 Bnr. 81
Hjemmelshaver:
Øyer Tre As
Tomt:
Eiet tomt. Areal 2 725 m²
Konsesjonsplikt:
Overdragelsen er ikke konsesjonspliktig
Adkomst:
Adkomst via kommunal veg.
Vann:
Tilknyttet kommunalt vannanlegg.
Avløp:
Tilknyttet kommunalt avløpsanlegg.
Regulering:
Regulert til næringsformål.
Kommuneplan:
Del av kommuneplan for Øyer kommune.
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
if.... Avtalenummer: SP422745.1.1
Forsikringstype:
Fullverdiforsikret.
Forsikringssum:
Kr 6 087 000
Andre opplysninger
Tomtens anvendelse:
Tomten benyttes til bygning, utvendig lagerareal, parkering og transportareal.
Beliggenhet:
Øyer sentrum vest for E6. Byggegrensen mot E6 er 50 meter fra senterlinje. Bygningen har
god eksponering fra E6, spesielt for sydgående trafikk. Eiendommen ligger ca 15 km nord for
Lillehammer sentrum.
Beskrivelser:
Etter forslag til reguleringsplan foreslås området regulert til forretning/kontor/industri.
Forslaget bygger på vedtatt kommundelplan for Øyer sør. I slike områder kan det bebygges
med en gesimshøyde på 11 meter med maksimalhøyde inntil 15 meter. Bebyggelsen skal
fortrinnsvis oppføres med flatt tak. Skråtak med takvinkel mindre enn 15 grader kan også
tillates. BYA=50%.
Topografi, utsikt, sol,
skygge:
Området er forholdsvis flatt. Ingen spesiell utsikt. Gode solforhold. Ingen spesielle bygninger
eller beplanting som kaster skygge.
Grunnforhold og
fundamentering:
Gode stabile grunnforhold i alt vesentlig grus-/morenemasser. Betongfundament.
Konstruksjoner og
installasjoner:
Søndre del er et trebygg med isolert trebjelkelag mellom 1. og 2. etasje. Vegger er bygget av
100 mm isolert bidingsverk kleddutvendig med metallplater. Nordre del av bygningen er
bygget med stål som både vertikal og horisontal bæring. Dels isolert betonggulv og isolert
tregulv.Takkonstruksjonen består av gittedragere med med selvbærende ståltrapesplater.
Taket er tekket med mekanisk festet plastduk i 2011. Isolert himling er hengt opp i
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
3 av 8
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Eiendom: Gnr. 18 Bnr. 81 KOMMUNE ØYER
Adresse: Strømshuguvegen 23, 2636 ØYER
gitterdragerne. Vegger består dels av 150 mm gipskledd og isolert stålbindingsverk og dels
100 mm isolert bindingsverk. Kledd udvendig med matallplater.
El-tilknytning, tele og
data:
Knyttet til el, tele og data via jordkabel.
Parkering:
Gode parkeringsforhold på egen tomt.
Miljø/forurensning:
Igangværende virksomhet anses ikke som proplematisk i forhold til forurensingsfare. Ny
virksomhet må tilpasses gjeldende lover og forskrifter. Om aktiviteten blir mer mekanisk må
det påregnes utgifter til tekniske installasjoner.
Utbyggingspotensiale:
Dersom forslag i ny reguleringsplan blir vedtatt er BYA=50%. Tomten kan da bebygges med
totalt 1360 m². Dagens bebyggelse har en grunnflate på 385 m² slik at utbyggingspotensialet
er betydelig.
Bygninger på eiendommen
Næringsbygg
Byggeår:
1975. Eier
Ombygd:
1987 brannsikkert arkiv, spiserom ble ombygget til trapperom til 2. etasje. Nordre bygg ble i
perioden 1995-2005 bygget om til isolerte rom.
Arealer og anvendelse
Næringsbygg - arealer
Etasje
1. etasje
Bruttoareal
BTA m²
385
2. etasje
108
Sum bygning
493
Bruksareal
BRA m² Anvendelse
365 VF-Gang, berederrom, trapperom, arkiv, kontor/lager, verksted,
toalett, lager, snekkerverksted, flis-vifte/syklon
100 Trapperom, kjøkken/spisestuem m/utgang til veranda, garderobe,
toalett, stue , bad/dusj/vaskerom, kaldt-lager
Kaldtlager 2. etasje er 96 m² BRA.
465
Gjenstående arbeider/vedlikehold
Påkostninger:
Det er montert flisavsug med syklon. Stråleovner i tak i verksted.
Vedlikehold:
Normalt vedlikehold.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
4 av 8
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Eiendom: Gnr. 18 Bnr. 81 KOMMUNE ØYER
Adresse: Strømshuguvegen 23, 2636 ØYER
KONTRAKTER/AREALER
Oversikt over leiekontrakter
Bygning/areal
Etg.
m²
Leie pr år
Kr/m²
Opphør mnd/år
Reg. %
1
31
24 800
800
12/2022
100
1
2
115
94
50 000
30 000
435
319
12/2022
12/2022
100
100
2
108
88 500
819
12/2025
100
1
1
57
9
47 880
7 500
840
833
12/2020
12/2022
100
100
1
144
558
78 000
326 680
542
12/2022
100
m² faktisk
Kr/m²
Leie pr år beregnet
Fra mnd/år
Reg. %
1
31
850
26 350
1/2023
100
1
2
115
94
650
400
74 750
37 600
1/2023
1/2023
100
100
2
108
850
91 800
1/2026
100
1
1
57
9
850
850
48 450
7 650
1/2021
1/2023
100
100
1
156
570
750
117 000
403 600
1/2023
100
Næringsbygg
- Kontor/Lager
Kontor/Lager/Arkiv
- Lager
Øyer Tre As lager
Øyer Tre As kaldtlager
- Leilighet
Leilighet
- Service/verksted
Valon-Kone AB
Felles inngang/WC
- Verksted
Øyer Tre As Verksted
Sum:
Markedsleie/ledige lokaler
Bygning/areal
Etg.
Næringsbygg
- Kontor/Lager
Kontor/Lager/Arkiv
- Lager
Øyer Tre As lager
Øyer Tre As kaldtlager
- Leilighet
Leilighet
- Service/verksted
Valon-Kone AB
Felles inngang/WC
- Verksted
Øyer Tre As Verksted
Sum:
Kommentar kontrakt/arealer
Kommentar
leiekontrakter:
Det er ikke lagt fram leiekontrakter. Leiligheten vurderes som lett å leie ut, men det er fra
kommunens side knyttet spesielle forhold til denne og utleien vurderes derfor som usikker.
Andre areal i bygningen vurderes som lett utleibare.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
5 av 8
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Eiendom: Gnr. 18 Bnr. 81 KOMMUNE ØYER
Adresse: Strømshuguvegen 23, 2636 ØYER
TOMTEVERDI
Tomteareal:
Tomteverdi:
Tomteareal:
Retningsgivende verdi:
Anslått tomteverdi:
Tomteverdi:
Tomteverdi, avrundet:
2 725 m²
300 Kr/m²
500 Kr/m²
2 725 m²
x 500 Kr/m²
Kr
Kr
1 362 500
1 360 000
Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris.
Næringsbygg
Kr
6 080 000
Sum normale byggekostnader:
Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.:
Kr
Kr
6 080 000
1 225 000
Teknisk verdi uten tomt:
Tillegg for normal tomteverdi:
Kr
Kr
4 855 000
1 360 000
Teknisk verdi av takstobjektet:
Kr
6 215 000
VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI
Normale byggekostnader
Normale byggekostn.:
Teknisk verdi
Grunnlag:
Teknisk verdi:
VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING
Rentegrunnlag
Rentegrunnlag:
Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.:
- Inflasjon:
2,34 %
-1,50 %
Realrente: kalkulert 0,83 %, avrundet:
Eiendom- og bygningsrisiko
Markedsrisiko
Objektrisiko
Realrenterisiko
0,84 %
2,00 %
2,00 %
2,00 %
3,00 %
Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav:
9,84 %
Brutto leieinntekter
Arealtype
Eiendommens arealtyper
Kontor/Lager
Lager
Leilighet
Service/verksted
Verksted
Sum:
m²
31
209
108
66
144
558
Leiekontrakter
Kr/m²
800
383
819
839
542
Leie pr år
24 800
80 000
88 500
55 380
78 000
326 680
Markedsleie/ledige lokaler
m²
Kr/m²
Leie pr år
faktisk
ansatt
beregnet
31
850
26 350
209
538
112 350
108
850
91 800
66
850
56 100
156
750
117 000
570
403 600
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
6 av 8
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Eiendom: Gnr. 18 Bnr. 81 KOMMUNE ØYER
Adresse: Strømshuguvegen 23, 2636 ØYER
Fradrag i brutto leieinntekter
Brutto leieinntekter:
Fradrag:
Inntektsoverskudd:
Off. avgifter og ev. eiendomsskatt:
Forsikringspremie:
Forvaltningskostnader pr år:
Driftskostnader:
Avsetninger til løpende vedlikehold pr år:
Kr
-11 343
-11 939
-5 000
-10 000
-25 000
403 600
Sum normale eierkostnader:
Tap ved ledighet, 3 % av markedsleie:
-63 282
-10 000
Sum:
Eiendommens inntektsoverskudd:
-73 282
Kr
-73 282
330 318
Kr
Kr
3 360 000
200 000
3 560 000
Tomteverdi:
Kr
1 360 000
Normale byggekostnader:
Teknisk verdi:
Kapitalisert verdi:
Yield:
Kr
Kr
Kr
%
6 080 000
6 215 000
3 560 000
9,4
På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til:
Kr
3 500 000
Beregning av kapitalisert verdi
Kapitalisert verdi:
Eiendommens inntektsoverskudd Kr 330 318
kapitalisert med 9,8 % gir (avrundet)
Kapitalisert verdi:
KONKLUSJON MARKEDSVERDI
Grunnlag for
verdifastsettelsen:
Markedsverdi:
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
7 av 8
Bygningsingeniør Morten M. Haugom
Eiendom: Gnr. 18 Bnr. 81 KOMMUNE ØYER
Adresse: Strømshuguvegen 23, 2636 ØYER
Fra syd, inngangsparti med veranda for leilighet
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Bygningsingeniør Morten M. Haugom Org.nr. 970 435 204
20120011
08.02.2012
Side:
8 av 8