1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksfremlegg
REFERANSE
ARKIVNR.
JOURNALNR.
DATO
NCK-10/6579-43
PLN 2371
34634/11
29.05.2011
Saken behandles i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Eiganes og Våland bydelsutvalg
Eldrerådet
Funksjonshemmedes råd AU
Eldrerådet
Eiganes og Våland bydelsutvalg
Funksjonshemmedes råd AU
Kommunalstyret for byutvikling
utvalgsbehandlinger, eldste først
Kommunalstyret for byutvikling
Bystyret
44/10
64/10
44/10
95/10
64/10
70/10
/
30.08.2010
24.08.2010
24.08.2010
19.10.2010
25.10.2010
02.11.2010
Behandlet
Annet forslag vedtatt
Behandlet
Behandlet
Behandlet
Behandlet
PLAN 2371 REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET BEGRENSET AV CHR
SKREDSVIGS VEI, G VIGELANDS VEI, E39 OG PARKBELTE, EIGANES
OG VÅLAND BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for plan 2371 for området begrenset av Christian Skredsvigs vei,
Gustav Vigelands vei, E39 og parkbelte, Eiganes og Våland bydel, med plankart datert Kultur og
byutvikling 30.5.2011, og reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 30.5.2011,
legges ut til høring og offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
1
PLAN 2371 REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET BEGRENSET AV CHR
SKREDSVIGS VEI, G VIGELANDS VEI, E39 OG PARKBELTE, EIGANES
OG VÅLAND BYDEL
1. Saken gjelder
Stavanger kommune fremmer forslag til reguleringsplan for boligområdet på nedre Stokka
mellom Christian Skredsvigs vei, Gustav Vigelands vei, E39 og parkbelte, Eiganes og Våland
bydel. Formålet med planen er å oppdatere gjeldende reguleringer for å ivareta boligområdenes
småhuskarakter, og å fastsette rammer for videre utbygging i området, samtidig som områdets
arkitektoniske, estetiske, funksjonelle og miljømessige kvaliteter opprettholdes og styrkes. Saken
legges frem for kommunalstyret for førstegangs behandling.
Skråfoto av planområdet, sett fra øst mot vest.
2. Bakgrunn for saken
Gjeldende planer, plan 431 og 594, er gamle og mangelfulle i forhold til å håndtere dagens
utfordringer i området. Området er regulert med tanke på en tradisjonell småhusbebyggelse med
mønet tak. Området er i hovedsak preget av en bebyggelse som er i tråd med gjeldende
reguleringsplaner, men enkelte hus har to etasjer. I løpet av de siste årene har det vært gitt
dispensasjon for noen få boliger som avviker fra gjeldende planer. Kommunens praksis har etter
hvert blitt noe innskjerpet i området, og i den senere tid har det også blitt gitt avslag på
byggesaker som avviker fra gjeldende planer. Kommunen er skeptisk til en utvikling der en ny
type bebyggelse tillates innført i et område uten at dette er avklart gjennom en reguleringsmessig
behandling. En utbredt praksis med å gi dispensasjoner vil kunne medføre at reguleringsplanenes
intensjoner ikke blir ivaretatt. Kommunalstyret for byutvikling avslo søknad om dispensasjon for
2
riving av en bolig og oppføring av ny tomannsbolig innenfor planområdet i møte 7.2.2010 og ba
om at det måtte varsles bygge- og deleforbud for området i forkant av oppstart av arbeid med ny
reguleringsplan. Kommunalstyret for byutvikling vedtok forbud mot tiltak i området i møte
27.5.2010, sak 149/10.
Planområdet er preget av store tomter, og det er stadig ønsker/spørsmål om nye boliger innenfor
området. Opp gjennom årene har det skjedd en del tilfeldig fortetting i form av dele- og
byggesaker uten helhetlige byplan- og transportmessige vurderinger.
Planområdet er stort sett ferdig utbygd. Det er derfor viktig å fornye reguleringen og utforme
bestemmelser som kan sikre områdets kvaliteter, samt tilrettelegger for forutsigbar
byggesaksbehandling.
3.
Gjeldende planer
Kommuneplanens arealdel 2006-2021, vedtatt 27.03.2006: Planområdet er vist som boligområde og
friområde. Gjennom friområdet og parkbeltet vest for boligområdet er det vist hovedturveg.
Planområdet omfattes av følgende reguleringsplaner:
 Plan 431 for området mellom Nedre Stokkavei, Fartein Valens vei (bygrensen) – parkbelte og
Christian Skredsvigs veg, stadfestet 30.12.1965. Tillegg vedtatt av bygningsrådet 19.3.1970.
 Plan 444 for området mellom Nedre Stokkavei – Stokkavatn – parkbelte og Christian Skredsvigs
vei, med tilhørende bestemmelser, vedtatt av bystyret 29.6.1965. Endringer vedtatt i byplanrådet
11.11.1965. Planen ble stadfestet av departementet 12.02.1966. Stadfesting av
reguleringsbestemmelsene ble utsatt i påvente av normalbestemmelser i tilknytning til
reguleringsplaner.
 Plan 594 for området mellom Nedre Stokkavei og ny fylkesvei langs Litle Stokkavatn,
stadfestet av departementet 26.5.1971 uten tilhørende bestemmelser.
Reguleringsbestemmelser for påbygg/tilbygg for boligene Nedre Stokkavei fra nr. 81A til nr. 103
ble stadfestet av fylkesmannen 26.9.1983.
 Plan 591 for områdene nord og sør for Øvre Stokkavei, begrenset i øst av Fartein Valens vei, i
vest mot Carl Zwergs eiendom, med tilhørende bestemmelser, stadfestet av departementet
30.4.1971. Pgf. 2 endret ved vedtak i bygningsrådet 15.06.1972. Pgf. 6, 2. ledd vedtatt i
referatsak 1790P datert 13.10.94 i medhold av pbl. §28-1 nr2. (Østre del av parkområde i syd)
 Plan 599 for gnr 27 bnr 17, felt B, Øvre Stokka, med tilhørende bestemmelser, stadfestet
13.8.1971, som omfatter midtre del av regulert parkområde i syd.
 Plan 708. Gammel plan. Området er regulert til boligformål for del av Hans Gudes vei 12A og 14
og gangveg mellom disse eiendommene. Planen har ingen bestemmelser.
 Plan 1010 for ytre ringvei vest, vedtatt av bystyret 14.6.1982, som omfatter østre del av
boligeiendommene i Harriet Backers vei nr. 2 - 14.
 Plan 1553 for del av gnr 27 bnr 15, Zwergs gartneri, Stokka, med tilhørende bestemmelser,
stadfestet 20.5.1996, som omfatter midtre del av regulert parkområde i syd.
 Plan 2191 Lekeareal ved Adolph Tidemands vei, med tilhørende bestemmelser, vedtatt av
bystyret 24.9.2007. Området er regulert til friområde lek, bolig, gangvei og frisiktsone.
 Plan 2190 for Litle Stokkavatn og Nedre Stokka, stadfestet av bystyret av 11.5.2009, som
omfatter nordre del av boligeiendommene i Nedre Stokkavei nr. 71A – 113.
4. Varsel om planoppstart
Kunngjøring om oppstart av planarbeid
Planforslaget er varslet iht. plan- og bygningsloven § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort
i Rogalands Avis og Stavanger Aftenblad 25.6.2010. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble
varslet ved brev datert 25.6.2010. Frist for å komme med merknader var 3.9.2010.
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 8 uttalelser fra offentlige instanser og 6
private merknader. Rogaland fylkeskommune tilrådet kommunen å innarbeide reguleringsplan
2191 (lekeareal m.m.) i den nye reguleringsplanen for å sikre en helhetlig regulering for
boligområdene.
3
Kunngjøring om utvidelse av planområdet
Planområdet ble utvidet til å omfatte lekeplass m.m. (innenfor plan 2191) og parkbeltet syd for
boligområdene (innenfor reguleringsplan 431, 599, 591, 708 og 1553). Mot nord og øst ble
avkjørsler til tilstøtende fylkesveger og resterende boligarealer langs disse vegene (innenfor plan
1010 og 2190) tatt med. I nordvest ble parkbeltet langs Christian Skredsvigs vei mellom Nedre
Stokkavei og Gustav Vigelands vei (innenfor plan 446 og 2190) tatt inn i planområdet for å
justere regulerte trafikkområder i forhold til dagens situasjon. Varsel om utvidelsen ble sendt til
berørte parter og offentlige instanser og annonsert i Stavanger Aftenblad 25.6.2010. Frist for å
komme med merknader ble forlenget til 5.11.2011.
Ved samme varsling informerte kommunen om pågående arbeider innenfor planområdet med
omlegging av eksisterende avløpssystem, og at kommunen i den forbindelse ønsker å etablere
5 m kjøreveg og ensidig fortau ved ny opparbeidelse av trafikkarealene innenfor allerede etablert
veiareal. Av hensyn til fremdriften av anleggsarbeidene ønsket kommunen å få merknader om ny
opparbeidelse av veigrunnen snarest mulig. Etter ny varsling kom det 5 uttalelser fra offentlige
instanser og 5 private merknader.
Innkomne merknader gjelder en rekke ulike forhold som delinger, tomteutnyttelse, trafikkforhold
og at prinsippene om universell utforming blir ivaretatt. Merknadene er referert og kommentert i
vedlegg 4.
5. Beskrivelse av planområdet
Planområdet begrenses av Christian Skredsvigs vei (FV417) i vest, Gustav Vigelands vei
(FV415) i nord, Ytre Ringvei (E39) i øst og friområde i sør. Planområdet er ca 168 daa.
Terrenget faller mot nordvest fra kote +36 i syd til kote +20 i nord og har utsikt mot Litla
Stokkavatnet og Byhaugen. Området har i dag åpent villapreg med mye grønn vegetasjon. .
Innenfor planområdet er det to ubebygde tomter, og bare få eiendommer er store nok til å kunne
deles.
Eksisterende bebyggelse
Området er et etablert boligområde og er preget av frittliggende bolighus på store tomter.
Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 772 m2. Tomtene nord for Nedre Stokkavei er 644 m2 i snitt.
Langs Christian Skredsvigs vei og i Erik Werenskiolds vei 1-11 er tomtene gjennomsnittlig
740 m2,og tomtene innenfor resten av kvartalene har en gjennomsnittsstørrelse på 798 m2.
Innenfor planområdet ligger det 165 boliger og 2 forretningsbygninger. Av disse er 147 registrert
som eneboliger, 12 som tomannsboliger og 10 som enebolig med hybel/sokkelleilighet. Boligene
er i hovedsak bygget i perioden 1965 - 1975. Fjorten boliger er bygget før 1950, ti er bygget
mellom 1980-1989, fem på nittitallet, og ti etter år 2000. Samlet regulert boligareal i gjeldende
plan er ca 129 daa. Dette gir ca. 0,8 boliger pr. daa (inklusiv de nedlagte butikkene).
Siden boligene i området er bygd over relativt lang tid, varierer husenes uttrykksform. De fleste
boligene er i 1 ½ etasje med saltak. De fleste takformer er representert
Kulturminneverdier
Fjorten boliger er oppført mellom 1918 og 1950, men ingen av dem er SEFRAK-registrert.
(SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge.
Navnet er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner, som var
navnet på den institusjonen som påbegynte arbeidet med registeret. I dag ligger ansvaret for
registrering og vedlikehold av data hos Riksantikvaren.)
4
Grønnstruktur og lekeplasser
Parkbeltet i syd er et viktig grøntareal for hele Stokka. Parkbeltet er en del av en gjennomgående
turvei i øst-vest-retning og fungerer som uteoppholdsareal for dem som bor direkte i nærheten.
Parkbeltet langs Christian Skredsvigs vei er en del av en gjennomgående turvei i nord-sydretning og forbinder planområdet med fri
I tilknytning til parkbeltet i syd er det en lekeplass nord for Gerhards Munthes vei. Ved Adolph
Tidemands vei ble det regulert inn en ny lekeplass i 2007. Det har vært stort press fra beboer og
politikere i flere år for å få lekeplassen opparbeidet, og arbeidene ble igangsatt i mai 2011 da
anleggsarbeidene med utskifting av ledningsnettet i grunnen var ferdige i dette området.
Teknisk infrastruktur
Kommunen har for tiden pågående arbeider innenfor planområdet med omlegging av
eksisterende avløpssystem.
Avfallsbeholdere plasseres ut i vei og avfallet hentes ved tømmedag av renovasjonsbilen.
Veinett
Planområdet har to kjøreadkomster fra Gustav Vigelands vei (FV 415) i nord og en kjøreadkomst
fra Christian Skredsvigs vei (FV 417) i vest. Nedre Stokkavei er delt i to med sporsluse mellom
Nedre Stokkavei 98 og 105A, og en sporsluse mellom Hans Gudes vei 40 og 42A hindrer
gjennomkjøring mellom Hans Gudes vei og Erik Werenskiolds vei.
Boliggatene varierer i bredde fra 3,5 m til 8,0 m. Hans Gudes vei har delvis ensidig fortau og
delvis fortau på begge sider av gaten. I Adolph Tidemands vei er det tosidig fortau, og det meste
av Nedre Stokkavei har ensidig fortau. Resten av veiene innenfor planområdet har ikke fortau.
Parkdraget i syd og øst har gjennomgående turveier. Turvegen gjennom parkdraget i syd
forbinder planområdet med hovedturveien rundt Store Stokkavatn i vest og med Eiganesområdet i øst. Turvegen langs parkdraget i Christian Skredsvigs vei forbinder planområdet med
friområdene rundt Litle Stokkavatnet i nord og med områdene i syd ved Lassa og Mosvatnet. .
Kryssing av E39 skjer via gangbroer. Eksisterende gangvei mellom Hans Gudes vei 12A og 14
til parkområdet i syd og gangveien mellom Hans Gudes vei og Harriet Backers vei er begge
utstyrt med kjøresperre. Det samme gjelder for gangveien i forlengelsen av Nedre Stokkavei til
busslommen langs E39.
Kollektivtrafikk
Nærmeste bussholdeplasser ligger i FV417 Christian Skredsvigs vei (2 stk), FV415 Gustav
Vigelands vei (2 stk.), og i E39 Ytre Ringvei Vest (2 stk). Rute 27 Stavanger–Eiganes–Stokka
kjører stort sett med halvtimes frekvens alle dager i uken. Ekspressrute X73 kjører til Forus og
Kvadrat mandag - fredag i rushtiden. Fra stoppestedet Øvre Stokkavei langs E39 kjører rute 10
til Rennesøy alle dager, og X73 til Forus mandag – fredag i rushtiden. Stoppestedet ved Nedre
Stokkavei brukes bare for avstigning.
Sosial infrastruktur
Lassa barneskole og Eiganes barneskole ligger i rimelig nærhet til planområdet. Nærmeste
ungdomsskole er Kannik skole. Skoleveien til Eiganes barneskole går via gangbro over E39 og
boliggater med begrenset trafikk.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det vurderes som usannsynlig at planområdet vil kunne bli utsatt for flomfare, og det er ikke
kjent at området er geoteknisk ustabilt. Det er heller ikke noe som tyder på at området har
forurenset grunn. Så langt i planprosessen er det ikke kartlagt andre problemstillinger knyttet til
risiko og sårbarhet.
Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra de tilstøtende fylkesveiene og fra E39 Ytre ringvei vest.
5
Hensynssoner for støy:
Rød = over 65 desibel (dB)
Gul = mellom 55 og 65 desibel (dB)
Eiendomsforhold
Stavanger kommune eier parkbeltet langs Christian Skredsvigs vei og mesteparten av friområdet
i syd, med unntak av gnr/bnr 27/59 (registrert som fellesareal), og del av 27/296, stripe langs
Harriet Backers vei 20, som er i privat eie. Kjørevegen i Nedre Stokkavei er umatrikulert.
6. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Forslag til reguleringsplan 2371 baseres i hovedsak på følgende reguleringsplaner:
 Plan 431 - (området begrenset av N. Stokkavei, E39, parkareal og Chr. Skredsvigs vei)
 Plan 594 - (boligene i Nedre Stokkavei nr. 71A – 113)
 Plan 2191 - (lekeplass ved Adolph Tidemands vei) innarbeides i sin helhet i planforslaget.
Som referanse for utarbeiding av nye bestemmelser har vi også brukt:
 Plan 2004 for del av Hinna (vedtatt i bystyret 27.3.2006)
 Plan 2170 for Madlamark vest 1 (vedtatt i bystyret 26.4.2010) og
 Forslag til generelle bestemmelser og retningslinjer i høringsutkast til Kommuneplan
2020-2025
Bebyggelse
Planforslaget opprettholder intensjonen i gjeldende planer som legger opp til eneboliger på
forholdsvis store eiendommer. Noen kvartaler har ensartete eneboliger (opprinnelig regulert som
eneboliger i kjede). Bebyggelsen skal i hovedsak være forholdsvis lav. Ny bebyggelse skal
tilpasses eksisterende bebyggelse når det gjelder høyder, volumer og takform. Etasjetall angis
som hele tall i henhold til Norsk standard 3940. Det er satt grenser for byggehøyder og grad av
utnytting. Boligområdet er delt i følgende delområder:
B1 Nedre Stokkavei nr. 71A – 113
B2 Gerhard Munthes vei nr. 1-23 (langs parkbelte i vest) og Erik Werenskiolds vei 1-11
B3 Øvrig bebyggelse
6
Gjeldende byggegrenser opprettholdes i all hovedsak med byggegrenser i 5 m avstand mot nord
og øst. Da plan 431 ble vedtatt, var Nedre Stokkavei samlevei, og byggegrense på sydsiden av
veien ble regulert inn med 14 m avstand fra regulert veikant. Etter at Gustav Vigelands vei
(FV415) ble anlagt og overtok funksjonen som samlevei, ser en det som formålstjenlig å
redusere avstanden for byggegrense til 5 m på lik linje som ellers innenfor planområdet.
Endringen gjelder for eiendommene langs sydsiden av Nedre Stokkavei (fra og med Hans Gudes
vei 1, inklusiv Nedre Stokkavei 80-104 og Gerhard Munthes vei 1).
Parkområder og lekeplasser
Plangrensen i syd er justert slik at hele parkdraget i retning øst-vest kommer med i planforslaget,
og den eksisterende hovedturvegen reguleres inn som gang- og sykkelvei slik den er opparbeidet.
Den regulerte lekeplassen midt i planområdet (innenfor plan 2191) innlemmes i planforslaget, og
den eksisterende lekeplassen vest for Erik Werenskiolds vei 16, som i dag er regulert til park,
foreslår regulert til lekeplass. Reguleringsformålet vil da samsvare med den nye plandelen til
plan- og bygningsloven, hvor lekeplasser kommer i kategorien bebyggelse og anlegg.
Transport og veisystem
Dagens veinett opprettholdes. Hvor det er avvik mellom gjeldende reguleringsplan og
eksisterende vegnett, er plankartet justert i forhold til det etablerte vegnettet. Avkjørslene fra
Christian Skredsvigs vei og Gustav Vigelands vei reguleres inn med gangfelt, dråpeøy og
siktlinjer 6 x 44 m i forhold til boligveiene i samsvar med merknad fra Statens vegvesen.
I løpet av høsten 2010 og vinter/vår 2011 har Stavanger kommune lagt om eksisterende
avløpssystem innenfor størstedelen av planområdet. For å øke trafikksikkerheten og gjøre
fortauene mer fremkommelige har kommunen etablert 5 m kjøreveg og 2,5 m ensidig fortau der
hvor det har vært mulig å gjennomføre ved ny opparbeidelse av trafikkarealene. Valgte løsninger
er basert på en tett dialog mellom berørte etater og med beboerne, og vegnettet reguleres inn slik
som det nå er opparbeidet. Det reguleres inn siktlinjer 20 x 20 m i alle veikryss i boliggater.
De ensidige fortauene langs Nedre Stokkavei er opparbeidet på ny slik som de var før
gravearbeidene. Kommunen eier en 3,5 m bred stripe mellom kjørevegen og garasjene hvor også
innkjørsler til boligene og rabatter langs garasjene ligger. I gjeldende plan er denne stripen
regulert til boligformål. I planforslaget reguleres fortauene inn med 1,5 bredde slik at kartet
samsvarer med den reelle bruken av arealene.
Langs kvartalet lengst øst i Nedre Stokkavei er kjøreveien opparbeidet inntil eiendomsgrensene
for boligene. Formålsgrensen for kjørevei justeres 1 m mot nord for å samsvare med reell bruk.
I Hans Gudes vei beholdes tosidige fortau ved begge avkjørslene fra Gustav Vigelands vei.
Resten av Hans Gudes vei reguleres med 5 m kjøreveg, og denne legges langs yttersvingene i
sør. Lengst i sør får gaten 2,5 m bredt fortau mot nord og ensidig fortau med varierende bredde
på motsatt side. Strekningene i nord-syd-retning får ensidig fortau med varierende bredde.
Tre smale vegstumper, som i dag er regulert helt eller delvis til park, foreslås regulert som
kjøreveg med minste bredde 3,5 m og med kurver med radius 5 m i veikryss.
Støy
Planområdet er utsatt for støy fra Christian Skredsvigs vei, Gustav Vigelands vei og E39.
Planforslaget vil ikke medføre endringer i forhold til dagens situasjon når det gjelder støy.
Regulerte støyskjermer og byggegrense langs Gustav Vigelands vei opprettholdes, og
bestemmelser om dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak
(støyskjerm/fasadetiltak) ved søknad om rammetillatelse er innarbeidet i planforslaget.
7
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det vurderes som usannsynlig at planområdet vil kunne bli utsatt for flomfare, og det er ikke kjent at
området er geoteknisk ustabilt. Det er heller ikke noe som tyder på at området har forurenset grunn.
Så langt i planprosessen er det ikke kartlagt andre problemstillinger knyttet til risiko og sårbarhet.
Forhold for barn og unge.
Barn og unges oppvekstvilkår anses som ivaretatt. Regulert lekeplass i Adolph Tidemands vei
innlemmes i planforslaget. Reguleringsformålet for denne lekeplassen og eksisterende lekeplass i
sydvest foreslås endret fra park til lek for å samsvare med ny plandel i plan- og bygningsloven.
Omregulering av privat tomteareal til lekeplasser anses som urealistisk. Med de krav som er satt
til tomtestørrelser vurderes krav til sandlekeplasser å kunne oppfylles på den enkelte tomt.
Kapasiteten ved Lassa og Eiganes barneskoler og Kannik ungdomsskole er for liten, og
kommunen jobber med å finne løsninger for dette.
7. Vurdering av planforslaget
Foreslått arealbruk er i samsvar med kommuneplanen og viderefører eksisterende forhold.
Planen regulerer fortsatt området til frittliggende småhusbebyggelse. Området er ferdig utbygget
med unntak av to tomter, og det er lagt vekt på å bevare det grønne og åpne inntrykket av
boligområdet. Det har derfor vært viktig å opprettholde gjeldende prinsipp med byggegrenser på
5 m mot nord og øst og å beholde romslige tomtestørrelser. Bestemmelsene gir en grad av
utnytting som i stor grad er brukt i utbygde strøk/villaområder i Stavanger og lagt til grunn ved
behandling av reguleringsendringer de senere årene.
Området har veldig gode solforhold, infrastrukturen er god, og det er friområder innen rimelig
avstand. Vi mener derfor at området kan tåle en hvis grad av fortetting. De fleste boligene er i
dag rene eneboliger. Bestemmelsene tillater fortetting i form av tilbygg til eksisterende bygg og
åpner for bygging av en underordnet leilighet. Det stilles en del krav i bestemmelsene som må
oppfylles for å tillate ytterligere deling av tomter.
Forhold for barn og unge.
Barn og unges oppvekstvilkår anses som ivaretatt. Kapasiteten ved Lassa og Eiganes barneskoler
og Kannik ungdomsskole er for liten, og kommunen jobber med å finne løsninger for dette.
Universell utforming
Bestemmelser om universell utforming er innarbeidet i planforslaget.
Vegnett og støy
For å bedre trafikksikkerheten i eksisterende vegnett og for å takle fortetting reguleres det inn
gangfelt og dråpeøy i tre avkjørsler fra fylkesveg. I henhold til dagens regelverk skal bredde på
fortau være minst 2,5 m, og dette er innarbeidet i planforslag hvor dette har vært mulig å
etablere. Smale veger som tidligere var regulert helt eller delvis til park, reguleres til kjøreveg,
og det legges inn kurver med radius 5 m i veikryss for å bedre siktforholdene.
Planforslaget vil ikke medføre endringer i forhold til dagens situasjon når det gjelder støy.
Regulerte støyskjermer beholdes i planforslaget, og krav om støyskjerming er innarbeidet i
bestemmelsene.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det vurderes som usannsynlig at planområdet vil kunne bli utsatt for flomfare, og det er ikke kjent at
området er geoteknisk ustabilt. Det er heller ikke noe som tyder på at området har forurenset grunn.
Så langt i planprosessen er det ikke kartlagt andre problemstillinger knyttet til risiko og sårbarhet.
8
Eiendomsforhold
Mesteparten av kjørevegen i Nedre Stokkavei er umatrikulert, og en del av friområdet i syd er i privat
eie.
8.






9.
Oppsummering og konklusjon
Planen opprettholder områdets karakter med frittliggende småhusbebyggelse og det grønne åpne
preget, og gir rom for noe fortetting.
Planen gir et oppdatert grunnlag for å behandle byggesaker/delesaker i området og bidrar til å
sikre forutsigbar saksbehandling.
Innkomne merknader i forbindelse med oppstart av planarbeidet er innarbeidet i planforslaget i
den grad det har vært hensiktsmessig.
Aktuelle risikofaktorer er tilstrekkelig vurdert.
Forslaget vurderes å være i tråd med overordnete planer og retningslinjer.
På denne bakgrunn anbefaler byplansjefen at plan 2371 legges ut til offentlig ettersyn.
Forslag til vedtak
Forslag til reguleringsplan for plan 2371 for området begrenset av Christian Skredsvigs vei,
Gustav Vigelands vei, E39 og parkbelte, Eiganes og Våland bydel, med plankart datert Kultur og
byutvikling 30.5.2011, og reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 30.5.2011,
legges ut til høring og offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Trykte vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
Oversiktskart
Plankart, datert 30.5.2011
Reguleringsbestemmelser, datert 30.5.2011
Oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer
Gjeldende regulering, datert 11.5.2011
Anne S. Skare
byplansjef
Nina C. Krogh
saksbehandler
9
Vedlegg 3
PLAN 2371 REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET BEGRENSET AV CHR. SKREDSVIGS
VEI, G. VIGELANDS VEI, E39 OG PARKBELTE, EIGANES OG VÅLAND BYDEL.
FORSLAG TIL BESTEMMELSER
§ 1 Formål
Formålet med reguleringsplanen er å oppdatere gjeldende reguleringer for å ivareta
boligområdenes småhuskarakter og gi rammer for eventuell fortetting/deling av eiendommer,
samtidig som områdets arkitektoniske, estetiske, funksjonelle og miljømessige kvaliteter
opprettholdes og styrkes.
§ 2 Plankrav
2.1 Betingelser for deling av tomter
For at deling av bebygde eneboligtomter skal kunne godkjennes, skal størrelsen på gjenværende
og nye tomter normalt ikke være mindre enn 500 m2. Samtidig med søknad om deling må det
vises på situasjonskart disponering av tomten til bolig, garasje, oppkjørsel, parkering, terrasse og
beplantet hageareal. Det skal vises en løsning for disponeringen av tomten som tilfredsstiller de
krav som er gitt i bestemmelsene til §§ 3, 5 og 6 i disse bestemmelsene.
For tomannsboliger skal tomtestørrelsen normalt ikke være mindre enn 700m2, og tomten kan
ikke deles senere hvis de enkelte tomtene blir mindre enn 500 m2.
Vertikaldelte boliger kan bare tillates på tomter som naturlig lar seg dele i to regulære parseller,
og hvor dette medfører at byggene får en høy arkitektonisk standard med helhetlig uttrykk.
Vertikaldelte boliger kan ha til- og påbygg i fellesgrense mot naboenhet og skal være
arkitektonisk tilpassen nabohus.
Hvis en eller flere tilstøtende grunneiendommer søkes slått sammen/delt opp slik at det til
sammen er mulig å bygge fire eller flere boenheter, kreves detaljplan som viser felles
adkomstveg og felles sandlekeplass. Krav til uteareal, parkering og utnyttelse som angitt i disse
bestemmelsene skal ikke overskrides i slike tilfeller.
§ 3 Krav til søknad om byggetillatelse
Ved innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak kreves utomhusplan i M 1:200 som skal vise
opparbeiding av utearealene, parkeringsareal for biler, gangareal, utendørs boder, steingjerder,
eksisterende trær som skal beholdes/fjernes og ny vegetasjon som skal beplantes samt eventuelle
gjerder mot vei. Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent
utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis.
I byggesøknaden skal det følge snittegninger (tverrsnitt og lengdesnitt) som viser ny bebyggelse i
forhold til eksisterende terreng og eksisterende bebyggelse på tomten og/eller til
naboeiendommene.
Det skal leveres kotert situasjonskart med nøyaktig angivelse av eksisterende terreng, og hvordan
tomten tenkes planert.
Hvis universell utforming ikke er tilpasset tiltaket, skal det dokumenteres hvordan disse
tilpasninger vil bli foretatt i fremtiden.
Plassering av garasjer skal anmeldes sammen med bolighuset selv om garasjen ikke skal bygges
samtidig.
Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon angående støy og radon, samt
nødvendige avbøtende tiltak.
10
§ 4 Rekkefølgekrav
Delingstillatelse eller byggetillatelse for ny bolig kan ikke gis før atkomstvei til og langs tomten
er opparbeidet i henhold til reguleringsplanen.
Ved riving og oppføring av nytt bygg samme sted som eksisterende hus og med samme antall
boenheter, skal atkomstvei til og langs tomten være sikret opparbeidet i henhold til
reguleringsplanen.
§5
Fellesbestemmelser
5.1 Grad av utnytting
Tomteutnyttelsen angis som prosent bebygd areal (%-BYA), inklusiv garasje. For tomter der
tillatt %-BYA allerede er overskredet, anses eiendommen som ferdig utbygd.
5.2 Universell utforming
I all plan- og byggesaksbehandling skal det redegjøres for hvordan universell utforming er
ivaretatt. Prinsippene for universell utforming skal følge til enhver tid gjeldende krav.
5.2 Krav til landskapstilpasning
For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på å få en god landskapstilpasning.
Bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødige terrenginngrep
unngås. Bygget skal legges så lavt som mulig slik at det ikke stikker seg spesielt ut i forhold til
nabobygg og landskapet sett fra avstand.
5.3 Boligens utforming og plassering
Bebyggelsen unntatt garasje skal legges til de regulerte byggegrensene i nord og øst.
Der det ikke er vist byggegrense, gjelder plan- og bygningslovens krav om 4 m avstand til
naboeiendom. Dette gjelder også mot friområdene.
Bebyggelsens utforming, farge, eksteriør, inngjerding og plassering skal tilpasses strøkets
karakter og ikke avvike vesentlig fra dette. Tilbygg og påbygg skal tilpasses eksisterende
bebyggelse.
Bygningene skal tilpasses omkringliggende bebyggelse når det gjelder hovedtakform og tekking.
Møneretning skal ha samme orientering som nabobebyggelsen. Takoppbygg kan maksimalt
utgjøre 1/3 av takets lengde. Dette regnes ikke som hovedgesimshøyde. Oppbygg skal
underordnes husets hovedform. Nedskjæringer i takflaten tillates ikke. Arker og takopplett skal
være i samme stil eller form. Takterrasser tillates ikke.
5.4 Avkjørsler
Det tillates bare en avkjørsel pr. eiendom i maksimalt 4,5 m bredde og med nødvendig sikt 2 x 5
m. For hjørneeiendommer/eiendommer med veier på to sider, skal tilkomst alltid legges til
sekundærveien, og utenfor kurven.
5.5 Parkering og garasjer
Parkering skal skje på egen tomt. På eiendommen skal det opparbeides parkering iht. Stavanger
kommunes parkeringsnorm. Det skal opparbeides to biloppstillingsplasser og minst 4
sykkelparkeringsplasser for hver boenhet eksklusiv garasje/carport. For underordnet leilighet
skal det minimum opparbeides en biloppstillingsplass og to sykkelparkeringsplasser.
Parkeringskravet gjelder ved nybygging og utvidelse av eksisterende boliger.
11
Garasjer tillates oppført med maksimum 40 m2. Garasjer kan ha maks mønehøyde lik 3,5 m for
enkel garasje og 4,0 m for dobbel garasje. Mot offentlig veg må avstanden være 5 m hvis
garasjen er plassert vinkelrett på veien. Hvis det er trafikksikkerhetsmessig tilrådelig og
plasseringen er parallell med veien, kan garasje plasseres minimum 1 m fra vei.
Inn- og utkjøringsforholdene til garasjen skal være oversiktlige og mest mulig trafikksikre.
Garasjene skal plasseres i forhold til bolighuset og nabohus slik at det oppnås en god
arkitektonisk virkning. Garasjene kan plasseres mot nabogrense også der garasje er sammenbygd
med bolig. Ved plassering av garasjer/carport i nabogrense må det dokumenteres
vedlikeholdsrett for fasader i nabogrense fra berørte boligeiendommer.
5.6 Krav til uteareal
Det skal for hver boenhet opparbeides minimum 100 m2 egnet uteareal for opphold på bakkeplan
med minimum 10 m dybde på solrikt areal (50 % av utearealet skal ha sol store deler av dagen
fra mars til september).
Arealkravene gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger som skal fortettes.
Arealkravene gjelder også ved endring av antall eller størrelse på boenheter i eksisterende
bebyggelse.
Tomten skal opparbeides med minst mulig harde flater, fortrinnsvis kun på avkjørsel,
oppstillingsplass og gangveier. Minimum 20 % av tomten skal beplantes med plen og eller
busker og trær. Eksisterende vegetasjon skal beholdes og vedlikeholdes i størst mulig grad.
5.7 Innhegning
Forstøtningsmurer mot gate eller nabotomt skal ikke overstige 1 m, dersom terrengforskjellen
kan tas opp i form av skråning på en naturlig måte. Murer skal utformes iht. kommunalteknisk
norm.
Innhegninger mot gate skal utføres mest mulig ensartet i samme gateflukt, fortrinnsvis med hekk
eller buskplanting og kantstein. Hvis gjerde kommer til anvendelse, skal dette være maksimalt
1,5 m høyt over ferdig gate, eventuelt med 10 cm støpt sokkel eller kantstein. Eventuelle porter
må ikke ha større høyde enn gjerdet.
5.8 Bestemmelser om støy
Innendørs støynivå skal ikke overstige 30 dBA og utendørs støynivå skal ikke være over
55 dBA. Nødvendig støyskjerming skal skje som fasadetiltak og eventuell lokal skjerming av
uteplass for hver berørt eiendom. Støyskjermer skal ha en helhetlig utforming som ivaretar
skjønnhetshensyn. Plan for støyskjerming skal godkjennes av byutvikling.
Ved ombygging eller nybygg av boliger skal det for eiendommer som ligger i gul støysone,
utarbeides en støyfaglig utredning før eiendommen kan utnyttes til støyfølsom bruk. Utredningen
må dokumentere at krav vedrørende innendørs støynivå iht. teknisk forskrift oppnås.
I rød støyhensynssone tillates ikke oppført ny bebyggelse til støyfølsom bruk. Dette kravet kan
avvikes hvis en utredning og planbehandling viser at støykravene vil bli ivaretatt.
Gjenoppbygging, ombygging og utvidelse av bebyggelse til støyfølsom bruk kan tillates, men
ikke slik at antall enheter økes.
Utendørsarealer i brukshøyde (ca to meter) skal være lavere enn grenseverdien for gul støysone.
Uterom med en høyere støybelastning skal ikke regnes med i samlet uterom og lekearealer i
henhold til arealkrav i uteromsnormen.
12
5.9 Energi og miljø
Ved ombygging av private boliger og der hvor det er teknisk og/eller arkitektonisk mulig, skal
energikravene overholdes i sin helhet.
§6
Bebyggelse og anlegg – Frittliggende småhusbebyggelse (pbl. § 12.5.1)
6.1 Område B1 – Nedre Stokkavei 71A – 113
Der byggegrensene tillater det, kan tomtene bebygges med inntil % BYA = 25 % av tomten,
inklusiv garasje. Alle bygninger, konstruksjoner over bakken og åpent overbygget areal, samt
nødvendig parkeringsareal (uavhengig om parkeringsbehovet dekkes ved oppføring av
garasjeanlegg, carport eller parkering skjer på terreng uten overbygging) inngår i beregningen av
bebygd areal (BYA) på tomten. Boligene skal legges i regulert byggegrense mot nord.
Boligene i Nedre Stokkavei 71A – 77B skal ha hovedmøneretning øst-vest.
Boligene i Nedre Stokkavei 79 – 113 skal ha hovedmøneretning nord-syd.
Boligene kan påbygges med saltak med takvinkel 38o og/eller tilbygg i en etasje med grunnflate
ca. 5 x 5 m som vinkelbygg til hovedhuset. Maks mønehøyde over topp grunnmur skal ikke
overstige 6,3 m. Eventuelt takoppbygg (ark) skal maks utgjøre 1/3 av husets lengde og skal ha
pulttak med takvinkel 22,5o.
6.2 Område B2 – Gerhard Munthes vei 1-23 og Erik Werenskiolds vei 1-11
Der byggegrensene tillater det, kan tomtene bebygges med inntil % BYA = 25 % av tomten,
inklusiv garasje. Alle bygninger, konstruksjoner over bakken og åpent overbygget areal, samt
nødvendig parkeringsareal (uavhengig om parkeringsbehovet dekkes ved oppføring av
garasjeanlegg, carport eller parkering skjer på terreng uten overbygging) inngår i beregningen av
bebygd areal (BYA) på tomten.
Bebyggelsen skal legges i regulert byggelinje mot gate og med hovedmøneretning øst-vest. Det
tillates vinkelbygg.
Bebyggelsen skal være frittliggende, og med en avstand til nabogrense mot nord på 4,0 m.
Bebyggelsen skal være i en etasje. Gjennomsnittlig gesimshøyde skal være 3,50 m over ferdig
planert terreng. Takvinkel skal være 27o.
Garasje skal plasseres innenfor byggelinjen, fortrinnsvis langs nordre nabogrense.
6.3
Frittliggende småhusbebyggelse. Område B3
Der byggegrensene tillater det, kan tomtene bebygges med inntil % BYA = 28 % av tomen,
inklusiv garasje. Alle bygninger, konstruksjoner over bakken og åpent overbygget areal, samt
nødvendig parkeringsareal (uavhengig om parkeringsbehovet dekkes ved oppføring av
garasjeanlegg, carport eller parkering skjer på terreng uten overbygging) inngår i beregningen av
bebygd areal (BYA) på tomten.
Hvor ikke annet går frem av planen, skal bolig plasseres 5 m fra tomtegrense i nord og øst.
Bebyggelsen skal holdes så lav som mulig, og gis en slik utforming at den virker tiltalende i seg
selv og i forhold til omgivelsene. Boligene skal fortrinnsvis ha saltak. Møneretning skal tilpasses
eksisterende nabobebyggelse. Hvor ikke annet er bestemt, skal gjennomsnittlig høyde fra ferdig
planert terreng til hovedgesims ikke overstige 4 m for enetasjes bebyggelse og 5,5 m for toetasjes
bebyggelse. Tak skal oppføres som saltak, med en takvinkel på mellom 27ᴼ og 35ᴼ.
Maks mønehøyde = 7,0 m. Høydene skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng.
§7
Bebyggelse og anlegg – Felles avkjørsel (pbl. § 12.5.1)
13
Veien er felles for alle eiendommene som veien går over samt for de eiendommene veien fører
frem til.
§8
Bebyggelse og anlegg – område for energianlegg (pbl. § 12.5.1)
Området skal benyttes til nettstasjon. Nettstasjon må plasseres slik at elektromagnetiske felt ikke
får negativ effekt for boligområdene. Nettstasjonen skal ha en slik utforming at den er tilpasses
omgivelsene. Adkomst til nettstasjonen skal skje fra tilgrensende kjøreveg i øst.
§9
Bebyggelse og anlegg – lekeplass (pbl. § 12.5.1)
Lekeplassen skal opparbeides etter planer godkjent av Parksjefen i Stavanger kommune.
Området skal opparbeides med varierte aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå, jf.
”Rundskriv T-5/99 B Tilgjengelighet for alle”. All materialbruk ved opparbeidingen skal være
miljøvennlig og giftfri.
§ 10 Offentlige trafikkområder (pbl. § 12.5.2)
Trafikkområdene skal opparbeides etter detaljplaner godkjent av kommunen, hvor det skal
legges vekt på universell utforming.
§ 11 Hensynssone – frisikt (pbl. § 12.5.6)
I områdene skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 m til 3,0 m over tilstøtende veibaner.
§ 12 Grønnstruktur – park (pbl. § 12.5.3)
I parkområder kan det oppføres bygninger som har naturlig tilknytning til parkarealet. Slike
bygninger må plasseres slik at grøntbeltenes funksjon ikke ødelegges.
14
Vedlegg 4
PLAN 2371 REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET BEGRENSER AV CHR.
SKREDSVIGS VEI, G. VIGELANDS VEI, E39 OG PARKBELTE, EIGANES OG
VÅLAND BYDEL
MERKNADER VED VARSEL OM OPPSTART
Merknader fra offentlige instanser
1.
IVAR IKS, datert 1.7.2010
IVARs hovedavløpstunnel går litt innenfor planområdet lengst i sørøst.
Kommentar: Tas til etterretning.
2.
Statens vegvesen, datert 26.7.2010
Varslet område har to avkjørsler fra FV415 Gustavs Vigeland vei og en avkjørsel fra FV417
Christian Skredsvigs vei. Før eventuell fortetting i området må det opparbeides frisikt i alle
kryss/avkjørsler tilsvarende 6 x 44 m. Dråpeøyer i kommunale veger må også vurderes for å
stramme opp svingebevegelsene i kryssområdene, noe som vil gi økt trafikksikkerhet.
Byggegrense til fylkesveier vil være 15 m fra senter fylkesveg. Det tas forbehold om flere
merknader når konkret planforslag foreligger.
Kommentar: Merknadene er innarbeidet i planforslaget
3.
Eldrerådet, møte 26.8.2010
Enstemmig vedtak: ”Eldrerådet tar saken til orientering”
4.
Eiganes og Våland bydelsutvalg, møte 30.8.2010
Enstemmig vedtak: ”Bydelsutvalget i Eiganes og Våland bydel tar saken til orientering.”
5.
Funksjonshemmedes råd AU, møte 24.8.2010
Prinsippene for universell utforming må legges til grunn for planleggingen, og nødvendige
krav må innarbeides i planen.
Kommentar: Bestemmelser om universell utforming er innarbeidet i planforslaget.
6.
KBU, Transportplanavdelingen. Datert 3.9.2010
Stavanger kommune har forpliktet seg til å redusere klimagassutslipp med 30 % innen 2020
gjennom Framtidens byer og Ordføreravtalen. Transport står for største delen av
klimagassutslippene i Stavangerregionen. Planen må bidra til å nå målene om reduksjon av
utslipp ved å tilrettelegge for miljøvennlig transport.
Det må legges til rette for god adkomst for syklende og gående til og gjennom boligområdet:
Gående må ha god adkomst til bussholdeplasser i G. Vigelands vei og Chr. Skredsvigs vei.
Avkjørsler må reguleres inn der det er eksisterende avkjørsler.
Kommentar:
Merknadene tas til etterretning. Dagens kjøremønster opprettholdes, og eksisterende
sporsluser og kjøresperrer reguleres inn på plankartet.
I avkjørslene fra fylkesvegene reguleres det inn gangfelt med dråpeøy.
Kjørevegen i Hans Gudes vei strammes opp i de utflytende svingene i syd, og det reguleres
inn fortau med bredde 2,5 m hvor dette var mulig å etablere ved ny opparbeidelse av veien
etter at anleggsarbeidene med å skifte avløpsledningene var ferdige.
7.
Fylkesrådmannen, Regionalutviklingsavdelingen, datert 2.9.2010
Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet og som sektormyndighet
for friluftsliv og kulturminnevern. Det kommer ikke egen uttalelse fra Fylkesmannen i
saken.
Fylkesrådmannen ser det som svært positivt at Stavanger kommune sikrer eksisterende
15
kvaliteter i boligområdet gjennom oppdatering av reguleringsplanen og at det skal gis
rammer for eventuell fortetting. Fortetting bør være basert på en helhetlig strategi. Det bør
vurderes hvilke spesifikke områder som egner seg best til eventuell fortetting. Fortetting bør
gi en positiv effekt på leve- og oppvekstmiljøet og bør ikke bli belastende for de
eksisterende boligene. Konsekvenser av endrete trafikkforhold må utredes nærmere. For å
sikre en helhetlig regulering rådes kommunen å innarbeide reguleringsplan 2191 (lekeareal
m.m.) i planområdet.
Kommentar:
Før 1. gangs behandling er plan 2191 tatt inn i plan 2371. Videre er planområdet utvidet til å
omfatte arealet innenfor gjeldende reguleringsplan 594 (området mellom Gustav Vigelands
vei, Chr. Skredsvigs vei, Nedre Stokakvei og Fartein Valens vei) og del av plan 446 (krysset
mellom Chr. Skredsvigs vei og Nedre Stokkavei). Fortetting innenfor de ulike
boligområdene er vurdert i forhold til bestemmelser i gjeldende planer innenfor
planområdet, og i forhold til vurderinger som kommunen har gjort i tilsvarende
fornyelsesplaner på Madla og Hinna.
8.
Bymiljø og utbygging, Vann og avløpsverket, datert 8.9.2010
Vann- og avløpsledninger ligger vanligvis i veien. For å sikre tilgjengelighet på
ledningsnettet skal veibredder være i henhold til veinormen. I utgangspunktet tillates ikke
bygging nærmere enn fire meter fra en kommunal ledning. Hvis utbygging kommer i
konflikt med eksisterende ledninger, må utbygger koste omleggingen av ledningene. Hvis
endret arealbruk fører til øket tilrenning til kommunalt avløpsnettet og nettet ikke har
kapasitet til å ta i mot økt vannmengde, står utbygger ansvarlig for enten å oppgradere det
kommunale nettet eller gjøre tiltak på egen tomt for å redusere tilrenningen. Utbygger står
selv ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til brannvannsdekning. Det vises ellers til
gjeldende norm for kommunale vann- og avløpsanlegg og sanitærreglementet.
Kommentar:
Stavanger kommune holder for tiden på å skifte ut ledningsnettet innenfor planområdet. I
kjøreveier med fortau reguleres kjørevei med 5,0 m bredde.
9.
Eldrerådet, møte 19.20.1010
Eldrerådet tar enstemmig til orientering varsel om at planområdet utvides.
10. Eiganes og Våland bydelsutvalg, møte 25.10.2010
Enstemmig vedtak om at varsel om planutvidelse tas til orientering.
11. Funksjonshemmedes råd AU, møte 2.11.2010
Kommentar til varsel om planutvidelse: Prinsippene for universell utforming må legges til
grunn for planleggingen, og nødvendige krav må innarbeides i planen.
Kommentar:
Bestemmelser om universell utforming er innarbeidet i planforslaget.
12. Fylkesrådmannen, Regionalutviklingsavdelingen, datert 3.11.2010
Fylkesrådmannen er svært fornøyd med at kommunen utvider planområdet for å sikre en
helhetlig regulering for boligområdet. Parkbeltet sør for boligfeltet er et viktig grøntareal for
hele Stokka. Parkbeltet er en gjennomgående gang- og sykkelveg og fungerer som
uteoppholdsareal for barna som bor i nærheten. Vurdering av eventuelle endringer i
avkjørsler til fylkesveier må skje i samarbeid med samferdselsseksjonen i Rogaland
fylkeskommune og Statens vegvesen.
Kommentar:
Parkbeltet opprettholdes som park, og gang- og sykkelveien reguleres inn som gang- og
sykkelvei. Merknader fra Statens vegvesen om utforming av avkjørsler til fylkesveger er
innarbeidet i planforslaget.
16
Merknader fra private
1.
Turid Riska Nilssen og Per Arnljot Nilssen, datert 28.7.2010
Det er viktig med en viss fortetting av bebyggelsen, samtidig som de arkitektoniske
kvalitetene ivaretas (takform, taktekking, hagearealer). Det bør legges vekt på at boligene
kan påbygges og omgjøres til generasjonsboliger med livsløpsstandard. Mange med
tilknytning til området flytter tilbake, bygger om og fornyer eksisterende hus. Innsenderne
bor i Erik Werenskiolds vei 4. De mener at boligen deres enkelt kan økes med minst 40 m2
grunnflate samtidig som hagen blir stort nok for to boenheter. Med mønet tak vil det kunne
gi en fullverdig annen etasje uten at bygningen virker massiv og dominerende.
Kommentar
Fortetting innenfor de ulike boligområdene er vurdert i forhold til bestemmelser i gjeldende
reguleringsplaner og i forhold til kommunens vurderinger i tilsvarende fornyelsesplaner på
Madla og Hinna. Det er satt grenser for byggehøyder og grad av utnytting i bestemmelsene.
2.
Thor Fjelland, datert 30.8.2010
Fjelland ber om at det reguleres inn en ny boligtomt i Theodor Kittelsens vei 5 med adkomst
fra sydøst i Hans Gudes vei. Han viser til at nabotomten i øst er delt i to tomter og bebygd
med hver sin enebolig, mens nabotomten i vest er bygget ut med en generasjonsbolig.
Kommentar
Fortetting innenfor de ulike boligområdene er vurdert i forhold til bestemmelser i gjeldende
reguleringsplaner og i forhold til kommunens vurderinger i tilsvarende fornyelsesplaner på
Madla og Hinna. Det er satt grenser for byggehøyder og grad av utnytting i bestemmelsene.
For at deling av bebygde eneboligtomter skal kunne godkjennes, skal størrelsen på
gjenværende og nye tomter normalt ikke være mindre enn 500 m2. Samtidig med søknad om
deling må det vises på situasjonskart disponering av tomten til bolig, garasje, oppkjørsel,
parkering, terrasse og beplantet hageareal. Det skal vises en løsning for disponeringen av
tomten som tilfredsstiller de krav som er gitt i bestemmelsene til §§ 3, 5 og 6 i disse
bestemmelsene.
For tomannsboliger skal tomtestørrelsen normalt ikke være mindre enn 700m2, og tomten
kan ikke deles senere hvis de enkelte tomtene blir mindre enn 500 m2.
Vertikaldelte boliger kan bare tillates på tomter som naturlig lar seg dele i to regulære
parseller, og hvor dette medfører at byggene får en høy arkitektonisk standard med helhetlig
uttrykk. Vertikaldelte boliger kan ha til- og påbygg i fellesgrense mot naboenhet og skal
være arkitektonisk tilpassen nabohus.
3.
Inger Marie Sunde og Anstein Bakke, datert 2.9.2010
Bygningsmassen med tilhørende hageanlegg innenfor planområdet har fortsatt en svært
enhetlig bebyggelse. En fortetting kan komme til å endre bomiljøet og strøkets karakter
vesentlig. For framtiden er det viktig at intakte boligmiljøer fra for eksempel 1960-tallet
sikres bevaring på samme måte som for bygninger og identiteten i Gamle Stavanger.
Fortetting bør bare tillates for større tomter, og nybygg bør gis samme utforming som den
eldre boligmassen med hensyn på takvinkler, byggehøyder, avstand til nabotomt med mer. I
motsatt fall kan en risikere at barnefamilier presses ut av et område med nærhet til store
grøntarealer og friluftsområder. Planområdet bør vurderes i en sammenheng, også i forhold
til boligområder som er egnet for fortetting andre steder i byen. Gjeldende kommuneplan,
side 48, sier at det må vises varsomhet i etterkrigsbebyggelsen slik at miljøkvaliteter ikke
ødelegges. Det vises til at kommunen avslo søknad om tomannsbolig på gnr/bnr 27/126 i
2008 og begrunnet avslaget med at planområdet er et eldre villaområde, etablert på 1960tallet og ferdig utbygget. Da der er få slike områder inntakt igjen i Stavanger, ønskes dette
opprettholdt.
Kommentar
17
Se kommentar til privat merknad nr. 2.
4.
Arnhild Sunnanå og Tore Kleppan, datert 3.9.2010
Har innspill om mulige endringer av arealbruk for Nedre Stokkavei 95: Ny og større garasje
(erstaning for gammel garasje i dårlig stand/kf. garasje i Nedre Stokkavei 81A). Mulig ny
ekstra garasje som tilbygg til bolig. Mulig liten paviljong i hagen.
Kommentar
Se kommentar til privat merknad nr. 2.
5.
Toralf Kaada arkitekter AS, datert 8.9.2010
Ber om at forslag til endringer vurderes og tas med i ny reguleringsplan:
Grøntareal mellom Nedre Stokkavei 88 og 90 endres til boligformål i tilknytning til Nedre
Stokkavei 90. Tomten blir da ca. 1000 m2 og kan være egnet for deling. Regulert
byggegrense fra senter Nedre Stokkavei foreslås redusert fra 16 m til ca. 10–12 m. Dette
begrunnes med at omtrent slik avstand allerede er brukt for tidligere prosjekter i området.
Videre foreslås det at garasje/carport kan bygges nærmere vei enn regulert byggegrense. For
Nedre Stokkavei 90 ønskes det innregulert to tomter hvor det kan bygges eneboliger i to
fulle etasjer, fortrinnsvis med flatt tak eller med pulttak med liten takvinkel. Alternativt kan
boligene ha saltak med begrenset takvinkel eller mønehøyde for å unngå stor loftsetasje i
tillegg til to fulle etasjer.
Kommentar
Se kommentar til privat merknad nr. 2.
6.
Lars og Nina Dymbe, datert 3.10.2010
Foreslår at planlagt ensidig fortau legges på sørsiden i stedet for på nordsiden kjørebanen i
Adolph Tidemands vei fordi det går ulike kabler like under eksisterende fortau på sørsiden
av kjørebanen. Slik løsning vil også skjerme planlagt lekeplass for trafikk og parkerte
kjøretøy. En del av boligeiendommene i Adolph Tidemands vei ligger for langt sør i forhold
til målebrevet. Hvis dette stemmer, bør de berørte eiendommene få kompensasjon for tapt
areal. I motsatt fall bør veien legges slik den ligger på målebrevet.
Kommentar
I løpet av høsten 2010 og vinter/vår 2011 har Stavanger kommune lagt om eksisterende
avløpssystem innenfor størstedelen av planområdet. For å øke trafikksikkerheten og gjøre
fortauene mer fremkommelige har kommunen etablert 5 m kjøreveg og 2,5 m ensidig fortau
der hvor det har vært mulig å gjennomføre ved ny opparbeidelse av trafikkarealene. Valgte
løsninger er basert på en tett dialog mellom berørte etater og med beboerne, og vegnettet
reguleres inn slik som det nå er opparbeidet.
7.
Inge Kvalvik, datert 5.10.2010
Bor i Nedre Stokkavei 92 og er lei av gravearbeider som har pågått i snart et år. Kommunen
bør konsentrere seg om hva eiendommer med tomme bygninger skal brukes til. Kvalvik har
også merknad til nedsagete trestammer som ligger til fare for småbarn i området. Kvalvik
mener at eiendomsgrensen hans går midt i veien, og lurer på om det blir noen endringer i
forhold til dette.
Kommentar
Regulert formålsgrense mellom bolig og kjøreveg opprettholdes slik som i gjeldende plan.
Grensen for boligen i Nedre Stokkavei 92 ligger 0,6 m syd for regulert formålsgrense
mellom bolig og kjørevei. Kjørevegen langs eiendommen er umatrikulert.
8.
Erik Skarpsno med flere, datert 21.10.2010
Beboerne er spesielt bekymret over at det på nytt vurderes å stenge avkjørselen fra Nedre
Stokkavei til Chr. Skredsvigs vei. Slik stenging var også tema i 2007 forbindelse med
behandling av plan 2190. Den gang ble det konkludert med at stengselet i Nedre Stokkavei
18
(som ble flyttet for mange år siden), skulle opprettholdes, men planen ble ikke rettet opp
tilsvarende.
Krysset mellom N. Stokkavei og Chr. Skredsvigs vei fungerer bra med tanke på trafikken
fra området syd for N. Stokkavei og N. Stokkavei vest for Chr. Skredsvigs vei. Det vil være
uforsvarlig å lede all trafikken mot øst gjennom Nedre Stokkavei.
Nedre Stokkavei er i dag stengt mellom nr. 98 og 105 A (like vest for krysset med Hans
Gudes vei), og det har ikke forekommet noen alvorlige ulykker etter at stengselet ble satt
opp.
I 2007 foreslo beboerne også at gangveien langs Chr. Skredsvigs vei skulle forlenges over
Nedre Stokkavei med et opphøyd gangfelt og videre langs parkbeltet til Gustav Vigelands
vei med nytt gangfelt for tilkomst til tursti og fotballbane på nord for G. Vigelands vei.
Et annet argument for å beholde dagens trafikkmønster er at Hans Gudes vei brukes som
akebakke om vinteren, og en eventuell omlegging vil kunne redusere trafikksikkerheten.
Kommentar
Dagens kjøremønster innenfor planområdet opprettholdes med eksisterende sporsluser og
kjøresperrer. I avkjørslene fra fylkesveiene reguleres det inn gangfelt med dråpeøy i forhold
til boligveiene for å øke trafikksikkerheten for fotgjengere.
Gangfelt fra parkbeltet langs Christian Skredsvigs vei med kryssing av Gustav Vigelands
vei er allerede ivaretatt i reguleringsplan 2190 for Litle Stokkavatn og Nedre Stokka.
9.
Eli Pedersen, datert 19.10.2010
Pedersen mener det er helt feil å regulere inn fortau langs sørsiden av Gustav Vigelands vei
mellom E39 og Hans Gudes vei. Besøkende til Håland gartneri går nå tvers over veien på
denne strekningen, og det er utrolig farlig, mens barnehagen går trygt og godt i Nedre
Stokkavei for å komme til Litle Stokkavatn. Nedre Stokkavei har fartsgrense 30 km/t og er
ingen gjennomfartsvei.
Kommentar
Fortauet har tidligere vært vurdert ved behandling av plan 2190 for Litle Stokkavatn og
Nedre Stokka, og videreføres i planforslaget slik som den allerede er regulert.
10. Reidar Pettersen, datert 19.10.2010
Pettersen bor i Adolph Tidemands vei 3. Eiendommen har innkjørsel fra en smal stikkvei
ned til Nedre Stokkavei. Garasjen hans står helt inntil veikanten, og på motsatt side har Lyse
en transformatorkiosk. Bossbiler og andre store kjøretøyer har visse problemer med å
komme fram på grunn av takutstikk og et større bøketre som står ved kiosken. Hvis
stikkveien skal få bedre bredde, må enten garasjen eller trafoen flyttes lenger bort fra veien.
Pedersen kunne vurdere en slik løsning, og regner med at Lyse neppe er interessert.
Denne stikkveien har stort sett begrenset trafikk til Adolph Tidemands vei 3 og 5, og kan
derfor med fordel gis endret status som ikke gjennomkjørbar, men bare som sykkel- og
gangvei. Dette kan fysisk løses ved en slags sluse eller grind ved nordre tomtegrense for de
to eiendommene.
Kommentar
Stikkveien opprettholdes som kjøreveg med bredde 3,5 m. Reguleringsformålet for den
nordre delen av stikkveien som i dag er regulert til park, endres til kjøreveg, og det reguleres
inn svingkurver i veikryss med Nedre Stokkavei. Kjøremønster kan eventuelt ivaretas ved
skiltvedtak.
11. Kristin Sleire og Stein Haben, datert 27.2.2011
Sleire og Haben ønsker å beholde løsningen med tosidig fortau i Hans Gudes vei. De mener
19
at det ikke er naturlig å regulere inn ensidig fortau på motsatt side av gaten av gangveiene til
friområde. Dette vil medføre at folk må krysse gaten midt i svingen hvor det er dårlig
oversikt, og en slik løsning er ikke god nok trafikksikkerhetsmessig.
Kommentar
I løpet av høsten 2010 og vinter/vår 2011 har Stavanger kommune lagt om eksisterende
avløpssystem innenfor størstedelen av planområdet. For å øke trafikksikkerheten og gjøre
fortauene mer fremkommelige har kommunen etablert 5 m kjøreveg og 2,5 m ensidig fortau
der hvor det har vært mulig å gjennomføre ved ny opparbeidelse av trafikkarealene. Valgte
løsninger er basert på en tett dialog mellom berørte etater og med beboerne, og vegnettet
reguleres inn slik som det nå er opparbeidet.
20