Vedlikeholdsplan for SamBo Boligsameie
S.nr. 995914 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR SAMBO BOLIGSAMEIE utarbeidet av: September 2012 SAMBO BOLIGSAMEIE - VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Utført av: Adresse: Telefon: OBOS Prosjekt AS v / Jon Andrè Ellingsen Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo 22 86 82 93 Sammendrag: Sameiet Sambo ligger på Lillo langs med Ring 3 i Oslo kommune. Boligselskapet består av fire blokker og et rekkehus over 2 etasjer. Boligene er registrert oppført i tidsrommet 1959-1962 og var da organisert som et borettslag. Eiendommen har gårdsnummer/bruksnummer: 77/172. Bygningene er trolig fundamentert til fjell iht. informasjon i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Bærende konstruksjoner består hovedsakelig av armerte betongkonstruksjoner med luftet tretak som er papptekket. Fasader består hovedsakelig av plater eller overflatebehandlet trepanel. Boligsameiet har også et frittstående garasjeanlegg som har bærende konstruksjoner i armert betong eller av trevirke (stendere). Taket bæres av taksperrer (åser) som er opplagret på tverrgående vegger i trevirke. Av bygningsmessige tiltak boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Branninspeksjon Utskifting av branndører og diverse branntiltak Utskifting av råteskadet panelbord og overflatebehandling av fasader Omtekking av takene Utskifting av vinduer Utbedring av rekkehus Av VVS - tekniske tiltak som boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Merking av stoppekraner Forprosjekt våtrom Utbedre lekkasje i teknisk rom (fyrrom) Ventilasjonsrens av kanalnettet Av el - tekniske tiltak som boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Oppgradering av hovedtavler og underfordelere (fellesrom) Måling av jordingsanlegget (Oppgradering av leilighetsfordelinger (sikringsskap)) Oppgradering av belysning i fellesareal Av HMS-tiltak som boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Oppfølging/oppgradering av Internkontrollen Avvikle tilfluktsrom Årlig lekeplasskontroll Kundenr: 995914 Prosjektnr: 120744 Utarbeidet av: Jon A. Ellingsen Kontrollert av: Erik Udnæs Godkjent av: Tron Høglund Dato: 29.08.12 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN INNHOLD Side 1.1 Side 0 SAMMENDRAG .......................................................................................................................... 0 1 INNLEDNING ........................................................................................................................... 1.2 1.1 Formål........................................................................................................................................ 1.3 1.2 Prosjektorganisasjon.................................................................................................................. 1.4 1.3 Eiendom og bygninger............................................................................................................... 1.4 1.4 Grunnlagsmateriale.................................................................................................................... 1.5 1.5 Referansegrunnlag..................................................................................................................... 1.5 1.6 Energivurderinger...................................................................................................................... 1.6 1.7 Andre forhold ............................................................................................................................ 1.6 2 TILSTANDSVURDERING ......................................................................................................... 2 Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak 3 VEDLIKEHOLDSPLAN ............................................................................................................. 3 Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov 4 FOTO............................................................................................................................................. 4 Fotografisk dokumentasjon 5 VEDLEGG .................................................................................................................................... 5 Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder September 2012 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN 1 Side 1.2 INNLEDNING Styret i Sambo boligsameie har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en vedlikeholdsplan for boligselskapet. Boligselskapet ligger på Lillo i Oslo kommune og har følgende adresse: Betzy Kjelsberg vei 2, 4 og 6, 0486 Oslo Othilie Tonningsv. 2 og 4, 0486 Oslo Boligselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 971 435 283. Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres som fellesskapets ansvar. Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg-, elektro- og VVS-tekniske installasjoner. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS. Vår erfaring er at anbud/tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne Vedlikeholdsnøkkelen er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud/anbud fra entreprenører. I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak, også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør henholdsvis 15% av gjennomføringskostnaden og 7,5% av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av: NS3424 “Tilstandsanalyse av byggverk”. NS 3451 “Bygningsdelstabellen”. NS3454 ”Årskostnader for bygninger”. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter ”UN” i stedet for tilstandsgrad (Jfr RIF/Norges bygg og eiendomsforening - ”Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper” av juni 2003, 1. utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så fall fremkomme av teksten hvorfor ”UN” benyttes. September 2012 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.3 1.1 FORMÅL Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende. Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp. Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter “syklusen” igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging. Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving. Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. September 2012 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.4 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Selskapet: Selskapets navn Selskapets kontaktperson Adresse Telefon E-post Forretningsfører: Firma Adresse Telefon E-post : : : : : Sambo boligsameie Unni Eckhardt Betzy Kjelsberg vei 6 C, 0486 Oslo 90 64 81 64 [email protected] : : : : OBOS Eiendomsforvaltning AS PB. 6668 St. Olavs plass, 0129 Oslo 22 86 59 99 [email protected] Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Jon Andre Ellingsen Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : 22 86 82 93 Telefaks: : 22 86 59 66 Hjemmeside : www.obosprosjekt.no E-post : [email protected] 1.3 EIENDOM OG BYGNINGER Sambo boligsameie ligger på Lillo langs med Ring 3 i Oslo kommune. Boligselskapet består av fire blokker og et rekkehus over 2 etasjer. Boligene er registrert oppført i tidsrommet 1959-1962 og var da opprinnelig organisert som et borettslag. Eiendommen har gårdsnummer/bruksnummer: 77/172. A/L Samvirkefunksjonærenes borettslag, V/ NBBL står oppført som byggherre, og arkitektene Christiansen og Rosland står som bygganmelder ved oppføringstidspunktet. Beliggenheten til boligsameiet er noe støyutsatt siden den ligger langs med Ring 3 og det er tidligere utført tiltak i den forbindelse. Det er kort vei til offentlig kommunikasjoner, skoler, butikker, kjøpesenter og barnehage. Bygningene er trolig fundamentert til fjell iht. informasjon i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Bærende konstruksjoner består hovedsakelig av armerte betongkonstruksjoner med luftet tretak som er papptekket. Fasader består hovedsakelig av plater eller overflatebehandlet trepanel. I 2002 ble balkongene skiftet ut hvor flere sameiere også valgte å innglasse balkongene. Boligsameiet har også et frittstående garasjeanlegg som har bærende konstruksjoner i armert betong (garasje over 2 plan) eller av trevirke (garasje over 1 plan). Taket bæres av taksperrer (åser) som er opplagret på tverrgående vegger i trevirke. Fasadene er av trepanel som er overflatebehandlet. September 2012 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.5 1.4 GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon fra boligselskapets representant, informasjon fra Oslo kommune ved Plan- og bygningsetatens byggesaksarkiver, og Oslo kommunes etat for vann og avløp. Det ble avholdt befaring 10.07.2012 hvor følgende var medvirkende: Styreleder Sambo boligsameie Annita Jørgensen Styremedlem Sambo boligsameie Unni Eckhardt Ragnar Englund Consulting AS Elektrokonsulent Ragnar Englund VVS-konsulent OBOS Prosjekt AS Lars Tobiassen Byggeteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS Jon A. Ellingsen 1.5 REFERANSEGRUNNLAG Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 “Tilstandsanalyse av byggverk” og systematisert etter NS 3451 “Bygningsdelstabellen” og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger: foto fra befaringen av bygningene informasjon om geologiske forhold referansegrunnlag symptomliste bygg informasjon om overflatebehandling av vinduer informasjon om betongskader informasjon om avløpsrør i plast informasjon om asbest informasjon om tagging informasjon om lekeplasser informasjon om radon vanlige VVS-uttrykk i rapporter informasjon om internkontrollforskriften informasjon om energi og energiøkonomisering informasjon om planlegging og utbedring av utearealer informasjon om ventilasjonsforhold i boliger informasjon om EL. sikkerhet i boliger informasjon om tilsyn og kontroll av tilfluktsrom i fredstid universell utforming informasjon om avfallshåndtering REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr. NS 3424, pkt 3.5). Følgende referansenivå legges til grunn: - Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. - Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks. brannsikkerhet. - Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. September 2012 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN - Side 1.6 Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. 1.6 ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytte-effekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kWh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som utføres, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Bymiljøetaten-Enøk benytter som rådgivere. Oslo kommune BymiljøetatenEnøk Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål er. For Sambo boligsameie er det ikke nylig utarbeidet energiregnskap i regi av OBOS. 1.7 ANDRE FORHOLD Universell utforming Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. For SE Sambo er det vurdert følgende kriterier: Adkomstforhold: Boligselskapet ligger i rolige omgivelser med noe skrånende terreng. Adkomst til inngangspartiene foregår ved interne veier som er asfalterte fra offentlig vei eller fra parkeringsplass. Det er mulig å kjøre bil inn til de fleste av oppgangene, men adkomsten til trapperom er via en utvendig trapp med overbygg (baldakin). Boligselskapet har et frittstående garasjeanlegg, og det er etablert interne veier fra garasjeanlegget og til blokkene med heller eller asfaltert gangvei. September 2012 995914 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.7 Visuelle forhold: Nummerering av adressen står markert på fasadene med bronsefarget tall. Tallene har ikke overlys slik at de kan være vanskelige å se i mørket, men i forbindelse med universell utforming bør styret vurdere utvendige lysforhold og behovet for forbedring. Oppgangene har egne bokstaver plassert på siden av oppgangsdør med sorte bokstaver på hvit bakgrunn. Boligselskapet har egen lekeplass med husker, sandkasse og flere sittegrupper i fellesarealene. Ringetablåer er plassert ved siden av hver oppgang med bakgrunnsbelysning med store bokstaver. Postkasser er plassert innenfor i trapperommene og er nye med overlys over postkassene slik at de er lett å lese selv om kvelden. Innvendige forhold: Trapperommene består av betong som er overflatebehandlet i lyse farger. Trappene er av prefabrikkert betong hvor opptrinnene er markert med lys farge og inntrinnene er markert med mørk farge. Imidlertid mangler det håndløper langs med vegg slik at det kun er ensidig håndløper mot trappevangen. I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å ettermontere håndløper langs med vegg i alle oppganger. Ringeknapp til hver enkelt seksjonsleilighet er plassert ved siden av entredørene, men med varierende utførelse/type. Det er anbefalt i vedlikeholdsplanen å oppgradere den innvendige belysningen i trapperommet til mer energibesparende armaturer, samt å supplere med nye armaturer. Helse, miljø og sikkerhet På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige ”HMS områder” som bør vektlegges spesielt: et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne sikkerhet på lekeplassene Skifte av bygningsdeler, vedlikeholdsansvar for tilbygg og påbygg. I vedlikeholdsplanen er ikke fasader som er en del av balkongfeltet utvendig kommentert eller inkludert i vedlikeholdsplanen. Styret har informert at alle beboere selv ivaretar sin del av fasade når det gjelder inne på balkongene. I vedlikeholdsplanen er det registrert noe etterslep av vedlikehold på bygningsdeler som er fra oppføringstidspunktet. I den forbindelse er tiltak som gjelder personsikkerhet prioritert først, men boligselskapet har flere utfordringer på grunn av mange store tiltak. I tillegg er det registrert flere utbedringer som for eksempel utskifting av vinduer som har flere feil og flere tiltak burde vært sett i sammenheng. Det vises også til bildevedlegg som illustrerer problemstillingen. September 2012 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 21 Grunn og fundamenter - Fundamenter Garasjeanlegget er trolig fundamentert med betongfundamenter på leiregrunn. Det foreligger ingen konkret informasjon om fundamenteringen av garasjeanlegget i Plan - og bygningsetaten i Oslo kommune. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 1 av 38 Tilstandsbeskrivelse Det er ikke registrert eller informert om setninger eller tilsvarende problemstillinger med fundamentene i garasjeanlegget Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales ingen tiltak for fundamenter for garasjeanlegget. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 22 Bæresystemer - Bæresystemer generelt Tilstandsbeskrivelse Det er ikke informert om problemer med bæresystemet for garasjeanlegget. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Bæresystemet for garasjeanlegget over 2 etasjer består av armerte betongkonstruksjoner og bindingsverkkonstruksjon i øvre etasje. Takkonstruksjonen består av åsetak som er tekket med asfaltpapp. Sambo-garasje 22 Bæresystemer - Søyler Etasjeskillende dekke bæres av armerte betongdragere som er opplagret på armerte betongsøyler. Bærekonstruksjonene er ubehandlet. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 2 av 38 Det anbefales ingen tiltak for bæresystemet i garasjeanlegget. Se ev. andre pkt. for tiltak på bærende konstruksjoner. Svikt: Det ble ikke registrert eller informert om problemer med bæresøyler/dragere i garasjeanlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales en betongundersøkelse, og tiltaket er prioritert og priset under bygningsdelsnummer 25. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Tilstandsbeskrivelse Trepanelen bar stedvis preg av råteskader og Tilstandsgrad: 2 manglende lufting ut fra vegg, og malingen var nedslitt. Konsekvensgrad: 2Ø,1E Gavlvegger består av bindingsverkkonstruksjon eller armerte betongskiver (garasje med 2 plan) som er utvendig kledd med stående tømmermanspanel som er overflatebehandlet. Gavler med betong er kun slammet og overflatebehandlet utvendig. Sambo-garasje 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Svikt: På langfasadene ble det registrert tørre flater på panelbordene, og bar preg av manglende vedlikehold. Langfasader på garasjeanlegget består av bindingsverkkonstruksjon som er kledd med liggende trepanel som er overflatebehandlet. Sambo-garasje 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Tilstandsrapport for Sambo SE Side 3 av 38 Det anbefales å overflatebehandle panelen på langveggene for garasjene. Trepanelen vaskes og skrapes før ny maling påføres. Svikt: Det er ikke registrert eller informert om problemer med garasjeportene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Garasjeportene består av trevirke som er overflatebehandlet og er av type vippeport. Nedre del a port er beslått med sorte beslag. Alle porter har utvendig vrider. Det anbefales å skifte ut trepanel på gavlveggene på garasjeanlegget. Ved utskifting bør kledningen luftes slik at den ikke står i mot betongveggen eller ned i grunn. Svikt: Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 24 Innervegger - Innervegger generelt Tilstandsbeskrivelse Det ble registrert noe fuktutslag på den armerte betongveggen, men ingen større synlige skader. Innvendige bærende vegger (1. etg) i garasjeanlegget over 2 plan består av armerte betongskiver som er ubehandlet. Sambo-garasje 24 Innervegger - Innervegger generelt Innvendige tverrgående vegger er bærende og består av bindingsverkkonstruksjon med skråsverter. Veggene bærer takkonstruksjonen. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 4 av 38 Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det er ikke registrert eller informert om problemer med innvendige bærende vegger i garasjeanlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales å undersøke innvendig bærevegg i forbindelse med en betongundersøkelse. Tiltaket er prioritert og priset under bygningsdelsnr. 25 Sambo-garasje. Det anbefales ingen tiltak for innvendige bærende vegger i garasjeanlegget. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 25 Dekker - Dekker generelt Etasjeskillende dekke består av armert betong som er ubehandlet. Sambo-garasje 25 Dekker - Gulv på grunn Første etasje er trolig gulv på grunn som består av armert betong. Det foreligger ingen informasjon om bygningsdelen annet enn det som er registrert. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 5 av 38 Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt På befaringen ble det registrert frostskader på Tilstandsgrad: 2 oversiden av betongdekket som var av ubehandlet betong, og store steinreir fra Konsekvensgrad: 2Ø,1S undersiden. Det ble ikke registrert noen større synlige skader eller fuktproblemer (det er å Svikt: anta på grunn av alder/tilstand at det pågår skader på den bærende konstruksjonen) Det antas at armeringen befinner seg i korrosjonstilstand, men ingen synlige skader ble registrert. På sikt anbefales det å utføre en betongundersøkelse for å avdekke den reelle tilstanden på bærende konstruksjoner i garasjeanlegget. Kostnaden gjelder en betongundersøkelse. Det ble registrert av asfalten utvendig synker slik at det blir en overgang inn til garasjeanlegget. Enkelte garasjer har fått lagd til en overgang inn til garasjeanlegget. Det anbefales ingen tiltak for garasjegulv på grunn, men på sikt bør det etableres en overgang fra utvendig asfalt og inn i garasjeanlegget trolig på grunn av synk i grunn (se også bildevedlegg som illustrerer problemet). Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Svikt: Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 26 Yttertak - Yttertak generelt Tilstandsbeskrivelse Det ble ikke registrert eller informert om problemer med taktekkingen. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 2 Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. Konsekvensgrad: 1Ø,1S Takene består av åsetak som er papptekket (2010). Undertaket består av plater som trolig var det opprinnelige taket ved oppføringen. Taket er av type pulttak med ensidig fall mot takrenne i sort utførelse med påfølgende taknedløp med utkaster. Sambo-garasje 26 Yttertak - Vindski/Gesims Svikt: Vindskiene er råteskadd og bærer preg av mangelfullt vedlikehold. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 1Ø,1E På garasjene er det montert vindskier på gavlene som består av trevirke som er overflatebehandlet. I forbindelse med omtekking av takene er det montert beslag som går inn på taket som toppbord i sort utførelse. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 6 av 38 Svikt: Det anbefales å skifte ut vindskiene på garasjeanlegget og tiltaket bør ses i sammenheng med utskifting av panel på gavler. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 43 Fordeling - Underfordelinger Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Utstyr i fordelinger for garasjeanlegg ser ut til Tilstandsgrad: 2 å være i god stand, alder tatt i betraktning. Det var ingen synlige tegn på skade eller Konsekvensgrad: 1Ø,2S Fordelinger for garasjeanlegg er utført som stålplatekapslet skap overbelastning på utstyr. Fordelingene har montert utendørs på garasjevegger. Fordelingene er utstyrt med relativt gode avdekningsløsninger mot tilfeldig Svikt: gamle skrusikringer. berøring, men har dårlig kursmerking og ett av skapene var ulåst på befaringsdagen. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 7 av 38 Det anbefales at fordelinger for garasjeanlegg oppgraderes iht. dagens forskriftskrav. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambo-garasje 44 Lys - Kursopplegg Kursopplegg for lys i garasjer er utført som åpent anlegg. Sambo-garasje 44 Lys - Belysningsutstyr Belysningsutstyr innvendig i garasjeanlegget er av typen gamle takholdere med kuppel bestykket med standard glødepærer. Utvendig er det benyttet veggskjold med opal avdekning. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 8 av 38 Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Kursopplegget er i hovedsak fra byggeåret, men sporadiske oppgraderinger er utført i senere tid. Kursopplegget ser ut til å være i god stand og det ble ikke registrert feil eller skader utstyret. Tilstandsgrad: 2 Belysningsutstyret innvendig og utvendig på garasjeanlegget er fra byggeåret, men innvendig er det montert nyere kupler. Det ble ikke registrert synlige skader og belysningen ser ut til å være i relativt god stand, alder tatt i betraktning. Tilstandsgrad: 2 Det anbefales pga. alder at kursopplegget for lys og stikk i garasjer oppgraderes. Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Konsekvensgrad: 1Ø,2E Svikt: Det anbefales at belysningsutstyret i garasjeanlegget oppgraderes til mer tidsriktige armaturer. Det anbefales at LED armaturer benyttes både utvendig og innvendig. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 21 Grunn og fundamenter - Grunn og fundamenter generelt Tilstandsbeskrivelse Det ble informert om leiregrunn og dårlige grunnforhold, men det ble ikke observert skader i den forbindelse. Løsmassene i området består hovedsakelig av sand og grus og er dannet ved bølge- og strømaktivitet i strandsonen etter siste istid. Iht. NGU består grunnen av randmorene og havavsetninger. SE-Sambo 21 Grunn og fundamenter - Grunn og fundamenter generelt Iht. informasjon i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune er blokkene fundamentert til fjell med betongfundamenter. Rekkehusene er mest sannsynlig fundamentert på sålefundamenter. SE-Sambo 21 Grunn og fundamenter - Drenering Boligselskapet ligger i skrånende terreng hvor det trolig er drenert ved oppføringen, men det foreligger ingen informasjon om drenering. (gjelder kun blokker) Tilstandsrapport for Sambo SE Side 9 av 38 Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det ble ikke registrert eller informert om noen større setningsskader i byggene. Enkelte riss ble observert i kjelleretasjen på blokkene Tilstandsgrad: 1 Det anbefales ingen tiltak for grunnforholdene, men ved problemer bør det ev. utføres en geoteknisk undersøkelse på grunn av massene i grunn. Det anbefales ingen tiltak for fundamentene i SE Sambo. Konsekvensgrad: Svikt: Det ble registrert manglende fuktsikring av Tilstandsgrad: 1 kjellervegger og boligselskapet beplanter helt inn mot yttervegg uten fuktplate. Om det er Konsekvensgrad: drensrør i grunn vites ikke (gjelder kun blokker). Det ble også registrert avflasset Svikt: maling på enkelte innvendige vegger i kjelleretasjene. Det anbefales ingen tiltak umiddelbart, og styret informerte at de aldri har hatt større problemer med vann i kjelleretasjene. På sikt bør boligselskapet forberede seg på utskifting av utvendig drenering og det anbefales ikke å beplante tett inn mot kjellervegger. Det foreslås ingen tiltak, men det bør planlegges for fremtiden (gjelder kun blokker). Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 22 Bæresystemer - Bæresystemer generelt Bygningene bæres hovedsakelig av armerte betongkonstruksjoner, men rekkehusene har noe leca-vegger og trebjelkelag som bærende konstruksjon. I tillegg har alle bygningene bindingsverkkonstruksjoner som er isolerte og for rekkehusene er enkelte av veggene bærende. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 10 av 38 Tilstandsbeskrivelse Det er ikke informert eller registrert noen problemer eller skader på den bærende konstruksjonen som skulle tilsi svikt. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales ingen tiltak for den bærende konstruksjonen i boligselskapet. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Trepanelen var generelt slitt på Tilstandsgrad: 3 inngangsfasadene og det ble registrert fukt i endeveden. Overflatene var også tørre og bar Konsekvensgrad: 2Ø,1S,1E Langfasader består av isolert bindingsverk hvor flere av preg av manglende vedlikehold og de fleste fasadene er etterisolert i senere tid. Utvendig er fasadene beslått av trepanelbordene kuvet. I tillegg er det flere Svikt: med plater og trekledning som er overflatebehandlet i gul utfordringer hvor trepanelen er avsluttet mot utførelse. Iht. informasjon i Plan- og bygningsetaten i Oslo plater eller betong (se bildevedlegg). kommune er fasadene plateslått med flere restriksjoner fra brannvesenet ved oppføringen. (dette pkt. ivaretar ikke balkongfasaden da den enkelte beboer maler sine vegger iht. styret) Det anbefales å vurdere en full utskifting av trepanelen ved inngangsfasadene eller skifte ut skadde bord og overflatebehandle resterende flater. Det bør i tillegg monteres overgangsbeslag ved alle avslutninger mot plate eller betong. Kostnadene i vedlikeholdsplanen bør anses som omtrentlige da grensesnittet for utskifting ikke er bestemt. Det er lagt til grunn utskifting av 550 m² panel. SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Det anbefales å utbedre yttervegger på takene med skader for å hindre videre utvikling. Veggene pusses og overflatebehandles med egnet produkt. Det ble registrert store skader på enkelte av veggene på takene (se bildevedlegg) og skadene kan føre til følgeskader på Flere av blokkene trapper i terreng hvor det på takene er enkelte tilstøtende konstruksjoner. vegger som består av armert betong som er pusset og overflatebehandlet. Tilstandsgrad: 2 SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Tilstandsgrad: 2 Rekkehus: langfasader på rekkehusene består av isolert bindingsverk med overflatebehandlet trepanel. Sydvendt fasade er etterisolert. SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt På inngangsfasadene er det flater med betong som er slammet/pusset og overflatebehandlet i hvit utførelse (gjelder 3 av blokkene). Tilstandsrapport for Sambo SE Side 11 av 38 Rekkehus: Trepanelen hadde tørre overflater og noe fuktskader i endeveden, og på inngangsfasade ble det registrert enkelte skadde trepanelbord. Konsekvensgrad: 1Ø,1S Svikt: X Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det anbefales å overflatebehandle trepanelen på rekkehusene, og tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasader i SE Sambo. Svikt: Det ble registrert noe avflasset maling på nedre del av veggene, men ingen større skader. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Svikt: Det anbefales å fjerne maling på betongfasader ved inngangspartiene på blokkene og utbedre ev. sårskader før ny overflatebehandling påføres. Tiltaket bør ses i sammenheng med vedlikehold av øvrige flater utvendig. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt "Ny" trepanel hvor veggene er etterisolert var panelen hel og uten skader. Overflatene var noe tørre stedvis avhengig av retning/fasade. Langfasader består av isolert bindingsverk hvor flere av fasadene er etterisolert i senere tid. Utvendig er fasadene beslått med plater og trekledning som er overflatebehandlet i gul utførelse. Iht. informasjon i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune er fasadene plateslått med flere restriksjoner fra brannvesenet ved oppføringen. (dette pkt. ivaretar ikke balkongfasaden da den enkelte beboer maler sine vegger iht. styret) SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Gavlvegger (endevegger) består av armerte betongvegger med innvendig bindingsverk som trolig er plateslått. Utvendig er gavlvegger etterisolert og kledd med stålkassetter som er plastbelagt. SE-Sambo 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Konsekvensgrad: 2Ø,1E Svikt: På rekkehusene ble det registrert avflasset maling og på blokker er det et problem med overgangen mellom trepanel og beslag. Både blokker og rekkehus har utstikkende betongvegger hvor blokkene er beslått med beslag, men på rekkehusene er utstikkende betongvegger slammet og overflatebehandlet. SE-Sambo 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Tilstandsgrad: 2 Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1E Svikt: Det ble registrert enkelte stålkassetter som var skadet og noe begroing av overflatene. Stort sett var gavlvegger hele og uten større skader. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Svikt: Det ble ikke registrert eller informert om problemer med inngangsdørene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Inngangsdørene består av trevirke som er overflatebehandlet i hvit utførelse. I døren er det et større glassfelt med brystning, og det er montert sparkeplate. Alle dører har terskelbeslag. For rekkehusene har inngangsdører i trevirke som er lakkert i brun utførelse og et mindre sidefelt med glass. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 12 av 38 Svikt: Det anbefales å påføre "ny" trepanel overflatebehandling, hvor trepanelen vaskes og skrapes før ny maling påføres i to strøk. Tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasadene (tiltaket inkluderer IKKE fasader på balkonger). Det anbefales å utbedre alle overganger mellom beslag på utstikkende betongvegger og trepanel. Dette kan utføres på flere måter avhengig av ønske. På rekkehusene bør løs maling fjernes før ny overflatebehandling påføres med egnede produkter. I kostnadene er det avsatt en rundsum for utbedring av utstikkende betongskillevegger, og det er tatt høyde for å fjerne/påføre ny maling. Det anbefales å vaske og utbedre stålkassetter (fasadeplater) som er skadet, og tiltaket bør anses som et kosmetisk tiltak og bør ses i sammenheng med øvrige tiltak utvendig. I kostnadene er det beregnet vask av alle fasadeplater, men utskifting er ikke inkludert i overslaget. Det anbefales ingen tiltak for inngangsdører. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE SE-Sambo 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Vinduene har ramme og karm av overflatebehandlet trevirke. Vinduer av nyere dato har luftespalte i karm med sålebenkbeslag i hvit eller gul utførelse. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 13 av 38 Vinduene er av varierende kvalitet hvor Tilstandsgrad: 2 kjellervinduer trolig er fra oppføringstidspunktet, mens andre vinduer er Konsekvensgrad: 2Ø,1E,1S av nyer dato. Det ble også registrert at enkelte sålebenkbeslag ikke står opp i Svikt: bunnkarm slik at man ser inn i veggen (se bildevedlegg). Det anbefales å skifte ut gamle vinduer av eldre årgang som bl.a. kjellervinduer. I tillegg bør flere av vinduene males og stedvis er det også behov for utskiftinger her også. Resterende vinduer bør males og ses i sammenheng med øvrige tiltak utvendig på fasadene. Da ansvarsforholdet er noe usikkert anslås det behov for utskifting av inntil 50 vinduer. Enhetskostnad for utskifting av 50 vinduer vil være rundt kr. 8.000,eks.mva. Maling av vinduer vil være rundt kr. 1.000,- eks.mva/stk. I kostnadssammendraget er det lagt til grunn maling av vinduene og ev. utskifting må bestemmes senere. (avhengig av hva boligselskapet ønsker å skifte ut). Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 24 Innervegger - Innervegger generelt Innvendige bærende vegger og trapperomsvegger består av armert betong som er overflatebehandlet. Enkelte trappromsvegger har strie som er overmalt. SE-Sambo 24 Innervegger - Innervegger generelt Tilstandsbeskrivelse I trapperommene ble det registrert kun normal Tilstandsgrad: 1 bruksslitasje på flatene som bør forventes. I kjelleretasjen var innvendige vegger stort sett Konsekvensgrad: hele og uten større skader, men noe avflasset maling ned mot gulv ble registrert. NB! Svikt: Enkelte søppelsjakter var det lagt en strie over i trapperommet og det vites ikke hva som ev. befinner seg bak strie. Det anbefales ingen tiltak for innvendige vegger. Se ev. andre punkter for tiltak. Flere av bodveggene var noe skadet, men Tilstandsgrad: 2 lagringen i bodene var av diverse brennbart materiell som maling, bensin, olje, bildekk, etc. Konsekvensgrad: 3S,2H Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. I kjelleretasjen er det etablert boder som består av tette vegger med panel eller gittervegger med åpent innsyn. SE-Sambo 24 Innervegger - Primærkonstruksjoner Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Svikt: X Det er ikke utført noen tilstandsvurdering av tilfluktsrommene. Tilstandsgrad: 0 Konsekvensgrad: 1Ø,1S I boligselskapet er det registrert tilfluktsrom i kjelleretasjen. Tilfluktsrommet består av armerte betongkonstruksjoner som er overflatebehandlet. SE-Sambo 24 Innervegger - Vinduer, dører m.m. Entredørene til leilighetene er av trevirke med varierende utforming og farge. Dørene har kikkhull og er innadslående. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 14 av 38 Det anbefales å søke sivilforsvaret om å avvikle tilfluktsrommet slik at boligselskapet ikke får en uforutsett kostnad for å istandsette tilfluktsrommene. Svikt: Entredører fra oppføringstidspunktet eller av eldre årgang overholder ikke dagens krav til brannmotstand eller lyd. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S,1Ø Svikt: X Det anbefales å skifte ut entredører til leilighet av eldre årgang som ikke overholder dagens krav til lyd/brann. Det er noe usikkerhet rundt ansvarsforholdet da det ikke fremkommer klart fra vedtektene om hvem som har ansvaret. Det settes ingen kostnad eller prioritering siden styret har informert at det er opp til den enkelte å skifte ut dørene. Det minnes om eierseksjonsloven for ev. avklaring rundt ansvarsfordelingen. Ved usikkerhet anbefales det å be om juridisk bistand. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE SE-Sambo 24 Innervegger - Vinduer, dører m.m. Innvendige dører til kjeller og tekniske rom er fra oppføringstidspunktet og består av tredører med ståltekking. Flere av dørene har fjærhengsel, men det er også registrert tredører uten ståltekking. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 15 av 38 Ingen av de registrerte dørene fra trapperom eller til tekniske rom er iht. dagens krav/standard. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2S,2H Svikt: X Det anbefales å skifte ut samtlige dører til tekniske rom og kjellerarealer. Før en ev. utskifting bør det utføres en branninspeksjon slik at alle tiltak som gjelder personsikkerhet og brann blir ivaretatt i det samme prosjektet. Det legges til grunn utskifting av 30 stk. branndører (det vises til bygningsdelsnummer 83 for nærmere informasjon om branntiltak). Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 25 Dekker - Gulv på grunn Rekkehus: For rekkehusene er etasjeskillende dekker av isolert trebjelkelag. Undersiden er trolig montert "stubbloft" plater eller tilsvarende løsning. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 16 av 38 Tilstandsbeskrivelse Det er informert om kalde gulv i rekkehusene og årsaken er muligens lite/ingen isolasjon i gulvet kombinert med luftlekkasjer fra gulvkonstruksjonen. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1H Svikt: Det er noe usikkerhet rundt omfanget angående kalde gulv på rekkehusene og det anbefales å avdekke om dette er et gjennomgående problem for alle rekkehusene. Ev. tiltak er å etterisolere, samt stoppe luftlekkasjer fra gulv. Det føres kun en kostnad for utbedring av en leilighet i første omgang. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 26 Yttertak - Yttertak generelt Rekkehus: Takene på rekkehusene er av type pulttakkonstruksjon med ensidig fall mot takrenne. Taket er tekket med asfalttekking med hvite takrenner og nedløp. SE-Sambo 26 Yttertak - Yttertak generelt Blokker: Takene er av type oppforet tretak med asfalttekking. Takene har innvendig avløp med løvrister. SE-Sambo 26 Yttertak - Overlys, takluker med mer Tilstandsbeskrivelse Rekkehus: Takene ble ikke inspisert, men tekkingen er trolig fra samme år som blokkene. Det ble informert om store isdannelser i takrenne vinterstid. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Blokker: Det ble registrert skjøter som lå åpne Tilstandsgrad: 2 og takene var lappet stedvis. I tillegg ble det registrert enkelte vannansamlinger på takene. Konsekvensgrad: 2Ø (det kunne også virke som undertaket var uten understøtting stedvis på grunn av svikt Svikt: når en belaster taket) Blokker: Det anbefales å tekke om takene og det bør tas høyde for utbedring av undertaksbord hvor det er behov. I kostnadene er det lagt til grunn omtekking av takene med asfalttekking. Blokker: Det ble registrert avflasset maling på Tilstandsgrad: 2 parapetbeslagene, og i enkelte skjøter var fugene sprukket opp. Konsekvensgrad: 2Ø,1E Blokker: Det anbefales å skifte ut parapetbeslagene i forbindelse med omtekking av takene. Alternativt kan beslagene overflatebehandles, men med trolig mindre varighet. I kostnadene er det lagt til grunn full utskifting av parapetbeslag. Blokker: Alle takene er beslått med hvite parapetbeslag. Svikt: SE-Sambo 26 Yttertak - Takoppbygg På blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4 er det et takoverbygg for fyringspipe. Taket er helbeslått (båndtekket med bly) og bæres av en teglvange som er pusset. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 17 av 38 Rekkehus: Det anbefales å tekke om takene, men samtidig bør det vurderes å etterisolere og kontrollere luftesjikt i takkonstruksjonen. Årsaken til isdannelser er ofte luftlekkasjer som smelter snø og renner ned i kald sone (som ofte er takrenne). I kostnadssammendraget er det kun inkludert omtekking av taktekkingen (pappen). Det ble registrert hull i båndtekkingen og takoppbygget bar preg av mangelfult vedlikehold. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Det anbefales å sette i stand tekkingen for fyringspipe på blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4. Tiltaket bør ses i sammenheng med omtekking av takene. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE SE-Sambo 26 Yttertak - Takrenner På blokkene og rekkehusene er det montert baldakiner over inngangsdørene. Baldakinene består av trekonstruksjon som er innspent i yttervegg som er papptekket med avrenning mot takrenne. Takrenne har utkaster, men ingen nedløp. Undersiden er kledd med spaltepanel som er overflatebehandlet i brun utførelse. SE-Sambo 26 Yttertak - Vindski/Gesims Rekkehus: På gavlene er det montert vindskier av beslag i hvit utførelse. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 18 av 38 Det ble registrert manglende taknedløp fra Tilstandsgrad: 2 takrennene for baldakinene. I den forbindelse vil vannet kunne sprute opp på tilstøtende Konsekvensgrad: 1Ø,1S,1H konstruksjoner som yttervegg og påføre skader på grunn av fallhøyden på regnvannet. Svikt: Det anbefales å ettermontere taknedløp fra utkaster på baldakinene. I kostnadene er det lagt til grunn nye taknedløp ved hver oppgang. Rekkehus: Det ble ikke registrert noen skader Tilstandsgrad: 1 på beslagene, men omlegget inn på takflatene burde vært noe bredere. Konsekvensgrad: 1Ø,1S Rekkehus: Det anbefales å montere nye beslag på gavler ved omtekking av takene, og beslagene bør gå minst 150 mm inn på taket. Svikt: Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 28 Trapper, balkonger m.m. - Trapper Tilstandsbeskrivelse Det ble registrert noe bruksslitasje stedvis i trapperommene, men ingen større skader. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2H,1Ø Innvendige trapper er av armert betong som er belagt med terrazzo belegg. Rekkverk er av stål som er overflatebehandlet med plastbelagt håndløper i sort utførelse. SE-Sambo 28 Trapper, balkonger m.m. - Baldakiner Svikt: Vindskier og toppbord på baldakinene var fuktskadet og stedvis råteskadd og bar preg av manglende vedlikehold. På blokkene og rekkehusene er det montert baldakiner over inngangsdørene. Baldakinene består av trekonstruksjon som er innspent i yttervegg som er papptekket med avrenning mot takrenne. Takrenne har utkaster, men ingen nedløp. Undersiden er kledd med spaltepanel som er overflatebehandlet i brun utførelse. SE-Sambo 28 Trapper, balkonger m.m. - Balkonger/Terrasser Balkongtakene er tekket med asfaltpapp (trolig Derbigum) med hvite takbeslag. Vannavrenningen foregår inn mot yttervegg i en renne som leder vannet mot et taknedløp. SE-Sambo 28 Trapper, balkonger m.m. - Balkonger/Terrasser Balkongene består av betong som er innglasset i 1999-2002 (enkelte balkonger er ikke innglasset på grunn av tilvalgsløsning ved oppføringen). Bærende konstruksjoner består av stålsøyler som er innspent og fundamentert mot terreng. Betongdekke er innspent med stag av stål iht. tegningsgrunnlaget som foreligger. Rekkverk er av stål med korrugerte stålplater utvendig som er overflatebehandlet. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 19 av 38 Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Det anbefales ingen tiltak for innvendige trapper, men det anbefales å ettermontere en håndløper langs med vegg i forbindelse med universell utforming. I Kostnadssammendraget er det lagt til grunn ny avrundet håndløper i alle oppganger. Det anbefales å skifte ut vindskier og toppbord på baldakinene, og tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasadene. Svikt: Det er informert om problemer med Tilstandsgrad: 1 vannavrenningen ved store nedbørsmengder. Det ble ikke registrert noen skader på Konsekvensgrad: balkongtakene, men noe vannansamling på enkelte av takene. Svikt: Det anbefales ingen tiltak for balkongtakene. Se ev. andre pkt. for tiltak ang. vannavrenningen fra balkongtakene. Det ble registrert skadde korrugerte brystningsplater stedvis i form av "bulker" på utvendig side. Det bør vurderes om skadde korrugerte stålplater på balkongrekkverkene skal skiftes ut eller ikke. Tiltaket bør ev. anses som et kosmetisk tiltak av mindre teknisk art. Tiltaket er ikke prioritert i denne vedlikeholdsplanen på grunn av store/kostbare tiltak som gjelder personsikkerhet, men på sikt bør tiltaket planlegges. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Svikt: Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE SE-Sambo 28 Trapper, balkonger m.m. - Balkonger/Terrasser Det ble informert om enkelte problemer med vannavrenningen på balkongene ved store nedbørsmengder. Årsaken kan være takene Vannavrenningen fra balkongene foregår via innvendig sluk med som blir overfylt ved store nedbørsmengder. påfølgende taknedløp i hvit utførelse. På baksiden av balkongdekkene inn mot leilighet er det etablert en vannrenne som også leder mot det samme taknedløpet. SE-Sambo 28 Trapper, balkonger m.m. - Balkonger/Terrasser Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1H Svikt: Det ble registrert og observert vanninnsig ved Tilstandsgrad: 2 slagregn. Årsaken er mest sannsynlig utettheter utvendig og det gjelder mest Konsekvensgrad: 1Ø,1H Balkongene består av betong som er innglasset i 1999-2002 sannsynlig kun enkelte balkonger. Det er vist i (enkelte balkonger er ikke innglasset på grunn av tilvalgs løsning bildevedlegget hvor sannsynlig årsak er, men Svikt: ved oppføringen). Bærende konstruksjoner består av stålsøyler dette bør kontrolleres nærmere. som er innspent og fundamentert mot terreng. Betongdekke er innspent med stag av stål iht. tegningsgrunnlaget som foreligger. Rekkverk er av stål med brystningsplater utvendig. Innvendig på balkongene er det varierende utførelse og beboere vedlikeholder sine egne seksjoner innvendig. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 20 av 38 Det er noe usikkerhet om årsaken til vanninnsig ved store nedbørsmengder er takene, men det kan utføres forsøk hvor takvannet ledes på utvendig side og ned mot grunn. Tiltaket bør anses som et forslag om problemet skulle vedvare. I kostnadene er det lagt til grunn hvor 1 stk. balkongnedløp flyttes ut fra balkongene som et forsøk på å utbedre problemstillingen. Det anbefales å avdekke årsak til vanninnsig på balkonger som er innglasset ved slagregn og for å unngå følgeskader inn på balkongene. Kostnader gjelder søk etter årsak. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt SE-Sambo 31 Sanitær - Sanitær generelt Til tross for at store deler av sanitæranlegget Tilstandsgrad: 2 har overskredet sin anbefalte brukstid, ser det ut til at anlegget holder seg godt. Konsekvensgrad: 2H,1Ø Sanitæranlegget til sameiet er bygget opp med stigerør av type Imidlertid ble det på befaring konstatert stive kobberrør og avløpsrør av støpejern (SA). Vannrørene for rustvorter og rustrenne på ett av avløps Svikt: kaldt vann, går fra vanninntaket i hver blokk, videre ført rørene i kjeller. Dette er ett sikkert tegn på at horisontalt i kjeller tak og opp igjennom etasjene med avstikkere aldringsprosessen har kommet ett godt stykke til hver leilighet. Varmtvann leveres gjennom rørnett fra fyrrom i på vei. Ett avløpssystem av støpejern vil BK 4 A og frem til leilighetene. gjennom tiden fra det er nytt, slites ujevnt alt etter som hvor rør og komponent står i Av det vi kunne se er både bad og kjøkken tilkoblet den samme anlegget. Derfor vil man oppdage lokale avløpsstammen. Avløpsstammen var ikke synlig i de leilighetene forskjeller i et avløpssystem av støpejern. vi befarte, men avløpsstammene er delvis synlig i kjeller. Anbefalt brukstid for støpejerns avløp med felles bad og kjøkkenstamme er ca 45 år. Styret bør begynne å planlegge en utskifting av felles vann og avløpsrør. Et forprosjekt fremsetter løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder rør og våtrom. Et forprosjekt av denne type vil være et nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet som fellesskap skal kunne fatte helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/ modernisering av våtrom i bygningsmassen. SE-Sambo 31 Sanitær - Bunnledninger Bunn- og uttrekksledninger bør video inspiseres. Tiltaket kan settes i sammenheng med et forprosjekt for rør og våtrom. OBOS Prosjekt kan bistå styret i valg av entreprenør og vurdering av tilstand. Pris gjelder inspeksjon av samtlige bunn- og utrekksledninger med rapport. Bunnledninger er normalt de avløpsrørene som har den største slitasjen. I motsetning til rørene som står oppover i bygningsmassen Bunnledninger er avløpsrørene under bygningene, kan det være vanskelig å føre kontroll mht. bunnledninger er definert som avløpsrørene som går fra lekkasjer. I kjellerlokalene finnes det overgang kjellergulv til grunnmur. Bunnledningene i sameie er av inspeksjonsluker i gulvet. Disse typen støpejern. Uttrekksledninger er definert som en videre inspeksjonslukene gir adkomst til føring av bunnledningene fra overgang ved grunnmur og frem til bunnledningene sine stakeluker. Bunn- og offentlig nett. uttrekksledningene er ikke videre inspisert. Se tiltak. SE-Sambo 31 Sanitær - Armatur Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1H,2Ø Svikt: Det er opplyst at kranene i kjeller er byttet i Tilstandsgrad: 1 2006. Kuleventiler har en anbefalt brukstid på 30 år. Flere av kranene var ikke merket for Konsekvensgrad: 1H,2Ø Armaturer i sanitæranlegget er her definert som kraner. For hvert hva de stenger for. opplegg er det satt av stoppekraner for kaldt- og varmtvann. Svikt: Kranene er plassert i fellesarealene i den nederste etasjen. Stoppekranene er stort sett av type kuleventiler. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 21 av 38 Ved alle fremtidige rørbrudd bør deler av de gamle rørdelene tas vare på for inspeksjon og vurdering. Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Stoppekraner for rør-opplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 32 Varme - Varme generelt Sameiet innehar et sentralvarmeanlegg. Anlegget består i hovedsak av radiatorer som varmeavgivere, fordelingsnett av stålrør og fyrkjele basert på oljefyring med tilhørende komponenter. Radiatoranlegget er av type to-rør system. Fra fyrrommet går det nedgravde tilførselsrør ført frem til alle blokkene. Det antas at også disse rørene er av type stålrør. SE-Sambo 32 Varme - Ledningsnett Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Sentralvarmeanlegget har gjennomgått flere Tilstandsgrad: 1 utskiftinger/oppgraderinger siden det var nytt. Stoppekraner for oppleggene er byttet til Konsekvensgrad: 3H,2Ø kuleventiler både på tur og retur. Fyrrommet/sentralen som ligger i Bk 4A, Svikt: gjennomgikk i 2005 en total rehabilitering. Sameiet innehar en serviceavtale med Ivar Lærum AS når det gjelder periodisk og løpende vedlikehold av fyrsentralen. For øvrig VVS relatert arbeid innehar sameiet en serviceavtale med Comfort på Storo. Det er ikke rapportert om driftsproblemer ved sentralvarmeanlegget. Av anbefalte tiltak se bygningsdel 32 fyrrom. På befaring ble det avdekket en vannlekkasje Tilstandsgrad: 2 fra koblingsrør - varmeveksler. Konsekvensgrad: 1Ø Lekkasjer bør utbedres så snart som mulig i fyrrommet. Ledningsnett i teknisk rom - fyrrom BK 4a. Svikt: SE-Sambo 32 Varme - Utstyr Radiatorer og kraner er i følge styret beboerne sitt ansvar. Men i og med at radiatorene er tilknyttet sentralvarmeanlegget er radiatorer å regne som en del av sentralvarmeanlegget. Av de befarte radiatorene og tilhørende kraner var det varierende kvalitet. Enkelte kraner manglet justeringsmulighet. Det er registrert noen vannskader fra radiatorer og tilhørende rør. Dette er sannsynligvis forårsaket av tretthetsbrudd. Anbefalt brukstid på radiatorerkraner er 30 år. Mens radiatorene har erfaringsmessig lengre levetid. Dette er avhengig av flere faktorer som vannkvalitet, oksygeninnholdet i vannet osv. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 22 av 38 Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 3H,1Ø Svikt: Beboere som innehar de originale radiatorkranenene bør vurdere å skifte disse ut. Av opplysninger vi har fått, gjennomfører boligselskapet kollektiv utskifting av radiatorer og kraner i en begrenset utstrekning av gangen. Det er usikkert med hvilken hyppighet. Styret bør tilegne seg en oversikt over antallet radiatorer og kraner som er byttet de siste årene. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 38 Ventilasjon - Generell informasjon Ventilasjonssystemet for bygningene er basert på prinsippet om oppdriftsventilasjon, hvor varm luft stiger(naturlig ventilasjon). Termisk oppdrift og vindsug ved munningen av ventilasjonskanalen over tak er i hovedsak de drivende kreftene i avtrekkssystemet. Vindtrykk/vindsug ved friskluftinntakene bidrar også. Friskluft blir tilført gjennom ventiler og utettheter i bygningskonstruksjonen. SE-Sambo 38 Ventilasjon - Rens av ventilasjonskanaler Ventilasjonskanalene (avtrekkskanalene) antas å være av type blikk. Kanalene ligger skjult i vegg konstruksjonen. Avtrekk forlater bygningene via taket. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 23 av 38 Tilstandsbeskrivelse Originalt er bygningene utstyrt med klaffventiler montert i yttervegg. Det fremkommer slik at de som i den senere tid har fått montert vinduer med friskluftspalter. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1H Svikt: Avtrekkskanalene er ikke inspisert innvendig. Men erfaringsmessig vil avtrekkskanaler som ikke er renset på mange år være meget tilsmusset. Særskilt gjelder dette kanaler av den dimensjonen som finnes i sameiet. Erfaringsmessig fordeler smusset i avtrekkskanaler(forurensning som finnes i romluft) seg jevnt over hele kanaloverflaten. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2H,2Ø Svikt: Dårlig ventilasjon kan føre til lukt, fuktproblemer, helseplager og økt risiko for å utvikle allergi og astma. Beboere bør oppfordres til støvsuge i og så langt inn det er mulig å komme til avtrekksventiler på bad og kjøkken. Dette er å regne som et vedlikeholdstiltak beboere selv kan utføre og bør gjennomføres minst en gang pr år. Likeledes kan både spalter og ventiler for friskluft renses. Naturlige oppdriftsanlegg behøver ofte ikke rens utover det som er beskrevet i bygningsdel 38 generell informasjon ventilasjon, men en rens av kanalsystemet anbefales hvert 25 - 30 år. OBOS Prosjekt kan være behjelpelig med forundersøkelser og oppfølging av prosjekter av denne art. Kostnaden gjelder å utføre rens av kanalnettet. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 41 Generelle anlegg - Jording Som hovedjordingsanlegg i bygningene er byggenes hovedvannrør benyttet. Det er trukket PN jordledning fra hovedvanninntak og frem til hovedjordskinne i hovedtavle. Jording av fordelinger til leiligheter og øvrige fordelinger for drift er ført i stigekabler frem til fordelingene. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 24 av 38 Tilstandsbeskrivelse Jordingsanlegget i bygningene ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skade på jordledere eller jordingsutstyr i tavler. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Som et sikkerhetstiltak anbefales det å måle overgangsmotstand mot jord og jordleders kontinuitet i fellesarealer. Måleresultater protokollføres og arkiveres i hovedfordelinger og i styrets arkiv. Eventuelle tiltak etter utførte målinger vurderes fortløpende. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 43 Fordeling - Inntaks- og stigeledninger Fra E-verkets trafo plassert utvendig, er inntakskabel ført frem gjennom gulv/vegg og tilkoblet hovedsikring i hovedtavler i de respektive bygg. SE-Sambo 43 Fordeling - Inntaks- og stigeledninger Tilstandsbeskrivelse Inntakskabler er i hovedsak fra byggeåret Tilstandsgrad: 1 med unntak av kabel i nr 4. Denne ble oppgradert samtidig med oppgraderingen av Konsekvensgrad: fyrrom. Det som er synlig av inntakskabel ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige Svikt: tegn på skader eller overbelastning på kabelen, men det er en del oljelekkasjer. Det av stigekabler som er synlig ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skader eller tegn til overbelastning på Stigekabler til leiligheter og øvrige stigekabler for bygningsdrift er kablene. Det er behov for oppgradering av av typen PFSP/PN forlagt åpent på vegg og i rør. hovedsikringer for boenhetene. Tverrsnitt/kapasitet på stigekabler må vurderes for å kontrollere om kablene tåler anbefalt oppgradering. SE-Sambo 43 Fordeling - Hovedfordelinger Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Utstyr i hovedtavlene er fra byggenes Tilstandsgrad: 2 opprinnelse. Utstyret ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning og det var ingen Konsekvensgrad: 1Ø,3S Hovedtavler er bygget som stålstativ plassert i eget låst rom i synlige tegn på skade eller overbelastning på kjeller. Fordelingene er utstyrt med hovedsikring, stigesikringer til sikringer og øvrig utstyr i tavlene. Svikt: underfordelinger og leiligheter, måleranlegg og kurssikringer til Kurssikringer er av typen gamle skrusikringer, gårdsanlegg. hovedsikringer og stigesikringer er av typen gamle enhånds bakelittbrytere. Fordelingene er relativt godt merket med gamle merkeskilt montert rett på stativet, men har dårlige avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 25 av 38 Kapasiteten på inntak må vurderes iht. anbefalt tiltak under post for sikringsskap boenheter. Er kapasiteten/tverrsnittet på kablene for dårlig må disse byttes. Kostnaden for dette vites ikke i skrivende stund. Opplysninger om dette innhentes fra netteier og kan først utføres når man vet om oppgradering er ønskelig. Det er behov for oppgradering av hovedsikringer for boenhetene. Tverrsnitt/kapasitet på stigekabler må vurderes for å kontrollere om kablene tåler anbefalt oppgradering. Det er naturlig å gjøre denne vurderingen samtidig med vurdering av inntak. Det anbefales at hovedtavler oppgraderes. Skrusikringer og gamle bakelittbrytere er utdaterte iht. dagens forskrifter. Svakheten til skrusikringer er at de løsner over tid og det kan oppstå lysbue/varmegang mellom bunnskrue og sikringspatron. Dette kan i ytterste konsekvens føre til brann. For å tilfredsstille dagens krav, anbefales det å bytte til effektbrytere for stigesikringer og hovedsikringer og kombinerte jordfeilbrytere/automatsikringer for forbrukskurser. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE SE-Sambo 43 Fordeling - Underfordelinger Leilighetsfordelinger er utført som stålplatekapslet skap plassert innfelt i vegg i trapperom. Fordelingene er i hovedsak bestykket med gamle skrusikringer, hovedsikringer og måleranlegg. SE-Sambo 43 Fordeling - Fordelinger for bygningsdrift Fordelinger for vaskerianlegg er utført som stålplatekapslet skap montert på vegg i vaskeri. Fordelingen er utstyrt med en kombinasjon av gamle skrusikringer og eldre automatsikringer. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 26 av 38 Utstyr i leilighetsfordelingene er i hovedsak fra byggeåret, men sporadiske oppgraderinger er utført i senere tid. Utstyret ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning. Det var ingen synlige tegn på skade eller overbelastning på utstyr, men fordelingene har få forbrukskurser og det var dårlig kapasitet på hovedsikringer. Fordelingene var godt merket og har relativt gode avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,3S Svikt: Utstyr i fordeling for vaskerianlegg ser ut til å Tilstandsgrad: 2 være i god stand alder tatt i betraktning. Det var ingen synlige tegn på skade eller Konsekvensgrad: 1Ø,3S overbelastning på utstyr. Fordelingen har relativt gode avdekningsløsninger mot tilfeldig Svikt: berøring og var godt merket Det anbefales at alle leilighetsfordelinger oppgraderes til dagens forskriftskrav og kapasiteter. Tiltaket bør gjennomføres samtidig med oppgradering av hovedtavler. Tiltaket er i utgangspunktet den enkelte sameiers eget ansvar, men for å oppnå best mulig pris anbefales det å gjennomføre tiltaket samlet. I tillegg bør det vurderes å øke kapasiteten på hovedsikringer slik at kapasiteten økes for å tilfredsstille dagens og fremtidens behov for strømuttak. Som for øvrige fordelinger anbefales det at fordelinger for vaskerier oppgraderes iht. dagens krav. Med det menes at gammelt sikringsutstyr byttes ut til kombiautomater, dvs. kombinert jordfeilbryter og automatsikringer. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt SE-Sambo 44 Lys - Kursopplegg Kursopplegg for lys og stikk er i hovedsak fra Tilstandsgrad: 1 byggeåret, men ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning. Noe skader på brytere Konsekvensgrad: 2Ø Kursopplegg for lys og stikk er utført som både åpent og skjult ble observert, men ikke på kabler og øvrig anlegg. Åpent i tekniske rom og skjult til belysning og lysbrytere i utstyr. Sporadiske utskiftinger er utført i Svikt: trapperom. Det er for skjult anlegg benyttet kabeltype PN og for senere tid. åpent anlegg kabeltype PR installasjonskabel. Ingen spesielle anbefalinger for kursopplegg for lys og stikk anbefales med unntak av utskifting av gamle lysbrytere og stikkontakter i trapperom, kjellere og vaskerier. SE-Sambo 44 Lys - Belysningsutstyr Det anbefales at armaturer i kjellere og i trapperom oppgraderes til mer tidsriktige armaturer. Det har skjedd mye spennende på belysningsfronten og LED belysning med innebygget bevegelsesdetektorer er i skuddet og et meget bra alternativ som belysning i nevnte arealer. Armaturene har lang levetid på lyskilden (ca. 50000 timer), har meget bra lysutbytte, tenner kun ved bevegelse og slukker etter en forhåndsprogrammert tid. Dette gjør belysningen meget energibesparende. Det er unødvendig å ha belysningen stående på hele døgnet, her er det et sparepotensiale. Nevnte armaturer er benyttet i mange OBOS forvaltede borettslag med gode referanser. Som belysningsutstyr er det benyttet rektangulære lysrørarmaturer med blendingsraster i alle trapperom, takbeslag kombinert med lysrørarmaturer i tekniske rom og i kjellere. Armaturer i trapperom er bestykket med lavenergilyskilder, øvrige armaturer er i hovedsak bestykket med standard glødepærer. Felles for innendørs belysning er at de styres med manuelle av/på brytere. Lys i trapperom står på 24 timer i døgnet. Oppunder tak over hovedinnganger er det montert klassisk armatur med avdekning styrt av manuell av/på brytere. I øvrige gangarealer utvendig er det montert gatelysarmaturer. SE-Sambo 44 Lys - Utstyr for nødlys Belysningsutstyr innvendig er i hovedsak av eldre kvalitet trolig fra byggeåret. Det er relativt bra lysutbytte i de fleste arealer. De fleste armaturene er hele og greie, men sporadiske defekter ble registrert. Tilstandsgrad: 2 Det er ikke montert nødlysanlegg i bygningene. Tilstandsgrad: - Konsekvensgrad: 2Ø,2E Svikt: Konsekvensgrad: 2Ø,3S Nødlys. Svikt: Tilstandsrapport for Sambo SE Side 27 av 38 For å oppgradere personsikkerheten anbefales det å etableres et desentralisert nødlysanlegg i trapperom og kjellere. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 45 Elvarme - Elvarme generelt Det er montert motorvarmersentraler utendørs ved biloppstillingsplasser. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 28 av 38 Tilstandsbeskrivelse Motorvarmersentraler utendørs ved biloppstillingsplasser er i drift og har en del skader på stikkontakter. Sentralene er ulåste og med en del defekter er det fare for strømstøt ved tilfeldig berøring. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 3S,1Ø,3E Svikt: X Strømtilførselen til gamle motorvarmersentraler må kobles fra inntil sentralene enten er byttet ut eller reparert. Det anbefales at eksisterende motorvarmersentraler skiftes ut. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 53 Telefon - Utstyr for porttelefon Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Porttelefonanlegget er av nyere dato. Tilstandsgrad: 1 Ringetablå har store bakgrunnsbelyste trykknapper og er plassert lett synlig. Det ble Konsekvensgrad: Det er montert porttelefonanlegg med to-veis kommunikasjon og ikke observert skader eller feil på anlegget. styring av elektrisk sluttstykke i hovedinngangsdør. Ringetablå er Styrets representanter orienterte om at Svikt: montert på vegg utenfor hovedinngang, svarapparat er plassert anlegget fungerer tilfredsstillende og at det er innvendig ved inngangsdør til hver leilighet. Det er i tillegg få driftsproblemer, men det er noe svak lyd montert lokalt ringeanlegg ved entredør til hver leilighet. For ute ved ringetablået. rekkehus er det montert lokalt ringeanlegg ved hver inngangsdør. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 29 av 38 Ingen tiltak anbefales for porttelefonanlegg. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 54 Alarm og signal - Utstyr for brannalarm Brannvarslingsanlegg. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 30 av 38 Tilstandsbeskrivelse Det er ikke installert adresserbart trådbundet brannvarslingsanlegg i fellesarealer. I leiligheter (av de som ble befart) var det forskriftsmessig installert røkvarslere. Det ble ikke observert synlige skader på disse, detektorene ble ikke testet og det er uklart i hvilken teknisk forfatning de befinner seg i. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2Ø,3S Svikt: For å oppgradere personsikkerheten, samt redusere risikoen for brannskade på bygninger, anbefales det å installere et adresserbart trådbundet brannvarslingsanlegg i fellesarealer og i boenhetene. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 55 Lyd og bilde - Utstyr for fellesantenne Kabel-TV. Tilstandsbeskrivelse Boligselskapet er tilknyttet kabel-TV anlegg. Det var ingen meldinger fra styrets representanter om feil eller driftsproblemer med anlegget. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tilstandsrapport for Sambo SE Side 31 av 38 Ingen tiltak anbefales for kabel-TV anlegg. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 66 Piper - Skorstein På blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4 er det skorsteinspipe av teglstein som er pusset over tak. Takpappen er brettet mot pipe med hvite hengeskivebeslag (avsluttet ca. 200 mm over hovedtak) som beskytter avslutningen av pappen. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 32 av 38 Tilstandsbeskrivelse Pussen på pipa var smuldret opp men ingen større skader ble registrert. Det antas at det kan være noe skjulte skader på toppen av teglvangene siden taktekkingen er skadet. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Svikt: Det anbefales å rehabilitere pipe over tak med ny puss eller alternativt helbeslå pipa. Kostnadene gjelder fjerning av løs puss, samt påføring av ny puss. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 72 Konstruksjoner - Diverse konstruksjoner Tilstandsbeskrivelse Overbygget var nedslitt med store råteskader og vannlekkasjer. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2S,1H Deponering av husholdningsavfall foregår via utvendige deponeringsdunker med overbygg av treverk. Overbygget består av trekonstruksjoner med pulttak som er papptekket. SE-Sambo 72 Konstruksjoner - Utvendig trapper Inngangspartiene til blokkene har stedvis utvendige trapper av armert betong som er overflatebehandlet i hvit utførelse. Overflaten er belagt stedvis med skiferheller. Rekkverk er av stål som er overflatebehandlet i hvit utførelse med avrundet håndløper. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 33 av 38 Svikt: Det ble registrert fuktgjennomgang og avflasset maling på undersiden av betongtrappene. Samtlige utvendige trapper har synlig fuktgjennomgang og det antas at armeringen er korrodert. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1S Svikt: Det anbefales å vurdere nedgravde brønner for deponering av husholdningsavfall. Om det skulle vurderes bør dette utredes nærmere i samarbeid med Renovasjonsetaten i Oslo kommune. Kostnaden er ikke fast og må anses som kun et estimat. Det anbefales å rehabilitere utvendige trapper. Alternativt kan trappene skiftes ut med nye trapper i "vedlikeholdsfrie" materialer. Kostnadene gjelder rehabilitering av eksisterende trapper. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 76 Veier og plasser - Veier og plasser generelt Utenfor blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4 er det etablert parkeringsplasser på uteområdet. Parkeringsplassen er asfaltert med oppmerkede områder. Interne veier fra offentlig vei er også asfaltert. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 34 av 38 Tilstandsbeskrivelse Det ble registrert slitte merker og noe sårskader i asfalten, men generelt var dekke helt og uten større skader. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø,1S,1H Svikt: Det anbefales å avsette midler årlig til fremtidig vedlikehold av uteområdet som asfaltering av parkeringsplass, oppmerking av P-plasser, etc. kostnadene er kun et forslag og styret må selv vurdere årlige avsetninger. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 77 Park Hage - Lekeplasser I Sambo boligsameie er det flere lekeplasser med diverse utstyr som huskestativ, dumphuske, lekehest, klatrevegg, etc. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 35 av 38 Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke registrert eller informert om skader Tilstandsgrad: 1 på lekeplassutstyret. Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Boligselskapet er pålagt jevnlig kontroll og ettersyn av lekeplassutstyret. Tiltaket anbefales utført årlig av et autorisert firma. Kontrollen skal dokumenteres i internkontrollen. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 81 HMS/internkontroll - Internkontrollsystem Tilstandsbeskrivelse Boligselskapets representanter bekrefter at de arbeider med internkontroll. Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø,1S,1H Boligselskapet er som foretak pålagt å ha et internkontrollsystem. Svikt: Tilstandsrapport for Sambo SE Side 36 av 38 Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det "levende". Forskrifter og regelverk bør oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnadene i vedlikeholdsplanen gjelder årlig kursing av et styremedlem for HMS i boligselskapet. Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate SE-Sambo 83 Brannsikring - Helse, miljø og sikkerhet generelt I forbindelse med fellesarealene i boligselskapet er det avdekket flere forhold som gjelder brann og sikkerhet. Flere av bygningsdelene er fra oppføringstidspunktet. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 37 av 38 Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Tiltak Konsekvensgrad / Svikt Det er registrert flere forhold innvendig som Tilstandsgrad: 3 rømningsveier, tekniske rom, etc som ikke holder dagens krav til brannmotstand. I tillegg Konsekvensgrad: 3S,2Ø er det flere gjennomføringer gjennom brannskillende vegger som ikke er Svikt: X branntettet, og det kan ikke utelukkes andre forhold. Det anbefales å gjennomføre en brannteknisk gjennomgang av alle fellesarealer før ev. tiltak iverksettes. Årsaken er at det er registrert flere forhold som bør utbedres på grunn av personsikkerhet. Det vises for øvrig til boligselskapets internkontroll for videre prioriteringer og andre forhold som boligselskapet selv prioriterer, men personsikkerhet virker å være fraværende i boligselskapets internkontroll. Kostnadene gjelder en branninspeksjon med tilstandsrapport med forslag til tiltak. Sambo SE Vedlikeholdsnøkkel for: Kontaktperson / styreleder: Annita Jørgensen Tlf: 90 04 69 41 Gateadresser Adresse Bygningskategori SE-Sambo Sambo-garasje Blokk Parkeringshus Oppdragsnummer: 120744 Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt Navn Rolle Lars Tobiassen Ragnar Englund Jon Andre Ellingsen VVS fagkonsulent Elektroteknisk fagkonsulent Byggteknisk fagkonsulent Kostnadssammendrag for år 2013 Kostnader fordelt på fagområde Fagområde Kostnad for fagområde Bygningsteknisk kr 22 500 Elektro og tele kr 1 407 000 HMS og administrative rutiner kr 53 000 Telekom og automatisering kr 560 000 Utendørs kr 23 000 VVS kr 13 000 Kostnad for år 2013 kr 2 078 500 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) kr 311 775 + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad) kr 155 888 Total kostnad i 2012-kroner eks. mva kr 2 546 163 + Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) kr 101 847 + mva (25%) kr 662 002 Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr 3 310 011 Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Sambo-garasje Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 6 000 6 000 26 Yttertak generelt Sambo-garasje Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. vaktm. 3 - bør utføres Rundsum 10 000 10 000 Yttertak Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Elektro og tele Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 43 Fordeling Underfordelinger Sambo-garasje Det anbefales at fordelinger for garasjeanlegg oppgraderes iht. dagens forskriftskrav. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 12 000 12 000 44 Lys Belysningsutstyr Sambo-garasje Det anbefales at belysningsutstyret i garasjeanlegget oppgraderes til mer tidsriktige armaturer. Det anbefales at LED armaturer benyttes både utvendig og innvendig. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 30 000 30 000 44 Lys Kursopplegg Sambo-garasje Det anbefales pga. alder at kursopplegget for lys og stikk i garasjer oppgraderes. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 50 000 50 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 24 Innervegger Primærkonstruksjo Det anbefales å søke sivilforsvaret om å avvikle tilfluktsrommet slik at boligselskapet ikke får en ner uforutsett kostnad for å istandsette tilfluktsrommene. SE-Sambo styret 3 - bør utføres Rundsum 1 500 1 500 24 Innervegger Innervegger generelt SE-Sambo styret 3 - bør utføres Rundsum 5 000 5 000 Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : VVS Bygningsdel 31 Sanitær Beskrivelse Armatur SE-Sambo Tiltak Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Utført dato/ sign Kostnad rørl. 2 - må utføres Rundsum 10 000 10 000 Stoppekraner for rør-opplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. 32 Varme Utstyr SE-Sambo Beboere som innehar de originale radiatorkranenene bør vurdere å skifte disse ut. Av opplysninger vi har fått, gjennomfører boligselskapet kollektiv utskifting av radiatorer og kraner i en begrenset utstrekning av gangen. Det er usikkert med hvilken hyppighet. Styret bør tilegne seg en oversikt over antallet radiatorer og kraner som er byttet de siste årene. styret 3 - bør utføres Rundsum 0 0 32 Varme Ledningsnett SE-Sambo Lekkasjer bør utbedres så snart som mulig i fyrrommet. rørl. 2 - må utføres Rundsum 3 000 3 000 Generell informasjon SE-Sambo Dårlig ventilasjon kan føre til lukt, fuktproblemer, helseplager og økt risiko for å utvikle allergi og astma. Beboere bør oppfordres til støvsuge i og så langt inn det er mulig å komme til avtrekksventiler på bad og kjøkken. Dette er å regne som et vedlikeholdstiltak beboere selv kan utføre og bør gjennomføres minst en gang pr år. Likeledes kan både spalter og ventiler for friskluft renses. beboer 3 - bør utføres Rundsum 0 0 38 Ventilasjon Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Elektro og tele Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 41 Generelle anlegg Jording SE-Sambo Som et sikkerhetstiltak anbefales det å måle overgangsmotstand mot jord og jordleders kontinuitet i fellesarealer. Måleresultater protokollføres og arkiveres i hovedfordelinger og i styrets arkiv. Eventuelle tiltak etter utførte målinger vurderes fortløpende. elektriker 2 - må utføres Rundsum 25 000 25 000 43 Fordeling Hovedfordelinger SE-Sambo Det anbefales at hovedtavler oppgraderes. Skrusikringer og gamle bakelittbrytere er utdaterte iht. dagens forskrifter. Svakheten til skrusikringer er at de løsner over tid og det kan oppstå lysbue/varmegang mellom bunnskrue og sikringspatron. Dette kan i ytterste konsekvens føre til brann. For å tilfredsstille dagens krav, anbefales det å bytte til effektbrytere for stigesikringer og hovedsikringer og kombinerte jordfeilbrytere/automatsikringer for forbrukskurser. elektriker 2 - må utføres Rundsum 300 000 300 000 43 Fordeling Fordelinger for bygningsdrift SE-Sambo Som for øvrige fordelinger anbefales det at fordelinger for vaskerier oppgraderes iht. dagens krav. Med det menes at gammelt sikringsutstyr byttes ut til kombiautomater, dvs. kombinert jordfeilbryter og automatsikringer. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 40 000 40 000 43 Fordeling Inntaks- og stigeledninger SE-Sambo Det er behov for oppgradering av hovedsikringer for boenhetene. Tverrsnitt/kapasitet på stigekabler må vurderes for å kontrollere om kablene tåler anbefalt oppgradering. Det er naturlig å gjøre denne vurderingen samtidig med vurdering av inntak. OBOS 2 - må Prosjekt AS utføres Rundsum 5 000 5 000 43 Fordeling Underfordelinger SE-Sambo Det anbefales at alle leilighetsfordelinger oppgraderes til dagens forskriftskrav og kapasiteter. Tiltaket bør gjennomføres samtidig med oppgradering av hovedtavler. Tiltaket er i utgangspunktet den enkelte sameiers eget ansvar, men for å oppnå best mulig pris anbefales det å gjennomføre tiltaket samlet. I tillegg bør det vurderes å øke kapasiteten på hovedsikringer slik at kapasiteten økes for å tilfredsstille dagens og fremtidens behov for strømuttak. elektriker Rundsum 520 000 520 000 2 - må utføres Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Elektro og tele Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 43 Fordeling Inntaks- og stigeledninger SE-Sambo Kapasiteten på inntak må vurderes iht. anbefalt tiltak under post for sikringsskap boenheter. Er kapasiteten/tverrsnittet på kablene for dårlig må disse byttes. Kostnaden for dette vites ikke i skrivende stund. Opplysninger om dette innhentes fra netteier og kan først utføres når man vet om oppgradering er ønskelig. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 15 000 15 000 44 Lys Belysningsutstyr SE-Sambo Det anbefales at armaturer i kjellere og i trapperom oppgraderes til mer tidsriktige armaturer. Det har skjedd mye spennende på belysningsfronten og LED belysning med innebygget bevegelsesdetektorer er i skuddet og et meget bra alternativ som belysning i nevnte arealer. Armaturene har lang levetid på lyskilden (ca. 50000 timer), har meget bra lysutbytte, tenner kun ved bevegelse og slukker etter en forhåndsprogrammert tid. Dette gjør belysningen meget energibesparende. Det er unødvendig å ha belysningen stående på hele døgnet, her er det et sparepotensiale. Nevnte armaturer er benyttet i mange OBOS forvaltede borettslag med gode referanser. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 140 000 140 000 44 Lys Utstyr for nødlys SE-Sambo For å oppgradere personsikkerheten anbefales det å etableres et desentralisert nødlysanlegg i trapperom og kjellere. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 160 000 160 000 44 Lys Kursopplegg SE-Sambo Ingen spesielle anbefalinger for kursopplegg for lys og stikk anbefales med unntak av utskifting av gamle lysbrytere og stikkontakter i trapperom, kjellere og vaskerier. elektriker 3 - bør utføres Rundsum 50 000 50 000 45 Elvarme Elvarme generelt SE-Sambo Strømtilførselen til gamle motorvarmersentraler må kobles fra inntil sentralene enten er byttet ut eller reparert. Det anbefales at eksisterende motorvarmersentraler skiftes ut. diverse 2 - må utføres Rundsum 60 000 60 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Telekom og automatisering Bygningsdel 54 Alarm og signal Beskrivelse Utstyr for brannalarm SE-Sambo Tiltak For å oppgradere personsikkerheten, samt redusere risikoen for brannskade på bygninger, anbefales det å installere et adresserbart trådbundet brannvarslingsanlegg i fellesarealer og i boenhetene. Utføres av elektriker Prioritet Mengde 3 - bør utføres Rundsum Enh. kost 560 000 Kostnad 560 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Utendørs Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 76 Veier og plasser Veier og plasser generelt SE-Sambo Det anbefales å avsette midler årlig til fremtidig vedlikehold av uteområdet som asfaltering av parkeringsplass, oppmerking av P-plasser, etc. kostnadene er kun et forslag og styret må selv vurdere årlige avsetninger. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 15 000 15 000 77 Lekeplasser SE-Sambo Boligselskapet er pålagt jevnlig kontroll og ettersyn av lekeplassutstyret. Tiltaket anbefales utført årlig av et autorisert firma. Kontrollen skal dokumenteres i internkontrollen. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 8 000 8 000 Park Hage Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m SE-Sambo Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det "levende". Forskrifter og regelverk bør oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnadene i vedlikeholdsplanen gjelder årlig kursing av et styremedlem for HMS i boligselskapet. styret 3 - bør utføres Rundsum 8 000 8 000 83 Brannsikring Helse, miljø og sikkerhet generelt SE-Sambo Det anbefales å gjennomføre en brannteknisk gjennomgang av alle fellesarealer før ev. tiltak iverksettes. Årsaken er at det er registrert flere forhold som bør utbedres på grunn av personsikkerhet. Det vises for øvrig til boligselskapets internkontroll for videre prioriteringer og andre forhold som boligselskapet selv prioriterer, men personsikkerhet virker å være fraværende i boligselskapets internkontroll. Kostnadene gjelder en branninspeksjon med tilstandsrapport med forslag til tiltak. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 45 000 45 000 Utført dato/ sign Kostnadssammendrag for år 2014 Kostnader fordelt på fagområde Fagområde Kostnad for fagområde Bygningsteknisk kr 1 926 000 HMS og administrative rutiner kr 8 000 Utendørs kr 523 000 VVS kr 155 000 Kostnad for år 2014 kr 2 612 000 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) kr 391 800 + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad) kr 195 900 Total kostnad i 2012-kroner eks. mva kr 3 199 700 + Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) kr 261 096 + mva (25%) kr 865 199 Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr 4 325 994 Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Sambo-garasje Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 6 000 6 000 26 Yttertak generelt Sambo-garasje Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. vaktm. 3 - bør utføres Rundsum 10 000 10 000 Yttertak Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : Bygningsteknisk Enh. kost Bygningsdel Beskrivelse 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å overflatebehandle trepanelen på rekkehusene, og tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasader i SE Sambo. maler 3 - bør utføres 180 m² 250 45 000 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å fjerne maling på betongfasader ved inngangspartiene på blokkene og utbedre ev. sårskader før ny overflatebehandling påføres. Tiltaket bør ses i sammenheng med vedlikehold av øvrige flater utvendig. ikke relevant 5 - ikke relevant 150 m² 500 75 000 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å påføre "ny" trepanel overflatebehandling, hvor trepanelen vaskes og skrapes før ny maling påføres i to strøk. Tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasadene (tiltaket inkluderer IKKE fasader på balkonger). maler 3 - bør utføres 300 m² 350 105 000 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. SE-Sambo Det anbefales å skifte ut gamle vinduer av eldre årgang som bl.a. kjellervinduer. I tillegg bør flere av vinduene males og stedvis er det også behov for utskiftinger her også. Resterende vinduer bør males og ses i sammenheng med øvrige tiltak utvendig på fasadene. Da ansvarsforholdet er noe usikkert anslås det behov for utskifting av inntil 50 vinduer. Enhetskostnad for utskifting av 50 vinduer vil være rundt kr. 8.000,- eks.mva. Maling av vinduer vil være rundt kr. 1.000,- eks.mva/stk. I kostnadssammendraget er det lagt til grunn maling av vinduene og ev. utskifting må bestemmes senere. (avhengig av hva boligselskapet ønsker å skifte ut). maler 3 - bør utføres 290 stk 1 000 290 000 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å vurdere en full utskifting av trepanelen ved inngangsfasadene eller skifte ut skadde bord og overflatebehandle resterende flater. Det bør i tillegg monteres overgangsbeslag ved alle avslutninger mot plate eller betong. Kostnadene i vedlikeholdsplanen bør anses som omtrentlige da grensesnittet for utskifting ikke er bestemt. Det er lagt til grunn utskifting av 550 m² panel. tømrer 3 - bør utføres 550 m² 700 385 000 Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Kostnad Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : Bygningsteknisk Enh. kost Bygningsdel Beskrivelse 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å vaske og utbedre stålkassetter (fasadeplater) som er skadet, og tiltaket bør anses som et kosmetisk tiltak og bør ses i sammenheng med øvrige tiltak utvendig. I kostnadene er det beregnet vask av alle fasadeplater, men utskifting er ikke inkludert i overslaget. entrep. 3 - bør utføres 1540 m² 250 385 000 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å utbedre alle overganger mellom beslag på utstikkende betongvegger og trepanel. Dette kan utføres på flere måter avhengig av ønske. På rekkehusene bør løs maling fjernes før ny overflatebehandling påføres med egnede produkter. I kostnadene er det avsatt en rundsum for utbedring av utstikkende betongskillevegger, og det er tatt høyde for å fjerne/påføre ny maling. maler 3 - bør utføres Rundsum 45 000 45 000 23 Yttervegger Yttervegger generelt SE-Sambo Det anbefales å utbedre yttervegger på takene med skader for å hindre videre utvikling. Veggene pusses og overflatebehandles med egnet produkt. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 50 000 50 000 24 Innervegger Vinduer, dører m.m. SE-Sambo Det anbefales å skifte ut samtlige dører til tekniske rom og kjellerarealer. Før en ev. utskifting bør det utføres en branninspeksjon slik at alle tiltak som gjelder personsikkerhet og brann blir ivaretatt i det samme prosjektet. Det legges til grunn utskifting av 30 stk. branndører (det vises til bygningsdelsnummer 83 for nærmere informasjon om branntiltak). entrep. 3 - bør utføres 30 stk 15 000 450 000 24 Innervegger Innervegger generelt SE-Sambo Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. styret 3 - bør utføres Rundsum 5 000 5 000 Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Kostnad Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel 28 Trapper, balkonger m.m. Beskrivelse Baldakiner SE-Sambo Tiltak Det anbefales å skifte ut vindskier og toppbord på baldakinene, og tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasadene. Utføres av ikke relevant Prioritet Mengde 5 - ikke relevant 15 stk Enh. kost 5 000 Kostnad 75 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : VVS Bygningsdel 31 Sanitær Beskrivelse Sanitær generelt SE-Sambo Tiltak Styret bør begynne å planlegge en utskifting av felles vann og avløpsrør. Et forprosjekt fremsetter løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder rør og våtrom. Et forprosjekt av denne type vil være et nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet som fellesskap skal kunne fatte helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/ modernisering av våtrom i bygningsmassen. Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Utført dato/ sign Kostnad OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 115 000 115 000 rørl. 2 - må utføres Rundsum 10 000 10 000 Ved alle fremtidige rørbrudd bør deler av de gamle rørdelene tas vare på for inspeksjon og vurdering. 31 Sanitær Armatur SE-Sambo Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Stoppekraner for rør-opplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. 31 Sanitær 38 Ventilasjon Bunnledninger SE-Sambo Bunn- og uttrekksledninger bør video inspiseres. Tiltaket kan settes i sammenheng med et forprosjekt for rør og våtrom. OBOS Prosjekt kan bistå styret i valg av entreprenør og vurdering av tilstand. Pris gjelder inspeksjon av samtlige bunn- og utrekksledninger med rapport. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 30 000 30 000 Generell informasjon SE-Sambo Dårlig ventilasjon kan føre til lukt, fuktproblemer, helseplager og økt risiko for å utvikle allergi og astma. Beboere bør oppfordres til støvsuge i og så langt inn det er mulig å komme til avtrekksventiler på bad og kjøkken. Dette er å regne som et vedlikeholdstiltak beboere selv kan utføre og bør gjennomføres minst en gang pr år. Likeledes kan både spalter og ventiler for friskluft renses. beboer 3 - bør utføres Rundsum 0 0 Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : Utendørs Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 72 Konstruksjoner Diverse konstruksjoner SE-Sambo Det anbefales å vurdere nedgravde brønner for deponering av husholdningsavfall. Om det skulle vurderes bør dette utredes nærmere i samarbeid med Renovasjonsetaten i Oslo kommune. Kostnaden er ikke fast og må anses som kun et estimat. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 500 000 500 000 76 Veier og plasser Veier og plasser generelt SE-Sambo Det anbefales å avsette midler årlig til fremtidig vedlikehold av uteområdet som asfaltering av parkeringsplass, oppmerking av P-plasser, etc. kostnadene er kun et forslag og styret må selv vurdere årlige avsetninger. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 15 000 15 000 77 Lekeplasser SE-Sambo Boligselskapet er pålagt jevnlig kontroll og ettersyn av lekeplassutstyret. Tiltaket anbefales utført årlig av et autorisert firma. Kontrollen skal dokumenteres i internkontrollen. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 8 000 8 000 Park Hage Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel 81 HMS/internkontr oll Beskrivelse Internkontrollsyste m SE-Sambo Tiltak Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det "levende". Forskrifter og regelverk bør oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnadene i vedlikeholdsplanen gjelder årlig kursing av et styremedlem for HMS i boligselskapet. Utføres av styret Prioritet Mengde 3 - bør utføres Rundsum Enh. kost 8 000 Kostnad 8 000 Utført dato/ sign Kostnadssammendrag for år 2015 Kostnader fordelt på fagområde Fagområde Kostnad for fagområde Andre installasjoner kr 30 000 Bygningsteknisk kr 1 384 450 HMS og administrative rutiner kr 8 000 Utendørs kr 23 000 VVS kr 10 000 Kostnad for år 2015 kr 1 455 450 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) kr 218 318 + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad) kr 109 159 Total kostnad i 2012-kroner eks. mva kr 1 782 926 + Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) kr 222 623 + mva (25%) kr 501 387 Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr 2 506 937 Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 23 Yttervegger Yttervegger generelt Sambo-garasje Det anbefales å overflatebehandle panelen på langveggene for garasjene. Trepanelen vaskes og skrapes før ny maling påføres. maler 3 - bør utføres 250 m² 250 62 500 23 Yttervegger Yttervegger generelt Sambo-garasje Det anbefales å skifte ut trepanel på gavlveggene på garasjeanlegget. Ved utskifting bør kledningen luftes slik at den ikke står i mot betongveggen eller ned i grunn. tømrer 3 - bør utføres 72 m² 850 61 200 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Sambo-garasje Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 6 000 6 000 26 Yttertak Yttertak generelt Sambo-garasje Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. vaktm. 3 - bør utføres Rundsum 10 000 10 000 26 Yttertak Vindski/Gesims Sambo-garasje Det anbefales å skifte ut vindskiene på garasjeanlegget og tiltaket bør ses i sammenheng med utskifting av panel på gavler. tømrer 3 - bør utføres Rundsum 10 000 10 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 24 Innervegger Innervegger generelt SE-Sambo Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. styret 3 - bør utføres Rundsum 5 000 5 000 25 Dekker Gulv på grunn SE-Sambo Det er noe usikkerhet rundt omfanget angående kalde gulv på rekkehusene og det anbefales å avdekke om dette er et gjennomgående problem for alle rekkehusene. Ev. tiltak er å etterisolere, samt stoppe luftlekkasjer fra gulv. Det føres kun en kostnad for utbedring av en leilighet i første omgang. tømrer 3 - bør utføres Rundsum 45 000 45 000 26 Yttertak Yttertak generelt SE-Sambo Rekkehus: Det anbefales å tekke om takene, men samtidig bør det vurderes å etterisolere og kontrollere luftesjikt i takkonstruksjonen. Årsaken til isdannelser er ofte luftlekkasjer som smelter snø og renner ned i kald sone (som ofte er takrenne). I kostnadssammendraget er det kun inkludert omtekking av taktekkingen (pappen). taktekker 3 - bør utføres 325 m² 350 113 750 26 Yttertak Yttertak generelt SE-Sambo Blokker: Det anbefales å tekke om takene og det bør tas høyde for utbedring av undertaksbord hvor det er behov. I kostnadene er det lagt til grunn omtekking av takene med asfalttekking. taktekker 3 - bør utføres 1720 m² 350 602 000 26 Yttertak Overlys, takluker med mer SE-Sambo Blokker: Det anbefales å skifte ut parapetbeslagene i forbindelse med omtekking av takene. Alternativt kan beslagene overflatebehandles, men med trolig mindre varighet. I kostnadene er det lagt til grunn full utskifting av parapetbeslag. blikkenslag er 3 - bør utføres 410 lm 900 369 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 26 Yttertak Takoppbygg SE-Sambo Det anbefales å sette i stand tekkingen for fyringspipe på blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4. Tiltaket bør ses i sammenheng med omtekking av takene. blikkenslag er 3 - bør utføres Rundsum 80 000 80 000 26 Yttertak Vindski/Gesims SE-Sambo Rekkehus: Det anbefales å montere nye beslag på gavler ved omtekking av takene, og beslagene bør gå minst 150 mm inn på taket. blikkenslag er 3 - bør utføres Rundsum 20 000 20 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : VVS Bygningsdel 31 Sanitær Beskrivelse Armatur SE-Sambo Tiltak Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Utført dato/ sign Kostnad rørl. 2 - må utføres Rundsum 10 000 10 000 beboer 3 - bør utføres Rundsum 0 0 Stoppekraner for rør-opplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. 38 Ventilasjon Generell informasjon SE-Sambo Dårlig ventilasjon kan føre til lukt, fuktproblemer, helseplager og økt risiko for å utvikle allergi og astma. Beboere bør oppfordres til støvsuge i og så langt inn det er mulig å komme til avtrekksventiler på bad og kjøkken. Dette er å regne som et vedlikeholdstiltak beboere selv kan utføre og bør gjennomføres minst en gang pr år. Likeledes kan både spalter og ventiler for friskluft renses. Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : Andre installasjoner Bygningsdel 66 Piper Beskrivelse Skorstein SE-Sambo Tiltak Det anbefales å rehabilitere pipe over tak med ny puss eller alternativt helbeslå pipa. Kostnadene gjelder fjerning av løs puss, samt påføring av ny puss. Utføres av murer Prioritet Mengde 3 - bør utføres Rundsum Enh. kost 30 000 Kostnad 30 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : Utendørs Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 76 Veier og plasser Veier og plasser generelt SE-Sambo Det anbefales å avsette midler årlig til fremtidig vedlikehold av uteområdet som asfaltering av parkeringsplass, oppmerking av P-plasser, etc. kostnadene er kun et forslag og styret må selv vurdere årlige avsetninger. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 15 000 15 000 77 Lekeplasser SE-Sambo Boligselskapet er pålagt jevnlig kontroll og ettersyn av lekeplassutstyret. Tiltaket anbefales utført årlig av et autorisert firma. Kontrollen skal dokumenteres i internkontrollen. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 8 000 8 000 Park Hage Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel 81 HMS/internkontr oll Beskrivelse Internkontrollsyste m SE-Sambo Tiltak Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det "levende". Forskrifter og regelverk bør oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnadene i vedlikeholdsplanen gjelder årlig kursing av et styremedlem for HMS i boligselskapet. Utføres av styret Prioritet Mengde 3 - bør utføres Rundsum Enh. kost 8 000 Kostnad 8 000 Utført dato/ sign Kostnadssammendrag for år 2016 Kostnader fordelt på fagområde Fagområde Kostnad for fagområde Bygningsteknisk kr 153 500 HMS og administrative rutiner kr 8 000 Utendørs kr 23 000 VVS kr 10 000 Kostnad for år 2016 kr 194 500 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) kr 29 175 + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad) kr 14 588 Total kostnad i 2012-kroner eks. mva kr 238 263 + Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) kr 40 471 + mva (25%) kr 69 683 Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr 348 417 Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Sambo-garasje Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 6 000 6 000 25 Dekker Dekker generelt Sambo-garasje Det antas at armeringen befinner seg i korrosjonstilstand, men ingen synlige skader ble registrert. På sikt anbefales det å utføre en betongundersøkelse for å avdekke den reelle tilstanden på bærende konstruksjoner i garasjeanlegget. Kostnaden gjelder en betongundersøkelse. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 45 000 45 000 26 Yttertak Yttertak generelt Sambo-garasje Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. vaktm. Rundsum 10 000 10 000 3 - bør utføres Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 24 Innervegger Innervegger generelt SE-Sambo Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. styret 3 - bør utføres Rundsum 5 000 5 000 26 Takrenner SE-Sambo Det anbefales å ettermontere taknedløp fra utkaster på baldakinene. I kostnadene er det lagt til grunn nye taknedløp ved hver oppgang. blikkenslag er 3 - bør utføres 15 stk 2 500 37 500 Yttertak 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasse Det anbefales å avdekke årsak til vanninnsig på balkonger som er innglasset ved slagregn og for å r unngå følgeskader inn på balkongene. Kostnader gjelder søk etter årsak. SE-Sambo entrep. 3 - bør utføres Rundsum 20 000 20 000 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasse r SE-Sambo blikkenslag er 3 - bør utføres Rundsum 30 000 30 000 Det er noe usikkerhet om årsaken til vanninnsig ved store nedbørsmengder er takene, men det kan utføres forsøk hvor takvannet ledes på utvendig side og ned mot grunn. Tiltaket bør anses som et forslag om problemet skulle vedvare. I kostnadene er det lagt til grunn hvor 1 stk. balkongnedløp flyttes ut fra balkongene som et forsøk på å utbedre problemstillingen. Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : VVS Bygningsdel 31 Sanitær Beskrivelse Armatur SE-Sambo Tiltak Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Utført dato/ sign Kostnad rørl. 2 - må utføres Rundsum 10 000 10 000 beboer 3 - bør utføres Rundsum 0 0 Stoppekraner for rør-opplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. 38 Ventilasjon Generell informasjon SE-Sambo Dårlig ventilasjon kan føre til lukt, fuktproblemer, helseplager og økt risiko for å utvikle allergi og astma. Beboere bør oppfordres til støvsuge i og så langt inn det er mulig å komme til avtrekksventiler på bad og kjøkken. Dette er å regne som et vedlikeholdstiltak beboere selv kan utføre og bør gjennomføres minst en gang pr år. Likeledes kan både spalter og ventiler for friskluft renses. Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : Utendørs Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 76 Veier og plasser Veier og plasser generelt SE-Sambo Det anbefales å avsette midler årlig til fremtidig vedlikehold av uteområdet som asfaltering av parkeringsplass, oppmerking av P-plasser, etc. kostnadene er kun et forslag og styret må selv vurdere årlige avsetninger. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 15 000 15 000 77 Lekeplasser SE-Sambo Boligselskapet er pålagt jevnlig kontroll og ettersyn av lekeplassutstyret. Tiltaket anbefales utført årlig av et autorisert firma. Kontrollen skal dokumenteres i internkontrollen. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 8 000 8 000 Park Hage Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel 81 HMS/internkontr oll Beskrivelse Internkontrollsyste m SE-Sambo Tiltak Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det "levende". Forskrifter og regelverk bør oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnadene i vedlikeholdsplanen gjelder årlig kursing av et styremedlem for HMS i boligselskapet. Utføres av styret Prioritet Mengde 3 - bør utføres Rundsum Enh. kost 8 000 Kostnad 8 000 Utført dato/ sign Kostnadssammendrag for år 2017 Kostnader fordelt på fagområde Fagområde Kostnad for fagområde Bygningsteknisk kr 181 000 HMS og administrative rutiner kr 8 000 Utendørs kr 128 000 VVS kr 99 000 Kostnad for år 2017 kr 416 000 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) kr 62 400 + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad) kr 31 200 Total kostnad i 2012-kroner eks. mva kr 509 600 + Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) kr 110 406 + mva (25%) kr 155 002 Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr 775 008 Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Sambo-garasje Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 6 000 6 000 26 Yttertak generelt Sambo-garasje Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. vaktm. 3 - bør utføres Rundsum 10 000 10 000 Yttertak Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde 24 Innervegger Innervegger generelt SE-Sambo Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. styret 3 - bør utføres Rundsum 28 Trapper, balkonger m.m. Trapper SE-Sambo Det anbefales ingen tiltak for innvendige trapper, men det anbefales å ettermontere en håndløper langs med vegg i forbindelse med universell utforming. I Kostnadssammendraget er det lagt til grunn ny avrundet håndløper i alle oppganger. tømrer 3 - bør utføres 200 lm Enh. kost Kostnad 5 000 5 000 800 160 000 Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : VVS Bygningsdel 31 Sanitær Beskrivelse Armatur SE-Sambo Tiltak Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Utført dato/ sign Kostnad rørl. 2 - må utføres Rundsum 10 000 10 000 0 0 1 000 89 000 Stoppekraner for rør-opplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. 38 Ventilasjon Generell informasjon SE-Sambo Dårlig ventilasjon kan føre til lukt, fuktproblemer, helseplager og økt risiko for å utvikle allergi og astma. Beboere bør oppfordres til støvsuge i og så langt inn det er mulig å komme til avtrekksventiler på bad og kjøkken. Dette er å regne som et vedlikeholdstiltak beboere selv kan utføre og bør gjennomføres minst en gang pr år. Likeledes kan både spalter og ventiler for friskluft renses. beboer 3 - bør utføres Rundsum 38 Ventilasjon Rens av ventilasjonskanaler SE-Sambo Naturlige oppdriftsanlegg behøver ofte ikke rens utover det som er beskrevet i bygningsdel 38 generell informasjon ventilasjon, men en rens av kanalsystemet anbefales hvert 25 - 30 år. OBOS Prosjekt kan være behjelpelig med forundersøkelser og oppfølging av prosjekter av denne art. Kostnaden gjelder å utføre rens av kanalnettet. entrep. 4 - kan utsettes 89 stk Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : Utendørs Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Utføres av Prioritet Mengde Enh. kost Kostnad 72 Konstruksjoner Utvendig trapper SE-Sambo Det anbefales å rehabilitere utvendige trapper. Alternativt kan trappene skiftes ut med nye trapper i "vedlikeholdsfrie" materialer. Kostnadene gjelder rehabilitering av eksisterende trapper. entrep. 3 - bør utføres 3 stk 35 000 105 000 76 Veier og plasser Veier og plasser generelt SE-Sambo Det anbefales å avsette midler årlig til fremtidig vedlikehold av uteområdet som asfaltering av parkeringsplass, oppmerking av P-plasser, etc. kostnadene er kun et forslag og styret må selv vurdere årlige avsetninger. entrep. 3 - bør utføres Rundsum 15 000 15 000 77 Lekeplasser SE-Sambo Boligselskapet er pålagt jevnlig kontroll og ettersyn av lekeplassutstyret. Tiltaket anbefales utført årlig av et autorisert firma. Kontrollen skal dokumenteres i internkontrollen. OBOS 3 - bør Prosjekt AS utføres Rundsum 8 000 8 000 Park Hage Utført dato/ sign Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel 81 HMS/internkontr oll Beskrivelse Internkontrollsyste m SE-Sambo Tiltak Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det "levende". Forskrifter og regelverk bør oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnadene i vedlikeholdsplanen gjelder årlig kursing av et styremedlem for HMS i boligselskapet. Utføres av styret Prioritet Mengde 3 - bør utføres Rundsum Enh. kost 8 000 Kostnad 8 000 Utført dato/ sign 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 1 Bildet viser balkonger i Sambo boligsameie hvor enkelte balkonger ikke er innglasset. Bilde nr. 2 Bildet viser avløp på balkongene hvor renne er innkasset bak det hvite beslaget. Iht. informasjon fra styret er det enkelte problemer med overvann ved store nedbørsmengder. Bilde nr. 3 Bildet viser en kopp som samler opp vann på grunn av lekkasjer ved slagregn mot fasade på innglasset balkonger. Det gjelder trolig kun noen få balkonger. Årsaken er muligens illustrert på bilde 4 og 5 på neste side. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc Hjemmeside: Firma e-post: www.obos.no/prosjekt [email protected] 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 4 Bildet viser utsiden hvor det trolig trenger inn vann enkelte steder. På bildet vises det hvordan det bør se ut fra utvendig side. Bilde nr. 5 Bildet viser en annen balkong med en ”ny” løsning hvor det trolig kan drive inn vann fra utvendig side ved slagregn. Før ev. tiltak iverksettes bør det utføres forsøk slik at løsningen kvalitetssikres før utbedring foretas hvor det er nødvendig. Bilde nr. 6 Bildet viser ”bulkete” brystningsplate for en balkong. Det er flere plater som er skadet i boligselskapet, men kun av kosmetisk betydning. Tiltaket er ikke prioritert i vedlikeholdsplanen. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 7 Bildet viser trepanelen ved inngangspartier på blokkene. Panelen er tørr og oppsprukket flere steder, og kuver som følge av det. Bilde nr. 8 Bildet viser trepanel på taket som er råteskadd. Bilde nr. 9 Bildet viser frilagt armering med store skader rundt vindu. Det er grunn til å tro at det kan være fuktskader i konstruksjonen, men det er avhengig av hvor lenge skaden har stått i den tilstanden. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 10 Bildet viser at beslaget ikke står i sporet sitt slik at en kan se inn i veggen. Bilde nr. 11 Bildet viser beslag som er montert på utvendig side av karmen slik at vann vil kunne samle seg mellom beslag og bunnkarm. Beslaget burde vært brettet i sporet som er i bunnkarmen. Bilde nr. 12 Bildet viser et vindu av eldre årgang som er råteskadd i bunnkarm og avflasset maling. Det er svært varierende tilstand og årgang på vinduene i boligselskapet. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 13 Bildet viser vindu på en innglasset balkong uten vannbrett. Det vites ikke om balkonger uten innglassing har den samme løsningen, men skulle det være tilfelle så bør det monteres sålebenkbeslag om det er problemer med slagregn inn mot vinduer. Bilde nr. 14 Bildet viser innvendige dører fra trapperom og inn i kjellerarealene. Bilde nr. 15 Bildet viser dør inn til vaskerom som er av type tredør som trolig er fra oppføringstidspunktet. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 16 Bildet viser bodene i kjelleretasjen hvor det var lagret diverse brannbart materiell. Det vises til internkontrollen i boligselskapet for ev. tiltak. Bilde nr. 17 Bildet viser knivsikringer i hovedtavlerom som ikke var forsvarlig sikret med hensyn til berøringsfare. Dør til hovedtavlerom var en type tredør fra oppføringen. Bilde nr. 18 Bildet viser gjennomføring av rør gjennom brannskillende vegg. På generelt grunnlag ble det registret flere gjennomføringer som ikke var branntettet. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 19 Bildet viser en gjennomføring som er skummet, og i det minste forsøkt å branntette gjennomføringene. Bilde nr. 20 Bildet viser en innvendig betongsøyle med løs maling. Årsaken er trolig fukt fra grunn som suges opp i betongsøylen (kapilærsug) som fører til at malingen slipper fra underlaget. Bilde nr. 21 Kjellervegger under terreng var ikke fuktsikret (ikke synlig) og det var stort sett plantet inn mot kjellervegger ved alle inngangspartier. Det vites ikke noe om drenering. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 22 Takavrenningen fra baldakinene foregår i en takrenne med utkaster. Det kan anbefales å ettermontere taknedløp slik at vannet ikke spruter inn mot bygningskroppen og påfører en unødvendig fuktbelastning. Bilde nr. 23 Samme som bilde nr. 22. Bilde nr. 24 Taktekkingen var generelt dårlig med flere skjøter som lå åpne. Pappen var i tillegg sprø. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 25 Selve takflatene var hele og uten synlige skader, men undertaket sviktet enkelte steder når en gikk på taket. Bilde nr. 26 Noe vannansamling ble registrert på taket, men generelt godt fall mot sluk. Bilde nr. 27 Bildet viser fyringspipe som var svært nedslitt og bar preg av manglende vedlikehold. Blybeslaget på toppen var skadet. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 28 Bildet viser balkongtak med vannansamling inn mot renne. Taktekkingen var uten skader, men med noe manglende fall slik at noe av vannet blir stående på takene. Bilde nr. 29 Bildet viser en lapp på balkongtakene med en annen type takpapp. Det vites ikke om det kan medføre problemer, men på generelt grunnlag skal det ikke brukes produkter fra flere leverandører blandet. Bilde nr. 30 Bildet viser taktekkingen på rekkehusene. Beboere og styret har informert om problemer med istapper om vinteren. Årsaken er trolig manglende lufting av undertaket, kombinert med varmetap gjennom konstruksjonen. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 31 Bildet viser overgang fra asfalt og inn i garasjen. Oppkanten var ca. 5-7 cm høy. Bilde nr. 32 Bildet viser manglende lufting av trepanelen på gavlene til garasjene. Bilde nr. 33 Bildet viser trepanelen på gavlene som bar preg av elde og fukt. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 34 Bildet viser fundamenteringen av balkongene. Enkelte kjellervegger (i bakgrunn) var fuktskadet i form av avflasset maling. Bilde nr. 35 Bildet viser fasade som er etterisolert med inntrukne vinduer. Panelen her var bra, men med tørre flater. Bilde nr. 36 Bildet viser en fasade med noe begroing på grunn av vegetasjonen. Problemet er først og fremst kosmetisk. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc 995914 Sambo boligsameie Bildevedlegg Bilde nr. 37 Bildet viser undersiden av betongdekke i garasjeanlegget. Det var ingen synlige skader eller utsprengninger, men det antas at det pågår skader på grunn av utett sjikt på oversiden av betongdekke. Bilde nr. 38 Bildet viser betongsøyle og drager som bærer etasjeskillende betongdekke i garasjeanlegget. Bilde nr. 39 Bildet viser den generelle tilstanden på undersiden av betongdekke hvor det ble registret steinreir og dårlig utstøping. Noe rustutslag ble registrert. Y:\Bilder\Bildevedlegg\Bildevedlegg Sambo SE.doc
© Copyright 2024