RAPPORTANSVARLIG: Miljøteknikk Tore Rekkedal Tore Rekkedal Rundevegen 15, 9415 HARSTAD Tlf: 916 01 342 Godkjent innen landbrukstakst LANDBRUKSTAKST Adresse Matrikkelnr. Kommune Hjemmelshaver(e) Befaringsdato BAKKEBO , 9430 SANDTORG Gnr. 30 Bnr. 102 HARSTAD SJURSEN MARIT NIKOLINE 20.08.2012 Markedsverdi: kr 500 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no LANDBRUKSTAKST Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. BAKKEBO 30 102 Postnr. Poststed Kommune 9430 SANDTORG HARSTAD Rekvirent Verdisettingsformål Britta Stengrimsen Hjemmelshaver(e) SJURSEN MARIT NIKOLINE Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato BRITTA STENGRIMSEN, THOR STENGRIMSEN 20.08.2012 OG TAKSTMANNEN Type eiendom (jord/skogbruk/bygninger) Eiendommen er registert som landbrukseiendom. Eiendommen har vært benyttet som fritidseiendom i mange år. Premisser og forutsetninger Taksten er basert på visuell besiktigelse uten inngrep i konstruksjoner. Det er derfor nødvendig å ta forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler som ikke kan sees ved vanlig visuell befaring. Takstmannen er derfor ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver forplikter å lese taksten og melde om evt. feil og mangler før den brukes offentlig. Dette er ikke en tilstandsrapport som er en mer omfattende gjennomgang av eiendommen. Taksten gjelder eiendommens markedsverdi der det er tatt hensyn til de begrensninger som gjelder ved omsetning av landbrukseiendom i forhold til konsesjonslovens §9, prisregulering og jordlovens §12 m.m. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Oppdraget er utført på grunnlag av Nito Takst retningslinjer. Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn. Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forståes som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre må et mål være å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal de landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommene ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig at det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Hensynet med kontroll av prisene på landbrukseiendommer ved konsesjon er imidlertid ikke å fryse fast prisene, jf. bl.a hensynet til eiendommens funksjon som kredittgrunnlag. Utgangspunktet for prisvurderingen er lovens formål om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på fast eiendom. BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 1 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST En anser avkastningsgrad (bruksverdi) som det naturlige utgangspunkt for verdsetting av landbrukseiendommer etter konsesjonsloven. En legger likevel til grunn at formålet i konsesjonsloven om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling gir rom for å nytte også andre verdsettingsprinsipper enn tradisjonelle avkastningsverdi, f. eks. kostnadsverdi. Ved praktisk verdsetting, vil de forskjellige verdsettingsprinsipper ha sin begrensning. Det vil derfor være hensiktsmessig å dele verdsettingen av eiendommen opp i de enkelte deler av eiendommen som jord, skog, bygninger m.m. og så knytte den verdsettingsmetoden som passer best på de enkelte eiendomsdelene. For jordbruksarealene og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til å uttrykke seg gjennom årlig avling for jordarealene og påregnelig avvirkningskvantum i skogen. For bygningene skal det nyttes kostnadsverdier og verdien av disse skal korrigeres bl.a. for alder, vedlikehold og egnethet (Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). For rettigheter og andre ressurser som hører eiendom til nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi, alt etter rettighetens eller ressursens art. I noen tilfeller må en falle tilbake på rent skjønnsmessige vurderinger. I tillegg til Landbruksdepartementet M3 - 2002 legges også rundskriv M 7 -2002 samt M 4 - 2004 til grunn ved vurderingene. Fremlagte dokumenter Fremlagte dokumenter Gårdskart fra skog og landskap. Eiendomsopplysninger Eiendomsopplysninger Eiendommen ligger i Lauklia i Harstad Kommune. Området preges av spredt hyttebebyggelse med en del landbruksdrift. Området er meget populert for fritidsbebyggelse. Eiendommen ligger på en solrik tomt med gode utsiktsforhold. Verdiforringelse av ikke oppfylte pålegg kr 0 Beliggenhet BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 2 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Arealgrunnlag på eiendommen Avstand til by / bygdesenter 35 km Fulldyrket jord Overflatedyrket jord Gjødslet beite Annet areal tun Samlet jord-bruksareal m.m. Avstand til offentlig vei 6 km 0 daa 0 daa 5.5 daa 1 daa 7 daa Avstand til kai / jernbane 8 km Avstand til skole Veikvalitet 6 km Produktiv barskog Produktiv lauskog Myr og vann Annet utmarksareal Samlet skog og utmark Grusdekke 101.2 daa 0 daa 39.3 daa 2.5 daa 143 daa Total areal 150 daa Opplysningskilder, merknader Gårdskart fra skog + landskap. Eiendommen består av 6 teiger. Jord og beite Område og beliggenhet Areal (daa) Normal avling (kg) Vanning (ja/nei) Drenering (1/0/-1) Driftsvei Avkastning Total avstand pr daa avkastning (m) pr år kr 0 Sum jordbruks 0 areal Jordbruksareal 0 (daa) Kapitaliseringsrenten på jord er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 % BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Verdi kr 0 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 3 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Skog / utmark Uproduktiv skog og utmark daa Hogstklasse 1 0 daa 0 daa 2 1.8 daa Stående skog Gran m3 u.b. 10 Tilvekst m u.b. 3 Verdi pr daa. kr 0 3 71.7 daa 4 27.7 daa Furu m3 u.b. Prod.evne m u.b. 3 Sum verdi kr 0 5 0 daa Sum 101 daa Lauv m 3 u.b. 50 Årlig avkst. pr daa. kr 12 Total skogverdi Årstall for skogstaksten Total verdi skog / utmark Kapitaliseringsrenten på skog/utmark er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 % kr 30 360 kr 30 360 Opplysningskilder, beskrivelse av skogen, veidekning, driftsforhold osv. Eier opplyser at store deler av eiendommens skog er uttatt de senere år. Det vil være flere år før en kan påregne å ta ut noe annet en skog til brensel fra eiendommen. Skogverdi er beregnet ut fra opplysninger fra eier. Skog og utmark er ikke besiktiget av takstmannen. Opplysningskilder, beskrivelse av utmark Gårdskart fra skog og landskap. Jakt og fiske kr 1 500 Samlet verdi på jakt og fiske Verdi av jakt og fiske pr. år Kapitaliseringsrenten på jakt og fiske er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 % kr 37 500 Begrunnelse for valgt kapitaliseringsrente Eier opplyser at eiendommen har andel i jaktretten til gårdsbrukene i området. Det opplyses videre at overskuddet av den årlige elgjekta gjøres opp med at alle grunneierne deler på kostnadene til vedlikehold av veier og andre felles områder. Eier opplyser at eventuelle fiskeretter ikke er kjent. Andre verdier / rettigheter tilknyttet eiendommen Sum andre verdier / rettigheter kr 0 Driftsbygninger Bygning Gnr/bnr Byggeår Rehab- Areal ilitert (BTA) Teknisk Teknisk Driftsnyverdi tilstand* relevanse ** * verdiløs=0 ny=10 ** unyttig=-10 full=10 Opplysningskilder, beskrivelse Eiendommen har ingen bygninger som kan betegnes som driftsbygninger. BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Nedskr. gj. verdi Total verdi kr 0 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 4 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Teknisk verdiberegning bolighus / våningshus Beregnede byggekostnader, Bygg A -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Beregnede byggekostnader, Bygg B -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Beregnede byggekostnader, Bygg C -Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag -Bygg A 70 % -Bygg B 60 % -Bygg C 90 % kr 1 568 000 kr 1 097 600 = kr 470 400 kr 80 000 kr 48 000 = kr 32 000 kr 80 000 kr 72 000 = kr 8 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 510 400 Boligverdi Byggeår 1953 Vedl./rehab år Boligverdi av bygg A som bolighus / våningshus på den aktuelle eiendommen 1965 kr 450 000 Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 5 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 1. etasje Loft 49 14 Bruksareal (BRA) m2 Totalt 45 13 Sum bygning 63 58 Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) 1. etasje 2 Stuer, kjøkken, gang , bad, toalett og soverom Loft Loft Bygg B: Anneks - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Anneks 12 Sum bygning 12 Bygg B: Anneks - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Anneks Oppholdsrom Uthus 16 S-ROM 0 0 58 0 Sekundære rom (S-ROM) Vaskerom og boder med enkel innredning. Bruksareal (BRA) m2 Totalt 11 P-ROM 0 S-ROM 11 11 0 11 Sekundære rom (S-ROM) Bygg C: Uthus. - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Sum bygning 16 Bygg C: Uthus. - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Uthus P-ROM 45 13 Bruksareal (BRA) m2 Totalt 15 P-ROM 0 S-ROM 15 15 0 15 Sekundære rom (S-ROM) Uthus Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m 2 Sum alle bygninger 91 Bruksareal (BRA) m2 Totalt 84 P-ROM 58 S-ROM 26 Kommentarer til arealberegningen Alle arealer er oppmålt på stedet. Loftsetasje har meget bratt trapp som tilkomst. Rommer har ikke tilfredstillende rømningsforhold. Kommentarer til planløsningen Funksjonell planløsning. BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 6 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Teknisk beskrivelse bygg A (bolighus / våningshus) Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Bygningen er fundamentert på Stein/betong myrer og søyler. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Antatte bindingsverks konstruksjoner. Utvendig liggende kledning. Stedvis meget slitt kledning som må skiftes. Slitte utvendige overflater. Dører og vinduer Eldre slitte vinduer og dører som bør skiftes på sikt. Takkonstruksjon med yttertak Sperrekonstruksjon. Tak er tekket med stålplater på tak. Piper og ildsteder Teglsteinspipe med vedovn i 1. etasje. Oppvarming Vedfyring og elektrisk. Bad og vaskerom Toalett og bad. Enkelt innredete rom med belegg på gulv, panel på vegger og panel tak. Kjøkken Eldre kjøkken antatt fra 1950 tallet. Meget enkelt hyttekjøkken. Innvendige overflater Generelt. Vegger: Panel og malte plater. Gulv: Laminat og belegg. Maltete og panelkledde tak. Vann/avløp Det er lagt inn sommervann i bygningen. Vann kommer fra oppkomme/brønn ved hytta. Det anntas at avløp går rett i grunnen nedenfor hytta. Elektrisk anlegg Enkelt elektrisk anlegg. Annet Andre Bygg: Anneks enkel bygning uisolert men benyttes til overnatting om sommeren. Noe slitt bygning. Uthus meget slitt bygning som bør vurderes revet. Teknisk beskrivelse bygg B Teknisk beskrivelse bygg C Kårrettigheter Borett, vedrett og andre uttak av naturalia fra gården. Belastning vurdert til BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 kr 0 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 7 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Type drift , jordbruk, kvoter, konsesjoner, andeler som følger eiendommer m.m. Opplysninger, beskrivelse. Verdi av kvote knyttet til bygninger (eksempelvis melkekvote) er hensyntatt i bygningsverdien. Ingen drift på eiendommen. Miljø, kulturlandskap og vernede bygninger Kommentarer / merknader Samlet vurdering Areal 0 daa 101 daa 0 daa Verdi pr daa kr 0 kr 301 kr 0 Jord og beite Skog Uproduktiv skog / utmark Jakt og fiske Andre verdier / rettigheter Driftsbygninger Boligverdi av bygg 1 som våningshus på den aktuelle eiendommen Leieinntekter øvrige bolighus på eiendommen Boverditillegg i hht. beliggenhet - Kårrettigheter Eiendommens totale verdi inkl. bolig m.m. Verdi totalt kr 0 kr 30 360 kr 0 kr 37 500 kr 0 kr 0 kr 450 000 kr 0 kr 0 kr 0 kr 517 860 Markedsvurdering Eiendommens beliggenhet, naboforhold m.m. av betydning for markedsverdien. Eiendomen er en bebygd landbrukseiendom på over 100 mål noe som gjør den konsesjonspliktig ved salg. Eiendommen ligger i et etablert fritidsboligbolig/landbruksområde. Markedet for fritidsboligeiendommer er for tiden godt. Eiendommen er egnet som fritidseiendom. Det anntas at eiendommen vil være forholdsvis lett omsettelig i dagens marked. Ved oppgradering av eiendommens hovedhus vil eiendommens verdi øke betraktelig. Verdien er satt etter beste skjønn med tanke på beliggenhet, størrelse og med erfaring fra dagens marked. Eiendommens markedsverdi ved omsetning i fri handel som samlet enhet under hensyn til de begrensninger som ligger i Konsesjonsloven kr 500 000 BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 8 av 9 Tore Rekkedal LANDBRUKSTAKST Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Harstad, 23.08.2012 Tore Rekkedal BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer: Gnr: 30 Bnr: 102 20.08.2012 Miljøteknikk Tore Rekkedal Side 9 av 9 Tore Rekkedal
© Copyright 2024