Borettslaget Solåsen - Solaasen
Boretts laget Solåsen Innkalling til generalforsamling Mandag 26. mars 2012 kl. 18:00 i Gausel Bydeishus, Heddeveien 141. Forretningsfører: Stavanger Boligbyggelag — Løkkeveien 51 4008 Stavanger telefon 51 84 95 00 www.stavanger-boligbyggelag.no — — Borettsiaget Solåsen INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2012 Det innkalles til ordinær generalforsamling mandag 26.mars 2012 kl. 18:00 i Gausel Bydeishus, Heddeveien 141 SAKSLISTE 1. Konstituering 1.1. Valg av møteleder 1.2. Valg av sekretær 1.3. Valg av I person til å undertegne protokollen sammen med møteleder 1.4. Registrering av frammøtte 1.5. Godkjenning av innkalling og saksliste 2. Årsberetning fra styret 3. Årsregnskap for 2011 4. Godtgjørelse til styret og revisor 5. Innsetting av kjokkenvindu 6. Innredning loft 7. Valg 7.1. Valg 7.2. Valg 7.3. Valg 7.4. Valg av leder for2 år av 2 varamedlemmer for I år av 1 delegert til SBBLs generalforsamling 24. mai 2012 av valgkomite Stemmerett har andelseiere eller personer med fullmakt. Ingen kan stille med mer enn en fullmakt. 27/ Borettslaget Solåsen, Kjell Einan leder / . 2012 Årsberetning 2011 for Borettsiaget Solåsen Beliggenhet og virksomhet Borettslaget Solåsen ligger i Stavanger kommune, og har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig, og drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Il. Arbeidsmiljo Helse, miljø og sikkerhet (HMS) Borettslaget er definert som virksomhet og er lovpålagt å ha et HMS system gjennom “Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter’. Det innebærer at styret skal kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt skjer. HMS arbeid i borettslag vil si å verne om liv, helse og materielle verdier og skape et godt og trygt miljø. Styret skal ivareta internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. III. Påvirkning av ytre miljø Miljøpåvirkningen av borettsiagets aktiviteter kommer i hovedsak fra energiforbruk og avfall, og vurderes som normalt for boligselskap. IV. TiUitsvalgte Borettslagets styre består av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget har ingen ansatte. Borettslaget følger likestillingslovens bestemmelser, og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i borettsiaget. Styret har i denne perioden bestått av: Leder Styremedlem Styremedlem Varamedlem Varamedlem V. Kjell Einan Jan Helge Austbø Bjørn Louge Hodneland Karen Marie Rosendahl Marie Bjørnsen Markaholen Markaholen Markaholen Markaholen Markaholen 5, 1, 2, 2, 3, leil. leil. leil. leil. leil. H0205 HOl 08 H0302 H0203 H0104 Styrets arbeid Møtevirksomhet Det har i denne perioden vært avholdt ti styremøter hvor i alt 30 protokollerte saker har vært behandlet. Det har vært omsatt tre leiligheter i perioden. Vi ønsker nye andelseiere velkommen til borettslaget. Det er sendt ut fem informasjonsskriv fra styret i løpet av året. Arrangement • Det har vært avholdt én dugnad for å rydde uteområdene i borettsiaget. I tillegg har borettslaget stilt containere til disposisjon for beboere både under dugnaden i mai og også i oktober. Styret har arbeidet med følgende viktige saker i perioden: • Malingsarbeid av hele bygningsmassen ble påbegynt i 2011. Planen var å fullføre også, men været satte en stopper for det. Deler av M4 og hele M3 gjenstår. I tillegg gjenstår alle grunnmurer og selvsagt derfor også ferdigbefaringer. Arbeidet tas opp igjen så fort været tillater det i vår. • Også i 2011 har det vært arbeidet med å få bukt med radonproblemet. Av ti leiligheter hvor tiltak var nødvendig er ni ferdig og «friskmeldt». Det gjenstår arbeid med én leilighet. • Lekkasjen i garasjen under Ml er fortsatt ikke reparert. Fra våre samarbeidspartnere i SBBL og andre eksterne leverandører, er det konkludert med at vannet trenger inn innerst ved ytterveggene langs Ml og dermed kommer inn under membranen under hellene. Det er her flere steder flere skader på beslaget, både rustskader og annet. Vi er i disse dager i ferd med å innhente pristilbud på å legge nytt beslag, samt spyle og sjekke membranen under hellene. • Under arbeidet med å finne årsakene til lekkasjene i garasjen under Ml, ble det oppdaget at rørene for avrenning fra takrenner og overvann foran Ml var tette! skadet. Måtte derfor grave opp rørene i begge ender av Ml. Det ble valgt å legge nye rør på innsiden av garasjeveggen i Ml, alternativet var å grave opp hele fronten av Ml. Skaden, med unntak av egenandelen, ble dekke av bygningsforsikringen. • V-planen er oppdatert! rullert i samarbeid med SBBL. • Av mindre arbeider utført i perioden, nevnes: o Reparasjon av stålsøylene ved inngangspartiene. Her har vi for øvrig oppdaget ny rust, så vi har meldt reklamasjon til leverandør. o Skiftet lysarmatur i garasjene samt montert ekstra små lampepunkt i alle kjellere. o Gjerdet rundt lekeplassen malt på dugnad sommeren 2011, noe gjenstår. o Utlevert brannsikringspakke med nytt batteri til røkvarslere 1. des med oppfordring å foreta en egenkontroll av brannsikringstiltakene i egen leilighet. o Diskusjoner med Stavanger kommune angående manglende! feilaktig tømming av søppelbeholdere. o Luftsjakten ved enden av Ml er reparert. o Det er montert ekstra lys ved trapp! sti ved M5. Det er jobbet med å tilpasse internkontrollsystemet til borettslagets installasjoner, utstyr, risikoforhold og størrelse som er nødvendig for å etterleve helse-, miljø- og sikkerhetsiovgivningen. Alle borettsiagets aktiviteter og rutiner er innarbeidet i internkontrollsystemet BevarHMS. Noe som blant annet gjør det enklere for nye medlemmer i styret til å sette seg inn i og følge opp planlagte og periodiske aktiviteter. Styrets planer: Borettslaget har i 2010 og 2011 gjennomført store prosjekt som renovering av terrassen og malingsprosjektet, som jo også strekker seg inn i 2012. Til sammen har disse to prosjektene kostet omkring 4,6 mill, kroner, som er finansiert ved låneopptak uten at den månedlige andel av felleskostnader er økt mer enn langtidsbudsjettet fra 2008 antydet. I 2012 kommer styret ikke til å sette i gang andre store prosjekt, men følgende er likevel på planen: • • • • • • VI. Fullføre malingsprosjektet Fullføre radon-tiltakene Fullføre arbeidet med å tette lekkasjene i garasjene i Ml Vurdere om og eventuelt å utføre en renovering av ventilasjonsviftene i alle leiligheter. Vurdere en gjennomgang av ventilasjonsviftene i alle kjellere. Minst én av disse er skadet og må skiftes. Vurdere, inkludert innhenting av pris, ulike alternativer for å renovere inngangstrappene. Arbeid planlegges i tilfelle for oppstart i 2013. Borettsiagets drift og økonomi Forretningsførsel og revisjon Stavanger Boligbyggelag utfører forretningsførselen i henhold til kontrakt. Borettsiagets revisor er Ernst & Young AS. Borettsiagets eiendom og forsikring Borettsiaget består av i alt 84 boliger. Bygningene er forsikret med totalforsikring for boligselskaper i IF Skadeforsikring AS. Polisenummeret er 3672661. Egenandel ved skader utgjør kr6 000,-. Polisen inkluderer en avtale med Anticimex om bekjempelse av skadedyr. Melding om skadedyr meddeles Anticimex direkte av beboer eller styret på telefon 81548 250. Forsikringen omfatter ikke innbo og løsøre. Styret må kontaktes i alle forsikrinqssaker! Ref beskrivelsen foran angående reparasjon av avløpsrørene for overvann. Denne skaden er dekke av forsikringsselskapet med ca. 190 000,00. økonomi Arsoppgjøret viser en endring i disponible midler på kr 1 235 987 Netto disponible midler er pr. 31.12.2011 kr2 133 480 Årets resultat er kr 619 540 økningen i disponible midler skyldes i det vesentligste to punkt: 1. Malingsprosjektet ble lånefinansiert i sin helhet i 2011. Resterende prosjekt inngår med 500 000 2. I tidligere år disponible midler redusert med påløpte avdrag pr. 31.12. Dette er endret fra og med 2011. Etter gammel praksis ville dette ha utgjort ca. 766 000. Med andre ord: Egentlig er disponible midler redusert med ca. 30 000. Av samme årsaker er også årets resultat høyere enn hva det ville ha vært etter gammel praksis. Styret foreslår at overskuddet overføres til fremtidig drift. Den økonomiske situasjonen for borettsiaget er tilfredsstillende. Våre lån i Husbanken har fast rente på 3,7 % p.a. Denne avtalen varer til august 2014. Styret vurder foreløpig ikke å binde renten på våre lån i SR-Bank (terrasse og malingslånene). Styret bekrefter at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Borettslagets driftskonto er i Sparebank i SR-Bank. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Når det gjelder borettslagets lån og vilkår for øvrig, vises til notene i årsoppgjøret. Andre • • • • • • • • • inngåtte og løpende avtaler: Avtale om forretningsførsel inkl. styreportal hos SBBL Avtale om Bevar-HMS med SBBL Avtale om V-Plan med SBBL Leveranse av TV-signaler fra Get Avtale om skadedyrbekjempelse hos If Serviceavtale for brannvernutstyr med Schou-Andreassen Avtale om vaktmestertjenester med SBBL’s Bo og Eiendom og med Stavanger Hage Borettslaget er tilknyttet SBBLs Sikringsfond Avtale med overvåkning fra NorAlarm Stavanger, /&2O12 I styret for Borettsiaget Solåsen L er Kjell Einan Styremedlem Bjørn Hodneland Styremedlem Jan Helge Austbø Note Inntekter Innbetalt tellesutgifter Tillegg fellesutgifter Sum Inntekter Regnskap 2011 Regnskap 2010 Budsjett 2012 5 240 868 4 944 072 5 555 000 180 600 0 5 241 048 4 944 672 5 555 000 126651 115 241 126 500 111 486 109 482 113 500 3 200 18 600 10 500 6105 5 883 6 200 Kostnader Styrehonorar, lønn etc. 3 Forretningsførerhonorar Tilleggstjenester Revisjonshonorar Vaktmestertjenester 53155 41 436 60 000 Drift og vedlikehold 520 457 539 761 615 000 162 525 153 453 160 500 1500000 2 310 163 1 045 000 198 876 199 472 205 000 685 827 632 848 715 000 73 908 74 981 75 000 16 800 15960 16800 Kabel-tv Renovering 5 Forsikringer Kommunale avgifter Energi/strøm Kontingent Boligbyggelag Adm inistrasjonskostnader Sum kostnader Driftsresultat 25 638 30317 39 000 3 484 628 4 247 596 3 188 000 i 756 420 697 076 2 367 000 Finansielle poster Renteinntekter 71 864 47 161 40 000 Rentekostnader 1 208 745 i 207 461 1 185 000 Netto finanskostnader 1 136880 i 160300 I 145000 619 540 -463 224 i 222 000 Resultat 4 164 Borettsiaget Solåsen Note Regnskap 2011 2 9 352 599 9 352 599 2 42 096 425 41 893 800 51 449 024 51 246 399 Restanser fellesutgifter 1 1 975 10 684 Forskuddsbetalte kostnader 12 568 0 0 390 Innestående på driftskonto 3 008 908 2 202 198 Sum omlopsmidler 3 033 451 2 213 271 54482476 53459671 EIENDELER Regnskap 2010 Anleggsm idler Tomter Bygninger Finansielle anleggsmidler Sum anleggs midler Omlopsmidler Fordringer Andre fordringer Bankinnskudd og kontanter SUM EIENDELER Balanse 2011 164 Borettsiaget Solåsen Note Regnskap 2011 Regnskap 2010 8 400 8 400 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt andelskapital Opptjent egenkapital 11 400 146 10 780 606 6 11 408546 10789006 i 28102100 29026540 4 i 17 859 2 374 347 Sum egenkapital J! Avsetninger og forpliktelser Langsiktig gjeld Husbanken Pant- og gjeldsbrev lån i Borettsinnskudd Sum langsiktig gjeld 9 954 000 9 954 000 42 173 959 41 354 887 Kortsiktig gjeld Forskuddsbetalt fellesutgifter Leverandørgjeld Påløpne renter Påløpne avdrag langsiktig gjeld i Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelser 10 472 0 42 381 226 665 306 330 322 633 0 766 480 540 788 0 899 971 1 315 778 43 073 930 42 670 665 54 482 476 53 459 671 42 173 959 41 354 887 Stavanger 3112.11 Stavanger Boligbyggelag Sted/ ?4i7i / ( ,dato:____ Kjell Leder Bjørn Lôuge Hodneland Styremedlem Jan elge Aust Styremedlem ø ¼ÆCcJt Regnskapsf ører SBBL Ba’anse 2011 v’ Noter 164 Borettsiaget Solåsen Note 0 - Regnskapsprnsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for boligselskap. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel eller langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Frivillig avsetning til vedlikehold klassifiseres som egenkapital. Avsetning påløpt vedlikehold klassifiseres som gjeld. Fordringer Restanser og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning for forventet tap. Avsetning for tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Anleggsmidler Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anskaffelser av varige driftsmidler med vesentlig verdi avskrives over driftsmidlets levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføre s løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Bygninger Avskrivningssatsen for bygninger er satt til null. Dersom det ikke er gjennomført faktisk vedlikehold som oppveier verdiforringelse på bygningene, skal borettsiaget regnskapsføre en tilsvarende avsetning. Slik avsetning vil da være balanseføret som vedlikeholdsavsetning under avsetning for forpliktelser. Inntekter Inntekter ført i regnskapet følger opptjeningsprinsippet. Disponible midler. Disponible midler vises i særskilt note. Med disponible midler menes omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Oppstillingen over disponible midler følger følgende oppstillingsplan: A. Disponible midler fra foregående årsregnskap. B. Endring i disponible midler G. Disponible midler årets regnskap. Noter 164 Borettsiaget Solåsen 11 Noter 164 Borettsiaget Solåsen Note i - Langsiktig gjeld Kreditor: Formål: Lånenummer: Lånetype: Opptaksår: Rentesats: Beregnet innfridd: Opprinnelig ånebeløp: Lånesaldo 01.01 : Avdrag i perioden: Opptak i perioden: Lånesaldo 31.12: Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 135026466 Antall andeler. andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 135026474 Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 32017578331 Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 32017668268 Sparebank 1 SR-Bank Rehab. av balkonger og verandaer 32017578331 Husbanken Husbanken Sparebank 1 SR-Bank Maling av blokker 135026466 135026474 32017668268 Annuitet Serie Serie Annuitet 2001 2011 2010 2001 3.81 % 3.7% 3.7% 3.81 % 30.12.2024 01.09.2023 01.10.2023 30.03.2021 2 000 000 2 500 000 21 134000 20150000 2374347 15382020 14411 000 0 131 595 884 920 806 000 124 893 0 0 0 2 000 000 2242752 14497100 13605000 1 875 107 Ant. andeler 11 Andel gjeld 31.12 180506 Sum fellesgjeld 1 985 566 21 178014 3 738 294 25 169825 4 245 625 27 167689 4 527 603 11 169398 1 863378 3 508 260 21 167060 25 159375 3 984 375 27 157370 4 248 990 11 27925 307 175 21 27539 578 319 25 26 273 656 825 27 25 942 700 434 11 23347 256 817 21 23 025 483 525 25 21 966 549 150 27 21 690 585 630 Noter 164 Borettsiaget Solåsen Noter 164 Borettsiaget Solåsen Note 2 Anleggsmidler - Bygninger/tomt Radunsug Sum anleggs midler Anskaffelsesår Kostpris 01.01. Bokført verdi 31.12. 1993 51 246399 51246399 2011 202625 202625 51 449 024 51 449 024 Regnskap 2011 111 000 Regnskap 2010 101 000 15 651 14 241 126 651 115 241 Note 3- Styrehonorar, tonn etc. Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Sum personalkostnader Noter 164 Borettsiaget Solåsen Noter 164 Borettsiaget Solåsen Note 4 Disponible midler - Regnskap 2011 Regnskap 2010 619 540 -463 224 DISPONIBLE MIDLER Resultat Opptak av lån Avdrag på lån Aktiverte anskaffelser Endring disponible midler Omløpsmidler Kortsiktig gjeld Disponible midler 2000000 2500000 -1 180 928 -1 816 573 -202 625 0 i 235 987 220 203 3 033 451 2 213 271 899 971 i 315 778 2 133 480 897 494 2002 210 356 Note 5 Renovering/Vedlikehold - Maling Utskifting av vifter Oppgradering lekeplass 2004 125 860 2005 338 264 Rehabilitering betong 2006 463 414 Div. arbeider i.h.t. vedlikeholclsplan 2008 256 250 2009 315 875 Renovering pipebly Rehab. terrasserog balkonger Maling 2010 2 310 163 2011 i 500 000 Årets resultat Regnskap 31.12.10 Note 6 Egenkapital - Regnskap 31.12.11 Andelskapital 8 400 0 8 400 Egenkapital 11400146 619540 10780606 Sum Egenkapital il 408 546 619 540 10 789 006 Noter 164 Borettsiaget Solåsen Regnskap 2011 —— Perter;E :rc 51,6 ..-crniristrasjrskostrEce Ererci.strrr 1,7 Kcrn.n,r3Ie a. cifter Fcrsikrir:er StyreborcrEr, ørr et 29t; 3 KEheI-t’: ecLikeFcIc Regnskap 2010 AcrrIrIstrEsJrskcstrEcer 3.6 t; Perter cr; Ererci strøm KrnrruraIe cifter 2,B Fcrsikrircer rrcrEr ørn et _.Drjftcce:hkeE.:c ---‘4 164 ib 9 1IERNST&YOUNG Til generalforsamlingen i borettslaget Solåsen Vassbotnen ila Forus, NO-4313 Sandnes Postboks 8015, NO-4068 Stavanger Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA Tif: + 47 51 70 66 00 Fax: + 47 51 7D 66 01 www.ey.no Medlemmer av Den norske Revisorforening REVISORS BERETNING Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Solåsen borettslag, som består av balanse per 31. desember 2011 resultatregnskap og oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er inn hentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet for Solåsen borettslag avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til borettsiaget per 31. desember 2011 og av dets resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til disponering av resultatet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon», mener vi at styret har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Stava er2iru2012 YOUNG Tom y Lothe stats torlsertp visor A member firm of Ernst & YoLng Global L mted Sak 4— Godtgjørelse til styret og revisor Styret foreslår følgende vedtak for sak 4 på årets generalforsamling: Vedtak: Godtgjørelse til styret fastsettes til kr. 111 000,00. Styret foretar selv den interne fordelingen. Godtgjørelse til revisor fastsettes etter regning. Sak 5 — Innsetting av kjøkkenvindu Følgende søknad er mottatt fra Oddbj ørn Bergøy, Markaholen 5, leiligh et H0201 Emne: Søknad om større kjøkken vindu Jeg, Oddbjørn Bergøy, beboer i Markaholen 5, H0201 ønsker å sette inn et høyere vindu på kjøkken N/ø mot friområdet (se vedlagt plankart). Det er laget hull i vegg da bygget ble laget for at dette skulle være mulig å gjøre i ettertid, det er derfor en svært enkel jobb. Andelseier vil selv bære alle kostnadene for å få utført dette og jobben vil selvsagt bli utført av et godkjent byggefirma. Stavanger kommune har bekreftet overfor andelseier at innsetting av slikt vindu ikke er fasadeendring og derfor ikke søknadspliktig forutsatt at det nye vinduet tilpass es i størrelse til det opprinnelige hullet og at det ikke er noen naboer som blir berørt. Styrets orientering: Generalforsamlingen bør vurdere om det eventuelt av estetiske! utseendemes sige årsaker må settes inn vindu i begge etasjene. Forsalg til vedtak: Alternativ 1: søknaden avvises. Alternativ 2: søknaden godkjennes. Dersom innsetting av vinduet medfører endringer i vedlikeholdskostnader, forsikr ingspremie etc. må slike kostnader henføres til denne andelen. SBBL vil foreta beregningene . Det forutsettes også at vinduet som settes inn er av samme type som er i bruk ellers i bygningene. SBBL vil kunne gi nærmere detaljer. Søknaden godkjennes under forutsetning av at vindu monteres i begge etasjer . ///f L Reguleringspiankart Gnr: Bnr: Eiendommens adresse: Hjemmelshavere: Servicetorget 26.01.2012 14 949 Markaholen 5 Borettslaget Solåsen STAVANGER KOMMUNE Målebrev koordinatbestemt: Ja Eiendommens areal (m ): 2 14333 Koordinatsystem: Høydegrunnlag: Målestokk: Ekvidistanse: 0 Euref89 NN1954 1:500 1 meter - Y31 200 -- lit N Sak 6 — Innredning loft Følgende søknad er mottatt fra beboer lngvild Egeland i Markaholen 1, leilighet H0302: Jeg søker herved Generalforsamlingen om godkjennelse av innredning av loft med bod, lekestuc og 2 arbeidsrorn, ref. brev fra Borettsiaget Solåsen datert 28. september 2011. Jeg vil selvsagt følge alle hyggetekniske forskrifter og nytte godkjent leverandør med ansvarsrett. Jeg håper på positivt svar fra Generalforsamlingen. Med vennlig hilsen a Styrets orientering Siden det ikke går klart frem av søknaden og dens vedlegg, oppsummerer styret derfor hva styret forstår søknaden gjelder: 1. Innredning av loft som beskrevet i selve søknaden overfor. 2. Ny trapp til loftet 3. Nytt balansert ventilasjonssystem til erstatning for opprinnelig avtrekksystem fra kjøkken og bad. Det nye anlegget har luftinntak fra gavlvegg og utluft over tak. Denne forståelsen må bekreftes av andelseier i generalforsamlingen. Arbeidet er i all hovedsak allerede utført uten at styret eller generalforsamling er hørt på forhånd. (Andelseier er gjort oppmerksom på at loftet ikke kan benyttes som tiltenkt før godkjennelse r foreligger). Innredningen som beskrevet med «rom for varig opphold» (lekestue og arbeidsom) krever vindu med tilstrekkelig lys og rømningsvei. Dette betyr at det må monteres vindu i gavlvegg. Dessut en må det lages rømningsvei fra loftet slik at personer kan komme seg ut fra loftet til tak til nabo og ned til øverste trappeavsats på et rimelig vis. Vedlagte tegning med planskisse viser hvordan dette er tenkt. Stavanger kommune må godkjenne både bruks- og fasadeendringen før utbygging kan starte. Slik godkjennelse foreligger p.t. ikke. Det er generalforsamlingen som må godkjenne utbyggingen, og da med minst 2/3-delers flertall (av fremmøtte stemmeberettigede). Styret har sagt seg positive til å anbefale søknad om fasade - og bruksendring dersom gitte betingelser oppfylles, ref. vedlagte brev til andelseier datert 28. sept. 2011. I dette brev er det tatt inn en del tekniske punkt utbyggingen må tilfredsstille. Disse er fremkommet i samarbeid med teknisk avdeling i SBBL. Siden arbeidet allerede er utført, kan styret ikke kontrollere utførelsen. Arbeidet er gjort av firmaet J. JOHNSEN & SØNNER AS. Se vedlegg. Firmaet har nødvendig ansvarsrett og styret har ingen grunn til å tvile at utført arbeid er tilfredsstillende. Forslag til vedtak Generalforsamlingen har to alternative muligheter for vedtak: 1. Søknaden avvises 2. Utbyggingen godkjennes forutsatt at Stavanger kommune godkjenner bruks- og fasadeendringen. Alternativ 1— Søknaden avvises. Søknaden om utbygging av loftet avvises. Her må generalforsamlingen ta stilling til om arbeidet som er utført, må tilbakeføres til utgangspunktet. Generalforsamlingen må også ta stilling til anlegget for balansert ventilasjon som er montert. Alternativ 2— Søknaden godkjennes. Utbygging av loftet godkjennes forutsatt at: 1. Stavanger kommune godkjenner bruks- og fasadeendringen. Andelseier er ansvarlig for at slike godkjennelser innhentes fra kommunen. 2. Alle punkt i styrets brev av 28. sept. 2011 angående tekniske krav tilfredsstilles. 3. Andelseier aksepterer at a. Alle direkte kostnader blir dekket av andelseier. Dette gjelder også eventuelle kostnader borettslaget pådrar seg, og også kostnader overfor Stavanger kommune vedrørende søknadene om bruks- og fasadeendringer. b. Arkitekt må utforme detaljert fasade- og løsningstegning for innsetting av vinduene og løsning for rømningsvei til trappeavsats. c. Utbyggingen vil kunne medføre økt andel felleskostnader (for vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter etc). SBBL vil foreta denne beregning etter standard maI og sjablongbeløp. d. Arealendringen vil trolig også medføre økt ligningsverdi og dermed eiendomsskatt for andelseier. 4. Det lages en avtale mellom borettslaget og andelseier hvor alle disse punktene tas inn. Avtalen må sig neres av styreleder og andelseier. 5. Borettslagets vedtekter § 5 Vedlikehold må endres ved at følgende nytt punkt 3 tas inn: — (3) Andelseiers plikter etter (1) og (2) omfatter også slikt som installering i og innredninger av loft inklusivt endringer av ventilasjonsanlegg, utskifting eller innsetting av vinduer/-dører, tak- og vegg-gjennomføringer. Vedlikeholdsplikten gjelder uansett om arbeidet er utført med godkjennelse fra styret! generalforsamlingen eller ikke. De øvrige punkt beholdes uendret. Dette vedtaket, inkludert valgt løsning og utvendig utforming, legges til grunn for eventuelle andre tilsvarende søknader. Sa4L 6 m Un 03 rn 03 03 •1 fl h L I 1- •1 ä4 Borettsiaget Solåsen www.solaasen-brl.no lngvild Egeland Markaholen 1 H0302 — Deres ref.: Deres brev: Vårref.: Dato Stavanger, 28. sep. 2011 Innredning loft, ref. tidligere samtaler og korrespondanse. Den omsøkte innredningen krever både en fasade- og bruksendring. Slike endringer må Stavanger kommune. Styret er i utgangspunktet positiv til din søknad om innredning av betingelser anbefale søknadene om fasade- og bruksendring innvilget. Imidlertid er det generalforsamling som må fatte det endelige vedtak, og da med to tredjedelers flertall, paragraf 8-3. etter søknad godkjennes av loftet, og vil under gitte borettslagets ref borettslagets vedtekter Styret foreslår derfor følgende prosess videre: 1. Du må selv søke Stavanger Kommune om fasade- og bruksendring. Tegningen dere har levert av fasaden er trolig godt nok grunnlag for søknaden om fasadeendring. Eventuelle vindu må være av samme type og ramme som er benyttet ellers p feltet. For bruksendringen bør det lages en skisse av den innredningen dere har tenkt dere samt hva de enkelte rom på loftet skal benyttes til. Innredningen må selvsagt tilfredsstille gjeldende offentlige lover og retningslinjer, spesielt med hensyn til rømningsveier og vindu! lys. Kommunen vil kunne gi nærmere informasjon om hvilke krav som stilles, og også om hvilket underlag kommunen krever for sin saksbehandling. Valgt løsning angående fasade og rømningsveier skal godkjennes av styret, og skal kunne benyttes dersom andre ønsker å gjøre tilsvarende utbygging. 2. Etter at godkjennelse fra kommunen foreligger, kan sak om godkjennelse reises for generalforsamlingen. Vedtak i generalforsamlingen vil omfatte endringer i borettslagets vedtekter hvor ansvarsforhold mellom borettslaget og andelseier reguleres. 3. Eventuelt kan de to ovenstående punkt gjøres i omvendt rekkefølge; generalforsamlingens vedtak kan i så fall fattes under forutsetning av at søknadene godkjennes av Stavanger kommune. Dersom søknaden avslås, enten av Stavanger kommune eller generalforsamlingen, kommer styret til å forlange at innredningen som er utført, tilbakefØres til opprinnelig standard. For at styret skal anbefale søknaden, må andelseier godtgjøre at arbeidet skjer av godkjente leverandør med ansvarsrett. Videre at (1) Lufting mellom isolasjon og undertak på mellom 50 og 100 mm med fri passasje av luft fra raft til over ny konstruksjon og opp til kaldt loft over. (2) Forskriftsmessig montering av diffusjonstetting på innsiden av alle isolerte flater uten luftlekkasjer. (3) Montering av balansert ventilasjon med utblåsing over tak og inntak i yttervegg mot nord: Alle gjennomføringer må være forskriftsmessig tettet for å ivareta bygningens konstruksjon og eliminere faren for lekkasjer. Borettsiaget Solåsen Markaholen 5 H0205 4032 Stavanger — Telefon styreleder: 480 19 936 Side i av 2 ç Borettsiaget Solåsen www.solaasen-brl.no (4) (5) (6) (7) (8) (9) Tilsvarende som for punkt (3) gjelder også for ny kanal (med avtrekk over tak) fra kjøkkenhetten. Det må monteres luker/ dører slik at personer kan få adgang til området mellom ny kledning og yttertak for inspeksjon og vedlikehold. Innredningen må ikke stenge for adkomst for vedlikehold av eksisterende felles installasjoner på loftet. Loftet er fortsatt borettsiagets sin eiendom og andelseier må som før gi borettsiaget adgang til loftet med tanke på vedlikehold, inspeksjoner etc. Vedlikehold på de utførte arbeider kan ordnes slik at det estimeres hva endringene normalt vil bety i vedlikeholdskostnad, og at denne kostnaden innarbeides som en del av den månedlige dekning av felleskostnader. Av dette følger at borettslaget utfører vedlikehold på samme måte som for resten av bygningsmassen. Inkludert i dette legges også eventuell økning av forsikringspremie, kommunale avgifter etc. Arealendringen medfører trolig også endring i Iigningsverdi. Dersom utført arbeid! installasjoner medfører lekkasjer eller skader på borettslaget eiendom, er andelseier økonomisk ansvarlig for utbedring. Dette gjelder også selv om utbedringen gjennomføres i regi av borettslaget. Dette kan imidlertid også ordnes på samme måte som nevnt i punkt 7 via borettslagets forsikring. Ved eventuelt salg av leiligheten, forplikter andelseier å opplyse eventuelle kjøpere om at ny andelseier overtar forpliktelsene. Opplysninger om dette må komme tydelig frem i salgsprospekt. De ovenstående punkt vil bli innarbeidet i borettsiagets vedtekter. Når arbeidet eventuelt kommer i gang, vil styret kreve en kontroll-/ inspeksjonsfunksjon for å sikre borettslagets interesser, eventuelt at arbeidet skjer i borettslagets regi. Til dette kommer styret til å kjøpe nødvendig kompetanse. Alle kostander borettslaget påtar seg under behandling av denne søknaden, må dekkes av andelseier. Dette gjelder også dersom styret må innhente nødvendig kompetanse utenfra. Andelseier må også dekke alle kostnader forbundet med søknadene til Stavanger kommune, samt eventuell arkitekt og andre kostnader som måtte påløpe. Med hilsen for B/L Solåsen Karen Marie Rosendahi Varamedlem Marie Bjørnsen Varamedlem k, Bjørn Hodneland Styremedlem Borettsiaget Solåsen Marka ho/en 5 H0205 4032 Stavanger — in Helge Aùstbø Styremedlem Kjell Einan Styreleder — Telefon styreleder: 480 .19 936 Side 2 av 2 (Z% 3 Sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett etter plan- og bygningsloven JOHNSEN & SØNNER AS Kvalebergveien 21 4016 STAVANGER Norge Sentral godkjenning for J JOHNSEN & SØNNER AS Foretaket, med organisasjonsnummer 913206339, er i medhold av pbl. § 98 a og forskrift om godkjerming av foretak for ansvarsrett av 22. januar 1997 nr. 35 (GOF) gitt følgende sentrale godkjenning: Ansvarlig ufførende for bygninger og installasjoner, tiltakskiasse 2 1 ltakskIasse 2 Ansvarlig kontrollerende for utføring av bygninger og installasjoner Godkjenningen er gyldig til 7. juni 2013 Opplysninger om foretakets system Foretaket har erklært at det har system som oppfyller kravene etter GOF kap. II. Foretak med sentral godkjenning må i medhold av GOF § 6 beskrive og ha system for de arbeider det utfører med egne og eksterne ressurser. Statens bygningstekniske etat Oslo, den 25. juni 2010 kåA4 /k_ Anne l-la’f.rorsen Tore FjordhySi Foretaket oppgir at det utfører arbeider med egne ressurser innenfor følgende arbeidsområder: Glass og ineta il, Tø,nrerarbeider, Veii tilasjo n og klima tekiz ikk rø c S4 ,, 1/ Ingvild Egeland Fra: Sendt: Til: Emne: lngvild Egeland 8. juni 2011 09:08 ‘Kjell Einan’ VS: Innredning loft IntegrationStatus: IntegrationValue: 1 1 ;9;0;0;0;;0; Med vennlig hilsen lngvild Egeland i. iohnsen & Sønner AS 51 82 75 80/97 607099 http://www.jjs. no/ Fra: Jan Ove Johnsen Sendt: 8. juni 2011 09:05 Til: tngvild Egeland Emne: Innredning loft Hei Arbeid som er utført i leilighet er som følger: Bod er demontert og flyttet til loft. Kjøkken er skiftet i sin helhet og utvidet. Ny trapp til loft er montert. Innredet lekestue og 2 arbeidsrom. Gammelt avtrekkssystem fra kjøkkenventilator og bad/wc er demontert. Nytt balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning er montert. Alle rom i leiligheten har nå avtrekk eller tilluft. Vennlig hilsen Jan Ove Johnsen i. Johnsen& SønnerAS 51827580 Mob. 93416850 www.iis. no a’4p 5 lngvild Egeland Fra: Sendt: Til: Emne: Kjell Einan [[email protected]] 26. september 201117:59 lngvild Egeland VS: Solåsen- Notat fra befaring Ml leil. 0302 23.06.2011 - Hel Her er rapporten fra SBBL v/Frode angående befaringen hos deg. Mvh Kjell Einan Fra: Frode Flørenæss [mailto: [email protected]] Sendt: 29. juni 2011 14:45 Til: ‘Kjell Einan’ Emne: Solåsen- Notat fra befaring Ml leil. 0302 23.06.2011 - Viser til befaring torsdag 23.06.2011 vedr. arbeider med innredning av loft samt montering av balansert ventilasjon I M leil. 0302. Arbeidene er utført av i. Johnsen & Sønner under veiledning av Jan Ove Johnsen. Utførelse av innredningen på loft ble fremlagt av Johnsen og ut fra hans beskrivelse og visuell kontroll av overflater kan det se ut som om arbeidene er riktig og fagmessig utført. Det er og montert balanser ventilasjon som gjør at det er blitt en betydelig forbedring av inneklima. Følgende er ivaretatt iflg. .lohnsen: • Lufting mellom isolasjon og undertak på mellom 50 og 100 mm med fri passasje av luft fra raft til over ny konstruksjon og opp til kaldt loft over. • Forskriftsmessig montering av diffusjonstetting på innsiden av alle isolerte flater uten luftiekkasjer. • Montering av balansert ventilasjon med utblås over tak og inntak i yttervegg mot nord. Alle gjennomføringer hevdes forskriftsmessig tettet for å ivareta bygningens konstruksjon og eliminere faren for lekkasjer. • Det er montert eget avtrekk fra kjøkkenhette som er ført i egen kanal over tak. Tetting av gjennomføring ivaretatt som for balansert ventilasjon. Følgende anbefales å utføre av styret/ andelseier. • Styret utarbeider en avtale som overfører totalansvar til andelseier for eventuelle lekkasjer og skader som eventuelt kan oppstå som en følge av utførte arbeider. • Det foretas en vedtektsendring hvor ansvaret videreføres til eventuelle nye eiere. • Det monteres ventiler 1 yttervegg over ny konstruksjon for bedre trekk og utlufting av kaldt loft. Dette notatet kan ikke anses som en garanti da det kun er basert på uttalelser fra utfØrende. Stavanger BBL innrømmer ingen ansvar for eventuelle feil i dette notat og utførende/ andelseiere må ha det fulle og hele ansvar for utførelsen. Med vennlig hilsen Stavanger Boligbyggelag rpI’ø,Aenæss Dir. innvalg Sentralbord 5 I 84 95 23 5 I 84 95 00 FULLMAKT fullmakt til å møte og avgi stemme på Undertegnede gir herved mine vegne på borettslagets generalforsamling den Stavanger 2012. 2012 (Andelseiers underskrift) cl) Stemmerett har andelseiere eller personer med fullmakt. Ingen kan stille med mer enn en fullmakt. NB: det må ikke gjøres endringer på dette fullmaktsskjemaet eller føres på utfyllende tekst i forbindelse med saker som skal opp på møtet. Dette vil medføre at fullmakten blir annullert. — 164
© Copyright 2024