Borettslaget Solåsen - Solaasen

Boretts laget
Solåsen
Innkalling til generalforsamling
Mandag 26. mars 2012 kl. 18:00
i Gausel Bydeishus, Heddeveien 141.
Forretningsfører:
Stavanger Boligbyggelag
—
Løkkeveien 51 4008 Stavanger telefon 51 84 95 00
www.stavanger-boligbyggelag.no
—
—
Borettsiaget Solåsen
INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2012
Det innkalles til ordinær generalforsamling
mandag 26.mars 2012 kl. 18:00
i Gausel Bydeishus, Heddeveien 141
SAKSLISTE
1. Konstituering
1.1. Valg av møteleder
1.2. Valg av sekretær
1.3. Valg av I person til å undertegne protokollen sammen med møteleder
1.4. Registrering av frammøtte
1.5. Godkjenning av innkalling og saksliste
2. Årsberetning fra styret
3. Årsregnskap for 2011
4. Godtgjørelse til styret og revisor
5. Innsetting av kjokkenvindu
6. Innredning loft
7. Valg
7.1. Valg
7.2. Valg
7.3. Valg
7.4. Valg
av leder for2 år
av 2 varamedlemmer for I år
av 1 delegert til SBBLs generalforsamling 24. mai 2012
av valgkomite
Stemmerett har andelseiere eller personer med fullmakt. Ingen kan stille med mer enn en fullmakt.
27/
Borettslaget Solåsen,
Kjell Einan
leder
/
.
2012
Årsberetning 2011
for
Borettsiaget Solåsen
Beliggenhet og virksomhet
Borettslaget Solåsen ligger i Stavanger kommune, og har til formål å gi andelseierne bruksrett til
egen bolig, og drive virksomhet som står i sammenheng med denne.
Il.
Arbeidsmiljo
Helse, miljø og sikkerhet (HMS)
Borettslaget er definert som virksomhet og er lovpålagt å ha et HMS system gjennom “Forskrift om
systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter’. Det innebærer at styret skal kartlegge
hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt
skjer.
HMS arbeid i borettslag vil si å verne om liv, helse og materielle verdier og skape et godt og trygt
miljø.
Styret skal ivareta internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og
lekeplassutstyr.
III.
Påvirkning av ytre miljø
Miljøpåvirkningen av borettsiagets aktiviteter kommer i hovedsak fra energiforbruk og avfall, og
vurderes som normalt for boligselskap.
IV.
TiUitsvalgte
Borettslagets styre består av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget har ingen ansatte. Borettslaget
følger likestillingslovens bestemmelser, og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke
iverksatt likestillingsfremmende tiltak i borettsiaget.
Styret har i denne perioden bestått av:
Leder
Styremedlem
Styremedlem
Varamedlem
Varamedlem
V.
Kjell Einan
Jan Helge Austbø
Bjørn Louge Hodneland
Karen Marie Rosendahl
Marie Bjørnsen
Markaholen
Markaholen
Markaholen
Markaholen
Markaholen
5,
1,
2,
2,
3,
leil.
leil.
leil.
leil.
leil.
H0205
HOl 08
H0302
H0203
H0104
Styrets arbeid
Møtevirksomhet
Det har i denne perioden vært avholdt ti styremøter hvor i alt 30 protokollerte saker har vært
behandlet.
Det har vært omsatt tre leiligheter i perioden. Vi ønsker nye andelseiere velkommen til borettslaget.
Det er sendt ut fem informasjonsskriv fra styret i løpet av året.
Arrangement
• Det har vært avholdt én dugnad for å rydde uteområdene i borettsiaget. I tillegg har
borettslaget stilt containere til disposisjon for beboere både under dugnaden i mai og også i
oktober.
Styret har arbeidet med følgende viktige saker i perioden:
• Malingsarbeid av hele bygningsmassen ble påbegynt i 2011. Planen var å fullføre også, men
været satte en stopper for det. Deler av M4 og hele M3 gjenstår. I tillegg gjenstår alle
grunnmurer og selvsagt derfor også ferdigbefaringer. Arbeidet tas opp igjen så fort været
tillater det i vår.
• Også i 2011 har det vært arbeidet med å få bukt med radonproblemet. Av ti leiligheter hvor
tiltak var nødvendig er ni ferdig og «friskmeldt». Det gjenstår arbeid med én leilighet.
• Lekkasjen i garasjen under Ml er fortsatt ikke reparert. Fra våre samarbeidspartnere i SBBL
og andre eksterne leverandører, er det konkludert med at vannet trenger inn innerst ved
ytterveggene langs Ml og dermed kommer inn under membranen under hellene. Det er her
flere steder flere skader på beslaget, både rustskader og annet.
Vi er i disse dager i ferd med å innhente pristilbud på å legge nytt beslag, samt spyle og
sjekke membranen under hellene.
• Under arbeidet med å finne årsakene til lekkasjene i garasjen under Ml, ble det oppdaget at
rørene for avrenning fra takrenner og overvann foran Ml var tette! skadet. Måtte derfor
grave opp rørene i begge ender av Ml. Det ble valgt å legge nye rør på innsiden av
garasjeveggen i Ml, alternativet var å grave opp hele fronten av Ml. Skaden, med unntak av
egenandelen, ble dekke av bygningsforsikringen.
• V-planen er oppdatert! rullert i samarbeid med SBBL.
• Av mindre arbeider utført i perioden, nevnes:
o Reparasjon av stålsøylene ved inngangspartiene.
Her har vi for øvrig oppdaget ny rust, så vi har meldt reklamasjon til leverandør.
o Skiftet lysarmatur i garasjene samt montert ekstra små lampepunkt i alle kjellere.
o Gjerdet rundt lekeplassen malt på dugnad sommeren 2011, noe gjenstår.
o Utlevert brannsikringspakke med nytt batteri til røkvarslere 1. des med oppfordring å
foreta en egenkontroll av brannsikringstiltakene i egen leilighet.
o Diskusjoner med Stavanger kommune angående manglende! feilaktig tømming av
søppelbeholdere.
o Luftsjakten ved enden av Ml er reparert.
o Det er montert ekstra lys ved trapp! sti ved M5.
Det er jobbet med å tilpasse internkontrollsystemet til borettslagets installasjoner, utstyr,
risikoforhold og størrelse som er nødvendig for å etterleve helse-, miljø- og sikkerhetsiovgivningen.
Alle borettsiagets aktiviteter og rutiner er innarbeidet i internkontrollsystemet BevarHMS. Noe som
blant annet gjør det enklere for nye medlemmer i styret til å sette seg inn i og følge opp planlagte og
periodiske aktiviteter.
Styrets planer:
Borettslaget har i 2010 og 2011 gjennomført store prosjekt som renovering av terrassen og
malingsprosjektet, som jo også strekker seg inn i 2012. Til sammen har disse to prosjektene kostet
omkring 4,6 mill, kroner, som er finansiert ved låneopptak uten at den månedlige andel av
felleskostnader er økt mer enn langtidsbudsjettet fra 2008 antydet.
I 2012 kommer styret ikke til å sette i gang andre store prosjekt, men følgende er likevel på planen:
•
•
•
•
•
•
VI.
Fullføre malingsprosjektet
Fullføre radon-tiltakene
Fullføre arbeidet med å tette lekkasjene i garasjene i Ml
Vurdere om og eventuelt å utføre en renovering av ventilasjonsviftene i alle leiligheter.
Vurdere en gjennomgang av ventilasjonsviftene i alle kjellere. Minst én av disse er skadet og
må skiftes.
Vurdere, inkludert innhenting av pris, ulike alternativer for å renovere inngangstrappene.
Arbeid planlegges i tilfelle for oppstart i 2013.
Borettsiagets drift og økonomi
Forretningsførsel og revisjon
Stavanger Boligbyggelag utfører forretningsførselen i henhold til kontrakt. Borettsiagets revisor er
Ernst & Young AS.
Borettsiagets eiendom og forsikring
Borettsiaget består av i alt 84 boliger.
Bygningene er forsikret med totalforsikring for boligselskaper i IF Skadeforsikring AS.
Polisenummeret er 3672661. Egenandel ved skader utgjør kr6 000,-. Polisen inkluderer en avtale
med Anticimex om bekjempelse av skadedyr. Melding om skadedyr meddeles Anticimex direkte av
beboer eller styret på telefon 81548 250. Forsikringen omfatter ikke innbo og løsøre.
Styret må kontaktes i alle forsikrinqssaker!
Ref beskrivelsen foran angående reparasjon av avløpsrørene for overvann. Denne skaden er dekke
av forsikringsselskapet med ca. 190 000,00.
økonomi
Arsoppgjøret viser en endring i disponible midler på kr 1 235 987
Netto disponible midler er pr. 31.12.2011 kr2 133 480
Årets resultat er kr 619 540
økningen i disponible midler skyldes i det vesentligste to punkt:
1. Malingsprosjektet ble lånefinansiert i sin helhet i 2011. Resterende prosjekt inngår med
500 000
2. I tidligere år disponible midler redusert med påløpte avdrag pr. 31.12. Dette er endret fra og
med 2011. Etter gammel praksis ville dette ha utgjort ca. 766 000.
Med andre ord: Egentlig er disponible midler redusert med ca. 30 000.
Av samme årsaker er også årets resultat høyere enn hva det ville ha vært etter gammel praksis.
Styret foreslår at overskuddet overføres til fremtidig drift.
Den økonomiske situasjonen for borettsiaget er tilfredsstillende. Våre lån i Husbanken har fast rente
på 3,7 % p.a. Denne avtalen varer til august 2014. Styret vurder foreløpig ikke å binde renten på
våre lån i SR-Bank (terrasse og malingslånene).
Styret bekrefter at forutsetningen om fortsatt drift er til stede.
Borettslagets driftskonto er i Sparebank i SR-Bank.
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført
i regnskapet.
Når det gjelder borettslagets lån og vilkår for øvrig, vises til notene i årsoppgjøret.
Andre
•
•
•
•
•
•
•
•
•
inngåtte og løpende avtaler:
Avtale om forretningsførsel inkl. styreportal hos SBBL
Avtale om Bevar-HMS med SBBL
Avtale om V-Plan med SBBL
Leveranse av TV-signaler fra Get
Avtale om skadedyrbekjempelse hos If
Serviceavtale for brannvernutstyr med Schou-Andreassen
Avtale om vaktmestertjenester med SBBL’s Bo og Eiendom og med Stavanger Hage
Borettslaget er tilknyttet SBBLs Sikringsfond
Avtale med overvåkning fra NorAlarm
Stavanger,
/&2O12
I styret for Borettsiaget Solåsen
L er
Kjell Einan
Styremedlem
Bjørn Hodneland
Styremedlem
Jan Helge Austbø
Note
Inntekter
Innbetalt tellesutgifter
Tillegg fellesutgifter
Sum Inntekter
Regnskap
2011
Regnskap
2010
Budsjett
2012
5 240 868
4 944 072
5 555 000
180
600
0
5 241 048
4 944 672
5 555 000
126651
115 241
126 500
111 486
109 482
113 500
3 200
18 600
10 500
6105
5 883
6 200
Kostnader
Styrehonorar, lønn etc.
3
Forretningsførerhonorar
Tilleggstjenester
Revisjonshonorar
Vaktmestertjenester
53155
41 436
60 000
Drift og vedlikehold
520 457
539 761
615 000
162 525
153 453
160 500
1500000
2 310 163
1 045 000
198 876
199 472
205 000
685 827
632 848
715 000
73 908
74 981
75 000
16 800
15960
16800
Kabel-tv
Renovering
5
Forsikringer
Kommunale avgifter
Energi/strøm
Kontingent Boligbyggelag
Adm inistrasjonskostnader
Sum kostnader
Driftsresultat
25 638
30317
39 000
3 484 628
4 247 596
3 188 000
i 756 420
697 076
2 367 000
Finansielle poster
Renteinntekter
71 864
47 161
40 000
Rentekostnader
1 208 745
i 207 461
1 185 000
Netto finanskostnader
1 136880
i 160300
I 145000
619 540
-463 224
i 222 000
Resultat
4
164 Borettsiaget Solåsen
Note
Regnskap
2011
2
9 352 599
9 352 599
2
42 096 425
41 893 800
51 449 024
51 246 399
Restanser fellesutgifter
1 1 975
10 684
Forskuddsbetalte kostnader
12 568
0
0
390
Innestående på driftskonto
3 008 908
2 202 198
Sum omlopsmidler
3 033 451
2 213 271
54482476
53459671
EIENDELER
Regnskap
2010
Anleggsm idler
Tomter
Bygninger
Finansielle anleggsmidler
Sum anleggs midler
Omlopsmidler
Fordringer
Andre fordringer
Bankinnskudd og kontanter
SUM EIENDELER
Balanse 2011
164 Borettsiaget Solåsen
Note
Regnskap
2011
Regnskap
2010
8 400
8 400
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Innskutt andelskapital
Opptjent egenkapital
11 400 146
10 780 606
6
11 408546
10789006
i
28102100
29026540
4 i 17 859
2 374 347
Sum egenkapital
J!
Avsetninger og forpliktelser
Langsiktig gjeld
Husbanken
Pant- og gjeldsbrev lån
i
Borettsinnskudd
Sum langsiktig gjeld
9 954 000
9 954 000
42 173 959
41 354 887
Kortsiktig gjeld
Forskuddsbetalt fellesutgifter
Leverandørgjeld
Påløpne renter
Påløpne avdrag langsiktig gjeld
i
Annen kortsiktig gjeld
Sum kortsiktig gjeld
Sum gjeld
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Pantstillelser
10 472
0
42 381
226 665
306 330
322 633
0
766 480
540 788
0
899 971
1 315 778
43 073 930
42 670 665
54 482 476
53 459 671
42 173 959
41 354 887
Stavanger 3112.11
Stavanger Boligbyggelag
Sted/
?4i7i
/
(
,dato:____
Kjell
Leder
Bjørn Lôuge Hodneland
Styremedlem
Jan elge Aust
Styremedlem
ø
¼ÆCcJt
Regnskapsf ører SBBL
Ba’anse
2011
v’
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Note 0
-
Regnskapsprnsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk
samt forskrift om årsregnskap og årsberetning
for boligselskap.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år.
øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel eller langsiktig gjeld.
Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi.
Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Frivillig avsetning til vedlikehold klassifiseres som egenkapital.
Avsetning påløpt vedlikehold klassifiseres som gjeld.
Fordringer
Restanser og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning for forventet
tap. Avsetning for tap gjøres på
grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.
Anleggsmidler
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes
å være forbigående. Anskaffelser
av varige driftsmidler med vesentlig verdi avskrives over driftsmidlets levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføre
s løpende under
driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt
med driftsmidlet.
Bygninger
Avskrivningssatsen for bygninger er satt til null. Dersom det ikke er gjennomført faktisk vedlikehold som
oppveier verdiforringelse på
bygningene, skal borettsiaget regnskapsføre en tilsvarende avsetning. Slik avsetning vil da være balanseføret
som vedlikeholdsavsetning under
avsetning for forpliktelser.
Inntekter
Inntekter ført i regnskapet følger opptjeningsprinsippet.
Disponible midler.
Disponible midler vises i særskilt note. Med disponible midler menes omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld.
Oppstillingen over disponible midler følger følgende oppstillingsplan:
A.
Disponible midler fra foregående årsregnskap.
B.
Endring i disponible midler
G.
Disponible midler årets regnskap.
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
11
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Note i
-
Langsiktig gjeld
Kreditor:
Formål:
Lånenummer:
Lånetype:
Opptaksår:
Rentesats:
Beregnet innfridd:
Opprinnelig ånebeløp:
Lånesaldo 01.01 :
Avdrag i perioden:
Opptak i perioden:
Lånesaldo 31.12:
Antall andeler, andel gjeld og sum av
fellesgjeld lån 135026466
Antall andeler. andel gjeld og sum av
fellesgjeld lån 135026474
Antall andeler, andel gjeld og sum av
fellesgjeld lån 32017578331
Antall andeler, andel gjeld og sum av
fellesgjeld lån 32017668268
Sparebank 1
SR-Bank
Rehab. av
balkonger og
verandaer
32017578331
Husbanken
Husbanken
Sparebank 1
SR-Bank
Maling av
blokker
135026466
135026474
32017668268
Annuitet
Serie
Serie
Annuitet
2001
2011
2010
2001
3.81 %
3.7%
3.7%
3.81 %
30.12.2024
01.09.2023
01.10.2023
30.03.2021
2 000 000
2 500 000
21 134000
20150000
2374347
15382020
14411 000
0
131 595
884 920
806 000
124 893
0
0
0
2 000 000
2242752
14497100
13605000
1 875 107
Ant. andeler
11
Andel gjeld
31.12
180506
Sum
fellesgjeld
1 985 566
21
178014
3 738 294
25
169825
4 245 625
27
167689
4 527 603
11
169398
1 863378
3 508 260
21
167060
25
159375
3 984 375
27
157370
4 248 990
11
27925
307 175
21
27539
578 319
25
26 273
656 825
27
25 942
700 434
11
23347
256 817
21
23 025
483 525
25
21 966
549 150
27
21 690
585 630
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Note 2 Anleggsmidler
-
Bygninger/tomt
Radunsug
Sum anleggs midler
Anskaffelsesår
Kostpris
01.01.
Bokført
verdi 31.12.
1993
51 246399
51246399
2011
202625
202625
51 449 024
51 449 024
Regnskap
2011
111 000
Regnskap
2010
101 000
15 651
14 241
126 651
115 241
Note 3- Styrehonorar, tonn etc.
Styrehonorar
Arbeidsgiveravgift
Sum personalkostnader
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Note 4 Disponible midler
-
Regnskap
2011
Regnskap
2010
619 540
-463 224
DISPONIBLE MIDLER
Resultat
Opptak av lån
Avdrag på lån
Aktiverte anskaffelser
Endring disponible midler
Omløpsmidler
Kortsiktig gjeld
Disponible midler
2000000
2500000
-1 180 928
-1 816 573
-202 625
0
i 235 987
220 203
3 033 451
2 213 271
899 971
i 315 778
2 133 480
897 494
2002
210 356
Note 5 Renovering/Vedlikehold
-
Maling
Utskifting av vifter
Oppgradering lekeplass
2004
125 860
2005
338 264
Rehabilitering betong
2006
463 414
Div. arbeider i.h.t. vedlikeholclsplan
2008
256 250
2009
315 875
Renovering pipebly
Rehab. terrasserog balkonger
Maling
2010
2 310 163
2011
i 500 000
Årets
resultat
Regnskap
31.12.10
Note 6 Egenkapital
-
Regnskap
31.12.11
Andelskapital
8 400
0
8 400
Egenkapital
11400146
619540
10780606
Sum Egenkapital
il 408 546
619 540
10 789 006
Noter 164 Borettsiaget Solåsen
Regnskap
2011
——
Perter;E :rc
51,6
..-crniristrasjrskostrEce
Ererci.strrr
1,7
Kcrn.n,r3Ie a. cifter
Fcrsikrir:er
StyreborcrEr, ørr et
29t;
3
KEheI-t’:
ecLikeFcIc
Regnskap
2010
AcrrIrIstrEsJrskcstrEcer
3.6 t;
Perter
cr;
Ererci strøm
KrnrruraIe
cifter
2,B
Fcrsikrircer
rrcrEr ørn et
_.Drjftcce:hkeE.:c
---‘4
164
ib 9
1IERNST&YOUNG
Til generalforsamlingen i borettslaget Solåsen
Vassbotnen ila Forus, NO-4313 Sandnes
Postboks 8015, NO-4068 Stavanger
Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA
Tif: + 47 51 70 66 00
Fax: + 47 51 7D 66 01
www.ey.no
Medlemmer av Den norske Revisorforening
REVISORS BERETNING
Uttalelse om årsregnskapet
Vi har revidert årsregnskapet for Solåsen borettslag, som består av balanse per 31. desember 2011 resultatregnskap og
oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige
anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.
Styrets ansvar for årsregnskapet
Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler
og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et
årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Revisors oppgaver og plikter
Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført
revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing.
Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå
betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon.
En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet.
De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder
vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne
kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å
utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om
effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte
regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en
vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet.
Etter vår oppfatning er inn hentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Konklusjon
Etter vår mening er årsregnskapet for Solåsen borettslag avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde
av den finansielle stillingen til borettsiaget per 31. desember 2011 og av dets resultater og endringer i disponible midler for
regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.
Andre forhold
Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.
Uttalelse om øvrige forhold
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om
årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til disponering av resultatet er konsistente med årsregnskapet
og er i samsvar med lov og forskrifter.
Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til
internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset
revisjon av historisk finansiell informasjon», mener vi at styret har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig
registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.
Stava
er2iru2012
YOUNG
Tom y Lothe
stats torlsertp visor
A member firm of Ernst & YoLng Global L mted
Sak 4— Godtgjørelse til styret og revisor
Styret foreslår følgende vedtak for sak 4 på årets generalforsamling:
Vedtak: Godtgjørelse til styret fastsettes til kr. 111 000,00. Styret foretar selv
den interne
fordelingen.
Godtgjørelse til revisor fastsettes etter regning.
Sak 5
—
Innsetting av kjøkkenvindu
Følgende søknad er mottatt fra Oddbj ørn Bergøy, Markaholen 5, leiligh
et H0201
Emne: Søknad om større kjøkken vindu
Jeg, Oddbjørn Bergøy, beboer i Markaholen 5, H0201 ønsker å sette inn
et høyere vindu på
kjøkken N/ø mot friområdet (se vedlagt plankart). Det er laget hull i vegg da
bygget ble laget
for at dette skulle være mulig å gjøre i ettertid, det er derfor en svært enkel
jobb. Andelseier
vil selv bære alle kostnadene for å få utført dette og jobben vil selvsagt bli
utført av et
godkjent byggefirma.
Stavanger kommune har bekreftet overfor andelseier at innsetting av slikt vindu
ikke er
fasadeendring og derfor ikke søknadspliktig forutsatt at det nye vinduet tilpass
es i størrelse
til det opprinnelige hullet og at det ikke er noen naboer som blir berørt.
Styrets orientering:
Generalforsamlingen bør vurdere om det eventuelt av estetiske! utseendemes
sige årsaker må
settes inn vindu i begge etasjene.
Forsalg til vedtak:
Alternativ 1: søknaden avvises.
Alternativ 2: søknaden godkjennes.
Dersom innsetting av vinduet medfører endringer i vedlikeholdskostnader, forsikr
ingspremie
etc. må slike kostnader henføres til denne andelen. SBBL vil foreta beregningene
.
Det forutsettes også at vinduet som settes inn er av samme type som er i bruk
ellers i
bygningene. SBBL vil kunne gi nærmere detaljer.
Søknaden godkjennes under forutsetning av at vindu monteres i begge etasjer
.
///f
L
Reguleringspiankart
Gnr:
Bnr:
Eiendommens adresse:
Hjemmelshavere:
Servicetorget
26.01.2012
14
949
Markaholen 5
Borettslaget Solåsen
STAVANGER KOMMUNE
Målebrev koordinatbestemt: Ja
Eiendommens areal (m
):
2
14333
Koordinatsystem:
Høydegrunnlag:
Målestokk:
Ekvidistanse:
0
Euref89
NN1954
1:500
1 meter
-
Y31 200
--
lit
N
Sak 6
—
Innredning loft
Følgende søknad er mottatt fra beboer lngvild Egeland i Markaholen 1, leilighet H0302:
Jeg søker herved Generalforsamlingen om godkjennelse av innredning av loft med bod,
lekestuc og 2 arbeidsrorn, ref. brev fra Borettsiaget Solåsen datert 28. september 2011.
Jeg vil selvsagt følge alle hyggetekniske forskrifter og nytte godkjent leverandør med
ansvarsrett.
Jeg håper på positivt svar fra Generalforsamlingen.
Med vennlig hilsen
a
Styrets orientering
Siden det ikke går klart frem av søknaden og dens vedlegg, oppsummerer styret derfor hva
styret
forstår søknaden gjelder:
1. Innredning av loft som beskrevet i selve søknaden overfor.
2. Ny trapp til loftet
3. Nytt balansert ventilasjonssystem til erstatning for opprinnelig avtrekksystem fra kjøkken og
bad. Det nye anlegget har luftinntak fra gavlvegg og utluft over tak.
Denne forståelsen må bekreftes av andelseier i generalforsamlingen.
Arbeidet er i all hovedsak allerede utført uten at styret eller generalforsamling er hørt på forhånd.
(Andelseier er gjort oppmerksom på at loftet ikke kan benyttes som tiltenkt før godkjennelse
r
foreligger).
Innredningen som beskrevet med «rom for varig opphold» (lekestue og arbeidsom) krever
vindu
med tilstrekkelig lys og rømningsvei. Dette betyr at det må monteres vindu i gavlvegg. Dessut
en må
det lages rømningsvei fra loftet slik at personer kan komme seg ut fra loftet til tak til nabo
og ned til
øverste trappeavsats på et rimelig vis. Vedlagte tegning med planskisse viser hvordan dette
er
tenkt.
Stavanger kommune må godkjenne både bruks- og fasadeendringen før utbygging kan starte.
Slik
godkjennelse foreligger p.t. ikke.
Det er generalforsamlingen som må godkjenne utbyggingen, og da med minst 2/3-delers flertall
(av
fremmøtte stemmeberettigede). Styret har sagt seg positive til å anbefale søknad om fasade
- og
bruksendring dersom gitte betingelser oppfylles, ref. vedlagte brev til andelseier datert 28. sept.
2011.
I dette brev er det tatt inn en del tekniske punkt utbyggingen må tilfredsstille. Disse er fremkommet
i
samarbeid med teknisk avdeling i SBBL. Siden arbeidet allerede er utført, kan styret ikke kontrollere
utførelsen. Arbeidet er gjort av firmaet J. JOHNSEN & SØNNER AS. Se vedlegg. Firmaet har
nødvendig ansvarsrett og styret har ingen grunn til å tvile at utført arbeid er tilfredsstillende.
Forslag til vedtak
Generalforsamlingen har to alternative muligheter for vedtak:
1. Søknaden avvises
2. Utbyggingen godkjennes forutsatt at Stavanger kommune godkjenner bruks- og
fasadeendringen.
Alternativ 1— Søknaden avvises.
Søknaden om utbygging av loftet avvises. Her må generalforsamlingen ta stilling til om arbeidet som
er utført, må tilbakeføres til utgangspunktet.
Generalforsamlingen må også ta stilling til anlegget for balansert ventilasjon som er montert.
Alternativ 2— Søknaden godkjennes.
Utbygging av loftet godkjennes forutsatt at:
1. Stavanger kommune godkjenner bruks- og fasadeendringen. Andelseier er ansvarlig for at
slike godkjennelser innhentes fra kommunen.
2. Alle punkt i styrets brev av 28. sept. 2011 angående tekniske krav tilfredsstilles.
3. Andelseier aksepterer at
a. Alle direkte kostnader blir dekket av andelseier. Dette gjelder også eventuelle
kostnader borettslaget pådrar seg, og også kostnader overfor Stavanger kommune
vedrørende søknadene om bruks- og fasadeendringer.
b. Arkitekt må utforme detaljert fasade- og løsningstegning for innsetting av vinduene
og løsning for rømningsvei til trappeavsats.
c. Utbyggingen vil kunne medføre økt andel felleskostnader (for vedlikehold,
forsikringer, kommunale avgifter etc). SBBL vil foreta denne beregning etter standard
maI og sjablongbeløp.
d. Arealendringen vil trolig også medføre økt ligningsverdi og dermed eiendomsskatt for
andelseier.
4. Det lages en avtale mellom borettslaget og andelseier hvor alle disse punktene tas inn.
Avtalen må sig neres av styreleder og andelseier.
5. Borettslagets vedtekter § 5 Vedlikehold må endres ved at følgende nytt punkt 3 tas inn:
—
(3) Andelseiers plikter etter (1) og (2) omfatter også slikt som installering i og
innredninger av loft inklusivt endringer av ventilasjonsanlegg, utskifting eller
innsetting av vinduer/-dører, tak- og vegg-gjennomføringer. Vedlikeholdsplikten
gjelder uansett om arbeidet er utført med godkjennelse fra styret!
generalforsamlingen eller ikke.
De øvrige punkt beholdes uendret.
Dette vedtaket, inkludert valgt løsning og utvendig utforming, legges til grunn for eventuelle andre
tilsvarende søknader.
Sa4L 6
m
Un
03
rn
03
03
•1
fl
h
L
I
1-
•1
ä4
Borettsiaget Solåsen
www.solaasen-brl.no
lngvild Egeland
Markaholen 1 H0302
—
Deres ref.:
Deres brev:
Vårref.:
Dato
Stavanger, 28. sep. 2011
Innredning loft, ref. tidligere samtaler og korrespondanse.
Den omsøkte innredningen krever både en fasade- og bruksendring. Slike endringer må
Stavanger kommune. Styret er i utgangspunktet positiv til din søknad om innredning av
betingelser anbefale søknadene om fasade- og bruksendring innvilget. Imidlertid er det
generalforsamling som må fatte det endelige vedtak, og da med to tredjedelers flertall,
paragraf 8-3.
etter søknad godkjennes av
loftet, og vil under gitte
borettslagets
ref borettslagets vedtekter
Styret foreslår derfor følgende prosess videre:
1. Du må selv søke Stavanger Kommune om fasade- og bruksendring. Tegningen dere har levert av fasaden er
trolig godt nok grunnlag for søknaden om fasadeendring. Eventuelle vindu må være av samme type og
ramme som er benyttet ellers p feltet.
For bruksendringen bør det lages en skisse av den innredningen dere har tenkt dere samt hva de enkelte
rom på loftet skal benyttes til. Innredningen må selvsagt tilfredsstille gjeldende offentlige lover og
retningslinjer, spesielt med hensyn til rømningsveier og vindu! lys. Kommunen vil kunne gi nærmere
informasjon om hvilke krav som stilles, og også om hvilket underlag kommunen krever for sin
saksbehandling. Valgt løsning angående fasade og rømningsveier skal godkjennes av styret, og skal kunne
benyttes dersom andre ønsker å gjøre tilsvarende utbygging.
2. Etter at godkjennelse fra kommunen foreligger, kan sak om godkjennelse reises for generalforsamlingen.
Vedtak i generalforsamlingen vil omfatte endringer i borettslagets vedtekter hvor ansvarsforhold mellom
borettslaget og andelseier reguleres.
3. Eventuelt kan de to ovenstående punkt gjøres i omvendt rekkefølge; generalforsamlingens vedtak kan i så
fall fattes under forutsetning av at søknadene godkjennes av Stavanger kommune.
Dersom søknaden avslås, enten av Stavanger kommune eller generalforsamlingen, kommer styret til å forlange at
innredningen som er utført, tilbakefØres til opprinnelig standard.
For at styret skal anbefale søknaden, må andelseier godtgjøre at arbeidet skjer av godkjente leverandør med
ansvarsrett. Videre at
(1)
Lufting mellom isolasjon og undertak på mellom 50 og 100 mm med fri passasje av luft fra raft til over ny
konstruksjon og opp til kaldt loft over.
(2)
Forskriftsmessig montering av diffusjonstetting på innsiden av alle isolerte flater uten luftlekkasjer.
(3)
Montering av balansert ventilasjon med utblåsing over tak og inntak i yttervegg mot nord: Alle
gjennomføringer må være forskriftsmessig tettet for å ivareta bygningens konstruksjon og eliminere faren
for lekkasjer.
Borettsiaget Solåsen
Markaholen 5 H0205
4032 Stavanger
—
Telefon styreleder: 480 19 936
Side i av 2
ç
Borettsiaget Solåsen
www.solaasen-brl.no
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
Tilsvarende som for punkt (3) gjelder også for ny kanal (med avtrekk over tak) fra kjøkkenhetten.
Det må monteres luker/ dører slik at personer kan få adgang til området mellom ny kledning og yttertak for
inspeksjon og vedlikehold. Innredningen må ikke stenge for adkomst for vedlikehold av eksisterende felles
installasjoner på loftet.
Loftet er fortsatt borettsiagets sin eiendom og andelseier må som før gi borettsiaget adgang til loftet med
tanke på vedlikehold, inspeksjoner etc.
Vedlikehold på de utførte arbeider kan ordnes slik at det estimeres hva endringene normalt vil bety i
vedlikeholdskostnad, og at denne kostnaden innarbeides som en del av den månedlige dekning av
felleskostnader. Av dette følger at borettslaget utfører vedlikehold på samme måte som for resten av
bygningsmassen. Inkludert i dette legges også eventuell økning av forsikringspremie, kommunale avgifter
etc. Arealendringen medfører trolig også endring i Iigningsverdi.
Dersom utført arbeid! installasjoner medfører lekkasjer eller skader på borettslaget eiendom, er andelseier
økonomisk ansvarlig for utbedring. Dette gjelder også selv om utbedringen gjennomføres i regi av
borettslaget. Dette kan imidlertid også ordnes på samme måte som nevnt i punkt 7 via borettslagets
forsikring.
Ved eventuelt salg av leiligheten, forplikter andelseier å opplyse eventuelle kjøpere om at ny andelseier
overtar forpliktelsene. Opplysninger om dette må komme tydelig frem i salgsprospekt.
De ovenstående punkt vil bli innarbeidet i borettsiagets vedtekter.
Når arbeidet eventuelt kommer i gang, vil styret kreve en kontroll-/ inspeksjonsfunksjon for å sikre borettslagets
interesser, eventuelt at arbeidet skjer i borettslagets regi. Til dette kommer styret til å kjøpe nødvendig kompetanse.
Alle kostander borettslaget påtar seg under behandling av denne søknaden, må dekkes av andelseier. Dette gjelder
også dersom styret må innhente nødvendig kompetanse utenfra. Andelseier må også dekke alle kostnader forbundet
med søknadene til Stavanger kommune, samt eventuell arkitekt og andre kostnader som måtte påløpe.
Med hilsen
for B/L Solåsen
Karen Marie Rosendahi
Varamedlem
Marie Bjørnsen
Varamedlem
k,
Bjørn Hodneland
Styremedlem
Borettsiaget Solåsen
Marka ho/en 5 H0205
4032 Stavanger
—
in Helge Aùstbø
Styremedlem
Kjell Einan
Styreleder
—
Telefon styreleder: 480 .19 936
Side 2 av 2
(Z%
3
Sentral godkjenning av foretak for
ansvarsrett etter plan- og bygningsloven
JOHNSEN & SØNNER AS
Kvalebergveien 21
4016 STAVANGER
Norge
Sentral godkjenning for J JOHNSEN & SØNNER AS
Foretaket, med organisasjonsnummer 913206339, er i medhold av pbl. § 98 a og forskrift
om godkjerming av foretak for ansvarsrett av 22. januar 1997 nr. 35 (GOF) gitt følgende
sentrale godkjenning:
Ansvarlig ufførende for bygninger og installasjoner, tiltakskiasse 2
1 ltakskIasse 2
Ansvarlig kontrollerende for utføring av bygninger og installasjoner
Godkjenningen er gyldig til 7. juni 2013
Opplysninger om foretakets system
Foretaket har erklært at det har system som oppfyller kravene etter GOF kap. II.
Foretak med sentral godkjenning må i medhold av GOF § 6 beskrive og ha system for de
arbeider det utfører med egne og eksterne ressurser.
Statens bygningstekniske etat
Oslo, den 25. juni 2010
kåA4
/k_
Anne l-la’f.rorsen
Tore FjordhySi
Foretaket oppgir at det utfører arbeider med egne ressurser innenfor følgende arbeidsområder: Glass og
ineta il, Tø,nrerarbeider, Veii tilasjo n og klima tekiz ikk
rø
c
S4
,,
1/
Ingvild Egeland
Fra:
Sendt:
Til:
Emne:
lngvild Egeland
8. juni 2011 09:08
‘Kjell Einan’
VS: Innredning loft
IntegrationStatus:
IntegrationValue:
1
1 ;9;0;0;0;;0;
Med vennlig hilsen
lngvild Egeland
i. iohnsen & Sønner AS
51 82 75 80/97 607099
http://www.jjs. no/
Fra: Jan Ove Johnsen
Sendt: 8. juni 2011 09:05
Til: tngvild Egeland
Emne: Innredning loft
Hei
Arbeid som er utført i leilighet er som følger:
Bod er demontert og flyttet til loft.
Kjøkken er skiftet i sin helhet og utvidet.
Ny trapp til loft er montert.
Innredet lekestue og 2 arbeidsrom.
Gammelt avtrekkssystem fra kjøkkenventilator og bad/wc er demontert.
Nytt balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning er montert.
Alle rom i leiligheten har nå avtrekk eller tilluft.
Vennlig hilsen
Jan Ove Johnsen
i. Johnsen& SønnerAS
51827580
Mob. 93416850
www.iis. no
a’4p
5
lngvild Egeland
Fra:
Sendt:
Til:
Emne:
Kjell Einan [[email protected]]
26. september 201117:59
lngvild Egeland
VS: Solåsen- Notat fra befaring Ml leil. 0302 23.06.2011
-
Hel
Her er rapporten fra SBBL v/Frode angående befaringen hos deg.
Mvh Kjell Einan
Fra: Frode Flørenæss [mailto: [email protected]]
Sendt: 29. juni 2011 14:45
Til: ‘Kjell Einan’
Emne: Solåsen- Notat fra befaring Ml leil. 0302 23.06.2011
-
Viser til befaring torsdag 23.06.2011 vedr. arbeider med innredning av loft samt montering av balansert ventilasjon I
M leil. 0302.
Arbeidene er utført av i. Johnsen & Sønner under veiledning av Jan Ove Johnsen.
Utførelse av innredningen på loft ble fremlagt av Johnsen og ut fra hans beskrivelse og visuell kontroll av overflater
kan det se ut som om arbeidene er riktig og fagmessig utført.
Det er og montert balanser ventilasjon som gjør at det er blitt en betydelig forbedring av inneklima.
Følgende er ivaretatt iflg. .lohnsen:
• Lufting mellom isolasjon og undertak på mellom 50 og 100 mm med fri passasje av luft fra raft til over ny
konstruksjon og opp til kaldt loft over.
• Forskriftsmessig montering av diffusjonstetting på innsiden av alle isolerte flater uten luftiekkasjer.
• Montering av balansert ventilasjon med utblås over tak og inntak i yttervegg mot nord. Alle gjennomføringer
hevdes forskriftsmessig tettet for å ivareta bygningens konstruksjon og eliminere faren for lekkasjer.
• Det er montert eget avtrekk fra kjøkkenhette som er ført i egen kanal over tak. Tetting av gjennomføring
ivaretatt som for balansert ventilasjon.
Følgende anbefales å utføre av styret/ andelseier.
• Styret utarbeider en avtale som overfører totalansvar til andelseier for eventuelle lekkasjer og skader som
eventuelt kan oppstå som en følge av utførte arbeider.
• Det foretas en vedtektsendring hvor ansvaret videreføres til eventuelle nye eiere.
• Det monteres ventiler 1 yttervegg over ny konstruksjon for bedre trekk og utlufting av kaldt loft.
Dette notatet kan ikke anses som en garanti da det kun er basert på uttalelser fra utfØrende. Stavanger BBL
innrømmer ingen ansvar for eventuelle feil i dette notat og utførende/ andelseiere må ha det fulle og hele ansvar for
utførelsen.
Med vennlig hilsen
Stavanger Boligbyggelag
rpI’ø,Aenæss
Dir. innvalg
Sentralbord
5 I 84 95 23
5 I 84 95 00
FULLMAKT
fullmakt til å møte og avgi stemme på
Undertegnede gir herved
mine vegne på borettslagets generalforsamling den
Stavanger
2012.
2012
(Andelseiers underskrift)
cl)
Stemmerett har andelseiere eller personer med fullmakt. Ingen kan stille med mer enn
en fullmakt.
NB: det må ikke gjøres endringer på dette fullmaktsskjemaet eller føres på utfyllende tekst
i forbindelse med saker som skal opp på møtet. Dette vil medføre at fullmakten blir annullert.
—
164