Keyserløkka Øst brl.
Omgjøring av tørkeloft til del av underliggende bolig – ved salg av
fellesareal
På generalforsamling 19. mai 2005 ble det vedtatt med 30 mot 20 stemmer, at styret
skulle fortsette arbeidet med ferdigstillelse av planer for integrering av tørkeloft i bolig.
Samt utreding av andre alternativer. Før generalforsamlingen behandler saken, må det
utarbeides tegninger som viser hvordan ombyggingen ønskes gjennomført, og en må få
fram konsekvensene av ombyggingen for de øvrige andelseierne, herunder evt. vederlag
som andelseier skal betale til borettslaget. Alternativt vil være at generalforsamlingen
overlater til styret å forhandle om de nærmere vilkår i avtalen, herunder pris.
Styrets arbeid og vurdering
Ved integrering av tørkeloft i bolig endres tørkeloftet fra å være fellesareal til å inngå i en
av boligene med varig tilknytning.
En slik endring bør gjennomføres uten kostnader for borettslaget og med minst mulig
ulemper og risiko for skader så vel i byggeperioden som etter ferdigstillelse. Etter
ferdigstillelse må den ombygde andelen bære en større del av de samlede
felleskostnadene enn andelen gjør i dag (husleie).
Det vil også være naturlig at borettslaget krever et engangsvederlag fra andelseier.
Begrunnelsen for et engangsvederlag vil være at én andelseier for fremtiden gis enerett
til å bruke areal som p.t. er fellesareal.
Integrering av tørkeloftet krever vedtak av generalforsamlingen med 2/3 flertall.
I forbindelse med den utvendige rehabiliteringen har styret utarbeidet en rammesøknad
for ombygging av eksisterende tørkeloft til boligareal. Det ble søkt om og gitt
rammetillatelse for
- blokk 13, Finns vei 1-3-5,
- blokk 15, Økernveien 82-84
- blokk 16, Økernveien 76-78-80
- blokk 17, Finns vei 2-4
- blokk 18, Finns vei 8-10
- blokk 19, Einars vei 2-4
- blokk 22, Einars vei 1-3-5
- blokk 23, Einars vei 9-11-13
- blokk 25, Einars vei 17-19
Rammetillatelse er gitt med utløp i september 2012 og igangsetting av arbeidene må
således være gjort før denne tid.
Rammetillatelsen omfatter innredning av deler av eksisterende loft som tilleggsdel til
underliggende boliger. Det innredes to (tre) separate arealer, et i hver ende av bygget
samt på noen blokker også i midten. Disse forbindes med underliggende boliger ved hjelp
av interne trapper. Det er også forbindelser ut til felles trapperom. Resten av loftet
benyttes til boder for beboerne i bygningen.
Boligdelene isoleres med 20 cm mineralullisolasjon i vegg, og 30 cm i tak.
Takkonstruksjonene forsterkes ved at det settes inn nye sperrebind med søyler plassert i
knevegg, for å møte dagens krav til lastpåvirkning. Fri høyde under tverrbjelker er på ca.
2,1 meter. Fri høyde i interntrappen er på ca. 2,0 meter. Det etableres vinduer i
takflaten. Vinduene måler 70 x 140 cm.
1
Estetiske krav:
Etter plan- og bygningslovens § 74 nr. 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som
omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det, etter kommunens skjønn,
tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv, og i forhold til omgivelsene. Det
etableres fire vinduer i takflate mot sydøst, og fire i takflate mot nordvest. Vinduene
måler 70 x 140 cm. Vinduene plasseres sentrisk over understående vindusrekker og
balkongdører, og opprettholder dermed fasadens eksisterende rytme. Plan- og
bygningsetaten vurderer at plasseringen av nye vinduer er utformet med hensyn til
eksisterende formspråk, volum og fasader, og at tiltaket dermed tilfredsstiller de
estetiske kravene satt i plan- og bygningsloven.
Som eksempel vises det til vedlagte tegning for Finns vei 1-3-5 – loftene i de andre
blokkene vil bli bygget ut etter de samme prinsipper.
Hvilke konsekvenser gir salg av tørkeloft for øvrige beboere?
De fleste av våre tørkeloft brukes i dag til oppbevaring eller, hensetting av gjenstander
man ikke lenger har behov for og dette gjør at borettslaget med jevne mellomrom har
brukt betydelige summer på å rydde disse arealene.
Enkelte steder er tørkeloftet i bruk slik det er ment, men ved å etablere alternativ løsning
mener styret at kosekvesene for øvrige beboere er små.
Alternativ løsning kan være at man tar i bruk f.eks. bomberom i kjeller og tilpasser disse
slik at det kan gjennomføres tørking av tøy her i stedet. Et annet alternativ er at
tørkekapasitet økes i fellesvaskeriene.
For å sikre at grunnarbeidene, kjerneboring for trapp, innsetting av vinduer samt
oppbyggingen av nytt rom, blir tilfredsstillende utført, vil borettslaget måtte stå som
byggherre. Innredningsarbeid utover dette vil den enkelt selv måtte utføre.
Dette vil også være med på å sikre at byggeperioden og belastningen i denne forbindelse
blir minimalisert for øvrige beboere i blokken.
De andelshaverne som bor under tørkeloftene får gjennom et kjøp av arealet en fordel
samt antatt verdiøkning øvrige andelshavere ikke har. Det vil derfor være opp til
generalforsamlingen å bestemme om dette skal kompenseres ved et fordelsvederlag
utover takst på arealene.
Ved en integrering øker underliggende leilighet sitt boligareal. Andelen skal da også ha
en større del av felleskostnadene. Dette kan enten gjøres ved at dagens brøk endres eller
at det fastsettes en fast sum for tilleggsarealet som eventuelt kan indeksreguleres eller
summen økes tilsvarende felleskostnadene.
En fast sum anses som det mest hensiktsmessige og ikke minst mest økonomisk da det
blir forholdsvis dyrt å regne om og endre etter ny brøk.
Avtale
Styret fremlegger forslag til retningslinjer for utbygging av tørkeloft i Keyserløkka Øst
brl.
Ved et eventuelt salg av tørkeloft må det i tillegg til retningslinjene for utbygging
utarbeides individuelle avtaler med andelseierne som er interessert i å kjøpe
overliggende tørkeloft. Dette fordi det er ulike ting som må sikres tilgang til som f.eks.
tilgang til feieluke for pipe og kabler for fellesanlegget.
Det foreslås for generalforsamlingen at styret gis fullmakt til å gjennomføre forhandlinger
med den enkelte innfor retningslinjene vedtatt av generalforsamlingen.
2
Avtalen gjennomgås av advokat slik at den blir juridisk korrekt og det vurderes om den
også skal tinglyses. Utgiftene belastes den som ønsker å kjøpe arealet.
Takst
Styret har fått gjennomført en takst av arealer i blokk 13 og 25.
Fra taksten hitsettes:
Råloft på ca 30 m² BRA og gulvareal på ca 65 m² er vurdert til kr 10.000 pr.m²
BRA. Bakgrunnen er ett gjennomsnitt av markedsprisen ved salg som er mellom
kr 30.000 - 45.000 avhengig av standard, hva P -rommet er innredet som (bad,
kjøkken, stue, soverom etc ), beliggenhet osv. Byggekostnadene pr.m² BRA vil
variere utifra den valgte standard og er beregnet til å være fra kr 15.000 - 30.000
pr.m² BRA for P -rom for andelsleiligheter beliggende på Keyserløkka . Normal
markedsverdi pr loft på 65 m² gulvareal og ca 30 m² BRA blir da: 30 m² BRA x kr
10.000,-pr.m² / BRA = kr 300.000,-pr.råloft. I vurderingen er det medtatt at det
foreligger rammetillatelse for utbygging av råloftene.
Blokkene 13 og 25 er representative for øvrige aktuelle blokker og taksten bør således,
etter styrets vurdering, kunne benyttes som veiledende for samtlige aktuelle arealer.
Andre kostnader
Borettslaget har hatt en del kostnader allerede i prosessen.
Dette er bl.a. arkitekt og utforming av rammesøknad, gebyrer for rammetillatelser samt
takst. Dette er utgifter som skal dekkes av de som gjennomfører en integrering.
I tillegg vil det påløpe bl.a. kostnader for igansettingstillatelse, arkitekt og byggeledelse i
byggeperioden. Dette er kostnader som også må dekkes av de som inngår avtale om
kjøp og utbygging av tilleggsareal.
Senere utbygging og tilgang til bruk av tegninger
Borettslagets samlede utgifter frem til kontraktsinngåelse vil bli fordelt likt mellom de
som inngår kontakt om kjøp på nåværende tidspunkt.
Dersom det på et senere tidspunkt blir aktuelt å gjennomføre en ny runde med salg og
utbygging, foreslås det at det må betales et engangsbeløp tilsvarende det den enkelte
betaler i første runde, for å få tilgang til tegninger og tillatelse fra borettslaget til å kjøpe
arealet. Beløpet tilfaller borettslaget som inntekt.
Ved et vedtak om salg av tørkeloft til underliggende bolig legges følgende til
grunn ved inngåelse av kontrakt:
A. Det legges p.t. til grunn en pris på Kr 10.000 pr kvm, jf takstmannens vurdering
B. Retningslinjer for utbygging av loft i Keyserløkka Øst brl. (dette er gjenbruk fra
tilsvarende prosjekt og gjennomgått av advokat) skal brukes
C. Det forhandles og settes opp individuelle avtaler for å sikre tilgang til f.eks.
feieluke etc.
D. Det legges p.t til grunn en fast månedlig sum i stedet for å endre brøk for
samtlige leiligheter. Summen er pr. i dag satt til kr. 20,- pr. kvm pr måned.
Denne reguleres tilsvarende husleien.
E. At alle borettslagets utgifter som har påløpt prosjektet frem til et nærmere avtalt
tidspunkt skal betales av den/de som inngår avtale om kjøp i denne omgangen.
Utgiftene deles med like stor andel på de som inngår avtale etter dette vedtaket.
3
Ved eventuell senere utbygging, skal den enkelte som ønsker å kjøpe tørkeloft for
integrering, betale et tilsvarende beløp den enkelte utbygger betalte i første
omgang.
Oslo, 13. april 2011
Styret
4
5
6
RETNINGSLINJER FOR UTBYGGING AV TØRKELOFT KEYSERLØKKA ØST
BORETTSLAG VEDTATT PÅ GENERALFORSAMLING .................
I
GENERELT
A) Bakgrunn
Keyserløkka Øst borettslag, består av 2, 3 og 4. etasjers blokker med
tørkeloft. Deler av loftene egner seg til innredning til boligdel for
underliggende leiligheter.
B) Prinsipper og retningslinjer for utbygging.
I hver trappeoppgang kan en leilighet i øverste etasje utvides ved at loftet
over leiligheten bygges ut. Dette gjelder ikke punkthusene eller
Grenseveien 39 – 41.
Det er bare den delen av loftet som ligger direkte over egen leilighet som
det kan gis til latelse til å bygge ut. For øvrig må utbyggingen til enhver
tid tilfredsstille gjeldende tekniske krav.
II BYGGEPROSESSEN -FORMELLE OG PRAKTISKE FORHOLD.
A)
Før bygging kan starte:
1. Godkjenning fra styret:
Andelseier som ønsker å bygge ut loft må
søke styret om godkjenning. Til søknaden
skal det vedlegges tegninger med plan for
loftsetasje og underliggende etasje, snitt og
fasader i målestokk 1:100 eller 1:50. Planer
og fasader skal omfatte hele blokkens
lengde. Det må også vedlegges kopi av
nabovarsel sendt til naboer.
Styret har fått arkitekt Bislett Arkitekter til å
utarbeide en helhetsplan for
loftsutbyggingen. Bislett Arkitekter kan
engasjeres av den enkelte andelseier for å
utarbeide tegninger som nevnt i avsnittet
ovenfor til igangsettingstillatelsen.
Godkjenningen bortfaller etter ett år dersom
ikke andelseier har fått skriftlig tillatelse fra
styret til å igangsette utbygging,jf. vilkår
fastsatt i II A pkt. 8.
2. Nabovarsel:
Andelseier skal sende skriftlig nabovarsel til
sine nærmeste naboer/andelseiere av
tilstøtende leiligheter. I nabovarselet skal det
informeres om utbyggingen og vedlegges
nødvendig kopi av tegninger. Naboene skal
1
gis frist til innen 14 dager å fremsette evt.
skriftlig protest overfor styret.
Søknad om byggetillatelse:
Den enkelte som ønsker å foreta utbygging,
må selv søke om igansettingstillatelse m.v.
Via borettslaget.
Byggherre:
Andelseier er ansvarlig vis a vis offentlige
myndigheter.
Ansvarshavende:
Den enkelte andelseier skaffer selv
ansvarshavende for sin utbygging.
Garanti for fullføring:
Som garanti overfor borettslaget for
fullføring av prosjektet til rett tid, og for
erstatning av evt. skader, må utbygger
enten:
a) stille et depositum på kr. 45.000,- overfor
borettslaget. Depositumet skal være
innbetalt til egen konto som kun
borettslaget disponerer.
Depositumsbeløpet skal være stilt før
endelig tillatelse kan gis, se II A pkt. 8.
Renter på depositumet tilfaller andelseier.
eller
b) få utstedt bank-eller forsikringsgaranti til
fordel for borettslaget på samme beløp
som nevnt under bokstav a) og innen
samme frist.
Depositumsbeløpet tilbakebetales helt eller
delvis når ferdigattest foreligger og evt.
skader på borettslagets eiendommer er
utbedret. På tilsvarende måte vil eventuell
bank-eller forsikringsgaranti kunne slettes
når eventuelle krav mot garantien er avklart
og oppgjort.
Gebyrer m.v:
Andelseier må betale alle gebyrer til
offentlige myndigheter, for eksempel
byggemeldingsgebyr og lignende.
2
Byggestart/tillatelse til
igangsetting:
Arbeidet kan først starte etter tillatelse fra
styret og må ikke igangsettes uten at
bygningsmyndighetenes igangsettingstillatelse foreligger. Før skriftlig tillatelse gis
av styret, må styret ha mottatt kopi av
approbasjon og ansvarsrett, evt. andre
offentlige tillatelser, dokumentasjon på at
garanti på kr. 45000,- er stilt samt
dokumentasjon på at forsikring for
utbyggingen er tegnet. Videre kreves det at
andelseier har undertegnet egenerklæring før
skriftlig tillatelse til igangsetting gis.
B) Byggeperioden:
1. Finansiering:
Den enkelte andelshaver betaler selv alle
kostnader i forbindelse med utbyggingen.
2. Praktiske regler:
Byggeaktivitet må foregå i samsvar med
gjeldende Husordensregler og leiekontrakt.
Byggeavfall skal ikke kastes i borettslagets
container/søppelanlegg. Andelseier er
ansvarlig for at alt byggeavfall umiddelbart
blir fjernet fra borettslagets fellesområder.
Vaktmester anviser i det enkelte tilfelle plass
for lagring av container m.v. Borettslagets
tun og uteområder skal ikke benyttes som
lagringsplass for byggematerialer o.l.
Det er kun tillatt å parkere håndverksbiler o.l
utenom borettslagets parkeringsplasser ved
kortvarig av og pålessing. Regler for
parkering må følges.
3. Forsikring:
Andelseier må selv tegne de nødvendige
forsikringer i byggeperioden. Dokumentasjon
på at forsikring er tegnet må forelegges
styret før byggearbeidene igangsettes.
Når borettslaget mottar melding om
ferdigstillelse vil borettslaget tegne forsikring
for loftet, ettersom loftet blir å
anse som borettslagets eiendom.
4. Ansvar for skade mv:
Andelseier som utbygger er fullt ut ansvarlig
for alle skader på borettslagets eiendom
3
under byggeperioden, så som bygninger,
fellesareal mv. Dette gjelder også evt. skade
på tredjeperson og tredjepersons eiendeler.
Den enkelte andelseier pålegges å
reparere/erstatte slike skader innen
nærmere angitte frister fra styret.
5. Krav til standard:
Byggearbeidet skal utføres i henhold til
søknad om byggetillatelse og alt arbeid som
utføres skal såvel innvendig som utvendig
være fagmessig utført og oppfylle alle de til
enhver tid gjeldene bygningsmessige
forskrifter.
C) Når utbyggingen er ferdig:
1. Eiendomsforhold:
Borettslaget eier det utbygde loftet og har
ansvar for det ytre vedlikeholdet på vanlig
måte, men slik at eventuell verdiøkning
kommer den enkelte tilgode ved senere salg
og fraflytting.
2. Husleietillegg:
Den enkelte utbygger får et generelt tillegg i
husleien som følge av at borettslagets
utgifter vil øke. Økningen i borettslagets
utgifter til forsikringer, vedlikehold samt
skatter og avgifter m.v. er p.t. kalkulert til
kr. 20,-pr. kvm. pr. måned.
Ved senere forhøyelse/nedsettelse av den
generelle husleien (grunnleien) skal den
prosentuelle endringen legges til
grunn ved endring av husleietillegget .
Ved beregning av husleie for tilleggsareal ved
utbygging benyttes måleregler inntatt i NS
3940.
Ny husleie løper fra skriftlig tillatelse for
igangsetting foreligger, jfr. IIA pkt 8.
Engangsvederlag for
utnytting av loftsareal:
For loftsareal betales en pris som p.t. er
kr....... pr. kvm.
4
Ovennevnte priser beregnes utfra totalt
antall disponerte brutto kvadratmeter.
Generalforsamlingen kan endre ovennevnte
vederlag, men endringen kan ikke gjøres
gjeldende overfor andelseiere som eventuelt
har fått godkjenning fra styret i henhold til II
A pkt 1.
Engangsvederlaget skal være innbetalt innen
30 dager fra tillatelse til igangsetting er gitt,
jf. IIA pkt. 8.
D) Andre forhold:
1. Styrets anledning til å sette
frist for ferdigstillelse:
Borettslagets styre har anledning til å
fastsette en frist for fullføring av påbegynte
prosjekter. Denne fristen skal som
hovedregel være 8 måneder fra
utbyggingsarbeidet påbegynner. Fristen løper
fra dato for skriftlig tillatelse for igangsetting
foreligger, jf. IIA pkt. 8. Ferdigattest skal
være utstedt senest 12 måneder etter at
byggearbeidet er påbegynt.
2. Ansvaret dersom ikke
utbygging blir gjennomført
eller at andelseier fraflytter
under påbyggingen:
Dersom ferdigattest ikke er utstedt innen
ovennevnte frist, har styret anledning til å
pålegge andelseieren å avslutte prosjektet.
Dersom andelseier under byggeperioden
selger andelen, plikter vedkommende å
informere ny andelseier om kravet til
ferdigstillelse av utbyggingen.
3. Egenerklæring:
Den enkelte andelseier plikter å undertegne
på egenerklæring, se vedlegg, før tillatelse
etter II A pkt. 8 blir gitt.
4. Ferdigbefaring:
Styret har rett til å foreta ferdigbefaring
uavhengig av evt. befaring fra plan og
bygningsmyndighetene.
5
Senere økonomisk ansvar:
Bygging må ikke i byggeperioden eller i
etterkant påføre borettslaget noen utgifter
utover vanlig fremtidig vedlikehold.
Andelseieren plikter å dekke alle utgifter som
relaterer seg til forhold vedrørende
utbyggingen. Dersom andelseieren selger
andelen, plikter han å gjøre ny andelseier
oppmerksom på retningslinjene og
egenerklæringens innhold.
6