en
Redo för
g?
förä ndrin
VÄLKOMMEN TILL
CARLSHAMNSMÄKLARNA!
Att köpa en bostadsrätt
Välkomna till
CarlshamnsMäklarna!
CarlshamnsMäklarna är ett familjeföretag och vi som arbetar som
fastighetsmäklare är Marie och Catharina. Vi är inte bara arbetskamrater utan
även mor och dotter.
Catharina har sedan 2007 arbetat som fastighetsmäklare på
CarlshamnsMäklarna och är registrerad fastighetsmäklare. Hon avslutade sin
fastighetsmäklarutbildning på Malmö Högskola 2005 och efter det arbetade hon
som ställföreträdande butikschef i Köpenhamn. Detta gör att hon har lätt för att
kommunicera med våra danska kunder då hon behärskar det danska språket.
Marie avslutade sin utbildning till fastighetsmäklare på Malmö Högskola 2010 och
är idag registrerad fastighetsmäklare. Tidigare har hon arbetat på bank, på
tingsrätten och som butikschef. Marie är utbildad till Certifierad Coach och talar
tyska, vilket gör att hon har lätt för att kommunicera med våra tyska kunder.
Ibland blir det inte alltid som man har tänkt sig, och kravet på boendet förändras.
När du har bestämt dig för att sälja, hjälper vi till med en snabb och smidig
förmedling av din bostad.
Då vi är en fristående mäklarbyrå, kan vi skräddarsy våra mäklartjänster efter hur
du vill ha det samt erbjuda ”det där lilla extra”, t ex
- Bokning av energibesiktning
- Förslag på besiktningsföretag samt kontaktuppgifter inför en
överlåtelsebesiktning
- Olika typer av försäkringar som passar just dig
- Bankärenden rörande lån etc
För att du ska få en inblick i hur en bostadsförmedling
kan gå till, har vi i denna broschyr sammanställt
information om vad som är bra att känna till under
en förmedlingsprocess och även lite små tips som
kan vara bra att ha!
Scanna koden för att
se våra senaste objekt!
Ingår grannens balkong i köpet?
Utgångspunkt för ansvarsfördelningen vid
överlåtelse av bostadsrätt
Utgångspunkten är att bostadsrätten skall stämma överens med vad som avtalats mellan
parterna och inte avvika från vad köparen har
fog att förvänta sig vid köpet med hänsyn till
bostadsrättens ålder, pris, skick och användning.
Därutöver gäller normalt att bostadsrätten köps
i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen.
Reglerna om fel i bostadsrätt finns formellt i köplagen, men då de reglerna inte passar så bra för
prövning av fel i bostadsrätt används ofta motsvarande regler i
jordabalken.
Köparens undersökningsplikt
Om köparen uppmanats att undersöka bostadsrätten före köpet eller om han ändå undersökt den,
ansvarar säljaren inte för sådana fel som köparen
borde ha märkt vid undersökningen. Även vid köp
av bostadsrätter har köparen alltså normalt en
undersökningsplikt. Det är därför viktigt att köparen av en bostadsrätt noggrant undersöker denna.
Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador i
kök och badrum. I köket bör köparen vara vaksam
på ev tecken på läckage under diskbänken och i
badrum eller annat våtrum kontrollera golvfallet
och utseendet på installationer för vatten och
avlopp. Om det finns symptom på fel som köparen
inte själv kan dra några slutsatser av, måste han
gå vidare med sin undersökning och, om så krävs,
anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt.
Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det
utgöra en varningssignal, som bör leda till en mer
ingående undersökning från köparens sida.
Köparen bör slutligen tänka på att säljaren inte
svarar för fel och brister, som köparen borde ha
räknat med eller borde ha förväntat sig. Skulle
exempelvis fel uppstå på någon av vitvarorna i
lägenheten kan det vara något köparen borde ha
räknat med, med hänsyn till vitvarornas ålder och
beräknade “livslängd”.
Det är inte bara själva lägenheten som undersökningsplikten omfattar. Även förhållanden kring
bostadsrättsföreningen bör undersökas, exempelvis om föreningen står i begrepp att genomföra
större renoveringar, höja sina avgifter m m. En
kontakt med företrädare för föreningen bör därför
alltid ingå i köparens undersökning, liksom en
genomgång av stadgar och senaste
årsredovisning.
Säljarens upplysningsskyldighet
Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig
mening inte. Om bostadsrätten säljs i befintligt
skick kan den dock ändå anses vara felaktig, om
säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande
bostadsrätten, som han måste antas ha känt till
och som köparen med fog kunnat räkna med att
bli upplyst om. Om säljaren genom ett förtigande
handlat i strid mot tro och heder går säljaren
även miste om rätten att åberopa att köparen inte
uppfyllt sin undersökningsplikt. Det är således i
säljarens eget intresse, att han upplyser köparen
om de fel eller symptom på fel han känner till eller
misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren
kan i normalfallet inte åberopas av köparen.
Utfästelse
Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande bostadsrättens skick. Allmänt lovprisande eller
generella uttalanden betraktas ej som utfästelser.
Avtalsfrihet
Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för
bostadsrättens skick, varför man kan avtala om
annan ansvarsfördelning. Denna information redovisar kortfattat den ansvarsfördelning som köplagen föreskriver och som gäller om inte annan
ansvarsfördelning särskilt avtalats.
(Källa: Mäklarsamfundet)
Frågor & Funderingar
Budgivning, hur fungerar det?
Energideklaration, vad är det?
Allmänt om budgivning
Vid köp av en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt
är varken köpare eller säljare bunden vid köp
förrän ett skriftligt köpeavtal har undertecknats av
båda parter. Innan dess kan båda parterna ändra
sig utan att motparten kan ställa några motkrav.
Den 1 juli 2012 ändrades lagen om
Energideklarationer och kravet på
energideklaration gäller på fastigheter men även
då en del av en byggnad säljs, till exempel en
lägenhet i en bostadsrättsförening eller en
ägarlägenhet. Kravet gäller oavsett om det är en
bostad eller lokal som säljs.
Det finns ingen lag som reglerar hur en budgivning
ska gå tillväga utan en budgivning kan ske på olika
sätt. Ofta uppstår en budgivning spontant när
det är flera spekulanter som är intresserade av
samma objekt.
Säljarens ansvar och rättigheter
• Säljaren bestämmer i samråd med
fastighetsmäklaren om det ska vara en
budgivning och hur den ska gå till.
• Säljaren kan, när som under försäljningen,
ändra formerna på budgivningen eller helt
avbryta den, då han/hon inte är juridiskt
bunden av några överenskommelser beträffande hur den ska gå till.
• Säljaren behöver inte sälja sitt objekt till det
högsta budet.
• Säljaren är inte bunden till det utgångspris
som objektet marknadsförs med.
• Säljaren kan när som helst avbryta en
påbörjad försäljning, även om han/hon har
skriftligen ingått ett förmedlingsavtal med en
mäklare. Han/hon kan också när som ångra
sig innan köpekontraktet är skrivet.
Köparens ansvar och rättigheter
• Vem som helst som är intresserad av objektet
kan lämna ett bud muntligen eller skriftligen.
Säljaren kan dock kräva att beloppet
preciseras till ett bestämt belopp.
• Även om en spekulant har lämnat det så
kallade ”högsta budet” vid en budgivning, ger
inte det honom/henne rätt att få köpa.
• En spekulant kan i samband med ett bud även
förena budet med olika villkor.
• En spekulant har alltid rätt till att ta tillbaka sitt
bud, oavsett om det lämnades muntligen eller
skriftligen.
• En spekulant är inte juridiskt bunden till köpet
förrän köpekontraktet är underskrivet av båda
parter.
• En spekulant kan inte förvänta sig att få
fortlöpande information av fastighetsmäklaren
om hur försäljningen samt budgivningen
fortskrider.
• En spekulant har inte rätt att få annan
information än att han/hon inte fick köpa
objektet.
Mäklarens ansvar och skyldighet
• Fastighetsmäklarens roll vid en budgivning
är att vara opartisk länk mellan säljaren och
köparen.
• Fastighetsmäklaren ska hjälpa båda parter lika
mycket, och får inte agera ombud för någon
part.
• Fastighetsmäklaren får inte fatta egna beslut i
fråga om försäljningen av ett objekt.
• Fastighetsmäklaren kan inte ge någon
spekulant några löften om att få köpa, utan
ska göra klart för alla spekulanter om att det
är säljaren som bestämmer. Dock får
mäklaren ge säljaren sakliga råd i valet mellan
olika spekulanter.
• Fastighetsmäklaren måste alltid
vidarebefordra alla bud till säljaren, även om
budet inte lämnades på det bestämda sättet.
Det är bara säljaren som kan besluta om ett
bud inte ska godkännas av någon anledning,
det kan inte mäklaren göra.
• Fastighetsmäklaren behöver inte ge en spekulant möjlighet att bjuda över någon annans
bud, eftersom det är säljaren som helt
bestämmer över budgivningen. Men oftast ligger det i säljarens intresse att
fastighetsmäklaren låter spekulanterna höja
sina bud.
• Fastighetsmäklaren skall upprätta skriftlig
förteckning över de anbud som lämnats på
fastigheten med angivande av budgivarens
namn, kontaktuppgifter, beloppet som
erbjudits, tidpunkt för när anbudet lämnades in
samt eventuella villkor. Denna förteckning ska
sedan delas ut till både köpare och säljare.
Energideklarationen ska ge spekulanterna en
möjlighet att snabbt och enkelt få en bild av hur
mycket energi som går åt till uppvärmning,
komfortkyla, tappvarmvatten och byggnadens
fastighetsenergi. I energideklarationen kan
spekulanterna också se om det har gjorts en
radonmätning och en ventilationskontroll.
När din bostad är såld, ska energideklarationen
överlämnas till din köpare.
En energideklaration är giltig i 10 år.
Energideklaration av bostadsrätt/lokal
När en lägenhet i en bostadsrättsförening säljs
måste bostadsrättsinnehavaren (säljaren) se till att
det finns en energideklaration som kan lämnas ut
till spekulanterna. Dock är det inte säljaren som är
ansvarig för att få energideklarationen utförd, utan
det ligger på bostadsrättsföreningen att se till att
en energideklaration på fastigheten har gjorts.
Mäklaren ansvarar för att byggnadens
energiprestanda anges vid annonsering.
Undantag
Fritidshus och byggnader som är mindre än 50
m² faller från lagen om energideklarationer och
behöver inte ha en energideklaration.
Fast och lös egendom
I Jordabalken finns det bestämmelser och exempel på vad som är fast egendom och vad som är
tillbehör till fastighet och byggnad och därmed
ingår i den fasta egendomen.
Allt annat som inte omfattas av reglerna är att
betrakta som lös egendom och ingår således inte
i köpet.
I samband med fastighetsöverlåtelser funderar
köpare och säljare ofta över dessa frågor.
Om köpare och säljare är tveksamma kan de alltid
komma överens skriftligen om vad som
ingår i köpet.
Fastighetstillbehör
Som fastighetstillbehör räknas föremål som har
tillförts fastigheten av fastighetsägaren för
stadigvarande bruk. Avsikten vid tidpunkten för
anbringandet ska vara att föremålet ska förbli
permanent i fastigheten.
Exempel på fastighetstillbehör
• Byggnad (inkl. lekstuga, växthus, uthus)
• Oljetank
• Stängsel
• Friggebod
• Flaggstång med lina
• Bojstenar och boj
• Torkvinda
• Brevlåda
• Solur
• Soptunna
• Grindar
• Sandlåda
• Flytbrygga
• Ledning för gas, el, VA
Nedan redovisas några exempel på tillbehör som
kan räknas som fast egendom och ingår i köpet.
Om säljaren vill undanta vissa fasta tillbehör är
detta möjligt om parterna har överenskommit om
detta i kontraktet.
Det är viktigt att notera att ett föremål inte är att
betrakta som lös egendom förrän det faktiskt har
bortforslats från fastigheten resp byggnaden.
Flyttstädning inför tillträdet
Byggnadstillbehör
Som byggnadstillbehör räknas föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren
och är ägnat för stadigvarande bruk. Begreppet
stadigvarande bruk anger att det skall finnas en
ändamålsgemenskap eller funktionsbegrepp mellan föremålet och byggnaden. Bedömningen skall
ske objektivt. Föremålet ska vara till nytta oavsett
vem som äger eller nyttjar fastigheten.
Målsättningen med avflyttningsstädning är att
avlägsna all smuts och alla fläckar, så att endast
sådant som beror på slitage och ålder kan
märkas i bostaden. Kravet på en
avflyttningsstädning ställs så högt att köparen
borde kunna anlita en städfirma som ska kunna
konstatera att inget arbete finns att utföra. Både
säljaren och köparen bör komma ihåg att
städningen är en del av avtalet mellan dem.
Exempel på byggnadstillbehör
• Garderober
• Centraldammsugare
• Samtliga dörrnycklar
• TV-antenn
• Parabolantenn
• Persienner
• Brandlarm
• Tvättmaskin
• Torkskåp
• Stege för sotning
• Spis
• Torktumlare
• Kylskåp
• Mangel
• Frys
• Duschkabin
• Hatthylla
• Badrumsinredning
• Braskamin
Om köparen anser att städningen inte är ordentligt
utförd ska han/hon genast påtala bristerna i
städningen för säljaren, så att denne genom egna
åtgärder eller anlitande av en städfirma kan rätta
till de påtalade bristerna. Kan inte köparen och säljaren komma överens återstår det för köparen att
anlita en städfirma att utföra en avflyttningsstädning, och senare kräva säljaren på ersättning för
de kostnader som uppkommit för säljarens
ofullständiga städarbete.
Det finns en del gränsfall såsom fristående
mikrovågsugn och dekoder till parabolantenn.
Extra utrustning såsom kompletterande frysbox är
exempel på undantag och utgör inte
byggnadstillbehör. Där tveksamhet uppkommer
rekommenderas att köpare och säljare gör en
skriftlig överenskommelse.
Vad gäller i bostadsrätter?
Bostadsrätter är lös egendom och regleras av
Köplagen. För att bedöma vad som ingår i köpet
tillämpas i princip samma regler som för
fastigheter. Det innebär att befintlig utrustning
som finns uppräknad ovan ingår i köpet. Samma
utgångspunkt gäller även vid beskattningen av
bostadsrätt.
Det är svårt att i detalj redovisa städåtgärder,
men nedan kommer en anvisning över de åtgärder
som skall vidtas vid en avflyttningsstädning.
Vid en avflyttningsstädning får man som säljare
inte glömma bort att städa själva tomten, så att
endast sådana föremål som hör till tomten finns
kvar. Att föremål som trasiga kylskåp, skrot och
byggavfall ska forslas bort är oftast självklart,
men många tänker inte på att även rensa tomten
från fallna äpplen, ris från träd och buskar mm.
Slutligen kan man säga att en avflyttningsstädning
är en totalrengöring av en bostad och som säljare
ska man städa så som man själv hade godtagit
det. Dock är det vanligt att säljare, enligt överenskommelse med köpare, lämnar kvar gardinstänger,
vissa lampor med mera.
Bostadsrum
• Alla fönster ska tvättas på in och utsidan. Går
de att öppna på mitten, ska även utrymmet
mellan inne och ytterfönstret tvättas.
• Fönsterbågar, snickerier, persienner mm ska
torkas av.
• Garderober samt inredning ska våttorkas med
rengöringsmedel.
• Utrymmet ovanför garderoben ska torkas av.
• Golvlister, trösklar och golv ska torkas av.
• Klistermärken, dekaler mm som sitter fast på
väggar/dörrar ska avlägsnas.
Kök
Spisen ska dras ut från väggen och rengöras på
alla sidor, även bakstycket.
• Väggar, golv samt skåpsidor där spis, kyl och
frys står ska torkas av.
• Ugn och microvågsugn ska rengöras.
Skärbrädor ska tvättas på både över- och
undersidan.
• Fasta armaturer i köket ska monteras ner och
diskas.
• Köksfläkten och ventiler ska rengöras in- och
utvändigt. Även gallret i köksfläkten ska
rengöras.
• Kyl och frys ska avfrostas, rengöras och
luftas.
• Sidokanter på diskmaskin samt luckan ska
torkas av.
Badrum/Grovkök
• Badrumsskåp skall torkas ur och speglar ska
putsas.
• Toalettstolen och tvättstället ska rengöras.
• Badkar och duschutrymmen ska torkas av
samt under på golvet.
• Golvbrunnar och ventiler ska rensas och
rengöras.
• Väggar och golv ska slutligen torkas av med
rengöringsmedel.
• Tvättmaskin och torktumlare ska torkas av.
• Luddfilter som kan finnas i tvättmaskin och
torktumlare ska vara rena från ludd.
• Övriga förvaringsutrymmen ska torkas av och
rengöras.
KOMPLETT MÄKLARTJÄNST
FÖR ENDAST
15 000:-
Vi förmedlar din bostadsrätt till ett fast arvode
– oavsett försäljningspris!
Precis som vanligt ordnar vi med proffsfotografering och marknadsför din bostad
på internet, bankerna och med annons i tidningen. Vi bokar och håller i alla visningar
och ordnar med köpehandlingarna till kontraktsdagen och tillträdesdagen.
Med andra ord, vi erbjuder fortfarande den kompletta mäklartjänsten, den enda
skillnaden är att du vet vad det kostar, innan din bostad är såld! Välkommen till oss!
Ps. Du vet väl om att vi alltid utför kostnadsfri marknadsvärdering av din bostad!
Hamngatan 6, Karlshamn. Tel: 0454-390 55. E-post: [email protected]
www.carlshamnsmaklarna.se