Dagvatten i detaljplaner och avtal – Vad medger

Dagvatten i detaljplaner och avtal
 vilka planbestämmelser kan reglera
dagvattenhantering
- idag och enligt ny PBL ?
 vilka krav kan ställas i exploateringsavtal
respektive markanvisningsavtal ?
Eidar Lindgren
Institutionen för fastigheter och byggande
Fastighetsvetenskap, KTH
2011-04-07
Kommunal mark som ska överlåtas till
en exploatör (markanvisning)
 i egenskap av planmyndighet kan kommunen
reglera dagvattenhantering med planbestämmelser
som är tillåtna enligt PBL
 i egenskap av markägare formulera ytterligare krav
i köpeavtal/markanvisningsavtal
- kraven kan betraktas som del av köpeskillingen
Planläggning på privat mark
 i egenskap av planmyndighet reglera med
planbestämmelser som finns i PBL
 villkor i exploateringsavtal får inte gå längre än vad
som kan regleras med detaljplan
- exploateringsavtal är ett alternativt sätt att
reglera sådant som har stöd i lag
Begränsningar för avtalens innehåll då kommunen
inte äger marken
Se Kalbro, T. & Smith, P. 2008. Exploateringsavtal. Lagstöd,
tillämpning och förslag till nya principer. Rapport 4:104,
Avdelningen för Fastighetsvetenskap, KTH
”Där tvingande lagregler finns, och inte annat särskilt framgår av
berörda lagar, finns ingen rätt att i avtal träffa överenskommelser
som avviker från vad som sålunda stadgats”
Proposition 1985/86:1, Ny plan- och bygglag. s.227-228
”Kommunen kan alltså inte genom t.ex. exploateringsavtal
framtvinga prestationer från en exploatör som avviker från
lagstiftningen”
Svenska Kommunförbundet, Exploateringsavtal för
fritidsbebyggelse på privatägd mark. 1991.
”När kommunen ingår ett exploateringsavtal måste det finnas
stöd i den offentligrättsliga lagstiftningen”
Madell, T. Avtal mellan kommuner och enskilda.
Avtalsslut och rättsverkningar. Norstedts Juridik. 2000
Detaljplan
- vad kan regleras?
Idag, liksom i ny PBL efter 2 maj, gäller att
planbestämmelser måste bygga på lagens krav
vad gäller markanvändning och byggande
idag 2 och 3 kap
i ny PBL 2 maj 2 och 8 kap
Exempel på otillåtna bestämmelser:
inte reglera vilka tvättmedel som får användas!
RÅ 1999 not.195
Prästnibbla Ekerö kommun
inte reglera vilka djur som får hållas
M2004/1321/F7P
Frösunda Håbo kommun
Kan vattenflöden regleras ? Sannolikt inte.
Detaljplanens reglering av dagvatten
Förarbeten/motivtext till 1987 års PBL
prop. 1985/86:1 s. 579
..det bör av detaljplanen framgå i vilka områden som krav
på lokalt omhändertagande av dagvatten ska ställas….
Idag – liksom efter 2 maj – innehåller PBL en
”lista” på tillåtna bestämmelser som får
användas för att precisera hur dagvatten ska
hanteras
idag finns listan i 5 kap
2 maj 2011 i 4 kap
”Vatten i detaljplan”
Boverkets allmänna råd 1995:2
innehåller konkreta exempel på regleringar
Exempel
UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER
våtmark
Anlagd våtmark tillika utjämningsmagasin
BEGRÄNSNING AV (KVARTERS)MARKENS BEBYGGANDE
u
Marken ska vara tillgänglig för infiltrationsdike och
uppsamlingsrör
PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE – byggnadsteknik
Dagvatten inom kvartersmark ska infiltrera inom respektive tomt
not. Har denna stöd i PBL?
Planbestämmelser som kan
användas för att åstadkomma LOD
- idag och från 2 maj
 Användning och utformning av allmän plats
idag 5 kap. 3
2 maj 4 kap. 5
ytor/anordningar som ska vara allmänt tillgängliga - och
inte är farliga !
ex: ”torg och parkering med genomsläpplig markyta”
”våtmark”
 Kvartersmark för allmänt ändamål
idag 5 kap. 3
2 maj 4 kap. 5
ytor/anordningar som inte ska vara tillgängliga
ex: ”öppet fördröjningsmagasin”
Planbestämmelser som kan
användas för LOD
 Mark/utrymme inom kvartersmark för enskilt
byggande som ska vara tillgängligt för allmänt
ändamål
idag 5 kap. 7 punkt 4 och 10 2 maj 4 kap. 16 och 6
ytor/anordningar/ledningar som endast delvis inskränker
fastighetsägarens nyttjande av tomten
ex: ”marken ska vara tillgänglig för infiltrationsdike”
”..tillgänglig för dagvattenkulvert”
 Markytans utformning och höjdläge
idag 5 kap. 7
5 p 2 maj 4 kap. 10
kan tillämpas inom såväl kvartersmark som allmän plats
ex: ”högst x % av fastighetens markyta får beläggas med
asfalt eller annat ogenomsläppligt material”
Planbestämmelser som kan
användas för LOD
 Byggnads placering, utformning, utförande
idag 5 kap. 7 punkt 4 2 maj 4 kap. 16
ex: ”Takbeläggning ska vara / får inte vara …..”
”Endast källarlösa hus”
”Takvatten ska avledas ovan mark”
–är detta en bestämmelse om byggnads utförande ?
Finns det några ytterligare
planbestämmelser till stöd för LOD ?
 Skyddsåtgärder för att motverka
markförorening, olyckor, översvämning, erosion
Ny 2 maj
4 kap 12 § punkt 1
Se Boverkets ”Klimatanpassning i planering och
byggande” utgiven 2011
s. 39 – 41
Boverket anser att denna bestämmelse kan användas
för att kräva LOD – med motiv att LOD syftar till att
förhindra översvämningar.
Boverket säger samtidigt att bestämmelserna bör ange
vilka åtgärder som ska genomföras samt deras
lokalisering.
Min kommentar: Är denna tolkning rimlig?
Ytterligare planbestämmelser till stöd för
LOD ?
 Högsta tillåtna värden på luftföroreningar,
buller, skakningar, ljus eller andra olägenheter
som omfattas av 9 kap. miljöbalken
idag 5 kap 7 § punkt 11
2 maj 4 kap. 12 § punkt 3
- om det finns ”särskilda skäl”
Frågor:
Kan dagvatten vara en olägenhet som omfattas av
miljöbalkens 9 kap?
Hur formuleras ett tillåtet värde för olägenheten dagvatten?
Behövs ytterligare planbestämmelser till
stöd för LOD ? Vad är oklart idag?
Finns det inte tillräckligt med regleringsmöjligheter med
nuvarande planbestämmelser om utformning av allmän plats,
markreservat, markytans utformning m.m ?
Vilken typ av bestämmelse saknas / är oklara ?
A Flöden
B Bestämmelser av typ ”Dagvattnet ska omhändertas inom
planområdet” / ”..ska infiltrera inom respektive tomt”
Har dessa stöd i PBL – tveksamt. Vilken av
bestämmelsetyperna i PBL:s lista stöder de sig på? Men,
Boverket anger i ”Vatten i detaljplan” 1995 är de är
möjliga.
Jämför då kravet i PBL att detaljplaner ska vara tydliga.
Se idag 5 kap 9 och 2 maj 4 kap. 32