‫"משפטון" ‪ – 08/15‬עילות פינוי "דייר מוגן" ‪ -‬מעמד ויישום הגנה מן הצדק (סעיף ‪ 132‬לחוק הגנת הדייר)‬
‫ראשיתו של חוק הגנת הדייר (להלן‪":‬החוק") בפקודה מנדטורית‪ ,‬שנקבעה בימי מלחמת העולם השנייה‪ .‬הפקודה‬
‫האמורה נוצרה על רקע של מחסור בחומרי גלם שונים באותה תקופה וחשש כי תיווצר מצוקת דיור‪ .‬מאז ימי הפקודה‬
‫המנדאטורית ועד היום עבר החוק גלגולים שונים והוכנסו בו מספר תיקונים‪ ,‬אך הרעיון שעמד בבסיסו של החוק נותר‬
‫על כנו‪ .‬הרעיון הבסיסי האמור הינו "מתן רשת ביטחון לשוכרי דירות בבניינים ישנים‪ ,‬באמצעות הגבלת דמי‬
‫השכירות והפינוי"‪ .‬יצוין‪ ,‬כי כקבוע בפס"ד נשוא משפטון זה‪ :‬ביחס ל"דיירות מוגנת" קיימת מגמה עקבית בשנים‬
‫האחרונות של ביהמ"ש הדוגלת בהגבלה ובצמצום הפגיעה בבעלי הנכסים‪ ,‬מכוח הוראות החוק‪ .‬נראה שהטעם‬
‫המרכזי למגמה זו הוא הזמן הרב שחלף מאז שהחוק חוקק; שינוי בתנאים הכלכליים ובנסיבות וחקיקת חוק יסוד‬
‫כבוד אדם וחירותו‪ .‬יצוין‪ ,‬כי בית המשפט העליון נתן במספר פס"ד את דעתו לגבי מוסד "הדייר המוגן" ולדוגמא‬
‫בברע"א ‪ 2737/11‬מינה גרוס נ' יעקב אוסט נקבע‪" :‬אכן‪ ,‬במציאות הכלכלית ‪ -‬חברתית מוסד הגנת הדייר הוא יצור‬
‫מיושן‪ ,‬שנדמה כי במידה רבה אבד עליו הכלח; לשם סיבור האוזן יצוין‪ ,‬כי לפי הנטען בבקשה (סעיף ‪ )7‬סכום דמי‬
‫השכירות החודשי האחרון ששילמו המשיבים עמד על ‪ 14‬ש"ח‪......‬כמובן יתכן הבדל בין מי ששילם דמי מפתח למי‬
‫שלא שילם וזכה היסטורית להגנת החוק‪ ,‬בין דירת מגורים לעסק וכדומה; אך הצד השווה הוא תופעה שביסודה אבד‬
‫עליה הכלח אלא שעודה על ספר החוקים עד שתיאסף אל המציאות הכלכלית ותגווע"‪.‬‬
‫נסיבות המקרה‪:‬‬
‫עסקינן בדירה בת שני חדרים ברחובות (להלן‪":‬הדירה")‪ .‬גב' קפרא מחזיקה בדירה על בסיס מעמדה כ"דיירת מוגנת"‬
‫בדירה‪ .‬נטען ע"י התובעים כי גב' קפרא‪" ,‬הדיירת המוגנת"‪ ,‬נטשה את הדירה מספר פעמים לתקופות ארוכות מאוד‬
‫ולמעשה העבירה את החזקה בדירה לבנה כאשר היא עוברת לגור במקומות אחרים‪ .‬נטען ע"י התובעים כי במקרה זה‬
‫הופך היתר השימוש במושכר למסירת שימוש ובמצב דברים שכזה‪ ,‬עשויה עילת הפינוי בגין הפרת החוזה על פי סעיף‬
‫‪ )2(131‬לחוק‪ ,‬להתמזג עם עילת הפינוי בגין נטישה אישית של הדייר‪ .‬הסעדים המבוקשים ע"י התובעים הינה סילוק גב'‬
‫קפרא מהדירה והשבת הדירה לחזקתם‪.‬‬
‫בית המשפט פסק‪:‬‬
‫בתביעה לפינוי "דייר מוגן" מנכס המוחזק על ידו ב"שכירות מוגנת"‪ ,‬מוטלת על בעל הנכס החובה להוכיח קיומה של‬
‫עילת פינוי מהעילות המפורטות בסעיף ‪ 131‬לחוק או את קיומה של עילת פינוי נוספת שנקבעה והוכרה בפסיקה‪:‬‬
‫"נטישה"‪ .‬עילת פינוי ‪" -‬נטישה" נוצרת כאשר בהסכם השכירות נכללה תניה מפורשת‪ ,‬הקובעת כי העברת השימוש‬
‫בנכס לאדם אחר מקימה לבעל הנכס עילת פינוי כנגד "הדייר המוגן"‪ .‬יוער‪ ,‬כי יכול אדם לקבל מ"דייר מוגן" רשות‬
‫להשתמש במושכר לתקופה קצרה בלא שהדבר יחשב כמסירה מפרה של זכות השימוש‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬כאשר "הדייר‬
‫המוגן" מרשה לאדם אחר שימוש בנכס המושכר או בחלק ממנו ו‪/‬או מסתלק בעצמו מהשימוש‪ ,‬הרי שבמקרה האמור‬
‫הופך "היתר השימוש" ל"מסירת השימוש" ודבר זה מהווה למעשה הפרה של תנאי השימוש בנכס‪ .‬במצב שכזה‪,‬‬
‫עשויה עילת הפינוי בגין הפרת החוזה על פי סעיף ‪ )2(131‬לחוק‪ ,‬להתמזג עם עילת הפינוי בגין נטישה אישית של הנכס‬
‫ע"י הדייר‪ .‬בנסיבות תיק זה‪ ,‬בני הזוג צנעני הרימו את הנטל הנדרש להוכחת טענתם‪ ,‬כי גב' קפרא לא גרה עם בנה‬
‫בנכס אלא העבירה לו למעשה את זכות השימוש בנכס‪ .‬בית המשפט קבע כי על אף שגב' קפרא נמצאה כמפרה את‬
‫התנאים יהיה נכון וראוי בנסיבות העניין לפסוק לטובתה כי הינה זכאית ל"סעד מן הצדק" בדרך של התניית הפינוי‬
‫בתשלום פיצוי ל"דייר המוגן"‪ .‬ביחס לסעד מן הצדק יצוין‪ ,‬כי כיום קיימת מגמה בבתי המשפט כי השימוש ב"הגנה‬
‫מן הצדק" אינה מביאה למניעת פינוי "הדייר המוגן" אלא פינויו יהיה בכפוף לתשלום פיצוי‪ .‬נא ראו לעניין זה ברע"א‬
‫‪ 9064/11‬עוזי קיסלביץ ואח' נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה)‪.‬‬
‫(ת‪.‬א‪ 12341-03-10 .‬צנעני ואח' נ' קפרא ואח') (עו"ד נתי רוזנצוייג ‪)26.02.2015‬‬
‫אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת‪ ,‬או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד‪ ,‬האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי‬
‫בלבד ולא מחייב של הנושא‪ .‬בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין‪.‬‬