‫ביום ה‪ ,7/6/15-‬החליטה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאשר‬ ‫בשינויים‪ ,‬אמנם משמעותיים כפי שיפורט‪ ,‬את תכנית מתחם קדם בסילואן (מצורפת‬ ‫ההחלטה)‪ .‬הוועדה קיבלה חלקית‪ ,‬ברוב קולות (של שלושה חברי ועדה‪ ,‬כולל קולה הכפול‬ ‫של יו"ר הוועדה)‪ ,‬טענות משמעותיות שהועלו בעררים נגד אישורה של התכנית על ידי‬ ‫הוועדה המחוזית‪ ,‬בין היתר בערר של עיר עמים שהוגש באמצעות עו"ד ישי שניידור‪.‬‬ ‫תמצית ההליכים הקודמים‬ ‫ב‪ 3-‬באפריל ‪ ,2014‬אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה את תכנית מתחם קדם (תכנית‬ ‫מס' ‪ .)13542‬מדובר בתכנית של עמותת אלע"ד לבניה של מבנה בן ‪ 5‬קומות (יותר מ‪-‬‬ ‫‪ 16,000‬מ"ר) בחניון גבעתי שבשכונת סילוואן‪ ,‬כ‪ 20-‬מטר מחומות העיר העתיקה‪ .‬את‬ ‫התכנית תכנן האדריכל אריה רחמימוב והיא זכתה לתמיכה נלהבת של הרשויות‪ :‬התכנית‬ ‫קודמה במהירות הבזק מהוועדה המקומית לתכנון ובניה לוועדה מחוזית‪ ,‬רשות הטבע‬ ‫והגנים הצטרפה כמגישה נוספת של התכנית‪ ,‬וראש העיריה‪ ,‬מר ניר ברקת‪ ,‬טרח והגיע לדיון‬ ‫בוועדה המחוזית על הפקדת התכנית כדי להביע את תמיכתו בה‪ .‬הוועדה המחוזית אמנם‬ ‫הורתה על הנמכת המבנה בקומה אחת‪ ,‬אך דחתה את מרבית ההתנגדויות לתכנית‪.‬‬ ‫עררים רבים הוגשו על אישורה של התכנית למועצה הארצית לתכנון ובניה‪ .‬עררים הוגשו על‬ ‫ידי תושבי סילואן‪ ,‬עמותת עיר עמים‪ ,‬עמותת עמק שווה וכן על ידי ‪ 35‬מתכננים‪ ,‬מומחי‬ ‫שימור ואנשי רוח‪ ,‬שיוצגו בפני ועדת הערר על ידי פרופ' אלונה ניצן שפטן‪ .‬ערר הוגש גם על‬ ‫ידי אלע"ד ורט"ג על הפחתת קומה אחת במבנה‪.‬‬ ‫עיקר העררים נגד אישורה של התכנית ראו בה אמתלה תיירותית באמצעותה מקדמת‬ ‫ישראל התנחלות נוספת בלב סילוואן‪ ,‬תוך פגיעה חמורה בעקרונות השימור של העיר‬ ‫העתיקה וסביבותיה‪ .‬כאמור בעררים‪ ,‬אישור התכנית ישנה שינוי מהותי את פני העיר‬ ‫העתיקה‪ ,‬הוא מהווה חריגה מכללי השימור והתכנון הנהוגים מזה עשרות שנים‪ ,‬וזאת ללא‬ ‫כל דיון ציבורי פתוח ועמוק‪.‬‬ ‫בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה התקיימו שלושה דיונים‪ .‬דיון‬ ‫ראשון שנקבע ל‪ 12-‬במרץ החל אמנם אך בוטל לאחר שהתגלה כי נציג המשרד להגנת‬ ‫הסביבה הנו בנו של מי שנכתב כיועץ השימור של התכנית‪ 2 .‬דיונים מהותיים בערר התקיימו‬ ‫בימים ‪.27-28/5‬‬ ‫החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה‬ ‫כאמור‪ ,‬ועדת המשנה החליטה "לאשר‪ ,‬בשינויים מסוימים שנקבעו" את תכנית מתחם קדם‪.‬‬ ‫השינויים שנדרשים בתכנית התקבלו ברוב קולות (של שלושה חברי ועדה – היו"ר‪ ,‬נציגת‬ ‫משרד המשפטים‪ ,‬קול כפול; נציג המשרד להגנת הסביבה; ונציג משרד הפנים)‪ .‬דעת‬ ‫המיעוט הייתה של שלושה חברי ועדה אחרים‪ :‬נציגת משרד הבינוי ושני נציגי השלטון‬ ‫המקומי‪.‬‬ ‫החלטות הוועדה פה אחד‪:‬‬ ‫‪ .1‬אין מניעה ברמה העקרונית‪ ,‬מבחינת סטטוטורית או תכנונית‪ ,‬מהקמת המבנה במקום‪,‬‬ ‫שישמש מרכז מבקרים וכמבואה ושער כניסה לגן הלאומי סביב חומות ירושלים‪.‬‬ ‫‪ .2‬הוועדה דוחה את הטענה בדבר אי חוקיות הקמת המבנה על ידי גורם פרטי בעל‬ ‫אידיאולוגיה קוטבית‪" .‬אין כל מניעה ליתן לאלע"ד‪ ,‬כגוף פרטי לתפעל את מרכז המבקרים‬ ‫המוצע‪ ...‬תוך דגש על כך שעיקר שיקול הדעת בניהול ובהפעלת המקום יהיה של רט"ג" (פס'‬ ‫‪ 386‬לפסה"ד)‪.‬‬ ‫‪ .3‬הוועדה מבהירה כי התכנית לא תאפשר חפירת מנהרות כלשהן להולכי רגל‪ ,‬אשר‬ ‫תקשרנה בין האתר לבין סביבותיו‪ .‬חפירת מנהרת קישור לא רק שתחייב הוצאת היתר‬ ‫בנייה‪ ,‬אלא אף מותנית בתכנית סטטוטורית מפורטת‪.‬‬ ‫‪ .4‬לעת שיסתיימו החפירות וניתן יהיה לבקש היתר בניה במקום‪ ,‬יהא על הוועדה המקומית‬ ‫להעמיד את תכנית השימור שתוכן אז לעיון ולהערות הציבור‪ ,‬בכללם העוררים‪ ,‬בטרם ניתן‬ ‫יהיה לקבל היתר בניה (פס' ‪.)348‬‬ ‫דעת הרוב‪:‬‬ ‫‪ ‬אופי הפונקציות והיקף השטחים בתכנית המוצעת אינם ראויים לאור תמ"א ‪ 8‬ועמ‪.9/‬‬ ‫יש לתת פרשנות מצמצמת לסמכות להתיר בינוי במקום‪ .‬יש לתחם את הפונקציות‬ ‫והשימושים השונים שניתן להתיר במרכז המבקרים המוצע‪ ,‬אך ורק לאלה שיש להם‬ ‫ממשק ברור וחיוני לתכלית הגן הלאומי – הנצחת הערכים הארכיאולוגיים‪ ,‬ההיסטוריים‪,‬‬ ‫הנופיים וכד' של המקום וחשיפתם לציבור‪.‬‬ ‫‪ ‬בהתאם לעקרונות הקבועים בעמ‪ 9/‬יש לשמור על נראותן‪ ,‬נצפותן ומופען של‬ ‫החומות‪ ,‬ולצמצם ככל הניתן את עצמת הסטיה מהם למינימום הסביר‪.‬‬ ‫‪ ‬מנגד לדברי ראש העיריה ברקת‪ ,‬גם בפני ועדת המשנה לעררים‪ ,‬על הצורך במתן‬ ‫מענה לצרכים התיירותיים לנוכח הגידול בכמות המבקרים‪ ,‬קובעים רוב חברי הוועדה כי‬ ‫היכולת של המתחם בחניון גבעתי לספק צורך זה היא מוגבלת‪:‬‬ ‫"אתר "חניון גבעתי" הוא למעשה חלק מהגן הלאומי עצמו‪ ,‬אשר מטרתו‬ ‫הראשונית‪ ,‬כאמור‪ ,‬היא שימור הנוף והמורשת וכד'‪ ,‬ולפיכך בניה של מבנה כה‬ ‫גדול בגן – גם אם הוא ממלא צורך של המבקרים באתרים הרבים בגן‬ ‫ובסביבותיו‪ ,‬פוגעת בגן עצמו‪ ,‬ובאופן עקיף גם באתרים הנטועים בו" (פס' ‪.)244‬‬ ‫‪ ‬נדרשת זיקה ממשית וישירה בין יעוד הגן לבין השימושים הנלווים במבנה‪ .‬הוועדה‬ ‫מנסחת קריטריונים הראויים לקביעת השימושים הראויים להיכלל במבנה‪ ,‬ובלבד שנעשה‬ ‫מאמץ לצמצם את היקפי הבניה הנדרשים‪:‬‬ ‫א‪ .‬שימוש המשרת את הצורך לשמר את העתיקות באתרן ולהציג את‬ ‫ממצאי החפירות;‬ ‫ב‪ .‬שימוש אשר יסייע לציבור לבקר באתר;‬ ‫ג‪ .‬שימוש אשר יאפשר לציבור המבקרים בגן הלאומי לעבור דרך‬ ‫האתר‪ ,‬לשם קבלת מידע על האתרים בתחום הגן הלאומי;‬ ‫ד‪ .‬שי מושים שעניינם יצירת עניין נוסף למבקרים מעבר לממצאים‬ ‫שנמצאים בו אינם בגדר שימושים ראויים‪ .‬כך למשל אין כל הצדקה לקיים‬ ‫פעילויות חינוכיות או הסברתיות כלשהן במבנה‪ .‬יכולים להיכלל בבניין שטחים‬ ‫שיתבצעו בהם פעילויות הסברה לגבי הממצאים באתר עצמו‪.‬‬ ‫‪ ‬על יסוד קריטריונים אלה‪ ,‬נדרשת בחינה דקדקנית ביחס להיקפי השטחים במבנה‪.‬‬ ‫הוועדה קובעת כי הפחתת השימושים בהתאם לקריטריונים צפויה "לצמצם את היקפי‬ ‫הבניה באתר באופן משמעותי ביותר (בעשרות אחוזים)" (פס' ‪ .)259‬כך למשל‪:‬‬ ‫א‪ .‬יש להתיר בניה על כמחצית שטח העתיקות בלבד‪ .‬כמחצית משטח‬ ‫האתר שבו מצויות העתיקות צריכה להישמר כשטח פתוח‪ ,‬ללא קירוי או תחת‬ ‫קירוי קל;‬ ‫ב‪ .‬גובה הבניה בכל קטע של המבנה לא יעלה על קביעת הוועדה‬ ‫המחוזית‪ .‬ועדת המשנה לעררים מציינת זאת כ"קומה אחת מעל מפלס המדרכה‬ ‫ברחובות מעלה השלום ומעלה דוד" (פס' ‪273‬ג)‪ .‬מנגד‪ ,‬אנו קוראים אחרת את‬ ‫קביעת הוועדה המחוזית שקבעה את צמצום גובה הבינוי "כך שהוא לא יעלה על‬ ‫גובה בסיס החומה ורחוב העופל";‬ ‫ג‪ .‬שימוש בחזיון אור קולי יותר רק במפלס התחתון‪ ,‬ולא כדרישת מגישי‬ ‫התכנית ל‪ 4-‬אולמות סגורים בשטח של ‪ 450‬מ"ר;‬ ‫ד‪ .‬הוועדה מטילה ספק לגבי הצורך בשטח שהוקצה לתצוגות וחללי‬ ‫הצגה בתכנית;‬ ‫ה‪ .‬יותר מספר תאי אחסון אישיים רק למבקרים באתר עצמו;‬ ‫ו‪ .‬יותרו משרדים רק כנדרש לאתר עצמו;‬ ‫ז‪ .‬היקף החניה יצומצם רק למבקרי האתר עצמו‪ .‬לא יוכל לשמש למשל‬ ‫כחניון למבקרים בכותל המערבי והעיר העתיקה או לתושבי סילוואן‪.‬‬ ‫ח‪ .‬יש לשקול צמצום שטח המסחר (‪ 400‬מ"ר) למינימום הסביר‬ ‫המתבקש למזנון ולחנות מזכרות‪.‬‬ ‫‪ ‬הוועדה קובעת כי נדרש לעגן בתקנון התכנית באופן ברור את כל השימושים‬ ‫האפשריים במתחם‪.‬‬ ‫לסיכום‪ ,‬קובעת דעת הרוב שיש להורות על החזרת הדיון בתכנית לוועדה המחוזית כדי‬ ‫שתורה על תיקון התכנית בהתאם למבחנים ולעקרונות שקבעה ולאמור בדעת הרוב בעניין‬ ‫השימושים הספציפיים ונפחי הבניה‪.‬‬ ‫כפי שמציינת וועדת המשנה לעררים‪ ,‬היא נמנעת מלקבוע מסמרות בעניין היקפי השטחים‬ ‫המדויקים שיש לגרוע מהתכנית ומותירה זאת להחלטת הוועדה המחוזית‪.‬‬ ‫ועדת המשנה לעררים מוסיפה עוד כי ספק אם נדרש להפקיד מחדש את התכנית המתוקנת‬ ‫לעת שתוכן‪ .‬לגישתה‪ ,‬על פני הדברים לא נדרשת לכאורה הפקדה מחדש של התכנית‬ ‫החדשה‪ .‬עם זאת‪ ,‬קובעת הוועדה "איננו קובעים מסמרות בעניין"‪.‬‬ ‫ועדת המשנה לעררים ממליצה עוד בפני הוועדה המחוזית כי התכנית החדשה שתוכן על ידי‬ ‫היזמים‪ ,‬בהתאם לקביעות הוועדה מחוזית שיינתנו בהתאם להנחיות ועדת המשנה לעררים‪,‬‬ ‫תובא בפני מועצת הגנים הלאומיים כדי שתוכל לקיים לגביה דיון ולייעץ בעניינה לרט"ג‪ ,‬שלא‬ ‫כבעבר‪.‬‬ ‫דעת המיעוט סברה שיש להותיר את החלטת הוועדה המחוזית על כנה‪.‬‬ ‫עמדת עיר עמים‪ :‬עבודה משולבת ומאומצת של גורמים מקצועיים‪ ,‬של תושבים‪ ,‬של‬ ‫מתכננים‪ ,‬אנשי ציבור ורוח ועוד הובילה את ועדת הערר לקבוע‪ ,‬בצדק‪ ,‬את צמצומה לפחות‬ ‫במחצית של התכנית המגלומנית‪ .‬החלטת הוועדה חושפת את הגררותן של הרשויות‪ ,‬לרבות‬ ‫של רשות הטבע והגנים ושל ראש העיריה‪ ,‬אחר יוזמתה של אלע"ד‪ .‬עיר עמים מצרה על כך‬ ‫שהוועדה לא הלכה צעד נוסף מתבקש והורתה על ביטולה של התכנית כליל‪ .‬בכך נתנה‬ ‫הוועדה עוד כלי בידי אלע"ד לביסוס אחיזתה בלב שכונה פלסטינית‪ 20 ,‬מטר בלבד מחומות‬ ‫העיר העתיקה‪ ,‬תוך פגיעה קשה נוספת בתושביה של סילוואן‪.‬‬