תקציר החלטה מתחם קדם

‫ביום ה‪ ,7/6/15-‬החליטה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאשר‬
‫בשינויים‪ ,‬אמנם משמעותיים כפי שיפורט‪ ,‬את תכנית מתחם קדם בסילואן (מצורפת‬
‫ההחלטה)‪ .‬הוועדה קיבלה חלקית‪ ,‬ברוב קולות (של שלושה חברי ועדה‪ ,‬כולל קולה הכפול‬
‫של יו"ר הוועדה)‪ ,‬טענות משמעותיות שהועלו בעררים נגד אישורה של התכנית על ידי‬
‫הוועדה המחוזית‪ ,‬בין היתר בערר של עיר עמים שהוגש באמצעות עו"ד ישי שניידור‪.‬‬
‫תמצית ההליכים הקודמים‬
‫ב‪ 3-‬באפריל ‪ ,2014‬אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה את תכנית מתחם קדם (תכנית‬
‫מס' ‪ .)13542‬מדובר בתכנית של עמותת אלע"ד לבניה של מבנה בן ‪ 5‬קומות (יותר מ‪-‬‬
‫‪ 16,000‬מ"ר) בחניון גבעתי שבשכונת סילוואן‪ ,‬כ‪ 20-‬מטר מחומות העיר העתיקה‪ .‬את‬
‫התכנית תכנן האדריכל אריה רחמימוב והיא זכתה לתמיכה נלהבת של הרשויות‪ :‬התכנית‬
‫קודמה במהירות הבזק מהוועדה המקומית לתכנון ובניה לוועדה מחוזית‪ ,‬רשות הטבע‬
‫והגנים הצטרפה כמגישה נוספת של התכנית‪ ,‬וראש העיריה‪ ,‬מר ניר ברקת‪ ,‬טרח והגיע לדיון‬
‫בוועדה המחוזית על הפקדת התכנית כדי להביע את תמיכתו בה‪ .‬הוועדה המחוזית אמנם‬
‫הורתה על הנמכת המבנה בקומה אחת‪ ,‬אך דחתה את מרבית ההתנגדויות לתכנית‪.‬‬
‫עררים רבים הוגשו על אישורה של התכנית למועצה הארצית לתכנון ובניה‪ .‬עררים הוגשו על‬
‫ידי תושבי סילואן‪ ,‬עמותת עיר עמים‪ ,‬עמותת עמק שווה וכן על ידי ‪ 35‬מתכננים‪ ,‬מומחי‬
‫שימור ואנשי רוח‪ ,‬שיוצגו בפני ועדת הערר על ידי פרופ' אלונה ניצן שפטן‪ .‬ערר הוגש גם על‬
‫ידי אלע"ד ורט"ג על הפחתת קומה אחת במבנה‪.‬‬
‫עיקר העררים נגד אישורה של התכנית ראו בה אמתלה תיירותית באמצעותה מקדמת‬
‫ישראל התנחלות נוספת בלב סילוואן‪ ,‬תוך פגיעה חמורה בעקרונות השימור של העיר‬
‫העתיקה וסביבותיה‪ .‬כאמור בעררים‪ ,‬אישור התכנית ישנה שינוי מהותי את פני העיר‬
‫העתיקה‪ ,‬הוא מהווה חריגה מכללי השימור והתכנון הנהוגים מזה עשרות שנים‪ ,‬וזאת ללא‬
‫כל דיון ציבורי פתוח ועמוק‪.‬‬
‫בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה התקיימו שלושה דיונים‪ .‬דיון‬
‫ראשון שנקבע ל‪ 12-‬במרץ החל אמנם אך בוטל לאחר שהתגלה כי נציג המשרד להגנת‬
‫הסביבה הנו בנו של מי שנכתב כיועץ השימור של התכנית‪ 2 .‬דיונים מהותיים בערר התקיימו‬
‫בימים ‪.27-28/5‬‬
‫החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה‬
‫כאמור‪ ,‬ועדת המשנה החליטה "לאשר‪ ,‬בשינויים מסוימים שנקבעו" את תכנית מתחם קדם‪.‬‬
‫השינויים שנדרשים בתכנית התקבלו ברוב קולות (של שלושה חברי ועדה – היו"ר‪ ,‬נציגת‬
‫משרד המשפטים‪ ,‬קול כפול; נציג המשרד להגנת הסביבה; ונציג משרד הפנים)‪ .‬דעת‬
‫המיעוט הייתה של שלושה חברי ועדה אחרים‪ :‬נציגת משרד הבינוי ושני נציגי השלטון‬
‫המקומי‪.‬‬
‫החלטות הוועדה פה אחד‪:‬‬
‫‪ .1‬אין מניעה ברמה העקרונית‪ ,‬מבחינת סטטוטורית או תכנונית‪ ,‬מהקמת המבנה במקום‪,‬‬
‫שישמש מרכז מבקרים וכמבואה ושער כניסה לגן הלאומי סביב חומות ירושלים‪.‬‬
‫‪ .2‬הוועדה דוחה את הטענה בדבר אי חוקיות הקמת המבנה על ידי גורם פרטי בעל‬
‫אידיאולוגיה קוטבית‪" .‬אין כל מניעה ליתן לאלע"ד‪ ,‬כגוף פרטי לתפעל את מרכז המבקרים‬
‫המוצע‪ ...‬תוך דגש על כך שעיקר שיקול הדעת בניהול ובהפעלת המקום יהיה של רט"ג" (פס'‬
‫‪ 386‬לפסה"ד)‪.‬‬
‫‪ .3‬הוועדה מבהירה כי התכנית לא תאפשר חפירת מנהרות כלשהן להולכי רגל‪ ,‬אשר‬
‫תקשרנה בין האתר לבין סביבותיו‪ .‬חפירת מנהרת קישור לא רק שתחייב הוצאת היתר‬
‫בנייה‪ ,‬אלא אף מותנית בתכנית סטטוטורית מפורטת‪.‬‬
‫‪ .4‬לעת שיסתיימו החפירות וניתן יהיה לבקש היתר בניה במקום‪ ,‬יהא על הוועדה המקומית‬
‫להעמיד את תכנית השימור שתוכן אז לעיון ולהערות הציבור‪ ,‬בכללם העוררים‪ ,‬בטרם ניתן‬
‫יהיה לקבל היתר בניה (פס' ‪.)348‬‬
‫דעת הרוב‪:‬‬
‫‪ ‬אופי הפונקציות והיקף השטחים בתכנית המוצעת אינם ראויים לאור תמ"א ‪ 8‬ועמ‪.9/‬‬
‫יש לתת פרשנות מצמצמת לסמכות להתיר בינוי במקום‪ .‬יש לתחם את הפונקציות‬
‫והשימושים השונים שניתן להתיר במרכז המבקרים המוצע‪ ,‬אך ורק לאלה שיש להם‬
‫ממשק ברור וחיוני לתכלית הגן הלאומי – הנצחת הערכים הארכיאולוגיים‪ ,‬ההיסטוריים‪,‬‬
‫הנופיים וכד' של המקום וחשיפתם לציבור‪.‬‬
‫‪ ‬בהתאם לעקרונות הקבועים בעמ‪ 9/‬יש לשמור על נראותן‪ ,‬נצפותן ומופען של‬
‫החומות‪ ,‬ולצמצם ככל הניתן את עצמת הסטיה מהם למינימום הסביר‪.‬‬
‫‪ ‬מנגד לדברי ראש העיריה ברקת‪ ,‬גם בפני ועדת המשנה לעררים‪ ,‬על הצורך במתן‬
‫מענה לצרכים התיירותיים לנוכח הגידול בכמות המבקרים‪ ,‬קובעים רוב חברי הוועדה כי‬
‫היכולת של המתחם בחניון גבעתי לספק צורך זה היא מוגבלת‪:‬‬
‫"אתר "חניון גבעתי" הוא למעשה חלק מהגן הלאומי עצמו‪ ,‬אשר מטרתו‬
‫הראשונית‪ ,‬כאמור‪ ,‬היא שימור הנוף והמורשת וכד'‪ ,‬ולפיכך בניה של מבנה כה‬
‫גדול בגן – גם אם הוא ממלא צורך של המבקרים באתרים הרבים בגן‬
‫ובסביבותיו‪ ,‬פוגעת בגן עצמו‪ ,‬ובאופן עקיף גם באתרים הנטועים בו" (פס' ‪.)244‬‬
‫‪ ‬נדרשת זיקה ממשית וישירה בין יעוד הגן לבין השימושים הנלווים במבנה‪ .‬הוועדה‬
‫מנסחת קריטריונים הראויים לקביעת השימושים הראויים להיכלל במבנה‪ ,‬ובלבד שנעשה‬
‫מאמץ לצמצם את היקפי הבניה הנדרשים‪:‬‬
‫א‪ .‬שימוש המשרת את הצורך לשמר את העתיקות באתרן ולהציג את‬
‫ממצאי החפירות;‬
‫ב‪ .‬שימוש אשר יסייע לציבור לבקר באתר;‬
‫ג‪ .‬שימוש אשר יאפשר לציבור המבקרים בגן הלאומי לעבור דרך‬
‫האתר‪ ,‬לשם קבלת מידע על האתרים בתחום הגן הלאומי;‬
‫ד‪ .‬שי מושים שעניינם יצירת עניין נוסף למבקרים מעבר לממצאים‬
‫שנמצאים בו אינם בגדר שימושים ראויים‪ .‬כך למשל אין כל הצדקה לקיים‬
‫פעילויות חינוכיות או הסברתיות כלשהן במבנה‪ .‬יכולים להיכלל בבניין שטחים‬
‫שיתבצעו בהם פעילויות הסברה לגבי הממצאים באתר עצמו‪.‬‬
‫‪ ‬על יסוד קריטריונים אלה‪ ,‬נדרשת בחינה דקדקנית ביחס להיקפי השטחים במבנה‪.‬‬
‫הוועדה קובעת כי הפחתת השימושים בהתאם לקריטריונים צפויה "לצמצם את היקפי‬
‫הבניה באתר באופן משמעותי ביותר (בעשרות אחוזים)" (פס' ‪ .)259‬כך למשל‪:‬‬
‫א‪ .‬יש להתיר בניה על כמחצית שטח העתיקות בלבד‪ .‬כמחצית משטח‬
‫האתר שבו מצויות העתיקות צריכה להישמר כשטח פתוח‪ ,‬ללא קירוי או תחת‬
‫קירוי קל;‬
‫ב‪ .‬גובה הבניה בכל קטע של המבנה לא יעלה על קביעת הוועדה‬
‫המחוזית‪ .‬ועדת המשנה לעררים מציינת זאת כ"קומה אחת מעל מפלס המדרכה‬
‫ברחובות מעלה השלום ומעלה דוד" (פס' ‪273‬ג)‪ .‬מנגד‪ ,‬אנו קוראים אחרת את‬
‫קביעת הוועדה המחוזית שקבעה את צמצום גובה הבינוי "כך שהוא לא יעלה על‬
‫גובה בסיס החומה ורחוב העופל";‬
‫ג‪ .‬שימוש בחזיון אור קולי יותר רק במפלס התחתון‪ ,‬ולא כדרישת מגישי‬
‫התכנית ל‪ 4-‬אולמות סגורים בשטח של ‪ 450‬מ"ר;‬
‫ד‪ .‬הוועדה מטילה ספק לגבי הצורך בשטח שהוקצה לתצוגות וחללי‬
‫הצגה בתכנית;‬
‫ה‪ .‬יותר מספר תאי אחסון אישיים רק למבקרים באתר עצמו;‬
‫ו‪ .‬יותרו משרדים רק כנדרש לאתר עצמו;‬
‫ז‪ .‬היקף החניה יצומצם רק למבקרי האתר עצמו‪ .‬לא יוכל לשמש למשל‬
‫כחניון למבקרים בכותל המערבי והעיר העתיקה או לתושבי סילוואן‪.‬‬
‫ח‪ .‬יש לשקול צמצום שטח המסחר (‪ 400‬מ"ר) למינימום הסביר‬
‫המתבקש למזנון ולחנות מזכרות‪.‬‬
‫‪ ‬הוועדה קובעת כי נדרש לעגן בתקנון התכנית באופן ברור את כל השימושים‬
‫האפשריים במתחם‪.‬‬
‫לסיכום‪ ,‬קובעת דעת הרוב שיש להורות על החזרת הדיון בתכנית לוועדה המחוזית כדי‬
‫שתורה על תיקון התכנית בהתאם למבחנים ולעקרונות שקבעה ולאמור בדעת הרוב בעניין‬
‫השימושים הספציפיים ונפחי הבניה‪.‬‬
‫כפי שמציינת וועדת המשנה לעררים‪ ,‬היא נמנעת מלקבוע מסמרות בעניין היקפי השטחים‬
‫המדויקים שיש לגרוע מהתכנית ומותירה זאת להחלטת הוועדה המחוזית‪.‬‬
‫ועדת המשנה לעררים מוסיפה עוד כי ספק אם נדרש להפקיד מחדש את התכנית המתוקנת‬
‫לעת שתוכן‪ .‬לגישתה‪ ,‬על פני הדברים לא נדרשת לכאורה הפקדה מחדש של התכנית‬
‫החדשה‪ .‬עם זאת‪ ,‬קובעת הוועדה "איננו קובעים מסמרות בעניין"‪.‬‬
‫ועדת המשנה לעררים ממליצה עוד בפני הוועדה המחוזית כי התכנית החדשה שתוכן על ידי‬
‫היזמים‪ ,‬בהתאם לקביעות הוועדה מחוזית שיינתנו בהתאם להנחיות ועדת המשנה לעררים‪,‬‬
‫תובא בפני מועצת הגנים הלאומיים כדי שתוכל לקיים לגביה דיון ולייעץ בעניינה לרט"ג‪ ,‬שלא‬
‫כבעבר‪.‬‬
‫דעת המיעוט סברה שיש להותיר את החלטת הוועדה המחוזית על כנה‪.‬‬
‫עמדת עיר עמים‪ :‬עבודה משולבת ומאומצת של גורמים מקצועיים‪ ,‬של תושבים‪ ,‬של‬
‫מתכננים‪ ,‬אנשי ציבור ורוח ועוד הובילה את ועדת הערר לקבוע‪ ,‬בצדק‪ ,‬את צמצומה לפחות‬
‫במחצית של התכנית המגלומנית‪ .‬החלטת הוועדה חושפת את הגררותן של הרשויות‪ ,‬לרבות‬
‫של רשות הטבע והגנים ושל ראש העיריה‪ ,‬אחר יוזמתה של אלע"ד‪ .‬עיר עמים מצרה על כך‬
‫שהוועדה לא הלכה צעד נוסף מתבקש והורתה על ביטולה של התכנית כליל‪ .‬בכך נתנה‬
‫הוועדה עוד כלי בידי אלע"ד לביסוס אחיזתה בלב שכונה פלסטינית‪ 20 ,‬מטר בלבד מחומות‬
‫העיר העתיקה‪ ,‬תוך פגיעה קשה נוספת בתושביה של סילוואן‪.‬‬