Advarsel: Vogt dig for selvbyg ved boligkøb
14 / Tirsdag 11. december 2012 Tirsdag 11. december 2012 / 15 Paragraf ErhvervsMagasinet Paragraf ErhvervsMagasinet Advarsel: vogt dig for selvbyg ved boligkøb Af Jens Jacob Halling [email protected] Paragraf: Hvis du står for at skulle købe et hus, og du ikke har tænkt dig at tegne en ejerskifteforsikring, skal du passe meget på, hvis sælger har oplyst at have udført arbejder og reparationer på ejendommen som selvbyg eller medbyg i tilstandsrapporten, da det kan sidestilles med en ren ansvarsfraskrivelse fra sælgers side. Når sælger i tilstandsrapporten blot oplyser, at arbejdet er lavet som selvbyg, kan han slippe af med stort set hvad som helst - også mangler, som skyldes groft sjusk og klare til- sidesættelser af forskrifter og vejledninger for arbejdet. Dette har Vestre Landsret for nyligt afsagt en dom om. I den pågældende sag havde et ægtepar købt et hus, hvor det i tilstandsrapporten Særskilte stillinger AARHUS EUROPÆISK KULTURHOVEDSTAD 2017 SØGER TO DIREKTØRER - der kan sikre international opmærksomhed, national markering og lokal forankring af kulturhovedstaden. Aarhus er blevet udnævnt til Europæisk Kulturhovedstad i 2017. Fonden Aarhus 2017 er ansvarlig for at gennemføre et ambitiøst program i kulturhovedstadsåret, som også kan mærkes i tiden efter 2017. Administrerende direktør Programdirektør Den administrerende direktør er ansvarlig for fondens virksomhed og for at realisere visionerne omkring kulturhovedstaden, så Aarhus ikke alene er en dansk by, men en europæisk by. Programdirektøren har det kunstneriske og programmæssige ansvar for Aarhus 2017. En vigtig opgave bliver at sikre den finansiering af programmet, som endnu ikke er bevilget, og at koordinere samspillet med projektejere, sponsorer og strategiske samarbejdspartnere. Den administrerende direktør har en administrativ/økonomisk baggrund, forståelse for den politiske proces og erfaring med ledelse af større projekter eller udviklingsopgaver. Direktøren er internationalt orienteret og har erfaring med erhvervslivet samt interesse for det kulturelle og kunstneriske. Programdirektøren skal lægge den overordnede linje i det samlede program med udgangspunkt i de visioner og temaet RETHINK, som ligger til grund for udvælgelsen af Aarhus som Europæisk Kulturhovedstad. Programdirektøren skal demonstrere kulturel mangfoldighed, globalt udsyn og lokal indsigt og være i stand til at gentænke såvel processer som indhold. Programdirektøren har en kunstnerisk, kulturel baggrund, international erfaring og et bredt funderet netværk inden for aktørkredsen både nationalt og internationalt. Programdirektøren har strategisk overblik og erfaring med projektplanlægning og -gennemførelse. blandt andet fremgik, at taget var udført som selvbyg. Køber valgte ikke at tegne en ejerskifteforsikring, da de følte sig sikre på, at taget var i orden, idet den bygningssagkyndige ingen bemærkninger havde til undertaget, og idet taget var lavet en sælger, der var tømrerlærling og havde rådført sig med sin mester. Efter en storm, hvor købers hustru følte, at taget var ved at blæse af, gik køber op på taget og konstaterede, at undertaget ikke har været hæftet ordentligt op og derfor var blevet ødelagt i stormen. Køber valgte at hæfte undertaget op for at undgå yderligere skade. Herefter reklamerede køber til sælger, men sælger afviste at lave undertaget eller betale erstatning for manglen. Køber havde ikke valgt at tegne en ejerskifteforsikring, der kunne betale et nyt undertag, og han havde derfor to muligheder for at få erstatning for manglerne ved taget. Han kunne vælge at gå til »Ankenævnet for Huseftersyn« og klage over den byggesagkyndiges gennemgang af huset, eller han kunne gå efter sælger og kræve erstatning fra denne. I første omgang indbragte køberen den byggesagkyndige for »Ankenævnet for Huseftersyn«. Den byggesagkyndige blev ikke kendt erstatningsansvarlig, da Ankenævnet ikke mente, at forholdet visuelt kunne konstateres på tidspunktet for den byggesag- Landsrettens resultat Pas på, når du køber hus, hvis der er lavet selvbyg. Arkivfoto Lars Rasborg Lokaler Regulær lager-og produktionsejendom til leje 3 mdr. gRatis husleje. Begge stillinger er tidsbegrænset i perioden 2013-2018. Løn forhandles efter kvalifikationer. For mere information: www.rethink2017.dk. Uddybende job- og kravprofil kan hentes på www.mercuriurval.dk. Eventuelle spørgsmål kan stilles til: Direktør Tina Overgaard, Mercuri Urval A/S på telefon +45 2164 8762 Direktør Kirsten Jørgensen, Kultur og Borgerservice, Aarhus Kommune på telefon +45 8940 2370 Jomfruløkken 13-15, 8930 Randers NØ. Ca. 4.100 m2, kan evt. opdeles i 3 mindre lejemål på hhv. 850 m2, 1825 m2 og 1.400 m2. Årlig leje fra 120 kr. pr. m2. Finder du jobbene interessante, kan du søge dem på www.mercuriurval.dk under referencenummeret (DK-160-49354) og vedhæfte ansøgning og CV. Ansøgningen bedes mærket ”Administrerende direktør” eller ”Programdirektør”. Ansøgningsfristen er d. 7. januar 2013 kl. 12.00. Eriksvej, 8960 Randers SØ. 2000 m2 med 2 læsseramper. Tæt på E45. Den Europæiske Kulturhovedstad sælger, hvis denne har udvist grov uagtsomhed. Byretten henviser flere gange til en eventuel ejerskifteforsikring, og det virker til, at de i deres resultat har tillagt dette betydelig vægt. Henvendelse til: Innovation Ejendomme A/S Knud Timm, telefon 20 86 99 75, [email protected] kyndiges besigtigelse. Boligen vurderes ud fra det, som den bygningssagkyndige kan se på besigtigelsestidspunktet. Den bygningssagkyndige skal ikke skille ting fra hinanden eller lave destruktive indgreb. Der kan derfor være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan se i gennemgangen. I denne sag vurderede Ankenævnet, at det var rigtigt, at den byggesagkyndige ikke kunne have set manglerne ved undertaget, så køber kunne ikke få erstatning fra den byggesagkyndige. Derefter indbragte køber sagen for domstolene for at få erstatning fra sælger efter reglerne i »Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelser af fast ejendom«, § 2, stk. 5, hvorefter sælger er erstatningsansvarlig overfor køberen for mangler (eller ejerskifteforsikringen, hvis den havde betalt for udbedringen), hvis sælgeren har handlet »groft uagtsomt«. (Betegnelse for en markant afvigelse fra den adfærd, som man burde udvise som en Bonus Pater familias - en fornuftig og omhyggelig familiefar.) Under retssagen optages syn og skøn, og efter en gennemgang af taget fastslår skønsmanden, at det var helt galt med tagets udførelse. Det var oplagt sjusket, og der var huller i undertaget som følge af manglende opstramning. Der var også andre fejl ved taget, og skønsmanden konkluderede, at hele arbejdet var udført groft sjusket i strid med forskrifter og vejledninger på området og ikke håndværksmæssigt korrekt. Retten skulle herefter afgøre, om sælger derved havde handlet groft uagtsom, og om køber var berettiget til erstatning. Både Byretten og Landsretten mente ikke, at sælger var erstatningsansvarlig for manglerne ved taget, men med lidt forskellige begrundelser. Byrettensresultat Byretten begrundede frifindelsen med, at sælger havde oplyst, at taget var udført som selvbygger arbejde, at taget ikke gav anledning til problemer i sælgers ejertid, at sælger havde fulgt de ham givne vejledninger, og at ejerskifteforsikringen ville have dækket, hvis den havde været tegnet. Disse begrundelser er ikke alle lige relevante i forhold til lovteksten, hvilket blandt andet støttes af en af landets førende eksperter indenfor området, fhv. retspræsident H.P. Rosenmeier. »Har det betydning, at sælgeren har anført i tilstandsrapporten, at taget er lavet som selvbyg?« Ja - da man som køber, må være forberedt på en amatøragtig udførelse til en vis grænse. Sælger overskrider denne grænse og bliver erstatningsansvarlig ifølge loven, når manglerne skyldes sælgers »groft uagtsomme« udførelse. »Har det betydning, at taget ikke gav anledning til problemer i sælgers ejertid?« Nej - for det første er taget kun et år gammelt, da huset sælges, og for det andet kan det ikke tillægges betydning, hvornår fejlen opdages. Kravet er alene, at fejlen var til stede ved købers overtagelse af huset, idet man ellers aldrig vil kunne få erstatning for mangler, der først opstår/ opdages efter overtagelsen. Dette forhold er heller ikke nævnt i Landsrettens afgørelse. »Har det betydning, om sælger har fulgt de råd/vejledninger, som blev givet til ham?« Ja - det vil indgå i uagtsomhedsvurderingen, og det var i denne sag ikke muligt at dokumentere, at sælger ikke havde gjort som rådet. »Har det betydning, at en ejerskifteforsikring evt. ville have dækket forholdet, såfremt en sådan havde været tegnet?« Nej - for det første skal det ikke efter lovteksten tillægges nogen vægt, og for det andet er det ikke entydigt, hvad en ejerskifteforsikring dækker eller ikke dækker. Det er svært at udlede grænser for dækningen efter praksis fra Ankenævnet for Forsikring, og man kan i hvert fald ikke entydigt i denne sag fastslå, at ejerskifteforsikringen ville have dækket. Der har dog i de senere været en tendens til at sammenkæde ejerskifteforsikringens dækning med reglerne om sælgers fritagelse for mangelshæfte, hvilket dog er i strid med lovteksten og meningsløst, da ejerskifteforsikringen vil have regres mod Landsretten frifinder også sælger med følgende begrundelse: »Det er ved skønsmandens udtalelser bevist, at tagets karakter indebærer, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld. Da køber modtog tilstandsrapport samt oplysning om ejerskifteforsikring, er det efter § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. udgangspunktet, at køber ikke over for sælger kan påberåbe sig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld. Vurderingen af, om indstævnte har handlet groft uagtsomt, jf. lovens § 2, stk. 5, skal foretages i lyset af, at indstævnte i tilstandsrapporten oplyste, at der var lagt nyt tag som selvbyg eller medbyg. Landsretten er enig med byretten i, at der ikke er tilstrækkelig grundlag for at fastslå, at sælgers tilsidesættelser af god håndværksmæssig fremgangsmåde ved pålægningen af det nye tag har karakter af grov uagtsomhed. Landsretten tiltræder således, at køberne ikke i medfør af undtagelsesbestemmelsen i § 2, stk. 5, kan påberåbe sig manglerne ved taget. Vestre Landsret anser det således for bevist, at taget var mangelfuldt, og at årsagen var sælgers tilsidesættelser af god håndværksmæssig fremgangsmåde ved pålægning af taget (groft sjusket, jfr. skønsmanden), men derimod ikke at sælger har handlet groft uagtsomt. Dette resultat når Vestre Landsret på baggrund af en vurdering foretaget i lyset af, at sælger oplyste i tilstandsrapporten, at taget var lavet som selvbyg. Det er bemærkelsesværdigt, at Vestre Landsret tillægger dette så stor vægt, da en sådan oplysning i sig selv efter lovens ordlyd ikke frigør sælger for ansvar for groft uagtsomme fejl. Men måske er selvbyg ifølge Vestre Landsret generelt at sidestille med »klamp«, som en køber må være forberedt på at acceptere. Det er i hvert fald vanskeligt at forestille sig, hvordan en sælger i praksis vil blive ansvarlig for selvbyg, når sælger ikke blev det i denne sag, hvor skønsmanden næsten ikke kunne have brugt mere klare og fordømmende ord om arbejdets mangler. Dommen kan frygtes at give grobund for ubehagelige spekulationer hos uærlige sælgere - for eksempel køb en renoveringsmoden ejendom, »smink liget« på en sådan måde, at en bygningssagkyndig ikke kan opdage manglen uden at lave destruktive indgreb, for eksempel for at kunne se et undertag - oplys i tilstandsrapporten, at arbejdet er udført selvbyg - få en for høj pris for ejendommen og undgå at betale erstatning til køberen eller ejerskifteforsikringen, der har erstattet købers tab. Et sådant spekulationselement var måske ikke lige det, som lovgiver havde forudset kunne være en konsekvens af reglerne. Advokaterne skriver I hver udgave af ErhvervsMagasinet vil advokater fra Hansen Sønderby Advokatfirma på skift skrive om aktuelle og alment interessante erhvervs- og arbejdsmarkedsjuridiske problemstillinger. Hansen Sønderby leverer rådgivning og bistand til især førende danske og udenlandske virksomheder og organisationer. Firmaet beskæftiger 30 medarbejdere, heraf 10 jurister med individuelle spe- cialkompetencer indenfor erhvervsrettens kerneområder. Med hovedkontoret i Randers og et afdelingskontor i København yder Hansen Sønderby rådgivning og bistand over hele landet, og gennem international deltagelse i The Geneva Group har firmaet adgang til lokal ekspertise inden for juridiske og skattemæssige forhold i lande over det meste af verden.
© Copyright 2024