Analyse Analyse Selvom de engelske forhold afviger fra de danske er kontorhotellernes argument, at det ikke er nok bare at sammenligne med lejen pr. kvadratmeter for et ”normalt” kontor med den månedlige betaling for at være kunde i et fuldt serviceret kontorhotel. De største ejere af kontorhoteller i Danmark Beslægtede udlejere: • NCC og Skanska Øresund bygger også kontorfællesskaber, men kontorerne er store og ikke møblerede, og virksomhederne er mere adskilte og har eget IT mv. Lejekontrakterne er typisk lange som i ”normale” kontorer, hvilket vil sige 3-7 år. Kilder: MatchOffice, Regus.dk, Brinkoffices.dk og Ordnung.nu - Før kunne vi sælge murbrokker. Nu vil kunderne se faciliteterne og gerne flere gange, inden de slår til, siger han. Brink Serviced Offices vil gerne sælge kontorhotel-løsningen på, at den er fleksibel. Men de potentielle kunder vil ikke altid betale for fleksibiliteten, og risikoen for, at de ikke har brug for samme mængde kvm. på sigt. Derfor bliver prisen ofte den stærkeste parameter, selvom Michael Brink Frederiksen hellere vil konkurrere på den samlede pakke. FOTO: OSKAR KONSTANTYNER • Regus er en international kæde, som har 10 kontorhoteller, der alle ligger i hovedstadsområdet. De sidder med ca. 1.000 enheder på 20 procent af verdensmarkedet. • Brink Serviced Offices har 6 kontorhoteller, som alle ligger i hovedstadsområdet. • Ordnung har 5 kontorhoteller; 4 København og 1 i Odense. Spontant opståede kontorhoteller er ofte placeret i ejendomme, der ikke længere bruges til deres oprindelige formål. Her Kødbyen i København, hvor kontorhotellet Soho holder til. Selvom han ikke er helt tilfreds med den aktuelle belægningsprocent, har Brink netop åbnet sit 6. kontorhotel i Lyngby. Den samlede kapacitet er dog stort set uændret, da Brinks samtidig har skåret ned nogle af de øvrige steder. - Vi er altid på udkig efter nye placeringer, men det kræver store investeringer at etablere et full service business centre, siger han. Mere end bare husleje Hvert år udarbejder det engelske konsulenthus Actium Consult en undersøgelse, Total Office Cost Survey, af det engelske kontormarked, hvor de ser på de samlede omkostninger ved at have et kontor. Undersøgelsen viser, at den rene leje i gennemsnit - Vores største ”konkurrenter” er Da langt de fleste kontorho- udgør omkring en tredjedel af de ofte virksomheder, der har lejet teller bor til leje, kan de være samlede omkostninger ved at ”bo”. for stort og må Resten er skatter, fremleje dele af en potentiel lejer til en tom forsikring, el, deres uudnyttede vand, varme, IT, arealer til dumkontorejendom. vicevært, receppingpriser, siger tion, møbler, indretning, kantine, post, Michael Brink Frederiksen. telefon, vagter, rengøring og andet. Brinks typiske kunde er en virksomhed, - Det er forhold, som mange glemmer at der har eksisteret i mange år og er parat tage højde for, når de siger, at kontortil at outsource de funktioner, der ikke er hoteller er for dyre, siger Michael Brink dens kernekompetence. Frederiksen. SIDE 52 | ESTATE MAGASIN | # 02 2013 London er kontorhotellernes hovedstad Omkring 8 procent af verdens over 5.000 kontorhoteller ligger i den engelske hovedstad, London. Landet er med en tredjedel af verdensmarkedet generelt langt foran, når det gælder outsourcing af kontordrift. Engelske lejekontrakter er normalt meget lange, 25 år er ikke unormalt, og det kan være en udfordring for eksempelvis virksomheder i vækst. Når ejeren af kontorhotellet tager den lange binding, er der mulighed for kortere kontrakter for hans kunder. Ifølge MatchOffice er kontorhoteller i dag det hurtigst voksende marked i den europæiske ejendomsbranche, og lidt over halvdelen af verdens samlede kapacitet på området findes i Europa. USA sidder på en tredjedel og resten ligger i Asien og Australien. Attraktivt for de fleste virksomheder - En almindelig virksomhed kan spare 15-35 procent på at ”bo” i et kontorhotel i forhold til et traditionelt kontor. Udover de delte lokaler er der besparelser at hente ved for eksempel ikke at skulle bruge tid på at tage stilling til mindre væsentlige ting som småreparationer, investering i og vedligeholdelse af IT samt indkøb af diverse til kontorhold mv., der hurtigt kan fylde meget af ledelsens tid i små virksomheder, siger Jakob Dalhoff. Venteliste i Kødbyen 7.000 tomme kvm. på Flæsketorvet er på kort tid forvandlet til det succesfulde Soho kontorhotel, hvor over 200 virksomheder i dag har adresse. Den meget begrænsede andel af det samlede kontormarked hænger ifølge Jakob Dalhoff sammen med, at almindelige kontorer har eksisteret i mere end 100 år og kontorhoteller i under 25. - Folk skal lige opdage det. Derudover er det knapt så interessant, hvis man er over 20 ansatte, men for virksomheder med bare 10 medarbejdere er det helt sikkert attraktivt, siger han. Michael Brink Frederiksen ser dog en tendens til, at det ændrer sig: - Tendensen i det her marked er, at virksomhederne er begyndt at finde ud af, at det ikke kan betale sig at drive kontoret selv, med den kompleksitet det medfører, uanset størrelse, siger han. Selvom lejemål i et kontorhotel aldrig kan få karakter af en domicilejendom, er der lejere, som af forskellige grunde ønsker en adresse, der signalerer noget bestemt. Det kan for eksempel være i København K. eller Tuborg Nord. Et kontorhotel er ofte den eneste mulighed for små virksomheder for at bo i de områder. Af Henrik Kirk Nielsen C asper Bak, Christian Wad og Claus Mikkelsen havde alle tidligere brugt kontorhoteller, men syntes de var for kedelige. 2009 byde velkommen til de første lejere. I takt med at nye lejere flyttede ind, fik de penge til yderligere istandsættelse. - Det skulle være et rart sted med kant, liv, kreativitet og fokus på samarbejde på tværs af faggrænser. Ikke som de andre Servicen er den samme som på andre kontorhoteller, men den er peppet op med egen kaffebar, tagterrasse og mødelokaler med hver sit indretningstema. Det har tiltrukket firmaer fra især de mere kreative brancher, men enkelte økonomi- og regnskabsfolk har også fundet det attraktivt at bo i Soho. 40-50 af lejerne er enkeltmandsvirksomheder. 9 måneders hårde forhandlinger med Københavns kommune førte til, at de tre iværksættere kunne overtage lejemålet i Kødbyen. Efter at have brugt 1,5 million kr. af deres egne opsparede midler på indretningen, kunne de i september Indehaverne søger løbende nye lokaler, og har været tæt på at lukke aftaler på Østerbro, Islands Brygge og i Aarhus. Lige nu venter de på en miljøgodkendelse til yderligere 2.000 kvm. i Kødbyen, så de kan reducere ventelisten. - Vi savnede et sted med mere udadvendte brugere, som ikke bare låste sig inde på hver sit kontor, når de mødte på arbejde om morgenen, siger CEO Casper Bak. # 02 2013 | ESTATE MAGASIN | SIDE 53