1. No category

Årsrapport 2011
Freja ejendomme A/S
Codanhus
Gammel Kongevej 60, 6.
1850 Frederiksberg C
Tlf. +45 33 73 08 00
[email protected]
www.freja.biz
Eneaktionær
Den Danske Stat
ved Finansministeriet
Hjemstedskommune
Frederiksberg
Selskabsnavn
Statens Ejendomssalg A/S
CVR nr. 20 54 48 48
Binavne
Freja ejendomme A/S
Ejendomsselskabet Freja A/S
Freja A/S
Statens Ejendomme A/S
Årsrapport 2011
I nd ho l d
Hoved- og nøgletal
4
Ledelsens beretning
6
9
Udviklingsaktiviteter
16
Indskud af ejendomme
17
Salg
18
Vederlagspolitik
20
Risici
23
Selskabsledelse
23
Redegørelse for samfundsansvar
24
Bestyrelse og ledelse
25
Hændelser efter regnskabsårets udløb
25
Forventninger til 2012
25
Overskudsdisponering og generalforsamling
27
Meddelelser til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen
27
Finanskalender for resten af 2012
Selskabets ledelse
28
Tema
29
At bevare og forny
Regnskab
39
Regnskabsberetning
44
Påtegninger
47
Resultatopgørelse
48
Balance
50
Pengestrømsopgørelse
51
Egenkapitalopgørelse
52
Noter
61
Ejendomsoversigt
English summary
65
68
Struenseegade 50,
København N
Tidligere Metropolitanskolen, der er solgt og
fortsætter som undervisningsinstitution
3
Financial highlights
Hov ed - o g n ø g l etal
(mio. kr.)
Resultatopgørelse
20112010200920082007
Resultat af salg og udvikling af ejendomme
122,8
134,0
52,5
85,9
584,4
Resultat af drift af ejendomme
1,4
-3,6
-3,8
-1,7
-15,9
Resultat af ejendomsvirksomhed
124,2
130,4
48,7
84,2
568,5
Administration m.v.
-19,9-22,8-22,2-18,9-16,3
Resultat før finansielle poster (EBIT)
104,3
107,6
26,5
65,3
552,2
Finansielle poster, netto
9,111,414,037,632,4
Resultat før skat
113,4119,0 40,5102,9584,6
Skat af årets resultat
-28,4
-29,6
-10,1
-25,9
-146,1
Årets resultat (totalindkomst)
85,089,430,477,0
438,5
Balance pr. 31. december
20112010200920082007
Langfristede aktiver
Kortfristede aktiver
23,116,911,6 9,0 4,1
1.554,41.322,31.123,21.220,41.369,7
Aktiver i alt
1.577,5
Egenkapital
Kortfristede forpligtelser
1.518,01.282,91.093,51.112,21.224,2
59,5 56,3 41,3117,2149,6
Passiver i alt
1.577,5
1.339,2
1.339,2
1.134,8
1.134,8
1.229,4
1.229,4
1.373,8
1.373,8
Nøgletal
20112010200920082007
Afkastgrad
Egenkapitalens forrentning efter skat
Soliditetsgrad
8%10% 3% 8%46%
6%
8%
3%
7%
42%
96%96%96%90%89%
4
Pengestrømsopgørelse
Pengestrøm
Pengestrøm
Pengestrøm
Pengestrøm
20112010200920082007
fra driftsaktivitet
til investeringsaktivitet
fra finansieringsaktivitet
i alt
Likvider 31. december
103,8
-198,2
102,5
528,5
-124,8
0,5-1,2-0,6-0,2-0,2
-25,0
-25,0
-75,0
-221,2
-73,0
79,3
-224,4
26,9
307,1
-198,0
189,9110,6335,0308,1
1,0
Aktiekapital
2011201020092008
2007
Aktiekapital 1. januar
Nom. kapitaludvidelser ved apportindskud
31,1 4,4 27,9 3,2 27,2 0,7 25,0 2,2 21,3 3,7 Aktiekapital 31. december
35,5 31,1 27,9 27,2 25,0 Egenkapitaludvikling
20112010200920082007
Egenkapital 1. januar
Kapitaludvidelser ved apportindskud
Udloddet udbytte
Årets resultat
1.282,9
175,0
-25,0
85,1
Egenkapital 31. december
1.518,0 1.093,5
125,0
-25,0
89,4
1.282,9 1.112,2
25,9
-75,0
30,4
1.093,5 1.224,2
11,0
-200,0
77,0
878,2
7,5
-100,0
438,5
1.112,2 1.224,2
Årets til- og afgang af ejendomme
(antal ejendomme)
Beholdning
31.12.2011
Årets
Tilgang TilgangBeholdning
afgang køb/annull. indskud01.01.2011
Ubebyggede grunde
Énfamiliehuse
Blandede ejendomme
13
1
14 6
63
25
0
2
12
05 15
0
36
52
I alt
90
0
5
32
43
79
Le d el sens b e retn i n g
Årets resultat blev et overskud på 113,4 mio.
kr. før skat, i 2010 var det 119,0 mio. kr. Resultat før skat og værdireguleringer blev på 142,9
mio. kr., i 2010 var det 135,0 mio. kr.
2011 har været et konsolideringsår for Freja,
hvor fokus blandt andet har været på at etablere en intern salgsfunktion. Freja har etableret
et meget konstruktivt samarbejde med mange
eksterne ejendomsmæglere fordelt over hele
landet, hvilket har ført til flere salg udenfor hovedstadsområdet.
I meddelelse af 29. december 2011 til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen blev det forventede resultat præciseret til et resultat før skat
og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 140 mio. kr.
På trods af de udfordrende konjunkturer, har
der i løbet af året vist sig stigende interesse for
Frejas udviklingsejendomme, og det har været
muligt at skabe gode partnerskaber med såvel
kommuner som investorer på en række vigtige
projekter.
Overskuddet blev skabt ved 36 ejendomshandler. Set i lyset af markedet for ejendomshandel, der er meget præget af et vanskeligt lånemarked og stor tilbageholdenhed hos købere,
er det et tilfredsstillende resultat. Årets mest
markante salg var salget af tre store københavnerejendomme.
En af de helt store indsatser har været udviklingen af Henriksholm – det tidligere hovedkvarter for Forsvarskommandoen i Vedbæk.
Tilgangen af ejendomme var i 2011 stor. 43
ejendomme af meget forskellig karakter blev
indskudt fra fire ministerier. Det betyder, at
porteføljen er vokset, og Freja har nu 90 ejendomme til en samlet værdi af 944,5 mio. kr.
I samarbejde med Rudersdal Kommune har Freja gennemført et parallelopdrag og workshops
og dermed skabt forudsætningerne for, at området nu kan lokalplanlægges. Parallelt hermed
er hele området blevet rammelokalplanlagt, så
de videre rammer er defineret.
Ejendomsmarkedet i Danmark er fortsat vigende, hvilket betyder, at salg tager tid, og der
skal bruges mange ressourcer på hver enkelt
handel. Især efter sommerferien var det markant sværere for potentielle købere at finansiere store handler, og Freja oplevede, at to store
handler overraskende faldt til jorden på grund
af manglende finansiering.
I Horsens har Freja indgået et spændende partnerskab med Horsens Kommune om udvikling
af det tidligere statsfængsel til kulturelt midtpunkt. Der vil i de nærmeste år blive afholdt
mange større koncerter og kulturelle arrangementer og etableret flere aktiviteter, blandt andet museum, kontorhotel og turistkontor.
6
A k k u m ule r e t o ve r sku d / Eg e nkapita l
Mio. kr.
Egenkapital
Overskud før skat
2600
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Ud v ik ling i e je ndomssalg e t
Antal solgte ejendomme
Bruttofortjeneste
Mio. kr.
Antal
700
35
600
30
500
25
400
20
300
15
200
10
100
5
0
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i resultatet.
7
2008
2009
2010
2011
8
Cortex Park,
Odense
Landbrugsareal, udvikles til at rumme en hel ny
bydel med boliger, erhverv og detail
Illustrationer: Arkitektfirmaet C. F. Møller
Udviklingsaktiviteter
boliger. Boligerne vil stå indflytningsklar til studiestart september 2012. Som forudsætning
herfor har Freja påbegyndt byggemodningen
af området, som fuldt udbygget bliver en bydel
(Cortex Park) på i alt 200.000 m² bebyggelse.
I 2011 har Freja haft fokus på at etablere et
stærkt samarbejde mellem salg og udvikling af
vores ejendomme. Vi har erfaret, at også i et
vigende ejendomsmarked fremmer videndeling
og dialog på tværs af fagområderne både drift,
salg og udviklingen af vores portefølje - såvel
internt som eksternt.
Byggemodningen omfatter al infrastruktur og
endelig udformning af byrum.
Den ambitiøse hensigt er at skabe en sammenhængende by, hvor rummene mellem bygninger er det, der bliver det samlende arkitektoniske greb. En bydel, hvor det bliver synligt,
at der arbejdes med bæredygtige tiltag såsom
naturlig håndtering af overfladevand, biotoper,
shared spaces i gaderummene og en umiddelbar tilgængelighed til offentlig transport.
En væsentlig opgave i 2011 har endvidere været at projektere og udføre byggemodningsarbejder i henholdsvis Odense og Hillerød, hvor
de første anlægsarbejder er igangsat efter salg
af byggeret.
I Odense inkluderer byggemodningen bl.a. omlægning af hovedforsyningslinjer, etablering af
regnvandsbassiner og indretning af alle byrum.
Der byggemodnes successivt i forhold til etablering af de første 60.000 m² bebyggelse. I Hillerød er hensigten ligeledes at skabe byrum,
som binder områdets bebyggelse sammen til
en helhed, hvor der mellem bygningerne skabes rum af generel høj arkitektonisk kvalitet til
færdsel og ophold.
Efter at planerne om opførelse af det nye
Odense Universitetshospital er blevet mere
konkrete, og udbygningen af Syddansk Universitet er i gang, har der været øget fokus på hele
området.
Der er etableret et tæt og konstruktivt samarbejde med Odense Kommune om udviklingen
af hele campusområdet, især med fokus på
etablering af letbane og udvikling af motorvejsnettet. Denne øgede interesse betyder, at der
nu er solgt 5.200 m² byggeretter, og yderligere
10.000 m² er reserveret.
Forsker- og videnpark/Cortex Park - Campus Odense - barmarksprojekt for kloge
hoveder
Den 2. september 2011 blev der foretaget
første spadestik for byggeriet af 105 kollegie-
Læs mere på www.odense.freja.biz
9
Henriksholms Allé 29,
Vedbæk
Tidligere forsvarskommando, lokalplanlægges til
44.000 m2 bebyggelse
Illustrationer: Svendborg Architects
Forsvarskommandoen Vedbæk - Henriksholm
- et barmarksprojekt for feinschmeckere
2011 blev det intensive udviklingsår, hvor Freja
dels gennemførte parallelopdrag med deltagelse af førende bygnings- og landskabstegnestuer, dels fik godkendt en rammelokalplan for
godt 44.000 m² bebyggelse, og dels fik skabt
fundamentet til den første byggeretsgivende
lokalplan i området.
Projektet, som inddrages i lokalplanarbejdet,
er udarbejdet af Svendborg Architects og LIW
Planning. Projektet blev udvalgt efter et parallelopdrag, som havde deltagelse af yderligere
tre teams sammensat af landets bedste rådgivere.
Der er i løbet af efteråret afholdt en række interne workshops for at fastlægge den endelige udviklingsstrategi. Til disse har der været
knyttet kommunale planlæggere fra Rudersdal
Kommune samt eksterne rådgivere med særlig
fokus på ejendomsudvikling/salg, planlægning,
matrikuleringsforhold, forsyningsforhold, fredning etc.
På grundlag af dette arbejde udarbejdes der
aktuelt en lokalplan omfattende byggeretter på
ca. 24.000 m² bebyggelse.
Projektet definerer en bebyggelse, der skaber
en optimal udnyttelse af de rekreative og landskabelige værdier, der findes i området.
10
Med bygningstyper, der tilgodeser mange
segmenter og en organisering af disse integreret nænsomt i landskabet, sikres maksimal
herlighedsværdi for de kommende beboere.
Bebyggelsen åbner området op - også for offentligheden - således at de fredede rekreative områder, såvel nord som syd for området,
knyttes sammen henover udviklingsområdet
via naturstier, og der dermed skabes sammenhæng til et overordnet stinet i Vedbæk.
Der udestår videre planlægning for yderligere
et område med cirka 20.000 m² byggeret. Dette område kan anvendes til boliger, erhverv og
institutionsbyggeri.
Projekterne er præsenteret på www.henriksholm.freja.biz
Følager 5, Valby - et udviklingsområde, der
markant ændrer karakter
Frejas ejendom indskriver sig i et stort udviklingsområde, som har Ny Ellebjerg Station som
den store driver.
I 2011 er Frejas ejendom blevet byggemodnet
parallelt med, at området løfter sig fra et udpint industriområde til et spændende kreativt
miljø, hvor de bevarede bygninger er taget i
brug af statslige institutioner, uddannelsesinstitutioner og rådgivningsvirksomheder, og de
første boliger er undervejs.
Frejas ejendom, som er lokalplanlagt til at
rumme ca. 35.000 m² bebyggelse, er i løbet
af efteråret blevet ryddet for den provisoriske
og skæmmende værkstedsbebyggelse, som har
udviklet sig gennem årene. Ejendommen er
hermed fuldstændig salgsmodnet.
Der planlægges et bymiljø, der kan rumme såvel boliger som erhverv og detailhandel. Alt
sammen organiseret, så det bliver og giver en
hensigtsmæssig adgang til Ny Ellebjerg Station,
som udvikles til at være et af de helt store knudepunkter for kollektiv trafik.
Bebyggelsen vil efter få år kunne skabe en helt
ny puls i Valby sammen med Torveporten og
Grønttorvet og det øvrige område omkring Ny
Ellebjerg Station, 5 min. fra motorvejen med bil
og 10 min. fra København H med tog.
rådet og udviklet i forlængelse af en byrumsdiskussion initieret af Hillerød Kommune, der
udpegede ejendommen som et potentielt udviklingsområde.
Der bliver i 2012 påbegyndt anlægsarbejder i
forbindelse med et ungdomsboligbyggeri, og
dermed begynder området, som endvidere
kan rumme erhverv og detailhandel, at tage
form efter de skitser, Holscher Arkitekter præsenterede i forbindelse med et parallelopdrag
gennemført i 2009. Projektbeliggenheden er
optimal i forhold til kollektiv trafik med intens
S-togsdrift til og fra København, der dels bringer studerende og ansatte til studier og arbejde
i området og dels den øvrige intense pendlertrafik, som skaber et solidt grundlag for liberale
erhverv og detailhandel i området.
Læs mere på www.carlsbergvej.freja.biz
Carlsbergvej, Hillerød - city og stationsudvikling i Hillerød
April 2011 blev første spadestik taget til University College Copenhagens (UCC) uddannelsesbyggeri på ejendommen. UCC har strategisk
besluttet at arbejde med to primære campusområder. Heraf bliver det ene i Hillerød.
Freja ejer sammen med DSB Ejendomsudvikling
og Hillerød Kommune arealet, som rummer en
byggeret på i alt 46.700 m². Arealet er beliggende som umiddelbar nabo til stationsom-
Rolighedsvej 1, Ballerup - city og stationsudvikling i Ballerup
Helhedsplanen for området omkring Frejas
ejendom, som er udarbejdet i samarbejde med
arkitektfirmaet COBE, er godkendt i Ballerup
Kommune og danner nu grundlag for den videre lokalplanlægning, som blev opstartet ultimo 2011.
Ballerup Kommune arbejdede i 2010 med udvikling af en visionsplan for Ballerup Bymidte.
11
Liselundvej 10,
Slagelse
Antvorskov Højskole, lokalplanlagt til 10.000 m²
klyngeboliger i parken
Illustrationer: Holscher Arkitekter
Freja deltog som grundejer i følgegruppen, ved
workshops og ved vurdering af resultaterne
af et parallelopdrag, hvori tre udviklingsteams
deltog. På baggrund af de input, Ballerup Kommune erhvervede sig, har Freja i samarbejde
med kommunen udarbejdet en helhedsplan for
Frejas ejendom. Helhedsplanen belyser, hvorledes der kan ske en fortætning på stedet, som
er koblet til både stationsområde, gågade samt
det øvrige cityområde og skaber muligheder for
såvel boliger som erhverv og detailhandel på
ejendommen.
Tilgængeligheden til ejendommen er optimal
i forhold til såvel den kollektive trafik som individuel transport med bil og cykel, og det er
hensigten at skabe en udvikling, der skaber synergi mellem disse muligheder og de faciliteter,
bymidten i forvejen besidder.
Læs mere på www.rolighedsvej.freja.biz
Hummeltoftevej 14, Virum - city og stationsudvikling i Sorgenfri
Den tidligere politistation ved Hummeltoftevej i
Virum er procesplanlagt i forhold til udvikling af
en ny bebyggelse på ejendommen.
Ejendommen er på 12.000 m² grundareal med
en eksisterende bebyggelse på godt 7.000
m², der evt. kan integreres. Der er planlagt et
parallelopdrag for områdets masterplan, som
12
skal gennemføres primo 2012. Det er i oplægget til processen beskrevet, at der skal skabes
en markant og tæt bebyggelse, der markerer
et vigtigt knudepunkt, hvor motorvejen har afkørsel til Sorgenfri, og hvor der yderligere kan
skabes sammenhæng til Sorgenfri Station og
synergi med naboejendommen Sorgenfri Torv.
Brorfelde Observatorium, Holbæk - salgsmodning af fredet unikaejendom
Ukendt for de fleste ligger Brorfelde Observatoriet i et ualmindeligt smukt kuperet landskab
i Tølløse ved Holbæk. Ejendommen består af
fem boliger, en administrationsbygning, en
værkstedsbygning og fire observatoriekupler.
Herudover 39 hektar land - alt sammen fredet.
Freja har i 2011 gennemført et større udredningsarbejde for at få analyseret udviklingspotentialet. Der er primært sigtet mod fremtidige
anvendelsesmuligheder som boliger, kursus-/
besøgscenter og efterskole.
Freja har i samarbejde med Arkitema og arkitekt Jens Baumann fået belyst områdets og
bygningernes bærende værdier ganske præcist,
så ejendommens faciliteter samlet set er blevet
beskrevet og salgsmodnet. Analysen er forelagt Kulturstyrelsen, som har kommenteret på
analysen og tilkendegivet hvilke udviklingsinitiativer, der umiddelbart kan gennemføres. Der
er efterfølgende afholdt møder med Danmarks
Naturfredningsforening og Holbæk Kommune.
Hensigten er at få en passende koordinering af
bygningsfredningen og landskabsfredningen.
Foreningen Brorfelde Observatoriet har i 2011
arbejdet med at etablere en forretningsplan for
erhvervelse og udvikling af Brorfelde Observatorium til et oplevelsescenter for natur, viden
og historie. Arbejdet afsluttes i første halvår af
2012.
Læs mere på www.brorfelde.freja.biz
Vasbygade 10-22, København - stort potentiale på standby
Ejendommen er ikke rækkefølgeplanlagt i forbindelse med Københavns Kommunes Kommuneplan de førstkommende år, men udviklingen
langs Kalvebod Brygge over Dybbølsbro mod
Vasbygade er nu så vidt, at det er hensigtsmæssigt at vurdere ejendommens muligheder
anvendelses- og volumenmæssigt, relateret til
de masterplaner, der er lavet for udviklingsområdet fra Bernstorffsgade til Dybbølsbro.
Ejendommen er på godt 70.000 m² og rummer
et stort udviklingspotentiale, der kan være med
til at knytte ulige områder sammen og skabe en
arkitektonisk tyngde, hvor byen ellers fader ud
og mangler sammenhæng. De primære bygninger på ejendommen er udlejet til Banedanmark
Entreprise.
Campus Allé 5, Varde - villaudstykning på
barmark i Varde
Ejendommen er på ca. 10.000 m² og har været
udlagt til uddannelsesformål. Der er ikke længere et umiddelbart behov for udvidelse af uddannelsesfaciliteterne, og en fremtidig anvendelse vil naturligt være til boligformål.
Ejendommen, som er ubebygget, grænser op
til en ny parcelhusudstykning og Varde Gymnasium. Lokalplanlægning forventes igangsat
primo 2012.
Kildegårdsvej 71, Hellerup - en politistation får ny anvendelse og betydning
Politistationen i Gentofte er velbeliggende i et
villakvarter ved Gentofte Sygehus. Anvendelses- og udviklingsmulighederne er mange.
I 2011 har Freja udarbejdet et konceptuelt forslag til anvendelse af hovedbygning og mulighed for yderligere bebyggelse. Forslaget har
været præsenteret i en offentlig forudgående
høringsproces i december 2011, og er afsluttet primo 2012. Konklusionen på den forudgående høring vil formentlig gøre det muligt at
igangsætte lokalplanlægning, der kan inkludere
et projekt, der rummer både erhverv, bolig og
kulturelle aktiviteter.
Den samlede bebyggelse på ejendommen er i
dag godt 2.500 m².
13
Rolighedsvej 1,
Ballerup
Grund i Ballerup Bymidte med byggemuligheder
for både boliger, erhverv og detail
Illustrationer: COBE Arkitekter
Det synes oplagt at fortætte og søge en bebyggelsesgrad, der øger bruttoetagearealet.
Dette kan skitseres, så bebyggelsen får styrket
sin formelle karakter, og den bevaringsværdige
hovedbygning får et mere synligt og markant
udtryk i bebyggelsen.
Mandehoved 5, Stevns - udlejet kaserne på
standby
Mandehoved ved Stevns Klint, med udsigt over
Køge Bugt, er en velbeliggende ejendom, som
Forsvaret tidligere har været indehaver af.
Ejendommen har potentiale for anvendelse til
ferieby, uddannelse, erhverv eller hospice. En
forudsætning for, at dette kan realiseres, er
en rummelig planlægning, der tilgodeser disse
muligheder.
Grundlaget er skabt gennem et samarbejde
med Stevns Kommune og gennem udarbejdelse
af turistpolitisk redegørelse for området.
Der udarbejdes aktuelt et kommuneplantillæg
med en bred anvendelsesbestemmelse, således at en lokalplan kan blive mere projektspecifik og eventuelt udarbejdes af eller i samarbejde med en investor.
Grundarealet er på godt 36.000 m² med en
række eksisterende bygninger.
14
Liselundvej 10-12, Slagelse - lokalplan for
parkbebyggelse vedtaget
Udviklingen af ejendommen er sket i nært samarbejde med Slagelse Kommune, der har deltaget i udviklingen fra de allerførste initiativer
henover et parallelopdrag til det endelige lokalplanarbejde. Den byggeretsgivende lokalplan,
som omfatter ca. 10.000 m² bebyggelse, blev
vedtaget ultimo november 2011.
Bebyggelsen vil fremstå som klyngebebyggelser i et ualmindeligt smukt parkrum, hvor den
tidligere Antvorskov Højskoles hovedbygning vil
blive det samlende arkitektoniske element for
bebyggelsen. Bag hovedbygningen åbner parken sig med bebyggelsen, som kommer til at
rumme i alt ca. 50 boligenheder.
Ejendommens parkkvaliteter og ejendommens
placering i Slagelse skaber forudsætning for en
bebyggelse med meget fine bokvaliteter - ikke
mindst for børnefamilier.
Læs mere på www.liselund.freja.biz
Hammersholt Byvej, Allerød - villaudstykning på barmark
Freja har, efter aftale med Allerød Kommune,
fået udarbejdet en analyse af volumen og funktionsopdeling af ejendommen indenfor rammerne af den eksisterende lokalplan. Det synes
muligt at udstykke godt 40 villaparceller samt
15
syv dobbelthuse og en storparcel til butik/ker.
Ejendommen er beliggende i den vestlige del af
Allerød knyttet til etablerede boligområder og
med nær adgang til kollektiv trafik.
net, Videnskabsministeriet ved Universitets- og
Bygningsstyrelsen samt Justitsministeriet ved
Direktoratet for Kriminalforsorgen.
De indskudte ejendomme:
Fængselsgrunden Fussingvej, Horsens - villaudstykning på barmark
Godt og vel 35.000 m² boligbebyggelse kan
opføres på arealerne omkring det gamle statsfængsel i Horsens jf. lokalplanen for området.
Projektgrundlaget, som er skitseret af CEBRA
Arkitekter, giver mulighed for en successiv udbygning i mindre, afsluttede nærområder af
varierende åbenhed. Boligbebyggelsen er tæt
knyttet til Horsens centrum og med let adgang
til motorvejsnet og i pendlerafstand fra Århus.
Indskud af ejendomme
Indskuddet af ejendomme i 2011 blev usædvanligt stort. Fordelt på to indskud blev 43
ejendomme indskudt i alt. Hovedparten af
ejendommene har fungeret som politistationer, retsbygninger, undervisningsfaciliteter og
boliger.
Der er blevet indskudt ejendomme fra følgende
ministerier:
Finansministeriet ved Slots- og Ejendomsstyrelsen, Forsvarsministeriet ved Farvandsvæs-
16
Indskudt juni 2011
-
Stockholmsgade 59, 2100 København Ø
Struenseegade 50, 2200 København N
Gl. Ringstedvej 4C, 4300 Holbæk
Gyvelvej 3, 4900 Nakskov
Hjulsporet 12, 4930 Maribo
Bøge Allé 4, 6760 Ribe
Campus Allé 5, 6800 Varde
Islands Allé 2, 9700 Brønderslev
Østre Hougvej 103, 5500 Middelfart
Ærtekildevej 16, 4100 Ringsted
Teglværksvej 16, 4230 Skælskør
Tørveskæret 1, 8800 Viborg
Tørveskæret 13, 8800 Viborg
Hjultorv 2, 4700 Næstved
Nørredige 9, 6950 Ringkøbing
Jernbanegade 22, 7323 Give
Rådhusgade 1, 8300 Odder
Fyrvangen 6, 4660 St. Heddinge
Iiminaq 47, 3905 Nuussuaq, Grønland
Indskudt december 2011
- Åbenrå 26 - 30, 1124 København K
- Strandgade 108, 1401 København K
- Stormgade 8, 1. sal, 1470 København V
Gl. Ringstedvej 4C,
Holbæk
Tidligere sygeplejeskole, som består af undervisningsbygning og kollegium i fem etager
- Stormgade 10 - 12, 1470 København V
- Absalonsgade 9, 1658 København V
- Skovbrynet 2 - 24, bygn, 9 & 15, 2800 Lyngby
- Skovbrynet 2 - 24, bygn. 7, 8 & 10, 2800 Lyngby
- Skovbrynet 2 - 24, bygn. 18, 2800 Lyngby
- Harløsevej 234, 3400 Hillerød
- Havnegade 3, 4500 Nykøbing Sj
- Toldbuen 2, 4700 Næstved
- Slotsgade 7, 4800 Nykøbing F
- Klostervej 5, 5000 Odense C
- Toftevej 31, 5610 Assens
- Toftevej 33, 5610 Assens
- Thorsvej 5, 6330 Padborg
- Adgangsvejen 3, 6700 Esbjerg
- Nørredige 20, 6950 Ringkøbing
- Rosenørns Allé 6, 8600 Silkeborg
- Rådhusgade 4, 8700 Horsens
- Stationsvej 82, 8700 Horsens
- Østervangsvej 26E, 8900 Randers C
- Peter Danielsvej 25, 9940 Læsø
- Sanatorievej B, 1004 Qaqortoq, Grønland
Seks af salgene omfattede ejendomme, der
blev indskudt i Freja som led i retsreformen.
Det drejer sig om ejendommene beliggende på
Kongevejen 41 i Sønderborg, Volden 18 i Kalundborg, Niels Juelsgade 6 i Køge, Amtmandstoften 1 i Hjørring, Algade 8 i St. Heddinge og
Algade 14 i Sæby.
Salg
Ydermere er der solgt tre ejendomme i forbindelse med skovarealerne Allindelille Fredsskov i
Ringsted og Meulenborg Park 2 i Helsingør. Endelig er der solgt tre ejendomme med fyrtårne
nemlig Skovgade 30 i Svaneke, Bornholm, og
Sædding Strandvej 78 og 78A i Esbjerg.
I 2011 blev der gennemført 36 salg. Syv af disse salg er af ejendomme, der blev indskudt i
Freja som led i politireformen. Det gælder ejendommene beliggende Banegårdspladsen 2-4 i
Brønderslev, Torvet 2 i Kalundborg, Aqqusinersuaq 28 i Sisimiut, Grønland, Ramsherred 3 i
Næstved, Jernbanegade 22 i Give, Rådhusgade
1 i Odder og Bredgade 54 i Struer.
Yderligere syv af de solgte ejendomme har
tidligere været anvendt til forsknings- og undervisningsformål. Det gælder ejendommene
beliggende Linnésgade 22 i København K, Studiestræde 8 - 10 i København K, H.C. Andersens Boulevard 36 og Niels Brocks Gade 1 i
København V, Stockholmsgade 59 i København
Ø, Struenseegade 50 i København N og Tørveskæret 1 og 13 i Viborg.
Herudover blev der gennemført salg af tre
ejendomme, der tidligere har været anvendt af
Skat. Det drejer sig om Toldbodvej 4 og 12 i
Frederikshavn og Nørredige 9 i Ringkøbing.
De resterende syv solgte ejendomme varierer
i oprindelig anvendelse fra landbrug, logistik,
lager, administration og naturområde.
17
Det drejer sig om delsalg af Henriksholms Allé
29 i Vedbæk, delsalg af Campusvej 55 i Odense
(Cortex Park), Grønvej 3 i Næstved, Artillerivej
96 i København S, Store Strandstræde 18 i København K og Iiminaq 47 i Nuussuaq, Grønland
samt Maglemosen i Vedbæk.
Ud over disse 36 salg blev der i 2011 gennemført to betingede salg. Det drejer sig om
et ca. 18.000 m² stort grundstykke beliggende
på Birkelundsvej 1 i Albertslund, som forventes
udstykket til parcelhusgrunde.
Endvidere drejer det sig om en centralt beliggende hjørneejendom på Rådhustorvet i Horsens, som søges indarbejdet og udviklet i forhold til det omkringliggende bymiljø.
I 2011 etablerede Freja med succes et stort
antal samarbejdsaftaler med et bredt udvalg
af eksterne ejendomsmæglere om salg af udvalgte ejendomme.
Samarbejdet spænder fra mæglere i de større
kæder, såsom Nybolig Erhverv, home Erhverv,
EDC Poul Erik Bech og Colliers International,
til mere specialiserede mæglere/rådgivere, såsom CBRE, RED Property Advisers, Asger Olsen
A/S, Landbrugsmægler Gunnar Jensen m.fl.,
til mæglerkæder (DanBolig, home, Nybolig,
EDC etc.), samt uafhængige mæglere, såsom
ErhvervsMægler Næstved og Grønlands Ejendomskontor.
18
Vederlagspolitik
Bestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast
årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen.
Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Herudover er der etableret en særlig
bonusordning baseret på opfyldelsen af en
række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 20%
af den faste gage. Ved generalforsamlingen i
marts 2008 tiltrådtes de overordnede retningslinjer for selskabets incitamentaflønning jf.
www.freja.biz.
Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast
årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionsmedlemmet og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsordning, som
den enkelte måtte beslutte.
I samråd med bestyrelsens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles
på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2011 blev der i
alt udbetalt sådanne vederlag på 345.000 kr.,
svarende til 3,3 % af den samlede lønsum, eksklusiv direktionens lønninger.
Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i årsregnskabets, note 8.
Gyvelvej 3,
Nakskov
Moderne undervisningsejendom indrettet med
studieområder, kantine og undervisningslokaler
Ej e nd om s p o r t e f ø l je o p d e l t g e o g r af isk
Antal
Hovedstadsområdet
40
Sjælland og øerne
Fyn og Jylland
2010
2011
Sjælland og øerne
Fyn og Jylland
2010
2011
35
30
25
20
15
10
0
2007
2008
2009
Anta l h a n d l e r o p d e l t g e o g r a f i s k
Mio. kr.
Hovedstadsområdet
30
25
20
15
10
5
0
2007
2008
2009
19
Risici
virket betydeligt af ændringerne i de fremtidige
anvendelsesmuligheder.
Frejas økonomiske resultat og stilling er tæt
knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udviklingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og
ansvar. Selskabet er involveret i et beskedent
antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet
væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke
skulle falde ud til selskabets fordel.
Prisudviklingen for ejendommene påvirkes overordnet af erhvervsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret
med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse
forhold påvirkes i betydelig grad af udviklingen i
økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i
investeringsrenten og investorernes afkastkrav.
Disse påvirkninger er i de sidste par år blevet
suppleret af den likviditets- og tillidskrise, der
har ramt overalt i den internationale bankverden.
Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af
beliggenheden. Der er meget store regionale
forskelle i efterspørgslen på både boliger og erhvervsejendomme.
De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en
tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive på-
20
Det vurderes løbende, om den bogførte værdi
af selskabets ejendomme er udtryk for den
værdi, som ejendommen mindst kan sælges
for. Ved årets afslutning har Freja for 16 ejendomme vurderet, at den forventede netto realisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har
medført en nedskrivning af disse ejendommes
værdi på i alt 29,5 mio. kr.
Ved vurderingen af den enkelte ejendoms netto-realisationsværdi er der lagt vægt på alle de
påvirkninger, der er nævnt ovenfor. Dog lægges til grund for vurderingen, at handelsværdien opnås ved en sædvanlig handel mellem en
villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle
forhold er sådan, at der ikke er behov for at
vurdere afhændelse af ejendommene ved en
forceret handel.
Nogle af selskabets ejendomme er forurenede.
Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig
at have et andet omfang end forventet, eller
fordi myndighedernes krav til oprensningens
art og omfang skærpes. Alle kendte og forventede miljøudgifter indgår i værdiansættelsen af
den enkelte ejendom ved dennes indskud i selskabet.
Hjulsporet 12,
Maribo
Tidligere undervisnings- og hjælpemiddelcentral indrettet med kontorer og arkivrum
Akkumulerede indskudsværdie r
Indskudsværdier
Mio. kr.
2006
1.357
1.173
2005
883
993
400
632
800
765
1200
1.583
1600
1.824
2000
2.171
2400
2.507
2800
0
2002
2003
2004
2007
2008
2009
2010
2011
Akkumulerede salgsværdier
Mio. kr.
3200
4.492
3.807
3.493
3600
3.696
4000
4.075
Salgsværdier
2.738
2800
2.285
2400
800
1.545
1200
1.308
1600
1.877
2000
400
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
21
2008
2009
2010
2011
Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske
kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på
kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker
placering af indlån på vilkår på dag-til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter fordeles
på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For de mellemstore pengeinstitutters
vedkommende er maksimumsgrænser fastlagt.
En ejendomshandel indregnes i det år, hvor
handlen er indgået, når alle væsentlige risici og
fordele ved ejendommen er overgået til køber.
Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år.
På disse handler har Freja ultimo 2011 modtaget kutymemæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 146,7
mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2012.
Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen
af restkøbesummen frem til overtagelsesdagen. Ejendomsretten til de solgte ejendomme
overgår først, når der er sket deponering af
hele købesummen. Ved eventuelt mislighold
er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder,
at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den
misligholdte handel. I 2011 har selskabet ikke
konstateret tab ved misligholdte handler. Det
er selskabets opfattelse, at den regnskabsmæssige værdi, de ikke solgte ejendomme ind-
22
regnes til, tager højde for de aktuelle risici. I
forbindelse med salg af udviklingsejendomme
kan selskabet påtage sig at forestå oprydning
af forurening eller byggemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtelser. I
2011 har Freja afsluttet en række af sådanne
forpligtelser. Det har medført tilbageførsel af
tidligere afsatte beløb på 0,6 mio. kr.
Ændringer i love, der regulerer ejendomsmarkedet, såsom moms på byggegrunde og nyopførte
bygninger, kan have en potentiel både negativ
og positiv indvirkning på selskabets salgspriser.
Driftsforholdene omfatter både drift af ejendomme, der ofte er tomme, og drift af selskabets organisation. Som nævnt er ejendommene forsikrede, der er løbende opsyn med
ejendommene, ligesom der sikres bedst muligt
overfor vejrets påvirkninger.
Freja har et begrænset antal medarbejdere,
der stort set alle besidder specialiseret viden
og kompetencer i forhold til opgaverne. Gennem udvikling af et attraktivt arbejdsmiljø både
hvad angår opgaver, faciliteter, holdninger og
medarbejderinddragelse, er det håbet, at det
både er muligt at fastholde og tiltrække de rette medarbejdere.
Det er centralt for Freja at fastholde de gode
relationer til de statslige samarbejdspartnere,
Bøge Allé 4,
Ribe
Tidligere forsorgsinstitution, i dag indrettet med
undervisningslokaler og administration
der indskyder ejendomme. Derfor er der til stadighed fokus på at være den foretrukne samarbejdspartner for staten i alle forhold vedrørende salg og udvikling af ejendomme.
De finansielle forhold er således, at der er en
solid basis for både udviklingen af ejendomme,
driften af ejendomme, der i en periode står tomme og kommende indskud af nye ejendomme.
Selskabsledelse
Selskabet følger udviklingen i retningslinier for
god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Staten som aktionær
udgivet af Finansministeriet i 2004 som kodeks
for ledelsen af selskabet. Der er mere specifikt
redegjort for Frejas ledelse i dokumentet Freja
ejendomme A/S - og god selskabsledelse, se
www.freja.biz.
Redegørelse for samfundsansvar
Frejas arbejde med samfundsansvar og CSR
(Corporate Social Responsibility) relaterer sig
hovedsageligt til bæredygtighed. Samtidig forholder Freja sig til begrebet gennem sit arbejde
med Balanced Scorecard, hvor en professionel
og etisk tilgang til forretningens og medarbejderstabens udvikling forudsættes.
Freja forstår bæredygtighed som udvikling og
levering af højt kvalificerede løsninger for vores
ejendomme og udviklingsprojekter.
I 2011 har Freja yderligere skærpet opmærksomheden på bæredygtig ejendomsudvikling
ved at udvikle og implementere en procedure
for vurdering af bæredygtighed, som anvendes
på alle ejendomme.
Modellen for vurdering af bæredygtighed indeholder beskrivelse af den enkelte ejendoms
bæredygtighedsprofil. Der foretages en vurdering og visualisering af ejendommenes bæredygtighedstilstand og potentialer inden for
følgende fire fokusområder: økonomisk, miljømæssig, social og kulturarvsmæssig bæredygtighed. Målet er at optimere den enkelte
ejendoms værdi indenfor alle fire fokusområder
samt at øge fokus på de muligheder, den enkelte ejendom rummer.
Temaet i nærværende årsrapport beskriver modellen mere detaljeret. Bæredygtighed er desuden indskrevet i Frejas indkøbspolitik som et
væsentligt kriterium i forhold til indkøb af såvel
varer som service og rådgivningsydelser. I 2011
har Freja bl.a. haft fokus på bæredygtig udvikling inden for nedenstående områder:
- Freja etablerede i 2011 byggemodningsgrundlaget for den nye bæredygtige bydel Cortex Park i Odense på 200.000 m² bebyggelse
23
ved Syddansk Universitet. Den tætte by, kombineret med grønne tiltag, regnvandsnedsivning,
etablering af offentlige byrum samt reservering
af perronarealer til fremtidig letbanetrafik, er,
sammenholdt med lokalplanens krav om energioptimeret bebyggelse, grundlaget for bæredygtighedsaspektet.
- Rammelokalplanen og landskabskataloget for
Henriksholm, den tidligere forsvarskommando i
Vedbæk, blev vedtaget i slutningen af året. Bevarelsen og styrkelsen af de landskabelige herlighedsværdier i området spiller en central rolle
i projektet. Freja har indgået en aftale med Rudersdal Kommune om overdragelse af de store
fredede områder omkring selve Henriksholm,
som fremover vil være offentligt tilgængelige og
indgå i en sammenhængende rekreativ kile, der
strækker sig fra Maglemosen i syd til Smidstrup
i nord. Derudover vil energioptimering og lokal
afledning af regnvand (LAR) udgøre integrerede
elementer i den fremtidige bebyggelse.
- Samarbejde med Kulturstyrelsen om udarbejdelse af fredningsværdibeskrivelser på vores
fredede ejendomme.
Bestyrelse og ledelse
Bestyrelsen har i årets løb holdt seks møder.
Derudover har bestyrelsen ved skriftlig votering
behandlet et antal indstillinger fra direktionen
24
om salg af ejendomme. Der blev i årets løb
afholdt tre generalforsamlinger, hvoraf to var
ekstraordinære og indkaldt for at godkende apportindskud af ejendomme. Den ordinære generalforsamling blev afholdt den 31. marts 2011.
På denne blev der udloddet et udbytte på 25
mio. kr. Endvidere blev bestyrelsens fem medlemmer genvalgt.
Bestyrelsen gennemgår og overvåger Frejas aktiviteter bl.a. ved at gennemgå detaljerede kvartalsregnskaber, der indeholder budgetopfølgning. På bestyrelsens møder drøftes selskabets
mål for kommende perioder, risikovurderinger,
principper for salg, sikring af aktiver og likvider,
ligesom der tages stilling til Frejas overordnede
politikker og strategier, herunder CSR (Corporate
Social Responsibility) og CG (Corporate Gorvernance). Frejas kontrolmiljø og IT-forhold indgår
i risikodrøftelserne. Ligeledes mødes bestyrelsen med selskabets revision en gang om året.
Med hensyn til hovedelementerne i selskabets
kontrol- og risikovurderingssystemer ved regnskabsaflæggelsen henvises der til note 4 i årsregnskabet.
Afholdte generalforsamlinger
31. marts
Ordinær generalforsamling
16. juni
Ekstraordinær generalforsamling – 34. indskud
22. december
Ekstraordinær generalforsamling – 35. indskud
Hvilested 1,
Søllested
Tidligere plejehjem og flygtningecenter beliggende i smukke landlige omgivelser
Hændelser efter regnskabsårets udløb
Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hændelser, der mærkbart påvirker Frejas planer eller økonomiske og finansielle stilling ved årets begyndelse.
Forventninger til 2012
Det forventes, at der i løbet af 2012 vil blive indskudt et antal nye ejendomme, der vil udbygge
Frejas muligheder for både at udvikle og sælge
ejendomme i de kommende år.
Generelt forventes det, at nogle potentielle købere også i 2012 vil have vanskeligt ved at få køb
finansieret. Det betyder, at det er vanskeligt at
forudsige den takt, Frejas salg af ejendomme vil
forløbe med i 2012.
De gældende regnskabsregler betyder også, at
det er vanskeligt at forudsige, hvilken regnskabsperiode et konkret salg vil kunne indregnes i. Det
betyder, at blot et enkelt større salg vil kunne
rykke væsentligt ved det regnskabsmæssige resultat helt afhængigt af, om det vil kunne indregnes før eller efter et årsskifte.
Særligt gælder det, at hvis et salg er betinget af
endelig vedtagelse af lokalplaner, så har Freja i
begrænset omfang mulighed for at påvirke, hvornår præcist dette kan ske.
Baseret på den nuværende viden om og forventning til forløbet af igangværende og påtænkte lokalplanprocesser, samt til de øvrige forventninger
til Frejas salg og drift, forventes et resultat før
skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 100 mio. kr.
Overskudsdisponering og generalforsamling
Bestyrelsen foreslår, at årets resultat på 85,0
mio. kr. disponeres med udlodning af udbytte
på 25,0 mio. kr. og med overførsel af 60,0 mio.
kr. til frie reserver.
Bestyrelsen finder, at størrelsen af udbytter
fremdeles bør afhænge af udviklingen i Frejas
resultat og likviditet.
Likviditetsbehovet vil ikke mindst være påvirket
af kommende større indskud af ejendomme for
så vidt angår den kontante betaling. Som udgangspunkt vil bestyrelsen ikke indstille deklarering af udbytte, hvis dette skal finansieres af
låneoptagelse.
Den ordinære generalforsamling finder sted
tirsdag den 27. marts 2012 hos Freja ejendomme A/S, Gl. Kongevej 60, 6. sal, Frederiksberg.
25
26
Hjultorv 2,
Næstved
Tidligere rådhus og politistation beliggende centralt i Næstved middelalderby
Meddelelser til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
Nr.
14
13
12 11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
Præcisering af resultatforventning
29-12-2011
Afholdt ekstraordinær generalforsamling
22-12-2011
Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling07-12-2011
Delårsrapport pr. 30. september 2011 14-11-2011
Ændring af Finanskalender 24-08-2011
Halvårsrapport pr. 30. juni 2011
23-08-2011
Afholdt ekstraordinær generalforsamling 16-06-2011
Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 01-06-2011
Delårsrapport pr. 31. marts 2011 11-05-2011
Afholdt ordinær generalforsamling31-03-2011
Indkaldelse til ordinær generalforsamling 15-03-2011
Ændring af Finanskalender 07-03-2011
Årsregnskabsmeddelelse 201024-02-2011
Finanskalender 2011
07-01-2011
Finanskalender for resten af 2012
27-03-2012
08-05-2012
28-08-2012
13-11-2012
Ordinær generalforsamling
Delårsrapport for 1. kvartal
Delårsrapport for 1. halvår
Delårsrapport for 3. kvartal
27
S els ka b et s l e de l se
Bestyrelse
Bestyrelsesformand
Søren Johansen
Indtrådt i bestyrelsen: 2007
Direktion
Næstformand
Karen-Elisabeth Seest Friis
Indtrådt i bestyrelsen: 1999
Administrerende direktør
Karen Mosbech
Ansat: 2009
Bestyrelsesmedlem
John. R. Frederiksen
Indtrådt i bestyrelsen: 2002
Bestyrelsesmedlem i:
Det Kgl. Danske Kunstakademis Skoler
for Arkitektur, Design og Konservering
Boligfonden Kuben
Bygherreforeningen
Dansk Facilities Management
Center for Facilities Management DTU
Partner Altor Equity Partners A/S
Bestyrelsesformand i:
Niels Fuglsang A/S
B. Bille A/S
Bella Center A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Wrist Group A/S
Sonion A/S
Bestyrelsesmedlem
Lene Dammand Lund
Indtrådt i bestyrelsen: 2004
Adm. direktør, maa mba
SLA Arkitekter A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Signal Arkitekter ApS
Bestyrelsesmedlem
Ane Arnth Jensen
Indtrådt i bestyrelsen: 2009
Direktør og bestyrelsesmedlem
Fortunen A/S
Bestyrelsesformand i:
Hellebo Park A/S
Komplementarselskabet Uglen ApS
Sjælsø Gruppen A/S
Ejendomsforeningen Danmark
SBS Byfornyelse s.m.b.a.
Købstadens Ejendomme A/S
R98
Grundejernes Investeringsfond
Bestyrelsesmedlem i:
C. W. Obel A/S
C. W. Obel Ejendomme A/S
Obel-LFI A/S
Højgaard Ejendomme A/S
SSG A/S
Invista Foundation Property Trust Limited
Invista European Real Estate Trust SICAF
European Property Federation (president)
SIPA
Repræsentantskabet i Tryghedsgruppen SmbA
Direktør Realkreditrådet
Bestyrelsesformand i:
Danmarks Evalueringsinstitut
Bestyrelsesmedlem i:
Lønmodtagernes Dyrtidsfond
Garantifonden for Indskydere og Investorer
Center for Ledelse
28
TEMA
At bevare og forny
Vores bygningskulturarv
Freja og bygningskulturarven
"Frejas mission er at sælge statens ejendomme, så der samlet set skabes den størst mulige lønsomhed.
Det gør vi ved at udvikle den enkelte ejendom, så værdiforøgelse og nettogevinst går hånd i hånd med
samfundshensyn, arkitektur og bæredygtighed "
I Freja ejendomme ønsker vi en anerkendende og forretningsmæssig tilgang til vores ejendomme også dem, der indgår i vores bygningskulturarv. Vi anerkender, at bygningskulturarven er den mest
synlige del af vores kulturarv, og vi sætter en stor ære i at arbejde aktivt for en bevaret, fremtidssikret
og ikke mindst bæredygtig bygningskulturarv.
En af vores største udfordringer er den forretningsmæssige tilgang til kulturarven. Det er generelt vores
erfaring, at fredede ejendomme er vanskeligere at sælge end ikke fredede ejendomme.
Det er vores oplevelse, at det i høj grad bunder i, at forudsætningerne for at udvikle en fredet ejendom
er for uvisse. Vores ejendomme skal stort set altid gennemgå en anvendelsesændring med deraf
følgende bygningsændringer, og det er vanskeligt at skabe sig et overblik over mulighederne for at
gennemføre disse ændringer. Vores købere forbinder ofte håndteringen af fredede ejendomme med
lange og komplicerede sagsforløb, der ofte resulterer i begrænsede, og ikke mindst omkostningstunge,
muligheder for renovering og tilpasning.
I Freja ser vi det derfor som en særlig udfordring at forene forretningen med bevarelse og anvendelse
af vores fredede ejendomme.
"I Freja tror vi på, at samarbejde gør det umulige muligt."
Karen Mosbech, adm. direktør i Freja
”Bygningsfredning er ikke nogle få specialisters fikse
idéer eller specielle fornøjelse skabt for at genere andre
mennesker. Det er bygningsfredningens og Bygningssynets opgave at varetage fælles værdier, sørge for at
de hele tiden er tilstede, er aflæselige og tydelige for
sammen med de nye huse og den nye arkitektur at give
os en større og dybere forståelse af de sammenhænge,
vi selv og vore omgivelser kommer af. Vi freder for fællesskabet, fremtiden og kommende generationer. Hvis
vi ikke påtager os den forpligtelse i et af historiens og
verdens rigeste samfund, efterlader vi en fattig og forarmet verden til vore efterkommere."
Bjørn Nørgaard, professor, billedhugger,
formand for "Det særlige bygningssyn" 1995-1999
Kilde: www.sns.dk
Torvet 1, Korsør
Fredning må ikke hindre anvendelse
- ingen anvendelse ingen salg
Vi ser den historiske fortælling som en af de væsentligste værdier for vores ejendomme. Vi tror på, at
arkitektur skal bruges og have et formål. Vi mener, at historien netop er dét, der giver bygningerne
sjæl og levedygtighed. Derfor tror vi også på, at anvendelse er den bedste bevaring af en ejendom.
Anvendelsen sikrer, at der er nogen, der tager et ansvar og giver arkitekturen et formål og dermed et
liv.
Det er derfor afgørende, at vi understøtter transformationen af en ejendom. I Freja ser vi ikke det
at anvende og bevare som hinandens modsætninger, men det er hér vi, og vores købere, møder de
største udfordringer.
I et forsøg på at skabe klarhed over vores ejendommes udviklingsmuligheder, har vi flere gange haft held
med at udarbejde skitseprojekter på ejendommene. Projekter, der, på et overordnet og skitsemæssigt
niveau, har belyst, hvilken indsats der skulle til for at ændre anvendelse og dermed fremtidssikre den
enkelte ejendom.
Det er vores erfaring, at skitseprojekterne, med undtagelse af de fredede ejendomme, har været et
godt redskab for vores købere, og at de har kunnet skabe det overblik, der er helt afgørende for en
forretningsmæssig håndtering af en ejendom. I forhold til de fredede ejendomme har udarbejdelsen af
skitseprojekterne ikke været tilstrækkelig. De fredede ejendommes forretningsmuligheder afhænger af,
hvilke bærende frednings- og bevaringsværdier den enkelte ejendom besidder, og det kan kun afklares
i en egentlig sagsbehandling ved Kulturstyrelsen.
Det er derfor en stor glæde for Freja, at Kulturstyrelsen, støttet af Realdania, har igangsat projektet
”Bygningskultur 2015”, hvis formål er at udarbejde fredningsbeskrivelser på alle landets fredede
ejendomme.
”Når man freder et hus, er man tilbøjelig til at fokusere
på autenticitet. Man antager således, at huset, netop på
det tidspunkt det stod færdigt, stod i sin sande essens.
En fredning vil således forsøge at bringe huset tilbage
til udgangspunktet og at fastholde huset, som det var
ved sin begyndelse. På den måde ignorerer fredningen
husets anvendelseshistorie, som på mange måder kan
have stor betydning både for det enkelte hus, for konteksten og for vores kulturarv generelt. Fredningerne
kan således være en fortolkning af, hvad der er vigtigt
at bevare og ikke en sandhed.”
Keld Vindum
Kilde: tv-udsendelsen "Danskernes Akademi" DR2,
"Nyt liv i gamle huse"
Torvet 1, Korsør
At bevare og forny
En anerkendende og forretningsmæssig tilgang
til bygningskulturarven
”Et godt kendskab til værdierne er det bedste udgangspunkt for bevaring og kan samtidig skabe rum
for, at bygningerne kan udvikle sig i respekt for fredningsværdierne”, står der på Kulturstyrelsens hjemmeside.
I perioden 2010-2015 foretager Kulturstyrelsen en systematisk gennemgang af landets fredede bygninger. Formålet med gennemgangen
er at kortlægge fredningsværdierne for de fredede bygninger. Det skal sikre, at både ejer og
myndighed har et forsvarligt grundlag for f.eks.
at tage stilling til kommende funktionsændringer, bygningsmæssige ændringer og lignende.
Kortlægningen af de bærende fredningsværdier
indeholder også anbefalinger til den fremtidige
håndtering og styrkelse af ejendommens fredningsværdier.
Det er håbet og forventningen, at disse anbefalinger vil blive løftet ind i de fremtidige udviklinger af ejendommene.
Freja er indgået i samarbejde med Kulturstyrelsen om at udarbejde fredningsværdibeskrivelser på vores ejendomme.
Vi har høje forventninger, både til samarbejdet
og ikke mindst til resultatet heraf.
Vi tror på, at fredningsbeskrivelserne vil have
stor betydning for ”salgbarheden” af vores
fredede ejendomme, og vi forventer et fagligt tungt supplement til vores salgsmateriale.
Yderligere tror vi, at ved selv aktivt at udføre
arbejdet vil vi få et øget internt kendskab til
ejendommene og dermed også et stærkt udgangspunkt for samarbejdet med vores købere.
Vi forventer således, at fredningsværdibeskrivelserne vil skabe den tryghed, der er så afgørende for vores køberes mulighed for udarbejdelsen af en forretningsplan og dermed for
salg.
Pilotprojektet
Frejas har opstartet samarbejdet med Kulturstyrelsen i november 2011. Som introduktion
til metodikken valgte vi at anvende en af vores
mest centralt beliggende fredede ejendomme i
København som pilotprojekt.
Ejendommen er beliggende på Fiolstræde 2024 og Krystalgade 14-16. Fiolstræde 20, Fiolstræde 24 samt Krystalgade 14 er fredede.
Ejendommene fremstår udvendigt som selvstændige ejendomme, men er indvendigt fuldstændigt sammenbyggede – fredede som ikke
fredede.
Ejendommene er en del af det, vi i Freja kalder en ”tæppebombefredning", der i starten af
1950´erne fredede stort set alle ejendomme i
Fiolstræde. Udover det store antal fredninger,
er Fiolstræde omfattet af både en Strøggadelokalplan og en Byplan. Overordnet set sikrer
Strøggadelokalplanen facadelinjer og udtryk,
mens Byplanen sikrer anvendelsen til bolig og
butiksformål.
I arbejdet med Fiolstræde – Krystalgade ejendommene har det vist sig, at den oprindelige
lejlighedsplan, med den nuværende indretning,
er udvisket, ligesom de fleste oprindelige detaljer - som paneler, gerichter og stuklofter mv.
- stort set er væk. De bærende fredningsværdier knytter sig primært til bygningernes ydre
udtryk. Fredningsværdibeskrivelserne har givet
os mulighed for ret præcist både at udpege de
indvendige og de udvendige fredningsværdier,
således at en fremtidig transformation synes
mulig og dermed også en fremtidig anvendelse
og et fremtidigt salg.
”Det er som arkitekt vigtigt at bevare evnen
til at ”se sig for ” og "lytte" til, hvad andre har
sagt, inden man selv tager ordet”.
Christoffer Harlang
Kilde: tv-udsendelsen "Danskernes Akademi"
DR2, ”Ny arkitektur i historiske omgivelser”.
”Der ligger en stor værdiforøgelse i at fjerne
usikkerheden for, at en myndighedsbehandling
bremser udviklingen og transformationen af
den enkelte ejendom. Samfundet har brug for,
at vi aktiverer den eksisterende bygningsmasse
- i hovedstaden og ikke mindst i provinsen".
Karen Mosbech, adm. direktør i Freja
Solgt ejendom, Algade 8, Store Heddinge
Bæredygtighed og kulturarv
Er bygningskulturarven bæredygtig?
Vores fredede bygninger lever ikke op til de nuværende energikrav, og hensynet til de fredede værdier
gør ofte, at det ikke er økonomisk overskueligt at bringe bygningerne op til de gældende standarder.
Helt pragmatisk betyder en genanvendelse af den eksisterende bygningsmasse, at vi undgår nedrivning og dermed også bortskaffelse af byggematerialer, ligesom fremstilling af nye materialer undgås.
Derudover skaber og fastholder aktiveringen af vores kulturarvsejendomme liv i den eksisterende by.
At bygge videre på historien skaber en tryghed i samfundet om en sund udvikling, der er baseret på
vores fælles historie. Historien giver vort samfund en dybde, en menneskelighed og en sammenhæng
fra generation til generation. Der er brug for nye bymiljøer og nye bygninger, men i høj grad også at vi
aktiverer den eksisterende bygningsmasse - såvel på landet som i byerne.
Bæredygtighed som et værktøj
Freja har udviklet et bæredygtighedsprofileringsværktøj. Et værktøj, der visualiserer den funktionelle
afhængighed mellem ejendommens økonomiske, kulturarvsmæssige, sociale og miljømæssige bæredygtighed. Formålet med værktøjet er primært at styre og fokusere vores bæredygtighedsindsats i
forbindelse med håndteringen af vores ejendomme - det være sig kulturarvsejendomme som øvrige
ejendomme. Det er intentionen, at bæredygtighedsprofilerne skal hjælpe os til at optimere den enkelte
ejendoms værdi og til at skabe fokus på en bæredygtig håndtering af vores ejendomme - såvel internt
som eksternt.
Bæredygtighedsprofilen består af 4 fokusområder:
Fokusområderne er social, økonomisk, miljømæssig og kulturarvsmæssig bæredygtighed.
Ved social bæredygtighed forstår vi den indvirkning, vores håndtering af den enkelte ejendom har på
det sociale nærmiljø, den er placeret i. Vi ønsker at sikre en social rummelighed og et socialt ansvar for
de områder, vores ejendomme er placeret i.
ØKONOMI
Når Freja får indskudt ejendomme, gennemgår
de en proces, der har til formål at kategorisere dem ud fra salgs- og udviklingspotentialer.
Ejendommene kategoriseres i fem kategorier
med primærfokus på værdioptimering.
SOCIAL
KULTURARV
MILJØ
Status ved indskud
Potentialet
Integreret i den proces udarbejdes ejendommenes bæredygtighedsprofil. Første udkast til profil og estimat for potentialer foreligger ved et fælles indskudsmøde og justeres på
baggrund af en fælles dialog.
Målet er, at visualiseringen vil skabe ejerskab til
og bevidsthed om en bærdygtighedshåndtering
af vores portefølje.
Solgt ejendom, Store Strandstræde, København
Etablerer vi eksempelvis en ny bydel, nye løbestier o. lign., øger vi den sociale bæredygtighed i netop
det område.
Ved økonomisk bæredygtighed forstår vi både den værdiforøgelse, vi i Freja er i stand til at opnå og
den totale økonomi, ejendommen er en del af. Det er i Frejas interesse, at ejendommen går en levedygtig fremtid i møde.
Ved miljømæssig bæredygtighed forstås den tekniske side af bæredygtighed. Altså hvilke fysiske
tiltag vi kan påvirke ejendommen og dens omgivelser med, således at den enkelte ejendom bidrager
mest muligt til at levere naturressourcerne videre til de kommende generationer.
Miljømæssig bæredygtighed handler om at sætte det mindst mulige miljømæssige fodaftryk – for såvel
bygning som bydel.
Kulturarvsmæssig bæredygtighed handler om at varetage og fremtidssikre stedets kulturarv eller
potentialer derfor.
Bæredygtighedsprofilen justeres løbende i takt med, at kendskabet til ejendommen stiger, det være
sig at planforholdene ændres, fredningsværdier bestemmes o. lign. Med henblik på at samle erfaring
og optimere vores bæredygtighedsindsats, udarbejdes ved salg en afsluttende bæredygtighedsprofil.
Målet er, at der i 2012 og fremadrettet udarbejdes bæredygtighedsprofiler på alle Frejas ejendomme.
"Strategier, aktiviteter og fysiske projekter, som
synliggør og udvikler de stedbundne potentialer, kan bidrage til en positiv og bæredygtig udvikling i yderområderne, der ikke nødvendigvis
bygger på økonomisk eller befolkningsmæssig
vækst."
"Forskningsindsatsens tredje tema - Bæredygtighed og bygningskulturarv sætter fokus
på både bæredygtig energianvendelse i bevaringsværdige og fredede bygninger, klimaforandringernes påvirkning af kulturarv og
på, hvordan aktivering af bygningskulturarv
kan skabe bæredygtighed i social og samfundsmæssig forstand."
Uddrag fra formålsbeskrivelsen på Realdania
projektet ”stedet tæller”.
Kilde: www.stedet-taeller.dk
Uddrag fra Kulturstyrelsens femårige forskningsinitiativ.
Kilde: www.kulturstyrelsen.dk
"Vil jeg blive bandlyst i Danmark af dronningen?"
Spurgte arkitekt Tony Fretton med et skælmsk
smil da han fik til opgave at tegne og bygge
Tietgens Ærgrelse ved Marmorkirken i København.
”For os er en fredet eller bevaringsværdig bygning som et smukt møbel, der repræsenterer et
stykke kulturhistorie”.
Andreas Just Karberg, direktør i Karberghus
Kilde: www.karberghus.dk
Brorfelde
Ukendt for de fleste ligger Brorfelde Observatorium i et ualmindeligt smukt kuperet landskab i Tølløse
ved Holbæk. Ejendommen består af fem boliger, en administrationsbygning, en værkstedsbygning og
fire observatoriekupler. Herudover ca. 39 ha land - alt sammen omfattet af fredning. Observatoriet, der
blev indviet i 1953, har fungeret som astronomisk forskningscenter og feltstation frem til 2008, hvor
forskningen blev flyttet, og ejendommen dermed blev ledig til ny anvendelse.
Frejas arbejde med ejendommen har i vid udstrækning dannet grundlag for samarbejdet med Kulturstyrelsen om beskrivelse af fredningsværdier og har samtidig været med til at skabe en bevidsthed i
Freja om potentialerne i forbindelse med bæredygtig udvikling af kulturarvsejendomme.
Frejas vision har fra starten været, at en udvikling af Brorfelde Observatorium må tage udgangspunkt i
at anvende de eksisterende bygninger til nye funktioner. Tidlig inddragelse af Kulturstyrelsen åbnede
op for en dialog om hvilke uantastelige fredningsværdier, der eksisterer i bygningerne, og det lykkedes
ved hjælp af rådgivning fra førende restaureringsarkitekter at etablere et diskussions- og beslutningsgrundlag, der resulterer i merværdi på alle fire parametre i forhold til Frejas bæredygtighedsvurdering.
Den kulturarvsmæssige værdi vil styrkes gennem vedligehold, renovering og anvendelse af ejendommen i tråd med de anbefalinger, der er belyst i dialog med Kulturstyrelsen.
Den sociale merværdi skabes ved, at området åbnes for offentligheden, og at ejendommens oprindelige anvendelse som observatorium også tænkes at blive en central funktion i forhold til ejendommens fremtidige identitet. Den miljømæssige værdi har et potentiale ved, at fredningsbeskrivelsen har
defineret, hvorledes det er muligt at arbejde med bygningerne energimæssigt, uden at de overordnede
fredningsværdier antastes. Og endeligt skaber ovenstående en definering af ejendommens potentialer
og en minimering af risici, således at ejendommen fremstår yderligere salgsmodnet for investorer.
Interessentsamarbejdet har stået centralt i hele udviklingsarbejdet. En konstruktiv dialog med Kulturstyrelsen og Danmarks Naturfredningsforening har ført til en fælles forståelse og koordinering af
parternes respektive udviklings- og fredningsinteresser.
Samtidig er det lykkedes at mobilisere lokale interessenter, organisationer, foreninger, astronomer,
kommune og andre myndigheder etc. i forhold til diskussionen om ejendommens fremtidige potentialer.
Investeringen i dette arbejde tegner til at åbne op for, at ejendommen kan omsættes, og at der skabes
et fremtidigt bæredygtigt liv for ejendommen. Læs mere på www.brorfelde.freja.biz.
38
Regns ka b s b e retn i n g 20 1 1
Årets resultat er et overskud på 113,4 mio.
kr. før skat. Efter skat er resultatet 85,0 mio.
kr. Selskabet har samlede aktiver pr. 31.
december 2011 for 1.577,5 mio. kr. Selskabets
egenkapital er 1.518,0 mio. kr.
Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse
med IFRS som godkendt af EU og yderligere
danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold
til Årsregnskabsloven.
Resultatopgørelsen
Resultat af salg og udvikling af ejendomme
Der er i 2011 indregnet 36 salg heraf endeligt
salg af 32 ejendomme og fire delsalg. Netto er
der indtægtsført salg af ejendomme på 418,0
mio. kr. og en nettoavance på 152,3 mio.kr.
En ejendomshandel indregnes i det år, hvor
handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici
og fordele ved ejendommen er overgået til
køber. Det gælder også i de situationer, hvor
overdragelsen først finder sted i efterfølgende
år. Handler for 146,7 mio. kr. af årets samlede
omsætning overdrages først i 2012.
Ved selskabets salg af ejendomme sker det
ofte, at selskabet påtager sig løsningen af opgaver i forbindelse med ejendommens modning. Der er typisk tale om medvirken ved miljøoprensning og/eller byggemodning. I det år
sådanne salg indregnes i resultatopgørelsen,
sker opgørelsen af kostpris derfor på baggrund
af selskabets bedste skøn over disse udestående arbejders økonomiske værdi. I takt med
at disse opgaver løses, kan de endelige værdier
opgøres. Netto har dette i 2011 medført en positiv regulering af kostpris på tidligere års salg
på 0,6 mio. kr.
Selskabet sælger ofte udviklingsejendomme
med en klausul om, at handelssummen skal reguleres, hvis efterfølgende ejere opnår højere
byggeret end forudsat ved handlens indgåelse.
Når sådanne merindtægter opnås, indregnes
beløbet under nettoomsætning. Netto har dette i 2011 medført en regulering af salgssum på
tidligere års salg på 21,0 mio. kr.
Ved to handler har selskabet oppebåret 0,4
mio. kr. i optionspræmie. Beløbet er indregnet
under nettoomsætning.
Selskabet vurderer løbende, om den bogførte
værdi for selskabets ejendomme er udtryk for en
værdi, som ejendommen mindst kan sælges for.
Ved årets slutning har selskabet for 16 ejendomme vurderet, at den forventede nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har
medført nedskrivning af disse ejendommes
værdi på i alt 29,5 mio. kr. For beskrivelse af
vurderingen henvises til risikoafsnittet i ledelsens beretning.
Stormgade 10,
København
Holsteins Palæ, tidligere vinterbolig for grev
Holstein, idag kontorlokaler
39
Nogle indgåede ejendomssalg bliver først endelige, når en række forudsætninger, som udmatrikulering og lokalplanforhold er faldet på
plads. Der er dermed ofte tale om betingelser,
der ikke alene hviler på købers og sælgers forhold, men på beslutninger, der tages af offentlige instanser. Når en ejendom er solgt på det,
der kaldes suspensive betingelser, indregnes
salget ikke, før alle betingelser med overvejende sandsynlighed vil blive opfyldt. Indtil da
indgår ejendommen i posten omsætningsejendomme til kostpris. Det samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale på.
Disse regnskabsprincipper indebærer, at en aftale om ejendomshandel indgået i 2011 ikke
er indregnet. Det er selskabets forventning, at
de suspensive betingelser for denne handel vil
blive afklaret i 2013. Den foreløbige salgssum
er 6,7 mio. kr. Aftalens indhold og omfang vil i
nogen udstrækning kunne påvirkes af, hvordan
betingelserne kan blive opfyldt. Det er således
ikke muligt præcist, at angive det forventede
resultat af denne aftale.
taler på en række store ejendomme. Som hovedregel bliver ejendomme indskudt i selskabet
uden aktive lejemål. Da selskabet sigter mod
at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, er selskabets udlejningsbestræbelser ofte
begrænset til at indgå lejemål af kortere varighed, med mindre det skønnes, at optimeringen
sker ved først at udleje ejendommen. Det er
ofte vanskeligt at finde lejere til kortere lejemål,
også fordi ejendommenes planforhold og indretning er baseret på den hidtidige anvendelse.
Driftsomkostninger udgør 33,7 mio. kr. og indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og ejendommenes øvrige driftsomkostninger som vagt, arealpleje og energiudgifter.
Frejas andel af udgifterne til varme, el og vagt
stiger, hvis ejendommene ikke er udlejede. Udgiften til ejendomsskatter udgør en væsentlig
andel af driftsudgifterne.
Resultat af drift af ejendomme
Samlet er selskabets ejendomsdrift overskudsgivende i 2011 på trods af langt hovedparten
af selskabets ejendomme ikke er udlejede.
Der sker løbende vurdering af den enkelte ejendoms vedligeholdelsesbehov. I vurderingen af
behovet indgår den enkelte ejendoms udsigter
for videresalg og karakteren af ejendommens
udviklingsmuligheder. Reparationsomkostningerne følger i stor udstrækning driftsindtægterne, da klargøring af ejendomme til lejere udgør
en væsentlig andel af posten.
Driftsindtægter, husleje mv. udgør 35,1 mio. kr.
Dette er i 2011 væsentligt højere end sidste år,
hovedsageligt på grund af indgåelse af lejeaf-
Enkelte af selskabets ejendomme er momsregistreret. På visse ejendomme afgøres den
endelige momsstatus først ved ejendommens
40
Slotsgade 53,
Slagelse
Tidligere dommerkontor indrettet med retslokaler, administration og arkiv
videresalg. Konsekvenserne af et eventuelt
momsfradrag indregnes først, når ejendommens
fremtidige momsstatus er endelig afklaret.
Finansiering
Finansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender og deponeringer i forbindelse med
ejendomshandler, dels fra frie likvider. Selskabet har i årets start benyttet indskud i danske
banker baseret på dag-til-dag renten, og primært benyttet sig af aftaleindskud i danske
banker.
Skat
Skat af årets resultat udgør 28,4 mio. kr. I opgørelsen indgår regulering af udskudt skat med
7,1 mio. kr. Selskabet har aktiveret tilgodehavende udskudt skat med 17,4 mio. kr.
Årets resultat
Årets resultat efter skat på 85,0 mio. kr. foreslås disponeret med udlodning af udbytte på
25,0 mio. kr. og med overførsel af 60,0 mio. kr.
til frie reserver.
Balancen
Balancen er med 1.577,5 mio. kr. steget i forhold til primo. Der er på aktivsiden sket en
øgning af værdien af omsætningsejendomme,
tilgodehavender solgte ejendomme og likvider.
På passivsiden er der sket en stigning i egen-
kapitalen som følge af aktieudvidelser ved apportindskud og årets resultat.
Aktiver
Kortfristede aktiver
Ejendomme
Værdien af selskabets 90 ejendomme udgør i
alt 944,5 mio. kr. Da selskabets formål er at
sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt,
betragtes ejendommene som varebeholdninger under kortfristede aktiver. Værdien er øget i
regnskabsåret i forbindelse med to indskud af i
alt 43 ejendomme.
Ved indskud af ejendomme bliver der foretaget
vurdering af den miljøforpligtelse, der skønnes
at hvile på den enkelte ejendom. Indskudsværdien af ejendommen fastsættes under hensyn
til dette.
Som tidligere nævnt indgår ejendomme solgt på
suspensive betingelser eller optionsaftaler i posten omsætningsejendomme.
Øvrige kortfristede aktiver
Tilgodehavender solgte ejendomme udgør 259,9
mio. kr. Selskabet har modtaget garantier for
39,0 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme efter
fradrag af forudbetalinger og deponeringer. Der
er ikke givet endeligt skøde på ejendomme, hvor
der ikke er fuld garanti for hele købesummens
betaling.
41
42
Havnepladsen 9,
Frederikshavn
Tidligere toldkammer, der er indrettet med kontorer og administrationslokaler - nu solgt
Deponeringer ejendomssalg udgør 155,9 mio.
kr. Andre tilgodehavender mv. udgør 3,7 mio.
kr.
Likvider udgør 189,9 mio. kr. Hele beløbet er
placeret på anfordringsvilkår.
Egenkapital
Selskabets egenkapital udgør 1.518,0 mio. kr.
Der er i løbet af året foretaget kapitalforhøjelser på i alt 175,0 mio. kr. i forbindelse med to
indskud af ejendomme besluttet ved to ekstraordinære generalforsamlinger. Den nominelle
aktiekapital blev ved de to kapitalforhøjelser
øget med 4,4 mio. kr. til 35,5 mio. kr.
Bestyrelsens forslag til udbytte på 25,0 mio. kr.
er opført særskilt under egenkapitalen.
Gældsforpligtelser
Kortfristede gældsforpligtelser
Øvrige kortfristede gældsforpligtelser
De øvrige kortfristede gældsforpligtelser udgør
i alt 59,5 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 31,3
mio. kr. og forudbetalinger vedrørende suspensive salg 18,6 mio. kr. Den væsentligste del af
beløbet anden gæld, 15,8 mio. kr., vedrører
udestående på solgte ejendomme.
let enkelte, mindre garantier i forbindelse med
udviklingen af ejendomme.
Pengestrømme
Selskabet har haft positive likvide beholdninger
i hele 2011. Der er udbetalt udbytte med 25,0
mio. kr. i 1. kvartal. Nye indskud af ejendomme
er betalt med 161,1 mio. kr. Der er betalt selskabsskat med 32,0 mio. kr. I løbet af 2011
er der netto bundet yderligere 7,9 mio. kr. likviditet vedrørende deponeringer som følge af
årets betydelige salg.
Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter
har ikke været anvendt i 2011. De samlede kreditfaciliteter var på 144,0 mio. kr. ultimo året.
Årets netto pengestrøm har været positiv med
79,3 mio. kr., som fordeles med 103,8 mio. kr.
fra driftsaktivitet, 0,5 mio. kr. fra investeringsaktivitet og - 25,0 mio. kr. fra finansieringsaktivitet.
Andre gældsforpligtelser
Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af
disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. Selskabet har stil-
43
Led el se s påte g n i n g
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar til 31. december 2011 for Freja ejendomme A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i Årsregnskabsloven.
Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2011.
Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, og selskabets finansielle stilling samt en
beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 21. februar 2012
Direktion:
Karen Mosbech
administrerende direktør
Bestyrelse:
Søren Johansen
bestyrelsesformand
Karen-Elisabeth Seest Friis
næstformand
John R. Frederiksen
Lene Dammand Lund
44
Ane Arnth Jensen
Den u afhæn g i g e rev i sors
påtegning
Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S
Påtegning på årsregnskabet
Vi har revideret årsregnskabet for Freja ejendomme
A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december
2011, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse,
egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt
regnskabspraksis for selskabet. Årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.
Ledelsens ansvar for årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i
årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret
for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser
eller fejl.
Revisor ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder
om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af
sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for
at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig
fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer
revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens
udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende
billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men
ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis
er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er
rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et
retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2011 i
overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst
ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse
med årsregnskabet.
København, den 21. februar 2012
Ernst & Young
Godkendt Revisionspartnerselskab
Eskild Jakobsen
Mogens Andreasen
statsautoriseret revisor
statsautoriseret revisor
45
46
Re s ul t atop g øre l se
Note2011
For perioden 1. januar - 31. december (t.kr.)
2010
Nettoomsætning
5418.039
271.271
Kostpris
6248.634
108.481
Salgsomkostninger17.140 12.813
Avance ved årets salg
152.265
149.977
1529.450
Nedskrivning af ejendomme
Resultat af salg og udvikling af ejendomme
16.000
122.815
133.977
35.099
25.410
Driftsindtægter, husleje m.v.
733.680
Driftsomkostninger
29.022
Resultat af drift af ejendomme
1.419-3.612
Resultat af ejendomsvirksomhed
124.234
130.365
Administrationsomkostninger 8
Resultat før finansielle poster (EBIT)
19.89722.766
104.337
107.599
99.23911.509
Finansieringsindtægter
10176
Finansieringsomkostninger
Finansielle poster, netto
9.063
90
11.419
Resultat før skat
113.400
119.018
1128.362
Skat af årets resultat
29.602
Årets resultat
85.038
89.416
Anden totalindkomst
0
0
Totalindkomst85.038 89.416
Resultatdisponering
Foreslået udbytte
25.000
25.000
Overført resultat
60.038
64.416
85.03889.416
Rådhustorvet 1 - 3,
Horsens
Tidligere politistation, indrettet med kontorer
og i kælderen arkiv- og teknikrum
47
B al a nce
Note2011
Pr. 31. december (t.kr.)
2010
Aktiver
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar
1.261
1.338
121.261
Materielle aktiver i alt
1.338
Finansielle aktiver
Værdipapirer
133.904
Udskudt skat
1417.400
4.163
10.300
Depositum
535
1.117
Finansielle aktiver i alt
21.839
15.580
Langfristede aktiver i alt
23.100
16.918
Kortfristede aktiver
Omsætningsejendomme
15944.456
Ejendomme
Omsætningsejendomme i alt
944.456
865.310
865.310
Tilgodehavender
Tilgodehavender, solgte ejendomme
259.890
193.344
Andre tilgodehavender
3.665
986
Deponeringer, ejendomssalg
155.930
148.010
16
Selskabsskat
Tilgodehavender i alt
5003.998
419.985
346.338
Likvide beholdninger
189.945
110.610
Kortfristede aktiver i alt
1.554.386
1.322.258
Aktiver i alt
48
1.577.486
1.339.176
Note2011
Pr. 31. december (t.kr.)
2010
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital35.481 31.148
Frie reserver
1.457.475
1.226.770
Foreslået udbytte
25.000
25.000
Egenkapital i alt
1.517.956
1.282.918
Gældsforpligtelser
Kortfristede gældsforpligtelser
Forudbetalinger, suspensive salg
18.596
11.979
Leverandørgæld9.619 6.784
1731.315
Anden gæld
Kortfristede gældsforpligtelser i alt
59.530
37.495
56.258
Gældsforpligtelser i alt
59.530
56.258
Passiver i alt
1.577.486
1.339.176
49
Penge st røm sop g øre l se
20112010
(t.kr.)
Resultat før skat
113.400
119.018
Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.:
Afskrivninger
370289
Nedskrivning af ejendomme
29.450
Finansielle poster, netto
Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital
16.000
-9.063
-11.419
134.157
123.888
Forskydning i:
Omsætningsejendomme
66.403-123.316
Tilgodehavender
-68.562-113.405
Deponeringer, ejendomssalg
Forudbetalinger, suspensive salg
Leverandørgæld
-7.920
-79.406
6.617
11.979
2.835-1.614
Anden gæld
Pengestrøm fra primær drift
Finansielle poster netto, betalt
Pengestrøm fra ordinær drift
Betalt selskabsskat
Pengestrøm fra driftsaktivitet
-6.180
4.598
127.350
-177.276
8.400
9.418
135.750
-167.858
-31.963
-30.277
103.787
-198.135
Investeringer:
Investering i langfristede aktiver
289
Værdipapirer
259107
-1.314
Pengestrøm til investeringsaktivitet
548
-1.207
Fremmedfinansiering:
Afdrag, prioritetsgæld, kreditinstitutter og værdipapirer
0
0
Aktionær:
Udbetalt udbytte
-25.000
-25.000
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
-25.000
-25.000
Årets pengestrøm
79.335
-224.342
Likvider 1. januar
110.610
334.952
Likvider 31. december
189.945
110.610
Selskabet har herudover ved årets udgang kreditfaciliteter på 50
144.000
142.000
Eg enka pit al op g øre l se
(t.kr.)
Egenkapital 1. januar 2010
Aktie Overkurs
kapital v/emisson
27.886
Reklassifikation
Akkum.
Akkum.
resultat udlodning
1.040.616
95.362
664.249
Overført
resultat
Foreslået
udbytte
1.040.616
25.000
Ialt
1.093.502
-759.611
-95.362
0
95.362 1.704.865 -759.611
945.254
25.000 1.093.502
Korrigeret egenkapital
1. januar 2010
27.886
Egenkapitalbevægelser
i 2010
Totalindkomst
89.416
Foreslået udbytte
89.416
-25.000
-25.000
89.416
25.000
0
Årets kapitaludvidelser
ved apportindskud
3.262
121.738
125.000
Udloddet udbytte
-25.000
-25.000
0
189.416
Egenkapitalbevægelser
i 2010 i alt
3.262 121.738
89.416
-25.000
64.416
Egenkapital
31. december 2010
31.148 217.100 1.794.281 -784.611 1.009.670
25.000 1.282.918
Egenkapitalbevægelser
i 2011
Totalindkomst
85.038
Foreslået udbytte
85.038
-25.000
-25.000
85.038
25.000
0
Årets kapitaludvidelser
ved apportindskud
4.333
170.667
175.000
Udloddet udbytte
-25.000
-25.000
60.038 -25.000
235.038
Egenkapitalbevægelser
i 2011 i alt
4.333 170.667
85.038
-25.000
Egenkapital
31. december 2011
35.481 387.767 1.879.319 -809.611 1.069.708
51
25.000 1.517.956
Fortegnel se o v e r n ote r
Note
Side
Generelle
1
Anvendt regnskabspraksis
53
2
Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 55
3
Risici 55
4
Hovedelementerne i regnskabsaflæggelsesprocessen 56
Reference til resultatopgørelse og balance
5 Nettoomsætning
57
6
Kostpris (solgte ejendomme)
57
7
Driftsomkostninger
57
8 Administrationsomkostninger
57
9 Finansieringsindtægter
57
10
Finansieringsomkostninger
57
11
Skat af årets resultat
58
12
Materielle aktiver
58
13
Værdipapirer
58
14
Udskudt skat
58
15
Ejendomme
58
16
Selskabsskat
58
17
Anden gæld
58
Øvrige noter
18
Andre gældsforpligtelser
59
19
Eventualforpligtelser
59
20
Finansielle aktiver og forpligtelser
59
21
Øvrige aktiver og forpligtelser
60
22
Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 60
23
Nærtstående parter
60
24
Kapitalforhold
60
25
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
60
52
Note r
Note 1
Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afholdelsen, så-
Anvendt regnskabspraksis
vel for solgte som ej solgte ejendomme.
Generelt
Finansielle indtægter og omkostninger
Årsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2011 er aflagt i overens-
Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursge-
stemmelse med International Financial Reporting Standards som
vinster og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtel-
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i
ser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v.
henhold til Årsregnskabsloven.
Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de
finansielle kategorier.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting StanSkat af årets resultat
dards udstedt af IASB.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt
Alle standarder og fortolkninger, der er udstedt pr. 31. december
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
2011, er anvendt. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbi-
årets resultat, og direkte i anden totalindkomst med den del, der kan
drag godkendt af IASB og EU med ikrafttræden i regnskabsåret 2011
henføres til posteringer direkte i anden totalindkomst.
er ikke relevante for Freja ejendomme A/S og har derfor ikke haft
indvirkning på årsrapporten. IASB har endvidere vedtaget en række
Balancen
nye standarder og ændringer til eksisterende standarder og fortolk-
Langfristede aktiver
ningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft, men har ikrafttræden i
Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar
regnskabsåret 2012 og senere. Disse forventes ikke at få væsentlig
Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kost-
indvirkning på fremtidige årsrapporter. Da selskabet ikke er et børs-
pris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen
noteret selskab, omfattes selskabet ikke af IFRS 8 om segmenter.
omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug.
Regnskabspraksis er uændret i forhold til seneste årsrapport.
Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forventede brugsI resultatopgørelsen er der foretaget reklassifikation således, at net-
tid, der udgør:
toomsætningen vises brutto og salgsomkostninger præsenteres i en
- Indretning af lejede lokaler 7 år
særskilt linie.
- Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år
I egenkapitalopgørelsen er der sket reklassifikationer ved særskilt at
Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets scrap-
præsentere overkurs ved emission, akkumuleret resultat og akkumu-
værdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Scrapværdien
leret udlodning.
fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes virkningen
heraf i resultatopgørelsen.
Resultatopgørelsen
Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret.
Afskrivninger samt avance og tab indregnes under administrationsomkostninger.
Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber, samt fortjeneste og
Værdipapirer
tab kan opgøres pålideligt. Suspensive betingelser i forbindelse med
Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver disponible for
salget medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overve-
salg. Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles
jende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.
efterfølgende til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdireguleringer indregnes direkte i anden totalindkomst, bortset fra nedskrivnin-
Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgsprisen op-
ger som følge af værdiforringelse, der indregnes i resultatopgørelsen.
gjort til dagsværdi og ejendommens regnskabsmæssige værdi opgjort
Ved realisation overføres den akkumulerede værdiregulering indreg-
under hensyntagen til eventuelt indgåede forpligtelser.
net i anden totalindkomst til finansielle poster i resultatopgørelsen.
53
Noter
Udskudt skat
Egenkapital
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af
Udbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en sær-
alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig
skilt post under egenkapitalen.
værdi af aktiver og forpligtelser.
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelsen.
Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtje-
Kortfristede gældsforpligtelser
ning eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser.
Ejendomme med negativ værdi
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesat-
Ejendomme, der er opgjort efter principperne nævnt under omsæt-
ser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den
ningsejendomme, og som måtte have en negativ værdi, klassificeres
udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt
under kortfristede gældsforpligtelser.
skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopFinansielle gældsforpligtelser
gørelsen.
Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat indgår i kategorien andre finansielle gældsforpligtelser.
Depositum
Depositum måles til kostpris.
Finansielle gældsforpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølKortfristede aktiver
gende til amortiseret kostpris.
Omsætningsejendomme
Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarea-
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes
ler, måles til kostpris. Er netto-realisationsværdien lavere end kost-
i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst med
prisen, nedskrives til denne lavere værdi.
fradrag af betalte acontoskatter.
Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkostninger di-
Pengestrømsopgørelse
rekte relateret til overtagelsen samt efterfølgende forbedringer.
Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, inve-
Kostprisen ved apportindskud af ejendomme svarer til vurderet mar-
sterings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider
kedsværdi.
samt likvider ved årets begyndelse og slutning.
I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle miljøforplig-
Pengestrøm fra driftsaktivitet
telser. Nettorealisationsværdien opgøres som forventet salgssum
Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat regu-
med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der
leret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte
afholdes for at gennemføre salget, og fastsættes under hensynta-
renter samt betalt selskabsskat.
gen til omsættelighed og udviklingen i forventet salgspris. Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger under kortfri-
Pengestrøm til investeringsaktivitet
stede aktiver.
Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede
Tilgodehavender
aktiver.
Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles
efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vurderet lavere værdi.
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Denne lavere værdi opgøres på grundlag af individuel vurdering af de
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i stør-
enkelte tilgodehavender.
relse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte
Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassificeres som
til aktionær.
tilgodehavender.
Likvider
Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodehavender ind-
Likvider omfatter likvide beholdninger, som er til fri disposition, og
regnes i resultatopgørelsen.
som indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring.
54
Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstræk-
til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, ned-
ning af deponeringer i forbindelse med ejendomssalg.
skrives til denne lavere værdi. Enkelte af selskabets ejendomme er
forurenede, hvorfor skøn over fremtidige oprensningsudgifter indgår
Nøgletal
som et væsentligt element ved måling af disse ejendomme. Skøn over
Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den
fremtidige oprensningsudgifter foretages på baggrund af historiske
Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2010".
erfaringer og analyser af tilstanden af de berørte ejendomme. Må-
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet så-
lingen af ejendommene tager udgangspunkt i selskabets vurdering
ledes:
af nettorealisationsværdi. Hvis der er tvivl om hvorvidt nettorealisati-
Resultat efter skat
Egenkapitalens forrentning efter skat
Gns. egenkapital
onsværdi er lavere en kostprisen på større ejendomme inddrages en
Afkastgrad
vurdering fra en ekstern mægler.
EBIT + finans. indt.
Note 3
Gns. balancesum
Soliditetsgrad
Risici
Markedsmæssige risici
Egenkapital ultimo
Selskabets økonomiske resultat og stilling er afhængig, dels af mar-
Passiver i alt
kedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapitalmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader og
Note 2
ansvar. Selskabet vurderes ikke at have tekniske risici. Selskabet er
Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke selska-
Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen
bets resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde
foretager regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have
ud til selskabets fordel.
væsentlig indvirkning på de i årsrapporten indregnede beløb. Selskabets ledelse finder, at det på baggrund af selskabets forhold ikke
Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af erhvervsudvik-
vil være muligt at vælge anden regnskabspraksis end den, der er
lingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger, kombine-
beskrevet i note 1. Ledelsen i Freja ejendomme A/S anser følgende
ret med hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med
regnskabsmæssige skøn som væsentlige for årsrapporten:
efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling
i økonomien, herunder også af udviklingen i investeringsrenten og
Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejen-
investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, at der er re-
domme
gionale forskelle i efterspørgslen efter både boliger og erhvervsejen-
Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele for-
domme.
bundet med ejendomsretten overgår til køber, samt indtægten kan
opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme foretager le-
Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret planbestemmelser,
delsen en vurdering af, om betingelserne er af en sådan karakter, at
før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt
væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan an-
dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil
ses for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses betingelserne
kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de fremtidige anven-
for suspensive, hvilket medfører, at indregning af salget udskydes, til
delsesmuligheder.
det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.
Enkelte af selskabets ejendomme er forurenede. Når selskabet overSkøn vedrørende forpligtelser
tager en ejendom, indgår forventningerne til fremtidige oprensnings-
Der er knyttet skøn til de forpligtelser, selskabet påtager sig ved salg
udgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende,
af ejendomme. Forpligtelserne angår byggemodning, udstykning og
enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end for-
miljøforanstaltninger. Selskabet vurderer løbende, om det økonomi-
ventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og om-
ske omfang af disse forpligtelser er indregnet korrekt i regnskabet.
fang skærpes.
Måling af ejendomme
Finansielle risici
Varebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundarealer, måles
Alle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner.
55
Noter
Selskabets placering af indlån sker på dag-til-dag markedet eller på
Direktionen overvåger løbende overholdelse af relevant lovgivning
aftalevilkår. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter
m.v. i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer herom
fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. For de
til bestyrelsen. Selskabets ledelse vurderer løbende risici og interne
mellemstore pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgræn-
kontroller i forbindelse med selskabets aktiviteter og deres eventu-
ser fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle instrumenter.
elle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen.
I de senere år har selskabet ikke haft behov for betydende træk på
de kreditfaciliteter, der af danske pengeinstitutter er stillet til rådig-
Køb og salg af ejendomme
hed på nærmere vilkår.
Selskabets ledelse er involveret i forbindelse med selskabets køb og
salg af ejendomme.
En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle
Ejendomme tilføres primært via apportindskud fra selskabets ene-
poster i 2012 med ± 3,5 mio. kr.
ejer staten. Forud for apportindskud af ejendomme udarbejder en
Selskabet vurderer, at der ikke er knyttet væsentlig kreditrisiko til
uafhængig ejendomsmægler en vurdering af ejendomme. I forbin-
tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt over-
delse med indskud udarbejdes vurderingsberetning af uafhængig
drages ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I
vurderingsmand. Der foretages løbende vurderinger af ejendomme-
enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pante-
nes værdiansættelse.
brev i ejendommen eller modsvarende sikkerhedsform.
Selskabets direktion forestår salg af selskabets ejendomme, herunDet er selskabets opfattelse, at den kostpris, selskabets ikke solgte
der vurdering af det regnskabsmæssige tidspunkt for indregning af
ejendomme indregnes til i årsrapporten, tager højde for de aktu-
salgstransaktion.
elle risici, herunder også væsentlige ændringer i investeringsrenten.
Eventuelle nedskrivninger i forbindelse med måling af værdien af
Salg af ejendomme behandles og godkendes af selskabets bestyrelse.
selskabets ejendomme foretages i resultatopgørelsen under posten
Budgetter og estimater
nedskrivning af ejendomme.
Selskabets direktion udarbejder udkast til budget for det kommende
år, som godkendes af bestyrelsen.
Note 4
Hovedelementerne i regnskabsaflæggelsesprocessen
Opfølgning af budgettet foretages i forbindelse med hvert kvartals-
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for selska-
regnskab. Der udarbejdes tre gange om året estimat for året. Budget
bets risikostyring og interne kontrol i forbindelse med regnskabsaf-
og estimat behandles og godkendes af bestyrelsen.
læggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning
Periode- og årsrapport
og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen.
Der udarbejdes kvartals- og årsrapport, som offentliggøres via ErKontrolmiljø og risikovurdering
hvervs- og Selskabsstyrelsen og selskabets hjemmeside. Kvartals-
Selskabets ledelse vurderer mindst en gang årligt selskabets organi-
og årsrapport offentliggøres i overensstemmelse med en på forhånd
sationsstruktur og rapporteringsforhold, herunder bemandingen på
fastlagt plan.
regnskabsområdet.
Kvartals- og årsrapport udarbejdes af direktionen i såvel en ekstern
Selskabets ledelse lægger vægt på et godt kontrolmiljø. Der er
som en intern version. Selskabets ledelse ønsker den eksterne årsrap-
etableret faste procedurer og rutiner for den løbende regnskabs-
port udarbejdet efter højeste standard. De interne kvartals- og års-
aflæggelse og rapportering. Der er etableret procedurer, som sikrer
regnskaber indeholder detaljerede oplysninger om bl.a. køb og salg af
adskillelse mellem rekvirent/udfører og godkender/reviewer på alle
ejendomme, selskabets ejendomsbeholdning og tilgodehavender og
områder i regnskabsaflæggelsesprocessen, med henblik på at sikre
beskrivelse af selskabets aktivitet, risici m.v.
en god intern kontrol og kvalitet.
Direktionens udkast til kvartals- og årsrapporter behandles og godSelskabets revisor rapporterer i revisionsprotokollen om eventuelle
kendes af bestyrelsen.
svagheder i selskabets interne kontrolmiljø.
56
20112010
Note 5
20112010
Næstformand
200200
Øvrige 3 (4) bestyrelsesmedlemmer Nettoomsætning
Salgssum, overdragede handler
Andre indtægter
Regulering salgssum, tidligere års salg
396.679
268.223
400
3.048
20.960
0
Gager og lønninger m.v. i alt
418.039271.271
Note 6
Anskaffelsessum, annullerede handler
Regulering kostpris, tidligere års salg
325
13.239
15.457
*) Bonus for direktionen fastlægges på grundlag af en samlet vurdering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start.
Kostpris Anskaffelsessum, solgte ejendomme
300
800825
Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen.
249.261
120.559
0
0
-627
-12.078
Den adm. direktørs opsigelsesvarsel er 12 måneder fra selskabets
248.634108.481
og 4 måneder fra direktionens side. Der er ikke indgået aftale om en
fratrædelsesgodtgørelse med den adm. direktør.
Note 7
Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt
Driftsomkostninger
Ejendomsskatter m.v.
telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkort til rådighed.
11.679
11.032
Ejendomsskatter tidligere år
-568
-1.059
Vicevært, vagt og alarm m.v.
5.980
5.635
Der er stillet fri bil til rådighed for den adm. direktør.
Reparation og vedligeholdelse
5.374
5.426
Beskatningsværdien heraf udgør:
Driftsomkostninger i øvrigt
11.215
7.988
33.68029.022
90
109
Det gennemsnitlige antal ansatte
har udgjort
1817
Note 8
Administrationsomkostninger
Note 9
I administrationsomkostninger indgår
Finansieringsindtægter personaleomkostninger således:
Gager og lønninger
Sociale omkostninger
10.265
134
9.059
120
Renteindtægter værdipapirer
483
421
Afkast aktiver disponible for salg i alt
483
421
5.047
5.765
173
721
10.3999.179
Vederlag til direktion:
Renteindtægter tilgodehavende
Adm. direktør, fast gage
solgte ejendomme
tiltrådt 1. maj 2009
Renteindtægter andre tilgodehavender
Bonusordning *)
Adm. direktør, i alt
1.700
340
1.650
248
2.0401.898
Fratrædende direktør, fast gage
0
837
Gage i fratrædelsesperioden
0
1.255
Fratrædelsesgodtgørelse
01.255
Bonusordning *)
0
208
Direktør, i alt
0
3.555
Renteindtægter deponeringer
1.754
557
Renteindtægter likvide beholdninger
1.782
4.045
Afkast udlån og tilgodehavender
8.756
11.088
Finansieringsindtægter i alt
9.239
11.509
Note 10
Finansieringsomkostninger Vederlag til bestyrelse:
Renter anden gæld
Formand, tiltrådt 1. april 2010
Renter selskabsskat
114
0
Finansieringsomkostninger i alt
176
90
Fratrædende formand
300 0
225
75
57
62
90
Note r
20112010
Note 11
20112010
Note 14
Skat af årets resultat
Udskudt skat Årets skat kan opdeles således:
Udskudt skat 1. januar
Skat af årets resultat
28.362
29.602
Årets regulering jf. note 12
28.362
29.602
10.300
5.900
7.100
4.400
17.400
10.300
Skat af årets resultat fremkommer
Udskudt skat indregnes således i balancen:
således:
Udskudt skat (aktiv)
17.400
10.300
Aktuel skat
35.462
34.002
Udskudt skat (forpligtelse)
0
0
Regulering af udskudt skat -7.100
-4.400
17.400
10.300
28.362
29.602
Udskudt skat vedrørende ejendomme 17.400
10.300
Afstemning af selskabets effektive
skatteprocent:
Selskabsskatteprocent
Note 15
25%25%
Ejendomme
Anskaffelsessum 1. januar
Note 12
Tilgang ved apportindskud m.v.
Materielle aktiver
Tilgang ved forbedringer m.v. Indretning af lejede lokaler,
Tilgang annullerede handler driftsmateriel og inventar
Afgang, salg
Anskaffelsessum 31. december
Anskaffelsessum 1. januar
2.153
1.688
904.010
655.694
336.083
355.650
21.774
13.225
0
0
-249.261
-120.559
1.012.606
904.010
Tilgang
293769
Nedskrivninger 1. januar
38.700
22.700
Afgang
119304
Årets tilgang
29.450
16.000
Anskaffelsessum 31. december 2.327
2.153
Årets afgang af tidligere års værdiregulering
Nedskrivninger 31. december
Afskrivninger 1. januar 815
830
Regnskabsmæssig værdi
Afskrivning vedrørende afgang
119
304
31. december
Årets afskrivning
370
289
0
0
68.150
38.700
944.456
865.310
Afskrivninger 31. december 1.066
815
Den regnskabsmæssige værdi af nedskrevne ejendomme (varela
ger) udgør 80.858 t. kr. (78.819 t. kr.)
Regnskabsmæssig værdi 31. december
1.261
1.338
Note 16
Forventet levetid, 3-7 år
Selskabsskat Tilgode selskabsskat 1. januar
Note 13
Regulering tidligere år
Værdipapirer
Skat af årets resultat
Anskaffelsessum 1. januar
Tilgang
Afgang
4.163
4.270
Betalt selskabsskat i året
00
3.998
7.723
0
0
-35.462
-34.002
31.964
30.277
500
3.998
Note 17
-259-107
Anskaffelsessum 31. december 3.904
4.163
Anden gæld
Miljøopgaver og byggemodning,
Regnskabsmæssig værdi 31. december
3.904
4.163
solgte ejendomme
5.682
6.290
Optaget til vurderet markedsværdi set i forhold til løbetid og
sikkerhed mv. (jf. IFRS 7, niveau 2)
58
Øvrig gæld, solgte ejendomme
11.873
15.713
Øvrig anden gæld
13.760
31.315
15.492
37.495
20112010
20112010
Note 18
Deponeringer
Andre gældsforpligtelser
Selskabet har indgået lejekontrakt med
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
54.214
50.468
en uopsigelighedsperiode på 7 (1/2) år.
Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen101.716
61.400
Forfald over 2 år efter balancedagen
0
36.142
155.930
148.010
500
3.998
Lejeforpligtelsen udgør i opsigelsesperioden 7.460
7.909
63052
Omkostningsført i året
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
759
630
Selskabsskat
Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen
872
740
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
5.829
6.539
Forfald over 2 år efter balancedagen
Likvide beholdninger
7.4607.909
Forfald inden for 1 år efter balancedagen 189.945
110.610
2.0413.277
Udlån og tilgodehavender i alt
609.930
456.948
609.930
456.948
Garantistillelser vedrørende
momsreguleringsforpligtelser
Entreprisekontrakt
Dagsværdi for udlån og
17.4000
tilgodehavender i alt
Maksimal kreditrisiko er 609.430 t. kr. (452.950 t. kr.). På balan-
Note 19
cedagen er der modtaget garantier for 39.000 t. kr. (5.000 t. kr.)
Eventualforpligtelser
Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret, eller der vil
Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke
jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller pant på
have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling.
restkøbesummen. I tilgodehavender for solgte ejendomme udgør en
debitor 27 % (65 %).
Note 20
Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2011
Finansielle aktiver og forpligtelser
(2010).
Finansielle aktiver
Finansielle gældsforpligtelser
Anden gæld
Aktiver disponible for salg:
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
Værdipapirer
Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
200
293
23.644
32.036
7.671
5.459
31.315
37.495
Forfald over 1 år efter balancedagen
3.704
3.870
Aktiver disponible for salg i alt
3.904
4.163
Kreditinstitutter
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
0
0
Udlån og tilgodehavender:
Tilgodehavender for solgte ejendomme
Leverandørgæld
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
196.913
67.516
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 62.977
44.441
Forfald over 2 år efter balancedagen
0
81.387
Forudbetalinger, suspensive salg
259.890
193.344
3.665
986
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
9.619
6.784
11.979
11.979
Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 6.617
0
Andre tilgodehavender
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
59
18.59611.979
Note r
20112010
20112010
Udbetalt udbytte i året
Selskabsskat
25.000
25.000
Gæld til hovedaktionær
0
0
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
0
0
Finansielle gældsforpligtelser i alt
59.530
56.258
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finans-
Dagsværdi finansielle
gældsforpligtelser i alt
59.530
ministeriet som eneaktionær afgiver samtlige stemmer. Nye besty-
56.258
relseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finansministeren.
Note 21
For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til
Øvrige aktiver og forpligtelser
note 8.
Aktiver
Omsætningsejendomme
Forfald inden for 1 år efter balancedagen
350.172
377.611
Forfald over 1 år efter balancedagen
594.284
487.699
Note 24
944.456
865.310
Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selskabets kapi-
Kapitalforhold
talberedskab, dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder
Note 22
likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud af
Honorarer til
generalforsamlingsvalgte revisorer
ejendomme.
Lovpligtig revision
456
406
Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selska-
Andre erklæringer med sikkerhed
269
525
bets resultat og likviditet. Som udgangspunkt vil bestyrelsen ikke
Skattemæssig assistance
22
0
indstille deklarering af udbytte, hvis det skal finansieres af ekstern
Andre ydelser
81
206
låneoptagelse.
8281.137
Note 25
Note 23
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hænNærtstående parter
delser, der kan påvirke regnskabets retvisende billede.
Selskabet er et 100 % statsligt ejet aktieselskab, og selskabets hovedaktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de
særlige regler om apportindskud.
Årets apportindskud har omfattet
2 (3) indskud. Indskuddene har omfattet
43 (39) ejendomme.
Ejendomme
Gæld
350.045361.990
13.96214.599
Betalt kontant
161.083
Apportindskud
175.000125.000
222.391
Ejendommene er indskudt til vurderet markedsværdi.
60
Ejend om sov e rsi gt
Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 31. december 2011
Ejendom
Oprindeligt formål
Grundareal
Etageareal
m²m²
Birkelundsvej 1, 2620 Albertslund
Grundstykke
18.195 Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød, delsalg
Baneterræn
1.471 Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk, delsalg
Grundstykke
1.000 Rådhustorvet 1-3, 8700 Horsens
Politistation
1.689 2.950
Campusvej 55, 5230 Odense, delsalg
Landbrugsejendom
787.119 -
Ejendomme solgt i 2011
Ejendom
Oprindeligt formål
St. Strandstræde 18, 1255 København K
Linnésgade 22, 1361 København K
Studiestræde 8-10, 1455 København K
H.C. Andersens Blvd. 36, 1533 København K
Stockholmsgade 59, 2100 København Ø
Struenseegade 50, 2200 København N
Artillerivej 96, 2300 København S
Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk, delsalg
Meulenborg Park 2, 3070 Snekkersten
Skovgade 30, 3740 Svaneke
Iiminaq 47, 3905 Nuussuaq, Grønland
Aqqusinersuaq 28, 3911 Sisimiut, Grønland Allindelille Fredsskov, 4100 Ringsted
Torvet 2-6, 4400 Kalundborg
Volden 18, 4400 Kalundborg
Niels Juelsgade 6, 4600 Køge
Algade 8, 4660 St. Heddinge
Grønvej 3, 4700 Næstved
Ramsherred 3, 4700 Næstved
Campusvej 55, 5230 Odense, delsalg
Kongevej 41, 6400 Sønderborg
Sædding Strandvej 78, 6710 Esbjerg
Sædding Strandvej 78A, 6710 Esbjerg
Nørredige 9, 6950 Ringkøbing
Jernbanegade 22, 7323 Give
Bredgade 54, 7600 Struer
Rådhusgade 1, 8300 Odder
Tørveskæret 1, 8800 Viborg
Tørveskæret 13, 8800 Viborg
Algade 14, 9300 Sæby
Banegårdspladen 2-4, 9700 Brønderslev
Amtmandstoften 1, 9800 Hjørring
Toldbodvej 12, 9900 Frederikshavn
Toldbodvej 4, 9900 Frederikshavn
Kontorejendom
Undervisning
Kontorejendom
Musikkonservatorium
Undervisning
Undervisning
Lagerhal og værksted
Landbrugsareal og mose
Bolig
Fyrtårn
Bolig
Politistation
Fredsskov
Retsbygning
Retsbygning
Retsbygning
Rådhus og tinghus
Kontor- og værkstedsejendom
Politistation
Landbrugsejendom
Retsbygning
Bolig
Fyrtårn og bolig
Kontorejendom
Retsbygning
Bolig og politistation
Retsbygning
Vindmølletestcenter
Vindmølletestcenter
Retsbygning
Politistation og retsbygning
Amtmandsbolig og kontor
Kontorejendom
Parkeringsplads
61
Grundareal
Etageareal
m²m²
1.300
805
700
2.131
1.003
2.568
9.398
698.241
69.193
427
114
144
603.215
1.066
1.552
935
1.028
4.788
1.372
5.230
2.188
210
140
873
1.770
770
1.172
4.393
4.578
2.712
3.405
6.132
5.251
756
3.944
2.695
921
7.087
3.266
4.393
4.890
356
144
114
144
10
1.094
874
548
424
1.572
1.009
1.770
3.581
3.580
311
412
383
826
465
1.484
1.007
903
1.198
4.782
-
Ejend om so v e rsi gt
Ejendomme pr. 31. december 2011
Ejendom
Oprindeligt formål
Åbenrå 26-30, 1124 København K
Fiolstræde 20-24, 1171 København K
Strandgade 108, 1401 København K
Stormgade 8, 1, 1470 København V
Stormgade 10-12, 1470 København V
Absalonsgade 9, 1658 København V
Vasbygade 10 og 22, 2450 København SV
Følager 5, 2500 Valby
Islevgård Allé 5, 2610 Rødovre
Herstedlund, 2620 Albertslund (restejd.)
Holsbjergvej 20, 2620 Albertslund
Fængselsvej 4-22, 2620 Albertslund
Avedørestræde 5, 2650 Hvidovre
Rolighedsvej 1, 2750 Ballerup
Skovbrynet 2-24, bygn. 9 & 15, 2800 Lyngby
Skovbrynet 2-24, bygn. 18 , 2800 Lyngby
Skovbrynet 2-24, bygn. 7 m.fl., 2800 Lyngby
Hummeltoftevej 14, 2830 Virum
Kildegårdsvej 71, 2900 Hellerup
Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk
Hørsholm Kongevej 11B, 2970 Hørsholm
Auderødlejren, 3300 Frederiksværk
Harløsevej 234, 3400 Hillerød
Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød
Hammersholt Byvej 60, 3450 Allerød
Industrivej 7, 3730 Nexø
Ærtekildevej 16, 4100 Ringsted
Liselundvej 10, 4200 Slagelse
Liselundvej 12, 4200 Slagelse
Slotsgade 53, 4200 Slagelse
Bjergbygade 3, 4200 Slagelse
Slagelsevej 7, Flakkebjerg, 4200 Slagelse
Torvet 1, 4220 Korsør
Teglvæksvej 16, 4230 Skælskør
Gl. Ringstedvej 4, 4300 Holbæk
Observator Gyldenkernes Vej, 4340 Tølløse
Slotsvænget 5, 4400 Kalundborg
Havnegade 3, 4500 Nykøbing Sj
Mandehoved 9, 4660 St. Heddinge
Fyrvangen 6, 4660 St. Heddinge
Bråbyvej 45, 4690 Haslev (restejd.)
Skomagerrækken 3, 4700 Næstved
Hjultorv 2, 4700 Næstved
Toldbuen 2, 4700 Næstved
Museum
Kontorejendom Pakhus
Kontorlejlighed
Kontorejendom
Politistation
Toldkammer
Grundstykke Undervisning Grundstykke
Grundstykke
Boliger
Boliger Grundstykke
Kontor og laboratorium
Kontor og laboratorium
Kontor og laboratorium
Politi- og retsbygning
Politiejendom Forsvarskommando/kaserne
Kontorejendom og laboratorium
Kaserne
Landbrugsejendom
Baneterræn
Grundstykke
Fiskerikontrol
Sygeplejeskole Bolig
Højskole
Retsbygning
Retsbygning
Landbrug og forskning
Domhus og arrest
Bolig
Sygeplejeskole Observatorium Politistation
Politistation
Kaserne og asylcenter
Bolig
Grundstykke
Retsbygning
Retsbygning
Kontor
62
Grundareal Etageareal
m²m²
635
1.072
4.377
-
2.374
598
78.648
18.922
41.013
2.673 7.688 18.693
1.635
6.398
4.148 287
3.680
12.178
7.295
231.307
32.709
718.725
1.608.092
5.737
60.911
Lejet grund 7.855
1.553
24.429
2.390
1.132
10.000
887
1.000
6.964
391.601
987
1.040
36.135
1.099
1.442
203
481
9.729
1.198
4.662
1.858
258
5.075
2.520
20.965
6.590
2.902
267
4.148
287
3.680
7.385
2.755
26.402
3.326
27.789
3.250
403
3.244
174
2.651
658
495
1.276
840
121
4.702
2.752
700
718
6.477
164
147
572
931
4.181
Ejendom
Oprindeligt formål
Brovejen 4, 4800 Nykøbing F
Slotsgade 7, 4800 Nykøbing F
Gyvelvej 3, 4900 Nakskov
Hvilested 1, 4920 Søllested
Hjulsporet 12, 4930 Maribo
Klostervej 5, 5000 Odense
Campusvej 55, 5230 Odense (restejd.)
Østre Hougvej 103, 5500 Middelfart
Ramsherred 20-22, 5610 Assens
Toftevej 31, 5610 Assens
Toftevej 33, 5610 Assens
Søvej 3-21, 5792 Årslev
Vindingevej 27-65, 5800 Nyborg
Kongevej 85, 6300 Gråsten
Sdr. Tingvej 4A, 6630 Rødding
Thorsvej 5, 6330 Padborg
Adgangsvejen 3, 6700 Esbjerg
Bøge Allé 4, 6760 Ribe
Renbækvej 10, 6780 Skærbæk
Campus Allé 5, 6800 Varde
Nørredige 20, 6950 Ringkøbing
Møgelkærsvinget 4, 7130 Juelsminde
Holdgårdsvej 101-125, 7260 Sønder Omme
Kærshovedgård 4-12, 7430 Ikast
Flyvholmvej 37, 7673 Harboøre
N. A. Christensens Vej 40, 7900 Nykøbing M.
Nordlandsvej 68, 8240 Risskov
Nytorv 9, 8500 Grenå
Rosenørns Allé 6, 8600 Silkeborg
Fussingsvej 8, 8700 Horsens (restejd.)
Stationsvej 82, 8700 Horsens
Rådhusgade 4, 8700 Horsens
Østervangsvej 26E, 8900 Randers
Hadsundvej 7, 9575 Terndrup
Fogedgade 1, 9670 Løgstør
Rådhusgade 20, 9670 Løgstør
Rådhusgade 999, 9670 Løgstør
Islands Allé 2, 9700 Brønderslev
Brinck Seidelins Gade 25, 9800 Hjørring
Svinget 9, 9850 Hirtshals
Nytorv 19, 9900 Frederikshavn
Peter Danielsvej 25, 9940 Læsø
Lyngtoften 1-10, 9981 Jerup
Sanatorievej B, 1004 Qaqortoq, Grønland
Grundareal
Etageareal
m²m²
Amtmandsbolig og kontor 5.525
Politistation 700
Undervisning 1.807
Plejehjem og asylcenter17.456
Undervisning 9.814
Administration 905
Landbrugsejendom
815.972
Bolig 1.030
Bolig og politistation 1.354
Tinghus 1.939
Politistation 1.939
Boliger15.000
Boliger33.714
Politistation og retsbygning 3.636
Retsbygning 1.906
Toldbygning
Lejet grund Kontor
Lejet grund Undervisning 8.325
Bolig 4.239
Grundstykke10.299
Bolig 600
Boliger11.674
Boliger
1
04.855
Boliger26.287
Strandeng48.015
Fiskerikontrol 3.474
Kontor og laboratorium 5.230
Dommerkontor 1.688
Amtmandsbolig 1.831
Fængsel
1
52.949
Landbrugsejendom
1.050.000
Politistation 1.099
Undervisning og kollegium 1.636
Domhus og arrest 2.846
Bolig og retsbygning 3.861
Retsbygning 494
Parkanlæg 3.328
Bolig 816
Politistation 2.717
Politistation 865
Retsbygning 1.352
Landbrug
3
.585.325
Bolig
101.848
Retsbygning
-
63
1.699
1.296
1.807
3.510
1.400
1.575
242
142
526
474
656
1.463
3.422
1.351
802
285
5.248
1.778
220
396
793
4.149
891
662
2.229
1.282
646
22.295
9.013
2.474
2.672
500
631
816
144
2.321
296
1.289
349
2.296
95
64
En gl is h s um m ary 2011
Freja left 2011 with a profit before tax of DKK
113.4 million compared with DKK 119.0 million
for 2010. The profit before tax and value adjustments was DKK 142.9 million against DKK
135.0 million for 2010.
The profit was generated by 36 property transactions. Seen in the light of a property trade
market heavily characterised by a difficult loan
market and very reluctant buyers, this is a satisfactory performance. The most significant
sale of the year under review was the sale of
three large properties in Copenhagen.
In 2011, the addition of properties was high.
43 properties of very diverse character were
contributed by four ministries. This means that
the portfolio has grown, and that Freja now
holds 90 properties at a total value of DKK
944.5 million.
Despite the challenging business trends, a
growing interest has been shown in Freja’s development properties during the year under review, and it proved feasible to establish good
partnerships with municipalities as well as investors in a number of important projects.
commissions and workshops, in this way creating the prerequisite conditions for a district
planning of the area. Parallel to this, the whole
area has been subject to a local development
framework which ensures that, going forward,
the wider framework has been defined.
On September 2nd 2011, the first sod was
turned in Cortex Park in Odense concerning the
construction of the 105 student residences.
The residences will be ready for moving in at
the commencement of the study semesters
in September 2012. As a prerequisite to this,
Freja has initiated the site development of the
area, which - when fully developed – will become a quarter of Odense of a total built-up
area covering 200,000 sq m. The site development will include all infrastructure and the final
design and layout of the urban space.
During the year under review, Freja has also
been busy developing other projects, i.a. including: Følager in Valby, the area around Hillerød Station, Rolighedsvej, next to Ballerup Station, Hummeltoftevej, next to Sorgenfri Station
and Brorfelde in Holbæk.
Risc exposures
One of the quite important efforts was the
development of Henriksholm – the previous
headquarters of the Danish Defence Command
in Vedbæk. In cooperation with the Municipality of Rudersdal, Freja has prepared parallel
Freja’s financial performance and position depend heavily on the conditions in the property
market and the developments in the capital
market. Our properties are insured against
Absalonsgade 9,
København
Tidligere Svendsgade Politistation, som er indrettet med kontorer og atrium
65
Åbenrå 26 -30,
København
Musikhistorisk Museum, indrettet med udstillingslokaler, reception, kontorer og koncertsal
physical damage and liability. The Company is
involved in a moderate number of legal disputes that will have no material effect on the
Company’s performance, even if – contrary to
expectations – the outcome of the disputes is
not in favour of the Company.
the Company’s needs for credit facility drawings are moderate. In the opinion of the Company, the current risks have been allowed for
in the carrying amount at which the Company’s
unsold properties have been recognised in the
financial statements.
The market conditions are influenced primarily by:
the general business trends, developments in
traffic structure, the demand for dwellings,
the overall trends in the economy, including
not least movements in investment yields and
the rate of return required by investors and
amendments to legislation.
Outlook 2012
During the last few years, these impacts have
been supplemented by the liquidity and confidence crisis that hit across the international
banking world. Other risk factors that influence
the market value of the properties: planning
rules and pollution.
We expect that some interested buyers will also
in 2012 experience difficulties in funding property transactions. This means that it is difficult
to predict the rate at which Freja will sell properties in 2012. In particular, if a sale is conditional on the final adoption of district plans,
Freja can only to a limited extent affect the timing of the completion of such a sale.
The Company estimates whether the carrying
amount of the Company’s properties expresses
the minimum value at which the properties can
be sold. At year-end, Freja estimated the expected net realisable value of two properties
to be lower than cost. This resulted in a writedown of the value of these properties amounting to a total of DKK 29.5 million.
All purchases and sales of the Company’s properties are transacted in Danish kroner. No risks
are attached to the Company’s financing, as
66
In the course of 2012, the Company expects
the contribution of an additional number of
properties – a contribution that will strengthen
the Company’s opportunities to develop and
sell properties in the coming years.
Based on the present knowledge of and expectations for the progress of ongoing and contemplated district planning processes as well
as on expectations for Freja’s sales and operations, we expect a profit before tax in the order
of DKK 100 million.
67
Fin a ncia l hi g h l i g hts 20 1 1
2011
2010
Profit and loss account
Profit on property trading and development
122.8
134.0
Profit on operations of properties
1.4
(3.6)
Profit on property activities, total
124.2
130.4
Administration and other expenses
(19.9)
(22.8)
Profit before net financials (EBIT)
104.3 107.6
Net financials
9.1
11.4
Profit before tax
113.4
119.0
Tax on profit for the year
(28.4)
(29.6)
85.0
89.4
Net profit for the year (total income)
Balance sheet at December 31st
Non-current assets
23.1
16.9
Current assets
1,554.4
1,322.3
Assets, total
1,577.5
1,339.2
Shareholders’ equity
1,518.0
Short-term liabilities 59.5 Liabilities and equity, total
1,577.5
1,282.9
56.3
1,339.2
Islevgård Allé 5,
Rødovre
Det tidligere Statens Pædagogiske Forsøgscenter, i dag aktuel i tv-serien "Rita"
68
Ejendomme pr. 31. december 2011
70
Trykt på 150 g Arctic Volume White
Sat med SignaColumn. Tryksagen er svanemærket
Trykt af Strandbygaard Grafisk. Et svanemærket trykkeri
Design og layout: Tina Heltborg, Freja ejendomme A/S
Tema og layout: Nina Kovsted, Freja ejendomme A/S
Foto: Jens Anthonsen
Freja ejendomme 2011