Nummer 92 (juli 2013) - Landsforeningen af Patientrådgivere
Årsrapport 2012 Freja ejendomme A/S Codanhus Gammel Kongevej 60, 6. 1850 Frederiksberg C Tlf. +45 33 73 08 00 [email protected] www.freja.biz Eneaktionær Den Danske Stat ved Finansministeriet Hjemstedskommune Frederiksberg Selskabsnavn Statens Ejendomssalg A/S CVR nr. 20 54 48 48 Binavne Freja ejendomme A/S Ejendomsselskabet Freja A/S Freja A/S Statens Ejendomme A/S Årsrapport 2012 I nd ho l d Hoved- og nøgletal 4 Ledelsens beretning 6 9 Udviklingsprojekter 16 Indskud af ejendomme 16 Salg 18 Vederlagspolitik 18 Risici 21 Selskabsledelse 22 Redegørelse for samfundsansvar 24 Bestyrelse og ledelse 24 Hændelser efter regnskabsårets udløb 25 Forventninger til 2013 25 Overskudsdisponering og generalforsamling 29 Meddelelser til Erhvervsstyrelsen 29 Finanskalender for resten af 2013 Selskabets ledelse 30 Tema 31 Transformation Regnskab 41 Regnskabsberetning 46 Påtegninger 49 Resultatopgørelse 50 Balance 52 Pengestrømsopgørelse 53 Egenkapitalopgørelse 55 Noter 63 Ejendomsoversigt English summary 67 70 Howitzvej 30, Frederiksberg Herskabelig ejendom, tidligere politistation, centralt på Frederiksberg 3 Financial highlights Hov ed - o g n ø g l etal (mio. kr.) Resultatopgørelse 20122011201020092008 Resultat af salg og udvikling af ejendomme 110,6 122,8 134,0 52,5 85,9 Resultat af drift af ejendomme 2,7 1,4 -3,6 -3,8 -1,7 Resultat af ejendomsvirksomhed 113,3 124,2 130,4 48,7 84,2 Administration m.v. -20,5-19,9-22,8-22,2-18,9 Resultat før finansielle poster (EBIT) 92,8 104,3 107,6 26,5 65,3 Finansielle poster, netto 7,5 9,111,414,037,6 Resultat før skat 100,3113,4119,0 40,5102,9 Skat af årets resultat -25,2-28,4-29,6-10,1-25,9 Årets resultat (totalindkomst) 75,185,089,430,477,0 Balance pr. 31. december 20122011201020092008 Langfristede aktiver 15,823,116,911,6 9,0 Kortfristede aktiver 1.691,31.554,41.322,31.123,21.220,4 Aktiver i alt 1.707,1 1.577,5 1.339,2 1.134,8 1.229,4 Egenkapital 1.659,61.518,01.282,91.093,51.112,2 Kortfristede forpligtelser 47,559,556,341,3 117,2 Passiver i alt 1.707,1 1.577,5 1.339,2 1.134,8 1.229,4 Nøgletal 20122011201020092008 6%8% 10%3%8% 5%6%8%3%7% 97%96%96%96%90% Afkastgrad Egenkapitalens forrentning efter skat Soliditetsgrad 4 Pengestrømsopgørelse 20122011201020092008 Pengestrøm fra driftsaktivitet 100,9103,8-198,2102,5528,5 Pengestrøm til investeringsaktivitet 0,1 0,5-1,2-0,6-0,2 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -25,0 -25,0 -25,0 -75,0 -221,2 Pengestrøm i alt 76,0 79,3 -224,4 26,9 307,1 Likvider 31. december 265,9189,9110,6335,0308,1 Aktiekapital 2012201120102009 2008 Aktiekapital 1. januar 35,531,127,927,2 25,0 Nom. kapitaludvidelser ved apportindskud 2,2 4,4 3,2 0,7 2,2 Aktiekapital 31. december 37,735,531,127,9 27,2 Egenkapitaludvikling 20122011201020092008 Egenkapital 1. januar 1.518,01.282,91.093,51.112,21.224,2 Kapitaludvidelser ved apportindskud 91,5 175,0 125,0 25,9 11,0 Udloddet udbytte -25,0-25,0-25,0-75,0 -200,0 Årets resultat 75,185,189,430,477,0 Egenkapital 31. december 1.659,6 1.518,0 1.282,9 1.093,5 1.112,2 Årets til- og afgang af ejendomme (antal ejendomme) I alt Beholdning 31.12.2012 91 5 Årets Tilgang TilgangBeholdning afgang køb/annull. indskud01.01.2012 26 0 27 90 Le d el sens b e retn i n g Årets resultat blev på 100,3 mio. kr. før skat, i 2011 var det 113,4. Resultat før skat og værdireguleringer blev på 112,5 mio. kr., i 2011 var det 142,9 mio. kr. investorer mulighed for en meget attraktiv finansiering. Mange investorer gennemfører omfattende teknisk og juridisk due diligence, inden handler bliver endelige. Freja indgik som konsekvens af dette fire suspensive salg i 2012. I årsregnskabet for 2011 og senest i meddelelse af 30. september 2012 til Erhvervsstyrelsen blev det forventede resultat angivet til et resultat før skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 100 mio. kr. Årets mest markante salg var salget af 24.568 m² byggeret på den tidligere Forsvarskommando i Vedbæk. Avancen ved salg blev 123 mio. kr., i 2011 var avancen 152 mio. kr. Der har været en fin tilgang på 27 ejendomme. 9 af disse ejendomme ligger i hovedstadsområdet, 2 i Aarhus, 11 i resten af Danmark, 2 på Færøerne og 3 på Grønland. Overskuddet blev skabt ved 69 ejendomshandler, heraf salg af 26 ejendomme og 43 delsalg, der tilsammen har en omsætning på 357 mio. kr., hvilket er et tilfredsstillende resultat i det aktuelle ejendomsmarked med en generel lav vækst. Ejendommene er meget forskellige og har tidligere været anvendt til mange forskellige aktiviteter fra laboratorier til politistationer og administrative formål. Det er stadig en udfordring for købere at finde finansiering til køb af fast ejendom. Investorer har stor fokus på at begrænse deres risiko, hvilket gør, at de i høj grad interesserer sig for ejendommenes drift. Dette gør det vanskeligt at sælge Frejas ejendomme, da de som hovedregel er tomme og dermed uden mulighed for indtægter, før der er foretaget en større investering. Frejas portefølje er nu på 91 ejendomme svarende til ca. 275.000 m². Den regnskabsmæssige værdi af Frejas samlede portefølje er ved årets udgang 966 mio. kr., den var i 2011 944 mio. kr. 2012 har været et godt år for Freja. Salgsfunktionen har udviklet sig støt og roligt, og den synergi, der er skabt mellem udviklingsaktiviteter på de store projekter og salgsarbejdet, er Dog giver den historisk lave rente nogle solide 6 A k k u m u le r e t o v er s k u d / E g en k a p i t a l Mio. kr. Overskud før skat Egenkapital 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Udv ik l i ng i e j e n d o ms s a l g e t Antal solgte ejendomme Bruttofortjeneste Mio. kr. Antal 700 35 600 30 500 25 400 20 300 15 200 10 100 5 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i resultatet. 7 2009 2010 2011 2012 8 Cortex Park, Odense "De Dansende Huse". 102 nye kollegieboliger i Cortex Park blev indviet ved studiestart 2012 blevet forstærket, hvilket har resulteret i nogle meget positive relationer til potentielle investorer. rer analytisk og kreativ tilgang til samarbejder og projektudvikling. Etablering af et tillidsfuldt samarbejde med myndigheder, prækvalificering af rådgiverteams og gennemførelse af arkitektkonkurrence samt løbende dialog med potentielle investorer førte til et projektforslag, der i 2012 er blevet konstitueret i en vedtaget lokalplan og et gennemført salg. I løbet af 2012 har der været overvejelser om, hvorvidt det vil være hensigtsmæssigt at give mulighed for, at regionerne kan afhænde regionernes sygehusejendomme via Freja. Der har været dialog med staten såvel som regionerne herom. Såfremt regionerne får mulighed for at afhænde sygehusejendomme via Freja, vil det betyde en væsentlig udvidelse af Frejas forretningsgrundlag. Når samarbejdet med de lokale myndigheder er smidigt, og der skabes synergi med de politiske ønsker i kommuner gennem projektudvikling, skabes der værdi på mange niveauer. Når en kommune har en bevidst strategi for sin erhvervs-, bosætnings- og infrastrukturudvikling, er banen kridtet op for dialog, udvikling og samarbejde. Disse forudsætninger er oftest opfyldt. Det er fortsat Frejas forretningskoncept at være en smal organisation, der fokuserer på værdiskabende processer gennem samarbejde med eksterne rådgivere. Freja er i stigende grad opmærksom på, at forventningsafstemning og etablering af partnerskaber med investorer og myndigheder er et af de væsentligste succeskriterier. Udviklingsprojekter Udvikling efter bogen - når "diamanten" skal slibes Udvikling - en fælles satsning Alle sejl var sat, da udviklingsprocessen vedrørende Henriksholm, den tidligere Forsvarskommando i Rudersdal Kommune, tog fart. Cortex Park, Odense Den overordnede styregruppe for Campusområdet i Odense vedtog i 2012 en fælles strategi for tiltrækning af investeringer og virksomheder til Campus Odense og Cortex Park. Strategien er en målrettet satsning fra områdets Processen var en udfoldning af de redskaber, som Freja har udviklet og anvender i forhold til værdiskabelse, når komplekse opgaver rekvire- 9 Islevgård Allé 5, Rødovre Idéskitse til fremtidig bebyggelse ved det tidligere Statens Pædagogiske Forsøgscenter Illustrationer lavet af Christensen & Co. Arkitekter A/S interessenter (Odense Kommune, SDU, Region Syddanmark, UCL, Syddanske Forskerparker og Freja) på at skabe synergi mellem parternes aktiviteter og tiltrække investorer til det samlede områdes vidensvirksomheder og institutioner. Til eksekvering af strategien blev Campus Odense Development (COD) etableret i 2012 som en enhed under Bystrategisk Stab i Odense Kommune. Den fælles strategi og etableringen af COD vil for Freja betyde, at der kommer styrket fokus på markedsføring og tiltrækning af potentielle investorer og virksomheder, der vil etablere sig i Cortex Park. skabe en arkitektonisk sammenhængende bydel, hvor det bliver synligt, at der er indarbejdet bæredygtige tiltag såsom naturlig håndtering af overfladevand, biotoper, shared spaces i gaderummene og en umiddelbar tilgængelighed til offentlig transport. I september 2012 blev kollegiet ”De Dansende Huse” indviet i Cortex Park. 102 kollegianere kunne flytte ind i flotte nye omgivelser i hjertet af den nye bydel. Kollegieboligselskabet Odense har ultimo 2012 søgt Odense Kommune om kommunal støtte til en udbygning af kollegiet med 144 nye boliger til et fuldt byggefelt på i alt 13.000 m². Stationsområdet, Hillerød Et partnerskabet, som består af DSB Ejendomsudvikling, Hillerød Kommune og Freja, ejer i fællesskab et areal ved Hillerød Station, som rummer en byggeret på i alt 46.700 m². Partnerskabet kunne i 2012 deltage i indvielsen af UCC´s nye uddannelsesfaciliteter på ejendommen og ved rejsegilde for Lejerbo’s nye ungdomsboliger. I alt ca. 10.000 m² bebyggelse. I 2012 har Freja også indgået en betinget købsaftale på etablering af en erhvervsbygning med en integreret dagligvarebutik på i alt 7.000 m². Syddanske Forskerparker har endvidere forberedt udbud af prækvalificering af rådgiver- og anlægsteams til et 5.000 m² ”Forskerhus”. Freja har i 2012 byggemodnet første etape af lokalplanen, således at området nu fremstår med samtlige vejudlæg, parkeringsudlæg og forsyningsstruktur. Den ambitiøse hensigt er at 10 Cortex Park bliver fuldt udbygget en bydel på i alt 200.000 m² bebyggelse. Første lokalplanetape rummer godt 60.000 m² bebyggelse. Læs mere på www.odense.freja.biz Projektbeliggenheden er optimal i forhold til kollektiv trafik med intens S-togs drift til og fra København, der både bringer studerende og ansatte til studier og arbejde i området og betjener den øvrige intense pendlertrafik, hvilket skaber et solidt grundlag for liberale erhverv og detailhandel i området. Området byggemodnes successivt, og man kan nu se konturerne til de byrum, der skabes i og omkring den nye bebyggelse. En lille ny bydel, der kommer til at binde arealerne øst og vest for baneterrænet tættere sammen. Holscher Arkitekter har udviklet såvel masterplan som byggemodningsprojekt. Læs mere på www.carlsbergvej.freja.biz Lågegyde 5, Kokkedal Freja har i 2012 erhvervet et godt 5.000 m² stort areal ved Kokkedal Station. Der er ligeledes i 2012 blevet vedtaget en lokalplan, der giver mulighed for at bygge godt 8.000 m² på et samlet areal på ca. 12.000 m², der omfatter Frejas ejendom. Hørsholm Kommune ejer de resterende ca. 7.000 m² af lokalplanområdet. Parterne bygger den videre udviklings- og salgsproces på en samarbejdsaftale og et fælles udbud. Grundlaget for lokalplanen er en større masterplan for Kokkedal vest og nordvest. Den stationsnære beliggenhed umiddelbart øst for perronanlægget er i lokalplanen blevet udpeget som et område for erhverv og detailhandel, der giver stationsområdet en mere markant karakter. Udvikling i tråd med infrastrukturel udbygning Følager, Valby Annoncerede planer for en udbygning af Ny Ellebjerg Station som infrastrukturelt knudepunkt samt centraladministrationens indflytning i området har sat yderligere fokus på Frejas ejendoms potentiale. I 2012 har Freja solgt byggeret til det almene boligselskab DOMEA, der, som det første projekt på ejendommen, opfører ca. 50 familieboliger. I forbindelse hermed vil der blive etableret en dagligvarebutik. Der er derudover udarbejdet et udkast til et tillæg til lokalplanen for området, som bl.a. giver en større fleksibilitet vedrørende mængde og placering af boligbebyggelse, hvilket fremmer muligheden for at videreudvikle Frejas ejendom. Der kan i alt opføres ca. 35.000 m² bebyggelse. Islevgård Allé 5, Rødovre Med en planlagt ny letbanestation i sigte bliver Frejas ejendom stationsnær, og Rødovre Kommunes visioner om at sætte ejendommen i spil i forlængelse af deres engagement i 2011 i Europan (europæisk arkitektkonkurrence for yngre arkitekter) bliver yderligere relevant. Freja har i 2012 udviklet et kombineret erhvervs-, uddannelses- og boligprojekt, som giver mulighed for at etablere mellem 12-14.000 m² erhverv, at fastholde uddannelse på ejendommen samt på sigt at udvikle boliger. Aktuelt er ejendommen omfattet af en byplanvedtægt, der foreskriver uddannelsesformål. 11 Set i lyset af en kommende letbanebetjening synes det oplagt at udbygge med bæredygtige erhvervs- og boligfaciliteter, der udnytter den kollektive trafikservice. Analysen og skitseprojektet er udarbejdet i samarbejde med Christensen & Co Arkitekter A/S. En anmodning om anvendelse af eksisterende byggeri til uddannelsesformål samt ny lokalplanlægning for ejendommen er forelagt Rødovre Kommune. Ejendommens areal er ca. 40.000 m². Udvikling fra barmark og byggetomt Henriksholm, Vedbæk Ultimo november måned blev en lokalplan omfattende en byggeret på 24.568 m² bebyggelse vedtaget i Rudersdal Kommune. Projektet, der er udviklet i samarbejde med Svendborg Architects og LIW Planning, definerer en bebyggelse, der skaber en optimal udnyttelse af de rekreative og landskabelige værdier, der findes i området. Med bygningstyper, der tilgodeser mange segmenter, og en organisering af disse integreret nænsomt i landskabet, sikres maksimal herlighedsværdi for de kommende beboere. Samtidig sikres en bebyggelse, der også åbner området op for offentligheden, således at de fredede rekreative områder, såvel nord som syd for området, knyttes sammen henover udviklingsområdet via naturstier, der kobles til et overordnet stinet i Vedbæk. Med godkendelse af lokalplanen afsluttedes et 12 salg af de 24.568 m² byggeret til Kongeegen A/S, og byggemodning er allerede påbegyndt. Samarbejdet med kommunen, rådgivere og køber har været særdeles konstruktivt og målrettet. Således er projektilpasninger indarbejdet i enighed, og tidsplanen og kadencen er fastholdt i hele forløbet. Læs mere på www.henriksholm.freja.biz Rolighedsvej 1, Ballerup Helhedsplanen for området omkring Frejas ejendom, som er udarbejdet af Freja i samarbejde med arkitektfirmaet COBE, blev i 2011 godkendt i Ballerup Kommune. En yderligere detaljering og optimering af helhedsplanen blev vedtaget i byrådet i juni måned 2012 og danner nu forudsætning for den videre lokalplanlægning. Helhedsplanen for Frejas ejendom belyser, hvorledes der på det tomme areal i centrum af Ballerup, der er koblet til både gågade og stationsområde, kan ske en fortætning, som skaber muligheder for såvel boliger som erhverv og detailhandel på ejendommen. Der forventes at kunne opføres ca. 15.000 m². Tilgængeligheden til ejendommen er optimal i forhold til såvel den kollektive trafik som individuel transport med bil og cykel, og det er hen- Observator Gyldenkernes Vej, Brorfelde Observatorier, boliger og servicefaciliteter i Brorfelde, nu kendt fra årets DR1 julekalender sigten at skabe en udvikling, der skaber synergi mellem disse muligheder og de faciliteter, bymidten i forvejen besidder. Se yderligere www.rolighedsvej.freja.biz Udvikling af kulturarven Brorfelde Observatorium, Holbæk Brorfelde Observatorium blev i 2012 landskendt som location for årets DR julekalender ”Julestjerner”. Dette har medført en mærkbar øget interesse for ejendommen. Ejendommen, der er beliggende i et ualmindeligt smukt kuperet landskab i Tølløse ved Holbæk, består af fem boliger, en administrationsbygning, en værkstedsbygning, fire observatoriekupler samt 39 ha land. Freja har i et pilotprojekt belyst en række scenarier for anvendelse af ejendommens bygninger og har gennem dialog med Kulturstyrelsen og Danmarks Naturfredningsforening sikret en fælles forståelse for og koordinering af parternes respektive udviklings- og fredningsinteresser. Foreningen Brorfelde Centret er interesseret i at udvikle Brorfelde Observatorium til et oplevelsescenter for natur, viden og historie. Holbæk Kommune har i 2012 involveret sig i projektet og har ansøgt en række fonde om tilskud til køb og realisering af Brorfelde Centrets projektidé. Læs mere på www.brorfelde.freja.biz Kildegårdsvej 71, Gentofte Med politistationens hovedbygning (der oprindeligt blev opført som landsted i 1919) som arkitektonisk omdrejningspunkt har Holgaard arkitekter for Freja udarbejdet et bebyggelsesforslag, der giver mulighed for etablering af boliger i det attraktive kvarter. Den samlede bebyggelse på ejendommen er i dag godt 2.600 m². Det synes oplagt at erstatte enkelte eksisterende bygninger med en ny karakterfuld bebyggelse, så bebyggelsen får styrket sin formelle karakter, og den bevaringsværdige hovedbygning får et mere synligt og markant udtryk i bebyggelsen. Freja har solgt ejendommen på betingelse af en godkendt lokalplan, og en offentlig forudgående høringsproces er afsluttet primo 2012. Udvikling i Lyngby-Taarbæk Kommune Hummeltoftevej 14, Virum I 2012 gennemførtes et parallelopdrag med deltagelse af tegnestuerne Entasis, Transform, Polyform Arkitekter ApS og PLH Arkitekter A/S og SLA. Programmet for opgaven var udarbejdet i samarbejde med Lyngby-Taarbæk Kommune, og projekterne, der blev udviklet, bliver aktuelt indarbejdet i dialog med politikere og borgere i forbindelse med en helhedsplan for et område, der inkluderer Frejas ejendom på Skovbrynet det tidligere Plantedirektorat. 13 Hummeltoftevej 14, Virum Idéskitse til fremtidig bebyggelse på ejendommen ved Sorgenfri Station Illustrationer lavet af Polyform Arkitekter ApS Hele området, som er velforsynet med infrastruktur, ikke mindst umiddelbar stations- og motorvejstilknytning, står over for en opgradering i forhold til såvel anvendelse som synlighed, og det giver god mening, at kommunen ønsker at se projekterne i en helhed. Ejendommen er på 12.000 m² grundareal med en eksisterende bebyggelse på godt 7.000 m², som forventes nedrevet. Projektforslaget indikerer, at der kan bygges 18-20.000 m² på ejendommen. Ejendommen er solgt betinget til MT Højgaard, som Freja udvikler projekterne i samarbejde med. Skovbrynet, Lyngby Skovbrynet, hvor Plantedirektoratet tidligere havde til huse, blev i 2012 i to etaper overdraget til Freja. Ejendommen består af tre bygningskomplekser på i alt 15.000 m² bebyggelse, og grunden er på ca. 34.000 m². Den eksisterende bebyggelse er i god stand men i høj grad udformet og projekteret til den specifikke anvendelse, som har krævet etablering af mange installationstunge laboratorier. I 2012 har Freja, bl.a. i forbindelse med parallelopdraget om Hummeltoftevej 14, fået udarbejdet volumenanalyser af ejendommens potentialer, og der er beskrevet bebyggelses- og 14 anvendelsesscenarier, der ligeledes vil indgå i dialogen om helhedsplanen for området, der også omfatter Hummeltoftevej 14. Udviklingsprojekter i øvrigt - fra standby til solgt Auderød Kaserne og Mandehoved Kaserne har fortsat i 2012 været udlejet til Udlændingeservice og har således ikke været omfattet af specifikt udviklings-, plan- og salgsarbejde. Stevns Kommune har godkendt et kommuneplantillæg for den tidligere Mandehoved Kaserne, som muliggør en fremtidig lokalplanlægning med henblik på anvendelser til bl.a. feriecenter. ”Slottet” eller Fængslet i Horsens er i 2012 taget i brug til kulturformål. Det er et resultat af et samarbejde mellem Horsens Kommune og Freja med henblik på at skabe en bæredygtig anvendelse og på at optimere ejendommens salgbarhed. Boligbyggeretter ved Fængslet vil blive salgsmodnet i overensstemmelse med kulturprojektet. Frejas ejendom ved Vasbygade er udlejet, men med annoncerede planer for en yderligere udbygning af Metronettet er en sondering vedrørende fremrykning af planlægningshorizonten indledt ved Københavns Kommune. I Hjørring er den tidligere politistation i Brinck Seidelins Gade ”blevet” nabo til et udvik- 15 lingsprojekt, som omfatter et nyt teater støttet af Realdania. Det har været kimen til, at såvel Hjørring Kommune, som Freja har arbejdet med at vurdere ny anvendelse og en udvidet byggeret, der tilpasser sig områdets fremtidige udvikling. En parkbebyggelse i og ved den tidligere Antvorskov Højskole, Liselundvej i Slagelse, er salgsmodnet og markedsføres gennem lokale mæglere. I alt kan der etableres 9.000 m² bebyggelse. Ved Birkelundsvej i Albertslund pågår lokalplanlægning for et boligprojekt med 17 parcelhusgrunde. Ejendommen er solgt betinget. Endelig er Frejas ejendom Hammersholt Byvej 60, Allerød, i efteråret 2012 solgt som et rent boligprojekt, der består af ca. 70 boligenheder. Indskud af ejendomme Der blev i 2012 indskudt i alt 27 ejendomme fordelt på to indskud og med en samlet værdi på 237,2 mio. kr. Heraf tre ejendomme på Grønland og to på Færøerne. Der er indskudt ejendomme fra Klima-, Energi- og Bygningsministeriet v/Bygningsstyrelsen og fra Transportministeriet. Størstedelen af ejendommene har været anvendt til administration, laboratorier eller politistationer. 16 Salg I 2012 blev der gennemført hele 69 salg. De solgte ejendomme har meget forskellige karakterer og vidt forskellige beliggenheder. En del af de solgte ejendomme er beliggende i yderområderne, og har som følge af de seneste års træge markedsvilkår ligget i Frejas portefølje relativt længe. De gennemførte salg bevidner, at der trods alt er et marked i provinsen, og det er af stor betydning for Freja og for de lokale interessenter, at disse typisk velbeliggende ejendomme får ny anvendelse og nyt liv. Andre af de solgte ejendomme nåede kun at være i Frejas portefølje i en relativ kort periode, førend der blev indgået en endelig købsaftale, og ejendommene dermed fik nye ejere. Derudover er der en række ejendomme, som blev solgt efter et langt salgsforløb, hvor teknisk og juridisk due diligence samt købernes tilvejebringelse af finansiering, var de væsentligste elementer. Endelig blev der gennemført salg af en række udviklingsejendomme, som i stor udstrækning fordrer en form for udviklingssamarbejde med køberne, hvor tilfredsstillende planforhold tilvejebringes forud for, at salgene kan betragtes som værende endelige. Af de 69 solgte ejendomme omfatter 24 af salgene ejendomme, som er indskudt i Freja med henblik på udvikling og salg, som en følge af reformer og lokaleoptimeringer indenfor Løngangstræde 21, København K Liebhaverejendom i centrum af København, som kan konverteres til boliger blandt andet politiet, retsvæsenet og forsvaret samt universitetet og andre undervisningsinstitutioner. Fire af disse ejendomme blev tidligere anvendt til politimæssige formål. Det drejer sig om ejendommene beliggende på Christian 8.s Vej 2B i Silkeborg, Torvet 1 i Korsør, Slotsvænget 5 i Kalundborg og Jónas Broncksgøta 17 i Torshavn, Færøerne. Andre seks ejendomme har været anvendt af retsvæsenet og er beliggende i Slotsgade 53 i Slagelse, Bjergbygade 3 i Slagelse, Skomagerrækken 3 i Næstved, Nytorv 9 i Grenaa, Bredgade 70 i København K, samt Sanatorievej bygning 1004 i Qaqortoq, Grønland. Herudover har syv af de solgte ejendomme været anvendt til forsknings- og undervisningsformål. Det drejer sig om ejendommene beliggende Harløsevej 234 i Hillerød, Islands Allé 2 i Brønderslev, Vigvejen 17 i Skibby, Gyvelvej 3 i Nakskov, Helsingørsgade 49 m. fl. i Hillerød, Paludan-Müllers Vej 17 i Aarhus samt et større grundstykke på Frederiksborgvej 71 i Allerød. De resterende af de solgte ejendomme varierer i oprindelig anvendelse fra fyrmesterbolig, administration, toldbygning, museum og ubebygget grundstykke til jernbaneareal. Salgene omfatter ejendommene beliggende Fyrvangen 6 i Store Heddinge, Strandgade 108 i København K, Nørredige 20 i Ringkøbing, Toldbodvej 8 i Padborg, Åbenrå 26-30 i København K, Dalvænget 1A i Assens og Følager 5 i Valby. En af de helt store handler, som blev gennemført i 2012, var salget af 24.568 m² byggeret og bestående bygninger på den tidligere Forsvarskommando beliggende på Henriksholms Allé i Vedbæk. Der er tale om et delsalg af et større udviklingsprojekt, hvor Freja forud for selve salget i samarbejde med Rudersdal Kommune har gennemført et meget stort planarbejde. I tillæg til de ovenfornævnte endelige salg er der gennemført seks betingede salg. Disse salg er typisk betinget af ændring af de enkelte ejendommes planforhold. Ejendommene omfatter en kontorejendom for Statsforvaltningen på Marselis Boulevard 1 i Aarhus samt et byggefelt i Cortex Park i Odense. Herudover omfatter de betingede handler fire tidligere politistationer på henholdsvis Kildegårdsvej 71 i Gentofte, Hummeltoftevej 14 i Sorgenfri, Absalonsgade 9 i København V og Rådhusgade 4 i Horsens. Endelig blev der i 2012 solgt 44 boliger, beliggende i tilknytning til en række af Kriminalforsorgens fængsler i blandt andet Albertslund, Hvidovre, Nyborg, Årslev, Horsens, Jerup og Skærbæk. Boligerne, der nu er frastykket fængslerne, er efter behørig opfyldelse af eventuelle tilbudspligter m.m. solgt i det fri marked til private boligkøbere. Freja gennemførte selv nogle af de ovennævnte handler, men anvendte igen i 2012 med succes et bredt udvalg af ejendoms- 17 mæglere i forbindelse med gennemførelsen af mange af salgene. Disse samarbejdspartnere spænder fra den lokale ejendomsmægler til de lidt større regionale mæglerkæder, samt de store nationale ejendomsmæglerkæder, som også har en international berøringsflade. Et samarbejde, som vil fortsætte og styrkes i 2013. lighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2012 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på 400.000 kr., svarende til 3,6 % af den samlede lønsum, eks-klusiv direktionens lønninger. Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i note 8 i Årsregnskabet. Vederlagspolitik Risici Bestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen. Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Herudover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 20 % af den faste gage. Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de overordnede retningslinjer for selskabets incitamentaflønning jf. www.freja.biz. Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionsmedlemmet og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsordning, som den enkelte måtte beslutte. I samråd med bestyrelsens formand har direktionen endvidere mu- 18 Frejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udviklingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar, og det vurderes, at der ikke er tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel. Prisudviklingen for ejendommene påvirkes overordnet af markedsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes i betydelig grad af udviklingen i økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. Anker Heegaards Gade 3 - 7, København V Flot klassicistisk ejendom fra 1926 beliggende centralt i København Akkumulerede indskudsværdie r Indskudsværdier Mio. kr. 2800 2400 2000 1600 1200 800 400 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2011 2012 Akkumulerede salgsværdier Salgsværdier Mio. kr. 4400 4000 3600 3200 2800 2400 2000 1600 1200 800 400 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 19 2009 2010 Disse påvirkninger er i de sidste par år blevet suppleret af den likviditets- og tillidskrise, der har ramt overalt i den internationale bankverden. Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenheden. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgslen på både boliger og erhvervsejendomme. De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive påvirket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anvendelsesmuligheder. Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selskabets ejendomme er udtryk for den værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved årets afslutning har Freja for 12 ejendomme vurderet, at den forventede netto realisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført en nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 12,2 mio. kr. Ved vurderingen af den enkelte ejendoms netto-realisationsværdi er der lagt vægt på alle de påvirkninger, der er nævnt ovenfor. Dog lægges til grund for vurderingen, at handelsværdien opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendommene ved en forceret handel. 20 Nogle af selskabets ejendomme er forurenede. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og omfang skærpes. Alle kendte og forventede miljøudgifter indgår i værdiansættelsen af den enkelte ejendom ved dennes indskud i selskabet. Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er der fastlagt maksimumsgrænser. En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På disse handler har Freja ultimo 2012 modtaget kutymemæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 87,1 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2013. Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbesummen frem til overtagelsesda- Flyvervej 10, Lundby Velholdt kursusejendom i naturskønne omgivelser ud til Avnø Fjord gen. Ejendomsretten til de solgte ejendomme overgår først, når der er sket deponering af hele købesummen. Ved eventuelt mislighold er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder, at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den misligholdte handel. I 2012 har selskabet ikke konstateret tab ved misligholdte handler. Det er selskabets opfattelse, at den regnskabsmæssige værdi, de ikke solgte ejendomme indregnes til, tager højde for de aktuelle risici. I forbindelse med salg af udviklingsejendomme kan selskabet påtage sig at forestå oprydning af forurening eller byggemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtelser. Der har ikke været tilbageførsel af tidligere afsatte beløb i 2012. Ændringer i love, der regulerer ejendomsmarkedet, såsom moms på byggegrunde og nyopførte bygninger, kan have en potentiel både negativ og positiv indvirkning på selskabets salgspriser. Driftsforholdene omfatter både drift af ejendomme, der ofte er tomme, og drift af selskabets organisation. Som nævnt er ejendommene forsikrede, der er løbende opsyn med ejendommene, ligesom der sikres bedst muligt overfor vejrets påvirkninger. Freja har et begrænset antal medarbejdere, der stort set alle besidder specialiseret viden og kompetencer i forhold til opgaverne. Gennem udvikling af et attraktivt arbejdsmiljø både hvad angår opgaver, faciliteter, holdninger og medarbejderinddragelse, er det håbet, at det både er muligt at fastholde og tiltrække de rette medarbejdere. Endelig vil der på sigt være en risiko, hvis Freja ikke formår at fastholde de gode relationer til de statslige samarbejdspartnere, der indskyder ejendomme. Derfor er der til stadighed fokus på at være den foretrukne samarbejdspartner for staten i alle forhold vedrørende salg og udvikling af ejendomme. De finansielle forhold er således, at der er en solid basis for både udviklingen af ejendomme, driften af ejendomme, der i en periode står tomme og kommende indskud af nye ejendomme. Selskabsledelse Selskabet følger udviklingen i retningslinier for god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Staten som aktionær udgivet af Finansministeriet i 2004 som kodeks for ledelsen af selskabet. Der er mere specifikt redegjort for Frejas ledelse i dokumentet Freja ejendomme A/S - og god selskabsledelse, se: www.freja.biz/files/pdf/ omfreja/God_selskabsledelse.pdf. 21 Bredgade 70, København K Smuk fredet kontorejendom ved Kastellet i centrum af København, nu solgt Redegørelse for samfundsansvar cedure for vurdering af bæredygtighed, som anvendes på alle ejendomme. Frejas arbejde med samfundsansvar og CSR (Corporate Social Responsibility) relaterer sig hovedsageligt til bæredygtighed. Samtidig forholder Freja sig til begrebet gennem sit arbejde med Balanced Scorecard, hvor en professionel og etisk tilgang til forretningens og medarbejderstabens udvikling forudsættes. Frejas medarbejdere er forpligtet til målrettet at arbejde på at forene bæredygtig ansvarlighed med effektivitet og lønsomhed i deres arbejde. Frejas arbejde i regnskabsåret har videreført og styrket denne strategi om bæredygtige løsninger. Bæredygtighed er indskrevet i Frejas indkøbspolitik som et væsentligt kriterium i forhold til indkøb af såvel varer som service og rådgivningsydelser. Freja lægger vægt på at vælge rådgivere med samfundsansvar, og kompetencer indenfor bæredygtighed, hvor det er relevant. Freja forstår bæredygtighed som udvikling og levering af højt kvalificerede løsninger for vores ejendomme og udviklingsprojekter. Løsninger, der balanceres i forhold til økonomisk, social, miljømæssig og arkitektonisk bæredygtighed. Samfundsansvar og bæredygtighed skaber efter vores opfattelse nye muligheder, ikke begrænsninger. Frejas formål kan udtrykkes i to overskrifter: Flere penge til fællesskabet (staten) og bæredygtige løsninger for brugere og borgere. Begge dele har i hele Frejas levetid kunnet lade sig gøre, således at bæredygtig arkitektur og byudvikling i årenes løb er gået hånd i hånd med lønsomhed. Freja arbejder løbende på at fastholde opmærksomheden på bæredygtig ejendomsudvikling ved at udvikle og implementere en pro- 22 Med henblik på at begrænse tomgang og brug af ressourcer har Freja i 2012 i højere grad end tidligere lejet ejendomme ud, dette gælder både midlertidige og permanente lejemål. Et meget væsentligt element i Frejas arbejde med samfundsansvar er det fortsatte samarbejde med Kulturstyrelsen om udvikling af de fredede ejendomme ved hjælp af en fredningsværdibeskrivelse. En metode, Freja har implementeret, som gør de fredede ejendomme mere omsættelige, og som sikrer, at der kommer liv i de fredede ejendomme, og forfaldet mindskes. I tråd med Frejas strategiske målsætninger har Frejas CSR arbejde i 2012 yderligere været fokuseret på at initiere og deltage i strategiske netværk og tværfaglige diskussions- og erfaringsfora med det formål at videndele, erfa- 23 ringsudveksle og ikke mindst at kompetenceudvikle Frejas medarbejdere. Herunder har Freja i 2012 støttet uddannelse af en intern DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) konsulent. de kvartalsregnskaber, der indeholder budgetopfølgning. På bestyrelsens møder drøftes selskabets mål for kommende perioder, risikovurderinger, principper for salg, sikring af aktiver og likvider, ligesom der tages stilling til Frejas overordnede politikker og strategier, DGNB er en tysk certificeringsordning af bæredygtigt byggeri, der er valgt som grundlag for en dansk certificering. DGNB er særlig karakteriseret ved, at systemet ser på alle bæredygtighedsaspekter - både de sociale, de økonomiske og de tekniske samt på de processer, der gennemføres fra idé til endeligt byggeri. herunder CSR (Corporate Social Responsibility) og CG (Corporate Gorvernance). Frejas kontrolmiljø og IT-forhold indgår i risikodrøftelserne. Ligeledes mødes bestyrelsen med selskabets revision en gang om året. Med hensyn til hovedelementerne i selskabets kontrol- og risikovurderingssystemer ved regnskabsaflæggelsen henvises der til note 4 i Årsregnskabet. Bestyrelse og ledelse Bestyrelsen har i årets løb holdt seks møder. Derudover har bestyrelsen ved skriftlig votering behandlet et antal indstillinger fra direktionen om salg af ejendomme. Der blev i årets løb afholdt tre generalforsamlinger, hvoraf to var ekstraordinære og indkaldt for at godkende apportindskud af ejendomme. Den ordinære generalforsamling blev afholdt den 27. marts 2012. På denne blev der udloddet et udbytte på 25 mio. kr. Endvidere blev bestyrelsens fem medlemmer genvalgt. Bestyrelsen gennemgår og overvåger Frejas aktiviteter bl.a. ved at gennemgå detaljere- 24 Afholdte generalforsamlinger Den 27. marts Ordinær generalforsamling Den 22. juni Ekstraordinær generalforsamling – 36. indskud Den 28. december Ekstraordinær generalforsamling – 37. indskud Hændelser efter regnskabsårets udløb Der er ikke efter regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hændelser, der mærkbart påvirker Frejas planer eller økonomiske og finansielle stilling ved årets begyndelse. Dr. Neergaards Vej 15, Hørsholm Forskerejendom beliggende i smukt erhvervsområde ved Æbbegård Plantage Forventninger til 2013 Hvis det besluttes at Freja kan erhverve sygehusejendomme fra Danske Regioner, forventes det, at Freja i løbet af 2013 vil overtage en eller flere sygehusejendomme. Det forventes, at der, udover erhvervelse af ejendomme fra regionerne, fortsat vil blive indskudt et antal ejendomme fra staten. Da porteføljen er stor, og markedet er svingende, vil Freja i 2013 fokusere på porteføljemanagement og optimering af driften med henblik på at optimere udnyttelsen af porteføljen og minimere udgifterne til drift og vedligehold. Generelt forventes det, at der også i 2013 vil være interesserede købere til Frejas ejendomme, men også at det fortsat vil tage tid for mange investorer at fremskaffe den nødvendige finansiering. Det betyder, at det er vanskeligt at forudsige den takt, Frejas salg af ejendomme vil forløbe med i 2013. De gældende regnskabsregler betyder også, at det er vanskeligt at forudsige, hvilken regnskabsperiode et konkret salg vil kunne indregnes i. Det betyder, at blot et enkelt større salg vil kunne rykke væsentligt ved det regnskabsmæssige resultat helt afhængigt af, om det vil kunne indregnes før eller efter et årsskifte. Særligt gælder det, at hvis et salg er betinget af endelig vedtagelse af lokalplaner, så har Freja i begrænset omfang mulighed for at påvirke, hvornår præcist dette kan ske. Baseret på den nuværende viden om og forventning til forløbet af igangværende og påtænkte lokalplanprocesser, samt til de øvrige forventninger til Frejas salg og drift, forventes et resultat før skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 100 mio. kr. i 2013. Overskudsdisponering og generalforsamling Bestyrelsen foreslår, at årets resultat på 75,1 mio. kr. efter skat disponeres med udlodning af udbytte på 50,0 mio. kr. og med overførsel af 25,1 mio. kr. til frie reserver. Bestyrelsen finder, at størrelsen af udbytter fremdeles bør afhænge af udviklingen i Frejas resultat og likviditet. Likviditetsbehovet vil ikke mindst være påvirket af kommende større indskud og køb af ejendomme for så vidt angår den kontante betaling. Den ordinære generalforsamling finder sted torsdag den 7. marts 2013 hos Freja. 25 Indskudt juni 2012, samlet værdi 175,6 mio.kr. Ejendom Snaregade 10A, 1205 København K Bredgade 70, 1260 København K Løngangstræde 21, 1468 København K Marselis Boulevard 1, 8000 Århus C Paludan-Müllers Vej 17, 8000 Århus C Skovbrynet 2-24, 2800 Kgs. Lyngby Dr. Neergaards Vej 15, 2970 Hørsholm Helsingørsgade 49 m.fl. 3400 Hillerød Vigvejen 17, 4050 Skibby Selskovvej 36, 3400 Hillerød Lågegyde 5U, 2970 Hørsholm Carlsbergvej m.fl. 3400 Hillerød Dalvænget 1A, 5610 Assens Flyvervej 10, 4750 Lundby Gl. Rådhusvej 19, 2750 Ballerup Jónas Broncksgøta 17, 100 Torshavn Eystanvegur 10, 210 Sandur Quassunnguanq 10, 3900 Nuuk Nygade 3, 7400 Herning Formål ved indskud Administration Administration Administration Administration Administration Administration og laboratorium Administration og laboratorium Administration og laboratorium Laboratorium Laboratorium og feltstation Fredsskov Grundstykke Grundstykke Kursusejendom Politistation Politistation Politistation og bolig Politistation og bolig Retsbygning Indskudt december 2012, samlet værdi 61,6 mio. kr. Ejendom Anker Heegaards Gade 3-7, 1572 København V Oldvejen 25, 4300 Holbæk Howitzvej 30, 2000 Frederiksberg Rådhusvej 4, 4300 Holbæk Rådhusvej 6, 4300 Holbæk Kunuutip Aqqutaa, 3961 Uummannaq Nuunnguup Saqqaa 9, 3951 Qasigiannguit Sofievej 4, 4300 Holbæk 26 Formål ved indskud Administration Museum Politistation Politistation Politistation Politistation og bolig Politistation og bolig Retsbygning Skovbrynet 2 - 24, Kgs. Lyngby Erhvervsbebyggelse i parklignende omgivelser. Det tidligere Plantedirektorat E jendoms p orte f ølje op de lt g e o grafisk Hovedstadsområdet Antal Sjælland og øerne Fyn og Jylland 40 35 30 25 20 15 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 Ant a l h andle r op de lt g e og raf isk Hovedstadsområdet Mio. kr. Sjælland og øerne Fyn og Jylland 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 27 2011 2012 28 Gl. Rådhusvej 19, Ballerup Tidligere rådhus og politistation beliggende centralt i Ballerup Meddelelser til Erhvervsstyrelsen Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Afholdt ekstraordinær generalforsamling28-12-2012 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 13-12-2012 Delårsrapport pr. 30. september 2012 16-11-2012 Ændring af finanskalender 11-09-2012 Halvårsrapport pr. 30. juni 201228-08-2012 Afholdt ekstraordinær generalforsamling22-06-2012 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 07-06-2012 Delårsrapport pr. 31. marts 2012 08-05-2012 Afholdt ordinær generalforsamling27-03-2012 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 12-03-2012 Årsregnskabsmeddelelse 201121-02-2012 Finanskalender 2012 09-01-2012 Finanskalender for resten af 2013 07-03-2013 22-05-2013 21-08-2013 12-11-2013 Ordinær generalforsamling Delårsrapport for 1. kvartal Delårsrapport for 1. halvår Delårsrapport for 3. kvartal 29 S els ka b et s l e de l se Bestyrelse Bestyrelsesformand Søren Johansen Indtrådt i bestyrelsen: 2007 Direktion Næstformand Karen-Elisabeth Seest Friis Indtrådt i bestyrelsen: 1999 Administrerende direktør Karen Mosbech Ansat: 2009 Bestyrelsesmedlem John. R. Frederiksen Indtrådt i bestyrelsen: 2002 Bestyrelsesmedlem i: Det Kgl. Danske Kunstakademis Skoler for Arkitektur, Design og Konservering Boligfonden Kuben Bygherreforeningen Dansk Facilities Management Fonden Fængslet Adm. dir. Altor Equity Partners A/S Bestyrelsesformand i: Niels Fuglsang A/S B. Bille A/S Haarslev Industries A/S Haarslev Group A/S Haarslev Group Holding A/S Okholm ApS Technoinvest A/S Bestyrelsesmedlem i: Wrist Group A/S Sonion A/S Carnegie Asset Management A/S Xilco Holding A/S O.W. Bunker & Trading A/S Ove Wrist & Co. A/S Wrist Marine Supplies A/S Bestyrelsesmedlem Lene Dammand Lund Indtrådt i bestyrelsen: 2004 Rektor, Det Kgl. Danske Kunstakademis skoler for Arkitektur, Design og Konservering Direktør Fortunen A/S Direktør Berco ApS Bestyrelsesformand i: Hellebo Park P/S Komplementarselskabet Uglen ApS Sjælsø Gruppen A/S Ejendomsforeningen Danmark SBS Byfornyelse s.m.b.a. Købstadens Ejendomme A/S R98 Grundejernes Investeringsfond Bestyrelsesmedlem i: C. W. Obel A/S C. W. Obel Ejendomme A/S Obel-LFI Ejendomme A/S Højgaard Ejendomme A/S Schroders Real Estate Investment Trust Limited Invista European Real Estate Trust SICAF European Property Federation (president) SIPA Repræsentantskabet i Tryghedsgruppen SmbA Bestyrelsesmedlem Ane Arnth Jensen Indtrådt i bestyrelsen: 2009 Direktør Realkreditrådet Bestyrelsesmedlem i: Lønmodtagernes Dyrtidsfond Garantifonden for Indskydere og Investorer Center for Ledelse 30 abe nye s på at sk "Med foku bæredygtig r for ny og mulighede og er m me, er ram e ejendom ens tidliger at st i se i Freja” anvendel atsområde vigtigt inds et eg m ation et i Freja transform . direktør bech, adm os M n re Ka tema TRANSFORMATION Dette tema handler om Transformation. Transformation er i sagens natur hovedessensen af Frejas værdiskabelsesprocesser, idet den historiske anvendelse af Frejas ejendomme er udelukket i en fremtidig kontekst. Den hidtidige anvendelse er oft- est konstitueret i et arkitektonisk udtryk, i indretning og ikke mindst i planlægningen, hvor ejendommene i lokalplaner, byplan- vedtægter og kommuneplaner er fastlåst til anvendelsen ”offentlige formål” og i skærpede tilfælde til ”politistation”, ”domhus”, ”kaserne” etc. N ORMATIO TRANSF atio, ransform af latin t anng, omd for vandli g trans- o nelse, af ” e n “dan formare TRANSFORMATION – med fokus på arkitektonisk værdi I en transformationsproces, der sigter mod værdiskabelse og salgbarhed, arbejder Freja målrettet med at udvikle de arkitektoniske og bymiljømæssige kvaliteter med en overbevisning om, at der herigennem skabes såvel samfundsmæssige som kommercielle værdier. De forandringer, der skabes, skal som udgangspunkt påvirke det miljømæssige, det samfundsmæssige, det økonomiske og det arkitektoniske udgangspunkt positivt frem mod en ny anvendelse og et nyt liv. Gennem tværfaglig dialog og erfaringsopsamling på udviklings- og salgsaktiviteter søges en bevidstgørelse omkring forandringernes betydning og dokumentation herfor. Ud fra klassiske betragtninger handler arkitektonisk værdi om æstetik, facaderytmer, proportioner og samspillet mellem form, materialer og funktioner. I Freja vil vi også gerne tale om arkitekturens økonomiske værdi. Om arkitekturens mulighed for at generere en økonomisk positiv udvikling for en by, en bygning og for investorer og bygherrer. Vi vil gerne diskutere, om det kan betale sig at investere i (god) arkitektur, om det kan bevises, og hvem der i givet fald kan føre bevis herfor? Den 3. oktober 2012 var Freja vært for et fagligt arrangement om arkitektonisk værdi og 100 deltagere mødte op i Dansk Designcenter for at drøfte emnet. Som udgangspunkt for diskussionen havde Freja inviteret tre oplægsholdere: Stadsarkitekten, bygherren og forskeren, som med forskellige indfaldsvinkler skulle tale om arkitekturens (økonomiske) værdi. Der herskede på dagen ingen tvivl om, at arkitektonisk værdi er et begreb, der har mange ansigter og mange definitioner. Argumenterne pegede i retning af, at den arkitektoniske værdi hverken kan eller skal måles. At vi i branchen skal fokusere på at skabe grundlag for, at der kan skabes værdi, og på at vores byer og bygninger har et formål og en mening. Arkitektonisk værdi er ikke en selvfølge, og fraværet er ofte meget synligt. Bydele, bygninger og byrum, der etableres uden arkitektonisk tema Reference. Villa i Berlin arkitekt David Chipperfield g, de finder ingentin “Arkitekter op n” de he lig ke vir transformerer t ek kit ar a, Álvaro Siz Det nye bygningsudtryk. De to nye bygninger udformes som fritliggende palæer. De nye palæer indpasses i området og underligger sig den eksisterende hovedbygnings karakter. De nye bygninger opføres med et moderne udtryk, og i en form der bearbejdes med fremspring og åbninger. En moderne fortolkning af palæstilen. Mellem det nye og det gamle vil man kunne genfinde mål og proportioner. En sammenhæng der tilsammen skaber helhed i det nye bygningsanlæg. 18 “Vi er sat i denne verden men for at være her tilføje repar ere/u dskift genbr e uge design e ompla cere forny /tilføj e ...... Reference. Villa i Berlin arkitekt Mies van der Rohe For at skabe en harmonisk helhed i bygningssanlægget vil de to nye palæer blive opført i rødt murværk og med inddækninger i kobber. En bygningstradition som allerede findes på stedet. - må vi lave den om” “Det er nødvendigt, at Freja lytter til potentielle Følager før og efter ejendomsudviklere og investorer for derved at skabe grundlaget for en rentabel, behovsbaseret, arkitektonisk og samfundsmæssigt acceptabel transformation af den enkelte ejendom”. Jes Rovsing, salgsdirektør Freja værdi, resulterer i tomme gader, bygninger, der ikke kan opfylde brugerens behov, forfald og en form for ligegyldighed overfor både sted og bygning. Arkitektonisk værdi handler om at skabe meningsfyldte projekter, der udarbejdes i professionelle og tværfaglige processer, hvor dygtige og ansvarsfulde arkitekter får mulighed for at give fysisk form og skabe rum til en række veldefinerede behov og intentioner. Den arkitektoniske værdi skal (eller kan) ikke måles, hverken æstetisk eller økonomisk, men ved en bevidst stillingtagen kan den generere et ”brand”, et image og en holdning - der genererer værdi på bundlinjen. I Freja oplever vi, at vi skaber de optimale rammer for vores forretning ved selektivt at udvælge de bedste rådgivere og udarbejde projekter med et højt arkitektonisk ambitionsniveau som grundlag for etablering af gunstige samarbejder med planmyndigheder og andre interessenter - herunder investorer. Det gode projekt og lokalplanerne baner vejen for den værdiforøgelse, Freja er sat i verden for at skabe gennem attraktive byggeretter og anvendelsesmuligheder. I Freja er vi derfor ikke bange for at sige, at ARKITEKTONISK VÆRDI betaler sig! 19 TRANSFORMATION - gennem konkurrencer og projektudvikling Den forankring, en transformation skal have for at kunne værdisættes, tager oftest sit udgangspunkt i kommunen som politisk organisation og som planmyn- dighed. Etablering af et konstruktivt samarbejde med kommunerne og andre primære interessenter har afgørende betydning for skabelse af succeser. En nøgle til dialog er udarbejdelse af såvel tekniske som anvendelsesmæssige analyser og udvikling af arkitektoniske løsningsforslag. Arkitektkonkurrencen har været det redskab, som Freja har benyttet til at skabe et overblik over potentialer og at indarbejde disse i forskellige scenarieforslag, der kan diskuteres og videreudvikles i et samarbejde med interessenterne. titet edets iden ne som st det grøn fra trafik til grønt transformationen fra kontor til bolig åbenhed i tidligere “lukket land” Konkurrencer kan indbyde til ballade I Freja mærkede vi tilbage i 2006, hvorledes Krøyers Plads efter en arkitektkonkurrence gennemført som parallelopdrag pludselig blev en kampplads, hvor politikere, borgere og arkitekturteoretikere mobiliserede sig i forskellige lejre. Med vores projekt udarbejdet af Eric van Egeraat blev der skabt en diskussion om by, byliv, ejerskab og værdiskabelse på alle planer. Umiddelbart tror vi, at synet på projektet i dag ville have været anderledes, og at man havde vurderet projektet som endnu et væsentligt bidrag til byens forandring, mangfoldighed, byens udsyn og byens "brand". Freja gjorde en forskel, trodsede vanetænkning og pegede på et projekt af stor arkitektonisk værdi og en transformation af et steds betydning og af byens skyline. Af flere grunde lykkedes projektet ikke, men ejendommen har i dag fået ny ejer, Henriksholm 8-tallet tema at ser viser, av“Progno g p o e d f a over 70% kommer r te k e it er, ark g æftige si til at besk nsformatra med, er de ksisteren tion af e anlæg” aptering tilføjelse Citat fra bogen Transformation, artikel af Christoffer Harlang og der forberedes et andet projekt, ligeledes med stor tæthed og ambitiøs arkitektur. arkitektonisk og forretningsmæssigt, end man havde forventet. Konkurrencer skaber værdi At slibe diamanten - at transformere og forædle et råstof Værdien af at udfordre en ejendoms potentiale kan være enorm, og i Freja ser vi det som en kerneopgave at skabe en belysning af potentialerne i samarbejde med de bedste byplanlæggere og arkitekter. Det er i denne første indledende fase, at de største værdier frisættes, da de fysiske og de økonomiske bindinger fortsat er små. Nødvendigheden af konkurrencen er uomtvistelig, og bygherrens mulighed for at få den allerbredeste belysning er oplagt. Det er indiskutabelt, at der skabes uvurderlige samfundsværdier gennem arkitektkonkurrencer, hvor bygherrer har gjort sig umage for at formulere et inspirerende program med gode vilkår for arkitekterne, som til gengæld har ladet sig inspirere til at deltage og udvikle sine kompetencer i det kreative rum, som konkurrencen placerer sig i. Hvis overraskelsen ikke kan rummes, så er konkurrencen ikke formen En arkitektkonkurrence er ikke som et 100 meter løb, hvor retning og distance er givet. At spørge om den direkte vej til målet er meningsløst, ellers var konkurrencen overflødig. Hvis udbyderen ikke er parat til at skabe rum for overraskelse og lade sig bevæge mod nye potentialer, såvel funktionelt, æstetisk som økonomisk, så skabes der ikke værdi i processen. Det er nødvendigt at løbe den ”risiko”, at man bliver positivt overrasket over, at der kan skabes bedre muligheder indholdsmæssigt, Det er væsentligt for Freja, at alle parter i en transformationsproces inddrages med en bevidsthed om, hvor i værdikæden de bidrager, og hvilken værdi deres bidrag har. Vi taler om udviklingen gennem konkurrencer, som en proces hvor ”diamanten” slibes og vurderes fra alle mulige vinkler og kanter. Produktet bliver mere og mere skarpt og forfinet, og ingen kan gøre denne forædling alene. Vi har ikke en præcis skabelon for forædlingsprocessen, men skaber nye rammer og procedurer hver eneste gang i forhold til den unikke ejendom. Hvis vi har gjort os umage med at skabe et inspirerende program og tilrettelægger en konkurrenceproces, hvor vi samtidig er omhyggelige med at udpege de rigtige rådgivere, så får vi en belysning af en ejendoms potentiale, der som oftest har imponerende værdi i forhold til den videre dialog med myndigheder og borgere samt andre interessenter. Dette har også værdi i vores dialog med investorer og brugere. Alle de risici, der kan neutraliseres i forhold til investors fremtidige muligheder og de potentialer, der kan illustreres, minimerer omfanget/usikkerheden af købers due diligence og øger salgspotentialet. Alene af denne åbenlyse grund er konkurrenceformen interessant for et ejendomsselskab som Freja. Når den så samtidigt oftest skaber grundlaget for projekter af høj arkitektonisk kvalitet og vigtige transformationer af byrum og bygninger, så kan det konkluderes, at arkitektkonkurrencen i Frejas transformationsprocesser er kommet for at blive. sformation len under tran al - torpedobådsh tema mange “Der lægges af det or i gt rli noget sæ ION, og TRANSFORMAT om ordet det synes, som mer en m ru ge an for m d for at he guli særlig m ligt præg sætte et person bygning” k ris sto hi på en Nyindretning i kedelsmedien Citat fra bogen Transformation, artikel af Lars Nicolai Bock TRANSFORMATION HOLMEN – et tydeligt eksempel I mange tilfælde omfatter transformationer ikke kun enkelte bygning- er, men hele bydele og byområder. Områder, der oprindeligt indeholdt nu nedlagte eller forsvundne funk- tioner, får ny anvendelse, nyt ud- tryk og nyt liv. Holmen er et af de mest banebrydende projekter i nye- re tid, når der skal beskrives transformation og omdannelse. Og det er samtidig det første større projekt i Københavns Havn, hvor nye, radikalt anderledes funktioner som bo- liger og erhverv blev introduceret i et tidligere industri-, lager- og militærområde. Freja blev ”født” på Holmen. Salget af Holmen og dens bygninger er fortællingen om, hvordan Freja ejendomme fik sin start som ejendomsselskab. I løbet af selskabets første 15 leveår er knap 400 ejendomme overført til selskabet med henblik på salg. Et af de første salg var bygningerne hvor arkitektskolen i dag har til huse. Arkitektskolen havde dengang trange og spredte lokaler i og omkring Kongens Nytorv. De studerende og lærerne var modstræbende og ikke begejstrede. Et typisk udtryk for den kritiske konservatisme, der altid har præget arkitekter og arkitektstuderende. I dag er alle glade for de fantastiske forhold, som kun få arkitektskoler i verden er forundt. Senere kom de øvrige kunstneriske uddannelser som Filmskolen, Teaterskolen og Det Rytmiske Musikkonservatorium til Holmen. I dag udgør Holmen en helt unik og meget attraktiv bydel i København. En ny bydel i København Søværnets delvise udflytning fra Holmen var et af de mest banebrydende projekter i nyere tid, og samtidig det første større projekt i M ti dl ig er e Kommende bro grøn ø in ds hi p aksen skuespilhuset operaen Takkelloftgraven Arkitektskolen kedelsmedien torpedobådshallen Fra lukket forsvarsområde til åben campus - fra bådskur til moderne kontor Københavns Havn, hvor nye funktioner blev introduceret i et tidligere militær-, håndværksog industriområde. I dag er stedet domineret af forskellige kunstneriske uddannelser samt et mindre antal boliger og rekreative områder også for idræt. Holmens landskab er enestående. En flådehavn på godt og ondt, en verden af kanaler - eller grave, som de hedder i Holmens terminologi - kajkanter, bådskure og haller med gulve som vandbassiner, kraner og dokker, brygger og broer. Det hele placeret i overgangen mellem erhvervshavn og det københavnske voldterræn. Alt præget af beliggenheden ved vandet og af funktioner, hvor netop vandet var en integreret medspiller. Og med et dybt kig i øjnene på én af byens vigtigste akser, Marmorkirken, Saly’s rytterstatue og Amalienborg. Et forelsket blik, der nu er blevet begrænset af Dokøens ejeres lidt misforståede og ubalancerede udnyttelse af stedet. Og vi mangler stadig boligerne, der indrammer og skalerer Operaen ned og ind i en mere kvalitativ arkitektonisk komposition. En af Holmens egne elementer, Takkelloftgraven, klarer med sin beplantning af lindetræer på en fin måde skalaskiftet mellem Operaen og Magasinbygningerne på Frederiksholm. Og her har kanterne til vandet fået nye betydninger som kajpladser til restaurationsbåde, værkstedspladser for arkitektskolen og rekreative områder for boliger. En overordnet bygningsmæssig typologi har været bestemmende for Holmens arkitektur. Den centrale del af bygningsmassen omkring Danneskjold-Samsøes Allé består af store og tunge bygninger, primært af tegl. De afløses mod nord og syd af mindre, men stadig tunge huse, og endelig mod vandet, mod gravene og havnen er det mindre bygninger, ofte af lette materialer. Konkret er der store værksteder og smedjerne i midten, derefter magasinbygninger og yderst mindre bygningsværker med lette konstruktioner som Kanonbådsskurene og Masteskurene. Jan Christiansen, tidligere stadsarkitekt i København, konsulent i Freja TRANSFORMATION – fra fængselsinstitution til kulturinstituton At "(re)brande" en by sker ikke ”over night” ved en smart justering af logo og slogan. Et image opbygges ved såvel materielle forandringer som immaterielle fortællinger. Når Horsens vurderer sin synlighed og sit image, så dokumenteres det, at satsning på udvikling af kulturområdet, bosætningsmuligheder og arkitektonisk kvalitet har har “FÆNGSLET i ns se or H tegnet kommer fortiden og Horsens i til at tegne det vil og , en tid frem virke ed m rt ke helt sik og e ld ho til at fast ns’ stærke styrke Horse kernes ns da i n io posit . bevidsthed” Citat Peter Sørensen, Borgmester i Horsens Kommune ændret såvel borgere som udefrakommendes opfattelse af byen. Fra fængselsby til kulturby. Freja indgår som ejer af det tidligere statsfængsel i et samarbejde med kommunen om udvikling af fængslet til en kulturinstitution, der gør sig bemærket ved udstillinger, konferencer, events og ikke mindst koncerter. Image transformation Det tidligere statsfængsel i Horsens ligger tæt på bykernen, og markerer sig med sin beliggenhed højt i landskabet som et landmark – som et af byens varetegn. Man er ikke i tvivl om, at bygningen og dens funktion har betydning for byen og byens "brand". Først på ondt og nu på godt. Udviklingsarbejdet har haft fokus på dels at få udviklet arealerne omkring fængslet, dels at finde ny anvendelse til selve fængslet. Kriterierne har været: Cebra A/S, boligprojekt på fængselsgrunden • at transformere bygningen til nye funktioner og at skabe et nyt "brand" omkring fængslet • at dokumentere bygningens historie og betydning samtidig med, at der skabes en ny fremtidig fortælling Det samarbejde, Freja har etableret med Horsens Kommune, indebærer, at Fonden Fængslet belyser og udvikler fængslet til tema Hva´så NS !!!! HORSE en unik kulturinstitution. Det er en værdiskabelsesproces hvor ejendommen salgsmodnes parallelt med, at en fremtidig anvendelse ”indtager” fængslet. skabt med åbenhed for øje, til store koncerter, til konferencer, til åbne værksteder, borgerservice eller til museum med besøg af 30.000 besøgende alene i perioden maj-december 2012. Der er tænkt kreativt på mange fronter, og det har krævet beslutningsdygtighed og planlægning fra kommunens side at understøtte offentlige og private aktiviteters etablering i området. Museet, og ikke mindst de spektakulære koncerter i og ved fængslet, har betydet, at ejendommen fremstår som en kulturinstitution, og at karakteren har ændret sig fra ”lukket hus” til ”åbent hus”. Denne forandring kræver en indsats på mange fronter. Der er lagt en stor indsats i at få bygningen til at fremstå åbne med funktionsdygtige servicefaciliteter og ikke mindst i at få bygningerne til at leve op til bygningsreglementets krav til flugtveje, sprinkling, tilgængelighed mv. Hvor flugtveje tidligere har været et absolut ”no go” er det blevet et absolut myndighedskrav. Bygningstransformation Implicit i ordet transformation ligger en forandringsproces, og et tidligere fængsel er ikke For Freja er en transformation af fængslet fra lukket område med et negativt "brand" til en åben kulturinstitution med til at give stedet en ny betydning og til, at et kommende boligprojekt omkring Fængslet bliver yderligere attraktivt - et sted man har lyst til at bo. NOITAMROFSNART sk arbejde er “Et arkitektoni rmation” altid en transfo ion, n Transformat Citat fra boge ng idi n Ke artikel af Marti 40 Regns ka b s b e retn i n g 20 1 2 Årets resultat er et overskud på 100,3 mio. kr. før skat. Efter skat er resultatet 75,1 mio. kr. Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 2012 for 1.707,1 mio. kr. Selskabets egenkapital er 1.659,6 mio. kr. Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse med IFRS som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven. Resultatopgørelsen Resultat af salg og udvikling af ejendomme Der er i 2012 indregnet 69 salg heraf endeligt salg af 26 ejendomme og 43 delsalg. Netto er der indtægtsført salg af ejendomme på 357,0 mio. kr. og en nettoavance på 122,8 mio.kr. En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i efterfølgende år. Handler for 87,1 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2013. Ved selskabets salg af ejendomme sker det ofte, at selskabet påtager sig løsningen af opgaver i forbindelse med ejendommens mod- ning. Der er typisk tale om medvirken ved miljøoprensning og/eller byggemodning. I det år sådanne salg indregnes i resultatopgørelsen, sker opgørelsen af kostpris derfor på baggrund af selskabets bedste skøn over disse udestående arbejders økonomiske værdi. I takt med at disse opgaver løses, kan de endelige værdier opgøres. Der har ikke været tilbageførsel af tidligere afsatte beløb i 2012. Selskabet sælger ofte udviklingsejendomme med en klausul om, at handelssummen skal reguleres, hvis efterfølgende ejere opnår højere byggeret end forudsat ved handlens indgåelse. Når sådanne merindtægter opnås, indregnes beløbet under nettoomsætning. Netto har dette i 2012 medført en regulering af salgssum på tidligere års salg på 2,1 mio. kr. Ved en handel har selskabet oppebåret 0,1 mio. kr. i optionspræmie. Beløbet er indregnet under nettoomsætning. Selskabet vurderer løbende, om den bogførte værdi for selskabets ejendomme er udtryk for en værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved årets slutning har selskabet for 12 ejendomme vurderet, at den forventede nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 12,2 mio. kr. For beskrivelse af vurderingen henvises til risikoafsnittet i ledelsens beretning. 41 Nogle indgåede ejendomssalg bliver først endelige, når en række forudsætninger, som udmatrikulering og lokalplanforhold er faldet på plads. Der er dermed ofte tale om betingelser, der ikke alene hviler på købers og sælgers forhold, men på beslutninger, der tages af offentlige instanser. Når en ejendom er solgt på det, der kaldes suspensive betingelser, indregnes salget ikke, før alle betingelser med overvejende sandsynlighed vil blive opfyldt. Indtil da indgår ejendommen i posten omsætningsejendomme til kostpris. Det samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale på. Disse regnskabsprincipper indebærer, at fire aftaler indgået i 2012 ikke er indregnet. Det er selskabets forventning, at de suspensive betingelser for disse handler vil blive afklaret i 2013 og 2014. Den foreløbige salgssum er 146,0 mio. kr. Aftalernes indhold og omfang vil i nogen udstrækning kunne påvirkes af, hvordan betingelserne kan blive opfyldt. Det er således ikke muligt præcist, at angive det forventede resultat af disse aftaler. Resultat af drift af ejendomme Samlet er selskabets ejendomsdrift overskudsgivende i 2012 på trods af, at langt hovedparten af selskabets ejendomme ikke er udlejede. Driftsindtægter, husleje mv. udgør 33,8 mio. kr. Dette er på niveau med 2011, som var væsentligt højere end tidligere år, hovedsageligt 42 på grund af indgåelse af lejeaftaler på en række store ejendomme. Som hovedregel bliver ejendomme indskudt i selskabet uden aktive lejemål. Da selskabet sigter mod at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, er selskabets udlejningsbestræbelser ofte begrænset til at indgå lejemål af kortere varighed, med mindre det skønnes, at optimeringen sker ved først at udleje ejendommen. Det er ofte vanskeligt at finde lejere til kortere lejemål, også fordi ejendommenes planforhold og indretning er baseret på den hidtidige anvendelse. Men grundet et sværere marked bestræber selskabet sig på at udleje et øget antal ejendomme for at begrænse liggetidsomkostningerne. Driftsomkostninger udgør 31,2 mio. kr. og indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og ejendommenes øvrige driftsomkostninger som vagt, arealpleje og energiudgifter. Frejas andel af udgifterne til varme, el og vagt stiger, hvis ejendommene ikke er udlejede. Udgiften til ejendomsskatter udgør en væsentlig andel af driftsudgifterne. Der sker løbende vurdering af den enkelte ejendoms vedligeholdelsesbehov. I vurderingen af behovet indgår den enkelte ejendoms udsigter for videresalg og karakteren af ejendommens udviklingsmuligheder. Reparationsomkostningerne følger i stor udstrækning driftsindtægterne, da klargøring af ejendomme til lejere udgør en væsentlig andel af posten. Søvej 3-21, Årslev Tidligere tjenesteboliger til Statsfængslet Søbysøgård beliggende ud til Søby Sø Finansiering Finansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender og deponeringer i forbindelse med ejendomshandler, dels fra frie likvider. Selskabet har i året benyttet indskud i danske banker baseret på dag-til-dag renten, og primært benyttet sig af aftaleindskud. Skat Skat af årets resultat udgør 25,1 mio. kr. I opgørelsen indgår regulering af udskudt skat med 6,9 mio. kr. Selskabet har aktiveret tilgodehavende udskudt skat med 10,5 mio. kr. Årets resultat Årets resultat efter skat på 75,1 mio. kr. foreslås disponeret med udlodning af udbytte på 50,0 mio. kr. og med overførsel af 25,1 mio. kr. til frie reserver. Balancen Balancen er med 1.707,1 mio. kr. steget i forhold til primo. Der er på aktivsiden sket en øgning af værdien af deponeringer og likvider. På passivsiden er der sket en stigning i egenkapitalen som følge af aktieudvidelser ved apportindskud og årets resultat. Aktiver Kortfristede aktiver Ejendomme Værdien af selskabets 91 ejendomme udgør i alt 966,1 mio. kr. Da selskabets formål er at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, betragtes ejendommene som varebeholdninger under kortfristede aktiver. Værdien er øget i regnskabsåret i forbindelse med to indskud af i alt 27 ejendomme. Ved indskud af ejendomme bliver der foretaget vurdering af de forpligtelser, der skønnes at hvile på den enkelte ejendom. Indskudsværdien af ejendommen fastsættes under hensyn til dette. Som tidligere nævnt indgår ejendomme solgt på suspensive betingelser eller optionsaftaler i posten omsætningsejendomme. Øvrige kortfristede aktiver Tilgodehavender solgte ejendomme udgør 225,4 mio. kr. Selskabet har modtaget garantier for 50,7 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme efter fradrag af forudbetalinger og deponeringer. Der er ikke givet endeligt skøde på ejendomme, hvor der ikke er fuld garanti for hele købesummens betaling. Deponeringer ejendomssalg udgør 226,3 mio. kr. Andre tilgodehavender mv. udgør 7,1 mio. kr. 43 44 Nygade 3, Herning Tidligere retsbygning med kontor- og administrationslokaler tæt ved gågaden i Herning Likvider udgør 265,9 mio. kr. Hele beløbet er placeret på anfordringsvilkår. Egenkapital Selskabets egenkapital udgør 1.659,6 mio. kr. Der er i løbet af året foretaget kapitalforhøjelser på i alt 91,5 mio. kr. i forbindelse med to indskud af ejendomme besluttet ved to ekstraordinære generalforsamlinger. Den nominelle aktiekapital blev ved de to kapitalforhøjelser øget med 2,2 mio. kr. til 37,7 mio. kr. Bestyrelsens forslag til udbytte på 50,0 mio. kr. er opført særskilt under egenkapitalen. Gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Øvrige kortfristede gældsforpligtelser De øvrige kortfristede gældsforpligtelser udgør i alt 47,5 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 31,1 mio. kr. og forudbetalinger vedrørende suspensive salg 11,5 mio. kr. Den væsentligste del af beløbet anden gæld, 19,5 mio. kr., vedrører udestående på solgte ejendomme og skyldig moms. Pengestrømme Selskabet har haft positive likvide beholdninger i hele 2012. Der er udbetalt udbytte med 25,0 mio. kr. i 1. kvartal. Nye indskud af ejendomme er betalt med 135,0 mio. kr. Der er betalt selskabsskat med 18,3 mio. kr. I løbet af 2012 er der netto bundet yderligere 70,4 mio. kr. likviditet vedrørende deponeringer som følge af årets betydelige salg. Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter har ikke været anvendt i 2012. De samlede kreditfaciliteter var på 165,0 mio. kr. ultimo året. Årets netto pengestrøm har været positiv med 76,0 mio. kr., som fordeles med 100,9 mio. kr. fra driftsaktivitet, 0,1 mio. kr. fra investeringsaktivitet og - 25,0 mio. kr. fra finansieringsaktivitet. Andre gældsforpligtelser Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. Selskabet har stillet enkelte, mindre garantier i forbindelse med udviklingen af ejendomme. 45 Led el se s påte g n i n g Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar til 31. december 2012 for Freja ejendomme A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i Årsregnskabsloven. Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2012. Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 5. februar 2013 Direktion: Karen Mosbech administrerende direktør Bestyrelse: Søren Johansen bestyrelsesformand Karen-Elisabeth Seest Friis næstformand John R. Frederiksen Lene Dammand Lund 46 Ane Arnth Jensen Den u afhæn g i g e rev i sors påtegning Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Freja ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2012, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for selskabet. Årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisor ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. hederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2012 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 5. februar 2013 En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændig- Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Eskild Jakobsen Mogens Andreasen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor 47 48 Re s ul t atop g øre l se For perioden 1. januar - 31. december (t.kr.)Note 20122011 Nettoomsætning 5356.977 Kostpris 6225.077 248.634 418.039 Salgsomkostninger9.08417.140 Avance ved årets salg 122.816 152.265 1512.200 29.450 Nedskrivning af ejendomme Resultat af salg og udvikling af ejendomme 110.616 122.815 Driftsindtægter, husleje m.v. 33.840 35.099 731.154 33.680 Driftsomkostninger Resultat af drift af ejendomme 2.686 1.419 Resultat af ejendomsvirksomhed 113.302 124.234 820.469 Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster (EBIT) 92.833 19.897 104.337 97.526 Finansieringsindtægter 9.239 1067176 Finansieringsomkostninger Finansielle poster, netto 7.459 9.063 Resultat før skat 100.292 113.400 1125.143 Skat af årets resultat Årets resultat 75.149 28.362 85.038 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst75.149 85.038 Resultatdisponering Foreslået udbytte 50.000 25.000 Overført resultat 25.149 60.038 75.149 85.038 Stormgade 10, København K Skatkammeret er en af de mange fine detaljer i Holsteins Palæ 49 B al a nce Note2012 Pr. 31. december (t.kr.) 2011 Aktiver Langfristede aktiver Materielle aktiver Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar 1.002 1.261 121.002 Materielle aktiver i alt 1.261 Finansielle aktiver Værdipapirer 133.711 Udskudt skat 1410.500 3.904 17.400 Depositum546 535 Finansielle aktiver i alt 14.757 21.839 Langfristede aktiver i alt 15.759 23.100 Kortfristede aktiver Omsætningsejendomme 15966.066 Ejendomme Omsætningsejendomme i alt 966.066 944.456 944.456 Tilgodehavender Tilgodehavender, solgte ejendomme 225.385 259.890 Andre tilgodehavender 7.108 3.665 Deponeringer, ejendomssalg 226.286 155.930 16567 Selskabsskat Tilgodehavender i alt 459.346 500 419.985 Likvide beholdninger 265.915 189.945 1.691.327 1.554.386 Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt 50 1.707.086 1.577.486 Note2012 Pr. 31. december (t.kr.) 2011 Passiver Egenkapital Aktiekapital37.655 35.481 Overkurs ved emission 477.093 387.767 Overført resultat 1.094.857 1.069.708 Foreslået udbytte 50.000 25.000 Egenkapital i alt 1.659.605 1.517.956 Gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Forudbetalinger, suspensive salg 11.467 18.596 Leverandørgæld4.942 9.619 1731.072 Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt 47.481 31.315 59.530 Gældsforpligtelser i alt 47.481 59.530 Passiver i alt 1.707.086 1.577.486 51 Penge st røm sop g øre l se 20122011 (t.kr.) Resultat før skat 100.292 113.400 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.: Afskrivninger 368370 Nedskrivning af ejendomme 12.200 Finansielle poster, netto Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital 29.450 -7.459 -9.063 105.401 134.157 Forskydning i: Omsætningsejendomme 57.69166.403 Tilgodehavender 30.729-68.562 -70.356 -7.920 Forudbetalinger, suspensive salg Deponeringer, ejendomssalg -7.129 6.617 Leverandørgæld -4.6772.835 Anden gæld Pengestrøm fra primær drift Finansielle poster netto, betalt Pengestrøm fra ordinær drift Betalt selskabsskat Pengestrøm fra driftsaktivitet -243 -6.180 111.416 127.350 7.790 8.400 119.206 135.750 -18.309 -31.963 100.897 103.787 Investeringer: Investering i langfristede aktiver -120 Værdipapirer 289 193259 Pengestrøm til investeringsaktivitet 73 548 Fremmedfinansiering: Afdrag, prioritetsgæld, kreditinstitutter og værdipapirer 0 0 Aktionær: Udbetalt udbytte -25.000 -25.000 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -25.000 -25.000 75.970 79.335 Likvider 1. januar Årets pengestrøm 189.945 110.610 Likvider 31. december 265.915 189.945 Selskabet har herudover ved årets udgang kreditfaciliteter på 52 165.000 144.000 Eg enka pit a l op g øre l se (t.kr.) Egenkapital 1. januar 2011 Aktie Overkurs Akkum. Akkum. Overført kapital v/emisson resultat udlodning resultat 31.148 217.100 1.794.281 -784.611 1.009.670 Foreslået udbytte 25.000 Ialt 1.282.918 Egenkapitalbevægelser i 2011 Totalindkomst 85.038 Foreslået udbytte 85.038 85.038 -25.000 -25.000 25.000 0 Årets kapitaludvidelser ved apportindskud 4.333 170.667 175.000 Udloddet udbytte -25.000 -25.000 60.038 0 235.038 387.767 1.879.319 -809.611 1.069.708 25.000 1.517.956 Egenkapitalbevægelser i 2011 i alt 4.333 170.667 85.038 -25.000 Egenkapital 31. december 2011 35.481 Egenkapitalbevægelser i 2012 Totalindkomst 75.149 Foreslået udbytte 75.149 -50.000 -50.000 75.149 50.000 0 -25.000 -25.000 25.149 25.000 141.649 477.093 1.954.468 -859.611 1.094.857 25.000 1.659.605 Årets kapitaludvidelser ved apportindskud 2.174 89.326 91.500 Udloddet udbytte Egenkapitalbevægelser i 2012 i alt 2.174 89.326 75.149 -50.000 Egenkapital 31. december 2012 37.655 53 Fortegnel se o v e r n ote r Note Side Generelle 1 Anvendt regnskabspraksis 55 2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 57 3 Risici 57 4 Hovedelementerne i regnskabsaflæggelsesprocessen 58 Reference til resultatopgørelse og balance 5 Nettoomsætning 59 6 59 Kostpris (solgte ejendomme) 7 Driftsomkostninger 59 8 Administrationsomkostninger 59 9 Finansieringsindtægter 59 10 Finansieringsomkostninger 59 11 Skat af årets resultat 59 12 Materielle aktiver 60 13 Værdipapirer 60 14 Udskudt skat 60 15 Ejendomme 60 16 Selskabsskat 60 17 Anden gæld 61 Øvrige noter 18 Andre gældsforpligtelser 61 19 Eventualforpligtelser 61 20 Finansielle aktiver og forpligtelser 61 21 Øvrige aktiver og forpligtelser 62 22 Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 62 23 Nærtstående parter 62 24 Kapitalforhold 62 25 Begivenheder efter regnskabsårets udløb 62 54 Noter Note 1 ster og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser Anvendt regnskabspraksis samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v. Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de finansielle kategorier. Generelt Årsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2012 er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som Skat af årets resultat godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt henhold til Årsregnskabsloven. skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i anden totalindkomst med den del, der kan Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards udstedt af IASB. henføres til posteringer direkte i anden totalindkomst. Balancen Alle standarder og fortolkninger, der er udstedt pr. 31. december Langfristede aktiver 2012, er anvendt. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbi- Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kost- drag godkendt af IASB og EU med ikrafttræden i regnskabsåret 2012 pris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen er ikke relevante for Freja ejendomme A/S og har derfor ikke haft omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet an- indvirkning på årsrapporten. IASB har endvidere vedtaget en række skaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. nye standarder og ændringer til eksisterende standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft, men har ikrafttræden i Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forventede brugs- regnskabsåret 2013 og senere. Disse forventes ikke at få væsentlig tid, der udgør: indvirkning på fremtidige årsrapporter. Indretning af lejede lokaler 7 år Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år Da selskabet ikke er et børsnoteret selskab, omfattes selskabet ikke Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets scrap- af IFRS 8 om segmenter. værdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Scrapværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Regnskabspraksis er uændret i forhold til seneste årsrapport. Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes virkningen heraf i resultatopgørelsen. Resultatopgørelsen Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret. Afskrivninger samt avance og tab indregnes under administrationsSalg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet omkostninger. med ejendomsretten overgår til køber, samt fortjeneste og tab kan opgøres pålideligt. Suspensive betingelser i forbindelse med salget medfører, at Værdipapirer indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver disponible for betingelser opfyldes. salg. Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles efterfølgende til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdiregulering- Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgsprisen opgjort til er indregnes direkte i anden totalindkomst, bortset fra nedskrivninger dagsværdi og ejendommens regnskabsmæssige værdi opgjort under hensyn- som følge af værdiforringelse, der indregnes i resultatopgørelsen. tagen til eventuelt indgåede forpligtelser. Ved realisation overføres den akkumulerede værdiregulering indregnet i anden totalindkomst til finansielle poster i resultatopgørelsen. Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afholdelsen, såvel for Udskudt skat solgte som ej solgte ejendomme. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af Finansielle indtægter og omkostninger alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevin- værdi af aktiver og forpligtelser. 55 Noter Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes Kortfristede gældsforpligtelser at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening Ejendomme med negativ værdi eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser. Ud- Ejendomme, der er opgjort efter principperne nævnt under omsæt- skudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der ningsejendomme, og som måtte have en negativ værdi, klassificeres med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte under kortfristede gældsforpligtelser. skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som Finansielle gældsforpligtelser følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen. Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat indgår i kategorien andre finansielle gældsforpligtelser. Depositum Depositum måles til kostpris. Finansielle gældsforpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølKortfristede aktiver gende til amortiseret kostpris. Omsætningsejendomme Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarea- Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes ler, måles til kostpris. Er netto-realisationsværdien lavere end kost- i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst med prisen, nedskrives til denne lavere værdi. fradrag af betalte acontoskatter. Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkostninger di- Pengestrømsopgørelse rekte relateret til overtagelsen samt efterfølgende forbedringer. Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, inve- Kostprisen ved apportindskud af ejendomme svarer til vurderet mar- sterings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider kedsværdi. samt likvider ved årets begyndelse og slutning. I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle miljøforpligt- Pengestrøm fra driftsaktivitet elser. Nettorealisationsværdien opgøres som forventet salgssum Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat regu- med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der leret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte afholdes for at gennemføre salget, og fastsættes under hensynta- renter samt betalt selskabsskat. gen til omsættelighed og udviklingen i forventet salgspris. Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger under kortfrist- Pengestrøm til investeringsaktivitet ede aktiver. Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede Tilgodehavender aktiver. Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vurderet lavere værdi. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Denne lavere værdi opgøres på grundlag af individuel vurdering af de Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i stør- enkelte tilgodehavender. relse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassificeres som til aktionær. tilgodehavender. Likvider Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodehavender ind- Likvider omfatter likvide beholdninger, som er til fri disposition, og regnes i resultatopgørelsen. som indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring. Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstræk- Egenkapital ning af deponeringer i forbindelse med ejendomssalg. Udbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en Nøgletal forpligtelse på tidspunktet for vedtagelsen. Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2010". 56 De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet så- me er forurenede, hvorfor skøn over fremtidige oprensningsudgifter ledes: indgår som et væsentligt element ved måling af disse ejendomme. Skøn over fremtidige oprensningsudgifter foretages på baggrund af Resultat efter skat Egenkapitalens forrentning efter skat Gns. egenkapital Afkastgrad historiske erfaringer og analyser af tilstanden af de berørte ejendomme. Målingen af ejendommene tager udgangspunkt i selskabets vurdering af nettorealisationsværdi. Hvis der er tvivl om hvorvidt EBIT + finans. indt. nettorealisationsværdi er lavere en kostprisen på større ejendomme Gns. balancesum Soliditetsgrad inddrages en vurdering fra en ekstern mægler. Egenkapital ultimo Passiver i alt Note 3 Risici Markedsmæssige risici Note 2 Selskabets økonomiske resultat og stilling er afhængig, dels af mar- Regnskabsmæssige vurderinger og skøn kedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapi- Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen talmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader foretager regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have og ansvar. Selskabet vurderes ikke at have tekniske risici. Selskabet væsentlig indvirkning på de i årsrapporten indregnede beløb. Sel- er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke sel- skabets ledelse finder, at det på baggrund af selskabets forhold skabets resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle ikke vil være muligt at vælge anden regnskabspraksis end den, der falde ud til selskabets fordel. er beskrevet i note 1. Ledelsen i Freja ejendomme A/S anser følgende regnskabsmæssige skøn som væsentlige for årsrapporten: Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af markedsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger, kombine- Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejen- ret med hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med domme efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele for- i økonomien, herunder også af udviklingen i investeringsrenten og bundet med ejendomsretten overgår til køber, samt indtægten kan investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, at der er opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme foretager le- regionale forskelle i efterspørgslen efter både boliger og erhvervs- delsen en vurdering af, om betingelserne er af en sådan karakter, ejendomme. at væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan anses for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses beting- Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret planbestemmel- elserne for suspensive, hvilket medfører, at indregning af salget ser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom opfyldes. vil kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de fremtidige anvendelsesmuligheder. Skøn vedrørende forpligtelser Der er knyttet skøn til de forpligtelser, selskabet påtager sig ved Enkelte af selskabets ejendomme er forurenede. Når selskabet salg af ejendomme. Forpligtelserne angår byggemodning, udstyk- overtager en ejendom, indgår forventningerne til fremtidige oprens- ning og miljøforanstaltninger. Selskabet vurderer løbende, om det ningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efter- økonomiske omfang af disse forpligtelser er indregnet korrekt i følgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang regnskabet. end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og omfang skærpes. Måling af ejendomme Varebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundarealer, må- Finansielle risici les til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, Alle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. nedskrives til denne lavere værdi. Enkelte af selskabets ejendom- Selskabets placering af indlån sker på dag-til-dag markedet eller på 57 Noter aftalevilkår. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter Selskabets revisor rapporterer i revisionsprotokollen om eventuelle fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. For de svagheder i selskabets interne kontrolmiljø. mellemstore pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgræn- Direktionen overvåger løbende overholdelse af relevant lovgivning ser fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle instrumen- m.v. i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer her- ter. om til bestyrelsen. Selskabets ledelse vurderer løbende risici og interne kontroller i forbindelse med selskabets aktiviteter og deres eventuelle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen. I de senere år har selskabet ikke haft behov for betydende træk på de kreditfaciliteter, der af danske pengeinstitutter er stillet til Køb og salg af ejendomme rådighed på nærmere vilkår. Selskabets ledelse er involveret i forbindelse med selskabets køb og salg af ejendomme. En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle poster i 2013 med ± 1,5 mio. kr. Ejendomme tilføres primært via apportindskud fra selskabets Selskabet vurderer, at der ikke er knyttet væsentlig kreditrisiko til eneejer staten. Forud for apportindskud af ejendomme udarbej- tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt over- der en uafhængig ejendomsmægler en vurdering af ejendomme. drages ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I I forbindelse med indskud udarbejdes vurderingsberetning af uaf- enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pante- hængig vurderingsmand. Der foretages løbende vurderinger af brev i ejendommen eller modsvarende sikkerhedsform. ejendommenes værdiansættelse. Det er selskabets opfattelse, at den kostpris, selskabets ikke solgte Selskabets direktion forestår salg af selskabets ejendomme, her- ejendomme indregnes til i årsrapporten, tager højde for de aktuel- under vurdering af det regnskabsmæssige tidspunkt for indregning le risici, herunder også væsentlige ændringer i investeringsrenten. af salgstransaktion. Salg af ejendomme behandles og godkendes af Eventuelle nedskrivninger i forbindelse med måling af værdien af selskabets bestyrelse. selskabets ejendomme foretages i resultatopgørelsen under posBudgetter og estimater ten nedskrivning af ejendomme. Selskabets direktion udarbejder udkast til budget for det kommende år, som godkendes af bestyrelsen. Note 4 Hovedelementerne cessen Opfølgning af budgettet foretages i forbindelse med hvert kvar- i regnskabsaflæggelsespro- talsregnskab. Der udarbejdes tre gange om året estimat for året. Budget og estimat behandles og godkendes af bestyrelsen. Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for selskabets risikostyring og interne kontrol i forbindelse med regnskabsaf- Periode- og årsrapport læggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning Der udarbejdes kvartals- og årsrapport, som offentliggøres via Er- og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen. hvervsstyrelsen og selskabets hjemmeside. Kvartals- og årsrapport offentliggøres i overensstemmelse med en på forhånd fastlagt Kontrolmiljø og risikovurdering plan. Selskabets ledelse vurderer mindst en gang årligt selskabets organisationsstruktur og rapporteringsforhold, herunder bemandingen Kvartals- og årsrapport udarbejdes af direktionen i såvel en ekstern på regnskabsområdet. som en intern version. Selskabets ledelse ønsker den eksterne årsrapport udarbejdet efter højeste standard. De interne kvartals- og Selskabets ledelse lægger vægt på et godt kontrolmiljø. Der er årsregnskaber indeholder detaljerede oplysninger om bl.a. køb og etableret faste procedurer og rutiner for den løbende regnskabsaf- salg af ejendomme, selskabets ejendomsbeholdning og tilgodeha- læggelse og rapportering. Der er etableret procedurer, som sikrer vender og beskrivelse af selskabets aktivitet, risici m.v. adskillelse mellem rekvirent/udfører og godkender/reviewer på alle områder i regnskabsaflæggelsesprocessen, med henblik på at sikre Direktionens udkast til kvartals- og årsrapporter behandles og god- en god intern kontrol og kvalitet. kendes af bestyrelsen. 58 20122011 Note 5 20122011 *) Bonus for direktionen fastlægges på grundlag af en samlet vurNettoomsætning Salgssum, overdragede handler Andre indtægter Regulering salgssum, tidligere års salg 354.733 396.679 100 400 2.144 20.960 dering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start. Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen. Den adm. direktørs opsigelsesvarsel er 12 måneder fra selskabets 356.977418.039 og 4 måneder fra direktionens side. Der er ikke indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse med den adm. direktør. Ud over det anførte Note 6 vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkort til rådighed. Der er stillet fri bil til Kostpris Anskaffelsessum, solgte ejendomme 225.077 249.261 Anskaffelsessum, annullerede handler 0 0 Regulering kostpris, tidligere års salg 0 -627 rådighed for den adm. direktør. Beskatningsværdien heraf udgør: 90 90 Det gennemsnitlige antal ansatte 225.077248.634 har udgjort 1618 Note 7 Driftsomkostninger Ejendomsskatter m.v. 12.555 11.679 Ejendomsskatter tidligere år -4.828 -568 Vicevært, vagt og alarm m.v. 6.371 5.980 Reparation og vedligeholdelse 4.443 5.374 Driftsomkostninger i øvrigt 12.613 11.215 31.15433.680 Note 9 Finansieringsindtægter Renteindtægter værdipapirer 434 483 Afkast aktiver disponible for salg i alt 434 483 3.640 5.047 Renteindtægter tilgodehavende solgte ejendomme Renteindtægter andre tilgodehavender Renteindtægter deponeringer Note 8 Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indgår personaleomkostninger således: Gager og lønninger Sociale omkostninger 10.894 10.265 130 134 Adm. direktør, i alt 1.754 Renteindtægter likvide beholdninger 1.512 1.782 Afkast udlån og tilgodehavender 7.092 8.756 Finansieringsindtægter i alt 7.526 9.239 Note 10 Adm. direktør, fast gage Bonusordning *) 173 1.393 11.02410.399 Vederlag til direktion: tiltrådt 1. maj 2009 547 1.800 1.700 360 340 Finansieringsomkostninger 2.1602.040 Renter anden gæld 52 62 Renter selskabsskat 15 114 Finansieringsomkostninger i alt 67 176 Vederlag til bestyrelse: Formand 300 Næstformand 200200 300 Øvrige 3 bestyrelsesmedlemmer 300 800800 Gager og lønninger m.v. i alt 13.984 Note 11 Skat af årets resultat 300 Årets skat kan opdeles således: 13.239 59 Skat af årets resultat 25.143 28.362 25.143 28.362 Noter 20122011 Note 14 Skat af årets resultat fremkommer således: Aktuel skat Regulering af udskudt skat 20122011 18.243 35.462 Udskudt skat 6.900 -7.100 Udskudt skat 1. januar 17.400 25.143 28.362 Årets regulering jf. note 11 -6,900 7.100 10.500 17.400 Afstemning af selskabets effektive Udskudt skat indregnes således i balancen: skatteprocent: Udskudt skat (aktiv) Selskabsskatteprocent 10.300 25%25% 10.500 Udskudt skat (forpligtelse) Note 12 17.400 0 0 10.500 17.400 Udskudt skat vedrørende ejendomme 10.500 17.400 Materielle aktiver Indretning af lejede lokaler, Note 15 driftsmateriel og inventar Ejendomme Anskaffelsessum 1. januar 2.327 2.153 Tilgang 109293 Afgang 0119 Anskaffelsessum 31. december 2.436 Anskaffelsessum 1. januar Tilgang ved apportindskud m.v. Tilgang ved forbedringer m.v. 2.327 Tilgang annullerede handler Afgang, salg Afskrivninger 1. januar Afskrivning vedrørende afgang Årets afskrivning Afskrivninger 31. december 1.066 815 0 119 368 370 1.434 1.066 Anskaffelsessum 31. december 1.002 904.010 226.509 336.083 32.378 21.774 0 0 -269.377 -249.261 1.002.116 1.012.606 68.150 38.700 12.200 29.450 Nedskrivninger 1. januar Årets tilgang Regnskabsmæssig værdi 31. december 1.012.606 1.261 Årets afgang af tidligere års værdiregulering 44.300 Nedskrivninger 31. december 0 36.050 68.150 966.066 944.456 Forventet levetid, 3-7 år Regnskabsmæssig værdi 31. december Note 13 Den regnskabsmæssige værdi af nedskrevne ejendomme (varela- Værdipapirer ger) udgør 74.819 t. kr. (80.858 t. kr.) Anskaffelsessum 1. januar Tilgang Afgang Anskaffelsessum 31. december 3.904 4.163 00 Note 16 -193-259 3.711 Selskabsskat 3.904 Tilgode selskabsskat 1. januar Regnskabsmæssig værdi 31. december 3.711 3.904 Regulering tidligere år Skat af årets resultat Optaget til vurderet markedsværdi set i forhold til løbetid og Betalt selskabsskat i året sikkerhed mv. (jf. IFRS 7, niveau 2) 60 500 3.998 0 0 -18.243 -35.462 18.310 31.964 567 500 20122011 20122011 Note 17 Udlån og tilgodehavender: Tilgodehavender for solgte ejendomme Anden gæld Forfald inden for 1 år efter balancedagen Miljøopgaver og byggemodning, solgte ejendomme 6.233 5.682 Øvrig gæld, solgte ejendomme 1.749 11.873 Skyldig moms 11.405 0 Øvrig anden gæld 11.685 31.072 13.760 31.315 142.025 196.913 Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 38.280 62.977 Forfald over 2 år efter balancedagen 45.080 0 225.385 259.890 7.108 3.665 Andre tilgodehavender Forfald inden for 1 år efter balancedagen Note 18 Deponeringer Andre gældsforpligtelser Forfald inden for 1 år efter balancedagen 165.134 Selskabet har indgået lejekontrakt med Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen en uopsigelighedsperiode på 6 (7) år. Forfald over 2 år efter balancedagen Lejeforpligtelsen udgør i opsigelsesperioden 6.869 7.460 Omkostningsført i året 756630 Forfald inden for 1 år efter balancedagen 890 759 Selskabsskat Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 1.010 872 Forfald inden for 1 år efter balancedagen Forfald over 2 år efter balancedagen 4.969 5.829 6.8697.460 5.620 54.214 101.716 55.532 0 226.286 155.930 567 500 Likvide beholdninger Garantistillelser vedrørende momsreguleringsforpligtelser Entreprisekontrakt Forfald inden for 1 år efter balancedagen 265.915 189.945 Udlån og tilgodehavender i alt 725.261 609.930 725.261 609.930 2.0412.041 017.400 Dagsværdi for udlån og Note 19 tilgodehavender i alt Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke have Maksimal kreditrisiko er 724.694 t. kr. (609.430 t. kr.). På balan- Eventualforpligtelser cedagen er der modtaget garantier for 50.700 t. kr. (39.000 t. kr.) væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. Selskabet har indgået areallejekontrakter på ejendomme på lejet grund, hvor Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret, eller der vil lejen i opsigelsesperioden udgør 2.900 t. kr. jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller pant på restkøbesummen. I tilgodehavender for solgte ejendomme udgør en debitor 47 % (27 %). Note 20 Finansielle aktiver og forpligtelser Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2012 Finansielle aktiver (2011). Aktiver disponible for salg: Finansielle gældsforpligtelser Værdipapirer Anden gæld 330 200 Forfald over 1 år efter balancedagen Forfald inden for 1 år efter balancedagen 3.381 3.704 Aktiver disponible for salg i alt 3.711 3.904 Forfald inden for 1 år efter balancedagen Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 61 25.672 23.644 5.400 7.671 31.072 31.315 Noter 20122011 20122011 Årets apportindskud har omfattet 2 (2) indskud. Indskuddene har Kreditinstitutter omfattet 27 (43) ejendomme. Forfald inden for 1 år efter balancedagen 0 0 Ejendomme Leverandørgæld Gæld Forfald inden for 1 år efter balancedagen 4.942 9.619 Betalt kontant Forudbetalinger, suspensive salg Apportindskud Forfald inden for 1 år efter balancedagen 5.850 11.979 Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 5.617 6.617 Forfald inden for 1 år efter balancedagen 161.083 91.500175.000 Ejendommene er indskudt til vurderet markedsværdi. 0 0 47.481 59.530 Gæld til hovedaktionær 25.000 25.000 0 0 Dagsværdi finansielle gældsforpligtelser i alt 10.72613.962 135.009 11.46718.596 Udbetalt udbytte i året Selskabsskat Finansielle gældsforpligtelser i alt 237.235350.045 47.481 59.530 Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finansministeriet som eneaktionær afgiver samtlige stemmer. Note 21 Nye bestyrelseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finansministeren. Øvrige aktiver og forpligtelser Aktiver For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til Omsætningsejendomme Forfald inden for 1 år efter balancedagen 337.000 note 8. 350.172 Forfald over 1 år efter balancedagen 629.066 594.284 966.066 944.456 Note 24 Kapitalforhold Note 22 Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selskabets kapi- Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer talberedskab, dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder Lovpligtig revision 450 456 likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud af Andre erklæringer med sikkerhed ejendomme. 288 269 Skattemæssig assistance 45 22 Andre ydelser 65 81 Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selska- bets resultat og likviditet. 848828 Note 23 Note 25 Nærtstående parter Begivenheder efter regnskabsårets udløb Selskabet er et 100 % statsligt ejet aktieselskab, og selskabets hovedDer er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hænd- aktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de særlige regler om apportindskud. elser, der kan påvirke regnskabets retvisende billede. 62 Ejend om so v e rsi gt Ejendomme solgt i 2012 Ejendom Formål ved indskud Åbenrå 26-30, 1124 København K Bredgade 70, 1260 København K Strandgade 108, 1401 København K Følager 5, 2500 Valby, delsalg Enighedsvej 4-6, 2620 Albertslund, delsalg Holsbjergvej 13 m.fl. 2620 Albertslund Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød, delsalg Helsingørsgade 49, 3400 Hillerød Hammersholt Byvej 60, 3450 Allerød Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk, delsalg Jónas Broncksgøtå, Torshavn Færøerne Vigvejen 17, 4050 Skibby Harløsevej 234, 3400 Hillerød Sanatorievej, Qaqortoq, Grønland Torvet 1, 4220 Korsør Slotsgade 53, 4200 Slagelse Bjergbygade 3, 4200 Slagelse Slotsvænget 5, 4400 Kalundborg Fyrvangen 6, 4660 Store Heddinge Gyvelvej 3, 4900 Nakskov Skomagerrækken 3, 4700 Næstved Dalvænget 1A, 5610 Assens Søvej 3-21, 5792 Årslev, delsalg Vindingevej 27-65, 5800 Nyborg, delsalg Thorsvej 5, 6330 Padborg Renbækvej 10, 6780 Skærbæk Nørredige 20, 6950 Ringkøbing Møgelkærsvinget 4, 7130 Juelsminde, delsalg Paludan-Müllers Vej 17, 8000 Århus C Nytorv 9, 8500 Grenå Christian 8.s Vej 2B-E, 8600 Silkeborg Islands Allé 2, 9700 Brønderslev Lyngtoften 1-10, 9981 Jerup, delsalg Museum Retsbygning Pakhus Grundstykke Boliger Boliger Baneterræn Laboratorium Grundstykke Forsvarskommando Politistation Laboratorium Landbrugsejendom Retsbygning Domhus og arrest Retsbygning Retsbygning Politistation Bolig Undervisning Retsbygning Grundstykke Boliger Boliger Toldbygning Bolig Administration Bolig Administration Dommerkontor Amtmandsbolig Bolig Boliger Grundareal Etageareal m²m² 635 922 4.377 1.421 3.332 1.471 9.431 60.911 161.178 2.998 2.371 101.537 887 2.390 1.132 987 1.099 6.751 203 593 5.939 9.949 Lejet grund 4.239 600 10.551 650 1.688 1.500 816 101.848 1.198 1.793 1.858 4.418 284 405 963 15.162 1.210 132 2.660 95 840 658 495 700 174 1.807 572 34 1.126 1.915 285 220 277 929 241 1.282 646 144 2.296 Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 31. december 2012 Ejendom Formål ved indskud Grundareal Etageareal m²m² Absalonsgade 9, 1658 København V Politistation 598 2.520 Birkelundsvej 1, 2620 Albertslund Grundstykke 18.195 Kildegårdsvej 71, 2900 Hellerup Politiejendom 7.295 2.755 Hummeltoftevej 14, 2830 Virum Politi- og retsbygning 12.178 7.952 Henriksholms Allé, 2950 Vedbæk (restejd.) Forsvarskommando 59.184 12.135 Campusvej 55, 5230 Odense, delsalg Landbrugsejendom 787.119 Marselis Boulevard 1, 8000 Århus C Administration 3.935 1.401 Rådhusgade 4, 8700 Horsens Politistation 1.099 2.528 Rådhustorvet 1-3, 8700 Horsens Politistation 1.689 2.950 63 Ej end om so v e rsi gt Ejendomme pr. 31. december 2012 Ejendom Formål ved indskud Grundareal Etageareal m²m² Fiolstræde 20-24, 1171 København K Administration 1.072 Snaregade 10 A, 1205 København K Administration 534 Løngangstræde, 1468 København K Administration 1.311 Stormgade 8, 1, 1470 København V Administration - Stormgade 10-12, 1470 København V Administration 2.374 Anker Heegaards Gade 3-7, 1572 København V Administration 1.394 Howitzvej 30, 2000 Frederiksberg Politistation 1.900 Vasbygade 10 og 22, 2450 København SV Administration og lager78.655 Følager 5, 2500 Valby Grundstykke18.753 Islevgård Allé 5, 2610 Rødovre Undervisning41.013 Herstedlund, 2620 Albertslund (restejd.) Grundstykke 2.673 Holsbjergvej 20, 2620 Albertslund Grundstykke 7.688 Fængselsvej 4-22, 2620 Albertslund (restejd.) Boliger 1 8.692 Gl. Rådhusvej 19, 2750 Ballerup Politistation 2.835 Rolighedsvej 1, 2750 Ballerup Grundstykke 6.398 Skovbrynet 2-24, 2800 Kgs. Lyngby Administration og laboratorium 3 0.658 Lågegyde 5U, 2970 Hørsholm Fredsskov 5.180 Dr. Neergaards Vej 15, 2970 Hørsholm Administration og laboratorium Lejet grund Hørsholm Kongevej 11B, 2970 Hørsholm Administrationog laboratorium 3 2.709 Auderødlejren, 3300 Frederiksværk Kaserne 7 18.725 Carlsbergvej, 3400 Hillerød Baneterræn 250 Selskovvej 36, 3400 Hillerød Laboratorium og feltstation 3.698 Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød Baneterræn 5.737 Industrivej 7, 3730 Nexø Fiskerikontrol L ejet grund Quassunnguaq 10, Nuuk Grønland Politistation og bolig 126 Eystanvegur 10, Sandur Færøerne Politistation og bolig 1.206 Kunuutip Aqqutaa, Uummannaq, Grønland Politistation og bolig - Nuunnguup Saqqaa 9, Qasigiannguit, Grønland Politistation og bolig - Flyvervej 10, Lundby, 4070 Kirke-Hyllinge Undervisning 216.350 Ærtekildevej 16, 4100 Ringsted Sygeplejeskole og kollegium 7.855 Liselundvej 10, 4200 Slagelse Administration 1.553 Liselundvej 12, 4200 Slagelse Højskole23.352 Slagelsevej 7, Flakkebjerg, 4200 Slagelse Landbrug og forskning15.989 Teglværksvej 10, 4230 Skælskør Bolig 837 Gl. Ringstedvej 4, 4300 Holbæk Sygeplejeskole og kollegium 6.964 Sofievej 4, 4300 Holbæk Retsbygning 2.205 Rådhusvej 4, 4300 Holbæk Politistation 534 Rådhusvej 6, 4300 Holbæk Politistation 303 Oldvejen 25, 4300 Holbæk Museum Lejet grund 64 3.276 1.795 3.600 258 5.075 7.776 3.141 20.965 6.590 2.902 1.546 15.289 11.962 3.417 27.634 65 403 126 288 102 118 6.058 3.454 174 2.651 1.276 141 4.702 888 453 356 508 Ejendom Formål ved indskud Observator Gyldenkernes Vej, 4340 Tølløse Havnegade 3, 4500 Nykøbing Sj. Mandehoved 9, 4660 St. Heddinge Bråbyvej 45, 4690 Haslev (restejd.) Hjultorv 2, 4700 Næstved Toldbuen 2, 4700 Næstved Brovejen 4, 4800 Nykøbing F. Slotsgade 7, 4800 Nykøbing F. Hvilested 1, 4920 Søllested Hjulsporet 12, 4930 Maribo Klostervej 5, 5000 Odense Campusvej 55, 5000 Odense (restejd.) Østre Hougvej 103, 5500 Middelfart Ramsherred 20-22, 5610 Assens Toftevej 31, 5610 Assens Toftevej 33, 5610 Assens Søvej 3-21, 5792 Årslev (restejd.) Vindingevej 27-65, 5800 Nyborg (restejd.) Kongevej 85, 6300 Gråsten Sdr. Tingvej 4A, 6630 Rødding Adgangsvejen 3, 6700 Esbjerg Bøge Allé 4, 6760 Ribe Campus Allé 5, 6800 Varde Møgelkærsvinget 4, 7130 Juelsminde (restejd.) Holdgårdsvej 101-125, 7260 Sønder Omme Nygade 3, 7400 Herning Kærshovedgård 4-12, 7430 Ikast Flyvholmvej 37, 7673 Harboøre N. A. Christensens Vej 40, 7900 Nykøbing M. Nordlandsvej 68, 8240 Risskov Fussingsvej 8, 8700 Horsens (restejd.) Stationsvej 82, 8700 Horsens Østervangsvej 26E, 8900 Randers Hadsundvej 7, 9575 Terndrup Fogedgade 1, 9670 Løgstør Rådhusgade 20, 9670 Løgstør Rådhusgade 999, 9670 Løgstør Brinck Seidelins Gade 25, 9800 Hjørring Svinget 9, 9850 Hirtshals Nytorv 19, 9900 Frederikshavn Peter Danielsvej 25, 9940 Læsø Grundareal Etageareal m²m² Observatorium 391.601 Politistation 1.040 Kaserne36.135 Grundstykke 1.442 Retsbygning 481 Administration 9.729 Administration 5.525 Politistation 700 Plejehjem 17.456 Undervisning 9.814 Administration 905 Landbrugsareal 858.603 Bolig 1.030 Politistation 1.354 Tinghus 1.538 Politistation 1.538 Boliger 4.849 Boliger 24.876 Politistation og retsbygning 3.636 Retsbygning 1.906 Administration Lejet grund Undervisning 8.325 Grundstykke10.299 Boliger 1.123 Boliger 104.855 Retsbygning 1.780 Boliger26.287 Grundstykke48.015 Fiskerikontrol 3.474 Administration og laboratorium 5.230 Fængsel 152.949 Landbrugsejendom 1.050.000 Undervisning og kollegium 1.636 Domhus og arrest 2.846 Politistation 3.861 Politistation 494 Parkanlæg 3.328 Politistation 2.717 Politistation 865 Retsbygning 1.352 Landbrugsejendom 3.585.325 65 2.752 718 6.477 931 4.181 1.435 1.296 3.354 1.400 1.575 842 142 526 474 656 1.113 2.062 1.458 802 5.248 1.778 131 4.149 2.716 891 662 2.229 22.295 9.013 2.672 500 631 816 2.321 296 1.289 309 66 En gl is h s um m ary 2012 Management´s Review Freja left 2012 with a profit before tax of DKK 100.3 million compared with DKK 113.4 for 2011. Profit before tax and value adjustments was DKK 112.5 million against DKK 142.9 million for 2011. Proceeds from sales came to DKK 123 million against DKK 152 million for 2011. The profit was generated by 69 property transactions that included the sale of 26 properties and 43 partial sales constituting a total turnover of DKK 357 million – a satisfactory performance in the current property market characterised by generally low growth. It remains a challenge for buyers to find financing for purchasing real property. Investors focus sharply on limiting their risk, which means that they are highly interested in operations of the properties. This makes it difficult to sell Freja’s properties, because they are mainly empty and consequently without any earnings potential until major investments have been made. However, the historically low interest rates provide some sound investors with very attractive financing opportunities. ernment as well as the Regions. If the Regions are allowed to dispose of hospital properties via Freja, it will mean a significant expansion of Freja´s business foundation It remains Freja’s business concept to be a narrow organisation focussing on value-creating processes through cooperation with external advisers. Devolepment projects Henriksholm, Vedbæk We fired on all cylinders as the development process of Henriksholm, the previous Defence Command in the Municipality of Rudersdal, gained speed. The most significant transaction was the sale of a 24,568 m² right to build at the former Danish Defence Command in Vedbæk. The process was an unfolding of the tools that Freja has developed and applies for value creation when complex tasks require an analytical and creative approach to cooperation and project development. The establishment of trusting cooperation with authorities, prequalification of advisory teams and implementation of architectural competition as well as an ongoing dialogue with investors and other interested parties led to a project proposal, which in 2012 resulted in an adopted district plan and a completed sale. During 2012, there has been consideration of whether it would be appropriate to allow the Regions to dispose of hospital buildings by Freja. There has been dialogue with the gov- Cortex Park, Odense In 2012, the superior steering committee for the campus at Odense adopted a joint strat- Islevgård Allé 5, Rødovre Kirken i Ungdomsbyen ved Statens Pædagogiske Forsøgscenter 67 Howitzvej 30, Frederiksberg Herskabelig ejendom med mange fine originale detaljer egy to attract investments and enterprises to Campus Odense and Cortex Park. This strategy constitutes a targeted venture from the stakeholders of the area (Odense Kommune, University of Southern Denmark, Region Southern Denmark, the Region of Southern Denmark, University College Lillebælt, Southern Denmark Research Parks, and Freja) to create synergy between the activities of the parties and attract investors for the knowledge companies and institutions of the total area. To execute the strategy, Campus Odense Development (COD) was set up in 2012 as a unit under the Office of Urban Strategy in Odense Kommune. To Freja, the joint strategy and the establishment of COD will mean that a sharpened focus on marketing and attraction of potential investors and enterprises wishing to set up in Cortex Park. When fully developed, Cortex Park will become a neighbourhood with a total built-up area of 200,000 m². The first stage of the district covers a built-up area of well over 60,000 m². During the year under review, Freja has also been busy developing other projects, i.a. 68 including: - the area around the railway station in Hillerød - Lågegyde 5, Kokkedal - Følager 5, Valby - Islevgård Allé 5, Rødovre - Rolighedsvej 1, Ballerup - Brorfelde Observatory, Holbæk - Kildegårdsvej 71, Hellerup - Hummeltoftevej 14, Virum - Skovbrynet 2 -24, Kgs. Lyngby Risk Exposure Freja’s financial performance and position depend heavily on the conditions in the property market and the developments in the capital market. Our properties are insured against physical damage and liability, and are assessed not to be exposed to any technical risks. The Company is involved in a moderate number of legal disputes that will have no material effect on the Company’s performance, even if – contrary to expectations – the outcome of the disputes is not in favour of the Company. The market conditions are influenced primarily by: - general business trends - developments in traffic structure - demand for dwellings - overall trends in the economy, including not least movements in investment yields and the rate of return required by investors - amendments to legislation The Company estimates whether the carrying amount of the Company’s properties expresses the minimum value at which the properties can be sold. At year-end, Freja estimated the expected net realisable value of two properties to be lower than cost. This resulted in a writedown of the value of these properties amounting to a total of DKK 12.2 million. Outlook 2013 If the Government approves that Freja can acquire hospital properties from Danish Regions, Freja is expected during 2013 to take over one or more hospital properties. Apart from the acquisition of properties from the Regions, the contribution of a number of properties from the Danish State is also expected to continue. Overall, Freja’s properties are expected to keep attracting interested buyers in 2013; it will, however, also continue to take time for many investors to provide the necessary funding. This means that it is difficult to predict the pace at which Freja’s sales of properties will proceed in 2013. Applicable accounting rules also make it very difficult to predict in which accounting period an actual sale is to be recognised. Therefore, just one individual, large sale will be able to materially move accounting results depending on whether or not recognition of the sale can be made before or after the end of the financial year. Based on the present knowledge of and expectations for the progress of ongoing and contemplated district planning processes as well as on expectations for Freja’s sales and operations, we expect a profit before tax and any value adjustments in the order of DKK 100 million in 2013. 69 Fin a ncia l hi g h l i g hts 20 1 2 2012 2011 Profit and loss account Profit on property trading and development 110.6 122.8 Profit on operations of properties 2.7 1.4 Profit on property activities, total 113.3 124.2 Administration and other expenses (20.5) (19.9) Profit before net financials (EBIT) 92.8 Net financials 104.3 7.5 9.1 Profit before tax 100.3 113.4 Tax on profit for the year (25.2) (28.4) 75.1 85.0 Net profit for the year (total income) Balance sheet at December 31st Non-current assets 15.8 23.1 Current assets 1,691.3 1,554.4 Assets, total 1,707.1 1,577.5 Shareholders’ equity 1,659.6 Short-term liabilities 47.5 Liabilities and equity, total 1,707.1 1,518.0 59.5 1,577.5 Stormgade 10, København K Velholdt palæ centralt i København med attraktivt gårdmiljø 70 Ejendomme pr. 31. december 2012 Design og layout: Tina Heltborg, Freja ejendomme A/S Tema og layout: Nina Kovsted, Freja ejendomme A/S Foto: Jens Anthonsen m.fl. Trykt på 150 g Arctic Volume White Sat med SignaColumn. Trykt af Bording A/S
© Copyright 2024