1. No category

Scenarier
for ejendomsmarkedets
og byggeriets udvikling
frem mod 2015
nye teknologier
& produktivitet
Scenarie 5
I n n o vat i o n
Scenarie 4
grønt kapløb
Scenarie 3
ny vækst
Scenarie 2
turbulens
Scenarie 1
mådehold
ko n j u n k t u r e r
højvækst
Instituttet for Fremtidsforskning
I n d h o l d s f o rt e g n e l s e
1.
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Indledning ...................................................................................................................... 3
Resumé ........................................................................................................................... 5
Konklusioner – de rimeligt sikre .......................................................................... 9
Ejendomsmarkedet og byggeriet - status foråret 2010 .................................. 12
Finanskrise og recession ....................................................................................... 12
Strukturelle udfordringer for byggeriet ........................................................... 19
Megatrends: Fremtiden – behov, trusler, muligheder ....................................... 24
Velstandsstigning - mere plads, flere ejerboliger .......................................... 25
Immaterialisering - appel til hjerte, følelser og sanser ................................ 28
Befolkningsudvikling – fortsat marked for flere boliger .............................. 30
Urbanisering – fortsat mange drivkræfter ...................................................... 34
Polarisering – øget mangfoldighed og flere nicher ....................................... 37
Individualisering – men også øget fokus på modtendenser ........................ 38
Sundhed – byggerier skal fremme fysisk og mental sundhed .................... 40
Kommercialisering – mere outsourcing i effektivitetens navn .................. 41
Klima, miljø og ressourcer – fem stærke drivkræfter ................................... 43
Globalisering – nu også i byggeriet ................................................................... 47
Øget forandringshastighed og tidspres – fleksibelt byggeri ....................... 51
Hyperkompleksitet – øget behov for værktøj til håndtering ..................... 52
Vidensamfund – specialisering og netværkskommunikation ..................... 53
Teknologisk udvikling – materialer og intelligente komponenter ............. 56
Udfordringer de næste 5 år – perspektivering ................................................... 59
Efterspørgslen efter byggeri frem mod 2015 ................................................. 59
Boligbyggeriet frem mod 2015 .......................................................................... 60
Erhvervsbyggeriet frem mod 2015 ................................................................... 61
Offentlige investeringer frem mod 2015 ........................................................ 62
Byggeriets processer ............................................................................................ 63
Scenarier som input til den strategiske dialog – hvorfor og hvordan ........... 65
Kogebog: Hvordan man bruger omverdensscenarierne ............................... 66
Scenarier for ejendomssektoren og byggeriet frem mod 2015 ..................... 69
Scenarie 1: Mådehold ........................................................................................... 72
Scenarie 2: Turbulens ........................................................................................... 80
Scenarie 3: Ny vækst ............................................................................................ 87
Scenarie 4: Grønt Kapløb ..................................................................................... 93
Scenarie 5: Innovation .......................................................................................... 98
Scenarier på tværs – opsummering og perspektivering ................................ 105
Udvikling i offentlig gæld ..................................................................................... 114
Bilag 2: Classic Case Shiller Housing Price Chart ........................................................... 115
Bilag 3: Skyskraber-byggeri varsler økonomiske kriser ................................................ 116
Bilag 4: Nøgletal til illustration af scenarier ................................................................... 117
Bilag 1:
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
1
Indledning
Hvordan vil ejendomssektoren og byggeriet i Danmark udvikle sig de næste 5 år?
Svaret på dette spørgsmål afhænger først og fremmest af, hvordan den globale økonomiske krise udvikler
sig. Men det afhænger også i høj grad af den politik, der føres i Danmark, og hvordan ejendomssektorens
og byggeriets aktører agerer på krisen.
Formålet med dette fremtidsstudie er at kvalificere debatten om fremtiden for byggeriet og ejendomssektoren samt at bidrage med inspiration og viden til byggeriets aktører og interessenter.
I denne rapport tegnes en række scenarier for
udviklingen frem mod 2015. Finanskrisen il­
lustrerede med al tydelighed, at fremtiden ikke
kan planlægges ud fra prognoser, men at der
må arbejdes med forskellige scenarier, når man
forbereder sig på fremtiden og lægger sin stra­
tegi.
Scenarier er alternative bud på fremtiden. Til
sammen angiver de en vifte af mulige og sand­
synlige fremtider. Formålet er at skabe grund­
lag for et bedre beredskab og give inspiration til
nytænkning.
Danmarks Nationalbank har erkendt, at prog­
noser ikke rækker og benytter nu scenarier
som grundlag for stresstest af danske banker.
Scenarier bruges også som støtte i den strate­
giske udvikling i en række virksomheder. Det
gælder nogle af verdens store som fx Statoil,
Novo Nordisk IKEA og Velux men også mindre
selskaber. spørgsel blive påvirket? Hvordan vægtes etisk
forbrug og bæredygtighed i krisetider?
Der indledes i kapitel 3 med en kort karakteri­
stik af ejendomssektorens og byggeriets aktu­
elle situation og udfordringer i forsommeren
2010.
Herefter analyseres i kapitel 4 de relativt sikre
udviklingstendenser (megatrends), som driver
en række strukturforandringer, der i større eller
mindre omfang sker uanset konjunkturudvik­
lingen. De såkaldte megatrends er bl.a. globali­
sering, aldring, individualisering, teknologisk
udvikling, sundheds- og klimafokus. Dette ka­
pitel summeres op og perspektiveres i kapitel
5: ”Udfordringer for byggeriet de næste 5 år.”
I kapitel 6 leveres en slags kogebog for at ind­
drage scenarierne i virksomhedens strategiud­
vikling.
I kapitel 7 præsenteres fem forskellige scenari­
er for udviklingen frem mod 2015. Scenarierne
er baseret på de udviklinger, der er størst usik­
kerhed om, og som samtidig er meget vigtige
for sektoren. De tre første scenarier: Mådehold,
Turbulens og Ny Vækst, tager udgangspunkt
i alternative udviklinger for den globale poli­
tiske og økonomiske udvikling. De to næste,
Grønt Kapløb og Innovation, beskriver nogle
mere strukturelle udviklinger.
I kapitel 8 foretages en opsummering og per­
spektivering af scenarierne.
Scenarierne i denne rapport er alternative
fremtidsbilleder, der indledningsvis beskriver
mulige og sandsynlige samfundsøkonomiske
og strukturelle udviklinger globalt og nationalt
på 5 års sigt. I hvert af scenarierne ses derud­
over på mulige konsekvenser for ejendoms­
sektoren, byggeriet og det byggede miljø. Hvor
vil der være vækst og hvor tilbagegang? Hvad
sker der med hensyn til internationalisering?
Hvordan vil den offentlige regulering og efter­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Rapporten kan læses fra ende til anden, men
de enkelte kapitler kan også læses uafhængigt
af de øvrige. Man kan altså gå direkte til scena­
rierne, hvis man foretrækker det.
Som led i arbejdet med denne rapport er der
foretaget en række interviews og der har været
afholdt to netværksmøder. Vi vil gerne takke
følgende personer for deres bidrag i denne for­
bindelse.
Direktør Henrik L. Bang, Bygherreforeningen
Sektionsdirektør Hans Blinkilde, NCC
Økonom Christian Deichmann Haagerup, Boligøkonomisk Videncenter
Chefkonsulent Lars Ole Hansen, Universitets- og Bygningsstyrelsen
Direktør Jesper Salskov Jensen, VELUX Danmark A/S
Projektchef Kent Jönsson, Køge Kyst
Adm. direktør Boris Nørgaard Kjeldsen, DADES/DATEA
Adm. direktør Søren Larsen, Grontmij Carl Bro
Sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter
Branchedirektør Niels Nielsen, Dansk Byggeri
Direktør Lars Holten Petersen, Carlsberg Ejendomme
Ejendomsdirektør Gyrithe Saltorp, Københavns Ejendomme
Partner Mikkel A. Thomassen, Smith Innovation
Underdirektør Lars Winther, ATP Ejendomme
Projektleder Byggeriet, Lennie Clausen, Real Dania
Fra Instituttet for Fremtidsforskning har medvirket følgende medarbejdere:
Seniorforsker Anders Bjerre
Fremtidsforsker, projektleder Niels Bøttger-Rasmussen
Fremtidsforsker Martin Kruse
Direktør, fremtidsforsker Johan Peter Paludan
Projektleder Sofie Myschetzky
Fremtidsstudiet er finansieret af Realdania
Instituttet for Fremtidsforskning alene er ansvarlig for budskaber og fagligt indhold i rapporten.
Instituttet for Fremtidsforskning, september 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
2
Resumé
Her i forsommeren 2010 er der forsigtig optimisme og ny vækst i en række brancher, men ikke i byggeriet,
hvor der fortsat er dyb krise og faldende aktivitet. I denne rapport ses der på udfordringer og perspektiver frem mod 2015. Finanskrisen illustrerer klart, at prognoser ofte er ubrugelige. I dette fremtidsstudie
benytter vi os derfor bl.a. af alternative scenarier, der tilsammen illustrerer det mulige udfaldsrum for
udviklingen i branchernes omverden og dermed angiver, hvad de enkelte virksomheder bør være klar til at
håndtere af forretningsmæssige udfordringer i de kommende år.
med 6-8 % p.a. Verdensøkonomien, og ikke
mindst Europa, slås med store ubalancer, der
skal nedbringes i form af store betalings­balance­
underskud og overforbrug i USA og flere EUlande, og store underskud på de offentlige ba­
lancer. Endvidere slås Danmark og det øvrige
EU med relativt kostbare velfærdsordninger,
aldring af befolkningerne, lav produktivitets­
udvikling og stigende konkurrence fra de nye
vækstøkonomier.
Ejendomspriserne når bunden i foråret 2010,
hvor de holder sig frem til 2015, dog med be­
grænsede udsving i begge retninger. En lav ren­
te i det meste af perioden lægger ikke alene en
hånd under boligmarkedet, men hjælper også
bankerne og de offentlige finanser. Byggeriet af
boliger og private forretningsejendomme udgør
som gennemsnit for perioden kun ca. 60 % af
niveauet under højkonjunkturen i 2007. Dels
er der en stor pukkel af nybyggeri fra højkon­
junkturårene, som først afvikles i løbet af 2012,
dels er bankerne ikke interesseret i at finansiere
ret meget mere nybyggeri, da de i forvejen har
store engagementer i ejendomssektoren. Her­
til kommer, at reguleringen af finanssektoren
skærpes med øgede soliditetskrav, som ikke
mindst rammer udlån til ejendomssektoren.
Aktiviteten i byggesektoren flytter sig mod
renove­ring og herunder energirenovering samt
I rapporten præsenteres fem scenarier for ud­
viklingen omkring og i ejendomsbranchen og
byggeriet frem mod 2015. Det er 1) Mådehold
2) Turbulens 3) Ny vækst 4) Grønt Kapløb og 5)
Innovation. Scenarierne er som udgangs­punkt
omverdens­orienterede, det vil sige, at de tager
udgangspunkt i udviklingen i henholdsvis ver­
dens og Danmarks økonomi og derefter ser på
konsekvenser for ejendoms­branche og byggeri.
Innovationsscenariet tager dog udgangspunkt i
branchernes indre potentialer. Rigtigt anvendt
kan disse scenarier styrke den strategiske ud­
vikling. Se mere om brugen af scenarier i ka­
pitel 6.
Inden scenarierne udfolder sig, beskrives
sandsynlige konsekvenser af 14 såkaldte me­
gatrends, som repræsenterer forholdsvis sikre
drivkræfter for udviklingen i det kommende
tiår. Disse summeres dernæst op og perspek­
tiveres i forhold til byggeriets udfordringer de
næste 5 år.
Scenarie 1: Mådehold
Mådehold er naturligvis middle of the road
scenariet. Finanskrise og recession er afblæst,
men der er tømmermænd efter bobler og gæld­
sætning. Der er derfor lavvækst på 1-2 % årligt
i Europa i hele perioden frem til 2015, mens
de nye vækstøkonomier i gennemsnit vokser
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
cial uro og store spændinger i EU-samarbejdet
til følge.
I Danmark spøger afgrunden igen. Danmark
mærkes hårdt af tilbageslaget for globaliserin­
gen, som rammer en række store koncerner.
Samtidig er Nordsø-olien hastigt på retur. Bo­
ligpriserne falder yderligere med 15 % fra ni­
veauet primo 2010, det vil sige med i alt 35 %
i løbende priser fra topniveauet i 2007.
Byggeriet af boliger og forretningsejendomme
falder til 40 % af niveauet i 2007 som gennem­
snit for årene 2010-2014. Først i 2013 er ned­
turen tilendebragt, og de lave priser på boliger
og grunde er med til at sætte gang i byggeriet
igen i 2014.
byggeri for det offentlige. Der er et efterslæb med
hensyn til ved­ligeholdelse af bygninger, veje og
kloakker, som skal indhentes, og der igangsættes
en række store trafikinvesteringer, investeringer
i hospitaler mv.
Både i boligpolitikken og hos ejendomsinve­
storer fokuseres der mest på den eksisterende
bygningsmasse. Når der bygges nyt, er det med
fokus på kvalitet frem for kvantitet. Både i 2010
og 2015 hæves bundliggeren, hvad angår ener­
girammer for nybyggeri.
Mange virksomheder i bygge- og ejendoms­
branchen lukker i perioden, mens de store og
professionelle aktører styrker deres position.
Innovation og udvikling har trange kår, da de
færreste har mod på at indgå langvarige for­
pligtigelser og samarbejder, men i stedet forsø­
ger at presse hinanden mest muligt.
Staten vælger igen at benytte bolig- og bygge­
sektoren til at fremme beskæftigelsen. Der ind­
føres omfattende krav til energirenovering og
støtte til at rive ned og bygge nyt. Men tiltag må
helst ikke koste noget. Den almene boligsektor
får mulighed for at opkøbe nødlidende projekt­
lejligheder og tomme parcelhuse med henblik
på renovering og udlejning til boligløse.
Det offentlige indgår i stor stil Offentligt Pri­
vate Partnerskaber (OPP), primært med ATP og
andre pensionskasser, om at udvikle, overtage
og renovere offentlig ejendom og infrastruktur,
bl.a. for at begrænse statsgælden.
Også for at begrænse statsgælden sker der både
i Danmark og internationalt en markant stig­
ning af skatterne på de fossile brændstoffer.
Sammen med de høje oliepriser betyder det, at
det er rentabelt at bygge passivhuse og plus­
energihuse.
Scenarie 2: Turbulens
Perioden frem til 2015 er præget af nye bølger
af finanskriser. Traditionelle konjunkturind­
greb virker ikke, men skaber blot grundlag for
nye kriser. Det sker i form af offentlig gæld og
overophedning i de nye vækstøkonomier, her­
under ejendoms- og aktiebobler i bl.a. Kina og
Indien med efterfølgende krak. Der er heller
ikke flere skud i bøssen i form af mulighed for
rentesænkning eller finanspolitiske stimuli.
Samtidig er der stærkt øget geopolitisk uro,
særligt i Mellemøsten, hvor USA og koalitio­
nen må opgive at skabe demokrati. Olieprisen
stiger voldsomt, da uroen breder sig til den ara­
biske halvø. Globalisering kommer i miskredit
i Vesten og skaber grobund for protektionisme.
USA koncentrerer sig om hjemlige problemer
og overlader udfordringerne til naboerne i
Europa. Der er igen negativ økonomisk vækst
i 2011 og 2012, og arbejdsløsheden stiger til
nye højder. Mens den faldende beskæftigelse
i Nordeuropa kan håndteres, vokser især ung­
domsarbejdsløsheden i en række sydeuropæi­
ske lande til utålelige højder med voldsom so­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Scenarie 3: Ny vækst
Opsvinget indtræffer næsten lige så hurtigt
og voldsomt som nedturen, når først tilliden
genskabes. De resolutte globale indgreb, først
overfor finanskrisen og siden overfor krisen i
Hvor ikke andet er nævnt, er boligpriserne i denne rapport anført i løbende
priser. Et fald i løbende priser på 35 % over 7 år svarer til et realt fald på 41 % ved
en inflation på i gennemsnit 1,5 % p.a.
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Euro-landene viser, at der både er evne og vilje
til at samarbejde globalt om problemerne. I den
reale sektor har økonomien trods krisen aldrig
været sundere. Der er opbygget en enorm global
produktions- og netværkskapacitet, som stort
set er intakt trods krisen, og virksomhederne
har benyttet den, set i bakspejlet, nødvendige
krise til at effektivisere yderligere. Den globale
vækst stiger til 5 % i 2011 og 2012.
Den høje økonomiske aktivitet fører imidlertid
til markant højere priser på olie og andre mi­
neraler og til betydelig inflation i de nye vækst­
økonomier. Det giver også øget inflation i de
udviklede økonomier. Da opsparingen også fal­
der på grund af aldring og øget forbrug i de nye
vækstøkonomier, stiger renten markant globalt
i 2011 og 2012.
i stå, og byggeriet udgør som gennemsnit for
årene 2010-2014 ca. 50 % af niveauet i 2007.
Scenarie 4: Grønt Kapløb
Verden oplever tiltagende klimaproblemer
frem mod 2015 i form af oversvømmelser, tør­
ke og afsmeltning af isen i arktiske egne. Sam­
tidig vinder ”Grænser for vækst” holdninger
igen frem, promoveret af stærkt stigende priser
på olie og andre mineraler samt landbrugspro­
dukter, så snart den økonomiske vækst stiger.
Selvom det hverken lykkes i København eller
Mexico at etablere bindende aftaler om CO2-re­
duktion, kommer der alligevel fuld fart på kli­
maindsatsen. Der er hele fem drivkræfter: Kli­
ma, forsyningssikkerhed, energipriser, ønsket
om nye finansieringskilder for det offentlige og
ønsket om at skabe nye motorer for vækst.
I mangel af bindende klimaaftaler fremmes
udviklingen i stedet af et grønt kapløb mellem
virksomheder og nationer og ikke mindst mel­
lem USA og Kina, hvor energiomkostninger
begge steder vejer tungt som følge af lav energi­
effektivitet. Den grønne indsats har efterhånd­
en fået momentum i alle dele af erhvervs- og
samfundslivet, og teknologien udvikles hastigt
på grund af store investeringer heri.
Danmark har hidtil ligget på forkant af den
grønne bølge, men bliver frem mod 2015 over­
halet på flere områder. Men Danmark har man­
ge både små og store virksomheder indenfor
clean-tech og nyder ikke desto mindre godt af
den stærkt stigende efterspørgsel. Målet er, at
Danmark skal være det mest klima- og ener­
girigtige land i verden og i 2015 har Danmark
verdens højeste CO2-afgifter. Det er i den for­
bindelse en udfordring, at der i Danmark kun
bygges (energirigtige) nye boliger svarende til
ca. 1/2-1 % af bygningsbestanden p.a., mens
der i de nye vækstøkonomier bygges langt
I takt med, at det globale opsving tager fart,
stiger efterspørgslen efter danske højværdipro­
dukter indenfor clean-tech, sundhed, miljø,
transport og livsstilsprodukter markant, og
Danmark har igen arbejdskraftmangel i 2013.
Optimismen får indledningsvist ejendomspri­
serne til at stige stærkt, men da renten øges til
7-8 % i 2012, ses et nyt dyk i ejendomspriser­
ne. En del, som købte for dyrt før og under kri­
sen, baseret på de billige rentetilpasningslån,
må nu sælge med store tab.
Byggeriet får derfor ikke meget glæde af det
kraftige opsving. Det er også dyrt at bygge nyt
og energirenovere på grund af den høje rente.
Da det samtidig går godt i de fleste andre sek­
torer, er der ikke noget incitament til at støtte
byggeriet. Der er brug for arbejdskraften i andre
sektorer.
På grund af velstandsstigning og strukturfor­
andringer er der dog alligevel en del, som ef­
terspørger nyt, spændende og oplevelsesrigt
nybyggeri, selvom der står ledige kontorer og
boliger andre steder. Så byggeriet af boliger og
private forretningsejendomme går ikke helt
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
(Originaltitel: Limits to growth) med undertitlen: En rapport til Romklubbens projekt vedrørende menneskehedens truede situation, skrevet af Donella H.
Meadows, Dennis L. Meadows, Jørgen Randers, og William W. Behrens III fra MIT og
udgivet i 1972 var en alarmerende beskrivelse af den eksponentielle udvikling af
verdens forbrug af råvarer. http://da.wikipedia.org/wiki/Grænser_for_vækst
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
mere nyt, hvorfor bygningsmassen dér fornyes
meget hurtigere.
Klima- og energispørgsmålet får stadig større
betydning for ejendomsmarkedet. Ejendomme
i udsatte områder med dårlig energistatus el­
ler stor afstand til vækstcentre falder markant
i pris. Tæt/højt byggeri vinder frem. I 2015
bygges der stort set kun plusenergihuse, selv­
om passivhuse og lavenergi 1 huse er tilladt.
Klima- og energihensyn driver udviklingen i
byggebranchen, og der opstår nye alliancer på
tværs af fag og brancher. Det grønne kapløb
har øget internationaliseringen af branchen på
grund af behovet for accelererede teknologi­
overførsler.
udvikler det sig i retning af såkaldte systemin­
tegratorer, som leverer komplette bygningskon­
cepter under eget brand. Udviklingen hjælpes
på vej af den oprydning og de mange opkøb og
fusioner, som finder sted i kølvandet på krisen.
Der er kommet flere store globale spillere, og
samtidig er kunderne i øget omfang det offent­
lige og store pensionskasser, som tænker lang­
sigtet, når der skal foretages infrastrukturinve­
steringer eller bygges skoler og hospitaler.
Byggeriets krise er også i høj grad en strukturel
krise. Hverken byggeriet, bygningsdriften eller
ejendomsbranchen er rationel. Det skyldes kort­
sigtet tænkning og manglende samtænkning af
de enkelte led i værdikæden. Det har resulte­
ret i forældede produkter, produktionsmetoder
og organisationsformer. Det er ikke nogen ny
konstatering, men det har hidtil været svært at
gøre noget ved det - lige indtil der var nogle,
der tog livscyklusansvaret alvorligt.
Livscyklusdrift (LCD) er en model, hvor der er
livscyklusansvar for bygninger, forstået som
ansvar for planlægning, opførelse, drift, ned­
tagning og genanvendelse. Udviklingen af LCD
modeller kommer primært fra USA, England
og ikke mindst Norge, som har langfristet ka­
pital, men når også en vis udbredelse i Kina,
hvor der er både kulturel basis for og politisk
vilje til at tænke langsigtet. Da modellen har
større langsigtet rentabilitet udbredes den efter­
hånden også i Danmark, omend kun i begræn­
set skala frem til 2015. Det offentlige ønsker i
stigende grad at benytte langsigtede såkaldte
funktionskontrakter og andre former for offent­
ligt-private samarbejder (OPS). LCD modellen
kommer ikke mindst til sin ret i takt med, at
det er muligt at indbygge ”intelligens” fx i form
af sensorer, hvor mange bygninger med samme
byggesystem er koblet op til et fælles datasy­
stem. LCD modellen udstrækkes nogle steder
i udlandet til hele kvarterer og byer, hvor man
optimerer ikke alene det fysiske miljø men også
det sociale miljø, som også har stor betydning
for værdien af en ejendomsinvestering.
Udviklingen starter med krav om vurdering
af byggeriets langsigtede energibalancer og
med de såkaldte Energy Service Companies
(ESCO’s), som tilbyder at optimere bygningers
tilstand og drift mod en fast årlig afgift. Herfra
I alle scenarierne spiller bæredygtighed en stor
rolle. Det samme gælder fokus på produktivitet
og koncentration i form af sammenlægninger
og fusioner i branchen. I kapitel 8 sammenlig­
nes og diskuteres scenarierne på tværs.
S c e n a r i e 5 : I n n o vat i o n
Krisen er ikke alene en konjunkturkrise, men
en systemkrise med strukturelle problemer
som aldring, ikke bæredygtige velfærdsmo­
deller og manglende konkurrenceevne overfor
fremstormende nye vækstøkonomier. Derfor er
der stærkt øget fokus på produktivitet og inno­
vation frem mod 2015.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Om arbejdet
med scenarier
Hvilket af de økonomiske scenarier, det vil sige scenarie 1, 2 eller 3, som rammer virkeligheden bedst,
afgøres ikke af byggeriet, men af omverdenen. Til
gengæld har byggeriet og ejendomssektoren større
muligheder for at påvirke fremtiden i scenarierne 4
og 5 gennem satsning på klimatiltag og innovation.
N å r virksomheder og organisatio­
ner arbejder med scenarier i deres strategiar­
bejde, er det vigtigt at tage alle scenarier i ud­
faldsrummet alvorligt, også selvom man måske
tror mere på et af dem, og vil være tilbøjelig
til helt at afvise andre som usandsynlige. Det
gør man ved at tage scenarierne efter tur, og
leve sig ind i hvert af disses indre logik og dy­
namik. Man ser først på mulige konsekvenser
for virksomheden og dernæst på mulige stra­
tegiske tiltag, som i hvert enkelt scenarie kan
styrke virksomheden. Når man til sidst har lagt
sin strategi, kan man igen holde den op imod
hvert af scenarierne for at se, om strategien er
tilstrækkelig robust til at klare sig i hvert af
disse scenarier. Herigennem får man en mere
solid strategiplan. Se kapitel 6 for en gennem­
gang af scenarieteknikkens anvendelse i virk­
somhedens udvikling.
Ko n k l u s i o n e r
– de rimeligt sikre
Krisen har ikke mindsket efterspørgselen ef­
ter etisk forbrug og social ansvarlighed, her­
under CSR, snarere tværtimod, da krisen også
ses som udtryk for manglende etik i en række
brancher – ikke mindst i finanssektoren og på
ejendomsmarkedet. Færre vil efterspørge pre­
stigebetonet og meget synlig luksus.
Scenarier åbner op for en vifte af trusler og muligheder, som fremtiden byder på. Megatrends er de
rimeligt sikre bud på fremtiden, som derfor indgår i
alle scenarier. De er langtidsholdbare og delvist resistente overfor større begivenheder og konjunkturforløb. En egentlig depression eller wildcards i
form af større krige eller omfattende social uro, vil
dog også påvirke megatrends.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
På basis af megatrend-kapitlet kan der drages
følgende konklusioner:
Det mest sandsynlige er, at Danmark om 5 år
er 5-10 % rigere end i dag, og at der dermed
er et reelt marked for en tilsvarende højere bo­
ligstandard. Øget velstand fører typisk til øn­
sker om mere plads, og giver flere mulighed for
at få opfyldt det meget udbredte, latente ønske
om at eje sin bolig. Dette ønske er usvækket på
trods af krisen.
På erhvervsmarkedet er der bygget mange nye
kontorer og hoteller under boomet. Kombina­
tionen af faldende arbejdsstyrke og øget pro­
duktivitet betyder, at der ud fra en kvantitativ
betragtning ikke er brug for nybyggeri. Men
selvom der er overkapacitet indenfor boliger,
kontorer og hoteller mv., er der dog alligevel et
marked for nybyggeri, da der er kunder til byg­
geri, som ikke findes på markedet. Det betyder,
at der er overkapacitet målt i kvadratmetre,
men en del af det eksisterende byggeri har ikke
nødvendigvis de egenskaber, der efterspørges.
Derfor vil der være en vis efterspørgsel efter ny­
byggeri, der opfylder andre krav til oplevelse,
bæredygtighed, funktionalitet, beliggenhed etc.
Og vi vil derfor fremover i øget omfang se det
paradoks, at der er mange ledige kvadratmetre,
mens andre bygger nyt. De ledige arealer kan
være ældre byggeri, der oprindelig havde en
god kvalitet, men er teknisk-økonomisk foræl­
det, eller discountbyggeri opført under boomet
hvor alt kunne afsættes.
I stort set alle tænkelige scenarier er der øget
fokus på energirigtighed. Der er hele fem stær­
[ ]
Instituttet for Fremtidsforskning
ke drivkræfter herfor: Klimaforværring, forsy­
ningssikkerhed, høje energipriser, ønsket om
nye finansieringskilder for det offentlige og øn­
sket om at skabe nye motorer for vækst. Dan­
mark har hidtil ligget på forkant af den grønne
bølge, men er på stadig flere felter ved at blive
overhalet af lande som Østrig, USA og Kina, og
et decideret grønt kapløb er sandsynligt. I Dan­
mark er passiv­huse ved at være standard for
nybyggeri i 2015. Udover energirigtighed kan
der være fokus på bredere bære­dygtighed som
fx miljøhensyn udover CO2 (fx NOX-udslip),
fleksibilitet i anvendelsen, social ansvarlighed
i produktionen osv. Men om dette bredere fo­
kus vinder indpas, er ikke så sikkert som det
stigende fokus på energirigtighed.
Den demografiske udvikling giver fortsat øget
boligefterspørgsel og dermed et marked for
mere nybyggeri. De næste 5-10 år vokser be­
folkningen med ca. 15.000 personer årligt.
Væksten på boligmarkedet vil primært stamme
fra små husholdninger (20-30 år og 65-79 år),
hvor der også er mange enlige, mens antallet af
børn og af børnefamilier falder.
Tendensen til urbanisering er usvækket, fordi
den økonomiske vækst især sker indenfor vi­
dens- og oplevelses­økonomi. Krisen forstær­
ker denne udvikling. Det samme gør fokus på
klima og energi. Disse udviklinger betyder øget
interesse for centrale bydele frem for forstæ­
der, og de mindst attraktive parcelhuskvarterer
vil opleve stigende problemer med forældelse,
aldring, relativt prisfald og stavnsbinding af
ældre, som ikke kan bytte huset ud med noget
mere hensigtsmæssigt. Der vil være et stærkt
stigende marked for effektive renoveringskon­
cepter til ombygning af parcelhuse, dels til se­
niorboliger og dels til yngre familier ved gene­
rationsskifte.
Individualisering og polarisering trækker i ret­
ning af mere nichepræget og mangfoldigt byg­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
geri. Polariseringen i indkomst betyder øget ef­
terspørgsel efter såvel luksusboliger som billige
boliger. Skal man bygge boliger, som også har
værdi i en fremtid, hvor velstanden er 25-50 %
højere, giver det sandsynligvis mere fremtids­
sikrede boliger at bygge nyt til dagens velstil­
lede og herigennem frigøre brugte boliger til
mindre velstillede.
I erhvervslivet sker der også en polarisering.
Krisen gør de større endnu større, samtidig
med, at der kommer flere frie agenter og små
virksomheder. Det forstærker efterspørgslen
af nye store hovedsæder, samt kontorhoteller
med faciliteter til den lille virksomhed.
Der er også stærke modtendenser til en række
megatrends, herunder til individualisering.
Derfor ser vi i disse år flere forbud og restrik­
tioner og et øget fokus på fællesskaber i bolig­
kvarteret i fremtiden. Den økonomiske krise
kan også gøre deleordninger mere populære
fremover.
Med øget velstand efterspørges endnu mere
sundhed. Fremtidens byggerier skal fremme
den fysiske og mentale sundhed hjemme og på
arbejdspladsen. Det betyder endnu flere kva­
dratmetre pr. person af hensyn til arbejdsmiljø
og til sunde kantiner, fitness, bordfodbold mv.
Kommercialisering i form af outsourcing og pri­
vatisering af bygningsdrift og ejerskab vil sand­
synligvis stige som konsekvens af krisen. Krisen
skærper kravet til effektivitet i både private og
offentlige virksomheder. Regeringens mål er at
øge udliciteringsgraden fra 26 % til 31 %. Men
krisen har også skabt øget fokus på risikoen for
markedssvigt og vigtigheden af statsmagtens
regulerende rolle. Derfor er det sandsynligt, at
en stigende del heraf vil finde sted i form af of­
fentligt-private samarbejder (OPS).
Krisen betyder, at en række mindre virksomhe­
der i bygge- og ejendomsbranchen vil forsvin­
[ 10 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
de, og at branchen i højere grad bliver præget
af store velkonsoliderede investorer og bygge­
virksomheder.
Globaliseringen rummer en række trusler og
muligheder for byggeri og ejendomsbranche.
Der er risiko for øget protektionisme og mindre
liberalisering i kølvandet på krisen, men sand­
synligvis ikke i et omfang, som vil sætte de
stærke globaliseringskræfter i stå. Gældskrisen
og spændingerne indenfor Eurolandene mel­
lem Nord- og Sydeuropa kan påvirke væksten
negativt og eventuelt føre til social uro og krav
om statsstøtte.
Langt hovedparten af fremtidens byggerier vil
finde sted i de nye vækstøkonomier, hvor både
befolkning, urbanisering og velstand vokser ca.
5 gange hurtigere end i de rige lande.
Globalisering, industrialisering og digitalise­
ring vil i forening kunne billiggøre byggeriet
markant. De tre tendenser forstærker hinanden
og kan accelerere, når der nås et tipping point.
Der må forventes stigende udenlandsk kon­
kurrence i byggesektoren, herunder fra Kina,
særligt ved store entrepriser, som der vil være
relativt flere af i de kommende år. Kina har
også mulighed for at finansiere byggerier og
dermed bidrage med projekter, som ellers ikke
var iværksat på grund af den stigende offent­
lige gæld.
der skal investeres mere i tid og penge i bygge­
projekters indledede faser. Der sker en udvik­
ling i retning af flere systemprodukter og bygge­
systemer med indlejret viden og videnadgang.
Det stiller krav om mere videreuddannelse.
Samtidig indlejres mere af den traditionelle
håndværkers faglige kunnen i færdige fabriks­
fremstillede komponenter og i elektroniske
manualer.
Øget forandringshastighed stiller krav om flek­
sibilitet og mobilitet – og måske også bygnin­
ger, som er planlagt til en levetid på 20-30 år
frem for 100 år. Krisen øger forandringshastig­
heden i kraft af udefrakommende turbulens og
behov for omstrukturering, men krisen medfø­
rer samtidig mindre risikovillighed og foran­
dringsvilje.
Byggeriet bliver ligesom andre brancher mere
videnbaseret. Arkitektur, design, bæredygtig­
hed og brugsværdi vil fylde mere og betyde, at
Ved hjælp af fremtidsforskningens værktøjer:
megatrends, tendenser, scenarier, wildcards
mv. er det muligt at give kvalificerede bud på
mulige og sandsynlige fremtider og forhåbent­
lig også at levere inspiration til at skabe frem­
tiden. Tager man scenarieteknikken alvorligt,
kan den både sikre mere robuste strategier og
stimulere til nytænkning, som er med til at
forme fremtiden.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Innovation og produktudvikling drives ikke
mindst af den teknologiske udvikling, som
indebærer, at der i stigende grad kan indbyg­
ges noget, der ligner intelligens i bygninger og
materialer mv. Der kan arbejdes med digitale
modeller i en first creation af bygningsværket,
hvor ikke alene byggeriets parter, men også
brugere og interessenter kan yde deres bidrag.
Digitalisering i kombination med fleksible pro­
duktionssystemer betyder, at kunden i stigen­
de grad kan konfigurere skræddersyede boliger
mv. på basis af standardiserede moduler og
byggesystemer.
Sociale medier vil spille en stigende rolle i
forbindelse med innovation bl.a. gennem ind­
dragelse af brugere og eksperter og vil medføre
mere åben innovation, som ikke er baseret på
immaterielle rettigheder, men på evnen til at
arbejde i netværk og bygge relationer.
God fornøjelse!
[ 11 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
3.
Ejendomsmarkedet og byggeriet
– s tat u s f o r å r e t 2 0 1 0
I dette kapitel gøres der status over ejendomsmarkedets og byggeriets situation i forsommeren 2010.
Først ses der på udfordringerne i forhold til den aktuelle krise. Dernæst ses der på nogle strukturelle udfordringer for byggeriet.
F i n a n s k r i s e o g r e c e ss i o n
Krisen på ejendomsmarkedet og i byggeriet
tegner til at blive langvarig og tilpasningen ta­
ger tid. Huspriserne er trods et fald på ca. 20 %
fra topniveauet i 2007 fortsat høje i historisk
perspektiv, når der måles på forholdet mellem
huspriser og lønindkomst. På boligmarkedet er
der et opdæmmet ønske om at flytte på grund
af et lavt boligsalg i en årrække, og samtidig er
der et stort udbud af boliger til salg. Der er byg­
get mange forretningsejendomme i de senere år
og der er nu ledig kapacitet, samtidig med at
beskæftigelsen er faldende.
Ejendomsmarkedet og byggeriet er her i for­
sommeren 2010 forsat i dyb krise, og for byg­
geriets vedkommende i en krise, hvor pilen
fortsat peger nedad, og hvor der ikke er meget
håb om bedring de første par år. Det er uanset,
at både verdensøkonomien og den danske øko­
nomi er kendetegnet ved forsigtig og behersket
optimisme ovenpå den største økonomiske re­
cession i efterkrigstiden.
Finanskrisen er tilsyneladende inddæmmet,
men kun fordi der i stort omfang er stillet stats­
garanti for bankernes forpligtigelser. Reces­
sionen har betydet et fald i det globale BNP
på i alt knap 1 % og i det danske BNP på i
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
alt 6 %. Den gryende optimisme skyldes ikke
udsigt til høj vækst foreløbigt, men snarere at
den værste panik og nedtur tilsyneladende er
stoppet. Det er sket på baggrund af en enorm
global kriseindsats, hvor alle midler har været
taget i brug. Rentenedsættelser til næsten 0 %,
udpumpning af en stor mængde likviditet fra
centralbankerne og stimulering af økonomien
gennem store offentlige underskud.
Annoncerede fiskale redningspakker*
i pct. af BNP i 2009
*Omfatter offentlige udgifter til varer og services, skattelettelser m.v. til
forbrugere og virksomheder, men ikke garantier og indskud i banker m.v.
til udbetaling i 2009/2010
Kilde: International Institute for Labour Studies: Stimulus Packages to
Counter Global Economic Crisis: A review, foråret 2009
Den offentlige gæld som andel af BNP ventes
ifølge IMF at stige med 35,5 % point fra 2007
til 2014 på globalt plan, men kun 3,5 % point
eller en tiendedel heraf vil være egentlige po­
[ 12 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
litisk iværksatte fiskale stimuli. Resten er auto­
matiske budgeteffekter i kraft af flere arbejdslø­
se og lavere skatteindtægter mv. Den aktuelle
danske boligmarkedskrise indledtes allerede
inden finanskrisen med betydelig nedgang i
salget af boliger i slutningen af 2006 og prisfald
på ejerlejligheder i hovedstaden. Første runde
af finanskrisen indtraf i sommeren 2007, da
to hedgefonde under banken Bear Sterns med
store investeringer i det amerikanske boliglåne­
marked kollapsede. Anden runde fulgte i sep­
tember 2008 med Lehman Brothers konkurs.
Det blev også indledningen til, at finanskri­
sen bredte sig til realøkonomien og blev til en
egentlig recession. Det var først herefter, at de
danske boligpriser for alvor begyndte at falde.
Igennem hele 2007 og det meste af 2008 holdt
boligpriserne, bortset fra københavnske ejerlej­
ligheder, sig oppe på et meget højt niveau, selv­
om salget faldt betragteligt, fordi køberne ikke
længere kunne honorere de meget høje priser.
H va d k e n d e t e g n e r d e n n e k r i s e
sammenlignet med tidligere kriser?
Ejendoms- og byggesektoren er i højere grad
end de fleste andre erhverv præget af konjunk­
turcykler. Det skyldes ikke mindst en stor fast
stok af ejendomme set i forhold til et lille flow i
form af tilgang og afgang. Der bygges i gennem­
snit ca. 20.000 boliger om året, mens der er en
afgang på 3.000-4.000 boliger ved nedrivning
og sammenlægning af små boliger. Ændringer
i efterspørgslen i både op- og nedadgående ret­
ning slår derfor kraftigt igennem både i aktivi­
teten og i form af prisændringer på den bestå­
ende masse.
Se bilag 1
Reale huspriser (enfamiliehuse), 1970-2009 1970=100
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 13 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Velkonsoliderede aktører og investorer, som
har været mange år i branchen, kender disse
vilkår og har lært at manøvrere under disse.
Det gælder fx en række entreprenørvirksomhe­
der, som har indrettet sig på at kunne skrue op
og ned for aktiviteten i forhold til konjunktu­
rerne, og det gælder investorer, som holder sig
væk, når priserne eksploderer.
Krisen i begyndelsen af 1990’erne lærte mange
i branchen at holde sig fra spekulationsbygge­
rier, hvor man byggede uden at have en køber
eller en lejer i den anden ende. Men de meget
gunstige konjunkturer i 2005-2007 har truk­
ket adskillige nye aktører til området, aktø­
rer som ikke har erfaringerne fra de tidligere
kriser, som i stort omfang har bygget uden en
lejer eller køber i den anden ende, eller som
har købt byggegrunde eller andet på et for højt
niveau. Den nuværende krise er derfor også en
nødvendig krise forstået på den måde, at den
var nødvendig for at få ryddet op i den mere
spekulative og useriøse del af markedet. Krisen
er også nødvendig i forhold til at få bragt pris­
niveauet på boliger i overensstemmelse med
det, som familier har råd til at sidde for uden
at spænde økonomien alt for hårdt. Se bolig­
byrdeberegning nedenfor.
Tidligere boligmarkedskriser har ofte fundet
sted i forlængelse af det offentliges stop-go po­
litik, hvor man ikke mindst har inddraget bo­
ligmarkedet og byggeriet i reguleringen af den
økonomiske aktivitet i samfundet. I perioder
med overophedning har man hævet renten,
ændret rentefradragsretten, lavet anlægsstop
etc., jf. fx krisen efter kartoffelkuren i slutnin­
gen af 1980’erne.
Antal fuldførte boliger, 1964-2009
Kilde: Danmarks Statistik
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 14 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Den aktuelle krise adskiller sig fra tidligere
kriser ved, at det statslige engagement i bo­
ligsektoren er kraftigt reduceret. Der er ikke
længere boligmangel og et udækket behov for
boliger som i 1960’erne. Der er ikke længere et
stort byggeri af almene boliger, og der er ikke
længere store offentligt finansierede byforny­
elsesprojekter. Der er derfor ikke den samme
anledning som tidligere til, at det offentlige
kommer byggeriet til undsætning.
Byggeriet har heller ikke samme muligheder
for at erstatte hjemligt byggeri med eksport
som i 1990’erne, hvor der var et stort marked
i Tyskland. Den nuværende krise på ejen­
domsmarkedet er global og rummer snarere
risiko for, at udenlandske byggefirmaer med
ledig kapacitet forsøger at komme ind på det
danske marked, hvor omkostningsniveauet er
højere end hjemme. I Danmark er det fx let­
tere at afskedige medarbejdere end i en række
andre lande.
Krisen har ramt boligmarkedet og erhvervs­
markedet samtidigt. Der er tillige risiko for, at
det offentlige byggeri, modsat tidligere kriser,
bliver konjunktur medløbende, fordi kommu­
nerne skal finde besparelser, som det oftest er
lettest at foretage på byggeri og renovering.
Der er ganske vist planlagt store investeringer
indenfor trafik, hospitaler mv. og ønske om
fremrykning heraf, men det er sandsynligt, at
der indtræffer betydelige forsinkelser - i lighed
med førhen.
Boligbyggeri januar 2000 til marts 2010
Indeks januar 2006=100
Krisen på ejendomsmarkedet
va r e r v e d
Byggeaktiviteten er primo 2010 faldet til under
halvdelen af niveauet i 2006, og påbegyndt byg­
geri er faldet til under en tredjedel af niveauet
i 2006. Byggeriets beskæftigelse er faldet fra
181.000 i 2007 til ca. 130.000 i foråret 2010.
Krisen på ejendomsmarkedet og i byggeriet
tegner til at blive væsentlig mere omfattende
og langvarig end i resten af økonomien. Bolig­
markedets nedtur startede som nævnt allerede
inden finanskrisen. Huspriserne i USA be­
gyndte allerede at falde i 4. kvartal 2005, så fa­
resignalerne var der tidligt. Det samme gjorde
salget af boliger og priserne på ejerlejligheder.
Ejendomspriserne er imidlertid ofte længere
om at tilpasse sig end andre aktivpriser, da der
næsten skal truende tvangssalg til før ejerne er
parate til at sælge til lavere priser.
Selvom der pt. igen er positiv økonomisk
vækst, er der stadig en risiko for en stigende
arbejds­løshed. Det giver fortsat usikkerhed
med hensyn til at investere i egen bolig og bety­
der, at virksom­hederne ikke har brug for mere
plads. Byggeriet er også længe om at tilpasse
sig, fordi der typisk går flere år fra projektering
og aftaleindgåelse til byggeriet færdiggøres.
Den negative tilpasning i byggeaktiviteten er
endnu ikke overstået. Den vil fortsætte – også
efter en eventuel fornyet stigning i byggetilla­
delser og påbegyndt byggeri i takt med, at op­
timismen måtte indfinde sig, fordi der færdig­
gøres mere byggeri, end der igangsættes.
Efterspørgselsudviklingen efter boliger foregår
i spring, men byplanlægningen kan ikke fore­
gå i samme spring som efterspørgslen. Fra en
byggegrund sælges til der står et større byggeri
klar til indflytning, går der ofte næsten fem år.
Der skal laves en lokalplan for området, som
skal i høring, grunden skal byggemodnes, byg­
ningen skal projekteres og efterfølgende byg­
Kilde: Danmarks statistik
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 15 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
ges. Det tager alt sammen tid. Derfor er det vig­
tigt, at planlægningen af nyt boligbyggeri ikke
stoppes, selvom der pt. er overkapacitet.
Boligmarkedet
De danske boligpriser er primo 2010 faldet med
ca. 20 % i forhold til toppen i 3. kvartal 2007
og ejerlejligheder er faldet med ca. 30 % siden
toppen i 3. kvartal 2006. Det skal ses på bag­
grund af, at de danske huspriser steg med over
50 % fra 2004 til 2007. Det er væsentligt mere
end i de fleste andre OECD-lande. Fra 1992 og
indtil boligpriserne toppede i 2007 er boligpri­
serne i Danmark tredoblet.
På landsplan er der ifølge Realkreditrådets
boligudbudsstatistik for maj 2010 ca. 61.000
ejerboliger til salg på Internettet. Det er på linje
med 2009, men væsentligt flere end i tidligere
år. Puklen af nybyggede tomme ejendomme og
boliger til salg er fortsat betydelig. Der er så­
ledes ultimo 2009 ca. 18.000 tomme boliger i
København. En del af de tomme lejligheder er
dog udtryk for en form for tomgangsledighed.
I 2005, hvor boligmarkedet toppede, var der
mere end 12.000 tomme boliger i København.
Stærkt stigende ejendomspriser og et højt byg­
geri har været med til at drive den økonomiske
vækst frem til 2008, og den kraftige nedgang i
forbindelse med finanskrisen, har været med
til at forstærke recessionen. Krisen på bolig­
markedet kan dog fortsat ikke måle sig med
krisen i begyndelsen af 1990’erne, når der ses
på konsekvenser for boligejerne. Omfanget af
restancer og tvangsauktioner ligger på under
en tredjedel af niveauet dengang.
Kilde: Lars Mortensen, direktør i Udviklingsselskabet By&Havn I/S, Politiken,
17. december 2009
Ejendomsprisudvikling 1999 til 2009 2006=100
Kilde: Danmarks Statistik
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 16 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Huspriserne er trods det markante fald siden
2007 fortsat relativt høje set i historisk per­
spektiv, når man måler på forholdet mellem
huspris og lønindkomst. Niveauet er 20–50
% højere end det historiske gennemsnit. Noget
tilsvarende gør sig imidlertid også gældende
for flertallet af de øvrige OECD-lande. Det kan
skyldes, at renten, og særligt de korte renter, i
det meste af OECD også er historisk lav. Det gør
det billigere at sidde i en dyr bolig. En rente­
stigning kan føre til fornyede boligprisfald med
risiko for et såkaldt dobbelt dyk i økonomien.
Kilde: Finansministeriet, Økonomisk Redegørelse, december 2009
Huspriser i forhold til lønindkomst. Langsigtet niveau=100
Kilde: OECD, Economic Outlook nr. 87, maj 2010
Nedenfor er beregnet, hvor meget boligbyrden har ændret sig fra 2004, det vil sige inden de meget voldsomme prisstigninger i 2005 og 2006.
Boligbyrde i pct. af disponibel indkomst, nye husejere
Huspriser er ultimo året. For 2010 er forudsat uændrede priser. NB: Der er i beregningen ikke indregnet renteændringer, da det indgår i den disponible
indkomst Den disponible indkomst er i begrænset omfang påvirket af, at nye husejere har købt til højere/lavere priser
Kilde: Danmarks Statistik samt Finansministeriet, Økonomisk Redegørelse, dec. 2009.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 17 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Boligbyrden steg fra 45 % i 2004 til 62 % i
2007 for igen i 2010 at falde til niveauet i 2004.
Fra 2004 til 2010 er de disponible indkomster
i løbende priser steget med 28 %, mens hus­
priserne er steget med 25 %. Rentefaldet har
bidraget hertil.
Den lange rente (30-årige realkreditobligatio­
ner) er faldet med ca. 0,5% fra 2004 til 2010.
Renten på det 1-årige rentetilpasningslån er
faldet endnu mere fra ca. 2,5 % i 2004 til under
1,5 % i 2010.
Andelen af boligejere med rentetilpasningslån
er steget fra 44 % i 2004 til 67 % i 2010. An­
delen med afdragsfrie lån er steget fra 15 % i
2004 til over 50 % i 2010. Sådanne lettelser
bør dog ikke medtages i boligbyrde beregnin­
gen, da den øgede risiko, som boligejeren på­
føres ved disse finansieringsformer, udgør en
skjult omkostning sammenlignet med 30-årige
obligationer.
Disse tal illustrerer, at mange danske boligeje­
re, særligt de der har købt i højkonjunkturåre­
ne, kan få problemer, hvis en kraftig rentestig­
ning fører til prisfald på boliger. Danmark er på
grund af internationalisering og tilknytningen
til Euroen kun i meget begrænset omfang selv
herre over renteudviklingen.
Det er usikkert, hvordan boligmarkedet vil ud­
vikle sig fremover. Med de nuværende (juni
2010) huspriser, renteniveauer og skattelettel­
ser er det igen blevet økonomisk overkomme­
ligt for en gennemsnitsbørnefamilie at købe et
gennemsnitligt hus. Mange har udskudt reali­
seringen af deres boligdrøm i 4-5 år eller mere,
og dermed er der også oparbejdet et stigende
ønske om at skifte bolig. Først fordi priserne
var for høje og siden på grund af den usikker­
hed, som finanskrise, recession og prisfald har
givet anledning til. Det kunne trække i retning
af et kraftigt opsving, når først optimis­men
Se Nykredits Regionale Boligindeks
Kilde: Danmarks Nationalbank, kvartalsoversigt, 1. kvartal 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
indfinder sig. Omvendt er der også en række
trusler forude i form af lavvækst, stigende ren­
ter offentlig gæld, energipriser mv.
Undersøgelser af et større antal internationale
historiske kriser af samme karakter, det vil sige
kriser, hvor der både er en bankkrise, et aktie­
krak og et boligkrak, har i gennemsnit varet 6
år og har indebåret et boligprisfald på 35,5 %
fra top til bund.
Det klassiske Case Shiller Housing Price Index,
som viser prisudviklingen for huse (1890=100),
idet der korrigeres for kvalitetsudvikling over
tid, indikerer, at huspriserne efter alle ”boomperioder” siden 1890 er vendt tilbage til ud­
gangspunktet (index 100).
I scenarierne i kapitel 7 ses der nærmere på for­
skellige mulige udviklinger frem mod 2015.
M a r k e d e t f o r e r h v e rv s e j e n d o m m e
Priserne på erhvervsejendomme fortsatte med
at stige efter, at boligmarkedet havde toppet, og
meget tyder på, at det også varer længere før
tilpasningen her er tilendebragt.
Tomgangen på kontorlejemål, detailhandel, la­
ger og produktion er steget markant og nærmer
sig 9% for kontorernes vedkommende og 6 %
for detailhandelen. Da der er givet lejehenstand
og midlertidige lejenedsættelser til en del kri­
seramte virksomheder, er der oveni dette også
en skjult tomgang. Tomgangen i kontorbyggeri
har i lange perioder været næsten dobbelt så
høj som for lejemål i øvrigt.
Tomgangen indenfor kontor lå i 1990’erne på
6-7 % og faldt derefter til 2 % omkring år 2000,
for igen at stige til 4 % før krisen som følge
af meget nybyggeri. Krisen har betydet, at tom­
gangen er steget yderligere til knap 9 % i for­
året 2010.
Kilde: Reinhart and Rogoff: The Aftermath of Financial Crises, 2008
Se bilag 2
[ 18 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Hotelbranchen er præget af overkapacitet, og
det har over de sidste par år ført til et fald på
ca. 20 % i hotelovernatningspriser. Hotelkapa­
citeten udvides fra ca. 12.000 værelser ultimo
2008 til ca. 15.000 i 201110. Krisen har imidler­
tid medført et fald i turistbesøg og forretnings­
rejser.
Mange af de industriarbejdspladser, som ned­
lægges under krisen, forsvinder fra Danmark
for altid, fordi produktionen ved fornyet efter­
spørgsel etableres i lande med lavere lønninger.
I Danmark må der derfor afvikles kapacitet.
Ejendomsmarkedet er under pres globalt og er
under krisen både blevet mere lokalt og præget
af begrænset omsætning i 2009. Bankerne kræ­
ver mere egenfinansiering. Det er ofte vigtigt
for salgsprisen, at man kan overtage eksiste­
rende lån. Belåningsgraden er faldet fra typisk
80 % i 2007 til 60 % i 2009, og der forlanges en
højere risikopræmie på lån.
Tvangssalg har under krisen været mere be­
grænset, end man umiddelbart skulle forvente.
Den lave rente medvirker hertil. Flere kreditgi­
vere vælger at samle nødlidende ejendomme i
ejendomsselskaber frem for at sælge. I 2009 har
der været få handler indenfor ejendomme, men
markedet for velbeliggende og attraktive inve­
steringsejendomme har dog udvist positive
takter siden efteråret 2009, hvor både omsæt­
ning og priser er steget. Det nordiske marked
anses for mere attraktivt end en række andre
europæiske landes på grund af de mere stabi­
le økonomier.11 Krisen er et godt tidspunkt at
købe for solide virksomheder med egenkapital.
Inden for detailhandel benytter de stærke mu­
ligheden for at samle de gode beliggenheder op
til en fornuftig pris.
Investeringer i butikscentre er igen begyndt at
stige i takt med, at detailhandlen bedres og der
10 Kilde: Horesta iflg.Berlingske Tidende, 9. maj 2010
11 Kilde: CB Richard Ellis Inc.: Nordic Property Review, 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
er fortsat et potentiale for detailhandelscentre i
Danmark. Deres markedsandel ud af den sam­
lede detailhandelsomsætning er ca. 24 % mod
30-35 % i Sverige og Norge, hvor der stadig bli­
ver udviklet nye centre.12
Krisen medfører øget fokus på value for money
blandt lejerne og større forskelle i lejeniveau­
erne på centralt og mindre centralt beliggende
lejemål. Der ses et skift fra fokus på medarbej­
derpleje til fokus på omkostninger.
Krisen giver pres på lejeniveau og andre vil­
kår. Man søger billigere lejemål med mindre
plads, eventuelt i en anden bydel og med en
mere beskeden profilering. Der ses mere på
bruttoomkostningerne forbundet med lejemål.
Udlejere forsøger så vidt muligt at fastholde le­
jeniveauet, men er ofte villige til at se på drifts­
omkostninger som dækningsbidrag til kom­
muner, ventilation, varme, forsikring, pasning,
renholdelse og vedligeholdelse.
Der er øget fokus på bæredygtighed, men det
er fortsat et problem, at gevinsterne ved ind­
satsen tilfalder lejer, mens omkostninger falder
på udlejer. Lejelovgivningen skal ændres, hvis
der skal være tilstrækkelige incitamenter for
udlejer til at satse på bæredygtighed.
Strukturelle udfordringer
for byggeriet
Ejendomsmassens gennemsnitlige alder er stigende, hvilket gør øget vedligeholdelsesindsats
nødvendig. Der er også et betydeligt efterslæb
i offentlige investeringer og vedligeholdelse,
som giver muligheder i krisen.
Byggeriet har en række strukturelle udfordringer: Lav produktivitetsudvikling, begrænset
forsknings- og udviklingsindsats og lav efteruddannelse.
Markedet for nybyggeri og renovering i fremti­
den er en funktion af både fremtidige trends og
12 Institut for Centerplanlægning, iflg. Børsen, 6. maj 2010
[ 19 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
de faktiske, men urealiserede, ønsker i nutiden.
Er der fx et udækket behov, som vil materiali­
sere sig, når usikkerheden igen normaliserer
sig, og flere føler sig trygge ved at investere? De
eksisterende ejen­dommes beliggenhed, type,
ejerform, størrelse og kvalitetsstandard mod­
svarer ikke nødvendig­vis behovet anno 2010,
da de er bygget til at dække tidligere tiders ef­
terspørgselsmønster.
Manglende mobilitet på boligmarkedet kan
medføre, at der over tid udvikler sig et uhen­
sigtsmæssigt match mellem boliger og beboere,
for eksempel når seniorer bliver boende i fami­
lieboligen frem for at flytte til noget, der bedre
matcher deres aktuelle og kommende behov.
Der sker også en løbende nedslidning og foræl­
delse af bygningsmassen, hvis gennemsnitlige
alder er stigende. En meget stor andel af bo­
ligerne blev bygget i årene 1960-1975. Meget
af infrastrukturen er endnu ældre, og en del er
mere end 100 år gammelt. Det taler for et sti­
gende marked for renovering og sandsynligvis
også for mere nedrivning, dels for at fjerne dår­
lige bygninger med dårlig beliggenhed, dels for
at erstatte dårlige bygninger på attraktive belig­
genheder.
Det offentliges investeringer har i en årrække
ligget på et lavt niveau både i historisk per­
spektiv og i sammenligning med vore nordiske
nabolande. Og der er et betydeligt efterslæb
med hensyn til vedligeholdelse, som giver
nogle muligheder.
B y g g e e r h v e rv e t
Byggeerhvervet omsatte i 2008 for ca. 225 mia.
kr. og beskæftigede 174.000 personer. Det sva­
rer til ca. 7 % af den samlede markedsmæssige
omsætning og 7 % af den samlede danske be­
skæftigelse.
300.000 var direkte og indirekte beskæftiget
med byggeriet.
Bruttoværditilvæksten er noget mindre, da der
også medgår materialer og herunder importe­
rede varer til produktionen.
Boligmassen fordelt efter opførelsesår
Kilde: Danmarks statistik
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 20 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Der findes ikke en fyldestgørende samlet op­
gørelse over byggeriets virksomheder, men en
indikation heraf ses nedenfor.
Byggeerhvervet
PARTER AKTØRER ANTAL VIRK S OMHEDER
Bygherrer ogFlergangsbygherrer
driftsherrerDevelopere
Bygningsforvaltere
op til 200
RådgivereArkitekter
Ingeniører
ca. 1.500
ByggematerialerMaterialeproducenter
Materialeforhandlere
ca. 1.000
UdførendeEntreprenører og håndværkerfirmaer
· anlæg
· konstruktion
· aptering
· installation
ca. 25.000
Kilde: Dansk byggeri, Michael H. Nielsen, 18. juni 2008
Nedenfor er vist byggeriets fordeling på hoved­
områder. Byggeri er, som det fremgår, meget
andet end boligbyggeri, selvom boligbyggeri i
denne opgørelse også omfatter hovedrepara­
tion. Anlægsarbejder og bygningsrenovering
fylder meget.
Bygge- og anlægsvirksomhed, 2002-2010, produktionsværdi i mia. kr. , 2010 priser
Byggeri omfatter nybyggeri og reperation
Kilde: Dansk Byggeri, februar 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 21 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Byggeriets strukturelle udvikling
I tillæg til den aktuelle finanskrise og recession
i byggesektoren, er byggeriet også kendetegnet
ved en række strukturelle udfordringer.
Først og fremmest er byggeriet kendetegnet ved
en lav produktivitetsudvikling sammenlignet
med andre fremstillingserhverv, jf. nedenfor.
Den lave produktivitetsudvikling ses især in­
denfor anlæg samt reparation og vedligehol­
delse.
Måling af produktivitetstal over tid er forbun­
det med betydelige metodiske problemer. Det
gælder fx, hvis fordelingen på nybyggeri, repa­
ration og anlæg ændres. Totalfaktorproduktivi­
teten, som også tager højde for kapitalindsatsen,
er et mere retvisende mål for produktiviteten,
men der er desværre ikke tal herfor.
Udviklingsindsatsen i byggeriet er besværlig­
gjort af den eksisterende struktur i byggeriet.
Sektoren er meget fragmenteret, da der typisk
er mange selvstændige led i byggeprocessen
fra bygherre, arkitekt, rådgivende ingeniører,
hoved- og underentreprenører og materialele­
verandører.
Der sker en fortsat atomisering, idet der optræder
flere delentrepriser og indgår flere tekniske spe­
cialer. Det komplicerer styringsopgaven. I perio­
der svinger pendulet indenfor ledelsesfilosofien
i retning af kommercialisering og outsourcing fra
virksomhederne. I andre perioder går der mode i
integration af specialer og funktioner.
Mange af aktørerne er også relativt små. Det
skyldes bl.a., at man arbejder med immobile
goder med en stærk lokal forankring, men også
at værdikæden er stærkt opdelt.
I nogle tilfælde vil velkonsoliderede virksom­
heder benytte krisen til opkøb, men da der er
overkapacitet i branchen, er det mere sandsyn­
ligt, at krisen fører til nedlukning af virksom­
heder, hvilket bl.a. kan ses på tallene for kon­
kurser.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Sektoren er til gengæld gearet til fleksibilitet
i forbindelse med konjunkturudsving. Der kan
relativt hurtigt skaleres op og ned, og ressour­
cerne kan forholdsvis let flyttes mellem de
enkelte områder, bolig, kontor, nybyggeri, re­
novering og anlæg efter det aktuelle efterspørg­
selsmønster.
Man er specialiseret efter faglighed – ikke efter
produkt. Arbejdsfordeling, aftalesæt, ansvar,
praksis og sædvaner er rimeligt veldefinerede
og klare. Derfor kan forskellige og vekslende
parter relativt let bringes sammen i forbindelse
med det enkelte byggeri.
I et udviklingsperspektiv er problemet imidler­
tid, at der ikke er incitamenter til at investere i
udvikling, som rækker ud over det enkelte pro­
jekt. Derfor er udviklingsindsatsen begrænset.
Både arkitekter og i et vist omfang bygherrer
har en interesse i, at ethvert byggeri er unikt.
Både produktinnovation og procesinnovation
lider under, at hvert byggeprojekt er unikt og at
byggerier ofte udføres af vekslende parter, som
ikke har incitamenter til at investere langsigtet
og binde sig til faste partnere.
Den nuværende krise, hvor en del aktører er
konkurstruet eller tænker i at udnytte det aktu­
elle negative marked til at presse sine leveran­
dører og samarbejdspartnere, fremmer ikke en
øget udviklingsindsats. Hverken når det drejer
sig om at udvikle bedre byggerier målrettet for­
skellige typer af brugere, eller når det drejer sig
om mere effektive produktionsprocesser base­
ret på øget industrialisering eller lignende.
Forskningsindsatsen i byggeriet er også lavere
end i andre brancher, når man måler i forhold
til sektorens økonomiske størrelse.13 Holder
man sundhedssektoren og IKT området, som
er forskningsintensive industrier, ude af sam­
menligningen, er forskningsindsatsen i bygge­
13 ATV: Fremtidens byggeerhverv i et globaliseringsperspektiv, 2009
[ 22 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
riet dog næppe markant lavere. I de senere år
er der således tilført øgede midler fra både det
offentlige og fra fonde.
indsats ikke nødvendigvis den mest relevante
indikator for en branche, der i stigende grad
skal konkurrere internationalt.
Der er også en omfattende udviklings- og for­
midlingsindsats i forhold til byggeriets parter,
bl.a. iværksat af Erhvervs- og Byggestyrelsen,
statslige forskningsprogrammer, universite­
terne og private aktører af enhver art. Trods
dette er: ”innovationsintensiteten i byggeriet
[…]klart lavere end [i] fremstillings­erhvervene
og videnservice” ifølge Økonomi- og Erhvervs­
ministeriet14.
Alt i alt er det svært at skabe et samlet over­
blik over den ny viden og sværere at formidle
resultaterne. Og formentlig sværest at få F&Uindsatsen omsat til en ændret praksis i bran­
chen. Det sidste er sandsynligvis den største
udfordring, bl.a. på grund af branchens frag­
menterede struktur og det relativt svingende
aktivitetsniveau, der også indebærer betydelig
udskiftning i medarbejderstaben.
F&U-indsatsen er fragmenteret, også fordi den
omfatter en bred række emner. Temaer går fra
det helt basale, fx kvalitetssikring, til det radi­
kalt nyskabende, og inkluderer fx vurderinger
af fremtidens brugerbehov, grønt byggeri, sund­
hed og trivsel, byggeriets organisation, digitali­
sering, udvikling og test af konkrete materialer
og konstruktionsformer15. Der er betydeligt fo­
kus på energiforhold og på brugerdreven inno­
vation. I øvrigt skabes en stor del af den nye
viden med relevans for branchen selvsagt uden
for Danmarks grænser. Dermed er dansk F&U-
I publikationen ’Mod et videnbaseret byggeri’ udtrykkes det således: ”Der er behov for
at generere ny viden på centrale områder, og
eksisterende viden skal bringes i anvendelse
i branchens virksomheder. Yderligere er den
indsats, der finder sted i dag spredt mellem
forskellige aktører. Indsatsen på videnom­
rådet kunne medfordel koordineres, således
at byggeriets aktører i højere grad samarbejder på tværs. Herved kan implementeringen
af viden også koordineres og blive mere effektfuld. Dette vil samtidig styrke byggeriets position i internationalt samarbejde.”16
14 Bedre og billigere byggeri. Økonomi – og Erhvervsministeriet, maj 2007.
http://www.ebst.dk/file/6587/byggepolitiskhandlingsplanmaj2007.pdf
15 Flere publikationer, bl.a.”Forskning skaber værdi. Nytænkning i byggeriet”. Koordinations- og initiativgruppen for viden i byggeriet (KIG), EBST, 18/9 2009
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
16 ”Mod et Videnbaseret Byggeri”, EBST 2008
[ 23 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
4.
M e g at r e n d s : F r e m t i d e n
– b e h o v 17, t r u s l e r , m u l i g h e d e r
Megatrends er de relativt sikre drivkræfter for forandring, som påvirker alle områder og sektorer i samfundet, fx globalisering og aldring. De er langtidsholdbare og gør sig gældende over længere tidsrum
- minimum 10-20 år.
Megatrends bevæger sig i reglen ligesom glet­
sjere – langsomt men relativt sikkert. På 5 års
sigt er det derfor begrænset, hvor meget den
samlede befolknings boligefterspørgsel vil
være forandret, men set i forhold til nybygge­
riet, som på årsbasis kun tegner sig for 0,5-1
% af boligbestanden, kan effekterne godt have
langt større betydning.
Der er tale om stærke drivkræfter for forandring,
som imidlertid også skaber nogle modtenden­
ser. Modtendensen til aldring er fx aflys eller
udskyd alderdommen. Fordi modtendenser til
disse megatrends spiller en væsentlig rolle, vil
det ofte være sådan, at løsninger skal findes i
et spændings­felt mellem disse modsatrettede
drivkræfter, således at det ikke er enten/eller,
men både/og.
De megatrends vi har valgt at medtage i denne
rapport er følgende:
I det følgende ses på konsekvenser af megatrends
i form af ændringer i efterspørgslen på ejendoms­
markedet og i form af konsekvenser for nybygge­
riet, kvantitativt og kvalitativt samt med hensyn
til byggeprocesser. Nogle af disse megatrends er,
enkeltvis eller i forening, med til at skabe nogle
strukturforandringer i sektoren, som vil blive
diskuteret i det efterfølgende kapitel.
Det skal understreges, at megatrends ikke kan
stå alene. De angiver i forening en sandsynlig
retning og styrke for udviklingen, men frem­
tidsstudier og strategiarbejde bør også omfatte
scenarier og eventuelt wildcards, fordi mega­
trends ikke opfanger den fundamentale usik­
kerhed, som er til stede.
u V e l s ta n d ss t i g n i n g
u I m m at e r i a l i s e r i n g
u Befolkningsudvikling
u Urbanisering
u Polarisering
u I n d i v i d ua l i s e r i n g
u Sundhed
u Ko m m e r c i a l i s e r i n g
u K l i m a , m i l j ø o g r e ss o u r c e r
u Globalisering
u Øget forandringshastighed
u H y p e r ko m p l e k s i t e t
u Vidensamfund
u Teknologisk udvikling
17 Der sondres i denne rapport mellem behov og efterspørgsel. Et behov materialiserer sig ikke nødvendigvis i en efterspørgsel, fx hvis det ikke er muligt at
finansiere eller opfylde af praktiske grunde. Ofte efterspørger man også, hvad der
udbydes og ikke nødvendigvis det, man har behov for.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 24 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
V e l s ta n d ss t i g n i n g mere plads,
flere ejerboliger
Velstandsstigning er den vigtigste drivkraft
for øget boligefterspørgsel og nybyggeri. Flere
får råd til egen bolig eller flere boliger, og ikke
mindst efterspørges der mere plads. Med øget
velstand er der også flere, som får mulighed
for at realisere ønsket om at eje sin bolig. Mere
end to tredjedele af befolkningen har et ønske
herom, og finanskrisen ikke har reduceret dette ønske.
Trods kriser er velstandsstigning over tid en
af de mere sikre megatrends. I det 20. århund­
rede har de fleste vestlige lande oplevet årlige
vækstrater på knap 2 % p.a. i gennemsnit. På
kort sigt (fra år til år) kan der være store ud­
sving i velstandsvæksten som følge af konjunk­
turcykler, men set over perioder på minimum
5 år, har der de sidste hundrede år været kon­
stant vækst i indkomsterne. På denne baggrund
er det overvejende sandsynligt, at velstanden
målt på BNP vil stige med imellem 5 og 10
% fra 2010-2015. Effekterne af krisen på vel­
standsudviklingen behandles mere indgående
i scenarierne, men meget tyder på, at konse­
kvensen er en længere periode med lavvækst
og forøget usikkerhed.
Når samfundet bliver rigere, og de basale livs­
fornødenheder er dækket, bruges en stigende
del af indkomsten på luksusvarer, underhold­
ning og service. Efterspørgslen efter sundhed,
miljø, indeklima, æstetik og oplevelser vokser,
og forbrugsvarer vælges i øget omfang udfra så­
danne immaterielle kriterier. Det gælder også
valg i forbindelse med boligen, hvor kravene
over en bred kam stiger.
Velstandsstigning er den vigtigste drivkraft for
øget byggeri på både kort og lang sigt. Forbru­
gerne har en række drømme og ønsker i relati­
on til boligen, og det er sandsynligvis på bolig­
området, at begrænsninger i form af indkomst
og formue er mest udslagsgivende.
Usikkerhed omkring økonomien slår også kraf­
tigt igennem på boligefterspørgslen, fordi der
er tale om bundne udgifter med konsekvenser
mange år frem.
Årlig BNP-vækst, Danmark, 1962-2009
Kilde. Danmarks Statistik
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 25 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
af alle husstande, hvor flere familier (inkl. en­
lige over 20 år) deler bolig. Dette tal omfatter
også familier med hjemmeboende børn over 20
år, som Danmarks Statistik, modsat almindelig
opfattelse, registrerer som to familier.
Fødevarer og boligbenyttelse
Andel af det samlede private forbrug, 1966-2006
Øget velstand fører ikke kun til flere boliger pr.
indbygger. Boligerne bliver også større. Der er,
set over en årrække, bygget lige så mange kva­
dratmetre til de eksisterende parcelhuse, som
der er bygget kvadratmetre i form af nybyggede
parcelhuse.
Kilder: Danmarks Statistik samt egne beregninger
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Når velstanden er øget med 1 %, er boligefter­
spørgslen historisk steget med mere end 1 %
(indkomstelasticitet over 1). Boliger er hidtil
over tid steget mere i pris end andre goder på
grund af kampen om de gode beliggenheder og
en relativt lav produktivitetsudvikling i byg­
geriet18. Det betyder, at det er boligforbruget i
værdi, snarere end boligforbruget i mængde,
som er steget forholdsmæssigt mere end ind­
komsterne. Fra 1950 til 1980 steg boligforbru­
gets andel af det samlede forbrug fra 10 % til
over 20 %, mens andelen siden er stagneret
målt i værdi og efter alt at dømme er faldet reg­
net i faste priser.
Med stigende velstand er der flere, som får råd
til egen bolig, og flere som får råd til to eller
flere boliger, fx fritidshuse. En del unge over
20 år bor hjemme og en del familier bor sam­
men i en bolig, fx bofællesskaber mellem flere
generationer, mange fordi de foretrækker det,
men en del gør det også af økonomiske grunde.
Der er 163.000 husstande, svarende til 6,3 %
18 Der er blandt forskere ikke enighed om, hvorvidt de relative prisstigninger på
boliger sammenlignet med andre goder skyldes lav produktivitetsudvikling eller
stigende kvalitet af boliger over tid. På basis Case Shiller Housing Price Index,
som viser priserne på boliger i USA tilbage til 1890 og justerer for inflation og
kvalitet, kan det sandsynliggøres, at prisstigningerne på lang sigt i vidt omfang
skyldes øget kvalitet.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Der er fortsat mange relativt små parcelhuse
bygget i 1960’erne og før, som ved generations­
skifte ønskes udvidet, fordi mange børnefami­
lier i dag har et større pladskrav end tidligere
generationer. Husene har været store nok til
seniorerne, men når yngre familier flytter ind,
ønsker de at rive nogle vægge ned for at få stør­
re rum og at bygge til for at erstatte de nedlagte
rum med nye. Der kommer flere generations­
skifter i de kommende år, fordi de store årgan­
ge når en alder, hvor flytning til en seniorbolig
bliver aktuel for flere. Boligefterspørgslen efter
flere kvadratmetre kan derfor vise sig i form af
tilbygninger til og renoveringer af eksisterende
huse fra 1960’erne frem for gennem nybyggeri
af enfamiliehuse.
Velstandsstigning fører til, at flere får mulighed
for at eje deres egen bolig. I takt med at ind­
vandrere har været i landet længere og har fået
et mere solidt fodfæste på arbejdsmarkedet, vil
flere af disse efterspørge ejerboliger frem for at
bo til leje i den almene sektor.
Velstandsstigning og dermed højere lønninger
betyder også øgede krav til effektivitet i byg­
geriet og i driften og vedligeholdelsen gennem
arbejdskraftbesparende metoder mv., fordi dis­
se områder er relativt løntunge.
[ 26 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Ko n s e k v e n s e r a f f i n a n s k r i s e n
Finanskrisen har endnu engang vist, at bolig­
priserne spiller en stor rolle for forbrug, ind­
komstdannelse og formueudvikling. Og da
boligefterspørgslen tillige er meget afhængig
af forventninger til indkomst og formueudvik­
ling, er der tale om selvforstærkende og desta­
biliserende spiraler både i positiv og negativ
retning. Det er ikke kun aktuel indtjening, men
også forventningerne til fremtidig indtjenings­
vækst og usikkerheden i den forbindelse, som
spiller en rolle.
Mange undersøgelser over tid har vist, at dan­
skerne foretrækker at eje frem for at leje på
grund af muligheden for at være sin egen herre.
Muligheden for værdistigning spiller også en
stor rolle. Krisen har fået færre til at købe, dels
af frygt for at købe for dyrt, dels fordi større
usikkerhed omkring økonomien fremover be­
tyder, at færre ønsker at foretage store investe­
ringer og påtage sig gæld pt. Mange nybyggede
ejerlejligheder, som ikke har kunnet sælges, er
i stedet lejet ud. Men betyder krisen, at dan­
skerne fremover bliver mindre tilbøjelige til at
eje deres bolig?
En undersøgelse fra Center for Bolig og Velfærd
viser, at en overvældende majoritet af befolk­
ningen ikke har ændret deres boligpræferencer
på grund af de senere års kraftige prisfald på
ejerboliger19. Kun 5-6 % siger, at boligkrisen
har fået dem til at ændre deres boligønsker si­
den foråret 2008. Kun få er blevet afskrækket
af, at boligkrisen har vist, at der ikke kun er
økonomiske gevinster ved at eje, men at der
også kan være tab og risici. Tværtimod lægger
flere vægt på, at de lavere priser give dem bed­
re muligheder for at købe.
19 Hans Skifter Andersen: ”Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 20082009?”, Center for Bolig og Velfærd, oktober 2009.
Begrundelser for at eje sin bolig i 2008 og 2009
Kilde: Center for Bolig og Velfærd: Har boligkrisen ændret boligpræferencerne? 2008-2009, oktober 2009
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 27 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Eje eller leje – har krisen flyttet præferencer fra 2008 til 2009?
Kilde: Center for Bolig og Velfærd: Har boligkrisen ændret boligpræferencerne? 2008-2009, oktober 2009
I m m at e r i a l i s e r i n g
- a p p e l t i l h j e rt e ,
følelser og sanser
På trods af krisen forventes der fortsat at være
efterspørgsel efter produkter og herunder byggeri med immaterielle værdier såsom arkitektur, bæredygtighed etc. De, der trods krisen,
vælger at bygge, vil efterspørge noget, som de
ikke kan få på det eksisterende marked.
Velstandsstigning betyder stigende fokus på
emotionelle og ikke-materielle behov. Et sam­
fund, hvor en stor del af værdiskabelsen hand­
ler om at dække disse behov, er af nogle be­
tegnet oplevelsessamfundet. IFF’s betegnelse
herfor er Drømmesamfundet20.
Det kan virke paradoksalt at tale om immate­
rialisering i forbindelse med noget så fysisk ba­
stant som ejendomme. Men immaterialisering
betyder, at vi i øget omfang træffer vores valg
ud fra emotionelle hensyn frem for ud fra mere
rationelle hensyn. Fx fordi vi benytter forbrugs­
goder, herunder boligen, til at fortælle, hvem
vi er og hvilke værdier, vi lægger vægt på. Vi
benytter også boligen som redskab til selvreali­
sering gennem projekter i boligen.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
I Drømmesamfundet arbejder vi med 6 markeder for immaterielle behov, som har nogle
konsekvenser for brugernes krav til boligen og
boligområdet.
20 Instituttet for Fremtidsforskning: ”The Dream Society” 1999.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 28 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
1] Oplevelse
Der er øget vægt på æstetik, arkitektur og kunst samt liv i boligområdet
2] Samhørighed
Boligen som ramme om familieværdier og fællesskabet med de rigtige
naboer i kvarteret spiller en øget rolle
3] Identitet
Både boligen og boligområdet har en signalværdi, som er central for
den identitet man ønsker at udstråle og som bl.a. kan skabes gennem
historiefortælling
4] Tryghed
Følelsen af sikkerhed i boligen og dens nærmiljø bliver vigtigere. Traditionelt
byggeri og materialer kan også formidle tryghedsfølelse. Det kan også være
oasen midt i byen i form af en baggård, hvor der er stilhed og natur
5] Omsorg
Med øget velstand følger øget overskud til at tage vare på naturen, kloden
og sine medmennesker
6] Holdninger
Holdninger kan dreje sig om livsstil eller om bæredygtighed og andre
etiske, politiske og religiøse værdier.
I drømmesamfundet er der fokus på de nye
knappe goder, som der ikke bliver flere af med
øget velstand: Opmærksomhed, stilhed, plads,
tryghed og miljø21. Der kæles for det æstetiske,
og der skal være noget, som appellerer til san­
serne.
Immaterialiseringstendensen har ikke alene
konsekvenser for boliger og byområder, men
for alle typer af ejendomme, herunder konto­
rer, detailhandelsforretninger og institutioner.
Det har også betydning for byggevirksomhe­
dernes måde at drive forretning på.
Det bliver stadig vigtigere, at der både er natur
og socialt liv i boligområder. Hvis naturen ikke
er der, må den skabes. Der graves søer og kana­
ler, anlægges strande, laves kuperet terræn og
plantes skov. Det er imidlertid en tidkrævende
proces, som helst skal igangsættes mange år før
der bygges.
21 Hans Magnus Enzensberger: The Future of Luxury (1997)
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Lokalmiljøet, herunder kulturmøder, caféliv,
foreningsliv etc. bliver også vigtigere. De tid­
ligere adskilte områder: bolig, erhverv og in­
stitutioner skal i øget omfang integreres for at
skabe interaktion, liv og oplevelser i lokalom­
rådet. Hermed skal der også tænkes i større en­
heder end den enkelte bolig og ejendom. Det
kan fx ske gennem større selskaber, som ejer
eller har interesser i en flerhed af ejendomme
i et kvarter, udviklingsselskaber og offentlige/
private partnerskaber.
Detailhandelslivet skal i øget omfang tænke i
oplevelser, og arbejdspladserne skal tænke i at­
traktive arbejdspladsmiljøer for at tiltrække de
kreative medarbejdere.
Byggeriets virksomheder skal, udover at kunne
tilbyde boliger og ejendomme som opfylder
de ovennævnte krav, også i stigende grad ind­
drage de immaterielle værdier i deres strategi.
Corporate Social Responsiblity er på vej til at
[ 29 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
blive et krav i alle virksomheder – doing well,
by doing good. Virksomheden skal være bære­
dygtig og til gavn for samfundet.
værdi forbundet med at berige området, hvor
man bor, med smuk langtidsholdbar arkitektur
i en grøn bygning, der ikke skader miljøet.
Ko n s e k v e n s e r a f f i n a n s k r i s e n
I Corporate Social Responsibility ligger også,
at ens handlinger skal kunne forsvares etisk og
begrundes med, at de skaber værdi, som ikke
blot måles i kroner.
Disse krav vil ikke mindst blive stillet til ny­
byggeriet. Der er overkapacitet, ledige og billi­
ge boliger og erhvervsejendomme nok. De, der
ikke desto mindre vælger at bygge, vil gøre det,
fordi de ikke kan få lige netop det, som imø­
dekommer deres ønsker og behov. Altså dem,
som har råd til at betale en merpris for bære­
dygtigt, oplevelsesrigt og æstetisk nybyggeri,
der skiller sig ud fra det eksiste­rende. Er be­
sparelser det vigtigste kriterium, er der brugte
ejendomme nok at vælge imellem.
Fordi oplevelses- og drømmesamfundet i vid
udstrækning er en funktion af øget velstand, er
det nærliggende at antage, at når krisen krad­
ser, og velstandsstigningerne bliver mindre, så
vil virksomheder og forbrugere spare på det
overflødige og søge back-to-basics. Det vil også
være tilfældet, hvis det drejer sig om overlevel­
se, men de fleste vil, trods krisen, fortsat være
velstående i historisk perspektiv.
Krisen ses også af mange som resultat af grådig­
hed og spekulation samt manglende vægt på
etiske værdier og bæredygtighed. Finanskrisen
og den efterfølgende recession forventes der­
for ikke at reducere den immaterielle tendens,
men fokus vil ændres. Salget af Fairtrade pro­
dukter steg således under recessionen, selvom
detailhandelssalget faldt. En undersøgelse22
viser, at 41 % af danskerne i de sidste tre må­
neder af 2009 har købt varer forsynet med Fair­
trademærket. For to år siden var andelen 33 %
og i 2005 blot 28 %.
Der er ikke i samme grad status i højt forbrug
og ekstrem luksus. I det omfang det fortsat er
tilfældet, bliver det i højere grad diskret luk­
sus, fx i klubber blandt ligestillede.
Der vil i højere grad blive stillet krav om va­
lue for money. Værdierne vil blive gået efter i
sømmene. Er det overflade og facade, eller har
det egentlig værdi? Er det bæredygtige og lang­
tidsholdbare værdier, der faktisk gør en for­
skel? Nogle virksomheder vil flytte til mindre
prestigebetonede adresser, klare sig med færre
kvadratmetre pr. medarbejder og spare på de
meget eksklusive materialer. Til gengæld er der
22 Capacent for Danske Erhverv iflg. Jyllandsposten, 25.02.2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Befolkningsudvikling
– f o rt s at m a r k e d
for flere boliger
Befolkningen stiger med ca. 15.000 om året i
gennemsnit de næste 5-10 år. De aldersgrupper,
som primært vokser, er de unge og de ”unge ældre”, mens antallet af børnefamilier falder. Det
kan medføre en mindsket efterspørgsel efter
parcelhuse. Parcelhuset er på den anden side
fremtidens ældrebolig, fordi langt hovedparten
af fremtidens mange ældre bor der i dag, og
ikke ønsker eller ikke skal regne med at (kunne) flytte til noget andet.
Næst efter velstandsudvikling er befolk­
ningsudviklingen den vigtigste drivkraft for
efterspørgsel efter bolig på længere sigt. Be­
folkningsudviklingen ændrer i sig selv ikke
boligefterspørgslen markant på kort sigt, men
over en 5-10 års horisont sker der betydelige
[ 30 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
ændringer, ikke mindst i forhold til nybygge­
riet, som på årsbasis kun udgør i størrelsesor­
denen 0,5-1 % af det samlede boligudbud.
Mens velstandsudvikling i høj grad drejer sig
om kvalitetsdimensionen, handler befolknings­
udvikling mere om kvantitet. Er der boliger
nok? I en markedsøkonomi må man spørge
om prisen på mangelvarer ikke blot kan stige
til udbud og efterspørgsel balancerer, men bo­
ligefterspørgsel har ofte en anden tyngde i den
politiske debat end der udtrykkes ved den rent
markedsmæssige efterspørgsel. Oplever store
befolkningsgrupper at der er boligmangel, er
der et stærkt politisk pres for at fremskaffe flere
boliger. Omvendt er der ikke det samme inci­
tament til at støtte boligsektoren og byggeriet
uden langsigtet befolkningsvækst.
Udsigten til stagnerende befolkning har flere
gange være oppe i debatten om boligmarkedet.
Det lave fødselstal i begyndelsen af 1980’erne
førte til forudsigelser om befolkningstilbage­
gang og boligmætning omkring årtusindeskif­
tet. Det skete som bekendt ikke. Fødselstallet
steg igen og indvandringen øgedes markant i
1990’erne i form af flygtninge og efter år 2000
især i form af arbejdskraft. Hertil kommer, at
gennemsnitslevealderen også stiger væsentligt,
hvilket ligeledes bidrager til vækst i befolknin­
gen.
Frem mod 2030 ventes befolkningen årligt at
vokse med 0,25-0,3% ifølge Danmarks Stati­
stiks befolkningsfremskrivning fra 2010. Antal­
let stiger med ca. 75.000 til ca. 5,6 mio. indbyg­
gere frem til 2015 og med godt 150.000 frem
til 2020. Det svarer til ca. 15.000 p.a. Antallet
af børn i alderen 0-19 år falder i perioden. Det
hænger primært sammen med en ekko-effekt,
idet antallet i alders­gruppen 30-49 år også fal­
der kraftigt i perioden. Til gengæld vokser an­
tallet af unge fra 20-29 år og især antallet af
”unge ældre” i aldersgruppen 65-79 år.
Befolkningsændring fordelt på alder i Danmark, 2010-2015 og 2010-2020
Kilde: Danmarks Statistiks befolkningsprognose 2009
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 31 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Udviklingen i boligbehov (antal) baseret på udviklingen i antal 18+ årige og fordelingen på husstandstyper i de enkelte aldersgrupper
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger
Boligøkonomisk Videncenter har bedt forsk­
ningsgruppen bag DREAM (Danish Rational
Economic Model) om at udføre en langsigtet
analyse af boligmarkedet, hvor der tages hen­
syn til befolkningsudvikling, livsfaser og ald­
ring samt socioøkonomiske grupper. Analysen
forventes at foreligge med udgangen af 2011.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Den samlede befolkningstilvækst er relativt be­
grænset, men der sker en relativt stor ændring
i den aldersmæssige sammensætning af befolk­
ningen de næste 5 til 10 år. Det har betydning
for, hvilke boligtyper, der efterspørges.
Der sker en vækst i de yngre og ældre alders­
grupper, hvor relativt mange er singler (i reglen
Livsfase
Alder (typisk)
én person pr. bolig), og der sker et fald blandt
de midaldrende, hvor hovedparten lever i par­
forhold og ofte også med børn (flere personer
pr. bolig). Denne udvikling betyder, at den be­
regnede vækst i boligefterspørgslen er væsent­
ligt større end stigningen i befolkningstallet i
sig selv skulle give anledning til.
De næste 5-10 år giver den demografiske udvik­
ling dermed faldende efterspørgsel efter familie­
boliger, især parcelhuse, men efterspørgsel ef­
ter ungdomsboliger og boliger til ”unge ældre”
og ældre, jf. figuren.
De enkelte livsfaser har forskellige ønsker i
relation til bolig. Instituttet for Fremtidsforsk­
ning arbejder med følgende 7 livsfaser:
Situation i relation til boligefterspørgsel
Afhængige børn
”Selvstændige”
Frie 1
Forældre/karriere
0-11 år
12-19 år
20-29 år
30-54 år
Frie 2
Ældre
Afhængige ældre
55+ ?
75+ ?
Styres i ret høj grad af forældrene
”Sit eget” indenfor familieboligens rammer
Sociale individualister, byliv, nomader
Familieorientering plus plads til de voksne.
Økonomisk pres og tidspres. Balance
Nye muligheder. Forbrugsmulighed i top. Typisk par
Lettere funktionsbegrænsninger. Høj risiko for at blive enlig
85+ ?
Betydelige funktionsnedsættelser. Ofte enlig
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 32 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Det er især grupperne frie 1 og frie 2, som vok­
ser de næste 5 til 10 år. Det peger i retning af
stigende efterspørgsel efter centralt beliggende
byboliger i denne periode og mindre efterspørg­
sel efter den typiske familiebolig i forstaden. De
fleste frie 2 vil ikke desto mindre blive i fami­
lieboligen. Parcelhuset er fremtidens ældrebo­
lig, da det er der, hovedparten af de kommende
ældre bor i dag, og da det vil være utænkeligt
at skaffe senior- og ældreboliger til andet end
lille andel af disse. En del bliver boende af lyst,
mens andre gør det af nød, fordi de er mere
eller mindre økonomisk stavns­bundne. Det
skyldes, at priserne på mange parcelhuse, på
grund af beliggenhed og alder, falder relativt
til de boliger de ”unge ældre” ønsker at flytte
til, som helst skal være nyere og kræve mindre
vedligeholdelse, ligge mere centralt eller have
herlighedsværdier, fx i form af udsigt.
Befolkningsudviklingen betyder, at der i frem­
tiden, og især de næste 5-8 år, kommer et de­
mografisk krydspres, som kan ramme familie­
boligerne. Dette skyldes den store stigning i
antallet af 70-80 årige samtidig med, at antallet
af 30-40-årige falder kraftigt (se figur nedenfor,
som viser udviklingen fra 1979 til 2030 i det
samlede antal personer i hver af disse alders­
grupper). Krydspresset kan betyde, at de unge i
større udstræk­ning kan vælge og vrage mellem
eksisterende parcelhuse. De mindre attraktive
huse, som ligger dårligt på landkortet og i for­
hold til infrastruktur eller som ikke er af høj
kvalitet, vil blive sværere at afsætte. Hoved­
parten af børnefamilierne vil også i fremtiden
efterspørge enfamiliehuset, men udviklingen
gør, at centrale bydele over tid bliver relativt
mere attraktive i forhold til forstæderne – også
for børnefamilier. Det kan betyde prisfald på
mange parcelhuse og en stavnsbinding af de
”unge ældre” og ældre.
De store årgange af ”unge ældre” kommer ikke
mindst i perioden 2010-2015. De får af oven­
nævnte årsager sværere end deres forgængere
ved at foretage et generationsskifte og flytte
til noget, som passer bedre til deres livsfase.
Prisfaldet på den eksisterende boligmasse for­
værrer denne situation, da en nybygget bolig
bliver relativt dyrere, sammenlignet med den
bolig, de sidder i.
Antallet af personer i grupperne af potentielle førstegangs købere og potentielle sidstegangs sælgere
af familieboliger.
Boligsalg: oftest 2 personer
Boligsalg: ofte 1 person
Mellem 2010 og 2020 falder køberpotentialet (30-40 årige) kraftigt, samtidigt med at sælgerpotentialet (70-80 årige) stiger stærkt
Kilde: Danmarks Statistik
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 33 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Ikke desto mindre vil der på grund af det store
antal ”unge ældre” være et stort marked for
andre boliger til denne gruppe. Det skal være
boliger, som er relativt kompakte, er i gang­
afstand fra offentlig transport og indkøb, har
udsigt, er lette at vedligeholde og har fælles­
faciliteter, evt. på kommerciel basis i form af
caféer mv. Det må gerne være lejeboliger eller
ejer-/andelsboliger med finansieringsmodeller,
som muliggør, at man kan spise murstenene fx
i form af en livrente.
I forbindelse med generationsskiftet i parcel­
husene er der også et stort, potentielt marked
for koncepter for en effektiv og økonomisk
overkommelig renovering af parcelhusene,
som matcher de unge børnefamiliers behov.
Det kan være mere eller mindre standardise­
rede koncepter med en vis tilpasning til køber.
Det kan øge interessen for de bestående par­
celhuse frem for at bygge endnu flere nye af
en boligform, som der er et faldende langsigtet
marked for.
Da flertallet af de ældre bliver boende i parcel­
husene, kommer der også et øget marked for at
ombygge og renovere parcelhusene og parcel­
huskvartererne, så de egner sig bedre til denne
gruppes krav – fx koncepter og standardmodu­
ler, som kan effektivisere og billiggøre transfor­
mationen af familieboliger i parcelhuskvarte­
rerne til seniorboliger, ældreboliger, oldekoller
mv.
I egne med stagnerende befolkningsudvikling
skaber det nye udfordringer at flytte seniorer
og ældre til nyopførte senior- og ældreboliger,
hvis det betyder, at parcelhuskvartererne tøm­
mes for beboere. Her er det mere rationelt at
sikre, at de ældre kan blive boende i de eksi­
sterende boliger.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Ko n s e k v e n s e r a f f i n a n s k r i s e n
I relation til befolkningsudvikling har fi­
nanskrisen og recessionen flere konsekvenser.
Migrationen falder ofte i krisetider; når ar­
bejdskraftefterspørgslen falder, er incitamen­
tet til indvandring mindre. En del af den ar­
bejdskraft, som kom til Danmark fra Østeuropa
under højkonjunkturen, boede og bor under
sparsomme og midlertidige forhold, så konse­
kvenserne af faldende arbejds­indvandring for
boligmarkedet er derfor begrænsede.
Krisen mindsker også flyttemobiliteten. Der er
færre jobskift, færre skilsmisser og færre, som
tør påtage sig de risici og omkostninger, der er
forbundet med en flytning.
Hvis ungdomsarbejdsløsheden bider sig fast,
er det sandsynligt, at flere unge vælger at blive
boende hjemme.
Flere stavnsbindes også i deres ejerbolig, fordi
man ikke ønsker at realisere et tab på boligen
eller endog er teknisk insolvent. Manglende
muligheder for at flytte til et sted med flere
jobmuligheder kan hæmme den økonomiske
vækst.
Ønsket eller kravet fra banken om, at den gam­
le bolig skal være solgt, før man køber en ny, er
også stærkt hæmmende for flyttemobiliteten.
Hvis krisen bliver langvarig, kan der være et
stigende marked for forsikringer rettet mod ri­
sikoen for at sidde med to boliger i længere tid
ved flytning.
Urbanisering
– f o rt s at m a n g e
drivkræfter
Erhvervsudvikling, livsstil, demografi og bæredygtighed er tendenser, der alle trækker i retning af, at flere vil vælge at bo i byen og især i
de centrale dele af de større byer. Urbanisering­
en bidrager til en geografisk polarisering mel-
[ 34 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
lem vækstcentre på den ene side og udkantsområder på den anden. Begge steder bliver der
brug for at rive noget mere ned. I byen for at
skabe plads til mere tidssvarende (og tæt) byggeri; i udkantsområder på grund af forfald.
Der foregår en fortsat urbanisering, ikke kun i
udviklingslandene, men også i de rige lande.
Der er fortsat mange drivkræfter herfor. Indivi­
dualiseringen betyder et ønske om flere valg­
muligheder på alle fronter. Videnøkonomien
stiller krav om let adgang til højere læreanstal­
ter og den kraftige specialisering betyder, at
arbejdskraften søger hen, hvor der er et stort
udbud af specialiserede arbejds­pladser. Ople­
velsesøkonomien stiller krav om kritisk masse
i forhold til de mange forskellige kulturudbud,
som ofte er mere eller mindre nicheprægede.
Det samme gælder udviklingen af kreative mil­
jøer. Storbyen er også ofte den mest effektive
port til det globale samfund. Hertil kommer
klimaudfordringen, som gør lange transport­
afstande uhensigtsmæssige og derfor trækker
i retning af tætte og stationsnære bebyggelser.
Netværksteknologien gør det ganske vist også
lettere at leve, bo og arbejde i periferien, men
der er ikke meget, der tyder på, at det kan få
trenden til at vende.
Urbaniseringen bidrager til en geografisk pola­
risering mellem vækstcentre på den ene side og
udkantsområder på den anden. Vækstcentrene
er både hovedstadsområdet og ”den jyske mil­
lionby” fra Kolding til Randers, mens resten af
landet i større eller mindre omfang lider under
udkantsproblematikker. Paradoksalt nok har
Odense og Fyn også på nogle områder udkants­
problemer på trods af, at det ligger midt i lan­
det. De gælder fx fastholdelse af de unge med
videregående uddannelser.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Denne geografiske polarisering betyder, at selv
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
om der egentlig er boliger nok, så ligger disse
ikke hvor mange ønsker at bosætte sig, og det
skaber grobund for nybyggeri.
Polariseringen kommer bl.a. til udtryk i pri­
serne, hvor det samme hus handles til en pris,
som er op til fem gange højere i centrene sam­
menlignet med udkantsområderne. Denne pris­
struktur betyder, at det kan være et problem
for folk med selv gennemsnitlige indtægter at
skaffe sig en bolig i de attraktive vækstcentre.
Dermed opstår det politiske ønske om at bygge
nye billige boliger i vækst­områderne til disse
grupper. Alternativet er at bygge boliger til de
velstillede og fremme mobiliteten på boligmar­
kedet, så nogle af de mindre attraktive og billi­
gere boliger, som der også er mange af i vækst­
områderne, frigøres til de mindre velstillede.
Skal man bygge boliger, som har værdi i en
fremtid, hvor vi er 25 % eller 50 % rigere, er
det formentlig mest hensigtsmæssigt at bygge
nye fremtidsorienterede boliger til dagens vel­
stillede og via mobilitet sikre et rimeligt udbud
af brugte boliger til de øvrige.
En øget polarisering er med til at øge prisfor­
skellene på de eksisterende boliger. I nogle om­
råder vil boligerne falde i pris og nogle gange
til niveauer, hvor renoveringer sjældent betaler
sig. Det betyder risiko for øget forfald i sådanne
områder.
I traditionelle private lejeboliger og almene bo­
ligområder har det offentlige i stor stil finan­
sieret byfornyelse og kvarterløft. Fremover kan
det i øget omfang også blive relevant i områder
med ejerboliger, fx hvor der bor mange ældre.
Ifølge Danmarks Statistiks befolkningsprogno­
ser forventes befolkningstilvæksten de næste
10 år at være højest i København (+32.000) og
i den jyske millionby fra Kolding til Randers
(+64.000). Disse prognoser er baseret på den
aktuelle befolkningsstruktur samt de nuværen­
de flyttetendenser.
[ 35 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Kommuner med størst tilbagegang
i befolkning 2010-2020
Antal
Pct.
Greve
-1607
-3,4
Bornholm
-1434
-3,4
Hørsholm
-853
-3,5
Lolland
-1793
-3,8
Frederikshavn -2363
-3,8
Tønder
-1529
-3,8
Langeland
-516
-3,8
Thisted
-1789
-3,9
Vallensbæk -620
-4,7
Morsø
-1088
-5,0
Ærø
-330
-5,0
Allerød
-1187
-5,0
Albertslund -1644
-6,0
Lemvig
-1932
-8,9
Læsø
-214
-11,0
Kommuner med størst vækst
i befolkning 2010-2020
Antal
Pct.
Horsens
Hedensted
Silkeborg
Skanderborg
Favrskov
Næstved
Ringsted
Holbæk
Odder
København
Syddjurs
Middelfart
Køge
Høje-Taastrup
Randers
9304
4545
7844
4980
3838
6199
2427
4737
1359
31738
2521
2271
3398
2808
5494
11,3
9,8
8,8
8,7
8,2
7,6
7,4
6,8
6,3
6,1
6,1
6,0
5,9
5,9
5,8
Kilde: Danmarks Statistik
I det tætte opland til København, Århus og
Odense er der imidlertid stagnation eller tilba­
gegang i befolkningen. Det hænger ikke mindst
sammen med, at de store parcelhuskvarterer i
disse områder delvist tømmes for børnefami­
lier og bliver til seniorboligkvarterer, fordi de
”unge ældre” bliver boende. Det gælder Greve
og Hørsholm samt forstæder i Århus og Odense
kommune. De nye børnefamilier flytter længe­
re væk, fx til Silkeborg og Horsens eller Næst­
ved og Køge, hvor der kan bygges nyt, hvilket
skaber vækst disse steder.
Mens tendensen til urbanisering er klar, er det
mere usikkert i hvilket omfang den finder sted
som vækst i de centrale bydele eller i forsta­
den. Tendensen til færre børnefamilier de næ­
ste 5 til 10 år og flere såkaldte frie 1 (20-30 år)
og frie 2 (55-75 år) trækker i retning af bycentre
og øger efter­spørgslen efter boliger i de centrale
bydele. Singler foretrækker også ofte centrale
bydele frem for forstæder og land, men der er
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
ikke indikationer for, at singleandelen inden­
for de enkelte livsfaser vil øges mere, end det
allerede er sket. Blandt de over 60-årige falder
den faktisk lidt, fordi flere i den alder finder en
ny partner ved tab af hidtidig ægtefælle.
De centrale bydedele, inklusiv havneområder
og gamle industriområder, er blevet langt mere
attraktive, mens kriminalitet, trafikbelastning
og nedslidning af boligområder, som hidtil var
storby­fænomener, har bredt sig i forstæderne.
Det er med til at gøre de centrale bydele rela­
tivt mere attraktive. Byerne er, udover at de
tilbyder langt flere oplevelser, udendørsliv og
mere socialt liv, også blevet mere grønne og
blå over tid. Der er kommet grønne (aflukkede)
baggårde, tagterrasser og trafikbegrænsninger,
og der kan bades i havnen, åen eller søen.
Krisen vil på kort sigt styrke befolkningstil­
væksten i bycentrene, da ungdomsarbejdsløs­
heden betyder at færre, som er flyttet til byen i
[ 36 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
forbindelse med uddannelse, tør investere i en
ejerbolig i forstæderne.
Polarisering – øget
mangfoldighed og
flere nicher
Polarisering indebærer en mere differentieret efterspørgsel efter byggeri, fx flere luksus­
boliger til velstillede og flere billigboliger i dyre
områder, flere store hovedsæder til fusionerede
virksomheder og flere små kontorenheder til
små og enmandsvirksomheder.
De nordiske lande, herunder Danmark, er sam­
menlignet med andre lande meget homogene
samfund med en meget stor middelklasse, få
fattige og et begrænset antal meget rige. Den
sociale arv er også mindre end i andre lande,
det vil sige, den sociale mobilitet er større end
mange andre steder. Ikke desto mindre har
globalisering, vidensamfund og moderne net­
værksteknologi mv. betydet større forskelle i
indkomster og formuer og gjort det vanskeli­
gere for nogle grupper at leve op til de stigende
produktivitetskrav.
Polariseringen ses også på andre fronter. Der
er stigende forskel i sundhed blandt forskellige
sociale grupper, og der er større opdeling af be­
folkningen i subkulturer og parallelsamfund
med meget forskellige værdier og holdninger.
Den geografiske polarisering mellem vækstcen­
tre og udkantsområder er omtalt ovenfor under
urbanisering.
På forbrugsmarkedet ses også en polarisering
med samtidig vækst i discountmarkedet og i
eksklusive livsstilsbutikker. De henvender sig
ikke nødvendigvis til forskellige kundegrup­
per; de samme forbrugere handler begge steder
afhængigt af situationen.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
På virksomhedsplan ses også en polarisering.
På den ene side dominerer et lille antal stør­
re virksomheder den enkelte branche. På den
anden side kommer der flere små, innovative
virksom­heder og enmandsvirksomheder, fx de
såkaldte frie agenter. Ofte lever disse to mod­
poler i gensidig symbiose. De små virksomhe­
der opstår mange gange ved knopskydning, fx
ved at erfarne medarbejdere forlader de store
virksomheder for at starte for sig selv. Senere
opkøbes de måske igen af en af de store, når
der er behov for kapital og kompetencer til at
ekspandere virksomheden.
Indenfor landbrug ses polariseringen i form af
større industrilandbrug på den ene side og små
hobbyprægede fritidslandbrug på den anden.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
En mere ulige velstandsudvikling kommer ikke
mindst til udtryk på boligmarkedet gennem se­
gregering, hvor befolkningsgrupper søger sam­
men med ligestillede. Det betyder, at der bliver
efterspørgsel efter flere luksusbetonede boliger
i attraktive områder med herlighedsværdier og
de rigtige skolekommerater. I disse områder be­
finder der sig også ofte mindre attraktive boli­
ger beliggende på meget attraktive grunde. Her
vil man nok se øget nedrivning og opførsel af
nye og mere luksuriøse boliger.
Det er ganske vist et politisk ønske at fremme
mere blandede boligområder med stor diversi­
tet i forhold til indkomst, alder og etnicitet, og
det prøver man at skabe ved at stille krav om
en blanding af ejer- , andels-, almene og private
udlejningsboliger i forskellige prisklasser. Men
det er tvivlsomt, om det lykkes at gøre op med
segregeringen.
Polariseringen på forbrugsområdet har også
konsekvenser for detailhandlen. Det er nærlig­
gende at antage, at mere af det discountpræge­
de (prissensitive) forbrug i fremtiden vil blive
[ 37 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
formidlet via e-handel, mens det mere ople­
velsesprægede forbrug vil blive formidlet via
fysiske butikker, hvor spændende arkitektur,
kultur etc. vil spille en rolle.
Polariseringen i få meget store og mange meget
små virksomheder betyder også, at mange af de
mellemstore enheder forældes. Der er på den
ene side øget brug for helt store domiciler, som
der ikke er så mange af på markedet og på den
anden side for kontormiljøer, de såkaldte kon­
torhoteller, med fleksible tilbud til små virk­
somheder.
I n d i v i d ua l i s e r i n g –
men også øget fokus
på modtendenser
Ønsket om at være herre i eget liv, få sit eget, at
kunne vælge og få skræddersyede tilbud er en
meget stærk drivkraft for forandring. Individualisering betyder ikke mindst efterspørgsel efter
flere rum og kvadratmetre. Der er imidlertid
kommet mere fokus på betydningen af fællesskabet. Fremtidens løsninger på boligmarkedet
og på arbejdspladserne skal skabes i spændingsfeltet mellem individualisering og fællesskab, hvor det er både/og frem for enten/eller.
Polarisering og finanskrisen
Finanskrisen påvirker også polariseringsten­
densen. Inden finanskrisen var det især nystar­
tede virksomheder, der benyttede sig af kontor­
hoteller. Krisen har, i hvert fald midlertidigt,
reduceret antallet af iværksættere. Til gengæld
oplever flere eksisterende virksomheder øget
usikkerhed og dermed øget fleksibilitetsbehov.
Dermed kan varianter af kontorhotelprincippet
meget vel være fremtidens kontorejendom, når
vi taler små virksomheder.
Finanskrisen vil med stor sandsynlighed også
føre til flere fusioner og opkøb – ofte af grænse­
overskridende karakter. Multinationale virk­
somheder vil samle deres aktiviteter på færre
lokaliteter og for eksempel nedlægge nationale
hovedkontorer til fordel for regionale, som
spænder over flere lande. Andre vil placere
forskellige hovedkontorsfunktioner i forskel­
lige lande afhængigt af kompetencer, omkost­
ninger etc.
Det er sandsynligt, at finanskrisen vil betyde,
at der i en periode fremover vises lidt større
mådehold med hensyn til toplønninger og bo­
nus mv., hvilket kan bremse polariseringen i
indkomster. Men krisen skaber på en række
områder også øget forandring, som sammen
med den intensiverede globale konkurrence,
giver både nye vindere og nye tabere.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Individualisering er en langsigtet trend, hvor
øget velstand, mere uddannelse og større fri­
hed fra autoriteter sætter den enkelte i stand
til at blive herre i eget liv. Individualisering be­
tyder, at forbrugere, medarbejdere og borgere
efterspørger valgmuligheder og fleksibilitet i
livet og hverdagen. Man vil have produkter og
services skræddersyet til individuelle ønsker
og behov frem for standardprodukter.
Flere bor alene
De danske husstande fordelt efter antal beboere
Kilde: Danmarks Statistik
Individualisering kan også have negative per­
sonlige og sociale følger som fx ensomhed,
rådvildhed, utryghed, manglende respekt for
andre i et boligkvarter eller på arbejdspladsen.
Magter man ikke de mange frie valg, er der ri­
[ 38 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
siko for livsstilssygdomme og ondt i livet. En
modtendens er derfor flere forbud og restrik­
tioner begrundet i hensynet til sundhed, miljø,
sikkerhed og den sociale sammen­hængs­kraft.
En anden modtendens er øget efterspørgsel ef­
ter mere fællesskab og flere muligheder for at
dele, bl.a. hjulpet på vej af Internettet.
af en bil eller en computer over nettet. Det er
ikke selve boligen, som er standardiseret, men
derimod enkeltkomponenter, moduler, græn­
seflader og principper, og det på en måde, der
skaber basis for et hav af valgmuligheder. Na­
turligvis med forskellige restriktioner af både
praktiske og æstetiske grunde – ikke mindst i
etageboliger.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Individualisering spiller en stor rolle på bolig­
området. Der er blevet råd at få sit eget frem for
at skulle dele med andre. Det gælder egen bil,
computer og telefon og på ejendomsområdet
egen bolig, eget værelse, eget badeværelse og
eget kontor. Øget velstand og flere højtlønne­
de gør det muligt for flere at opnå disse goder.
Konsekvensen er et pres for flere boliger, rum
og kvadratmetre i vores boliger og erhvervs­
ejendomme.
Selvrealisering er også en del af individualise­
ringen. Man kan udtrykke sig via skab-det-selv
aktiviteter i boligen. Fremtidens menneske,
Creative Man23, vil ikke bare være forbruger.
Han vil være meddesigner og medproducent
og får i stigende grad også værktøj hertil. Indi­
vidualiseringstendensen betyder derfor også,
at byggebranchen i endnu højere grad vil for­
ventes at involvere brugerne i udformningen af
byggeriet.
Forbrugernes muligheder for at præge boligen
gælder selvfølgelig primært indretning og ap­
tering mv., mens råhuset, som byggeriet tager
sig af, er mindre påvirket heraf. Her gælder det
formentlig primært om at indbygge muligheder
for en høj grad af fleksibilitet og modularitet.
Brug af nettet giver mulighed for, at fremtidige
kunder til nybyggede boliger selv kan konfigu­
rere eller skræddersy boligen, uden at det ko­
ster ret meget ekstra i forhold til standardboli­
gen – ligesom det nu er muligt ved bestilling
23 Instituttet for Fremtidsforskning: Creative Man, 2004
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Udfordringen for branchen bliver at operere
i spændingsfeltet mellem individualisering
og fællesskab og mellem individualisering og
standardisering samt at kunne levere både/og
løsninger, der tilfredsstiller flest muligt til en
fornuftig pris for køber og med god økonomi
for branchen.
Medejerboliger i det almene byggeri er et ek­
sempel herpå. KAB’s AlmenBolig+ koncept til­
bydes beboere, som gerne selv vil bestemme,
hvilket gulv, der skal lægges, og yde en indsats
i vedligeholdelsen af deres egen bolig, og som
samtidig ønsker at indgå i et socialt fællesskab.
Fordi traditionelt nybyggeri er blevet meget
dyrt, skal beboerne selv stå for en større del
af indretningen og skal i fællesskab selv kla­
re renholdelse og vedligeholdelse og bl.a. slå
græs, klippe hæk, feje og rydde sne. Hvis dette
ikke sker i det omfang, som boligorganisatio­
nen forventer, vil denne sætte arbejdet i gang,
og huslejen vil derfor stige.24
Uanset individualisering vil småbørnsfamilier
og seniorer ofte gerne have bedre rammer om­
kring fællesskabet. Frem for store vedligehol­
delseskrævende private haver ønsker man at
kombinere private mindre gårdhaver med stør­
re fællesarealer eller haver. Indendørs kan de
mange individuelle små rum erstattes af større
fælles rum eller mere bløde og fleksible over­
gange mellem de forskellige rum eller zoner.
24 Kilde: http://www.kab-bolig.dk/Default.aspx?ID=3539
[ 39 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Enkeltmandskontorer erstattes med storkonto­
rer. I reglen begrundet med ønsket om at styrke
fællesskab, videndeling og samarbejde, men
ofte også for at spare plads. Dog er der en del
steder betydelige arbejdsmiljøproblemer for­
bundet hermed.
Ko n s e k v e n s e r a f k r i s e n
Den økonomiske krise kan bidrage til, at fæl­
lesskab og deleordninger bliver mere udbredt
som led i et mere bæredygtigt samfund, hvor
der er fokus på klima, sundhed og sociale hen­
syn. Det gælder kollektiv transport, genbrug og
andre former for deling af de knappe ressour­
cer. Delebiler, delecykler, delebåd og delebo­
liger (fritidsboliger) kan blive mere udbredte.
Netværk, herunder sociale medier, gør det langt
lettere at udvikle og administrere deleordnin­
ger i fremtiden. Ved at gå sammen i familie- og
vennegrupper kan man fx blive medejer og få
adgang til både et sommer­hus i Danmark, en
lejlighed i Berlin og en villa i Toscana frem for
blot en af mulighederne.
Det samme gælder deling af faciliteter i en bo­
ligejendom eller et boligkvarter. Man kan op­
gradere og få mere kvalitet for pengene, når
man deler, men det skal helst ske sammen med
nogle, man selv har valgt at dele med.
Sundhed – byggerier
skal fremme fysisk og
m e n ta l s u n d h e d
Velstandsstigning og aldring betyder, at en stigende andel af BNP bruges på sundhed. Der
skal de næste 5-10 år foretages store investeringer i hospitaler og i sundhedscentre.
Wellness tilbud vil også være i vækst. Både boliger, arbejdspladser og bykvarterer designes og
indrettes i øget omfang, så de både er sunde og
fremmer fysisk og mental sundhed. Indeklima,
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
lys, bevægelse og mulighed for leg, sport etc. er
elementer heri.
Øget velstand og aldring medfører, at en sti­
gende andel af BNP bruges til sundhed. Der er
stigende fokus på at forebygge sygdom og for­
bedre sundheden gennem et bedre miljø og en
sundere livsstil. Sundhed er blevet en mega­
trend, som påvirker de fleste områder af sam­
fundet.
Virksomheder skal ikke alene have en personale­
politik, men også en sundhedspolitik. Fødevare­
branchen er ikke længere kun i levnedsmiddel­
branchen, men også i sundhedsbranchen.
Øget viden om generne, miljøet og livsstilens
indflydelse på vores sygelighed giver grundlag
for at sætte mere målrettet ind i hjemmet, i bør­
nehaven, på arbejdspladsen og i byplanlægnin­
gen. Det drejer sig ikke mindst om at begrænse
livsstilssygdomme, som ifølge WHO vil udgøre
ca. 70 % af belastningen af vores sundhedsvæ­
sen i 2020.
Mangel på bevægelse, kombineret med et øget
udbud af mad og drikke hvor som helst og når
som helst, har givet anled­ning til en fedmebøl­
ge, som sandsynligvis endnu ikke har toppet.
Hertil kommer et stigende antal mentale syg­
domme som stress, angst og depression, som
de største.
Sundhed handler ikke kun om fravær af syg­
dom, men er i stigende grad blevet et positivt
begreb, som omfatter vitalitet, energi, udstrå­
ling, balance og magt over livet. Sundhed har en
positiv brandingværdi, når virksomheder skal
pleje deres image i forhold til kunder, medar­
bejdere og samfund. Nogle byer og boligområ­
der satser på sundheden som et af midlerne til
at tiltrække attraktive borgere. Wellness er også
et stærkt voksende område. Her forsøges det at
[ 40 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
kombinere det sunde med det lystbetonede og
behagelige – spabade, yoga, massage, sund og
velsmagende kost, middelhavs levevis etc.
Ko m m e r c i a l i s e r i n g –
mere outsourcing i
e f f e k t i v i t e t e n s n av n
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Markedet for boliger og erhvervsejendomme er
i dag i vidt omfang liberaliseret. Krisen må forventes at styrke outsourcing af ejendomsdrift
og ejerskab både i det private og det offentlige.
Ikke mindst ventes det offentlige at øge udliciteringsgraden og at benytte privatisering og
OPP til at løfte ejendomme ud af balancen og
dermed nedbringe den offentlige gæld.
Sundhedssektoren står de næste 5-10 år over­
for investeringer i størrelsesordenen 40 mia.
kr. i hospitaler, og der skal også etableres tvær­
faglige sundhedscentre mange steder.
Hertil kommer, at det øgede fokus på sundhed
har betydning for bygninger i al almindelig­
hed. Ikke alene skal boliger og boligområder
være sunde, de skal også fremme en sund livs­
stil. Det samme gælder også arbejdspladserne,
hvor der indrettes fitnessrum og kantiner med
sund, frisklavet mad. Der skal måske også være
plads til bordfodbold og rum til at koble af i.
Indeklimaet bliver også vigtigere i takt med
øget bygningsisolering og glasvægge. Det fysi­
ske og psykiske arbejdsmiljø skal tilgodeses.
Storkontorer skal måske suppleres med loka­
ler, hvor man kan fordybe sig eller tale i tele­
fon, eller hvor der i det mindste er investeret i
at begrænse støj og træk mv.
I privatboligen udbygges badeværelset til et
velværelse med faciliteter, der giver mulighed
for at pleje krop og sundhed, herunder appa­
rater til behandling, sundhedscheck og afslap­
ning. I boligbebyggelser indrettes fitnessrum og
udendørs legepladser for børn og voksne, som
stimulerer til motion og bevægelse. Der tænkes
i arkitektur og indretning, der fremmer mental
sundhed og modvirker stress og depressioner.
Der skal være lys, en fornemmelse af plads og
enkelhed. Det skal være indbydende og attrak­
tivt at opholde og udfolde sig udendørs i bolig­
områderne.
Øget fokus på sundheden stiller generelt krav
om endnu mere plads i vores byggerier.
Kommercialisering er en tendens, der inde­
bærer, at flere områder og aktiviteter i sam­
fundet fungerer på markedsmæssige vilkår.
Der er mange drivkræfter herfor. Gevinster
ved specialisering og stordrift etc. betyder, at
husholdninger, virksomheder og det offentlige
kan opnå fordele ved at købe udefra frem for at
producere selv. Liberaliseringer fremmer også
kommercialisering ved at fjerne reguleringer
og begrænsninger. I nogle perioder er den tone­
angivende holdning, at markedet sikrer højere
effektivitet og bedre ressourceallokering end
planlægning. I andre perioder er holdningen
snarere at markedssvigt nødvendiggør øget re­
gulering.
Internettet styrker markedet ved at gøre det
mere gennemsigtigt og billigt at foretage trans­
aktioner. På nogle områder endog så effektivt,
at kommercielle mellemmænd klemmes ud.
Der findes et stærkt stigende antal netsider,
hvor brugerne kan nå hinanden uden mellem­
mænd eller kan finde gratis assistance uden at
skulle købe viden af eksperter25. Mange af disse
netsider har potentiale til at gøre traditionelle
pladeselskaber, ejendomsmæglere, banker, læ­
ger m.fl. overflødige, fordi brugerne kan samar­
bejde direkte i sociale netværk (P2P) eller be­
nytte sig af gratis Open Source/ Open Content
25 Instituttet for Fremtidsforskning: Anarconomy, medlemsrapport nr. 2, 2009
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 41 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
værktøjer, som Wiki, Open Office mv.
Disse gratis alternativer har mere til fælles
med den frivillige sektor end med kommer­
ciel forretning og vil også på sigt påvirke ejen­
domsmarkedet og byggeriet. Krisen øger under
alle omstændigheder interessen for gør-detselv løsninger.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Der er over tid foregået en gradvis liberalisering
af ejendomsmarkedet i takt med, at boligmang­
len stort set er væk, og boligpolitik er ophørt
med at være et vigtigt politisk fokusområde.
Det politiske fokus er flyttet fra at sikre udbud
og billige boliger til at fremme erhvervsudvik­
ling, konkurrenceevne, innovation og produk­
tivitet og ikke mindst til at fremme energi- og
klimahensyn samt kvaliteten af det byggede
miljø.
Der er fortsat en del restriktioner og regule­
ringer, men langt hovedparten af det danske
marked for boliger og erhvervsejendomme er i
dag de facto liberaliseret. Huslejereguleringen
omfatter alene lejeboliger, som er mere end 30
år gamle. Mange er udstykket som ejerboliger,
omdannet til andelsboliger eller gennemgri­
bende renoveret, hvorved huslejen har nærmet
sig markedshusleje. Der er dog forsat en del bo­
liger, som er omfattet af huslejeregulering og
det gælder i princippet også andelsboligerne.
Som følge af prisboblen ville en del andelsha­
vere formentlig i dag have sat pris på en mere
restriktiv udmøntning af reguleringen her, end
tilfældet har været.
Outsourcing er en vigtig tendens på erhvervs­
markedet. Ejendomsinvestering og drift er ikke
et kerneområde men en støttefunktion i de fle­
ste virksomheder. Derfor kan det ofte betale sig
at få andre og mere specialiserede aktører til at
varetage dette. Ganske vist gælder, at den byg­
ning, man benytter dagligt, er en stærkt inte­
greret og synlig del af hverdagen både i relation
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
til kunder og medarbejdere, og derfor særdeles
vigtig at opleve fuld kontrol med. Det kan læg­
ge en dæmper på incitamentet til outsourcing
og facility-management alene ud fra hensynet
om at spare penge.
Privatisering af offentlig virksomhed er en an­
den form for kommercialisering. Post, tele- og
trafik virksomhed er i stort omfang privatise­
ret. OPP (Offentlige Private Partnerskaber) har
været fremhævet som en mere blød form for
privatisering, hvor der gennem samarbejde sat­
ses på at udnytte og opnå synergi mellem de
styrker og kompetencer, som ligger i privat og
offentligt regi. Udgangspunktet er, at offentligt
og privat ikke er alternativer, man tværtimod
kan komplimentere hinanden. Koordinerede
kvarterløft, hvor det offentlige og private ejen­
domsejere forpligter sig til at deltage, er et ek­
sempel herpå.
Omfanget af OPP samarbejder har indtil videre
været begrænset, da det stiller store krav til de
deltagende parter og kan begrænse fleksibilite­
ten. Der er i reglen tale om en høj grad af kom­
pleksitet og meget langsigtede forpligtigelser.
Det gør det vanskeligt at vurdere de involve­
rede risici og prissætte dem rigtigt.
Ko n s e k v e n s e r a f f i n a n s k r i s e n
Finanskrisen ses af mange som et udtryk for
et fatalt markedssvigt, og det har øget presset
for at regulere finanssektoren, som er markeds­
økonomiens basale infrastruktur. Det drejer sig
ikke mindst om skærpede krav til solvens og
likviditet, men også derivater som fx shortselling (salg af lånte værdipapirer mv.) omfattes
af skærpet regulering – både nationalt og in­
ternationalt. Hvorvidt øget regulering også vil
ramme andre sektorer af økonomien er mere
usikkert, men krisen kan føre til øget protek­
tionisme og en mindsket interesse for deregu­
lering indenfor områder som byggeri, hvor der
i forvejen er en del regulering.
[ 42 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Krisen forventes at øge presset for outsourcing.
I første fase af krisen spares der typisk på lagre
og medarbejdere. I anden fase ser man på, om
man kan spare omkostninger ved at outsource
eller konkurrenceudsætte ejendomsdrift mv.
Det offentlige er en meget stor bruger og ejer
af fast ejendom. En presset offentlig økonomi
øger behovet for at finde besparelser på om­
råder, hvor det ikke mærkes af brugerne. Det
øger presset for udlicitering. Regeringens mål
er således at hæve udliciteringsgraden fra 25
til 31 %. Ejendomsfeltet er et af de mindst pro­
blematiske at outsource, da det ikke omfatter
velfærds­områdets kerneydelser.
Outsourcing omfatter ikke kun ejendomsdrift
men også selve ejerskabet. Det offentlige er i
fuld gang med at professionalisere ejendoms­
driften ved at placere ejendommene i ejen­
domsselskaber, som drives forretningsmæs­
sigt. Næste skridt kunne være helt eller delvist
frasalg af disse ejendomsselskaber. I en periode
med øget fokus på den stigende statsgæld som
følge af krisen, kunne det være et middel til at
nedbringe den offentlige gæld. En sådan priva­
tisering er ikke kun en mulighed for bygninger
som kontorer, skoler og sygehuse, men også
for infra­struktur som motorveje, broer, jernba­
ner og kloakker. Privat ejerskab vil være mest
nærliggende i forbindelse med nye bygge- og
anlægsprojekter, jf. også byggeriet af KliplevSønderborg-motorvejen26, men kan også om­
fatte eksisterende fast ejendom.
Finanskrisen har på den anden side mindsket
appetitten på risiko og på at indgå langsigtede
forpligtigelser af mere kompleks natur. Det kan
medvirke til yderligere at mindske interessen
for OPP til fordel for mere rene modeller.
Klima, miljø og
r e ss o u r c e r – f e m
stærke drivkræfter
Klima- og energihensyn forventes at blive en af
de vigtigste drivkræfter for forandring i byggeriet. Udover klimahensyn er der også motiver
som forsyningssikkerhed, høje energipriser og
ønsket om at finde nye finansieringskilder for
det offentlige.
Danmark har ligget i front på energiområdet,
men er nu i fuld gang med at blive overhalet
af lande som Østrig og på sigt også Kina. Kravene til energirammer ved nybyggeri forventes
skærpet markant frem mod 2015 og en hastig
teknologisk udvikling betyder, at energiinvesteringer i øget omfang bliver økonomisk rentable
på markedsvilkår.
Klima- og miljøudfordringer samt ressource­
knaphed og stigende priser på energi og ma­
terialer forventes at påvirke ejendomssektoren
betydeligt i årene fremover. Over 40 % af CO2udslippet stammer fra bolig- og erhvervsejen­
domme.
Klimaudfordringen skal ses i sammenhæng
med fire andre stærke drivkræfter for energi og
clean-tech, som betyder, at der i stort set alle
scenarier i større eller mindre grad vil være et
betydeligt fokus på CO2-reduktion via energi­
besparelser og alternativ energi:
1] Forsyningssikkerhed og mindre afhængighed
af olie- og gas-producentlande
2] Langsigtede prisstigninger på olie/gas
3] Behov for øgede offentlige indtægter
på grund af offentlig gældsætning
4] Ønsket om at skabe nye vækstmotorer
som følge af krisen
26 Se www.vejdirektoratet.dk og www.kmgroup.dk
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 43 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Klimaudfordringen handler om at begrænse
den menneskeskabte globale opvarmning. På
de politiske erklæringers niveau er der stigen­
de global konsensus om at forsøge at begrænse
denne til +2°C i 2050 regnet fra 1990; på det
politiske handlingsplan er konsensus noget
svagere.
Højere temperaturstigninger vil ifølge klima­
eksperter (IPCC/FN m.fl.) kunne få katastrofale
konsekvenser i form af tørke, havvandsstig­
ning, oversvømmelser, mere ekstremt vejr (fx
tornadoer, heftigere regnvejr), hungersnød mv.,
afhængigt af placering på jordkloden.
Danmark har sammen med de øvrige EU-lande
forpligtet sig til den såkaldte 20-20-20-plan.
Den indebærer, at landene frem til 2020 skal:
u reducere drivhusgasserne (CO2-udledningen)
i forhold til 1990 niveauet med 20 %, som evt.
kan øges til 30 % ved indgåelse af en international
klimaaftale.
u øge den vedvarende energis andel af energiforbruget med 20 % i forhold til i dag.
u forbedre energieffektiviteten med 20 %.
På nuværende tidspunkt mangler Danmark ca.
12 % CO2-reduktion i forhold til 2020 målene.
Det centrale spørgsmål i EU er hvilke sektorer,
der kommer til at være de primære ansvarlige
for denne reduktion i udledning. Det står al­
lerede nu klart, at dele af denne udlednings­
reduktion vil blive hentet hjem ved CO2-kvo­
tehandel i energisektoren og ved regulering af
transportsektoren.
De nye byggeregulativer viser imidlertid også,
at EU har fokus på byggeriets rolle. Opgør man
det på enkelte områder, er det da også ved mo­
dernisering af bygningsmassen, at man kan for­
vente de største langsigtede besparelser.
Den europæiske bilsektor har undgået regule­
ring efter at have indgået en aftale med EU om
frivilligt at sænke CO2-udslip pr. km i nye bi­
ler. Den økonomiske krise i Europa kan betyde,
at Tyskland modsætter sig yderligere skrappe
reguleringer, der vil ramme Tyskland særligt
hårdt og i stedet satser på yderligere regulering­
er af byggeriet, der rammer mere jævnt ud over
Europa. Initiativerne i EU er meget forskellige
og tager hensyn til det enkelte lands særlige
forhold. Således er der i Spanien og Portugal
påbud om, at alt nybyggeri og renovering skal
have solenergi installeret, mens det nordlige
Europa mere satser på isolering og energiredu­
cerende teknologi.
Der er overordnet set to veje til at opnå må­
lene:
1] adfærdsændringer, som giver energibesparelser
2] ny teknologi til alternativ produktion af energi
og automatisk styring af energiforbrug etc.
På begge områder er der igen to veje: Man kan
enten vælge reguleringsvejen, hvor man stiller
krav, eller frivillighedsvejen, hvor man gennem
økonomiske incitamenter, information, energi­
mærkning etc. får forbrugere og producenter til
frivilligt at ændre adfærd. Alle veje forventes
taget i brug i større eller mindre udstrækning.
Forskellige veje til CO2 reduktion
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 44 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Klimaforværring påvirker kravene til byggeriet
på tre fronter. For det første betyder flere stor­
me, kraftigere regn og stigende havniveauer
øget risiko for oversvømmelser. Det øger kra­
vene til dimensionering af fundamenter, kloak­
ker mv. samtidig med, at eksisterende byggeri
på udsatte områder skal beskyttes. For det an­
det skal der spares på energien i bygningerne.
For det tredje skal selve byggeriet og materia­
leproduktionen foregå mere klimavenligt. Ca.
10 % af menneskeskabt CO2-udledning stam­
mer fra byggematerialeproduktion og transport
heraf. Fx er 25-35 % af omkostningerne ved ce­
mentproduktion energiomkostninger afhængig
af olieprisen.
Danmark har i dag verdens strammeste ener­
gikrav til bygninger, og regeringen har sat som
mål, at energiforbruget i nye bygninger skal re­
duceres med mindst 25 % point i henholdsvis
2010, 2015 og 2020. Udviklingen med hensyn
til energiforbrug er vist i nedenstående tabel.
Energiklasse 1 huse med en total energibespa­
relse på 50 % i forhold til det gældende byg­
ningsreglement forventes at være minimums­
krav ved nybyggeri i 201527. Passivhuse har
ikke traditionel opvarmning eller mekanisk
køling, men opnår effekten ved en høj grad
af isolering, vinduer vendt rigtigt i forhold til
solen, varmegenvinding ved ventilation og lig­
nende. Plus-energihuse har derudover energi­
produktion, fx i form af solenergi og/eller
jordvarme, som i perioder med lavt varmefor­
brug kan levere energi til elektriske apparater i
hjemmet og til elnettet.
27 Realkredit Danmark: Byg energivenligt og reducer dine energiudgifter med
65%, december 2009
Bygningsreglement (BR08)
Energiklasse 2
Energiklasse 1
Passivhuse
Plusenergihuse
Ofte kan der opnås en meget stor effekt alene
ved at designe huset rigtigt, placere det opti­
malt på grunden og anbringe vinduer i forhold
til solen. Op til 75 % af besparelsen i passivhu­
se ligger i designet. Sektionering, bevægelses­
sensorer og lysindfaldsmåling kan styre elfor­
bruget til lys, ventilation og diverse maskiner
mv. Grundvandskøling kan eliminere behovet
for air-condition i bygninger med meget solind­
fald. Teknologien i forbindelse med alternative
energiformer udvikler sig relativt hurtigt. Sol­
energi baseret på nyeste teknologi er fx ved at
være økonomisk bæredygtigt i lande med me­
get sol (fx Spanien).
G r ø n n e b y g n i n g e r - c e rt i f i c e r i n g
Danmark har mange virksomheder i clean-tech
branchen og har været tidligt i gang gennem
støtte til alternativ energi, høje energiafgifter
og isoleringskrav, men er nu på vej til at blive
overhalet af en række andre lande. Danmark er
for eksempel først nu ved at etablere et såkaldt
Green Building Council, som man har haft i
UK og USA i en årrække. Disse Green Building
Councils står for udvikling af standarder og
certificeringer af bygningers bæredygtighed.
Der eksisterer en række forskellige interna­
tionale certificeringsordninger for bæredygtigt
byggeri, og der er ikke enighed blandt lande og
virksomheder om hvilke, der skal benyttes. Lig­
hederne er dog større end forskellene. Således
omfatter begrebet bæredygtighed i alle de fire
internationalt anerkendte certificeringsordnin­
ger LEED (USA), BREEAM (UK), DGNB (D) og
HQE (F) både miljømæssige, sociale og økono­
miske parametre. Man ser altså ikke alene på
Energiramme for 150 m2 hus
85 kW/ m2 pr. år
61 kW/ m2 pr. år (-25 %)
42 kW/ m2. pr. år (-50 %)
20-30 kW/ m2 pr. år (-75 %)
Leverer energi til nettet
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 45 ]
Gældende krav fra
2006
2010
2015 (forventet)
2020?
?
Instituttet for Fremtidsforskning
at gøre bygningen så grøn som muligt, det skal
også kunne betale sig.
De fire certificeringsordninger er blevet testet
på to kontorejendomme i København i et pro­
jekt under Byggeriets Evalueringscenter (BEC)
og Realdania28. Testen viste, at de to bygninger
faktisk begge kan klassificeres som bæredyg­
tige, selvom formålet med testen ikke var en
certificering, og de to bygninger ikke er opført
med henblik herpå. Det bekræfter, at Danmark
har en ganske høj standard. De udenlandske
konsulenter, som medvirkede i testen, var im­
ponerede over den danske kvalitetssikring,
offentlige transport, affaldshåndtering, inde­
klima mv. Der er ifølge BEC et stort potentiale
i at fremhæve den høje standard via en certi­
ficeringsordning, og det vil kunne styrke den
danske ejendoms- og byggesektor i en interna­
tional sammenhæng.
Det UK baserede BREEAM havde i 2009 certifi­
ceret over 100.000 ejendomme og har registre­
ret mere end en halv million til certificering29.
Det engelske system har dannet grundlag for det
amerikanske LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design) udviklet af US Green
Building Council. Nordeas 14 eksisterende ho­
vedkontorbygninger i Norden har fået tildelt
dette certifikat. Entreprenørvirksomheden NCC
har også tilsluttet sig BREEAM systemet.
Det må forventes, at et stigende antal multina­
tionale virksomheder vil få foretaget sådanne
certificeringer. Vidensservicevirksomheder som
banker kan først og fremmest reducere deres
CO2-fodaftryk ved at gøre noget ved bygnings­
massen, men også medarbejdernes transport til
og fra arbejde spiller en vigtig rolle, hvilket ta­
ler for stationsnære beliggenheder fx ved eller
28 Byggeriets Evalueringscenter: Bæredygtigt byggeri, Afprøvning af certificeringsordninger til måling af bæredygtighed i byggeri, juni 2010
29 Bre Global Ltd (http://www.breeam.org/filelibrary/BREEAM_Around_The_
World_A4.pdf)
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
ovenpå de ny metrostationer.
G o d to ta l ø ko n o m i i
grønne bygninger
Beregninger fra Realkredit Danmark viser, at
det kan betale sig at bygge nyt og energirigtigt.
Både energiklasse 1 huse og passivhuse er iføl­
ge RD i dag økonomisk rentable at bygge ved
de gældende energipriser og renteniveauer.
Lind&Risør, som har bygget et af de første tra­
ditionelle parcelhuse som passivhus, er mere
forbeholdne med hensyn til økonomien og på­
peger, at det er nødvendigt at gøre noget ved de
økonomiske incitamenter, hvis markedet for
passivhuse skal udvikle sig.30
Internationale undersøgelser af potentialet
i kommercielle ejendomme peger også på, at
der er god økonomi i at bygge energirigtigt,
men energibesparelsen stiger ikke proportio­
nalt med investeringen31. Bygger man efter de
mellemste niveauer i de såkaldte BREEAM og
LEED standarder, som kan sammenlignes med
energiklasse 2, kan man godt hente merprisen
hjem i form af tilsvarende højere leje og salgs­
priser. Bygger man et zero carbon-hus, som
bedst svarer til et passivhus, er det (endnu)
ikke muligt at hente merprisen hjem i form af
merleje og merpris på ejendomsmarkedet. Pro­
duktudvikling og produktion i større skala vil
dog sandsynligvis sænke disse omkostninger.
Ifølge en undersøgelse i Seattle32 er merom­
kostninger ved at bygge bæredygtigt faldende
over tid og går mod 0.
På markedet for forretningsejendomme er øko­
nomien i grønne bygninger mest tydelig. I til­
læg til energibesparelsen, som muliggør hø­
jere leje, er der mindre tomgang, og risikoen
i forbindelse med lejere i grønne bygninger er
30 Dansk Byggeri: Klimaneutrale parcelhusdrømme, november 2009
31 CB Richard Ellis: Who pays for green? The economics of sustainable buildings,
2009
32 Geof Syphers: Manageing the Cost of Green Building; 2003
[ 46 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
typisk mindre, da deres sociale omdømme er
bedre. Det giver alt sammen højere ejendoms­
priser og et lavere afkastkrav, da bygningerne
er mere fremtidssikrede.
I ovennævnte rapport fra Byggeriets Evalu­
eringscenter er der foretaget litteraturstudier af
internationale vurderinger af totaløkonomi ved
at bygge bæredygtigt. Undersøgelser af LEED
certificerede kontorbygninger og skoler viser,
at når man indregner alle gevinster i form af
energibesparelser, driftsbesparelser og sund­
heds- og produktivitetsmæssige gevinster over
20 år, så tjener merinvesteringen (ca. 2 % af
opførelsesprisen) sig hjem 10 gange (og i nogle
tilfælde op til 20 gange) målt i nutidsværdi, jf.
tabellen nedenfor.
På trods af at det største bidrag kommer fra
øget produktivitet og sundhed, så er det en
god forretning, selvom om man kun indregner
besparelser på energiforbrug eller på drift og
vedligehold.
Fordi alle de i indledningen nævnte fem driv­
kræfter for energieffektivitet er i spil, forventes
klima- og energitiltagene at vokse betydeligt
frem mod 2015 og få øget betydning for bru­
gerkrav, ejendomspriser, renovering og nybyg­
geri. Både fordi det kan betale sig, det sender
de rigtige signaler om bæredygtighed, og det
giver politikerne nogle acceptable redskaber til
at stimulere økonomien og/eller opkræve skat­
ter i form af energiafgifter, der kan begrænse
statsgældens stigning.
Der må forventes en øget prisdifferentiering på
grundlag af klimaeffektivitet. Dårligt isolerede,
store, ældre, lavt beliggende og fjernt beliggen­
de ejendomme falder relativt set i pris. Det må
også forventes, at grøn bygningscertificering
bliver et krav fra brugere, og at alle boliger skal
energimærkes. Alle fremtidige renoveringer vil
også være energirenoveringer.
Læs mere om klima i scenariet: Grønt Kapløb.
Globalisering
– nu også i byggeriet
Globalisering, industrialisering og digitalisering af byggeriet styrker hinanden gensidigt
og vil kunne accelerere forandringerne i byggeriet. Globaliseringen mindsker efterspørgslen efter bygninger til traditionel industri, men
øger efterspørgslen for vidensarbejdspladser
og hoteller. Lave globale renter i en længere
periode vil lægge en hånd under det danske
ejendomsmarked. Krisen kan dog føre til mere
protektionisme.
Globaliseringen præges i de nærmest kom­
mende år ikke mindst af de nye vækstøkono­
Økonomiske fordele ved grønne bygninger over 20 år, US$ pr. kvadratfod (LEED-silver certificering)
K at e g o r i
20-års gevinst i NPV (nutidsværdi), $
5,79
1,18
0,51
0,03
8,47
36,89
(4,00)
48,87
Energiforbrug
Emissioner
Vandforbrug
Affald (kun opførelse af byggeri)
Drift og vedligehold
Produktivitet og sundhed
Merininvestering (ca. 2%)
Gevinst i alt
Kilde: Kats, Greg m.fl.: The Costs and Financial Benefits of Green Buildings. A Report to California’s Sustainable Buildings Task Force jf. fodnote 28
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 47 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Gennemsnitlig real vækst i BNP i pct. p.a., 2010 0g 2011
Kilde: IMF staff estimates, International Monetary Fund april2010
miers voksende styrke på verdensmarkedet for
forbrugsgoder, råvarer, kapital etc. Det er i før­
ste omgang BRIK-landene33 og i anden omgang
de såkaldte Next 11 lande34 m.fl. Udviklingen
sættes i relief af, at mens de udviklede landes
vækst de kommende år forventes at ligge i stør­
relsesordenen 1-2 % p.a., så vokser landene i
de nye vækstøkonomier med i gennemsnit 6-9
% p.a.35
Globaliseringen påvirker ejendomsmarkedet
og byggeriet på flere måder. Direkte ved at sek­
toren i øget omfang opererer internationalt og
indgår i globale værdikæder, indirekte ved at
globaliseringen påvirker karakteren af efter­
spørgslen på byggerier.
Ejendomsmarkedet og byggeriet har hidtil helt
overvejende været hjemmemarkedserhverv do­
mineret af nationale aktører, særpræg og stan­
33 BRIK-lande: Brasilien, Rusland, Indien og Kina.
34 Next 11 lande: Bangladesh, Egypten, Indonesien, Iran, Mexico, Nigeria, Pakistan, Filippinerne, Sydkorea, Tyrkiet og Vietnam.
35 IMF: World Economic Outlook, April 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
darder. Det har sin naturlige årsag i, at bygnin­
ger er lokalt funderede, og at byggeelementer
er vanskelige og dyre at transportere over store
afstande. Samtidig er ejendoms- og byggesek­
toren præget af relativt mange små virksomhe­
der, som har mindre incitament til at interna­
tionalisere. Endvidere er der foretaget mange
reguleringer og udviklet lokale normer og sam­
arbejdsformer, som udenlandske firmaer kan
have svært ved at operere indenfor.
Det danske ejendomsmarked er relativt lille
og har ikke tiltrukket udenlandske investorer i
særligt stort omfang. Succesfulde ejendomsin­
vesteringer kræver et stort lokalkendskab, ikke
mindst fordi beliggenhedsfaktoren er så væ­
sentlig. I det omfang udenlandske investorer
har været inde, har det næsten udelukkende
været i hovedstadsområdet, og det har typisk
været med en kortere tidshorisont (5-10 år) end
danske investorer.
[ 48 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
På længere sigt må der dog regnes med betyde­
ligt øget internationalisering af ejendomssekto­
ren og byggeriet. Konkurrencen i EU hjælpes på
vej af EU’s byggevaredirektiv og servicedirektiv.
Et fælles EU-bygningsreglement er også på vej,
men bliver næppe en realitet på 5 års sigt.
En konsekvens af den øgede globalisering er,
at den danske rente i øget omfang er styret af
den globale økonomi og af EU. Risikoen for
en kraftig rentestigning betinget af en overop­
hedning i dansk økonomi er derfor ikke særlig
sandsynlig. Det lægger et loft over boligrenten
og betyder lavere renter, end det ellers ville
være optimalt, så længe arbejdsløsheden er
større i andre EU-lande end i Danmark. Det er
med til at lægge en bund under boligmarkedet.
I modsat retning trækker, at en skærpelse og
harmonisering af reguleringen af realkreditlån,
fx med hensyn til kapitaldækning, kan risikere
at fordyre de danske boliglån.
Under byggeboomet i 2006/2007 var tilgan­
gen af migrantarbejdere med til at forhindre et
inflations­pres trods rekordlav arbejdsløshed.
Som følge af krisen vil der snarest være et over­
udbud af bygningsarbejdere i de modne øko­
nomier på fem års sigt, og der vil tillige være
et politisk pres i EU-landene for at begrænse
tilgangen af migrantarbejdere.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Markedet for nybyggeri er aftagende i de mod­
ne økonomier på grund af befolkningsstagna­
tion, moderate vækstrater og begrænset urba­
nisering. Omvendt er der med de modsatte
begrundelser et stigende marked for nybyggeri
i de nye vækstøkonomier. Den globale byg­
geaktivitet forventes således at vokse med 70
% fra 2010 til 202036. Frem mod 2050 skal der
skaffes boliger til ca. 3 mia. flere mennesker,
svarende til at der skal bygges en metropol på
Københavns størrelse om ugen. Det vil i første
36 Oxford Economics: Global Construction 2020, 2009
70 pct. af væksten i BNP sker i emerging markets
Kilde: Nationalbanken, Finansiel Stabilitet, 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 49 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
omgang gøre det interessant for arkitekter, råd­
givere og byggematerialeproducenter at globa­
lisere. Krisen og byggeboblen har understreget,
at markedet for mere byggeri i de udviklede
økonomier er begrænset i et langsigtet perspek­
tiv og at vækst forudsætter, at man søger ud på
de nye vækstmarkeder.
Byggeriets og ejendomsmarkedets aktører bli­
ver større og mere professionelle, og krisen vil
yderligere fremme denne konsolidering. Store
aktører er mere interesserede i at sprede deres
risiko på flere geografiske markeder. Krisen har
ganske vist demonstreret, at under en voldsom
krise er risikospredningen i realiteten begræn­
set, fordi markederne netop som følge af globa­
liseringen samvarierer i langt større grad.
På grund af det lille danske ejendomsmarked
har danske ejendomsinvestorer et langt større
incitament til at søge udenlands end omvendt.
Danske investorer har i kraft af det veludbyg­
gede marked for lange obligationer også et re­
lativt mere attraktivt investeringsalternativ til
ejendomme, end man har i mange andre lande.
De forholdsvis stabile økonomier i Skandina­
vien kan dog godt øge interessen for at inve­
stere i ejendomme her fremover.
Store aktører har bedre muligheder for at ud­
nytte stordriftsfordele igennem globalisering,
fx ved at sælge et nyudviklet koncept for en
skole eller et sygehus på flere markeder. Ud­
byderne bliver i øget omfang nødt til at spe­
cialisere sig og kende deres brugeres ønsker
i detaljer, hvis de vil levere kvalitetsbyggeri,
som opfylder de individuelle brugeres særlige
krav til bygningen, til en pris der giver basis
for mersalg. Specialisering betyder, at man må
ud på flere markeder for at opnå volumen og
gensalg, ikke mindst hvis ens hjemmemarked
er lille, som tilfældet er i Danmark.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Det er et åbent spørgsmål, om øget globalise­
ring vil gøre arkitekturen og det bebyggede
miljø mere mangfoldigt eller om det vil føre til
øget strømlining og ensartethed. International
påvirkning burde alt andet lige resultere i øget
mangfoldighed og inspiration udefra, men da
det ofte er store spillere, som dominerer i en
globaliseringsproces, kan det omvendte sag­
tens blive tilfældet.
Ko n s e k v e n s e r a f k r i s e n
Der må regnes med, at krisen nedsætter globa­
liseringstempoet i en periode. Stigende proble­
mer med arbejdsløshed og betalingsbalance­
underskud vil lægge en dæmper på ønskerne
om fortsat liberalisering og standardisering
inden for bygge- og byggemateriale sektoren.
Internationalisering kræver harmonisering af
lovgivning og standarder mv., og ønsket om at
beskytte egne arbejdspladser vil være betyde­
ligt større i krisetider.
En forskydning fra nybyggeri til renovering,
som følge af krisen, vil heller ikke fremme in­
ternationaliseringen, da renoveringsopgaver er
vanskeligere at industrialisere, og ofte foreta­
ges af mindre virksomheder. En forskydning
fra boligbyggeri til (store) anlægsopgaver og
en forskydning fra parcelhusbyggeri til relativt
mere etagebyggeri og alment byggeri vil dog
trække i modsat retning.
Aktører hjemmehørende i de nye vækstøkono­
mier har rigeligt med opgaver lokalt og vil må­
ske derfor have begrænset appetit på opgaver
i de mere modne økonomier. Derudover har
man erfaringer fra byggerier i stor skala, mens
ønsket i de modne økonomier ofte er mere in­
dividuelt og blandet byggeri i mindre skala
herunder ”fill-in” byggeri. Er der tale om store
udbud, fx større anlægsinvesteringer, vil man
[ 50 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
dog i øget omfang se udenlandske firmaer byde
på opgaverne, men det vil nok især være aktø­
rer fra andre EU-lande, som har færre opgaver
hjemme som følge af krisen. Konkurrencen bli­
ver i en årrække hårdere på grund af overkapa­
citet mange steder. Der er dog også eksempler
på, at kinesiske udbydere har fået opgaver med
vejanlæg i Polen.
Globaliseringen ændrer også bygningsefter­
spørgslen. Der sker en udlægning af produktion
til lavtlønslande; krisen fremskynder denne af­
vikling af industriarbejdspladser og giver flere
tomme industriejendomme i højtlønsområder.
Fremtidens industrivirksomheder i højtløns­
områder skal enten være højt automatiserede
og typisk i stor skala, eller de skal være meget
specialiserede med avancerede laboratorier og
moderne teknologi med muligheder for at til­
føre viden til produkterne; markedet forskydes
i retning af videnbaserede arbejdspladser. Glo­
balisering giver øget efterspørgsel efter hotel­
ler til turisme, konferencer og forretningsrejser
samt business apartments til internationale
pendlere.
Krisen vil sandsynligvis medføre, at fusioner
og opkøb øges. Det betyder nedlæggelse af nog­
le hovedsæder og større hovedsæder andre ste­
der. Ofte er sammenlægninger dog begrundet i
ønsket om at spare arbejdskraft, og så kan man
måske klare sig i eksisterende faciliteter. Ten­
densen er også, at mange multinationale virk­
somheder nedlægger deres hidtidige lande­
kontorer og samler deres aktiviteter i enheder,
som dækker fx hele Norden. Det kan betyde et
ønske om større enheder. Krisen vil formentlig
fremskynde denne udvikling, da der kan spa­
res overheadudgifter derved.
Øget industrialisering af byggeriets processer
vil også gøre det lettere at internationalisere,
fordi der i større omfang kan udveksles stan­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
dardiserede ydelser, produkter og komponen­
ter. Digitalisering og virtualisering betyder, at
projektplaner i langt højere grad kan doku­
menteres ned til mindste detalje, og at parter
forskellige steder i verden kan byde ind med
løsninger både i projekteringsfasen og i udfø­
relsesfasen. Det er ofte mindre besværligt og
billigere at transportere bygningselementer
over lange afstande ad søvejen i container, end
det er at komme frem med en lastbil lokalt. Når
først produktionen er fjernet fra den lokale byg­
geplads og lagt på en fabrik, og projekteringen
er lagt ud i det virtuelle rum, betyder yderligere
afstand meget lidt, og arbejdet kan ofte ligeså
godt flyttes til Østeuropa eller Asien, hvor om­
kostningsniveauet er væsentligt lavere. Denne
dynamik betyder, at globalisering, digitalise­
ring og industrialisering vil understøtte hinan­
den, og at begge tendenser vil accelerere, når
man har nået et tipping point. Stadigt større
containerskibe og faldende rater, afhængigt af
fremtidige oliepriser og energiafgifter, gør det
billigere at transportere byggekomponenter.
Øget forandringshastighed og tidspres
– f l e k s i b e lt b y g g e r i
Byggeriet skal tilpasse sig en omverden i hurtigere forandring. Omstillingsevne, indbygget fleksibilitet, kortere bygningslevetid og mere leje frem
for eje er nogle af svarene herpå. Tid bliver en
fortsat vigtigere konkurrenceparameter.
Omverdenen forandrer sig hurtigere. Globa­
lisering, kommercialisering og digitalisering
er væsentlige drivkræfter herfor, men menne­
skers umættelige ønsker om forbedringer, ny­
heder og udvikling bidrager også. Den stigende
forandringshastighed kommer ikke mindst til
udtryk indenfor de elektroniske medier. Det
[ 51 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
tog fx 38 år fra radioen blev introduceret, til
den nåede ud til 50 mio. brugere, pc’en nåede
det samme antal brugere efter 17 år, tv’et tog 14
år, mens Internettet kun var 5 år om at nå ud til
50 mio. brugere.
En stigende forandringshastighed øger kravene
til omstillingsevne og vilje både i samfundet,
i organisationer og hos enkeltindivider. Sand­
synligheden for, at en markedsledende virk­
somhed mister sin førerposition indenfor 5 år
er fordoblet i løbet af de seneste 20 år37. Udover
omstillingsparathed stilles virksomheder også
over for krav om hurtighed. Tid er en mangel­
vare og dermed en værdi, der sættes højere.
Øget tidspres betyder også, at vi vil spare tid
på ensformige og unødvendige aktiviteter, hvis
det kan klares smartere ved hjælp af teknologi
eller service.
Der er også modreaktioner på den øgede foran­
dringshastighed. Det gælder ønsker om auten­
ticitet, forankring og fokus på kerneværdier
samt retro-produkter. På boligområdet er der
et ønske om forankring og tryghed, som kan
betyde en forkærlighed for traditionelle byg­
gematerialer og klassisk arkitektur. Bevidsthe­
den om at husene også skal være attraktive om
mange år, når moden er skiftet, bidrager også
til konservatisme og ønsker om tidløst design.
Med stigende tidspres og krav om tidseffektivi­
tet stiger efterspørgslen efter centrale beliggen­
heder og urbanisering. Det øgede tidspres bety­
der også stigende efterspørgsel fra de tidsfattige
men pengerige efter services i tilknytning til
boligen. Det er fx hjemmeservice, vedligehol­
delse, rengøring og convenience-produkter.
En konsekvens af den øgede forandringshastig­
hed er også, at ny lovgivning ofte gennemføres
hurtigere og uden langvarigt kommissionsar­
bejde. Politik bliver mere handlingsorienteret
og lovændringer er ikke altid lige grundigt ana­
lyseret. Byggesektoren skal tilpasse sig en om­
verden i hurtigere forandring og kan bl.a. søge
at opnå indflydelse på forandringerne ved at
placere sig mere proaktivt i samfundsdebatten.
Den økonomiske krise fører på nogle felter til
øget forandringshast og tidspres. Krisen inten­
siverer den globale konkurrence og stiller krav
om hurtigere omstilling ud fra devisen ”kun
de paranoide overlever”, men samtidig daler
risikoviljen også, og det kan omvendt bremse
forandringstempoet. Hvis resultatet er øget for­
andringshastighed i omverdenen og mindsket
forandringsvillighed internt (lande, organisati­
oner og virksomheder), så har man et problem
på sigt.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Den øgede forandringshastighed medfører krav
om mere mobilitet og fleksibilitet. Det skal
være let at flytte, og det skal være let at æn­
dre boligen, kontoret eller forretningen, så den
passer til skiftende og nye krav. Man skal mu­
ligvis også bygge boliger med kortere indbyg­
get levetid, som er beregnet til at stå i 20-30 år
frem for i 100 år. Leje passer umiddelbart bedst
til en verden med hurtigere forandring og mo­
bilitet. Ikke desto mindre er det ejerboliger og
forankring, som efterspørges.
H y p e r ko m p l e k s i t e t –
øget behov for
værktøj til håndtering
Fordi byggeriet i udgangspunktet er komplekst,
er det endnu vigtigere at kunne håndtere den
uundgåeligt stigende kompleksitet, som udviklingen indebærer. Værktøjer som digitalisering,
LEAN-arbejde, investering i de indledende faser
samt øget vertikal integration er midler hertil.
37 McKinsey Q. 2005, Huyett/Vigurie
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 52 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Byggeriets omverden bliver mere kompleks,
bl.a. gennem flere lovkrav, regler og etiske hen­
syn. Ny teknologi, miljø- og sundhedshensyn,
globalisering og individualisering er med til
at forøge kompleksiteten, og øget viden ska­
ber også større kompleksitet, fordi større ind­
sigt giver flere valgmuligheder. I en kompleks
verden er der således mange elementer og lag,
som gensidigt påvirker hinanden direkte og in­
direkte på en ofte uigennemskuelig måde.
Den enkelte stilles over for et stigende antal
valgmuligheder, og når kriterierne for valgene
tillige bliver mere komplekse, taler vi om så­
kaldt hyperkompleksitet38. Når man som for­
bruger skal træffe sit valg i supermarkedet,
indgår ikke kun overvejelser om pris og kvali­
tet men også convenience, miljø, sundhed, etik
mm. har betydning.
og optioner, hvilket digitale modeller er veleg­
nede til.
Øget kompleksitet er ofte en uundgåelig følge
af ny teknologi, miljø- og sundheds­hensyn,
globalisering og individualisering. Det skærper
imidlertid også behovet for at mindske kom­
pleksiteten på de områder, hvor det overhove­
det kan lade sig gøre, fx indenfor logistik og
administration. Kan bureaukratiet forenkles?
Kan skattesystemet forenkles? Behøver vi de
offentlige ejendomsvurderinger?
Kompleksiteten i byggesektoren kan formentlig
også reduceres gennem en højere grad af verti­
kal integration. For eksempel ved at arkitekter
og rådgivende ingeniører fusionerer eller laver
fælles selskaber, eller ved at entreprenører og
materialeproducenter går sammen. Øget kæde­
drift, fx baseret på et franchise-koncept, er også
en mulighed.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i
Byggeri er mere komplekst end mange andre
værdiskabelsesprocesser i samfundet, fordi der
ved de fleste byggerier er mange valgmulighe­
der, interessenter og aktører involveret samti­
dig med, at regelsæt og værdikæde er relativt
kompleks.
Høj kompleksitet medfører risiko for fejl og
mangler og gør processer mere sårbare overfor
afvigelser udefra.
I erhvervslivet er svaret på den stigende kom­
pleksitet bl.a. øget brug af specialister og for­
retningsservice i bred forstand. Proceskonsu­
lenter, coaching-virksomheder og PR-firmaer
hjælper firmaerne med at håndtere komplek­
siteten. Digitalisering, LEAN-projekter, pro­
jektorganisering og værdibaseret ledelse er ek­
sempler på håndtering af kompleksitet.
Stigende kompleksitet øger gevinsten ved at
bruge tid og ressourcer i et projekts indleden­
de faser og at arbejde med forskellige scenarier
38 Lars Qvortrup publicerede i 1998 bogen ”Det hyperkomplekse samfund”.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Den økonomiske krise medfører et ønske om at
reducere kompleksiteten, fx hvad angår finan­
sielle produkter og komplekse organisatoriske
konstruktioner. Ministre, bestyrelser og direk­
tioner bliver i øget omfang stillet til ansvar og
skal kunne forstå og gennemskue disse ting. På
den anden side fører krisen også mere risk-ma­
nagement og mere regulering med sig. Det er
med til at øge kompleksiteten.
Vidensamfund –
s p e c i a l i s e r i n g o g n e tv æ r k s ko m m u n i k at i o n
Viden vil udgøre en større andel af byggeriets
værdi fremover, fx i form af design, arkitektur
og bæredygtighed og i form af systemprodukter med indbygget viden og videnadgang. En
forudsætning for at udnytte viden er kompetenceudvikling, en vilje til specialisering og
netværkskommunikation.
[ 53 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Danmark går fra at være et industrisamfund til
i højere grad at være et vidensamfund. Viden
er forsat en signifikant ressource og videnpro­
duktion, videndeling og uddannelse forbliver
vigtigere processer i virksomheder og sam­
fund. Viden indbygges i produkter, fx i form
af robotter og ekspertsystemer, og der følger vi­
denservice med produkterne, herunder viden
om brugen heraf og om værdikæden, ofte som
et digitalt add-on til det fysiske produkt.
En vigtig konsekvens af vidensvækst er kravet
om specialisering. Det øger behovet for lang­
varigt uddannede og for kompetencegivende
uddannelser for at bestride flere former for
jobs. En mod­tendens hertil er digitalisering og
industrialisering, som betyder, at mere viden
bygges ind i (produktions-) systemer, så ufag­
lærte kan foretage montage, evt. med hjælp fra
elektroniske manualer.
Ko n s e k v e n s e r f o r b y g g e r i e t
Byggeriet bliver også mere videnbaseret. Det
forventes, at videndelen som andel af byggeri­
ets samlede værdi vil vokse fremover. Indsat­
sen på områderne arkitektur, design, bæredyg­
tighed og brugsværdi vil spille en større rolle
i fremtiden og stille øgede krav om viden og
dermed bedre uddannelser og mere forskning
og udvikling. Det betyder også øgede investe­
ringer i tid og penge i de tidligere faser i et byg­
geri (idé, design mv.).
Mens den udførende del af branchen, det vil
sige entreprenører og håndværkere, er mere lo­
kalt forankret, kan den videnintensive del af
branchen, det vil sige arkitekter, rådgivende in­
geniører, developere mv. i større udstrækning
operere globalt. Netværksteknologi og digitale
værktøjer medvirker hertil. Danske virksomhe­
der i disse brancher vil derfor have større mu­
ligheder for at deltage i bygge­projekter på de
stærkt voksende nye markeder i Østeuropa og
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Asien end de udførende entreprenører. Mod­
svarende kan de videnintensive brancher også
forvente at møde skærpet konkurrence fra hele
verden på hjemmemarkedet; globalisering vir­
ker begge veje. Lande som Kina og Indien ud­
danner således forholdsmæssigt flere ingeniø­
rer og teknikere end de udviklede økonomier,
hvor ungdommen i deres uddannelsesvalg
mentalt har forladt industrisamfundet og i et
vist omfang også vidensamfundet til fordel for
netværks- og oplevelsesøkonomien.
Materialeproducenter har også i større omfang
end entreprenørerne mulighed for at deltage i
den globale vækst, da de i princippet ikke be­
høver at være lokalt forankrede. Da der er tale
om relativ stor vægt og volumen i forhold til
værdien, er transport imidlertid både dyr og
CO2-belastende. Det trækker i retning af pro­
duktion i nærområdet.
Stadig mere af byggeriet kan foregå på fabrik
og fragtes ud på byggepladsen. Materialepro­
ducenter kan således udvikle deres produkter i
retning af moduler og systemprodukter, fx hele
badekabiner, eller lofts-, væg- eller gulvmodu­
ler med indbygget viden og videnadgang i form
af chips mv. En stor skandinavisk entreprenør­
virksomhed har også forsøgt sig med fabriks­
produktion af huse, men har, i hvert fald indtil
videre, skrinlagt projektet.
Mens anvendelse af robotter ude på byggeplad­
ser har en række udfordringer, er det i princip­
pet relativt enkelt at anvende robotter ved flek­
sibel fabriksproduktion af storkomponenter.
Dette vil muliggøre væsentligt billigere byggeri
med færre fejl i løbet af det kommende tiår. Der
er dog fortsat betydelige udviklingsomkost­
ninger ved at etablere sådanne produktioner,
selvom selve robotterne er blevet billigere, og
dermed behov for en vis skala i byggeriet, for
at det bliver rentabelt. Krisen kan dermed for­
[ 54 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
sinke udviklingen noget. Til gengæld er krisen
med til at reducere fragtraterne, og dermed kan
det blive mere fordelagtigt med storskala-kom­
ponentproduktion i lavtlønslande.
Med hensyn til kravet om specialisering kan
der peges på to mulige udviklinger.
1] en udvikling, hvor byggeriet bliver mere specialiseret med hensyn til specifikke erhvervs- og brugerbehov. Det kan være specialisering i at bygge eller renovere enten skoler, sygehuse og parcelhuse.
2] en udvikling, hvor fokus primært er på at udvikle
arkitektur, design, bæredygtighed etc. som er universelt og kan benyttes af mange forskellige brugere, fx energirenovering til et bredt udsnit af kunder.
Investorer er typisk interesserede i fleksibilitet, og
ønsker at forskellige typer af brugere med mindre
ombygninger skal kunne benytte ejendommen.
Brugerne er omvendt interesserede i, at byggeriet
så vidt muligt er skræddersyet til deres behov. Brugernes behov ændrer sig dog også over tid, så også
her er der behov for fleksibilitet.
og innovation sker på den åbne markedsplads
(Innocentive).
Byggeriets interessenter (fx slutbrugere af byg­
ninger, naboer, investorer, politikere, leveran­
dører, bygnings­håndværkere og bygningstekni­
kere af enhver art) kan på samme måde deltage
i diskussioner om forskellige løsningsmodel­
ler, se på fordele og ulemper og kritisere de
dårlige løsninger, der er på markedet. En va­
riant af åben innovation kan være øget brug af
konkurrencer om at finde løsninger på mange
forskellige typer udfordringer (tekniske og an­
dre) i byggeriet. Ligesom man længe har brugt
arkitektkonkurrencer. Åben innovation kan
måske især få betydning inden for grønt byg­
geri, hvor der udover en teknisk interesse kan
være et idealistisk engagement i en fælles sag.
Netværksorganisering og
å b e n i n n o vat i o n
Generelt gælder, at dialog i vidt omfang afløser
envejskommunikation, også i forhold til folk
uden for branchen. De store massemediers be­
tydning er faldende. Der er flere konkurrenter,
og flere mediebrugere benytter nichemedier.
Derfor bliver det vigtigere at opbygge et godt re­
nommé ved at være aktiv i de sammenhænge,
hvor de potentielle interessenter søger viden og
inspiration. Fx kan det give bonus på renom­
méet at deltage i diskussionsgrupper med inte­
resserede boligejere. Hvis der er brugere, som fx
er meget optaget af særlige boligløsninger, der
kan reducere allergiproblemer, vil man lægge
stor vægt på, at rådgiveren og entreprenøren
har forstand herpå, og sandsynligvis lægge lidt
mindre vægt på pris, når man køber.
De sociale medier giver nye muligheder for bru­
gerdreven og åben innovation. Virksomheder
kan fx lægge sine opgaver og forespørgsler ud
på nettet og få bidrag til løsninger. Computer­
firmaet Dell spørger forbrugerne til råds (Idea­
Storm), Proctor & Gamble beder om hjælp til
udvikling af nye produkter (Connect+Develop),
Det er et åbent spørgsmål, hvem som især vil
drive udviklingen i retning af åben innovation
og brug af netværk og sociale medier. I vidt om­
fang er det en proces, som ikke kan styres. In­
ternettets natur er decentralisering og anarki, jf.
IFF’s rapport ”Anarconomy” fra 200940. Sand­
39 ATV: Fremtidens byggeerhverv i et globaliseringsperspektiv, 2009
40 Rapporten kan downloades på http://www.iff.dk/scripts/artikel.asp?id=1978
Der er betydelige kvalitetsproblemer i byggeri­
et og tab i størrelsesordenen 10 %, svarende til
12-15 mia. kr. på grund af fejl, svigt og mang­
ler39. Der er meget tavs viden i byggesektoren,
som kan bringes i spil gennem digitalisering.
Digitalisering kan også bidrage til at udnytte
data gennem hele bygningens levetid og give et
bedre samspil mellem bygherre og driftsherre.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 55 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
synligheden taler for, at meget heraf vil komme
fra nye og helt uventede kanter, men derfor kan
store virksomheder, organisationer og statslige
instanser godt bidrage til udviklingen ved at
sætte skibe i søen og stimulere aktiviteten.
Teknologisk udvikling
– m at e r i a l e r o g i n t e l l i g e n t e ko m p o n e n t e r
Det bliver i stigende grad muligt at designe
materialer med ønskede egenskaber, bl.a. ved
hjælp af nanoteknologi. Det kan være kompositter eller hybrider med stor styrke eller særlige overflader, der fx fungerer som solceller.
Denne udvikling kan give problemer i forhold
til genbrug.
Byggematerialer vil i øget omfang have indlejrede IKT-komponenter og sensorer, som muliggør overvågning og optimering af drift og vedligeholdelse.
Robotter er efterhånden så billige, at de vil vinde indpas på flere områder indenfor byggeriet.
Ved hjælp af designprogrammer på nettet bliver det i stigende grad muligt selv at designe
sin bolig eller elementer hertil og få det fremstillet via fleksible produktionssystemer.
Teknologisk udvikling er en central faktor for
økonomisk vækst og for samfundets udvikling
generelt. Feltet er meget bredt, og dækker fx
nye materialer, metoder og anvendelsesformer,
men er også med til at skabe fx nye holdninger,
ny adfærd, nye organisationsformer, ny inter­
national arbejdsdeling og meget andet.
Teknologisk udvikling er i fokus for mange ty­
per virksomheder og for store offentlige forsk­
ningsprogrammer. Der er en hastig udvikling
i teknologien og tendens til acceleration, bl.a.
fordi man kan indarbejde informations- og
kommunikationsteknologi (IKT) i flere og flere
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
typer anden teknologi, og inden for IKT går ud­
viklingen som bekendt meget hurtigt.
Også i forhold til nogle af (verdens-)samfund­
ets store udfordringer vil IKT indtage en nøg­
lerolle – fx i forhold til klimaudfordringen,
udfordringen fra flere ældre, muligheder for
genbrug af materialer etc.
M at e r i a l e u d v i k l i n g
Det er i stigende grad muligt at designe nye
materialer, med et vist sæt ønskede egenska­
ber, bl.a. ved hjælp af en slags cad-systemer,
der lader forskere designe og simulere tests af
nye materialer på molekylært niveau. Tekno­
logien er udviklet i bl.a. aerospace, medicinal­
industri og elektronik, men spreder sig til alle
brancher. I forhold til byggeri har det sidste tiår
budt på såkaldte nanomaterialer, bl.a. overfla­
debehandlinger der afviser vand, nedsætter
gnidningsmodstand eller har antibiotisk effekt.
Der forskes pt. i nanobelægninger, der kan gøre
alle overflader til solceller41.
Der vil blive udviklet mere avancerede mate­
rialer i det kommende tiår. Der er både tale om
bedre egenskaber på traditionelle parametre
(jf. reduceret friktion) og helt nye egenskaber
i materialerne fx byggematerialer, der samtidig
er solceller og dermed producerer strøm.
En del materialeegenskaber vil blive skabt i
form af kompositter af forskellig art. Dette kan
give udfordringer i forhold til genbrug af mate­
rialerne. Samtidig vil der være et stigende fokus
på genbrugsmaterialer i flere og flere sammen­
hænge. Dette kan kollidere med tendensen til
optimering af materiale­egenskaber, da effektivt
genbrug af materialer ofte indebærer accept af
lavere renhedsgrader.
I denne sammenhæng kan man nævne ”Cradle
to Cradle”-design (på dansk vugge til vugge).
41 Se fx www.technologyreview.com/Nanotech/18259
[ 56 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Dette er en produktionsfilosofi med den ho­
vedtanke, at alt der produceres skal udlede og
efterlade et minimum af forurening, spild og
affald i alle produktets livsfaser. Således bliver
et restprodukt fra en produktion videreført til
at indgå som en bestanddel af produktionsma­
terialet for et nyt produkt, som så igen kan gen­
anvendes til at skabe en række nye produkter.
Rækken af led, hvori et produkts materialer
kan genanvendes, forsøges maksimeret.42
produkter med en vis, automatisk tilpasning
til situationen. Den stigende, om end stærkt
begrænsede, intelligens vil ikke desto mindre
være værdifuld. Flere byggekomponenter vil
have indlejret elektronik, fx sensorer og kom­
munikationskomponenter. Hermed vil løben­
de overvågning af aktuel tilstand og generelle
reaktionsmønstre under forskellige driftssitua­
tioner i bygningen blive både meget billigere
og mere effektive end før.
Filosofien søges også anvendt i byggeprojekter,
men møder her en række udfordringer. Det er
reelt umuligt at analysere et større antal vug­
ge-til-vugge-cykler for produkter med meget
lang levetid, fx bygninger. Teknologi, relative
priser, brugerbehov og meget andet kan have
ændret sig radikalt når bygningen har gennem­
løbet bare en enkelt livscyklus; bygning­er står
jo ofte 50, 100 eller flere år. Dermed vil afvej­
ningen mellem forskellige egenskaber kunne
ændre sig meget fra én cyklus til den næste.
Grundtanken - at man ikke blot tænker livscyk­
lus som ”vugge til grav”, men inkluderer gen­
brugsmulighederne, sundhedseffekter, vand­
forbrug og meget andet – er dog relevant for
en række bygningskomponenter og en del af
apteringen43.
Denne udvikling giver mulighed for at opti­
mere driften, bl.a. ud fra erfaringer med tilsva­
rende bygninger med lignende beboere, altså
en form for mønstergenkendelse, snarere end
skabende intelligens44. Den sidstnævnte mo­
del kan lægge op til en ny forretningsmodel for
livscyklus­optimering af produkter og byggerier
(læs mere herom i innovationsscenariet).
Intelligente produkter, optimeret
design og nye forretningsmodeller
Intelligente produkter betyder i denne sam­
menhæng produkter, der kan reagere hensigts­
mæssigt på varierende driftssituationer, her­
under forskellige brugerkrav. Vi vil høre mere
om intelligente boliger, bygninger mv., men
intelligens skal her blot forstås som fleksible
42 Kilde: Wikipedia (http://da.wikipedia.org/wiki/Vugge_til_vugge, 23. juni 2010)
43 Under alle omstændigheder er der som nævnt en række udfordringer knyttet
til at afveje forskellige hensyn mod hinanden. Hvis højere genbrugsrate og lavere
vandforbrug opnås ved en konstruktion, der samtidig giver dårligere energiøkonomi og lavere brandsikkerhed, hvad er så bedst? Endvidere er det allervigtigste i en livscyklusvurdering formentlig, hvordan bygningen påvirker menneskers
livskvalitet og adfærd. Specielt det sidste er svært at vurdere på langt sigt, og
afhænger i høj grad af bygningens samspil med omgivelserne i både det nære
byrum og den større skala.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
A u to m at i s e r i n g
Tendensen til automatisering af mere avance­
rede opgaver vil fortsætte. Især sker der en ha­
stig udvikling inden for robotter, som er ved
at finde indpas i en række brancher, bl.a. æld­
repleje, rengøring, politi, transport, redning og
kirurgi. Indtil videre har prisen på robotter væ­
ret en hindring i mange brancher, fx fastfood,
oprydning og byggeri, men faldende priser,
lønstigninger og faldende arbejdsstyrke gør det
sandsynligt, at robotter vil vinde indpas flere
steder de næste 5-10 år. Robotter, der kan fore­
tage murerarbejde, er et eksempel herpå. Øget
brug af robotter trækker også i retning af mere
fabriksfremstilling frem for tilvirkning ude på
byggepladsen.
Stigende automatisering betyder, at mennesket
bliver befriet fra en mængde kedelige rutine­
jobs og farlige opgaver. Men det betyder også, at
44 Man kan sammenligne det med velkendte mønstergenkendelses-systemer,
som net-boghandelen ”Amazon”s forslag om bogkøb til den enkelte bruger, baseret på hvad vedkommende tidligere har købt og på, hvad andre med nogenlunde
samme adfærdsmønster i øvrigt har været interesseret i. Det kan siges at være
smart, men ikke i egentlig forstand intelligent.
[ 57 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
mindstekravet for at virke på arbejdsmarked­et
vil vokse. Det er ikke nok at have villige hæn­
der, formaliseret viden og en vis rutinemæssig
kompetence, det er i stigende grad vigtigt at
have kreative, kommunikative og/eller sociale
kompetencer, der ikke nemt lader sig automa­
tisere.
I n d i v i d ua l i s e r i n g a f p ro d u k t e r v e d
fleksible produktionsteknologier
Allerede nu ser vi almindelige danskere simu­
lere design via Internettet. Således arbejder
mange med computersimulerede indretnings­
varianter, før de laver nyt køkken. Tilsvarende
metoder bliver fortsat mere almindelige for en
række byggeaktiviteter. Teknologien gør pro­
duktionssystemer mere fleksible; samtidig bli­
ver semi-automatisk koordinering af logistik­
ken omkring individualiserede varer forbedret,
og alt i alt bliver individualisering både billi­
gere og lettere. Der kan være en vis meromkost­
ning, men denne forventes at blive mindre og
mindre, også fordi der er tale om ordreproduk­
tion uden lageromkostninger.
Som et ekstremt eksempel på fleksibel produk­
tionsteknologi kan nævnes mulige gennem­
brud i såkaldt 3D-printing af bygninger. Der
arbejdes med dette flere steder i verden, fx i
Californien45 og Italien46. Ifølge den italienske
udvikler er denne byggeform fire gange hur­
tigere end traditionelt byggeri, koster mellem
1/3 og 1/2 så meget som cementbyggeri, og er
mere miljøvenlig. Samtidig er den langt bedre
til at bygge kurvede former end traditionelle
systemer. Men om dette holder i praksis er alt
for tidligt at vurdere. Metoden er nævnt som et
langsigtet potentiale for udvikling i byggeriet,
men får næppe væsentlig indflydelse indenfor
denne rapports tidshorisont.
Teknologiens udviklingshastighed
styrkes af globaliseringen
Udviklingen indenfor digitalisering og elek­
tronik går med syvmileskridt, mens byggeriets
udvikling oftest har været mere adstadig. Dette
kan dog ændres fremover. Radikale bygge-in­
novationer kan være vanskelige at gennemføre
i Danmark af mange grunde (branchestruktur,
konjunktur, tradition, relativt lille skala i byg­
geri mv.), men dette gælder ikke nødvendigvis
overalt i verden. Fx giver den enorme bygge­
aktivitet i Kina realistisk mulighed for større
udviklingsinvesteringer; man kan accelerere
produktudviklingen, da man relativt hurtigt
kan få feedback fra en række parallelle eks­
perimenter med nye materialer og metoder. I
princippet kan der dermed på få år udvikles en
stribe avancerede muligheder, som vi endnu
ikke kender.
45 University of Southern California: Contour Crafting, a revolution in concrete
construction; 2010
46 kilde: www.fastcompany.com/1579263/3-d-printing-whole-buildings-in-stonein-space-this-printer-rocks
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 58 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
5.
Udfordringer de næste 5 år
– perspektivering
I dette kapitel foretages en perspektivering på basis af megatrends, jf. forrige kapitel og beskrivelsen af
byggeriets situation i foråret 2010, med mulige konsekvenser for forskellige sektorer.
Efterspørgslen efter byggeri
frem mod 2015
Et overudbud af boliger og erhvervsejendom­
me bygget under højkonjunktur i årene 2005 til
2008 skal afvikles, før der igen kommer gang i
nybyggeriet. Hertil kommer, at byggesektoren,
på grund af forventninger om lavere økonomisk
vækst i samfundet og stor gældsætning både
i den offentlige sektor og i husholdningerne,
ikke skal regne med, at byggeriet indenfor de
nærmeste 5 år når et niveau som i højkonjunk­
tur-årene før krisen.
Desuden er der risiko for stigende finansie­
ringsomkostninger og fortsat svære vilkår for at
opnå finansiering. For det første må renten for­
ventes på sigt at stige fra det aktuelle historisk
lave niveau. For det andet stilles krav om mere
egenkapital i forbindelse med finansiering af
byggeri, både i finansieringsinstitutterne og
hos bygherrerne, og der stilles større krav til
bygherrernes økonomi. Denne udvikling skyl­
des ikke mindst strammere regulering fra EU
mv., som kan betyde, at realkreditfinansiering
bliver en del dyrere end i dag.
En anden økonomisk udfordring er beslutnin­
gen om at indføre moms på byggegrunde fra
2011.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Krisen har ramt både boligsektoren og de fleste
erhvervssektorer, herunder industri, landbrug,
kontor og detailhandel hårdt – ikke mindst for­
di der har været et meget højt nybyggeri op til
krisen.
Fra politisk hold skal der heller ikke forven­
tes ret meget støtte til boligbyggeri, da der ikke
som tidligere er boligmangel. Kun ved alvorlig
arbejdsløshed kan der forventes mere omfat­
tende støtte til energirenovering etc.
Til gengæld kan der forventes et relativt højt
niveau for offentlige investeringer i sygehuse,
skoler samt vej- og baneanlæg. Det samme
gælder offentlige renoveringer. Der har i en år­
række været lave offentlige investeringer, målt
som andel af BNP, både historisk og i sammen­
ligning med nabolande, og der er opstået et ef­
terslæb, både når det gælder offentlige investe­
ringer og renoveringer.
På efterspørgselssiden ligger mulighederne i
omstilling til mere offentligt byggeri og mere
renovering både i den offentlige og private sek­
tor. Endvidere ligger der muligheder i omstil­
ling til grønt byggeri.
Mens nybyggeriet forventes at ligge på et lavt
niveau i Danmark og andre europæiske lande
i de nærmeste år, så vokser byggeaktiviteten
[ 59 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
så markant andre steder, at det globale byggeri
ventes at stige med ca. 70 % fra 2009 til 2020.
I de nye vækstøkonomier i Asien er en vækst
på 125 % sandsynlig. Danske aktører i bygge­
riet kan måske med fordel søge opgaver i disse
økonomier.
Boligbyggeriet frem mod 2015
Langsigtet strukturelt er boligbyggeriet kende­
tegnet ved en række faser:
u I 1960’erne og 1970’erne dominerede åben-lav
(parcelhuse) og åben-høj (primært almene planbebyggelser).
u I 1980’erne og 1990’erne var der fokus på
tæt-lav i form af klynge- og rækkehuse opført af
almene boligforeninger og andelsboligforeninger
u Fra årtusindeskiftet og frem er tæt-høj og
åben-høj igen kommet i fokus. Der bygges etageboliger i bycentre og ved havne, og der ses igen
mere positivt på højhuse.
Denne udvikling forventes at fortsætte. Der er
et aftagende demografisk betinget behov for
parcelhuse fremover og relativt flere i de al­
dersgrupper, som efterspørger byboliger, det
vil sige de 20-35 årige og de over 60-årige.
Bycentre, herunder havneområder og tidligere
industriområder i byerne, bliver mere attrak­
tive, samtidig med at forstæderne oplever flere
ulemper i form af trafikbelastning, kriminalitet
og nedslidning.
Velstandsudvikling og bedre beskæftigelse for
mange indvandrere, som tidligere har boet i al­
mene boliger, betyder dog, at en større andel
af børnefamilier får økonomisk mulighed for at
anskaffe et parcelhus.
Byggegrunde i nærheden af attraktive bycentre
er ofte så knappe og dyre, at nybyggere må søge
til fjernere beliggende forstæder, hvilket ikke
altid er interessant. Klima- og energihensyn
trækker, sammen med tidsforbruget i transpor­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
ten, også i retning af de centrale bydele frem
for forstæder – især de fjernt beliggende.
Denne udvikling vil skærpe det økonomiske
potentiale for nybyggeri i allerede bebyggede
områder. Det kan ske ved at øge tætheden og
bebyggelsesgraden, og det kan ske ved at rive
mere ned. Dette kan skabe markedsmuligheder
for flere firmaer, som er gode til nedbrydning og
genanvendelse. I de tyndt befolkede områder er
der omkring 10.000 dårlige boliger, hvor kon­
demnering og nedrivning ifølge Statens Bygge­
forskningsinstitut47 kan være en god løsning.
Krisen har medført øget udlejning som følge af
vanskeligheder med at sælge ejendomme, men
krisen får ikke flere til at fortrække den fleksi­
ble lejebolig frem for den mere risikable ejerbo­
lig. Undersøgelser viser, at præferencen for at
eje har holdt sig usvækket. Der er oveni købet
lidt flere, som ser en positiv mulighed for køb
som følge af prisfaldet.
En del familier har, som følge af de meget høje
boligpriser op til finanskrisen og den efterføl­
gende nedtur, ikke fået realiseret deres ønske
om at flytte fra en lejebolig i byen til en villa
i forstaden. For nogle vil løbet være kørt i den
for­­stand, at børnene er blevet større og foretræk­
ker at blive i byen, en skilsmisse er kommet i
vejen eller lignende. Det er sandsynligt, at til­
bagevendende op- og nedture på boligmarked­et
gør, at der er en del færre, som realiserer de­
res drøm om at eje et enfamiliehus, end der er
personer, som udtrykker præference herfor. Der
er meget stor forskel på, hvad folk siger de øn­
sker, og hvad de rent faktisk gør. Andelen af un­
der 50-årige, som bor i lejebolig er steget siden
1980’erne, selvom en majoritet ved flere under­
søgelser har angivet, at de foretrækker en ejer­
bolig og et enfamiliehus. Det er kun blandt de
over 50-årige, at andelen af boligejere er steget.
47 Dårlige boliger i landets yderområder - om omfanget og betydningen af boliger i særlig ringe stand. Af: Georg Gottschalk, Thorkild Ærø, Mikkel Rasmussen.
SBi 2007:08
[ 60 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Andelsboligerne er ramt af en negativ udvik­
ling både som følge af opskruede priser i en
periode og vanskeligere og dyrere belåning. I
2010 har man set den første store fallit i sekto­
ren med de 110 lejligheder i foreningen Thyra
Danebod48. Det vil sandsynligvis i en periode
lægge en dæmper på interessen for at bygge el­
ler etablere nye andelsboliger.
Krisen vil sandsynligvis medføre relativt mere
alment byggeri som følge af øgede incitamen­
ter hertil. I 2010 skal kommunerne således kun
indskyde 7 % som grundkapital mod normalt
14 %. Det falder meget godt i tråd med, at der
primært er udsigt til stigende efterspørgsel af
ungdoms­- og seniorboliger i de kommende 510 år. Det er imidlertid ikke usandsynligt, at
kommunerne, som følge af de stramme budget­
ter, vil prioritere dette formål relativt lavt. De
kommuner, som har problemer med at opfylde
den lovbestemte plejeboliggaranti, vil sand­
synligvis også prioritere plejeboliger.
Da hovedparten af fremtidens seniorer og ældre
vil blive boende i de parcelhuskvarterer, hvor
de bor i dag, og oftest i de selvsamme huse,
vil der være et stigende marked for renoverings­
koncepter på dette felt, både i form af tilpas­
ning i forhold til ændrede brugerkrav og re­
duktion af drifts­udgifter og vedligeholdelse.
En del seniorer vil opleve at blive stavnsbund­
et til deres parcelhus, fordi det ikke kan byttes
ud med et attraktivt alternativ. Også her vil der
være et marked for renoveringer, selv hvor det
ikke kan betale sig i form af en tilsvarende øget
salgsværdi.
Da familierne typisk er ældre og mere veletable­
rede ved huskøb end førhen, er der også et stort
marked for renovering ved generationsskifter.
Også her vil der være et godt markedspoten­
48 Kilde: ”Andelsboliger i massekonkurs”, epn.dk/privat/bolig/article2098951.
ece, offentliggjort 16.06.2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
tiale for koncepter for effektiv og økonomisk
overkommelig modernisering.
Overordnet kan man sige, at boligbyggeriet i de
nærmeste år bliver mere segmenteret, niche­
præget og i mindre målestok frem for at finde
sted i form af store byggerier. Det vil være vel­
stillede, som efterspørger et unikt højværdihus
med den rette beliggenhed, som måske ikke
findes på markedet i dag.
Der vil også fremover være et politisk ønske
om nybyggeri af billige boliger. Der er imidler­
tid mere perspektiv i at bygge fremtidssikrede
boliger til de velstillede, som også lever op til
standarderne om 30 eller 40 år og sikre en bed­
re omsætning af brugte boliger til de mindre
velstillede.
Nybyggeriet af boliger vil ligge relativt lavt i de
kommende år, mens renoveringsbehovet fort­
sat vil være der, idet bygningsmassen ældes.
De fleste boligejere oplever fortsat en positiv
økonomisk udvikling og har råd til at foretage
den nødvendige vedligeholdelse og de løbende
renoveringer. Det lægger en bund under byg­
geaktiviteten.
E r h v e rv s b y g g e r i e t f r e m m o d 2 0 1 5
Det private erhvervsbyggeri består af kontor­
byggeri, detailhandel, hoteller, industri- og la­
ger, samt landbrugsbyggeri.
Der forventes ikke en væsentlig stigning i be­
skæftigelsen, som kan motivere nyt højt byggeri
af kontorejendomme. Der er tværtimod et rige­
ligt udbud og tomgang. Virksomhedernes be­
stræbelser på at spare på de faste omkostninger
betyder, at der holdes igen med ansættelser og
flere kvadrat­metre. Langsigtet medvirker mere
mobilt og fleksibelt arbejde og storkontorer til
at begrænse pladsbehovet. Omvendt trækker
nye og mere differentierede funktionelle og
emotionelle markeds­muligheder i retning af
[ 61 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
flere rum til projekter, møder, fordybelse, leg,
motion og sundhed og dermed i retning af et
større pladsbehov pr. medarbejder.
Hotelbranchen er præget af overkapacitet, og
det har over de sidste par år givet et fald i på ca.
20 % i priserne på hotelovernatning. Det skyl­
des dels færre turistbesøg og forretningsrejser,
dels at hotelkapaciteten udvides fra ca. 12.000
værelser ultimo 2008 til ca. 15.000 i 2011.
Det private forbrug og detailhandlen forventes
at udvikle sig positivt, når og hvis krisen klin­
ger af.
Konkurrencen om forbrugernes gunst vil betyde
fortsat efterspørgsel efter nye og/eller renove­
rede detailhandelscentre. E-handlen begynd­er
at tage mærkbare markedsandele, så der bliver
mindre brug for det helt store udvalg og for la­
gerplads i detailhandlen. Butikkerne bliver i
øget omfang showrooms, hvor det er muligt at
give oplevelser og slå butikkens brand fast.
Krisen er med til at fremskynde udlægningen
af industriarbejdspladser til lande med et la­
vere omkostningsniveau. Derfor vil der være
en stigning af den ledige kapacitet og ske en
fortsat nedlæggelse af industribygninger.
Krisen i landbruget betyder, at der vil være et
begrænset landsbrugsbyggeri i de kommende
år, fordi egenkapitalen og belåningsgrundlaget
er reduceret kraftigt som følge af de faldende
priser på landbrugsejendomme. Der sker dog
en kraftig strukturrationalisering med færre og
større enheder, særligt indenfor svineproduk­
tion, og nogle landmænd har økonomi til at
udvide.
Erhvervsbyggeriet vil i de kommende år såle­
des ikke være motiveret af generel mangel på
kapacitet, for det vil der være rigeligt af. Deri­
mod vil byggeriet været motiveret af, at byg­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
herrer ønsker noget andet end det, der er der i
forvejen. Det kan være mere grønt byggeri eller
en anden beliggenhed, eller det kan være et øn­
ske om eller behov for nogle andre funktionelle
eller æstetiske kvaliteter, end det eksisterende
byggeri byder på.
u Indenfor hotel og feriehuse kan det være byggerier, hvor der er mulighed for at få en samlet oplevelse i form af leg, sport og underholdning eller
sundhed og velvære.
u Inden for detailhandel kan det ligeledes være
ønsket om et byggeri, som tilbyder andre muligheder for oplevelser og branding.
u Inden for kontorbyggeri kan det være hovedsæder til store fusionerede virksomheder eller kontorhoteller.
u Indenfor produktion og lager kan det være nybyggeri, som muliggør mere effektiv og automatiseret produktion.
Alt i alt betyder det større krav til byggeriets
parter med hensyn til at udvikle byggeri af høj
funktionel og designmæssig kvalitet end før
krisen, men i hvilken udstrækning man formår
at leve op til de krav, er den anden sag.
Offentlige investeringer frem mod 2015
Mens det private bolig- og erhvervsbyggeri for­
ventes at ligge på et lavt niveau frem mod 2015,
så forventes en stigning i de offentlige byggeri­
er og renoveringer. De offentlige investeringer
lå i 1970’erne på 3-4 % af BNP og faldt i løbet
af 1990’erne til 1,5-2 % af BNP. Det er et lavt
niveau sammenlignet med Norge og Sverige,
hvor andelen ligger på ca. 3 %.
Hvor kommunernes budget for anlægsinveste­
ringer i 2009 var 15 mia. kr., så vurderes det
gennemsnitlige anlægsbehov at være 21 mia
kr. i perioden 2010-201349, et niveau, som teg­
ner til at blive realiseret i 2010. Renoverings­
49 Kommunernes Landsforening: Fundament for fremtiden, kommunernes plan
for løft af de fysiske rammer for velfærd, 2009
[ 62 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
efterslæbet på kommunale bygninger er anslå­
et til 7,5 mia., og for vejenes vedkommende er
efterslæbet opgjort til 20 mia. kr. Der skal ske
skolerenoveringer og udvidelser ved sammen­
lægninger, og der skal bygges sundhedscentre
for at opnå et mere tidssvarende og sammen­
hængende sundhedsvæsen, som nu er kommu­
nernes ansvar.
Ifølge Finansredegørelsen for 2010 stiger de
statslige investeringer fra 36 mia. i 2009 til 44
mia. i 2010, men er dog budgetteret til at falde
til 38 mia. i 2011.
På lidt længere sigt er der betydelige investe­
ringsbehov i trafik og offentligt institutions­
byggeri.
Der er således planer om storsygehuse til en
samlet pris af 40 mia. kr. inden 2020.
Et udbygget såkaldt grønt transportsystem vil
ifølge regeringens infrastrukturplaner medføre
investeringer for 150 mia. kr. frem til 2020.
Heraf udgør Fehmern broen 40 mia. kr. og Me­
trocity-ringen 20 mia. kr. Begge anlæg finan­
sieres ved brugerbetaling. Inkluderet heri er
endvidere en infrastrukturfond på 90 mia. kr.,
hvoraf tidligere besluttede formål, primært ba­
nenet og motorveje, udgør 30 mia. kr. og tiltag
iværksat som led i krisepakken udgør 60 mia.
kr. De skal bl.a. gå til nyt signalsystem til ba­
nenettet, motorveje, intelligente trafiksystemer
og støjbekæmpelse.
På længere sigt tegner der sig muligheder for
en Kattegatbro og en Øresundsbro nummer to,
men næppe før Fehmernbroen nærmer sig sin
afslutning.
B y g g e r i e t s p r o c e ss e r
Den globale konkurrence skærpes de kom­
mende år. For det første vil der være ledig
kapacitet blandt europæiske konkurrenter på
nærmarked­er, og for det andet er det sandsyn­
ligt, at ekspansive aktører fra nye markeder, fx
kinesiske virksomheder, vil komme på banen i
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Danmark, primært ved større anlægsarbejder,
som det allerede er sket i Polen.
Byggeriet skal fremover kunne levere produk­
ter med højere videnindhold. Dels fordi der
stilles højere funktionelle og emotionelle krav
til bygningerne, herunder til det æstetiske og
det sanselige. Dels fordi der er stigende fokus
på systemprodukter i form af fabriksfremstil­
lede, præfabrikerede enheder. Derudover er
der gevinster ved at opnå en øget integration
mellem de enkelte faser i en bygnings værdi­
kæde fra plan og design over udførelse til drift
og daglig funktion. Denne integration kan styr­
kes ved hjælp af digitale modeller, som letter
optimeringen.
En udfordring i byggeriet er den relativt lave
forskningsindsats og en meget begrænset efter­
uddannelse, som hæmmer innovationen.
Byggeriets industrialisering skrider meget lang­
somt frem og sker typisk ved, at der gradvist
kommer flere, større og mere komplekse præ­
fabrikerede bygningskomponenter i en stadig
højere færdigbehandlingsgrad, som blot skal
monteres ude på byggepladsen. Det kan være
facademoduler, installationsskakte, gulve og
lofter. Denne proces kan drives af materiale­
producenter, evt. i et samarbejde med arkitek­
ter og rådgivende ingeniører.
Krisen risikerer i første omgang at lægge en
dæmper på denne udvikling. En succesrig ud­
vikling er i reglen betinget af et tæt og længe­
revarende strategisk samarbejde med en række
aktører i byggeriet. Usikkerheden om hvad
fremtiden vil byde, er blevet større, risikoen
for konkurser blandt byggeriets parter er for­
øget som følge af krisen, og risikovilligheden er
ligeledes blevet mindre.
Det samme gælder udviklingen indenfor part­
nering. Her samarbejder en række aktører i
værdikæden fra bygherre over arkitekt, entre­
[ 63 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
prenør og eventuelt materialeproducenter om
at optimere byggeriet fra start til slut og deler
gevinsterne herved. Formålet hermed er også
at lære af erfaringerne og bruge denne viden i
nye projekter. Krisen øger imidlertid også inci­
tamenterne til at tryne samarbejdspartnere og
leverandører, fordi kagen til deling er blevet
mindre. Det fremmer konflikter frem for sam­
arbejde.
Byggeriet kendetegnes ved høj kompleksitet.
Der er mange parter, relationer, faser, teknolo­
gier, faggrupper og grænseflader involveret i de
fleste byggeprojekter. Denne kompleksitet kan
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
formentlig reduceres gennem en højere grad af
vertikal integration. For eksempel ved at arki­
tekter og rådgivende ingeniører fusionerer eller
laver fælles selskaber, eller ved at entreprenø­
rer og materialeproducenter går sammen.
Den nuværende fragmenterede model kan
imidlertid være en fordel i et marked med sto­
re konjunktursvingninger og skift i efterspørg­
selsmønstret, da den giver mere fleksibilitet og
mulighed for skiftende opgaver og samarbejds­
partnere. En forenkling af forretningsmodel­
lerne ligger derfor ikke lige for, selvom krisen
vil tynde ud blandt aktørerne.
[ 64 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
6.
Scenarier som inp u t t i l d e n st r at e g isk e d i a l o g
– h vo r f o r o g h vo r da n
Resten af denne rapport er helliget arbejdet med scenarier. Der indledes i dette kapitel med en diskussion
af brugen af scenarier. Scenarier er beskrivelser af mulige, alternative fremtider. I denne rapport: Flere forskellige beskrivelser af, hvordan omverdenen og dansk byggeri kan tænkes at udvikle sig frem mod 2015.
Baggrunden for at arbejde med alternative sce­
narier er selvfølgelig, at fremtiden er uforud­
sigelig. Nogle prognoser rammer rigtigt – men
mange gør ikke. Hvis man baserer sin planlæg­
ning på et enkelt sæt planforudsætninger, ofte
fremskrivninger af den eksisterende udvikling,
går det nogle gange godt – men andre gange
rigtig skidt. Hvis man baserer sin strategi-dis­
kussion på flere, alternative scenarier, er man
i gennemsnit væsentligt bedre forberedt til at
håndtere situationen, når verden (igen) udvik­
ler sig anderledes end den skulle i standardprognosen og den pæne fremskrivning.
I efteråret 2007 lød Nationalbankens prognose
således:
”Uroen på de internationale finansielle markeder får kun begrænset indflydelse på efterspørgslen og dermed på økonomien. Det
vurderer Danmarks Nationalbank i kvartalsoversigten for tredje kvartal [2007]. Det globale
opsving, som for alvor tog fart gennem 2004,
tegner til at blive det kraftigste siden begyndelsen af 1970’erne, vurderer bankens økonomer.
Nationalbanken peger på, at væksten i verdensøkonomien er høj, og selv om tempoet i
USA er gået ned, fortsætter opsvinget i Europa,
Asien og andre regioner”.
Ritzau 25.09.07 kl. 08:56
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Finanskrisen har også fået Nationalbanken til at
benytte scenarier i tilknytning til prognoserne.
I januar 2010 udgav Nationalbanken en såkaldt
stresstest50 med en vurdering af bankernes so­
liditet baseret på fire forskellige scenarier for
den økonomiske vækst og udviklingen i bolig­
priserne. I worst case scenariet arbejdes med et
fald i BNP på i alt 8 % over årene 2009, 2010 og
2011 og et fald i huspriserne på 32 % i forhold
til 2008.
Nationalbanken var langt fra alene om optimis­
men i 2007. Heller ikke IMF og OECD forudså
krisen, selvom der set i bakspejlet var mange
advarsler. Alle deltog i dansen om guldkalv­
en og fejrede boligprisernes stigning uden at
forundres over, at prisen på ens egen bolig for
manges vedkommende steg til et niveau, hvor
man, baseret på løbende indkomst, ikke længe­
re selv ville have råd til at købe sin egen bolig.
Det kollektive selvbedrag næredes af medierne
og utallige boligprogrammer. Som en kuriøsitet
kan nævnes det såkaldte Skyskraber index51,
som økonomen Andrew Lawrence konstruere­
de i 1999. Han viser, at bygningen af verdens
højeste bygninger tidsmæssigt falder sammen
med begyndelsen på større økonomiske ned­
50 Danmarks Nationalbank: Stresstest, 2. halvår 2007, 22. januar 2010
51 Se bilag 3
[ 65 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
ture. Hans index er baseret på ”an unhealthy
100 years correlation”52.
Brugen af scenarier frem for prognoser skal
hjælpe med til at forebygge en gentagelse, men
det forudsætter, at de bruges rigtigt og tages al­
vorligt.
Scenarierne i det følgende kapitel er ikke
tænkt som værktøj til budgetlægning etc., men
er skrevet som input til den strategiske dialog,
både i branchen som helhed og i de enkelte
virksomheder i ejendomsbranchen og byggeri­
et. Scenarierne illustrerer til sammen et sand­
synligt udfaldsrum angivet ved en række både
kvalitative og kvantitative udviklinger.
Scenarier bruges som støtte i den strategiske
udvikling i en række virksomheder. Det gælder
nogle af verdens store; fx Statoil, Novo Nordisk
og IKEA for at nævne nogle af IFFs kunder – og
langt mindre selskaber. I relation til byggeog ejendomsbranchen har IFF fx arbejdet for
Skanska Nordic, for Skanska Projektudvikling
(Sverige), for Norske Boligbyggelag og for min­
dre danske entreprenører.
Scenarier giver ikke i sig selv en opskrift på
fremtidens strategi. En standardopskrift på
strategi for alle virksomheder indenfor bygge­
riet ville selvfølgelig ikke være holdbar: Virk­
somhederne har vidt forskellige udgangspunk­
ter, og også i fremtiden må deres strategier være
differentierede.
Scenariernes rolle er at støtte den strategiske
udviklingsproces (og debat) i virksomheden,
men ikke at være det eneste input til denne
udvikling.
lige muligheder? Men man kan støtte sit ud­
viklingsarbejde ved at arbejde med scenarierne
både undervejs i strategiudviklingen og som en
slags strategi-check.
Tip:
Scenarierne er tænkt som en stimulerende omvej i diskussionen om strategien – ikke som
en løsning. At arbejde med alternative omverdensscenarier må aldrig være en undskyldning
for ikke at beslutte sig, men det er en nyttig anledning til at se trusler og muligheder fra flere sider før man beslutter sig. En amerikansk
analyse53 påviser, at de succesrige ledere og
organisationer typisk lader flere forskellige,
modsatrettede forestillinger være åbne samtidigt – og lader beslutningerne være åbne i læng­
ere tid før de træffer det endelige valg – end de
mindre succesrige organisationer. Pointen er,
at de træffer bedre beslutninger.
Ko g e b o g :
H vo r da n m a n b ru g e r
o m v e r d e n ss c e n a r i e r n e
Scenarier kan supplere den generelle strategiske dialog i to omgange.
Først ved at man lader hvert af scenarierne på
skift danne en ramme om tankeeksperimentet:
Hvis verden så ud som beskrevet i scenarie X,
hvordan ville vores strategi da ideelt være?
I sidste instans må man selv finde sine svar og
træffe sine egne strategiske valg - hvor vil vi
satse, hvor har vi særlige kompetencer og sær­
I dette tankeeksperiment ser man på, hvordan
omverdenen beskrevet i scenariet ser ud, og
man må sandsynligvis starte med at udbygge
scenariet med lidt flere detaljer inden for de ar­
bejdsfelter, der ligger nærmest ved egen organi­
sation. Det kan være godt at overveje, hvordan
de nuværende konkurrenter ville have udvik­
52 Mark Thornton: Skyscrapers And Business Cycles, i: The Quarterly Journal of
Austrian Economics, Vol. 8, No. 1 Spring 2005
53 Roger Martin: How Succesful Leaders Think, Harvard Business Review, June
2007 – og senere bogudgivelse
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 66 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
let sig i dette scenarie, og hvordan eventuelle
nye spillere kunne tænkes at agere.
Lav eventuelt øvelsen:
Hvis vi skulle starte en virksomhed forfra, i en
verden der ser ud som i dette scenarie, hvad
ville vi da vælge? Er der et oplagt valg, eller er
der flere forskellige nicher og forskellige strategier, der kunne være gode muligheder i dette
scenarie?
Dernæst må man se på virksomhedens egen
strategi og karakter i scenariet og fx diskutere
temaer som: Hvilken struktur, hvilke værdier,
hvilke produkter ville vi fokusere på? Hvordan
kunne vi differentiere os effektivt i forhold til
konkurrenterne i dette scenarie? Kunne vi få
vores marked til at vokse ved at indgå i pas­
sende alliancer, og hvilke egenskaber skulle
vore alliancepartnere have? Skulle vi udvikle
helt nye servicekoncepter i dette scenarie – el­
ler tværtimod fokusere meget stærkt på vore
klassiske kernekompetencer? Kunne vi have
en helt anden rolle i forhold til de nuværende
kunder – eller i forhold til nye kundetyper?
Kunne vi ændre os til en helt anden type or­
ganisation?
Siden udformer man en formel strategi, støt­
tet af dialogen om hvert enkelt scenarie, men
også af det øvrige strategiske udviklingsarbejde
i virksomheden. I sidste instans må man na­
turligvis vælge én strategi for organisationen
- uanset om man har arbejdet med ét billede af
fremtidens omverden eller med mange forskel­
lige, så må organisationen have en klar identi­
tet og retning!
Derefter kan scenarierne komme i spil igen for
at sikre strategisk robusthed: Inden man ende­
ligt vedtager den nye strategi kan man overveje
at bruge scenarierne til en form for følsom­
hedsanalyse af strategi-skitsen. Hvis scenarie
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
A bliver en realitet, hvordan skal vi da tilpasse
os med udgangspunkt i denne strategi-skitse?
Hvis scenarie B bliver en realitet, hvordan skal
vi da tilpasse os ligeledes med udgangspunkt i
denne strategi-skitse? Og så videre.
Pointen er at udvikle en robust strategiplan:
Hvis nogle elementer i strategiskitsen klarer
sig godt i alle scenarier, da er disse elementer
relativt robuste. Modsat, hvis nogle kun klarer
sig nogenlunde godt i et enkelt af scenarierne,
da er disse elementer væsentligt mindre robu­
ste, og man bør overveje, om man kan justere
skitsen på disse felter, så man får skabt en mere
robust strategi.
Tip: Hold fast ved scenarierne!
Pointen er at udfordre virksomhedens eksisterende strategi, tankesæt, selvopfattelse, produktportefølje mv. ved at gå ind i hvert enkelt
scenarie og acceptere dette fuldt ud. Det er
altså vigtigt ikke at sige: ”Her har fremtidsforskerne være for ekstreme, vi tror mere på … ”
og så justere scenariet ind efter sin ”sunde fornuft”, for hvis man bruger den samme sunde
fornuft på alle scenarier, så ender man med,
at de er omtrent ens – og at ingen af dem udfordrer de tanker, man havde på forhånd. Da
bliver værdien lav.
Man skal altså være villig til at gå ind på legen: Nu ser vores omverden ud som i scenarie
X, lad os overveje, hvordan vi da ideelt skal se
ud.
Formålet er at supplere de strategiske tanker,
man i forvejen gør sig, skabe nye ideer og finde
nye synsvinkler. At udfordre de eksisterende
tanker og tage højde for nogle flere muligheder,
end man ellers ville have gjort.
Siden må man sove på det, finde ud af hvad der
føles mest rigtigt, overveje om der er fællestræk
fra diskussionen af strategien i de enkelte sce­
narier, eller om der er modstrid på nogle felter
[ 67 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
– og hvis der er modstrid, så vurdere om man
kan afklare nogle valg ved yderligere analyser.
Men det kan man absolut ikke altid. Den fun­
damentale usikkerhed om fremtiden kan ikke
fjernes ved at analysere i alle detaljer.
ville denne strategiplan være langt mere sår­
bar, når verden i praksis gik anderledes end
forudsat.
Og det gør den altid – i større eller mindre
grad!
Bemærk at der ikke er en præcis opskrift på at
sammenkoble diskussionen fra de forskellige
scenarier til en enkelt strategi. Man må vurdere,
om nogle ideer passer godt i alle scenarier, så
er de formentlig relativt sikre strategiske valg.
Hvorimod andre, der kun passer til et enkelt
scenarie, nok er noget mere usikre valg. Men
man må selvfølgelig også vurdere, hvor store
gevinsterne kan være i hvert enkelt scenarie.
Og hvor godt rustet man er til at gennemføre
en sådan strategi – står man bedre end konkur­
renterne, eller er det på vippen?
Bemærk:
Ingen af scenarierne vil ramme rigtigt. Der er
mange flere usikkerheder end de, vi har behandlet. Men: Ved at arbejde disse ret forskellige scenarier igennem vil organisationen være
bedre forberedt på at håndtere de udsving, der
kommer – også de uforudsete udsving: Man vil
alt i alt træffe mere robuste beslutninger.
Bemærk også at det normalt ikke er hensigts­
mæssigt at diskutere, hvilket scenarie er mest
sandsynligt og så gå ud fra dette. For det første
gætter man ofte galt, bare tænk på de seneste
års krise, for det andet mister man hele poin­
ten med scenariemetoden. Det ville svare til på
konventionel vis at vælge et enkelt sæt plan­
forudsætninger og så arbejde ud fra dette.
Det er banalt – men vigtigt at huske: Fremtiden
er usikker. Og det har ikke noget med scena­
riemetoden at gøre, det er bare sådan verden
ser ud!
Hvis vi nøjedes med at beskrive et enkelt sce­
narie for byggeriet 2015 i stedet for flere for­
skellige, så kunne man direkte bruge dette som
grundlag for en strategiplan. Men til gengæld
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Også materialeproducenterne bruger scenarier
til at støtte den strategiske dialog. VELUX blev
i 2006 interviewet om et scenarieprojekt med
IFF i Weekendavisen. Herfra citeres:
”VELUX […] ville gerne have et friskt perspektiv på forretningen, og den tretten mand store
ledelse indledte et tre måneder langt samarbejde med instituttet i København.
»Scenarieprocessen var som et bevidsthedsudvidende middel, og de er siden blevet et fælles
redskab rundt om i virksomheden,« forklarer
Michael K. Rasmussen [der er leder af firmaets kommunikations- og brandstrategi]. »Man
laver jo ikke en egentlig strategi, men skaber
snarere nogle alternative billeder af fremtiden,
som alle kan forholde sig til. Vi kommer aldrig
til at møde udfordringer, der er præcis, som vi
har beskrevet dem. Men nu har vi en fælles forståelse af vores omverden og kan bedre diskutere, hvordan vi skal gå dem i møde.«”54
54 Kilde: ”Spejderne fra år 2020”, Af Markus Bernsen, Weekendavisen Nr. 37, 15.
- 21. september 2006
[ 68 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
7.
S c e n a r i e r f o r e j e n d o m ss e k to r e n
og byggeriet frem mod 2015
I dette kapitel præsenteres fem forskellige scenarier for udviklingen i ejendomsbranchen og byggeriet
frem mod 2015. Scenarierne er tænkt dels som inspirations- og debatgrundlag, dels som strategisk værktøj og til brug i virksomheder og organisationer mv. Scenarierne er spændt ud over en række forskellige
usikkerheder, som driver udviklingen i de enkelte scenarier.
Usikkerheder
Scenarie 1
Scenarie 2
Scenarie 3
Scenarie 4
Scenarie 5
Global stabilitet
Økonomisk vækst
Klimaintensitet
Energipris
Rente
Inflation
Regulering
Mobilitet (bolig)
Innovation
Mådehold
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Turbulens
Lav
Lav
Middel
Fluktuerende
Lav
Deflation
Høj
Lav
Middel
Ny vækst
Høj
Høj
Middel
Høj
Høj
Høj
Lav
Høj
Middel
Grønt Kapløb
Høj
Middel
Høj
Høj*
Middel
Middel
Høj
Middel
Middel
Innovation
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Middel
Høj
* Høj energipris efter CO2 skat, lav energipris før CO2 skat, fordi høj CO2 skatten presser udbydere til lavere priser.
Scenarie 1 (Mådehold) er et mainstream
eller middle of the road scenarie, hvor de re­
lativt sikre megatrends driver en udvikling.
De øvrige fire scenarier er drevet af forskellige
mere markante udviklinger. I scenarie 2 (Tur­
bulens) er det global ustabilitet og gældskriser.
I Scenarie 3 (Ny vækst) er det udvidet globalt
samarbejde.
Scenarierne 1, 2, og 3 beskriver alternative
politiske og økonomiske udviklinger og ude­
lukker derfor gensidigt hinanden. Scenarie 4
(Grønt Kapløb) og scenarie 5 (Innovation) er
drevet af nogle andre dimensioner, henholds­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
vis klimaforværring og teknologisk udvikling,
og kan principielt kombineres med de tre an­
dre scenarier, selvom nogle kombinationer er
mere oplagte end andre.
Scenarierne tilstræber ikke hver for sig at give
en komplet 360 graders beskrivelse af omver­
den og byggeriet men alene at beskrive af nogle
af de forandringer, som særligt kendetegner
det enkelte scenarie. I scenarie 4 og 5 er der
således gjort mindre ud af beskrivelser af ak­
tivitetsomfang og boligpriser etc. Tilsammen
beskriver scenarierne en vifte af muligheder og
trusler, som fremtiden byder på.
[ 69 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
nye teknologier
& produktivitet
Scenarie 5
I n n o vat i o n
Scenarie 4
grønt kapløb
Scenarie 3
ny vækst
Scenarie 2
turbulens
Scenarie 1
mådehold
ko n j u n k t u r e r
højvækst
Udfaldsrummet illustrerer viften af sandsynlige fremtider afgrænset af scenarierne. I virkeligheden vil fremtiden forme sig som et miks af de 5 scenarier
I kapitel 8 er angivet en oversigt med sammen­
ligning mellem scenarierne med hensyn til en
række væsentlige parametre for byggeriet, fx
boligpriser, globalisering, produktivitet mv.
I bilag 4 kan ses tabeller og figurer, der angiver
bud på centrale nøgletal til illustration af scenarie 1, 2 og 3.
Scenarie 1 læner sig op ad konsensusestima­
ter fra IMF, EU og OECD, hvad angår økono­
misk vækst.
Scenarie 2 læner sig op ad Nationalbankens
worst case scenario i stresstest fra andet halvår
2009 (januar 2010) – uden at være helt så pes­
simistisk.
Scenarie 3 er baseret på et hurtigere opsving
end disse konsensusestimater med afsæt i en
fortsættelse af den hidtidige positive trend i
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
prognoserne over tid (IMF m.fl.), stor ledig ka­
pacitet og et opdæmmet behov for efterspørg­
sel, som nu udløses.
Scenarierne følger i hovedtræk følgende dispo­
sition (se oversigt næste side)
u Kriseperspektiv: Kriseforståelse og logik
u Den internationale udvikling: Krisetiltag
og dynamik
u Dansk økonomi: Offentlige tiltag, forbrugere,
erhvervsliv og banker
u Ejendomsmarkedet: Bolig, erhverv og
ejendomsinvestorer
u Boligbyggeriet: Boliger, erhverv, institutioner
og anlæg
u Byggeriets struktur, aktører og processer
u Arbejdsmarkedet
[ 70 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Scenarier i oversigtsform
Scenarie 1
Mådehold
Finanskrisen afblæst men lavvækst i en årrække
Lavvækst pga. ubalancer og afvikling af gæld
Ny verdensorden med fremstormende nye vækstøkonomier
Sejtræk: Undgå krak og kraftige gældsnedskrivninger
Boligpriser svinger omkring niveauet 2009/2010
Bolig- og erhvervsbyggeri 2010-2014: 60 % af niveauet før krisen
Scenarie 2
Turbulens
Turbulens, gældskriser, økonomisk stagnation (double-dip)
Global politisk uro
Fluktuerende valutaer, renter og råvarepriser
Ejendomspriser falder nominelt
Deflationstendenser
Gælden tynger, flere konkurser
Bolig- og erhvervsbyggeri 2010-2014: 40 % af niveauet før krisen
Scenarie 3
Ny vækst
Fornyet vækst, men ikke i byggeriet
Olieprisen stiger til 175 USD
Inflationstendenser
Lang rente stiger til 8 %
Boligprisen falder realt
Bolig- og erhvervsbyggeri 2010-2014: 50 % af niveauet før krisen
Scenarie 4
Grønt Kapløb
Klimatrussel
Grænser for vækst
Grøn kappestrid
Global bank skat og CO2 skat
Enighed om CO2 reduktionsmål i 2012
Scenarie 5
Innovation
Fokus på strukturproblemer og produktivitet
Større spillere på banen som følge af finanskrisen
Byggeriets storkunder (det offentlige og institutionelle investorer)
presser på for nye modeller
Offentligt/private partnerskaber, strategiske partnerskaber
Livscyklusoptimering
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 71 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Scenarie 1: Mådehold
D e n i n t e r n at i o n a l e u d v i k l i n g :
Ny verdensorden
K r i s e p e r s p e k t i v: G l o b a l e u b a l a n c e r
Finanskrisen blev inddæmmet i 2008, og de
fleste lande var teknisk set ude af recessionen
i løbet af andet halvår 2009. Den økonomiske
vækst derefter bliver imidlertid begrænset.
Tømmermændene efter højkonjunktur årene
bliver langvarige. Både forbrugere, virksomhe­
der og det offentlige holder igen med udgifter
og investeringer. Finanskrisen har gjort alle
parter væsentligt mindre risikovillige og mind­
re tilbøjelige til at stifte yderligere gæld.
Ejendomspriserne i USA og Europa nåede
bund­en omkring årsskiftet 2009/2010, og pri­
serne svinger i store træk omkring dette niveau
i de følgende år uden nogen klar tendens.
Perioden 2010-2015 er kendetegnet ved et sej­
træk, hvor offentlig stimulering af økonomien
hele tiden skal afbalanceres i forhold til at
undgå for store underskud på de offentlige fi­
nanser.
Det statslige sikkerhedsnet under banker og
andre virksomheder bidrager til sejtrækket. De
store tab på ejendomsbranchen i 2008 og 2009
bliver ikke taget straks, men bliver afviklet over
en årrække i takt med bankernes muligheder
for at tjene penge nok til at dække tabene. En
række virksomheder, primært indenfor ejen­
domsbranchen, bliver derfor holdt kunstigt i
live. Hertil kommer, at bankerne har behov for
at nedbringe lånene og opbygge en større egen­
kapital. Det er derfor i det meste af perioden
frem til 2015 meget vanskeligt at finansiere nye
ejendomsprojekter. Da der samtidig er opbygget
en pukkel af ejendomme til salg, som først skal
afvikles, tager det flere år at få skabt grundlag for
ny vækst indenfor byggeriet. Finanssektoren og
byggeriet bidrager ikke til væksten før i 2012.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Den internationale udvikling er ikke mindst
præget af den nye verdensorden med en udvi­
det rolle for de nye lande i verdensøkonomien
i Asien, Latinamerika mv. Den økonomiske
vækst i disse lande er i perioden 2010 til og
med 2014 i gennemsnit 6-8 % p.a. mod 1-2
% i de gamle industrilande. I 2014 er de nye
vækstøkonomiers BNP vokset med ca. 60 % set
i forhold til 2006 sammenlignet med kun ca.
12 % i de rige lande. Krisen er således med til
dramatisk at fremskynde den flytning af øko­
nomisk magt fra de gamle økonomier til de nye
vækstøkonomier, som allerede var i gang inden
krisen.
Mange faktorer trækker i retning af lavere
vækst i vesten. Aldringen af befolkningerne og
mere mådeholdne forbrugere, som ønsker at
spare op og som ikke længere er så interesseret
i statusforbrug. Mindre risikovillige investorer
og erhvervsfolk og erkendelsen af, at velfærds­
modellerne mange steder ikke er bæredygtige
er også med til at begrænse væksten.
Globaliseringen, som hidtil havde været en
væsentlig drivkraft for vækst, bidrager ikke
længere til væksten i samme grad som før, da
der ikke er samme interesse i at liberalisere
handlen. Selvom verdens ledere er enige om
at undgå 30’ernes protektionisme, kommer der
hele tiden forskellige protektionistiske tiltag.
I de nye lande er der, modsat i vesten, en stor
efterspørgsel efter nybyggeri og infrastruktur­
investeringer for at imødekomme det stigende
behov fra en voksende og mere velstående by­
befolkning.
Der er sket et niveauskifte med hensyn til olie­
prisen efter de meget høje priser i 2007. Olie­
landene indså, at verdensøkonomien ikke var
helt så sårbar overfor høje oliepriser som tid­
ligere antaget, og man erkendte, at hvis ikke
[ 72 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
man selv benytter sig af muligheden for at tage
højere oliepriser, så vil forbrugerlandene selv
sørge herfor gennem højere afgifter. Olieprisen
svinger derfor mellem 70 og 90 USD i det me­
ste af perioden fra 2010 til 2015.
På grund af den begrænsede vækst og den fort­
satte stigning i arbejdsløsheden gennem 2010
fortsætter regeringer og centralbanker med at
understøtte økonomien i både 2010 og 2011.
Først og fremmest fastholder centralbankerne
en lav rente, fordi væksten er begrænset, og der
er ledig kapacitet. Den lave rente er også med
til at begrænse stigningen i de offentlige under­
skud, særligt i lande med stor offentlig gæld.
Den lave rente betyder tillige, at færre låneen­
gagementer i banksektoren bliver nødlidende
og hjælper bankerne til at opbygge egenkapi­
talen. Den lave rente er også med til at under­
støtte ejendomspriserne.
Fra medio 2011 begynder renten igen så småt
at stige fra det ekstremt lave niveau i 2010, men
renten fortsætter på et relativt lavt niveau i det
meste af perioden frem til 2015 (1-3 % p.a. for
den korte rente i Euro-området).
Igennem hele perioden er det store spørgsmål,
hvordan de offentlige underskud kan begræn­
ses og den offentlige gæld holdes under kon­
trol. Udviklingen i både Island og Grækenland
viste, at den store gæld skulle tages alvorligt.
Selvom om der bliver udarbejdet og kommuni­
keret såkaldte exit-strategier og konvergenspla­
ner, lykkes det kun for et mindretal af EU-lan­
dene at begrænse de offentlige underskud til 3
% af BNP inden 2013.
Derimod lykkes det efter langvarige forhand­
linger at stramme reguleringen af bankerne,
først og fremmest gennem krav om øget egen­
kapitalandel og skærpede krav til værdien af
sikkerhedsstillelser. Da det især var udlån til
ejendomssektoren, som havde givet bankerne
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
problemer, er det også udlån til denne sektor,
som især mærker stramningerne. I mange lan­
de er det derfor svært at igangsætte nye ejen­
domsprojekter, med mindre man råder over en
betydelig egenkapital. Kravet til egenkapital
stiger fra typisk 0-20 % til ca. 20-40 %.
D a n s k ø ko n o m i :
Mådehold og sejtræk
Dansk økonomi var allerede før krisen begyndt
at sakke bagud i forhold til andre økonomier
med hensyn til vækst og produktivitet. Denne
udvikling fortsætter efter 2009, selvom pro­
duktiviteten tog et engangshop opad som følge
af krisen.
De omfattende redningsaktioner med bankpak­
ke I og II i 2008 og 2009 løste ikke finanskrisen,
men bragte den under kontrol. De banker, som
måtte lukkes var lukket, og ingen større ban­
ker får lov at gå ned i de kommende år. Man­
ge mind­re lokalbanker bliver dog overtaget af
andre og mere velkonsoliderede banker. Som
helhed præsterer bankerne allerede i 2010 igen
store overskud før nedskrivninger. Det skyldes
dels den lave rente dels begrænset konkurren­
ce, bl.a. fordi udenlandske banker holder sig
væk, og låntagerne er blevet mere loyale eller
rettere mindre tilbøjelige til at flytte eller stille
krav, når der er krise.
Mange banklån kan i realiteten opsiges, fordi
virksomhederne ikke længere opfylder de ofte
meget strenge krav til regnskaberne, som de
uden tøven accepterede i de gyldne år for at
opnå en rentefordel. Nu kan banken så for­
lange en risikopræmie for at forlænge lånene.
Den gode indtjening i bankerne giver plads til
at tage nogle tab hen af vejen og til at holde liv
i virksomheder, som ellers skulle lukkes med
store tab til følge.
Forbrugerne forbliver forsigtige, også efter at
recessionen er afblæst. Dette mådehold skyldes
[ 73 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
flere forhold: En oplevelse af generelt øgede
risici for arbejdsløshed, politisk uro og rente­
stigninger mv. har øget behovet for at opbygge
nogle stødpuder i form af opsparing og/eller
nedbringelse af gæld. I takt med at de store ge­
nerationer fra efterkrigsårene går på pension og
andelen af ”unge ældre” (+55 år) vokser, dæm­
pes både produktions- og forbrugsudvikling
også.
Den begrænsede økonomiske vækst bliver stort
set jobløs. Den store stigning i arbejdsløsheden
i 2009, som topper med 140.000 primo 2011
bliver permanent forstået på den måde, at der
sker en varig nedgang i beskæftigelsen. Selv­
om arbejdsløsheden falder lidt igen fra 2012
og frem, sker det primært på grund af øget af­
gang og reduceret tilgang til arbejdsstyrken.
Flere ældre går på pension, og mange svage
unge, indvandrere og personer med forskellige
former for lettere handicaps skubbes ud eller
kommer aldrig ind på arbejdsmarkedet.
De fleste økonomer og politikere er enige om,
at den lave arbejdsløshed på under 50.000 i
2007 var unaturligt lav, og at den naturlige (og
dermed acceptable) arbejdsløshed er i størrel­
sesorden 4 % svarende til godt 100.000. Det
niveau nærmer man sig igen i løbet af perio­
den frem mod 2015. Da arbejdsløsheden over
tid bliver mere jævnt fordelt og ikke i samme
grad som ved krisens start rammer de unge,
udgør arbejdsløsheden et begrænset politisk
problem.
Der bliver dog strammet så meget op på ind­
vandringen, som det kan lade sig gøre. Da de
øvrige lande i EU har større arbejdsløshedspro­
blemer end Danmark, er der tale om en generel
international tendens, som ikke giver proble­
mer i EU.
Det danske samfunds udvikling kan bedst ken­
detegnes ved en fortsættelse af den reform­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
pause, som allerede havde stået på i nogle år.
Reformer skal enten gennemføres i gode tider,
eller når en meget alvorlig krise nødvendiggør
samling på tværs af partiskel. Da der hverken
er generel arbejdskraftmangel eller alvorlig ar­
bejdsløshed, er der ikke det nødvendige inci­
tament til større reformer. Man nøjes med at
styrke den i forvejen aktive arbejdsmarkedspo­
litik, så nye arbejdsløse hurtigere kan komme i
andet arbejde.
Der sker et regeringsskifte i slutningen af 2011,
men det øger ikke viljen til større arbejdsmar­
keds- og velfærdsreformer. Danskerne ønsker
ikke at arbejde mere. Det økonomiske råderum
er styret af EU’s konvergenskrav. Perioden frem
til 2015 kendetegnes ved mådehold på udgifts­
siden og svagt stigende skatter. Politikerne
tænker mere i symbol- og værdipolitik og i til­
tag, som ikke koster ret meget på de offentlige
budgetter. Tiltag som skal forbedre folkeskole,
sundhedsvæsen og integration, men også til­
tag, som skal fremme produktivitet, innovation
og konkurrence. Da der ikke er så mange nye
penge at gøre godt med, sker der dels en omfor­
deling og dels reguleringsmæssige tiltag, som
tvinger virksomheder og borgere til at agere an­
derledes.
Der bliver iværksat ganske betydelige infra­
strukturinvesteringer, men de bliver i øget om­
fang foretaget i forskellige former for offentlige
og private partnerskaber eller i privat regi for at
begrænse effekten på statsgælden. Det offent­
lige kan ganske vist låne billigere end private,
men ser man alene på den marginale effekt
på renten, er det dyrt at forøge den offentlige
gæld. Hvis den rente, som det offentlige kan
låne til, fx stiger med 0,2 %, når den offentlige
gæld øges med 10 %, så er den reelle merrente
på den udvidede gæld marginalt set på 2 %,
som skal lægges til den faktiske rente.
[ 74 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
E j e n d o m s m a r k e d e t: S t i l s ta n d
Bunden, hvad angår boligpriser, nås i første
halvår af 2010, men priserne begynder ikke at
stige væsentligt igen. I 2015 er de nominelle
priser nogenlunde på niveau med priserne i
foråret 2010. I første halvår af 2010 kommer
der igen gang i bolighandlen. Den lave rente
ser ud til at vare ved et stykke tid endnu og
giver sammen med skattelettelser mere luft i
boligejernes budget. Den disponible indkomst
stiger således med 6 % fra 2009 til 2010.
Da boligpriserne bundede i 1. kvartal 2010, var
boligpriserne faldet mere end 20 % på lands­
basis i forhold til 2007 og med 30 % i dyre om­
råder i hovedstadsregionen.
Der var efterhånden et opdæmmet behov for
at flytte på boligmarkedet. Allerede under høj­
konjunkturen i 2005/2007 var der mange, som
afstod fra at købe hus på grund af de høje priser
og i årene 2008/2009 blev man væk på grund af
finanskrisen og de faldende priser. For en del
var boligdrømmen således udskudt med 5 år,
og i foråret 2010 ses efterhånden en tro på, at
bunden, hvad angår huspriser, er ved at være
nået, og at risikoen ved huskøb derfor er be­
grænset.
Nogle forventede en ”ketchup” eller ”catch
up” effekt, når først markedet vender, men det
indtræffer ikke på grund af fortsat usikkerhed
om den fremtidige renteudvikling, de offent­
lige finanser og arbejdsløsheden. Folk køber
udfra deres boligbehov og ikke for at tjene pen­
ge på fast ejendom. Den gamle bolig skal være
solgt, før man køber en ny. Øget udbredelse af
forsikringer mod dobbelt husleje hjælper dog
efterhånden på viljen til at handle.
Frem mod 2015 kommer der også færre unge
børnefamilier og flere seniorer, der ønsker et
alternativ til parcelhuset. Det betyder, at man­
ge af de mindre attraktive parcelhuse fortsat er
svære at sælge, selvom økonomien bedres.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Markedet for erhvervsejendomme er længere
om at rette sig. Dels er der bygget meget under
højkonjunktur årene, dels er medarbejdersta­
ben reduceret betydeligt rundt omkring, hvil­
ket giver efterspørgsel efter færre kvadratme­
tre. Nyt hovedsæde eller bedre kontorforhold
for medarbejderne står heller ikke øverst på
ønskelisten over investeringer under et svagt
og usikkert opsving, hvor det ikke er så svært
at rekruttere medarbejdere.
På grund af den afdæmpede forbrugsudvikling
er der heller ikke store udvidelser på tapetet
for detailhandelsvirksomhederne.
Derfor fortsætter lejeniveauer og ejendomspri­
ser med at falde det meste af 2010 trods det
svage opsving i økonomien som helhed. I 2011
og 2012 ligger erhvervsejendomsmarkedet
fladt, hvad angår prisudviklingen.
Lejerne fokuserer på value for money. Det funk­
tionelle er vigtigere end det prestigebetonede
byggeri. Det går dog ikke ud over kravene til
kvalitet og bæredygtighed. De samledes drifts­
omkostninger ved at benytte en bygning bety­
der relativt mere i takt med de generelt lavere
rente- og huslejeniveauer.
Kun seriøse langsigtede ejendomsinvestorer er
på banen. Da forventningerne til værdistignin­
ger er begrænsede, baseres investering og pri­
ser helt overvejende på det løbende afkast. Her
skal man heller ikke forvente årlige opregule­
ringer baseret på inflation eller automatik.
Den foretrukne måde at skabe værdi i sin ejen­
domsportefølje er ved at skabe øget værdi for
brugerne for herigennem at fastholde disse.
Det kan fx ske ved at udnytte bygningsmassen
bedre. Der satses også på at vedligeholde eller
renovere for ad den vej at sikre værdien. I det
hele taget er der kommet mere fokus på den ek­
sisterende bygningsmasse ud fra betragtningen
om, at der er kvadratmetre nok, det gælder om
at udnytte dem, der er, bedre.
[ 75 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Regulering, bolig- og byggepolitik:
Fokus på den eksisterende
b y g n i n g s m a ss e
Byggeri og renovering er arbejdskraftintensivt
og er derfor et ofte anvendt middel til at styrke
beskæftigelsen i krisetider. I den nuværende
krise er der frem mod 2015 imidlertid mere fo­
kus på at udnytte den eksisterende bygnings­
masse bedre ved at renovere denne frem for at
bygge nyt.
Den politiske holdning er, at der er ved at være
kvadratmetre (og boliger) nok, men at de ud­
nyttes for dårligt. En øget mobilitet på bolig­
markedet kan fx godt frigøre tilstrækkeligt med
parcelhuse til de kommende mindre årgange af
børnefamilier. Nybyggeri af parcelhuse risike­
rer derimod at skabe for mange af slagsen set i
forhold til den langsigtede efterspørgsel.
Lettelser i finansieringen af almene boliger i
2009 betyder, at flere kommuner igangsætter
byggeri af almene boliger. Det sker dog primært
som ældreboliger, ungdomsboliger og boliger
til handicappede, der hvor det konkrete behov
er. Greve og Hørsholm kan fx frigøre store par­
celhuse til unge familier ved at bygge attrak­
tive seniorboliger og Københavns Kommune
bygger ungdomsboliger til de voksende ung­
domsårgange, som ønsker at bo i byen.
Det offentlige støtter i begrænset omfang ener­
girenovering, men foretrækker at stille krav via
bygningsreglementer etc., som ikke belaster de
offentlige finanser.
B y g g e r i e t: I k k e e f t e r s p ø r g s e l
efter mere af det samme
Byggeriet af boliger og erhvervsejendomme når
i perioden 2010-2014 kun op på ca. 60 % af ni­
veauet under højkonjunkturen i 2007. Bygge­
riet falder i både 2010 og 2011, for herefter igen
at stige begrænset. Bankerne har ikke plads til
nye engagementer indenfor ejendomme og byg­
geri, da man i forvejen har for mange potentielt
tabsgivende engagementer.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Da der er rigelig med kapacitet til fornuftige
priser, er nybyggeriet ikke så meget drevet af
kvantitet og pris som af kvalitet. Man bygger
nyt for at få noget, som der ikke er på markedet
i forvejen. Det kan være beliggenhed, kvalitet,
oplevelse, arkitektur, bæredygtighed etc.
Boligbyggeriet kommer først for alvor gang i
igen, når puklen af usolgte ejendomme er af­
viklet. Mange ejendomme, som potentielt er til
salg, er også trukket tilbage fra ejendomsmar­
kedet på grund af dårlige konjunkturer, og de
kommer ud på markedet, når efterspørgslen
igen er der.
Moms på grunde, som indføres fra 2011, gør
det også dyrere at købe grunde og bygge nyt set
i forhold til eksisterende byggeri.
Samtidig er finansieringen af nybyggeri be­
grænset på grund af bankernes stramninger i
udlån til ejendomsområdet. Nye lån til byg­
geriet bliver også dyrere på grund af en række
lovgivningsbestemte stramninger. Kravene
til bankernes egenkapital i forbindelse med
realkreditlån øges. Det samme gælder for for­
sikringsselskaber, som investerer i lange real­
kreditobligationer. Endeligt skal kundernes
indkomst i forhold til lånestørrelsen værre hø­
jere, for at man anses som kreditværdig.
Renoveringsaktiviteten i boligsektoren falder
også, men mindre markant end for nybygge­
riet. Når der flyttes mindre, er der også mindre
behov for professionel renovering og hovedre­
novering, som ofte foretages i forbindelse med
ejerskifter. Der er ikke desto mindre et betyde­
ligt renoveringsbehov i den store boligmasse,
som blev opført i 1960’erne og 1970’erne, hvor
tage, vinduer og tekniske installationer ofte er
modne til udskiftning. I disse tilfælde er der
oplagte muligheder for at koble energirenove­
ring på.
[ 76 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Erhvervsbyggeriet falder fortsat i 2010 og 2011.
Der er et rigeligt udbud af kvadratmetre og le­
jemål, og tomgangen nærmer sig 10 % på kon­
torlejemål.
Mange virksomheder er i stand til at vokse 1015 % uden at ansætte yderligere medarbejdere.
Selvom man udvider medarbejderstaben, kla­
rer man sig med de eksisterende kvadratmetre,
indtil man er sikker på at kunne fastholde væk­
sten og har præsteret nogle fornuftige årsresul­
tater.
Der bygges i begrænset omfang fortsat detail­
handelscentre. Her er investeringerne baseret
på at kunne opnå markant konkurrencekraft i
forhold til det eksisterende detailhandelsud­
bud, fx via et bedre miks af butikstyper eller
muligheder for at tiltrække kunder gennem op­
levelser.
ring af bygninger og veje, som skal indhentes.
Når der er krise i den private sektor, er det na­
turligt at fremskynde investeringer i den of­
fentlige sektor, da der dels kan fås mere for de
samme penge, og man undgår overophedning i
byggesektoren.
Krisen gør, at der afsættes flere midler på finans­
loven hertil for at stimulere den økonomiske
vækst. I 2010 udgør de offentlige investeringer
44 mia. kr. mod 36 mia. kr. i 2009. Allerede
planlagt byggeri fremskyndes og kommuner­
nes lånerammer udvides. Det betyder styrket
renovering af skoler, plejeboliger og kloakker
etc. samt fremskyndet byggeri af hospitaler. I
alt skal der bygges nye storsygehuse for 40 mia.
kr. inden 2020. Offentlige trafikinvesteringer er
berammet til 150 mia. kr. frem til 2020 og kan i
et vist omfang fremskyndes.
Hotelkapacitet er der rigeligt af. Efter nogle
år med færre turister og et stort nybyggeri er
belægningsprocenten faldet betydeligt. Krisen
har betydet, at mere kan klares over nettet, fx
gennem videokonferencer, og turister fravæl­
ger i øget omfang de dyre destinationer.
Først i 2013 ses der igen vækst i erhvervsbyg­
geriet. Nybyggeriet er ikke mindst drevet af ef­
fektiviseringsbehov. Krisen medfører en række
fusioner, og de vellykkede fusioner giver ofte
anledning til at flytte til noget større og mere
velbeliggende.
Renoveringsindsatsen falder mere moderat.
Mange benytter de gunstigere muligheder som
følge af krisen til at få udført renoveringer til
en lavere pris end under højkonjunkturen. Der
er også flere, som på grund af krisen flytter til
mindre lejemål eller benytter krisen til at flytte
til noget mere optimalt. I den forbindelse sker
der ofte en renovering.
Bæredygtigt byggeri
b l i v e r s ta n d a r d
Mens der er tilbagegang i erhvervsbyggeriet, er
der til gengæld fremgang i offentligt byggeri og
renovering. Der er et større efterslæb i renove­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
På trods af krisen og svage globale klimaafta­
ler både i København og i Mexico, er der al­
ligevel kommet gang i klimaindsatsen. Relativt
høje energipriser og øget forretningsmæssig og
politisk engagement betyder, at klima- og ener­
gihensyn spiller en voksende rolle frem mod
2015, og at clean-tech industrien er en af de
stærkest voksende industrier.
Krisen har også lært erhvervslivet at lægge stør­
re vægt på ansvarlighed og på Corporate Social
Responsibility. Det kommer til udtryk i ønsket
om mere bæredygtighed ved investeringer.
Nybyggeri og renovering er i reglen klimaven­
ligt. Det offentlige stiller store energimæssige
krav til nybyggeri for herigennem at skubbe
udviklingen i den rigtige retning. Bygningsreg­
lementet strammes i 2010 og 2015, således at
bundliggeren hæves for så vidt angår energi­
rammer. Efterhånden er det meste nybyggeri
dog på forkant af denne udvikling, og det bli­
ver en selvstændig konkurrenceparameter, at
huset er et lavenergihus, et passivhus eller et
[ 77 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
plus energi hus. Det bliver stadig billigere at
indbygge energirigtige løsninger. I 2010 koster
det 10-12 % mere at bygge et passivhus end
et traditionelt hus, men i takt med den tekno­
logiske udvikling, stordriftsfordele og konstant
fokus på bæredygtighed bliver det i 2015 mu­
ligt at bygge passivhuse, som ikke koster meget
mere end almindelige huse.
Den store udfordring er de eksisterende huse,
hvor energiforbruget er mange gange større end
i de nye huse. Her kan det i reglen kun betale
sig at energirenovere, hvis man i forvejen skal
renovere huset. Mange gamle huse taber bety­
deligt i værdi, hvis de ikke kan energirenoveres
for et rimeligt beløb. Gamle, dårligt isolerede
huse på velbeliggende grunde rives i øget om­
fang ned, og der bygges nye energirigtige huse.
Byggeriets struktur, aktører og proc e ss e r : U d v i k l i n g i s ta m p e
Der sker en oprydning i branchen, hvor de use­
riøse og spekulanter, som er gået ind med be­
grænset egenkapital, sorteres fra. Det går hårdt
ud over developere og andre, som har udviklet
projekter og bygget uden aftaler med en køber
eller lejer i den anden ende, og flere af dem må
lukke. Nogle store ejendomsudviklere og ejen­
domsbesiddere holdes kunstigt i live i kraft af
bankpakker og bankernes tålmodighed, mens
en række små lukker.
Det reducerede aktivitetsomfang betyder også
kraftige indskrænkninger hos arkitektfirmaer
og rådgivende ingeniørfirmaer, med mindre de
kan finde jobs i udlandet.
Producenter af byggematerialer rammes også
hårdt, da deres forretning er baseret på en høj
grad af faste kapacitetsomkostninger. Kapaci­
teten skal reduceres, og det indebærer nedluk­
ninger af fabrikker og anlæg.
De store og professionelle ejendomsselskaber
og entreprenørfirmaer, som er vant til konjunk­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
turudsving i markedet, kommer igennem kri­
sen med faldende indtjening men uden egent­
lige tab. De er også bedre i stand til at flytte
fokus fra nybyggeri, boliger og kontorer til re­
novering og til offentlige investeringer. Nogle
kommer endog styrket ud af krisen, da de har
de bedste muligheder for at tiltrække kapital og
billig finansiering. Der sker ganske vist et dyk
i aktivitetsomfanget i 2010 og 2011, men her­
efter vokser de store virksomheder igen, fordi
der nu er færre konkurrenter om buddet. De
fleksible og tilpasningsdygtige klarer sig bedst.
Krisen har mindsket interessen for innovation
og strukturforandringer i branchen. Man hol­
der sig til det kendte og afprøvede og skyr lang­
sigtede forpligtende samarbejder, med mindre
der er tale om store og velkonsoliderede parter,
som ikke risikerer at gå konkurs ved næste lav­
konjunktur.
Branchens tradition for ad-hoc samarbejder fra
projekt til projekt cementeres. Der investeres
heller ikke i industrialiseret præfabrikation.
Man frygter at binde kapital i en produktions­
kapacitet, som der ikke er efterspørgsel efter.
Det er i høj grad det offentlige, som kan frem­
tvinge nyudvikling ved at stille øgede krav til
byggeriet. Det sker primært ved leverancer til
det offentlige men også gennem regulering af
det private marked.
Byggeriets arbejdsmarked:
A r b e j d ss t y r k e n s v i n d e r i n d
Tidligere tiders arbejdskraftmangel i byggeriet
er historie. Efter en stor stigning i arbejdsløshe­
den i perioden 2009 til 2011 flader arbejdsløs­
heden ud, og arbejdsstyrken i byggeriet begyn­
der at falde på grund af aldring og lavt indtag
af lærlinge. Man satser på at kunne rekruttere
byggefolk fra udlandet som buffer, når og hvis
behovet opstår, således at der fremover er be­
hov for en mindre permanent stab af danske
”kernetropper” end tidligere.
[ 78 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Underskud (-) på de offentlige finanser i pct. af BNP
OECD: Economic Outlook, nr. 87, maj 2010
Gæld i forhold til BNP øges kraftig i de udviklede økonomier, men falder i vækstmarkeder
Gælden falder i vækstmarkederne: I henhold til IMF’s prognoser fortsætter gælden i forhold til BNP med at stige betydeligt i de udviklede lande, mens
det modsatte er tilfældet i vækstmarkederne
Kilde: IMF og Skagenfondene, marts 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 79 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Scenarie 2: Turbulens
K r i s e p e r s p e k t i v: S ys t e m k r i s e
Den gryende optimisme omkring årsskiftet
2009/2010 bliver kortvarig. Finanskrisen så ud
til at være inddæmmet i sommeren 2009, og
recessionen blev erklæret for afsluttet hen mod
slutningen af 2009 i takt med at positive, om
end lave, vækstrater afløser de dramatiske fald
under krisen.
Væksten skyldtes dog primært positiv lagertil­
pasning ovenpå panikken og de store vækst­
pakker. Set i lyset af de meget store offentlige
underskud var væksten ingenlunde impone­
rende og langtfra udtryk for en selvbærende
vækst.
Den globale økonomi er fortsat plaget af omfat­
tede balanceproblemer. Krisen er ikke kun en
konjunkturkrise men en egentlig system krise.
Verdensøkonomien er ikke blot oppe imod
manglende redskaber til styring af en globali­
seret økonomi. Det bliver også mere klart, at
grænser for vækst er en reel udfordring. Kli­
maet forværres og forsyninger med ressourcer
som olie, metaller og korn kan ikke følge med,
når væksten stiger. Traditionelle konjunk­
turindgreb viser sig ikke at virke, da de blot
skaber grundlag for nye kriser. Det gælder den
lave rente, pengeudpumpningen og de store of­
fentlige underskud.
I løbet af 2010 og 2011 kommer nye bølger
af finanskriser, først på grund af frygt for sti­
gende offentlig gæld i en stribe af lande og
dernæst som følge af sammenbrud i aktie- og
ejendomsmarkeder i de nye vækstøkonomier.
Væksten går i stå, og arbejdsløsheden bider sig
fast. Det begynder alvorligt at ligne et dobbelt
dyk med risiko for en negativ spiral.
Perioden frem mod 2015 er endvidere præget
af øget geopolitisk uro. Problemerne i Mellem­
østen kommer ud af kontrol, og det bidrager
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
negativt til verdensøkonomien. Finanskrisen i
2008 bliver således indledningen på en ny epo­
ke kendetegnet ved øget økonomisk og politisk
ustabilitet og stor risiko. Det øger behovet for
mere opsparing og egenkapital, og det giver an­
ledning til øget regulering og protektionisme.
D e n i n t e r n at i o n a l e u d v i k l i n g :
Øget geopolitisk uro
Den begyndende vækst i foråret 2010 afløses
i 2011 af ny negativ vækst. Nye kriser opstår
i lande med stor offentlig gæld. Flere syd­
europæiske og østeuropæiske lande kommer i
gældskrise, og da heller ikke de nye vækstøko­
nomier undgår krisen, breder misstemningen
sig igen. De store kinesiske krisepakker og den
rigelige likviditet som følge af fortsat store be­
talingsbalanceoverskud fører til en overophed­
ning af de kinesiske ejendoms- og aktiemarke­
der, som falder sammen i slutningen af 2010.
Disse stød udløser ny turbulens på de finan­
sielle markeder.
Der er reelt ikke flere skud i bøssen, fordi ren­
ten allerede er tæt på nul, og den offentlige
gæld har nået smertegrænsen. Aktiekurserne
falder igen og nærmer sig bundniveauet i marts
2009.
Beskæftigelse og forbrugertillid udvikler sig
igen negativt og trækker væksten med ned. Det
skyldes nye kriser og en betydelig stigning i
arbejdsløsheden i mange lande. Den begræn­
sede vækst i 2010 er ikke nok til at skabe nye
arbejdspladser, da produktiviteten stiger mere
end forventet. Det skyldes dels de omfattende
rationaliseringer i virksomhederne, dels ud­
lægning af opgaver til billiglande samt med­
arbejdernes frygt for at miste jobbet. Den sti­
gende arbejdsløshed betyder, at forbrugerne
holder igen og sparer mere op frem for at inve­
stere og forbruge. Det sætter, sammen med den
negative geopolitiske udvikling, en ny negativ
spiral i gang i 2011/2012, hvor der igen er ne­
gativ vækst.
[ 80 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Uroen i Mellemøsten eskalerer, og hverken i
Irak eller Afghanistan lykkes det vesten at ska­
be demokrati eller fred. Inden udgangen af 2012
trækkes de sidste tropper ud, og USA vælger i
øget omfang at fokusere på hjemlige problemer
frem for på globale problemer. Uroen breder
sig til Pakistan og til den arabiske halvø. Det
fører til høje og svingende oliepriser, som top­
per i 175 dollar pr. tønde i 2013.
Den høje arbejdsløshed, kriserne og den poli­
tiske uro i verden fører til, at globaliseringen i
øget omfang kommer i folkelig miskredit. Ud­
bredelsen af de vestlige værdier og samfunds­
systemer går ikke som forventet. Lande med
statskapitalisme og regulering vinder frem. I
vesten må man i stigende grad indse, at globa­
lisering er lig med øget magt og indflydelse til
de nye lande i verdensøkonomien. Det dæm­
per appetitten på globalisering både blandt po­
litikere og menigmand.
Modsat under krisen i 2008 bliver krisetilta­
gene nu i stigende grad baseret på nationale
tiltag. Den internationale økonomiske koordi­
nering smuldrer på grund af vidt forskellige
udfordringer i de forskellige lande og regioner
af verden. Nogle er hårdt ramt af arbejdsløshed
eller gæld, andre har olieressourcer og nogle
har en erhvervsstruktur, som bedre matcher de
nye vilkår i verdensøkonomien.
Dollaren svinger voldsomt i perioden 20102015 som følge af udsving i forventninger, ren­
tesatser og spekulation. USA er interesseret i
en lav dollar for at styrke eksport, betalingsba­
lance og beskæftigelse. Dollarens fald gennem
2009, som trækker andre valutaer med sig, fø­
rer til en forværring af EU-landenes konkur­
renceevne og til stigende arbejdsløshed i en
række europæiske lande. Der opstår stigende
spændinger i Euro-systemet. Flere lande går
bankerot på grund af store statsunderskud og
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
betalingsbalanceunderskud, og for at undgå at
lande forlader Euroen, er EU nødt til at støtte
de svage lande med markante overførsler. Sti­
gende ungdomsarbejdsløshed og nedskæringer
i en række lande fører til omfattende sociale
uroligheder og krav om protektionisme.
Som følge af de negative udsigter for vækst i
EU, stiger dollaren igen markant overfor Euro­
en, således at en dollar ved udgangen af 2011
koster det samme som en Euro.
Den manglende økonomiske stabilitet og de
store spændinger i verdensøkonomien fører
til betydelige aktie-, valuta- og rentesvingnin­
ger og tiltagende forskelle i renterne i verden.
Men de fleste lande har ikke desto mindre en
interesse i at holde renten lav for at stimulere
forbruget og holde renteudgifterne på statsbud­
gettet i ro.
Verden kendetegnes af mere politik og mindre
marked. Kampen om klimaet, ressourcerne,
fordelingen af omkostningerne ved den økono­
miske krise og kampen om fordelingen af om­
kostningerne ved den politiske uro i verden gør
sig i stigende grad gældende. Spændingerne
mellem et mere selvbevidst Kina og USA øges,
og de vestlige lande, herunder et økonomisk
presset Europa, oplever stigende problemer
med at stå sammen, da de har vidt forskellige
udfordringer. Konsekvensen er øget nationa­
lisme og protektionisme. Ruslands indflydelse
øges i takt med problemerne i Mellemøsten og
de stigende oliepriser. Den økonomiske krise
i EU bliver hård som følge af kombinationen
af aldring, stor ungdomsarbejdsløshed i mange
lande og manglende reformer på velfærdsom­
rådet og arbejdsmarkedet.
W i l d c a r d : F l e r e l a n d e o v e rv e j e r
at f o r l a d e E u r o e n
Islændingene stemte i foråret 2010 om, hvorvidt de skulle nægte at dække en stor gæld på
[ 81 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
28 mia. kr. til udlandet. Siden er andre lande
også kommet i problemer. Det gælder Letland
og Grækenland. Problemer med statsgælden og
med konkurrenceevnen gør, at nogle lande ved
en folkeafstemning vælger at forlade Euroen.
Flere andre overvejer det samme. Det undgår
man dog gennem en kombination af garantier
og subsidier fra de stærke Euro-lande, ekstraordinære skatter og kraftig lønnedgang. I praksis
er det meget svært at forlade Euroen, når man
først er med, fordi alle med penge til gode, såvel udenlandske som indenlandske kreditorer,
ikke ønsker at konvertere deres tilgodehavende
til en anden og svagere valuta. Det forudsætter
en de facto statsbankerot og en efterfølgende
gældsnedskrivning.
Som følge af USA’s delvise tilbagetrækning
fra verdensscenen, sker der en tiltagende re­
gionalisering. Kina sætter sig på Sydøst Asien
og Afrika. Rusland styrker sin position i for­
hold til de gamle sovjetrepublikker. USA satser
mere og mere på Latinamerika, mens Europa
i øget omfang må tage sig af udfordringerne
fra Mellemøsten. Der opstår flere handelskrige
mellem Kina og USA og mellem USA, Europa
og Rusland. Konsekvensen er fremvæksten af
handelsblokke og øget vægt på selvforsyning.
Verdenshandlen stagnerer.
Begrænsninger i energiforbruget og dermed
CO2 udledningen sker nærmest af sig selv på
grund af høje energipriser og stærke ønsker om
selvforsyning. Klimadebatten spiller ikke den
store rolle, da globale tiltag anses for illusori­
ske i praksis.
I 2011 og 2012 er der deflation i begrænset om­
fang i de fleste EU lande og i Japan, når man
fraregner oliepriserne. Arbejdsløsheden stiger
fortsat i 2011 og 2012.
D a n s k ø ko n o m i :
Afgrunden spøger igen
Dansk økonomi rammes hårdt af den globale
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
ustabilitet på grund af en høj grad af globali­
sering af økonomien og på grund af den stærkt
svingende Euro, som Danmark er knyttet til.
Danmark når ganske vist ikke at komme med i
Euroen, før sprækkerne i Euro-samarbejdet bli­
ver synlige, og man vælger derfor helt at afstå
fra en afstemning om tilslutning til Euroen.
Flere af erhvervslivets store globale koncer­
ner er særdeles hårdt ramt. Udflytningen af
arbejdspladser er accelereret. De danske trans­
portkoncerner har det skidt. Det samme gælder
de virksomheder, som leverer livsstilsproduk­
ter samt virksomheder i byggebranchen.
Arbejdsløsheden i Danmark stiger til 225.000
ultimo 2011. Herefter falder den lidt, men kun
fordi flere står uden for arbejdsmarkedet, fordi
flere får efterløn, førtidspensioneres eller slet
ikke kommer ind.
Forbrugerne vælger at spare mere op på grund
af risikoen for arbejdsløshed og manglende
lønstigninger. Der kommer også skattestigning­
er og begrænsninger i velfærden for at dæmpe
de store underskud på de offentlige finanser.
Det er med til at reducere den økonomiske ak­
tivitet.
Boligpriserne i hovedstadsområdet stiger lidt
i første halvdel af 2010, men fra 2011 er ten­
densen igen nedadgående. Fravær af inflation
og lønstigninger og perioder med deflation gør
investeringer i fast ejendom mindre attraktive.
Flere foretrækker leje frem for eje. Der kommer
igen gang i indeksobligationer – nu for at sikre
sig mod prisfald.
Omvendt er virksomheder i energibranchen be­
gunstiget af de høje oliepriser og af bestræbel­
serne på uafhængighed og selvforsyning. Vind­
møller, bioethanol, jordvarme, brændselsceller
og isolering er vækstbrancher. Der er kommet
stærkt øget fokus på, at Nordsøolien og gassen
[ 82 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
snart slipper op. Energieffektivitet i økono­
mien er derfor vigtig, og der lægges yderligere
grønne afgifter på olie- og benzinforbrug.
Den alvorlige krise nødvendiggør reformer, der
markant kan styrke konkurrenceevne, innova­
tion og vækst. Lønkonkurrenceevnen i forhold
til Danmarks samhandelspartnere er svækket
med over 30 % fra 2000 til 201055. Det betyder,
at Danmark klarer sig dårligere end andre un­
der en krise, hvor der er ekstra fokus på pris og
omkostninger. Der iværksættes derfor en række
tiltag med henblik på at styrke produktiviteten
markant. Det er bl.a. digitalisering og kompe­
tenceudvikling. Lønnedgang kommer også på
tale i en række virksomheder. Der satses bety­
delige midler på at accelerere udviklingen af
den danske clean-tech branche, hvor Danmark
har nogle styrkepositioner.
Bankpakke 1 udløber i oktober 2010, men for­
længes de facto yderligere to år og ændres til en
obligatorisk forsikringsordning, hvor præmien
afhænger af risikoprofilen. Bankerne er meget
tilbageholdende med udlån, fordi risikoen ge­
nerelt er øget, og der derfor er behov for en høj
egenkapitalandel. Det har været nødvendigt at
udvide støtten til udlån til erhvervslivet gen­
nem yderligere statsgarantier efter forsikrings­
princippet. Da renterne generelt er lave, også
når fraværet af inflationen tages i betragtning,
er der imidlertid plads til at betale en ekstra
forsikrings- eller risikopræmie.
De offentlige krisetiltag retter sig primært mod
at skabe vækst i en ikke-vækst verden og at sik­
re, at beskæftigelsen ikke falder alt for meget.
Fordi den offentlige gæld vokser stærkt er kri­
teriet: Hvor fås størst beskæftigelsesvirkning
pr. offentlig gældskrone. Det er typisk ved re­
novering og offentlige investeringer.
E j e n d o m s m a r k e d e t: D e f l at i o n
Ejendomsinvestorerne har det ikke godt på
grund af lavinflation og perioder med deflati­
on. En del developere og banker er ufrivilligt
blevet ejendomsinvestorer, fordi de ikke har
kunnet afsætte boliger og erhvervsejendomme,
eller fordi de har måttet overtage dem fra nød­
lidende kunder.
Let deflation i 2011 og 2012 fører til yderligere
prisfald på boligerne og betyder for mange, at
gælden overstiger aktivernes værdi. Det bety­
der flere insolvente ejendomsbesiddere og bo­
ligejere. Bankerne opgiver efterhånden troen
på, at der kommer bedre tider foreløbigt og
vælger derfor at realisere deres tab. Nogle kan
gøre det i takt med, at indtjeningen giver plads
hertil, men en række mindre og enkelte mel­
lemstore banker afvikles.
Flere developere går konkurs og deres ejendom­
me realiseres med betydelige tab. Flere private
boliger kommer også på tvangsauktion.
Boligpriserne falder med i alt 35 % fra topni­
veauet i 2007, det vil sige med 15 % yderligere
i forhold til niveauet primo 2010. Priserne på
landbrug falder med hele 50 % fra topniveauet
i 2008.
Det hjælper ikke på situationen, at det danske
realkreditsystem fordyres væsentligt som følge
af ændringer i EU’s kapitalkrav, hvor realkre­
ditudlån risikomæssigt sidestilles med andre
former for bankudlån.
Dårlige tider og høj usikkerhed om fremtiden
betyder, at bolighandlen næsten går helt i stå
igen i 2011 og 2012. For at råde bod herpå etab­
leres der byttenetværk, så folk får mulighed for
at bytte boliger, også selv om de er insolvente.
Hermed kommer de også ud over problemet
med risikoen for at sidde med to boliger. Folk
rykker i øget omfang sammen i de eksisterende
boliger.
55 Danmarks Nationalbank, kvartalsoversigt 4. kvartal 2009
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 83 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Der sker en voldsom oprydning i ejendoms- og
byggesektoren, som først er overstået med ud­
gangen af 2013. Kun de sunde og konservativt
drevne overlever, men de vokser sig til gengæld
store, da de kan samle mange gode og velbelig­
gende ejendomme op til favørpris.
Regulering, bolig- og byggepolitik:
P e n s i o n s k a ss e r m å l ø f t e b y r d e n
Før at ejendomsmarkedet kan stabiliseres, og
der igen kommer gang i nybyggeriet, skal den
eksisterende overkapacitet afvikles. Staten på­
tager sig en udvidet rolle i denne forbindelse i
erkendelse af, at boligmarkedet og nybyggeriet
har afgørende betydning for beskæftigelsen.
Men det må helst ikke koste offentlige penge.
Institutionelle investorer, fonde mv. inddrages
i øget omfang i at løfte opgaven for at undgå for
voldsom belastning af de offentlige finanser.
Både nye og eksisterende ejendomme i regi af
stat, regioner og kommuner sælges i stort om­
fang til disse. Risikoen på aktier og obligationer
er betydelige på grund af den øgede turbulens,
mens ejendomme benyttet af det offentlige er
noget af det mest stabile, som pensionskasser
og lignende kan investere i. Skærpede solvens­
regler fra EU har også gjort det mindre attrak­
tivt at investere i aktier og lange obligationer og
har ført til øget interesse for ejendomsinveste­
ringer. Der arbejdes ihærdigt på at udvikle of­
fentlige/private partnerskaber (OPP), primært
sammen med institutionelle investorer og ikke
mindst ATP og LD. Deres medvirken er frivillig
i den forstand, at det er at foretrække frem for
en lovgivning, hvor midlerne de facto nationa­
liseres.
De almene boligselskaber inddrages også i at
skabe efterspørgsel gennem regelændringer
og incitamenter til at opkøbe nødlidende pro­
jektlejligheder, andelsboliger og enfamiliehuse
med henblik på udlejning.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
B y g g e r i e t: R i v n e d o g b y g n y t
Bolig- og erhvervsbyggeriet reduceres til et minimum og udgør i perioden 2010-2014 i gennemsnit kun 40 % af byggeaktiviteten i 2007.
Kraftige prisfald gør, at flere efterhånden får
mulighed for at købe bolig igen, og de mange
boliger og grunde til lavpris sætter igen gang i
ejendomsmarkedet og nybyggeriet fra 2014.
Betydelige offentlige tilskud til energirenovering
sikrer, at aktiviteten i byggesektoren ikke går
helt i stå. Det samme gør skrotningspræmierne,
som giver en del riv ned og byg nyt aktivitet.
Erhvervsbyggeriet ligger ligeledes underdrejet
på grund af overkapacitet. Nybyggeri kan ikke
konkurrere prismæssigt med det eksisterende
byggeri.
Forældelse og nedslidning betyder imidlertid,
at der hele tiden er en efterspørgsel efter reno­
vering og nybyggeri, hvis det kan gøres til kon­
kurrencedygtige priser.
Hovedparten af byggeaktiviteten sker indenfor
områderne offentligt byggeri og anlæg, men er
i reglen finansieret af private. Skolerenoverin­
ger, plejeboliger og hospitalsbyggeri fremryk­
kes. Det samme gør trafikinvesteringerne, hvor
især de kollektive og grønne investeringer får
et løft og fremrykkes i forhold til de oprinde­
lige infrastrukturplaner.
B æ r e d y g t i g h e d : P e n g e i s tat s k a ss e n
Klima og CO2 debatten spiller en mindre rolle,
da der ikke opnås global enighed om reduktio­
ner. Derimod betyder den globale ustabilitet
høje og meget svingende oliepriser og gør, at
forsyningssikkerheden kommer helt i forgrund­
en. Energi bliver derfor i de fleste lande et legalt
og accepteret skatteobjekt, som kan bidrage til
fylde hullet i statskassen.
Prisen på energi, inklusiv afgifter, bliver efter­
hånden ekstrem høj og energibesparelser og
alternative energiformer endnu vigtigere end
tidligere.
[ 84 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Det bliver økonomisk rentabelt for private at
bygge passiv huse og plus energi huse og kra­
vet til offentlige byggerier er, at der kun må
bygges passivhuse.
Byggeriets struktur, aktører og
p r o c e ss e r : K r e at i v d e s t r u k t i o n
Krisens anden bølge får store negative konse­
kvenser for ejendoms- og byggebranchen. En
række aktører begynder i foråret 2010 at ane
lys forude og satser på, at krisen kan afblæses
for denne gang. Man holder på medarbejderne
og investerer igen, mens det endnu er billigt.
Anden runde med fornyede prisfald, tab og
konkurser rammer derfor dybere og bredere
end første runde. Flere små og mellemstore
banker lukker. Også veldrevne ejendomssel­
skaber og entreprenørfirmaer må på trods af
den offentlige støtte dreje nøglen om og afske­
dige medarbejdere. Der sker en polarisering af
strukturen. Små virksomheder overlever på
renoveringsopgaver, som ikke falder så meget
som nybyggeriet. De store overlever på at udfø­
re større opgaver indenfor offentligt byggeri og
på anlægsvirksomhed. Nogle af de store satser
også på at sætte renovering i system, så det kan
gøres mere effektivt og billigt. Et stort problem
er bankgarantistillelsen i forbindelse med til­
bud på større opgaver. Mange byggevirksom­
heder er ikke i stand til at stille disse. Det er
især en række mellemstore virksomheder, som
rammes heraf.
Den omfattende turbulens i branchen betyder
i første omgang fokus på overlevelse. Innova­
tion og nytækning er lagt på hylden. Den dybe
krise skaber imidlertid også grundlag for et op­
gør med hidtil fastlåste måder at gøre tingene
på. Virksomheder, projekter og byggegrunde
kan overtages af nye folk for næsten ingenting.
Mange dygtige folk står parat til at gå i gang
med nye opgaver. Krisen har karakter af en
kreativ destruktion, hvor nye samarbejder og
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
konstellationer opstår af ruinerne som en slags
Fugl Phønix. Skal der bygges nyt, skal det være
billigt og konkurrencedygtigt. Der opstår sam­
arbejder om præfabrikeret produktion, som
varetages i Østeuropa. Krisen betyder, at con­
tainertransport af færdige enheder kan købes
for et meget beskedent beløb. Det er derfor ikke
dyrt at fragte byggeri over store afstande.
Den fortsat stigende offentlige gæld får det of­
fentlige til at privatisere det meste af den of­
fentlige ejendom for at nedbringe gælden. Den
store volumen er med til at sætte skub under
OPS. Udenlandske aktører, som har erfaring
med bygningsdrift og Facility Management af
sygehuse, skoler og plejehjem mv., kommer på
banen. Store dele af Vejdirektoratet privatise­
res. Perspektiverne i forbindelse med roadpri­
cing gør det interessant for private at investere
i vejanlæg. Det er især store institutionelle in­
vestorer, som investerer. Hverken aktier, kre­
ditforenings- eller statsobligationer er længere
helt så attraktive på grund af krisen.
A r b e j d s m a r k e d e t: Ko n f l i k t
Den globale krise medfører meget stor arbejds­
løshed både i Danmark og i mange andre lande.
I Danmark stiger arbejdsløsheden til næsten
30 % indenfor byggeriet. I Danmark er der på
grund af krisen efterspørgsel efter at få gjort tin­
gene så billigt som muligt, og gerne ved hjælp
af udenlandsk arbejdskraft på trods arbejdsløs­
heden. Opfindsomheden er stor med hensyn
til at inddrage udenlandske virksomheder som
leverandører eller beskæftige udlændinge ille­
galt. Det betyder mange konflikter og blokader
på arbejdsmarkedet. Som følge af den høje ar­
bejdsløshed er der imidlertid overalt i EU inte­
resse for at begrænse arbejdskraftens mobilitet
over grænserne.
[ 85 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Fortsat store ubalancer – betalingsbalance saldi
Kilde: Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt 1. kvartal 2010
Dollarkurs 1980-2010 – kr. pr. 100 USD
Kilde: Danmarks Nationalbank
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 86 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Scenarie 3: Ny vækst
K r i s e p e r s p e k t i v: H v i l k e n k r i s e ?
Højkonjunkturer og lavkonjunkturer er tilbage­
vendende fænomener, som centralbanker og fi­
nansministre efterhånden har lært at håndtere.
Den store recession i 2008/2009 var imidlertid
alvorligere end de fleste, først og fremmest for­
di den omfattede et nær kollaps i den globale
banksektor, og fordi den ramte hele verdens­
økonomien samtidigt.
Recessionen er ikke mindst et resultat af en til­
lids- og likviditetskrise, og så snart tilliden er
genskabt, er der igen basis for vækst. Verdens­
økonomien er på mange måder stærkere end
tidligere. Der er opbygget en global arbejdsde­
ling og et tæt net af globale samarbejder med
en meget stor produktionskapacitet, som i vidt
omfang er baseret på de frie markedskræfter.
Det lykkedes i 2009 staterne at inddæmme fi­
nanskrisen og de resolutte statslige krisetiltag.
Det konstruktive globale samarbejde mellem
G20 landene herom, bl.a. for at undgå protek­
tionisme, bidrager også til optimismen. Den
stejle nedtur i 2008/2009 afløses af en næsten
lige så hurtig optur, da først krisestemningen
lægger sig.
Den globale finanskrise og klimaudfordringen
er to store emner, som har gjort det klart for
borgere og politikere verden over, at man er
nødt til at løse verdens problemer i fællesskab.
Det er med til at underbygge behovet for dialog
og gensidig forståelse. Det bidrager væsentligt
hertil, at USA efter valget af Barack Obama til
præsident i højere grad lægger op til multilate­
rale frem for unilaterale løsninger.
Da de vestlige lande i 2011 trækker sig tilbage fra
Mellemøstens urocentre, giver det automatisk
ikke blot den arabiske verden, men også Iran,
Kina, Indien og Rusland et større incitament til
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
at bidrage til løsning af de mange problemer i
Mellemøsten og påtage sig et medansvar for at
løse konflikterne. De gode geopolitiske takter
er med til at understøtte det økonomiske op­
sving, som fortsætter med fuld styrke i 2011
og 2012, hvor væksten i verdensøkonomien er
tilbage på samme høje vækstrater på 5 % om
året som i 2006/2007.
D e n i n t e r n at i o n a l e u d v i k l i n g :
T i l l i d s f u l d t g l o b a lt s a m a r b e j d e
De omfattende krisetiltag i 2008, 2009 og 2010
har virket. De lave renter og krisepakkerne i
Kina, Japan, USA og Europa har formået at af­
værge både en nedsmeltning i finanssektoren
og en langvarig recession. Det forhold, at de
nye vækstøkonomier kun i begrænset omfang
blev ramt af krisen, men fortsatte med meget
høje økonomiske vækstrater, var med til at ska­
be fundamentet for ny optimisme og vækst i
verdensøkonomien i andet halvår af 2009.
Gældsproblemerne i en række sydeuropæiske
lande, skaber ny, men forbigående usikkerhed
i 2010, da lån og garantier fra EU og IMF skaber
den fornødne ro efter en del fornyet turbulens i
sommeren 2010.
Via EU og G20 sikres også et konstruktivt sam­
arbejde om afvikling af krisetiltagene i takt
med at opsvinget bliver selvbærende. Den lave
rente bliver fastholdt, indtil opsvinget er over­
bevisende.
Globaliseringen har gjort verdens økonomier
langt mere indbyrdes afhængige, og det med­
virker til at forstærke højkonjunkturer og ned­
ture. Den globalt resolutte og koordinerede
indsats har imidlertid også vist, at de ansvar­
lige politikere er i stand til at handle hurtigt
og gribe ind. Det har øget tilliden til det glo­
bale økonomiske system. G20 landene havde i
første halvår af 2009 iværksat nye økonomiske
stimuli svarende til 2 % af landenes BNP, og
[ 87 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
hertil kom automatiske underskud som følge af
lavere skatteindtægter og flere indkomstover­
førsler. Effekten heraf viser sig med fuld kraft
i 2010. Da kreditklemmen opløses i løbet af
2009/2010, stiger lagerinvesteringerne, som var
nedbragt ekstraordinært for at fremskaffe likvi­
ditet, markant og den stejle nedtur i 2008/2009
afløses af en næsten lige så hurtigt optur, da
først krisestemningen lægger sig, og forbruger­
ne igen kommer ud af hullerne i foråret 2010.
USA agerer som sædvanlig lokomotiv med en
vækst på næsten 4 % i 2010.
De store ambitioner omkring klimatiltag blev
ikke indfriet under COP15 i København, men
klimatoget er ikke desto mindre sat i bevæ­
gelse, og klimainvesteringer og innovationer er
med til at skabe ny efterspørgsel. Ved udgangen
af 2011 er krisen fortid for de fleste forbrugere
og virksomheder, og produktionstabene og for­
muetabene er næsten indhentet.
Globalisering, digitalisering og videnøkonomi
har over de sidste 20 år bidraget til at opbygge
et globalt produktions- og kommunikationsnet­
værk med en enorm kapacitet. Dette produk­
tionsapparat er, fordi krisen blev relativt kort­
varig, stort set intakt og klar til at præstere, så
snart tilliden er tilbage. Det er den i foråret 2010.
Når forbrugerne har indstillet sig på formueta­
bet på deres boliger og er blevet mere afklarede
omkring risiciene på arbejdsmarkedet, vender
forbrugslysten tilbage igen. Der er grænser for
hvor længe, man ønsker at udskyde indkøbet af
ny garderobe, biler og andre forbrugsgoder, når
man rent faktisk har råd til det.
Virksomhederne benytter krisen til at rydde op
og effektivisere for at bevare lønsomheden, og
mange står derfor langt stærkere efter krisen og
er klar til nye investeringer, når tilliden vender
tilbage. Det er ikke mindst de nye vækstøko­
nomier, som sammen med de offentlige krise­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
tiltag og klimatiltag trækker verdensøkonomi­
en i gang igen. Der er ikke kun høj vækst i de
store BRIK lande (Brasilien, Rusland, Indien
og Kina). Det er der også de såkaldte Next 11
lande, det vil sige næste række af udviklings­
lande som Mexico, Indonesien, Vietnam, Nige­
ria mfl., som præsterer høje vækstrater, bl.a. i
kraft af at være leverandører af efterspurgt olie
og andre mineraler.
Globaliseringen bidrager fortsat som en motor
for vækst. Den globale kappestrid bidrager til
øgede investeringer i clean-tech og ressource
udvinding i den nye verden, herunder Afrika.
De globale balanceproblemer reduceres grad­
vist. Det gælder ikke mindst det store ameri­
kanske handelsunderskud overfor Kina. En
relativt svag dollar og øget opsparing hos ame­
rikanske forbrugere bidrager hertil. I stedet er
det forbrugerne i de nye vækstøkonomier og
i nogen grad også Tyskland, som sikrer efter­
spørgslen.
Den høje aktivitet i de nye vækstøkonomier fø­
rer til højere inflation i disse lande og til forny­
et prispres på olie, andre mineraler og fødeva­
rer. Olieprisen stiger til næsten 200 dollar pr.
tønde i 2013. Det fører til øget global inflation.
Renten stiger markant, særligt i de nye vækst­
økonomier, men også i vesten. Det er der flere
årsager til: Øget inflationsfrygt, centralbanker­
nes ønske om at lægge en dæmper på den øko­
nomiske aktivitet og den store offentlige gæld
opbygget i kriseårene. Samtidig mindskes den
globale opsparing, fordi forbrugerne i de nye
vækstøkonomier begynder at forbruge mere, og
de store efterkrigsgenerationer i vesten begyn­
der at spare mindre op på grund af aldring.
Efter nogle år med ekstremt lav rente fra 2007
til 2011 stiger renten således igen markant, og
den lange rente kommer op på 8 % i slutnin­
gen af 2012.
[ 88 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
D a n s k ø ko n o m i .
Arbejdskraftmangel igen
E j e n d o m s m a r k e d e t:
Rentestigninger giver fornyet pres
I forlængelse af krisen var dansk økonomi i
2009 og starten af 2010 også ramt af den kraf­
tige forværring af konkurrenceevnen som følge
af den stærke krone og de små produktivitets­
stigninger. Det betød, at væksten haltede bag­
efter udviklingen i vore nabolande. Men ef­
terhånden som det globale opsving tager fart,
stiger efterspørgslen efter danske højværdipro­
dukter indenfor pharma, miljø, transport, livs­
stil og energi ikke desto mindre kraftigt. Høje
oliepriser stimulerer clean-tech branchen, og
der er stort fokus på alternativ energi og ener­
gieffektivitet.
Boligmarkedet vender i foråret 2010. De lave
boligpriser gør boligkøb attraktivt igen. Fortsat
lav rente, pæne stigninger i disponibel ind­
komst og et opdæmmet behov for boligskift
giver en ketchupeffekt, som medfører kraftige
prisstigninger i slutningen af 2010 og i 2011.
I løbet af 2010 begynder danskerne igen at for­
bruge. Markant lavere boligrenter og skatte­
lettelser mv. giver en stigning i de disponible
indkomster på 8 % i forhold til 2009, og efter­
hånden som boligpriserne stabiliseres i foråret
2010, og arbejdsløsheden holder op med at sti­
ge i efteråret 2010, vender forbrugerne tilbage.
Arbejdsløsheden i 2010 stiger mindre end
frygtet, da virksomhederne i vidt omfang væl­
ger at beholde deres ansatte, da opsvinget be­
gynder at vise sig. Arbejdsløsheden topper ul­
timo 2010 med 125.000 arbejdsløse, hvorefter
arbejdsløsheden igen falder kraftigt. I 2013 er
arbejdsløsheden nede på 80.000, og der er igen
arbejdskraftmangel i Danmark og stigende be­
hov for udenlandsk arbejdskraft på grund af
aldringen og tilbagetrækning fra arbejdsmarke­
det. De gode tider gør danskerne trygge igen og
muliggør en udfasning af efterlønnen over 10
år.
Den globale inflation og rentestigningerne kom­
mer også til Danmark i 2012 og 2013. Rente­
stigningerne rammer boligmarkedet og bygge­
riet, netop som efterspørgslen var ved at vende
tilbage efter de hårde kriseår.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Rentestigninger og olieprisstigninger i 2012 og
2013 sætter imidlertid en stopper for boligfe­
sten. Mange, der har købt for dyrt i perioden op
til boligkrisen, kommer i vanskeligheder, da de
ikke kan klare terminsydelserne. Den lave ren­
te på kun 1,5 % på variabelt og fastforrentede
lån fik i 2010 endnu flere boligejere til at vælge
variabelt forrentede afdragsfrie lån. I 2012 og
2013 mangedobles denne rente imidlertid til 67 %. Også den lange rente stiger, om end mere
begrænset fra godt 5 % til 8 %.
Den høje rente, som ikke forventes at falde fore­
løbigt, betyder, at ejendomspriserne generelt
skal ned igen. Ejendomspriserne på det kom­
mercielle ejendomsmarked når ikke at rette sig
i 2011, før rentestigningerne begynder at sætte
ind. En del professionelle investorer har imid­
lertid baseret deres finansiering på fastforren­
tede lån, og rammes derfor mindre voldsomt af
rentestigningerne.
Regulering, bolig - og byggepolitik:
I k k e i n t e r e ss e f o r at s t ø t t e b y g g e r i e t
Det generelle opsving i økonomien betyder, at
de tiltag, som fra offentlig side er sat i værk for
at styrke byggeriet ikke forlænges. Det primære
fokus er på genopretning af de offentlige finan­
ser. Den stigende rente og de problemer, som
det afstedkommer for byggeriet i 2012/2013 gi­
ver ikke anledning til offentlige tiltag. Arbejds­
løsheden er begrænset og frygten for inflation
er betydelig. Beskæftigelsen i byggeriet falder
ganske vist fortsat, men det er i reglen muligt at
finde anden beskæftigelse, så der er snarere fo­
[ 89 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
kus på den aktive arbejdsmarkedspolitik frem
for på at fremme beskæftigelsen.
Udenlandsk arbejdskraft er igen velkommen i
Danmark, da den demografiske udvikling be­
tyder, at arbejdsstyrken i modsat fald vil falde
betragteligt. Det møder dog modstand fra byg­
geriets parter, hvor arbejdsløsheden fortsat er
betydelig.
På grund af den demografiske udvikling (man­
gel på arbejdskraft) og gode internationale kon­
junkturer er behovet for at styrke produktivi­
teten helt i top på den politiske agenda. Det
offentlige støtter tiltag, som kan øge produkti­
viteten i det danske samfund, dels ved at stille
krav, dels ved at yde tilskud til produktivitets­
fremmende tiltag.
Det går igen godt for bankerne, men man er, be­
lært af erfaringerne fra finanskrisen, langt mere
tilbageholdende end førhen med at finansiere
ejendomme og nybyggeri. Reguleringen af ban­
kerne og pensionskasser mv. er især strammet
op, når det gælder finansiering af ejendomme
og byggeri, og adgangen til finansiering er der­
for både sværere og dyrere.
B y g g e r i e t: K u n e f t e r s p ø r g s e l e f t e r
h ø j k va l i t e t s b y g g e r i
Nybyggeriet når ikke at komme rigtigt i gang
igen, før høje renter og høje energipriser i 2012
og 2013 igen lægger en dæmper på nybyggeri­
et. Byggeriet af boliger og erhvervsejendomme
når derfor som gennemsnit for perioden 20102014 ikke op på mere end 50 % af byggeriet
i 2007. Det økonomiske opsving betyder dog,
at der også er en del virksomheder og private,
som trods rentestigninger, efterspørger nybyg­
gede ejendomme. Og det selvom der er ledige
nye kontorejendomme i fx Ørestaden.
Der efterspørges især nybyggeri, som skiller sig
ud ved høj kvalitet i form af brugsværdi, rigtig
beliggenhed, oplevelser, arkitektur og bære­
dygtighed. Det gælder både private byggerier
og erhvervsbyggerier.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Markedet for erhvervsejendomme er, rent
mængdemæssigt, i vidt omfang mættet efter
det store nybyggeri op til finanskrisen, og der
bygges kun nyt, hvis der er særlige nye krav,
som ikke kan opfyldes af det eksisterende le­
dige byggeri. Medarbejderstaben udvides kun i
begrænset omfang på grund af stagnation i be­
folkningsudviklingen og outsourcing af både
industri- og kontorarbejdspladser. De mange
hoteller, som er bygget i perioden op til krisen,
betyder også, at der heller ikke her er et udæk­
ket behov, med mindre der er tale om nye ho­
telkoncepter.
Krisen og det efterfølgende opsving har imid­
lertid skabt bevægelse i erhvervslivet og store
ændringer i behovene for kontor, industri, la­
ger og landbrugsejendomme. Omskiftelserne
har fx sat gang i fusioner og opkøb, og de nye
større virksomheder har ofte et ønske om at
kunne samles i en ny stor domicil ejendom.
Her er der ofte tale om nybyggeri, da der er et
begrænset udbud af disse på markedet. Mange
har også et udtalt ønske om selv at forme deres
domicil og arbejdsplads, så den passer bedst
muligt til arbejdsformen og afspejler de værdi­
er, som virksomhederne står for. En placering,
som minimerer medarbejdernes transport til
arbejde, kan også være vigtig – både af hensyn
til medarbejderne og udfra hensynet til CO2 af­
trykket.
Fornyet vækst i det private forbrug betyder, at
der igen kommer ny efterspørgsel efter detail­
handelscentre.
Generelt sker der en polarisering på ejen­
domsmarkedet. Krisen og det efterfølgende
opsving har medført store forandringer i beho­
vene på grund af øget innovation, outsourcing,
nye måder at arbejde på, strukturforandringer
og markant øget fokus på bæredygtighed. Det
ændrer også kravene til bygningsmassen. Der­
for bygges der relativt meget nyt samtidig med,
[ 90 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
at der står mange ledige ældre og nyere kva­
dratmetre ledige, som bare ikke passer helt til
ønskerne.
Krisen har gjort det billigere at bygge nyt, og
grundpriserne er faldet. Kommunerne er ivrige
efter at tiltrække og fastholde erhvervsvirksom­
heder og velstillede børnefamilier.
Det offentlige følger sine langsigtede investe­
ringsplaner. Det er behovene og hensynet til de
offentlige finanser, snarere end det er hensynet
til beskæftigelse, som styrer aktiviteten.
B æ r e d y g t i g h e d e n s e lv f ø l g e
Bæredygtighed vinder efterhånden indpas som
et helt almindeligt kvalitetskrav på linje med
andre. De høje oliepriser gør det attraktivt at
spare på energien og at udvikle alternative
energiformer. Omvendt betyder rentestigning­
erne, at mange energitiltag, som indebærer
større langsigtede investeringer, bliver mindre
rentable at gennemføre.
Byggeriets struktur, aktører og
p r o c e ss e r : P r e s f o r i n n o vat i o n
Høj rente og de høje oliepriser betyder, at ejen­
domsbranchen og byggeriet ikke får ret me­
get glæde af det opsving, som opleves i andre
brancher. Det offentlige ser heller ikke et behov
for at understøtte byggeriet, da det jo går godt
andre steder. De ressourcer, som frigøres i byg­
geriet trækkes derfor over i andre brancher, og
der sker en kraftig slankning af branchen.
Krisen og det efterfølgende begrænsede op­
sving skaber en række både vindere og tabere
indenfor byggeriet. En del virksomheder buk­
ker under. Andre klarer sig igennem, men tæ­
rer så kraftigt på egenkapitalen, at de ikke har
kapital til at deltage i opsvinget. Nogle få evner
at navigere igennem krisen med positive resul­
tater. Da der skal ske en kapacitetstilpasning
er det begrænset, hvor mange opkøb og fusio­
ner, som sker. Virksomhederne lukker i stedet.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Men efterhånden som der sker en stabilisering
og et begyndende opsving, kommer der nogle
fusioner og opkøb, som ikke mindst redder de
sunde virksomheder, som mangler kapital.
De professionelle og veldrevne aktører overle­
ver, men konkurrencen mellem dem skærpes
kraftigt. Der skal bygges billigt og energirigtigt,
da olie- og energipriser er høje, samtidig med
at en del kunder også har råd til høj kvalitet,
men ikke for en hver pris. Aktørerne presses
derfor til at tænke i innovative processer, som
kan billiggøre byggeriet og ejendomsdriften.
Arkitekter og rådgivende ingeniører fusione­
rer. Materialeproducenter forsøger at tilføre
værdi til deres produkter ved at samarbejde
med arkitekter og rådgivende ingeniører om
systemprodukter, fx færdige lofter, gulve og
badeværelser, som giver dem en større bid af
kagen på bekostning af entreprenører og andre
udførende. Vedligeholdelse og renovering skal
under alle omstændigheder foretages. Den høje
rente og oliepris gør det mere rentabelt at ved­
ligeholde og renovere end at bygge nyt. En del
virksomheder specialiserer sig derfor i renove­
ring og går helt ud af nybyggeri.
A r b e j d s m a r k e d e t: A n d r e
s e k to r e r t r æ k k e r
Beskæftigelsen i byggeriet falder fra 180.000 i
2007 til 135.000 i 2012, hvor den stabiliserer
sig på dette lave niveau. Arbejdsløsheden er
høj, men mange får efterhånden beskæftigelse i
andre erhverv, hvor der er gode jobs og stigende
løn. Problemerne i byggeriet gør, at tilgangen
af nye lærlinge falder markant, og at flere går
på efterløn og pension. Derfor falder byggeriets
arbejdsstyrke markant. En voksende andel af
arbejdsstyrken i byggeriet bliver oven i købet
udenlandsk arbejdskraft, fordi tilstrømningen
af arbejdskraft er fortsat, da de danske lønnin­
ger er attraktive set med udlændinges øjne.
[ 91 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Effektive renter, nominelt og realt pct. p.a., Danmark 1963-2009
Nominel rente er realrente + inflationstillæg (sort+grå). Gennemsnit af alle stats- og realkreditobligationer, ultimo året
Kilde: Danmarks Nationalbank og Danmarks Statistik samt egne beregninger
Udviklingen i andelen af rentetilpasnings- og afdragsfrie lån i procent af alle
udestående realkreditlån (boligejere)
Kilde: Danmarks Nationalbanks statistikdatabase
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 92 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Scenarie 4: Grønt Kapløb
D e n i n t e r n at i o n a l e u d v i k l i n g :
Grønt Kapløb
K r i s e p e r s p e k t i v: G r æ n s e r f o r v æ k s t
Det lykkedes ganske vist ikke på COP 15 i Kø­
benhavn i 2009 at skabe global enighed om
bindende aftaler om reduktion af CO2. Dertil
var de enkelte landes vilkår og situation for
forskellige. Konferencen skabte imidlertid
større global opmærksomhed på og mere fæl­
les forståelse af problemerne.
Mange forventede, at den økonomiske krise
ville trænge klima- og energispørgsmålet i bag­
grunden, fordi der ikke længere var råd til en
indsats her. Det blev imidlertid ikke tilfældet,
snarere tværtimod. Krisen er ikke kun et resul­
tat af spekulationsbobler og nedbrud i banksek­
toren. Den store recession var også et forvarsel
om, at der er nogle grænser for vækst, som skal
tages alvorligt. Den økonomiske aktivitet og
den stigende velstand udløser så meget CO2,
at det skaber tiltagende klimaproblemer som
følge af den globale opvarmning. Ressourcerne
er heller ikke uudtømmelige. Det vidnede him­
melflugten hvad angår olie- og mineralpriser
samt priserne på korn mv. i 2007/2008 om.
Romklubbens ”Grænser for Vækst” fra 1972
havde man ganske vist smilet lidt overbærende
af i en årrække. 1980’ernes og 1990’ernes to­
neangivende økonomer argumenterede for, at
markedsøkonomi, kapitalisme og ny teknologi
nok skulle sikre, at der ville være alternativer,
når olie, metaller mv. var ved at slippe op, og at
markedet nok skulle sikre, at der blev sparet på
de knappe ressourcer, når de blev tilstrække­
ligt dyre. Stenalderen holdt ikke op på grund
af mangel på sten.
Der er imidlertid hele fem stærke drivkræfter,
som i forening gør, at klima- og energispørgs­
målet er helt i top på den politiske og forret­
ningsmæssige agenda i perioden 2010 til 2015.
Det er den globale opvarmning, ønsket om
mindre afhængighed af de olieproducerende
lande, forventningen om stadig højere oliepri­
ser, ønsket om mere skat og ønsket om nye motorer, som kan drive væksten fremover.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
I perioden frem mod 2015 bliver det også ty­
deligere, at klimaproblemer ikke kun er noget
der vedrører generationer i en fjern fremtid.
Klimaproblemerne er her allerede nu og bliver
gradvist værre. I perioden frem mod 2015 ses
flere orkaner, voldsomme storme og oversvøm­
melser, som anretter betydelig menneskelig og
materiel skade.
Afsmeltningen af isen i de polare områder går
stærkere end frygtet, og FN’s klimapanel opju­
sterer forventningerne til den globale opvarm­
ning i 2050.
Problemer med tørke, vandmangel og misvækst
skaber sult, knaphed på fødevarer og stigende
priser. Hver gang får den globale opvarmning
skylden for katastroferne. Øget produktion af
bioethanol baseret på kornprodukter bidrager
også til prisstigningerne.
Olieudslipskatastrofen i den Mexikanske Golf
i foråret 2010 betyder et stærkt øget fokus på
miljøet og gør boring efter olie på dybt vand og
i følsomme områder væsentligt dyrere som føl­
ge af flere restriktioner. Det er med til at presse
prisen på olie op.
Klima- og ressource problemerne medvirker
til at lægge et loft over den økonomiske vækst.
Selv mens krisen var størst, var olieprisen kun
kortvarigt nede i tidligere tiders lave niveau­
er. I det meste af 2009 og 2010 kostede olien
omkring 80 dollar pr. tønde. Så snart væksten
begynder at accelerere, stiger oliepriserne og
når i 2011 igen op i 150 dollar. Tilsvarende ud­
[ 93 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
vikling ses for metaller og korn. Det bremser
væksten.
Der er efterhånden bred konsensus om, at kli­
ma- og energiproblemerne er alarmerende, og
at der må sættes ind på mange fronter. Det lyk­
kes ganske vist heller ikke i Mexico at indgå
bindende globale aftaler om reduktion af CO2,
og denne strategi bliver derfor udskudt til for­
del for et øget samarbejde om at synliggøre sine
indsatser og udfordringer.
Klima- og energiindsatsen er i øget omfang
drevet af konkurrence. Clean-tech industrien
ses som en af fremtidens vigtigste vækstbran­
cher, hvorfor det gælder om at være på forkant
af udviklingen, hvis man vil sikre sig konkur­
rencekraft indenfor dette felt. USA har været
lige ved helt at miste den store bilindustri til
japanerne og andre, fordi man for længe holdt
fast i fortidens modeller. Nu ønsker man ikke
at gøre samme fejltagelse i forhold til Kina,
som foretager meget store investeringer inden
for klima. Hvor kapløbet i 1960’erne handlede
om, hvem som først kunne sætte en mand på
månen, så handler kapløbet nu om at blive den
første fossilfri nation.
Både Kina, EU og USA har store interesser i at
begrænse brugen af den stadig dyrere olie og
opnå mindre afhængighed af olielandene. Hø­
jere oliepriser vejer tungt i USA’s økonomi på
grund af den relativt lave energieffektivitet. I
Kina er der et meget stort incitament til at spa­
re på olien, da høje oliepriser også vejer tungt
i en økonomi, hvor løn og prisniveau i øvrigt
er lavt, og hvor energieffektiviteten også er lav.
Kina kommer på en række områder i front med
hensyn til ny energi- og klimateknologi. Det er
også lettere og billigere at tænke energihensyn
ind i forbindelse med de mange store nybyg­
gerier i de nye vækstøkonomier, end det er at
energirenovere den gamle bygningsmasse i de
gamle økonomier.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
I lyset af de store underskud på de offentlige
finanser har mange lande brug for yderligere
skatter.
På globalt plan enes man om en koordineret
øgning af skatterne på bankerne, så det ikke
fører til forvridning af konkurrencen. Samme
logik anvendes også på energisektoren. Kli­
ma- og energiproblemet giver et kærkomment
argument for at øge skatterne på de fossile
brændstoffer. Når bare de andre også gør det,
så belaster det ikke konkurrenceevnen. På den
måde havner flere af oliepengene i de vestlige
statskasser frem for i statsejede fonde i udemo­
kratiske lande.
Den grønne indsats har efterhånden fået mo­
mentum. Forbrugerne påvirkes dagligt til at
handle klimavenligt og energirigtigt. Politiker­
ne har over et bredt spektrum taget klima- og
energisagen til sig om end med vidt forskellige
begrundelser og underliggende dagsordner.
I alle grene af forretningslivet ses klima- og
energitemaet som et særdeles vigtigt område,
der kan skabe øget værdi. Der er efterhånden
investeret så meget engagement og så mange
millioner i den grønne bølge, at den bliver
selvforstærkende. Der bliver set skævt til kli­
masyndere, hvad enten det er ejere af benzin­
slugende biler eller virksomheder, som ikke
arbejder ihærdigt på at blive CO2 neutrale.
Det økonomiske tankesæt i de rige lande er
også så småt ved at skifte fra at måle på ma­
teriel velstand til at se mere på velfærd, livs­
kvalitet og lykke. Et højt forbrug af energi er
ikke ensbetydende med rigdom, men snarere
udtryk for en omkostning. Den samme logik
overføres på en række andre ting, fx transport,
emballage, og fængselsvæsen, som ellers tæller
med i traditionelle opgørelser af BNP.
Den globale vækst kommer ikke igen op på de
ca. 5 % p.a., som man så før finanskrisen.
[ 94 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
De accelererende klimaproblemer betyder, at
der i 2012 bliver indgået bindende aftaler om
CO2 beskatning og reduktion, som omfatter
alle de vigtige økonomier og som forventes at
kunne holde den globale opvarmning indenfor
2 grader.
Frem mod 2015 sker der et stort spring fremad
i klima- og energiindsatsen. Den teknologiske
udvikling accelererer, således at flere af de al­
ternative energiformer bliver konkurrencedyg­
tige med fossile brændstoffer. Det gælder sol­
energi i lande med et rimeligt antal soltimer
og vindmøller i områder med meget blæst samt
brændselsceller.
Wildcard:
Klimaskeptikerne viser sig at få ret. Ny banebrydende forskning sandsynliggør i 2011,
at den globale opvarmning alligevel ikke er
menneskeskabt, men at den er et resultat af
naturlige kræfter. Den globale opvarmning accelererer ikke, men bevæger sig i lange cykler,
og ifølge de nye forskningsresultater forventes
opvarmningen derfor at aftage igen, inden den
når alarmerende niveauer. Det starter en voldsom og meget følelsesbetonet debat, som i 2013
resulterer i, at FN’s klimapanel erkender, at det
mest sandsynlige er, at den globale opvarmning ikke er menneskeskabt.
D a n s k ø ko n o m i :
Det grønne forspring svinder ind
Danmark har siden oliekrisen og ungdomsop­
røret i 1970’erne ligget i front hvad angår mil­
jøspørgsmål, økologi, energibesparende for­
anstaltninger mv. Konkurrencen med de nye
lande i verdensøkonomien betyder, at det frem­
over ikke er traditionelle landbrugsprodukter
og industrivarer, som Danmark skal leve af. Det
er derimod i højere grad produkter og services
indenfor sundhed, livsstil, klima, energi mv.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Her i 2010 er det fortsat en udbredt opfattelse,
at Danmark ligger på forkant af den grønne bøl­
ge. Det er imidlertid en sandhed med modifi­
kationer, da en række andre lande har foretaget
store spring fremad. Det gælder fx Tyskland og
Østrig samt flere stater i USA.
Danmark har ganske vist forholdsvis mange
små og store virksomheder, som er stærke på
globalt plan indenfor klima- og energifeltet.
Det gælder alt fra vindmøller til enzymer og
bioethanol, isoleringsprodukter, ventilation og
varmeveksling, termostater og energistyring,
samt pumper til jordvarme etc.
Den solide position i forhold til klima- og
energi betyder, at dansk økonomi klarer sig
godt i en verden med stærkt stigende fokus på
det grønne. Selvom Danmark ikke længere er
i front på alle områder, er feltet så stort, at der
er plads til et stigende antal spillere på banen.
Konkurrenter i andre lande er faktisk et plus,
fordi de er med til at øge opmærksomheden
omkring området og skabe et marked, som dan­
ske produkter kan gøre sig gældende på.
Der kommer imidlertid stigende fokus på, at
andre lande er ved at overhale Danmark på
miljø og energifronten. Tyskland og Østrig er
længere fremme med at opføre passivhuse og
plusenergi huse. I 2010 havde England og USA
længe haft frivillige klima certificeringsordnin­
ger for bygninger.
Regulering, bolig og byggepolitik:
Fremtidsorienteret regulering
Hvor regulering tidligere ofte var strukturbe­
varende, så benyttes reguleringen nu fremad­
rettet til at accelerere en udvikling. Danmark
skal være det mest klima- og energirigtige land
i verden. Derfor satses der på at styrke klimaog energierhvervene mest muligt gennem alle
tænkelige former: mange flere midler til forsk­
ning og udvikling, strammere krav til energi­
[ 95 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
forbruget i virksomheder og i bygningsmassen
og mere energivenlig trafik. Både regulering,
afgifter og tilskud bringes i øget omfang i an­
vendelse.
I 2015 skal alt nybyggeri være passivhuse, dels
gennem isolering og dels gennem fysisk place­
ring. Der er dog mulighed for at opnå dispensa­
tion til at bygge et lavenergihus 1, hvis særlige
forhold som beliggenhed i forhold til fx vind
og sol taler herfor.
Danmark har verdens højeste afgifter på energi
og udledning af CO2. Man fremskynder over­
gangen til roadpricing ved at gå aktivt ind i
udviklingen heraf frem for at vente på et hol­
landsk system til 2018.
Danmark skal være en ”clean-tech-valley”,
som er i front på en række udvalgte områder.
Der indgås strategiske partnerskaber interna­
tionalt, mellem byer og mellem virksomheder
med henblik på at udvikle teknologier, løsnin­
ger og markeder.
E j e n d o m s m a r k e d e t: K l i m a h e n s y n
styrer prisudviklingen
Klima- og energispørgsmålet får stærkt voksen­
de betydning for udviklingen på ejendomsmar­
kedet. Fordi klimaforværringen accelererer
frem mod 2015, fokuseres der nu endnu mere
på beliggenhed. Ejendomme i lavtliggende
områder truet af vandstandsstigning får hævet
forsikringspræmien og falder markant i pris.
Store ældre huse, der typisk er dårligt isoleret,
falder også i pris, og det gør boliger i fjernere
beliggende områder, som kræver lang transport
i bil til arbejde, også. En del boliger bliver fak­
tisk usælgelige, fordi det koster mere at ener­
girenovere dem, end de vil være værd efter re­
noveringen. Tilskuddene fra det offentlige til
skrotning af boliger udvides derfor.
hold til fritliggende huse i forstædernes åben/
lav bebyggelser, som også afspejler sig i priser­
ne. Områder i centrale bydele eller beliggende
tæt på god kollektiv trafik, hvor man kan und­
gå at skulle benytte bil, stiger derfor relativt i
pris. Der bygges i øget omfang højhuse ovenpå
eller i tilknytning til eksisterende og projekte­
rede metrostationer. Bor man her, bor man rent
faktisk ganske få minutter fra et enormt udbud
valgmuligheder indenfor metronetværket.
På grund af stærkt stigende kvadratmeterpriser
på huse med centrale beliggenheder, ombyg­
ges en del store huse til boliger for flere hus­
stande.
B y g g e r i e t: K u n pa ss i v h u s e
og plusenergihuse
I 2015 bygges der overvejende plusenergihuse,
selvom lovgivningen rummer mulighed for
fortsat at bygge passivhuse og lavenergi 1 huse.
De fleste ønsker at fremtidssikre deres huse i
forventning om, at kravene blot bliver endnu
skrappere.
De offentlige byggerier er de mest energirigti­
ge. Herefter kommer det kommercielle byggeri,
hvor beslutningstagerne i reglen lægger lang­
sigtede investeringskalkyler til grund og ser
på fremtidige værdistigninger. De almindelige
boligejere er lidt mere tilbøjelige til at afveje,
om de skal benytte det begrænsede finansielle
budget på et luksuskøkken eller på alternativ
energiproduktion.
Både boliger og erhvervsbyggerier certificeres i
forhold til deres CO2 fodaftryk. Det er ikke ale­
ne bygningernes løbende energiregnskab, som
tæller. Det tæller også hvor meget CO2, som er
medgået til at fremstille husene. Isoleringspro­
dukter baseret på genbrug har fx mindre CO2
fodaftryk end glasuld.
Centralt beliggende etageboliger i tæt/høj be­
byggelser har en klima- og energifordel i for­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 96 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Byggeriets struktur, aktører og
p r o c e ss e r : K l i m a e r m o to r f o r
forandringer
Det store fokus på klima og energirigtigt byg­
geri er en fordel for de store spillere, som bedre
kan bruge penge på udvikling, indgå alliancer
og benytte sig af stordriftsfordele. Derfor sker
der en konsolidering i branchen.
Der opstår nye partnerskaber på tværs af fag
og brancher. Fx samarbejder traditionelle iso­
lerings- og glasproducenter med teknologi­
virksomheder, som tilbyder energistyring med
henblik på at udvikle komplette energirigtige
løsninger.
Også på energirenoveringsområdet sker der en
kraftig udvikling, som betyder, at der kan til­
bydes pakke- og systemløsninger. Der bruges
flere kræfter i et byggeprojekts designfase på at
minimere bygherrens eller brugerens samlede
CO2 fodaftryk.
Alle aktører bedømmes på deres evne til at
levere klima- og energirigtige løsninger. Hvis
man ikke selv besidder kompetencerne hertil,
må man samarbejde med aktører, som gør. Det
grønne kapløb er globalt og medfører en øget
internationalisering af branchen. Nye løsnin­
ger, koncepter og forretningsmodeller udviklet
i bl.a. Tyskland, USA og Kina vinder indpas.
Det gælder bl.a. den såkaldte ESCO-forretnings­
model. ESCOs (Energy Service Companies) er
virksomheder, der tilbyder at gennemføre og
finansiere energispareprojekter i bygninger og
industrivirksomheder mod at få del i den årlige
energibesparelse. Opnås der ikke de garantere­
de energibesparelse, er det ESCO’s problem.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Selvom Danmark er i førerfeltet hvad angår
klima- og energi, så sker det ikke desto mindre
oftere, at en udenlandsk tilbudsgiver vinder en
licitation på at være bedst til konkrete energi­
løsninger. Det er et udtryk for den hastige ud­
vikling og specialisering, som sker indenfor
feltet globalt.
Byggeriet har også ændret karakter og udse­
ende som følge af det store fokus på klima- og
energi. Det er slut med store glaspartier, som
er mindre energivenlige og ikke mindst kræver
air-conditioning.
Det er ikke længere nok at se på den enkelte
bygning. Det handler om at optimere hele by­
dele udfra en klima- og energirigtig vinkel.
Hvordan kan man fx bygge tæt og højt, uden
at det går ud over livskvaliteten for borgerne?
Der er muligheder for at tænke i disse baner
i nye udviklingsområder som fx havneområ­
derne og Carlsberggrunden. De fleste byområ­
der er imidlertid udbygget og ejerforholdet er
spredt på mange aktører, hvilket besværliggør
samlede tiltag.
A r b e j d s m a r k e d e t: E n e r g i v e j l e d e r e
En stigende andel af aktiviteten i byggeriet
er energirenovering. Det er en forholdsvis ar­
bejdsintensiv produktion, og beskæftigelsen
udvikler sig derfor positivt.
Der satses på kompetenceudvikling med hen­
blik på at klæde byggeriets folk bedre på til at
rådgive om energiløsninger. En betydelig andel
af håndværkerne har i 2015 fået suppleret de­
res uddannelse som energivejledere.
[ 97 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
er i værdiansættelserne, også for de seriøse in­
vestorer med en mere stabil investeringspoli­
tik.
S c e n a r i e 5 : I n n o vat i o n
K r i s e p e r s p e k t i v: F ø r s t o g
fremmest byggeriets krise
Resolutte globale indgreb betød, at finanskri­
sen ikke udviklede sig til en egentlig depres­
sion. Men krisen får ikke desto mindre store
samfundsmæssige konsekvenser. Den sætter
fokus på en række langsigtede strukturelle pro­
blemer: Aldring, ikke-bæredygtige velfærds­
modeller, klimaforværring,
udflytning af produktion og for lav produkti­
vitetsudvikling. Det understreger behovet for
nytænkning og innovation, hvis Danmark og
andre vestlige lande skal klare sig i konkurren­
cen med de nye lande i verdensøkonomien.
Finanskrisen og den efterfølgende recession
har ramt den globale ejendomsbranche og byg­
geriet særligt hårdt, og lavvækst og store pro­
blemer med at finansiere nybyggeri betyder,
at det i det meste af perioden frem til 2015 er
meget vanskeligt at finansiere nye ejendoms­
projekter. Man skal have rigtig gode argumen­
ter for, at den langsigtede rentabilitet vil være
mere end sædvanligt positiv.
Bl.a. derfor opstår en stribe innovationer i
komplekset omkring byggeriet og ejendoms­
branchen.
Den globale krise i ejendomsbranchen og i byg­
geriet fører også til en række opkøb og fusioner
og giver nogle større aktører, der opererer på
tværs af grænserne.
Krisen skaber øget fokus på, at ejendoms- og
byggebranchens krise ikke kun er en konjunk­
turkrise, men også en strukturel krise. Hverken
byggeriet eller bygningsdriften er rationel. Det
er der en række velkendte grunde til, men det
er svært at ændre branchens struktur og kultur.
Og ejendomsbranchen er heller ikke rationel.
De spekulative projekter giver store svingning­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Byggebranchen havde sovet i timen. I bygge­
branchen var der ganske vist nytænkning in­
den for arkitekter og ingeniører, hvor mange
havde set betydningen af at organisere sig på
nye måder, levere nye produkter og fortælle
nye historier, men 99 % af resten hang fast i
forældede produkter, produktionsmetoder og
organisations­former. Også byggemateriale­
branchen havde disse problemer; her var der
ganske vist arbejdet en del med branding på
nye måder, men branchens leverancer var for
opsplittede til, at det slog igennem i praksis.
Der var et brand for vandhaner, et for dørgreb,
et for gulvbrædder osv., men ingen af leveran­
dørerne havde styrke og betydning nok til for
alvor at gå ind i rollen som systemintegrator og
levere komplette bygningskoncepter under sit
eget brand.
Det forekom umuligt at lave om på det. Indtil
nogle begyndte at tænke langsigtet og integre­
ret.
Fremtidsforskere og andre har brugt begreber
som ”Build-Operate-Demolish” og ”Livscyklus­
ansvar for bygninger” siden årtusindskiftet,
men i første omgang slog det ikke igennem i
praksis.
Imidlertid bliver det efterhånden tydeligt, at
der er meget store beløb involveret i den sam­
lede livscyklus for bygninger. Livscyklusana­
lyser bliver således i stigende grad foretaget
i forbindelse med vurderinger af byggeriets
langsigtede energibalancer; i nogle lande er
det endog lovpligtigt. For at vurdere energi­
balancer på langt sigt, må man skønne over en
række faktorer i bygningens livscyklus, og på
den måde kommer man en del steder i gang
med livscyklustankegangen for bygninger.
[ 98 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
I n t e r n at i o n a l u d v i k l i n g :
F r a e j e n d o m ss p e k u l at i o n t i l
langsigtet tænkning
re, samtidig med at det LCD-selskab, der står
for opførsel og drift, kan tjene et overskud.
Finanskrisen og den efterfølgende recession,
som er særdeles hård ved den globale byggeog ejendomsbranche, medfører en række fusio­
ner og opkøb. Konkurrencen bliver imidlertid
skærpet af denne udvikling, fordi der nu opstår
en række globale spillere, som skaber konkur­
rence på tværs af grænserne. Konkurrencen går
ikke kun på pris, men også på nye integrerede
modeller for opførsel, ejerskab, finansiering og
drift. Branchen gør op med tidligere tiders fo­
kus på spekulation. Nu skal ejendomsinveste­
ring være langsigtet.
De første spæde skridt i retning af denne form
for outsourcing af bygningsdrift, med interes­
sante hybride investerings- og driftsformer,
ses ikke mindst i forbindelse med bygningers
energiforbrug. Her er ESCO-modeller udviklet
i forskellige varianter, hvor et Energy Service
Company kan tilbyde at optimere bygningens
tilstand og drift mod en fast årlig afgift. Det vil
sige, at man ikke længere betaler for energifor­
bruget til at varme huset op, men i stedet beta­
ler et beløb for at fx kontorerne bliver holdt på
22 grader i dagtimerne og 20 om natten; ESCOen kan fx vælge at installere bedre isolering og
levere mindre varme, hvis dette ser ud til at
blive en bedre forretning.
LivsCyklusDrift (LCD) er en model, hvor der
er livscyklusansvar for bygninger, forstået som
ansvar for planlægning, opførelse, drift, ned­
tagning, genanvendelse af materialer og af byg­
gegrund. Der er kontinuert ejerskab og driftsan­
svar i hele forløbet, der enten er administreret
af et LCD-ejendomsselskab eller en LCD-grup­
pe, det vil sige et konsortium af virksomheder,
der er gået sammen om at etablere et LCD-sel­
skab. Nogle processer kan være outsourcede,
men typisk står LCD-gruppen selv for en meget
stor del af opgaven.
Udviklingen af LCD kommer fra udlandet. Det
sker i dele af ejendoms­branchen, især i Hol­
land, Storbritannien, Tyskland, USA og også
til dels i Norge, hvor der er kapitalrigelighed
og et stærkt behov for at tænke langsigtet. Det
udvikler sig gradvist i det små, men tager fart
fra 2012.
LCD-modellen vinder også frem, fordi flere bru­
gere indser, at de ikke nødvendigvis behøver
eje den ejendom, de anvender, uanset om det
er en privatbolig, et kontor eller en mere spe­
cialiseret produktionsfacilitet. Hvis andre kan
opføre og drive ejendommen billigere, så kan
den effektive husleje for brugeren blive mind­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
D a n s k ø ko n o m i :
T i lta g , d e r i k k e m å ko s t e n o g e t
Dansk økonomi var allerede før krisen begyndt
at sakke bagud i forhold til andre økonomier
med hensyn til vækst og produktivitet. Denne
udvikling ser ud til at fortsætte efter 2010. De
store generationer fra efterkrigsårene går på
pension; dette lægger også en dæmper på både
produktions- og forbrugsudvikling i Danmark.
Udsigten til stigende offentlig gæld og store
udfordringer i forhold til velfærdspolitikken
betyder, at de offentlige må tænke i andre ba­
ner. Der skal først og fremmest tænkes i pro­
duktivitet og innovation. Der er et stort behov
for nye tiltag, men de må helst ikke koste no­
get. Midlerne er derfor dels tiltag, som kan øge
konkurrencen og dels reguleringsmæssige til­
tag, som tvinger virksomheder og borgere mv.
til at agere anderledes og tænke nyt. Innovatio­
ner skal ikke alle sammen opfindes i Danmark.
Innovative udenlandske aktører inviteres også
til at deltage.
[ 99 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Infrastrukturinvesteringer og investeringer
i hospitaler, plejehjem og skoler bliver i øget
omfang foretaget i form af offentlige og private
partnerskaber eller i egentligt privat regi for at
begrænse effekten på statsgælden. Der bliver
også stillet skærpede krav til energi og klima.
Mange af disse investeringer er velegnede til
LCD-modellen.
Krisen betyder også, at investorer og virksom­
heder prioriterer Corporate Social Responsi­
bility højere. Det giver sig udtryk i ønsket om
mere bæredygtighed i forbindelse med investe­
ringer.
I det omfang, der bygges nye erhvervsejendom­
me, er det især drevet af effektiviseringsbehov.
B y g g e r i e t: L a n g s i g t e t s y s t e m o p t i m e r i n g o g s t r at e g i s k e pa rt n e r s k a b e r
Frem mod 2015 fokuserer byggebranchen i
øget omfang på at levere til det offentlige og til
storkunder, herunder den almene boligsektor,
ATP og pensionskasser mv.
Ikke mindst det offentlige er stærkt interesseret
i nye modeller. Det kan være funktionskontrak­
ter, hvor en leverandør påtager sig vedligehol­
delsen af et vejanlæg i 10-15 år og derfor kan
gøre det billigere, eller det kan være mere om­
fattende OPP. Det offentlige lægger også vægt
på at stimulere innovation og nytænkning i
byggeriet ved at gå foran med nye modeller.
I Danmark er udviklingen, hvad angår LCD,
svagere end i udlandet, men de store interna­
tionale spillere er klar til at rykke ind i forbin­
delse med nybyggerier i Øresundsregionen.
Det betyder, at der er en placeringskamp for
potentielle deltagere i LCD-grupper: Det drejer
sig om at være med fra starten og blive en in­
tegreret del af LCD-konceptet, for er man ikke
er inde fra starten, så er man sædvanligvis ude
i resten af bygningens livscyklus. Der er må­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
ske plads til 3-4 konkurrerende LCD-grupper i
Øresundsregionen, men ingen af disse vil være
rent lokale; udviklingen er startet andre steder,
og i de fleste nicher indenfor byggeriet gælder,
at kun de organisationer, der har sørget for at
være internationalt synlige, har chancer for at
komme med i en af disse LCD-grupper.
Danske aktører indenfor byggematerialer og
byggeri er oftest hver for sig for små til at del­
tage som seriøse partnere. Men ved at indgå
i internationale, virtuelle partnerskaber eller
egentlige fusioner med andre organisationer i
samme branche lykkes det for en del af de mest
fremsynede aktører at komme med i dette spil
om fremtidens rationelle bygnings-livscyklus.
Nøglerne er bl.a. professionalisering, interna­
tionalisering, langsigtet investeringskraft og
en høj fleksibilitet i organisationskulturen på
grund af behovet for at samarbejde med mange
andre typer aktører.
Den nye udvikling er for det første baseret på,
at man analyserer og investerer langsigtet i for­
hold til både økonomi og økologi i bred for­
stand, og at man gør dette i stor skala.
Et LCD-selskab har til opgave at fokusere på
udvikling af fast ejendom, men med fokus på
det lange sigt og i stor skala. Det er fokuseret,
men ikke fokuseret for snævert: Formålet er
langsigtet systemoptimering.
Bestræbelsen er normalt at udvikle et relativt
lukket system, der til gengæld er toptunet. I
2015 er det i høj grad stadig under opbygning,
men grundtanken er fælles: Man udvikler sit
eget bygge­system, der naturligvis må være højt
fleksibelt, men dog grundlæggende har en fast
struktur, således at en række løsningskoncep­
ter går igen fra den ene bygning til den næste
(selvom det ikke kan ses med det blotte øje på
grund af koncepternes indbyggede variations­
muligheder).
[ 100 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Et grundtræk er, at alle bygninger kommunike­
rer med en form for fælles datasystem. I 2015
er det fortsat kun nogle af byggekomponen­
terne, der har indbyggede sensorer og kobler
direkte op, mens man må installere separate
sensorer i andre tilfælde. Men tendensen er,
at bygningerne i stigende grad selv, ved hjælp
af den elektronik, der er indlejret i hver enkelt
bygningskomponent, kan koble sig op på sy­
stemet. Derved registreres alle hændelser, og
alt kan sammenlignes og optimeres. Man kan
overføre erfaringer fra en bygning til en anden.
Man kan opbygge store, og med tiden kolos­
sale, ejendomsporteføljer som en reelt lærende
organisation, hvor data og erfaringer køres ind
i ét samlet system, der tillader, at man løbende
bliver bedre og bedre.
Fordelen er, at LCD-gruppen kan udvikle og
fastholde verdensklasse-kompetencer indenfor
bygningers livscyklus, mens en tilfældig villa­
ejer eller en virksomhed, der har sine hovedin­
teresser indenfor en anden branche, dybest set
altid er en amatør med yderst begrænset viden
om bygningsdrift, og derfor bruger uforholds­
mæssigt store ressourcer på at udvikle og drive
bygninger.
Der er naturligvis nogle store udfordringer i
konceptet. Man skal ikke bygge noget, der ikke
siden kan udlejes. Og hvordan kan man for­
udse fremtidens bygningsbehov ret præcist?
Det kunne virke skræmmende for investorer
at kaste sig ud i langsigtede ejendomsinveste­
ringer uden at have en meget høj grad af sik­
kerhed for udleje, helst i form af faste aftaler,
medmindre der var tale om rene standardvarer
som lejligheder. Dette er dog ikke et problem,
der er specielt knyttet til LCD-konceptet, men
til ejendomsinvesteringer i det hele taget. For­
delen ved LCD-konceptet er, at man har incita­
menter til at indtænke fleksibilitet fra starten,
og at man siden har langt dybere kendskab til
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
bygningen end tilfældige investorer, og der­
med langt større mulighed for at gøre brug af
den indbyggede fleksibilitet med relativt lave
omkostninger.
Med LCD-konceptet er der et stort incitament
til at indtænke isolering, energibesparelser og
enkel vedligeholdelse fra starten, fordi det hur­
tigt kan tjene sig ind. Det skaber også større tro­
værdighed – det er ikke som i det traditionelle
boligmarked, hvor man risikerer at købe noget
byggesjusk af et firma, der går konkurs, inden
man opdager sjusket. Solceller, vindturbiner
og grønne tage installeres kun, hvis det faktisk
er rentabelt, og ikke bare for signalværdiens
skyld.
E j e n d o m s m a r k e d e t: ” s l u t m e d h i t
and run”
LCD-modellen har dramatiske konsekvenser
for ejendomsmarkedets karakter. Da bygnin­
gerne er så tæt knyttede til det enkelte byggesy­
stem og dettes database, er der gode mulighe­
der for at drive dem stadig bedre – optimering
er en fortløbende proces. Men denne mulighed
svækkes meget stærkt, hvis man trækker byg­
ningen ud af sit system. Derved bliver ejen­
domsporteføljerne langt mere låste; en bygning
er ikke i samme grad som førhen en handels­
vare, men en langsigtet investering, fordi den
mister værdi, når en trækkes ud af sit system.
Dette er en form for binding, de traditionelle
ejendomsinvestorer ikke vil acceptere, men for
de nye er det en lille pris at betale for forde­
lene: Når den øgede fleksibilitet og den øgede
praktiske mulighed for at anvende fleksibilite­
ten kobles med den langsigtede optimering af
drift og vedligeholdelse (inkl. præventiv ved­
ligeholdelse), er der udsigt til en overskuds­
grad, der er væsentligt højere end i traditionel
ejendomsdrift. Det kræver blot et langsigtet
perspektiv, og at man har skalaen til at sprede
sin risiko ved at investere i mange forskellige
[ 101 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
typer projekter, stadig med anvendelse af sam­
me byggesystem. Og det langsigtede perspektiv
åbner for endnu mere.
Samtidig med at anlægge et langsigtet perspek­
tiv på bygningen som sådan er det naturligt at
anlægge et langsigtet perspektiv på bygningens
omgivelser. En bygnings værdi er jo i væsent­
lig grad påvirket af dens beliggenhed og dens
omgivelser. Derfor går de nye LCD-investorer
typisk ind i projekter, hvor de kan være med til
at præge et helt kvarter, enten ved greenfieldprojekter eller ved at få mulighed for at over­
tage et område, hvor man gradvist udskifter de
ældre bygninger med nye. I visse tilfælde lader
man selvfølgelig markante, ældre bygninger
blive stående, selvom de ikke passer ind i ens
eget LCD-system, for hvis de tilfører kvarteret
væsentlig værdi og derved bidrager til at øge
det samlede overskud i kvarteret, kan man
sagtens leve med, at de isoleret set ikke er så
gode forretninger. I det langsigtede, integrere­
de perspektiv er det den samlede, langsigtede
overskudsgrad for hele investerings-objektet,
typisk kvarteret, der bliver tilgodeset.
Dette betyder, at ejendomsinvestorer reelt fore­
tager en langsigtet optimering af et kvarter, et
byområde eller i visse tilfælde en hel by. Model­
len er naturlig ved samlet ejerskab af et områ­
de. Eksempler på langsigtet, samlet optimering
af et område, uden dog at anvende et integre­
ret bygge- og bygningsstyrings­system, kendes
også fra tidligere. I nyere tid er fx udviklings­
planerne for Carlsberg-byen et dansk eksempel
på sådan tænkning, hvor der dog i usædvanlig
høj grad lægges vægt på at bevare de eksiste­
rende bygninger. I mange andre tilfælde er det
snarere kommunerne, der har ansvaret for og
gevinsten ved helhedstænkningen, men da en
stor del af fordelene ved helhedstænkning ikke
tilfalder kommunen som sådan, men de en­
kelte ejendomsejere og/eller brugerne af byg­
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
ningerne, er der ikke tilstrækkelige incitamen­
ter til at investere så meget i det langsigtede,
integrerede udviklingsperspektiv, som der er i
LCD-modellen.
Principielt omfatter denne optimering et bredt
felt ud over bygningsdrift som sådan. Det drejer
sig ikke blot om at optimere det fysiske miljø,
men også det sociale miljø, der jo er meget væ­
sentligt for, hvor værdifuldt et område opleves.
Dermed drejer det sig om diskret at styre livs­
stilsudviklingen således, at der er et passende
mix, men ikke for stort; at udvikle transport­
systemer, dagligliv af enhver art, mødesteder,
foreningsliv, handelsliv, sociale institutioner
og meget andet. Selvfølgelig handler det også
om at sikre oplevelsesrigdommen i området
ved passende design, kunst og kultur og udfol­
delsesmuligheder for alle grupper.
Helt grundlæggende gælder den simple regel,
at spændende og stimulerende steder, der fun­
gerer bedst socialt, typisk også er den bedste
forretning: Dér er det let at udleje ledige lejlig­
heder og butikker, dér vil potentielle lejere be­
tale mere pr. m2, og dér er der mindre hærværk
og mindre vedligeholdelse etc.
Fra et økologisk og energimæssigt perspektiv
er LCD-systemet også en fordel. Nogle grønne
grupper er umiddelbart stærkt kritiske, men
når det kommer til stykket, viser det sig, at det
mere drejer sig om politisk skepsis overfor storinvestorer end om grøn tankegang. Der er nem­
lig ikke nogle gode, grønne argumenter imod
langsigtet optimering af livscyklus for en byg­
ning eller et helt byområde. Slet ikke når der
faktisk er gennemtænkte systemer til at hånd­
tere nedtagning af bygninger og genanvendelse
af materialer og komponenter på et tidspunkt
ude i fremtiden.
[ 102 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
D o b b e lt v æ r d i t i l h a lv p r i s
LCD-modellen realiserer efterhånden delvist
det gamle, velkendte slogan fra Projekt Hus:
Dobbelt værdi til halv pris. Man når det ikke
på hverken 5 eller 10 år, men det er tydeligt, at
man er på rette vej. Ved at udnytte den nyeste
teknologi kan man optimere byggerierne tek­
nisk; ved at udnytte den bedste viden om so­
ciale processer, kan man optimere områderne
socialt og oplevelses­mæssigt. Alt i alt bliver
de langsigtede omkostninger væsentligt lavere,
samtidig med at man skaber bedre faciliteter
og sociale miljøer, der alt i alt giver brugerne
væsentligt større værdi.
u Bedre lokalmiljø og mere attraktivt lokalsamfund
u Bedre faciliteter, fx i form af boliger med altan,
tilbud om fælleskøkken og gæsteværelser mv.
u Lavere opførelsespris på grund af ultraflexibelt,
optimerings-egnet byggesystem med ukonventionelle moduler, delvist designet automatisk for at
sikre optimering af materialeproduktion, logistik,
byggeproces, drift, nedtagning og genbrug under ét
u Langt lavere driftsomkostninger, vedligeholdelse, energiudgifter, mindre rengøringsbehov, flere
selvrensende flader ved hjælp af ny teknik mv.
u Lavere ressourceforbrug og højere genbrugsgrad
giver væsentligt mere grøn profil end for traditionelt byggeri.
Der er naturligvis fejltagelser i processen. Man
kan allerede nu se, at man i nogle projekter
begår de samme fejl som i nogle af 1960’ernes
og 1970’ernes store projekter, hvor man har
fokuseret på det tilsyneladende rationelle i at
skabe billige kvadratmeter i storskala-projekter
med høj homogenitet – og endte med at skabe
slum.
Man skal naturligvis undgå stalinistisk total­
planlægning, men sikre en høj grad af oplevel­
sesrigdom og variation i den del, der bliver sty­
ret – og samtidig sikre sig, at der er nicher og
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
sprækker til private aktiviteter i området, in­
klusiv de 15-årige skatere, børnene og de unge
med trang til at bygge huler og meget andet,
der ikke rummes indenfor traditionel planlæg­
ningslogik, men hører med til den lykkelige by.
Ved at skabe den super-effektive by og samtidig
fastholde, at det skal være den lykkelige by, op­
når man alle de lovede fordele i de vellykkede
LCD-projekter.
Byggeriets struktur, aktører og
p r o c e ss e r : LCD - m o d e l l e n i n s p i r e r e r
alle til nytænkning
I 2015 er det fortsat en begrænset andel af ejen­
domssektoren og byggeriet, som foregår på
LCD-principper i version XL. Men modellen
inspirerer til mere nytænkning og innovation
og fås også i version small og medium, hvor
man i større eller mindre grad tager ved lære af
erfaringerne og indarbejder elementer heri:
u Udviklingen af LCD modellen betyder en overgang til lukkede grupper med typisk relativt lukkede innovationsstrukturer. Enten er man inde – eller
også er man ude. Der er ikke nogen mellemvej. Det
kræver fokus på langsigtet partnerskab, store investeringer, international synlighed (eventuelt gennem fusioner eller virtuelle partnerskaber, franchisekoncepter eller andre måder at opnå virtuel
stordrift), stort engagement i at udvikle samarbejdsformer og samarbejdskultur, så man matcher
sine partnere i LCD-gruppen. Man ændres fra at
være enkeltstående virksom­heder til at være del
af en stor gruppe partnere, eventuelt med fælles
ejerskab og kontrol.
u Der er stigende fokus på kernekompetencerne
(ellers har man ikke noget relevant at bidrage med
i gruppen), samarbejdsevnerne (ellers fungerer
man ikke i gruppen), og udviklingskraft og innovationsevne (der skal tænkes innovativt og udvikles
langsigtet).
u Man går fra at være vare-producent til at være
medinvestor og langsigtet serviceleverandør. Gan-
[ 103 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
ske vist er der nogle entreprenører, der står lidt på
sidelinien i forhold til LCD-grupperne og kun udfører lønarbejde for disse, ofte nogenlunde svarende til entreprenørernes traditionelle forretnings­
modeller, men dette er formentlig ikke holdbart:
Ambitionen er typisk at få alle parter med ind som
langsigtede partnere og medinvestorer – og det
gælder også entrepre­nører mv. Der er dog forskel
på, hvor meget dette betyder for de enkelte brancher, afhængigt af konceptet i den enkelte LCD-organisation.
u Overgang til standardiserede, lukkede byggesystemer med høj fleksibilitet. Man kan bygge
næsten lige så fleksibelt som før, men med langt
større sikkerhed for pris, kvalitet etc. Det giver ændrede kompetencekrav.
u Stigende skift til fabriksmontering af fortsat
større komponenter, i forlængelse af de generelle
megatrends, giver ændrede kompetencekrav.
u Optimering i forhold til hele bygningens livscyklus giver relativt mere fokus på de langsigtede
drifts- og ombygningsomkostninger i forhold til
den initiale byggepris. Lavere driftsomkostninger
og større fleksibilitet giver dobbelt værdi til halv
pris, men da kravene til bygningerne er større end
tidligere, er de nye byggesystemer ikke nødvendigvis billigere end tidligere tiders byggeri, de er bare
væsentligt billigere i forhold til kvaliteten. For byggematerialebranchen er der dermed gode udsigter.
For entreprenører og andre udførende er der om-
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
trent samme aktivitet pr m2 nybyggeri som tidligere, men på langt sigt er der mindre arbejde pr.
m2, præventiv vedligeholdelse og indbygget fleksibilitet er lettere at gennemføre, da præcis styring af præventiv vedligeholdelse i sidste instans
sparer arbejdstid.
u Arkitekt- og ingeniør-brancherne får øget aktivitet på grund af vægten på langsigtet analyse. Man
skal være god til at analysere langsigtede scenarier
og optimere i forhold til disse.
u Også skiftet fra analyse alene på bygningsniveau
til analyse på både bygnings- og kvartersniveau og
integreret områdeudvikling fremmer rådgivernes
omsætning, mens fastlåsning i et bygge­system
til gengæld sparer en del ressourcer: Når valgene
allerede er truffet og tilsvarende eksempler gennemanalyseret, spares der indsats; dermed er det
lettere at fokusere på den integrerede og langsigtede analyse.
u IT i alting betyder generelt, at IT-delen af bygninger øges. Man er i forretningsmæssig forstand
gift med sit IT-system.
Arbejdsmarkedet
Udviklingen i retning af mere integrerede mo­
deller betyder krav om øgede kompetencer og
mere efteruddannelse. Der efterspørges flere
langvarigt uddannede, som kan håndtere de
mere komplekse problemstillinger.
[ 104 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
]
8.
Scenarier på tværs
– opsummering og perspektivering
I dette kapitel foretages først en sammenligning på tværs af de fem scenarier. Hvordan adskiller de sig
med hensyn til en række kvantitative, kvalitative og strukturelle parametre fra byggeaktivitet og priser
til bæredygtighed.
Dernæst diskuteres i hvilket omfang scenari­
er og udfaldsrum er afhængige af branche og
geografi, og hvordan dagsordenen i byggeriet
har ændret sig over tid. Billederne er markant
forskellige i 2007 og 2010, og de er forskellige,
om man spørger i São Paolo, Shanghai eller
Svendborg.
Til gengæld er udfordringerne, hvad angår
byggeriets processer og de byggepolitiske an­
befalinger i den forbindelse, på mange måder
de samme som i diverse rapporter fra de sidste
40 år. Nogle vil måske hævde, at heller ikke
denne rapport adskiller sig markant i så hen­
seende.
onalbankens worst case scenarie arbejdes der
med et fald i BNP på i alt 8 % over årene 2009,
2010 og 2011 og et fald i huspriserne på 32 %
i forhold til 2008, hvilket er på linje med sce­
nariet Turbulens.
Hvis byggeriets virksomheder og branchen
som helhed forbereder sig på, at hvert af de
fem scenarier kan indtræffe, vil man i praksis
være godt klædt på til at navigere i en meget
mere usikker fremtid.
Udfaldsrum for scenarier 2010-15
Om arbejdet med scenarier
De fem ovenfor beskrevne scenarier aftegner
til sammen det udfaldsrum, indenfor hvilket
de kommende fem års udvikling i samfunds­
økonomien og byggeriet i Danmark med stor
sandsynlighed vil forme sig. Der både kan og
vil selvfølgelig optræde hændelser og wild­
cards, som kan lede til helt andre udviklinger,
men udfaldsrummet giver ikke desto mindre
et mere retvisende billede af fremtiden end
en egentlig prognose vil gøre.
De økonomiske scenarier ligger abso­
lut indenfor det sandsynlige. I Nati­
Udfaldsrummet illustrerer viften af sandsynlige fremtider. I virkeligheden vil fremtiden forme sig som et miks af de 5 scenarier, som afgrænser
udfaldsrummet
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 105 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Når virksomheder og organisationer arbejder
med scenarier i deres strategiarbejde, er det
vigtigt, at man tager alle scenarier i udfalds­
rummet alvorligt, selvom man måske tror mere
på et af dem, og vil være tilbøjelig til helt at af­
vise andre som usandsynlige, jf. kapitel 6. Det
gør man ved efter tur at leve sig ind i scena­
riernes indre logik og dynamik. Man ser først
på mulige konsekvenser for virksomheden og
dernæst på mulige strategiske tiltag i hvert en­
kelt scenarie, som kan styrke virksomheden.
Når man har lagt sin strategi, kan man igen
holde den op i mod hvert af scenarierne, for
at se om strategien er tilstrækkelig robust til at
klare sig i hvert af disse scenarier. Herigennem
får man en mere solid strategiplan.
Hvilket af de økonomiske scenarier, det vil
sige scenarie 1,2 eller 3, som kommer nærmest
virkeligheden, afgøres ikke af byggeriet, men
af omverdenen. Til gengæld har byggeriet og
ejendomssektoren større muligheder for at på­
virke fremtiden i scenarierne 4 og 5 gennem
satsning på klimatiltag og innovation.
Scenarier på tværs
Parameter
Megatrends
1.
2.
Boligpriser (reale) – beliggenhed og arealbehov
Bygge-aktivitet (nybyggeri)
Stigning pga. urbanisering og koncentration
Fald som følge af befolkningsstagnation.
Stigning som følge af velstandsstigning og urbanisering
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Priskonkurrence v. licitatione
Produktivitet v. udførelse
Koncentrationsgrad
Globalisering
Kvalitetsudvikling i produktet
Bæredygtighed i proces og produkt
Arkitektonisk kvalitet og interesse fra bygherrer
Beskæftigelse i byggeriet
Tiltrækning af ressourcestærke unge
Image i befolkning og blandt beslutningstagere
Problemer - arbejdsmiljø, mangler, kundetilfredshed
Stigning pga. globalisering og transparens
Stigning pga. ny teknologi og viden
Stigning pga. priskonkurrence og globalisering
Stigning pga. deregulering og teknologi
Stigende krav fra bygherrer (velstandsstigning)
Stigning pga. immaterialisering (CSR, etik mv.) og afgifter
Stigning pga. immaterialisering og velstand
Fald pga. produktivitetstigning og befolkningsstagnering
Fald pga. små årgange og immaterialisering
Fald pga. immaterialisering
Stigning pga. øget kompleksitet
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
I det følgende sammenlignes de fem scenarier
på tværs i forhold til 13 parametre, som er væ­
sentlige for byggeriet, jf. nedenfor.
Uanset konjunkturudvikling sker der en ud­
vikling i ovennævnte parametre som følge af
strukturelle udviklinger, fx som beskrevet ved
megatrends. Der er selvfølgelig flere årsags­
sammenhænge end beskrevet nedenfor, hvor
kun de mest sandsynlige nettoeffekter og vig­
tigste langsigtede påvirkninger er anført.
Megatrends er forholdsvis resistente på lang
sigt overfor mindre konjunkturudsving. På
kort sigt kan der imidlertid ske et backlash.
Kriser, voldsomme begivenheder og markante
politiske eller forretningsmæssige tiltag kan
forstærke eller reducere de nedenfor nævnte
tendenser både på kortere og længere sigt og
endog føre til et skift af retning og fortegn. Det
gælder særligt på kort sigt.
[ 106 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
I det følgende sammenfattes de mulige konse­
kvenser i de fem forskellige scenarier på mel­
lemlang sigt (fem år). Der henvises i øvrigt til
det efterfølgende farvekodede oversigtsskema.
1) De reale boligpriser har en tendens til at
stige på længere sigt som følge af mangel på gode
beliggenheder og stigende ønsker til kvalitet.
Nogle gængse boligprisindeks tager ikke højde for
kvalitetsforbedringer, jf. det klassiske Case-Shiller
indeks. Såfremt produktivitetsudviklingen i byggeriet er lavere end i andre sektorer af økonomien,
vil det isoleret set også gøre boliger relativt dyrere
over tid. I scenariet Turbulens, ses yderligere prisfald nominelt og realt på ca. 15% fra 2010 til 2012.
Også i Ny Vækst scenariet er der begrænsede prisfald som følge af rentestigning til 7-8 %. I Grønt
Kapløb og Innovation er der højere priser på grund
af energimæssige forbedringer og mere begrænset
priskonkurrence. I Innovation vil øget standardisering dog give mulighed for lavere priser, hvis fordelen kanaliseres videre til kunderne.
5) Koncentration. Over tid ses en bevægelse
i retning af stadig større virksomheder som følge
af globalisering og øget kompleksitet mv. Denne
udvikling sker ofte i forlængelse af større kriser.
Der sker kraftige strukturforandringer og koncentrationer både på efterspørgselssiden og udbudssiden i Turbulens, Ny Vækst og i Innovation. De store
velkonsoliderede investorer, herunder institutionelle investorer, større firmaer i alle brancher og
det offentlige, spiller en større rolle på efterspørgselssiden end før krisen. På udbudssiden forsvinder
mange mindre virksomheder, som ikke har nok
egenkapital.
6) Globalisering er også en langsigtet tendens.
En mere omfattende krise (Turbulens) vil imidlertid
øge de protektionistiske tendenser både i USA og
Europa. Innovationsscenariet er ikke mindst drevet
af nye tiltag fra udlandet.
3) Priskonkurrencen øges markant i Turbulens som følge af overkapacitet. Priskonkurrencen
er mindre i Grønt Kapløb og Innovation, fordi konkurrencen i øget omfang går på andet end priser.
7) Kvalitet. I scenariet Turbulens bygges der kun,
hvis det er strengt nødvendigt, da der er mange ledige kvadratmetre. Bygherrer forlanger både kvalitet og lave priser, men det er ofte ikke muligt i
praksis, da mange knækker halsen herpå, således
at resultatet bliver ringere kvalitet. I de øvrige scenarier bygges der primært for at få nogle kvaliteter, som det eksisterende (ledige) byggeri ikke kan
imødekomme. Det relativt begrænsede nybyggeri
er derfor af højere kvalitet end før krisen, hvor der
var mere fokus på kvantitet. Det gælder særligt i
scenariet Ny Vækst, hvor nogle bygherrer også har
penge hertil trods den høje rente.
4) Produktiviteten øges mest markant i Innovationsscenariet, men også i Turbulens ses der
på grund af den hårde priskonkurrence, konkurser
og strukturforandringer, kreativ destruktion og et
pres for andre løsninger, der kan højne produktiviteten. I mainstreamscenariet (Mådehold) er der
derimod hverken risikovillighed eller tilstrækkelige
incitamenter til forandring.
8) Bæredygtighed. Øget vægt på bæredygtighed gør sig i større eller mindre grad gældende i
alle fem scenarier, fordi de fem drivkræfter herfor
i større eller mindre udstrækning virker positivt i
alle scenarier. Det er 1) klimaforværring 2) ønske
om selvforsyning 3) høje energipriser 4) ønske om
nye skatter til gældsplagede stater og 5) evt. ønske
om ny vækstmotorer og arbejdspladser.
2) Nybyggeriet falder markant i Turbulens og
lidt mindre i Mådehold og Ny Vækst. I Turbulens og
Mådehold spiller offentligt byggeri og renovering
en stor rolle. I Grønt Kapløb og Innovation rives der
mere ned og bygges nyt.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 107 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
9) Arkitektur. Med øget velstand og oplevelses­
økonomi øges efterspørgslen efter godt design og
spændende arkitektur både til boliger, detailhandel, forretningsdomiciler og kulturhuse mv. Dette
vil være mest fremherskende i scenariet Ny Vækst,
mens der i Turbulens vil være mere fokus på bygningernes basale funktion, beliggenhed og pris. I
scenariet Innovation er der fokus på bygningsmassens langsigtede værdi og på innovationer, der fx
giver mulighed for mere varieret formgivning i
betonbyggeriet. I Grønt Kapløb medfører energihensyn nogle restriktioner på den arkitektoniske
udfoldelse, som kan føre til et mere ensartet og
mindre oplevelsespræget byggeri.
10) Beskæftigelsen i byggeriet påvirkes på
lang sigt negativt af befolkningsstagnation, industrialisering og udlægning af arbejdspladser. I scenarierne Turbulens og Mådehold betyder krisen tillige lavere byggeaktivitet. Grønt Kapløb medfører
derimod mere arbejdskrafttung energirenovering
og installation af energiproducerende og -besparende løsninger.
11) Tiltrækning af ressourcestærke unge
er en udfordring på grund af færre unge, flere ældre, der går på pension og et stigende ønske om
jobs i viden- og oplevelsesøkonomien frem for i
produktion. I scenariet Ny Vækst er udfordringen
størst, fordi andre sektorer kappes om de unges
gunst. I Turbulens kendetegnes byggeriet af store
problemer, men der er generel mangel på arbejdspladser, og byggeriet har derfor let ved at tiltrække
unge, som skal finde et job.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
12) Byggeriets image i befolkningen og
blandt beslutningstagere er generelt faldende, da
der efterhånden er boliger nok, og nybyggeriet erfaringsmæssigt ofte ikke har bidraget med øget
livskvalitet og bymiljø, der hvor der bygges, selvom
det ofte skyldes bygherren snarere end byggeriet.
Slemt ser det ud i scenariet Mådehold, hvor sektoren er presset, men ikke så meget, at det for alvor
gør ondt. Værst ser det ud i Ny Vækst, hvor byggeriets økonomiske problemer går hånd i hånd med
manglende interesse for byggeriet, og hvor kontrasten til fremgangen andre steder er iøjnefaldende.
Arbejdspladserne besættes i øget omfang med
udenlandsk arbejdskraft. I Turbulens ses mange
uheldige byggesager, der skader omdømmet, men
der er trods alt stor brug for de arbejdspladser, som
byggeriet skaber, hvilket giver goodwill og støtte. I
Grønt Kapløb og Innovation har byggeriet flere positive historier at fortælle. Samfundsansvar og nytænkning er med til at forbedre byggeriets image.
13) Problemerne i byggeriet er generelt stigende som følge af øget kompleksitet. I Turbulens
og Ny Vækst ses mange lidt for kreative tiltag med
henblik på at øge produktiviteten og spare omkostninger. Personaleomsætningen er stor og ikke
alle medarbejdere og ledere har tilstrækkeligt fokus på arbejdsmiljø og kvalitetssikring. Der skal tillige ofte ryddes op efter konkursramte bygherrer
og entreprenører.
[ 108 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Oversigtsskema: Konsekvenser af de fem scenarier
Farvekoder til figuren ovenfor:
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 109 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Udfaldsrum for scenarier 2010-15
N
V
Ø
S
Udfaldsrummet illustrerer viften af sandsynlige fremtider. I virkeligheden vil fremtiden forme sig som et miks af de 5 scenarier, som afgrænser udfaldsrummet. Over tid kan udfaldsrummet forskydes i retninger illustreret ved verdenshjørnerne (N,Ø,S og V)
Scenarierne kan også benyttes til at se, på hvil­
ke områder udfordringerne er mere eller min­
dre ens i alle scenarier, og hvor der er markante
forskelle. I alle scenarierne spiller bæredygtig­
hed således en stor rolle. Det samme gælder fo­
kus på produktivitet og koncentration i form af
sammenlægninger og fusioner i branchen.
Et udfaldsrum nogenlunde som i figuren oven­
for vil man også kunne genfinde i andre bran­
cher, til andre tider og i andre dele af verden
blot med forskelligt niveau og form.
I det følgende ses der på branchedimensionen,
den geografiske dimension og tidsdimensio­
nen.
Set i forhold til andre brancher er byggeriets
vilkår, at fremtidig lav-vækst og ikke mindst
stor usikkerhed herom, påvirker efterspørgs­
len markant mere end i fx farmaceutisk indu­
stri og IT-branchen. Begge brancher er, ligesom
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
fødevarebranchen, mindre følsomme over for
konjunkturer end byggeriet. Farmaceutisk in­
dustri er mere påvirket af aldring og forskning
og udvikling, og IT-branchen drives i langt hø­
jere grad af innovation og forældelse og benyt­
tes tillige til at automatisere og rationalisere i
lavkonjunkturer. Udfaldsrummet for disse in­
dustrier vil derfor ligge mere mod nordøst i fi­
guren og vil også være smallere.
Med hensyn til den geografiske dimension
gælder, at vækstperspektiverne er meget for­
skellige i forskellige dele af verden.
Generelt er perspektiverne for byggeriet i Euro­
pa ikke specielt gode. I Euroconstruct-analy­
sen, der præsenteredes 25. juni 2010, forudses
at byggeriet (eksklusiv anlæg) i Vest- og Cen­
traleuropa falder 4,7% i 2010 efter et fald på
11,3% i 2009, hvorefter det stiger 1,2% i 2011
og 2,6% i 2012. Dermed er der ganske vist udsigt
[ 110 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
til vækst, men til et niveau, der er langt under
de foregående års byggeri. Dette kan illustre­
res ved antal påbegyndte boliger i Vesteuropa i
2006 (2,17 mio.) og 2012 (1,01 mio.)56.
underliggende drivkræfter for vækst er meget
stærke. Noget lignende gælder fx i Indien, Bra­
silien og mange andre af verdens højvækstom­
råder.
I den øvrige verden er der mange steder langt
højere underliggende vækst i økonomien, og
dermed også udsigt til, at byggekriser overvin­
des hurtigere end i Europa. Det betyder dog
ikke, at områder udenfor Europa er immune
overfor kriser. Fx har Dubai udvist et af de
mest spektakulære bygge-booms det seneste
tiår, men boblen er punkteret, og det vil vare
meget længe, før der kommer tilsvarende høj
aktivitet i Dubai (om nogensinde).
I Kina diskuteres i forsommeren 2010, om byg­
geboomet har karakter af en farlig boble. Iføl­
ge en kinesisk topøkonom er problemerne på
Kinas boligmarked alvorligere end USAs før
finanskrisen, fordi de kombinerer en poten­
tiel boble med risikoen for social uro58. Noget
lignende gælder i en del af verdens andre høj­
vækstområder: Der har været boom, men det
fortsætter ikke uendeligt – og den sociale stabi­
litet trues, hvis krisen bliver dyb og langvarig.
Dermed rammes byggeriet hårdt.
I højvækstøkonomierne, herunder BRIK57-lan­
dene, ligger udfaldsrummet hvad angår bygge­
riet længere mod øst i figuren. I de nye væk­
støkonomier, Kina og Indien mv. betyder høje
økonomiske vækstrater, stærk urbanisering og
kraftig befolkningskoncentration i byerne de
fleste steder et væsentligt højere niveau for
den fremtidige efterspørgsel. Også her vil der
komme nedture, som ofte vil være mere vold­
somme end i Europa.
Fx kunne de seneste års krise også mærkes i
Kina, men BNP-væksten kom hurtigt op i 10
% klassen igen. Kinesisk byggeri gik voldsomt
ned en overgang, men kom stærkt tilbage. De
56 Kilde: Euroconstruct Summary Report, June 2010, udg. af Euroconstruct / Inst.
for Fremtidsforskning samt partnere. I rapporten behandles byggeriet i 19 vestog centraleuropæiske lande 2010-12
57 BRIK-landene: Forkortelse for Brasilien, Rusland, Indien og Kina
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Ser vi til slut på tidsdimensionen gælder det,
at i forhold til 2007 er det forventede niveau i
Danmark (og i Europa) for væksten i økonomien
og i særlig grad i byggeriet reduceret - udfalds­
rummet er rykket mod sydvest. Usikkerheden
og dermed også udsving/spredning i forhold til
middle of the road forventninger er øget mar­
kant - udfaldsrummet er blevet bredere.
58 ”Li Daokui, a professor at Tsinghua University and a member of the Chinese
central bank’s monetary policy committee […] said that the problems in China’s
housing market are more severe than those in the U.S. before the financial crisis because they combine a potential bubble with the risk of social discontent”.
Kilde: Folkets Dagblad, Beijing: http://english.people.com.cn/90001/90776/9088
2/7008924.html - 09:46, June 02, 2010
[ 111 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Udfaldsrum over tid, i forskellige brancher og geografier
N
nye teknologier
& produktivitet
IT og Pharma 2010
V
Ø
Byggeri 2007
BRIK m.fl. byggeri 2010
Byggeri 2010
ko n j u n k t u r e r
højvækst
S
Figuren illustrer, hvordan udfaldsrummet for de kommende års byggeri i Danmark har flyttet sig fra 2007 til 2010, samt hvor udfaldsrummet er for andre
brancher hhv. for byggeri i BRIK-landene set fra 2010
I relation til tidsdimensionen er det også inte­
ressant at se på forandringshastigheden, som
på nogle områder, fx IT, går meget stærkt, mens
udviklingen indenfor byggebranchen på mange
områder går meget langsomt. Curt Liliegreen,
Boligøkonomisk Videncenter, har analyseret
boligpolitikken siden 1960’erne og konstaterer:
”at byggepolitikkens temaer i dag for en stor
dels vedkommende er de samme som for 20,
ja endda for 40 år siden” 59. Der er udkommet
en lang række rapporter om byggeriet i denne
periode, men udfordringerne og anvisningerne
er i vidt omfang de samme. Det er dog ikke alle,
som er helt enige i dette synspunkt.
59 Curt Liliegreen: Artiklen ”Byggepolitikken i Danmark, 1969 – 2007”, 2008
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Det helt overordnede mantra i byggepolitikken
har været billigere byggeri og højere kvalitet
og i den forbindelse påpegning af utilstrække­
lige produktivitetsfremskridt. I Byggecentrums
Byggerapporten, december 1969, fremføres, at
der ikke kan påvises produktivitetsstigninger
for byggeriet som helhed. I regeringens bygge­
politiske handlingsplan ”Staten som bygherre”
august 2003, påpeges at ”en afgørende udfordring er at få vendt den manglende udvikling
i produktiviteten. Produktiviteten har således
udviklet sig langt mindre end i landene omkring os i de seneste 30 år”.
Både i 1960’erne og i nyere tid har der været
fokus på byggeriets processer, herunder indu­
[ 112 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
strialisering af byggeriet og bygherrens mulig­
heder for at frigøre sig fra produktionsproces­
serne og placere sig i en køberrolle. Det gjaldt i
Byggerapporten fra 1969 og i Projekt Hus (dob­
belt værdi til halv pris) fra år 2000.
Der er næppe mange erhverv, hvor trusler, mu­
ligheder, stærke og svage sider er analyseret så
grundigt som i byggeriet, men de mange rap­
porter står i skarp kontrast til byggeriets fak­
tiske innovationsrate og produktivitetsudvik­
ling.
Der er en række institutionelle barrierer, som
begrænser forandringshastigheden. Det er ikke
kun lovgivning og regulativer, men også kultu­
relle sædvaner og praksis. De voldsomme ud­
sving i konjunkturerne fører også til kortsigtet
tænkning eller kan betyde, at ny udvikling går
tabt i en lavkonjunktur. Samtidig er der også
hos brugerne en udtalt konservatisme. Byggeri
skal stå i mange år og helst ikke bære præg af
modeluner. Tryghed, forankring, soliditet og
tradition er vigtige værdier, når det gælder
boliger og i et vist omfang også erhvervsejen­
domme, selvom det her ofte også er vigtigt at
signalere kreativitet og innovation. Faren er, at
det der var ”in” i går er ”yt” i morgen, mens det
tidløse er mere langtidsholdbart.
Fremtidsforskning handler ikke om at forudsige
fremtiden, men om at forberede sig på forskel­
lige sandsynlige fremtider og være åben over­
for, at der kan indtræffe radikale forandring­er
i ens omverden, når man mindst venter det.
Globalisering, de nye vækstøkonomiers rolle,
vidensudvikling samt den digitale udvikling
rummer sådanne muligheder. En uventet vold­
som krise kan udgøre den udløsende faktor.
Ved hjælp af fremtidsforskningens værktøjer:
megatrends, tendenser, scenarier og wildcards
mv. er det muligt at give kvalificerede bud på
mulige og sandsynlige fremtider og forhåbent­
lig også at levere inspiration til at skabe frem­
tiden. Tager man scenarieteknikken alvorligt,
kan den både sikre mere robuste strategier og
stimulere til nytænkning, som er med til at
forme fremtiden.
For husk:
” D e t e r o f t e l e t t e r e at s k a b e f r e m t i d e n ,
e n d d e t e r at f o r u d s i g e d e n ”
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 113 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Bi l ag 1 : U dv i k l i n g i o f f e ntlig gæld
Offentlig bruttogæld, 2007 og 2011 i pct. af BNP
OECD: Economic Outlook, nr. 87, maj 2010
Kun ca. 10 pct. af den globale stigning i offentlig gæld 2007-2014 (i alt 35,5 pct. af BNP) er fiskale stimuli.
Kilde IMF: World Economic Outlook, april 2010
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 114 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Bilag 2: Class ic C a s e Shiller Hou sing Price Chart
Classic Case Shiller Housing Price Chart, Updated
Kilde: http://www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2008/12/case-shiller-chart-updated.png
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 115 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
Bilag 3: Skys kraber-byggeri var sler økonomiske kriser
Major economic downturns
Kilde: Mark Thornton: Skyscrapers and Business Cycles, in: The Quarterly Journal of Austrian Economics, Vol. 8, No. 1 Spring 2005
Økonomen Mark Thornton argumenterer (i ar­
tiklen citeret under figuren ovenfor) for at der
er sammenhæng mellem byggeriet af rekordskyskrabere og markante makroøkonomiske
udsving. Han argumenterer endvidere for at
“skyskraber-indekset” faktisk giver en bedre
forudsigelse af markante skift i konjunkturcyk­
len end andre, mere konventionelle økonomi­
ske indikatorer.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
Desværre har indekset ikke givet udslag i alle
sammenhænge det seneste 100 år; dvs. der er
ikke nogen en-til-en kobling mellem skyskra­
ber-byggeri og store økonomiske kriser.
Og vi kan næppe forhindre økonomiske kriser i
Danmark ved at forhindre skyskraber-byggeri!
[ 116 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
B i l a g 4 : N ø g l e ta l t i l i l l u s t r at i o n a f s c e n a r i e r
I det følgende vises i skematisk form tal for makroøkonomiske nøglevariable for Danmark.
Tallene er ikke baseret på avancerede modelberegninger, men tjener udelukkende til illustration af nogle
mulige og sandsynlige udsving i de tre scenarier. Der er ikke vist tal for de sidste to scenarier (Grønt Kapløb og Innovation)
Scenarie 1 læner sig op ad konsensusestimater fra IMF, EU og OECD.
Scenarie 2 læner sig op ad Nationalbankens stresstest fra andet halvår 2009 (januar 2010).
Scenarie 3 er baseret på et hurtigere opsving end konsensusestimater, med udgangspunkt i den hidtidige
positive trend i prognoserne over tid (IMF m.fl.), stor ledig kapacitet og et opdæmmet behov for efterspørgsel, som nu udløses.
*) Rente på 2 årige obligationer
**) Enfamiliehuse
Beskæftigelse + arbejdsløshed er lig arbejdsstyrke, men også arbejdsstyrken varierer i de enkelte scenarier og er størst i Ny vækst og mindst i Turbulens,
hvor en del glider ud af arbejdsmarkedet.
Herefter følger nogle figurer, som illustrerer mulige og sandsynlige udviklinger i byggeriet i de tre scenarier. Historiske data stammer fra Dansk Byggeris
konjunktur analyse, februar 2010.
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 117 ]
Instituttet for Fremtidsforskning
B i l a g 4 , f o rt s at: B y g g e - o g a n l æ g s v i r k s o m h e d ,
produktionsværdi i mia., 2010 priser
Byggeri omfatter nybyggeri og hovedreparation
Scenarie 1: Mådehold
Scenarie 2: Turbulens
Scenarie 3: Ny vækst
Scenarier for ejendomsmarkedets og byggeriets udvikling frem mod 2015
[ 118 ]
Instituttet for Fremtidsforskning