1. No category

Lokalplan 6.1-7
Boligområde - Mariehøj
Forslaget er i høring i perioden 15. januar 2014 - 15. marts 2014 / Vedtaget af Sønderborg Byråd den 25.
juni 2014.
Broagervig
vej
Nejsv
ej
Sti
Mariehø
j
Plan • Rådhustorvet 10 • 6400 Sønderborg • Tlf 88726400 • E-mail: [email protected]
Hvad er en lokalplan?
Offentliggørelse
En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser
om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt
og bebygget.
Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan,
inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller
der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en
ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt.
I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere
retningslinjer for, hvordan et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver
placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige
huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et
område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til
de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den
øvrige planlægning.
Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt,
bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8
uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få
mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag.
Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages
endeligt, hvorefter den får bindende virkning for grundejere
og brugere i området.
Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed
efter reglerne i §§ 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt
over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages,
når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer.
Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri
eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være
i overensstemmelse med lokalplanens ideer.
Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre
betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod
planens overordnede idé.
Fremlæggelse
Lokalplanen fremlægges i perioden 15. januar 2014 til 15.
marts 2014.
Vedtagelse
Forslag til lokalplan er vedtaget af byrådet den 18. december 2014.
Lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet den 25. juni
2014.
2
Indholdsfortegnelse
Beskrivelse af lokalplanområdet
4
Baggrund for lokalplanen
4
4
Formålet med lokalplanen
Konsekvenser for nærområde
4
Beskrivelse af det påtænkte projekt
5
5
Redegørelse for forhold til anden planlægning
Kommuneplan5
5
Lokalplan 5
Teknisk forsyning
Miljøforhold6
Kystnærhedszone6
10
Værdifulde landskaber
Landskabskiler10
Særlig værdifulde landbrugsområder
11
Naturbeskyttelsesloven11
Landbrugspligt11
Fortidsminder11
Miljøvurdering af planer og programmer
12
12
Tilladelser fra andre myndigheder
Lokalplanens bestemmelser
13
Formål
13
§ 1
§ 2
Område og zonestatus 13
Områdets anvendelse
13
§ 3
§ 4
Udstykninger
13
§ 5
Energi
13
Vej, sti og parkering
13
§ 6
§ 7
Bebyggelsens omfang og placering
13
§ 8
Bebyggelsens ydre fremtræden
13
§ 9 Ubebyggede arealer og bevaring af træer
14
§ 10 Forsyningsanlæg
14
§ 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse
14
§ 12 Grundejerforening
14
§ 13 Servitutter
14
§ 14 Lokalplanens retsvirkninger 14
Vedtagelse15
Kortbilag 1
Kortbilag 2
Bilag 3
16
17
18
Resumé af miljøscreening
24
3
Redegørelse
Beskrivelse af lokalplanområdet
Formålet med lokalplanen
Lokalplanområdet Mariehøj omfatter matrikel nr. 3 af Broager ejerlav og er beliggende lige syd for Broager by.
Lokalplanen dækker et areal på ca. 3,25 ha. Arealet er i dag
udlagt til boligformål i kommuneplan 2013-2025 og er hidtil
anvendt som landbrugsjord.
Lokalplanområdet grænser op til Broagervigvej, bebyggelserne Nejsled og Brombjerg, samt et grønt område. Umiddelbart nord for lokalplanområdet ligger Broager skole, en
børnehave, samt sportshaller. Mod øst grænsende helt op til
lokalplanområdet ligger Broager skolefritidsordning, som vil
blive forbundet til Broager skole med et sti forløb igennem
lokalplanområdet.
Formålet med lokalplanen er:
- at området anvendes til boliger i form af åben-lav bebyggelse til helårshuse
- at sikre grønne områder
- at sikre sti adgang til markvej mod øst
Konsekvenser for nærområde
Udbygningen af lokalplanområdet er en udvidelse af Broager by, som både i udformning og materialitet lægger sig
meget op af de eksisterende boligområder i området, for
eksempel Brombjerg og Nejsled.
Udbygningen af lokalplanområdet vil give en mindre øgning
af trafikken på Broagervigvej, som kobler området på hovedvejen Nejsvej. Denne øgning af trafikken i området vil ikke
have konsekvenser for nærområdet, da vejene allerede i dag
er dimensioneret til at håndtere den ekstra trafik, som området vil generere.
Baggrund for lokalplanen
Lokalplanen er udarbejdet, fordi der har været et ønske
om at skabe flere grunde til boligbyggeri tæt på Broager
centrum.
Der har tidligere været udarbejdet en lokalplan for området,
som blev påklaget og efterfølgende erklæret ugyldig af Natur
og Miljøklagenævnet.
Inden afgørelsen fra Natur- og Miljøklagenævnet har man i
lokalplanområdet påbegyndt etableringen af veje og kloakering.
Indkøb
Sportshaller
Børnehave
Nejsvej
Broager skole
Nejsled
Broage
rvigvej
Brombjerg
4
Lokalplanområder - Mariehøj
SFO
Plottidspunkt: 08-03-2012 10:36:41
Kortudsnit 1 af 1
Redegørelse
Redegørelse for forhold til anden planlægning
Kommuneplan
I henhold til planloven kan kommunen selv udarbejde,
godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er
ifølge Sønderborg Kommuneplan 2013– 2025 beliggende i
rammeområde 6.1.014.B og udlagt til boligområde.
Lokalplanen medtager yderligere et mindre areal af ramme
6.1.001.G, som er udlagt til blandet bolig og erhverv. Dette
areal medtages i lokalplanen for at sikre en stiforbindelse
igennem det nye boligområde, Mariehøj op til Nejsvej,
Denne stiforbindelse vil koble Broager skolefritidsordning
og Broager skole sammen.
Lokalplan 6.1-7
Mariehøj , Broager
6.1.001.G
Beskrivelse af det påtænkte projekt
Lokalplanen udlægger arealet til boligformål i form af åben
lav bebyggelse, med mulighed for at udstykke ca. 25 grunde
til boliger i ét plan og enkelte i ét plan med mulighed for at
udnytte tagetagen.
6.1.014.B
Bebyggelsen skal i materialevalg være en forlængelse af de
omkringliggende boligområder, hvor de røde tegltage er
fremherskende.
Lokalplanen skal sikre en stiforbindelse mellem Broager
skole til Broager skolefritidsordning, samt sikre at der udlægges grønne rekreative arealer langs Broagervigvej.
Søgning:
Dato: 08-03-2012
I forhold til den
tidligere lokalplan for arealet har man nu
Tekst:
valgt at lave færre grunde for at fritholde nogle udsigtskiSønderborg Kommune,
Rådhustorvet
10, 6400må
Sønderborg
ler igennem bebyggelsen.
I disse
udsigtskiler
der ikke
8872 6400 - [email protected] - www.sonderborgkommune.dk
bebygges ellerTlf.
plantes
højere end 1,5 meter.
Nejsvej
Broagervigvej
© Geodatastyrelsen
Sti
Mariehøj
Vejledende illustrationsplan af lokalplanområdet
Målforhold
Dato
Udskrevet af
Afgrænsning af kommuneplanramme 6.1.014.B
Signaturforkla
Lokalplan
Der er ingen eksisterende lokalplan for området.
Teknisk forsyning
Varmeforsyning
Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning, og byggeri
skal tilsluttes hertil. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergibyggeri, skal der jf. planlovens § 19, stk. 4, dispenseres
herfra.
Vandforsyning og spildevand
Ny bebyggelse skal tilsluttes almen vandforsyning.
Ifølge Sønderborg Kommunes Spildevandsplan 2009-2016
er området omfattet af tilslutningspligt til spildevandssystemet. For tilslutningsafgifter henvises til gældende betalingsvedtægt for spildevand.
Området skal separatkloakeres.
Affald
Der er krav om sortering af affald i genanvendeligt affald og
restaffald. Alle parcelhuse i kommunen får stillet en 2-delt
beholder til sortering af det genanvendelige affald, samt en
5
91 - Lan
11 - Boli
21 - Blan
31 - Erhv
41 - Om
51 - Rek
61 - Som
71 - Offe
81 - Tekn
96 - And
Redegørelse
beholder til restaffald til rådighed. Der er pligt til at benytte
beholderne.
Miljøforhold
Jord
Dette areal er ikke omfattet af områdeklassificering jf. jordforureningslovens § 50a.
Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt
muligt placeres i lokalplanområdet efter aftale med Sønderborg Kommune.
Af jordforureningslovens § 71 fremgår det:
”Såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der
ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal
arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal,
såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i
kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og
den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre.”
Grundvand
Området er uden særlige drikkevandsinteresser. Derfor
vurderes det, at projektet ikke udgør nogen særlig risiko for
grundvandsforurening.
Kystnærhedszone
Ifølge Planlovens §5a, stk. 1 skal landets kystområder søges
friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af
kystnærhed. Efter Planlovens § 5b, stk. 1, nr. 1 gælder, at
der, for planlægning i kystnærhedszonen kun må inddrages
nye arealer i byzone, samt planlægges for anlæg i landzone,
såfremt der er særlig planlægningsmæssig eller funktionel
begrundelse for kystnær placering.
Efter planlovens § 16, stk. 3 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen
oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne.
Planmæssig og funktionel begrundelse
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013-2025 udlagt til
boligområde og har været udlagt til boligområde allerede fra
Regionplan 1997-2008.
Lokalplanområdet er placeret som en udbygning af Broager
by tæt ved skole, skolefritidsordning, børnehave og eksisterende boligområder, se kort på side 4. En udbygning af lokalplanområdet vil være en naturlig afslutning af Broager by
med en åben lav bebyggelse, som vil have en sammenhæng
med den eksisterende bebyggelse i området.
Lokalplanområdet kobles på Broagervigvej med en stamvej,
Mariehøj, hvorpå 3 boligveje kobles. Udbygningen af vejene
og kloak anlæg i området er allerede påbegyndt, inden den
tidligere lokalplan blev erklæret ugyldig af Natur -og miljø-
Lokalplanområde - Mariehøj
Signaturforklaring
© Geodatastyrelsen
Oversigtskort over udpegninger fra kommuneplan 2013-2025
6
91 - Landområder
11 - Boligområde
21 - Blandet bolig og erhverv
31 - Erhvervsområde
41 - Område til butiksformål
51 - Rekreation / fritidsformål
61 - Sommerhusområde
71 - Offentlige formål
81 - Tekniske anlæg
96 - Andet
Indvindingsoplande
Indsatsområder nitrat
Nitratfølsomme indvindingsområder
Støjbelastende arealer
Redegørelse
klagenævnet. Derfor er der allerede i dag investeret betydeligt i lokalplanområdet, både i byggemodning og kloakering.
Broager er placeret på halvøen Broagerland, som er helt
omfattet af kystnærhedszonen, så derfor vil en udbygning
af Broager by ikke være muligt uden for kystnærhedszonen.
Nord for Broager by er store arealer udlagt i Kommuneplan
2013-2025 som nitratfølsomme indvindingsområde, samt
indvindingsområder for vandværket.
I dette område løber også Brovej, som er hovedvejen igennem Broagerland. Brovej har en meget stor støjkonsekvenszone, hvor det ikke vil være hensigtsmæssigt at placere
boliger.
Det vil ikke være muligt at placere et nyt boligområde bag
eksisterende bebyggelse i forhold til kysten, da man har
kysten tæt på hele vejen omkring Broager by. Placeringen af
lokalplanområdet Mariehøj vil være den bedste placering af
et nyt boligområde i forbindelse med Broager by, da området ligger i tilknytning til eksisterende boligområder, men
også tæt ved både skole, daginstitutioner, sportsfaciliteter og
indkøbsmuligheder.
Lokalplanområdet med påbegyndt vejanlæg og kloarkering
Lokalplanområdet med påbegyndt vejanlæg og kloarkering
Snit igennem terrænnet fra kysten til lokalplanområdet Mariehøj.
7
Redegørelse
Den visuelle påvirkning
Nedenfor ses visualiseringer af lokalplanområdet, med bebyggelse set fra kysten, samt et tværsnit igennem terrænet.
Alle visualiseringer og tværsnit er placeret i stort format i
bilag nr. 3
Mariehøj
t
ni
S
4
Tværsnittet igennem terrænet fra Broagervig til lokalplanområdet, illustrerer hvordan lokalplanområdet er placeret
i en lavning i terrænet. Det meget kuperede terræn gør, at
lokalplanområdet vil være meget lidt synligt fra kysten. Som
visualiseringerne illustrerer, vil det være de bagvedliggende
bebyggelser der dominerer set fra kysten.
Lokalplanområdet er omsluttet af boliger og erhvervsbygninger på tre sider. Den bagvedliggende bebyggelse ligger på
et niveau, der er op til 3 meter højere beliggende i forhold til
lokalplanområdet. Derfor fremtræder lokalplanens bebyggelse kun svagt set fra kysten. Der tillades med lokalplanen
at bygge i maksimum 8 meter, hvilket vurderes ikke at have
indflydelse på kysten.
je
lin
Br
o
a
g
ervi
gve
j
Lokalplanområdet er placeret i en lavning i terrænet, dette
betyder, at de bagvedliggende bygninger er placeret markant
højere end lokalplanområdet. Mod Broagervig er terrænet
meget kuperet hvilket gør, at en udbygning af lokalplanområdet kun vil være meget lidt synligt fra kysten.
Derimod kan man i dag tydeligt se de bagvedliggende bebyggelser.
3
Broagervig
1
2
Kort over visualiseringspunkterne
Boligområdet Brombjerg
Broager Kirke
Broager skole
Lokalplanområde - Mariehøj
Visualisering fra visualiseringspunkt 1 - Ved en udbyging af Lokalplanområdet ses kun nogle enkelte tagrygge fra kysten. Visualiseringen
er taget fra enden af en tange, som går 200 meter ud i vandet.
Tagryg af bebyggelsen Mariehøj
Tagryg af bebyggelsen Mariehøj
Zoom på visualisering fra visualiseringspunkt 1 - 3 tagrygge stikker op bag terrænet.
8
Redegørelse
Boligområdet Brombjerg
Broager Kirke
Broager skole
Lokalplanområde - Mariehøj
Visualisering fra visualiseringspunkt 2 - En udbygning af lokalplanområdet vil ikke kunne ses fra denne position.
Lokalplanområde - Mariehøj
Boligområdet Brombjerg
Broager Kirke
Broager skole
Visualisering fra visualiseringspunkt 3 - Ved en udbygning af lokalplanområdet, vil kun enkelte tagrygge være synlige fra position 3, da
området skjules bag en bakke
Tagryg af bebyggelsen Mariehøj
Zoom på visualisering fra visualiseringspunkt 3 - 3 tagrygge stikker op over terræn og tagryggen på en foranliggende bygning.
9
© Geodatastyrelsen
Redegørelse
Broager Kirke
Broager skole
Lokalplanområde - Mariehøj
Visualisering fra visualiseringspunkt 4 - Ved en udbygning af lokalplanområdet, vil kun enkelte tagrygge være synlige fra position 4, da
resten vil blive skjult bag en bakke
Broager skole
Tagryg af bebyggelsen Mariehøj
Zoom på visualisering fra visualiseringspunkt 4 - Ved en udbygning af lokalplanområdet, vil kun enkelte tagrygge være synlige fra position 4, da resten vil blive skjult bag bakker
Værdifulde landskaber
En lille del af lokalplanområdet er udlagt som værdifuldt
landskab. Dette område er omfattet af retningslinje 10.1.1
for værdifulde landskaber. Retningslinjen beskriver blandt
andet, at hensynet til landskabet skal vægtes højest i de værdifulde landskaber og landskabet skal, som udgangspunkt
friholdes for byudvikling, der forringer de visuelle oplevelser
af landskabet.
Da arealet har været udlagt i kommuneplanrammen, som
boligområde, både i Kommuneplan 2009-2017 og i Kommuneplan 2013-2025 vurderes det, at udpegningen af de værdifulde landskaber er meget grov. Der arbejdes i øjeblikket på
at forbedre udpegningen af landskabsværdierne i området
ved hjælp af en landskabskarakteranalyse.
Bebyggelsens placering i forlængelse af Broager by og omkranset af boligområder gør, at den nye bebyggelses visuelle
påvirkning af landskabet vil være meget lille. Bebyggelsen
skal holdes i jordfarver, dette medvirker til at bebyggelsen
ikke visuelt vil påvirke området.
Der er udlagt udsigtskiler og grønne arealer i bebyggelsen,
som skal være med til at trække naturen ind i bebyggelsen
og bevare den visuelle kontakt på tværs af lokalplanområdet.
Lokalplanområde
Værdifulde landskaber
Kortet viser udpegningen af de værdifulde landskaber i
lokalplanområdet
10
Landskabskiler
En stor del af lokalplanområdet er ifølge Kommuneplan
2013-2025 udlagt som en landskabskile. Retningslinjen for
de bynære grønne områder foreskriver at når nye byområder skal planlægges, skal eksisterende natur tilgodeses og
nye byområder skal planlægges, så tilgængeligheden til det
Signaturforklaring
nærliggende
landskab bevares og udvikles.
3
2
1
6
5
4
91 - Landområder
11 - Boligområde
21 - Blandet bolig og erhverv
31 - Erhvervsområde
41 - Område til butiksformål
51 - Rekreation / fritidsformål
61 - Sommerhusområde
71 - Offentlige formål
81 - Tekniske anlæg
96 - Andet
Værdifulde landskaber
Lokalplanområdet er allerede i Regionplan 1997-2008 udpeget til boligformål.
Redegørelse
Lokalplanen udlægger et stisystem igennem bebyggelsen,
som skaber bedre tilgængelighed til naturen. Igennem
grønne områder i lokalplanområdet, bliver naturen trukket
med ind i boligområdet. Yderligere er der udlagt udsigtskiler igennem lokalplanområdet, som skal være med til at
forbedre den visuelle kontakt fra områderne bag lokalplanområdet til Broagervig.
Lokalplanområde
I miljøscreeningen af planen er der taget højde for påvirkningen af naturen i området.
Udpegningen af landskabskiler er meget grov og vil blive
mere detaljeret i områdets landskabskarakteranalyse, som
er ved at blive udarbejdet.
Særlig værdifulde landbrugsområder
Kortet viser udpegningen af særlig værdifulde landbrugsområder
Lokalplanområde
© Geodatastyrelsen
Naturbeskyttelsesloven
Inden for lokalplanområdet er der ingen objekter, der er
beskyttet af naturbeskyttelsesloven.
Der er ingen beskyttelseslinjer i området.
Der skal foretages en vurdering af, om planen kan påvirke
et Natura 2000-område væsentligt jf. BEK nr. 408 af
Målforhold
1:2000
01/05/2007,
§ 7. Ved denne lokalplan er der ca. 900 meter
Dato
18-10-2013
Udskrevet
af
dkanjl Natura 2000-område.
til nærmeste
Landskabskile
Kortet viser udpegningen af landskabskiler i lokalplanområdet
© Geodatastyrelsen
Særlig værdifulde landbrugsområder
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013-2025 udlagt
som særligt værdifuldt landbrugsjord, derfor skal der ved
inddragelsen af arealet til byzone tages særligt hensyn til
landbruget.
Planmæssig og funktionel begrundelse
Lokalplanområdet udvider Broager by i sammenhæng med
eksisterende bebyggelse og vil derfor være en naturlig udbygning af Broager by mod Broagervig.
Lokalplanområdet er placeret langt fra eksisterende landbrug og en udbygning af arealet vil derfor ikke have nogen
konsekvenser for landbruget i området.
For Sønderborg Kommune er de værdifulde landbrugsområder i sin tid blevet udpeget af Sønderjyllands Amt.
Udpegningen omfatter hele kommunen, herud fra vurderes
det, at udpegningen ikke er særlig specifik. I Sønderborg
Kommuneplan 2013-2025 er Amtets udpegning overført,
dog har man valgt at fjerne eksisterende byzonearealer i
udpegningen.
Signaturforklaring
91 - Landområder
11 - Boligområde
Det
nærmeste
21 - Blandet
bolig og erhverv Natura2000 område er ”Flensborg Fjord,
31 - Erhvervsområde
41 - Område til butiksformål
Bredgrund
og farvandet omkring Als” i en afstand af 900
51 - Rekreation / fritidsformål
61 - Sommerhusområde
meter
tilformål
lokalplanområdet. Det nærmeste terrestriske Na71 - Offentlige
81 - Tekniske anlæg
96 - Andet
tura2000
område er ”Rinkenæs Skov, Dyrehaven og Rode
Landskabskiler
Skov” i en afstand af ca. 6 km fra lokalplanområdet. Det
vurderes, at planen ikke vil påvirke Natura2000 områderne.
Landbrugspligt
Lokalplanområdet har tidligere været udlagt til landbrug og
er derfor omfattet af landbrugspligt.
Landbrugspligten ophæves ved lokalplanens endelige godkendelse.
Fortidsminder
Museum Sønderjylland har foretaget en forundersøgelse af
planområdet og har kunnet konstatere, at der ikke findes væsentlige, jordfaste fortidsminder, som beskyttet af
museumslovens § 27. Den påtænkte udstykning af planområdet bør derfor kunne finde sted uden risiko for at støde på
væsentlige, jordfaste fortidsminder.
Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under
anlægsarbejdet alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder
eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet (jf.
museumslovens § 27, lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående
indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Museum Sønderjylland adviseres.
Det kan oplyses, at skulle denne situation opstå, vil bygherre
ikke skulle udrede udgifterne til en eventuel arkæologisk
11
Redegørelse
undersøgelse.
Denne udtalelse gælder hele området, selv om der ikke er
udlagt søgegrøfter mod øst, idet topografien her er ugunstig i
forhold til at kunne finde væsentlige jordfaste fortidsminder.
Miljøvurdering af planer og programmer
Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og
programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Miljøvurderingen omfatter vurdering
af planens sandsynlige, væsentlige indvirkning på miljøet,
herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, befolkning,
menneskelig gene, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og
materielle goder, samt det indbyrdes forhold mellem disse
faktorer.
Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer
og programmer, BEK nr.939 af 03/07/2013 § 3, stk. 1, nr. 1.
Da lokalplanen i henhold til § 3, stk. 2 imidlertid vurderes
ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en
miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens § 3, stk. 2.
Se nærmere i vedlagte bilag ´Resume af miljøscreeningen´.
Tilladelser fra andre myndigheder
Forud for anlæg af de i lokalplanen skitserede veje skal Sønderborg Kommunes afdeling for Veje og Trafik godkende et
detailprojekt for vejanlæggene.
Tilladelser efter byggeloven skal søges i Afdeling Byg, Sønderborg Kommune.
Ændret anvendelse af arealer med jordforurening skal søges
ved Afdeling Vand & Jord, Sønderborg Kommune.
12
Bestemmelser
Lokalplanens bestemmelser
I henhold til Planloven, BEK. nr. 937 af 24. september
2009, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2
nævnte område.
§ 1
Formål
Lokalplanens formål er at sikre
- at området anvendes til boliger i form af åben-lav
bebyggelse til helårshuse
- at sikre grønne områder
- at sikre sti adgang til markvej mod øst
§ 2
Område og zonestatus
2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag
1 og omfatter matrikel nr. 3 Broager ejerlav samt
alle matrikler, som udstykkes efter planens endelige
vedtagelse.
2.2
Lokalplanområdet ligger i landzone, men overføres
til byzone ved endelig vedtagelse af lokalplanen.
§ 3
3.1
Områdets anvendelse
Området må kun anvendes til helårsboliger.
§ 4
4.1
Udstykninger
Udstykning i lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med principperne på kortbilag 2.
§ 5
5.1
§ 7
7.1
Bebyggelsens omfang og placering
Sokkelkoten på ny bebyggelse, må maksimum afvige
fra sokkelkoten vist på kortbilag nr. 2, med 0,20
meter højere og 1 meter laverer end sokkelkoten.
7.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 % for den
enkelte ejendom.
7.3
Der udlægges udsigtskiler, som vist på kort bilag nr.
2. I disse områder må der ikke bebygges eller være
beplantning højere end 1,5 meter.
På de markerede grunde vist på kort bilag nr. 2, må
der bygges i 1 etage med udnyttet tagetage. I det
øvrige lokalplanområde må der kun bygges i 1 etage.
7.4
7.5
Bebyggelse i lokalplanområdet må maksimalt have
en facadehøjde på 4,5 meter.
7.6 På bygninger i 1 etage med udnyttet tagetage, må
intet punkt være højere 8 meter målt fra sokkelkoten.
7.7
På bygninger i 1 etage må intet punkt være højere end
5,5 meter målt fra sokkelkoten.
7.8
Bygninger med 1 etage må ikke have en større taghældning end 30 grader.
7.9
Energi
Bebyggelse skal opføres minimum, som lavenergibyggeri, der opfylder de gældende krav i bygningsreglementet på ansøgningstidspunktet.
Bygninger med 1 etage og udnyttet tagetage må ikke
have en større taghældning end 45 grader.
§ 8
8.1
§ 6
6.1
Vej, sti og parkering
Der udlægges nye veje og stier, som vist på kortbilag
2.
Bebyggelsens ydre fremtræden
For bygninger til beboelse gælder, at facader kun må
opføres i blank mur i tegl, eller pudset eller vandskuret tegl.
8.2 6.2
Stamvejen udlægges i en bredde af 10 meter med en
kørebanebredde på 7 meter og fortov i den ene side.
Facadelementer der udgør mindre end 20 % af den
samlede facade, må udføres i andre materialer som
træ, eternit eller metal.
8.3
6.3
Boligvejene udlægges i en bredde på 8 meter og en
kørebanebredde på 6 meter og fortov i den ene side.
Udhuse, garager og carporte og lignende må udføres i
andre materialer.
8.4
6.4
Der skal etableres stier, som vist på kortbilag 2. Stier
inden for matr.nr. 3 af Broager etableres af ejeren af
matr.nr. 3. Stierne udføres i en bredde af 2 meter.
Tage på beboelsesbygninger skal dækkes med røde
tegl. Flade tage med en hældning mindre end 15 %
må udføres med tagpap uden lister eller som grønne
tage.
6.5
Der skal udlægges areal til 2 p-pladser pr. boligenhed
ved åben-lav bebyggelse. P-pladserne skal holdes på
egen grund.
8.5
Tage må ikke dækkes med blanke eller reflekterende
materialer med glansværdi over 10. Solceller og solfanger er undtaget.
6.6
Der må kun etableres en overkørsel fra hver grund.
Overkørslen må maksimal være 5 meter bred og hvor
grunde støder op mod boligvejene skal overkørslen
udføres til boligvejen.
8.6
Solceller og solfanger må opsættes, hvis de integreres
i bebyggelsens tagkonstruktion eller som en del af
facaderne. Alle solceller og solfanger skal være antirefleksbehandlet.
8.7
Der må ikke opsættes synlige antenner, paraboler og
lignende.
13
Bestemmelser
§9
9.1 Ubebyggede arealer og bevaring af træer
De ubebyggede arealer skal vedligeholdes og gives et
ordentligt udseende. Der må ikke være skæmmende
oplag uden overdækning.
9.2 Egne hegn mod vej, sti og grønt fællesområde skal
være levende og skal placeres så langt fra skel, at det
kan vedligeholdes på egen grund. Fælleshegn og egne
hegn mod nabo skal være levende. Med levende hegn
menes hækplanter, som kan stå ved egen støtte. Det
er ikke tilladt at plante slyng-/klatreplanter, som skal
gro op ad et fast hegn.
9.3 Der må maksimalt ske terrænregulering af ubebyggede arealer på 0,5 meter opad og 1 meter nedad,
målt fra eksisterende sokkelkoter på kortbilag nr. 2.
Terrænreguleringen skal holdes minimum 2,5 meter
fra skel.
9.4 Fællesarealer og ubebyggede arealer på de enkelte
grunde, må ikke anvendes til oplag eller placering af
både, uindregistrerede campingvogne og lignende.
9.5
Fællesarealerne mod Broagervigvej er grønne områder, der beplantes med træer og buske. Grundejerforeningen står for vedligeholdelsen af disse.
9.6
Mod adgangsveje og fællesarealer må der ikke opføres støttemure.
§ 10 Forsyningsanlæg
10.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må
ikke føres på facader.
10.2
Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller
omlægges efter ledningsejernes anvisninger.
10.3
Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning.
10.4
Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet.
§ 11
Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse
Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, samt alment vandværk.
11.1
11.2
Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bestemmelserne i § 6 om vej-, sti- og parkeringsforhold er
opfyldt.
§ 12 Grundejerforening
12.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanens område, når 50
% af grundene er solgt. Afgrænsningen af foreningen
er samtlige ejere i lokalplanområdet.
14
12.2
Medlemspligt af grundejerforeningen indtræder ved
erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller
for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen.
12.3
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer; stier, veje og
opholdsarealer. Foreningen skal tage skøde på fællesarealerne.
Grundejerforeningen skal efter overtagelse af fællesarealer tillige forestå etablering af eventuelle
nyanlæg. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de
opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til
foreningen.
12.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf
skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd.
§ 13 Servitutter
13.1 Der ophæves ingen servitutter.
13.2
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan,
fortrænges, jf. Lov om planlægning § 18.
§ 14 Lokalplanens retsvirkninger
14.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens § 18,
ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med
planens bestemmelser.
14.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom
kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg mv., der
er indeholdt i planen.
14.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under
forudsætning af, at det ikke strider mod principperne
i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
14.4
Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen.
14.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens §
17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en
måde, der kan foregribe indholdet af den endelige
plan.
Vedtagelse
Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 18. december 2014.
P.b.v.
Aase Nyegaard
borgmester
Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 25. juni 2014.
P.b.v.
Erik Lauritzen
borgmester
Lokalplanen indberettes på www.plansystem.dk.
15
Bilag
Kortbilag 1
Lokalplanens afgrænsning.
Broagervigve
j
Nejsv
ej
Sti
Mariehøj
Lokalplans afgrænsning
n
16
Bilag
Kortbilag 2
Udstykningsplan, udsigtskiler, sokkelkoter og principper for vejadgang og stier.
Nejsve
Sti
8,5
2,6
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
Boligvej
2,5
2,5
2,5
2,3
2,4
910 m
Boligvej
6,0
4,8
8,2
2,4
2,5
950
Sti
5,4
7,5
5,3
2,5
7,5
ariehøj
7,2
Stamvej - M
5,3
10,8
3,6
2,5
2,5
2,5
30
2,5
2,5
Boligvej
7,8
3,8
960
30
2,5
Broagervigvej
7,0
Sti
j
Grunde hvorpå der må bygges i 1 etage, med udnyttet tagetage, se § 7 stk. 4.
Udsigtskiler friholdes for beplantning og bebyggelse højere end 1,5 meter ifølge § 7 stk. 3.
Sokkelkoter, se § 7 stk. 1.
Grund nr. 1: 12.80
Grund nr. 7: 15.50
Grund nr. 13: 14.50
Grund nr. 25: 16.30
Stamvej
Grund nr. 2: 13.00
Grund nr. 8: 15.00
Grund nr. 15: 15.00
Grund nr. 27: 17.00
Grund nr. 3: 13.30
Grund nr. 9: 14.50
Grund nr. 17: 16.50
Grund nr. 29: 17.50 Grund nr. 4: 14.25
Grund nr. 10: 15.50
Grund nr. 19: 17.00
Grund nr. 31: 18.50
Grund nr. 5: 15.00
Grund nr. 11: 14.00
Grund nr. 21: 16.30
Grund nr. 33: 17.50
Grund nr. 6: 14.50
Grund nr. 12: 15.50
Grund nr. 23: 15.00
Grund nr. 35: 17.00
Grund nr. 37: 16.50
17
Bilag
Bilag 3 - Visualiseringer
Visualiseringspunkter og markering af hvor længdeprofilet er placeret.
fi l
o
r
p
e
d
ng
Læ
4
3
1
18
2
Bilag
Bilag 3 - Visualiseringer
Visualisering nr. 1.
19
Bilag
Bilag 3 - Visualiseringer
Visualisering nr. 2.
20
Bilag
Bilag 3 - Visualiseringer
Visualisering nr. 3.
21
Bilag
Bilag 3 - Visualiseringer
Visualisering nr. 4.
22
Bilag
Bilag 3 - Visualiseringer og længdeprofil
Længdeprofil
23
Miljøscreening
Resumé af miljøscreening
Skemaet nedenfor er et resumé af forundersøgelsen/miljøscreeningen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med
beskrivelser af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en separat rapport.
Konklusionsskema
Punkt
Emne
Miljøpåvirkning
Væsentlig
betydning
1
Visuel påvirkning
2
A
2
Landskab
1
A
3
Naturbeskyttelse
1
A
4
Biologisk mangfoldighed
1
A
5
Jord og undergrund
1
A
6
Vand
1
A
7
Luft
1
A
8
Klimapåvirkningen
1
A
9
Kulturarv
1
A
10
Befolkning
1
A
11
Menneskenes sundhed
2
A
12
Trafik
3
A
13
Materielle goder
1
A
14
Naboområder
2
A
15
Alternativer, 0-løsning
1
A
Definition:
1 – betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning
2 – betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning
3 – betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning
A – betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig
B – betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig
C – betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig
Konklusion
Miljøscreeningen har vist at der ikke vil være nogen væsentlig påvirkning af miljøet i forhold til de screenede parametre.
Inden for emnet trafik vil der ske en påvirkning, dog vurderes det, at denne påvirkning vil være uvæsentlig, da der allerede i
dag er etableret vej ned til lokalplanområdet, Broagervigvej. Den øgede trafik i området vurderes ikke at ville belaste Broagervigvej og de øvrige veje, der fører til området, væsentligt.
Broagervigvej, som boligområdet kobles på, har direkte forbindelse til Nejsvej, som er en større overordnet vej, hvor der i
forvejen er etableret trafikale foranstaltninger for at sikre de bløde trafikanter.
Den visuelle påvirkning og påvirkningen af naboområderne vurderes at have en mulighed for påvirkning, men det vurderes,
at den vil være uvæsentlig. Da bebyggelsen placeres i en lavning i terrænet, vil bebyggelsen have en meget minimal påvirkning af området. Dog vil to ejendomme mod nord–øst blive påvirket, da de vil miste lidt af deres udsigt ud mod Broagervig.
Dette vurderes at være en uvæsentlig påvirkning, da der er tale om meget få ejendomme, og hovedparten af de bagvedliggende ejendomme bevarer deres udsigt.
Samlet set vurderes det, at gennemførelse af lokalplanen ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet i lovens forstand.
Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, BEK 939 af 03/07/2013, § 3, stk. 1, nr. 1. Da
lokalplanen i henhold til § 3, stk. 2 imidlertid vurderes, ikke at have væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der
ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes
således på baggrund af lovens § 3, stk. 2.
24
www.sonderborgkommune.dk
Sønderborg Kommune
Rådhustorvet 10
6400 Sønderborg
T 8872 6400
F 8872 6402
[email protected]