Lokalplan nr. 129 for et areal i Stenhusstræde, Østerhøj
I henhold til Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende
bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Stenhusstræde, Østerhøj Nord.
§ 1. LOKALPLANENS FORMÅL.
Det er lokalplanens formål
at
muliggøre opførelse af et boligbyggeri på arealet ved Stenhusstræde/Klakkehøj/Klakkebjerg i Østerhøj Nord
§ 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS
2.1
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Den omfatter matr.nr. 4 bp, Måløv By,
Måløv, samt alle vejarealer og parceller der udstykkes af arealet efter lokalplanens
vedtagelse.
2.2
Området har byzonestatus.
§ 3. OMRÅDETS ANVENDELSE
3.1
Området må kun anvendes til boligformål.
Bebyggelsen skal bestå af boligbebyggelse i 3 etager samt evt. fællesbygning i ét plan.
3.2
I tilknytning til kvartergader og boligstræder kan bebyggelse, efter Kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse, opføres eller indrettes til mindre detailhandel, servicevirksomheder og kontorprægede erhverv (størrelsesorden indtil 100 m2) med få ansatte.
Note: ovenstående bestemmelse vedr. mulighed for erhverv i bebyggelsen er identisk
med den tilsvarende bestemmelse i lokalplan 017.2, som er gældende for bykvarteret
Østerhøj Nord.
3.3
Der kan opføres de tekniske anlæg, som er nødvendige for at sikre arealets forsyning.
Deres ydre skal afstemmes efter den omliggende bebyggelse.
Teknikskabe etc. skal så vidt muligt integreres i bebyggelsen.
3.4
Der skal reserveres tilstrækkeligt areal til den fornødne affaldshåndtering, i princippet
med en placering som vist på bilag 1. Se også § 5.7.
§ 4. VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD.
4.1
VEJ
Vejadgang til lokalplanområdet etableres fra Klakkehøj, via Klakkebjerg, som vist på
kortbilag 1.
4.2
Der må ikke etableres direkte vejadgang fra Klakkebjerg.
STI
1
4.3
Der kan etableres stiadgang fra lokalplanområdet til Stenhusstræde.
4.4
PARKERING
Areal til parkering udlægges langs grundens nordlige skel, mod Klakkebjerg.
4.5
Der skal udlægges areal til min. 2 p-pladser pr. bolig.
Heraf skal 80 % være anlagt inden bebyggelsen tages i brug, jf. § 10.
Note: bebyggelsens p-behov skal til enhver tid kunne dækkes på egen grund.
4.6
Der skal anlægges cykelparkering til 2 cykler pr. bolig.
4.7
Der kan etableres overdækning (carporte) af den række p-pladser, som ligger ud mod
Klakkebjerg, jf. bilag 1. Øvrige p-pladser må ikke overdækkes.
4.8
Vejareal inden for lokalplanområdet skal anlægges med en permeabel belægning af fliser
eller lignende.
Parkeringsbåse må ikke have fast belægning, men skal etableres med armeret græs.
Handicap p-pladser kan dog anlægges med fast belægning.
Vejareal og anden befæstelse indgår i beregningen af lokalplanområdets samlede
befæstelsesgrad, jf. § 8.5.
Note: Omfanget af faste belægninger skal begrænses mest muligt, jf. § 8.5.
4.9
Parkering af campingvogne, vare- og lastbiler, trailere etc. over 3.500 kg samt oplag af
lystbåde mv. må ikke finde sted.
4.10 Parkering af ikke-indregistrerede motorkøretøjer må ikke finde sted.
§ 5. LEDNINGSANLÆG, ENERGI OG FORSYNING
5.1
5.2
REGNVAND
I det omfang jordbundsforholdene tillader det, skal tagvand nedsives på egen grund.
ENERGI
Bebyggelse skal opføres efter bedste (laveste) energiramme for lavenergibebyggelse i
det til enhver tid gældende bygningsreglement.
Note: for at opnå den krævede energiklasse kan der fx etableres jordvarme, solceller
eller lignende.
5.3
5.4
VARMEFORSYNING
Ny bebyggelse skal være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsnet.
Note: området vil blive forsynet med fjernvarme.
TELEKOMMUNIKATION
Der må ikke på ejendommen opsættes individuelle, udendørs antenner til TV- og radiomodtagning eller til radioamatørvirksomhed. Dog kan satellitantenner (paraboler)
placeres direkte på terræn.
2
5.5
RENOVATION
Der skal etableres anlæg til opbevaring af sorteret affald efter bestemmelserne i den til
enhver tid gældende affaldsplan i kommunen.
§ 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING
6.1
Bebyggelsesprocenten for det areal, som lokalplanen omfatter, må ikke overstige 60.
6.2
Al bebyggelse skal placeres inden for de på bilag 1 viste byggefelter.
Bebyggelsen skal i princippet opføres som vist på illustrationsplanen, bilag 2.
Carporte må kun opføres på de p-pladser, der på bilag 1 er vist som ’primært p-areal’.
6.3
Facader langs Stenhusstræde og Klakkehøj skal placeres i den bindende facadelinje, som
er beliggende 1,5 meter bag skel, jf. bilag 1.
Langs gaden kan bebyggelsen dog brydes af (eventuelt delvist tilbagetrukne) terrasser
eller altaner. Der kan ligeledes etableres karnapper, vindfang eller lignende i arealet
mellem skel mod gade og den bindende facadelinje.
De nævnte afvigelser fra den bindende facadelinje må højst udgøre halvdelen af længden
af bebyggelsens facadelinje mod gaden.
6.4
P-arealer og eventuelle carporte skal placeres i en afstand af 1 meter fra skel for at give
plads til hækbeplantning, jf. § 8.
6.5
Beboelsesbygninger må opføres i max. 3 etager, eventuelt plus tagetage (saddeltag), og
med hel eller delvis kælder.
En eventuel tagetage må ikke benyttes til beboelse.
Eventuel(le) fællesbygning(er) må opføres i ét plan.
6.6
Alle boliger skal have adgang til altan eller terrasse.
6.7
Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger
13 m målt fra eksisterende terræn eller fra et af kommunalbestyrelsen fastsat niveauplan.
6.8
Ved eventuelle terrænreguleringer inden for lokalplanområdet skal skelhjørnekoter,
fastlagt af Ballerup Kommune, respekteres.
§ 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN
7.1
Bebyggelsen skal tilpasses den eksisterende arkitektur i området og fremstå med facader
i murværk, som blank mur eller filtset, eller i andre materialer, der skal fremstå som
pudsede facader.
Mindre dele af facaderne kan fremstå med anden beklædning, fx træ eller solpaneler.
Facadematerialer må ikke virke blændende.
7.2
Tage skal udføres på en af følgende måder:

saddeltage (25-30o hældning) uden valm

ensidigt hældende tage (max 25o hældning)

flade tage (med skjult hældning).
3
Uanset tagformen skal taget udføres som grønt tag/sedumtag og/eller solcelleanlæg, idet
selve tagbelægningen kan udføres som solceller.
Note: formålet med de grønne tagflader er at forsinke og fordampe regnvand.
Solceller på tagflader kan kombineres med grønne tage/sedum.
7.3
Tage på carporte skal udføres som grønne tage.
§ 8. UBEBYGGEDE AREALER
8.1
Der skal hegnes med bøgehæk mod Klakkebjerg, Klakkehøj og Stenhusstræde.
Bøgehække skal plantes 30 cm bag skel og holdes i en højde af max 1,20 m.
Note: Den maksimale højde på hækkene fastsættes af kriminalpræventive hensyn og
har til formål at sikre gode oversigtsforhold og dermed tryghed i området.
8.2
Hække kan suppleres med trådhegn i en højde på max 1,00 m, som placeres bag
hækken, så det ikke er synligt udefra.
8.3
Evt. hegning mellem terrasser kan ske i form af hæk, stakit eller flethegn efter en samlet
plan for hele bebyggelsen.
8.4
Den del af lokalplanområdet, som ligger mellem p-arealerne og byggefelterne, udlægges
til fælles friareal, jf. bilag 1.
Der skal etableres private terrasser i direkte tilknytning til boligerne i stueplan, jf § 6.6.
8.5
Den maksimale befæstelsesgrad for lokalplanområdet som helhed fastlægges til 0,3.
Note: Befæstelsesgraden på maks. 0,3 betyder, at maks. 30 % af grundarealet må være
dækket af fast belægning eller bebyggelse. Graden er fastsat for at reducere mængden
af regnvand, som skal ledes direkte til kloak.
Når det befæstede areal gøres op, kan der indregnes reduktionsfaktor for grønne tage,
græsarmering og lignende. Eksempelvis kan græsarmering i form af sten eller plader
medregnes ud fra, hvor meget græs der kan gro igennem produktet (for sten f.eks.
mellem 36 og 75 % græs).
8.6
Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende. Oplagring må ikke finde sted.
8.7
Eksisterende beplantning bør så vidt muligt bevares og indarbejdes i forbindelse med
bebyggelse af grunden.
§ 9. GRUNDEJERFORENING
9.1. Grundejer(e) inden for lokalplanområdet har medlemspligt af den fælles grundejerforening for hele 2. etape af bykvarteret Østerhøj. Grundejerforeningen har til formål at
eje, drive og vedligeholde fælles friarealer og anlæg samt de gader, stræder og stier, der
ikke er tilhører kommunen som offentlige.
Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
Note: ovenstående bestemmelse vedr. grundejerforening er identisk med den
4
tilsvarende bestemmelse i lokalplan 017.2, der er gældende for alle andre grundejere i
Østerhøj Nord.
§ 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE
10.1 P-pladser skal være anlagt, inden bebyggelse kan tages i brug, jf. § 4.
§ 11. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN
11.1 Lokalplan nr. 017.2 for anden etape af nyt bykvarter – Østerhøj (vedtaget i marts 1989)
ophæves for det område, som er omfattet af denne nye lokalplan nr. 129.
§ 12. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER.
12.1 Ejendomme, der er omfattet af planen må, ifølge Planlovens § 18 kun udstykkes,
bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
12.2 For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven.
Lokalplanforslaget således endeligt vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 28. januar
2013.
sign. Jesper Würtzen
/
sign. Lone Schock
5