Lokalplan 1.138 - Indberet Planer
Forslag af 8. september 2014 Hornbæk Ålsgårde Saunte Hellebæk Skibstrup Borsholm Horserød Havreholm Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Kvistgård Snekkersten Espergærde N Sma kkev ej llè R ø nn e b æ r A Comwell Kursuscenter ej ev rr Nø Snekkersten Station Borupgårdscentret Kommuneplantillæg nr. 14 Lokalplan 1.138 Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? Endeligt vedtaget lokalplan En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af det område planen omfatter. Efter den offentlige høring bliver indsigelser og ændringsforslag behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget , Økonomiudvalget og Byrådet som vedtager lokalplanen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget i ny offentlig høring. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at Byrådet har mulighed for at skabe rammerne for en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre offentlighedens mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Det er først i forbindelse med fremtidige ændringer, at man skal handle i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen og handlepligt Når en lokalplan er endeligt vedtaget, bliver det annonceret på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen, som skal ledsage lokalplanen, skal oplyse om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold omfattet af lokalplanen på sin ejendom. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Lokalplanforslag og offentlig høring Klagemulighed Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget og af Økonomiudvalget hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planforslaget. Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Lokalplanforslaget er i høring minimum 8 uger. Høringsperiode og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Klage indgives til Center for Kultur, Plan og Erhverv som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget i Center for Kultur, Plan og Erhverv inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Lokalplanforslaget annonceres på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Resultatet kan ses under redegørelsen efter lokalplanen. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan................................................................... 2 Hvorfor denne lokalplan.............................................................. 4 Bestemmelser............................................................................ 7 § 1 - Lokalplanens formål.......................................................... 7 § 2 - Område og zonestatus....................................................... 7 § 3 - Lokalplanområdets anvendelse........................................... 7 § 4 - Udstykning....................................................................... 8 § 5 - Veje, stier og parkering...................................................... 8 § 6 - Bebyggelsens placering og omfang...................................... 9 § 7 - Energibestemmelser......................................................... 10 § 8 - Bebyggelsens udseende.................................................... 11 § 9 - Ubebyggede arealer........................................................12 § 10 - Lednings og antenneanlæg..............................................13 § 11 - Forudsætning for ibrugtagen af nybebyggelse.................... 14 § 12 - Grundejerforening.......................................................... 14 § 13 - Lokalplanens retsvirkning................................................15 Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan 2013 - 2025..................... 17 Redegørelse..............................................................................19 Helsingør Kommuneplan 2013 - 2025......................................... 19 Tillæg nr 14 til Helsingør kommune plan 2013-2017...................... 19 Fingerplan 2013....................................................................... 19 Spildevandsplan 2012-2026....................................................... 19 Varmeplan..............................................................................19 Museumsloven § 27................................................................. 19 Kystnærhedszonen................................................................... 19 Handicapforhold......................................................................20 Aflysning af servitutter.............................................................20 Miljøvurdering.........................................................................20 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger.....................................21 Miljøscreening...........................................................................23 Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag 1................................................................................25 2................................................................................27 3................................................................................29 4................................................................................ 31 5................................................................................33 Hvorfor denne lokalplan? Denne lokalplan er udarbejdet som første etape i ombygningen af Borupgård Centerområde. Den muliggør nedrivning af eksisterende center og opførelse af et nyt byggeri til butikker, erhverv og beboelse i den sydlige del af centerområdet. Lokalplanen skal sikre en sammenhæng med intentionerne i det overordnede skitseprojekt for Borupgårdcenteret, som omfatter hele kommuneplanens rammeområde 1C66, der mod nord afgrænses af Smakkevej, mod øst af Rønnebær Allé, mod syd af Nørrevej. Mod vest afgrænses området af stiforbindelsen mellem Smakkevej og Nørrevej. Både byrådet og borgere i lokalområdet har længe udtrykt ønske om en revitalisering af området, som gennem de seneste år har oplevet en dalende kvalitet og en stadig større kontrast til det nye Snekkersten Stationsområde og Comwell Borupgaard. Lokalplanen udarbejdes således dels på baggrund af et politisk og befolkningsmæssigt ønske og dels på baggrund af bygherres ønske om at opføre byggeri, der opfylder nutidige krav til dagligvarebutikker og tidssvarende boliger, som erstatning for det eksisterende butiksbyggeri. Eksisterende forhold Borupgård centret består i dag af tre bygninger, der er opført i 1977. To af bygningerne har erhvervsareal på godt 800 m², mens det for den sidste bygning er på 440 m². Det overordnede skitseprojekt for rammeområde 1C66 Bygningerne er orienteret mod et fælles tor eareal og mod Nørrevej findes der ubebyggede græsarealer. Området vejbetjenes i dag med overkørsel både fra Nørrevej og Rønnebær Allé. En del af det offentlige vejareal mod øst fungerer som parkeringsareal for centret, idet centret ikke har parkering på egen grund i dag. Lokalplanområdet ligger i en afstand af 100-250 m fra Snekkersten Station og er således indenfor det stationsnære kerneområde, som ligger omkring stationen. Afstanden til stationen betyder, at der kan etableres et kontorbyggeri på mere end 1500 m² indenfor området. Yderligere er lokalplanområdet beliggende ved et knudepunkt mellem flere primære og sekundære sti- og cykelruter. Funktionalitet Planen giver mulighed for opførelse af to dagligvarebutikker med erhvervsarealer på henholdsvis ca. 1000 m² og ca. 800 m², mindre udvalgsvarebutikker, samt opførelse af lejligheder til beboelse på matr.nr. 1ng Borupgård, Helsingør Jorder. For at skabe arkitektonisk overensstemmelse med de omliggende bebyggede strukturer og det eksisterede terræn er beboelsesdelen tænkt udført med terrassehuspræg med den højeste etage modsat Nørrevej. Mod Rønnebær Allé (enhed 2) kan der efter udarbejdelse af en ny lokalplan opføres 2000 m² erhverv og 2800 m² boliger, samt 4000 m² parkering under terræn. 4 Det nuværende center Hvorfor denne lokalplan? Det vurderes, at virkeliggørelsen af denne lokalplan bidrager til et fornyet liv i området og det er samtidig byrådets håb, at omdannelsen vil føre til en højere kvalitet i udearealerne og dermed et mere behageligt byrum. ter som sternkanter, nedløb, gelænder, søjleelementer, facadeopdelinger mv kan udføres i glas/zink/alu/ beton/stål/træ, mens vandrette flader kan etableres med sedum eller beplantning og dermed bidrage til indtrykket af en levende og organisk bebyggelse. Plangrundlaget vil skabe rammerne for en fortætning af et område, der med sin placering giver let adgang til kollektiv transport, med forbindelser til København, Hillerød og Helsingør Centrum. For at underbygge det bymæssige centerpræg og for at nedbryde den store skala i byggeriet, vil bygningsmassen i form af højde og struktur understøtte hver sin funktion. Facadehøjden i stueplanet vil med sine publikumsrettede erhverv blive ca. 5,5 - 6 m, mens de øvrige facader fra og med første sal kun vil blive ca. 3,5 – 4 m pr. etage. Samtidig vil der blive arbejdet med både vertikale og horisontale forskydninger. Bebyggelse: Den nye bebyggelse bliver placeret i områdets sydvestlige del, hvorfor det er hensigten, at bygningsmassen tilpasses både vejforløbet mod Nørrevej og det gennemgående stiforløb mod vest. Det er intentionen, at den påtænkte bebyggelse dels skal udføres med respekt for den omliggende bebyggelse og terræn og dels bidrage til en arkitektonisk fornyelse af området. Bygningens facader udføres som lyse/hvide betonelementer eller som pudsede/filtsede. Bygningsdetaljer og elemen- Etablering af fælles og/eller private udearealer på tagterrassekonstruktionen og opbrydning af facaderne med beplantning kan give et liv i højden og bidrage til, at de grønne strukturer fra torvearealerne integreres i byggeriet, ud over den aktivitet, der naturligt vil forgå ved butikker og torvearealer. Luftfoto over lokalplanområdet 5 Hvorfor denne lokalplan? Perspektiv mod sydøst Perspektiv mod sydvest Perspektiv mod nordøst 6 Lokalplanens bestemmelser Vejledning Bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Helsingør Kommune. § 1 - Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at give mulighed for nedrivning af eksisterende centerbyggeri og udvikling af området til centerformål i form af detailhandel (dagligvarer og udvalgsvarer), liberale erhverv og boliger. at der fastsættes bestemmelser for omfang og placering af ny bebyggelse og parkering Med lokalplanen sikres rammerne for nedrivningen af det eksisterende center og udvikling af et nyt centerområde med boliger. Der gives mulighed for indretning med optimale centerfunktioner, hvor folk fra de omliggende boligområder dels kan foretage deres daglige indkøb og dels kan færdes eller opholde sig i kortere perioder. § 2 - Område og zonestatus 2.1 2.2 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter pr. 1. marts 2014 matrikelnummer 1ng og 20 Borupgård, Helsingør Jorder, samt dele af matr. nre. 7000b, 7000p og 7000y Borupgård, Helsingør Jorder. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Lokalplanområdet opdeles i enhederne 1 og 2 som vist på kortbilag 1. Baggrunden for opdelingen i to enheder er et ønske om fælles parkeringsforhold for de to enheder, samt et ønske om fastlæggelse af bestemmelser for udviklingen af enhed 1 og et princip for udviklingen af enhed 2. Området forbliver byzone § 3 - Lokalplanområdets anvendelse Enhed 1 3.1 Udlægges til centerformål med mulighed for etablering af flere anvendelser i form detailhandel (dagligvarer og udvalgsvarer), liberale erhverv, serviceerhverv og boliger med tilhørende parkeringspladser. 3.2 Anvendelsen i stueplan fastsættes til dagligvare-, udvalgsvarebutikker og publikumsorienterede liberale erhverv (f.eks. frisører, caféer mv). 3.3 Anvendelsen fra og med første sal fastsættes til liberale erhverv og/eller boliger. Lokalplanens anvendelsesbestemmelser er helt centrale i sikringen af lokalplanens formål. Det er anvendelsesbestemmelserne, der skal sikre, at der kommer den blanding af forskellige centerformål, der bidrager til et levende og attraktivt bymiljø. Kontorer til liberale erhverv i form af eks. landinspektører, revisorer, advokater. Enhed 2 3.4 Udlægges til liberale erhverv, serviceerhverv, butikker og boliger med tilhørende parkeringspladser. Helsingør kommune ejer enhed 2, der delvist består af vejarealer. Inden et projekt realiseres vil der blive udarbejdet en mere detaljeret lokalplan. 7 Lokalplanens bestemmelser Vejledning § 4 - Udstykning 4.1 Der må indenfor enhed 1 ikke foretages udstykning, se dog stk. 4.2 og 4.3 Øvrige matrikulære forandringer i form af berigtigelser og arealoverførsel anses ikke i strid med lokalplanen. Bestemmelsen forhindrer heller ikke opdeling i ejerlejligheder eller anparter. 4.2 Offentlige vej- og stiarealer skal udskilles i matriklen. Bestemmelsen sikrer overensstemmelse med lov om offentlige veje §89. 4.3 Vej-, parkerings- og fællesarealer (grønne områder, stier, veje, parkering etc.) kan dog udstykkes, således at strukturen i ejer- og grundejerforeningen følges. Bestemmelsen sikrer mulighed for etablering af samarbejder med andre grundejerforeninger og ejerforeninger, etableret i takt med områdets udvikling. § 5 - Veje, stier og parkering 5.1 Vejadgang skal etableres som vist på kortbilag 3. Vejadgang til parkeringspladserne må alene ske fra henholdsvis Nørrevej og Rønnebær Alle. Herudover skal der etableres en separat vareindlevering fra Nørrevej. Vareindlevering til dagligvarebutikkerne og afhentning af deres affald mv sker ad overkørsel fra Nørrevej. Dette sikrer en manøvreplads for varebiler og holder denne del af trafikken adskilt fra anden trafik til området. Vareindlevering og vareindkørsel skal indrettes, således at varetransport sker forlæns og at der ikke bakkes ind fra Nørrevej, samt at der er klar adskillelse mod bløde trafikanter. Se også bestemmelsen §9.3 5.2 Der skal i forbindelse med opførelse af det nye byggeri etableres ny venstresvingsbane på Nørrevej indenfor det på kortbilag 3 viste område. I forbindelse med byggeriet skal der på Nørrevej etableres ny venstresvingbane. De trafikale ændringer etableres og betales af grundejere som fastlagt i udbygningsaftale. Aftalen skal være underskrevet af bygherre inden den endelig vedtagelse af lokalplanen. Enhed 1 5.3 I forbindelse med etableringen af centret skal der indenfor enhed 1 etableres 57 parkeringspladser, hvoraf to skal reserveres til handicapparkering. Der sikres gennem udlæggelse af parkeringsarealer tilstrækkelige parkeringsmuligheder for bilister på terræn. Det samlede parkeringsbehov i enhed 1 er 120, hvoraf de 57 pladser skal kunne etableres i enhed 1, mens de resteren de 63 pladser udlægges i enhed 2. Tilstedeværelsen af disse pladser i enhed 2 sikres gennem den nye lokalplan og i den grundejerforeningsvedtægt, som stiftes efter byggeri i enhed 2. 8 Lokalplanens bestemmelser 5.4 Der skal i forbindelse med etablering af boligerne, indenfor byggefeltet og i nærhed til indgangene til boligerne, etableres og indrettes rum til opbevaring af cykler og barnevogne på mindst 50 m², i princippet som vist på kortbilag 3. Vejledning I henhold til Helsingør kommunes parkeringsstrategi forudsættes det, at der i forbindelse med indretning af nye boliger sikres et passende antal parkeringspladser til cykler. For handlende opsættes cykelstativer i forbindelse med butikkernes indgangspartier Parkeringsstativer til cykler vil være placeret flere steder i og omkring bebyggelsen, og de vil servicere boligerne såvel som butikkerne. 5.5 Langs butikkernes facader skal der reserveres plads til cykelparkeringspladser. 5.6 Vejanlæg og parkeringspladser skal etableres i princippet som angivet på bilag 3. 5.7 Inden for lokalplanområdet kan der etableres en sti langs en nord-syd gående akse, jf. principperne på bilag 3. 5.8 Veje og stier skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med Dansk Standard, DS 3028 2001, “Tilgængelighed for alle” og SBI-anvisning nr. 98 “Boligbebyggelse for alle”. Enhed 2 5.9 Der skal indenfor enhed 2 etableres mindst 63 parkeringspladser til brug for bebyggelsen i enhed 1. Til kommende bebyggelse i enhed 2 skal der etableres: Bestemmelsen sikrer, at der i forbindelse med udarbejdelsen af plangrundlaget for enhed 2 sikres, at der altid er etableret 63 pladser til opfyldelse af den samlede parkeringsforsyning på 120 pladser i enhed 1. 1 p-plads pr. 100 m² liberalt erhverv 1 p-plads pr. 50 m² detailhandel 1 p-plads pr. bolig § 6 - Bebyggelsens placering og omfang 6.1 Området må alene bebygges i overensstemmelse med principperne angivet på bilag 2, 3, 4 og 5. Kortbilagene fastlægger placering og udstrækning af byggeriet i enhed 1, samt et vejledende byggefelt for enhed 2. 9 Lokalplanens bestemmelser Vejledning Enhed 1 6.2 Der må maksimalt opføres 6.050 m² bebyggelse (bruttoetagemeter). Herudover kan der etableres halvtage til indkøbsvogne, cykelparkering og tag over varegård og tilkørsel hertil. Halvtage må etableres udenfor byggefeltet. Det samlede butiksareal indenfor lokalplanområdet må maksimalt udgøre 2.250 m². Det samlede bruttoetageareal for dagligvarebutikkerne inklusiv lager, lukket varegård og eventuel kælder må ikke overstige 1.000 m². Herudover må tillige opføres en åben varegård på maksimalt 50 m² og lokale til personalefaciliteter på maksimalt 200 m². De maksimale butiksstørrelser skal beregnes i overensstemmelse med bestemmelserne i planloven. Ved personalefaciliteter forstås de lokaler, hvor alene personalet har adgang, og som benyttes i forbindelse med personalets pauser og personlige pleje. De lokaler, der kan fradrages i beregningen af bruttoetagearealet, er personalekantine, -toilet, -fitnessfaciliteter og -pauserum. Skure, parkeringsarealer, overdækkede varegård og tilkørsel hertil indgår således ikke i beregningen af de 6.050m². Udvalgsvarebutikker må have et areal på maksimalt 500 m². 6.3 Der må maksimalt indrettes i alt 28 boliger og det samlede areal for boligbebyggelsen må maksimalt være 3.650 m². 6.4 Bebyggelsen må alene opføres indenfor byggefeltet, som angivet på kortbilag 2 og skal placeres med en minimumsafstand til skel på 2,5 m. Bebyggelsen er disponeret med et vinkelformet stueplan med butikker der lægger sig ind i det faldende terræn på grunden. Derved dannes der rum for torve- og parkeringsarealer, hvorfra der er god overskuelighed og adgang til de to dagligvarebutikker og de mindre butikker/ serviceerhverv. Varegård, støttemure mv kan opføres i skel. 6.5 Bebyggelse må maksimalt opføres i seks etager med etagestruktur, udstrækning og en forskydning, som angivet på kortbilag 4. Butiksdelen danner base for to klynger af terrasserede boliger, der ligger forskudt i forhold til hinanden på taget af butikkerne. De to klynger strækker sig fra 1. til 6. etage (stuen til 5. sal), og de trapper hver især op mod henholdsvis nord og vest. Afstanden til basen og de indbyrdes forskydninger er fastlagt på kortbilag 4 6.6 Intet punkt på byggeriet må overstige kote 51.00 (dvr90) 6.7 Der skal være niveaufri adgang til butikkerne og boligerne. Bestemmelsen sikrer, at det til enhver tid handicapegnede i overensstemmelse med Dansk Standard, DS 3028 - 2001, “Tilgængelighed for alle”. Enhed 2 6.8 Der må maksimalt opføres 2000 m² erhverv og 2800 m² boliger, samt 4000 m² parkering under terræn. Rammen for byggeri i enhed 2 kan ikke udnyttes uden forudgående vedtagelse af en ny lokalplan for denne enhed. § 7 - Energibestemmelser 7.1 10 Nybyggeri skal opføres i henhold til Bygningsreglementets bestemmelser for lavenergibebyggelse. Jfr. planlovens § 21a forstås lavenergibebyggelse, som bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder bygningsreglementets rammer for energiforbrug i lavenergibygninger. Lokalplanens bestemmelser Vejledning § 8 - Bebyggelsens udseende Enhed 1 8.1 Facadevægge på bebyggelsen, varegården og støtte- og halvmure må alene udføres som lyse eller hvide betonelementer / pudsede facader. Facader kan udføres med fremspring eller anden variation. Det er tanken, at terrassehusene skal fremstå lyse og lette i udtrykket. Facaderne præges af store vinduespartier, og enkle, hvide flader i beton, puds eller lignende. De hvide flader kan eventuelt suppleres med felter med trælister eller lignende. Altaner hænges udenpå facaden og giver en dybde og variation til facaden. Helsingør kommune ejer enhed 2 og vil i forbindelse med kommende lokalplan for denne enhed fastlægge bestemmelser for bebyggelsens udseende. 8.2 Bygninger skal udføres med murkrone og bagvedliggende tagflade, således taget ikke umiddelbart kan ses og derved fremstår fladt. Der vil være adgang til samtlige boliger fra butiksbasens tag. Taget vil i stor udstrækning være belagt med fliser og med grønne elementer der giver ophold og mødested for beboerne. Flere af boligerne vil have adgang til store, private taghaver med panoramaudsigt over Øresund. Der vil desuden være private altaner til udeophold. Taghaver og altaner orienteres så vidt muligt mod syd og mod vest. Da flere af tagfladerne benyttes til udeopholdsarealer, vil det være oplagt at begrønne flere af disse. Dette kan eksempelvis gøres med beplantninger af sedum. 8.3 Bebyggelsen skal fremstå i ensartede materialer og der må ikke benyttes surrogatmaterialer. 8.4 Der må ikke anvendes reflekterende materialer, bortset fra vinduesglas, i facaderne. 8.5 Skiltning på facade må alene placeres som vist på kortbilag 4. Der kan etablere én pylon ved overkørslen til Nørrevej på maksimalt 2x6 m, som vist på kortbilag 3. Pylonen må alene bruges til navn og logo for forretningerne. Skiltningen indenfor lokalplanområdet følger principperne i Helsingør kommunes hæfte ”Skiltning - arkitekturpolitiske retningslinier”, som indeholder en række gode råd og retningslinjer for erhvervsskiltning i kommunen. Lysskilte må kun udføres med enkeltstående bogstaver og/eller logoskilt og må ikke være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Det skal sikres, at der skabes en helhedsorienteret løsning med skiltning for alle forretningerne, som ikke opleves skæmmende i forhold til omgivelserne. Ud over pylon som vist på kortbilag 3 må der, bortset fra færdselstavler ikke opsættes nogen form for fritstående skilte, reklameflag eller reklamegenstande i lokalområdet. Surrogatmaterialer er materialer, som i eksempelvis form, udtryk og fysisk beskaffenhed udgiver sig for at være et andet materiale end det i virkeligheden er (eksempelvis plasticbrædder med ”trælook”, eller coatede plasticplader i ”stållook”). 11 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 8.6 Det skal i forbindelse med placering af tekniske installationer, samt andre støjende anlæg eller foranstaltninger sikres, at Miljøstyrelsens gældende krav til grænseværdier for støj overholdes. Det er en forudsætning for byggeriets ibrugtagen, at der forud foreligger dokumentation for overholdelse af kravene. Køleanlæg og lignende tekniske anlæg skal placeres inde i bygninger. Ved etablering af butikkerne skal det sikres, at der ikke påføres omgivelserne et støjniveau, som overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. § 9 - Ubebyggede arealer 9.1 Kørebanearealerne må alene belægges med asfalt, flisebelægning eller anden belægning i mørke/sorte/koksgrå nuancer. Torvearealer eller øvrige funktionsflader, jf bilag 3, må kun belægges med fliser eller øvrige belægning, der adskiller sig fra kørebanearealerne. 9.2 Parkeringspladserne må kun udføres med permeabel belægning og skal markeres med tydelig afmærkning i form af stribning, belægningsskift, forsænkninger eller en kombination heraf. Permeabel belægning (permeable pavement) er en belægning, der som andre belægninger sikrer en plan overflade velegnet til gang eller kørsel, men har derudover den funktion at regnvand kan sive igennem. 9.3 Varegården skal mod det vestlige skel / den offentlige sti, samt mod øst afskærmes, som vist på kortbilag 3. For at afskærme varegården mod nabomatriklen mod vest etableres en mur i terræn. Muren ligger i skel i hele varegårdens længde. Muren vil være delt op i mindre enheder, og den kan eksempelvis brydes af lette partier eller afsnit med beplantning. Murens højde vil følge det stigende terræn. Afskærmningen må maksimalt have en højde på 1,80 m og skal følge det naturlige terræn. Udformningen af afskærmningen må alene udføres i overensstemmelse med bestemmelsen i § 8.1 og skal beplantes med varierende slyngplanter, således afskærmningen fremtræder grøn hele året. 9.4 Der skal som minimum etableres hækbeplantning samt enkeltstående, solitære træer som angivet på kortbilag 3. Hæk må kun være af bøg. 12 Det er vigtigt, at udearealerne disponeres således, at de også er orienterede mod områdets gående og cyklende trafikanter. Omkring indgangspartier til forretningerne skal der lægges fliser, der danner en lille plads og dermed skaber sikkerhed for den gående til og fra forretningerne. Varegården skal tillige afskærmes mod øst, således der sker adskillelse mellem varelevering og gående færdsel på sti/ fortov. For at skabe et grønt præg i lokalplanområdet er det intensionen, at bevare så mange af de eksisterende træer som muligt. De træer, der af hensyn til disponeringen ikke kan beholdes hvor de står i dag vil enten blive flyttet eller erstattet med nye træer. Det skal sikres, at der rundt om alles træer skabes plads, så træerne får gode vækstmuligheder. Lokalplanens bestemmelser 9.5 Belysning på parkeringspladsen må alene udføres som lav parkbelysning. Lyskilden må maksimalt være 3,0 m over parkeringspladsniveauet og må hverken indenfor området eller set udefra virke blændende. Vejledning Beplantning, belægning og facader belyses således at belysningen dels giver intime, karakterfulde byrum, dels bidrager præventivt til at sikre og trygge opholdsarealer. Belysningen kan udføres med lamper i belægningen for at markere bevægelsen i området. Det skal sikres, at belysningen på intet tidspunkt virker blændende for områdets beboere. 9.6 Belysning af varegård skal udføres, således den hverken for boligerne indenfor området eller set udefra virker blændende. 9.7 Ved befæstelse af mere end 50 % af området skal der ske lokal håndtering af regnvand. Tagvand og overfladevand skal nedsives eller føres til faskine for ikke at belaste det eksisterende kloaksystem. Som følge af de stigende regnmængder skal der i projekteringen og dimensioneringen af udearealerne lægges vægt på håndtering af overfladevand. Det skal sikres, at overfladevandet håndteres indenfor lokalplanområdets område gennem forsinkelse. Kommunen skal som forudsætning for byggetilladelse godkende en redegørelse for håndtering af overfladevand, som også tager højde for situationer med ekstreme regnhændelser. Regnafstrømning søges så vidt muligt håndteret ved hjælp af grønne landskabselementer, eksempelvis græsarealer, regneller forsinkelsesbede og trug inden for området. 9.8 Udendørs oplag af varer eller affald må ikke finde sted. Dog kan udstillinger af varer på stativer finde sted ved indgangen til butikkerne, såfremt disse ikke er til gene for passage ved indgangen, herunder for personer med handicap. Håndtering af affald skal ske i henhold til Helsingør kommunes gældende affaldsregulativ. § 10 - Lednings og antenneanlæg 10.1 Alle ledninger til forsyning af området, herunder vejbelysning må kun udføres som jordkabler. 10.2 Sende- og/eller modtageanlæg, herunder parabolantenner, må kun placeres således disse ikke er synlige fra vej og offentligt areal. 13 Lokalplanens bestemmelser Vejledning § 11 - Forudsætning for ibrugtagen af nybebyggelse 11.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal der: •være etableret: parkeringspladser (§5.3), færdselsarealer (§5.6), afskærmning (§9.3), belysning (§9.5) og venstresvingsbane (§5.2) •Der skal være etableret beplantning (§9.4) eller stillet garanti herom. •Der skal være foretaget tilslutning til kloak, vand, el og varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens planer for disse områder. § 12 - Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område. 12.2 Grundejerforeningen skal stiftes af grundejerne, når Byrådet kræver det. 12.3 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 12.4 Grundejerforeningen skal fungere som samlende enhed for de respektive ejerforeninger, samt forestå drift og vedligeholdelse af vej-, parkerings- og fællesarealer, herunder belysning samt mindre bygninger som er opført på fællesarealerne, samt de opgaver som i medfør af lovgivningen henlægges til grundejerforeninger. Grundejerforeningen skal endvidere administrere det samlede parkeringsbehov for de to enheder og sikre, at parkeringsbehovet i enhed 1 på 120 pladser indføres i vedtægterne, således der til enhver tid findes mindst 63 pladser i enhed 2. 14 12.5 Grundejerne indenfor lokalplanområdet har pligt til at overdrage vej-, parkerings- og fællesarealer til grundejerforeningen. Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på samme arealer. 12.6 Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen af administrationen af foreningens opgaver samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. Lokalplanområdet ligger indenfor et fælleskloakeret område. Vejledning Lokalplanens bestemmelser § 13 - Lokalplanens retsvirkning 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. I henhold til § 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 8.9.2014 p.b.v. Benedikte Kiær borgmester / Bjarne Pedersen kommunaldirektør 15 16 Kommuneplantillæg Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan 2013 - 2025 Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.C.66 Borupgårdcentret I henhold til § 22 i Lov om planlægning lovkendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende nye bestemmelser markeret med fed skrift. Rammenummer Rammenavn Områdetype 1.C.66 Borupgårdcentret Centerområde Særlige bestemmelser : a. At områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker til lokal forsyning, liberale erhverv, privat service samt mindre ikke-generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne), offentlige formål og parkeringsarealer samt boliger. b. Bebyggelse på matr.nr. 1ng Borupgård, Helsingør Jorder må maksimalt opføres med seks etager (indtil 5. sal) i det nordvestlige hjørne, aftrappet til tre etager mod øst og to etager mod syd. På de øvrige ejendomme, herunder vej- og parkeringsarealer, må bebyggelse alene opføres med maksimalt to-fire etager under hensyntagen til den omkringliggende bebyggelse. c. Der må opføres i alt 11.700m² bruttoetageareal. d. På matr.nr. 1ng Borupgård, Helsingør Jorder må maksimalt opføres 6.050m² bruttoetageareal, samt skure, varegård og overdækninger. e. Den samlede ramme til butiksformål er 3.000 m². Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarer er 1.000 m² og for udvalgsvarer 500 m². f. Indenfor rammeområdet skal der fastholdes en byggemulighed på 2000m² til liberalt erhverv. Således vedtaget af Helsingør Byråd d. p.b.v. Benedikte Kiær borgmester / Bjarne Pedersen kommunaldirektør 17 18 Redegørelse Redegørelse Helsingør Kommuneplan 2013 - 2025 Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område 1.C.66. Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. At områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker til lokal forsyning, liberale erhverv, privat service samt mindre ikke-generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne), offentlige formål og parkeringsarealer samt boliger, b. Bebyggelsen kan opføres med fire tårnbygninger i 6,7,8 og 10 etager. c. Der må opføres i alt 11.700 m² bruttoetageareal. d. Den samlede ramme til butiksformål er 3.000 m2. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarer er 1.000 m2 og for udvalgsvarer 500 m2. e. På første sal skal der opføres minimum 2.000 m² til erhverv. f. Der skal etableres minimum 167 p-pladser. Tillæg nr 14 til Helsingør kommune plan 2013-2017 Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for så vidt angår område 1.C.66 og der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Fingerplan 2013 Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Fingerplan 2013. Spildevandsplan 2012-2026 Området er i spildevandsplanen udlagt som separat kloakeret område og er allerede forsynet med regn- og spildevandsanlæg. Hvis en større del af grunden befæstes, skal grundejer for egen regning forsinke regnvandet svarende til afledning fra maksimalt 50 % af grunden. Regnvandet kan i visse tilfælde nedsives, hvilket dog kræver særskilt tilladelse fra Center for Teknik, Miljø og Klima. Varmeplan Lokalplanområdet skal ifølge kommunens varmeforsyningsplan forsynes med fjernvarme. Museumsloven § 27 Planen her muliggør forskellige tiltag - blandt andet byggeri. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Gilleleje Museum. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens kapitel 8 - § 27. Museeet, der hører under Holbo herreds kulturhistoriske centre har adresse på Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje. Telefon og mail er: 72 49 99 50, [email protected].” Kystnærhedszonen Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. § 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. § 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Lokalplanområdet er i dag beliggende i eksisterende centerområde, omkranset af udbyggede boligområder. Formålet med lokalplanen er, at erstatte eksisterende byggeri med nybyggeri til butiks-, erhvervs- og boligformål. På grund af terrænforholdene og den mellemliggende bebyggelse er der ikke visuel kontakt mellem lokalplanområdet og kysten. Lokalplanens udvidelsesmuligheder vil derfor ikke medfører ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet 19 Redegørelse Handicapforhold Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene er indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. Bygherrer og projekterende henvises derfor under projekteringen at følge vejledningen i Dansk Standard, DS 3028 ”Tilgængelighed for alle”. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Kravene vedrørende handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i lokalplanens bestemmelser. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Aflysning af servitutter Det gælder i følge planlovens § 18, at private byggeservitutter og tilstandsservitutter bortfalder, hvis lokalplan og servitut ikke kan opfyldes på samme tid. Der er ikke indenfor lokalplanområdet tinglyst servitutter i strid med lokalplanen. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 939 af 3.7.2013) er der foretaget en miljø-screening af lokalplanen. Screeningen har omfattet emnerne: Biologisk mangfoldighed, landskab, trafik, kulturarv, befolkning og sundhed, socioøkonomisk effekt og visuel effekt. Det er herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, da planen ikke vil få negativ indvirkning på miljøet, jf. § 3, stk. 1, pkt. 3 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer fordi lokalplanen alene giver mulighed for en udvidet genopførelse af eksisterende byggeri. I henhold til lovens § 16 kan der klages over miljøvurderingsbeslutningen efter regler i Planloven. Der kan kun klages over retlige spørgsmål, som fx: •om lokalplanen er omfattet af lovens miljøvurderingspligt, •om procedurereglerne er overholdt, •om indholdskravene til miljøvurdering er overholdt. Afgørelsen om miljøvurderingen kan påklages til Natur – og Miljøklagenævnet. Klagen bedes så vidt muligt sendt elektronisk til kib@helsingor. dk Helsingør Kommune, Center for Kultur, Idræt og Byudvikling, Stengade 72, 3000 Helsingør senest den 21.10.2014. Det koster et gebyr på 500 kr. at få behandlet en klage i Naturog Miljøklagenævnet. Vejledning om gebyret kan ses på Naturog Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. 20 Ønskes afgørelsen om miljøvurderingen indbragt for domstolene, skal dette ske senest den 23.3.2015. Redegørelse Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Når et forslag til lokalplan er offentliggjort efter § 24 i Lov om planlægning, må ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af ejendomme i overensstemmelse med forslaget jf. lovens § 17. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. Kommuneplantillæggets retsvirkninger Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen, er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Fremlæggelse- og indsigelsesfrist Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er fremlagt i 8 uger fra d. 23.9. - 18.11.2014 i overensstemmelse med reglerne i Lov om Planlægning Forslagene kan ses følgende steder: Center for Kultur, Idræt og Byudvikling, Stengade 72, 3000 Helsingør Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, Espergærde Borgerservice på Prøvestenen, Birkedalsvej 27, Helsingør. Hovedbiblioteket i Helsingør, Espergærde Bibliotek, Abildvænget Bibliotek, Vapnagård Bibliotek, Kulturhuset Bølgen og Hornbæk Bibliotek. De kan også ses på Helsingør Kommunes hjemmeside www.helsingor.dk/lokalplan. Indsigelser og ændringsforslag til lokalplan og kommuneplantillæg bedes så vidt muligt sendt elektronisk på e-mail adressen: [email protected], Center for Kultur, Idræt og Byudvikling, Stengade 72, 3000 Helsingør senest den 18.11.2014. Evt. spørgsmål til lokalplanforslagene kan rettes til arkitekt Mette Galtt tlf. 49 28 24 98, eller områdeleder Morten Jepsen tlf. 49 28 25 97. 21 22 Miljøscreening Miljøscreening Miljøscreening af forslag til lokalplan nr. 1.138 for Borupgaardcentret Miljøparametre Bemærkninger Hvis planen omhandler forhold, der er omfattet af lovens § 3, stk. 1, nr. 1 betyder det, at der skal udarbejdes miljørapport og -vurdering: Er planen omfattet af lovens bilag 3 og 4? Nej Påvirker planen et internationalt beskyttelsesområde? Nej Vurdering af om planen i øvrigt kan få væsentlig indvirkning på miljø jævnfør lovens § 3, stk. 1, nr. 3 og stk. 2 jævnfør loven bilag 2: Har planen væsentlig indvirkning på/ eller relevans for andre projekter og aktiviteter samt anden planlægning og lovgivning? Nej Planen er indenfor rammerne af Helsingør Kommunes virkeflet fjr. Planlovens bestemmelserog forudsætter ikke andre myndigheders godkendelse. Er karakteren af planens miljømæssige indvirkning væsentlig (i forhold til størrelse, geografisk udbredelse, varighed og indbyrdes påvirkning)? Nej Planen omfatter et relativt lille lokalt område som allerede i dag fungerer som centerområde. Opførelse af det nye center vurderes ikke at medføre væsentlige miljøpåvirkninger. Påvirker planen på væsentlig måde menneskers sundhed og sikkerhed? Nej Nyt centerbyggeri indrettes i overensstemmelse med byggelovgivningen Påvirker planen på væsentlig måde værdien og sårbarheden af karakteristiske naturtræk, kulturarv, andre bevaringsvær dier eller grænseværdier? Nej Centret ligger tilbagetrukket fra kystlandskabet langs Øresund og de terrasserede bebyggelsesformer medvirker til at bløde bebyggelsen op. Set fra Øresund underordner bebyggelsens dimensioner de bagvedliggende boligblokke. Har planen væsentlig indvirkning på bekyttede naturområder, landskaber herunder nationale beskyttelsesområder? Nej Området ligger med samme placering som det eksisterende center. Der findes ikke fredede eller beskyttede arealer i nærheden, som vil kunne blive påvirket af projektet. Afgørelse om miljørapport/-vurdering Byrådet har på baggrund af ovenstående screening truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres yderligere miljørapport/-vurdering, fordi lokalplanen alene giver mulighed for en udvidet genopførelse af eksisterende byggeri. Mindre rettelser i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen ændrer ikke ved denne afgørelse. Udvidet miljøscreening er vedlagt som bilag til lokalplanen. 23 24 Kortbilag 1 evej makk S Sti til 8.9.2014 25 26 Kortbilag 2 j akkeve m Sti til S 8.9.201 27 28 Kortbilag 3 8.9.2014 29 30 Kortbilag 4 8.9.2014 31 32 Kortbilag 5 8.9.2014 33
© Copyright 2024