RENOVERING AF
GÅRDHUSENE I ALBERTSLUND SYD
Ekstraordinære beboermøder
VA 4 Syd
8. november 2011 kl. 19:00
Beboerhuset Ørnen, Svanens Kvarter 22
VA 4 Nord
9. november 2011 kl. 19:00
Beboerhuset Ørnen, Svanens Kvarter 22
AB Syd
10. november 2011 kl. 19:00
Kongsholmscentret
Til AB Syds møde har alle afdelingens beboere adgang, men kun beboere i Gårdhusene har stemmeret.
Mødets formål
Landsbyggefonden har opfordret til, at godkendelsen af
det foreløbige renoveringsprojekt med tilhørende økonomi (Skema A) bliver fremrykket, så det sker allerede i
2011. Mødets formål er derfor alene at behandle og godkende det foreløbige renoveringsprojekt med tilhørende
økonomi (Skema A). Fremrykningen gælder alene denne
godkendelse – ikke forventet byggestart. På midtersiderne kan du læse mere om selve projektet og økonomien,
og på bagsiden er der oplysninger om det videre forløb.
Milepæle i processen frem til nu
Renoveringen af gårdhusene er sidste del af renoveringen
af Albertslund Syd og følger efter renoveringen af etagehusene, som nu er gennemført, og rækkehusene, hvor der
er forventet byggestart i 2012.
Gårdhusene er bygget i årene 1963-1966. Den byggetekniske løsning var dengang eksperimenterende, og der er
i årenes løb konstateret en række problemer. Allerede i
1980-1983 blev betonfacader og tage renoveret, men der
er nu behov for endnu en omfattende renovering af gårdhusene.
Der har været følgende milepæle i processen med helhedsplanen for gårdhusene frem til nu:
• T ekniske undersøgelser af gårdhusene
er gennemført i perioden 2005-2007
• Afholdelse af stormøder samt 3 visions
workshops med beboere i gårdhusene
i første del af 2008
• Udarbejdelse af oplæg til helhedsplan
i samarbejde med følgegruppen i perioden 2008-2009
• Indsendelse af oplæg til helhedsplan
til Landsbyggefonden
• Principgodkendelse af oplæg til helhedsplan i organisationsbestyrelserne
i AB og VA i februar og maj 2010
• Kommunal behandling og anbefaling
af oplæg til helhedsplan i marts 2010
• Besigtigelse med Landsbyggefonden i
gårdhusene i april 2010
• Udarbejdelse af støttefastsættelse
med udkast fra Landsbyggefonden i
maj 2011
• Udskrivning af arkitektkonkurrence i
oktober 2011
• Opfordring fra Landsbyggefonden om
at godkende det foreløbige projekt og
økonomi (skema A) i år
Foreløbigt byggeprogram til afstemning
PRINCIPSNIT I GÅRDHUS
1
2
lette facader
inkl. vinduer
6
badeværelse
9
ventilation
tag
invendige
overflader
2
3
4
5
6
tunge
facader
4
vinduer
og døre
i tunge
facader
10
terræn
krybekælder
terræn
8
1
3
11 el
7
10
5
installationer i
krybekælder
Tag
Der gives støtte til en tagrenovering som
omfatter tætning af dampspærren mellem loft
og tagkonstruktion. Eksisterende loftsplader og
dampspærre nedtages, og der monteres ny, tæt
dampspærre og nyt gipspladeloft, inklusive malerbehandling.
7
Lette facader inkl. vinduer
Lette facader og vinduespartier mod haven
udskiftes til nyt. Nye facadepartier og vinduer skal
overholde krav til isoleringsstandard i
henhold til gældende bygningsreglement.
8
Tunge facader
Eksisterende facader mod stier og stræder
afrenses og malerbehandles. Installationskasse
fjernes i forbindelse med ny fjernvarmeinstallation.
Vinduer og døre i tung facade
Eksisterende vinduer og døre udskiftes til nyt. Nye
vinduer og døre skal overholde isoleringskrav i
henhold til gældende bygningsreglement.
9
Indvendige overflader
Eksisterende lette indvendige vægge nedtages som
følge af nedlægning af krybekælderen. Der etableres nye lette vægge, inklusive malerbehandling.
Malerbehandling udføres også på ydervæggene, da
følgeskader på overfladerne ikke kan undgås.
10
Badeværelse
11
Nye rørgennemføringer i gulvet inklusive nødvendig reparation af klinkebelægning.
Yderligere projektafklaring
Krybekælder
Eksisterende gulvkonstruktion fjernes og der
etableres et traditionelt, støbt, terrændæk: Kapillarbrydende lag, isolering, betondæk. Der udlægges nyt, svømmende gulv. Køkkener udskiftes som
følgearbejde.
Installationer i krybekælder
Alle eksisterende rør- og el-installationer i krybekælderen fjernes, og erstattes af nye installationer som kan placeres i ny terrændæksopbygning.
Kloak udskiftes og omlægges. Eksisterende fjernvarmerør og vandforsyning flyttes til ny placering
uden for huset (udføres af Albertslund Fjernvarmeforsyning). Ny varmeveksler til varmt brugsvand,
samt øvrig fjernvarmeinstallation placeres inde i
boligen.
Ventilation
Der etableres mekanisk ventilation i henhold til
krav i gældende bygningsreglement.
Terræn reetablering/regulering
I forbindelse med reetablering af terrænet omkring
boligen, etableres fald bort fra bygningen. Reetablering af plankeværk.
El
Eksisterende el-installation udskiftes/ændres i
det omgang, det er nødvendigt for at gennemføre
byggearbejderne.
I det videre forløb vil der blive arbejdet videre med resultater fra arkitektkonkurrencen, herunder
mulighed for forskellige forbedringsarbejder i boligen, fx om der skal etableres varmegenvinding på
ventilation, totalrenovering af badeværelser, udskiftning af tag, ny elinstallation, nye radiatorer eller
gulvvarme - eller nogle helt nye forslag.
Økonomi i det foreløbige projekt
Husleje
Landsbyggefonden har udarbejdet en samlet økonomisk løsning, der indebærer, at huslejestigningen som følge af renoveringsarbejdet kun bliver
på 1.142 kr. pr. måned (2010 huslejeniveau) i gennemsnit.
I AB Syd skal det bemærkes, at der er forskellig
husleje i række- og gårdhuse. Huslejestigningen
på 1.142 kr. gælder for gårdhusene. Huslejestigning som følge af rækkehusenes renovering er udmeldt til at udgøre ca. 1.900 kr. pr. måned. Heri indgår en betaling for udvidelsen af beboelsesarealet
på 8 m² som medfører en månedlig huslejestigning på ca. 662 kr. Landsbyggefonden har fastsat
huslejestigningen ud fra en samlet vurdering af
investeringens størrelse, huslejen i sammenlignelige boligafdelinger i lokalområdet, den forøgede
brugsværdi, samt de boligsociale forhold i afdelingerne. Huslejen stiger først, når den enkelte bolig
er færdigrenoveret.
former for driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel,
huslejestøtte og fritagelse for indbetaling af udamortiserede lån.
Der etableres et kapitaldepot på 88 mio. kr. der
betales af Albertslund Kommune, Kreditforeninger og boligorganisationer med hver en 1/5.
Landsbyggefonden betaler 2/5. Der fastsættes et
årligt afkast, der vil tilgå afdelingerne som et årligt
driftstilskud.
Afdelingerne forventes at modtage huslejestøtte
på 200 kr. pr. m² årligt fra den særlige 600 mio. kr.’s
pulje til problemramte afdelinger. Huslejestøtten
aftrappes over 10 år. I Landsbyggefondens udmelding er det forudsat, at der kompenseres for
nedtrapningen af huslejestøtten, dels ved anden
driftsstøtte fra Landsbyggefonden og dels ved
bortfald af betaling af ydelser på afdelingens oprindelige finansiering.
Budget, finansiering og driftsstøtte
Besparelser i energiforbrug
Anlægsudgiften er opdelt i udgifter til afhjælpning af byggeskader/opretningsarbejder, fordelte
arbejder og ustøttede renoveringsarbejder og finansieres med støttede og ustøttede 30-årige realkreditlån.
Med udgangspunkt i det nuværende reglement,
BR10, viser en beregning af energibesparelsen, at
disse forbedringer forventes at betyde en reduktion af varmeregningen på ca. 25%.
På grundlag af teknikernes kalkulation af håndværkerudgifter og afklarende drøftelser med
Landsbyggefonden om projektets omfang, er der
opstillet et samlet anlægsbudget på 435 mio. kr.
for AB Syd, 244 mio. kr. for VA 4 Syd og 199 mio.
kr. for VA 4 Nord. Den samlede udgift svarer til en
investering på ca. 0,9 mio. kr. pr. hus.
For at huslejestigningen kan holdes på 1.142 kr.
pr. måned vil afdelingerne modtage forskellige
Landsbyggefondens støtteudmelding giver anledning til energimæssig forbedring af lette facadepartier (brystninger og vinduer), vinduer og
døre i øvrigt, terrændæk og generelt øget tæthed
af boligen. Da disse bygningsdele udskiftes, skal
de leve op til de isoleringsmæssige krav i det gældende bygningsreglement.
Etablering af mekanisk udsug medfører et større
energibehov til drift af ventilator og emhætte, såfremt man ikke allerede har installeret dette.
Forbehold for videreudvikling af det foreløbige projekt
Landsbyggefonden har accepteret, at godkendelse af det foreløbige projekt og økonomi (skema A)
sker med forbehold for mulig videreudvikling af projektet i det kommende forløb med afholdelse af
arkitektkonkurrence, prøvehuse, udarbejdelse af lokalplan, videre beboerinddragelse mv. Det endelige projekt vil senere blive forelagt for beboermødet, formentlig i 2014.
Det videre forløb
TIDSPLAN
2012
2013
2014
2015
2019
Konkurrence
Prøvehuse
Projektering
Udførelse
Arkitektkonkurrence
Med det formål at finde det bedste arkitekt- og ingeniørhold til at løse renoveringsopgaven, er der
igangsat en kombineret projekt- og idékonkurrence. Først bliver de ansøgende hold bedømt på deres
kvalifikationer i forhold til at løfte den kommende
renoveringsopgave, og der bliver valgt 5 hold til at
deltage i selve konkurrencen. Projektkonkurrencen
skal indhente konkrete forslag til renoveringen af
ud fra byggeprogrammet som beskrevet i midtersiderne. Dette bliver suppleret med forslag til boligforbedrende tiltag. Idekonkurrencen skal indhente
idéer og visioner for en overordnet udvikling af bydelen. Det er planlagt, at konkurrencen skal være
afsluttet i løbet af foråret 2012, og forslagene vil
blive vist frem på en udstilling. Vinderen får tildelt
opgaven.
Prøvehuse i Lærkens Kvarter
Første skridt efter konkurrencen bliver at ombygge
den tidligere institution i Lærkens Kvarter til 5 boliger. Projektet vil blive gennemført som et særligt
demonstrations- og udviklingsprojekt, hvor konkurrencens vindende renoveringsprojekt og de
gode idéer bliver viderebearbejdet i 1:1. Sammen
med kommunen skal der parallelt hermed udarbejdes en lokalplan for gårdhusene. Det er forventningen at arbejdet med prøvehusene vil være afsluttet ved udgangen af 2013.
Beboerinddragelse
Følgegruppen, der består af beboerrepræsentanter
fra de berørte afdelingsbestyrelser, vil fortsætte deres arbejde og nøje følge både processen med lokalplan og prøvehuse. Der vil derudover blive nedsat
fokusgrupper og afholdt workshops, hvor alle får
mulighed for at deltage i udviklingen af prøvehuse
og det endelige projekt. Der bliver naturligvis ’åbent
hus’ arrangementer, når prøvehusene er færdige.
Renoveringen, genhusning
Inden igangsættelse af renoveringen, bliver projektet sendt ud til endelig beboerdemokratisk godkendelse. Det er forventningen, at den store renovering kan blive gennemført i perioden fra medio
2015 til 2020 i forlængelse af renoveringen af rækkehusene.
Beboere vil blive genhuset under renoveringen, og
teknikerne peger på en forventet byggeperiode på
ca. et halvt år for den enkelte bolig. Genhusningen vil blive organiseret af administrationen, og
vil forventeligt foregå i ledige boliger i Albertslund
Syd – som det er tilfældet under renoveringen af
rækkehusene. Udgifter til flytningen vil blive dækket af byggesagen, men beboere vil selv skulle
pakke indbo ned. Er du syg eller handicappet, vil
det være muligt at søge hjælp til nedpakningen.
Ønsker du ikke at blive genhuset i en af BO-VEST’s
afdelinger eller fraflytter du permanent, vil du selv
skulle betale flytteudgifter. Opstart af renovering
af gårdhusene forventes først, når rækkehusene er
ved at være færdige, og der er ledige genhusningsboliger. Samtidig vil der kunne blive draget nytte af
erfaringerne fra genhusningen i rækkehusene.
Yderligere oplysninger:
På www.masterplansyd.dk kan der læses mere om
helhedsplanen for gårdhusene og de øvrige projekter i Albertslund Syd. For at tage sig af beboernes henvendelser i forbindelse med renoveringen
af række- og gårdhuse er der oprettet et fast byggekontor i Kanalens Kvarter 96. Byggekoordinator
Berit Djarling kan kontaktes på [email protected] eller på tlf. 88 19 01 82.