KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄ KV KL- Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton Tässä numerossa: Opiskelijat gallupissa: onko välittäjien IMAGO KUNNOSSA? ENERGIATODISTUS – tekeminen käytännössä Uudistunut Hintamerkintäasetus jäsen- ja sidosryhmälehti 2/2013 K o ste u s - j a h o m eta lk o i d en Tuhti teemanumero Kiinteistönvälittäjä asuntomarkkinoiden pulssilla MITÄ TAPAHTUU MEILLÄ – mitä muualla? K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 1 Suomen johtava asuntomedia palveluksessasi. Kiinteistönvälittäjä 2/2013 Tässä lehdessä: 4 6 8 10 12 14 16 18 21 22 23 24 26 28 30 31 32 34 Kosteus- ja homeriidoista turvallisempaan talokauppaan OSINKO – Osaamisen innovatiivinen kehittäminen kiinteistöalalla Omakotitalo kuntoon huoltokirjan avulla Välitysliikkeen ja kuntotarkastajan vastuusta Kuntotarkastus – kaupan este vai mahdollisuus? Kiinteistönvälittäjä: Tervetuloa hometalkoisiin! Korjaa ennen kyyneleitä: taloyhtiö kuittasi korjausvelan kertaheitolla Energiatodistuksesta tuli tärkeä osa kiinteistönvälittäjän työtä KVKL mukana selvittämässä asunto-osakeyhtiölain toimivuutta Missä mennään vuoden 2013 syksyllä? Tarkastelussa käytetyt asunnot. Kiinteistönvälitysalan mediakäyttö on muuttunut jo selvästi Gallup: Mitä nykynuori tuumii kiinteistönvälittäjistä ja välitysalasta? KVKL on tulevaisuuden tekijä Kotimaan uutisia Opas myyjän ja ostajan avuksi kiinteistökauppaan Välittäjien pätevyysvaatimukset kiristyvät Mitä kuuluu kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnolle? Uutisia maailmalta KVKL-Kiinteistönvälittäjä 2/2013 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä Kosteus- ja homeosaaminen – tärkeä osa kiinteistönvälittäjän ammattitaitoa ja yhteiskuntavastuuta Tämä Kiinteistönvälittäjä-lehden numero kulkee poikkeuksellisesti yhteistyökumppanimme ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden teemoilla. Suomalainen kiinteistönvälittäjä on työssään paljon vartija ja tärkeässä roolissa, kun sivistetään asuntokaupan osapuolia niistä asioista, jotka ovat oleellisia asuntokaupassa ja asumisessa. Tämä tosiasia on havaittu myös ympäristöministeriössä. • • • Kosteus- ja homeongelmat herättävät kansalaisissa tunteita puolesta ja vastaan. Ne ovatkin nyky-yhteiskunnassa monille suoranaisia kirosanoja, joihin sisältyy paljon mystiikkaa ja suoranaista pelkoa. Pelko on inhimillistä ja usein toki jopa viisasta. Epäily hometalosta saa usein aikaan sen, että potentiaalinen asiakas kääntyy kantapäillään viimeistään tarkastusraporttiin tutustuttuaan. Tällä teemanumerolla haluamme välitysalana ottaa viestikapulan vastaan, kantaa osaltamme yhteiskuntavastuumme ja nostaa kissan pöydälle tässä vaikeassa asiassa. Teemaan liittyvät asiat vaativat ammattimaista käsittelyä myös asuntokaupan pelikentillä – ammattimaista silläkin ehdolla, että noudatetun tarkkuuden johdosta kaupankäyntiin tulisi jossain tapauksessa jopa uutta harkintaa. Pitkällä juoksulla asioiden hoitaminen oikealla tavalla kantaa kuitenkin parhaan hedelmän niin välittäjän kuin välittäjän asiakkaankin näkökulmasta. • • • Varmaa on, että kosteus- ja homeasioiden sektorilla niin kuluttajilla kuin välitysammattilaisillakin on tämän syksyn teemanumeron julkaisemisen jälkeenkin vielä paljon opittavaa. Jukka Malila Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry:n jäsen- ja sidosryhmälehti, numero 2/2013 toimitusjohtaja, Kiinteistönvälittäjä-lehden päätoimittaja Päätoimittaja: Toimitusjohtaja Jukka Malila, KVKL Ulkoasu: Suomen Rakennusmedia Oy Mediamyynti: KVKL Painopaikka: Esaprint, Lahti ISSN 2323-881X Kansikuva: IStock P.S. Lehden julkaisija: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry Iso-Roobertinkatu 1 a 9 00120 Helsinki Vaihde: +358 9 4282 7007 Fax: +358 207 476 390 Sähköposti: [email protected] Internet: www.kvkl.fi Lehtitilaukset, osoitteenmuutokset ja reklamaatiot: [email protected] Julkaistujen kirjoitusten ja kuvien osittainenkin lainaaminen ilman lupaa on kielletty. Lehden tekstejä ja tietoja lainattaessa on mainittava lähde. 2 PÄÄKIRJOITUS Välittäjän käytännön työn helpottamiseksi olemme YM:n ja sen laajan yhteistyöverkoston kanssa laatineet yhteistyössä myös erillisen Ostajan oppaan. Näitä oppaiden lämpimäiskappaleita on lähetetty kuluvien viikkojen aikana jokaiseen KVKL:n piirissä olevaan välitysyritykseen. Ottakaa ihmeessä väline aktiivikäyttöön. Ja jos printatut kappaleet loppuvat, niitä voi printata netin kautta lisää tai tilata lisää vaikka KVKL:n toimistolta. Rahoituksen ehtojen kiristyminen tuonut jähmeyttä välitystoiminnan pelikentälle Käytettyjen kerros- , rivi- ja omakotitalojen kauppamäärä oli tammi-elokuussa 2013 noin 13,5 prosenttia alhaisempi kuin edellisvuonna vastaavaan aikaan. Asuntokaupan moottori Suomessa on pääkaupunkiseutu, jonka volyymien muutos tahdittaa enemmän tai vähemmän koko valtakunnan tilastoja. Kuitenkin niin hintojen kuin kauppamäärien kehitys on pääkaupungin ja maamme kasvukaupunkien ulkopuolella huomattavan tasaista - ongelmapaikkakunnilla valitettavasti jopa hiipuvaa. Koko maassa omistusasuntojen kysyntään ja sitä kautta kiinteistönvälityksen pelikenttään vaikuttavat kokonaisuutena talouden epävarmuus ja työttömyyden lisääntyminen. Markkinoiden toimivuuden entistä suuremmaksi hidasteeksi ovat etenkin viime aikoina nousseet pankkien kiristyneet vaatimukset omarahoitusosuudesta ja vanhan asunnon myynnistä, jotka ovat olleet omiaan jähmeyttämään kaupankäyntiä synnyttämällä markkinoille toisiaan odottavien kauppojen ketjuja. K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 3 Kosteus- ja hometalkoiden kaksivuotisessa hankkeessa talokaupan turvan parantamisen keinoja. Työhön osallistui kymmeniä kuntotarkastamisen ja juridiikan ammattilaisia sekä keskeiset alan toimijat. Työryhmän raportissa esitetään parannuksia muun muassa kaupantekokäytäntöihin, kuntotarkastustoimintaan ja tarkastajien pätevyysvaatimuksiin. ”Asunto- ja kiinteistökauppariidat ovat yleensä monimutkaisia, kalliita ja kestävät pitkään. Ikävät yllätykset ja riitatilanteet vähenevät, kun rakennuksen todellinen kunto tiedetään, kosteusvaurioriskit tunnistetaan, vastuunjakoa mietitään ja siitä mahdollisuuksien mukaan sovitaan jo kaupan yhteydessä”, Koskinen-Tammi kiteyttää. Eri arvioiden mukaan joka neljännessä Suomen yli miljoonasta omakotitalosta on kosteus- ja homevauriosta tai sellaisen ennaltaehkäisemisestä johtuva välitön korjaustarve. • 4 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä Järki, tieto ja tunteet välittäjän pöydällä S Kuntotarkastus anta a tietoa sek ä my yjälle et tä ostajalle. ”Kuntotarkastuksen suorittaminen ennen yksityishenkilöiden välistä kiinteistön kauppaa on nykyään enemmän sääntö kuin poikkeus. Kohteen todellisen kunnon selvittäminen onkin keskeinen keino ehkäistä riitoja”, Koskinen-Tammi sanoo. Kosteus- ja hometalkoiden teettämän selvityksen mukaan Suomessa kuntotarkastus tehdään arviolta 50–80 prosenttiin myytäviä pientaloja. Suomessa kuntotarkastuksia voi suorittaa tällä hetkellä ilman koulutusta tai pätevyysvaatimuksia. ”Tarkastajien ammattitaito, kuntotarkastusten laatu ja laajuus sekä suoritustapa vaihtelevat huomattavasti. Kaupan mo- Kosteus- ja homeriidoista turvallisempaan talokauppaan uomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- tai homevaurio. Rakennuksen korjaustarve ilmenee usein vasta kaupan jälkeen ikävänä yllätyksenä niin ostajalle kuin myyjälle. Kosteus- ja hometalkoissa on koottu tukeva nippu ehdotuksia tilanteen parantamiseksi. Keskeistä on lisätä kaupan osapuolten halua, kykyä ja mahdollisuuksia arvioida kaupan kohteena olevan rakennuksen todellinen kunto sekä varautua mahdollisiin ongelmiin ennakolta. Kiinteistönvälittäjällä on erityinen asema paitsi kohteen, myös yleisen talokaupan turvaa parantavan tiedon välittäjänä. massa paitsi kaupanteon kohteen, myös yleisen, aihepiiriin liittyvän luotettavan tiedon välittäjänä”, asianajaja, oikeustieteen tohtori ja varatuomari Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:stä sanoo. Koskinen-Tammen vetämä työryhmä pohti Va stuuk ysy m ykset selville etuk äteen. ”Kiinteistönvälittäjän tulee kannustaa kaupan kohteen kunnon selvittämiseen siten, että asuinrakennuksen kunto ja riskit ovat selvillä ennen kauppaa. Välittäjän tulee suositella vain pätevän tarkastajan käyttöä, perehtyä itse kuntoarvioraporttiin ja ohjata kaupan osapuolia tutustumaan siihen huolellisesti”, Koskinen-Tammi painottaa. Kuntotarkastusraportti on tietoa, joka myyjän pitää tiedonantovelvollisuutensa perusteella antaa ostajalle ennen kauppaa ja johon ostajan tulee ennakkotarkastusvelvollisuutensa perusteella perehtyä. Ostajan katsotaan tietävän kuntotarkastus- raportissa mainituista asioista ennen kaupantekoa, eikä niihin voi enää kaupanteon jälkeen vedota virheinä. Joissain tapauksissa ostajalle syntyy ns. erityinen tai laajentunut ennakkotarkastusvelvollisuus jonkin epäilyttävän seikan, kuten vaurio- tai valumajäljen perusteella. ”Ostajan oikeutta vedota kiinteistön virheisiin voi lain mukaan rajoittaa vain sopimalla siitä riittävän yksilöidysti, eivätkä ehdot saa olla kohtuuttomia. Tällaisten ehtojen laadinnassa kannattaa käyttää apuna kiinteistönvälittäjää tai lakimiestä, jotta ehdot olisivat päteviä”, Koskinen-Tammi opastaa. Myyjän tärkein velvollisuus on tiedonantovelvollisuus. Myyjän tulee antaa ostajalle oikeata tietoa rakennuksen kunnosta, ja varsinkin siinä olevista puutteista, kuten todetuista vaurioista ja vioista sekä konkreettisista vaurioepäilyistä. Myös kiinteistössä asuttaessa ilmenneistä seikoista, aiemmista kuntoselvityksistä sekä rakennuksen korjaushistoria tulee kertoa. Lue lisää: Tietoa kosteus- ja homevaurioista ja niiden ennaltaehkäisystä jokaiselle talonomistajalle: www.hometalkoot.fi Mitä kiinteistön ostaja ja myyjän on hyvä tietää kauppaa tehdessä? http://uutiset.hometalkoot. fi/talkootiedot/viikon-vinkit.html Eero Laamanen ”Tavalliselle ihmiselle kiinteistön kunnon arviointi on vaikeaa ja päätöksentekoon liittyvät aina järkiperusteiden ohella myös tunteet. Sekä halua, kykyä että mahdollisuuksia selvittää kaupanteon kohteena olevan rakennuksen kunto pitää lisätä. Kiinteistönvälittäjä on avainase- lempien osapuolten kannalta on tärkeää käyttää asiantuntevaa ja ammattitaitoista kuntotarkastajaa. Ostaja ja myyjä saattavat saada virheellisen käsityksen rakennuksen kunnosta, jos tarkastusta ei suoriteta riittävän perusteellisesti tai jos osapuolille ei selvitetä, mitä tarkastuksella voidaan havaita ja mitä tehdyt havainnot tarkoittavat”, Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen muistuttaa. Talokaupan turvan parantaminen -hankkeen loppuraportti: http://uutiset.hometalkoot.fi/talkootiedot/ asuntokauppa-ja-neuvonta/turvallisempaan-talokauppaan.html K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 5 K u n tot a rk a stus tusohje KH 90-00394 ja Tilaajan ohje KH 90-00393). • Kaikkien osapuolten kannalta on tärkeää käyttää asiantuntevaa ja ammattitaitoista kuntotarkastajaa. FISE Oy myöntää hakemuksesta Asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyyksiä. • Sekä ostajan, myyjän että välittäjän on suositeltavaa olla paikalla kuntotarkastustilaisuudessa, jossa he voivat saada ensikäden tietoa kohteen kunnosta. Huomiota tulee kiinnittää erityisesti havaittuihin vaurioihin, vauriojälkiin, riskirakenteisiin, suljettuihin tiloihin ja peruskorjaustarpeisiin. • Välittäjän tulee perehtyä kuntotarkastusraporttiin ja kehottaa osapuolia tutustumaan siihen. • Kaupan osapuolille on varattava riittävästi aikaa harkita kaupantekoa ja kaupan ehtoja, erityisesti hintaa, kiinteistön selvitetyn kunnon perusteella. • Ostaja ja myyjä voivat halutessaan sopia kauppakirjassa esimerkiksi kuntotarkastuksessa todettujen vaurioiden korjaamisesta ja kenen vastuulla havaitut vauriot ovat. FORCA / 123RF Kiinteistönvälittäjän tulee kannustaa kaupan kohteen kunnon selvittämiseen siten, että rakennuksen kunto sekä riskit ovat selvillä ennen kauppaa. • Kuntotarkastukseen tulee aina sisältyä kirjallinen raportti. • Kuntotarkastus voidaan tehdä ennen kiinteistön myyntiin laittamista tai vasta ostajaehdokkaan löydyttyä. Kauppaan ja sen ehtoihin ei tule sitoutua, ennen kuin kohteen kunto on selvitetty. • Kuntotarkastus perustuu suoritusohjeeseen tarkastuksen sisällöstä ja raportointitavasta (Rakennustiedon julkaisemat KH-kortit Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä Suori- Tapio Heikkilä Talokauppaa ilman ikä v iä y llät y ksiä E OSINKO – Osaamisen innovatiivinen kehittäminen kiinteistöalalla Kiinteistönvälityksen kaupankäynnin markkinoilla tahti on kova ja sen vuoksi yrityksen täytyy luoda muita sopivampi ja toimivampi toimintatapa. Ilman sitä se ei pysty vastaamaan markkinoiden muuttuviin haasteisiin. O S AA M I N E N O rganisaation johdon on panostettava henkilöstönsä osaamisen johtamiseen ja kaikkien osapuolten arvostamiseen. Tähän tarvitaan ulkopuolista tietoa, kannustusta ja kehittämisapua. Kiinteistöalan Koulutussäätiön koordinoima OSAKE-hanke tarjoaa kaikkea tätä. Myös kiinteistönvälitysala ja sitä kautta myös jäsenryhmittymiään edustava Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto on kutsuttu mukaan hankkeeseen. Koulutuksen osuus osaamisen kehittämisessä on yksi keino muiden joukossa. Suurin osa osaamisen kehittämisestä voi tapahtua työssä oppimalla sekä osaamista jakaen ja siirtäen. Osalla henkilös- 6 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä töstä on organisaatiolle strategisesti merkittävää hiljaista tietoa ja osaamista, jota voidaan tunnistaa urapolun eri vaiheissa sekä hyödyntää esimerkiksi rekrytoinnissa, perehdytyksessä, työkierrossa, vertaiskehittämisessä, sisäisen valmennuksen ja koulutuksen toteuttamisessa, mentoroinnissa ja kehittämistyössä. Osaamisen johtamisen toimet konkretisoituvat selvimmin, kun ne aikataulutetaan ja budjetoidaan osana yrityksen toimintaa. Aikataulutettu ja budjetoitu kehittämissuunnitelma tuo selvää ryhtiä osaamisen kehittämiseen. Samalla se tekee konkreettisena toimena asian näkyväksi sekä yrityksen johdolle että henkilökunnalle. Erityisesti kiinteistönvälittäjille kohdistettuja OSAKE-hankkeen tapahtumia ovat osaamisen määrittelytyöpajat, joita järjestetään 24.10.2013 alkaen neljä kappaletta. 1. Työpaja – 24.10.2013 Käytetyn ja uuden asunnon myyntitoimeksiantojen ja asiakkuuksien hoitaminen 2. Työpaja – 15.1.2014 Kiinteistöjen ja osakehuoneistojen arviointi ja kuntoa koskevat selvitykset 3. Työpaja – 11.2.2014 Kiinteistökauppa 4. Työpaja – 8.4.2014 Vuokraustoimeksiannon hoitaminen OSINKO Hankkeen avausluento pidetään Helsingissä 22.10. 2013 kello 9-12. OSINKO on jatkoa Kiinkon OSAKEhankkeelle. Tehdään yhdessä onnellisia loppuja asuntokauppoihin. Lisätietoja: Virpi Slotte Kehityspäällikkö Kiinteistöalan Koulutussäätiö [email protected] GSM: 0400641007 Tiia Bueno Vecino HRD- ja laatukoordinaattori Kiinteistöalan Koulutussäätiö puh. (09) 3509 2951, 0400 127 248 [email protected] K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 7 Kiinteistöneuvos Kauko K. Koskisen mielestä huoltokirjan käyttöä kannattaa edistää kaikin mahdollisin keinoin. K 8 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä Omakotitalo kuntoon huoltokirjan avulla Kiinteistö, jossa on kaikki asiat rempallaan, saa ostajat varovaisiksi. Myyntiajat venyvät ja kohteen arvo valuu ropisten alas. Kiinteistönvälittäjällä on paalupaikka edesauttaa hyvän huoltokulttuurin syntymistä myyntitilanteesta. Kiinteistöneuvos Kauko K. Koskinen selailee huoltokirjaa, johon on kirjattu säntillisesti vuonna 1955 valmistuneen rintamamiestalon huoltohistoria. Kirjasesta selviää, että talossa on pientä korjattavaa, mutta korjausvelka ei ole paisunut kohtuuttoman suureksi. Asunnon ostaja voi luottaa siihen, että yllättäviä remontteja ei ole nurkan takana vaanimassa. ”Jos kiinteistössä on kaikki rempallaan, niin kyllähän ihmisten halukkuus tarjouksen tekoon vähentyy. Ihmiset ovat varovaisia ja kiinteistön hyvä kunto on merkittävä asia, joka edistää kaupantekoa sekä hinnallisesti että ajallisesti”, hän sanoo. Kiinteistönvälittäjä voi omalla toiminnallaan vaikuttaa siihen, miten järjestelmällisesti asunnon kunnosta pidetään huolta. ”Ostajat huomaavat vain harvoin kysyä huoltokirjaa, koska se on eräänlainen Kuntotark a stus on m y yntivalt ti. Kauko K. Koskisen omistama LKV Kauko Koskinen Oy on tarjonnut kiinteistönvälitystä ja arviointia yli 30 vuotta. Hän kertoo, että kuntotarkastusraportti on edelleen keskeinen asiakirja myyntitilanteessa. Asiakkaat pyytävät kuntotarkastusraportin tänä päivänä jopa ennen kuin he tulevat paikan päälle katsomaan kiinteistöä. ”Asiakkaat tarttuvat helpommin sellaiseen kohteeseen, jossa on tehty kuntotarkastus. Se on tietynlainen myyntivaltti ilmoituksessakin ja sitä halutaan tuoda esille.” Toisinaan pohditaan, myydäänkö kiinteistö tonttina vai talona ja toisinaan vanhojakin kiinteistöjä pidetään huippukunnossa; esimerkiksi vesijohdot, viemärit ja ikkunat voi olla uusittu ja julkisivut maalattu. ”Toki hinnoittelullakin on oma merkityksensä siihen, miten nopeasti kauppa käy. Vaikka kiinteistön kunto olisi kuinka hyvä, mutta hinta väärä, talo ei mene kaupaksi. Myös yleinen siisteys luo kuvaa siitä, että taloa on hoidettu muutenkin hyvin. Sijainnillakin on oma vaikutuksensa”, Koskinen pohtii. Eroon korjausvelasta. Kuntotarkastukset tehdään tänä päivänä rakenteita rikkomattomin menetelmin, mutta jos on aihetta epäillä kosteutta, porataan myös reikiä. Kuntotarkastusraporttiin on merkitty esimerkiksi tärkeimmät riskirakenteet kuten vesisokkelit, joissa betonilaatan ja koolausten väliin on päässyt vettä kiertämään. ”Aikaisemminhan rakennettiin hyvin paljon tällä tavalla. Betonilaatan ja puulattian väliin oli eräässäkin kohteessa vuotanut lähes puoli metriä vettä ja lämpöeristykset olivat lähteneet liikkeelle. Lattian alle oli muodostunut yli 200 neliömetriä laaja vesikaukalo. Asukaskin voisi tämän- ”Huoltokirja ei korvaa kuntotarkastusraporttia, vaan täydentää sitä. Se helpottaa kuntotarkastusraportin laatimista ja kiinteistön kunnon seurantaa. Kuntotarkastusraportissa on tehty läpileikkaus kiinteistön sen hetkisestä kunnosta. Huoltokirjassa kerrotaan, mitä on kunnostettu ja milloin”, Kauko K. Koskinen vertaa. tapaisen vuodon huomata, jos seuraisi vesimittaria”, Koskinen pohtii. Hän uskoo, että omakotitalojen omistajat pääsääntöisesti ymmärtävät säännöllisen huollon merkityksen. Kiinteistöjä halutaan huoltaa, jos siihen on taloudellisia edellytyksiä. Aina ei ole kuitenkaan riittävästi tietotaitoa ja huoltokirja voisi tuoda tähän helpotusta. ”Jos ei huolehdita ajoissa kunnossapidosta, korjausvelka kasvaa ja tonnin säästöstä voi seurata kymppitonnin korjauslasku”, hän muistuttaa. Avustustakin tarjoll a. Uudisrakennuskohteissa tai rakennuslupaa vaativissa korjauskohteissa maankäyttö- ja rakennuslaki on edellyttänyt jo noin kym- menisen vuotta huoltokirjan tekemistä. Koskisen mielestä se soveltuu hyvin myös vanhojen jo käytössä olevien kiinteistöjen kunnon seurantaan. Huoltokirjan tarkoitus on ohjata oikeaan ja oikein ajoitettuun kunnossapitoon. Se auttaa myös kuntotarkastusraportin laadinnassa, koska huoltokirjassa kysytään omistajalta varsin samansuuntaisia asioita kiinteistön kunnosta. Huoltokirja tarjoaa ostajallekin tärkeää tietoa tulevista korjauksista. Erilaisia huoltokirjamalleja löytyy helposti internetistä; esimerkiksi Suomen Omakotiliitto tarjoaa jäsenetuna sähköisen huoltokirjan. ARA myöntää myös avustusta huoltokirjan laadintaan, jos rakennus on rakennettu ennen vuotta 2 000. Tämä on Koskisen mielestä askel oikeaan suuntaan. Huoltokirjan käyttöä voisi hänen mielestään edistää myös omakotiyhdistysten neuvontakampanjoilla. Rakennusvalvontavirastotkin voisivat nostaa huoltokirjan merkitystä esiin kampanjoissaan. ”Kauppakirjassa voisi olla ehkä lause, jossa todetaan, että säännöllinen huoltokirjan pitäminen edistää hyvän huoltokulttuurin syntymistä ja rakennuksen kunnossapitoa tulevaa kaupantekoa ajatellen”, Koskinen ehdottaa. Lisätietoa Huoltokirjoista: • www.omakotiliitto.fi • www.taloyhtio.net/hoku/huoltokirja • www.rakentaja.fi > Hankkeen aloitus > Hankkeen hallinta • www.ymparisto.fi > Maankäyttö ja rakentaminen > Kiinteistön ylläpito ja korjausrakentaminen > Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeet • www.talokeskus.fi ARAn huoltokirja-avustuksesta: • www.ara.fi > Rahoitus > Avustukset > Kuntien myöntämät korjaus- ja energia-avustukset > Huoltokirja K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 9 HUOLTO T eksti ja kuvat: K aisa Salminen kuntotarkastusraportin lisäke. Olisi todella hyvä käytäntö, jos kiinteistönvälittäjät suosittelisivat huoltokirjan käyttöä omakotitalon ostajalle myyntitilanteessa. Kiinteistönvälittäjän kannattaa olla tässä suhteessa aktiivinen.” P etri K eskitalo le. Huolimatta siitä, että hyvän välitystavan käsite on muuttunut ja muuttuu edelleen, on peruslinjauksista varsin kattava yksimielisyys. Välitysliikkeellä on selkeät vastuut ja velvoitteet, joista se vastaa viime kädessä vahingonkorvausvelvoitteen muodossa. KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnan jäsenenä toimiva oikeustieteen lisensiaatti Petri Keskitalo on yksi luennoitsijoista 30.10.2013 Helsingissä pidettävässä KVKL:n Hyvän Välitystavan Päivässä. Syksyllä 2013 Keskitalo toimii myös valmentajana yhdellä KVKL:n LKV-valmennustilaisuuksista (=Valmentautuminen viralliseen LKV-kokeeseen 8.-10.10.2013). KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnan jäsen Petri Keskitalo: K Kuluttajan asemassa olevien yksityishenkilöiden välisessä asunto- ja kiinteistönkaupassa valtaosa kaupoista tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä. 1990- ja erityisesti 2000luvulla yhä enenevässä määrin asunto- ja kiinteistönkaupan yhteydessä on teetetty ja teetetään kuntotarkastuksia. Pääsääntöisesti kyse on suppeammasta kuntotarkastuksesta, ei laajemmasta kuntotutkimuksesta. Kuntotarkastajista ja erilaisista kuntotarkastuksista on tullut yhä enenevässä määrin osa asunto- ja kiinteistönkauppaa. Välitysliikkeen vastuusta säädellään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä sekä lisäksi laissa kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä säädetään vastaavan hoitajan korvausvastuusta. Lait eivät sinällään sisällä yksityiskohtaisia säännöksiä välitysliikkeen vastuista ja velvoitteista. Kuitenkin oikeuskäytännön kaut- 10 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä ta, Korkeimman oikeuden, hovioikeuksien, kuluttajariitalautakunnan ja aluehallintovirastojen kannanottojen myötä on syntynyt melko yhtenäinen käsitys siitä, mitä kuuluu välitysliikkeen hyvän välitystavan mukaiseen toimintaan. Lait, erityisesti laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä on ollut pohjana ratkaisukäytännön syntymisel- Oikeuskäy täntöä vähän. Oikeuskäytäntöä kuntotarkastajan vastuusta on syntynyt suhteellisen vähän. Yhtenä syynä tähän on ollut nimenomaan selkeän lainsäädännön puute. Myyjän ja ostajan välinen riita on helpompaa käydä myyjän ja ostajan välisessä suhteessa. Kuntotarkastajan haastaminen osaksi oikeudenkäyntiä on ollut kuluriski riidan osapuolille selkeän lainsäädännön puutteessa. Edellä mainittua tilaa on pidettävä epätoivottavana. Ympäristöministeriön Kosteus ja Hometalkoot -projekti onkin esittänyt, että kuntotarkastajan vastuusta säädettäisiin erillisessä laissa. Esitys on kannatettava. Asunto- ja kiinteistönkaupan osapuolten vastuita ja velvoitteita on syytä selkiyttää tilanteessa, jossa kuntotarkastajista ja kuntotarkastuksista on tullut yhä suurempi osa asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen vaihdantaa. Aivan samoin kuin välitysliikkeen on kannettava vastuunsa lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä mukai- sesti ja myyjän asuntokauppalain tai maakaaren mukaisesti, tulisi kuntotarkastajien vastuusta säädellä selkeästi. Tällä olisi asunto- ja kiinteistönkaupan vastuunjakoa selkiyttävä vaikutus. Kuten välitysliike vastaa laiminlyönneistään ja kuten myyjä vastaa tiedonantovirheestä, tulisi kuntotarkastajan vastata huonosti suoritetusta tarkastuksesta, josta on aiheutunut vahinkoa kaupan osapuolille tai toiselle osapuolelle. Kuntotarkastajan vastuusta on suppeasti oikeuskäytäntöä. Viimeaikaisesta oikeuskäytännöstä mielenkiintoisinta edustaa Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisu 29.5.2012 S 11/712. Ratkaisussa oli kyse siitä voidaanko kuntotarkastajan sopimuksenulkoinen vastuu perustaa vahingonkorvauslakiin ja millä edellytyksillä. Kyseessä olevassa tapauksessa välitysliike oli toiminut kuntotarkastuksen toimeksiantajana. Välit tä jä ei toimi kuntotark a stuksen til a a jana . Välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaisesti kertoa mahdollisuudesta teettää kaupan kohteessa kuntotarkastus – ei toimia kuntotarkastuksen tilaajana. Kuntotarkastuksen tilaa toimeksiantaja tai tämän vastapuoli. Ratkaisussa ei kuitenkaan ollut kyse tältä osin siitä, mikä vaikutus tällä oli välitysliikkeen vastuuseen. Asia ei ollut tässä tapauksessa ratkaistava kysymys. Ratkaisussa välitysliike katsottiin velvolliseksi maksamaan kauppahinta vastaava vahingonkorvaus, koska välitysliike oli jättänyt ostajalle kertomatta tiedossaan olevista rakennusvirheistä ja kosteusvaurioista, jotka välitysliike oli saanut tietoonsa kohdetta esitellessään. Kuntotarkastajan vastuun osalta Itä-Suomen hovioikeus katsoi, että vahingonkorvauslain edellytykset sopimuksen ulkoiselle vastuulle täyttyivät kun kuntotarkastajan oli täytynyt olla tietoinen ja havaita sivullisen intressin (ostaja) kuntotarkastuksen suhteen. Tämä edellytys täyttyy käytännössä katsoen useimmissa kuntotarkastuksissa. Kuntotarkastaja on yleensä tietoinen, että tarkastus tehdään kauppaa varten. Toisena korvausvastuun edellytyksenä Itä-Suomen hovioikeus piti sitä, että kuntotarkastaja oli toiminut huolimattomasti ja toiminut hyvän tavan vastaisesti. Itä-Suomen hovioikeus katsoi, että hyvän tavan vastaista oli ollut suorittaa kuntotarkastus voimassa olevan KH-kortin vastaisesti ja tämä oli vahingonkorvauslain tarkoittama “painava syy” velvoittaa kuntotarkastaja vahingonkorvauksiin. Hovioikeuden mukaan rakennusvirheet olisi ammattilaisen tullut havaita rakenteita rikkomattomin menetelmin, mistä huolimatta kuntotarkastaja oli suullisesti ilmoittanut rakennuksen kunnoksi ”hyvä”. Kuntotarkastaja velvoitettiin vahingonkorvauksena maksamaan kauppahintaa vastaava määrä yhteisvastuullisesti välitysliikkeen kanssa, josta kuntotarkastaja oli viime kädessä vastuussa 25 000 eurolla. Hovioikeuden ratkaisu ei ollut yksimielinen tuomitun korvauksen määrän osalta. Edellä mainitussa ratkaisussa on kyse “vain” hovioikeuden ratkaisusta. Yleistä velvoittavuutta ratkaisulla ei ole tulevissa riidoissa. Kyse ei ole Korkeimman oikeuden linjauksesta, jotka nekään eivät sinällään velvoita yksittäistä asiaa ratkaisevaa tuomioistuinta. Tarve asunto- ja kiinteistönkaupan pelaajille laadittavien pelisääntöjen laatimisesta ei ole poistunut. Kuntotarkastus elinkeinontoimintana on muodostumassa ja on muodostunut merkittäväksi osaksi asunto- ja kiinteistönkauppaa koskevaa liiketoimintaa. Valtaosa asuntoja kiinteistönkaupasta on kuluttajien keskinäistä kauppaa, jossa osapuolet panostavat valtaosan elinaikanaan jo hankkimasta ja lainan muodossa tulevaisuudessa hankittavista tuloista yhteen kauppaan. Asianmukaisesti laaditulla kuntotarkastuksella on paikkansa tässä vaihtosuhteessa, aivan samoin kuin hyvin suoritetulla välitystoimeksiannolla. K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 11 VASTUU Välitysliikkeen ja kuntotarkastajan vastuusta Kuntotarkastajan vastuusta. Kuntotarkastajan vastuusta ei sen sijaan ole laissa erikseen säännelty. Kuntotarkastaja vastaa toimeksiantajalleen eli sopimuskumppanilleen “sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaan”. Korvausvastuu edellyttää huolimattomuutta toimeksiannon täyttämisessä. Kun kyse on sopimuksenulkoisesta vastuusta eli kuntotarkastajan vastuusta muulle kuin sopimuskumppanilleen eli esimerkiksi kuntotarkastuksen tilaajan (tyypillisesti myyjä) sopimuskumppanille (tyypillisesti ostaja), kuntotarkastajan vastuu voidaan perustaa vain vahingonkorvauslakiin. Tällöin korvausvastuun muodostuminen edellyttää kuitenkin vahingonkorvauslain 5:1 §:n tarkoittamia painavia syitä. Pelkkä huolimattomuus ei täytä lain edellytyksiä korvausvastuun syntymiselle. Välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaisesti kertoa mahdollisuudesta teettää kaupan kohteessa kuntotarkastus – ei toimia kuntotarkastuksen tilaajana. K u n tot a rk a stus H teksti : T ommi A hlberg K uva : M atti M atikainen KUKA? Nimi: Saija Hakola-Tikanoja Ura kiinteistönvälittäjänä: Aloitti kymmenen vuotta sitten myyntineuvottelijana. LKV-kokeen suoritettuaan kohosi myyntipäälliköksi ja myyntijohtajaksi. Viimeiset puolitoista vuotta toiminut HUOM:issa paikallisjohtajana ja sittemmin johtajana. Mitä välittää: Kaikenkokoisia asuntoja kaikenikäisistä taloista, vanhimmat kohteet yli sata vuotiaita. Kohteet sijaitsevat pääasiassa Helsingin keskustassa, mutta kohteita on myös ”alle tunnin ajomatkan päässä keskustasta”. Muuta: Toimi aiemmin tv-juontajana ja on tuttu Speden eri tuotannoista. 12 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä Ovatko kuntotarkastukset jo itsestäänselvyys tämän päivän asuntokaupassa, vai voiko ilman kuntotarkastusraporttiakin asuntoja myydä? Miten välittäjän tulee suhtautua, jos kuntotarkastus onkin muodostumassa koko asuntokaupan esteeksi? Tässä jutussa kaksi välittäjää kertoo omia kokemuksiaan kuntotarkastuksista. Rintamamiestalokin edusta a oman aikansa rakennustapa a. Välillä uutta kotia ollaan ostamassa liiaksi pelkkien tunteiden perusteella, välillä epärealistisin odotuksin. ”Jos ostaja ei tunnu ymmärtävän, että 50-luvun rintamamiestalossa ratkaisut eivät voi olla samaa tasoa kuin uudehkossa asunnossa, ollaan hankalassa tilanteessa. Yli satavuotiaan porvoolaiskodin kaupat kariutuivat, kun ostaja luki raportista että lattiat eivät ole aivan suoria. Yli satavuotiaista puurakennuksissa tuskin suoria lattioita löytyy mistään muualtakaan”, Hakola-Tikanoja kertoo omista myyntikokemuksistaan. Liiallisen tunteilun ja väärien odotusten saattamisessa takaisin oikealle kurssille auttaa asuntokaupan kuntotarkastus. Sen tarpeellisuudesta Hakola-Tikanojalla on selkeä kanta. ”Kuntotarkastus kannattaa teettää aina kun on jotain epäilyttävää, tai tuntee olonsa epävarmaksi. Eikä se tarkoita, että kohteen pitäisi olla vanha, myös uusista rakennuksista voi löytyä yllättäviä juttuja”, hän kertoo. Kuntotarkastuksen tarve on täysin selvä, jos kylpyhuonetta ei ole remontoitu pitkiin aikoihin. Myös ikä vaikuttaa selvityksen tarpeeseen. Esimerkiksi 70- ja 80-luvuilla tehdyt omakotitalot on tehty sen ajan normein, muta tänä päivänä rakennustapa ei enää kelpaisi. Silloin tarkastuksen teettäminen tuo kauppaan turvaa. ”Koskaan en ole törmännyt tilanteeseen, jossa myyjä olisi kieltäytynyt kuntotarkastuksen teettämisestä. Sen sijaan perusteellisempi kuntotutkimus, jossa joudutaan rikkomaan asunnon rakenteita, on voinut kariutua myyjän vastustuk- seen”, Hakola-Tikanoja kertoo. Ainakin pääkaupunkiseudulla kuntotarkastusten suosio on pysynyt korkealla. ”Meillä on Espoossa myynnissä omakotitalo, jonka kuntoarvio on tehty jokin aika sitten. Käytännössä jokainen ostajaehdokas on pyytänyt sen päivittämistä. Tänä päivänä juuri kukaan ei osta kiinteistöä ilman laajempaa kuntokartoitusta. Sen sijaan asunto-osakeyhtiömuotoisissa rivitaloissa voi kosteusmittaus hyvinkin riittää asiakkaille. Kerrostaloissa kosteusmittauksia tehdään tapauskohtaisesti”. Me ne muk a an kunt o tark a s tukseen. Kuntotarkastuksen yhteydessä on syytä selvittää kaupan osapuolille, että tarkastuksen teettäminen ei muuta asunto- ja kiinteistökaupan vastuukysymyksiä. ”Usein ostaja ja myyjä eivät ole selvillä omasta vastuustaan ja valitettavasti tästä syystä joskus riitatilanteissa päädytään selvittelemään asioita käräjäoikeuteen. Myyjällä on velvollisuus kertoa kaikista tietämistään ongelmista, ja ostajalla on selonottovelvollisuus. Vaikka kuntotarkastus olisi tehty, täytyy ostajan myös itse tarkistaa kaupan kohde rauhassa ja hyvin. Tästä on myös maininta kauppakirjassa”, Hakola-Tikanoja painottaa. Hän pitää tärkeänä, että välittäjä, osta- ja ja myyjä olisivat paikan päällä kun kuntotarkastusta tehdään. Välittäjä voi silloin selventää asioita, ja kuntotarkastajalle voidaan esittää kysymyksiä. ”Pelkkä raportti kun on usein aika kylmää luettavaa, ja voi johtaa maallikkoa harhaan. Kuntotarkastuksen tekijä on kuitenkin aina se, joka vastaa osapuolille raporttia koskeviin kysymyksiin”, Hakola-Tikanoja selventää. Kuntotarkastuksia tekevistä yrityksistä liikkuu paljon tarinoita. Huonot yrittäjät eivät kuitenkaan kauaa alalla menesty. Kiinteistövälittäjät vertaavat jatkuvasti kokemuksiaan tarkastuksia suorittavista yrityksistä. ”Hyvin tehty kuntotarkastusraportti auttaa välittäjää monella tapaa myyntityössä. Usein jo myynti-ilmoituksessa kerrotaan, että kohteeseen on tehty kuntotarkastus. Mitä erikoisempi ja hankalampi kohde on, sitä enemmän tarkastus selventää mitä ollaan myymässä ja mitä ostamassa. Valveutunut ostaja näkee kuntotarkastusraportista, mitä asioista siinä on tutkittu, ja mitä jää sen ulkopuolelle”, Saija Hakola-Tikanoja ynnää kuntotarkastuksen puolia. Ja vaikka kuntotarkastuksesta selviäisi asioita, joiden perusteella ostaja jättää kaupat tekemättä, on sekin hänen mukaansa parempi ratkaisu kuin puida jälkikäteen asioita käräjillä. Varmista tarkastajan pätevyys Kuntotarkastuksen voi tehdä periaatteessa kuka tahansa rakennustekniikasta tietävä. Pätevyysvaatimuksia ei ole eikä toimintaa säädellä laissa. Siksi on tärkeää itse varmistaa, että tarkastaja osaa asiansa. Tarkastajille on olemassa oma tutkinto. Asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinnon suorittaneilla tarkastajilla (AKK-tarkastaja) on vähintään teknikkotason peruskoulutus sekä laaja alan työkokemus. AKK-tarkastajat löytyvät Kiinteistöalan Koulutussäätiön rekisteristä sekä FISEn verkkosivuilta. Muita pätevyystutkinnon suorittaneita ovat kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM). Asuntojen kuntotarkastuksia tekevät myös esim. Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT). K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 13 K u n tot a rk a stus Helsingin keskustan alueella asuntoja lähes kymmenen vuotta välittänyt Saija Hakola-Tikanoja toivoisi asunnonostajilta enemmän harkintaa ja vähemmän kiirettä, kun ryhtyvät asuntokauppoihin. ”Osakehuoneiston tai kiinteistön osto on se elämän suurin investointi, silloin pitää osata tutkia oikeita asioita ja varata niihin riittävästi aikaa. Tapetit ja maalit on helppo myöhemmin korjata. Niiden sijaan pitäisi - etenkin jos kyse on kiinteistön hankinnasta - tutkia asunto pintaa syvemmältä, rakenteita myöden”, hän sanoo. - k a up a n este v a i m a h d ollisuus ? K u n tot a rk a stus E - k a up a n este v a i m a h d ollisuus ? spoossa perheasuntoja väJoissain tapauksissa voi harkita, onko littävä Riitta Santasalo kuntotarkastus yleensäkään tarpeellinen. pitää perusasiat mielessä, Rakennusliikkeen rakentamassa, alle 10 kun menee arvioimaan vuotta vanhassa taloyhtiössä on rakentauutta kohdetta. jan vastuu vielä voimassa. ”Se on aika tur”Jo rakennusvuodesvallinen kohde, etenkin jos isännöitsijäntota voi vetää paldistuksessa ei ole mainintaa vakajon johtopäätöksiä. Se mitä vista korjauksista”, Santasahyvällä rakennustavallo sanoo. la milloinkin tarkoiteHyvän välitystavan P l u ss a a j a m i i n u s t a taan, vaihtelee eri aiohjeen mukaan kiinKuntotarkastus antaa koina. Rakennukteistönvälittäjän tupaljon uutta tietoa ja poistaa epäsesta saattaa löytyä lee kertoa myyjälluuloja asuntokaupan tieltä. tämän päivän krile mahdollisuudesUsein tarkastus tehdään rakenteita teereillä mitattuta teettää kuntotarrikkomatta eikä se silloin tuo esiin rakennuksen piileviä virheitä. Niisna riskirakenteita, kastus. ”Yleensä se tä vastaa myyjä, vaikka kuntojotka aikanaan olivat on aiheena heti ensitatarkastus olisikin tehty. kuitenkin ihan hyväkpaamisella. Samalla tusyttyjä”, hän kertoo. Esilee painottaa, että tarkasmerkkinä tästä Santasalo maitus ei vapauta myyjää omasta nitsee 1960- ja 70-lukujen piilosokkelit. vastuustaan. Asuntokaupan vastuisiin ”Tai jos kylppäri on 70-luvulta, niin turha liittyvät myyjän tiedonantovelvollisuus ja silloin on odottaakaan löytävänsä siitä veostajan selonottovelvollisuus. Myyjän tusieristystä”, hän sanoo. lee oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat”, SantasaHuomio sinne missä on vet tä . lo muistuttaa. Kuntotarkastusraportti tuo Jos jo rakennusvuosi voi laittaa kellot soinäiden lisäksi tietoa asunnon kunnosta. maan, niin samoin pitäisi tehdä sen miten yhtiötä tai kiinteistöä on vuosien saatossa Tark a stusraport ti voi nos hoidettu. ”40 - 50 vuotta vanhassa kohteessa tat ta a hiuksia . Välittäjän vastuumerkitsee aika paljon onko siihen tehty isona kuntotarkastusten osalta on lähinnä ja peruskorjauksia, vai onko ne jätetty tulese, että raportti saadaan hyvissä ajoin envien asukkaiden riesaksi”, Santasalo pohtii. nen kauppaa, kaikki osapuolet ovat siihen ”Salaojat, katto, sadevesien ohjaukset, huolellisesti tutustuneet, ja sanovat ymkaikki missä vesiä lotrataan ja mikä pimärtäneensä sen sisällön. Sisältö voi kuitää vesiä loitolla”, hän jatkaa listaansa siitenkin tuottaa monille aluksi vaikeuksia. tä, mihin asunnon ostajankin kannattaa ”Satoja kuntotarkastusraportteja luhuomionsa kiinnittää. keneena voin sanoa, että joillekin ne ovat Riitta Santasalo pitää asuntokaupan hiuksia nostattavaa luettavaa”, Santasalo kuntotarkastuksia tarpeellisina, sillä ne kertoo. Syy ei ole siinä, että raportit olisi tuovat tärkeää lisäinformaatiota asunväärin laadittu. Jos kuluttaja ei tunne niistokauppaan. ”Mitä enemmän tiedetään sä käsiteltäviä asioita tai termejä, voi raporja avoimempia ollaan, sitä turvallisempi tista saada todellista synkemmän kuvan. asuntokauppa on kyseessä”, hän tiivistää. ”Silloin on hyvä soittaa raportin laatineel- + - Ostaja saattaa olla kokenut omakotitaloasuja, joka ilman raporttiakin tietää ikään•tyneen taloon liittyvät huolto- ja korjaustarpeet. Silloin kannattaa odottaa kunnes ostajaehdokas on selvillä. Jos myyjä ei tunne talon rakentamis-, korjaus- ja huoltohistoriaa lainkaan, kannattaa tutkimus tilata heti myynnin alussa. Silloin myyjä saa itse käsityksen siitä, mitä on myymässä ja millaista hintaa talosta kannattaa pyytää. • 14 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä le henkilölle. Parhaiten oikea kuva asunnon kunnosta välittyy silloin, kun pystyy olemana itse paikalla silloin kun kuntotarkastaja tutkii asunnon”, Santasalo neuvoo. ”Tänä päivänä ostajat ovat fiksuja, tietoisia ja valveutuneita. Raportteja ei tuijoteta liikaa. Jos kohteena on jo vanhempi asunto, ymmärretään että sitä pitää huoltaa ja hoitaakin enemmän”, Santasalo kehuu ostajia. Omista myyntikohteistaan Riitta Santasalolla on enimmäkseen hyviä kokemuksia asuntokaupan kuntotarkastuksista. Ja vaikka tarkastus johtaisi sillä kertaa asuntokaupan peruuntumiseen, on sekin loppupeleissä nähtävä asuntokaupan kannalta hyvänä seikkana, hän sanoo. Kiinteistönvälittäjä: Tervetuloa hometalkoisiin! Mistä löydät kätevimmin tietoa omakotitalojen kosteusongelmista? Vastaus on: www.hometalkoot.fi. K osteus- ja homeongelmia on kaikessa rakennuskannassa: kouluissa, sairaaloissa, asunto-osakeyhtiöissä, omakotitaloissa sekä toimistorakennuksissa. Rakennusten kosteusvauriot aiheutuvat rakennusosien vanhenemisesta, suunnitteluvirheestä tai suunnitelman puutteesta, rakennustyössä tehdyistä virheistä, puutteista rakentamisen laadun hallinnassa sekä puutteellisesta huollosta tai käyttövirheestä. Myös kosteus- ja homevauriokorjaukset epäonnistuvat usein, ja sisäilmaan liittyvä oireilu ja sairastelu jatkuvat korjausten jälkeen. Eduskunnan tarkastusvaliokunnan viime vuonna teettämän selvityksen mukaan terveyshaittojen syntymisen mahdollistavia kosteus- ja homevaurioita on 7-10 % pien- ja rivitalojen, 6-9 % kerrostalojen, 12-18 % koulujen ja päiväkotien, 2026 % hoitolaitoksien ja 2,5-5 %toimistojen kerrosalasta. Rakennuksissa asuu, työsTalkoiden aikana on tarkoitus yhdenkentelee tai opiskelee keskimäärin 750 000 mukaistaa rakennusten ongelmien selvisuomalaista päivittäin. Kosteus- ja hometysprosessit terveyshaittaepäilytilanteessa vaurioiden terveyteen liittyvien kustanja vaurioiden ennaltaehkäisyyn liittyväsnusten taso on noin 450 miljoonaa euroa sä toiminnassa, jotta rakennuksen omisvuodessa. Merkittäviä terveyshaittoja aitaja osaa tilata oikeat selvitykset. Epäluoheuttavien kosteusvaurioiden kertakustettavien menetelmien tarjoajia saadaan tannus on selvityksen mukaan n. 1,5 miltällä tavalla myös karsittua markkinoilta. jardia euroa. Suomalaisen rakennuskanTalkoille on avattu omat internet –sinan korjausvelaksi on mm. ROTI- hankvut: Tervetuloa hometalkoisiin. keessa (Rakennetun omaisuuden tila, 2013) arvioitu Ohjeita kosteusvaurioiden karkoitukseen 30-50 miljardiksi euroksi. Käy katsomassa, mistä löydät kosteusvauriot eri vuosikymmenien Kosteus- ja hometalomakotitaloissa. Saat selkeitä huolto-ohjeita, joilla vältät homevauriot koiden tavoitteena on, että Hometalkoot.fi. Sivusto tarjoaa kattavasti ja käytännönläheisesti korjaushankkeiden yhteytietoa talojen huoltamisesta ja riskirakenteista sekä kosteus- ja homevaurioiden ennaltaehkäisystä. Tavoitteena on tukea etenkin omadessä tehtäisiin aina korjakotitalojen omistajia talojensa kunnossapidossa ja siten ennaltaehussuunnittelun lähtötiekäistä kosteus- ja homevaurioiden syntyä. doiksi tarvittavat rakenteiSivuston tarjoamien tietojen avulla omistajat pystyvät päätteleden kosteus- ja homevaurimään talossaan tyypillisimmät sisäilmaongelmien syyt ja vaikeimotutkimukset sekä järjesmissa tapauksissa löytämään avukseen pätevän ja luotettavan asiantuntijan. Sivusto palvelee myös omakotitalokauppaan ryhtyviä. telmien kuntotutkimukset. K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 15 HOMETALKOOT Koska tarkastus kannattaa tilata KUKA? Nimi: Riitta Santasalo Ura: Aloitti kiinteistönvälittäjän uransa vuonna 1995. Seuraavana vuonna Santasalo suoritti kiinteistöedustajakurssin ja hankki LKV-pätevyyden. Toimi aluksi kahdessa espoolaisessa kiinteistönvälitysliikkeessä, kunnes vuonna 2000 perusti oman yrityksen Prima Kiinteistöt Oy LKV:n Mankkaan ostoskeskukseen, jossa se tänäkin päivänä toimii. Mitä välittää: Enimmäkseen espoolaisille perheille tontteja sekä kerros- ja pientaloja: omakoti-, pari- tai rivitaloja . Muuta: Valittiin vuonna 2011 Vuoden Kiinteistönvälittäjäksi. Korjaa ennen kyyneleitä: taloyhtiö kuittasi korjausvelan kertaheitolla Telineitä puretaan 1960-luvulla rakennetun kerrostalon ympäriltä Helsingin kantakaupungissa. Alta paljastuu uutta seinäpintaa, uusia ikkunoita ja korjattuja parvekkeita. Sisäänsä rakennus on saanut kokonaan uuden talotekniikan. Vastaavanlaista korjausta odottaa maassamme tuhannet korjaamattomat huoneistot. H KUVAAJA Vielä vuoden alussa Helsingin Kalliossa sijaitseva kerrostalo oli alkuperäisessä 60-luvun asussaan. Yhdeksän kuukauden päästä syyskuussa telineitä jo purettiin ja 83 asunnon kiinteistö oli kokonaan peruskorjattu. Hyvän suunnittelun ansiosta asukkaat pystyivät asumaan talossa koko remontin ajan, Toimi Niesniemi ja Tuomas Palmu Asuntoverstaasta kertovat. 16 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä PTS ei muut tanut til annet ta. Jotta asunnoissa olisi asukkaiden käytössä koko ajan vettä ja sähköä, rakennettiin porrashuoneisiin kokonaan uudet sähkönousut ja käyttövesilinjat. Vanhat linjat pystyttiin pitämään käytössä koko niiden rakentamisen ajan. Pienessä rappukäytävässä uudet nousut saatiin mahtumaan siististi koteloon. As Oy Kolmas Linja 17 edustaa oman aikansa rakentamistapaa. Linjanousut oli vedetty suoraan alhaalta ylös saakka, rakenteet edustivat aikansa perusratkaisuja. Samankaltaisin rakentein ja tekniikoin toteutettiin 60-luvun valtavat asuinlähiöt, joiden peruskorjaukset pitäisi nyt vauhdil- la aloittaa. Jos vain taloyhtiöiden hallitukset niin päättäisivät. ”Nuoret eivät halua tai uskalla mennä taloyhtiöidensä hallituksiin, vaan niissä istuu vanhempaa väkeä. Heillä ei ole samanlaista mielenkiintoa ylläpitää kiinteistöä pitkällä aikavälillä”, Niesniemi epäilee yhdeksi syyksi haluttomuuteen remonttien aloittamiseen. Hänen mukaansa yhtiöihin pitäisi saada rakennusalan ammattilaisen näkemys siitä, missä kunnossa kiinteistö on. Myös isännöitsijä on avainasemassa. ”Valitettavasti isännöitsijää kehutaan usein sen perusteella, mitä vähemmän tämä on käyttänyt varoja korjauksiin, ja mitä pienempi on asunnon vastike. Ajatushan on aivan nurinkurinen rakennuksen kunnon kannalta”, projektipäällikkö Tuomas Palmu sanoo. Myöskään pakolliseksi tullut kiinteistön pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma ei Niesniemen ja Palmun mukaan ole innostanut aloittamaan peruskorjauksia. Viideksi vuodeksi laadittava PTS pitäisi laatia annettujen ohjeiden ja KH-korttien mukaisesti. Käytännössä nähdyt suunnitelmat eivät kuitenkaan yleensä vastaa tarkoitustaan, miehet kertovat. Ulkovaipan ja talotekniik an kunto kertoo pal jon. Korjaus- tarvetta kartoitettaessa kannattaa Toimi Niesniemen mukaan katsoa ensin perusasiat rakennuksesta. Rakennuksen ulkovaipan eli ulkoseinien ja vesikaton sekä ylä- ja alapohjan kunto kannattaa tarkistaa. Käyttöveteen ja viemäriputkiin liittyvät ongelmat voivat aiheuttaa isoja vaurioita, talotekniikan kunto onkin toinen hyvä perusmittari koko rakennuksen kunnosta. Niiden päälle tulevat sitten eri aikakausien omat erikoisuudet. Etenkin kun 60-luvulla paikallavalutekniikasta ja muuraamisesta siirryttiin elementtirakentamiseen, tuli mukaan uusia ongelmia. ”60 - ja 70-luvun betonielementtitaloissa oli rakenneratkaisuja, joita ei tänä päivänä saisi toteuttaa. Esimerkiksi sandwich-elementtien ansaat eivät tuolloin olleet ruostumatonta terästä. Nyt sitten mietitään miten pahasti ruostuminen on niissä edennyt. Elementtien villatilan tuulettuvuus mietityttää monissa 60- ja 70-luvun elementtitaloissa, ja rakenteiden huonot U-arvot liitetään myös usein niihin”, Niesniemi kertoo. Myös betonin laatu ja lujuusluokat olivat huomattavasti tätä päivää heikompia. Suurin korjauskanta löytyy 60- ja 70-luvuilla rakennetuista lähiöistä. Vesikattojen ja paineellisten putkien vuodot ehtivät kastella rakenteita monissa yhtiöissä ja maanpinnat pihoilla painua, ennen kuin taloyhtiöiden hallitukset havahtuvat korjaustarpeeseen. ”Jos niiden annetaan vielä vähän aikaa siellä vanheta, niin voidaankin kaivaa kuoppa pihalle ja talo siihen sitten nutulleen, Asuntoverstaan toimialajohtaja Toimi Niesniemi kiteyttää korjausrakentamisen tämän hetken tilanteen Suomessa. Rakennuskannan korjausvelka kasvaa huimaa vauhtia joka vuosi Suomen rakennuskannan korjausvelaksi arvioidaan 30 - 50 miljardia euroa. Näin todetaan neljättä kertaa toteutetussa, keväällä julkistetussa rakennetun ympäristön tilaa selvittäneessä ROTI-raportissa. Korjausvelalla tarkoitetaan summaa, joka tarvittaisiin rapautumassa olevan rakennetun omaisuuden saattamiseksi nykytarpeita vastaavaan hyvään kuntoon. Korjausvelka kasvaa, koska ennakoivaan kunnossapitoon ei osata tai haluta panostaa, raportissa todetaan. Vuonna 2011 asuinrakennuksia korjattiin 6,8 miljardilla eurolla ja muita rakennuksia 3,3 miljardilla, eli yhteensä runsaalla 10 miljardilla eurolla. Samanaikaisesti asuintalojen kulumiseksi arvioitiin 7,5 miljardia euroa ja muiden talonrakennusten 6,3 miljardia euroa, eli yhteensä 13,8 miljardia euroa. Tutkitaan ennen kuin hutkitaan Korma, Ketterä, Tee Parannus -viestintäohjelma, Kosteus- ja hometalkoot, useita ryhmäkorjaamiseen ja korjausrakentamisen energiamääräyksiin liittyviä hankkeita. Luettelossa on vain osa niistä korjausrakentamisen hankkeista, joihin Talonrakennusteollisuus ry:n asiantuntija Jani Kemppainen on viime aikoina osallistunut. 2 - 3 prosentin vuosivauhdilla kasvava korjausrakentaminen puhuttaa nyt sekä Omakoti- ja rivitarakennusalaa että viranomaisia. loissa korjaustarKemppaiselle on muodostu- peen määrittäminen on yksilökohtaisemnut selkeä kuva rakennuskanpaa kuin kerrostatamme tilasta. ”Eniten korjat- loissa, Jani Kemptavaa löytyy 60-luvun lopun ja painen kertoo. 70-luvun lähiöistä. Käyttövesiputket ja viemärit ovat elinkaarensa päässä. Taloissa on tasakattoja ja sisään vedettyjä kattoratkaisuja. Julkisivuissa on usein korjattava niin elementin ulkokuori kuin ikkunat ja parvekeovetkin”, Kemppainen luettelee. ”Tutkitaan ennen kuin hutkitaan”, Kemppainen tiivistää sen mitä taloyhtiössä kannattaa nyt ajatella. Rakenteiden ja talotekniikan kuntoa kannattaa yhtiöissä seurata tarkasti ja teettää tarvittavat kuntoarviot. Ne auttavat korjaustarpeen määrittelyssä. Lähiöissä samanlaisia korjaustarpeita, omakotitalot omanlaisiaan Yhtenä hyvänä vaihtoehtona lähiöissä Kemppainen pitää ryhmäkorjaamista. Korjausikään tulleiden lähiöiden rakennusten rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien korjaustarpeet ovat usein melko samanlaisia. Ryhmäkorjaamisessa taloyhtiöt voivat yhdessä viedä perusparannushankkeitaan eteenpäin nostaen samalla koko alueen arvoa. Esimerkkinä tästä on Helsingin Siltamäen lähiö, jonka korjaamisesta löytyy tietoa viime vuonna päättyneestä Ketterä-hankkeesta. Kemppaisen mukaan omakoti- ja rivitaloissa korjaustarpeen määrittely on hankalampaa. Nyt kärsitään esimerkiksi 70-luvulla ja 80-luvun alussa suosituista valesokkelirakenteista. Suurin osa niistä on korjaamatta, vaikka ne aiheuttavat homevaurioita niin ulkoseiniin kuin alapohjiinkin. Aina asukas ei edes tiedä, millainen sokkeli omassa asunnossa on. ”Kosteus- ja hometalkoissa todettiin, että niihin ei ole olemassa mitään helppoa korjausmenetelmää”. Julkisivujen kohdalla Kemppainen on huomannut, että puujulkisivut ovat yllättävän kestäviä. Mutta silloin niiden rakenne pitää olla kunnossa ja ylläpidosta pitää huolehtia. ”Takana olevan tuuletuksen pitää toimia, ja maalaus pitää tehdä noin 10 vuoden välein”, hän sanoo. K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 17 K orj a usr a ke n t a mi n e n Helsingin Kalliossa sijaitseva asunto-osakeyhtiö Kolmas linja 17 päätti kuroa oman korjausvelkansa kiinni kertaheitolla. Suuret korjaukset oli 1960-luvulla rakennetussa kiinteistössä jääneet tekemättä. Nyt yhdessä ja samassa remontissa päätettiin uusia käyttövesiputket, pinnoittaa viemärit, suorittaa julkisivun lämpörappaus, kunnostaa parvekkeet sekä uusia ikkunat ja parvekeovet. Remontin lähtökohtana oli, että asukkaiden on voitava asua kodeissaan läpi koko mittavan korjausurakan. ”Se onnistuu, jos töitä voidaan vaiheistaa useammalle eri toimijalle”, kertoo toimialajohtaja Toimi Niesniemi kohteen urakoinnista vastanneesta Asuntoverstas Saneeraus Oy:stä. Mittavan projektin onnistumiseksi pelkästään urakan toteutustapaa suunniteltiin puoli vuotta. Toteutustavaksi valittiin projektinjohtourakka. Hyvin tehty hankesuunnitelma edesauttoi valinnassa. ”Jos niiden annetaan vielä vähän aikaa siellä vanheta, niin voidaankin kaivaa kuoppa pihalle ja talo siihen sitten nutulleen.” N äin energia todistus laaditaan Energiatodistuksen pitäisi olla myynnin työkalu, kertoo Topi Jokinen Vertia Oy:stä. 18 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä jaan siihen ei vaikuta asukkaiden käyttötottumukset, vaan käyttö huomioidaan keskiarvoisena standardikäyttönä. Tämän lisäksi asunnon tarvitseman energian tuottomuodot kerrotaan niin sanotuilla energiamuotojen kertoimilla. Energiamuotojen kertoimet kuvaavat sitä, miten paljon kukin energian tuottomuoto kuormittaa ympäristöä. Siten lopullinen luokka ei kerro niinkään asunnon energian kulutuksista tai kustannuksista vaan sen aiheuttamasta ympäristökuormasta. Energiatodistuksen toiselta sivulta löytyy myös rakennuksen laskennallinen energiankulutus tuottomuodoittain sekä edellisten käyttäjien sähkönkulutus tiedot. P l u ss a a j a m i i n u s t a Energiatodistuksesta tuli tärkeä osa kiinteistönvälittäjän työtä Rakennukset vertailukelpoi+ sia ympäristö- ja energiatehokkuudessa Hyvä energiatehokkuuluokka on myyntivaltti Asukas saa tietoa miten ja kuinka paljon voi säästää energiakuluissa (kuinka saadaan talolle parempi energiatehokkuusluokka) Mitä paremmin talon energiakulut ja -mahdollisuudet ovat tiedossa, sitä helpompaa ja varmempaa on kaupankäynti (niin myyjälle, ostajalle kuin välittäjillekin) + + + Tämän vuoden kesäkuusta lähtien on kerrostaloja sekä vuodesta 1980 lähtien käyttöönotettuja omakoti- ja paritaloja myytäessä tai vuokrattaessa tarvinnut olla teetettynä energiatodistus. Energialuokka onmyös näiden kohteiden osalta merkittävä kaikkiin myynti- ja vuokrausilmoituksiin ja todistus on oltava nähtävillä asuntoesittelyssä. E markkinoin-ninKohteen aloittaminen voi viivästyä, jos pätevöitynyttä tekijää ei saada nopeasti Huono energiatehokkuusluokka voi vaikeuttaa myyntiä - nergiatodistuksen tarkoitus on auttaa vertailemaan asuntoja niiden energiatehokkuuden perusteella. Siinä lasketaan rakennuksen laskennallinen kokonaisenergiankulutus (E-luku) sekä energiatehokkuusluokka. Lisäksi energiatodistuksessa annetaan suosituksia talon energiatehokkuuden parantamiseksi. Energiatodistus laaditaan aina koko rakennukselle. Se on voimassa 10 vuotta laatimispäivästä lähtien. Energiatodistuksen voi laatia ainoastaan pätevöitynyt energiatodistusten laatija. Energiatehokkuusluokka määräytyy rakennuksen ominaisuuksien perusteella. Siihen vaikuttavat muun muassa rakenteiden eristys, ilmanvaihto ja lämmitys sekä rakennuksen tyyppi ja pinta-ala. Sen si- Milloin energiatodistusta tarvita an? Energiatodistuslainsäädännön mukaan energiatodistus on oltava myytäessä tai vuokrattaessa jo siinä vaiheessa, kun kohteen markkinointi aloitetaan. Energiatodistuksen hankkimisesta vastaa asunnon omistaja. Kesäkuun alusta lähtien energiatodistus on ollut pakollinen asuinkerrostaloissa sekä omakoti- ja paritaloissa, jotka on otettu käyttöön vuonna 1980 tai myöhemmin. Ensi vuoden heinäkuussa se tulee pakolliseksi myös rivi- ja ketjutaloihin sekä liike- ja toimistorakennuksiin. Vuonna 2015 mukaan liitetään hoitoalan rakennukset sekä kokoontumis- ja opetusrakennukset. Viimeisessä vaiheessa vuonna 2017 myös ennen vuotta 1980 käyttöönotetut omakoti- ja paritalot tulevat lain piiriin. Energiatodistusta ei tarvita, jos rakennuksen pinta-ala on alle 50 m2, kohde on suojeltu tai jos kohde vuokrataan alle vuoden ajaksi. Erikoisrakennukset, kuten jää- ja uimahallit sekä loma-asunnot saavat myös olla ilman energiatodistusta. Energiatodistus täytyy kuitenkin tehdä, jos loma-asuntoa käytetään elinkeinon harjoittamiseen. Tietyissä tapauksissa on mahdollista käyttää myös kevennetyn energiatodistusmenettelyn mukaista todistusta. Tämä tarkoittaa, että rakennuksen energiatehokkuutta ei luokitella ja myyntiä ja vuokrausta koskevissa ilmoituksissa käytetään tunnusta H. Kevennetyn menettelyn mukaisen todistuksen voi ladata ympäristöministeri- Energiatodistusta varten mitataan ikkunat ja ovet ilmansuunnittain. Varaava takka säästää energiaa enemmän kuin laskenta antaa ymmärtää. Heikki Jussila tarkasti nopeasti ilmanvaihtolaitteen kunnon. Jussilan mukaan suodattimia ei ole vähään aikaan vaihdettu. ön sivuilta ja täyttää itse. Kevennetyn menettelyn voi tehdä enintään kaksi asuinhuoneistoa käsittävään asuinrakennukseen, jonka myyntihinta on alle 50 000 €. Kevennettyä menettelyä voidaan käyttää myös, jos kohteen vuokra on alle 350 € / kk tai jos kohdetta ei esitellä julkisesti, esimerkiksi silloin kun myydään lähisukulaiselle. Vuonna 2007 käyttöönotetut ”vihreät” energiatodistukset kelpaavat yhä ja ovat voimassa voimassaoloaikansa mukaisesti. Kaikki vuoden 2013 kesäkuussa voimassa olleet isännöitsijäntodistukseen sisältyvät todistukset ovat voimassa vuoden 2014 loppuun asti. Jos kohteessa on vanhan mallinen energiatodistus, tulee myynti- ja vuokrausilmoituksissa käyttää alaindeksiä 2007. Esimerkiksi A2007. Vanhoja ja uusia energiatodistuksia ei voi vertailla keskenään. Vanhassa todistuksessa oleva A-luokan talo voi hyvin sijoittua uudessa todistuksessa C- tai D-luokkaan. Miten kiinteistönvälit tä jän k annat ta a toimia? Topi Jokinen Vertia Oy:stä kertoo, että kiinteistönvälit- täjän kannattaa ottaa selvää energiatodistusten tekijöistä ennakkoon. ”Asiakkaalle kannattaa antaa selvitys paikkakunnalla toimivista pätevöityneistä laatijoista. Pahimmillaan kohteen markkinoinnin aloitus voi viivästyä energiatodistuksen puuttumisen takia, sillä energialuokka on merkittävä kaikkiin ilmoituksiin”, Jokinen sanoo. Jokinen tiedostaa kiinteistövälittäjien huolen kaupan vaikeutumisesta etenkin vanhoissa sähkötaloissa. ”Energiatodistuksen pitäisi olla myynnin työkalu. Tämän hetken lainsäädäntö saa kaikki vanhat talot näyttämään uusien rinnalla huonoilta, mitä ne energiatehokkuusmielessä ovatkin. Tulemme tekemään energiatodistuksen yhteyteen selventävän tulosteen, joka kertoo selkokielellä mitä todistus tarkoittaa. Esimerkiksi tilastoimiemme todistusten pohjalta voimme näyttää, miten kyseinen talo sijoittuu 90-luvun sähkölämmitteisten omakotitalojen joukossa. Näin asiakas näkee, että tässä joukossa E-luokka ei ole mikään huono saavutus.” Jokisen mukaan energiatodistuksen todellinen arvo on ennemmin toimenpide-ehdotuksissa kuin luokituksessa. Kunnollisilla toimenpide-ehdotuksilla asunnon myyjä ja ostaja saavat tietoa siitä, miten tämän talon energiankulutusta ja sähkölaskua voi pienentää. Energiatodistuksesta selviää myös toimenpiteiden vaikutus sekä energiankulutukseen että E-lukuun. Niihin Vertia aikoo panostaa isolla kädellä. ”Sen lisäksi, että pyrimme tekemään todistuksesta oikeasti arvokkaan paperin ostajalle ja myyjälle, asuntokaupan kannalta olennaista on todistusten laatijoiden kyky palvella ihmisiä. Hyvällä palvelulla saadaan ihmeitä aikaan ihmisten asenteissa. Asiakkaamme ovat olleet huomattavasti myötämielisempiä energiatodistusta kohtaan sen jälkeen, kun ovat meiltä sellaisen saaneet”, mainitsee Jokinen. Vertia on aloittanut jo yhteistyön useiden kiinteistönvälittäjien kanssa. Pyrimme käymään asiakkaan luona viikon sisällä tilauksesta. Todistuksen asiakas saa viimeistään tästä seuraavana päivänä. K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 19 K u n tot a rk a stus Kiinteistönvälittäjä-lehti kävi toteamassa, kun Heikki Jussila Vertia Oy:stä laati energiatodistuksen 2000-luvulla valmistuneeseen omakotitaloon. Energiatodistus tehtiin alusta loppuun asti paikan päällä muutamassa tunnissa. Tilaajan piti järjestää käynnin yhteyteen paikalle talon piirrokset sekä muun muassa lämmityslaitteisiin ja ilmanvaihtolaitteisiin liittyvät dokumentit. Myös sähkönkulutustiedot olivat hyödyllisiä, sillä ne kirjattiin todistuksen loppuun viimeisen vuoden osalta. Aluksi Jussila haastatteli talon nykyistä asukasta, minkä yhteydessä todettiin muun muassa talon talotekniikkajärjestelmät ja toteutunut sähkön kulutus. Haastattelun jälkeen Jussila mittasi lattian, seinien, ylä- ja välipohjien sekä ikkunoiden ja ovien pinta-alat, joiden pohjalta hän laati lopullisen todistuksen paikan päällä. Todistukseen merkittiin myös toimenpide-ehdotuksia talon energiatehokkuuden parantamiseksi sekä niiden vaikutukset. Jussilan mukaan taloon kannattaisi hankkia ilmalämpöpumppu. Myös ilmanvaihtokoneen suodatin kehotettiin vaihtamaan kaksi kertaa vuodessa. Energiatodistusta tehdessään Vertia Oy:n Heikki Jussila kävi tarkasti talon paperit läpi. KIINTEISTÖALAN KUSTANNUS OY Kiinteistönvälittäjän käsikirja on ilmestynyt § Asiasta laadittava kysely on tarkoitus suunnata taloyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille, osakkaille ja kiinteistönvälittäjille. T TY E T ! VI PÄI Inos Pa KVKL mukana selvittämässä asunto-osakeyhtiölain toimivuutta Oikeusministeriö aikoo selvittää uuden asuntoosakeyhtiölain toimivuutta ja tarkistustarvetta ensi syksyn ja talven aikana. T arkoitus on, että lain toimivuutta selvitetään jo hyvissä ajoin ennen seuraavaa vaalikautta, jotta mahdollisesti tarvittavat lainsäädäntötarpeet saadaan ensi vaalikauden lainsäädäntöohjelmaan. Asiasta laadittava kysely on tarkoitus suunnata taloyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille, osakkaille ja kiinteistönvälittäjille. Yhtenä selvittelytyön kumppanina työssä tulee olemaan myös jäsenryhmittymiään edustava KVKL. Muita taustakeskusteluissa mukana olevia tahoja ovat muun muassa Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto. Aikaansaatava lomake aiotaan jakaa järjestöjen kautta syksyllä. Lisäksi se julkaistaan otakantaa.fi -palvelussa, jossa voi keskustella valtionhallintoon liittyvistä kysymyksistä. 2013, B5, 720 s. Hinta: 120 € Tilaa verkkokaupasta: www.kiinkust.fi 20 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 21 Missä mennään vuoden 2013 syksyllä? Kerrostalot, rivitalot ja omakotitalot/myynti/kappalemäärät/kk Kappalemääräkehitys (eräiden kuukausien vertailua) Tarkastelussa käytetyt asunnot. TILASTOT K iinteistönvälitysalan Keskusliiton CGI:n kokoamaan aineistoon perustuva tilastokatsaus kertoo, että Suomen asuntokaupassa on tänä vuonna ollut enemmän tai vähemmän yllättävän vuoristoradan piirteitä. Vuoden 2013 parina ensimmäisenä kuukautena asuntokaupan määrät toteutuivat vahvoina, mutta varainsiirtoveromuutoksen ryydittämä maaliskuu latisti markkinatunnelmia. Sittemmin myös monien muiden viime kuukausien kauppojen kertymät ovat jääneet edellisen vuoden tasosta. Viimeksi tämä tilanne koettiin elokuussa 2013, kun edellisvuoden vastaavasta kuukaudesta jäätiin kerros- , rivi- ja omakotitalojen kaupassa yhteensä reilu viidennes. KVKL:n kiinteistönvälittäjien kertomien palautteiden mukaan talouden epävarmuus ja työttömyyden lisääntyminen ovat heikentäneet tänä vuonna omistusasuntojen kysyntää. Asuntolainaehdot ovat tiukentuneet, omarahoitusosuutta vaaditaan aiempaa enemmän ja korkomarginaalit ovat jonkin verran nousseet. Varsinkin suurempien ja kalliimpien asuntojen kauppa on kärsinyt tästä tilanteesta. Pankkien vaatimukset omarahoitusosuudesta ovat kiristyneet. Nykytilanteessa asuntorahoittajat ovat halunneet varmistaa, ettei kahden asunnon loukkua pääsisi syntymään. Lainalupaus syntyykin yleensä vasta sitten, kun vanha asunto on myyty. Pankit vaativat asiakkailtaan yleisesti 20–30 prosentin omarahoitusosuutta. Tilanne on synnyttänyt markkinoille toisiaan odottavien kauppojen ketjuja, mikä osaltaan hidastaa markkinoiden toimintaa. Kokonaisuutena käytettyjen kerros, rivi- ja omakotitalojen kauppamäärien kertymä oli tammi-elokuussa 2013 noin 13,5 prosenttia ja 5790 kappaletta alhaisempi kuin edellisvuoden vastaavana ajanjaksona. Talouden epävarmuus ja työttömyyden lisääntyminen ovat heikentäneet tänä vuonna omistusasuntojen kysyntää. Vanhojen kerrostalokaksioiden hintakehitys/neliö/kk Kiinteistönvälitysalan mediakäyttö on muuttunut jo selvästi K Kerrostalot ja rivitalot/hinta/neliö/kk; Omakotitalot/velaton hinta/kk iinteistönvälitysalan (ml. rakennuttajat) mediakäyttö on muuttunut viime vuosina selvästi. Alalla on alettu ymmärtämään, että markkinointi asuntoportaaleissa on perinteistä sanomalehtimainontaa selvästi tehokkaampaa. Kiinteistönvälittäjien sanomalehti-ilmoittelu on vähentynyt viidessä vuodessa yli 62 prosenttia. Vuonna 2011 kiinteistövälittäjät ostivat mediatilaa lehdistä reilulla 30 miljoonalla eurolla, kun vuonna 2007 sitä ostettiin lähes 85 miljoonalla eurolla. Netti-ilmoittelu on puolestaan kasva- nut samassa ajassa 90 prosenttia. Vuonna 2011 välittäjät ostivat mediatilaa netistä reilulla 15 miljoonalla eurolla. Erityisesti 2009 oli murrosvuosi. Edellisen vuoden syksyn finanssikriisi poisti pakon edesJari Maatraiva sä suuren osan lehti-ilmoituksista, eivätkä ne kaikki tulleet takaisin, kun huomattiin, että sillä ei ollut juuri mitään vaikutusta kohteiden kysyntään. Lehti-ilmoittelua on kuitenkin jatkettu maltillisemmin vähemmällä sivumäärällä lähinnä toimeksiantojen hankintaa tukevana brändimainontana. Todennäköisesti myös tämä tulee jatkossa vähene- mään, sillä useiden sanomalehtien tilaajista ja lukijoista lähes 70 % on yli 45-vuotiaita ja asunnonvaihtajista taas 70% on 1845 vuotiaita *). Useilla paikkakunnilla on jo siirrytty mainostamaan kohteita asuntoilmoituksiin erikoistuneissa ilmaisjakelulehdissä, sillä ne tavoittavat hyvin myös nuorempaa kohderyhmää. Eihän brändiäkään kannata mainostaa kohderyhmälle, joka ei asuntoja juuri vaihda. *) l ä hteet: K M T 2 0 1 2 ja T ilastokeskus T eksti Ja g raa f it: T oimitus johtaja Jari M aatraiva , S enpai C onsultin g Oy Kiinteistönvälitysalan sanomalehtimedian käyttö Kiinteistönvälitysalan nettimedian käyttö ( L ä hde : K V K L & C G I / J . M alila ) 22 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 23 Milla Määttä FANTASISTA / 123RF Opiskelija, AMK, Lahti GALLUP Mitä nykynuori tuumii kiinteistönvälittäjistä ja välitysalasta? Kiinteistönvälittäjä-lehti kysyi muutamilta opiskelijoilta, mikä on heidän käsityksensä kiinteistönvälitysalasta, alalla toimivista ammattilaisista ja alan imagosta. Taru Pohjanpalo AMK:n opiskelija, Lahti Mielestäni kiinteistönvälittäjillä on Suomessa ihan positiivinen imago. Tosiasia on, että minun ikäiseni ihmiset eivät ole välttämättä vielä kovin paljon tarvinneet kiinteistönvälittäjiä ja itsekin olen konsultoinut välittäjää vain kerran, joten paljon ei minulla ole tässä vaiheessa asiasta sanottavaa. 24 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä K gallup Joel Nuotio Opiskelija, Turun yliopisto Suomalaisen kiinteistönvälittäjän imago on mielestäni aika neutraali. Ainakaan minussa se ei herätä sen kummemmin tunteita, ei suuntaan eikä toiseen. Oranssi auto tulee kiinteistönvälittäjästä mieleen. Alalla toimimista en ole harkinnut. Olen joskus miettinyt kiinteistönvälitystä mahdollisena omana ammattivaihtoehtonani. Päädyin kuitenkin opiskelemaan vähäsen taiteellisempaa alaa. Minulla on kiinteistönvälittäjistä melko neutraali käsitys: välittäjistä ei tule mieleen mitään pahaa tai mitään erityisen hyvää. Käsitykseni on, että alan palkat taitavat olla korkeammat kuin keskivertosuomalaisella. Aktiivisempi viestiminen ammatin sisällöstä nuorille voisi vahvistaa ammattiin liittyviä mielikuvia. Julia Kääriäinen Opiskelija, AMK Lahti Kiinteistönvälittäjistä piirtyvä oma mielikuvani on se, että välittäjät ovat työssään asiantuntevia ja ystävällisiä. Paljon en toki ole heidän kanssa ole ollut tähän mennessä tekemisissä. Itselleni ammatiksi en ole välitysalaa harkinnut, sillä olen kiinnostunut enemmän ammateista joissa saa toteuttaa vielä enemmän omaa luovuuttaan. Julius Laukka Opiskelija, valmentaja, Jyväskylän Yliopisto Olen puntaroinut kiinteistönvälitysalaa jopa todellisena uravaihtoehtonani, koska olen opiskellut muun muassa kauppatieteitä ja mietiskellyt moniakin vaihtoehtoja. Monet ystäväni joko toimivat tällä hetkellä tai ovat aikoinaan toimineet kiinteistönvälittäjänä. Mielestäni kiinteistönvälittäjien imago on hyvä. Jos nyt ei oteta huomioon kiinteistökuningattaria, niin ammattikuntaa pidän yleisesti täysjärkisenä ja osaavana. Ulkomailla kiinteistönvälittäjien kanssa toimiessani olen huomannut kotimaisen osaamisen ja pelisääntöjen merkityksen. Ja imagoahan voi aina parantaa. Ehkä tulevaisuuden imagonrakennus ei keskity vain ulkokuoreen? Älypaikkatiedosta draivia kiinteistönvälitykseen H arva ala on niin paikkatietointensiivinen kuin kiinteistöala. Kuten moneen kertaan on todettu, asuntokaupassa on yksi kriteeri ylitse muiden: sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti. Jokaisella itseään kunnioittavalla välityssivustolla asunnon sijainnin saa klikattua kartalle, mutta voisiko sijaintitieto olla muutakin kuin vain punaisia palloja kartalla? Kyllä voi - älykäs paikkatieto tuo draivia liiketoimintaan ja palvelee sekä myyjää, välittäjää että ostajaa. I K CT-alan trendejä tarkasti seuraava Gartner julkaisi elokuusun tarpeet olivat selvillä, tehtiin teknologiavertailu ja tessa vuosittaisen Hype Cycle -karttansa. Sen mukaan Locatattiin muutamia eri ratkaisuja kevyillä pilottiprojekteilla. tion Intelligence eli ns. älykäs paikkatieto tulee asettumaan Lopullinen ratkaisu liitettiin talossa jo käytössä olleeseen osaksi jokapäiväistä tiedonhallintaa alle kahden vuoden toiminnanohjausjärjestelmään ja toteutettiin vaiheittain prosisällä. Eikä ihme, sillä nyt sovittavat tanssiaskeleensa sessi kerrallaan. yhteen kaksi kypsyysasteeltaan vahvaa ratkaisua, eli paikkatiedot ja Business Intelligence. Ero vanhaan on siinä, että enää ei teemakarttoja ja analyysejä tarvitse erikseen tuottaa, eikä siihen tarvita vuosien koulutusta. Riittää, että olet oman alasi asiantuntija ja ymmärrät mitä mittarit ja niihin liitetyt kartat sinulle kertovat. Tietojen analysointi on automatisoitu ja kulkee mukanasi toimistolta asiakkaalle. “Älykkään paikkatiedon ottaminen osaksi yrityksen päivittäistä tietojenhallintaa tehosti toiminnan läpinäkyvyyttä.” M istä siis oikein on kysymys? Kurkistus kuvitteellisen kiinteistöalan monitoimiyrityksen Houseband Oy:n arkipäivään avaa asiaa. Houseband harjoittaa sekä kiinteistönhallintaa, isännöintiä sekä vuokra- ja omistusasuntojen välitystä. Yrityksen johto kuunteli herkällä korvalla alan trendejä ja päätti ottaa paikkatiedoista liiketoimintahyödyt irti. He aloittivat tunnistamalla kaikkien avainprosessiensa osalta sijaintiin perustuvat toiminnot ja tietotarpeet. Hyvin varhaisessa vaiheessa yrityksessä todettiin, että seurannan ja ennustettavuuden tarpeet vaihtelivat paitsi eri toimintojen, myös organisaation eri tasojen välillä. Ollakseen ns. asiakkaan iholla, kentällä toimiva välittäjä tarvitsi tietoa alueiden erityispiirteistä, palveluista, asuntojen hintojen kehityksestä ja muista lähistöllä myynnissä olevista kohteista. Kiinteistönhallinnan puolella ja isännöinnissä korostuivat huoltotoimenpiteiden suunnittelu ja seuranta sekä mm. kiinteistöjen energiakulutuksen seuranta. Operatiivinen johto tarvitsi aluetason tietoa myynnin kehittymisestä ja johtoryhmä puolestaan kokonaisnäkemystä eri toiminnoista aluetoimistoittain. Ä lykkään paikkatiedon ottaminen osaksi yrityksen päivittäistä tietojenhallintaa tehosti toiminnan läpinäkyvyyttä. Se nopeutti päätöksentekoprosessia, paransi tehtyjen päätösten vaikutusten seurantaa, paransi huoltotoiminnan asiakastyytyväisyyttä ja kustannusten hallintaa sekä toi suoraa markkinaetua asuntovälitysmarkkinoilla välittäjien aiempaakin vakuuttavamman toiminnan ansiosta. Kumppanina Houseband Oy:llä oli CGI. Lisätietoa: [email protected] K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 25 KVKL ON T U L E VA I S U U D E N T E K I J Ä ! Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL) on suoma laisen kiinteistönvälitysalan yhteinen edunvalvoja. KVKL:n tavoitteita ovat mm.: KVKL toimii: • entistä osaavampi välitysalan ammattilaisuus • selkeät ja läpinäkyvät pelisäännöt • hyvän välitystavan mukainen toiminta • entistä turvallisempi asuntokauppa Edunvalvontatyössä: • viestimällä eri kohderyhmille välitysalan kunnassa Kansainvälisessä yhteistyössä: tystavan ohje) ja työvälineitä (esim. alan yritysten tarvitsemat lomakesisällöt) sa kv-yhteyksissä Suomen välitysalaa • toteuttamalla alan edunvalvontaa yhteis- Viestinnässä: näkökulmista tehokkaasti ja kohdennetusti • antamalla alan viralliset kannanotot ja lau- • huolehtimalla Suomen välitysalan kansunnot ministeriöille ja muille sidosryhmille sainvälisten oikeuksien käytöstä ja suhteista laatimalla pelisääntöjä (esim. Hyvän Väli• • kommunikoimalla ja edustamalla virallisis• työskentelemällä kansallisissa ja kansain- Muussa strategiatyössä: välisissä toimielimissä alan ja sen ammatti• luomalla yhteistyöllä edellytykset Ympälaisten aseman turvaamiseksi ristöministeriön Hintatietopalvelulle Tutkimuksessa: • toteuttamalla strategisia tutkimushank- keita (esim. ammattitutkimus, välitysalan vaikuttavuuden mittaukset, markkinatutkimukset) • tekemällä muuta alan ympäristöseurantaa Koulutuksessa ja tapahtumatyössä: KVKL:n tämänhetkiset jäsenryhmittymät ovat Aktia Kiinteistönvälitys, Kiinteistömaailma, OP-Pohjola -ryhmä (=OPKK-brändi), Realia Group (=brändit: Huoneistokeskus, SKV, Huom!), RE/MAX Finland ja Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto (SKVL). • toteuttamalla strategisia yhteistyöhank- keita (esim. viestintäprojektit YM:n kosteusja hometalkoiden kanssa) • tukemalla alan yritysten yhteisiä hankkeita (esim. alan oma markkinapaikka Jokakoti) www.kvkl.fi www.hyvavalitystapa.fi • kehittämällä koulutusjärjestelmiä ja alan koulutusvisiota • järjestämällä alalle tärkeät keskeiset koulutustilaisuudet (esim. Valmentautuminen viralliseen LKV-kokeeseen; ajankohtaiskoulutukset) • järjestämällä alan päätapahtumat (esimerkiksi Hyvän Välitystavan Päivä) 26 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 27 K O T I M AAN U U T I S I A Hintamerkintäasetus uudistunut Valtioneuvoston asetus kulutushyödykkeiden hinnan ilmoittamisessa markkinoinnissa (553/2013) on uudistunut. Vanhan asetuksen korvaava uusi hintamerkintäasetus tuli voimaan 18.7.2013. Uuden asetuksen 5 §:n mukaisesti palveluntarjoajan on pidettävä esillä hinnasto tarjoamistaan palveluista liikehuoneistoissa ja verkkosivustoilla, joilla harjoitetaan kaupankäyntiä. Välitysliikkeen toimipaikassa pitää siis edelleenkin olla esillä palveluiden hinnasto. Palveluiden hinnasto on oltava mukana välitysliikkeen edustajalla myös silloin, kun hän tarjoaa palveluja muualla kuin välitysliikkeen toimipaikassa. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) laki- ja lausuntovaliokunnan tulkinnan mukaan välitysliikkeen oma verkkosivusto on asetuksen tarkoittama sellainen verkkosivusto, jolla harjoitetaan kaupankäyntiä. Palveluhinnaston pitää siis ol- la välitysliikkeen omilla verkkosivuilla. Uusi asetus ei edellytä palvelun hinnan ilmoittamista muussa välityspalvelun markkinoinnissa, siis esimerkiksi suoramainonnassa tai lehdissä. Asuntojen hinnan ilmoittamiseen uusi asetus ei tuo mitään muutoksia, vaan niihin sovelletaan edelleenkin asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista. Palvelun hintaa ei siis tarvitse ilmoittaa sellaisilla verkkosivustoilla, joilla tarjotaan vain asuntoja ostettavaksi, asuntojen hinta pitää näillä sivuilla tietenkin ilmoittaa. NAR:N CONFERENCE & EXPO kutsuu marraskuussa Maailman suurin kiinteistönvälittäjien kongressi ja näyttely järjestetään tänä vuonna marraskuussa USA:n San Franciscossa. Tapahtuma kerää jälleen paikan päälle 20.000 välittäjää ja yhteistyökumppania. Nyt on loistomahdollisuus palkita itsensä ja/ tai oman tiimin huippuvälittäjä messumatkalla upeaan San Fran- Kovatasoinen puhujakaarti tulossa ciscoon. Tarjolla on ohjelmaa räätälöitynä Yhdysvaltojen ulkopuolella toimiville välittäjille ja loisja hankkia yhteistyökumppaneita Suomen rajojen ulkopuolella | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä M arraskuusta alkaen Maanmittauslaitos myöntää panttikirjat ensisijaisesti sähköisinä. Silloin kiinnityksen voi hakea sähköisesti Kiinteistökaupan verkkopalvelussa, josta kiinni-tyshakemus siirtyy suoraan Maanmittauslaitoksen kirjaamisjärjestelmään. Samalla hakemus tulee automaattisesti vireille ilman hakijan eri toimenpiteitä. jallisena, mutta sähköinen panttikirjan hakeminen on edullisempaa. Jos hakija haluaa panttikirjan edelleen kirjallisena, asiasta tulee ilmoittaa hakemusvaiheessa. Vanhat kirjalliset panttikirjat säilyvät edelleen kirjallisina. Jos hakija haluaa panttikirjan edelleen kirjallisena, asiasta tulee ilmoittaa hakemusvaiheessa. S ä h kö i s t y ks e s tä l i s ä ä tehokkuut ta . Kiinteistökaupan verkkopalvelun kautta tehtyjen hakemusten käsittely on automatisointien ansiosta nopeampaa. Lisäksi sähköisten panttikirjojen käyttöönotto tuo kustannussäästöjä myös rahoituslaitoksille. Kirjallinen pant tikirja vain py ynnöstä . Kiinnityksiä voi hakea edelleen kir- Lisätietoa: www.maanmittauslaitos.fi/kiinteistoasiat toimivista alan ammattilaisista. KVKL:n toimeksiannosta suomalaisvälittäjiä palvelee matka-asioissa Matkahaukka Oy, joka on räätälöinyt osanottajille toimivan matkasisällön (lisätietoja tapahtumasta: www.realtor.org/conference; yhteys: Petri Pohjonen; petri@matkahaukka. com; puh: 09-29650012). Lisätietoja tapahtumista saat myös ottamalla yhteyttä KVKL toimistoon (toimisto@ kvkl.fi) tai puhelin 09-42827007. KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnan puheenjohtaja Tapio Nevala toimii Hyvän Välitystavan Päivän puheenjohtajana sekä yhtenä asiantuntijaluennoitsijoista. Päivän puheenjohtajana toimii välitysalan kiemurat tunteva lakimies, KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnan puheenjohtaja Tapio Nevala Juridia Oy:stä. Hintaan sisältyy maittava aamiainen seisovasta pöydästä, buffet-lounas sekä iltapäiväkahvit. Tätä tapahtumaa ei kannata jättää väliin! Lisätiedot ja ilmoittautuminen tapahtumaan osoitteesta www.kvkl.fi Fabio Cardano / 123RF Viime syksynä KVKL järjesti ensimmäisen kerran Hyvän Välitystavan Päivän. Tapahtuma sai osallistujilta loistavan palautteen. Tapahtumasta toivottiin usealta taholta jokavuotista. Niinpä KVKL järjestää tapahtuman myös tänä vuonna ajankohtanaan 30. lokakuuta 2013. Jo tähän saakka ilmoittautuneiden määrien perusteella on selvää, että tilaisuus tulee olemaan suosittu myös tänä vuonna. Aiheina on tänäkin vuonna Kiinteistönvälittäjille tuiki tärkeitä ja ajankohtaisia asioita. Ylitarkastaja Katja Ahola Tietosuojavaltuutetun toimistosta kertoo, miten uudistuva tietosuojasääntely vaikuttaa kiinteistönvälivälitysalan ammattilaisen työhön. Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Seppo Hämäläinen kertoo ajatuksistaan Hyvän Välitystavan ideologiasta. Alaa valvovan viranomaisen puheenvuoron esittää ylitarkastaja Jouko Rikkilä AVI:sta. Luennoitsijakaartissa on tuttuun tapaan myös KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnassa vaikuttavia juridiikan asiantuntijoita (mm. Marianne Palo, Petri Keskitalo, Sanna Suni, Harriet Rydberg), jotka käsittelevät alaan liittyviä päivänpolttavia kysymyksiä. Aiheina on tänäkin vuonna Kiinteistönvälittäjille tuiki tärkeitä ja ajankohtaisia asioita. 28 Laki sähköisestä kiinteistönvaihdannasta tulee voimaan 1.11.2013, jolloin kiinnityshakemukset voidaan tehdä sähköisesti ja sähköiset panttikirjat ottaa käyttöön. tava mahdollisuus verkostoitua KVKL:n Hyvän Välitystavan Päivään 30.10.2013 V Sähköiset panttikirjat käyttöön 1.11.2013 Vielä ehdit ilmoittautua KVKL:n LKV-valmennuksiin Ilmoittautumiset ovat parhaillaan käynnissä väsen teho voidaan maksimoida. Kolmipäiväinen litysalan oman järjestön KVKL:n tarjoamiin suokoulutus järjestetään Hotel Haagassa, joka on sittuihin LKV-valmennuksiin. saanut osanottajapalautteissa Toukokuun alussa uudisteerinomaiset arviot niin hyvän tun lainsäädännön myötä väsijainnin kuin maittavien tarlitysliikkeen palveluksessa ja joilujen suhteen. Koulutuksen sen jokaisessa toimipaikashintaan sisältyvät koulutusmasa välitystehtäviä suorittavisteriaalit, aamiainen, buffetlouta vähintään puolella tulee olla nas sekä iltapäiväkahvit. MuisLKV-ammattipätevyys viimeista huomioitavista asioista saat tään 1.1.2016 mennessä. Suomeslisäinformaation ilmoittautusa kiinteistönvälittäjän nimimisesi jälkeen. kettä tai lyhennettä LKV saavat Koulutuksen jälkeen tiedät kovaa syytä käyttää vain ne henkilöt, jotka mm. miten valmistautua teosallistua ovat suorittaneet Keskuskauphokkaasti LKV-kokeeseen seKVKL:n LKVpakamarin järjestämän kiinteiskä kuinka hyödynnät lakikirvalmennuksiin: tönvälittäjäkokeen. Tutkimusjaasi parhaiten niin kokeessa kouluttajina alan ten mukaan pätevyyden hankkuin työssäsi. Valmennuksessa huippuasiantuntijat kineet kiinteistönvälittäjät ankäydään myös läpi viimeisimerinomainen saitsevat alalla huomattavasti pien kiinteistönvälittäjäkokeihinta-laatu –suhde kouluttamattomia enemmän. den kysymykset ja hiotaan tentkiinteistönvälitysalan oman järKVKL:n syksyn LKV-valtivastaustekniikkaa alan huipjestön järjestämä mennuksiin ilmoittautumisaika puosaajien johdolla. on käsillä juuri nyt. Koulutukset alkavat 1.10.2013, 8.10.2013 sekä Lisätiedot ja ilmoittautumiset: 22.10.2013. Koulutusryhmien osanottajamääwww.kvkl.fi rä pyritään pitämään pienenä, jolloin opetuk- 3 1 2 3 K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 29 Tunne talosi, turvaa kauppasi -opas tulostettavissa verkosta osoitteessa: www.hometalkoot.fi/oppaat ja www.kvkl.fi Opas myyjän ja ostajan avuksi kiinteistökauppaan S Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistkauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- tai homevaurio. Kosteusja hometalkoot on julkaissut uuden käytännönläheisen oppaan, joka pyrkii lisäämään kiinteistökaupan turvaa niin ostajan kuin myyjän näkökulmasta. 30 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto suosittelee oppaan ottamista mukaan kiinteistökaupan vakiomateriaaleihin. Tunne talosi, turvaa kauppasi -opas on vapaasti saatavilla myös verkossa osoitteissa www.kvkl. fi ja www.hometalkoot.fi/oppaat. Eri arvioiden mukaan joka neljännessä Suomen yli miljoonasta omakotitalosta on kosteus- ja homevauriosta tai sellaisen ennaltaehkäisemisestä johtuva välitön korjaustarve. Korjaustarve ilmenee usein ikävänä yllätyksenä kiinteistökaupan yhteydessä. Tyypillisin riitatilanne syntyy, kun kaupanteon jälkeen rakennuksessa ilmenee vika tai vaurio, josta osapuolet eivät ole ennen kaupantekoa tienneet. Osana Kosteus- ja hometalkoiden kaksivuotista Asuntokaupan turvan parantaminen -hanketta on tuotettu uusi Tunne talosi, turvaa kauppasi -opas. Laajan asiantuntijajoukon yhteistyönä laatima opas antaa ostajalle ja myyjälle tiiviissä paketissa perustiedot kiinteistön kuntoa koskevista kysymyksistä kaupanteon yhteydessä. ”Tarve käytännönläheiselle materiaalil- Välittäjien pätevyysvaatimukset kiristyvät – nyt on aika kouluttautua! Yhteiskunta monimutkaistuu ja samalla myös kiinteistönvälittäjien pätevyysvaatimukset kiristyvät. KVKL:n ajaman lainsäädäntöhankkeen tuloksena jatkossa välitysliikkeen vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella on välittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys. Myös muilla välitystehtäviä suorittavilla henkilöillä on oltava tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. A siaan liittyvä laki tuli voimaan 1.5.2013, mutta lain 5 pykälän ensimmäinen momentti tulee voimaan kuitenkin vasta 1.1.2016. Kyseinen siirtymäsäännös koskee sitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on tarkoitettu ammattipätevyys. Tällä hetkellä LKV-pätevyys on pakollisena edellytyksenä ainoastaan kiinteistönvälitysliikkeen tai sen toimipisteen vastaavalle hoitajalle. Lakimuutoksesta huolimatta jokaisen välittäjän kannattaa kuitenkin suorittaa LKV-pätevyys, sillä tutkimustenkin mukaan pätevyyden hankkineet kiinteistönvälittäjät ansaitsevat alalla huomattavasti kouluttamattomia enemmän. Suomessa kiinteistönvälittäjän nimiket- tä tai lyhennettä LKV saavat käyttää vain ne henkilöt, jotka ovat suorittaneet Keskuskauppakamarin järjestämän kiinteistönvälittäjäkokeen. Koe järjestetään kaksi kertaa vuodessa ja Kauppakamari julkaisee koekuulutukset kaikkine kokeeseen liittyvine tietoineen vähintään 2 kuukautta ennen koepäivää. K VKL valmenta a LK V-pätev y y teen tähtä ävät henkilöt l a adukk a a sti. Alan keskusliitto KVKL järjestää LKV-pätevyyteen valmentavia koulutuksia alalle aikoville ja kiinteistönvälitysalalla jo työkokemusta omaaville henkilöille. KVKL:n koulutukset tukevat omaehtoista valmistautumista kiinteistönvälittäjäkokeen läpäisemiseksi. Koulutuksissa käydään läpi LKV-pätevyyteen tähtäävän kiinteistön- välittäjäkokeen keskeisimmät osa-alueet ja selvitetään mm. asunto-osakkeisiin ja kiinteistönkauppaan, huoneenvuokraukseen, kaavoitukseen, kiinteistönmuodostukseen sekä verotukseen liittyviä erityiskysymyksiä. Samalla käsitellään myös kiinteistönvälittäjäkokeeseen liittyviä lainsäädännöllisiä asioita, kuten kuluttajansuojaa ja kiinteistönvälittäjän vastuuta. Lisäksi valmennuksessa käydään läpi viimeisimpien kiinteistönvälittäjäkokeiden kysymykset ja hiotaan tenttivastaustekniikkaa. KVKL:n valmennukseen valitsemat kouluttajat ovat alan ehdotonta kotimaista huippua. Lisätietoja ja ilmoittautumiset: www.kvkl.fi K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 31 KOULUTUS O S T A J AN O P A S Tunne talosi, turvaa kauppasi! le kävi ilmi heti hankkeen alkuvaiheessa. Suomessa tehdään vuosittain noin 16 000 omakotitalokauppaa, mutta selkokielistä, koottua tietoa asuinkiinteistön kuntoon liittyvistä myyjän ja ostajan velvollisuuksista kaupantekotilanteessa ei ole ollut saatavilla”, talkoohankkeesta vastaava asianajaja, oikeustieteen tohtori ja varatuomari Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:stä kertoo. Oppaassa ker rotaan myös kuntotarkastuksesta kiinteistön kunnon selvittämismenetelmänä, sekä kosteus- ja homevaurioihin ja kiinteistön laatuvirheisiin liittyvistä juridisista seikoista. Suomalaista kiinteistönvälitysalaa laajasti edustava Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL) on ollut mukana laatimassa uutta opasta. KVKL:n selkänoja on hyvä, ovathan järjestössä mukana kiinteistönvälityssektorin suurimmat toimijat eli Aktia Kiinteistönvälitys, Kiinteistömaailma, OP-Pohjola, Realia Group ja SKVL ry. ”Opas tarjoaa konkreettisessa muodossa tietoa, jota kaupanteossa tarvitaan. Tulemme tarjoamaan sitä kaikille viidelle jäsenryhmittymällemme otettavaksi mukaan asuntokaupan prosessiin. Opas on helposti löydettävissä internet-sivustoltamme”, KVKL:n toimitusjohtaja Jukka Malila sanoo. ”Talkoiden yhtenä tärkeänä tehtävänä on lisätä sekä myyjän että ostajan turvaa asuinkiinteistökaupassa ja ennaltaehkäistä kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamia kalliita ja ikäviä riitatilanteita. Kiinteistönvälittäjät ovat tärkeässä roolissa tiedon välittäjinä kaupantekotilanteessa ja on hienoa, että he ovat olleet mukana hankkeessa ja ottavat nyt oppaan aktiiviseen käyttöön”, ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen sanoo. Itse asiasta kuultuna Opetusneuvos Minna Bálint millaisia kustannuksia tulee yksittäiselle tutkinnon suorittajalle tai henkilöstökoulutusta ostavalle yritykselle. Näyttötutkinnon suoritusmaksujen suuruudesta ja kohtuullisuudesta sovitaan näyttötutkintojen järjestämissopimuksessa kunkin tutkinnon järjestäjän kanssa. Tutkinnon suorittamishintaa kannattaa tiedustella suoraan tutkinnon järjestäjiltä. Miten pitkä on kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnon historia? Kiinteistövälitysalan ammattitutkinto lisättiin ammatillisen aikuiskoulutuksen tutkintorakenteeseen opetusministeriön asetuksella 1.10.2002. Opetushallitus antoi määräyksen ensimmäisistä tutkinnon perusteista 30.3.2005. Perusteita on päivitetty kertaalleen 1.2.2011, jolloin tutkintoa muokattiin siten, että se vastaa alan yhä monipuolistuviin osaamisvaatimuksiin. Miten nuo suosiolukemat suhteutuvat muiden alojen ammattitutkintoihin? Työmarkkinat eri aloilla vaihtelevat ja se heijastuu eri ammattitutkintojen suorittajamääriin. Pelkästään suorittajamäärien vertailu ei kerro sitä, miten suosittu tutkinto on tai miten tärkeässä roolissa tutkinto on alan työmarkkinoilla. Suurimmat tutkin- KOULUTUS Olli Häkämies Mistä sen voi käytännössä hankkia? Tutkinnon järjestämisestä vastaavat ne koulutuksen järjestäjät, joilla on tutkinnon järjestämissopimus. Tutkintotoimikunta on päättänyt tutkinnon järjestämissopimuksesta noin kymmenen koulutuksen järjestäjän kanssa. Tutkinnon järjestäjiä löytyy eri puolilta Suomea. Tieto tutkinnon järjestäjistä löytyy esimerkiksi Opetushallituksen verkkosivuilta http://www03.oph.fi/toimikunnat/tutkinnot.asp?tkunta=T30100037&tut_id=41811 Mitä kuuluu kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnolle? O Opetusneuvos Minna Bálint vastaanotti viime keväänä Kiinteistönvälitys 2013 – tapahtumassa Helsingissä Opetuhallituksen puolesta KVKL:n huomionosoituksen, joka kohdistui Opetushallituksen toimintaan kiinteistönvälitysalan kumppanina kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnon kehittämisessä. Kiinteistönvälittäjä-lehti tiedusteli Minnalta, mitä kuuluu ammattitutkintorintamalle juuri nyt. Selvitä ensiksi lukijoillemme, mikä on kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto? Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto on ammattitaidon hankkimistavasta riippumaton näyttötutkinto. Tutkinnos- 32 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä sa osoitetaan työelämän tarpeiden mukaista kohdennettua ammattiosaamista. Tutkinto antaa yleisen jatko-opintokelpoisuuden yliopistoihin ja ammattikorkeakouluihin. Miten suosittu tutkinto on ollut tähän mennessä? Tutkinnon on vuosittain suorittanut noin 150 henkilöä. Vuonna 2012 kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnon suoritti 162 henkilöä. non suoritusmäärät löytynevät sosiaali- ja terveysalan perustutkinnossa (lähihoitaja), jossa tutkinnon suorittajia on vuosittain yli 3 500. Hyvä vertailukohta voisi olla esimerkiksi isännöinnin ammattitutkinnossa, jonka vuosittain suorittaa noin 300 henkilöä. Toivottavasti kiinteistönvälitysalalla päästään vielä samanlaiseen lukemaan! Miten ammattitutkintoa voisi mielestäsi kehittää? Ammattitutkintojen tavoitteena on kehittää työelämää, vastata työelämän osaamistarpeisiin sekä edistää työllisyyttä. Ammattitutkintojen sisältöjen tulisi nopeasti reagoida työelämän muutoksiin. Vaikka Opetushallitus vastaa tutkinnon perusteiden kehittämisestä, suuntaviivat sille, mihin suuntaan tutkintoja kehitetään, tulevat työelämästä. Kehittämistyössä hyvät verkostot eri työelämän toimijoihin ovat ensiarvoisia. Hyödynnämme myös paljon erilaisia osaamistarpeita ennakoivia selvityksiä. Ennakointitieto auttaa myös näkemään yleisiä ja alakohtaisia kehitystrendejä. Mitä KVKL voisi asian edistämiseksi tehdä? Kiinteistönvälitysalan Keskusliitolla on hyviä väyliä tehdä yhteistyötä kiinteistönvälitysalan tutkinnon kehittämiseksi. Esimerkiksi liiton nimeämällä edustajalla tutkintotoimikunnassa on erinomaiset mahdollisuudet roolissaan vaikuttaa niin tutkinnon sisällön kuin näyttötutkintojärjestelmän kehittämiseen. Liitot keräävät runsaasti informaatiota edustamiensa alojen tilanteesta ja kehittymisnäkymistä. Tämänkaltaisella tiedolla on suuri merkitys tutkinnon perusteita päivitettäessä. Mitä kiinteistönvälitysalan ammattitutkintorintamalle kuuluu juuri nyt? Ammattitutkintorintamalla on vauhdikas syksy. Vastanimetyt tutkintotoimikunnat käynnistävät toimintaansa, mukaan lukien kiinteistönvälitysalan tutkintotoimikunnan. Uudessa toimikunnassa työnantajien edustajana toimii Peter Juslin, työntekijöiden Oskari Tuominen ja opettajien Heli Sundell. Kenelle se on tarkoitettu? Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto on tarkoitettu kiinteistönvälitysalan asiakaspalvelu- ja asiantuntijatehtävissä tai niitä tukevissa tehtävissä toimiville tai kiinteistönvälitysliikkeen hoitajille. Onko kiinteistönvälityksen ammattitutkinto kallis a) suorittajalleen b) yritykselle, jonka henkilö ko. tutkinnon suorittaa? Aikuiskoulutusta voidaan suorittaa omaehtoisena koulutuksena (opetushallinnon tukemana), oppisopimuskoulutuksena (oppisopimusviranomaisten tukemana), työvoimakoulutuksena (työvoimaviranomaisten hankkimana) ja henkilöstökoulutuksena (työnantajan tukemana). Tutkinnon suoritustapa vaikuttaa melko paljon siihen, K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 33 U U T I S I A M AA I L M A L T A Monet kansainväliset sijoittajat suunnanneet katseitaan Tšekin markkinoille Tšekin uutistoimiston tuottaman pankkigallupin mukaan Tšekin tasavallan kiinnelainamarkkinat kasvoivat yli viidellätoista prosentilla vuoden 2013 ensimmäisellä puolikkaalla, jonka lisäksi kiinnelainojen korot laskivat historiallisen alhaiselle tasolle. Myös Prahan kiinteistömarkkinat ovat toipuneet verrattain hyvin talouskriisistä. Kriisin ollessa pahimmillaan useat myyjät viivästyttivät asuntojensa myyntiin laittamista, mikä johti erittäin vähäiseen tarjontaan. Yleinen markkinatilanne on parantunut, mutta paikallisten välittäjien tiedon mukaan myynnissä olevien arvokotien määrä on edelleen vähäinen. Kyproksen pankkikriisi aiemmin vuonna 2013 johti Kyproksen hallituksen harkitsemaan yksityisomaisuuden haltuunottoa, jonka myötä osa ulkomaisista sijoittajista siirtyivät muun muassa Tšekin markkinoille turvatakseen omaisuuseränsä. New York Timesissa siteeratun paikallisen välittäjän mukaan puolet Prahan ulkomaisista ostajista koostuu venäläisistä. Toinen puolikas koostuu useiden eri maiden ostajista, joskin suuria kansalli- suusryhmiä edustavat yhdysvaltalaiset, brittiläiset ja ranskalaiset. Välittäjien järjestön (ARK-CR) mukaan EU:n asukkailla ei ole rajoituksia kiinteistöjen ostamiselle Tšekissä. Myös kiinteistön omistajuuden säännökset ovat samat Tšekissä kuin muissa EU-maissa. Mielenkiinto Tsekin tasavallassa nähtyä kehityskulkua on kiinnostanut myös suomalaisia välitysalan yrityksiä. KVKL:n jäsenryhmittymistä Prahassa on vieraillut viime vuosina useita kiinteistönvälittäjädelegaatioita. Lähde ICREA ja KVKL Ulkomaiset ostajat pehmentävät E 34 Fotoall / 123RF Espanjan asuntomarkkinoiden kriisiä Espanjan tilastot asuntojen myynnistä vaikuttavat osoittavan vakautumisen merkkejä, minkä uskotaan edesauttavan Espanjan talouskriisipiinan pehmentymistä. Myynnin kasvu on Espanjan johtavan kiinteistöammattilaisten liiton AEGI:n mukaan suuresti ulkomaisten ostajien ansiota. Espanjalaisen kehitysministeriön kiinteistökauppatilastojen mukaan vuoden 2013 toisella neljänneksellä asuntojen myynti oli 4,2 % alhaisempi kuin samaan aikaan vuonna 2012, mutta luku on kuitenkin huomattava parannus viimeaikaisiin myyntilukuihin nähden: vuoden 2013 ensimmäisen neljänneksen myyntimäärät olivat ennätyksellisen alhaisia. Vuosivertailussa heinäkuun 2012 ja heinäkuun | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä 2013 välillä asuinhuoneistojen kaupassa kirjattiin 2,3 prosentin kasvu edelliseen 12 kuukauteen nähden. Ulkomaisten ostajien osuus kaupantekijöinä on kasvanut huomattavasti viimeisten kahdeksan perättäisen neljänneksen aikana. Esimerkkiotoksena heinäkuun 2012 ja heinäkuun 2013 välisenä aikana ulkomaisten ostajien osuus Espanjan asuntokaupoista kasvoi 28,4 prosentilla. Yhteenlaskettuna kaikkien ulkomaisten ostajien määrä edustaa 16,9 prosenttia kaikista kiinteistökauppojen tekijöistä. Espanja on Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö OECD:n talouskatsauksen ylihinnoitelluimpien asuntojen maiden listauksessa sijalla 11 (listalla on yhteensä 15 ylihinnoitelluksi sijoittunutta maata). Lähde: ICREA Espanja on OECD:n talouskatsauksen ylihinnoitelluimpien asuntojen maiden listauksessa sijalla 11. Asiantuntijakomitea perustettu luomaan globaalia kiinteistönmittausstandardia Kansainvälinen kiinteistöjen mittaamiseen erikoistunut järjestö IPMSC (The International Property Measurement Standards Coalition) on valinnut 19 kiinteistöasiantuntijaa ympäri maailman liittymään IPMSC:n komiteaan, jonka tehtävänä on luoda globaali standardi kiinteistöjen mittaamiselle. Komitean jäsenet koostuvat akateemisista henkilöitä, kiinteistöalan rahasto- ja varallisuusalan päälliköistä, arvioijista, kehitys- ja rakennuspuolen asiantuntijoista sekä muista alan kokemusperäistä tietoa omaavista ammattilaisista, jotka edustavat viittäkymmentä eri maata ja viittä mannerta. Komitea toimii itsenäisesti tehtävänään luoda luonnos globaalille mittausstandardille ja sen menetelmille. Tänä päivänä kiinteistöjen mittaustavat vaihtelevat huomattavasti maittain. Kirjavien mittausmenetelmien vuoksi globaalien sijoittajien ja muiden toimijoiden on haastavaa verrata kiinteistötiloja paikkaansapitävästi. Uusi standardi luo kiinteistöjen mittaamiselle yhteneväiset menetelmät, joiden myötä kansainväliset markkinat muuttuvat läpinäkyvämmäksi ja tätä kautta niin julkinen luottamus, sijoittajien luottavaisuus kuin markkinatasapainokin vahvistuvat. Lisäksi standardi parantaa osaltaan kiinteistöjen arvon määritystä ja talousraportoinnin yhdenmukaisuutta kansainvälisillä markkinoilla. Standardinmuodostuskomitea aloittaa työnsä välittömästi ja tavoitteena on, että ensimmäinen luonnos valmistuisi laajalle lausuntokierrokselle vuoden 2014 alussa. Lähde: ICREA Espanjalaiset arvovieraat tapasivat välitysalan ihmisiä Helsingissä Espanjan Valencian itsehallintoalueen ministerivaltuuskunta vieraili Suomessa kesäkuussa. Valtuuskuntaa johti Valencian itsehallintoalueen infrastruktuuri-, kaavoitus- ja ympäristöministeri Isabel Bonig sekä elinkeino-, teollisuus- ja työministeri Maximo Buch. Valtuuskunta koostui kiinteistö- ja kaupparekisterien pitäjien, notaarien, itsehallintoalueen keskuskauppakamarin sekä itsehallintoalueen kiinteistönvälittäjien ja kiinteistökehittäjien liiton edustajista. He vierailivat lyhyesti myös KVKL:n toimitiloissa Helsingissä, jossa toimitusjohtaja Jukka Malila antoi vieraille katsauksen kiinteistönvälitysalasta Suomessa. Johtaja Pia Louekoski KTI Kiinteistötieto Oy:stä kertoi samalla vieraille Suomen Kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinoiden tilasta. Ministeri Isabel Bonig kertoi osaltaan, miksi suomalaisten kannattaisi hankkia kiinteistöjä juuri nyt Espanjasta ja erityisesti Valenciasta. Ministerivaltuuskunta kertoi kiinteistönvälittäjille ja median edustajille suunnatussa pienoisseminaarissa Uudenmaan liiton tiloissa sijoitusmahdollisuuksista Espanjassa. Tämän jälkeen varatuomari Markku Tamminen kertoi Espanjaan suuntautuvan asuntokaupan erityispiirteistä. Paikalla oli ilahduttavasti kiinteistönvälitysalan ammattilaisia lähes kaikista KVKL:n jäsenryhmittymistä. Päivän aikana vieraat arvioivat, että sijoittaminen Espanjaan on tällä hetkellä järkevää, ovathan asuntojen hinnat laskeneet useita kymmeniä prosentteja muutaman vuoden takaisesta huipusta. Vieraat halusivat viestittää, että Espanjan talouden mittarit näyttävät parhaillaan kohenemisen merkkejä ja näin myös asuntojen hintojen odotetaan kääntyvän vähitellen jollain aikataululla nousuun. Kovat paineet saavat monet siirtymään välitysalalta Ruotsissa Ruotsissa välitettävien kiinteistöjen määrä per välittäjä vähenee vähenemistään ja kilpailu on koventunut. Useiden analyytikoiden mukaan alalla on edessään monia haasteita, jotka merkitsevät olosuhteiden muutoksia kiinteistönvälittäjille. Ruotsin kiinteistövälittäjätarkastus FMI:n mukaan vuosi 2012 oli ensimmäinen vuosi Ruotsissa sitten vuoden 2001, kun useampi kiinteistönvälittäjä jätti ammattinsa kuin mitä alalle hakeutui uusia välittäjiä. Myös kiinteistönvälittäjien järjestö Mäklarsamfundet raportoi aktiivisesti ammattiaan harjoittavien välittäjien määrän pienentyneen. ”Useiden vuosien ajan oli havaittavissa kasvua ja nyt päinvastoin hienoista laskua. Yksi selitys on yksinkertaisesti koulutusrakenteen muuttuminen monilla paikkakunnilla pidemmäksi, kaksivuotisesta kolmivuotiseksi. Tämä aiheuttaa rakenteellisen vähenemisen”, sanoo Mäklarsamfundetin toimitusjohtaja Ingrid Eiken. Asiaan vaikuttavat myös alan yritysten kannattavuusongelmat, joiden takia erityisesti uusien välittäjien on haastavaa vakiinnutettua oma asemansa alalla. Eikenin mukaan välittäjäammatin näkymät ovat kuitenkin hyvät, mutta alalla on edessään monia haasteita, jotka merkitsevät olosuhteiden muutoksia. ”Uskon, että tulevaisuudessa välittäjätyön palkkaus muuttuu enemmän kiinteän palkan ja muuttuvan palkanosan yhdistelmäksi ja puhdas provisiopalkkaus vähenee. Tutkimuksemme osoittaa, että kaksi kolmasosaa jäsenistämme ovat täysin provisiopalkattuja ja moni heistä kertovat, että provisiopalkkaus tuo mukanaan rankan arjen. Monet luopuvat alasta kolmen ensimmäisen vuoden aikana.” Omaa nimeänsä kantavan välitysyrityksen toimitusjohtaja Erik Olsson on samaa mieltä siitä, että tahti alalla on koventunut. Useamman välittäjän kesken on nyt vähemmän välityskohteita jaettavana. ”Nykyään monilla ruotsalaisvälittäjillä on kehnohko palkka. Tästä huolimatta palkkauksen muuttaminen olisi vain te- kohengityksen antamista. Jotta yhä useampi välittäjä pysyisi ammatissaan, tulisi jo opiskeluvaiheessa varmistaa, että opiskelijat ovat paremmin valmistautuneita: opiskelijoiden pitäisi päästä harjoittelemaan alalla enemmän.” Viime vuonna ala sai reilut 600 välittäjää lisää. Alalta poistuvia sen sijaan oli noin 700. FMI:n tilastojen mukaan vuosina 2007-2011 vajaat 2700 henkilöä jätti ammatin. Kolmasosa alan hylänneistä oli toiminut alalla korkeintaan viisi vuotta ja yli puolet olivat iältään alle 30. Mäklarsamfundetin tulkinnan mukaan tämä viittaa siihen, että alalle sijoittuminen ja vakiintuminen vie useita vuosia. ”Ne, jotka selviävät ensimmäiset viisi vuotta viihtyvät tyypillisesti alalla hyvin ja jäävät alalle pidemmäksi aikaa.” Svensk Fastighetsförmedling -välitysyrityksen toimitusjohtaja Peeter Pütsep uskoo, että yksi haasteista on saada alaa opiskelleet todella työllistymään välittäjiksi. ”Melko suuri osa jättää heti valmistuttuaan välittäjän ammatin pois laskuista ja hakeutuu muille aloille. Luulen, etteivät monet opiskelijat täysin ymmärrä, mitä työ on. Välittäjän työssä on kyse myynnistä, ei välityksestä. Olen hyvin tietoinen siitä, että alalla on ongelmia ja eri yritykset hoitavat ja käsittelevät tilanteet eri tavoilla. Suurimmat ongelmat ovat rekrytointi sekä kannattavuuden saavuttaminen. Välittäjäpalveluissa on paljon sellaista, josta ei varsinaisesti makseta välittäjille. Se vaikuttaa kannattavuuteen.” Erik Olsson kokee, että ala itsessään on syypää kannattavuuden laskuun. ”Yritykset ovat viimeisen vuosikymmenen aikana keskittyneet aivan liiaksi siihen, miten asuntoja saa myytyä halvemmalla ja miten parantaa kilpailukykyä alentamalla hintoja. Näiden sijaan tulisi keskittyä palvelun laatuun”, Olsson sanoo. Viime vuonna ala sai reilut 600 välittäjää lisää. Alalta poistuvia sen sijaan oli noin 700. Lähde: SvD Näringsliv 17.9.2013. K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä | 35 36 | K I I N T E I S T Ö N VÄ L I T TÄ J Ä