SKVL:n syystiedote 2011
SKVL:n syystiedote 2011 Syksy2011 1 Sisältö Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton sininen lanka .............................................................................................................. 3 Katsaus historiaan ............................................................................................................................................... 3 Vuosikymmenten läpi jäseniä palvellen ja jäsenten etuja valvoen .............................................................. 3 Juhlat koittavat ..................................................................................................................................................... 3 Kiinteistönvälitysalan näkymiä .......................................................................................................................................... 5 Välitystyö on muuttunut - paluuta entiseen ei ole ......................................................................................... 5 Löytyykö alalle jatkajia ....................................................................................................................................... 6 Asuntomarkkinakatsaus ...................................................................................................................................................... 8 Lakiklinikka ......................................................................................................................................................................... 12 Mitä ovat henkilötieto ja henkilörekisteri? .................................................................................................... 12 Välitysliikkeen oikeus kerätä henkilötietoja ................................................................................................. 12 Mitä henkilötietoja voidaan kerätä? ............................................................................................................... 12 Välitysliikkeen informointivelvollisuus ......................................................................................................... 14 Kerättyjen tietojen säilyttäminen ja suojaaminen ......................................................................................... 14 Kerättyjen tietojen luovuttaminen .................................................................................................................. 14 SKVL:n lakimiehen tehtäviä hoitava Kristian Danielson esittäytyy ........................................................................... 16 Laki- ja veroneuvonta kattavat kiinteistönvälitykseen liittyvät asiat, kuten: ........................................... 16 Neuvonnan ulkopuolelle kokonaan jäävät: ................................................................................................... 16 Laatujärjestelmällä turvallisuutta asuntokauppaan ...................................................................................................... 18 Laatukoulutuksen ajankohtaispäivät Turussa 9-10.9.2011 ........................................................................................... 19 Seuraamme –palsta ............................................................................................................................................................ 21 EU:n asuntoluottoja koskeva sääntely ............................................................................................................ 21 Perintökaaren uudistamistarpeiden selvittäminen ...................................................................................... 21 Asetusehdotus kansainvälisistä perintöasioista ........................................................................................... 21 Direktiivi kuluttajien oikeuksista .................................................................................................................... 21 Kosteus- ja hometalkoot terveiden rakennusten puolesta ........................................................................................... 24 Tutkimusta, koulutusta ja asennemuutosta koko ketjuun .......................................................................... 24 Asuntokaupan turvaan tukeva nippu parannusehdotuksia ....................................................................... 24 Tarjousmenettely kiinteistönvälityksessä ....................................................................................................................... 26 Esipuhe ................................................................................................................................................................ 26 Yhteistä asunto-osake- ja kiinteistökaupoille ................................................................................................ 26 Asunto-osakekauppa ........................................................................................................................................ 28 Kiinteistökauppa ............................................................................................................................................... 28 Sähköistä tunnelmaa kiinteistökauppaan ....................................................................................................................... 31 Uudistukset käyttöön vaiheittain .................................................................................................................... 31 Interaktiivisuutta ja automatiikkaa ................................................................................................................. 31 Järjestelmä helpottaa ja nopeuttaa kaupankäyntiä ...................................................................................... 31 Työsopimus kiinteistönvälitysalalla ................................................................................................................................ 32 Kuolinpesään kuuluvan asunnon myyminen ja oman asunnon myyntivoittoverovapaus .................................... 35 Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry (SKVL on kiinteistönvälityalan yrittäjien palvelu- ja edunvalvontajärjestö. SKVL:n jäsenyys takaa välittäjille ajantasaisen tiedon ja työvälineet sekä asiakkaille ammattitaitoisen ja turvallisen palvelun. Liitto toimii yhdyssiteenä verkostossa, joka koostuu yli 400 paikallisesta kiinteistönvälitystoimistosta ympäri Suomen. Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry Malminkaari 5, 00700 Helsinki Puhelinvaihde (09) 5308 500 Faksi (09) 5308 5050 www.skvl.fi [email protected] Päätoimittaja, toimitusjohtaja Jaana Anttila-Kangas (09) 5308 5056 Järjestökoordinaattori Jukka Lähteenmäki (09) 5308 5054 Toimistosihteeri Tanja Hietamies (09) 5308 500 2 Lakimies Kristian Danielson (09) 5308 500 Syksy2011 Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton sininen lanka Katsaus historiaan Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n (SKVL) 65-vuoden historia alkoi Tampereella Hotelli Hospiz Emmauksessa 16.2.1946 pidetystä Suomen Kiinteistövälittäjäyhdistyksen perustavasta kokouksesta. Kahden ensimmäisen vuosikymmenen aikana yhdistyksen toiminta järjestäytyi ja seuraavien aikana edunvalvontatyö organisoitui ja liiton sisäinen organisaatio saatiin kuntoon. 1970-luvulla Listing-pohjainen yhteismyynti alkoi ja kehitys meni vauhdilla eteenpäin, kunnes 1980-luvun lopussa vauhti pysähtyi asuntomarkkinoiden romahdukseen. Seuraavalla vuosikymmenellä painittiin tiukassa taloustilanteessa, jonka kautta saavuttiin nettivallankumouksen kynnykselle. Kynnys ylitettiin reippaasti ja 2000-luvulla kiinteistönvälitysala siirtyi todenteolla nettiaikaan. Vuosikymmenten kuluessa Liitolla on ollut vahva rooli alan koulutuksen kehittämisessä – niin LKV-lyhenteen käytön perusteita 1960-luvulla määriteltäessä kuin 2000luvulla kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnon perusteita määriteltäessä. Liiton historiakatsauksen työstäminen on ollut mielenkiintoista. Arkistoista on kaivettu esiin kokouspöytäkirjat, vuosikertomukset ja toimintasuunnitelmat sekä paljon valokuvia Liiton erilaisista tilaisuuksista vuosikymmenten takaa. Niiden kautta Liiton historia on alkanut elää ja laajentanut liiton toiminnassa nyt mukana olevien näkökulmaa nykyisyyteen. On ollut suuri ilo voida osallistua matkalle Liiton historiaan. Tässä yhteydessä haluan esittää lämpimät kiitokset Liittomme kunniapuheenjohtaja Aron Livsonille, Liiton puheenjohtajille, joista Pasi Volasta, Kauko Koskista, Yrjö Karjalaista, Rainer Kekälistä, Mauri Siréniä, Timo Seppästä, Soile Lindebergiä, Saara Murtovaaraa, Risto Volasta, Harri Palanderia ja Auli Niskasta meillä oli mahdollisuus haastatella. Kiitokset Liiton hyväksi tekemästänne työstä ja antamastanne panoksesta historiakatsauksen tekemiseen. Historiakatsauksen kokoamisesta ja asiakirjojen sekä haastattelujen läpikäynnistä esitän suuret kiitokset Asta Tuomiselle Viestintätoimisto 4C:hen. Vuosikymmenten läpi jäseniä palvellen ja jäsenten etuja valvoen Kuluneiden vuosikymmenten aikana SKVL:n tehtävänä on ollut Suomen kiinteistönvälitysalan yrittäjien palveleminen ja etujen valvominen. Vuosikymmenten myllerrykset eivät ole tätä roolia muuttaneet. Tehtävät on myös kirjattu SKVL:n sääntöihin. Vaikka kiinteistönvälitysala ja sen toimintatavat ovat muuttuneet kuluneiden vuosikymmenten aikana, on SKVL:n tehtävä säilynyt samana: keskeistä on ollut alan yrittäjien toimintaedellytysten turvaaminen, ammattitaidon kehittäminen, kuluttajien valinnanvapauden puolustaminen ja valtakunnallisen yrittäjäverkoston yhteisen voiman hyödyntäminen. SKVL ei ole kuitenkaan koskaan ollut pelkkä edunvalvontaorganisaatio vaan se on aina myös tarjonnut palveluja jäsenistölleen. Edunvalvontatyö luo perustan, jota jäsenpalvelut vahvistavat. Näitä voi pitää liiton historian läpi kulkevana ”Liitonsinisenä” lankana – niiden kautta Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry on saavuttanut arvostetun aseman, joka sillä nyt on. Liittoa on aina tarvittu – verkostoa samat arvot jakaville kiinteistönvälitysalan yrittäjille. Liiton rooli on myös tulevaisuudessa tärkeä, kiinteistönvälitysalan yrittäjien äänitorvena. Juhlat koittavat Liiton vuosikokouksessa, Kalastajatorpan historiallisessa ympäristössä, 27.10.2011 tekin pääsette sukeltamaan SKVL:n kiehtovaan historiaan ja saatte tuliaisen mukaanne! Nyt kun 65-vuotinen historiamme on kansissa, on juhlan hetki ansaittu. Sen jälkeen jatkuu taas työ – pitkäjänteinen edunvalvonta kiinteistönvälitysalalla toimivien yrittäjien puolesta. Niillä toimilla vaikutetaan Liiton tulevien vuosikymmenten historiaan: ”Kun tietää mistä tulee, ymmärtää, minne on menossa”. Hyvää SKVL:n 65-vuotis juhlavuotta toivottaen, Jaana Anttila-Kangas Toimitusjohtaja Syksy2011 Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry muodostaa Suomen suurimman kiinteistönvälitysalan yrittäjien valtakunnallisen verkoston, johon kuuluu yli 400 yritystä. 3 4 Syksy2011 Kiinteistönvälitysalan näkymiä Siinäpä iso otsikko vastattavaksi - ainakin tällä hetkellä. Tietysti riippuu siitä miltä kantilta asiaa tarkastelemme. Suomen maantieteellinen asema kuitenkin turvaa elinkeinomme; tarvitsemme katon päämme päälle, ainakin kolme neljäsosaa vuotta, ja lämpimän sellaisen! Vaikkakin lähes trooppiset kesäkuukautemme viime vuosina ovat mahdollistaneet lähes asumisen ulkoistamisen. Samoin rajallinen elinaikamme varmistaa muutoksia asunnon tarpeesta, kuten myös onnelliset asiat kuten parisuhteet ja perheen perustamiset. Yhä useampi meistä joutuu kuitenkin kokemaan sen toisenkin puolen; eron ja yksihuoltajuuden ja ehkä uusperheiden uudet tarpeet myös asumiseen liittyen. Onnellisia asioita ovat menestyminen taloudellisesti kuten myöskin perintönä lankeava omaisuus eri muodoissaan. Jos haluamme sijoittaa rahaa ja panna sitä poikimaan, viisaasti ostetut asunnot ovat osoittautuneet turvallisiksi kohteiksi. Mutta - asunnot ovat kovin kalliita ainakin pääkaupunkiseudulla; kalliimpia kuin Tukholmassa, Berliinissä, Pietarissa ja poikkeuksia lukuun ottamatta myös Lontoossa ja monissa muissakin metropoleissa. Kuinka kauan meillä on varaa aina vain nouseviin hintoihin! Onko meillä odotettavissa Irlannin, USA:n, Espanjan ja Latvian kohtalot. Markat ovat muuttuneet euroiksi. Mutta eihän hintojen lasku pysäytä asuntokauppaa; asuttava on eri muodoissa ja eri syistä kuten todettu. Kysymys on lähinnä markkinoiden sopeutumisesta ja meidän ammattitaidostamme muuntua uusiin tilanteisiin ja osaamisesta välittää tietous uskottavasti ja rehellisesti asiakkaillemme. Eräs asiakkaani herätti tavatessamme kiinnostavan keskustelun aiheesta: kiinteistönvälitysalan valvonta. Viisaana tyttönä toki totesin, että kyllähän alaamme valvotaan Aluehallintovirastojen puolesta. Johon hän totesi, että näennäistä! Teillä pitäisi olla samanlainen tiedonantovelvollisuus ja valvonta kuin Pankkiiriliikkeissä varainhoitajilla! Jäin miettimään tätä lisävastuuta… Tiukasti puolustaessani myytävän asunnon hintaa saatoin vain todeta, että asuntokaupassa kuitenkin usein tunne voittaa järjen! Ymmärrän hyvin, että Helsingin keskustan hinnoilla emme voi puhua sijoituksesta, kysymys on halusta ja tahtotilasta asua tietyllä alueella, tietyssä talossa ja tietyn tyyppisessä asunnossa. Vähäinen vuokra-asuntokantamme kuitenkin takaa omistusasumisen. Olenkin usein todennut, ettei omaa asuntoa pidä arvioida sijoituksena; voimme asua edullisesti tai kalliisti kunhan katsomme, että meillä on varaa pitää se yli laskusuhdanteiden. Olen puhtaasti samaa mieltä asiakkaani kanssa, että katto asuntojen hintoihin on nyt tullut. ”Hyvien ja huonojen” hintaero tulee kasvamaan, mikä on täysin tervettä kehitystä. Entä asiakkaat, mitä heidän liikkeissään on tapahtunut - varmasti paljonkin. Viihteellinen liikkuvuus uteliaisuusmomentilla on jo loppunut. Nettiportaalit runsaine valokuvineen tyydyttävät nämä tarpeet. Heräteostokset ovat historiaa: ”sunnuntaikävelyllä ostinkin asunnon ”! Aika on rahaa ja vapaa-aikaa. Välitystyö on muuttunut - paluuta entiseen ei ole Nettiportaalit kilpailevat käyttäjistä ja me asiakkaista: kuvamateriaalit ja adjektiivein höystetyt tekstit houkuttelevat lähettämään yhteydenottopyynnön tai jopa soittamaan ja sopimaan esittelystä. Asuntoa etsitään tarpeesta; asiakkaat ovat erittäin hyvin hahmottaneet, mitä ja mistä haluavat asuntonsa ostaa, samoin perehtyneitä nettikuviin ja kohdetietoihin. Kiinnostavaa on myös todeta, mihin aikaan kyselyt tulevat netistä; useimmiten arkisin klo 22.00 jälkeen ja viikonlopun aikana. Tämä kertoo myös tämän päivän ihmisen työntäyteisistä päivistä ja illoista. Toisin sanoen, välitystyö on muuttunut valtavasti viimeisen kymmenen vuoden aikana. Paluuta entiseen ei ole; netti ja myöskin sosiaaliset mediat tulevat yhä tärkeimmiksi myyntikanaviksi. Informaatiossa tulisi panostaa harkitusti otettuun kuvamateriaaliin, myyntiteksteihin ja aukottomiin kohdetietoihin. Asiakas haluaa saada netistä myös tiedot yhtiön peruskorjauksista ja viiden vuoden korjaustarveselvityksistä. Välittäjät valitettavasti jättävät nämä tiedot usein kertomatta, todennäköisesti kyseenalaisella tarkoitusperällä, mikä tulee ”omaan nilkkaan” kiukkuisina asiakkaina ja vähentyneinä yhteydenottoina. Syksy2011 5 Löytyykö alalle jatkajia Alan ikääntyminen on tietty uhkatekijä. Monillakaan jäsenyrityksillämme ei ole tiedossa työn jatkajaa ja työurat ovat pitkiä. Kuitenkin liittomme jäsenmäärä on pysynyt ennallaan ja jopa noussut. Nähtävissä on myös selkeä muutos alalla yrittäjävetoiseen toimintaan, jossa jokainen yrityksen sisällä vastaa työpanoksestaan itsenäisenä yrittäjänä, mikä mahdollistaa joustavamman työajan ja varmasti myös paremman ja turvatumman ansiotason. Provisiopalkkaus ja työajat eivät toimi houkuttimena alallamme. Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto on erinomainen askel alalle. Tässä me yrittäjät voisimme olla aktiivisia tarjoamaan työpaikkoja opiskelijoille, ehkä saisimme yrityksellemme jatkajankin tätä kautta. Ketjuuntuminen on lisääntynyt viime vuosina; valitettavan usein se tarkoittaa myös muuta sitoutumista; palvelun kautta myydään tai edellytetään seuraavan palveluntarjoajan käyttöä. Tästä on esimerkkejä myös kiinteistönvälitysalalla. Siksi uskonkin, että meillä, itsenäisillä yrittäjillä on alallamme tulevaisuus. Eri tahoilla kilpailu on koventunut, nuorikin asiakas kilpailuttaa asuntolainansa, asiakkaiden tietous ja itsevarmuus on lisääntynyt koulutuksen ja tiedon myötä, ohjailu suuntaan tai toiseen on loukkaavaa. Uskoa tulevaisuuteen Kilpailu ja verotus ovat vaikuttaneet myöskin alamme kannattavuuteen. Näin ollen onkin oleellista tiukka kulujen karsiminen ja seuranta. Tässäkin asiassa olemme oikealla tiellä; meillä on mahdollisuus vaikuttaa markkinointikuluihimme täysin tasavertaisena kumppanina Jokakoti Oy:ssä sekä työstää välitysohjelmastamme paras räätälöity työväline kiinteistönvälitysalalle. Pieni on kaunista – mutta yhdessä olemme Suomen kattavin alan verkosto. Välitysohjelman kautta tulemme saamaan myös omat tilastomme mm. jäsenyritystemme tekemistä kaupoista. Tämä mahdollistaa ajantasaisen tiedottamisen SKVL:n jäsenten työstä ja tuloksista. Kaksitoista alueyhdistystämme, heidän avainhenkilönsä, ovat myös saaneet koulutuksen ja eväät aluekohtaisen markkinakatsauksen tekemiseen sekä lehdistötiedotteen että lehdistötilaisuuden muodossa. Tästä eteenpäin toivomme, että alueyhdistykset itse ottavat nyt vastuuta alueellisten katsauksien toteuttamisesta liiton antaman tuen avulla. Tulokset ovat olleet erinomaisia! Kuten on todettavissa – elämä ja työ jatkuvat kriiseistä huolimatta. Meiltä vaaditaan reipasta mukautumiskykyä, uskoa yhteisiin asioihimme ja myönteiseen kehitykseen. Me, liiton jäsenet, olemme mahdollistaneet ”rakennushankkeemme”, joten meillä on valta käyttää tai jättää käyttämättä sijoittamaamme pääomaa, kasvaako se korkoa riippuu täysin omasta tahdostamme ja päätöksistämme. Auli Niskanen hallituksen puheenjohtaja 6 Syksy2011 Syksy2011 7 Asuntomarkkinakatsaus Tarkasteltavat tiedot on kerätty Logican ja Etuovi.comin yhdessä ylläpitämästä HSP – hintaseurantapalvelusta. Tarkastelussa ovat vanhojen kerrostaloasuntojen tiedot. Koska tietoja kerättäessä syyskuun kauppatietoja puuttui edelleen suurimäärä, on tiedot koostettu siten, että vertailussa on elokuu 2011 ja elokuu 2010 tiedot, sekä vuoden 2011 toinen neljännes verrattuna vuoden 2010 toiseen neljännekseen. Koko maan tasolla keskineliöhinnat ovat laskeneet reilut puoli prosenttia vertailtaessa vuoden 2011 elokuuta vuoden 2010 vastaavaan ajankohtaan. Suurimmista kaupungeista vain Lahdessa ja Kuopiossa on tapahtunut hintojen laskua, joten voidaan olettaa että keskineliöhintojen laskua on tapahtunut lähinnä pienemmissä kaupungeissa. Suurinta nousu on ollut Porissa, Vaasassa ja Jyväskylässä. Huhti-, touko- ja kesäkuu välillä neliöhinnat ovat nousseet edellisvuoteen verrattuna koko maan tasolla ja kaikissa tarkasteltavissa kaupungeissa Lahtea ja Hämeenlinnaa lukuun ottamatta. Myös tällä välillä Jyväskylässä ja Porissa on havaittavissa muita kaupunkeja suurempaa hintojen nousua. 8 Syksy2011 Myyntiajat ovat nousseet koko maan tasolla 65 päivästä 69 päivään elokuusta 2010 elokuuhun 2011. Myyntiajat pidentyivät koko maan tasolla myös huhti-, touko- ja kesäkuussa edellisvuoteen verrattuna. Pitkällä aikavälillä jatkuvaa myyntiaikojen pitenemistä on nähtävissä ainakin Lahdessa, Tampereella, Turussa ja Vaasassa. Kauppamäärissä elokuu on ollut Helsinkiä ja Tamperetta lukuun ottamatta edellisvuotista parempi kaikissa tarkasteltavissa kaupungeissa. Myös heinäkuussa on kauppaa ollut Helsinkiä ja Vaasaa lukuun ottamatta edellisvuotista enemmän, joten kerrostaloasunnot ovat käyneet hyvin kaupaksi kesällä 2011. Vuoden toisella neljänneksellä kauppamäärät olivat kuitenkin hivenen vuoden 2010 tason alapuolella koko maan tasolla. Jukka Lähteenmäki järjestökoordinaattori SKVL Syksy2011 9 10 Syksy2011 Syksy2011 11 Lakiklinikka Lakiklinikkapalstalla Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton lakimies käsittelee yhtä kulloinkin ajankohtaista asunto- ja kiinteistönkauppaa tai vuokrausta koskevaa kysymystä. Tällä kertaa palstalla käsitellään välitysliikkeen oikeutta kerätä ja käsitellä asuinhuoneiston vuokralaisen henkilötietoja. Aiheesta on 7.6.2011 julkaistu Vuokrauksen tietosuojaohje, joka opastaa välitysliikkeitä mm. siinä, mitä tietoja vuokralaiselta voidaan kysyä ja kerätä, miten tietoja voidaan säilyttää ja miten tietojen luovuttamisessa edelleen tulee menetellä. Henkilötietolaki asettaa välitysliikkeelle useita erilaisia velvoitteita, joiden tarkoitus on suojata vuokralaisen yksityiselämää ja muita yksityisyyttä turvaavia perusoikeuksia sekä edistää hyvän tietojenkäsittelytavan kehittämistä ja noudattamista. Välitysliikkeen tulee henkilötietoja käsitellessään noudattaa huolellisuutta; henkilötiedot on esimerkiksi suojattava riittävällä tavalla. Ennen kuin henkilötietoja edes aletaan kerätä, on välitysliikkeen suunniteltava tarkasti kaikki henkilötietojen eri käsittelyvaiheet. Asianmukainen henkilötietojen käsittely edellyttää myös sitä, että vuokralaisilta ylipäätään kerätään vain sellaisia tietoja, jotka ovat vuokraustoiminnan kannalta tarpeellisia ja että tietoja kerätään vain silloin, kun keräämiselle on olemassa tietty peruste. Kerättyjä henkilötietoja ei myöskään saa käyttää muuhun kuin siihen tarkoitukseen, johon ne on alun perin kerätty. Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että vuokralaista informoidaan henkilötietojen käsittelystä. Velvoitteita liittyy myös siihen, miten henkilötietoja säilytetään, miten niitä voidaan luovuttaa edelleen ja miten tiedot tulee lopulta hävittää niiden käytyä tarpeettomiksi. Mitä ovat henkilötieto ja henkilörekisteri? Henkilötiedolla tarkoitetaan kaikenlaisia vuokralaista, hänen ominaisuuksiaan tai elinolosuhteitaan kuvaavia merkintöjä, jotka voidaan tunnistaa häntä tai hänen perhettään tai hänen kanssaan yhteisessä taloudessa eläviä koskeviksi. Tällaisiksi tiedoiksi katsotaan esimerkiksi nimi, osoite ja puhelinnumero. Henkilörekisterillä tarkoitetaan käyttötarkoituksensa vuoksi yhteen kuuluvista merkinnöistä muodostuvaa henkilötietoja sisältävää tietojoukkoa, jota käsitellään osin tai kokonaan automaattisen tietojenkäsittelyn avulla, tai joka on järjestetty kortistoksi, luetteloksi tai muulla näihin verrattavalla tavalla siten, että tiettyä henkilöä koskevat tiedot voidaan löytää helposti ja ilman kohtuuttomia kustannuksia. Esimerkiksi välitysliikkeen toimeksiantopäiväkirja muodostaa laissa tarkoitetun henkilörekisterin. Myös Internetin kautta täytettävien vuokra-asuntohakemuskaavakkeiden sisältämät tiedot muodostavat henkilörekisterin. Välitysliikkeen oikeus kerätä henkilötietoja Välitysliikkeellä on syntyneen asiakassuhteen nojalla oikeus asunnonhakijan ja vuokralaisen henkilö- ja perhetietojen keräämiseen. Asiakassuhde syntyy myös vuokralaisen kanssa huoneistoon muuttavaan aviotai avopuolisoon, koska heillä on huoneenvuokralakiin perustuvia oikeuksia, vaikka he eivät henkilökohtaisesti vuokralaisen asemassa olisikaan. Mikäli puoliso kuitenkin muuttaa huoneistoon vasta sen jälkeen, kun vuokrasuhde on jo alkanut, ei välitysliikkeen ja puolison välille synny asiakassuhdetta. Huoneistoon muuttaviin alaikäisiin lapsiin ei asiakassuhdetta synny, elleivät he ole sopimusosapuolia, eikä heidän osaltaan nimien tai henkilötunnusten vaatiminen ole näin ollen sallittua. Tietyissä tilanteissa voi kuitenkin olla tarpeen kerätä huoneistoon muuttavien lasten osalta syntymävuodet. Tilanteesta riippuen vuokranantajalle saattaa olla merkitystä sillä, ovatko mukana muuttavat lapset pieniä vai jo pian aikuisiän saavuttavia. Henkilötietoja saa luonnollisesti kerätä myös vuokralaisen yksiselitteisesti antamalla suostumuksella. Mitä henkilötietoja voidaan kerätä? Vuokralaiselta on tarpeen kerätä tiettyjä tietoja, jotta voidaan varmistaa muun muassa vuokralaisen henkilöllisyys ja maksukyky. Vapaarahoitteista kohdetta vuokrattaessa on sallittua kerätä ensinnäkin huoneistoon asumaan tulevien henkilöiden henkilötiedot. Mukana muuttavan avio- ja avopuolison osalta voidaan ottaa henkilötunnus ja lasten osalta syntymävuodet. Vuokrasuhteesta vastuullisilta voidaan pyytää tieto heidän tuloistaan. Myös vuokralaisen luottotiedot tulee tarkistaa. Luottotietojen tarkistamisesta on ilmoitettava vuokralaiselle, mutta tämän suostumusta tarkistamiseen ei vaadita. Lopulliselta vuokralaiselta voidaan pyytää myös palkkatodistus, todistus eläkkeen määrästä tai muu todistus esimerkiksi todistus ansiosidonnaisen työttömyyskorvauksen määrästä tai muu vastaava todistus, jotta voidaan varmentaa vuokralaisen maksukyky. Palkkatodistus voidaan pyytää vuokralaiselta vas- 12 Syksy2011 Syksy2011 13 ta huoneiston luovuttamista koskevan lopullisen päätöksenteon tueksi, eli käytännössä ennen varsinaista vuokrasopimuksen allekirjoittamista. On huomattava, että palkkatodistuksia ei näin ollen voida pyytää esimerkiksi huoneiston esittelyyn saapuneilta katsojilta. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että sekä vuokralaisen että vuokranantajan henkilötunnus (tai Y-tunnus) kirjataan vuokrasopimukseen. Henkilötunnuksen kirjaaminen on perusteltua, sillä vuokrasuhteessa vuokralaisen ja vuokranantajan yksiselitteinen yksilöiminen on usein tärkeää. Esimerkiksi silloin, kun vuokrasuhteen osapuolilla on sopimukseen perustuvia vaatimuksia toisiaan kohtaan ja jos vuokrasuhteen osapuoli joudutaan esimerkiksi haastamaan tuomioistuimeen, voidaan henkilö viime kädessä yksilöidä henkilötunnuksen avulla. Joskus vuokralainen saattaa olla halukas oma-aloitteisesti esittämään muitakin asunnon vuokraamisen kannalta merkityksellisiä tietoja tai asiakirjoja. Tällaisten tietojen kerääminen on sallittua, kun tietojen keräämiseen on vuokralaisen oma suostumus. Henkilötietoja kerättäessä on muistettava, että tietojen tulee olla tarpeellisia nimenomaan vuokraustoimeksiannon hoitamiseksi ja vuokrasopimuksen tekemiseksi. Mikäli henkilötietoja kerätään esimerkiksi suoramarkkinointitarkoituksiin, on tietojen keräämisen yhteydessä pyydettävä vuokralaiselta erillinen suostumus. Välitysliikkeen informointivelvollisuus Välitysliikkeen tulee informoida vuokralaista siitä, mistä ja miten vuokralainen voi tarkistaa itseään koskevat tiedot, mitä tietoja hänestä kerätään, henkilörekisterin säännönmukaiset tietolähteet (esim. asuntohakemukset ja Suomen Asiakastieto Oy) sekä mihin rekisterin tietoja käytetään ja säännönmukaisesti luovutetaan. Lisäksi tulee kertoa, miten mahdolliset virheet saa oikaistua. Vuokralaiselle on annettava myös tieto siitä, että jos hän haluaa tarkastaa itseään koskevat tiedot, on pyyntö tästä esitettävä välitysliikkeelle omakätisesti allekirjoitetulla tai sitä vastaavalla tavalla varmennetulla asiakirjalla tai henkilökohtaisesti välitysliikkeen luona. Luontevimmin välitysliikkeen informointivelvollisuus hoituu henkilötietoja kerättäessä, eli käytännössä viimeistään vuokrasopimusta tehtäessä. Käytännössä lain edellyttämän informointivelvollisuuden voikin toteuttaa siten, että edellä mainitut seikat kerrotaan asuntohakemuksessa, toimeksiantosopimuksessa ja vuokrasopimuksessa sekä vastaavissa sähköisissä lomakkeissa. Kerättyjen tietojen säilyttäminen ja suojaaminen Välitysliikelain mukaan välitysliikkeen on säilytettävä toimeksiantopäiväkirja, toimeksiantosopimukset liitteineen, tarjousasiakirjat, esitteet ja muut toimeksiantoon liittyvät asiakirjat viisi vuotta toimeksiannon päättymisestä. Myös vuokra-asuntohakemukset ja niiden liitteinä mahdollisesti olevat asiakirjat on säilytettävä saman laissa määritellyn ajan. Välitysliikkeellä on velvollisuus huolehtia henkilötietojen riittävästä suojaamisesta sekä siitä, että rekisteriä käytetään vain määritellyn käyttötarkoituksen mukaisesti. Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, ettei asiattomilla ole pääsyä rekisterin tietoihin. Välitysliikkeen on suojattava henkilötiedot siten, ettei tietoja esimerkiksi vahingossa tai laittomasti hävitetä, muuteta, luovuteta tai siirretä. Sama velvollisuus on sillä, joka itsenäisenä elinkeinon- tai toiminnanharjoittajana toimii välitysliikkeen lukuun. Välitysliikkeen onkin saatava tällaiselta taholta asianmukaiset sitoumukset tai muutoin riittävät takeet henkilötietojen suojaamisesta ennen tietojen käsittelyyn ryhtymistä. Henkilötietojen suojaaminen toteutetaan käytännössä säilyttämällä asiakirjoja lukituissa tiloissa. Vain nimetyillä henkilöillä tulee olla pääsy kyseisiin tiloihin. Sähköisesti tallennettujen tietojen osalta käyttöoikeus tulee olla vain nimetyillä edustajilla. Käyttöoikeuden poistamisesta ja salasanojen vaihtamisesta on huolehdittava henkilöstövaihdosten yhteydessä. Suojaamisesta on huolehdittava myös sähköisessä tiedonvaihdossa. Välitysliikkeellä on näin ollen velvollisuus huolehtia siitä, että käytettäessä sähköisiä lomakkeita Internet-yhteys on asianmukaisesti suojattu. Kerättyjen tietojen luovuttaminen Välitysliikkeellä on oikeus kertoa vuokranantajalle hakemusvaiheessa vuokralaiselta saamansa tiedot. Asunnonhakijalta mahdollisesti kerättyjä palkkatodistuksia ja muita vastaavia ansioihin tai varallisuuteen liittyviä todistuksia välitysliikkeen ei kuitenkaan tule luovuttaa vuokranantajalle. Riittävänä voidaan pitää sitä, että välitysliike on varmistanut asunnonhakijan tulot ja maksukyvyn kyseisistä todistuksista ja kertonut niistä keskeiset tiedot vuokranantajalle. Mikäli vuokranantaja kuitenkin vaatii nämä todistukset itselleen, asunnonhakijalta on saatava todistusten luovuttamiseen suostumus. 14 Syksy2011 Muille kuin vuokranantajalle välitysliike voi luovuttaa tietoja vain vuokralaisen nimenomaisella suostumuksella. Ilman vuokralaisen suostumusta välitysliike voi kuitenkin luovuttaa tietoja muullekin kuin vuokranantajalle, jos velvoite tietojen luovuttamiseen perustuu lakiin (esimerkiksi silloin, kun välitysliike joutuu antamaan tietoja valvovalle viranomaiselle). Vuokrauksen tietosuojaohjeen ovat laatineet Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Suomen Isännöintiliitto ry, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry, Suomen Vuokranantajat ry, Vuokralaiset VKL ry ja Vuokraturva Oy. Ohje on luettavissa SKVL:n jäsenintrassa osoitteessa: www.skvl.fi/ajankohtaista/uutisarkisto/vuokrauksen_tietosuojaohje_julkaistu.html Tiina Aho lakimies SKV vanhempainvapaalla 7.10.2011 alkaen Syksy2011 15 SKVL:n lakimiehen tehtäviä hoitava Kristian Danielson esittäytyy ”Olen 40-vuotias alun perin paljasjalkainen Helsinkiläinen, mutta nyttemmin asun Mäntsälässä. Olen valmistunut Helsingin Yliopiston oikeustieteellisestä tiedekunnasta 1998 ja toiminut sen jälkeen lakimiehenä (toisen palveluksessa ja omassa lakiasiaintoimistossa) hoitaen erityisesti verotukseen ja kiinteistöihin liittyviä lainopillisia toimeksiantoja. Olen toiminut myös vastaavana hoitajana kahdessa eri kiinteistönvälitysliikkeessä tutustuen siten myös välitystyön arkeen. SKVL:n tuuraavana lakineuvojana olen jo toiminut ajoittain vuodesta 2010. Vapaa-aikana pelaan tennistä ja pyöräilen ja toivoisin myös ehtiväni lukemaan muutakin kuin ammattikirjallisuutta.” Kristian on ottanut liiton lakimiehen tehtävät hoitaakseen 3.10.2011 alkaen. Jäsenten lakineuvonta palvelee maanantaista torstaihin klo 9:30-15:00 ja perjantaisin klo 9:30-14:00 numerossa 09-5308 5088. Lakineuvontaan liittyviä kysymyksiä voi lähettää myös sähköpostitse osoitteeseen [email protected]. Kysymyksiin vastataan puhelimitse niiden saapumisjärjestyksessä. Veroneuvonta on jälleen 10.10.2011 alkaen palvellut samassa puhelinnumerossa lakineuvonnan kanssa. Myös veroneuvontaa annetaan maanantaista torstaihin klo 9:30-15:00 ja perjantaisin klo 9:30-14:00. Laki- ja veroneuvonta kattavat kiinteistönvälitykseen liittyvät asiat, kuten: • toimeksiantojen (myynti-, osto- tai vuokraus) hoitamiseen liittyvät kysymykset (asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvien kysymysten lisäksi esim. perhe- ja perintöoikeus) • välitystoiminnan harjoittamiseen liittyvät kysymykset. • toimeksiantojen (myynti-, osto- tai vuokraus) hoitamiseen liittyvät verotusta koskevat kysymykset (luovutusvoittoverotus, varainsiirtoverotus, perintö- ja lahjaverotus) ja kiinteistöjen arvonlisäverotukseen liittyvät kysymykset. Neuvonnan ulkopuolelle kokonaan jäävät: • yritysjärjestelyihin liittyvät asiat riippumatta siitä koskevatko ne myyjä- tai ostajatahoa tai välittäjää itseään (kysymyksiä hoitaa esim. Suomen Yrittäjät tai paikalliset yrittäjäjärjestöt) • työsuhdeasiat (kysymyksiä hoitavat ammattiliitot ja paikalliset työsuojelupiirit www.tyosuojelu.fi/fi/) Mikäli yritys on Suomen yrittäjien jäsen, työsopimusoikeutta ja TES:iin liittyviin kysymyksiin vastaavat myös Suomen Yrittäjät. • asiakirjojen käännöstyöt (esim. kauppa- tai perukirjojen kääntäminen suomesta vieraalle kielelle tai vieraasta kielestä suomen kielelle, käännöstöitä hoitavat käännöstoimistot) Kristian Danielson lakimies SKVL 16 Syksy2011 Syksy2011 17 Laatujärjestelmällä turvallisuutta asuntokauppaan Yrityksen laatujärjestelmä helpottaa kaikkien siellä työskentelevien työtä. Uuden työntekijän perehdyttäminen yrityksen tapaan toimia sujuu laatukäsikirjan avulla vaivattomasti ja arkirutiineihin sopeutuminen on helppoa kun kaikki toimivat yhteisen mallin mukaan. Asiakkaille laatujärjestelmä tuo turvallisuutta ja takaa sen, että kaikki toimeksiannot hoidetaan yhtä laadukkaasti, olipa kuka vain toimiston välittäjistä kohdevastaavana. Välittäjät kokevat myös olevansa samanarvoisia, kun pelataan yhtenäisillä pelisäännöillä ja arvostus omaa työtä kohtaan kasvaa. kun tietää toimivansa laadukkaasti. Tämä työn arvostus tulee myös ilmi hankintakäynneillä ja luo uskottavuutta myös asiakkaiden keskuudessa. Palautejärjestelmän systemaattinen käyttö antaa suoraa palautetta asiakkailta ja mikäs sen mukavampaa kuin saada kiitoksia omasta työstään. Jatkokoulutukset ovat koko toimiston henkilökunnan keskuudessa koettu antoisiksi. Siellä perehdytään kulloinkin käsiteltävään aiheeseen ryhmissä ja pohditaan oman työn kehittämistä. Villejäkin ideoita syntyy ja tunnelma on rento ja yhteisöllinen. Maantieteelliset erot eri paikkakunnilta tulevien välittäjien työssä ovat kaikkia kiinnostavia ja jopa hämmästyttäviä. Toisilta opitaan ja vuorovaikutus onkin kiitettävää. Koulutuksen aiheet vaihtelevat ja välillä paneudutaan sellaisiin uusiin aiheisiin, joita ei normaalissa ammattiin liittyvässä koulutuksessa käsitellä. Monipuolinen tiedon ja osaamisen tarjonta rikastuttaa ja taas opittiin jotain uutta. Muista laatukoulutetuista kollegoista tulee vuosien varrella ystäviä ja jokavuotisia jatkokoulutustapahtumia odotetaan. Niitä järjestetään eri puolilla Suomea, joka senkin puolesta on antoisaa kun tulee lähdettyä paikkakunnalle, jossa ei ehkä muuten tulisi käytyä. Tervetuloa mukavaan laatukoulutettujen kiinteistönvälittäjien porukkaan! 18 Riitta Santasalo Prima Kiinteistöt Oy LKV [A] Yrittäjä, LKV, Toimitusjohtaja SKVL:n laatuvaliokunnan puheenjohtaja Syksy2011 Laatukoulutuksen ajankohtaispäivät Turussa 9-10.9.2011 Yli 40 SKVL:n laatukoulutuksen käynyttä yrittäjää henkilökuntineen kokoontui laadunhallinnan jatkokoulutuspäiville Turkuun. Mikä olisikaan ollut parempi paikka nyt, kun Turku viettää Kulttuuripääkaupunki -vuotta! Päivien teemana olivat aina ajankohtaiset aiheet: valokuvaus – miten kohteista saa parhaat puolet kuvien avulla esiin sekä vuorovaikutustaidot – miten viestimme. Myös SKVL:n edustus oli paikalla kuuntelemassa ja keskustelemassa ajankohtaisista aiheista. Yksi kohokohta koettiin ihastuttavalla illallisristeilyllä Ukkopekalla. Kaunis syksyinen ja lämmin iltamatka suuntautui saaristoon, Loistokarin majakkasaarelle, jossa nautimme maittavan illallisen. Mukana tapahtumassa oli ennätysmäärä osallistujia. Laatukoulutuksen suorittaneiden yritysten yhteisestä jatkokoulutustapahtumasta onkin tullut monelle yritykselle odotettu syksyn kohokohta. Kolmen viimeisen vuoden aikana osallistujamäärät ovat kasvaneet reippaasti. Auditointien yhteydessä tästä tapahtumasta käydään usein keskustelua: ” Siellä on mukava iloinen ilmapiiri ja siellä keskustellaan alaan liittyvistä asioista yhteisellä kielellä ja vaihdetaan mielipiteitä asioista, joista ei muulloin pääse näin puhumaan. Siellä koetaan, että ollaan samaa joukkoa ja jokaisen mielipide on tärkeä.”. Tapahtumassa löydetään eri osa-alueiden vahvoja osaajia, heihin on helppo ottaa yhteyttä ja varmistaa omia tietojaan, kun arjessa kohtaa itselle vieraampia asioita. Jatkokoulutuksissa on tarkasteltu yrityksen toimintaa eri näkökulmista. Asiakas on yritykselle tärkein, mutta kuinka me sen palvelun asiakkaalle tuotamme? Onko yrityksen toiminta kaikilta osin kannattavaa? Kuinka yritys suunnittelee, toteuttaa ja seuraa kokonaisvaltaisesti toimintaansa? Kuinka huomioidaan kaikkien tieto/taidon kehittäminen ja kuinka varmistetaan yrityksen kaikkien resurssien tehokas käyttö Laatutyö on pienin askelin etenemistä ja jatkokoulutus on oiva paikka seurata tätä kulkua. Odotamme innolla mukaan yrittäjiä, jotka haluavat kehittää omaa toimintaansa itsenäisesti, kuitenkin yhdessä muiden laatuyritysten kanssa. Tähän loppuun sopii mainiosti erään laatukoulutuksen käyneen yrittäjän kommentti hänen uuden työntekijänsä kokemuksesta työskentelystä yrityksessä. Työntekijä oli kuukauden työssä olon jälkeen kysynyt, pitäisikö hänen luovuttaa pelit ja pensselit ja siirtyä muualle töihin. Yrittäjä oli ollut hiukan hämmästynyt avauksesta ja kysynyt syytä moiseen ajatukseen. Uusi työntekijä oli kokenut yrityksen toiminnan niin systemaattiseksi ja täsmälliseksi, ettei hän ollut aiemmin missään työpaikassa nähnyt vastaavaa. Hän epäili, ettei ollut osannut toimia oikein, kun kaikki meni niin jämptisti ja jokainen teki samalla tarkkuudella. Ei loppunut yhteistyö vaan yhteisestä sopimuksesta työsuhde jatkuu ja työnteko on turvallista ja ”helppoa”, nimenomaan siksi, että noudatetaan samoja pelisääntöjä. Anneli Torri Laatur Oy SKVL:n laatukoordinaattori Syksy2011 19 20 Syksy2011 Seuraamme –palsta Tällä palstalla seurataan valmisteilla olevaa lainsäädäntöä. EU:n asuntoluottoja koskeva sääntely Hankkeen tarkoituksena on asuntoluottoja koskevan yhteisösääntelyn tarpeen arvioiminen. Tarkoituksena on selvittää, onko EU-tasolla tarpeen säätää asuntoluotoista ja muista sellaisista luotoista, joiden vakuutena on kiinteistö, tai ryhtyä muihin toimenpiteisiin rajat ylittävien kiinnitysluottomarkkinoiden toiminnan edistämiseksi sekä rahoitusmarkkinoiden vakauden turvaamiseksi. EU komission alustavan arvion mukaan lainsäädäntöä tarvittaneen mm. luottojen mainonnasta, luotonantajan tiedonantovelvollisuudesta ennen luottosopimuksen tekemistä ja lainanhakijan luottokelpoisuuden arvioinnista. Perintökaaren uudistamistarpeiden selvittäminen Hankkeen tavoitteena on tarpeellisin osin nykyaikaistaa perintökaari. Lainsäädännön tulisi suojata niitä, jotka olivat perittävästä taloudellisesti riippuvaisia, mutta samalla antaa perittävälle mahdollisuus määrätä jäämistöstään edellyttäen, ettei edellä mainittujen asemaa loukata. Pesänselvitys- ja perinnönjakomenettelyä koskevien säännösten tulee osapuolten oikeusturvasta huolehtien edistää pesänselvityksen ja perinnönjaon joutuisaa toimittamista. Nykyinen perintökaari, joka tuli voimaan vuonna 1966, perustuu pääasiallisesti 1930-luvulla suoritettuun lainvalmisteluun. Laki suunniteltiin yhteiskuntaan, joka elinkeino- ja väestörakenteeltaan poikkesi olennaisesti nykyajan Suomesta. Näin ollen on katsottu tarpeelliseksi selvittää, miltä osin perintökaaren säännökset ovat yhteiskunnan muutosten seurauksena vanhentuneet ja ovatko muutokset synnyttäneet uusia suojan arvoisia tarpeita, joihin nykylainsäädäntö ei vastaa. Uudistuksen johdosta jäämistöstä annettavien etuuksien jakautuminen vastaisi entistä paremmin nykyisiä arvostuksia. Pesänselvitys ja perinnönjako voitaisiin toteuttaa nykyistä joustavammin. Hankkeen aikataulu on vielä avoin. Asetusehdotus kansainvälisistä perintöasioista Hankkeen tarkoituksena on laatia yhdenmukaiset säännöt kansainvälistä perintöoikeutta koskevista kysymyksistä. Uudistus helpottaisi sellaisten perintöasioiden hoitamista, joilla on liittymiä yhtä useampaan jäsenvaltioon. Asetusehdotus on annettu syksyllä 2009 ja sitä koskevia neuvotteluja käydään neuvoston työryhmässä. Eurooppa-neuvosto on katsonut, että säädöksen tulisi olla valmis viimeistään 2011. Asetusehdotuksessa ehdotetaan säännöksiä toimivallasta, sovellettavasta laista, päätösten ja virallisten asiakirjojen tunnustamisesta ja täytäntöönpanosta perintöasioissa sekä eurooppalaisen perintötodistuksen käyttöönotosta. Keskeisenä liittymäperusteena olisi sekä toimivaltasäännöksissä että sovellettavaa lakia koskevissa säännöksissä perinnönjättäjän viimeinen asuinpaikka. Ehdotetun eurooppalaisen perintötodistuksen tavoitteena on helpottaa kansainvälisten perintöasioiden nopeaa ratkaisua siten, että perintötodistus olisi hyväksyttävä kaikissa jäsenvaltioissa todisteena perillisten ja testamentinsaajien asemasta sekä testamentin toimeenpanijoiden ja muiden pesänhoitajien valtuuksista. Direktiivi kuluttajien oikeuksista Hankkeen tavoitteena on lisätä rajat ylittävää kuluttajankauppaa ja parantaa siten sisämarkkinoiden toimintaa. Direktiiviehdotus perustuu komission helmikuussa 2007 antamaan vihreään kirjaan kuluttajansuojaa koskevan yhteisön säännöstön tarkistamisesta sekä vihreän kirjan pohjalta järjestettyyn kuulemiseen. Direktiiviehdotus koskee kaikentyyppisiä elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisiä sopimuksia. Ehdotuksessa on suhteellisen vähän uutta sääntelyä nykyisiin direktiiveihin verrattuna. Merkittävin muutos on, että direktiivi olisi täysharmonisoiva, eli jäsenmaat eivät saisi omassa sääntelyssään poiketa siitä. Nykyiset direktiivit ovat ns. minimisäädöksiä, joten jäsenvaltioilla on ollut oikeus ylläpitää korkeampaa kuluttajansuojan tasoa. Syksy2011 21 Neuvoston joulukuussa 2010 asiallisesti hyväksymä yleisnäkemys direktiivistä merkitsee sääntelyn supistumista olennaisesti komission ehdotukseen verrattuna. Direktiivi sisältäisi vain kotimyyntiä ja etämyyntiä koskevat säännökset. Kulutustavaran kauppaa ja kohtuuttomia sopimusehtoja koskevasta sääntelystä luovuttaisiin, jolloin nykyiset minimitasoiset direktiivit jäisivät voimaan muuttamattomina. Yhdenmukainen lainsäädäntö olisi omiaan parantamaan yritysten toimintaedellytyksiä sisämarkkinoilla. Hyvin toimivat sisämarkkinat hyödyttävät kuluttajia, kun hyödykevalikoimat laajenevat ja lisääntyvä kilpailu alentaa hintoja. Sääntelyn yhdenmukaistaminen helpottaisi varsinkin rajat ylittävää verkkokauppaa sekä pienyritysten että kuluttajien eduksi. Komission ehdotuksen toteutuminen olisi merkinnyt useita heikennyksiä kuluttajansuojaan Suomessa sekä johtanut kansallisen sopimusoikeusjärjestelmän hajaantumiseen periaatteiltaan epäjohdonmukaiseksi ja epäyhtenäiseksi. Neuvoston yleisnäkemys sitä vastoin vastaa lähes täysin Suomen tavoitteita. Rajaamalla EU-sääntely yleisnäkemyksen mukaisesti koti- ja etämyyntiin vältetään kansallisen sopimusoikeusjärjestelmän pirstoutuminen. Kuluttajansuojaan yleisnäkemys toisi toisaalta joitakin parannuksia ja toisaalta joitakin heikennyksiä, mutta heikennysten merkitys on huomattavasti vähäisempi kuin komission ehdotuksessa. 22 Syksy2011 Syksy2011 23 Kosteus- ja hometalkoot terveiden rakennusten puolesta Vuosi sitten käynnistetyissä Kosteus- ja hometalkoissa on tartuttu tiukalla otteella maamme rakennuskantaa piinaavaan kosteus- ja homeongelmaan. Mukana on laaja asiantuntijajoukko ympäri Suomen ja työn alla kymmeniä hankkeita. Talkoissa muun muassa rakennetaan alan koulutus- ja pätevöitymisjärjestelmää, tutkitaan kosteus- ja homevaurioiden syntyä sekä riskirakenteita eri aikakausien rakennuksissa, luodaan toimintamallit sisäympäristöongelmista kärsiville työpaikoille ja kehitetään asuntokaupan turvaa. Ympäristöministeriön koordinoima viisivuotinen toimintaohjelma pyrkii vähentämään merkittävästi rakennusten kosteus- ja homevaurioita sekä niistä aiheutuvia terveyshaittoja ja kustannuksia. Talkoilla on käsissään mittava työmaa. Kosteus- ja homevaurioita on kaikenlaisissa rakennuksissa. Alttiimpia ongelmille ovat 1960–1980-luvuilla rakennetut talot, jotka muodostavat suuren osan rakennuskannastamme ja ovat nyt peruskorjausiässä. ”Suomessa on välitön kosteus- ja homevaurioiden korjaustarve noin 250 000 pientalossa, 8 000 kerrostalossa, 1 300 koulussa ja noin 15 prosentissa hoitoalan rakennusten pinta-alasta. Huonon sisäilmaston aiheuttamat kokonaiskustannukset ovat arviolta jopa kolme miljardia euroa vuodessa. Maamme kaikkien rakennusten yhteenlasketut lämmityskustannukset ovat vuodessa samaa luokkaa”, Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen vertaa. Tutkimusta, koulutusta ja asennemuutosta koko ketjuun Syitä kosteus- ja homeongelmiin löytyy rakennusten koko elinkaaresta: koulutuksesta, suunnittelusta, rakentamisesta, käytöstä, kunnossapidosta ja korjaamisesta. Kosteus- ja hometalkoiden viisivuotinen ohjelma toteutetaan yhdessä rakennus- ja kiinteistöalan, sosiaali- ja terveysalan sekä koulutus- ja tutkimussektoreilla toimivien tahojen kanssa. ”Into, jolla asiantuntijat ovat lähteneet mukaan talkoisiin kertoo, miten tärkeästä ja monia tahoja koskettavasta ongelmasta on kyse. Ensimmäisen vuoden aikana talkoissa on käynnistetty lähes 30 erilaista hanketta, joita tekee yli 100 asiantuntijaa. Kosteus- ja homevaurioista eroon pääseminen edellyttää tiedon ja osaamisen ohella sekä omistajien että rakennus- ja kiinteistöalan asennemuutosta. On hienoa, että olemme saaneet myös kiinteistövälitysalan mukaan. Kiinteistönvälittäjät kohtaavat tavalliset kuluttajat ja heillä on iso mahdollisuus vaikuttaa asioihin sitäkin kautta”, Pirinen sanoo. Asuntokaupan turvaan tukeva nippu parannusehdotuksia Osana Kosteus- ja hometalkoita on käynnissä asunto- ja kiinteistökaupan ongelmiin keskittyvä selvitys- ja kehityshanke. Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa taustalla on kosteus- tai homevaurio. ”Hankkeen tavoitteena on parantaa sekä ostajan että myyjän asemaa, jotta kalliilta ja ikäviltä riidoilta voitaisiin välttyä”, hankkeen lainopillisesta selvitystyöstä vastaava asianajaja, oikeustieteen tohtori ja varatuomari Tiina Koskinen-Tammi tamperelaisesta Asianajotoimisto Alfa Oy:stä painottaa. Työryhmä esittää tuoreessa väliraportissaan lukuisia ehdotuksia asunto- ja kiinteistökaupan turvan parantamiseksi. Ennen kaikkea osapuolten tietoisuutta kosteus- ja homevaurioista, kiinteistön kuntoon liittyvistä riskeistä sekä yleisemmin asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvistä oikeuksista ja velvollisuuksista tulisi lisätä. ”Kun kaupan riskit on paremmin tunnistettu, voisivat osapuolet sopia niiden vastuunjaosta kauppakirjassa jo etukäteen tulevien riitojen välttämiseksi. Yleisen tiedottamisen ohella kiinteistönvälittäjillä on tässä keskeinen rooli”, Tiina Koskinen-Tammi sanoo. Suomessa asuntojen ja kiinteistöjen kuntotarkastuksiin ryhdytään pääsääntöisesti kaupanteon yhteydessä. Työryhmä ehdottaakin pohdittavaksi omakotitalojen tarkastamista joka tapauksessa tasaisin väliajoin, jolloin kuntotarkastuksen kytkös kaupan edistämiseen poistuisi. Myös kuntotarkastustoimintaa pitää kehittää. ”Kuntotarkastusjärjestelmän on oltava sellainen, että tarkastuksen tilaaja voi luottaa suorittajan pätevyyteen, tarkastuksen laatuun ja sitä kautta saatuun tietoon. Kuntotarkastusten suorittamisen pitäisi olla luvanvaraista tai sertifioitua, jotta niiden laatu olisi nykyistä parempi”, hankkeen kuntotarkastustoimintaa käsittelevästä osuudesta vastaava rakennusinsinööri Antero Pentikäinen Muoto Oy:stä sanoo. Lisätietoja: Kosteus- ja hometalkoot, www.hometalkoot.fi Juhani Pirinen, ohjelmapäällikkö [email protected], puh. 050 572 635 24 Syksy2011 Syksy2011 25 Tarjousmenettely kiinteistönvälityksessä Esipuhe Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annettua lakia (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) koskevassa hallituksen esityksessä mainitut hyvän välitystavan periaatteet toiminnan luotettavuudesta ja avoimuudesta, tunnollisuudesta tehtävien hoidossa sekä lojaalisuudesta molempia sopimuspuolia kohtaan pitää huomioida tarjousmenettelyssä. Myös valvovan viranomaisen tulkinnat ja kannanotot hyvän välitystavan periaatteista tulee ottaa huomioon. Hyvin hoidetussa tarjousmenettelyssä kolme eri toimintaympäristöä sulautuu yhdeksi kokonaisuudeksi. Ensimmäisen toimintaympäristön muodostavat säädökset, jotka luovat rajat lainmukaisille toimintatavoille. Toisen toimintaympäristön muodostavat hyvän välitystavan periaatteet, jotka ohjaavat sitä, miltä lainmukaisen toiminnan tulee näyttää. Kolmannen toimintaympäristön muodostavat toimeksiantajan välitysliikkeelle antamat toimiohjeet, jotka liikkeen tulee ottaa huomioon säädösten ja periaatteiden sallimissa rajoissa. Ammattitaitoinen välitysliikkeen edustaja hallitsee nämä kaikki kolme toimintaympäristöä ja osaa sovittaa ne yhteen kussakin tilanteessa niin, että toimeksiantajan ja tämän vastapuolen edut toteutuvat. Hyvin hoidettu ja dokumentoitu tarjousmenettely vähentää väärinkäsityksiä ja edistää kaupan osapuolten ja kaikkien ostajaehdokkaiden luottamusta ja tyytyväisyyttä välitysliikkeen toimintaa kohtaan Yhteistä asunto-osake- ja kiinteistökaupoille Lain ja hyvän välitystavan mukaisen tarjousmenettelyn hallitseminen on kiinteistönvälittäjän yksi tärkeimmistä ja vaativimmista tehtävistä. Yhtä koko tarjousmenettelyn kattavaa säädöstä ei ole. Tarjousmenettely on asunto-osakekaupassa erilainen kuin kiinteistökaupassa. Asunto-osakekaupassa tarjousmenettelyä säätelevät laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929, jäljempänä oikeustoimilaki) ja asuntokauppalaki (843/1994). Kiinteistökaupassa tarjousmenettelyä säätelee maakaari (540/1995). Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettua lakia (1074/2000, jäljempänä välityslaki) sovelletaan vain kiinteistönvälitysliikkeen ja kuluttajan väliseen suhteeseen. Välitysliikkeen edustajan tulee selvittää myyjän tilanne ja tarpeet ennen välityksen aloittamista. Tarjousmenettelyn voidaan katsoa alkavan myynti-ilmoituksella, jota pidetään ainoastaan kehotuksena tehdä ostotarjous. Myyjä päättää edustajan avustuksella miten tarjousmenettely hoidetaan. Kun ostajaehdokas tekee myyjälle ostotarjouksen, myyjä joko hyväksyy tarjouksen tai hylkää sen. Myyjä voi tehdä ostajaehdokkaalle vastatarjouksen, jolloin on kyse aiemman tarjouksen hylkäämisestä, johon liittyy uusi tarjous. Ostajaehdokas voi hyväksyä vastatarjouksen tai hylätä sen ja tehdä mahdollisesti oman vastatarjouksensa. Näin edetään kunnes ostajaehdokkaan ja myyjän välille syntyy sopimus tai se jää syntymättä. Vastatarjouksen voi myyjä tehdä vain yhdelle ostajaehdokkaalle kerrallaan, koska vastatarjouksen hyväksyminen tarkoittaa sopimuksen syntymistä. Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja. Hyvä välitystapa edellyttää, että kaikki tehdyt sekä osto- että vastatarjoukset olennaisine ehtoineen ja niiden hyväksymiset tai hylkäämiset tehdään kirjallisesti tai muuten dokumentoidusti, mikäli tarjousta tai sen hyväksymistä ei ole tehty olosuhteissa, joissa kirjallisen asiakirjan laatiminen ja hyväksyminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Tällöinkin kirjallinen dokumentointi on suoritettava viipymättä. Liikkeen tulee esittää viipymättä kaikki vastaanotetut tarjoukset toimeksiantajalle. Liikkeen tulee raportoida esittelystä myyjälle ja kertoa myös kaikista potentiaalisista ostajaehdokkaista. Hyväksymisessä tulee yksilöidä selkeästi, mikä tarjous on hyväksytty. Hyvä välitystapa edellyttää, että liike selvittää osapuolille ostotarjoukseen soveltuvan lainsäädännön sekä ostotarjoukseen liittyvien ehtojen olennaisen sisällön ja merkityksen. Ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen tulee ottaa kaikkien ostajaehdokkaiden ja myyjien sekä mahdollisten valtuutettujen allekirjoitukset. Liikkeen tulee kertoa myös, että ennen kaupan varmistumista ei kannata ryhtyä esim. vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai omaa asuntoa koskevan myyntitoimeksiantosopimuksen tekemiseen. Ostotarjousten keskinäinen paremmuus ei ratkea pelkästään tarjouksen rahamäärän perusteella, vaan siihen vaikuttaa myös tarjousten muut ehdot, kuten esim. maksuehdot. Pelkästään se, että tarjouksen tekijä jättää tarjouksensa ensimmäisenä tai tekee myyntihinnan tai velattoman hinnan suuruisen tarjouksen, ei tuo hänelle etusijaa muihin tarjouksen tekijöihin nähden. Jos välitysliikkeellä ei ole kohteesta käsirahallista ostotarjousta, liikkeen tulee kertoa uudelle ostajaehdokkaalle jo saamastaan aiemmasta vielä avoinna olevasta tarjouksesta. Liikkeellä ei ole kuitenkaan velvollisuutta kertoa aiemman tarjouksen rahamäärää tai muita ehtoja. Liikkeellä on pääsääntöisesti velvollisuus ottaa vastaan kaikki ostotarjoukset. Liikkeen ei tarvitse ottaa vastaan sellaista tarjousta, joka on merkittävästi huonompi kuin aiempi, joko hylätty tai 26 Syksy2011 avoinna oleva tarjous. Tieto tarjouksen hylkäämisestä on annettava viipymättä ostajaehdokkaalle. Näin hän voi jatkaa asunnon hankkimista mahdollisimman pian ja tehdä mahdollisesti uuden tarjouksen. Mikäli myyjän välitysliikkeelle antamista ohjeista ei muuta johdu, tulisi liikkeen tarjota kaikille ostajaehdokkaille samanlaiset mahdollisuudet tarjousten tekemiseen. Esimerkkinä edellä olevasta voidaan mainita menettely, jossa varataan kaikille halukkaille ostajille mahdollisuus tarkistaa tarjoustaan avoimessa tai suljetussa tarjousmenettelyssä. Avoin tarjousmenettely edellyttää yleensä siihen osallistuvien ostajaehdokkaiden ja myyjän suostumusta. Hyvän välitystavan mukaista ei sen sijaan ole, että liike ilman toimeksiantajan myötävaikutusta itse päättää uudesta tarjouskierroksesta. On myös hyvä muistaa, että myyjä voi koska tahansa päättää tarjousmenettelyn hyväksymällä jonkun ostajaehdokkaan tekemän tarjouksen, eikä hänen tarvitse perustella päätöstään mitenkään. Kun myyjä miettii tarjouksen hyväksymistä, välittäjä voi neuvoa häntä. Välitysliikkeen tulee selvittää tarjouksen ja sen hyväksymisen oikeusvaikutukset niin tarjouksen tekijälle kuin tämän vastapuolellekin. Välitysliikkeen edustajan tulee ottaa huomioon ostajaehdokkaan tilanne ja tarpeet, kun tämä on tekemässä tarjoustaan. Välitysliikkeen on laadittava tarjoukseen otettavat ehdot hyvän välitystavan mukaisesti Tarjouksen ehdot jakautuvat tulevan kaupan ehtoihin ja itse tarjouksen ehtoihin. Ostotarjouksen voi tehdä myös ehdollisena, jolloin ostajaehdokas varaa itselleen mahdollisuuden vetäytyä tarjouksesta siinä mainituilla perusteilla ilman seuraamuksia. Ehdolliseen tarjoukseen tulee kirjata, mihin mennessä ehdon tulee toteutua. Ehtona voi olla esim. oman asunnon myynti tai ostettavan asunnon rahoituksen järjestyminen. Aluehallintovirastojen havaintojen mukaan välitysliikkeet eivät yleensä vaadi mitään selvitystä lainan epäämisestä, vaan pelkkä ostajan ilmoitus riittää. Jotta ostaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, tulisi valvovan viranomaisen näkemyksen mukaan välitysliikkeen edellyttää, että ostaja esittää pankin antaman todistuksen lainan epäämisestä. Vaikka rahoituksen järjestymisen voi panna tarjouksen ehdoksi, tulisi ostajaehdokkaan pyrkiä selvittämään mahdollisuutensa saada lainaa ennen ryhtymistä tarjousmenettelyyn, koska ehdollinen tarjous yleensä lykkää lopullisen kaupan syntymistä. Ehdollisen tarjouksen käyttämiselle tulisi aina olla todellinen syy ja tarve. Kun asunto-osakkeita koskeva ehdollinen ostotarjous on hyväksytty tai kiinteistökauppaa koskeva ehdollinen ostotarjous on hyväksytty maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti määrämuodossa, on kaupasta sitovasti sovittu. Välitysliikkeen edustajan tulee kiinnittää toimeksiantajan huomiota edellä olevaan, jos toimeksiantosopimuksessa on ehto, että välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon, kun kaupasta on sitovasti sovittu. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännön mukaan välitysliikkeen pitää nimenomaisesti selvittää myyjälle, että toimeksiantosopimuksen palkkioehto velvoittaa, vaikka lopullinen kauppa ei toteutuisikaan ehdosta johtuen. Välitysliikkeen yhtenä tärkeänä tehtävänä on saada aikaan toimeksiantajalle mahdollisimman hyvä kauppa. Myyjän tilanne ja asuntojen markkinatilanne vaikuttavat siihen, mitä hintaa on pidettävä hyvänä. Välitysliikkeen edustajan ja toimeksiantajan väliset keskustelut siitä, mihin hintaan myyjä on valmis myymään kohteen, ovat luottamuksellisia. Edustaja ei voi ilman toimeksiantajansa lupaa paljastaa ostajaehdokkaalle, millä hinnalla kauppa voisi syntyä. Edustajan ei pidä kertoa ostajaehdokkaalle myyjän tilanteesta esim. onko myyjä sopinut jo uuden asunnon ostosta tai onko myyjällä avioero vireillä. Jos tarjouksen hyväksymisen jälkeen ilmestyy ostajaehdokas, joka on valmis maksamaan merkittävästi korkeamman kauppahinnan, tulee edustajan kertoa tällaisesta asiasta myyjälle. Välitysliikkeen pitää tällöin kertoa sovitusta kaupasta vetäytymisestä aiheutuvista seuraamuksista. Myyjä tekee aina päätöksen tarjouksen hyväksymisestä. Jos myyjä päättää hyväksyä uuden merkittävästi korkeamman tarjouksen, on selvää, että jo aiemmin hyväksyttyyn tarjoukseen sisältyvät sanktiot tulevat sovellettaviksi kiinteistökauppaa koskevin poikkeuksin. Välitysliikkeen edustaja ei saa luvata, että ostajaehdokas saa asunnon tarjoamalla tietyn hinnan. Hänen ei pidä myöskään luvata ilman myyjän suostumusta, että ostajaehdokas saa vielä tilaisuuden tarjota. Välitysliikelakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 58/2000) on todettu hyvän välitystavan edellyttävän, että ostotarjoustaan harkitsevaa henkilöä ei asiattomasti painosteta tai houkutella päätöksentekoon. Välitysliikkeellä tai sen palveluksessa olevalla voi olla kaupassa erityinen etu valvottavanaan esim. kun ostotarjouksen tekijä kuuluu välitysliikkeen tai sen palveluksessa olevan lähipiiriin. Liikkeen puolueettomuus voi myös vaarantua sellaisessa eturistiriitatilanteessa, jossa toimeksiantaja (yleensä myyjä) kuuluu em. tahojen lähipiiriin. Liikkeen pitää kertoa edellä mainituista erityisestä edusta ja eturistiriitatilanteesta kaupan osapuolille ja merkitä asia ostotarjoukseen. Syksy2011 27 Asunto-osakekauppa Asunto-osaketta koskevaan tarjousmenettelyyn sovelletaan oikeustoimilain 1 luvun säännöksiä, jotka koskevat sopimuksen syntymistä sekä tarjouksen ja siihen annetun vastauksen sitovuutta sekä oikeusvaikutuksia. Tarjousmenettelyyn sovelletaan myös asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n säännöksiä käsirahan ja vakiokorvauksen merkityksestä sekä 3 luvun 6 §:n säännöksiä käsirahan ja vakiokorvauksen ylärajasta. Lainkohdan mukaan käsirahan ja vakiokorvauksen yläraja on 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Tarjousmenettelyyn sovelletaan kiinteistönvälittäjän ja kuluttajan välisessä suhteessa välityslain 16 §:n säännöksiä käsirahan vastaanottamisesta ja 17 a §:n säännöksiä vakiokorvaukseen sitoutumisesta. Isännöitsijäntodistusta ei tule jakaa samalla tavalla kuin myyntiesitettä kaikille asuntoesittelyyn tuleville. Välitysliikkeen edustajan tulee esittää isännöitsijäntodistus ostajaehdokkaalle ennen tarjouksen tekemistä. Näin ollen edustajalla tulee olla isännöitsijäntodistus mukana esittelyssä, jotta hän voi ottaa tarjouksia vastaan siellä. Tarjouksen ehdot tulee kirjata huolellisesti tarjousasiakirjaan. Tarjouksen ehdot jakautuvat tulevan kaupan ehtoihin ja itse tarjouksen ehtoihin. Tulevan kaupan ehtoina voidaan pitää ainakin seuraavia: kauppahinta, maksuehdot ja niihin liittyvät vakuudet, omistusoikeuden siirtyminen, huoneiston hallinnan siirtyminen, osakekirjojen luovutus ja maininta tarpeistoesineistä. Asunto-osakekaupassa tarjouksesta tulee ilmetä, koskeeko tarjous kokonaiskauppahintaa eli niin sanottua velatonta kauppahintaa vai ainoastaan kauppahintaa eli myyntihintaa. Velattomasta kauppahinnasta tulee vähentää osakkeisiin kohdistuva kaupantekohetken tarkka velkaosuus ja jäljelle jäävä osuus on myyjälle maksettava kauppahinta. Jos tarjous koskee kauppahintaa, ottaa ostaja sen lisäksi vastatakseen osakkeisiin kohdistuvan velkaosuuden, jonka määrä saattaa poiketa jonkin verran kaupantekohetkellä tiedossa olevasta summasta. Itse tarjouksen ehtoina voidaan pitää ainakin seuraavia: voimassaoloaika, tarjouksen sitovuus ja käsirahan tai vakiokorvauksen suuruus, tarjouksen sitovuuteen liittyvät ehdot ja kaupantekopäivä. Välitysliikkeen tiedonanto- ja neuvontavelvollisuuteen kuuluu myös ostotarjouksen vakuudeksi maksetun käsirahan merkityksen selvittäminen osapuolille. Liikkeen tulee varmistua siitä, että osapuolet ymmärtävät tarjouksen ehtojen sisällön ja että ehdot ovat molempien osapuolten kannalta kohtuullisia. Vasta kun liike saa tarjouksen ja sen hyväksymisen kirjallisina, voidaan katsoa sitovan sopimuksen syntyneen, koska esim. puhelimitse saatuihin kaupanosapuolten ilmoituksiin liittyy aina epävarmuus näyttökysymyksen johdosta. Käsirahaa vastaanottaessaan välitysliikkeen tulee laatia tarjouksesta kirjallinen asiakirja sekä pidättäytyä uusien tarjousten tai käsirahojen vastaanottamisesta kunnes käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi. Myyjä saa pitää käsirahan, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä. Oikeus käsirahan pitämiseen ei edellytä myyjää näyttämään toteen, että hän olisi kärsinyt vahinkoa. Jos myyjä ei hyväksy tarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä. Jotta voidaan estää päällekkäisten käsirahojen vastaanottaminen, tulee välitysliikkeen huolehtia siitä, että liikkeen edustajat ovat aina selvillä kunkin välityskohteen tilanteesta. Ostotarjouksen tekijän sitoutuessa vakiokorvauksen suorittamiseen, tulee välitysliikkeen laatia tarjouksesta kirjallinen asiakirja. Liike voi vakiokorvauksesta huolimatta ottaa vastaan uusia päällekkäisiä tarjouksia. Vakiokorvauksella tarkoitetaan ostotarjoukseen sisällytettyä ehtoa, jonka mukaan tarjouksen tekijä tai hyväksyjä on sopimuksesta vetäytyessään velvollinen maksamaan toiselle osapuolelle tietyn rahamäärän. Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin edellä mainittuun seuraamukseen. Liikkeen on kerrottava käsirahan ja vakiokorvauksen eli sopimussakon merkitys molemmille osapuolille. Kiinteistökauppa Kiinteistökauppaan sovelletaan maakaaren ja välityslain (lukuun ottamatta 17 a §) säännöksiä. Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava asiakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Edellä olevasta johtuen oikeustoimilain sopimuksen syntymistä koskevia säännöksiä ei sovelleta määrämuotoisiin oikeustoimiin, kuten kiinteistökauppaan. Kiinteistöstä tehty tarjous ja siihen annettu vastaus eivät sido osapuolia. Hyväksytty tarjous ei velvoita kaupan osapuolia solmimaan kauppaa, ei aiheuta käsirahan menettämistä eikä vakiokorvauksen maksamisvelvollisuutta. 28 Syksy2011 Kiinteistöä koskevan sopimuksen sitomattomuudesta huolimatta osapuolten välille saattaa syntyä tietynasteinen yhteisymmärrys tarjouksen ja siihen annetun hyväksyvän vastauksen perusteella. Maakaaren 2 luvun 8 §:ssä on korvaussäännös tilanteisiin, joissa toinen osapuoli vetäytyy tällaisesta sopimuksesta, jota ei ole tehty määrämuodossa. Lainkohdan mukaan kaupan tekemisestä kieltäytyneen on tällöin korvattava vastapuolelle kaupan valmistelusta aiheutuneet kohtuulliset suoranaiset kulut. Korvausvelvollisuus voi syntyä niin myyjälle kuin ostajallekin, jos hän vetäytyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä. Jos tarjouksen vakuudeksi on maksettu käsiraha ja ostaja vetäytyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä, vahinkoa kärsinyt myyjä saa pidättää käsirahasta kaupan valmistelusta aiheutuneita kohtuullisia suoranaisia kuluja vastaavan määrän. Myös kiinteistökaupan esisopimus on määrämuotoinen oikeustoimi. Välityslain 16 §:n 2 momentin mukaan kun välityskohde on kiinteistö, välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä tarjouksen tekijälle, mitä maakaaressa säädetään esisopimuksen muodosta ja korvauksesta kaupasta vetäytymisestä. Hyvän välitystavan mukaisena ei voida pitää liikkeen menettelyä, jossa se jättää kertomatta tarjouksen tekijälle ja tämän vastapuolelle tarjouksen ja siihen mahdollisesti annetun hyväksymisen sitomattomuudesta. Sitomattomuudesta kertomatta jättäminen on myös vastoin välityslain 8 ja 9 §:iä. Aluehallintovirasto on valvontatehtävää hoitaessaan havainnut, että kiinteistön ostotarjouksen sitomattomuus jää todellisuudessa usein epäselväksi erityisesti tarjouksen tekijälle, vaikka välitysliikkeellä on velvollisuus kertoa tästä. Kiinteistökaupan esisopimus tulisi tehdä määrämuodossa erityisesti, kun kaupantekoon on pidempi aika tai kaupan toteutuminen on osapuolille erittäin tärkeää esim. toisesta asuntokaupasta johtuen. Jotta kiinteistöä koskevasta kaupasta olisi sovittu sitovasti, tulee tämä sopiminen tehdä siis määrämuodossa. Määrämuotoisessa esisopimuksessa on pyrittävä määrittelemään tarkasti lopullisen kauppakirjan ehdot. Erityisesti on kiinnitettävä huomiota niihin ehtoihin, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä. Esisopimuksessa on määriteltävä sen voimassaoloaika tai mihin mennessä lopullinen kauppakirja on laadittava. Jos esisopimuksessa ei ole sovittu voimassaoloajasta, on sopimus voimassa viisi vuotta vahvistamisesta. Esisopimuksen osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisesti. Jollei toinen osapuoli suostu tähän vapaaehtoisesti, voidaan hänet tuomioistuimessa velvoittaa kaupan tekemiseen. Heikki Tarvonen Ylitarkastaja, Lounais-Suomen aluehallintovirasto Jouko Rikkilä Ylitarkastaja,Etelä-Suomen aluehallintovirasto Syksy2011 29 30 Syksy2011 Sähköistä tunnelmaa kiinteistökauppaan Muutaman vuoden kuluttua kiinteistönvaihdanta sujuu verkossa ilman kaupanvahvistajaa. Uuden kiinteistönvaihdantajärjestelmän avulla tullaan hallinnoimaan suomalaisten yli 300 miljardin euron arvoista kiinnitettyä kiinteistöomaisuutta vuodesta 2015 alkaen. ”Tämä on yksi suurimmista Maanmittauslaitoksen toteuttamista kehittämishankkeista”, kertoo ylijohtaja Arvo Kokkonen Maanmittauslaitoksesta. ”Valtion tuottavuusohjelma edellyttää kirjaamisasioiden käsittelyn tehostamista, ja siihen me nyt vastaamme.” Uudistukset käyttöön vaiheittain Hankkeen ensimmäisessä vaiheessa kirjaamisasiat siirtyivät käräjäoikeuksista Maanmittauslaitokseen. Seuraavaksi uudistetaan kiinteistötietojärjestelmän kirjaamisosa ja viimeisessä vaiheessa rakennetaan järjestelmä, joka mahdollistaa verkossa tapahtuvan kiinteistönvaihdannan. Ensimmäisenä käyttöön vuonna 2013 saadaan omien kiinteistötietojen katselupalvelu, jossa kiinteistön omistaja voi katsoa omien kiinteistöjensä kiinteistörekisteritietoja sekä lainhuuto- ja rasitustodistuksia. Silloin järjestelmän avulla voi tehdä sähköisen kiinnityshakemuksen, antaa sähköiset valtuutukset, laatia kauppakirjan, tehdä kiinteistökaupan esisopimuksen ja siirtää sähköisiä panttikirjoja. Kiinteistökaupan voi tehdä sähköisesti vuonna 2015. Perinteiset menetelmät tulevat kuitenkin säilymään rinnalla, joten asiointi on jatkossakin mahdollista myös postitse tai asiakaspalvelupisteessä. ”Palvelu on tarkoitettu kaikille kansalaisille ja se mahdollistaa parhaimmillaan aidon etäkaupan”, Kokkonen selventää. ”Henkilön tunnistaminen, asiakirjan allekirjoittaminen sekä kauppaan liittyvien maksut tehdään vahvalla sähköisellä tunnistusjärjestelmällä, kuten esimerkiksi verkkopankkitunnuksilla tai kansalaisvarmenteella.” Interaktiivisuutta ja automatiikkaa Sähköinen kiinteistökauppa tehdään Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä tietojärjestelmässä osapuolten kesken. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan sähköisellä allekirjoituksella, eikä kaupanvahvistajaa silloin tarvita. Myös sähköisen valtakirjan tallentaminen järjestelmään on mahdollista. Tällöin asiamies, kuten vaikkapa pankin edustaja, tekee asiakkaansa puolesta kiinnityshakemuksen. Järjestelmä on lisäksi interaktiivinen: esimerkiksi kiinnityshakemus tehdään lomakkeelle, joka tarkistaa automaattisesti tietoja, kuten kiinteistö- ja laitostunnukset sekä hakijan omistusoikeuden. Omistusoikeuden kirjaaminen eli lainhuuto sekä mahdollinen lohkomistoimitus tulevat sähköisen kaupan jälkeen automaattisesti vireille. Järjestelmä helpottaa ja nopeuttaa kaupankäyntiä ”Arvioimme, että viiden vuoden kuluttua järjestelmän käyttöönotosta kolmannes ja kymmenen vuoden kuluttua vähintään puolet kiinteistön kauppakirjoista ja vuokraoikeuksien siirron sopimuksista tehtäisiin sähköisesti”, Kokkonen sanoo. Sähköisen asioinnin käyttöönotto ei kuitenkaan muuta kiinteistönkaupan, kuten vanhan omakotitalon kaupan, luonnetta. ”Kysymys uudessa järjestelmässä on ensisijaisesti sähköisestä kauppakirjan laadinnasta, mutta kaupan kohteeseen tutustuminen paikan päällä sekä kohteen kuntoon liittyvät selvitykset edelleen ovat avainasemassa kaupan onnistumisen kannalta. Pankit ja kiinteistönvälittäjät tulevat olemaan tärkeä linkki kansalaisen ja järjestelmän välissä”, muistuttaa Kokkonen. Kuvaaja: Antero Aaltonen Lea Kujanpää hankkeen viestintäasiantuntija Lisätietoja: Ylijohtaja Arvo Kokkonen, 0400 - 280 875 Hankepäällikkö Jorma Turunen, 040 - 179 5335 [email protected] www.maanmittauslaitos.fi/kiinteistoasiat Arvo Kokkonen, ylijohtaja Maanmittauslaitos Syksy2011 31 Työsopimus kiinteistönvälitysalalla Kiinteistönvälityksen toimialalla lähes jokaisella välitysliikkeen työntekijällä on suora vaikutus yhtiön tuloksellisuuteen. Työntekijät ovat voimavara, ja heidät kannattaa sitouttaa. Uusia työntekijöitä palkattaessa onkin syytä heti alussa sopia osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista kirjallisella työsopimuksella, jotta vältyttäisiin myöhemmiltä epäselvyyksiltä. Kirjallisen työsopimuksen laatiminen on molempien osapuolten etu. Nimittäin vaikka työsuhteen ehdosta, kuten esimerkiksi koeajasta, olisi pätevästi sovittu suullisestikin, voi sopimuksen tosiasiallisen sisällön toteennäyttäminen ilman kirjallista sopimusta olla jälkikäteen hankalaa. Mistä asioista sitten tulee tai kannattaa sopia? Käsittelen seuraavassa muutamia työsopimuksen laatimisen kannalta olennaisia ehtoja. Koeaika on molempien osapuolten kannalta merkittävä seikka, josta kannattaa aina tarpeen mukaan ottaa ehto työsopimukseen. Koeajan enimmäispituus toistaiseksi voimassaolevissa työsuhteissa on pääsääntöisesti neljä kuukautta. Koeajan tarkoituksena on antaa osapuolille mahdollisuus varmistua siitä, että työntekijä soveltuu tarkoitettuun työhön. Koeajan aikana työsuhde voidaan purkaa koeaikapurkuna päättymään välittömästi. Koeaikaa voidaankin pitää juuri kiinteistönvälitysalan kaltaiselle itsenäisyyttä ja tuloksentekokykyä vaativalle alalle tarpeellisena ehtona. On molempien osapuolten edun mukaista varmistaa työntekijän soveltuvuus alalle heti työsuhteen alussa. Työnantajan on lain mukaan ilmoitettava työntekijälle työhön sovellettavasta työehtosopimuksesta. Voimassa olevaa, kiinteistönvälittäjiä koskevaa yleissitovaa työehtosopimusta ei ole. Erilaiset yritys- tai työpaikkakohtaiset sopimukset saattavat silti olla mahdollisia. Tällaisen sopimuksen olemassaolo tulee tarkistaa ja kirjata työsopimukseen. Toisaalta on hyvä kirjata työsopimukseen myös, että sovellettavaa työehtosopimusta ei ole, jos asianlaita on näin. Työaikoja sitä kautta esimerkiksi ylitöistä maksettavia korvauksia säännellään työaikalaissa. Työaikalakia ei kuitenkaan sovelleta työhön, jota työntekijä tekee sellaisissa oloissa, ettei voida katsoa työnantajan asiaksi valvoa siihen käytettävän ajan järjestelyjä. Periaatteessa työaikalaki voi tulla myös osittain sovellettavaksi, esimerkiksi työntekijän työskennellessä osan työajastaan toimistolla ja osan asiakkaiden parissa. Tapauskohtaisesti tulee ratkaistavaksi se, soveltuuko työaikalaki välittäjän työsuhteeseen. Osapuolet voivat ilmaista näkemyksensä työaikalain soveltumisesta työsopimuksessa, mutta työaikalain ollessa pakottavaa lainsäädäntöä, on työnteon tosiasiallisille tunnusmerkeille annettava viimesijainen painoarvo työaikalain soveltumisen määrittämisessä. Jos työnantaja esimerkiksi selvästi valvoo ja ohjeistaa välittäjää tämän työaikojen suhteen, vaikkapa sopimalla tämän puolesta näyttöjä ja edellyttämällä toimistolla työskentelyä, voi työaikalain soveltuminen tulla kysymykseen. Jos työnantajan tahtona on antaa välittäjän hoitaa itsenäisesti työtään, kuten varmasti useimmiten on asian laita, kannattaa työsopimuksessa nimenomaisesti mainita, että välittäjä päättää itsenäisesti työajoistaan. Osapuolet voivat myös lausua sopimuksessa julki näkemyksensä työaikalain soveltumisesta. Työntekijälle maksettavasta minimipalkasta ei ole kiinteistönvälitysalalla yleissitovia määräyksiä. Palkka voidaan sopia kiinteäksi tai esimerkiksi provisioperusteiseksi, tai näiden kahden yhdistelmäksi. Työsopimuslain mukaan työntekijälle on kuitenkin aina maksettava tavanomainen ja kohtuullinen palkka tekemästään työstä. Palkkaa koskevien työsuhteen ehtojen on perinteisesti katsottu olevan keskeinen osa työsopimusta, joten palkasta kannattaa sopia selkeästi erimielisyyksien välttämiseksi. Näiden ehtojen lisäksi työsopimuksesta tulee ilmetä lisäksi ainakin työnantajan ja työntekijän koti- tai liikepaikka, työnteon alkamisen ajankohta, työntekopaikka, työntekijän pääasialliset työtehtävät sekä vuosiloman ja irtisanomisajan määräytymisen perusteet. Vuosilomalain osalta määräyksiä on annettu vuosilomalaissa, ja irtisanomisaikojen osalta työsopimuslaissa. Kiinteistönvälitysalalla tärkeänä työsopimuksen ehtona voidaan pitää kilpailukieltolauseketta. Kilpailukieltolausekkeella pyritään estämään esimerkiksi sitä, että välittäjä perustaisi välittömästi työsuhteen päättymisen jälkeen oman yrityksen, jonka toiminnassa hän hyödyntäisi entisen työnantajansa palveluksessa tietoonsa saamiaan kontaktiverkostoja. Työsopimuslaissa ja oikeuskäytännössä on kuitenkin asetettu rajoitteita kilpailukiellon käyttämiselle. Avustamme mielellämme osapuolia tyydyttävän kilpailukieltolausekkeen laatimisessa. Käsittelen kilpailukieltolausekkeita erillisessä artikkelissa, joka ilmestyy seuraavassa SKVL:n jäsentiedotteessa. Teea Kemppinen asianajaja Asianajotoimisto Bird & Bird Oy www.twobirds.com 32 Syksy2011 Syksy2011 33 34 Syksy2011 Kuolinpesään kuuluvan asunnon myyminen ja oman asunnon myyntivoittoverovapaus Myyjälle kaupasta aiheutuvia myyntivoittoveroseuraamuksia selvitettäessä on tärkeää huomioida ja selvittää erikseen tilanne, jossa kaupankohde kokonaan tai osin kuuluu ensin kuolleelle aviopuolisolle ja ko. omaisuutta on käytetty puolisoiden yhteisenä kotina. Tilanteen selvittäminen on syytä aloittaa ottamalla lainhuutotodistus kiinteistöstä ja asunto-osakkeen osalta hankkimalla isännöitsijäntodistus, josta näkyy kenen nimiin ko. omaisuus on merkitty. Mikäli ko. omaisuus on kokonaan tai osin merkitty ensin kuolleen puolison nimiin niin asiassa tulee selvittää se, onko ositus tehty ensin kuolleen puolison ja lesken välillä vai onko kuolinpesä edelleen jakamaton. Mikäli ositus ja mahdollinen perinnönjako on tehty ja ne ovat lainvoimaisia niin toimeksiantajina on omaisuuden em. jaossa saaneet henkilö tai henkilöt. Jos ensin kuolleen puolison jälkeen ei ole tehty ositusta niin elossa oleva leski on edelleen ensin kuolleen kuolinpesän osakas avio-oikeutensa perusteella. Mikäli kauppa tällöin toteutetaan jakamattoman kuolinpesän nimissä niin leski myy nimissään olevan osuuden ja kauppahinta on tuolta osin myyntivoittoverovapaa, mikäli leski on omistanut ja asunut vaaditut kaksi vuotta kyseisessä asunnossa. Vastaavasti kauppa on myyntivoittoverovapaa ensin kuolleen puolison perillisten osalta, mikäli kuolemasta on kulunut ennen kauppaa kaksi vuotta ja tämän perintösaannon jälkeen perillinen on asunut ko. asunnossa kaksi vuotta, siitä riippumatta onko perinnönjako tehty vai ei. Ennen kauppaa on kuitenkin syytä selvittää se, onko ositus järkevää tehdä ensin kuolleen puolison ja lesken välillä siten, että yhteisenä kotina käytetystä asunnosta mahdollisimman paljon siirrettäisiin lesken nimiin esimerkiksi jos kuolinpesä on varakkaampi ja joutuu maksamaan leskelle tasinkoa niin kyseisen tasingon arvosta ja / tai jos lesken nimissä on muuta omaisuutta esim. kesämökki niin tämä omaisuus siirretään osituksessa kuolinpesälle ja leski saa kesämökin arvoa vastaan osuuden ensin kuolleen kuolinpesän nimissä olevasta yhteisenä kotina käytetystä asunnosta. Tämän tyyppinen vaihto voidaan tehdä osituksen sisällä pätevästi ja veroseuraamuksitta lesken ja ensin kuolleen puolison välillä. Myyntivoittoverotuksellisesti tällä järjestelyllä saavutetaan se etu, että mikäli ensin kuollut puoliso olisi saanut myydä asunnon myyntivoittoverovapaana niin myös leski voi myydä osituksessa saamansa, yhteisenä kotina käytetyn asunnon tai siitä saadun omistusosuuden myyntivoittoverovapaana. Tämä siksi, koska verotuksessa noudatetaan tältä osin ns. jatkuvuusperiaatetta ja leski saa lukea hyväkseen ensin kuolleen puolison omistusajan. Verotuksellisesti saavutettava hyöty voi olla merkittävä. Käytännössä tämä vaatii ositussopimuksen tekoa lesken ja ensin kuolleen puolison rintaperillisten välillä ennen kaupan tekemistä. Tämä järjestely ei ole kuitenkaan mahdollinen, mikäli lesken avio-oikeus on suljettu pois avioehtosopimuksin, eikä tilanteessa jossa ensin kuolleelta ei jäänyt muita kuin ns. toissijaisia perillisiä, koska Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan ositusta ei voi tässä tilanteessa tehdä lesken elinaikana. Yrjö Tolvanen lakimies Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy Syksy2011 35 36 Syksy2011
© Copyright 2024