HANKESELVITYS 1.2.2013 1/4 Tilaaja Helsingin seurakuntayhtymä Kiinteistötoimisto Kolmas linja 22, 00530 Helsinki Hanke Asunto Oy Helsingin Letkajenkka Hankesuunnitelma 1. Huoneistot ja pinta-alat Helsingin seurakuntayhtymä järjesti vuoden 2010 alussa yhteistyössä Helsingin kaupungin kanssa arkkitehtikutsukilpailun senioriasumiseen soveltuvan asuinkerrostalon suunnittelemisesta Viikin Latokartanoon. Kilpailun kohteena olivat seurakuntayhtymän omistama tontti 36227/1 ja sen autopaikoitukseen varatut LPA – tontit 36227/2 ja 36229/1. Senioriasuntojen on tarkoitus tukeutua viereisen korttelin palvelutaloon, josta palveluja tarvitsevat asukkaat voivat niitä hankkia. Arkkitehtikilpailun voitti nimimerkillä ”Letkajenkka” kilpaillut Arkkitehdit Kirsi Korhonen ja Mika Penttinen Oy ehdotus. Hanke sisältää yhteensä 120 asuntoa, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on n. 6 143,5 asm2. Asuntojen keskipinta-ala on n. 51 asm2. Lisäksi myytävää tai vuokrattavaa liiketilaa on 210 htm2. Rakennuksen asemakaavamääräyksen mukainen monitoimitila on pinta-alaltaan 98 htm2. Rakennukset ovat nelikerroksisia. 2. Rakennuspaikka 2012 © Haahtela Rakennuspaikka sisältyy asemakaavaan nro 11020, jonka kaupunginhallitus on hyväksynyt 17.4.2002. Tontin 36227/1 pinta-ala on 4 512 m2, tontin 36227/2 pinta-ala on 1 566 m2 ja tontin 36229/1 pinta-ala on 306 m2. Tontit ovat Helsingin seurakuntayhtymän omistuksessa. Tonteilla ei ole rakennuksia eikä säilytettävää kasvillisuutta. HANKESELVITYS 1.2.2013 2/4 Asemakaavassa on tontille 36227/1 merkitty kolme nelikerroksisen rakennuksen rakennusalaa, joille osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 7 200 k-m2. Tämän lisäksi asemakaavassa edellytetään, että tontille rakennetaan monikäyttötiloja vähintään 100 k-m2 sekä liiketilaa vähintään 200 k-m2. Monikäyttötilan tulee sijaita Agronominkadun varressa olevalla rakennusalalla. Asemakaavan autopaikkanormi on enintään 1 ap / 100 m2 asuntokerrosalaa. Näistä on toteutettava vähintään 70 %, mutta kaikille autopaikoille tulee esittää sijoitusmahdollisuus. Monikäyttötilan pysäköintinormi on 1 ap / 100 k-m2 ja myymälätilan 1 ap/ 50 m2. Asukkaiden autopaikat järjestetään viereisille LPA -korttelialueille 36227/2 ja 36229/1, joiden rakentaminen sisältyy hankkeeseen. Alueen vieraspysäköintipaikat sijoittuvat Agronominkadun varressa olevalle yleiselle pysäköintialueelle (LP). 3. Toteuttamisaikataulu Hankkeen toteutussuunnitelmat ovat urakkalaskentaa varten valmistuneet viime syksyllä 2012. Urakkatarjoukset on saatu vuoden 2012 lopussa ja ne ovat voimassa maaliskuulle 2013. Jos hanke päätetään aloittaa maaliskuussa 2013, valmistuvat asunnot vuoden 2014 loppuun mennessä. 4. Rakennus- ja ylläpitokustannukset Viikin senioritalon rakennusten suunnittelu- ja rakennuttamissopimuksiin sekä saatuihin urakkatarjouksiin perustuva hankintahinta on 20 300 000 euroa sisältäen arvonlisäveron (24 %), hankkeen rakennusaikaisen rahoituksen, liittymismaksut ja lisä- ja muutosvarauksen (3 %:a urakkatarjousten loppusummasta). Hinta huoneistoalaneliömetriä kohti on 3 200 €/htm2. Hankkeen tontista i 36227/1 on tarkoitus myydä 60 %:n osuus Suomen Osatontti II Ky:lle hintaan 3 000 000 euroa (n. 470 €/htm2). Tontista siirretään 40 %:n osuus apporttina yhtiöön ennen asuntokauppoja. Tämän osuuden asukas saa ostaessaan asunto-osakkeita. Asunnon ostajilla on oikeus lunastaa Suomen Osatontti II Ky:ltä ostamansa asunnon 60 %:n tonttiosuus tai maksaa yhtiölle tonttivastiketta (n. 2,10 €/htm2, kk). Hankeen arvonlisäverolliset ylläpitokustannukset ovat n. 290 000 €/vuosi (3,80 €/htm2, kk). 5. Hankkeen rahoitus Viikin senioritalon asunnoista tehdään RS -järjestelmän mukainen asuntohanke. Hankkeen suunnitteluvaihe rahoitetaan SVOP rakennusrahastosuorituksin (n. 1 230 000 €). Rakentamispäätöksen jälkeen rakentamisen alkuvaihe rahoitetaan yhtiön nimiin otettavalla rahalaitoslainalla, jonka suuruus on 15 000 000 euroa, joka on 57,5 %:a huoneistojen velattomasta myyntihinnasta n. 26 110 000 euroa (6 143,5 htm2 x 4 250 €/htm2). Loppuosa rakentamisen ja yhtiölainan rakennusaikaisten korkojen kuluista (yhteensä 4 070 000 €) rahoitetaan Helsingin seurakuntayhtymän SVOP rakennusrahastosuorituksilla. 2012 © Haahtela Rakennusrahastosuoritusten vastineeksi seurakuntayhtymä saa asuntojen myyntihinnan asuntojen ostajilta. Kun rakentamisen alkuvaihe rahoitetaan yhtiön rahalaitoslainalla ja jos huoneistojen myynti sujuu rakentamisen tahdissa, saa seurakuntayhtymän SVOP- raken- HANKESELVITYS 1.2.2013 3/4 nusrahastosuorituksina sijoittamat varat takaisin rakentamisen aikana huoneistojen myyntituloina. (ks. liite 1). 6. Hankkeen talous Hanke budjetoidaan siten, että Viikin senioritalon asunnot (6143,5 asm2) myydään velattomalla keskihinnalla 4 250 €/asm2. Kun huoneistojen yhtiölainaosuus rahoitusjärjestelyn seurauksena on n. 2 442 €/htm2, jää myyntihinnaksi n. (4250 – 2442 =) 1 808 €/htm2. Asuntojen lisäksi myydään hankkeen liiketilat (210 htm2) velattomalla 2000 €/htm2. myyntihinnalla. Liiketiloissa ei ole velkaosuutta. Viikin senioriasuntojen myynnin kannattavuus muodostuu seuraavasti: Myyntituotto asunnot 6143,5 asm2 x 1808 €/asm2 = Myyntituotto liiketilat 210 htm2 x 2000 €/htm2 = 11 110 000 € 420 000 € Myynti- ja RS-kulut - Rakennusrahastosijoitus - 5 300 000 € Tulos 620 000 € 5 610 000 € Asuntojen myyntituloksen lisäksi tontin myynnistä saadaan 3 000 000 euron myyntitulo. Yhteensä hanke lisää seurakuntayhtymän varallisuutta 8 610 000 euroa. 7. Riskitarkastelu Hankkeesta on saatu toteutussuunnitelmiin perustuvat urakkatarjoukset. Urakkaan sisältyy asukkaiden mahdollisesti haluamista lisä- ja muutostöistä huolehtiminen siten, että ne jäävät asukkaan ja urakoitsijan keskinäisen sopimisen varaan. Kohdassa 4. esitettyyn urakkatarjouksiin perustuvaan kustannusarvioon on sisällytetty n. 3 %:n lisä- ja muutostyövaraus. Kustannusnousuriski Alla olevassa kuvassa (kuva 1. punainen viiva) on esitetty hankkeen tuloksen ja toteutuvien kustannusten riippuvuus. Urakkahinnan pitää nousta urakkatarjoustason mukaisesta hankkeen hinnasta (3200 €/asm2) lähes 30 %:a ennen kuin asuntojen myyntitulos menetetään ja jäljelle jää vain tontin myyntihinta (3 000 000 €, kuvan punainen piste). Myyntihintariski Jos asuntojen myyntihinta osoittautuu myynnin esteeksi ja myyntihintaa on laskettava vaikuttaa se asuntojen myyntitulokseen alla olevassa kuvassa (kuva 1. sininen viiva) esitetyllä tavalla. Myyntihintaa pitää laskea nykyisestä (4250 €/asm2) yli 20 %:a ennen kuin asuntojen myyntitulos kokonaan menetetään ja jäljelle jää vain tontin myyntihinta (3 000 000 €, kuvan sininen piste). Jos asuntojen toteutuva hankintahinta nousee urakkatarjousten perusteella tehdystä arviosta 10 %:a ja samanaikaisesti asuntojen velatonta myyntihintaa on laskettava edellisessä kappaleessa esitetystä tasosta 10 %:a jää asuntojen myyntitulokseksi vajaa miljoona euroa tontin myyntihinnan lisäksi. 2012 © Haahtela Rakentamisen kustannusriskiä on rajattu pienemmäksi sillä, että kustannusarvio perustuu kiinteähintaiseen kokonaisurakkatarjoukseen. Asuntojen myyntiriskiä on pyritty pienentämään yhteistyössä Diakonissalaitoksen Hoiva Oy:n kanssa laaditulla palvelupakettimallilla. HANKESELVITYS 1.2.2013 4/4 Kohteesta asunnon ostavat seniorit voivat hankkia viereisestä Diakonissalaitoksen Hoiva Oy:n palvelukeskuksesta palvelupaketteja harkintansa mukaan. Myyntiriskiä voidaan pienentää siten, että avataan myynti kaikille ikäluokille, jos yli 55 vuotta täyttäneille senioreille ei asuntoja ole saatu myytyä rakentamisen valmistumiseen mennessä. Jos suhdanteet muuttuvat ja asuntojen myynti pysähtyy, voidaan myymättömät asunnot laittaa vuokralle ja myydä ne vasta, kun markkinat jälleen vetävät. Vuokratuloilla voidaan kattaa asuntojen rahoitusvastikkeesta ja hoitovastikkeesta aiheutuvat kulut. Myyntitulos myyntihinnan funktiona Myyntitulos hankkeen hinnan funktiona € 10 000 000 9 000 000 8 000 000 7 000 000 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 € /asm2 Kuva 1. Katkoviivalla on esitetty myyntituloksen riippuvuus toteutuvista rakennuskustannuksista ja yhtenäisellä viivalla myyntituloksen riippuvuus toteutuvasta myyntihinnasta. Katkoviivalla esitetty pystynuoli osoittaa urakkatarjousten perusteella arvioidut rakennuskustannukset (€/asm2) ja yhtenäisellä viivalla esitetty nuoli asuntojen velattoman myyntihinnan (€/asm2) ilman tontin lunastushintaa. Katkoviivalla oleva piste osoittaa kohdan, jossa rakennuskustannukset ovat nousseet niin suuriksi, että asuntojen myynnistä ei saada lisätuloa ja vastaavasti yhtenäisellä viivalla oleva piste kohdan, jossa velatonta myyntihintaa on laskettu niin paljon, että lisätuloa ei saada. 2012 © Haahtela Liite 1: Rakennusaikainen kassavirta asuntojen myynnin sujuessa rakentamisen tahdissa. Liite 2: KPMG riskianalyysi: seurakuntayhtymän sisäisen tarkastuksen ja sen konsultin kanssa yhteisessä työpajassa tehty riskianalyysi, jossa on käytetty KPMG :n laatimaa riskitarkastelumallia. 4400