Sisältö - Kiinteistöliitto

Hallituksen toiminta,
tehtävät ja vastuu
3.9.2015
Simo Vihemäki
lakimies, OTM
Kiinteistöliitto Uusimaa
Sisältö
9 Yhtiön toimielimet
9 Hallituksen valinta, jäsenyys ja
kokoukset
9 Hallituksen tehtävät
9 Hallituksen vastuu
1
Asunto-osakeyhtiön hallintoa
koskevat säännökset
9 Asunto-osakeyhtiölaki
9 Tuli voimaan 1.7.2010
9 Sisältää pakottavia säännöksiä sekä
olettamasäännöksiä
9 Yhtiöjärjestys
9 Yhtiön sisäinen laki
9 Sitoo kaikkia yhtiön osakkaita, hallitusta,
tilintarkastajia ja toiminnantarkastajia
9 Yhtiökokouksen päättämät muutokset
tulevat voimaan, kun ne on rekisteröity
maistraatissa
Asunto-osakeyhtiön toimielimet
Yhtiökokous
- osakkaat päättäjinä
- yleistoimivalta
- valitsee hallituksen
- valitsee tilintarkastajat,
toiminnantarkastajat
Tilintarkastaja, toiminnantark.
- valvonta: kirjanpito ja hallinto
Hallitus
- yleinen hallinnon hoito,
toiminnan järjestäminen
- valitsee isännöitsijän
Isännöitsijä
-päivittäinen
hallinto
- kiinteistön ja
rakennusten
pito
-kirjanpito,
varainhoito
2
Hallituksen valinta, jäsenyys ja
kokoukset
Hallituksen valitseminen
9 Asunto-osakeyhtiöllä oltava
hallitus, jossa 3-5 jäsentä
9 Yhtiöjärjestyksessä voidaan
määrätä toisin
9Jos vähemmän kuin kolme
jäsentä, oltava ainakin yksi
varajäsen
9 Yhtiökokous valitsee
yhtiöjärjestyksessä määrätyn
määrän ja määrää palkkion
3
Hallituksen jäsenyys
9 Toimikausi päättyy valintaa seuraavan
valinnasta päättävän varsinaisen
yhtiökokouksen päättyessä
9 Ellei yhtiöjärjestyksessä toisin
9 Valituksi tuleminen edellyttää
suostumusta
9 Ei edellytä osakkuutta => hallituksen
jäsenen ei tarvitse olla osakas, eikä
asua taloyhtiössä
9 Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen
Hallituksen kelpoisuusvaatimukset
9 Luonnollinen henkilö (ei oikeushenkilö)
9 Täysi-ikäinen (18 v.)
9 Toimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu, ei määrätty
edunvalvojaa (L holhoustoimesta)
9 Ei saa olla konkurssissa eikä liiketoimintakiellossa
9 Vähintään yhdellä hallituksen jäsenellä tai
isännöitsijällä oltava asuinpaikka ETA-alueella
9 Jos ei rekisteriviranomaisen poikkeuslupaa
4
Hallituksen varajäsenet
9 Yhtiökokous valitsee, jos yhtiöjärjestyksessä
määräys varajäsenistä
9 Jos varsinainen jäsen estynyt - varajäsen
kutsuttava kokoukseen
9 Varajäsenet voivat olla mukana kokouksissa, jos
hallitus näin päättää
9 Eivät voi osallistua päätöksentekoon, jos hallitus
muuten täysilukuinen
Hallituksen jäsenen ero
9 Hallituksesta saa erota kesken toimikauden
(eron syytä ei tarvitse perustella)
9 Jos varajäsen, kutsutaan kokouksiin eronneen
tilalle
9 Jos hallitus on eron jälkeen päätösvaltainen, ei
pakko täydentää hallitusta
5
Hallituksen puheenjohtaja
9 Hallitus valitsee keskuudestaan
9 Ellei yhtiöjärjestyksessä toisin
9 Ellei hallitusta valittaessa päätetty toisin
9 Johtaa ja valvoo hallituksen toimintaa
9 Hallituksen koolle kutsuminen tarvittaessa
9 Hallituksen kokousten johtaminen
9 Hallituksen pöytäkirjan allekirjoittaminen
9 Toiminimen kirjoitusoikeus yhtiöjärjestyksen
määräysten mukaisesti
9 Ratkaiseva ääni hallituksen kokouksessa
9 Isännöitsijä pj vain jos yhtiöjärjestyksessä
määräys tai kaikki osakkaat suostuvat
Hallituksen kokouksen koollekutsuminen
9 Kutsu vapaamuotoinen
9 Kaikille varattava tilaisuus osallistua asian käsittelyyn
9 = kaikki kutsuttava
9 Jos varsinainen jäsen estynyt, kutsuttava varajäsen
9 Puheenjohtaja kutsuu koolle
9 isännöitsijällä ja jäsenillä oikeus vaatia koolle
kutsumista
9 Jos pj ei suostu, voi
9Hallituksen jäsen kutsua kokouksen koolle, jos
½ hallituksen jäsenistä suostuu
9Isännöitsijä voi kutsua yksin
9 Jollei pj:tä valittu tai hän on estynyt, isännöitsijä tai
hallituksen jäsen voi kutsua
6
Läsnäolo-oikeus
9 Läsnäolo-oikeus on henkilökohtainen
9 Asiamiehen käyttö ei mahdollista –
varajäsen tulee estyneen sijaan
9 Hallitus voi sallia avustajan käytön
9 isännöitsijällä läsnäolo-oikeus ja oikeus
käyttää puhevaltaa
9 Hallitus voi päättää toisin
Päätöksenteko hallituksessa
9 Hallitus tekee päätöksensä kokouksessa
9 Kokous voi olla myös puhelin- tai
sähköpostikokous
9 Päätösvaltainen
9 Kun saapuvilla enemmän kuin puolet valituista
jäsenistä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin
9 Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin
9 Enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa
9 Puheenjohtajan kanta, jos äänet tasan
7
Hallituksen jäsenen esteellisyys
9 Hallituksen jäsen ja isännöitsijä ei saa ottaa
osaa asian käsittelyyn, joka koskee
9 Hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta
oikeustointa,
9 Hänen huoneistoonsa kohdistuvaa uudistusta
tai kunnossapitoa, joka poikkeaa muista
huoneistoista
9 Hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan
9 Ei myöskään saa ottaa osaa esim.
sopimuksesta päättämiseen, jos hänellä on
odotettavissa olennaista etua, joka saattaa
olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa
Hallituksen pöytäkirja
9 Päätöspöytäkirja
9 Päätökset
9 Äänestykset
9 Eriävät mielipiteet
9 Allekirjoitettava
9 Yhtiöjärjestyksen määräykset
9 Vähintään pj ja yksi paikalla ollut
jäsen/isännöitsijä
9 Säilytettävä koko yhtiön olemassaolon ajan
9 Laissa ei säännöksiä julkisuudesta (vrt.
yhtiökokousptk.)
8
Hallituksen tehtävät
Hallituksen tehtävät
9 Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja kiinteistön
ja rakennusten pidon ja muun toiminnan
asianmukaisesta järjestämisestä
9 Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten
pidosta ja hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa
hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti
9 Hallitus huolehtii, että kirjanpito ja varainhoidon
valvonta on asianmukaisesti järjestetty
9 Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on
lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla
järjestetty
9 Hallitukselle laissa tai yhtiöjärjestyksessä
määrätyt asiat
9
Hallituksen tehtäviä mm.
9
9
9
9
9
9
9
9
9
Isännöitsijän valinta ja erottaminen
Yhtiökokouksen koolle kutsuminen
Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano
Tilinpäätöksen allekirjoittaminen
Osakeluettelon pitämisestä huolehtiminen
Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys
Muutostyörekisterin pitämisestä huolehtiminen
Osakkaan muutostöiden valvonnasta huolehtiminen
Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista
korjauksista
Hallituksen toimivallan rajat
9 Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen
toimiin, jotka
9 Yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat
epätavallisia tai laajakantoisia,
9 Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston
käyttämiseen
9 Vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan
velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai
9 Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston
käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin
9 Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet
9 => odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa
10
Osakkeenomistajien
yhdenvertaisuus
9 Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa
(1:10§)
– Tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen,
– joka on omiaan tuottamaan
osakkeenomistajalle tai muulle
epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen
osakkaan kustannuksella
9 Kunnossapito-/uudistushankkeessa samassa
asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla
– Asuinhuoneistot, liikehuoneistot
9 Jaetaan autopaikkoja, muutostyöoikeutta tmv.
9 Ei tarkoita hyötyperiaatetta
Hallituksen vastuu
11
Vastuun lajeja
9 Rikosoikeudellinen vastuu
9 Henkilökohtainen
9 Esim. aiheutettu henkilövahinko
9 Laissa säädetty rangaistus (sakko, vankeus)
9 Vahingonkorvausvastuu
9 Henkilökohtainen
9 Henkilövahinko tai esinevahinko
Johdon vastuu AOYL:ssa
9 Korvattava vahinko, jonka
9Tehtävässään huolellisuusvelvoitteen
vastaisesti tahallaan tai
huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle
9Muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä
rikkomalla tahallaan tai
huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle,
osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle
9Tuottamusolettama
12
Esimerkkejä vastuutilanteista
9 Tehtävien hoitamatta jättäminen tai toimivallan
ylitys
9 Ei käytetty asiantuntijaa, milloin tarpeen
9 Muiden johdon jäsenten toiminnan valvomatta
jättäminen
9 Vastikkeiden perinnän laiminlyönti
9 Väärän ohjeistuksen antaminen osakkaille
lunastustilanteissa
9 Vastuu kiinteistön turvallisuudesta
9 Tilaajavastuulain velvoitteet
Vastuun mitoitus
9 Yksimielinen päätös: vastuu kaikille
9 Eriävän mielipiteen merkitseminen vapauttaa
vastuusta
9 Jos ollut esteellinen, eikä ottanut osaa asian
käsittelyyn, ei periaatteessa vastuuta
9 Ammattitaidolla/palkkiolla voi olla merkitystä
9 Voi olla vaikutusta vahingonkorvauksen sovittelussa
9 Isännöitsijän vastuu voi olla suurempi kuin hall.
jäsenen
13
Vastuuvapaus
9 Yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta
9 Jos vastuuvapaus myönnetään, ei
korvauskannetta enää voi nostaa yhtiön
nimissä
9 Poikkeus: yhtiökokoukselle ei annettu
olennaisesti oikeita tai täydellisiä tietoja
9 Vastuuvapauden epääminen
epäluottamuslause
9 Vahingonkorvauksen vaatiminen
kanteella käräjäoikeudesta
Kiinteistönomistajan vastuu
9 Yhtiöllä korostunut
huolellisuusvelvollisuus kiinteistön ja
rakennuksen turvallisuudesta
9Talvikunnossapito (kattolumet, pihaalueet)
9Porraskäytävien liukkaus
9Leikkipaikat
9 Käännetty todistustaakka
14
Kuka vastuussa?
9 Vastuu yhtiölle – voidaan
kanavoida hallitukselle ja/tai
isännöitsijälle, jos vahinko johtuu
näiden toiminnasta
9Esim. talvikunnossapitoa ei
järjestetty asianmukaisesti
9 Tärkeää, että mahdollisimman
kattava sopimus/järjestely esim.
liukkauden torjunnasta
KKO 2007:62 (Kuopion case)
9 Katolta pudonnut jäälohkare surmasi miehen
9 Yhden perheen omistama asunto-osakeyhtiö
9 Hallitus muodostui perheenjäsenistä
9 Kaksi hallituksen jäsentä lähinnä nimellisiä
9 Isännöitsijä yksi hallituksen jäsen, tehtävänä lähinnä
laskujen maksu
9 Hallituksen puheenjohtaja vastasi kiinteistön kunnon
ja turvallisuuden valvonnasta, sopimusten
tekemisestä ja valvonnasta ym
15
…KKO 2007:62
9 Tuomio :
9 Korostunut huolellisuus (vilkas kävelyja liikekatu)
9 Jäätä pidemmän aikaa
9 Ei sovittu kiinteistöpalveluyrityksen
kanssa jää-/lumitilanteen seurannasta
9 Vastuu tässä tapauksessa ollut
hallituksen puheenjohtajalla
9 Hallituksen puheenjohtajalle 50
päiväsakkoa kuolemantuottamuksesta,
muut hallituksen jäsenet ilman tuomiota
KKO 1995:169
9 AsOy:n osakkaat hoitivat piha-aluetta
talkootyönä
9 A oli aamupäivällä liukastunut ja kaatunut
AsOy:n hiekoittamattomalla pihatiellä ja nilkka
murtui
9 AsOy oli voinut sopia hiekoituksen
suorittamisesta talkoilla ja sopimus sitoi
osakas A:ta
9 A ollut sopimassa
9 Sitoutunut noudattamaan järjestelyä
9 Yhtiö ei ollut A:lle vastuussa vahingosta, joka
on aiheutunut siitä, että asianmukainen
hiekoittaminen laiminlyöty
16
Neuvonta
jäsentaloyhtiöille
(09) 1667 6300
Kiitos!
17