Pienen taloyhtiön on vaikea saada isännöitsijää Pienet asunto-osakeyhtiöt ovat usein pulassa, kun isännöitsijä pitäisi löytää. Isännöintiyritykset eivät aina ole kiinnostuneita antamaan tarjousta. Työtä on pienessä yhtiössä lähes yhtä paljon kuin isossa, mutta neliöperusteisena palkkio jää pieneksi. Jos palkkion nostaa isännöitsijän näkökulmasta asianmukaiseksi, se ylittää useimpien pienten yhtiöiden maksuhalukkuuden. Teksti ja kuva: Anna-Liisa Pekkarinen S uomen Isännöintiliiton kehityspäällikkö Heikki Kauranen arvioi, että Suomessa on muutamia tuhansia asuntoosakeyhtiöitä, joissa isännöinti hoidetaan sivutoimisen isännöitsijän avulla tai talon asukkaat huolehtivat isännöinnistä. – Kun yhtiö ei ole tottunut maksamaan isännöinnistä tai on maksanut siitä erittäin vähän, tuntuvat ammatti-isännöitsijän palvelut kalliilta. Sivutoimisella isännöitsijällä neljä rivitaloyhtiötä Siilinjärveläisellä Pentti Monosella on isännöitävänään neljä rivitaloyhtiötä Vuorelan taajamassa. Yhtiöt ovat kooltaan 443– 1088 neliömetriä. Pienimmässä yhtiössä on neljä ja suurimmassa kolmetoista asuntoa. Ensimmäisen rivitalon hallituksen puheenjohtajaksi ja siitä pian isännöitsijäksi hän joutui tai pääsi yli 30 vuotta sitten, 16 | Suomen Kiinteistölehti 9/2011 kun muutti taloon. Pesti jatkui poismuuton jälkeenkin. Vuosien kuluessa tarjoutuivat isännöitäviksi läheiset kolme muuta yhtiötä suupuheella, eikä Mononen hennonut kieltäytyä. Nyt hän jo hennoo. – Koko ajan tulee kyselyjä, mutta neljä yhtiötä on minulle sopiva määrä. Enempää en eläkkeellä olevana halua. Monosen toimisto on kotona. Hän tekee itse kirjanpidot, vastikelaskelmat, budjetit ja tilinpäätökset. Isännöitsijäntodistuksiin hän liittää viiden vuoden korjaussuunnitelman. – Eräällä taloushallinnon kurssilla neuvoi luennoitsija, että paljot laskelmat ovat - Sivutoimisen isännöitsijän yhteistyö hallituksen kanssa on erityisen tärkeää. Ja tahto hoitaa hommat hyvin! sanoo Pentti Mononen Siilinjärveltä. turhia. Riittää, kun laskelmilla pystyy näyttämään yhtiön taloudellisen tilanteen. Ilman pitkää kokemusta ja monipuolista tietämystä ei isännöitsijäksi kannata ryhtyä, hän ohjeistaa. Mononen on koulutukseltaan koneteknikko ja toiminut vaativissa esimiestehtävissä. Hänen verkostoonsa kuuluvat timpuri ja putki- ja sähkömies. – Pojat tulevat kyllä pikimmiten, kun vaan soitan, hän sanoo. Itsekin hän tekee pikkukorjauksia. Hallituksen kanssa ahkerasti yhteistyössä Mononen korostaa juohevaa yhteistyötä hallitusten kanssa sivutoimisen isännöitsijän työssä. Hänellä on onnekseen hallituksia, jotka ovat aktiivisia. Esimerkiksi putkipinnoitusremonttia tehdessä hallitus osallistui kiitettävästi. Hallituksen kokouksia on tavallisesti pari vuodessa, mutta remonttiaikaan oli jopa kymmenen. Mononen on pahoillaan, ettei hallitukseen tahdo saada jäseniä ”enää kirveelläkään”. – Vasta kun mainitsee ulkopuolisen hallituksen palkkauspakon, pettää jollakulla hermo ja löytyy suostuvainen. Hän pitää asiantuntemustaan ajan tasalla käymällä Kiinteistöliiton koulutusilloissa, käyttää juridisissa kysymyksissä Kiinteistöliiton lakineuvontaa, lukee alan lehdet ja etsii internetistä tietoa. Pitää olla tahto hoitaa hommat hyvin Mononen on taloyhtiön palkkaama isännöitsijä, ja työskentelee verokirjalla. Palkkiotaan hän ei paljasta, mutta sanoo, että ei halua ryöstää. Yleiskulut ovat pienet, eikä hänen toimeentulonsa ole yksin isännöinnistä kiinni. Lisäpalkkiot remonttien läpiviennistä on aina hyväksytty. – Palkkioni ei muutu ja se on helppo budjetoida, mutta ammatti-isännöinnissä kaikki ”ylimääräinen” maksaa erikseen. Yhtiö ei tiedä tarkkaan, mitä palkkio vuoden lopussa on. – Pitää olla tahto hoitaa hommat hyvin. Teknisiin ja juridisiin kysymyksiin saa aina apua. Ja tärkeintä on olla sanansa mittainen mies! ■ Suomen Kiinteistölehti 9/2011 | 17 Pienuus ei este tarjouksen antamiselle Teksti ja kuva: Anna-Liisa Pekkarinen V arkauden OP-Isännöintikeskuksen isännöitsijä Terhi Riikonen kertoo, että he antavat tarjouksen yhtä mielellään sekä isoille että pienille asuntoosakeyhtiöille. Hän vahvistaa, että pienen yhtiön isännöintipalkkio on neliöperusteisuuden vuoksi alhainen. Se saattaa vähentää 18 | Suomen Kiinteistölehti 9/2011 tarjouksen antajien määrää. Ongelmallisimpia ovat alle 15 asunnon yhtiöt. – Kun jakajia on vähän, ollaan kustannuksistakin tarkkoja. Keskustele etukäteen Riikosella on muutama vinkki, miten saada isännöintiyritykset kiinnostumaan pienen yhtiön tarjouspyynnöstä. – Asiallisen tarjouksen saamiseksi kannattaa olla yhteydessä isännöintiyritykseen etukäteen ja kysyä tarjouslaskentahalukkuutta, vaikka käymällä isännöintiyrityksessä. Samalla voi kertoa tarkemmin yhtiöstä Tarjouspyynnössä pitää tarkkaan kertoa yhtiön toiveet. On hyvä käydä etukäteen isännöintiyrityksen pakeilla. Silloin saa varmemmin asiallisen tarjouksen, ohjeistaa isännöitsijä Terhi Riikonen Varkauden OP-Isännöintikeskuksesta. ja sen toiveista. – Kun tarjouspyynnöllä on kasvot, sen hylkääminen on vaikeampaa, ellei yrityksellä kerta kaikkiaan ole liikaa töitä. Tarjouspyyntö pitää tehdä huolella yksilöiden. Kun isännöintiyritys tietää tarkkaan velvoitteensa ja vastuunsa, sen on helpompi tehdä kilpailukykyinen tarjous yhtiölle. Isännöintiyrityksillä on yleensä tarjouspyyntökaavake, jonka yhtiö voi pyytää täytettäväkseen. Tarjousten vertailu on sitä helpompaa, mitä yhtäläisemmillä kaavakkeilla tarjousta pyydetään. Hinnoittelu on isännöintiyritykselle sitäkin vaikeampaa, jos yhtiö on aiemmin isännöinyt talkoilla tai vain tilitoimistoa käyttäen tehnyt pakollisen taloushallinnon. Yhtiölle on silloin selvitettävä tarkoin, mis- tä kalliimpi hinta muodostuu ja mistä yhtiö tarkkaan ottaen maksaa. – Ison isännöintiyrityksen etu on se, että lomillakin on joku vastaamassa asioista. Isännöitsijöillä on sijaiset. Amatööri ottaa ison vastuun isännöinnissä Pienillä taloyhtiöillä on samat velvoitteet kuin isoillakin. Riikonen mainitsee esimerkkinä isännöitsijän- ja energiatodistuksen antamisen tai velkaosuuden laskemisen. – Amatööri ottaa ison vastuun, jos annetut tiedot ovatkin virheelliset. Tänä keväänä hallituksia on ollut erityisen vaikea saada kokoon. Media on liiaksi pelotellut vastuilla, hän sanoo. Isännöitsijälle kerrostalokohde on neut- raalimpi naapuruussuhteiltaan. Riikonen kiteyttää sen lyhyesti: ”rivitaloissa ei biletetä, mutta riidellään.” Isännöitsijä voi joutua käyttämään työtunteja ihmisten välisiin konflikteihin. Myös talkoista pitäisi pystyä sopimaan. Isännöitsijä kantaa vastuuta esimerkiksi lumenpudotuksesta. – Jos asukas pudottaa lumet katolta vain omalta kohdaltaan, lisääntyy naapurin kohdalla rakenteisiin kohdistuva rasitus pudottamattoman lumen vuoksi. Entä jos rakenteet pettävät? Tai omatoiminen lumenpudottaja putoaa alas. Talkoovakuutus ei kata pudottajan katolla kiipeilyä, eivätkä myöskään asukkaiden omat tapaturmavakuutukset ole voimassa taloyhtiön töissä. ■ PESULAKONEILLA – täydellinen kiinteistöpesulakoneohjelma TALOPESULAT OY, Vitikka 1 C, 02630 Espoo, puh. (09) 6869750, fax (09) 68697520, info@talpet.ﬁ , www.talpet.ﬁ Suomen Kiinteistölehti 9/2011 | 19 Pienten paikkakuntien isännöitsijöiltä odotetaan puuttumista pieniinkin asioihin, leppävirtalainen isännöitsijä Eeva Hirviniemi sanoo. Eeva Hirviniemi työskentelee isännöitsijänä Leppävirralla PohjoisSavossa. Kunnassa on runsaat 10 000 asukasta. Kerrostaloja on jonkin verran, mutta enemmistö on pien- ja rivitaloja. Pienillä paikkakunnilla on pärjättävä ihmisten kanssa Teksti ja kuva: Anna-Liisa Pekkarinen I sännöitsijöitä Leppävirralla on neljä. Jokainen on vähintäänkin täystyöllistetty. Lähivuosina voi kunnassa tulla pula isännöitsijöistä, kun nykyiset jäävät pois työelämästä. Kiinnostaako Leppävirta nuoria niin, että he tulisivat palkkatöihin tai yrittäjäksi pieneen kuntaan. Sama tilanne on monissa muissa suomalaissa kuntakeskuksissa. Hirviniemi kokee, että monialaisuus on ainakin hänen yrityksessään Laskenta ja Rakennuspalvelu Hirviniemessä ollut hyvä ratkaisu. Yritys on keskittynyt taloushallintoon isännöinnin lisäksi. Hirviniemen puoliso on rakennusalan ammattilainen, joka 20 | Suomen Kiinteistölehti 9/2011 suunnittelee, konsultoi ja tekee kuntokartoituksia. Se on erinomainen yhdistelmä, koska konsulttiapu on isännöitsijällä tarvittaessa lähellä. 1970-luvun talokanta tarvitsee kohennusta tai suuriakin korjauksia. Isännöitsijä tuomari ja rajojen asettelija? – Isännöinti lienee meillä erilaista kuin isoissa kaupungeissa, koska täällä useimmat tuntevat toisensa. Isännöitsijä joutuu rooliin, josta en aina pidä, ojentamaan ihmisiä ja ratkomaan keskinäisiä riitoja autopaikoista, saunavuoroista, lemmikkieläimistä ja lumityövuorojen noudattamisesta, kertoo Hirviniemi. – Isännöitsijän työ on huolehtia talosta mahdollisimman hyvin. Häiriöasiat totta kai kuuluvat isännöitsijälle, mutta kuuluuko ihmisten paimentaminenkin, hän kysyy. Tämä voi olla hänen mukaansa yksi syy, miksi nuoret eivät kiinnostu muuten mielenkiintoisesta ja laajaa osaamista vaativasta alasta. Pikkupaikkakunnilla korostuu vieläkin enemmän isännöitsijän sosiaalisen osaamisen tarve. – En laita paimenkirjeitä seinälle ja syyllistä kaikkia, vaan keskustelen kahden Pienelle yhtiölle oma palvelupaketti Helsingin Seudun Isännöitsijät on kehittänyt palvelupaketin pienille 4-14 asunnon taloyhtiöille. Paketti sisältää vain välttämättömimmän: asiakaspalvelun, kirjanpidon, yhtiökokoukset, lakisääteisten velvoitteiden täyttämisen ja äkilliset tekniset tehtävät, kuten vesivahinkojen hoidon. kesken juuri sen osakkaan kanssa, jonka tiimoilta paimenkirjeelle aihetta on. Kokematon hallitus voi vaatia liikoja Hirviniemellä on muutamia taloyhtiöitä myös Kuopiossa. Kaupungeissa ei hän koe törmäävänsä samanlaisiin pulmiin. Työ pysyy niissä asiakeskeisenä ja ammattimaisena. Taloyhtiöiden hallituksiin on helpommin tarjolla kokemusta omaavia jäseniä, mikä hänestä on hyvän yhteistyön siemen. Kokematon hallitus voi edellyttää isännöitsijältä tehtäviä, jotka eivät hänelle kuulu, tai hän voi toimia valistumattomana asunto-osakeyhtiölain tasavertaisuusperiaatteen vastaisesti. Erityisen vaikeaa hallitusta on saada kokoon iäkkäiden asuttamassa talossa. Näin on usein maaseudulla. Pienillä paikkakunnilla pienet palkkiot Palkkiotasoa verrattuna kaupunkeihin ei hän osaa vertailla, koska ei sitä tiedä, mutta arvioi sen olevan pienempi. Hirviniemi käyttää neliöperusteista hintaa. – Annan tarjouksessani aina kokonaishinnan, en erillishintoja eri tehtäville. Kulu on näin helposti budjetoitavissa. Hirviniemen taloyhtiöiden kiinteistöistä on moni jo korjattu. Jos isännöitsijällä on ollut projektin vetovastuu, Hirviniemi on siitä neuvotellut erillishinnan. – Pieni talo ei tarkoita pientä tietämystä. Työn määrä ei ole juuri sen vähäisempi, vaikka vastikelaskutus on vähäisempi. Siksi esimerkiksi alle 300 neliön talot ovat hankalia. Palkkio jää liian pieneksi, elleivät osakkaat suostu maksamaan hieman korkeampaa neliöhintaa. – Meillä muutamankin kympin korotus puhuttaa paljon. Korotukset eivät ole helppoja tehdä. ■ Isojen kaava ei sovi pienille, sillä hinta kipuaa kohtuuttomaksi. – Siksi kehitimme 2000-luvun alussa pienille yhtiöille oman palvelunsa, kertoo toimitusjohtaja Esko Pietikäinen. Palveluista on karsittu pois esimerkiksi asukkaiden välisten ristiriitojen ratkominen, erillishankkeiden kuten asfaltointien ja korjausten vetovastuu ja hallituksen kokoukset. – Halusimme, ettei hallituksen kokouksia pidettäisi vain ”varmuuden vuoksi”. Toki yhtiö voi aina tuntikorvauksella ostaa lisäpalvelua. HSI tarjoaa myös räätälöityjä palveluja. Siinä taloyhtiö ostaa vain sen palvelun minkä haluaa, vaikkapa kirjanpidon. – Karsimaton pienten yhtiöiden peruspakettimme on kuitenkin suosituin. Se on noin kolme kertaa ison yhtiön palvelupakettia edullisempi. Helsingin seudulla vastaavia erikokoisille yhtiöille kohdistettuja isännöintipalveluja tarjoavat muutamat muutkin isännöintiyritykset, tietää Pietikäinen. Suomen Kiinteistölehti 9/2011 | 21