Oheisena Marita Närväsen selostus tilaisuudesta.

SAO
YLEISÖTILAISUUS
Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry
TOLKKUA PUTKIREMONTTIIN
3/3
19.11.2014
SAOn JÄRJESTÄMÄ TILAISUUS täytti KKK:n salin tietoa etsivästä yleisöstä. Nykyaikaisten menetelmien ja
osakkaiden tarpeiden huomioiminen suunnittelussa syrjäytetään liian usein nykyisessä business-ajattelussa
taloyhtiön remonteissa. Etsimme vastauksia kysymyksiin, miksi näin on ja miten pitäisi olla?
Edunvalvontatoimikunnan pj. Lars Lundström
esitteli tilaisuuden aluksi SAOn ja SAO:n toiminnan painopistealueita. SAO on ainoa puhtaasti
osakkeenomistajien etua ajava järjestö. SAO:n toiminnan tärkeitä painopistealueita ovat asuntoosakeyhtiölain tarkistustarve sekä taloyhtiön suurten remonttien osakaslähtöinen suunnittelu.
Lundström listasi putkiremontin osapuolet ja heidän roolinsa. Osakkeenomistajat ovat ylimpänä päättäjänä
ja maksajana, seuraavana osakkeenomistajia edustava hallitus ja hallituksen valitsema isännöitsijä. Sitten
ovat vielä ”alimpana” suunnittelutoimisto ja urakoitsija. Itsestään selvää – vai onko sittenkään?
Ei tunnu olevan. Osakkaan ja suunnittelijan välissä on kaksi osapuolta, hallitus ja isännöitsijä. Kaikilla on eri
roolit ja intressit, joita täytyy ymmärtää.
Isännöintitoimen ja isännöitsijän rooli on muuttunut vuosikymmenien aikana osakasisännöinnistä ammattiisännöitsijöihin ja pieniin isännöintitoimistoihin ja lopulta suuriin isännöintiyrityksiin tai ketjuihin.
Isännöitsijä ei enää ole samalla tavalla taloyhtiön asialla kuin aikoinaan. Voiko sitä edes odottaa?
Hallituksen rooli korostuu
Hallituksen tulee ymmärtää ja kuunnella osakkaiden tarpeet ja prioriteetit. Hallituksen tulee välittää tieto
suunnittelijalle ja ohjata suunnittelua. Suunnittelutoimistot ovat kasvaneet suuriksi ja niissä on paljon eri
spesiaalialojen asiantuntemusta, jota he mielellään korostavat. Silti suunnittelutoimisto vain esittelee –
hallitus ja yhtiökokous päättävät. Suunnittelu on liiketoimintaa. Suunnittelija on ensisijaisesti lojaali omalle
työnantajalleen. On väärin edes olettaa, että suunnittelija kantaisi suurta vastuuta tarpeiden
priorisoinnista, kustannustehokkuudesta tai asumishaitasta – siis asioista, jotka ovat osakkaille tärkeitä. Se
on hallituksen tehtävä.
Hallituksen tärkein päätös on suunnittelutoimiston valinta
Suunnittelutoimiston valinta määrittelee käytännössä pitkälti myös putkiremontin toteutustavan.
Nykyaikaiset saneerausmenetelmät, varsinkaan käyttövesiputkien pinnoitus, eivät kuulu suurimpien
suunnittelutoimistojen tarjontaan. ”Eihän niissä ole mitään suunnittelemista – pinnoitetaan vain putket”.
Tämä suuren suunnittelutoimiston spontaani tokaisu kertoo kaiken, toteaa Lundström. Nykyaikaisten,
rakenteita rikkomattomien menetelmien suunnitelmat ovat sen verran kevyitä, että niillä ei iso
suunnittelutoimisto elä. Niiden tekeminen jätetään suosiolla pienemmille suunnittelutoimistoille tai
nykyaikaiset tekniikat hallitsevalle urakoitsijalle.
Ylisuunnittelua näkyy räikeimpänä pääkaupunkiseudulla. Esim. Isännöintiliiton tuoreen putkiremonttibarometrin mukaan linjasaneeraus nykyaikaisilla menetelmillä on pääkaupunkiseudulla yli kaksi kertaa
kalliimpaa kuin muualla maassa. Höpö, höpö, sanoo Lundström. Selitys löytyy siitä, että pääkaupunkiseudulla ei enää tehdä linjasaneerauksia vaan talon peruskorjauksia. Se selittää valtaosan näennäisestä
hintaerosta. Toki muitakin vähäisempiä selittäviä tekijöitä löytyy, kuten erilainen rakennuskanta.
SAO
YLEISÖTILAISUUS
Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry
3/3
_______________________________________________________________________________________
Peruskorjauksesta kunnossapitoon
Jos talo pidetään kunnossa, sitä ei koskaan tarvitse peruskorjata. Kun putkiremontti tehdään käyttäen
perinteisiä menetelmiä, saadaan synergiaetua ajoittamalla samaan yhteyteen myös muut remontit:
kylpyhuoneet, sähkö, antennijärjestelmät jne. Kun linjasaneeraus toteutetaan nykyaikaisilla, rakenteita
rikkomattomilla menetelmillä ei vastaavaa synergiaa muihin remontteihin ole. Remontit kannattaa päättää
ja tehdä eri aikaan sen mukaan milloin ilmenee aitoa tarvetta. Tämä vaatii isoa ajattelutavan muutosta. Se
muutos ei lähde peruskorjausten suunnittelulla elävistä suunnittelutoimistoista, vaan se lähtee osakkaista
ja heitä edustavasta hallituksesta.
Esitys kirvoitti yleisön putkiremontti-tunteet pintaan ja seurasi vilkas keskustelu. Vastauksia kaivattiin
lukuisiin kysymyksiin, mm. voiko meidänkin taloon asentaa näin, miten saamme suunnittelun kohdalleen,
osakkaan oikeuksiin, jne. Monien taloyhtiöiden tilanteita peilattiin käytännön esimerkein.
MODERNI SANEERAUSTAPA
POXYTEC OY: tj. Timo Peltonen esitteli rakenteita rikkomattoman menetelmän, jossa käyttövesiputket
saneerataan pinnoittamalla ne elintarvikekelpoisella epoksilla.
Ikääntyvissä käyttövesiputkissa esiintyy korroosiota, sinkkikatoa ja pistesyöpymiä, jotka heikentävät putkia
ja ajan mittaan johtavat putkien vuotamiseen ja vesivahinkoihin.
Poxytecin menetelmällä kunnostettaessa ei vaadita rakenteiden purkamista. Tekniikassa käytettävät
valmistusaineet täyttävät kaikki juomavesiputkistoille asetettavat vaatimukset. Kun pinnoite jatkossa estää
korroosion muodostumisen, myös juomaveden laatu paranee.
Tiedonjanoinen yleisö sai kuulla havainnollisen esityksen remontin eri vaiheista. Kysymysten tulva täytti
salin. Timo Peltonen antoi monia ratkaisuvaihtoehtoja osallistujien taloyhtiöiden ongelmiin. Hybridiratkaisuakin hän ehdotti vaihtoehtona pahimpiin ongelmakohtiin modernia tekniikkaa käytettäessä.
Nykyiset lupakäytännöt hän totesi hyvin byrokraattisiksi Suomessa. Muualla Euroopassa ja USA:ssa
toimitaan huomattavasti kevyemmin käytännöin. Näillä toiminta-alueilla ovat modernit menetelmät olleet
käytössä jo pitkään ja saaneet merkittävän aseman remonttivaihtoehtona.
EDUT: Palvelu sisältää myös kuntoarvion ja suunnittelun. Rakennusta voi käyttää lähes koko remontin ajan.
Ei tule seinien, kattojen ja lattioiden rikkomista. Pöly- ja meluhaitat ovat vähäisiä. Lyhyt remontointiaika.
Kaikkia tiloja ei remontoida yhtiön puolesta. Kokonaiskustannukset ovat huomattavasti alhaisemmat. Jos
osakas teettää itse kylpyhuoneremontin hän voi hyödyntää kotitalousvähennyksen. Takuu myönnetään
kuten uudelle putkelle. Myös vakuutusyhtiö suhtautuu nykyään myönteisesti menetelmään.
TALOYHTIÖIDEN PALAUTE: Kaksi tärkeintä valintaperustetta ovat olleet hinta ja ettei rakenteita revitä auki.
Remontti tapahtuu näin nopeasti ja asunnoissa pystyy asumaan koko ajan. Erään 35 asunnon talo
remontoitiin kuudessa viikossa. Heillä oli tietoa, että Euroopassa oli käytetty moderneja menetelmiä jo
kauan. Ei myöskään revitä kunnostettuja kylpyhuoneita auki. V. 1952 rakennettuun taloonkin on tehty tällä
menetelmällä. Isännöitsijä perinteisen menetelmän kannattajana oli alkuun nihkeä, mutta käänsi kelkkansa
ja käy nyt jo puhumassa muillekin menetelmästä. Budjetti on pitänyt (jopa alitettiin) ja aikataulu. Ei ylitetty,
kuten perinteisessä tapahtuu lähes aina.
REFERENSSIKOHTEET: Kohteisiin voivat kaikki käydä tutustumassa.
SAO
YLEISÖTILAISUUS
Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry
3/3
_______________________________________________________________________________________
ROHKAISEVAA TOIMINTAA TALOYHTIÖSSÄ: HALLITUS OHJAA
AS OY NERVANDERINKATU 7, hallituksen pj. Johan Horelli kertoi oman taloyhtiönsä tarinan siitä, miten
vääriä raiteita edennyt putkiremonttisuunnitelma saatiin vastaamaan osakkaiden enemmistön toiveita
hallituksen rohkeilla päätöksillä. Näiden toiveiden toteutuminen edellytti sekä isännöitsijän että
suunnittelutoimiston vaihtamista.
Hallituksen herätti, kun isännöitsijän lähettämiin tarjouspyyntöihin tuli Talotekniikan vastaus 2 viikon
kuluttua. Saimme edustavan ”paksun pumaskan, juuri meille suunnitellun” tuotoksen. Kansikuvassa
taloyhtiömme, sivuille oli lisätty tietomme tarvittaviin kohtiin. Teos oli todella vaikuttava. Tarjous: uudet
putket + sähköt + siirrettävä osakkaiden mittarit kellariin. Sähköjä ei tilattu, ne oli lisätty ylimääräisenä
”kaupanpäälle”. Mittarien siirtoa alakertaan perusteltiin helpolla mittarien luvulla. Tämä oli suuri kustannus
remontissa. Nopealla aikataululla tuli sen jälkeen etäluettavat mittarit sähkölaitosten toimesta. Tämä oli siis
täysin turha kulu, joka meillä yritettiin maksattaa. Horelli ihmetteli: ”Kuinka ne kehtasivat”!
Potkut sai isännöitsijä (Realia) ja suunnittelija (Raksystems). Hallitus perehtyi moderniin vaihtoehtoon ja
lähti viemään putkien pinnoitusta eteenpäin uuden isännöitsijän tuella. Pidettiin ylimääräinen yhtiökokous.
Kustannukset puolittuivat, hintalappu oli 265 e/m2. Saimme asua talossa koko ajan. Hän ihmetteli tämän
kustannuksen unohtamista aina suunnittelun laskelmista. Se on merkittävä kulu.
Valloittava pj. sai yleisön ihailevan arvostuksen työstään. Hänen esimerkkinsä, osaava paneutumisensa
osakkaiden etujen ajamiseen yhdessä hallituksen kanssa, kannustakoon kaikkia hallituksia toimimaan
samoin.
MITÄ HE OPPIVAT TÄSTÄ: suunnittelija eikä isännöitsijäkään usein kuuntele taloyhtiötä/osakasta.
Hallituksella täytyy olla rohkeutta tarvittaessa vaihtaa isännöitsijä ja/tai suunnittelutoimisto.
Hallituksella on vastuu, että homma pysyy kasassa. Tekniikat kehittyvät, pitäkää jatkuvasti silmät ja
korvat auki.
YLEISÖ
Putkiremontti herättää suuria tunteita, niin täälläkin. Innokas keskustelu, lukuisat kysymykset ja omat
kokemukset asiasta täydensivät osallistujien tietämystä esitysten lomassa. Vaihtoehtoja löytyy, jos niitä
halutaan etsiä. Merkittävää näyttää olevan ymmärtää, kenen eduista puhutaan. Osallistujat vaikuttivat
saaneen vastauksen siihen, kenen eduista täällä tänään puhuttiin. SAO on osakkeenomistaja asialla.
TULIKO PUTKIREMONTTIIN TOLKKUA?
Ainakin tuli ajattelemisen aihetta ja vinkkejä siihen, miten putkiremonttiinkin voi saada tolkkua. Ehkä myös
parempi ymmärrys siihen, miksi putkiremonteissa ei aina ole ollut tolkkua. Jos huone täyttyy melusta ja
pölystä eikä asunnossa voi asua, se ei ole remonttimiehen vika, eikä aina edes liiketoimintaa tekevän
suunnittelutoimiston. Osakkeenomistajia edustaa hallitus – ei suunnittelutoimisto eikä usein edes
isännöitsijä. Suunnitelman tekemistä ei voi kokonaan delegoida suunnittelutoimistolle – sitä pitää ohjata.
Vaikka hallitus olisi kuinka pieni ja suunnittelutoimisto kuinka suuri ja asiantunteva, suunnittelutoimisto ei
päätä – se vain esittelee. Hallitus ja yhtiökokous päättävät. Näin ainakin teoriassa, mutta käytännössä
hallituksen on kuitenkin helpompi ohjata pientä suunnittelutoimistoa.
Tilaisuudesta raportoi
Marita Närvänen
SAO-Uutiskirjeen toimitus