SAO YLEISÖTILAISUUS Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry TOLKKUA PUTKIREMONTTIIN 3/3 19.11.2014 SAOn JÄRJESTÄMÄ TILAISUUS täytti KKK:n salin tietoa etsivästä yleisöstä. Nykyaikaisten menetelmien ja osakkaiden tarpeiden huomioiminen suunnittelussa syrjäytetään liian usein nykyisessä business-ajattelussa taloyhtiön remonteissa. Etsimme vastauksia kysymyksiin, miksi näin on ja miten pitäisi olla? Edunvalvontatoimikunnan pj. Lars Lundström esitteli tilaisuuden aluksi SAOn ja SAO:n toiminnan painopistealueita. SAO on ainoa puhtaasti osakkeenomistajien etua ajava järjestö. SAO:n toiminnan tärkeitä painopistealueita ovat asuntoosakeyhtiölain tarkistustarve sekä taloyhtiön suurten remonttien osakaslähtöinen suunnittelu. Lundström listasi putkiremontin osapuolet ja heidän roolinsa. Osakkeenomistajat ovat ylimpänä päättäjänä ja maksajana, seuraavana osakkeenomistajia edustava hallitus ja hallituksen valitsema isännöitsijä. Sitten ovat vielä ”alimpana” suunnittelutoimisto ja urakoitsija. Itsestään selvää – vai onko sittenkään? Ei tunnu olevan. Osakkaan ja suunnittelijan välissä on kaksi osapuolta, hallitus ja isännöitsijä. Kaikilla on eri roolit ja intressit, joita täytyy ymmärtää. Isännöintitoimen ja isännöitsijän rooli on muuttunut vuosikymmenien aikana osakasisännöinnistä ammattiisännöitsijöihin ja pieniin isännöintitoimistoihin ja lopulta suuriin isännöintiyrityksiin tai ketjuihin. Isännöitsijä ei enää ole samalla tavalla taloyhtiön asialla kuin aikoinaan. Voiko sitä edes odottaa? Hallituksen rooli korostuu Hallituksen tulee ymmärtää ja kuunnella osakkaiden tarpeet ja prioriteetit. Hallituksen tulee välittää tieto suunnittelijalle ja ohjata suunnittelua. Suunnittelutoimistot ovat kasvaneet suuriksi ja niissä on paljon eri spesiaalialojen asiantuntemusta, jota he mielellään korostavat. Silti suunnittelutoimisto vain esittelee – hallitus ja yhtiökokous päättävät. Suunnittelu on liiketoimintaa. Suunnittelija on ensisijaisesti lojaali omalle työnantajalleen. On väärin edes olettaa, että suunnittelija kantaisi suurta vastuuta tarpeiden priorisoinnista, kustannustehokkuudesta tai asumishaitasta – siis asioista, jotka ovat osakkaille tärkeitä. Se on hallituksen tehtävä. Hallituksen tärkein päätös on suunnittelutoimiston valinta Suunnittelutoimiston valinta määrittelee käytännössä pitkälti myös putkiremontin toteutustavan. Nykyaikaiset saneerausmenetelmät, varsinkaan käyttövesiputkien pinnoitus, eivät kuulu suurimpien suunnittelutoimistojen tarjontaan. ”Eihän niissä ole mitään suunnittelemista – pinnoitetaan vain putket”. Tämä suuren suunnittelutoimiston spontaani tokaisu kertoo kaiken, toteaa Lundström. Nykyaikaisten, rakenteita rikkomattomien menetelmien suunnitelmat ovat sen verran kevyitä, että niillä ei iso suunnittelutoimisto elä. Niiden tekeminen jätetään suosiolla pienemmille suunnittelutoimistoille tai nykyaikaiset tekniikat hallitsevalle urakoitsijalle. Ylisuunnittelua näkyy räikeimpänä pääkaupunkiseudulla. Esim. Isännöintiliiton tuoreen putkiremonttibarometrin mukaan linjasaneeraus nykyaikaisilla menetelmillä on pääkaupunkiseudulla yli kaksi kertaa kalliimpaa kuin muualla maassa. Höpö, höpö, sanoo Lundström. Selitys löytyy siitä, että pääkaupunkiseudulla ei enää tehdä linjasaneerauksia vaan talon peruskorjauksia. Se selittää valtaosan näennäisestä hintaerosta. Toki muitakin vähäisempiä selittäviä tekijöitä löytyy, kuten erilainen rakennuskanta. SAO YLEISÖTILAISUUS Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry 3/3 _______________________________________________________________________________________ Peruskorjauksesta kunnossapitoon Jos talo pidetään kunnossa, sitä ei koskaan tarvitse peruskorjata. Kun putkiremontti tehdään käyttäen perinteisiä menetelmiä, saadaan synergiaetua ajoittamalla samaan yhteyteen myös muut remontit: kylpyhuoneet, sähkö, antennijärjestelmät jne. Kun linjasaneeraus toteutetaan nykyaikaisilla, rakenteita rikkomattomilla menetelmillä ei vastaavaa synergiaa muihin remontteihin ole. Remontit kannattaa päättää ja tehdä eri aikaan sen mukaan milloin ilmenee aitoa tarvetta. Tämä vaatii isoa ajattelutavan muutosta. Se muutos ei lähde peruskorjausten suunnittelulla elävistä suunnittelutoimistoista, vaan se lähtee osakkaista ja heitä edustavasta hallituksesta. Esitys kirvoitti yleisön putkiremontti-tunteet pintaan ja seurasi vilkas keskustelu. Vastauksia kaivattiin lukuisiin kysymyksiin, mm. voiko meidänkin taloon asentaa näin, miten saamme suunnittelun kohdalleen, osakkaan oikeuksiin, jne. Monien taloyhtiöiden tilanteita peilattiin käytännön esimerkein. MODERNI SANEERAUSTAPA POXYTEC OY: tj. Timo Peltonen esitteli rakenteita rikkomattoman menetelmän, jossa käyttövesiputket saneerataan pinnoittamalla ne elintarvikekelpoisella epoksilla. Ikääntyvissä käyttövesiputkissa esiintyy korroosiota, sinkkikatoa ja pistesyöpymiä, jotka heikentävät putkia ja ajan mittaan johtavat putkien vuotamiseen ja vesivahinkoihin. Poxytecin menetelmällä kunnostettaessa ei vaadita rakenteiden purkamista. Tekniikassa käytettävät valmistusaineet täyttävät kaikki juomavesiputkistoille asetettavat vaatimukset. Kun pinnoite jatkossa estää korroosion muodostumisen, myös juomaveden laatu paranee. Tiedonjanoinen yleisö sai kuulla havainnollisen esityksen remontin eri vaiheista. Kysymysten tulva täytti salin. Timo Peltonen antoi monia ratkaisuvaihtoehtoja osallistujien taloyhtiöiden ongelmiin. Hybridiratkaisuakin hän ehdotti vaihtoehtona pahimpiin ongelmakohtiin modernia tekniikkaa käytettäessä. Nykyiset lupakäytännöt hän totesi hyvin byrokraattisiksi Suomessa. Muualla Euroopassa ja USA:ssa toimitaan huomattavasti kevyemmin käytännöin. Näillä toiminta-alueilla ovat modernit menetelmät olleet käytössä jo pitkään ja saaneet merkittävän aseman remonttivaihtoehtona. EDUT: Palvelu sisältää myös kuntoarvion ja suunnittelun. Rakennusta voi käyttää lähes koko remontin ajan. Ei tule seinien, kattojen ja lattioiden rikkomista. Pöly- ja meluhaitat ovat vähäisiä. Lyhyt remontointiaika. Kaikkia tiloja ei remontoida yhtiön puolesta. Kokonaiskustannukset ovat huomattavasti alhaisemmat. Jos osakas teettää itse kylpyhuoneremontin hän voi hyödyntää kotitalousvähennyksen. Takuu myönnetään kuten uudelle putkelle. Myös vakuutusyhtiö suhtautuu nykyään myönteisesti menetelmään. TALOYHTIÖIDEN PALAUTE: Kaksi tärkeintä valintaperustetta ovat olleet hinta ja ettei rakenteita revitä auki. Remontti tapahtuu näin nopeasti ja asunnoissa pystyy asumaan koko ajan. Erään 35 asunnon talo remontoitiin kuudessa viikossa. Heillä oli tietoa, että Euroopassa oli käytetty moderneja menetelmiä jo kauan. Ei myöskään revitä kunnostettuja kylpyhuoneita auki. V. 1952 rakennettuun taloonkin on tehty tällä menetelmällä. Isännöitsijä perinteisen menetelmän kannattajana oli alkuun nihkeä, mutta käänsi kelkkansa ja käy nyt jo puhumassa muillekin menetelmästä. Budjetti on pitänyt (jopa alitettiin) ja aikataulu. Ei ylitetty, kuten perinteisessä tapahtuu lähes aina. REFERENSSIKOHTEET: Kohteisiin voivat kaikki käydä tutustumassa. SAO YLEISÖTILAISUUS Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry 3/3 _______________________________________________________________________________________ ROHKAISEVAA TOIMINTAA TALOYHTIÖSSÄ: HALLITUS OHJAA AS OY NERVANDERINKATU 7, hallituksen pj. Johan Horelli kertoi oman taloyhtiönsä tarinan siitä, miten vääriä raiteita edennyt putkiremonttisuunnitelma saatiin vastaamaan osakkaiden enemmistön toiveita hallituksen rohkeilla päätöksillä. Näiden toiveiden toteutuminen edellytti sekä isännöitsijän että suunnittelutoimiston vaihtamista. Hallituksen herätti, kun isännöitsijän lähettämiin tarjouspyyntöihin tuli Talotekniikan vastaus 2 viikon kuluttua. Saimme edustavan ”paksun pumaskan, juuri meille suunnitellun” tuotoksen. Kansikuvassa taloyhtiömme, sivuille oli lisätty tietomme tarvittaviin kohtiin. Teos oli todella vaikuttava. Tarjous: uudet putket + sähköt + siirrettävä osakkaiden mittarit kellariin. Sähköjä ei tilattu, ne oli lisätty ylimääräisenä ”kaupanpäälle”. Mittarien siirtoa alakertaan perusteltiin helpolla mittarien luvulla. Tämä oli suuri kustannus remontissa. Nopealla aikataululla tuli sen jälkeen etäluettavat mittarit sähkölaitosten toimesta. Tämä oli siis täysin turha kulu, joka meillä yritettiin maksattaa. Horelli ihmetteli: ”Kuinka ne kehtasivat”! Potkut sai isännöitsijä (Realia) ja suunnittelija (Raksystems). Hallitus perehtyi moderniin vaihtoehtoon ja lähti viemään putkien pinnoitusta eteenpäin uuden isännöitsijän tuella. Pidettiin ylimääräinen yhtiökokous. Kustannukset puolittuivat, hintalappu oli 265 e/m2. Saimme asua talossa koko ajan. Hän ihmetteli tämän kustannuksen unohtamista aina suunnittelun laskelmista. Se on merkittävä kulu. Valloittava pj. sai yleisön ihailevan arvostuksen työstään. Hänen esimerkkinsä, osaava paneutumisensa osakkaiden etujen ajamiseen yhdessä hallituksen kanssa, kannustakoon kaikkia hallituksia toimimaan samoin. MITÄ HE OPPIVAT TÄSTÄ: suunnittelija eikä isännöitsijäkään usein kuuntele taloyhtiötä/osakasta. Hallituksella täytyy olla rohkeutta tarvittaessa vaihtaa isännöitsijä ja/tai suunnittelutoimisto. Hallituksella on vastuu, että homma pysyy kasassa. Tekniikat kehittyvät, pitäkää jatkuvasti silmät ja korvat auki. YLEISÖ Putkiremontti herättää suuria tunteita, niin täälläkin. Innokas keskustelu, lukuisat kysymykset ja omat kokemukset asiasta täydensivät osallistujien tietämystä esitysten lomassa. Vaihtoehtoja löytyy, jos niitä halutaan etsiä. Merkittävää näyttää olevan ymmärtää, kenen eduista puhutaan. Osallistujat vaikuttivat saaneen vastauksen siihen, kenen eduista täällä tänään puhuttiin. SAO on osakkeenomistaja asialla. TULIKO PUTKIREMONTTIIN TOLKKUA? Ainakin tuli ajattelemisen aihetta ja vinkkejä siihen, miten putkiremonttiinkin voi saada tolkkua. Ehkä myös parempi ymmärrys siihen, miksi putkiremonteissa ei aina ole ollut tolkkua. Jos huone täyttyy melusta ja pölystä eikä asunnossa voi asua, se ei ole remonttimiehen vika, eikä aina edes liiketoimintaa tekevän suunnittelutoimiston. Osakkeenomistajia edustaa hallitus – ei suunnittelutoimisto eikä usein edes isännöitsijä. Suunnitelman tekemistä ei voi kokonaan delegoida suunnittelutoimistolle – sitä pitää ohjata. Vaikka hallitus olisi kuinka pieni ja suunnittelutoimisto kuinka suuri ja asiantunteva, suunnittelutoimisto ei päätä – se vain esittelee. Hallitus ja yhtiökokous päättävät. Näin ainakin teoriassa, mutta käytännössä hallituksen on kuitenkin helpompi ohjata pientä suunnittelutoimistoa. Tilaisuudesta raportoi Marita Närvänen SAO-Uutiskirjeen toimitus