Oikaisuvaatimus kaupungininsinöörin päätökseen 17.12
JOENSUUN KAUPUNKI KonserflihatI1fl0 //) 2O1 S Dno 1/13 y) y/)ic.o: i/W’y Joensuun kaupungin kaupunkirakennelautakunta Postiosoite: PL 148, 80101 Joensuu Käyntiosoite: Muuntamontie 5, 80100 Joensuu Sähköposti: [email protected] OIKAISU VAATIMUS Rantakadun katusuunnitelmaan välillä Malmikatu Eteläisen rantapuiston kevyen liikenteen väylät - Koskikatu sekä siihen liittyvät Pohjoisen ja Oikaisuvaatimuksen tekijä Kiinteistö Oy Surakan Talo, Joensuu Movera Oy, Joensuu Postiosoite: PL 204, 80101 Joensuu Puhelin: +358 500 672 714 Sähköpostiosoite: eero.martikainen(ämovera.fi Päätös johon haetaan muutosta Joensuun Kaupunki Kaupunkirakenneyksikkö Kaupungininsinööri Viranhaltijapäätös 17.12.2014 § 101, 4261/10.03.01/2014 Oikaisuvaatimusaika Pöytäkirjaote on lähetetty kirjeellä 18.12.2014. Näin päätöksestä on saatu tieto 25.12.2014. Tiedoksisaannista laskettava 14 päivän oikaisuvaatimusaika päättyy siten 8.1.2015. Oikaisuvaatimusaikaan on haettu jatkoaikaa sähköpostilla. Jatkoaika on myönnetty 30.12.20 14 klo 12.16 säliköpostilla siten, että oikaisuvaatimusaika päättyy 19.1.2015. Vaatimukset 1. Vaaditaan Rantakadun katusuunnitelma muutettavaksi ja katurakennustyö toteutettavaksi siten, että suojellun Surakan talon alapohjan tuuletus on mahdollista toteuttaa ja hulevesien poistaminen tulee asianmukaisesti kuntoon. 2. Vaaditaan katusuunnitelma-alueen laajentamista Rantakatu Suvantokatu risteyksestä suvantokadun suuntaan Suvantokatu 2 olevan ns. Piiroisen Talon kohdalle saakka. 2 / 13 Katusuunnitelma tulee laatia ja katu rakentaa siten, että kaupungin toimesta keskustan osayleiskaavalla suojellun Piiroisen Talon alapohjan tuuletus on mahdollista toteuttaa ja hulevesien poistaminen tulee asiamnukaisesti kuntoon. 3. Vaaditaan Rantakadun katusuunnitelma laadittavaksi siten, että tontin 12 kellarin autopaikoille on kulkuyhteys. 4. Joensuun kaupungin kaupunkirakennelautakunnan tulee kieltää viranhaltijapäätöksen 17.12.2014 § 101, 4261/10.03.01/2014 täytäntöönpano ennen kuin päätös on saanut lainvoiman. Kohta 1 perusteet Tausta- ja tapahtumien kulku Allekirjoittanut on ostanut kaupungilta III kaupunginosan korttelin 40 tontin n:o 12. Tontilla sijaitsee suojeltuja rakennuksia., joiden asemakaavamääräys on seuraavan sisältöinen: “Suojeltava rakennus, joka on rakennustaiteellisesti arvokas tai kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeä. Rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka vaarantavat rakennuksen rakennustaiteellisesti arvokkaan tai kaupunkikuvan kannalta merkittävän luonteen säilymisen.” Rakennusten säilymisen varmistamiseksi allekirjoittanut on tehnyt jo tässä vaiheessa laajat perus- ja ylläpitokorjaukset rakennuksissa ja piha-alueella. Pihan korkeusasemaa on alennettu 40 cm rakennusten alapohjien tuuletuksen mahdollistamiseksi piha-alueen puolelta, sekä osittain huolehtinut katto- ja pintavesien ohjauksesta suoraan sadevesiviemäriin. Ongelmaksi on jäänyt Rantakadun ja Suvantokadun korkeusasema ja sen puoleisen rakennusosan perustuksen tuuletuksen järjestäminen. Rantakatua on rakennuksen olemassaolon aikana nostettu niin, että alapohjan tuuletusta ei voi hoitaa asianmukaisesti. Rantakatu 11 :ssa sijaitsevan Surakan Talon peruskorjauksen rakennuslupahakemuksessa 19.9.1979 on esitetty entisen sokkelin säilyttämistä ja tuuletusluukkujen avaamista, mutta tuuletusluukkujen avaaminen on rakennusluvan ehtojen mukaisesti jäänyt kaupungilta tekemättä. Avaamattomia tuuletusluukkuja on Rantakadun sivulla 4 kpl ja talon päädyssä Suvantokadun puolella 2 kpl. Talon kellarikerroksessa sijaitsee pannuhuone ja kellari. Nämä huoneet sijaitsevat tulon sisäpihan puolella. Kellarikerroksen huoneet näin jo muutenkin rajoittavat alapohjan tuulettumista sisäpihan puoleiselta sivulta. Surakan Talon katusivuilla olevien 6 tuuletusluukkujen avaaminen 19.9.1979 rakennusluvan ehtojen mukaisesti talon terveenä säilymisen kannalta on ehdoton. Rantakadun katualueessa kiinni oleva ns. Surakan talo on hyväksytty nyttemmin ravintolakäyttöön. Sen jatkokäytön- ja kehittämisen kannalta on välttämätöntä saattaa rakennuksen alapohjan tuuletus rakennuksen valmistumisaikaiselle tasolle jonka jälkeen on mahdollista huolellisesti harkiten lisätä rakennukseen koneellinen ilmanvaihto siitäkin huolimatta, että rakennuksen vaippaa ei ole aikanaan rakennettu koneellista ilmanvaihto silmällä pitäen. Koska rakennus on kiinni tontin rajassa ja näin myös katualueessa, ei ilman kadun pinnan alentainista!tukipengerrystä voi alapohjan tuuletus toimia eikä sille ole tontin puolella mitään tehtävissä muutoin kuin jo toteutetun piha-alueen osalta. Myöskään katusivuilta hulevesien poistaminen ei ole mahdollista järjestää tontin puolelta. 3 / 13 Rakennuksen säilymisen ja siellä tapahtuvan toiminnan terveellisyyden ja turvallisuuden vuoksi alapohjan tuuletus tulee saada asianmukaisesti hoidetuksi. Ilman alapohjan tuuletusta rakennuksessa tulee olemaan riski sisäilman pilaantumisesta ja rakennuksen terveenä säilymisestä. Rantakadun uusien liikenteen vaatimien liikennejärjestelyjen toteuttamisen yhteydessä tulee turvata Surakan Talon alapohjan tuuletuksen mahdollistuminen. Korttelin asemakaavan yleisten määräysten mukaan: “Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee selvittää kaivutöiden rakennusaikaiset ja pysyvät vaikutukset pohjaveden tasoon sekä vaikutukset suojeltujen rakennusten perustuksiin. Kaivanto tulee rakennusaikana tukea siten, että perustuksille ei aiheudu vahinkoa. Rakentaminen on tehtävä niin, ettei siitä aiheudu pysyvää pohjaveden pinnan alenemista.” Nähtävinä olleeseen Rantakadun katusuunnitelmaan ei ole edelleenkään riittävästi tai ollenkaan tehty muutoksia suojellun Surakan Talon terveenä säilymisen edellytysten kannalta. Hulevesien poistamisjärjestelyä ja kadun ensisijaista alentamista tai vaihtoehtoisesti tukipengerryksen tekemistä ei aiota suunnitelman mukaan toteuttaa niin, että hulevedet saadaan johdetuksi rakennuksen ympäriltä luotettavasti ja alapohjan, sekä sokkelin tuuletus saadaan mitenkään järjestettyä riittäväksi joka on ehdoton edellytys koneellisen ilmanvaihdon asentamismahdollisuuden kannalta. Päätöksen kohteena olevan suunnitelmamuutokset Surakan Talon terveenä säilymisen kannalta ovat lähinnä kosmeettisia, eikä muutoksilla ole todellista vaikutusta talon terveenä säilymisen kannalta. Kadun pinnan laskeminen hyväksytyssä suurmitelmassa 10 cm nähtävinä olevaan suunnitelmaan nähden alemmaksi ei auta yhtään asianmukaisen tuuletuksen järjestämiseksi. Lisäksi päätöksen kohteena olevan suunnitelman mukaisella Surakan Talon viereisen jalkakäytävän siirrolla kaupunki pyrkii siirtämään omaa kadunrakentamisvastuutaan kiinteistölle joka ei sille kuulu. Asia on ollut esillä useita kertoja keskustan osayleiskaavan valmistelusta lähtien. Asia on myös kirjattu osayleiskaava valmisteluaineistoon 3.5.2011, muistio pvm 10.5.2011 Kaupungin tekemä kirjaus muistioon; Katujen varsilla olevien rakennusten säilyminen rizpuu kaiupinnan laskemisesta perustusten vierellä. Vuoteen 2020 mennessä on suvanlosilta ja siihen liittyvät kadut korjattava. Tässä yhteydessä voidaan varmaankin laskea katupintaa peruslusten vierellä. Katusuunnitteluun on pidetty yhteyttä sähköpostilla sekä keskusteluin. Tiivis yhteydenpito on alkanut kadun vaatiman kaavamuutoksen (kaavatyö nro 1653) käsittelystä syksy 2013 alkaessa. Yhteisiä kokouksia on pidetty katusuunnitelmien valmistuttua 5.11.20 14 ja 12.12.2014. Esillä on ollut suojellun rakennuksen säilymisen kannalta välttämättömänä toimenpiteenä kadun korkeusaseman alentaminen tai kevyen tukimuurin tekeminen kadun suunnittelun ja rakentamisen yhteydessä tasoon joka vastaa talon rakennusaikaista tasoa. Korkeusasemavaatimusta ei ole otettu asianmukaisesti huomioon muutetussakaan päätöksen kohteena olevassa katusuunnitelmassa. Todettakoon, että vastaavassa tilanteessa kaupungintalon kohdalla katua alennettiin sen alkuperäiseen tasoon pelkästään kaupunkikuvallisista syistä ja näin aikanaan tällä kohdalla tehty virhe tuli korjatuksi. Surakan Talon kohdalla kevyenliikenteen väylän alentaminen sen alkuperäiseen tasoon kaupunkikuvallisista ja erityisesti talon terveenä säilymisen edellyttämistä syitä pitäisi 4/13 ehdottomasti tässä yhteydessä hoitaa asianmukaisesti kuntoon. Mikäli näin ei tehdä, talon suojelu ja käyttökuntoisena säilyminen muuttuu mahdottomaksi, eikä talon ylläpitokorj auksille ole enää perusteita. Vanhojen- ja yleisesti rakennusten mikrobiongelmia on selvitetty useissa tekniikan yliopistojen tutkimuksissa. Katusuunnittelua koskevassa muistutuksessainme 10.10.2014 viittaamme Taneli Päkkilän Aalto- yliopiston 17.1.2012 diplomityöhön. Dipiomityössä on laajasti lisäksi lähdeviitteitä. Tämän Taneli Päkkilän työkokonaisuuden johtopäätöksiin perustuen Surakan Talon säilymisen kannalta on ensiarvoisen tärkeää se, että alapohjan osalta tuuletus on asiamnukaisesti kunnossa ja tila hyvin ja lievästi alipaineinen, jotta alapohjan alapuolella olevan tilan mikrobit eivät pääse rakennuksen sisäilmaan. Kysymys on kaupungin suojelemasta rakennuksesta, joten myös kaupungin katujen suunnittelusta ja rakentamisesta vastaavien tahojen tulee ottaa huomioon suojeltujen rakennusten vaatimat ratkaisut omissa toiminnoissaan. Aura Kivilaakson laatima yhteenveto informaatio “Rakennusperintö suojelun kohteena” tietopaketti antaa hyvän kuvan ja perustan myös oikeudellisten kysymysten osalta mitkä ovat eri osapuolten vastuut ja velvollisuudet rakennussuojelukysymyksissä. Rakennusperintö suojelun kohteena tietopaketti mukaisesti; Jo perustuslaissa itsestään selvyytenä määritellään suojelun kiinteistön suojelun vastuun jakautuminen mm. kaupungille. Suojellun kiinteistön omistaja huolehtii kiinteistön kunnossapidosta. Ottaa huomioon asemakaavan määräykset mahdollisissa muutoksissa. Suojellun rakennuksen säilymiselle yksi tärkeimmistä perusedellytyksistä on käytössä säilyminen, mikä tarkoittaq, että kohteen on mukauduttava myös ajassa ja tapahtuviin muutoksiin. Rakennuksen tulee siis säilyä käyttökelpoisena, jotta sen suojeleminen kannattaa. Viranhaltijapäät6ksen kommentointi Päätöksen kohteena olevan suunnitelmamuutokset Surakan Talon terveenä säilymisen kannalta ovat lähinnä kosmeettisia, eikä muutoksilla ole todellista vaikutusta talon terveenä säilymisen kannalta. Kadun pinnan laskeminen hyväksytyssä suunnitelmassa 10 cm nähtävinä olevaan suunnitelmaan nähden alemmaksi ei ole asianmukaisen tuuletuksen järjestämiseksi riittävä. Katupinta on edelleen alennettava noin 30 cm, jotta sen korkeusasema vastaisi rakennuksen rakentamisen aikaan ollutta tasoa. Alapohjan tuuletus ei vaadi katualueelle mitään alapohjaan liittyviä rakenteita. Lisäksi päätöksen kohteena olevan suunnitelman mukaisella Surakan Talon viereisen jalkakäytävän siirrolla kaupunki pyrkii perusteettomasti siirtämään kaupungille maankäyttö ja rakennuslain mukaisesti kuuluvaa kadunrakentamisvastuutaan kiinteistölle. Moveralle annetussa kuntoarviossa ei puhuta mitään katupinnan korkeudesta tai siitäkään, että sitä olisi nostettu rakennuksen valmistumisen jälkeisenä aikana. Moveran on pitänyt voida luottaa kaupungin kuntoarviossaan antamiin tietoihin; Fi Perustukset, rossitila ja alapohja. Rakennus on perustettu liuskekivistä ladotun ja muu ratun perusmuurin päälle. Muurin leveys vaihtelee O.5m.stä yli metriin. Rossipohja on tuu letettu perusmuurissa olevien aukko/en kautta ja sekä tila, että maapohja olivat kuivat. Osa 5 / 13 Rantakadun puolen tuuletusaukoista on betonoitu kiinni. Rossitilassa on rakennusjätteitä. Peruskorjauksen yhteydessä on osa lattiaeristeistä uusittu mineraalivillaksi. Lattiaraken teissa ei ollut havaittavissa vaurioita. Kuntoarviossa ehdotetut toimenpiteet: Tuuletuksen tarkastaminen, rakennusjätteiden poisto ja lattiaeristeiden kunnon tarkastus (käyttäjät valittavat talvella kylmistä lattioista). Lattiarakenteen pystytukiparrujen alapäi den tarkastus. Surakan Talon peruskoijauksen rakennuslupahakemuksessa 19.9.1979 on esitetty entisen sokkelin säilyttämistä ja tuuletusluukkujen avaamista, mutta tuuletusluukkujen avaaminen on rakennusluvan ehtojen mukaisesti jäänyt kaupungilta tekemättä ja kaikki 6 tuuletusluuk kua Rantakadun- ja Suvantokadun puolella on kiinni vastoin mitä kuntoarvissa väitetään. Myöhemmässä kuntoarvion toimenpide-ehdotuksen mukaisessa tarkastuksessa kävi kuiten kin ilmi, että kadun korkeusasema suhteessa rakennusaikaiseen, on huomattavasti ylempänä. Katupinnan alentamisesta saatiin lupaus keskustan osayleiskaavan laadinnan yhteydessä pi detyssä palaverissa. Kuten jo tekemässämme 10.10.2014 muistutuksessarnme toteamme; Rakennusten säilymisen varmistamiseksi allekirjoittanut on tehnyt jo tässä vaiheessa laajat perus- ja ylläpitokorjaukset rakennuksissa ja piha-alueella. Pihan korkeusasemaa on alennettu 40 cm rakennusten alapohjien tuuletuken mahdollistamiseksi piha-alueen puolelta, sekä osittain katto- ja pintavesien ohjauksen sadevesiviemäriin. Näin kiinteistön omistaja on omalta osaltaan huolehtinut kakista niistä toimenpiteistä jotka sille asiallisesti kuuluu ja on mahdollista toteuttaa alapohjan tuuletuksen, sekä hulevesien poistamisen osalta. Ongelmaksi ovat jääneet kadun puoleiset sivut. Koska rakennus sijaitsee kiinni katualueessa, eikä tuuletuksen vaatimaa katupinnan alentamista voi tehdä tontin puolella muutoin kuin jo toteutetun piha-alueen osalta. Kaupungin vastuulla on järjestää katualueet myös korkeusaseman osalta maankäyttö- ja rakennuslain pykälien perusteella. Tuuletus sinällään ei vaadi muita rakenteita kuin suljettujen tuuletusluukkujen avaamisen ja joka on tehtävissä tontin puolelta katupinnan ollessa rakennuksen rakennusaikaisella tasolla. Viranhaltijapäätöksessä sen perusteluissa, eikä vastineessa mitenkään ole perusteltu sitä miksi kadunpintaa ei voisi saattaa rakennuksen rankentamisen aikaiselle tasolle. Ei ole esitetty vaihtoehtoisia suunnitelmia joissa eri vaihtoehtojen välillä olisi katupinnan korkeusasemaa tutkittu, tai selvitetty, joka on suunnittelun keskeisimpiä tehtäviä asetetun lopputuloksen aikaansaamiselle. Suunnitelmat ovat pelkästään katuteknisiä toteutussuunnitelmia ilman ympäristön huomioon ottavaa tarkastelua. Asiallisia esteitä ei ole esitetty katupinnan laskemiseksi tasolle jossa Surakan Talon suojelu, säilymine, sekä siellä tapahtuva terveellinen toiminta voi varmistua ja näin alapohjan asiallisen tuuletus tulisi kuntoon. Myöskään viranhaltijapäätöksessä ei ole otettu kantaa tai asetettu kyseenalaiseksi 6/13 muistutuksessamme 10.10.2014 viitattuun Taneli Päkkilän Aalto-yliopiston diplomityön 17.1.2012 oikeellisuuteen ja siinä tehtyibin johtopäätöksiin. Dipiomityön perusteella keskeisesti Surakan Talon tyyppisissä alapohjaratkaisuissa on kysymys “luonnonlain” mukaisesta tapahtumasta jota ei voi muuttaa eikä puuttua tai muuttaa hallinnollisin tai oikeudellisin päätöksin. Ratkaisun avaimet ovat oikeanlaisessa kadun korkeusasemassa ja toteutuksessa. Perusteluyhteenveto Maankäyttö- ja rakennuslain pykälien 83 §, 84 ja 85 § mukaisesti kadun rakentaminen ja ylläpito kuuluu yksin kaupungille. Katualue käsittää asemakaavassa osoitetun katualueen maanalaisine ja maanpäällisine sekä yläpuolisine johtoineen, laitteineen ja rakenteineen. Kaupungin on suunniteltava ja rakennettava katu siten, että se sopeutuu asemakaavan mukaiseen ympäristöönsä. II. Maankäyttö- ja rakennuslain 1.9.2014 voimaan tulleet 13 a luvun hulevesien poistamista koskevat säädökset (pykälät 103 a 103 o) edellyttävät kaupungilta hulevesien vaatimien järjestelyjen toteuttamista, jotka säädökset on otettava huomioon. - III. Toteutuneen maankäytön liikennetarve on edellyttänyt asemakaavan laatimista kadun uudelleen rakentamiseksi, asemakaavatyö nro 1653. Joten kysymyksessä on uuden kadun rakentaminen jo olevan rakennuskannan ja piha-alueiden keskelle. Katurakentamisessa on myös Joensuun kaupungin noudatettava tällä hetkellä voimassa olevia rakentamisesta annettujen lakien- ja määräysten noudattamista. Rakentamisessa noudatettavia lakeja ja määräyksiä ovat mm; maankäyttö- ja rakennuslaki, Joensuun kaupungin rakennusjärjestyksen pykälät 16 ja 17 jotka vastavuoroisesti koskevat myös kadun rakentamista kun myöhemmin katurakenteilla liitytään piha-alueisiin tai olemassa olevien rakennusten vierustoihin. Lisäksi korttelin asemakaavan yleiset määräykset koskevat myös kaupungin toimintaa ja katurakentamista, jonka mukaisesti rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee selvittää kaivutöiden rakennusaikaiset ja pysyvät vaikutukset pohjaveden tasoon sekä vaikutukset suojeltujen rakennusten perustuksiin. - Kiinteistö ei ole mitenkään osallinen nykyiseen katupinnan korkeuteen, kuten päätöksessä todetaan, tasaus on vahvistettu katusuunnitelmassa 7.1.1974. Tuo päätös on silloin voinut olla senhetkisten määräysten mukainen tai siihen ei ole otettu oikeudellista kantaa koska Kaupunki on ollut sekä kadun, että rakennuksen haltija. Aiemmin katurakentamisessa tehdyt virheet eivät ole peruste niiden myöhemmälle uusimiselle. Päätöksen kohteen suunnitelma ja erityisesti siihen muistutuksen johdosta tehdyt suunni telmamuutokset Surakan Talon terveenä säilymisen kannalta ovat lähinnä kosmeettisia, eikä muutoksilla ole todellista vaikutusta talon terveenä säilymisen kannalta. IV. Viranhaltijapäätöksessä, päätöksen perusteluissa, eikä vastineessaan mitenkään perustella miksi kadunpintaa ei voi saattaa rakennuksen rankentamisen aikaiselle tasolle. Joten asiallisia esteitä ei ole kuitenkaan olemassa katupinnan laskemiseksi tasolle jossa Surakan Talon suojelu, säilymine, sekä siellä tapahtuva terveellinen toiminta varmistuu, sekä näin alapohjan asiallisen tuuletus tulisi kuntoon. 7 / 13 V. Kaupungin on otettava huomioon myös katurakentamisessaan oma vastuunsa suojelemastaan kiinteistöstä, sekä huomioitava maarikäyttö- ja rakennuslain 57 pykälä. Rakennuksen tulee siis säilyä käyttökelpoisena, jotta sen suojeleminen kannattaa. eikä tehtävä kuten nyt päinvastoin, jossa suojelu ja rakennuksen säilyminen totaalisesti estetään. Kiinteistönomistaja on huolehtinut sen osuuden, mikä sille kuuluu ja minkä se on voinut tehdä. VI. Katusuunnitelma on muutettava vastaamaan tämän hetkisiä rakentamista annettuja määräyksiä ja suojellun talon alapohjan tuuletus on otettava huomioon ensisijaisesti jalkakäytävän katupinta alentamalla rakennuksen rakentamisaikaa vastaavalle tasolle. Kohta 2 perusteet Perusteluyhteenveto Joensuun kaupunki on keskustan osayleiskaavalla suojellut Suvantokatu 2:ssa sijaitsevan Piiroisen Talon. Kauppakirjassa 22.8.2006 ei kuitenkaan mainita mitään mahdollisesta tulevasta suojeluvaatimuksesta. Päinvastoin kiinteistölle oli olemassa lupa korvata se uudisrakentamisella. Suolelun vaikutuksista on huomautettu keskustan osayleiskaavan valmistelun aikana. Kadun laskemislupaus on myös kirjattu osayleiskaava valmisteluaineistoon 3.5.2011, muistio pvm 10.5.2011. Katusuunnitelma on nyt luontevaa laajentaa hieman risteyksestä Suvantokadulle Piiroi sen Talon kohdalle saakka. Katusuunnitelma tulee laatia ja katu rakentaa siten, että kaupungin toimesta keskustan osayleiskaavalla suojellun Piiroisen Talon alapohjan tuuletus on mahdollista toteuttaa ja hulevesien poistaminen tulee asianmukaisesti kuntoon. II. Kaupungin on otettava huomioon myös kadunpidossaan oma vastuunsa suojelemastaan kiinteistöstä. III. Perustuslaissa itsestään selvyytenä määritellään suojelun kiinteistön suojelun vastuun jakautuminen mm. kaupungille. Suojellun kiinteistön omistaja huolehtii kiinteistön kunnossapidosta. Ottaa huomioon asemakaavan määräykset mahdollisissa muutoksissa. Suojelu rakennuksen säilymiselle yksi tärkeimmistä perusedellytyksistä on käytössä säilyminen, mikä tarkoittaa, että kohteen on mukauduttava myös ajassa ja käyttäjäkunnassa tapahtuviin muutoksiin. Rakennuksen tulee siis säilyä käyttökelpoisena, jotta sen suojeleminen kannattaa. Kohta 3 perusteet Tausta- ja tapahtumien kulku Allekirjoittanut on ostanut kaupungilta III kaupunginosan korttelin 40 tontit n:o 12 ja 14 pvm 22.8.2006 samanaikaisesti laadituilla kauppakirjoilla. 8 / 13 Kaupungin valtuusto on hyväksynyt asemakaavan ja sen mukaisen tonttijaon, sekä tontin luovutusehdot kortteliin 40 pvm 20.6.2005 § 106. Kaupungin valtuuston päätöksestä, oikeaksi todistetusta asemakaavakartasta ja päätökseen liittyvästä erillisliitteestä olemme saaneet aikanaan kaupungilta kopiot. Hyväksytyssä asemakaavassa, sekä täydentävässä erillisliitteessä työ nro 1499 sanotaan; Asemakaavan yleiset määräykset kohta 5: Pysäköintikellari on toteutettava yhtenäisenä tilana siten, että sisään- ja ulosajojärjesielyt Torikadulle tapahtuvat yhdestä liittymästä. Kaavamerkinnällä liitiymä on osoitettu tontin 10 kohdalle. Kaavaselostusliitteessä nro 1499 sanotaan: Sivu 4 Kaupan ehtona tonttien ostajien on sitouduttava yhtenäisen maanalaisen pysäköintitilan rakentamiseen (= tonttien luovutusehto 1 jotta asemakaava voi toteutua) Sivu 24 Tonttien omistajat velvoitetaan Torikadun puolella yhtenäisen pysäköintikellarin toteuttamiseen. Pysäköintikellari tulkitaan pysäköintinormienkannalta pysäköintilaitokseksi. ( tonttien luovutusehto 2 jotta asemakaava voi toteutua) Asemakaavaan sisältyvien määräysten mukaan: Alueen pysäköinti perustuu pääosin maanalaiseen pysäköintiin (ma), joka käsittää koko Torikadun puoleisen korttelinosan ja on mahdollista toteuttaa myös pienenä laajennuksena puukortteliosaan osapuilleen Parviaisen nykyisin rakentamattoman piha-alueen alle. Valtuusto on näin samalla päätöksellä hyväksynyt asekaavan, tonttijaon, sekä tonttien luovutusehdot. Luovutusehtoja ei luonnollisesti ole viety asemakaavakarttaan vaan se ovat erillisliitteessä. Luovutusehdon ottaminen kaava-aineistoon on olut välttämätöntä kaavan toteuttamiseksi. Hallinnossa ja lainkäytössä on hyvin tavallinen tilanne se, että päätökseen tai lakiin tehty kirjaus jää määräyksen soveltamistulkinnan kannalta epäselvä. Siksi päätöksen perusteluista haetaan tulkinnalle vastaus. Lain käytössä puhutaan “lain esitöistä”. Tässä tapauksessa tuota tulkintaa täydentää kaavaselostusliite nro 1499. Kaupunki oli ja on edelleen passiivinen velvollisuutensa täyttämisessä, joka mahdollistaisi kadulta kellariin ajon tonttien nro 12 ja 14 autopaikoille asemakaavan mukaisesti. Kaupunki on pyrkinyt vetäytymään kokonaan kaupungille kuuluvasta velvollisuudesta siirtämällä aiheuttamansa ongelman korttelin kiinteistöjen väliseksi rasiteasiaksi. Rakennustarkastaja on ollut hyvin passiivinen eikä käytännössä ole huolehtinut tehtävistään tai edistänyt asiaa todellisesti mitenkään. Asian hoitamisessa on kulunut yli 8 vuoden aika, eikä lopputuloksesta ole vieläkään mitään selvyyttä. Yhteisiä kokouksissa, joihin viranhaltija päätöksessäkin viitataan enne katusuunnitelman valmistumista 5.11.2014 ja valmistumisen jälkeen 12.12.2014 on ollut esillä tontin nro 12 kellariin kulkumahdollisuuden huomioiminen katusuunnitelmassa. Ongelmat joidenka johdosta kaupunki ei ole pystynyt täyttämään sille kuuluvia velvollisuuksiaan: 9 / 13 Tontin nro 10 kauppakirjaan ei ole luovutusehtoa viety siten, että asemakaavan toteuttamin korttelin muiden tonttien osalta olisi mahdollinen. Asemakaavan toteuttamiseksi hyväksytty luovutusehto kuuluu; Kaupan ehtona tonttien ostajien on sitouduttava yhtenäisen maanalaisen pysäköintitilan rakentamiseen. Tontin nro 10 kauppakirjaan se on otettu muotoon; Tontin alueella sUaitseva asemakaavan mukainen pysäköinnin järjestämiseksi tarvittava maanalainen tila on toteutettava siten, että tilasta saadaan tarvittaessa esteetön ajoyhteys korttelin 40 tonttien 13 ja 14 alueella saitseviin maanalaisiin tiloihin samalla on sallittu kellariton tila tonttien nro 10 ja 14 välille. Valtuuston hyväksymässä asemakaavan luovutusehdossa nimenomaisesti korostetaan torikadun sivun yhtenäistä kellaria. Kauppakirjaan on otettu liitteeksi muutettu asemakaavakartta joka ei vastaa hyväksyttyä asemaakaavaa mutta täyttää kauppakirjaan otetun muuttuneen luovutusehdon. Tonttien nrol3 ja 14 kauppakirjoihin on otettu luovutusehto; Tontin alueella sUaitseva asemakaavan mukainen pysäköinnin järjestämiseksi tarvittava maanalainen tila on toteutettava siten, että kun tontit 13 ja 14 korttelissa 40 on asemakaavan mukaisesti rakennettu, muodostuu niiden alueella saitsevista maanalaisista tiloista yksi yhtenäinen tila, ehto vastaa asemakaavan toteuttamiseksi asetettua luovutusehtoa näiden tonttien osalta. Tontille nro 10 on perustettu ennen tontin luovutusta rasite, jossa oikeutettuna on Kaupunki ja rasitettuna tontti nro 10. Rasitteen liitteeksi on liitetty sama asemakaavakartta mikä on tontin kauppakirjassa. Rasitteen perustaminen on ollut hyväksytyn asemakaavan vastainen. Tontille nro 10 myönnetyssä rakennusluvassa ei ole otettu huomioon maankäyttö- ja rakennuslain määräyksiä jonka mukaan lupaprosessissa on varmistuttava mm siitä, että rakentaminen vastaa ajateltua maankäyttöä, eikä se vaaranna asemakaavan toteutumista. Tonteille nro 13 ja 14 myönnetyissä rakennusluvissa ei ole huomioitu maankäyttö- ja rakennuslain pykälän 135 määräystä; rakennuspaikalle on oltava käyttökelpoinen pääsytie, lupavaiheessa pääsytie ei ole toteutunut kellarin osalta. Kaavan ehto; Pysäköintikellari on toteutettava yhtenäisenä tilana... On jäänyt huomioimatta tontin nro 13 rakennusluvassa. Tontille on rakennettu kellari joka on ainut kylmä koko korttelissa. Tontille nro 14 on jouduttu rakentamaan lämpöeristetty seinä sekä ovi. Perusteluyhteenveto 1. Tausta- ja tapahtumienkulku osiossa kuvattujen laiminlyöntien seurauksena on tultu tilanteeseen, jossa kaupunki ei ole pystynyt suoriutumaan sille kuuluvista hyväksytyn asemakaavan mukaisista velvoitteistaan korttelin nro 40 kellariin kulun osalta. II. Korttelin tonttien luovutuksissa. rasitteen perustamisessa, eikä myönnetyissä rakennusluvissa ole otettu huomioon maankäyttö- ja rakennuslain pykälien 91 §, 135, 159, l64, määräyksiä ja soveltuvin osin on jätetty huomioimatta pykälä 125. III. Kaupungin on ratkaistava katusuunnittelun yhteydessä tontille nro 12 rakennettavan rakennuksen kellariin pääsy. Rantakatu on ainut katu johon tontti rajoittuu. 10/13 Kohta 4 perusteet Joensuun kaupungin kaupunkirakennelautaktmnan tulee kieltää viranhaltijapäätöksen 17.12.2014 § 101, 4261/10.03.01/2014 täytäntöönpano ennen kuin päätös on saanut lainvoiman. Viranhaltijapäätöksen perustelussa mainittu kiire perusteena ei voi tulla kysymykseen, koska katupinnan laskemisvaatimus on ollut luotettavasti Kaupungilla tiedossa keskustan osayleiskaavanlaadinnasta asti (pvm 3.5.20 11) josta ajankohdasta asti tarvittavaa selvittelyäja suurinitelmavaihtoehtojen laadintaa olisi voinut suorittaa. Asianosaisen kuuleminen Hallintolain 34 § pykälän mukaan asiaosaiselle on ennen asian ratkaisemista varattava tilaisuus lausua mielipiteensä asiasta sekä antaa selityksensä sellaisista vaatimuksista ja selvityksistä, jotka saattavat vaikuttaa asian ratkaisuun. Yleinen lähtökohta on, että asianosainen antaa selityksensä kirjallisesti. Koska oikaisuvaatimuksen tekijöille ei ole varattu tilaisuutta tulla kuulluksi kaikista asiaan vaikuttavista seikoista ennen päätöksentekoa, on asian käsittelyssä tapahtunut menettelyvirhe. Erityisen tärkeää kuuleminen olisi ollut katusuunnitelman vaikutusten osalta Surakan Talon mahdollisuuteen säilyä käytössä ja suojelukelpoisena, sekä tontille nro 12 rakennettavan rakennuksen kellariin pääsyn osalta. Yhteenveto Joensuun kaupungin kaupunkirakennelautakunnan tulee kieltää viranhaltijapäätöksen 17.12.2014 § 101, 4261/10.03.01/2014 täytäntöönpano. Kaupunkirakennelautakunnan vaatimusten mukaisesti koska: tulee ratkaista asia oikaisuvaatimuksen tekijöiden Rantakadun katusuunnitelmaa on muutettava niin, että suojellun Surakan talon ja Piiroisen Talon alapohjan tuuletus on mahdollista toteuttaa ja hulevesien poistaminen voidaan järjestää asianmukaisesti. Ensisijaisesti jalkakäytävän korkeusasemaa tulee alentaa rakennusten rakennusaikaiselle tasolle. Katusuunnitelmassa tulee ratkaista tontin nro 12 rakentamisen edellyttämä kellariin pääsy, koska hyväksytyn asemakaavan mukaisena se ei kaupungin laiminlyöntien seurauksena pysty toteutumaan. Kiinteistöllä on kuitenkin olemassa laillinen oikeus kellariin pääsylle. Kaupungin on otettava huomioon suojelemastaan kiinteistöstä. myös katurakentamisessaan Asiassa on tapahtunut edellä selostettu menettelyvirhe. oma vastuunsa 11 / 13 Joensuussa 12. tammikuuta 2015 Kiinteistö Oy Surakan Talo Movera Oy Eero Martikainen Toimitusjohtaja Lhdeviitteet: Taneli Päkkilä Aalto-yliopiston dipiomityön 17.1.2012 vww.uutiset.hometaIkootJ Aura Kivilaakso Rakennusperintö suojelun kohteena www. mfa.fi Maankäyttö ja rakennuslaki 57 Asemakaavamääräykset Asemakaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan asemakaava-aluetta rakennettaessa tai muutoin käytettäessä (asemakaavamääräykset). Asemakaavamäaräykset voivat muun ohessa koskea haitallisten ympliristövaikutusten estämistä tai rajoittamista. Vähittäiskauppaa koskevista asemakaavamliäryksistä säJidetään lisäksi 71 e §: ssä. (8.4.2011/319) Jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määxäyksiä (suojelumääräykset). Suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia. Asemakaavaan voidaan ottaa 2 momentin säännöksen eslLimättä rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain (498/2010) 3 §:ssä tarkoitetun kohteen suojelemiseksi tarpeelliset määräykset. Oikeudesta korvaukseen on voimassa, mitä edellä mainitun lain 13—15 §:ssä säädetään. Korvausvelvollinen muun kuin valtakunnallisesti merkittävän kohteen suojelun osalta on kuitenkin kunta. Kunnalle voidaan myöntää maksamiinsa korvauksiin avustusta valtion varoista talousarvion rajoissa. Mitä edellä säädetään kunnan korvausvelvollisuudesta, ei koske julkisyhteisöjen omistamia rakennuksia. (4.6.2010/499) 83* Yleinen alue, katualueja liikennealue Yleisellä alueella tarkoitetaan tässä laissa asemakaavassa katualueeksi, toriksi, liikennealueeksi, virkistysalueeksi tai näihin verrattavaksi alueeksi osoitettua kunnan, valtion tai muun julkisyhteisön toteutettavaksi tarkoitettua aluetta. Katualue käsittää asemakaavassa osoitetun katualueen maanalaisine ja maanpäällisine sekä yläpuolisine johtoineen, laitteineen ja rakenleineen, jollei asemakaavassa ole toisin osoitettu. Liikennealueita ovat asemakaavassa maanteitä, rautateitä, vesiteitä, satamia ja lentokenttiä varten osoitetut alueet. (30.12.2008/1129) Maanteiden liikennealueita voidaan osoittaa valta-, kanta- ja seututeitä varten sekä niitä yhdistäviäja niiden jatkeena olevia teitä varten, jotka palvelevat pääasiallisesti muuta kuin paikallista liikennettä. Maantiehen lcuuluvalle kevyen liikenteen väylälle voidaan osoittaa muusta liikennealueesta erillinen liikennealue, jos se on paikallisista olosuhteista johtuen perusteltua.(30.l2.2008/l 129) 84* Kadunpito Kadunpito käsittää kadun suunnittelemisen, rakentamisen ja sen kunnossa ja puhtaanapidon sekä muut toimenpiteet, jotka ovat tarpeen katualueen ja sen yläpuolisten ja alapuolisten johtojen, laitteiden ja rakenteiden yhteen sovittamiseksi. Kadunpidon järjestäminen kuuluu kunnalle. Kiinteistöille kuuluvista kadunpitoon liittyvistä velvollisuuksista säädetään kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa ja puhtaanapidosta annetussa laissa (669/1978). Kunta voi antaa sille kuuluvan kadunpidon kokonaan tai osittain muiden tehtäväksi. 85* Kadun rakentaminen Katu rakennetaan kunnan hyväksymän suunnitelman mukaisesti. Katu on suunniteltava ja rakennettava siten, että se sopeutuu asemakaavan mukaiseen ympäristöönsä ja täyttää toirnivuuden, turvallisuuden ja viihtyisyyden vaatimukset. Suunnitelmaa laadittaessa on vastaavasti noudatettava, mitä 62 §:ssä säädetään. Suunnitelmasta säädetään tarkemmin asetuksella. 12/13 91 § Toteuttamisvastuun siirto maanomistajalle tai -haltijalle Jos asemakaava laaditaan pääasiallisesti yksityisen edun vuoksi loma- tai matkailuhanketta taikka muuta vastaavaa hanketta varten, voidaan kaavaan ottaa määräys, jolla kaavan toteuttamisvastuu kadun ja muun yleisen alueen osalta kokonaan tai osittain siirretään maanomistajalle tai -haltijalle. Jollei maanomistaja tai -haltija huolehdi määräyksen edellyttämällä tavalla kaavan toteuttamisesta, kunnalla on toissijainen kaavan toteuttamisvastuu. Kunnalla on tällöin oikeus periä kustannukset laiminlyöjältä. Asemakaavan toteuttamisvastuu voidaan kaavaan otettavalla määräyksellä muun yleisen alueen kuin kadun osalta siirtää muissakin kuin 1 momentissa tarkoitetuissa tapauksissa maanomistajille tai -haltijoille yhteisesti, milloin alue on tarkoitettu palvelemaan pelkästään kaava-alueen sisäistä tarvetta. Tällaisen alueen osalta noudatetaan, mitä 75 §:n 1 momentissa sätidetään yhteiskäyttöalueesta. Asemakaavassa voidaan erityisestä syystä osoittaa yhteiskäyttöalue myös muuta kaava-alueen sisäistä yhteistä tarvetta varten. 103 i Hulevesien hallinnan järjestäminen asemakaava-alueella Kunta vastaa hulevesien hallinnan järjestämisestä asemakaava-alueella. Kunta voi ottaa järjestettäväkseen hulevesien hallinnan muillakin alueilla. Kunnan tulee huolehtia siitä, että ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin kunnan hulevesijärjestelmän ja vesihuoltolaitoksen hulevesiviemäriverkoston toteuttamiseksi tai hulevesien hallitsemiseksi muulla tavoin. 125* Rakennuslupa Rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa. Rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötii varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin kohdistuvaan korjaus- ja muutostyöhön, jolla voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen. Rakennuslupaa ei kuitenkaan tarvita, jos kyseessä on rakennus, jonka energiatehokkuutta ei tarvitse 117 g §:n 2 momentin nojalla parantaa. (21.12.2012/958) Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Vähittäiskaupan suuryksikön toteuttamisella on katsottava olevan edellä tarkoitettua vaikutusta maankäyttöön, jollei aluetta ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. Määräajan paikallaan pysytettävää rakennusta varten rakennuslupaan voidaan asettaa määräaika 135 § Rakennusluvan edellytykset asemakaava-alueella Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että: 1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen; 2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset; 3) rakennus soveltuu paikalle; 4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; 5) vedensaanti jajätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä 6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. 159* Asemakaavan edellyttämä rasite Asemakaavassa edellytetty rakennusrasite voidaan perustaa, vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan: 1) väestönsuojan, autopaikoituksen jajätehuollon tilojen järjestämiseksi rakennukseen; 2) kulkuyhteyden järjestämiseksi rakennukseen muuta kiinteistöä tai yleistä jalankulkua varten, jollei asemakaavan tai tonttijaon toteuttaminen muutoin ole kohtuullisesti järjestettävissä; sekä 3) kiinteistöjen rajalla olevien rakennusosien tukemiseksi naapurikiinteistöön tai yhteisen seinän rakentamiseksi. ‘Iässä pykälässä tarkoitettu rasite voidaan perustaa myös kuntaa tai sen hallinnassa olevaa laitosta varten. Asemakaavan edellyttämistä muista rasitteista kuin rakennusrasitteista säädetään ki inteistönmuodostamislaissa 164* Kiinteistöjen yhteisjärjestely Jos asemakaavan toteuttaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi yhden kiinteistön omistajan aloitteesta ja muita kiinteistön omistajia tai haltijoita kuultuaan rakentamisen yhteydessä tai muutoin määrätä korttelialueen tai sen osan taikka kiinteistöön liittyvän tilan yhteisestä käytöstä. Yhteisjärjestelyä koskevaan päätökseen tulee sisältyä järjestelysuunnitelma. Siinä määrätään alueen tai tilan käytöstä, sen kuntoon saattamisestaja ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteistaja suorittamisesta. Määräys yhteisjärjestelystä saadaan antaa, jos järjestely pysyvästi edesauttaa usean kiinteistön käyttöä eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta. Jolleivät asianosaiset sovi jäijestelyyn liittyvistä korvauksista, asia ratkaistaan 1 unastuslain mukaisessa järjestyksessä. Yhteisjärjestelyä koskevalla päätöksellä perustettujen oikeuksien rekisteröinnistä säädetään asetuksella Joensuun kaupungin rakennusjärjestys 13/ 13 16 § Piliamaan korkeusasema Pihamaan korkeusasema on sopeutettava olemassa olevan ja suunnitellun ympäristön korkeusasemiin, katukorkoon ja kunnallistekniikkaan. Pihamaan korkeussuhteita saa ilman rakennusvalvontaviranomaisen lupaa muuttaa vain vähäisesti siitä, mitä rakennusluvassa vahvistetut piirustukset osoittavat. Rakentamisen yhteydessä pihamaa tulee suunnitella ja toteuttaa niin, ettei rakentamisella lisätä pinta- ja sadevesien valumista tontin rajan yli naapurien puolelle tai aiheuteta huomattavaa haittaa naapurikiinteistöille tai vaikeuteta niiden sopivaa rakentamista tai käyttöä. Mikäli pihamaata on tarpeen muotoilla, se tulee ensisijaisesti toteuttaa luiskaamalla ja toissijaisesti pengertämällä tai tukimuureilla. Luiskaaminen katu- ja muille yleisille alueille edellyttää kaupungin suostumusta. Tukimuurit tontin rajalla edellyttävät naapurin suostumusta. Tontin rajoille ei saa tehdä pengerryksiä. 17 § Pihamaan rakentaminen Pihainaata rakennettaessa on huolehdittava, että siitä tulee tontin tai rakennuspaikan käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla käyttökelpoinen, terveellinen, turvallinen ja viihtyisä, eikä se tuota haittaa naapureille. Pihamaa on istutuksin ja alueen käyttöön liittyvin järjestelyin saatettava asuun, joka sopii ympäröivään maisemaan. Pihaniaata ei saa muotoilla siten, että sade-ja sulamisvedetjohtuvat naapurin puolelle. Sadeja sulamisvedet on johdettava kunnalliseen sadevesijärjestelmään, imeytettävä tontilla tai hoidettava muuten hyväksytyllä tavalla. Pihamaan rakentamisessa tulee ottaa huomioon myös alueen kulttuurihistorialliset arvot. Tontin ja rakennuksen valaistus on järjestettävä siten, että valaistus lisää alueen turvallisuutta eikä haitallisesti häikäise naapureita tai alueella liikkuvia. Julkisivuvalaistuksen tulee tukea rakennuksen luonnetta ja sen kaupunkikuvallista merkitystä. Piharakennustoimet pientalotontin rajan ja ajoradan välillä liittymän kohdalla tulee tehdä hyväksytyn katusuunnitelman mukaisesti. Katusuunnitelmista poikkeavien istutusten, kiveysten tms. rakenteiden sijoittaminen tontin rajan ja ajoradan välille ei ole sallittua ilman kadunpitäjän lupaa. Pihajärjestelyt on suunniteltava niin, että autot on pystyttävä kääntämään tontilla. mikäli se vain on maasto-olosuhteet huomioon ottaen mahdollista. Piha-alueen sisäisissä järjestelyissä tulee ottaa huomioon liikenneturvallisuus.
© Copyright 2024