VUOSIKOKOUS
Tervetuloa yhdistyksen sääntömääräiseen vuosikokoukseen
maanantaina 11.5.2015 klo 18.00.
Valtakirjojen tarkistus ja kahvitarjoilu alkaen klo 17.30.
Scandic Marski, kokoustila Carl (2.krs)
Mannerheimintie 10, 00100 Helsinki
Kokousasiakirjoja on saatavana kokouspaikalla.
Käytännön järjestelyjen vuoksi toivomme teidän ilmoittavan
osallistumisestanne:
vuokranantajat.fi/tapahtumat tai (09) 1667 6421
ESITYSLISTA
1. Kokouksen avaus
hallituksen puheenjohtaja Jouni Lehtinen
8. Päätetään tilintarkastajille maksettavasta
palkkiosta
2. Valitaan kokouksen puheenjohtaja, sihteeri, kaksi
pöytäkirjantarkastajaa ja kaksi ääntenlaskijaa
9. Vahvistetaan toimintasuunnitelma vuodelle 2015
3. Todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus
4. Hyväksytään kokouksen esityslista
5. Esitetään 2014 tilinpäätös, vuosikertomus ja
tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan lausunto
6. Päätetään 2014 tilinpäätöksen vahvistamisesta ja
vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle ja
muille vastuuvelvollisille
7. Päätetään hallituksen jäsenille maksettavasta
kokouspalkkiosta tai muusta korvauksesta
10.Vahvistetaan hallituksen laatima talousarvio
vuodelle 2015 ja vahvistetaan liittymismaksun ja
jäsenmaksun suuruus vuodelle 2016
11.Päätetään hallituksen kokoonpanosta ja valitaan
hallituksen jäsenet erovuoroisten tilalle
12.Valitaan yksi tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja
sekä yksi toiminnantarkastaja ja hänelle sijainen
13.Käydään lähetekeskustelu yhdistyksen edunvalvontaohjelmasta
14.Kokouksen päättäminen
VALTAKIRJA
Valtakirja tarvitaan mikäli edustat yritystä, yhteisöä tai jaat jäsenyyden puolisosi kanssa.
Valtuuttaja
Valtuutamme
edustajaksemme Suomen Vuokranantajat ry:n vuosikokoukseen 11.5.2015.
Aika
Paikka
Allekirjoitus
SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY:N TOIMINTASUUNNITELMA VUODELLE 2015
Toimintasuunnitelmassa kuvataan tärkeimmät vuonna 2015 toteutettavat hankkeet ja muu
toiminta, jolla on merkittävä vaikutus järjestön talouteen.
EDUNAJAMINEN
1. Esillä pidettävät aihealueet:
• vuokranantajien positiivinen imago
• asuntosijoittaminen kilpailukykyisenä sijoitusmuotona
• verotus; asuntojen kunnostamisen kannustaminen, perintöverohuojennukset
tilanteissa, joissa asunto säilyy vuokrauskäytössä
• vastikkeiden tehottomuus, pidetään esillä vastikkeiden nousupaineen hillitsemistä ja
aktivoidaan jäseniä vaikuttamaan taloyhtiöiden hallituksissa
2. Tehdään edunvalvonnan nykytilan kartoitus ja pitkäntähtäimen edunvalvontaohjelma
• prosessikuvaus politiikan sykleistä
• kartoitetaan yhdistykselle sopivat edunvalvonnan keinot
• kartoitetaan yhteistyöjärjestöt, poliitikot, virkamiehet yms.
• ohjelman tueksi laskelmien ja tutkimuksen tekeminen
3. Annetaan viranomaislausuntoja vuokrauksen ja asuntosijoittamisen kannalta merkittävistä
aiheista.
4. Päivitetään järjestöyhteistyössä Hyvä vuokratapa.
5. Tehdään ainakin seuraavat tutkimukset:
• Vuokranantajakysely mm. edunvalvontaohjelman tueksi (kevät)
• Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot (kesä, yhteistyössä PTT)
• Sijoittajabarometri (syksy, yhteistyössä Osakesäästäjät ja Pörssisäätiö)
JÄSENPALVELUT
1. Kehitetään yhdistyksen sähköisiä palveluja:
• täytettävät PDF –lomakepohjat
• netti-ilmoittautuminen ja maksutoimenpiteet
• nettisivuilla olevat laskurit
• kartoitetaan asuntosijoittajan seurantaexcelin kysyntää ja toteutustapaa
• kartoitetaan ohjevideoiden, webinaarin ja videomuotoisen yhdistysesittelyn tekemistä
2. Keskitytään neuvonnassa ja koulutuksissa järjestön strategian mukaisesti ensisijaisesti asuntojen vuokrauksen ja asuntosijoittamisen asiakenttään.
Aihealueet:
• vuokrauksen juridiikka
• asuntosijoittaminen ja kannattavuus
• asunto-osakeyhtiöjuridiikka
• asuntokauppa sijoitusasuntojen osalta
• sijoitusasuntojen verotus
1
•
perhe- ja jäämistöoikeus sijoitusasuntojen osalta
3. Neuvontaan rekrytoidaan opiskelijoita neuvontalakimiehiksi tarpeen ja hallituksen
päätöksen mukaan
4. Kartoitetaan takaisinsoittopalvelun käyttöönottoa
5. Järjestetään keväällä Vuokranantajakoulu-kiertue (14 paikkakuntaa)
6. Toteutetaan syksyllä maksullinen vuokranantajatapahtuma Helsingissä
7. Käydään puhumassa yhteistyökumppaneiden tilaisuuksissa jäsenyyden hyödyistä ja
asuntosijoittamiseen ja vuokraamiseen liittyvistä aiheista resurssien sallimissa rajoissa.
8. Jatketaan tilaisuusmallien konseptointia:
• vuokranantajakoulu
• vuokranantajakabinetti
• asuntosijoittajailta (yhteistyökumppanit)
• joulutilaisuudet
• maksullinen tapahtuma
• vieraspuheenvuorot
9. Osallistutaan seuraaviin tapahtumiin:
• Vero 2015 -tapahtumaan (maaliskuu)
• Tampereen sijoitusmessut (maaliskuu)
• Taloyhtiötapahtuma (huhtikuu)
• Arvoasuntopäivä (toukokuu)
• Sijoitus Invest 2015 tapahtuma (marraskuu)
10. Huolehditaan paikallisasiamies- ja luottamushenkilöverkoston sekä henkilökunnan
koulutuksesta
• PAM-kokouksissa sisäinen koulutusosio (1-2 tuntia)
• Henkilökunnan koulutus sovitaan kunkin tarpeiden mukaan kehityskeskusteluissa
• koulutus hallitustyöskentelystä alkusyksystä
11. Järjestetään vuokranantajien ja vuokralaisten yhteinen tapahtuma joulun tai asunnottomien
päivän yhteyteen
12. Saatetaan loppuun vuokranantajan vakuutuksia ja mahdollista jäsenetua kartoittava projekti
13. Tehdään opas asuntosijoittamisen perusteista
14. Kehitetään asiantuntijalausuntojen tarjoamista osana jäsenpalvelua. Laaditaan listaus ja
hinnasto jäsenille laadittavista toimeksiannoista. Laaditaan hinnasto luentopalkkioista.
15. Laaditaan yhdistykselle selkeät yhteistyösopimusmallit
16. Kartoitetaan alan eri kirjojen mahdollisuutta liittymislahjana
17. Kartoitetaan jäsentietojärjestelmän ja tilitoimistojärjestelmien haasteet ja mahdollisuudet
JÄSENHANKINTA
1. Jäsenhankinnan tavoitteena on saada 2000 uutta jäsentä.
2. Jäsenhankintaa tehdään aktiivisella viestinnällä, tilaisuuksilla ja tapahtumilla, printti- ja
nettimarkkinoinnilla.
3. Toteutetaan jäsenhankintaa myös suosittelukampanjan ja jälkimarkkinointimallin
kehittämisen kautta.
PAIKALLISASIAMIESTOIMINTA
2
1. Laajennetaan isojen kaupunkien paikallisasiamiesverkostoa
2. Päivitetään paikallisasiamies-opas ja tehdään luottamusmiesohjeistus
HENKILÖSTÖ
1. Päivitetään työntekijänopas
2. Kartoitetaan mahdollisuutta palkata määräaikainen viestintäharjoittelija yhdessä Suomen
Kiinteistönvälittäjäliiton kanssa
3. Otetaan käyttöön kehityskeskustelun puolivuotistarkastelu
4. Otetaan käyttöön kalenteripohjainen vuosikello
VIESTINTÄ
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Vahvistetaan toimittajasuhteita.
Kartutetaan omaa kuvapankkia omin ja ostokuvin.
Lisätään yhdistyksen näkyvyyttä sosiaalisessa mediassa.
Kehitetään Kiinteistölehtiyhteistyötä enemmän vuokranantajia palvelevaan suuntaan.
Ylläpidetään ja kehitetään yhdistyksen nettisivuja.
Tehdään sähköinen yhdistysesittely.
Markkinointi
• yhdistyksen printtimainokset (alan lehdet Kiinteistölehti, Arvopaperi, Viisas Raha,
Talouselämä, Kotitalo sekä muut kohderyhmältään sopivat lehdet)
• tapahtumien printtimainonta maakuntalehdissä
• nettibannerit
• suosittelukampanja
• markkinointiyhteistyö
8. Lähetetään kuukausittain:
• jäsentiedote sähköpostitse
• SVAviesti
• lehdistötiedote
3
SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY
TALOUSARVIOESITYS 2014
TALOUSARVIO 2015
Suomen Vuokranantajat ry
Vuosibudjetti
01/15-12/15
VARSINAINEN TOIMINTA
Tuotot
Jäsenmaksutuotot
954 000,00
Sopimus- ja kannatusjäsenmaksut
60 000,00
Muut tuotot
111 000,00
Tuotot yhteensä
1 125 000,00
Kulut
Henkilöstökulut
Palkat, palkkiot, lomapalkat
-319 000,00
Palkkiot, hallitus
-12 000,00
Lakisääteiset henkilöstökulut
-90 000,00
Muut henkilöstökulut
-59 000,00
Henkilöstökulut yhteensä
-480 000,00
Poistot
Poistot yhteensä
0,00
Neuvottelu-, kokous- ja edustuskulut
Yhteensä
-19 000,00
Tilaisuudet, tapahtumat ja internet
Yhteensä
-129 500,00
Ohjeet, suositukset ja kehityshankkeet
Yhteensä
-13 000,00
Taloushallinto
Yhteensä
-35 000,00
Luottotietopalvelut
Yhteensä
-1 500,00
Kiinteistöliiton jäsenmaksu ja kiinteistölehti
Yhteensä
-308 000,00
Painatus-, lomake- ja postikulut
Yhteensä
-23 000,00
Puhelin- ja atk-kulut
Yhteensä
-35 000,00
Muut
Yhteensä
-58 000,00
Kulut yhteensä
-1 102 000,00
Toiminnanalan kate
23 000,00
Toteuma
01/14-12/14
Vuosibudjetti
01/14 - 12/14
903 323,30
81 150,00
107 200,36
1 091 673,66
829 800,00
-297 799,29
-13 630,00
-55 849,74
-72 573,57
-439 852,60
-289 600,00
-10 000,00
-64 490,00
-56 800,00
-420 890,00
-2 864,96
-3 000,00
-20 512,44
-15 500,00
-137 193,43
-120 000,00
-7 450,01
-3 000,00
-37 320,00
-32 800,00
-1 380,91
-1 500,00
-264 061,14
-262 047,00
-28 893,88
-20 060,00
-39 294,42
-16 500,00
-58 942,10
-1 037 765,89
53 907,77
-65 950,00
-961 247,00
-41 447,00
90 000,00
919 800,00
Tuotto-/kulujäämä
23 000,00
53 907,77
-41 447,00
Varsinaisen toiminnan yhteistuotot ja -kulut
Kulut
Tuloverot
Yhteensä
Kulut yhteensä
Yhteisten erien kate
-1 700,00
-1 700,00
-1 700,00
-735,52
-735,52
-735,52
0,00
0,00
0,00
Tuotto-/kulujäämä
21 300,00
53 172,25
0,00
0,00
0,00
-10 984,65
-10 984,65
0,00
0,00
Tuotto-/kulujäämä
21 300,00
42 187,60
0,00
SIJOITUS- JA RAHOITUSTOIMINTA
Tuotot
Kulut
Sijoitus- ja rahoitustoiminta yhteensä
3 000,00
-2 300,00
700,00
2 792,19
-2 150,63
641,56
0,00
0,00
0,00
Tuotto-/kulujäämä
22 000,00
42 829,16
-41 447,00
YLEISAVUSTUKSET
Yleisavustukset
7000 Yleisavustus
Yhteensä
Yleisavustukset yhteensä
38 000,00
38 000,00
38 000,00
38 000,00
38 000,00
38 000,00
38 000,00
38 000,00
38 000,00
TILIKAUDEN TULOS
60 000,00
80 829,16
-3 447,00
0,00
0,00
0
0,00
6 300,00
6 300,00
60 000,00
80 829,16
2 853,00
VARAINHANKINTA
Kulut
Kulut yhteensä
Varainhankinnan kate
Siirrot rahastoihin/rahastoista
9500 Vapaan rahaston lisäys tai vähen
Siirrot rahastoihin/rahastoista yhteens
TILIKAUDEN YLI-/ALIJÄÄMÄ
Jäsenmaksut 2016
Ehdotus
Jäsenyyden ensimmäisen kalenterivuoden aikana jäsenmaksu määräytyy jäljellä olevien vuosineljännesten suhteessa.
Liittymismaksua ei peritä.
Luonnos 23.4.2015
Suomen Vuokranantajien edunvalvontaohjelma
Yksityisten vuokranantajien merkitys tunnustettava
Markkinoilla on 280.000 yksityishenkilön omistavaa vuokra-asuntoa, jotka käsittävät
noin 1/3 kaikista vuokra-asunnoista. Valtaosa näistä asunnoista on piensijoittajien
käsissä. Yksityisten vuokranantajien omistamissa asunnoissa asuu noin 420.000
henkilöä.
Vuokra-asuntoja on noin neljännes asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevista asunnoista.
Kiinteistöliiton tietoon nojaten yksityiskäytössä olevia huoneistoja asuntoosakeyhtiöissä on noin 780.000. Vuokrakäytössä olevia asuntoja on arvioitu
olevan noin 250.000. Vuokratulot olivat 12,5 % kaikista pääomatuloista.
Yksityisten vuokranantajien merkitys yhteiskunnassa tulee tunnustaa nykyistä
vahvemmin. Yksityinen vuokranantaminen on otettava nykyistä voimakkaammin
huomioon poliittisessa päätöksenteossa. Nämä ovat ehdottomia edellytyksiä
onnistuneen asuntopolitiikan ja monipuolisen asuntokannan varmistamisessa.
Asemoituminen edunvalvonnan kentällä
Strategian mukaisesta pyrimme turvaamaan ja parantamaan yksityisen
vuokranantajan toimintaedellytyksiä. Edistämme kasvollista omistajuutta ja
vuokranantamista. Siksi haluamme varmistaa yksityisen asuntosijoittamisen
kannattavuuden ja helppouden sijoitusmuotona.
Valtaosa jäsenistöstämme (94 %, EV-kysely 2015) harjoittaa vuokraustoimintaa
suorassa omistuksessa olevilla asunnoilla. Verotuksen tulee olla verorasitukseltaan
neutraali riippumatta siitä missä juridisessa muodossa (yksityishenkilö/yhtiö)
vuokraustoimintaa harjoitetaan.
Vuokranantajan ja omistusasujan intressi talonyhtiössä on yhteneväinen. Molempien
näkökulmasta pyrkimys omaisuuden hyvään hoitoon ja siitä aiheutuvien
kustannusten minimointiin on tervetullut. Vuokranantajaosakkaat voivat tuoda myös
erilaisen ja usein astetta monipuolisemman näkökulman taloyhtiön hallintaan. Tästä
huolimatta vuokranantajaosakkaat törmäävät tilanteisiin, joissa heidät nähdään
toissijaisina toimijoina taloissa asuviin osakkaisiin nähden. Vuokranantajat tulee
ottaa taloyhtiöissä huomioon tasavertaisina toimijoina talossa asuvien osakkaiden
kanssa.
Asuntopolitiikka
Asumismuodon tulee vastata henkilön kulloisenkin elämäntilanteen tarpeita.
Kansalaisten tuleekin voida vapaasti valita asumismuotonsa omien tarpeidensa
mukaisesti. Yhteiskunnassa tulee pyrkiä asuntomuotoneutraliteettiin. Asunto- tai
veropoliittisten ratkaisujen ei siis tule keskeisesti ohjata asumismuodon valinnassa.
Kannatettavaa ei kuitenkaan ole laskennallisen asuntotulon verottaminen, sillä se
heikentää verotusjärjestelmän ymmärrettävyyttä ja hyväksyttävyyttä kansalaisten
silmissä. Sallivasti on suhtauduttava ensimmäisen omistusasunnon hankkimisen
tukemiseen ASP-mallin kautta. ASP-mallia tulee kehittää poistamalla siihen liittyvät
ikärajat ja nostamalla järjestelmässä olevia euromääräisiä rajoja.
Laajamittainen tuettu asuntotuotanto on erityisesti pääkaupunkiseudulla johtanut
vuokramarkkinoiden eriytymiseen kahteen segmenttiin: kalliimpaan
vapaarahoitteiseen ja halvempaan tuettuun asuntotuotantoon. Tuettu
asuntotuotanto tulee kohdentaa vain erityisryhmille ja asumisen tukeminen järjestää
pääasiallisesti kysyntätukien kautta, joilla tuetaan nimenomaan asumiseen tukea
tarvitsevaa.
Olemassa olevan tuetun tuotannon kohdalla tulee varmistaa, että asunnoissa asuvat
aidosti tukea tarvitsevat henkilöt. Asunnon saamiselle ja siinä asumiselle tulee
asettaa tulorajat. Tulot tulee tarkistaa säännöllisin väliajoin – ei vain asuntoon
muutettaessa.
Asumisen hintaan vaikutetaan tehokkaimmin pitämällä hoitokustannukset,
verorasitus ja rakentamisen kustannukset (tuottovaatimus) kurissa. Rakentamiseen
ja vuokraustoimintaan liittyvää verorasitusta ja normitusta tulee keventää ja
kustannuksia säästävien ratkaisujen käyttöönottoa tukea. Tämä voi tarkoittaa
esimerkiksi investointiavustuksia energiatehokkuutta parantaviin hankkeisiin.
Asuntopoliittisessa keskustelussa on ymmärrettävä ja hyväksyttävä, että myös
asuntoihin sijoitetulla pääomalla on tuottovaatimus, johon sisältyy sijoittajariski.
Veropolitiikka
Pääomatuloverotuksessa on kuljettu viimeiset parikymmentä vuotta lähes
poikkeuksetta kiristävämpään suuntaan. Vuoden 2012 alusta pääomatuloveroa
nostettiin ja käyttöön otettiin progressio. Tämän jälkeen progressiota on
systemaattisesti kiristetty laskemalla rajaa, jonka ylittävältä osalta pääomatuloista
peritään ylemmän verokannan mukaista pääomatuloveroa. Kuluneella
hallituskaudella pääomatulovero on kiristynyt jopa viisi prosenttiyksikköä.
Pääomatuloveron kiristyminen vaikuttaa negatiivisesti vuokraustoimintaan ja nostaa
vuokria. Pääomatuloverotusta tulee keventää tai vuokratuloille luoda oma
kohtuullisempi pääomatuloverokanta (vrt. Välttämättömyyshyödykkeiden alemmat
alv-kannat).
Kaavailtu pienten osinkotulojen verovapaus luo vahvemman kannustimen
piensijoittamiseen. Pelkästään osinkotuloihin ulotettuna verovapaus jättää kuitenkin
muut sijoitustulot korkeamman verotuksen piiriin ja luo näin progression
sijoitusmuotojen välille. Tämä ohjaa sijoitusmuodon valinnassa. Verovapaus tuleekin
sijoitusmuotoneutraliteetin nimissä ulottaa myös muihin pääomatuloihin kuten
vuokratuottoihin.
Yksityisten vuokra-asuntojen peruskorjaamista tulee edistää mahdollistamalla
korjausmenojen vähentäminen heti vuokratulosta sen sijaan, että se tulisi jaksottaa
kymmenelle vuodelle tai huomioida vasta asunnon luovutuksen yhteydessä.
Käytännössä tällä olisi vain veronmaksua lykkäävä vaikutus, mutta se kannustaisi
asuntojen tasoa nostavien remonttien teettämiseen nykyistä voimakkaammin.
Varainsiirto on vanhakantainen vero, joka transaktioverona on haitallinen
asuntomarkkinoille. Varainsiirtoverosta tulee luopua. Ensiaskeleena tulee asuntoosakkeiden ja kiinteistön varainsiirtovero yhdenmukaistaa.
Sijoitusasunnon myynnistä saatua luovutusvoittoa ei tulisi verottaa, jos kaupassa
saatu varallisuus sijoitetaan uuteen tai uusiin sijoitusasuntoihin. Tällä olisi vain
veronmaksua lykkäävä vaikutus, mutta se joustavoittaisi asuntosijoittamista ja
kannustaisi muokkaamaan sijoitusvarallisuutta vastaamaan kulloinkin vallitsevaa
kysyntää.
Vuokrauskäytössä olevien asuntojen perintöverokohteluun tulee hakea mallia
yritysten sukupolvenvaihdoksia koskevasta sääntelystä. Tämä tarkoittaisi
perintöverolainmukaisten maksuunpanohuojennusten ja maksuaikahuojennusten
(PerVL 55 ja 56 §) ulottamista koskemaan myös sijoitusasuntoja. Pidemmällä
aikavälillä on pyrittävä siirtymään perintöverotuksessa Ruotsin malliin, jossa perintötai lahjaveroa ei ole, vaan perityn omaisuuden verotus tapahtuu luovutusvoittoveron
kautta omaisuuden realisointivaiheessa.
Vuokranantajaan välitön oikeudellinen sääntely
Nykyinen laki asuinhuoneiston vuokrauksesta on vuodelta 1995. Sen jälkeen lakiin on
tehty joitakin varsin teknisiä muutoksia osana muuta lainsäädäntötyötä, mutta lakia
ei ole kokonaisuudessaan uudistettu. 20 vuodessa toimintaympäristössä on kuitenkin
tapahtunut muutoksia, joihin nykyinen lainsäädäntö ei vastaa. Tällaisia ovat
esimerkiksi sääntelyn heikko sopiminen lyhytaikaiseen majoituspalvelutoimintaan
(kuten Airbnb) tai laissa määrätty kolmen kuukauden vuokraa vastaava
enimmäisvakuus. Lainsäädännön uudistustarpeesta olisikin käynnistettävä
selvitystyö. Tavoitteet asuinhuoneiston vuokralain uudistukselle laaditaan erikseen.
Myös muuta vuokranantajia koskevaa lainsäädäntöä tulee arvioida jatkuvasti ja
hakea aktiivisesti kehittämistarpeita turhan normituksen keventämiseksi ja asuntojen
hallintaan ja vuokraukseen liittyvien toimien yksinkertaistamiseksi. Tällaista
sääntelyä on mm. asunto-osakeyhtiölaissa ja ulosottokaaressa. Oikeuslaitokselle on
varattava riittävät resurssit, jotta ongelmatilanteissa asiat saadaan käsiteltyä
kohtuullisessa ajassa.