Korkotukilakien muuttaminen
Lausunto 1 (1) 24.9.2015 Ympäristöministeriö [email protected] Viite: Dnro YM6/600/2015 LUONNOS HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI VUOKRAASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA SEKÄ ERÄIKSI SIIHEN LIITTYVIKSI LAEIKSI Lausunnonantajasta Suomen Kiinteistöliitto ry on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliitto jäsenyhdistykseen on valtakunnallinen toimija, joka on vuodesta 1907 toiminut kiinteistöalan keskusjärjestönä. Järjestömme jäsenenä on noin 26 000 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä, lähes 9 000 yksityistä vuokranantajaa sekä noin 200 yleishyödyllistä vuokrataloyhteisöä laajasti eri puolilta Suomea. Kiinteistöliittoon kuuluvissa jäsentaloissa ja asunnoissa asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. ”Kohtuuhintaisuus” pienituloiselle on erilainen kuin keskituloiselle” Lakiesityksen tarkoituksena on edistää asumiskustannusten kohtuullisuuden toteutumista valtion tukemassa asuntokannassa. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettua lakia, aravarajoituslakia, asumisoikeusasunnoista annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annettua lakia. Jotta lakiesityksen tavoitteiden toteutumista voisi perusteellisesti arvioida, tulisi esityksessä määritellä, mitä ”asumiskustannusten kohtuullisuudella” tässä tapauksessa tarkoitetaan. Kohtuuhintaisuus on pienituloiselle ja keskituloiselle eri asia, johtuen tulojen erilaisuudesta. Tilastokeskuksen mukaan pienituloinen on 13 000 – 14000 euroa vuodessa ansaitseva. Keskituloinen ansaitsee vuodessa noin 40 000 euroa, eli kolminkertaisesti pienituloiseen verrattuna. Se mikä on kohtuullista keskituloiselle, ei ole sitä pienituloiselle. Jos tukijärjestelmä on mitoitettu pienituloisen mukaan, se voi sisältää liikaa tukea keskituloiselle. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 2 (11) 24.9.2015 Käsitettä ”kohtuuhintaisuus” tulisi harkita korvattavaksi koko ”kohtuuvuokraisten” tai ”asumiskuluiltaan kohtuullisten vuokra-asuntojen” termillä, koska ”hinta” viittaa voimakkaasti omistusasuntoihin. Asumismenojen kohtuullisuudella voidaan ymmärtää, että asumismenot voivat viedä enintään määrätyn (”kohtuullisen”) osuuden kotitalouden tuloista. Esityksesä tukien mitoitusperusteeksi tulisi ottaa ”kohtuullisena” pidettävä asumismenojen pienituloisen tuloista hänen tai kotitalouden tarvetta vastaavassa asunnossa. ”Yleishyödyllisyys” –käsite arava- ja korkotukilainsäädännössä harhaanjohtava Lakiluonnoksessa todetaan, että ”Hallitusohjelmassa edellytetään myös yleishyödyllisyyssäännösten muuttamista. Tätä koskevat lakiehdotukset valmistellaan omana hallituksen esityksenään, joka annetaan eduskunnalle myöhemmin tällä hallituskaudella hallitusohjelman mukaisesti.” Lausunnolla olevassa esityksessä useassa kohdassa käytetään käsitettä ”yleishyödyllisyys”, jota voi pitää harhaan johtavana, koska valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt voivat tulouttaa omistajille merkittäviä taloudellisia voittoja. Tällainen valtion tukeman asuntotuotannon yleishyödyllisyyden sisältö on ristiriidassa Tuloverolain 22 §:ssä olevan yleishyödyllisen yhteisön määritelmän ja sisällön kanssa. Koska ARAVA/korkotukilainsäädännön mukaan ”yleishyödylliset” yhteisöt voisivat jatkossakin tulouttaa omistajilleen voittoja, ei niitä voi pitää yleishyödyllisinä termin varsinaisessa tarkoituksessa. Tuloverolain 22 §:ssä todetaan, ”Yhteisö on yleishyödyllinen, jos 1) se toimii yksinomaan ja välittömästi yleiseksi hyväksi aineellisessa, henkisessä, siveellisessä tai yhteiskunnallisessa mielessä; 2) sen toiminta ei kohdistu vain rajoitettuihin henkilöpiireihin; 3) se ei tuota toiminnallaan siihen osalliselle taloudellista etua osinkona, voittoosuutena taikka kohtuullista suurempana palkkana tai muuna hyvityksenä…” Suurin osa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen nimeämistä ns. ARAasuntoja omistavista yhteistöistä (mm. yhdistykset ja säätiöt) täyttää tuloverolain yleishyödyllisyysvaatimukset, ja toimii tosiasiallisesti yleishyödyllisesti. Kuntien omistamat osakeyhtiöt ja muut ARA-tuotantoon nimetyt osakeyhtiöt tavoittelevat taloudellista voittoa omistamistaan asunnoista, ja jakavat tulosta ulos joko osinkoina tai omistajien sijoittamien omien varojen korkoina. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 3 (11) 24.9.2015 Jotta lainsäädännössä ei olisi keskenään ristiriitaisia määritelmiä yleishyödyllisyydelle, tulisi korkotuki- ja aravalainsäädännössä oleva yleishyödyllisyys –termi korvata toiminnan luonnetta oikein kuvaavalla termillä, esimerksi ARAVA-yhteisö, ja määritellä tällaista yhteisöä ja sen toimintaa koskevat asiat lausunnolla olevassa lainsäädännössä. Yleishyödyllisyys –termin korvaaminen toimintaa oikeasti kuvaalla termillä tukisi toiminnan yleistä hyväksyttävyyttä. Osa arava- ja korkotukilainoitusta saaviin yhteisöihin kohdistuneesta julkisesta kritiikistä ja keskustelusta johtuu juuri harhaanjohtavasta terminologiasta, jonka perusteella sosiaalista asuntotuotantoa omistavien yhteisöjen oletetaan olevan voittoa tavoittelemattomia. Yleishyödyllisyysmalli, jossa voittoa tavoittelevat ja tavoittelemattomat yhteisöt ovat oikeutettuja samoihin tukimuotoihin, pakottaa asettamaan tukimuodot voittoa tavoittelevien yhteisöjen lähtökohdista. Oma pääoma –käsitteen korvaaminen omarahoitusosuus -käsitteellä Lakiluonnoksessa esitetään sanamuodon ”oma pääoma” korvaamista käsitteellä ”omarahoitusosuus”. Esitys selkeyttää säädöstekstiä ja antaa oikean kuvan pääomittamisen tosiasiallisesta luonteesta. Omarahoitusosuudella tarkoitettaisiin vuokrataloyhteisön omistajan yhteisöön sijoittamia, kohteen omarahoitusosuuden katteeksi tarvittavia varoja. Vuokrien tasausjärjestelmän kehittäminen Tasauksen tavoitteena on saattaa saman omistajan omistamien ARA-asuntojen vuokrat vastaamaan toisiinsa nähden mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa.Verrattaessa ARA-asuntojen käyttöarvoja toisiinsa voidaan ottaa huomioon asuntojen sijainti, varustetaso, kunto ja kysyntä. Taloustieteessä käyttöarvolla tarkoitetaan hyötyesineen arvoa käyttäjälle sinänsä, ei sen arvoa myytäessä (vuokrattaessa) sitä markkinoilla sillä hetkellä saatavan arvon mukaisena. Vuokrantasaukseen tällainen käyttöarvon käsite soveltuu huonosti sosiaalisessa asuntotuotannossa, jonka tavoitteena on kohtuuhintainen asuminen. Tasaaminen käytännössä tarkoittaa, että korkean kysynnän alueilla omakustannusvuokra on korkeampi ja alhaisen kysynnän alueella alempi vaikka asunnon käyttöarvo vuokralaiselle olisi sama. Käyttöarvoajattelun perusta on, että arvoltaan (ominaisuuksiltaan) samanlaisten asuntojen vuokrat olisivat samaa tasoa. ARA-asunnoissa tämä ei kuitenkaan toteudu. Asia selviää mm. VATT:n tekemästä tutkimuksesta, jonka Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 4 (11) 24.9.2015 mukaan Helsingissä ”käyttöarvoltaan” samanlaisten ARA-asuntojen vuokrissa oli huomattavia eroja. Korkotukilainsäädännön mukaan ”tuettavien asuntojen on oltava asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksiltaan ja ylläpito- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia.” Säädös ei velvoita, että vuokratason tulisi ARA-asunnoissa olla markkinavuokratasoa alempi vaan siihen, että asunnot ovat asumiskustannuksiltaan kohtuullisia. Siten myöskään vuokrien tasaamisen tavoitteena ei tule olla markkinavuokraa alempi vuokra vaan kohtuullinen vuokra. Lakiluonnoksen mukaan vuokrien tasausta rajoitettaisiin siten, että tasaus olisi mahdollista vain maakuntien sisällä. Manner-Suomessa on yhteensä 18 maakuntaa. Maakunnat eivät suuressa osassa Suomea ole hyvä maantieteellinen perusta asuntovuokrien tasaamiselle. Esimerkiksi Uudenmaan maakunnassa Helsingin metropolialueen ja muun Uudenmaan alueen vuokra-asuntomarkkinat ovat hyvin erilaiset. Maakuntajakoon perustuvan tasauksen sijaan tulisi harkita työssäkäyntialueisiin perustuvaa tasausmallia, ainakin Uudenmaan osalta. Lakiluonnoksen mukaan tasausta on tarkoituksenmukaista käyttää myös uudistuotannossa suhdannevaihteluista johtuvien, mahdollisesti korkeidenkin rakennuskustannusten tasaamiseksi olemassa olevan kannan kanssa, jotta uudiskohteiden alkuvuokra muodostuisi kohtuullisemmaksi. Vuokrien tasaamisen sijasta suhdanne-vaihtelujen vaikutukset hankinta-arvoihin ja samalla alkuvuokriin tulisi huomioida tarvittaessa tukiehtojen tukitasoissa, kuten arava- ja korkotukilainoituksessa on aika ajoin tehtykin. ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintaa koskevat vaatimukset ovat tulorajojen poistamisen jälkeen juridisesti ja käytännössä avoimet valtaosalle kansalaisia ja kotitalouksia. ARA-asunnot kilpailevat tosiasiassa useimmissa kaupungeissa ja kunnissa yksityisten vuokra-asunto-sijoittajien kanssa samoista asiakkaista julkisen tuen turvin. Vuokrien alentaminen tasauksella heikon kysynnän alueilla korostaa tätä julkisen tuen avulla tapahtuvaa kilpailua. Tasaus tulee toteuttaa siten, että tasauksella valtion tukea ei valuteta sellaisille vuokramarkkina-alueille eikä huoneistotyyppeihin, joilla ARA-tuotanto ilman vuokrantasaukseen sisältyvää tukea ei olisi hinnaltaan kilpailukykyinen vapaarahoitteisen markkinan kanssa. Tilastokeskuksen vuokratilastojen mukaan tukea saavien ARA-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat useissa maakunnissa ja suuressa osassa kuntia hyvin lähellä toisiaan, ja osassa asuntotyyppejä ARA-asuntojen vuokrat ovat vapaarahotteisia vuokria korkeammat, mikä lisää riskiä käyttää tasausjärjestelmää kilpailuun yksityisen vuokra-asntomarkkinan kanssa. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 5 (11) 24.9.2015 ARA-asuntojen vajaakäyttö- ja talousongelmat, ja valtion riskit tulee ratkaista niitä varten lainsäädännössä erikseen olevilla keinoilla (esim. rajoitusvapautukset, asuntojen purkaminen) ja tukimuodoilla, ja huolehtia samalla, että tukimuodot eivät johda julkista tukea koskevien säädöksien vastaiseen kilpailuun asiakkasta. Mikäli ARA-asuntojen vuokrataso joillakin markkina-alueilla johtaa kohtuullisia markkinavuokria korkeampiin omakustannusvuokriin, ei ARAasuntojen kilpailukykyä tule parantaa omistajan sisäisellä ristisubventiolla. Euroopan Unionin komissio on jo puuttunut eräiden jäsenmaiden (mm. Alankomaat) sosiaalisten vuokra-asuntojen asukasvalintaan ja vuokranmääritykseen, koska asunnot ovat tosiasiallisesti kilpailleet julkisen tuen turvin yksityisellä markkinalla. (Case Hollanti, State aid No E 2/2005 and N 642/2009 – The Netherlands Existing and special project aid to housing corporations, Brussels, 15.12.2009 C(2009)9963 final). EU:n vakaussopimuksen toteuttamista koskevien komission suosituksien toteuttamiseen liittyen Hollannin valtio toteaa, että ” The government will present proposals to improve the functioning of the housing associations, the basic principle being that they should focus on their core task of providing social rental housing.” Hollannissa sosiaalisten vuokra-asuntojen vuositulorajaksi ollaan asettamassa 33 000 euroa/kotitalous eli 2 750 euroa/kk, mikä merkitsee, että 43 % väestöstä täyttää vaatimuksen. Suomessa vastaava tuloraja kahden hengen lapsiperheellä ennen tulorajojen poistamista kokonaan vuonna 2008 oli vähennyksien jälkeen 71 400 euroa eli 5 490 euroa/kk eli yli kaksinkertainen. Lakiuudistuksen jatkovalmistelun yhteydessä ympäristöministeriön on syytä varmistaa, että tasausjärjestelmää koskevat säädökset eivät ole ristiriidassa EU:n komission tekemien valtiontukiratkaisujen kanssa. Omarahoitusosuudelle laskettavan koron määrittäminen Vuokratalokohteen rakentaminen vaatii pääomittamista, joka voidaan toteuttaa joko oman tai vieraan pääoman ehdoin tai näiden yhdistelmänä. Oma pääoma on yleensä yhtiön omistajan sijoittamaa osakepääomaa tai muuta sidottua pääomaa. Vieras pääoma muodostuu yleensä yhtiön ottamista lainoista, jotka voi myöntää esimerkiksi omistaja tai luottolaitos. Näiden pääomaerien riskiasema yhtiön mahdollisessa konkurssitilanteessa on erilainen, joten myös niiden tuottovaatimukset eroavat toisistaan. Tämä tulee ottaa huomioon arvioitaessa uuden tukimallin ehtoja, ja hyväksyttävää tuottoa Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 6 (11) 24.9.2015 (korkoa) rahoituksen eri osille.Tämä tulee ottaa huomioon arvioitaessa uuden tukimallin ehtoja, ja hyväksyttävää tuottoa (osinkoa/korkoa) rahoituksen eri osille. Valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa oman pääoman ehtoinen rahoitus on ollut perinteisesti vähäinen. Tälle pääomalle on voitu maksaa enintään 8 % tuotto (osinko) jakokelpoisten varojen rajoissa. Vuokratalon rakentamiseen on tyypillisesti saanut 90 – 95 % rakentamislainan hankkeen hankinta-arvosta. Tälle lainalle maksettava tuotto (korko), on yleensä perustunut rahoituksen kilpailuttamiseen. Osakepääoman ja rakentamislainan lisäksi on tarvittu muuta rahoitusta, joka on voitu järjestää valtion avustuksena (erilaiset pääoma-avustukset) tai pitkäaikaisena lisälainana omistajilta / luottolaitoksilta. Pääoma-avustuksille ei voi maksaa tuottoa. Rakennushankkeeseen tarvittavalle lisälainalle on voinut maksaa myös enintään 8 % vuotuisen koron, mitä voi pitää korkeana, kun ottaa huomioon, että kyseessä on vieraan pääoman ehtoinen rahoitus. Tuettavien kohteiden pääomarakenteen vahvistamisen kannalta olisi perusteltua, että aidolle omalle pääomalle (osakepääomalle) hyväksyttäisiin korkein tuotto, ja vieraan pääoman rahoituserille pienempi, riskin mukainen, tuotto. Tälle omistajan yhtiölle antamalle omalle pääomalle on vuokrataloyhtiö voinut maksaa enintään 8 % vuotuista. Tuotto maksetaan yleensä osinkona, mikäli yhtiölle on tilinpäätöksessä muodostunut jakokelpoisia varoja. Vuokrataloyhteisöt tarvitsevat peruspääoman lisäksi kuhunkin yksittäiseen talokohtaiseen rakennushankkeeseen rakentamislainan, joka on enimmillään 90–95 % hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Tätä lainaa kutsutaan valtion tukemaksi vuokra-asumisen lainaksi. Lainalle vaaditaan parhaalla etuoikeussijalla oleva kiinnitysvakuus. Tämän lisäksi rakennushanke tarvitsee muuta rahoitusta. Määrällisesti omistajan järjestämää muuta rahoitusta tarvitaan 5–10 % hankkeen kokonaiskustannuksista. Nykyinen malli, jossa omille varoille on hyväksytty 8 % tuoton tuloutus, viittaa siihen, että järjestelmässä on ns. SGEI-sääntelyn vastaista "ylikompensaatiota". Hyväksytty 8 % tuotto on nimittäin pitkälläkin aikavälillä ylittänyt vuokraasuntosijoittamisen markkinatuottotason. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 7 (11) 24.9.2015 KTI Kiinteistötieto Oy:n Kiinteistöindeksin mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen nettovuokratuotto on viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut noin 5,5 % p.a.. Tätä subventoimatonta markkinanatuottoa voi pitää perusteena, kun arvioidaan kohtuullista voittoa, joka tukijärjestelmässä voitaisiin enintään tulouttaa tukiaikana omistajille. Osakeyhtiöön sijoitettu osakepääoman riski on korkein, ja sille voidaan maksaa tuottoa vain yhtiön jakokelposista varoista. Osakepääomalle tulee eri pääomaeristä hyväksyä korkein tuotto sen korkeimmasta riskistä johtuen. Ottaen huomioon kasvukeskuksiin suunnattujen vuokra-asuntosijoituksien osakesijoituksia alempi riskitaso, kohtuullisena tuottona voisi pitää 3 – 4 %-prosenttiyksikköä yli vähäriskisen Suomen valtion pitkien lainojen korkotason. Osakepääomalle hyväksyttävän tuoton tulisi olla selkeästi vieraalle pääomalle hyväksyttävää tuottoa korkeampi, jotta se lisäisi kiinnostusta suuremman osakepääomaosuuden sijoittamiseen. Vieraan pääoman ehtoisesta rahoituksesta suurin ja tärkein komponentti on korkotukilaina, johon liittyisi valtiontäytetakaus ja korkotuki. Lainalla olisi myös ensisijainen vakuus. Korkotukilainaan liittyvä pääomariski olisi lainan vakuuksista ja täytetakauksesta johtuen myöntäjälle alhainen, joten sen tuottovaatimus olisi alhaisin. ARAn tilastojen mukaan täytetakauksellinen korkotukilainan korkomarginaali on viime vuosina ollut noin 0,8 - 1,0 %-yksikköä. ARAn tilastoista ei tosin selviä korkotukilainaan liittyvät muut kulut (esim. erilaiset pankkipalvelumaksut), jotka nostavat lainan tosiasiallista korkoa. Korkotukilainaksi tulisi hyväksyä vain lainasopimus, jonka ehdot perustuvat rahoituksen kilpailuttamiseen. Mikäli tuettavan kohteen omistaja myöntää itse korkotukilainan, tulisi sen ehtojen vastata kilpailutuksen perusteella saatavan rahoituksen ehtoja (korkomarginaali ja muut mahdolliset kulut). Mikäli hankkeen rahoittamiseksi tarvittaisiin osakepääoman ja korkotukilainan lisäksi muuta rahoitusta, tulisi sille maksettava tuotto määrittää markkinoilla hinnoiteltavan riskin perusteella. Vieraan pääoman ehtoiselle lisälainalle hyväksyttävänä korkomarginaalina voisi pitää 2 – 3 %-yksikön marginaalia, koska sillä ei olisi valtion täytetakausta eikä välttämättä täysin turvaavia vakuuksia. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 8 (11) 24.9.2015 Arvioitaessa tuettavan kohteen ”kohtuullista” voittoa tulisi eri pääomakomponentit arvioida erillisinä huomioiden niiden erilaisiin riskeihin perustuvat tuottovaatimukset. Pääoman muoto Avustus Osakepääoma Riski ei riskiä suuri Muu oman pääoman ehtoinen pääoma Lisälaina ”Korkotukilaina” suuri keskisuuri pieni Tuotto / korko 0% riskitön korko + 3-5 %yksikköä riskitön korko + 3-5 %yksikköä viitekorko + 2-3 %-yksikköä kilpailutuksen ehdot Perusparannuksiin varautuminen omakustannusvuokrassa Lausunnolla olevassa lakiluonnoksessa esitetään, että omistajalle sallittaisiin enintään kohtuullinen varautuminen perusparannuksiin, ja menoihin, jotka aiheutuvat kiinteistöjen ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta. Perusparantamisesta aiheutuvat kustannukset olisi siis jatkossa katettava asukkailta varautumisena kerätyillä varoilla, omistajan ottamalla uudella lainalla tai muilla omistajan varoilla. Peruskorjauksella tarkoitetaan yleensä suhteellisen suurta ja erillistä hanketta, jossa korjataan tai uusitaan kiinteistön (piha-alueet ja rakennukset) olemassa olevia rakenteita, rakennusosia, kalusteita, varusteita, järjestelmiä ja laitteita. Perusparantamisella tarkoitetaan kiinteistön laatutason muuttamista olennaisesti alkuperäistä tasoa paremmaksi. Perusparantaminen voi kohdistua olemassa oleviin korjauskohteisiin kuten peruskorjauskin tai perusparantamishankkeen myötä kiinteistöön liitetään tai rakennetaan jotain uutta. Koska suurten perusparannusten tekeminen tulee asuinkerrostaloissa ajankohtaiseksi vasta 30–50 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta, eli käytännössä korkotukilainoitettujen asuntojen käyttö- ja luovutus-rajoitusaikojen päätyttyä tai loppupuolella, tulisi harkita, että omakustannus-vuokraan voitaisiin sisällyttää vain vuosikorjauksiin ja peruskorjauksiin varautuminen. Tämä ei estäisi estäisi tarvittavaa korjauksiin varautumista eikä hyvää kiinteistönpitoa. Lakiluonnoksien perusteluista ei selviä, mitä kohtuullisella varautumisella tosiasiassa tarkoitetaan. ARA-asuntokannan peruskorjauksista on olemassa runsaasti ja monipuolisesti historiatietoja, joiden perusteella taloudellinen Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 9 (11) 24.9.2015 varautumistarve voidaan riittävän tarkasti määrittää. Periaatteessa kohteen vuokralaisten tulisi vuokrillaan kattaa rakennuksen rakennustekniset poistot, eikä jättää korjausvajetta tulevien vuokralaisten kannettavaksi. Alimitoitettu ennakkovarautuminen korjauksiin lisää myös valtion luottoriskiä, jos täytetakauksen vakuutena olevan kohteen vakuusarvo alentuu lainapääoman lyhentymistä nopeammin. 13 § 1 momentin 3 kohta tulisikin kirjoittaa muotoon: ”3) tarpeellisesta varautumisesta peruskorjauksiin…” Lakiluonnoksen mukaan valtioneuvoston asetuksella säädettäisiin tarkemmin siitä, minkä suuruista perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista pidettäisiin kohtuullisena. Asetuksessa säädettäisiin varautumiselle euromääräinen enimmäisraja asuinneliötä kohti kuukaudessa, ja näitä enimmäisrajoja olisi tarkoitus tarkistaa säännöllisin väliajoin siten, että ne seuraavat korjausrakentamisen kustannuskehitystä. Mikäli enimmäisrajat määrätään asetuksella, tulisi myös niiden tarkistamisperuste sisällyttää asetukseen siten, että rajoja tarkistettaisiin vuosittain korjausrakentamisen kustannusindeksin muutosta vastaavasti. Hankintojen ja korkotukilainojen kilpailuttaminen Lakiluonnoksessa oleva vaatimus keskeisten ja arvoltaan merkittävimpien palveluiden kilpailuttamisesta on perusteltu ja tarpeellinen, jotta voidaan varmistaa näiden palveluiden taloudellisuus. Lakiluonnoksessa mainittujen kilpailutettavien hankintojen lisäksi tulee kiinnittää huomiota korkotukilainojen kilpailuttamiseen. ARA-yhteisöjen vaikeudet omarahoituksen järjestämisessä sekä tarpeissa hankkia rahoitusta muuhun toimintaan ovat synnyttäneet tilanteita, joissa korkotukilainoja ei ole aina avoimesti kilpailutettu. Tämä on kasvattanut valtion korkotukimenoja tarpeetomasti. Nykyisessä rahoitusmarkkinatilanteessa tämä asia ei välttämättä ole merkittävä, mutta rahoitusmarkkinoiden kilpailutilanteen normalisoituessa sen merkitys korostuu. Korkotukilainaksi tulisi voida hyväksyä myös muun kuin talletuspankin, luottolaitoksen, vakuutusyhtiön, eläkelaitoksen tai kunnan myöntämä laina. Tarvittaessa lainan myöntäjän tausta ja rahan lähde tulisi asianmukaisesti selvittää mm. rahanpesumahdollisuuden estämiseksi. Mm. erilaiset säätiöt, rahastot ja luonnolliset henkilöt ovat Suomessa merkittäviä vuokraasuntosijoittajia, jotka voisivat lainoittaa vähäriskistä sosiaalista asuntotuotantoa. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 10 (11) 24.9.2015 Korkotukilainan lyhentäminen Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 13 § 2 momentin mukaan ”Vuokralaisilta ei saa asuinhuoneiston vuokrissa periä korkotukilainan tai sen tilalle otetun muun lainan lyhennyksiä enempää kuin valtioneuvoston asetuksella säädetään. ” Valtioneuvoston asetuksella säädettäviä korkotukilainan ehtoja on tarkoitus muuttaa siten, että korko-tukilainojen lainanlyhennysten määrää lisättäisiin ensimmäisten lainavuosien aikana. Korkotukilainoituksessa käytettävien lainojen korot on sidottu markkinaviitekorkoihin, jotka voivat vaihdella korkotuen kestoaikana huomattavasti. Omakustannusvuokrien kehityksen ennakoinnin ja korkoriskin hallinnan kannalta olisi perusteltua, että omakustannusvuokraan hyväksyttävien lyhennyksien arviointiperusteena olisi asumiskustannuksien kohtuullisuus. Esimerkiksi korkotason laskiessa tulisi sallia korkotason laskusta johtuva ylimääräisten lyhennyksien tekeminen, kun se ei nostaisi vuokria. Tämä alentaisi valtion takausriskiä ja pienentäisi korkotukimenoja. Myös omistajan korkoriski alentuisi lainapääoman pienentyessä. 13 § 2 momentti tuliskin kirjoittaa muotoon ”Vuokralaisilta saa asuinhuoneiston vuokrissa periä korkotukilainan tai sen tilalle otetun muun lainan lyhennyksiä sen mukaan kuin kuin valtioneuvoston asetuksella säädetään.” Valtioneuvoston asetuksessa tulisi mahdollistaa myös ylimääräiset – asetuksessa säädettyä enemmäismäärää korkeammat lyhennykset – silloin, kun se on mahdollista esimerkiksi korkotason alentuessa. Korkotuen kesto ja määräytymismalli Valtion korkotukilainoissa oleva oleva korkotukimalli (korkotukea maksetaan % -osuus omavastuukoron ylittävästä korosta) ei toimi tehokkaasti nykyaikaisilla rahoitusmarkkinoilla. Kun vuokranmäärityksessä on käytössä omakustannusperiaate, ohjautuvat korkotason muutoksien vaikutukset vuokralaiselle, ei omistajalle. Korkotuki tulisi maksaa % - osuutena korkotukilainan kokonaiskorosta. Korkotuen määrä (% -osuus korosta) tulisi asettaa siten, että järjestelmälle asetettava ”kohtuuhintaisuus” tavoite on saavutettavissa rajoitusaikana. Korkotuki voisi olla lievästi laskeva tukiaikana. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Lausunto 11 (11) 24.9.2015 Jos korkotuki olisi %-osuus maksettavasta korosta, se toimisi korkosuojauksena korkojen noustessa. Esimerkiksi jos tuki olisi 50 % korosta, omistajan vastuu mahdollisesta korkomuutoksesta olisi myös 50 %. Korkotuen maksatusta kertaluonteisena korkotukiavustuksena kannattaisi selvittää. Tällöin omistajalle myönnettäisiin rakennushankkeen alussa ”korkotukiavustus”, joka vastaisi niiden korkotukien nykyarvoa, joka omistajalle tulisi maksettavaksi vuosittain maksettavan korkotuen perusteella. ”Korkotukiavustus” voisi olla vaihtoehto vuosittain maksettavalle korkotuelle. Avustuksena se vahvistaisi rakennettavan kohteen taserakennetta, ja pienentäisi korkotukilainan / lisälainan tarvetta. Korkotukilainojen laina-aikaiset muutokset ja muutoksenhakusäännökset Kiinteistöliitto pitää tarkoituksenmukaisina lakiluonnokseen sisältyviä ehdotuksia Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Valtiokonttorin välisen työjaon muuttamisesta sekä muutoksenhakusäännöksien muuttamisesta. Suomen Kiinteistöliitto ry Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 00100 Helsinki Puh. (09) 1667 6761 Faksi (09) 1667 6400 Y-tunnus 0307769-5 Nordea 127030-60512 IBAN FI3612703000060512 BIC NDEAFIHH www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net
© Copyright 2024