© Suomen Kiinteistöliitto ry
Hanko 8.4.2015
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Hallituksen ja isännöitsijän
tehtävät ja vastuut
As Oy:n toimielimet
Hallitus
- valitsee isännöitsijän
Isännöitsijä
Tilin-/toiminnantarkastajat
- valvonta:
kirjanpito ja hallinto
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Yhtiökokous
- osakkaat päättäjinä
- valitsee hallituksen ja
tilin-/toiminnantarkastajat
Hallituksen tehtävät ja toimivalta
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Hallituksen tehtävät ja toimivalta
Hallituksen tehtävät
 Huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten
pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (7:2)
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Kiinteistön ja rakennusten pidon nimenomaisen maininnan
tarkoituksena on osoittaa aiempaa selvemmin, että yhtiön toiminnan
tavoitteena oleva osakkaiden asumis- tai muun tilan käyttötarpeen
tyydyttäminen ei rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon
 Isännöitsijä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden ja
määräysten mukaisesti
Hallituksen tehtävät
 Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon
valvonta on asianmukaisesti järjestetty
 Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito
luotettavalla tavalla järjestetty
 Toimivalta suhteessa yhtiökokoukseen itsenäinen, laissa ja
yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Kiireelliset toimenpiteet
 Isännöitsijän valinta ja erottaminen
Hallituksen tehtäviä ovat mm.
 Isännöitsijän valinta ja erottaminen
 Yhtiökokouksen koolle kutsuminen
 Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano
 Tilinpäätöksen laatiminen ja allekirjoittaminen
 Talousarvion laatiminen
 Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys
 Osakeluettelosta huolehtiminen
 Remonttirekisteristä huolehtiminen
 Kirjallinen selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta 5 vuodeksi varsinaiselle
yhtiökokoukselle vuosittain
 Kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä
sekä niiden tekoajankohdat
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten käsittely ja töiden valvominen
Asiakirjojen ajantasaisuus
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Kuntoarvio ja kiinteistönpidon
pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
 Huoltokirja
 Pelastussuunnitelma
 Kulutuksen seuranta / energiatodistus
 Kuntotodistus
 Strategia, taloyhtiön tahtotila
 Vakuutusturva (kattavuus, muutokset)
 Sopimukset (sisältö nykytarpeisiin sopiva?)
Toimivallan rajoitus (7:2)
 Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka
 Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet
  odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa
© Suomen Kiinteistöliitto ry
1) yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai
laajakantoisia,
2) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan
osakehuoneiston käyttämiseen
3) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa
yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan
osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin
Päätöksenteko
 Hallituksen päätösvaltaisuus
 Läsnä enemmän kuin puolet valituista jäsenistä
 Yhtiöjärjestysmääräykset huomioitava
 Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Kullakin läsnä olevalla jäsenellä yksi ääni
 Enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa
 Jos äänet menevät tasan, pj.n kanta ratkaisee,
paitsi pj.n vaalissa ratkaisee arvonta
Hallituksen jäsenen esteellisyys (7:4)
 Hallituksen jäsen ja isännöitsijä ei saa ottaa osaa asian
käsittelyyn, joka koskee
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 1) hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa,
 2) sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta
tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden
osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen
kunnossapidosta tai uudistamisesta
 3) hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan
Hallituksen jäsenen esteellisyys (7:4)
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa yhtiön ja kolmannen
välisen edellä mainittujen asioiden käsittelyyn, jos hänellä on
odotettavissa olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa
yhtiön edun kanssa
 Koskee myös toimimista oikeudenkäyntiasiamiehenä tai muuta
yhtiön puhevallan käyttämistä näissä tilanteissa
 Moraalinen esteellisyys?
 Esteellisyys merkitään käytännössä myös pöytäkirjaan
kyseisen päätettävän asian kohdalle
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Isännöitsijän tehtävät
Isännöitsijä
 Ilmoitettava päävastuullinen henkilö, johon sovelletaan samoja
säännöksiä, kuin henkilöisännöitsijään
 HUOM! Mahdollista kun asiasta määrätään myöhemmin asetuksella!
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 valinta
 yhtiöjärjestyksen määräys, yhtiökokouksen päätös
 samat kelpoisuusvaatimukset, kuin hallituksella
 hallitus valitsee ja erottaa
 yhtiöoikeudellinen toimielin, ei työsuhde vrt. osakeyhtiön
toimitusjohtaja
 voidaan valita myös isännöintiyhteisö
Tehtävien hoito
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Isännöintisopimus, tehtäväluettelo
Osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu
Esteellisyyssäännökset
Hyvä isännöintitapa, isännöinnin eettiset ohjeet
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Johdon vastuu
Vahingonkorvaus (24. luku)
 Lähtökohdat ja tavoitteet:
 Kattavat säännökset vahingonkorvausvastuusta
 Yhtiö, yhtiön johto, osakkeenomistaja, tilintarkastaja,
toiminnantarkastaja, yhtiökokouksen puheenjohtaja
 Laajan soveltamisalan vuoksi vastuun perustuminen VahL:iin olisi
”erittäin poikkeuksellista”
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Ei tarkoitus sulkea pois muuta vahingonkorvausvastuuta, kuten
sopimusperusteista ja vahingonkorvauslakiin perustuvaa
vastuuta
Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu
 Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä
 Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen
(1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan
aiheuttanut yhtiölle (24:1.1)
 Velvollisuus toimia huolellisesti ja yhtiön edun mukaan
 Objektiivinen arviointi
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Huolellisuusvelvoite
 Huolellisuusvaatimus korostuu
 Päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa
 AsOy:n johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat
käytännössä lievemmät kuin liiketoimintaa harjoittavissa
yhtiöissä
 Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluvat on toiminut normaaliin
asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattaessa
huolellisesti
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Ammatillinen osaaminen ja ajankäyttö
 Yhtiökokouspäätökset ja talousarvio
Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu
 Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai
yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta
aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle
(24:1.2)
 Tuottamusolettama – johdon osoitettava huolellisuus
 Kantajan osoitettava aiheutunut vahinko ja syy-yhteys
 Onko suunnittelu, toteutus ja valvonta
organisoitu tavanomaisella tavalla
 Rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Esim. vastuu rakennushankkeen osalta
Vastuun mitoitus
 Voi olla vaikutusta vahingonkorvausta soviteltaessa
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Yksimielinen päätös tuo vastuun kaikille

 Yhteisvastuullisuus
 Eriävän mielipiteen merkitseminen lähtökohtaisesti
vapauttaa vastuusta
 Jos ollut asiassa esteellinen, eikä ottanut osaa asian
käsittelyyn,
ei periaatteessa vastuuta
 Eroaminen hallituksesta ei vaikuta taannehtivasti
 Vastuun syntymiseen ei merkitystä ammattitaidolla tai palkkiolla
Vastuuvapaus ja kanne
 Yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta
 Enemmistö
 Korvauskanteen nostamisesta tehtävä eri päätös
yhtiökokouksessa
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Enemmistöpäätös
 Kanne nostettava 5 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä,
jona päätös, toimenpide tai laiminlyönti tehty
Vastuuvapaus ja kanne
 Pääsääntöisesti edellytetään vastuuvapauden epäämistä,
että kanne menestyisi
 Poikkeus: jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti
oikeita ja riittäviä tietoja päätöksestä tai toimenpiteestä, joka on
aiheuttanut vahingon ja joka on korvausvelvollisuuden
perusteena
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Vahingonkorvausvastuun
perusedellytykset
 Vahinko
 Kielteinen muutos siihen nähden, mitä piti tapahtua
 Todellinen, taloudellinen
 Vastuuperuste
 Huolimattomuus, tahallisuus
 Vahingon ja teon/laiminlyönnin välillä
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Syy-yhteys
KKO 1938 || 501
 Hallituksen jäsenet olivat korvausvastuussa, kun he olivat
laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Helsingin HO 26.3.1986 nro 1512
 Valittiin isännöitsijän esittelystä urakoitsija, joka oli 54.000
markkaa halvinta tarjousta kalliimpi
 Taloyhtiölle vahinkoa 45.000 mk
 Isännöitsijä ja hallitus korvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan
 Valinnan perusteeksi ei tässä tapauksessa riittänyt se, että
urakoitsija tehnyt yhtiölle töitä aiemmin.
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 30 000 mk:n asti hallitus ja isännöitsijä yhteisvastuullisesti
 30 000 mk:n yli menevältä osin isännöitsijä yksin
Turun HO 27.11.1995
 Hallitus ja isännöitsijä laiminlyöneet
 Yhtiövastikkeiden perinnän
 Hallintaanoton käynnistämisen
 Yhtiökokouksia pitämättä
 Tilinpäätöksiä vahvistamatta jne.
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Laiminlyönnit tahallisia, vahinko 280.000 markkaa.
 Hallitus ja isännöitsijä velvoitettiin korvaamaan vahinko
yhteisvastuullisesti
Oletko johdon jäsenenä…
© Suomen Kiinteistöliitto ry
 Perehtynyt oman taloyhtiösi yhtiöjärjestykseen?
 Tietoinen taloyhtiösi yhtiövastikeperusteista?
 Tietoinen onko korjaus- ja kunnossapitovastuun osalta päätetty
taloyhtiössäsi jotain poikkeavaa?
 Varma kaupparekisteritietojen ajantasaisuudesta?
 Tietoinen keskeisimmistä taloyhtiön sopimuksista?
 Varma kiinteistön vakuutusturvan riittävyydestä?