מרחב תכנון מקומי - 15-0021 ב - עיריית תל-אביב-יפו
מינהל הנדסה אגף תכנון העיר ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו פרוטוקול מספר 15-0021 כ' כסלו תשע"ו 13:00 - 09:00 02/12/2015 באולם הארועים בבניין העירייה ,ברח' אבן גבירול 69תל-אביב -יפו ,קומה 12 השתתפו ה"ה: הרב נתן אל נתן מיטל להבי ארנון גלעדי אסף זמיר שמואל גפן ראובן לדיאנסקי ,עו"ד אהרון מדואל יהודה המאירי סגן ראש העירייה ומ"מ יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה סגן ראש העירייה משנה לראש העירייה סגן ראש העירייה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה נכחו ה"ה: עודד גבולי ,אדר' הראלה אברהם אוזן ,עו"ד אורלי אראל נחמה עמירב רות אריאל אודי כרמלי ,אדר' דרור לוטן אלה דוידוף מהנדס העיר משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר מ"מ נציגת השר לאיכות הסביבה ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה מ .מח' תכנון מזרח וס .מנהל אגף תכנון העיר ס .מנהל מינהל החינוך לבינוי ופיתוח מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב – יפו חסרים: דורון ספיר ,עו"ד מיכאל גיצין קרנית גולדווסר אלון סולר מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה חבר מועצה חברת מועצה חבר מועצה משקיפים עידן עמית עיזאלדין דאהר מלי פולישוק החברה להגנת הטבע נציג הועדה המחוזית משרד הפנים משרד האוצר מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה שד' בן גוריון 68תל-אביב -יפו ,64514טלפון ,03 - 7247262 :פקס ,03 - 7241949 :אתרwww.tel-aviv.gov.il : מינהל הנדסה אגף תכנון העיר ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו פרוטוקול מספר 15-0021 כ' כסלו תשע"ו 13:00 - 09:00 02/12/2015 באולם הארועים בבניין העירייה ,ברח' אבן גבירול 69תל-אביב -יפו ,קומה 12 מספר מספר סעיף עמוד .1 2. 3. 4. 5. 1 12 16 33 37 תוכן סעיף אישור פרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ובניה 15-0020ב' מיום 18.11.2015 מתחם הורודצקי תיקון החלטה מיום 4.11.2015 תוצרת הארץ מזרח דיון בסעיף 78 מתחם לודוויפול מס' תכנית 507-0198010דיון בהתנגדויות נאות חן המסגר דיון בהפקדה שמרלינג - 8תביעת פיצויים לפי סעיף 197לתכנית 3501דיון בפיצויים דיווח על תכניות שאושרו: תא/מק - 4322/מתחם אכטמן -תכנית בסמכות מקומית תא/מק - 4409/העברת זכויות משלמה המלך 65לאבן גבירול 30 בכבוד רב, אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב -יפו שד' בן גוריון 68תל-אביב -יפו ,64514טלפון ,03 - 7247262 :פקס ,03 - 7241949 :אתרwww.tel-aviv.gov.il : מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 1 - התוכן תא - 4245/מתחם הורודצקי תיקון החלטה מיום 4.11.2015 כללי :תוכנית מוצעת לשטח מחנה 'הורדצקי' וסביבתו .בשטח כולל של כ 120 -דונם בין הרחובות דרך השלום ,הורודצקי ,דרך הגבורה ומשה דיין .התוכנית מציעה כ 800יח"ד ובנייה בשימושים מעורבים (תעסוקה ,מסחר ושטחי ציבור) תוך שימת דגש על יצירת מרחב ציבורי איכותי. מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית :הועדה המחוזית. במידה ותכנית המתאר תפורסם למתן תוקף תכנית זו תהפוך לתכנית בסמכות ועדה מקומית. ותנאים להעברה למחוז יהיו תנאים להפקדה. מיקום: בין הרחובות משה דיין ,הורודצקי ,דרך השלום ודרך הגבורה כתובת: דרך השלום .70-88 - דרך הגבורה .2-26 - דרך משה דיין .102-114 - רח' הורודצקי -גדה צפונית. גושים וחלקות בתכנית: איתור: עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה שטח התכנית 119.52 :דונם. מתכנן :נעמה מליס אדריכלות ובינוי ערים בע"מ. יזם :רשות מקרקעי ישראל באמצעות משהב"ט. בעלות :קרן קיימת לישראל ,עיריית תל אביב . מצב השטח בפועל: מתקן בטחוני ,שטחי חנייה ,דרכים ,שצ"פ ,מבנה בית השידור הראשון. מדיניות קיימת: תכנית המתאר העירונית תא( 5000/החלטה למתן תוקף ב .)12.08.2015מסמנת את האזור ( 904ב') בייעוד 'מגורים בבניה עירונית' כולל סימון מוקד תעסוקתי חדש .תשריט העיצוב העירוני מציג גובה בנייה מקסימאלי עד 15קומות עם אפשרות לבנייה נקודתית חריגה לסביבתה לאורך דרך השלום. מצב תכנוני קיים: תב"ע תקפה (שם ומספר): תמ"א /23א – 4/תכנית למערכת תחבורה עתירת נוסעים ,קו רק"ל מתוכנן ברחובות הגבורה ומשה דיין. תא – 422 /אדמות מעבר לנחל הירקון (תל חיים ומרחב התכנון) תא – 2664/תנאים להקמת מבני ציבור (בתחום תכנית )K תא/ל -4מבנים ומוסדות ציבור. יעוד :אזור לבניין מיוחד ,דרך מאושרת ,אזור לבניין ציבורי ,שטח ציבורי פתוח. זכויות בניה: שטח המתקן הביטחוני סומן בתוכנית ( 422מתן תוקף )1956כ "אזור לבניין מיוחד" ללא התייחסות לשטחי בנייה ( .קדמה לה תוכנית ראשית Kמשנת 1951ובה סומן השטח למבני ציבור וגינות). השטחים המיועדים למבני ציבור (חומים) מאושרים מתוקף תכנית ( 2664מתן תוקף )1999המאפשרת עד 180%בנייה לצרכי ציבור. עמ' 2 מס' החלטה מצב תכנוני מוצע: מטרות התכנון: יצירת מתחם המשלים את הרשת הרובעית ומהווה פרק משמעותי במרחב הציבורי ,הפתוח והבנוי. התוכנית המוצעת מבוססת על מספר עקרונות: תוספת 800יח"ד בתמהיל דירות מגוון שילוב שימושים הכולל מגורים ,שטחי ציבור ,תעסוקה ומסחר. פיתוח פארק ליניארי חדש בין רח' יצחק שדה לדרך השלום תוך שמירה על הגבעה הייחודית. קביעת כיכר עירונית בפינת הרחובות דרך השלום והגבורה בסמוך למיקום המתוכנן של תחנת הרכבת הקלה. הסדרת ייעודי קרקע ב'גינת ביצרון' -סימון הגינה לייעוד שצ"פ. מצב מוצע – מבט מצומת הגבורה דרך השלום לכיוון דרום מערב עמ' 3 מס' החלטה זכויות בנייה מוצעות: מ"ר כולל עילי 93,750 2,340 4,930 16,500 520 34,621 29.0 דונם 4.4 1.9 12.8 דונם דונם דונם 118,039 35.3 דונם מצב קיים מצב מוצע 0.63 3.34 0 4.9 18 64.2 0 0 0 800 22.7 12.8 0 4.4 1.9 29 216% 152,661 25 יח"ד דונם דונם דונם דונם דונם דונם אחוזים מ"ר קומות 115 מ' מעל כניסה ראשית תכסית ממוצעת ביעוד מגורים 40% אחוזים מקומות חניה 1,780 ע"פ תקן ללא חניה ציבורית יעוד מגורים שימוש מגורים משרדים מסחר תעסוקה מסחר מבנים ומוסדות ציבור סה"כ שטחי בנייה עיליים ( ללא מבני ציבור ) נתונים רח"ק ממוצע ( סה"כ שטחי בנייה עיליים ללא מבני הציבור) סה"כ מספר יח"ד סה"כ שטח בייעוד שצ"פ סה"כ שטח בייעוד שב"צ סה"כ שטח ביעוד מגרש מיוחד סה"כ שטח ביעוד תעסוקה סה"כ שטח ביעוד מסחר סה"כ שטח בייעוד מגורים סה"כ זכויות בניה עילי גובה מקסימאלי שטח ביעוד קרקע רח"ק 3.34 נתונים נפחיים: מספר קומות 8-13 :קומות בשילוב מגדל מגורים אחד לכל היותר בגובה שלא יעלה על 25קומות גובה :עד 115מעל פני הקרקע. תכסית :משתנה קווי בניין :משתנה עקרונות תכנון ודברי הסבר נוספים: שימור וייחוד הגבעה :שימור מרחב ראש הגבעה הקיימת כשטח ציבורי פתוח (בייעוד שצ"פ) ממנו נצפה נוף מערבה אל עבר מרכז תל אביב ,שמירת מבטים מהסביבה אל הגבעה ושימור חלק משמעותי מהעצים בתחומה . עמ' 4 מס' החלטה הותרת מבנים קיימים : התוכנית מאפשרת הותרת מבנים מסוימים בשטחה: מבנה קיים בן כ – 11,000מ"ר לשימוש חוזר לתעסוקה (בייעוד תעסוקה). שלושה מבנים קיימים לשימוש חוזר סחיר 2 .בשצ"פ המרכזי ואחד בשב"צ הסמוך למשה דיין.הריסת מבנים אלה ,התאמתם לשימושים חוזרים או התרתם במקומם כפי שהם לא יהוו סתירה לתוכנית. הותרת חלקי מבנים במסגרת פיתוח הפארק המרכזי לא תהווה סטייה מהוראות התוכנית. יצירת שדרות ,רחובות וחללים עירוניים: יצירת חלל פתוח נרחב ורציף בלב המתחם אשר ממשיך את ציר יצחק שדה ומחבר אותו לדרך רבין. חשיבות הגן/כיכר מתבטאת ביצירת אינטנסיביות עירונית לאורכו ,המודגשת ע"י חזית מסחרית, ובאיכויותיו הנופיות. קישור באמצעות גשר הולכי רגל בין הגן וגן ציבורי קיים מדרום לרחוב הורודצקי להשלמת רשת המשכית של תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים במרחב העירוני. הסדרת רחוב הורודצקי והפיכתו לרחוב עירוני הממשיך את רחוב יצחק שדה .התאמת מפלסי הרחוב לאלו הקיימים בקצה הצפוני של שכונת "תל-חיים" ,הרחבת המדרכות ופיתוח שביל אופניים.דופן דרומית של הורודצקי – מדרכה ברוחב 4מ' ,דופן צפונית של הורודצקי -שביל אופניים ברוחב 2.5מ' , מדרכה ברוחב 3מ' ומרווח קדמי במפלס המדרכה ברוחב 5מ' נוספים. השלמת רחוב הגבורה כשדרה ירוקה הממשיכה את דרך יצחק רבין בגבעתיים עד דרך משה דיין בתל אביב (מפגש בין שכונת "רמת ישראל" למתחם המוצע) .התכנון מצר את זכות הדרך המאושרת לטובת שצ"פ אורכי ומשלב מדרכות רחבות .דופן דרומית של רחוב הגבורה – מדרכה ברוחב 5.8מ' ,דופן צפונית של רחוב הגבורה -שביל אופניים ברוחב 2.5מ' ומדרכה ברוחב 3מ'. הרחבת המוקד הקיים במפגש הרחובות דרך הגבורה ודרך השלום לכיכר עירונית -מסחרית. דיור בהישג יד: לפחות 20%מיחידות הדיור בפרויקט יהיו יחידות קטנות להשכרה לצמיתות( .ששטחן לא יעלה על 60 מ"ר עיקרי). שטחי הציבור: הגדלת סך היצע שטחי הציבור ביחס לקיים בתכניות המאושרות .יצירת שטחים ציבוריים גדולים ורציפים (ייעוד כ 24דונם לשצ"פ וכ 12 -דונם למבני ציבור) .בנוסף ,מסדירה התכנית את ייעוד הגינה הקיימת ממערב לדרך משה דיין כשצ"פ. סה"כ מהווים שטחי הציבור כ 33%משטח התכנית ( 70%כולל דרכים). תחבורה ,תנועה ,תשתיות: המתחם מוקף על ידי רחובות קיימים :ממזרח -דרך השלום ,ממערב -דרך משה דיין ,מדרום -רח' הורודצקי ומצפון -דרך הגבורה. בהתאם לבה"ת אשר הוכן והוגש ע"פ הנחיות משרד התחבורה גובשה מערכת התנועה שלהלן: הגישה למתחם תהיה מרח' הורודצקי ומרח' הגבורה דרך כביש פנימי המקשר ביניהם. במסגרת הפרויקט רח' הורודצקי מתוכנן כרחוב עירוני כולל הוספת חניה ושילוב שביל אופניים. רחוב הגבורה יתוכנן כשדרה עירונית משולבת רק"ל .תוואי הרק"ל ומיקום התחנות בתחום הפרויקט מתואם עם נת"ע .כמו כן ,יוסדר החיבור המאושר בין דרך הגבורה ודרך משה דיין אשר ישמש למעבר התנועה הכללית והקו הצהוב של הרק"ל. עקב האילוצים הקיימים ,התנועה הכללית בדרך הגבורה תהיה חד סטרית לכיוון מערב. איכות סביבה: נערך סקר קרקע היסטורי. נערך סקר אקלימי הכולל נושאי הצללה ורוחות. התכנית נבדקה מול מגבלות רשות התעופה האזרחית. עמ' 5 מס' החלטה היבטי איכות הסביבה ייבחנו ע"פ הנחיות המשרד להגנת הסביבה. התוכנית תכלול הנחיות פיתוח ובנייה ירוקה ע"פ הנחיות הועדה המקומית. נושאים נוספים: התוכנית תכלול מנגנונים להבטחת תחזוקת שטחים משותפים בתחום התוכנית. תשריט המצב המוצע: נספח הבינוי: זמן ביצוע- : עמ' 6 מס' החלטה חו"ד הצוות( :מוגש ע"י צוות מזרח) ממליצים להעביר את מסמכי התוכנית לוועדה המחוזית לדיון בהפקדה. במידה ותכנית המתאר תפורסם למתן תוקף תכנית זו תהפוך לתכנית בסמכות ועדה מקומית. ותנאים להעברה למחוז יהיו תנאים להפקדה. כל זאת בכפוף להנחיות הבאות: שטחי הבנייה המוצעים ביחס למספר יחידות הדיור אינם תואמים את עמדת הצוות לגבי שטח ממוצע ליח"ד .המלצת צוות התכנון 800 :יח"ד בשטח ברוטו ממוצע ליח"ד שאינו עולה על 110מ"ר( .שטח הברוטו נקבע על בסיס :עיקרי :כ 80 -מ"ר עיקרי +ממ"ד 12.5מ"ר +כ 17 -מ"ר שטח משותף יחסי) שטחי הבנייה ,כמו יתר הוראות תוכנית זו לא יחרגו מהנאמר בהוראות תוכנית המתאר העירונית (תא.)5000/ תוספת שטחי מרפסות :ע"פ התקנות (עד 12מ"ר ממוצע ליח"ד ועד 14מ"ר שטח מרפסת) שילוב דיור בהישג יד בהתאם למדיניות עיריית ת"א. יש לשלב חנייה ציבורית במסגרת פתרונות החנייה התת קרקעיים בתחום מגרשי המגורים בתוכנית. תנאי להוצאת היתרי בנייה :אישור תוכנית עיצוב ופיתוח בסמכות מהנדס העיר. תנאי להוצאת היתרי בנייה :אישור הרשות העירונית לאיכות הסביבה. תנאי להוצאת היתרי בנייה :התאמה להנחיות עיריית ת"א בנושא בנייה ירוקה. שטחי הבנייה המותרים בייעוד למבני ציבור יהיו בהתאם להוראות תוכנית המתאר העירונית (תא )5000/ותוכנית 'צ'. השטחים הציבוריים ירשמו ע"ש עיריית ת"א ויועברו לידי העירייה כשהם פנויים לשביעות רצון עיריית ת"א. יש לסמן את תחום התוכנית 'לאיחוד וחלוקה' למעט השטח הציבורי ממערב לדרך משה דיין (גינת ביצרון). תנאי להוצאת היתרי בנייה :איחוד וחלוקה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק באזור המסומן( .תותר הוצאת היתרי הריסה באישור מה"ע)יש להציג לצוות התכנון את סקר הקרקע ההיסטורי שנערך במקום. בשטחי התעסוקה לא יותרו שימושים שיטילו מגבלות פיתוח במגרשים הציבוריים. רמפת הכניסה למגרש התעסוקה תהיה בשטח מגרש התעסוקה בלבד. יובטחו מעברים מרח' הורודצקי ומדרך הגבורה אל הפארק המרכזי ,לא רק דרך הרחוב החדש – גם בין המבנים. לא יותרו הקמת קירות תמך לכיוון רחובות ומדרכות הולכי רגל. מוצע להרחיב מדרכות קיימות בדופן הצפונית של דרך הגבורה – בדופן המבנים הקיימים. העברת הסקר ההיסטורי לעיריית ת"א תהווה תנאי להעברת מסמכי התוכנית למחוז. בישיבתה מספר 15-0019ב' מיום ( 04/11/2015החלטה מספר )3דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: אודי כרמלי מ"מ מהנדס העיר מהלך הדיון: רן ברעם :במסגרת החלטת ממשלה והכוונה להעביר מחנות צה"ל מחנה הורודצקי אמור להתפנות .כל השטח הוא בתחום העיר ת"א .התוכנית בסמכות ועדת מחוזית. אדר' נעמה מליס :מציגה את התוכנית ע"פ מצגת. ראובן לדיאנסקי :אתם משאירים את השטח כשטח ירוק? עמ' 7 מס' החלטה ארנון גלעדי :זו הזדמנות לרשות המקומית להגדיל את זכויות הבניה ולקבל את נושא של דיור בר השגה. הוספה מעל 800יח"ד בתנאי ש 200-יח"ד יהיו בדיור בר השגה ,זהו בדיוק האזור שאנחנו צריכים דירות לצעירים ע"פ עקרונות של העיריה. הנושא של מסחר ברח' השני עושים שדרה מסחרית בלה גרדיה ,מדוע צריך עוד מסחר באזור. נעמה מליס :יש כאן 5000מ' שטח של מסחר שכונתי. ארנון גלעדי :יש בשכונת רמת ישראל מסחר שצריך לשדרג וצריך לקבל תנופה .לכן אני מציע להוריד את המסחר ולהפוך את המסחר לחלק אינטגרלי מהשכונות הקיימות. הנושא התנועתי -אני מקוה שהכניסה היא ישירה וזאת כדי שלא יהיה מפגע בשעות הכניסה והיציאה .אני בעד הגדלת זכויות אבל בתנאי שתהיה כאן מטלה ציבורית ראויה שתושבי העיר יכולים לקבל אותה .לגבי דיור בר השגה ראש רשות מקרקעי ישראל מקדם את הנושא דירות לזוגות צעירים. אהרון מדואל :אני מברך על התוכנית וכאן הושקעה חשיבה רבה בתוכנית הזו .הגובה והצפיפות משתלב עם המרקם השכונתי באזור .הצפיפות טובה מאוד ,לא צריך להגדיל את הצפיפות אפילו בעוד יח"ד אחת לדיור בר השגה .הרווח השולי שיהיה כאן בין מכירת דירות לדירות בר השגה השכונה תתן ערך מוסף עם תכנון נכון .אין חשש לגבי התנועה כי כבר היום כל טר"ש מגיע לשם עם רכב .כל האזור הזה שואב את המסחר שלו מקניון גבעתיים .הייתי ממקם את העוגן המסחרי במרכז כדוגמת קניון גבעתיים. ראובן לדיאנסקי :מצטרף לדעתו של אהרון כמו כן יש מאמץ לשמר את העצים באזור .יעשה שימור של חלק משמעותי של העצים האם עשיתם סקר לעצים איזה ערכים של עצים יש שם. יהודה המאירי :יש באזור מתקן צבאי ואני מציע שתעשה בדיקת זיהומים לגבי האזור .נקודה שניה בנוגע לשיתוף ציבור אין בעיריה נוהל תקף לשיתוף ציבור. מלי פולישוק :נערך סקר קרקע היסטורי מתי הוא נערך ומה תוצאותיו? האם היתה תחנת דלק בבסיס הצבאי? עמית עידן חב' להגנת הטבע :התוכנית כוללת את האתר ההיסטורי של תחנת הרדיו שבה הוכרזה המדינה מה הכוונה לעשות עם האתר ההיסטורי? חלק מהשטח היה מהפרדסים של הטמפלרים מדוע לא נעשה תיק תיעוד מתחמי לאתר הזה? נתן אלנתן :אני מבקש את ההתייחסות של המדינה למה לא לעשות דיור בר השגה. עמי אלמוג :נכתב בדרפט השכרה לצמיתות .כאן מהות הבעיה ,המדינה לא יודעת לעשות השכרה לצמיתות אפשר השכרה ל 10-או 20שנה .אין מחלוקת שיהיה דיור בהישג יד. אורלי אראל :התנאים של המדינה לדיור בהישג יד הינם השכרה במחירי השוק. עמי אלמוג :שעיריית ת"א תפנה למשרד האוצר ושיסכמו איתו. אהרון מדואל :בכל פרוייקטים של המדינה נותנים את הדירות על פי זכאות של משרד השיכון והבינוי. רמ"י -עמי אלמוג :נכון זה מה שיהיה כאן ,היחידות ינתנו ע"פ זכאות .הנושא צריך להסגר עם האוצר. נתן אלנתן :מדובר על 800יח"ד אני מציע שנוסיף לכם יח"ד. עמי אלמוג :הנושא של 800או 900יח"ד נבחן היתה מסקנה שאם נחרוג מעבר 800נצטרך עוד בית ספר והדבר בא על חשבון שטחי ציבור זה משנה את התוכנית. אורלי אראל :כל הפרוגרמה לצרכי ציבור נעשתה ע"פ 800יח"ד .הועלתה הצעה מהמדינה להגדיל את יח"ד ,טענתנו היתה שאם מגדילים את מס' יח"ד מגדילים את השטח לצרכי ציבור .השאלה מהם תועלות לצרכי ציבור .אנחנו לא יכולים לקבל הבטחה מהמדינה שנקבל כאן דיור בהישג יד קחו לכם לדוגמא את קרן הקריה ששם הפסדנו שטחי תעסוקה. נתן אלנתן :ההצעה שאנחנו נוסיף למדינה עוד 240יח"ד לפי ממוצע של 60מ' ממוצע ליח"ד שיהיה אך ורק לדיור בר השגה לפי הקריטריונים של עיריית ת"א. ראובן לדיאנסקי :אני מציע להשאיר את התוכנית כפי שהיא. נתן אלנתן :הצעה מדברת על רח"ק עד 4ל 240יח"ד וכך לא תצטרכו להוסיף צרכי ציבורי נוספים אם הנושא הולכת לדיור בר השגה ע"פ מדיניות עיריית ת"א. עמי אלמוג :איך זה השתלב? נתן אלנתן :נוסיף עוד מספר קומות לפי תוכנית המתאר אני יכול להוסיף עוד 2-3קומות ,זאת לפי הצבעה. עמי אלמוג :נרשום את זה כאופציה ונעלה את זה מול משרד האוצר אנחנו כבולים למשרד האוצר. עיז אלאדין :שתהיה במסגרת התב"ע. רמ"י -עמי אלמוג :העלנו כאן את נושא ההשכרה ודיור בהישג יד ,העמדה שלנו שהדבר לא תואם את מדיניות של עיריית ת"א .החניה הציבורית במסגרת בניני המגורים אנחנו מתנגדים לזה .יש חניה בככר והיא יכולה לספק את החניה שם וגם ברחובות .לא צריך להטיל על המגורים את הנושא של החניה הציבורית .שטחים ציבורים ירשמו ע"ש עיריית ת"א ויועברו לעיריה שהם פנויים ,אנחנו רוצים שזה יגמר פה ,בלי שביעות רצון העיריה ממילא התקבלו ממשרד הבטחון לשביעות רצון המדינה ,אז לא צריך את ההערות האלו. אורלי אראל :בוודאי שצריך את הערות האלו. עמי אלמוג :נושא הרחקת המדרכות בדופן הצפונית .הבנין שנשאר מיועד לרפאל .רפאל יושב בחלק צפון מזרחית היא אמורה לעבור למגרש הסגול בתוכנית .הבנין הזה אמור להשאר .הם פנו להשאיר את עמ' 8 מס' החלטה הגמישות של רוחב המדרכה כי המשמעות של הרחבת המדרכה בקטע שלהם המדרכה תהיה בקו אפס והם מתנגדים לכך. אורלי אראל :הם רוצים גדר .כל פעם יגיעו משרדים שירצו את המדרכות ולציבור לא יהיה איפה ללכת. עמי אלמוג :לא בטוח שרפאל ישארו שם ולכן אני מציע להיות גמישים איתם ולהשאיר את רוחב המדרכה בקטע שלהם .בנוסף נושאים כלכלים לא צריכים להיכנס לתקנון וזה בהקשר לדיור בר השגה .מודה למשרד הבטחון שלווה את התוכנית הזו ולא רק מדינת ישראל. רן ברעם :לגבי שיתוף הציבור קיימנו מפגש ואנו רואים בתקשורת שנעשתה ככלי תכנוני. דיור בר השגה המלצתנו היא להגדיל את ל 240יח"ד עם רח"ק .4 שטחי מסחר גם אם לוקחים בחשבון את רמת ישראל מאידך ותל חיים מצד שני רח' שטינשניידר והמרכזון בדם המכבים ברמת ישראל ,היום גם אם הם יפותחו ויקבלו את זכויות הבניה ,הם לא עומדים במתן מענה סביר לשטחי מסחר לתושבים .אבל שטחי מסחר שעומדים פה ישרתו את התושבים כאשר אחד מהם יושבים על הככר הגדולה של דרך השלום והגבורה .שטח מסחר מינורי לאורך השדה ואנחנו רואים בכך הכרח של עירובים שימושים מינימלי. ארנון גלעדי :איך אתה הופך את רמת ישראל ותל חיים למרכזים מסחריים שלא יפגעו .אם שמים אפשרות אחרת אז אנשים ילכו לאפשרות החדשה יותר והססגונית. רן ברעם :לגבי התנועה -אין כניסה לפרוייקט הזה מרחובות קטנים .לא תעבור תנועה עוברת דרך רמת ישראל ובצירון .לגבי העצים נערך סקר עצים קפדני עם כל הסיווגים הבטחונים ,מרבית העצים ושטח השצ"פ נקבע בהתאם לשימור מקסימום והותרתם. שי (משרד מליס) :יש כ 571עצים בפרוקייט ,הרוב המכריע של 50%עצים נשאר .יש כמה עצים שאנחנו מעתיקים . ראובן לדיאנסקי :מבקש את סקר העצים. רן ברעם :בדיקת זיהומים נעשה סקר היסטורי לקרקע הסקר שהוא ברמת סיווג בטחוני מסוימת שלא ראינו אותו .הסקר אושר ע"י המשרד לאיכות הסביבה .באותו הסכם בין המדינה למשרד הביטחון נקבע שהקרקע תשווק רק לאחר שהמדינה מטהרת ועושה פעולות לנקות את השטח. שי (משרד ליס) :המשרד לאיכות הסביבה אישר את הסקר. ראובן לדיאנסקי :מה שחשוב שהמשרד להגנת הסביבה עבר על הסקר ונתן את אישורו ואת ההנחיות. רן ברעם :אנחנו גם מבקשים שלא יצא היתר בניה בלי אישור של הרשות להגנת הסביבה של עירית ת"א. בית השידור הראשון -הבנין הזה אין הוראה שמחייבת את הריסתו בתוכנית .הוא נמצא על שטח חום עירוני .במידה ונחליט נוכל להרוס או לא. ראובן לדיאנסקי :היחידה לשימור לא צריכה לשים את דעתה כאן? אורלי אראל :נעשה סקר תיעוד מקדים והיות והמגרש הזה עובר לבעלות עירונית ,כרגע אין הנחית שימור. ההמלצה שלנו לא לתת לו הנחית שימור וברגע שהעיריה תחליט מה לעשות עם המבנה אז נפעל בהתאם. רן ברעם :לגבי פרדסי שרונה כן נערך סקר מבנים מוקדם .ואכן נערך סקר מתחמי ע"י אדריכל אמנון בר- אור והמבנים שסומנו הם הפקה של המלצות הדו"ח עם הסיפור ההיסטורי . חניה ציבורית ובנין רפאל -יש חשש שימוש של רפאל או כל שימוש אחר ,עלול ליצור גם בעיה במדרכה וגם ליצור מגבלות פיתוח לגבי השטח החום הציבורי ששכן למגרש התעסוקה .לכן בקשנו בחוו"ד הצוות שלא יותר שימוש שעלול ליצור מגבלות פיתוח העלול לפגוע בשטחים הציבורים .ולא יצור מבנה עם גדרות וכדומה דבר שיגרום נזק למדרכה. אורלי אראל :בחוו"ד הצוות הומלץ וללא כל קשר של תוספת יח"ד לדיור בר השגה .אנחנו ממליצים ש 20%יהיו דירות להשכרה לצמיתות מה 800-הקיימים ולזה המדינה התנגדה. ראובן לדיאנסקי :מה 800-הקיימים. אוראלי אראל :מה 800-הקיימים ,זה חלק מהחשיבה התכנונית כשהדירה קטנה המחיר שלה יותר זול וכך זה יקל על יוקר המגורים. עמי אלמוג :יש לך כאן יותר 22%זה 182דירות ,אין לנו בעיה שיהיה להשכרה -אבל אל תרשמו לצמיתות .יש למשרד האוצר מודל אחד ל 20-שנה תעשו לפי המודלים של המדינה .המודל של העיריה הוא ל 10-שנים. אורלי אראל :לדב"י. ראובן לדיאסקי :אני מוכן לקבל את ה 20-שנה כנגד 800יח"ד ולא להעלות את מס' היח"ד. אהרון מדואל :מדוע שהדירות הללו לא ישווקו לזכאים ,זו קרקע של המדינה. עמי אלמוג :אני יודע שמשווקים לזכאים אבל אני לא בטוח. אהרון מדואל :כל מכרז שלה הולך לזכאים. שמואל גפן :האם אכן ניתן הדירות לזכאים. נתן אלנתן :זו לא החלטה שלנו ,זו החלטה של המדינה. אהרון מדואל :בזמנו בנווה עופר כן קבלנו החלטה על זכאים. עמי אלמוג :אתה מתכוון לדירות של חלמיש ה 300דירות של חלמיש אהרון מדואל :חלמיש רצתה לשווק לעמותת חבר. עמ' 9 מס' החלטה עמי אלמוג :לסיכום אנחנו מבקשים שזה לא יהיה לצמיתות תנסו לא להכניס שנים והכל יהיה ע"פ מדיניות משרד האוצר. דיון פנימי: נתן אלנתן :ההמלצה מתוקנת של הצוות המתואמת עם המדינה: 20% .1דירות קטנות להשכרה מתוך ה 800לטווך ארוך. .2דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד 240יח"ד עד לרח"ק 4לדיור בר השגה בלבד .זאת בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות אלו .ובכפוף לבחינת גדלי הדירות ומלאי שטחי הציבור המתאים ליחידות אלה. ראובן לדיאנסקי :אני מסכים לסעיף הראשון מקבל את המלצת היו"ר .לגבי הסייפא האם ע"פ הנסיון שלכם שמוסיפים 240יח"ד לא צריך להוסיף שטחי ציבור .אם מכניסים 240יח"ד אתה חייב גן ילדים נוסף ובית כנסת. ארנון גלעדי :יש פתרון לשטחי הציבור ,יש משרדים אפשר לעשות המרה. אלון סולר( :מדבר אך לא משתתף בהצבעה מאחר ושמואל גפן נמצא במקומו באישורה של היועצת המשפטית) אנחנו כן יכולים לתת את הטון למדיניות של דיור בר השגה גם אם המדינה לא הסכימה. נתן אלנתן :לא אי אפשר ,קבענו קריטריונים אבל הם לא מעוגנים בחקיקה .עם המדינה הגענו להסכמה מכיון שאין לנו את הכוח מול המדינה ונקווה שזו תהיה הסנונית הראשונה. עיז אלאדין :צריך לתת החלטה על משהו שאפשר לרשום בתב"ע .לדוגמא לפי הקריטריונים של העיריה בכדי שלא יקבע לאישור השר. אורלי אראל :מה ההיצע של שטחי הציבור 2מ' ליד ו 2מ' צפונה .בתוך שכונת יד אליהו ששם יש היצע של שטחי ציבור רחב וגדול וצריך לעשות בדיקה .במידה ונראה שה 240-יח"ד שיתווספו נצטרך להוסיף עוד גן ילדים לדוגמא והתברר לנו שאי אפשר לתת זאת במסגרת התוכנית נחזור לועדה ונדווח. אהרון מדואל :תוספת של 1/3למס' יח"ד תפגע בתכנית .אני מציע כפי שהוצגה על ידי המדינה יחד לקבל את התוכנית כפי שהוצגה ולא לשנות אותה. הצעה ב' בשל אהרון לאשר את התוכנית כפי שהיא. מיטל להבי :נשאר עם ההצעה של הצוות וניתן לצוות את האפשרות לבדוק את תוספת 240יח"ד ראובן לדיאנסקי :מתוך ה 800יש 240 + 20% הצבעה: הצעה א' של אלנתן תוספת של עד 240יחד' ע"פ ההתניות לעיל. הצעה מתוקנת של הצוות בתאום המדינה בעד :נתן אל נתן ,ארנון גלעדי ,אופירה יוחנן וולק ,יהודה המאירי ,מיטל להבי וראובן לדיאנסקי. הצעה אהרון :להשאיר את התכונית כפי שהוגשה בעד :אהרון מדואל נמנע :שמואל גפן הועדה מחליטה: להמליץ לועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בהתאם לחוו"ד הצוות .בנוסף לתנאי ההפקדה והנחיות המצורפות ,יצויין כי אם תוכנית המתאר תפורסם למתן תוקף תוכנית זו תהפוך לתכנית בסמכות ועדה מקומית. בנוסף לתנאי ההפקדה יתווספו הסעיפים הבאים: 20% .1דירות קטנות להשכרה מתוך ה 800יהיו לטווח ארוך . .2דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד 240יח"ד עד לרח"ק 4לדיור בר השגה בלבד בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות אלו. משתתפים :שמואל גפן ,מיטל להבי ,יהודה המאירי ,אופירה יוחנן וולק ,ראובן לדיאנסקי ,אהרון מדואל וארנון גלעדי. עמ' 10 מס' החלטה חו"ד נוספות: בקשה לתיקון החלטה: בהחלטתה קבעה הועדה (סעיף )2כי התוספת המקסימאלית שתתאפשר לטובת דב"י תהיה עד לרח"ק 4ועד 240יח"ד. פער הרח"ק בין התוכנית כפי שאושרה ( )3.4לבין הרח"ק המירבי ( )4הינו כ 0.6 -שמשמעו כ17,500 -מ"ר ברוטו. לפי הערכה של כ 95מ"ר ברוטו ליחידת דב"י ( 60מ"ר עיקרי +ממ"ד +חלק יחסי בשטחי השרות)מתקבל המספר המירבי של יחידות דיור :כ 185 -יח"ד. לפיכך מומלץ לתקן את ההחלטה בסעיף 2לפי הנוסח הבא: ( )2דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד 185יח"ד ובכל מקרה לא מעבר לרח"ק 4לדיור בר השגה בלבד בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות אלו. בישיבתה מספר 15-0021ב' מיום ( 02/12/2015החלטה מספר )1דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: נתן אלנתן :מתחם הורדצקי תיקון החלטה – מפרט את ההחלטה הקודמת. רן ברעם :בהחלטה נקבע שהפער בין זכויות הבניה המבוקשות לבין הזכויות המקסימליות ,יתאפשר לטובת דיור בר השגה בתנאים .החישוב בהחלטה הקודמת בדבר מס' יחידות הדיור התייחס לשטחי נטו- התיקון לפי שטחי ברוטו ורח"ק מירבי 4יאפשר עד 185יח"ד נוספות. נתן אלנתן :מדובר על כך שהרח"ק לא יעבור רח"ק .4 הועדה החליטה: מאשרים את התיקון בסעיף 2להחלטה מיום : 4.11.2015 ( )2דב"י – התכנית תתן אופציה לתוספת עד 185יח"ד ובכל מקרה לא מעבר לרח"ק 4לדיור בר השגה בלבד בהתאם להחלטת מועצת העיר ובתנאי שאין צורך להוסיף שטחי ציבור ליחידות הנוספות. משתתפים :נתן אלנתן ,ראובן לדיאנסקי ,יהודה המאירי ,שמואל גפן ואסף זמיר. עמ' 11 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 2 - התוכן תא - 4365/תוצרת הארץ מזרח דיון בסעיף 78 מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית :הועדה המחוזית מיקום :אזור התעסוקה נחלת יצחק כתובת :רח' תוצרת הארץ גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש 7094 חלק/כל הגוש חלק הגוש מספרי חלקות בשלמותן 29-32 ,20-27,18 מספרי חלקות בחלקן שטח התכנית :כ 15דונם. מתכנן :אגף תכנון העיר ,מינהל ההנדסה ,עת"א יזם :הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו בעלות :בבעלות העירייה ,מוחכר לפרטיים מצב השטח בפועל :בשטח התכנית מבני תעסוקה ,מוסכים ותחנת דלק .מינהל בינוי ותשתיות החל בהליך תכנון מפורט למימוש הרחבת זכות הדרך של רח' תוצרת הארץ במקטע הרחוב שגובל בפרויקט תוצרת הארץ של חברות גב ים ואמות השקעות .שלב א' של הפרויקט ,בהיקף כ 50,000מ"ר שטח מבונה בשימוש משרדים בבניה ,צפוי לאכלוס בסוף שנת .2017 מדיניות קיימת :בשטח התכנית שממערב לרח' תוצרת הארץ אישרה הועדה המקומית תכנית צל במסגרת הליך קידום תא" 4052/תוצרת הארץ" .תכנית זו מציעה כי השטחים במפלס הקרקע בתחום המגרשים ביעוד סחיר יפותחו כשטחים פתוחים ומגוננים לרווחת כלל הציבור באופן רציף לשטחים הפתוחים בזיקת הנאה לציבור בתחום תא .4052/בנוסף ,מציעה תכנית הצל בינוי מלווה דופן רחוב לאורך רח' תוצרת הארץ ודרך השלום כאשר בכל מתחם תכנון מוצע ניתן יהיה להקים מגדל רב קומות אחד. עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 2 - מצב תכנוני קיים: תב"ע תקפה 1043 ,1043 ,5000 :א'.K , יעוד קיים :תעשייה בהתאם ל 1043א' ודרך. שטח התכנון :כ 15 -דונם. זכויות בניה 200% :שטח עיקרי ועוד שטחי שירות נלווים ,עד 5קומות ,השימושים המותרים במקום הם תעשייה שאינה מטרדית וכן משרדים ומסחר. מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון :עדכון המצב התכנוני לתא 5000/בכלל זה: .1קביעת יעוד חדש המשלב משרדים ,מגורים ומבני ציבור. .2תוספת זכויות בהתאם לרח"ק המרבי האפשרי עפ"י תא 5000/במקום. .3קביעת הוראות בינוי המאפשרות לממש את שטחי הבנייה עפ"י הרח"ק המרבי. .4הרחבת זכות הדרך של רח' תוצרת הארץ על מנת לאפשר מענה נאות לצרכי התנועה במקום. .5קביעת 4מתחמי איחוד חדשים. פירוט יעדים/שימושים: שינוי יעוד הקרקע מיעוד תעשיה לפי 1043א' ליעוד המשלב משרדים ,מגורים ,שטחי מסחר ומבני ציבור. זכויות בניה :יפורט בהמשך הליך התכנון יעוד מגורים משולב עם משרדים ומסחר מעל הקרקע % מ"ר 850% 109,200 שטח עיקרי מתחת לקרקע % מ"ר 0 0 סה"כ מ"ר 109,200 שטחי שירות מתחת לקרקע 2 מעל הקרקע 1 % מ"ר % מ"ר 600% 76,800 35% 58,800 מ"ר ביטוי זכויות הבנייה בטבלה לעיל באחוזים הוא בממוצע שכן ממערב לרח' תוצרת הארץ הרח"ק המרבי הוא 12.8וממזרח לו .5.0 % - 1מהשטח העיקרי % - 2משטח הקרקע יח"ד: צפיפות :כ 33-יח"ד לדונם שטח ממוצע ליח"ד 85 :מ"ר מספר יח"ד ששטחן 35-45מ"ר :בין כ – 200לכ 160 -יח"ד בהתאם לשטח הדירות בשטח 20%מסך השטח למגורים מספר יח"ד ששטחן 45-90מ"ר :בין כ 80 -ל כ 160 -יח"ד בהתאם לשטח הדירות מספר יח"ד ששטחן 90-120מ"ר :בין כ 80 -לכ 60יח"ד בהתאם לשטח הדירות מספר יח"ד ששטחן מעל 120מ"ר :עד כ – 60יח"ד בשטח 20%מסך השטח למגורים סה"כ יח"ד :כ 430 -יח"ד נתונים נפחיים: מספר קומות :כ 40-קומות גובה :עד כ 160-מ' תכסית :עד 60% קווי בניין: כפועל יוצא מיצירת מתחמי התכנון החדשים יבוטלו קווי הבניין של החלקות הקיימות. קו בניין קדמי לרחוב :בחלקות 26 ,22 ,21 ,20ו 27מוצע קו בנין במיקום 5מ' דרומית לקו הבניין במסגרת המצב התכנוני. קו בניין אחורי 10 :מ'. קו בניין צידי 5 :מ' בקומות המסד .יקבעו קווי בניין צדיים בנוגע לבנייה מעל קומות המסד באופן שיבטיח ירווח נאות בין המגדלים בשטח התכנית. עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 2 - הודעה על פי סעיף 78לחוק: מבוקש לקבוע מגבלות להוצאת היתרי בנייה בתחום התכנית לפי סעיף 78לחוק התו"ב למטרת מניעת בנייה בתחום זכות דרך עתידית מוצעת של רח' תוצרת הארץ כמפורט להלן: .1הוועדה המקומית רשאית לתתן היתרים ובלבד שיתקיימו כל התנאים הבאים: א .ההיתר יהיה בהתאם לתכנית מאושרת לרבות שימושים ,קווי בניין ומגבלות בנייה. ב .השימוש המבוקש לא יהיה מטרדי לשימושי משרדים ומגורים בסביבתו. ג .הבקשה להיתר תהיה בתחום קווי הבניין המוצעים המסומנים בתרשים המצורף לפרסום לפי סעיף 78וכפורט להלן: )1תיאסר בנייה חדשה במרווח הקדמי ,משמע בשטח שבין קו הבניין הקדמי לגבול המגרש הקדמי, בכל החלקות הגובלות ברח' תוצרת הארץ. )2בחלקות 21 ,20ו 22ובחלקות 29עד 32בגוש 7094יחול איסור בנייה במרווח נוסף שרוחבו 5מ' נוספים משמע סה"כ 10מ' מגבול החלקה הקדמי ..איסור זה יכול על בנייה מעל הקרקע בלבד ובלבד שמפלס תקרת המרתף העליונה תתואם עם העירייה על מנת להבטיח פילוס השטחים הפתוחים בחלקות השונות בינן לבין עצמם ובינן למפלס המדרכה. שיתוף ציבור: במסגרת הליך קידום התכנית יערך הליך שיתוף בעלי קרקע ובמקביל יערך הליך שיתוף הציבור הרחב .שני השיתופים יתבצעו בהליכים נפרדים ,זאת לאור הזיקות והרגישויות השונות של שתי קבוצות אוכלוסייה אלה למתחם ולתכנית המוצעת. .1הליך שיתוף בעלי הקרקע :מטרת הליך השיתוף עם בעלי הקרקע היא שיתופם בהליך קביעת עיקרי התכנית ובתיחום מתחמי תכנון .הזימון להליך שיתוף בעלי הקרקע יעשה באמצעות פנייה בדואר לכתובתם הרשומה בנסחי טאבו .ההליך יכלול מפגש אחד משותף לכל המשתתפים ובהמשך פגישות ממוקדות לקבוצות מצומצמות לפי העניין (ההנחה היא שהקבוצות המצומצמות יכללו בעלים שכנים במתחמי תכנון). .2הליך שיתוף ציבור רחב :היות ותכנית המוצעת מבוססת על תכנית המתאר תא ,5000/מוצע לקיים מפגש אחד עם הציבור הרחב אשר מטרתו תהיה בעיקרה ידוע הציבור הרחב ומתן הסברים לגבי התכנית .שיתוף הציבור הרחב יערך לאחר השלמת הליך השיתוף של בעלי הקרקע ,כך שניתן יהיה להציג תוצרים תכנוניים מעובדים ומפורטים .הזימון יעשה באמצעות מודעות ברחוב וחלוקת פליירים בתיבות דואר במקרים בהם תזוהה רגישות מיוחדת לתכנית. טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה זכויות בניה לקומה גובה תכסית מקומות חניה מצב קיים אחוזים 200% מ"ר אחוזים מ"ר קומות מטר 33,000מ"ר מבונה כולל 40% ל"ר 5 15מ' 40% לפי תקן החנייה הארצי בתוקף מצב מוצע 1280%ממערב לרח' תוצרת הארץ 500%ממזרח לרח' תוצרת הארץ 168,000מבונה כולל ל"ר ל"ר 40 160מ' 60% מקום חנייה אחד לכל יח"ד. לשטחי המשרדים והמסחר יקבע תקן מופחת בהתייעצות עם אגף התנועה. זמן ביצוע: אם תוך 20שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו ,במגרש ממגרשי התכנית לא הוצע היתר בניה כלל, תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכח תכנית זו המקנות זכויות בנייה ויחולו בשטחו הוראות התכנית הראשית בעניין זה .יתר הוראות התכנית לא תתבטלנה. עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007 חו"ד הצוות( :מוגש ע"י צוות מזרח) לאשר את המוצע. בישיבתה מספר 15-0021ב' מיום ( 02/12/2015החלטה מספר )2דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: ניר כהן דוד :מציג את מיקום ותיחום שטח התכנית במסגרתה מבוקש לקבוע מגבלות לבנייה חדשה עפ"י סעיף 78וכן לפרסם תכנית לפי סעיף 78לחוק התו"ב .מטרת התוכנית לקבוע מתחמי תכנון באמצעות איחוד חלקות ,לקבוע זכויות בנייה ושימושים בהתאם לתא ,5000/ולהבטיח את רוחב זכות הדרך של רח' תוצרת הארץ על מנת להבטיח אפשרות לבצע הסדרי תנועה בהתאם לתכנון המפורט של הרחוב הנערך בימים אלה במינהל בינוי ותשתיות .שלב א' של הפרויקט בחלק המערבי שלו אמור להתבצע עד סוף שנת 2017לקראת מתן אישור אכלוס לפרויקט של חברת גב ים שנמצא בבנייה במתחם אשר דרש הגישה אליו תהיה ,בין היתר ,מרח' תוצרת הארץ. נתן אלנתן :האם צוות התכנון יודע כעת ,לעת הדיון לקביעת תנאים לפי סעיף ,78מה יהיו הוראות התוכנית? אודי כרמלי :הצוות יודע מה תהיה המסגרת. ראובן לדיאנסקי :מבקש להיות מוזמן להליכי שיתוף ציבור אשר יערכו במסגרת הליך קידום התכנית.. נתן אלנתן :מבקש הסבר בנוגע לשיקולים אשר לפיהם נקבע הקו הכחול של התכנית כיוון שאתם רוצים להבטיח את תוצרת הארץ מדוע לתת את 78על חלקה .18 ניר כהן דוד :נכללו בתחום הקו הכחול של התכנית המוצעת גם חלקות אשר אינן גובלות ברח' תוצרת הארץ שכן קיימת זיקה תכנונית מובהקת בינם ובין החלקות שכן גובלות ברחוב וזאת לעניין תכנון הסדרי התנועה העתידיים ,בפרט לעניין קביעת זכות מעבר בזיקת הנאה בין מרתפי החניה במסגרת הבנייה העתידית. . נתן אלנתן: אודי כרמלי :הקו הכחול הוא למטרת הפרסום לפי סעיף .77המגבלות לפי סעיף 78יחולו רק על אותן חלקות כמפורט בדרפט. ניר כהן דוד :מציין כי חלה שגיאה במסגרת פירוט החלקות בדרפט .בעוד בדרפט נרשם בסעיף פירוט המגבלות לפי סעיף 78הרוחב המידת הרוחב המצטברת של המרווח בו מבוקש להחיל מגבלות במסגרת בנייה חדשה הוא 10מ' .רוחב המרווח הזה בפועל הוא 9מ' בלבד .המגבלות תחולנה רק על המרווח הקדמי במסגרת קו הבניין לפי המצב הקיים ( 4.0מ') ועוד 5.0באותן חלקות המפורטות בדרפט .צריך לתקן ולהוסיף לחלקות אלה את שני החלקות 26ו 27-כדי שהרוחב עליו יחולו המגבלות בחלקות אלה יהיה גם הוא 9.00מ'. שמואל גפן :מבקש הסבר מהיכן ניתן יהיה להיכנס לחלקה הפינתית . אודי כרמלי :הכניסה במסגרת המצב הקיים היא מרח' תוצרת הארץ .התכנית המוצעת תאפשר לייתר כניסה ישירה לחלקה שכן החלקה כלולה במתחם תכנון מוצע .הכניסה למתחם התכנון המוצע תהיה ככל הנראה מרח' תוצרת הארץ ,אך במיקום מרוחק יותר מן הצומת עם דרך השלום. הועדה החליטה: להמליץ לועדה המחוזית לאשר פרסום לפי סעיף 77לחוק בדבר הכנת התוכנית ותנאים מגבילים לפי סעיף 78כמפורט בחוות דעת הצוות. משתתפים :נתן אלנתן ,ראובן לדיאנסקי ,יהודה המאירי ,שמואל גפן ,אסף זמיר ומיטל להבי. מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 3 - התוכן תא - 4010/מתחם לודוויפול מס' תכנית 507-0198010 דיון בהתנגדויות מטרת הדיון :דיון בהתנגדויות. מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית :ועדה מחוזית. מיקום:מפגש כביש ( 20נתיבי איילון) וכביש מס' ( 1כביש תא-ירושלים). כתובת :רח' חיל השריון .52-62 גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש 6981 סוג גוש מוסדר חלק/כל הגוש חלק מספרי חלקות בשלמותן 103 16,15 ,31,30,27 מספרי חלקות בחלקן 39,40,41, , 44,37,36,35,102 32,26,18,17,14,13, שטח התכנית 11.718 :דונם. מתכנן :שוקן אדריכלים בע"מ. יזם :בעלים. בעלות :פרטיים (החלק הארי ורוב השטחים הסחירים) ,נת"א ועירייה. מצב השטח בפועל :המתחם מוקף מרוב עבריו ע"י קיר אקוסטי .בתחומו כ 20מבנים בבניה נמוכה. מדיניות קיימת :במסגרת תמ"מ 5האיזור מוגדר כאיזור מע"ר מטרופוליני .במסגרת תכנית המתאר המוצעת לעיר תל אביב (תא )5000/מוגדר האיזור כאיזור מע"ר. מצב תכנוני מאושר: תב"ע תקפה (שם ומספר): עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול תא – 312/מתן תוקף .1957במסגרת תכנית זאת סומנה הקרקע כ"שטח לרפרצלציה" .במסגרת סעיף 14 בהוראותיה של תכנית זו נקבע כי "שום בנייה לא תורשה בשטח המסומן לרפרצלציה ועל השטח המסומן לתכנון בעתיד .על שטחים אלה תתאפשר תכנית בנפרד". תא – 1205/מתן תוקף .1970במסגרת תכנית זאת ,סומנה הקרקע כ"שטח לתכנון בעתיד" .ע"פ האמור בסעיף 6של תכנית זו ,נקבע כי הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בנייה בכפוף לשיקול דעת ,וכן כי על הועדה להכין תכנת מפורטת. תא( 1921/מתן תוקף )1978ותא2205/ב' (מתן תוקף :)1994שתי תכניות אלה חלות על השוליים המערביים והדרומיים של מתחם לודוויפול .מטרתן הפקעות להרחבת זכות הדרך בתוואי רח' קיבוץ גלויות ורח' חיל השריון. תדמ"ת ( 2001מתן תוקף .)2001פרוזדור מסילת ברזל איילון דרום .התכנית קודמה ביוזמת רכבת ישראל ומטרתה היתה לקבוע את רצועת מסילת הברזל בהתאם לתכנית מתאר ארצית תמ"א 23בקטע המחבר בין תחנת ההגנה (בצפון) למחלקת קוממיות משה דיין (בדרום) ,ככל שטרם נקבעה. יעוד קיים :שטח לתכנון בעתיד ושטחים ביעוד דרך. שטח התכנון 11.718 :דונם. זכויות בניה (אחוזים ,שטחים ,קומות ,שימושים): ע"פ סיכום ישיבת צוות מול צוות מיום 03/10/2011מתכננת המחוז מנחה לקדם תכנית זכויות שמתאימות לנפחים התחבורתיים באיזור בהיקף של 52,000מ"ר עיקרי. עם זאת ,בסיכום נקבע שקיימת הסכמה עקרונית של מתכננת המחוז כי שמאי התכנית ייקח בחשבון את תוספת הזכויות המבוקשות כפיצוי עבור חלקות שנכון למועד קידום התכנית טרם הופקעו .תוספת זכויות זו תבחן רק לאחר שיושלם התכנון ויאושר ע"י הועדה המקומית. מוצע תמהיל זכויות של 80%משרדים ו 20%מסחר. מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון: .1שינוי יעוד הקרקע משטח לתכנון בעתיד לשטח ביעוד תעסוקה ומסחר. .2קביעת הוראות לתוספת זכויות ובינוי. .3קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש. .4קביעת הוראות לביצוע התכנית. פירוט יעדים/שימושים :תעסוקה ומסחר. זכויות בניה: היקף השטח בייעוד תעסוקה יהיה 9,933.5מ"ר. יעוד מעל הקרקע % מ"ר 523% 52,000 שטח עיקרי מתחת לקרקע % מ"ר 0 אין סה"כ מ"ר 52,000 שטחי שירות מתחת לקרקע 2 מעל הקרקע 1 % מ"ר % מ"ר 300% 29,800 40% 20,800 חלופה א' תעסוקה ומסחר ()1 22,800 57,000 0 אין 574% 57,000 חלופה ב' תעסוקה ומסחר ()2 % - 1מהשטח העיקרי % - 2משטח הקרקע ( )1לפי הנחיית לשכת התכנון המחוזית ,בגין בדיקה תנועתית שבוצעה לפרויקט ( )2לפי בקשת יזמי התכנית 40% 29,800 300% נתונים נפחיים: מספר קומות :עד כ .24 גובה 90 :מ'. תכסית.78% : קווי בניין :בהתאם למסומן בתשריט .בעקרון ,הבנייה תהיה מלוות דופן רחוב כלפי רח' קיבוץ גלויות ,רח' חיל השריון ,ורח' לודוויפול. עקרונות ודברי הסבר נוספים: התכנית תאפשר פיתוח מוקד תעסוקה חדש באיזור .מוקד זה מצטרף לשורה של יוזמות תכנוניות דומות באיזור בהן מתחם אלונים ,מתחם תדהר ,ורצועת חיל השריון. עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול קידום התכנית החל כפועל יוצא של הנחיית הועדה המחוזית משנת ,1994קידום תכנית במקום היה תנאי למתן תוקף לתב"ע 2205ב' .ההוראה נתנה במסגרת הסרת התנגדויות של בעלי הנכסים בתחום התכנית. ב 30/08/2000אושר קידום תכנית במקום בהיקף זכויות של .450%מסמכי התכנית הועברו ללשכת התכנון המחוזית ב 22/10/2004לצורך קידום לדיון בהפקדה .במסגרת מסמכי התכנית נכללו טבלת איזון ולוח הקצאות שנערכה ע"י השמאי שמואל פן .התכנית נדונה במליאת הועדה המחוזית ב .02/08//2005ע"פ החלטת הועדה לא ניתן לאשר בשטח התכנית שימושי מע"ר לתעסוקה ,קל וחומר באינטנסיביות גבוהה כמוצע. בשנים 2005ו 2006הוגשו 3תביעות משפטיות כנגד העירייה והועדה המקומית ע"י בעלי הנכסים במקום. בשנת 2007הוגשה עתירה מנהלית נגד העירייה והועדה המקומית. בתאריך 14/11/2005סוכם ע"י מנכ"ל העירייה ש"העירייה תבחן ותשקול התכנות לפתרון משותף עם משרד התחבורה ומשרד הפנים בתנאי שכל הבעלים הפרטיים יתחייבו במשותף לתמוך במהלך זה ולעמוד בפני העירייה כגוף אחד". בעקבות ובהמשך לאמור לעיל ,עת"א הזמינה בדיקה תנועתית מאת חברת דגש ליעוץ תנועה .הבדיקה הוגשה ללשכת התכנון המחוזית ונבדקה ע"י אינג' עדי זלינגר מחברת מ.ת.ן .המלצתו ללשכת התכנון המחוזית לקדם "שטח רצפות של עד 65,000מ"ר". במסגרת ישיבה בראשות מתכננת מחוז ת"א נעמי אנג'ל מיום ,02/10/2011סוכם כי יש "לשחרר את מתחם לודוויפול מן התכנון הכולל" – הכוונה למתחם הולץ ורכבת דרום הגובלים מדרום .הפגישה התקיימה לבקשת עו"ד מלכה אנגלסמן על מנת לדון בגבולות התכנית לאור העובדה שחלקי חלקות של בעלי הקרקע נותרו מחוץ לקו הכחול ולכן בעליהן לא יכולים לקבל פיצויים בגין הפקעות החלות בהן. סוכם כי תוספת הזכויות לא תעלה על כ 52,000 -מ"ר עיקרי כאשר ניתן יהיה לבחון תוספת במסגרת הליך התכנון לפי שיקולים תכנוניים וכי יש לעשות מאמץ להביא את התכנית לדיון בועדה המקומית בתוך 6 חודשים. תחבורה ,תנועה ,תשתיות: תח"צ :התכנית נמצאת באיזור אשר בעתיד צפוי להנות מרמת שירות טובה באמצעות תחבורה ציבורית לאור מעבר קו BRTבציר רח' החרש -חיל השריון ,והקו הצהוב בציר רח' לח"י וחיל השריון לכיוון צומת חולון. התכנית נמצאת במרחק כ 800-מ' מתחנת רכבת ההגנה .מרחק זה יתקצר לכ 700-מ' בעתיד עם מימוש בנייה חדשה כמוצע במתחם רצועת חיל השריון מצפון. שבילי אופניים :ע"פ הנחיית אדריכל העיר ,שולבו שבילי אופניים במערך הדרכים והשטחים הציבוריים בתחום התכנית .שבילי אופניים אלה יחוברו בעתיד לרשת השבילים הכלל עירונית ולתחנת הרכבת בגשר ההגנה באמצעות שביל עתידי לאורך ציר רח' השריון ורח' החרש. בדיקה תנועתית :עת"א הזמינה בדיקה תנועתית מאת חברת דגש ליעוץ תנועה .הבדיקה הוגשה ללשכת התכנון המחוזית ב 2008ונבדקה ע"י אינג' עדי זלינגר מחברת מ.ת.ן .המלצתו ללשכת התכנון המחוזית לקדם "שטח רצפות של עד 65,000מ"ר". תיאום עדכני לתכנית מול אגף התנועה :להלן חוו"ד אגף התנועה מתאריך :05/01/2012 יש להציג את התכנון התנועתי על רקע התחברות למצב קיים מדרום לרח' קיבוץ גלויות בציון גבוהים ומדידה של צומת הכניסה לכביש מס' .1 תנאי לדיון בהפקדה בועדה המקומית ביצוא תיאום מול מנהל הרק"ל לעניין תכנון קו BRTהמוצע בתוואי ציר רח' החרש וחיל השריון. יש להוסיף חלופה במסגרת נספח התנועה אשר במסגרתה יאוחדו הכניסות למרתפי החנייה (כניסה אחת במקום שתיים). יש להציג במסגרת נספח התנועה פתרונות חנייה לרכב דו גלגל ,בהתאם להנחיות לתכנון רחובות בערים. עיצוב (היבטים מקומיים ,השפעה על קו הרקיע העירוני במקומות הרלוונטיים) :עפ"י נספח העיצוב של תכנית המתאר ,האיזור מיועד לבנייה גבוהה .המתחם מרוחק מאיזורי מגורים (כ – 70מ' לכיוון מערב וכ – 2000מ' לכיוון מזרח) ,כך שבנייה גבוה במקום אינה צפויה להוות מקור למטרד על רקע הצללה. תיאום אדריכל העיר: בוצע תיאום מול אדריכל העיר (סיכום פגישה .)26/01/2012 אדריכל העיר הנחה לשלב שבילי אופניים במערך הדרכים והשטחים הציבוריים בשטח התכנית. אדריכל העיר מבקש להציף כסוגיה פתוחה את היקף השטח המסחרי מעל התוואי של רח' לודוויפול כמוצע בתכנית .בוצע תיאום נוסף עם אדריכל העיר (סיכום פגישה מיום ) 17/07/2012אדריכל העיר אישר הפתרון המוצע של היקף השטח המסחרי מעל תוואי רח' לודוויפול. התייחסות לסביבה (מעבר להיבטים כלליים של המדיניות ,היבט פיזי ואיכות תכנונית -היקף ,הגיון הקו הכחול ושיקולים כוללניים) :התכנון המוצע מיועד לשפר את איכות המרחב הציבורי להלכי הרגל .הושם עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול דגש על פתיחת חזיתות פעילות לדרך קיבוץ גלויות ולרחוב חיל השריון .החלוקה של זכויות הבנייה למספר בניינים מאפשרת הקמת הפרויקט בשלבים תוך יצירת תחושה של בנייה אורגנית מתפתחת. תיאום עם נת"א :לאור מיקומה של התכנית ,בוצע תיאום מול חברת נתיבי איילון לעניין מיקום הקו הכחול של התכנית .הקו הכחול המוצע מתואם ומקובל על החברה (תיאום מול ליאת סומך ,מנהלת היחידה ל .)16/02/2012 איחוד וחלוקה :ע"פ הנחיית עודד גבולי ,מנהל אגף תכנון העיר וסגן מה"ע ,לאור הנחיית לשכת התכנון המחוזית ,התכנית המוצעת ,שהיא תכנית בסמכות הועדה המחוזית ,לא תכלול הוראות לאיחוד וחלוקה. אי לכך ,ידרש קידום תכנית נוספת ונפרדת בסמכות הועדה המקומית להסדרת נושא זה. התייחסות לסביבה (מעבר להיבטים כלליים של המדיניות ,היבט פיזי ואיכות תכנונית -היקף ,הגיון הקו הכחול ושיקולים כוללניים): תיאום עם נת"א :לאור מיקומה של התכנית ,בוצע תיאום מול חברת נתיבי איילון לעניין מיקום הקו הכחול של התכנית .הקו הכחול המוצע מתואם ומקובל על החברה (תיאום מול ליאת סומך ,מנהלת היחידה ל .)16/02/2012 איחוד וחלוקה :ע"פ הנחיית עודד גבולי ,מנהל אגף תכנון העיר וסגן מה"ע ,לאור הנחיית לשכת התכנון המחוזית ,התכנית המוצעת ,שהיא תכנית בסמכות הועדה המחוזית ,לא תכלול הוראות לאיחוד וחלוקה. אי לכך ,תקודם תכנית נוספת בסמכות הועדה המקומית להסדרת נושא זה. איכות סביבה (מטרדים ,סקר אקלימי וכו'): ב 01/02/2012נערך תיאום עם אחראית תכנון ברשות לאיכות הסביבה נחמה עמירב .היות ולא התקיימו בעבר בתי מלאכה ומפעלים במקום ,אין צורך בביצוע סקר היסטורי ואין מניעה לאשר שימוש מסחרי בקומת המרתף העליונה .ביצוע דו"ח אקלימי יידרש רק בשלב הוצעת היתרי הבנייה. משימות פיתוח בסביבת הפרוייקט: המלצת האגף להכנסות מבניה ופיתוח (סיכום פגישה )28/12/2012היא לפטור את התכנית מהסכם משימות הפיתוח לאור ריבוי בעלי הקרקע. ככל שימצא שנדרש ביצוע משימות פיתוח ,לרבות לעניין הסדרת תשתיות ציבוריות ,תת קרקעיות ועל קרקעיות (מים וביוב ,חשמל ,בכלל זה העתקת קו מתח גבוה) ,יש לפרטן בתקנון התכנית אחת לאחת. טבלת השוואה: נתונים מצב קיים יעוד "שטח לתכנון בעתיד" יעוד "שטח לתכנון בעתיד" יעוד "שטח לתכנון בעתיד" יעוד "שטח לתכנון בעתיד" יעוד "שטח לתכנון בעתיד" -יעוד "שטח לתכנון בעתיד" מצב מוצע חלופה ב' ()2 חלופה א' ()1 574% 523% 57,000מ"ר עיקרי 52,000מ"ר עיקרי *40% *40% 29,800מ"ר שירות 20,800מ"ר שירות 824% 823% 86,800מ"ר 81,800מ"ר 24קומות 24קומות 90מ' מעל פני הים 90מ' מעל פני הים 78% 78% 814 814 אין אחוזים שטח עיקרי אין מ"ר אין אחוזים שטח שירות אין מ"ר אין אחוזים סה"כ שטח אין מבונה כולל מ"ר ל"ר קומות גובה ל"ר מטר ל"ר תכסית ל"ר מקומות חניה * שטח שירות מעל הקרקע חושב ביחס לשטח העיקרי מעל הקרקע ( )1לפי הנחיית לשכת התכנון המחוזית ,בגין בדיקה תנועתית שבוצעה לפרויקט ( )2לפי בקשת יזמי התכנית זמן ביצוע: אם תוך 20שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו ,במגרש ממגרשי התכנית לא הוצע היתר בניה כלל, תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכח תכנית זו ויחולו בשטחו הוראות התכנית הראשית. חו"ד הצוות( :מוגש ע"י ניר דוד כהן ,אדר') .1לאשר לקידום לדיון בהפקדה בועדה המקומית. .2לאפשר העברת התכנית בשתי חלופות לעניין היקף זכויות הבנייה – כמפורט בטבלת זכויות הבנייה. עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול .3לאור ריבוי הבעלים ,לא תדרש חתימה על כתב התחייבות לביצוע משימות פיתוח כמו גם כתב שיפוי. ככל שימצא בהמשך הליך קידום התכנית מול הועדה המחוזית ,שנדרש ביצוע משימות פיתוח ,לרבות לעניין הסדרת תשתיות ציבוריות ,תת קרקעיות ועל קרקעיות (מים וביוב ,חשמל ,בכלל זה העתקת קו מתח גבוה) ,יש לפרטן בתקנון התכנית אחת לאחת. .4תנאים להבאת התכנית לדיון בהפקדה בועדה המחוזית: א .חתימה על התחייבות ע"י הבעלים להסרת התביעות המשפטיות כנגד העיריה עם מתן תוקף לתכנית .יש לתאם הנושא מול השירות המשפטי. ב .תאום תשתיות מים וביוב מול תאגיד המים העירוני (ז'אנה ואטמכר). .5תנאי להוצאת היתר בנייה: א .ביצוע תכנית איחוד וחלוקה. ב .תיאום עדכני מול מינהלת הרק"ל ונת"ע לענין הקו הצהוב וקו ה BRTהמוצע בציר החרש חיל השריון. ג .אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ע"י מה"ע. החלטה זו תהיה בטלה תוך 7חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק. בישיבתה מספר 12-0021ב' מיום ( 05/09/2012החלטה מספר )1דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: אדר' ניר דוד-כהן :מציג את הנושא. אדר' הלל שוקן :הציג את המצגת .מציג את מערכת הדרכים .השטח מסומן לתכנון בעתיד .מציג את עקרונות התב"ע 57 .אלף מ"ר עקרי .מציג את הכניסות והיציאות והחזיתות המסחריות .המבנים מתוכננים בגבהים שונים ,עד 24קומות. ניר :הצוות ממליץ לאשר את התוכנית בשתי חלופות .חלופה 57אלף מ"ר ,וחלופה שני ה 52אלף מ"ר בהתאם הנחיית מתכננת המחוז .המלצה להפקדה בכפוף לחוו"ד המופיעה בדרפט והסרת התביעות המשפטיות נגד העיריה. מלכה אנגלסמן עו"ד :בועדה התקבל סיכום לאשר 5,000מ"ר נוספים מעבר ל 52-אלף כדי לפצות את בעלי המגרשים המזרחיים שנפגעים ע"י תדמ"ת .2003 דוד שבח נציג תושבים 20 :משפחות נמצאות במתחם בעלות זכויות רשומות .התמיכה של התושבים היא כמעט כ ,100%-אין תושבים שמתנגדים חלק מהתושבים לא הביעו תמיכה בפועל מחכים מה יהיו תוצאות הדיונים. דנוס רמי :מבקשים לאשר את מה שהיזם מבקש. שמואל גפן :רוצה לדעת איך הכניסה והיציאה. ניר דוד-כהן :הגישה לפרוייקט ע"י רכב היא מדרך השריון ,מתוכנן קו BRTוהקו הצהוב .נערך בה"ת שהוגש לועדה המחוזית והנושא קבל התייחסות מפורטת ומשרד התחבורה אישר. מיטל להבי :האם יש גשרים או חיבורים נוספים כדי להנגיש את המקום. הלל שוקן :יש תכנון עתידי . ארנון גלעדי :מה חלקה של העיריה ושל נת"ע בתוך המתחם הזה? האם נכון לבנות במתחם תעסוקה? מציע לבנות מגורים במתחם. שמוליק מזרחי :חולק על דעת ארנון המקום לא ראוי למגורים .נמצא על צמתים ראשים אין נגישות לשום דבר .התוכנית מצויינת ומציע לאשר את התוכנית. פאר ויסנר :מדובר בכניסה לת"א .התכנון לא מכובד ואין בו שום בשורה תכנונית כיאה לכניסה לת"א .לא הציגו עירוב שימושים ,אולי גם מרכז ספורט האזור יהיה חשוך ונטוש בלילה. מיטל להבי :פרוייקט מאוד חשוב .התושבים מחכים זמן רב ומדובר רק ב 11-דונם .צריך לייצר משהו פרקטי שהתאכלס .במערכת הדרכים איזה נתח יש גם למערכת הדרכים בחלוקה? כרמלה עוזרי :מצדיקה את נושא עיכוב התושבים ובעד שחרור התוכנית. אורלי אראל :מדובר בתב''ע ,ההתייחסות תהיה בתכנית העיצוב. ניר דוד כהן :השיב לשאלות שנשאלו :התכנון לקח בחשבון את הדרכים ,אין די שטחים לצורכי ציבור ולכן מדובר באזור תעסוקה. עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול שמואל גפן :המרחק מהבית לנתיבי איילון הוא 120מטר ,זה מרחק 0ושניהם צירי תחבורה מאוד מרעישים ,נתיבי איילון נמצא למטה. אודי כרמלי :אנחנו נמצאים בסאגה מתמשכת של הרבה שנים ,חלק גדול מהבעיה הוא אי ודאות תכנונית ותכנונים רבים. פאר ויסנר :אני ממליץ למהנדס העיר וסגניתו לראות במשולש הזה אתגר תכנוני ,להעביר את האתגר הזה לבתי ספר לאדריכלות. דורון ספיר :הפרוייקט התעכב יותר מדי זמן ,עדיין לא קיבלנו לטעמי מענה לנושא שהעלה פאר – לכך שהאזור יהיה נטוש בלילה .פאר צודק לגבי נושא תכנית העיצוב .חלק מההחלטה שלנו צריכה להיות שלתכנית העיצוב תהיה התייחסות מיוחדת מעבר לתכניות אחרות ,בהתחשב במיקום של הפרוייקט. דיון פנימי: הראלה אברהם-אוזן עו"ד :לתושבי המתחם הובטחה בשנת 1994שתקודם תכנית .יש היום עתירה מנהלית שתלויה ועומדת כנגד אי-אישור התכנית האחרונה שהתושבים הציגו .התכנית לא אושרה ע''י הוועדה המחוזית מהטעם התחבורתי .הוועדה המחוזית הבינה שלא לקדם את הפרוייקט .בסופו של דבר, החליטה הוועדה המחוזית ,יחד עם נציגי משרד התחבורה ,לעניין היקפי הבניה שיהיה אפשר לקדם. עודד (מהנדס העיר) :שוקן הוא אדריכל מוכשר ,בתחום האורבאני ,אחד מהמוכשרים בארץ .אני מציע לכם שתאשרו את התב''ע וכל הנושא של הבינוי של שימושי מסחר ותעסוקה לעשות את מה שפאר ודורון הציעו ,לקחת את הבינוי ואת העיצוב לתחרות סטודנטים. דורון ספיר :עניין הגברים יוחלט במסגרת תכנית העיצוב ,עכשיו מחליטים רק לגבי נפחים. מיטל להבי :מציעה שנגדיר את הנפח באחוזים ומ''ר ולא בגובה. אורלי אראל :הועדה המחוזית תדרוש שנגדיר את הגובה המקסימלי. אודי כרמלי :יש מגוון של אפשרויות ,מציע להצמד לתכנית המתאר. מיטל להבי :לנושא התחבורה ,אני חושבת שמהות התכנית היא תחבורה ,לא קיבלנו לכך תשובה וגם לנושא הזכויות לא קיבלנו תשובה. אורלי אראל :נושא התנועה הוא נושא מרוכב שהוצג בפירוט .אפשר להציג לך בנוסף באופן אישי. ניר דוד-כהן :לפרוייקט יש שלוש כניסות ,מרחוב שמשרת רק את הפרוייקט. מיטל להבי :מבקשת לקבל את תכנית האיזון של השמאי ,זכותה של הוועדה לקבל תשובות לשאלות .לא קיבלנו תשובה על חלוקת הבעלויות .דבר נוסף הוא ,אני מבקשת לראות את הכשר הנושא של התנועה ולבדוק אותו בהיבט רחב יותר. דורון ספיר :מציע לאשר את התכנית .ההערות שנאמרו דלקמן ,אנחנו נתאים את הזכויות להיקף של 57 אלף מ"ר .ההצעה של פאר והתשובה של אודי להצמד לעקרונות תכנית המתאר ולאפשר את שימושי תכנית המתאר במקום .תכנית העיצוב תוצע לתחרות שתיקח בחשבון את המיקום המרכזי של הפרוייקט, בכניסה לעיר תל-אביב .לפני העברת התכנית למחוז יועבר לוועדה פירוט הבעלויות. שמואל גפן :מבקש שתהיה כניסה ויציאה נוספת לתכנית אודי כרמלי :אין אפשרות לבצע כניסה ויציאה ומשרד התחבורה מתנגד. הוועדה מחליטה: לאשר להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים כמפוטר בחוו"ד צוות לעיל והערות הבאים: הזכויות יותאמו להיקף של 57אלף מ"ר .יש להצמד לעקרונות תכנית המתאר ולאפשר את שימושי תכנית המתאר במקום .תכנית העיצוב תוצע לתחרות סטודנטים שתיקח בחשבון את המיקום המרכזי של הפרוייקט ,בכניסה לעיר תל-אביב .לפני העברת התכנית למחוז יועבר לוועדה פירוט הבעלויות. בעד :שמואל גפן ,כרמלה עוזרי ,אסף זמיר ,דורון ספיר ,פאר ויסנר ,ארנון גלעדי ,שמואל מזרחי ,מיטל להבי. ההחלטה אושרה פה אחד. משתתפים :שמואל גפן ,כרמלה עוזרי ,אסף זמיר ,דורון ספיר ,פאר ויסנר ,ארנון גלעדי ,שמואל מזרחי, מיטל להבי. להלן מטה פירוט בעלויות בהתאם לדרישות במסגרת החלטת ועדת המשנה בישיבתה מספר 12-0021ב' מיום ( 05/09/2012החלטה מספר .)1 סה"כ פרטיים 21,095 :מ"ר סה"כ עת"א 69 :מ"ר סה"כ נת"א 1,023 :מ"ר עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול סה"כ מדינית ישראל 2,820 :מ"ר סה"כ בתכנית 25,008 :מ"ר מתחם לודוויפול – פירוט הבעלויות מצב קיים גוש 6981 חלקה שטח רשום במ"ר שטח משתתף במ"ר ( 13ח) 782 782 774 1 1 383 774 782 782 782 782 782 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 768 768 768 768 768 768 768 768 780 780 751 383 782 782 782 782 782 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 793 760 760 760 760 760 760 760 760 148 148 155 751 155 751 751 751 751 751 751 404 404 751 751 751 751 סה"כ ( 14ח) סה"כ 15 15 15 15 סה"כ 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 סה"כ 793 ( 17ח) ( 17ח) ( 17ח) ( 17ח) ( 17ח) ( 17ח) ( 17ח) סה"כ ( 18ח) סה"כ ( 25ח) סה"כ ( 26ח) סה"כ 27 27 27 27 27 עמ' 22 בעלים חלק בבעלות עירית ת"א 1/1 נתיבי אילון בע"מ 1/1 כהן מרדכי זר ציון זר הילדה זר יששכר 1/3 1/3 1/6 1/6 אלקובי מסעוד שבח יהודה שבח שמואל שבח אליעזר שבח בצל שדי שבח חזקיהו שבח יוסף בנהרוש (שבח) יעל שבח חזקיהו שבח יהודה שבח שמואל שבח אליעזר שבח בצל שדי בנהרוש יעל שבח יוסף 225/793 49/793 49/793 49/793 49/793 49/793 49/793 49/793 225/5,551 225/5,551 225/5,551 225/5,551 225/5,551 225/5,551 225/5,551 שבח יהודה שבח שמואל שבח אליעזר שבח בצל שדי שבח חזקיהו שבח יוסף בנהרוש (שבח) יעל 1/7 1/7 1/7 1/7 1/7 1/7 1/7 אהרוני תמר 230/780 חברת נתיבי איילון בשלמות שטח לחישוב זכויות לבעלים שטח בנוי למגורים במ"ר יעוד מגורים 1 83 1 מגורים 383 83 1 1 383 0 0 0 383 מגורים 261 261 130 130 782 מגורים 225 49 49 49 49 49 49 49 32 32 32 32 32 32 32 793 מגורים 109 63 109 109 109 109 109 109 760 מגורים 148 148 דרך 155 155 383 261 261 130 130 782 225 49 49 49 49 49 49 49 32 32 32 32 32 32 32 793 109 109 109 109 109 109 109 760 148 148 155 0 0 150 60 60 270 97 9 9 9 9 9 9 9 6 6 6 6 6 6 6 197 0 0 40 40 0 155 155 0 133 133 70 70 70 70 133 133 70 70 70 70 150 150 17 17 17 17 חרזי שאול 493/1,502 מגורים אהרון צבי אהרון אליה אהרון אמנון אהרון יצחק אהרון צבי 3/32 3/32 3/32 3/32 מגורים שטח משתתף לבעלים מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 751 31 31 31 31 ( 32ח) ( 32ח) 751 751 751 751 751 750 750 751 751 751 751 751 448 448 ( 35ח) 750 759 448 37 759 752 752 752 752 752 752 752 750 750 750 750 750 750 751 751 751 751 751 752 752 752 752 752 752 752 752 752 37 752 752 752 752 752 752 752 750 750 750 750 750 750 751 751 751 751 751 752 752 752 752 752 752 752 752 752 סה"כ 30 30 30 סה"כ סה"כ סה"כ סה"כ ( 36ח) ( 36ח) ( 36ח) ( 36ח) ( 36ח) ( 36ח) סה"כ ( 37ח) ( 37ח) ( 37ח) ( 37ח) ( 37ח) סה"כ ( 39ח) ( 39ח) ( 39ח) ( 39ח) סה"כ ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) ( 40ח) עמ' 23 מתחם לודוויפול אהרון אליהו אהרון אמנון אהרון יצחק רנגינגד רחל איזדי זיוה רנגינזאד שלמה קורדוני תמר רנגינגד רחל רנגינפור אסיה רנגינגד משה 1/32 1/32 1/32 1/32 1/4 1/24 1/24 1/24 1/24 1/24 1/24 ירקוני מאיר לישע קיקי לישע (רהואן) ג'נט 1/2 1/4 1/4 שנהב משיח שנהב שלום קורלאשבילי רפאל צפרירי נסים 1/8 1/8 1/4 1/2 חב' נתיבי איילון חב' נתיבי איילון 1/2 1/2 חב' נתיבי איילון 1/1 כהן יונה לוי אבנר בן ברוך אבי בן ברוך סמדר לוי אבנר כהן יונה 94/752 188/752 94/752 94/752 188/752 94/752 דודיאן מהין 375/1,500 פלתה מייק 1/6 פלתה יניבחניתה 1/6 עמרמוב דודיאן יהודה 1/6 375/1,500 בן יצ 23 23 23 23 188 31 31 31 31 31 31 751 376 188 188 751 23 23 23 23 188 31 31 31 31 31 31 751 376 188 188 751 6 6 6 6 49 8 8 8 8 8 8 187 79 61 61 200 94 94 188 376 751 מגורים 224 99 224 94 94 188 376 751 224 224 0 0 0 448 מגורים 37 99 448 37 0 0 37 94 188 94 94 188 94 752 188 125 125 125 188 750 375 188 94 94 751 75 75 75 75 75 47 47 47 47 37 94 188 94 94 188 94 752 188 125 125 125 188 750 375 188 94 94 751 75 75 75 75 75 47 47 47 47 0 67 51 51 51 51 67 338 88 88 מגורים מגורים 26 מגורים 53 רצון משאט שמואל מזרחי חיים כבאז שאול כבאז רחל 375/751 188/751 94/751 94/751 מגורים 61 לוי נסים לוי אריה נפתלי יפה תמיר אילנה הררי אהרון צעידי יפה דוד פור אפרים דוד אהרון דוד פור מנשה דוד פור משה דנוס רחל 1/10 1/10 1/10 1/10 1/10 1/16 1/16 1/16 1/16 מגורים 54 176 0 70 47 47 164 0 0 0 0 0 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע ( 40ח) ( 40ח) סה"כ ( 41ח) סה"כ ( 44ח) סה"כ ( 102ח) ( 102ח) ( 102ח) סה"כ 103 סה"כ סה"כ בתכנית מתחם לודוויפול 752 752 752 752 752 751 751 751 752 752 752 752 752 751 751 751 751 7,543 7,543 683 683 683 683 68 68 751 2,820 2,820 683 683 683 683 68 68 איראן יוסף יהודי שרה שלום שושנה 1/16 1/16 1/16 1/16 יוב שלום בן יחיא עוזר אברהם אליר סופיו פרידה 188/751 375/751 188/751 דרך 28מ' מדינת ישראל בשלמות בבאי אליהו בבאי יפה ג'מילי ציון 1/4 1/4 1/2 מגורים צורת דרך מגורים עירית ת"א בשלמות צורת דרך מגורים צורת דרך 25,008 47 47 47 47 752 0 47 47 47 47 752 188 375 188 188 751 2,820 2,820 171 171 342 683 68 68 13,219 751 2,820 2,820 171 171 342 171 68 68 13,961 0 0 0 0 0 44 44 44 132 0 0 1,854 חו"ד הצוות( :מוגש ע"י צוות מזרח) להמליץ בחיוב על המבוקש ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישה לתכנית. החלטה זו תהיה בטלה תוך 7חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק. בישיבתה מספר 13-0020ב' מיום ( 25/12/2013החלטה מספר )12דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: לקבל את המלצת מה"ע ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישת התכנית. משתתפים :אסף זמיר ,קרנית גולדווסר ואלון סולר. פרטי תהליך האישור: בישיבתה מספר 12-0021ב' מיום ( 05/09/2012החלטה מספר )1דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה לאשר להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים כמפוטר בחוו"ד צוות לעיל והערות הבאים :הזכויות יותאמו להיקף של 57אלף מ"ר .יש להיצמד לעקרונות תכנית המתאר ולאפשר את שימושי תכנית המתאר במקום .תכנית העיצוב תוצע לתחרות סטודנטים שתיקח בחשבון את המיקום המרכזי של הפרויקט ,בכניסה לעיר תל-אביב .לפני העברת התכנית למחוז יועבר לוועדה פירוט הבעלויות. בישיבתה מספר 13-0020ב' מיום ( 25/12/2013החלטה מספר )12דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה לקבל את המלצת מה"ע ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישת התכנית. התכנית נדונה בועדת המשנה להקלות מתשתיות תחבורה מס' 39מיום .17/02/2015הועדה ,לאחר שהוצג בפניה יחס התכנית לתמ"א 3ותמ"א ,23ולאר ששמעה את המוזמנים ודנה בתכנית החליטה כדלקמן: לעניין תמ"א :3 .1לאשר קן בניין של 30מטר מציר נתיבי איילון. .2לאשר קו בניין של 40מטר מציר דרך מספר 0 ,1מטר משפת דרך מספר ,1כמסומן בתשריט. לעניין תמ"א :23 עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע .1 .2 .3 .4 מתחם לודוויפול לאשר קן בניין של 30מ' מרצועת מסילת הברזל ,כמסומן בתשריט. מועד התכנון המאשר ייתן דעתו על הצורך במיגון אקוסטי. הועדה מצאה כי התכנית מתאימה למדיניות הוולנת"ע ,אשר אישרה קווי בניין מצומצמים לנתיבי איילון ולמסילת הברזל ,כפי שבאה לידי בהחלטתה ,לגבי תכנית המתאר של תל אביב ,בה החליטה על תמצום קווי הבניין לתכנית מספר תא.5000/ הועדה השתכנעה כי ניתן לאשר את הבקשה מאחר והשימושים המבוקשים בה אינם רגישים, והתכנית משפרת את המצב לעומת הקיים היום ,בו קיימים מבני מגורים בתוך זכות הדרך. הועדה על פי סעיף 89לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים ,7102התשע"ה ,עמוד 8346 בתאריך .26/08/2015 כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא: עיתון ישראל פוסט בתאריך 10/09/2015 עיתון מעריב בתאריך 10/09/2015 עיתון המקומון תל אביב בתאריך 10/09/2015 פירוט ההתנגדויות ,דברי המענה להתנגדויות והמלצות: בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית: .1 יששכר זר ,הילדה זר ,רחל כבאז, שאלתיאל חרזי ,שאול קצב ,דורון קצב ,יונה כהן ,אבי בן ברוך ,סמדר בן ברוך ,יעקב זר באמצעות עו"ד מנשה ווחניש .2 חברת נתיבי איילון התנגדות מס' 1מטעם בעלי הקרקע באמצעות עו"ד מנשה ווחניש. טענות המתנגדת מבוא המתחם נשוא התכנית המוצעת סבל מהזנחה תכנונית של עשרות שנים ,בד ובד עם אישורן של תכניות הגובלות במתחם לקידום נתיבי התנועה המהירה ופתרון בעיות התעבורה של העיר ת"א וערי המרכז ,תוך פגיעה במתנגדים ועל חשבונם .התכנית המוצעת במתכונתה המוצעת פוגעת במתנגדים ,מתעלמת מצרכיהם ומתעלמת מהפגיעה שטומנת בחובה התכנית .להלן פירוט הנושאים הנוגעים לתכנית אשר המתנגדים סבורים שיש הכרח וחובה לתקנן ולהתייחס אליהם: יש להוסיף לשימושים המותרים בתכנית שימוש מגורים )1 בפרט על מנת לאפשר למתנגדים ובני משפחותיהם להמשיך ולהתגורר במקום. )2 עמ' 25 יש לערוך טבלאות איזון וחלוקה במסגרת התכנית ולא מענה /המלצות לועדה מענה :לדחות את הדרישה. המקום אינו ראוי למגורי אדם, לא מפאת מיקומו בין 2כבישים מהירים ללא רצף לרקמה העירונית ולא מפאת החשיפה לזיהום אוויר ומטרדי רעש. יצוין כי החלטה בדבר הוספת מגורים למתחם תהיה בסתירה להחלטת הולנת"ע בתכנית. מענה :לקבל ההתנגדות בחלקה. מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע )3 )4 עמ' 26 מתחם לודוויפול בנפרד כתנאי למימוש התכנית .פיצול התכנית לשני שלבים יגרור אחריו עיכוב נוסף של שנים רבות .אין שום הצדקה לפיצול התכנוני הנ"ל .בהתחשב בהזנחה התכנונית של עשרות שנים מצידה של הועדה המקומית מן הראוי שהתכנית המוצעת תכלול כבר כעת את טבלאות האיזון והחלוקה .על מנת לאפשר לאותם בעלי זכויות שיראו עצמם מקופחים להגיש התנגדויותיהם כבר במסגרת התכנית המוצעת ,וזאת במקום להמתין עוד שנים רבות עד שתוכן תכנית לאיחוד וחלוקה. לחילופין ,על הועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד והחלוקה. השוני המהותי שבין המתנגדים ,כבעלי בתים ,לבין אותם בעלי מגרשים ,חייב לקבל ביטוי בהוראות התכנית המוצעת ובהנחיות שיש לקבוע לועדה המקומית לצורך הליכי האיחוד וחלוקה. קביעת הוראות בדבר חלוקה למתחמי משנה :התכנית המוצעת קובעת 6תאי שטח אשר 5מתוכם ביעוד של תעסוקה ומסחר ,תא שטח נוסף מיועד לדרך. יש להגדיר את תאי השטח 1-5נשוא התכנית המוצעת המיועדים לתעסוקה ומסחר כמתחמי משנה (מבנים עצמאיים) אשר כבר כעת במסגרת התכנית המוצעת ייוחדו ויחלקו בין בעלי הזכויות ,באופן שלכל מתחם תיערך תכנית איחוד וחלוקה נפרדת בין הבעלים של אותו מתחם ,תוך מתן אפשרות לבעלי הזכויות להתאגד באופן רצוני ועצמאי כקבוצה אשר התכנית תקצה לה מבנן עצמאי (אחד או יותר הכל בהתאם לשווי הזכויות) מתוך מתחמי המשנה הנ"ל. החלוקה על מתחמי המשנה תקל על מימוש התכנית ותפחית את התלות הדדית שבין בעלי הזכויות לבין עצמם .הפרדת הקבוצות למתחמי משנה תקטין מאוד את החיכוך שבין בעלי הזכויות השונים. קביעת מעמדם של תאי השטח נשוא התכנית כמתחמי משנה עצמאיים גם תאפשר לקדם את מימוש התכנית מבלי תלות בכל בעלי הזכויות ותביא לקיצור משמעותי בסמן הנדרש להוצאת היתר הבנייה. לקבל את ההצעה לפיה על הועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד והחלוקה. מענה :לקבל ההתנגדות. מענה :לקבל ההתנגדות בחלקה. יצוין כי החלוקה למתחמים נקבעה בהתאם ליחס הבעלות בקרקע בין בעלי הנכסים שהתאגדו ,המהווים כ 70%מסך הבעלים ,ל 30%הנותרים .שטח התכנית בכללותה קטן וחלים עליו אילוצים תכנוניים אשר מקשים על תכנון מיטבי בהתאם למבוקש בהתנגדות זאת. בנוסף לכך ,הבינוי המוצע מושתת ,בדומה לרוב הפרויקטים בקנה מידה דומה ,על מענה משותף ואחוד לצרכי החנייה והתפעול ,משמע חניונים ואזורי פריקה וטעינה ואצירת אשפה משותפים ,אשר מקשים על המבוקש עוד יותר .יחד עם זאת, ולמרות האמור לעיל ,מוצע לחייב בחינה באור חיובי של המבוקש, בתיאום ושיתוף נציג מטעם המתנגדים של המבוקש כאשר המלצה סופית בנושא לוועדה המחוזית תיערך באישור מה"ע. מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע )5 )6 עמ' 27 מתחם לודוויפול מענה :לדחות ההתנגדות שכן קביעת השמאי שיערוך את טבלת האיזון והחלוקה: על מנת להבטיח את זכויות המתנגדים ,על התכנית המוצעת אין זה מעניינה של תכנית .יצוין כי התכנית לאיחוד וחלוקה תהיה לקבוע מפורשות שטבלאות האיזון והחלוקה יערכו ע"י שמאי הועדה המחוזית ולא שמאי שימונה מטעם חלק מבעלי תכנית בסמכות הועדה המקומית .מינוי השמאי יעשה הקרקע. בכפוף להנחיית ואישור מנהל מדור תחום מקרקעין במינהל ההנדסה. מענה :לקבל ההתנגדות .ולתקן התניית היתר בנייה בפינוי מוסכם משטחי הדרכים: את הוראות התכנית בהתאם . התכנית המוצעת קובעת כי תנאי להיתר בנייה יהיה הריסה ופינוי כל המבנים בתחום רצועת דרכים בתכנית .חלק מהמתנגדים מתגוררים בבתי מגורים שבתחום הדרכים. מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע )7 )8 מתחם לודוויפול סעיף זה גורם לאפליה פסולה בין בעלי המבנים בתחום רצועת הדרך ליתר בעלי המבנים .לפיכך ,יש לקבוע כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום התכנית או לחילופין ,פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים. גביית הוצאות התכנית :הוראות התכנית קובעות כי הועדה מענה :לקבל ההתנגדות. המקומית רשאית לגבות את הוצאות התכנית עפ"י חוק התכנון והבנייה .המתנגדים מתנגדים לסעיף זה ,מבקשים למחקו ומבקשים לקבוע כי בעלי הזכויות בתכנית לא יחויבו בהוצאות עריכת התכנית .כל זאת היות והיה זה מחובתה של הועדה המקומית ליזום ולהכין תכנית במתחם עוד לפני שנים רבות ,כתנאי לאישור תכנית 2205ב' .במשך כל השנים יועדה השכונה כשטח לתכנון בעתיד" לפחות משנת . 1959 בנסיבות האמורות יהיה זה בלתי הוגן ,בלשון המעטה, להטיל על המתנגדים לממן את הוצאות התכנית. בעת עריכת שומות היטלי ההשבחה ידרשו המתנגדים לקחת מענה :לדחות שכן לא רלבנטי להוראות של תכנית. בחשבון את ההזנחה המתמשכת ,הפרת הבטחות והנזקים שנגרמו למתנגדים כתוצאה מכך. התנגדות מס' 2מטעם חברת נתיבי איילון טענות המתנגדת תכנית זו גובלת ב 3פרויקטים של חברת נתיבי איילון – כביש ,20נתיבים מהירים וקירוי האיילון ,בנוסף ,חברת נתיבי איילון הינה בעלים של מספר חלקות בתחום התכנית. מבוקש להוסיף את ההוראות הבאות לתכנית: .1קו הבניין לכביש 20לא יהיה 0מ' וכי לא תתאפשר בנייה תת קרקעית ו/או עילית בקו בניין 0מכביש האיילון. חריגה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת מהוראות תכנית זו. .2החזית המערבית של הקומות התחתונות (שלוש קומות לכל הפחות) תהייה ללא פתחים לכיוון כביש האיילון. .3עמודי המגדלים הסמוכים לתוואי כביש 20יתוכננו כך שיוכלו לשאת את עומד גשר קירוי האיילון ,הכל בתיאום עם חברת העיר וחברת נתיבי איילון. .4לנתיבי איילון תשמר הזכות לביצוע עבודות סלילה ותשתיות תת קרקעיות בתחום הדרך אשר בצמוד לבניינים המוצעים. .5בתשריט מצב מוצע אין להראות קו בניין .0לצרוך קירוי האיילון ופרויקטים עתידיים של נתיבי איילון יש לשמור על קו בניין מינימאלי של 10מ' בהתאם לקבוע בתא.5000/ עמ' 28 מענה /המלצות לוועדה מענה :לדחות ההתנגדות שכן קווי הבניין האמורים אושרו בועדה לתשתיות לאומיות (הות"ל). מענה :לדחות ההתנגדות .יש לאפשר פתחים ולו למטרת תאורה טבעית. מענה :לדחות ההתנגדות. במסגרת דו"ח חברת ענבל לבדיקת ייתכנות לקירוי האיילון שנערך ע"י חברת נתיבי איילון, איזור זה לא נכלל באזורים המומלצים לקירוי .מה"ע סבור שאין ייתכנות מעשית לבצע קירוי במקום זה. מענה :לדחות ההתנגדות .אין צורך בקביעת הוראות בנושא על מנת שחברת נתיבי איילון תוכל לבצע עבודות בשטחים ביעוד דרך עפ"י תא' .1205 מענה :לדחות את ההתנגדות. בסעיף 3.8.2ב' בתקנון תא5000/ נקבע כי "קו הבניין יהיה במרחק שלא יפחת מ 10-מטר מגבול זכות הדרך או מקצה שול הדרך ,הגדול מבינם ,למעט אם נקבע בתכנית מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול .6נדרש לתאם את הפרויקט מול פרויקט הנתיבים המהירים. מאושרת קו בניין במרחק מצומצם יותר .לאור המאפיינים הייחודיים של תנאי השטח בו ממוקמת התכנית ולאור העובדה כי מדובר בתכנית אשר נמצאת בהליך קידום מזה שנים רבות ביותר ואשר נערכו במסגרת הליך קידומה מספר תיאומים עם גורמי חברת נתיבי איילון, מומלץ ,בכפוף לחוו"ד היועמ"ש לועדה המקומית ,לדחות התנגדויות זו .כאמור לעיל, מפאת קוצר הזמן שנקצב בין מועד קבלת ההתנגדות למועד הדיון בה ,לא ניתן היה לקבל חוו"ד מאת היועמ"ש לוועדה המקומית טרם מועד הדיון. מענה :לקבל ההתנגדות ,למרות שכאמור ,נערכו תיאומים עם גורמי חברת נת"א מספר פעמים במסגרת הליך קידומה. חו"ד הצוות( :מוגש ע"י צוות מזרח) להמליץ לועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בכפוף להטמעת תיקונים כמפורט לעיל בטבלה במסגרת המענים לטענות המתנגדות כמפורט להלן: התנגדות מס' 1מטעם בעלי הקרקע באמצעות עו"ד מנשה ווחניש. .1לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף '2בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד והחלוקה. .2לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף '3ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי התכנית כך שיינתן במסגרתן ובמסגרת ההנחיות שיש לקבוע לועדה המקומית לצורך הליכי האיחוד וחלוקה לשוני המהותי שבין המתנגדים ,כבעלי בתים ,לבין אותם בעלי מגרשים אשר אין עליהם בתים. .3לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף '4בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לבחון באור חיובי הגדרת תאי השטח 1-5נשוא התכנית המוצעת המיועדים לתעסוקה ומסחר כמתחמי משנה (מבנים עצמאיים) אשר כבר כעת במסגרת התכנית המוצעת ייוחדו ויחלקו בין בעלי הזכויות ,באופן שלכל מתחם תיערך תכנית איחוד וחלוקה נפרדת בין הבעלים של אותו מתחם ,תוך מתן אפשרות לבעלי הזכויות להתאגד באופן רצוני ועצמאי כקבוצה אשר התכנית תקצה לה מבנן עצמאי (אחד או יותר, הכל בהתאם לשווי הזכויות) מתוך מתחמי המשנה הנ"ל ,הכל בתיאום ושיתוף נציג מטעם המתנגדים של המבוקש כאשר המלצה סופית בנושא לוועדה המחוזית תיערך באישור מה"ע. .4לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף '5בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון הוראות התכנית כך שהן תקבענה כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום התכנית או לחילופין ,פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים. .5לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף '6ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי התכנית ולקבוע כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום התכנית או לחילופין ,פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים. .6לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף '7ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי התכנית כי בעלי הזכויות בתכנית לא יחויבו בהוצאות עריכת התכנית. עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול התנגדות מס' 2מטעם חברת נתיבי איילון לקבל האמור בסעיף מס' 7במסגרת ההתנגדות ולחייב תיאום נוסף של התכנית עם מינהלת הנתיבים המהירים בחברת נתיבי איילון טרם הפקדתה בפועל. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק בישיבתה מספר 15-0021ב' מיום ( 02/12/2015החלטה מספר )3דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: נתן אלנתן לא משתתף ויצא מהדיון מיטל לא השתתפה ויצאה מהדיון מהלך הדיון: התנגדויות. עו"ד עודד אונגר :התוכנית הזו מובילה את הדיירים אל לא הנודע .חסרה במסגרת הוראות התכנית אבחנה ברורה בין בעלי בתים לבין בעלי מגרשים .כמו כן אין התוכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה וכאשר יקבעו איחוד וחלוקה ויעריכו את שווי הנכסים של הדיירים להשבחה יטענו כי הנכס ישן ובעליי הבתים יקבלו זכויות בשווי נמוך .באזור צריך להיות יעוד למגורים מעורב לא מחייב הפרשה של צרכי ציבור .האנשים שגרים שם יוכלו להמשיך לגור ,כל הנושא שהאזור נמצא באזור תחבורה זה לא צריך להפריע כל שכן שיש יעוד מעורב. יש נקודה נוספת אנחנו רוצים שתהיה אפשרות של פינוי בינוי דבר שייתן מענה לבעלי הבתים .מי שגר שם רוצה לדעת מה הוא יקבל על הדירה שלו והיום בעלי הבתים לא יודעים .בעלי הבתים רוצים לדעת איזה פיצוי יקבלו ואם בכלל יקבלו פיצוי נורמלי? לכן אני מציע לשקול את ענין המגורים .אומנם פינוי בינוי זו הכרזה ממשלתית אבל בהמלצת הועדה המקומית .הדבר יכול לתת מענה לדיירים סרבנים .מול הועדה שני אלמנטים של עיכוב אחד עיכוב בעקבות התנגדויות בעלי הבתים או עיכוב עקב פינוי בינוי השאלה מה העיכוב היותר גדול. ראובן לדיאנסקי :מתי הוכרז פינוי בינוי בתל אביב ? אודי כרמלי :נחלת יצחק ,לה גרדיה .עו"ד אונגר אנא חדד בפני הועדה שהכוונה שלך היא לאפשר הוספת שימור מגורים לתכנית . עו"ד אונגר :נכון אבל לא רק ,וכמו כן נושא הפיצוי בהיטל השבחה הוא מאוד אקוטי וחשוב. יש סמכות לועדה המקומית ליצור מתחמים שיש בהם הנחיות נפרדות כמו הפרדת מתחם בעלי הבתים ששם הפיצוי הכספי גבוה יותר .הדבר יפתור את כל ענין מבחינת השמאות מבחינת התנגדויות. מלי פולישוק :אני לא מוצאת סקר איכות סביבה ,האם הרעיון לתת לאנשים לגור שם הוא נכון? קובי זר :אני מייצג את רוב עלי הבתים ומעונינים לקדם את התוכנית בתנאי שיתנו להם לגור שם. 18בעלי בתים שגרים 10מתוכם מתנגדים. ליאת סומך מנתיבי איילון :היינו חלק מייזמי התוכנית .ישנה טעות שנפלה גם מהועדה המחוזית וגם מהולנת"ע לגבי התוכנית כפי שהיא היא תחומה .תחום התוכנית משני צדדיה האפס אפס של כביש אחד מתחיל דרומית לגשר קיבוץ גלויות ,כביש 20צד מזרח וצד מערב כביש - 20מפרטת את תחומי התוכנית כבישים .אנחנו מבקשים להוסיף להוראות התוכנית קו הבנין כולל הרמפות לא יהיה אפס מטר משפת הדרך אלא בהתאם להחלטת הועדה המחוזית 30מ' מציר הדרך או 10מ' משפת הכביש בהתאם לתוכנית המתאר .לא תתאפשר בניה תת קרקעית ו/או עילית משפת בנין אפס חריגה בהוראות אלו תהווה סטיה ניכרת. לגבי קו בנין אפס אנחנו מבקשים למחוק מתשריט התוכנית וגם מהוראות התוכנית תחת סעיף 5שבמקום קו בנין אפס שיופיע 30מ' .לנושא קירוי איילון החזית המערבית תהיינה 3קומות לפחות תהיינה ללא פתחים .עמודי המגדלים הסמוכים לכביש 20יתוכננו כך שיוכלו לשאת עומס גשר קירוי איילון הכל בתאום עם הגורמים .התוכנית עוד לא אושרה אולם ההיתר שיוצא לתוכנית לודויפול אנחנו מבקשים לשמור על אופציות פתוחות ומבקשים לשמור על חיל השיריון לגבי קירוי אילון. ראובן לדיאנסקי :אפס מטר לא אושר בואת"ל. ליאת סומך :אם זה רק סמנטיקה אז זו לא בעיה .שיהיה בהתאם להחלטתה הועדה המחוזית 30 -מ'. שמואל גפן :את מתנגדת שיהיו פתחים על הקומה השלישית בכבישים? ליאת סומך :במרתפים – אם אתם רוצים קירוי אי אפשר שיהיו פתחים. ראובן לדיאנסקי :הקירוי של איילון הוא יוזמה עירונית. עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול ליאת סומך :אנחנו רוצים לשמור לועדה המקומית עבור הקירוי את האופציה שאם עוד 20שנה התוכנית תאושר כן ירצו לעשות קירוי .הוראה נוספת לתקנון לנתיבי איילון תשמר הזכות לביצוע עבודת סלילת ועבודות קרקעיות בתחום הדרך אשר בצמוד לבניינים המוצעים. עיז אלאדין :לדעתי יש כאן טעות טכנית בנוגע לכביש אחד והמשכו לכביש 20והם התכוונו שיהיה קו בנין אפס 30 .מ' היא מציר הדרך. ליאת סומך :הרמפה היא כלולה בכביש .20 תשובות היזמים: עו"ד הנגסמן בשם היזמים :בשנת 1994הובטח לדיירים תאושר להם תב"ע תוך חצי שנה וההבטחה הזו לא קוימה .בזמנו הצענו לדיירים להצטרף והמתנגדים לא הצטרפו .החליטה הועדה המחוזית שנושא של איחוד וחלוקה להשאיר לשלב שני .אנחנו מתנגדים לכל ניסיון של 6משפחות שבחרו לא להצטרף לפצותם. אין מקום לפתרונות שהדיירים מציעים .בשלב הזה היינו מבקשים לאשר את המתווה שהוצע זכויות הבניה ושימושים .אם יש כוונה לפינוי בינוי וכד' מקומם לא בתוכנית הזו. ראובן לדיאנסקי :אמר עו"ד המתנגדים התנגדויות יקח זמן וגם פינוי ובינוי יקח זמן השאלה מה יהיה פחות זמן. עו"ד הנגסמן :בהחלט היינו מעדיפים מגורים וכדי להיות מעשים נטשנו את הדברים אבל לא לגמרי ולכן אנחנו מבקשים להמליץ לתת תוקף לתוכנית. אדריכל הלל שוקן :רק לידיעה -הנושא של מגורים כל תוכנית שאני מביא יש בה מגורים .במקרה הנ"ל אני שלם עם הנושא שלא מציעה מוגרים במתחם הזה .המשולש הזה לא ראוי למגורים .גם אם התוכנית תאושר היא לא תמומש 15 10שנה עד אז גם בעלי הבתים לא ירצו לחזור לשם .הטענה היא לא רלוונטית וגם פינוי בינוי הוא לא מקרה לתוכנית הזו. לגבי התנגדות של נתיבי איילון העמדה נשמעה בוולנת"ע הטוענת דרך כביש 20וכביש 1היא טעות סמנטית והועדה זיהתה את כביש מס' 1בהפרדות שלו עם כביש 20ולא בגשר ולכן התייחסה כך. לגבי שמירת אופציות לקירוי איילון עדיף לבטל את התוכנית בכלל ,אני מאמין שאפשר להתאים את המגבלות ההנדסיות לגבי קירוי איילון. מלי פולישוק :האם פיצוי הזכויות שיקבלו הדיירים יאפשרו להם לגור במקום אחר בתל אביב. הלל שוקן :אני חושב שכן. עו"ד הנגסמן :נקודת המוצא שנקבעה בפררולין עם הועדה המחוזית היתה לחשב את חב' הזכויות בהתחשב במגבלות התחבורתיות שהכניסה והיציאה יהיו מחיל השיריון .היתה בדיקה תחבורתית בשעת הפיק ומכאן נגזרו הזכויות .היה רצון טוב לתת את הכל לתת גם 90אלף מע"ר עיקרי אבל לאחר הבדיקות הגיעו 57אלף מטרים שמוש עיקרי +שטחי שירות בתחשב במגבלה שהסברתי. אודי כרמלי :אחלק את תשובתי לשניים: לענין שימוש למגורים חוו"ד הצוות וכל גורמי התכנון הינה שמגורים במקום אינם רואיים לכל שימוש של מגורים .גם מטעמים סטטוטוריים כגון הספקת שטחי ציבור וחיים אורבניים והטיעון המרכזי הוא של איכות סביבה זהו המקום הכי מזוהם במדינה וזוהי זריעת חול בענייניי הדיירים .אף אחד לא יאשר מגורים באזור .פינוי בינוי מדובר על הכרזת ממשלה של משרד השיכון ויש תנא סף מינימום ,לכן כאן זה לא רלוונטי. ראובן לדיאנסקי :הטיעונים של הצוות לענין איסור מגורים במקום הם מטעמים זיהום אוויר איכות סביבה. אודי כרמלי :לא רק מטעמים של תנאים סביבתיים ירודים מאוד אלא גם בשל כך שמדובר במתחם שבמהותו הוא אי תנועה התחום ע"י כבישים עתירי תנועה בנושא איחוד וחלוקה ,אנחנו פועלים עפ"י ההחלטה של הועדה המחוזית שלא לכלול הוראות לאיחוד וחלוקה במסגרת התכנית אלא במסגרת תכנית נפרדת בסמכות הועדה הקומית. מלי פולישוק :ואנשים שיגיעו לעבודה וישהו 10שעות לא יסבלו מזיהום אויר? אודי כרמלי :נכון ,נהוג תכנונית להתייחס אחרת בין מבני תעסוקה ומבני מגורים ,אשר בהם שוהה גם אוכלוסייה רגישה יותר כדוגמת ילדים. אסף זמיר :מגדלי תעסוקה לא מצריכים מרפסות. אודי כרמלי :בנוגע לנתיבי איילון וכביש 20כבר נתנה תשובה. קובי זר :הקבוצה מייצגת בעלי מגרשים מתוך 18בעלי בתים 10לא חתמו וההתנגדות שלהם לא תתן לתוכנית להתקדם ולכן צריך לדאוג ל 18בעלי בתים. ראובן לדיאנסקי :המחלוקת היא עסקית ולא בהכרח תכנונית. דיון פנימי: אסף זמיר :המשולש הזה לא ראוי למגורים .המתחם קשה לקדם תוכניות שם ובעיניי כדאי לקבל את המלצת הצוות. שמואל גפן :אני מקבל את עמדתו של אסף ברגע שתוכנית תאושר הם יבוא למו"מ לפינוי. עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007 פורום מה"ע מתחם לודוויפול הועדה החליטה: להמליץ לועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בכפוף להטמעת תיקונים כמפורט במסגרת המענים לטענות המתנגדות כמפורט להלן: התנגדות מס' 1מטעם בעלי הקרקע באמצעות עו"ד מנשה ווחניש. .7לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף '2בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לכלול בתכנית המוצעת הוראות והנחיות מפורטות יותר שמכוחן תפעל הועדה המקומית לצורך הכנתה של תכנית האיחוד והחלוקה. .8לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף '3ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי התכנית כך שיינתן במסגרתן ובמסגרת ההנחיות שיש לקבוע לועדה המקומית לצורך הליכי האיחוד וחלוקה לשוני המהותי שבין המתנגדים ,כבעלי בתים ,לבין אותם בעלי מגרשים אשר אין עליהם בתים. .9לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף '4בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית לבחון באור חיובי הגדרת תאי השטח 1-5נשוא התכנית המוצעת המיועדים לתעסוקה ומסחר כמתחמי משנה (מבנים עצמאיים) אשר כבר כעת במסגרת התכנית המוצעת ייוחדו ויחלקו בין בעלי הזכויות ,באופן שלכל מתחם תיערך תכנית איחוד וחלוקה נפרדת בין הבעלים של אותו מתחם ,תוך מתן אפשרות לבעלי הזכויות להתאגד באופן רצוני ועצמאי כקבוצה אשר התכנית תקצה לה מבנן עצמאי (אחד או יותר, הכל בהתאם לשווי הזכויות) מתוך מתחמי המשנה הנ"ל ,הכל בתיאום ושיתוף נציג מטעם המתנגדים של המבוקש כאשר המלצה סופית בנושא לוועדה המחוזית תיערך באישור מה"ע. .10לקבל את טענות המתנגדת במסגרת סעיף '5בחלקן ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון הוראות התכנית כך שהן תקבענה כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום התכנית או לחילופין ,פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים. .11לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף '6ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי התכנית ולקבוע כי תנאי להיתר הבנייה בכלל במתחם יהיה פינוי והריסה של כל המבנים בתחום התכנית או לחילופין ,פינוי מוסכם של בעלי המבנים הקיימים הן בתחום רצועות הדרכים בתכנית והן בתאי השטח השונים. .12לקבל את טענת המתנגדת במסגרת סעיף '7ולהמליץ לועדה המחוזית להורות על תיקון מסמכי התכנית כי בעלי הזכויות בתכנית לא יחויבו בהוצאות עריכת התכנית. התנגדות מס' 2מטעם חברת נתיבי איילון לדחות את טענות המתנגדת למעט האמור בסעיף מס' 7בהתנגדות המתנגדת ולחייב תיאום נוסף של התכנית עם מינהלת הנתיבים המהירים בחברת נתיבי איילון טרם הפקדתה בפועל. משתתפים :ראובן לדיאנסקי ,יהודה המאירי ,שמואל גפן ,אסף זמיר וארנון גלעדי. עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 4 - התוכן תא - 4532/נאות חן המסגר דיון בהפקדה מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית :ועדה מחוזית. מיקום :מצפון רחוב המקצוע ,ממזרח שני מבנים המקצוע 4ומיקוניס ,3מדרום רחוב מיקוניס ,ממערב רחוב המסגר .מדרום במרחק של כ 100-מ' דרך לגווארדיה המהווה נתיב הסעה המוני בכיוון מזרח מערב. כתובת :תל אביב יפו רחוב המסגר 6-8 גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש 6976 סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות בשלמותן מוסדר חלק מהגוש 156,153,139,138 מספרי חלקות בחלקן 162-161 שטח התכנית 2,170 :מ"ר .כולל מחצית זכות הדרך לכיוון מערב ,צפון ודרום. מתכנן :ברק גלבוע אדריכלים. יזם :טארוס בע"מ בעלות :החלקה בבעלות פרטית בעלים תא שטח 156 טארוס בע"מ 162 עיריית תל אביב מצב השטח בפועל :הפרויקט נמצא בשלבי הקמה ,מבנה בן ארבעה מרתפים ,קומת קרקע ושבע קומות טיפוסיות עם גג טכני בשטח כולל של כ 8200 -מ"ר מעל הקרקע .מרכיב הפרויקט שנמצא בהקמה מיועד לאכלס את משרדי ההוצאה לפועל עבור מינהל הדיור הממשלתי. עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007 דראפט עבור פורום תכנון גרסה 1 - מדיניות קיימת :עיקרי התכנית המוצעת משקפים את עקרונות תכנית המתאר המופקדת תא5000/ ל"אזור תעסוקה מטרופוליני בסמוך למערכת הסעה המונית" .ותוכנית תא" 4092 /המסגר מזרח" בהליכי קידום ביזמת הועדה המקומית. מצב תכנוני קיים: שטח התכנון :כ 1,812-מ"ר(.כ 1,650 -מ"ר חלקה 152וכ 162-מ"ר חלק מחלקה .)162 תב"ע תקפה (שם ומספר) :תא/מק1043 ,3878/א'. יעוד קיים :תעסוקה לפי תא 1043/א' ,דרכים. זכויות בניה (אחוזים ,שטחים ,קומות ,שימושים): .1זכויות בנייה 6,026 :מ"ר שטח עיקרי חלקה .156 .2שימושים :ע"פ /1043א. .3בינוי :תא 3878/מאפשרת הקמת מבנה בן 7קומות מעל קומת קרקע עם קומה טכנית. מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון : .1תוספת זכויות בניה בהתאם לתכנית תא 5000/בשיעור רח"ק .10.0 .2קביעת יעוד חדש של תעסוקה ומלונאות. .3שינוי יעוד חלקי חלקה 162מיעוד תעסוקה ליעוד דרך. .4קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה. פירוט יעודים/שימושים :השימוש העיקרי בתוכנית הינו תעסוקה ,בכלל זה משרדים ,מסחר ואולמות תצוגה לרכב .יתאפשר מימוש עד 3,600מ"ר מסה"כ זכויות הבנייה בכפוף לעמידה בתנאים כפי שיפורטו בהוראות התכנית. זכויות בניה יעוד /שימוש תעסוקה תעסוקה מלונאות סה"כ תעסוקה שטח עיקרי מעל הקרקע % מ"ר מתחת לקרקע מ"ר % סה"כ מ"ר שטחי שירות 1 מעל הקרקע % מ"ר מתחת לקרקע % מ"ר 2 (פירוט השימושים במסגרת יעוד תעסוקה) 7,676 3,600 11,276 683.4 7,676 3,600 11,276 לפי ע' 1 4,799 42.5 4,799 42.5לפי ע' 1 ניתן יהיה להמיר שטחי מלונאות לשטחי תעסוקה. % - 1מהשטח העיקרי % - 2משטח הקרקע לפני הפקעה נתונים נפחיים מספר קומות 14 :קומות טיפוסיות מעל קומת קרקע ,קומת גג כפולה למערכות וארבעה מרתפים. (קיים בהיתר ובביצוע מבנה הכולל ארבעה מרתפים ,קומת קרקע ו 7 -קומות טיפוסיות וקומת גג טכני). גובה: עד 70מ' ממפלס פני הים. תכסית: על קרקעית -עד .65% תת קרקעית.100% - קווי בניין: מצפון -רחוב המקצוע -0- : 2.60-0 ממזרח -משתנה ממערב -רחוב המסגר 3.20 מדרום -רחוב מיקוניס 3.20 עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007 דראפט עבור פורום תכנון גרסה 1 - קווי בנין ללא שינוי מתוכנית בתוקף. טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה (שטח עיקרי) גובה אחוזים מ"ר קומות מטר תכסית מקומות חניה מצב מוצע מצב קיים 683.5% 274% 11,276מ"ר 6026מ"ר קרקע 7 +טיפוסיות +גג טכני 4 +קרקע 14 +טיפוסיות +גג טכני כפול 4 +מרתפי חניה מרתפי חניה כ 70-מ' ממפלס הכניסה 40מ' ממפלס הכניסה 65% 65% לפי הקיים ועל פי נספח תנועה לפי הקיים ועל פי נספח תנועה זמן ביצוע: זמן משוער לביצוע התוכנית הינו 10שנים מיום אישורה. חו"ד הצוות( :מוגש ע"י צוות מזרח) להמליץ בחיוב על הפקדת התכנית בכפוף לחתימת יזם התכנית על כתב שיפוי והסכם נלווה לעניין השטחים המבונים במסגרת התכנית המוקצים לעירייה במסגרת הליך איחוד וחלוקה עפ"י הוראות התכנית. בישיבתה מספר 15-0021ב' מיום ( 02/12/2015החלטה מספר )4דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: ניר דוד כהן :התוכנית מקודמת במקביל לבניה שמתבצעת בשטח ע"פ תוכנית שקבלה תוקף לפני שנה וחצי .מטרת התוכנית המוצעת לאפשר הקמת בנין בן 14קומות .יצוין שהפרויקט מיועד לדיור הממשלתי. ברק גלבוע מציג את התוכנית ע"פ מצגת. ראובן לדיאנסקי :מה גובה הבניין? מה מספר הקומות? ניר 14 :קומות. שמואל גפן :כמה חניה תהיה בפרויקט. ברק גלבוע :יהיו בפרויקט 156מקומות חניה .הפרויקט ממוקם על נתיב הסעה המונית .מספר מקומות החנייה נקבע בתיאום עם אגף התנועה בעיריית תל אביב ומשקף את דרישות התקן החניה הארצי החדש. מיטל להבי :מבקשת הסבר על תנועה וחניה במקום. ניר כהן דוד :כידוע ,המענה להגדלת ביקושים בגין בנייה חדשה ותוספת זכויות ,ינתן באמצעות תחבורה ציבורית ולא באמצעות הגדלת הקיבולת עבור רכב פרטי .התכנית במיקום המשרת היטב ע"י מערך הסעה המונית. מיטל להבי :מבקשת שהתכנית תבוא אלי לנושא בדיקת התחבורה. ראובן לדיאנסקי :בעיני זה מקום קלאסי לגובה יותר אפילו יותר מ – 30קומות .המיקום הוא מרכזי ויכול להכיל יותר קומות. אהרן מדואל :מה הרח"ק? ניר כהן דוד.9.8 : עידן עמית :מבקש הבהרות לעניין התייחסות התכנית לרמפה הירידה מן האיילון ישירות לרח' מיקונס וכן לעניין שיפור רמת השירות עבור הולכי רגל ברח' המסגר. ניר כהן דוד :לעניין רמת השירות של הולכי הרגל ,במסגרת הליך קידום התכנית הקודמת במקום ורישוי הבנייה להיתר הבנייה שהוצא ממנה ,נעשה מאמץ גדול כך שהמדרכה תהיה רחבה מפולשת ולא מדרגות למרות שיפוע טבעי במפלס פני הקרקע במקום .התכנית מרחיבה את המדרכה באופן ניכר ביחס למצב שהיה במקום טרם הריסת המבנים שהיו במקום .לתכנית אין נגיעה להסדרי התנועה ברח' מיקוניס ,בכלל זה לרמפת הירידה מאיילון .בסופו של יום זו הוראה של הסדרי תנועה. עודד גבולי :גיוון הגבהים וארכיטקטורה יתנו את המענה הראוי ,המעבר מבנייה גבוהה בצמוד לאיילון לבנייה בגובה מתון יותר לאורך רח' המסגר ראויה ונכונה ארנון גלעדי :בשל מיקומו המרכזי של התכנית אני מציע שמה"ע יביא לועדה הבא חלופה נוספת של הגבהת והגדלת זכויות הבניה. עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007 דראפט עבור פורום תכנון גרסה 1 - אודי כרמלי :זה תואם את המתאר ותואם את התב"ע שהתפיסה אומרת יש כאן תפיסה הדרגתית ויש משמעות לגודל המגרש. מי בעד המלצת מהנדס העיר: אהרון מדואל ,מיטל להבי ,יהודה המאירי ,נתן אלנתן מי בעד ההצעה של ארנון גלעדי: ראובן לדיאנסקי ,ארנון גלעדי חוו"ד הצוות התקבלה. הועדה החליטה: לאשר להעביר את התכנית לועדה המחוזית לדיון להפקדה בכפוף לתנאים בחוו"ד לעיל. משתתפים :נתן אלנתן ,ראובן לדיאנסקי ,אהרון מדואל ,יהודה המאירי ,שמואל גפן ,ארנון גלעדי ומיטל להבי. עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - התוכן שמרלינג - 8תביעת פיצויים לפי סעיף 197לתכנית 3501דיון בפיצויים לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הועדה יורם ברק וחוות דעת שמאי התובעים ירון שטרית ובהן מפורטים הממצאים ביתר פירוט ,והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הועדה. חוו"ד עו"ד אירית יומטוב ב"כ הועדה המקומית הינה חלק בלתי נפרד ממסמך זה. רקע :בתאריך 24/8/15נתקבלה במשרדי הועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197לחוק התכנון והבנייה ,עקב אישור תכנית 3501מתחם "תפרי נווה צדק דרום" שפורסמה ביום 23במאי .2013 התובעים :הגב' לי ורסנו ומר משה ליפץ. הנכס :רח' שמרלינג ,8נווה צדק .גוש 6927:חלקה 75% 12 :חלקים בלתי מסוימים. במסגרת התביעה ,הנתמכת בחוות דעת השמאי ירון שטרית ,נטען כי ירידת הערך הנובעת מאישורה של תכנית " 3501תפרי נווה צדק דרום" ,עומדת על סך של 5,025,000ש"ח בגין 75%בלתי מסוימים מחלקה ,12נכון לתאריך הקובע ה 23 -במאי .2015 מיקום הנכס רח' שמרלינג 8 עיקרי טענות התובעים: פגיעה ישירה בדרך שהתכנית "הנתבעת" מס' 3501פוגעת בנכס כדלקמן: תכנית 3501מקטינה את סל הזכויות ביחס לתכנית ,38וכן הפחיתה את גובה הבנין מ3- קומות ל 2-קומות בלבד .ובעצם ההגדרה למבנה לשימור שוללת זכויות בניה על פי תמ"א 38 . תכנית 3501מסווגת את הנכס ביעוד מגורים עם מבנה לשימור ומחייבת שיחזור מדוייק של המבנה שהיה קיים עד שנת ,1992וזאת מבלי שנתנו תמריצי שימור. הועדה המקומית השיתה חיובי היטל השבחה על הנכס בגין תכניות ג' ,ע' ,ע 1-ובגין תכנית .3501 עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - להלן תחשיב הפגיעה ע"פ שמאי התובעים שווי מצב קודם (תכנית 38ותכניות ג' ו -ע')1 שטח במ״ר מקדם 0.6 229.4 קומה מרתף לפי ע׳1 (שולם היטל השבחה בגין ע׳)1 שטח עיקרי לפי תכנית 3( 38ק׳ *)45% תוספת שטח לפי תמ״א 6( 38יח׳ * 12.5מ״ר) 2.5 + קומות ממ״דים לפי 2יח׳ לקומה ( 3ק׳ * 24מ״ר) שטחי שירות לפי החלטת וועדה עליית גג (שולם היטל השבחה בגין תכנית ג׳) חצר סה״כ שטח אקו׳ במ״ר שטח אקו׳ במ״ר 137.64 364.5 1 364.50 378 0.8 302.4 72 1 72 38 127.5 0 0.8 0 102 58 0.3 17.4 995.9 סך שווי הנכס במצב הקודם במעוגל ( 995.9 * ₪ 15,200מ״ר) ₪ 15,140,000- שווי מצב חדש (תכנית )3501 קומה מרתף לפי ע׳ (שולם היטל השבחה בגין ע׳)1 שטח עיקרי +שירות ( 2ק׳ סה״כ )140% קיזוז שטח שירות (גרעיני מדרגות) עליית גג (שולם היטל השבחה בגין תכנית ג׳) חצר סה״כ שטח אקו׳ במ״ר שטח במ״ר מקדם 0.6 229.4 שטח אקו׳ במ״ר 137.64 378 1 378 -31 127.5 1 0.8 -31 102 64 0.3 19.2 605.84 ( 605.8 * ₪ 15,200מ"ר) שווי הנכס במעוגל עלות תיק תיעוד - עלויות שימור עודפות ( 1,080מ"ר * 272מ"ר מעטפת) התארכות זמן ביצוע עקב מגבלות שימור (הפסד שכ"ד 12ח' * 5ח' * /₪ 7000חודש) סה"כ שווי הנכס במצב חדש במעוגל לאחר הפחתות - )-( ₪ 420,000 ₪ 8,450,000 ירידת ערך שווי הקרקע במצב קודם שווי הקרקע במצב חדש סך ירידת הערך לנכס הנדון במעוגל ₪ 15,140,000 )-( 8,450,000 ₪ 6,700,000 עמ' 38 ₪ 9,209,000 )-( ₪ 50,000 293,760מ"ר ()- מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - עפ"י חוות דעת שמאי הועדה מר יורם ברק ,דין התביעה להידחות ,תכנית 3501הינה תכנית משביחה, בין היתר ,בשל הסיבות הבאות: היטל השבחה בגין תכנית :3501 היטל ההשבחה בגין 50%מחלקה 12נדון בפני השמאי המכריע מר משה נדם והחלטתו הועברה לצדדים לאחר הגשת תביעת הפיצויים הנדונה. השמאי המכריע קבע השבחה לחלקה 12בשלמות בסך , ₪ 3,090,120 דהינו ,לא רק שיש הצדקה לחיוב בהיטל השבחה הרי שגם לא קיימת ירידת ערך. כעולה מכל האמור ,תכנית 3501הינה תכנית משביחה ביחס לנכס ,בוודאי שלא נגרמה ירידת ערך לנכס ולפיכך יש לדחות התביעה. להלן התייחסות שמאי הוועדה לחוות הדעת מטעם שמאי התובעים: סיווג מהות הנכס במצב התכנוני הקודם קביעת שמאי התובעים ,לפיה ערב המועד הקובע ניתן היה לנצל את זכויות הבניה שהוקנו בתוכניות עבר ,שכבר אינן קובעות ביחס למקרקעין ולהתעלם מיעוד הריסה ומיעוד לתכנון בעתיד היא שגויה, זאת מאחר ותכנית 1200חלה על המקרקעין. תכנית 1200מגדירה את המקרקעין כמקרקעין המיועדים ל"שטח לתכנון בעתיד" ו"תוואי דרך" ואין בטענות התובעים כדי לשנות מציאות תכנונית. המציאות התכנונית האמורה ,באה לידי ביטוי בעסקאות השוואה. לאורך השנים ,ב מתחמים הכלולים ב"אזור לתכנון בעתיד" בהם היה ידוע כי התכנון העתידי יהיה שונה מהתכנון בתכניות שקדמו לתכנית ,1200לא הוצאו היתרי בניה. תכנית :38 זכויות הבניה על פי תכנית 38אינן תקפות: תכנית 44סיווגה את הנכס לאזור הריסה ובינוי מחדש ותכנית 1200שלאחריה סיווגה את מחצית הנכס לשטח לתכנון בעתיד ואת המחצית השניה לתוואי דרך. על פי תכנית 1200באזור לתכנון בעתיד לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכני ת בנוי מיוחדת ,אולם הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא יפריע לתכנון בעתיד. 6 שומות מכריעות בתחום תכנית 3501דחו טענות ביחס לזכויות בניה לפי תכנית 38ואחת מהן אף בנכס הנדון. מסקנה :זכויות בניה לפי תכנית 38אינן תקפות וללא תכנית 3501לא ניתן היה לבנות בנכס במועד הקובע. שמאי התובעים התעלם מהעובדה שמחצית הנכס סומן לייעוד תוואי דרך לפי תשריט תכנית 1200מחצית חלקה 12מסווגת לתוואי דרך באופן שלא כל חלקה 12מסווגת לתכנון מחדש. שמאי התובעים התעלם מהעובדה שתכנית 44סיווגה את הנכס לאיזור הריסה ובניה מחדש. לתכנית 1200קדמה תכנית 44המסווגת את הנכס לאזור הריסה ובניה מחדש. תמ"א 38איננה חלה על הנכס במצב התכנוני הקודם זכויות בניה לפי תמ"א 38אינן רלוונטיות בנכס: התכנית אינה רלוונטית באזור לתכנון בעתיד ובתוואי דרך. התכנית אינה חלה במבנים המיועדים להריסה: בתאריך 9/4/80נקבע כי המבנה מסוכן ויש להרוס את כל המבנה כולל קומת הקרקע. תכנית 44יעדה את המתחם לאזור הריסה ובניה מחדש. עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - מחצית החלקה מיועדת לדרך באופן שבעקיפין המבנה מסווג להריסה. ע"פ מדיניות עירית תל אביב כפי שפורסמה בתאריך ( 7/11/12לפני המועד הקובע) במסגרת מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א - 38תמ"א אינה חלה בנווה צדק. מסקנה :תמ"א 38לא חלה בסביבת הנכס ,זכויות לפי תמ"א 38אינן זכויות מוקנות ולא ניתן לטעון כי קביעת בנין לשימור היא שמנעה מימוש הזכויות. ניתוח עסקאות/שווי נכון למועדי עסקאות ההשוואה שבשומת התובעים ,התכניות המנדטוריות כבר לא היו רלוונטיות למגרשי ההשוואה הואיל ותכנית 1200היתה מאושרת. שומת התובעים ,המבוססת על הנחת עבודה כי הנכס זמין במצב תכנוני קודם ,מנותקת מהיעוד הסטטוטורי של הנכס ומהמציאות בפועל כי לא ניתנו היתרי בניה באזור לתכנון בעתיד בתחום תכנית .3501 שמאי התובעים מציג 8עסקאות לביסוס השווי ,אולם אין בעסקאות אלה כדי ללמדנו אודות השווי ,שכן 4מהעסקאות מתייחסות למגרשים זמינים לבניה מתחום תכנית 2277ו 3 -מהעסקאות הנ"ל בוצעו לפני פרסום תכנית 3501למתן תוקף ולאחר אישורה. כמו כן ,קיים שוני בזכויות הבניה המוקנות למגרשי ההשוואה הנ"ל. לאור האמור ,עולה כי קיימת שונות גבוהה בין העסקאות ההשוואה אשר אין בה כדי ללמוד אודות השווי הנכסים. בנוסף חושב שווי של 15,200ל 1-מ"ר זכויות בניה ע"י שמאי התובעים לנכס במצב תכנוני חדש והינו שגוי. תמריצי שימור: תכנית 3501לא קבעה מרכיב של תמריצים למבנים שהוגדרו לשימור מול עלות שימור העודפת כפי שקיים בתכנית 2650ב'. על כן ,טענת השמאי לפיה יש להחיל את תמריצי השימור של תכנית 2650ב' היא שגויה. חישוב שטח המעטפת לענין חישוב מרכיב השימור קביעת שמאי התובעים ,לפיה שטח המעטפת הינו כל חלק במעטפת המבנה (חזיתות חיצוניות ועורפיות ,גג המבנה וכל חלק מבנה הבולט ממישור החזית) ,ומחשב שטח של 272מ"ר היא שגויה, שכן בהחלטת ועדה המשנה לתכנון ובניה מיום 6/8/14נקבע כי השימור הינו לחזית הפונה לרחוב שמרלינג בלבד. בהתאם לכך ,שטח המעטפת החיצונית הינו 87מ"ר בלבד. מיתוג שמאי התובעים התעלם מתרומת המיתוג של מבנה לשימור לנכס. לשיטת שמאי הועדה ,מדובר בתוספת של .5% מושע לטענת שמאי התובעים יש להפחית משווי עסקאות ההשוואה 10%בגין מושע. מרבית עסקאות ההשוואה עליהן התבסס שמאי התובעים וכן עסקאות ההשוואה עליהן התבססתי בחוות הדעת הינן במושע ולכן ככל וקיימת הפחתה למושע היא כבר קיימת בעסקאות ההשוואה, באופן שהפחתה נוספת מהווה כפילות. תחולת תכניות נושאיות ג' ,ע' וע' 1במצב תכנוני קודם: יש לדחות את קביעתו של שמאי התובעים בענין תחולת תכניות נושאיות ג' ,ע' וע' 1במצב תכנוני קודם .ענין זה הוכרע בשומה מכרעת של השמאי משה נדם בענין היטל השבחה ,בגין מימוש בנכס בשמרלינג 8שהינו הנכס נשוא תביעה זו ,אשר ניתנה ביום ,23.6.15כדלקמן (ראה בעמוד 10לשומה המכרעת): "לא מצאתי לנכון לקבל טענה זו היות ובמועד אישורן של תכניות ע' ,ע' 1ו-ג' ,ייעוד הנכס הינו לתכנון בעתיד ועל כן אין כל השפעה לאישור תכניות אלה על שוויו. עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - כפי שהכרעתי מספר פעמים בעבר (לדוגמא באזור בגוש הגדול בתל אביב) ובדומה להכרעות שמאים נוספים ,תכניות נושאיות שכאלה ,על אף שהן חלות על הנכס ,אין בהן כל תרומה לשווי הנכס ,כל עוד הייעוד הינו לתכנון בעתיד. לפיכך ,והיות ולדעתי תכניות אלו לא תרמו לשווי בייעודו לתכנון בעתיד ,אין כל מקום להציג תרומה לשווי בגינן בבחינת השווי הקודם. אין בדברים אלה לפגוע בהתחשבנות כלשהי בין הצדדים ,ככל ששולמו היטלים כלשהם בגין תכניות שלא היה בהם להשפיע על ערכו של הנכס .עם זאת ,אינני יכול להתחשב ,בחישוב המצב הקודם, בתכניות נושאיות לנכס בייעוד לתכנון בעתיד ,לצורך קביעת השווי". להלן תחשיב שמאי הועדה לאומדן השפעת תכנית 3501על הנכס: מהות תכנית שטח מקדם שקלול 135 1200קרקע בתחום לתכנון בעתיד (לפי שטח קרקע) קרקע בתחום דרך (לפי שטח קרקע) בית בנוי בתחום אזור לתכנון בעתיד בשימוש ביניים שטח שווי סה״כ שווי משוקלל ליחידה ₪2,700,000 ₪20,000 135.0 100% 135 80% 140 100% סה״כ שווי מצב קודם לחלקה 12בשלמות 3501 תחשיב שווי ₪2,160,000 ₪20,000 108.0 ₪420,000 ₪ 140.0 3,000 זכויות בניה 376 105% ₪5,280,000 ₪7,510,776 ₪19,000 395.3 זכויות בניה למרתף 229.4 42.0% 96.4 ₪1,830,851 ₪19,000 זכויות בניה לעליית גג 127.5 84.0% ₪2,035,538 ₪19,000 107.1 חצר 82 31.5% 25.8 ₪489,334 ₪19,000 עלות הכנת תיק תיעוד עלויות שימור עודפות (לפי מעטפת המבנה) סה״כ שווי מצב חדש לחלקה 12בשלמות השבחה לתאריך קובע - ₪47,600 87 100% - ₪990 87.4 - ₪86,486 624.6 ₪ 11,732,413 ₪6,452,413 השפעת תכנית 3501על חלקה 12בשלמות השפעת תכנית 3501על הנכס הנדון ()75% ₪6,452,413 ₪ 4,839,310 חוו"ד ב"כ הועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב להלן הטעמים המשפטיים המצדיקים את דחיית התביעה בענין הנכס ברח' שמרלינג :8 זכויות התובעים במועד הקובע כלל יסוד הוא ,כי סעיף 197לחוק מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של התכנית היה .1 בעל המקרקעין או בעל זכות בהם" .עוד קובע הדין ,כי על תובע פיצויים על פי סעיף 197לחוק, לצרף את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין במועד הקובע כאמור .ככל שאלו לא צורפו ,לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית ודין תביעתו להידחות על הסף. מעיון בנסח הרישום שצורף לתביעה ,עולה כי התובעים אינם רשומים כבעלים במקרקעין, .2 ולטובתם רשומות הערות אזהרה ,אשר נרשמו לאחר המועד הקובע של התכנית. בתביעת הפיצויים צוין כי "התובעים הינם בעלי הזכות להירשם כבעלים" ,אולם מעבר לאמירה .3 התובעים לא טרחו לצרף חוזי מכר ו/או כל אסמכתא לביסוס טענה זה ,למעט נסח הרישום ,שאינו מבסס קביעה זו כלל ועיקר למועד הקובע. עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - .4 .5 .6 .7 לא זו אף זו ,אף מעיון בהסכמי מכר אשר הומצאו לידי הועדה ע"י התובעים לשם קבלת אישור עירייה ,עולה כי התובעים רכשו את המקרקעין לאחר המועד הקובע של תכנית .3501יחידת התובעים ,הגב' לי ורסנו ,רכשה את זכויותיה במקרקעין ביום 9.9.13ואילו יחיד התובעים ,מר משה ליפץ ,רכש את זכויותיו במקרקעין ביום .2.8.15 לפיכך ,יש לדחות על הסף את תביעת התובעים ,וזאת מאחר שלא הרימו את נטל הראייה המוטל עליהם כדי לבסס את זכותם במקרקעין לשם הגשת התביעה דנן. מבלי לגרוע מהאמור ,ייפוי כוח שצורפו ,המייפים את כוחו של ב"כ התובעים להגשת תביעה בשם יחידי התובעים אינם תקינים ואין לקבלם ,הואיל ואימות החתימה שנערך בהם אינו כדין וזאת מאחר ועורך הדין אישר אימת את חתימת התובעים ,אינו כלול ברשימת מיופי הכוח מטעם התובעים. למעלה מן הנדרש ,ולגופם של דברים ,תפורט להלן עמדת הוועדה המקומית ביחס לנטען על ידי התובעים .ככל שתידחה טענת הסף הנ"ל שומרת הוועדה המקומית על זכותה להוסיף ולטעון טענות נוספות לגופם של דברים מעבר למפורט להלן. חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין המביאים לבטלותה תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה) ,תשל"א ,1971-קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין ,וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו. הלכה פסוקה היא ,כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197לחוק ,מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה .מכאן ,שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית ,לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה .עוד קבעה הפסיקה ,כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית ,אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת ,ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים. לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת ,מבוססת ונתמכת בנתונים ,אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. בענייננו ,חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין ,לוקה בהנחות מוצא שגויות ,ומתעלמת משיקולים רלוונטיים המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה ,הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות דעת שמאי הוועדה .אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון ,בשל אי הרמת הנטל להוכחתה. שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את מכלול האלמנטים המשביחים בתכנית השימור תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה) ,תשל"א ,1971-קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין ,וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו. הלכה פסוקה היא ,כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197לחוק ,מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה .מכאן ,שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית ,לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. יודגש ,כי אין מדובר ב"נטל ראיה ראשוני" ,שכן המדובר בנטל הוכחה שעל התובע להרים ומשכך לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה ,כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע .חוות דעת השמאית צריכה לבסס את הפגיעה הנטענת בכמה מישורים שונים ובכלל זה עליה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה על ידי פירוט עסקאות משוות ,לפני ולאחר שהתכנית "הפוגעת" אושרה. עוד קבעה הפסיקה ,כי חוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת ,ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים ,אשר יש בהם כדי לבסס את ירידת הערך הנטענת וזאת ,בין היתר ,ע"י הצגתן של עסקאות השוואה ,לפני ולאחר אישור התכנית. במקרה דנא ,בין יתר הפגמים שנפלו בחוות דעת שמאי התובעים כפי שיפורט להלן ,יש לציין כי שמאי התובעים ,בין היתר ,לא ביסס את חוות דעתו על עסקאות השוואה רלוונטיות ,לפני אישור תכנית 3501 ולאחריה ,תוך נטרול השפעת תכנית 3501במצב קודם ,ותוך ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין. משלא עשה כן ,נשמט הבסיס לחוות דעתו בכלל ושל התביעה בפרט. עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת ,מבוססת ונתמכת בנתונים ,כאמור לעיל ,אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. בענ ייננו ,חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין ,לוקה בהנחות מוצא שגויות ,קביעת מצב תכנוני שגוי ,ומתעלמת משיקולים רלוונטיים המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה ,הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות דעת שמאי הוועדה. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון ,בשל אי הרמת הנטל להוכחתה. שגה שמאי התובעים עת קבע כי אין לראות בתכנית 1200מצב תכנוני קודם לעניין קביעת שווי מקרקעין יש לדחות את טענת התובעים השגויה לפיה תכנית ,1200כהגדרתה להלן ,איננה מהווה חלק מהמצב התכנוני החל על המקרקעין לעניין קביעתם שוויים במצב קודם. תכנית ,1200אשר אושרה למתן תוקף בי.פ 2123ביום ( 3.7.1975להלן" :תכנית ,)"1200חלה על המקרקעין במצב תכנוני קודם והיא מסווגת את המקרקעין ,כמפורט בחוות הדעת של הועדה המקומית ,באזור לתכנון בעתיד ותוואי דרך .יצוין כי שמאי התובעים התעלם בחוות דעתו מסיווג חלק מהחלקה ל"תוואי דרך". בסעיף 14של התכנית ,נקבע כי לא תורשה כל בניה ,אלא בכפוף לאישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת. כמו כן ,בסעיף 16לתכנית ,1200לעניין מבנים להריסה ,נקבע ,בין היתר ,כי בניינים הקיימים בדרכים המוצעות בשטח לתכנון בעתיד יהרסו פרט לאלה המסומנים ב"תסריט לשמורה" .בענייננו ,לא מסומן המבנה בנכס לשמורה. עובר לאישורה של תכנית ,3501הנורמה התכנונית הסטטוטורית התקפה אשר מחייבת את כל מוסדות התכנון ,החלה על המקרקעין ,היא תכנית .1200מיום אישורה של תכנית 1200שונתה הנורמה התכנונית שחלה על המקרקעין ,וממועד זה הנורמה החוקית הסטטוטורית התקפה הינה כי ייעוד המקרקעין הינו כ":שטח לתכנון בעתיד" ו"תוואי דרך". נורמה תכנונית זו משפיעה על ערך המקרקעין .לאחר אישור תכנית ,3501יש לשום את המקרקעין במצב תכנוני קודם בהתאם לנורמה התכנונית המחייבת לפי תכנית "( 1200תכנון לעתיד" ו"-תוואי דרך"). אף הפסיקה אותה מביא שמאי התובעים אינה רלוונטית ואיננה מלמדת דבר לענייננו. ודוק :מאז אישורה של תכנית 1200בשנת ,1975פעלה הוועדה המקומית בהתאם להוראות סעיף 14 לתכנית זו .יצוין כי שטח של כ 1200 -דונם מכלל שטח תכנית 1200היה כלול ב"איזור לתכנון לעתיד" שחלש על אזורים נרחבים בעיר .ככל שהיה ידוע שהוצאת היתרי בניה היתה מסכלת את התכנון העתידי במתחם מסוים הכלול בו או שהיה ידוע כי לא יבוצע תכנון מפורט לאותו מתחם ,אזי במקרה שכזה לא הוצא ו באותו מתחם היתרי בניה (למעט היתרים לגדרות ,גגות וכו') .באזור מסוים הכלול ב"תכנון לעתיד" הוצאו היתרי בניה ובאזור אחר לא ,הכל נעשה תוך יישום הוראות סעיף 14באופן האמור לעיל. השטח לתכנון בעתיד ותוואי דרכים הכלול בתכנית ,3501הינו חלק מנווה צדק ,ומהווה מתחם מיוחד בעל מירקם ערכים היסטוריים ,אדריכליים ותרבותיים ,המהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל-אביב יפו ,ומשכך יש משנה חשיבות לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת .לפיכך, יישומה של הוראת סעיף 14לתכנית 1200בנוגע למתחם זה ,משמעה היה ,הלכה למעשה ,כי לא התאפשרה בניה בו ללא תכנית מפורטת. ואכן ,כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,בפועל ,במתחם בו כלול מגרש התובעים ,יושמו הוראות תכנית 1200ולא הוצאו היתרי בניה מאז אישורה של תכנית 1200ועד לתכנית ,3501מלבד היתרים לגג ולגדר וכו'. לראיה ,בקשה להיתר בניה במקרקעין סורבה .ראו את מכתב הסירוב לבקשה לתוספת בניה מיום ,4.4.2000המופיע בחוות דעת שמאי הוועדה. כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,הדוגמאות אותן מונה שמאי התובעים לעניין הוצאת היתרי בנייה לאזורים אחרים ,אינן רלבנטיות ,וכן הן לקוחות מאזורים אחרים בעלי משטר תכנוני שונה ויש בהן כדי להטעות .וכך גם הדוגמא מתוך מתחם 3501אותה מביא שמאי התובעים (באר יעקב .)9 בנוסף ,יש לדחות מכל וכל את התבססותו של שמאי התובעים על חלוף מועד ביצוע תכנית ,1200כעדות לכך שפחת משקלה .כידוע ,מועד לביצועה של תכנית הנקבע בתכנית ,הינו אך בגדר הוראה מנחה. עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - זאת ועוד ,היותה של תכנית 1200כחלק ממצב תכנוני במצב קודם ,קיבלה משנה תוקף בקביעתו של השמאי המכריע משה נדם בשמאות מכרעת של היטל השבחה בגין הנכס נשוא תביעה זו (שמרלינג )8 מיום 23.6.15וכן שמאויות מכריעות נוספות של שמאים מכריעים אחרים בעניין היטל השבחה בגין אישורה של תכנית ,3501בין היתר ,כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה. בנוסף אף יצויין כי ,כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,תחולתה של תכנית 1200על המקרקעין ,באה לידי ביטוי בעסקאות השוואה בקשר עם המקרקעין במצב קודם לתכנית .3501 הכלל בבחינת השפעת תכנית 3501על הנכס הינו ההפרש שבין שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לבין שווין במצב תכנוני חדש .משטעה שמאי התובעים במצב התכנוני הקודם ,והתעלם מתכנית 1200 (ולמעלה מן הצורך גם כי התעלם אף מתכנית 44שקדמה לה ,כפי שיפורט להלן) הושמט הבסיס לחוות דעתו המביא לבטלותה ולדחיית תביעת הפיצויים. לאור המפורט לעיל ,ובחוות דעת שמאי הוועדה ,יש לקחת בחשבון את תכנית 1200במצב קודם החל על המקרקעין ובהתאם את השפעתה על המצב התכנוני והשווי במצב קודם. שגה השמאי עת התעלם מקיומה של תכנית 44כחלק מסקירת המצב התכנוני הקודם החל על המקרקעין כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,קודם לתכנית 1200יועדו המקרקעין כאזור להריסה ובינוי מחדש על פי תכנית .44 תכנית ,44אשר אושרה למתן תוקף ב-ע.ר 1142ביום ( 20.11.44להלן" :תכנית )"44חלה על המקרקעין החל משנת ,1944עוד בטרם אישורה של תכנית 1200כאמור ,וייעדה את המקרקעין להריסה ובינוי מחדש. שמאי התובעים בחוות דעתו מתעלם לחלוטין מקיומה של תכנית 44ותחולתה על המקרקעין עובר לאישורה של תכנית ,1200בהציגו את רצף התכניות במצב התכנוני הקודם. גם אם לשיטתו של שמאי התובעים (המוכחשת ומוטעית) ,תכנית 1200אינה מהווה נורמה תכנונית מחייבת במצב הקודם ,הרי שהתעלמותו מתוכנית ,1200עדיין אינה יכולה להוביל לקביעתו המוטעית כי הזכויות שחלות על המקרקעין במצב הקודם הינן זכויות הבניה שהוקנו מכוח תכנית ,38מאחר שתוכנית 44אשר קדמה לתכנית 1200עוד משנת ,1944ייעדה כאמור את המקרקעין להריסה ובינוי מחדש .ומשכך ,גם לשיטת שמאי התובעים ,יועדו המקרקעין במצב קודם להריסה ובינוי מחדש לתכנית .3501 שגה שמאי התובעים בענין זכויות הבניה במצב הקודם כאמור שגה שמאי התובעים כאשר התעלם מתכנית 1200ומתכנית 44שקדמה לה והתבסס על תכנית 38במצב תכנוני קודם ,ועל כן יש לדחות את כל הנטען על ידו לפיו במצב קודם יש לבחון את הזכויות מכח תכנית ( 38ולא מכח תכנית .)1200כאמור תכנית 1200הינה נורמה תכנונית חוקית מחייבת לכל דבר וענין. לאור זאת ,יש לדחות את טענות התובעים בנוגע למימוש זכויות על בסיס הזכויות שנקבעו מכוח תכנית .38 מטבע הדברים ,השגיאות המפורטות לעיל משמיטות את הבסיס לתביעת הפיצויים ותיקונן ,בהתאם למפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,יוביל למסקנה כי תכנית 3501הינה משביחה. שגה שמאי התובעים עת קבע כי תמ"א 38חלה על הנכס במצב תכנוני קודם יש לדחות את טענת שמאי התובעים לפיה במצב תכנוני קודם הוקנו לנכס זכויות בניה לפי תמ"א 38 אשר אינן מוקנות במצב התכנוני החדש לפי תכנית ,3501מכל הטעמים שלהלן הנטענים לחילופין ו/או במצטבר ,הכל בהתאם להדבק הדברים: בראשית הדברים יובהר כי תמ"א 38איננה רלוונטית כלל ועיקר לנכס נשוא התביעה ,לאור ייעודו ל"אזור תכנון בעתיד" וב"תוואי דרך". בנוסף ,תכנית תמ"א 38איננה רלוונטית ,כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,שכן איננה חלה על מבנה המיועד להריסה בין היתר ,כי כמחצית משטח החלקה מיועד לתוואי דרך ולפיכך לאור הוראות תכנית 1200המבנים המצויים בתוואי הדרך – ייהרסו ,תכנית 44שקדמה לה ייעדה את המתחם לאזור הריסה ובינוי מחדש ,ואף לאור היות הבנין מבנה מסוכן נדרשה הריסתו עוד בשנת .1980 כמו כן ,עפ"י מדיניות עירית תל-אביב לפני המועד הקובע -תמ"א 38איננה חלה בנווה צדק. עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - מבלי לגרוע מהאמור ובנוסף ,יובהר כי בהתאם להוראות תמ"א 38ובהתאם לפסיקה ,הזכויות לפי תמ"א 38אינן זכויות מוקנות. יפה לעניינינו סעיף 22לתמ"א ,38אשר מבהיר חד משמעית ,כי הוועדה המקומית רשאית לסרב ליתן היתר בניה ,אם מצאה מטעמים הנובעים משיקולים תכנוניים ,אדריכליים או אחרים ,כי יש לסרב לבקשה. בהתאם להוראות סעיף 19לתמ"א ,38תמריצי תמ"א 38אינם חלים על הנכס נשוא תביעה זו. סעיף 19.2לתמ"א קובע ,כי לא תאושר תוספת הפוגעת בערך האדריכלי או ההיסטורי של מבנה. משמע ,גם לולא היה המבנה נשוא הערר מסומן כמבנה לשימור ,סביר הוא שלא ניתן היה לממש בו את תמריצי תמ"א 38ממילא .הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר המדובר במבנה לשימור ,כגון המבנה בו עסקינן. ראו לענין זה הוראות סעיף 19.1לתמ"א 38הקובע ,כי לא תותר תוספת בניה על פי הוראות התמ"א במבנים כגון דא ,אם התוספת המוצעת אינה מתיישבת עם הוראות התוכנית החלה על המבנה לשימור. תמ"א 38מגדירה בסעיף 4.6מהו מבנה לשימור עליו חלה ההוראה האמורה ,וממנו ניתן ללמוד ,כי בכדי שמבנה ייכנס לגדרה של הגדרה דלעיל ,די בכך שיהא כלול בתכנית מופקדת .בענייננו ,תכנית 3501 הופקדה ביום 3.6.2009וכבר במסגרתה סומן המבנה נשוא תביעה זו כמבנה לשימור. מבלי לגרוע מהאמור לעיל ,נוסיף ונזכיר את ההלכה הפסוקה ,לפיה אין לבעל מקרקעין זכות קנויה, שמקרקעין ייכללו בתכנית בכלל ובתכנית משביחה בפרט. משכך ,קבלת טענות התובעים בענין תמ"א 38תגרום למעשה להתעשרותו שלא כדין ,שכן מלכתחילה הם לא היו אמורים ליהנות מהוראותיה של תמ"א ,38כאמור. לאור האמור עולה כי יש לדחות טענת שמאי התובעים בענין תמ"א 38מכל וכל ,שכן תחשיב שמאי התובעים בענין זה שגוי מן היסוד שיש בו כדי לבטל את שומתו ולהביא לדחיית תביעת הפיצויים. שגה שמאי התובעים בחישוב עלויות השימור בחוות דעת שמאי התובעים נטען ,כי עלויות השימור העודפות (דהיינו ,ההפרש בין עלויות ביצוע עבודות השיפוץ הרגילות לבין עלויות עודפות נוספות הנובעות מדרישות השימור) עומדות על סך כולל של ,₪ 293,760בחישוב של /₪ 1,080מ"ר * מעטפת 272מ"ר ,אולם ,יש לדחות קביעה זו מן הטעמים המפורטים להלן. עלויות השימור העודפות ,ככל שיש לראותן כרכיב עצמאי שיש להפחיתו במסגרת תחשיב הפגיעה במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק ,מעמדן כחיקוק ולפיכך לא ניתן לשנותן במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק .ודוק :עלויות שימור עודפות אלה כבר הוערכו במסגרת תכנית 2650ב' (להלן" :תכנית השימור") ,על סמך חוות דעת מומחים וסקר מבנים מפורט ,שם נקבע ,כי הפרש עלויות השימור מחושב לפי ₪ 900למבנה בינלאומי ו ₪ 990 -למבנה אקלקטי או מיוחד ,עלות עודפת למ"ר מעטפת חזיתית. עלויות השימור העודפות בתכנית השימור של תל אביב נבחן ,ושוב נבחן ,ונמצא כי הוא הולם ותואם את עלויות השימור בפועל ואף נקבע על סכום גבוה יותר .בתחילת שנת 2012בוצע על ידי הוועדה המחוזית עיון מחדש בדבר הצורך בעדכון המקדם הקבוע בגין עלויות שימור עודפות בתכנית השימור של תל אביב ,ונמצא לאחר עריכת בדיקות מקצועיות ויסודיות כי ,עלות השימור העודפת ,מעבר לעלות שיפוץ "רגילה" הינה נמוכה מסך של 900ש"ח למ"ר מעטפת .הגב' גילה אורון ,הממונה על המחוז יו"ר הוועדה המחוזית ,קבעה בהתייחסותה לבקשה לעדכון עלויות השימור העודפות הנ"ל ,כי אין מקום לעדכנן. מבלי לגרוע מהאמור לעיל ,יש לדחות את קביעת שמאי התובעים על הסף ,שכן קביעתו איננה מגובה בכל תחשיב ואסמכתא ,כגון מסמכי עבודה ,אישורי תשלום ו/או חוזים חתומים ,שמהם ניתן היה ללמוד איזה חלק בתשלומים נובע מעלויות השימור .כאמור ,נטל ההוכחה בתביעה לפי סעיף 197רובץ על התובעים והתובעים לא עמדו בנטל ההוכחה גם ביחס לטענה זו. כמו כן ,יש להביא בחשבון כי ההשקעה העודפת בגין השיפוץ לשימור מוחזרת כערך מוסף לשווי הנכס בתום השיפוץ .זאת ,בהתחשב במפרט הגבוה ובאלמנטים המיוחדים הנדרשים בשיפוץ לשימור ,ביחס לשיפוץ "רגיל". שמאי התובעים ,קבע בחוות דעתו כי שטח המעטפת של המקרקעין ,הינו כל חלק בחזיתות החיצוניות של המבנה וגגו וכל חלק מבנה הבולט ממישור החזית ,ומחשב שטח של 272מ"ר מעטפת. כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה ,בהתאם לחוות דעת מחלקת השימור ובהתאם להחלטת הוועדה המקומית בבקשה להיתר בניה בנכס מיום ,6.8.14לפיה יש לשמר רק את החזית הפונה לרחוב עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - שמרלינג ,ועל כן שטח המעטפת החיצונית לעניין השימור ,שחושב ע"י שמאי הוועדה המקומית ,הינו בשטח 87מ"ר בלבד ולא 272מ"ר ,כפי שמופיע בחוות דעת שמאי התובעים. שגה שמאי התובעים בנוגע לתחולת תכניות נושאיות ג' ,ע' וע' 1במצב תכנוני קודם: יש לדחות את קביעתו של שמאי התובעים בענין תחולת תכניות נושאיות ג' ,ע' וע' 1במצב תכנוני קודם .ענין זה הוכרע בשומה מכרעת של השמאי משה נדם בענין היטל השבחה ,בגין מימוש בנכס בשמרלינג 8שהינו הנכס נשוא תביעה זו ,אשר ניתנה ביום ,23.6.15כדלקמן (ראה בעמוד 10לשומה המכרעת): "לא מצאתי לנכון לקבל טענה זו היות ובמועד אישורן של תכניות ע' ,ע' 1ו-ג' ,ייעוד הנכס הינו לתכנון בעתיד ועל כן אין כל השפעה לאישור תכניות אלה על שוויו. כפי שהכרעתי מספר פעמים בעבר (לדוגמא באזור בגוש הגדול בתל אביב) ובדומה להכרעות שמאים נוספים ,תכניות נושאיות שכאלה ,על אף שהן חלות על הנכס ,אין בהן כל תרומה לשווי הנכס ,כל עוד הייעוד הינו לתכנון בעתיד. לפיכך ,והיות ולדעתי תכניות אלו לא תרמו לשווי בייעודו לתכנון בעתיד ,אין כל מקום להציג תרומה לשווי בגינן בבחינת השווי הקודם. אין בדברים אלה לפגוע בהתחשבנות כלשהי בין הצדדים ,ככל ששולמו היטלים כלשהם בגין תכניות שלא היה בהם להשפיע על ערכו של הנכס .עם זאת ,אינני יכול להתחשב ,בחישוב המצב הקודם, בתכניות נושאיות לנכס בייעוד לתכנון בעתיד ,לצורך קביעת השווי". כמו כן ,לאור הקביעה בשומה המכרעת הנ"ל בענין הנכס נשוא התביעה ,קוזזו במסגרת דרישת תשלום היטל השבחה עפ"י שומה המכרעת הנ"ל ,התשלום שבוצע בעבר בגין היטל השבחה עבור תכניות ע' ,ע' 1ו-ג' בנכס. שגה שמאי התובעים בתחשיב המצב התכנוני הקודם ובתחשיב המצב התכנוני החדש בנוסף לכל האמור לעיל ,כמפורט בהרחבה בחוות דעת שמאי הוועדה ,שגה שמאי התובעים בתחשיביו ביחס למצב התכנוני הקודם וכן בתחשיביו בנוגע למצב התכנוני החדש. כמו כן ,יש לדחות על הסף טענות שמאי התובעים בנוגע לראש נזק הנתבע על ידו בגין התארכות זמן הדרוש לתכנון ולתאום בהיות המבנה מבנה לשימור. רכיב זה איננו נזק שניתן לתבוע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק .טענה זו נטענה בעלמא וללא כל תימוכין ומבלי לגרוע מכלליות האמור ,יש לדחותה גם לגופה כמפורט מחוות דעת שמאי הוועדה. יש לדחות מכל וכל את טענת התובעים בנוגע לאי מתן תמריצים בתכנית 3501בהתאם לתכנית השימור על הנכס .הנכס כאמור כלול בתכנית 3501ולא בתכנית השימור .לפיכך ,טענה זו נטענה בעלמא ולא כומתה ואיננה רלוונטית כלל לתביעת פיצויים זו .בנוסף טענה זו מהווה הלכה למעשה טענה כנגד תכנית מאושרת ויש לדחותה גם מטעם זה. שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים בתכנית 3501 כלל ידוע הוא ,כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק ,יש לקחת בחשבון את כלל הגורמים הנובעים מן התכנית ומשפיעים על שווי המקרקעין .ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים ,יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת. ודוק :במניין כלל גורמי התכנית שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין ,אין לכלול רק את הגורמים הפוגעים במקרקעין ,אלא גם יסודות המצויים בתכנית ומשביחים את שוויים .התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובה לשאלה אם אכן נפגעו המקרקעין ומהו שיעור הפגיעה בהם ,אם בכלל. כעולה מהמבואר לעיל ובחוות דעת שמאי הוועדה ,ולאור המצב התכנוני הקודם החל על המקרקעין, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון יסודות משביחים שמקורם בתכנית ,3501כגון: oשינוי ייעוד המקרקעין מאזור לתכנון בעתיד ודרך ,לייעוד למגורים וסימון מבנה בנכס לשימור. oהתכנית קובעת בקשר למקרקעין ,זכויות בניה והוראות בניה למגורים ,הכוללות ,בין היתר: זכויות בנייה של 236מ"ר בקומות קרקע +א'. זכויות בנייה של 127.54מ"ר לעליית גג. זכויות בנייה של 229.43מ"ר למרתף צמוד. עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - oעליית ערך הנכס הנובעת מעצם סיווגו ומיתוגו כמבנה לשימור ,וכן מיקומו במקבץ מבנים לשימור ובאזור מובהק לשימור כדוגמת שכונת נווה צדק. שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון עליית ערך לנכס הנובעת מעצם סיווגו כמבנה לשימור שמאי התובעים ,התעלם לחלוטין מתרומת המיתוג של המקרקעין ,בהיותם מסווגים כמבנה לשימור. מיצובו של מבנה המיועד לשימור כנכס ייחודי ,הביא להכרה בייחודו ובנדירותו כלפי כולי עלמא .הכרה שהינה בגדר עובדה קיימת ,שאינה נתונה למחלוקת .קיבוע זה ב"חותמת" ,של ייחודיות הנכס ,יצק בו מוניטין ויוקרה שלא היו קיימים קודם לכן ,כפריט אספנות יחיד במינו. לצד הערך הכלכלי הישיר המתווסף לערכו של המקרקעין ,עצם סיווגו כמבנה שיווקי ,יש בו גם להוות כמנוף שיווקי .ההד התקשורתי והדיון הציבורי הרחב סביב נושא השימור פועלים לטובת משווקי המבנים המיועדים לשימור ,מבלי שאלה צריכים להוציא הוצאות מיותרות .ראיה לכך ניתן למצוא בעובדה כי בשיווק מרבית הפרויקטים מודגשת ביתר שאת היות המבנים מיועדים לשימור ,וכן בביקוש הרב למבנים אלו. תכנית , 3501מנעה בין היתר ,אפשרות להריסתו של הנכס ,הכחדת ערכו ההיסטורי ,ושינוי עתידי במאפייניו הנדירים .בכך למעשה ,מכלול הוראות התכנית הן היוצרות את הוודאות באשר למצבו התכנוני של הנכס ובאשר לאופיו הייחודי .מניעת האפשרות להריסתו והחובה לשמרו ,מקנים למבנה את ההכרה בערכו ובחשיבותו ההיסטורית והאדריכלית ,משנים את אופיו ובתוך כך מעלים את ערכו. כן יצוין ,כי שימורו של מבנה בהתאם להנחיות צוות השימור מבטיח בקרה על איכות החומרים ,וכן איכות שיפוץ מהגבוהות ביותר ,בעלת כושר עמידות לאורך זמן .כל אלה מעניקים ודאות מבחינה תכנונית בכל הנוגע לנכס ,ותורמים אף הם לעליית ערכו. הנה כי כן ,עצם ההכרזה על הנכס כעל מבנה לשימור ,הקנתה לו תכנית 3501ערך של נדירות ואלמנט של ודאות תכנונית במניעת הכחדת ייחודו .כך למעשה ,העלתה התכנית את ערכם של המבנים המיועדים לשימור. עליית ערכו של נכס כתוצאה מההכרזה עליו כעל מבנה לשימור הוכרה גם בספרות ובמחקרים שונים שנערכו בנושא זה: oסקר ספרות מקיף שנערך על ידי חברת סיטילינק השקעות בע"מ – חברה לתכנון אורבאני ולייעוץ כלכלי ,המבוסס על סקירת מחקרים אקדמאיים מהימנים ועדכניים שנערכו בחו"ל ,והתומכים אף הם בטענה כי הכרזה על מבנה כמבנה המיועד לשימור מובילה כשלעצמה לעלייה בערכו .על פי הספרות שנבחנה ,עצם השימור מעלה את ערך הנכסים הבנויים בעיר ,גורם לירידה באחוז הדירות הריקות ,ותורם למגמה של עליה בשטחי מסחר ועסקים המייצרים סביבם רשת של פעילות .לענין זה יצוין ,כי חלק ניכר מן המחקרים שנסקרו בסקר הספרות ,כלל ממצאים התומכים בעמדה לפיה ודאות תכנונית (הכוללת ,בין היתר ,מגבלות ורגולציה על השימוש בנכסים) ,תורמת לעליית ערך. הערך החיובי שמעניקה תכנית השימור למבנים לשימור נבדק באופן מעמיק ויסודי גם על ידי חברת גיאוקרטוגרפיה אשר בדקה את העלייה בערכם של בניינים לשימור בתל-אביב. מטרת העבודה של חברת גיאוקרטוגרפיה הייתה לבחון את השפעת הכרזת המבנה לשימור וייעודו לשימור בתכנית השימור על ערכי הנדל"ן של בניינים אלה ועל סביבתם. זאת ,באמצעות ניתוח כלכלי ותפיסתי של השינוי שחל במחירים במבנים מוכרזים לשימור לעומת מבנים שאינם לשימור בעיר בתל-אביב .הניתוח שנערך בשוק הנדל"ן למגורים בתל-אביב התבסס על מאגרי המידע של גיאוקרטוגרפיה ,הכוללים מידע על המחירים המבוקשים של דירות העומדות למכירה בכל הארץ. אותו ניתוח שנערך על ידי גיאוקרטוגרפיה מלמד ,כי מאז שנת ( 2001השנה בה הופקדה תכנית השימור) ועד שנת 2010עליית המחירים במבנים שהוכרזו לשימור הייתה גבוהה מעליית המחירים בכלל שוק הדירות בתל אביב במבנים שלא הוכרזו לשימור. כמו-כן ,אותו ניתוח מלמד כי עליית המחירים בדירות בבניינים שיועדו לשימור בתכנית השימור של תל-אביב בין השנים 2010-2008הייתה גבוהה מהעלייה הממוצעת בתל- אביב ,עלייה שיש לייחס לקטלוגם בתכנית השימור ,ובכלל זה למיצובם כבניינים בעלי ייחוד וקביעת כללים בתכנית המבטיחים את שמירת ייחודם מעצם ההכרזה לשימור. oסקר השוואתי של עסקאות מכירה שנערך ע"י השמאים נעמי קפלנר ועירד אלעד ,מציג עבודה השוואתית תחת קריטריונים מחמירים של השוואה ,על בסיס עסקאות בפועל של דירות יד שנייה במבנים לשימור ובמבנים שאינם לשימור ,ומראה כי ערכן של דירות לשימור בתאריך הקובע גבוה מערכן של דירות מקבילות שאינן לשימור. עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007 מס' החלטה 02/12/2015 15-0021ב' 5 - oעבודת דוקטורט בשם" :כלכלת מבנים בעלי ערך תרבותי הסטורי :עיר הלבנה תל-אביב (דצמבר ,) 2011מאת ד"ר אייל סלינג'ר ,המתבססת על מדגם רחב ומקיף של עסקאות, מציגה פעם אחר פעם ממצאים חיוביים התומכים בעובדה כי להכרזה לשימור יש השפעה חיובית משמעותית על ערך המבנים לשימור. ברי ,כי עם סימון הנכס לשימור בתכנית ,3501מצבו של הנכס לא נותר כשהיה – אופיו השתנה והוטמעו בו ערכים חיוביים שלא היו בו קודם לכן .עצם ההכרזה על הנכס כמבנה לשימור הקנתה לנכס ערכים של נדירות ושל ודאות תכנונית ,ערכים שהפכו להיות מאפיינים של הנכס והם בלתי נפרדים ממנו ,ושימשה כמנוף שיווקי .אשר על כן ,בשומת ערכו של נכס המיועד לשימור יש להביא בחשבון ,ככל מאפיין אחר הנובע ממנו ,את הערכים החיוביים שמקנה לו התכנית. נוכח האמור ולאור ההלכה הפסוקה ,לפיה אין להסתמך על חוות דעת שמאית בתביעה לפי סעיף 197 לחוק שבין היתר ,לוקה בפגמים מהותיים ומתעלמת מאלמנטים משביחים ,יש לדחות את התביעה על הסף או למצער יש באמור כדי להשפיע על משקלה הראייתי של חוות דעת שמאי התובעים. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל ,יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים על הסף .לחילופין ,יש לדחות את התביעה לגופו של עניין ,תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה ולאור הטעמים המשפטיים דלעיל. לחילופין ולמען הזהירות בלבד ,אם וככל שייקבע ,כי אכן נגרמה למבנה נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית ,יש לקבוע כי פגיעה זו הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200לחוק ,אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה. כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי ,במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא -הכול בהתאם לענין ולהדבק הדברים. בנוסף ,אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון ,לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת ,בין שנטענה לעיל ובין אם לאו. בישיבתה מספר 15-0021ב' מיום ( 02/12/2015החלטה מספר )5דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: אייל קוק :מפרט את תביעת הפיצויים .המתנגדים יודעים שאין מקום כאן של תמ"א .38לשיטתנו אין מצב זכויות .אנחנו טוענים שיש השבחה ויש לדחות את התביעה. הראלה אברהם אוזן :אני מסכימה עם ההמלצה – יש כאן חוו"ד מפורטת של עו"ד אירית יומטוב מטעמנו שמתייחסת לכל הטענות המשפטיות שהועלו. הועדה החליטה: מחליטה לדחות את התביעה לאור הנימוקים המובאים בחוו"ד שמאי הוועדה מר יורם ברק וחוו"ד ב"כ הועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב. . משתתפים :נתן אלנתן ,ראובן לדיאנסקי ,יהודה המאירי ושמואל גפן. עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007
© Copyright 2024