1. No category

23. november 2015
Stor fremgang i friværdierne i 2015 – især i dele af landet
Redaktion

Fremgangen på boligmarkedet gennem 2015 sætter sine tydelige positive spor i
danskernes friværdier. Alene i årets første halvår steg friværdierne med cirka 250 mia.
kroner svarende til en fremgang på små 150.000 kroner pr. gennemsnitlig ejerbolig.
Boligejernes friværdier løber nu op i 1.336 mia. kroner – det højeste niveau i fem år.

Hele 96 ud af 98 kommuner kan registrere stigende friværdier på parcelhuse gennem
2015. Der er dog en klar tendens til, at fremgangen har været behersket i en stor del af
kommunerne, mens friværdierne er steget kraftigt i de i forvejen dyreste boligområder.

Vi har aktuelt 21 kommuner, hvor den gennemsnitlige parcelhusejer er millionær i
friværdi – tilbage i 2012 var der kun tale om 7 kommuner. Uden for hovedstadsområdet
og Nordsjælland, er det kun Aarhus og Roskilde, der er med i ”millionærklubben”. Helt
overordnet finder vi de højeste friværdier på Frederiksberg og i Gentofte Kommune,
mens Ærø, Lolland og Guldborgsund gennemsnitligt set har de laveste friværdier.

Ser vi i forhold til friværdibunden i starten af 2012, har fremgangen været på næsten 410
mia. kroner. Sidstnævnte dækker over en fremgang i boligværdierne på 467 mia. kroner,
mens den samlede boliggæld – realkreditlån og banklån med sikkerhed i boligen – er
vokset med 60 mia. kroner.

Kombinationen af øget handelsaktivitet på boligmarkedet og lidt mere appetit på at
optage tillægslån i boligen - som følge af det mildere økonomiske klima - har bevirket, at
væksten i boliggælden har været tiltagende over de seneste kvartaler. Samlet set er der
dog stadig tale om en afdæmpet vækst i boliggælden i en historisk kontekst. Over det
seneste år er boliggælden øget med i omegnen af 2 %.

Den afdæmpede vækst i boliggælden skal ses i lyset af en stadig høj gældssætning i
ejerboligerne. Når det er sagt, er det positivt at notere sig, at belåningsgraderne samlet
set har været faldende over de senere år. Tilbage i 2012 lå den gennemsnitlige
gældssætning i ejerboligerne på små 65 % - i dag er den på 58 %. Tilbage i slutningen af
1990´erne og i tiden før boligprisboblen lå den gennemsnitlige belåningsgrad på i
omegnen af 45 %.

Udsigten til fortsat lave renter over de kommende år og et styrket økonomisk opsving
giver gode muligheder for yderligere prisstigninger på boligmarkedet. Det vil kunne
sætte gang i en positiv selvforstærkende cirkel. Fremgang på boligmarkedet og lavere
belåningsgrader hos boligejerne vil således understøtte det private forbrug til glæde for
den samlede økonomiske aktivitet herhjemme.
Christian Hilligsøe Heinig
[email protected]
Udgiver
Realkredit Danmark
Lersø Parkallé 100
2100 København Ø
Risikostyring
Ansvarshavende
Cheføkonom
Christian Hilligsøe Heinig
[email protected]
1
Friværdierne har løftet sig til højeste niveau i 5 år
Boligmarkedet har især i første halvår af 2015 oplevet en ganske pæn fremgang i kølvandet på
rentefaldet i starten af året, og en generel bedring i dansk økonomi med stigende beskæftigelse til
følge. Fremgangen har vist sig med al tydelighed på tværs af landet og på tværs af boligsegmenter.
Over det seneste års tid kan samtlige landsdele melde om fremgang i huspriserne, og fremgangen
spænder fra 0,2 % i Vestjylland til mere end 10 % i København, Østsjælland og Vest- og
Sydsjælland, jf. nedenstående figur 1. På landsplan har fremgangen været på 7,7 %. Nedenstående
figur understreger også, at der isoleret set har været en fremgang i huspriserne fra 2. kvartal til 3.
kvartal i hovedparten af landet. Der er dog ingen tvivl om, at rentestigningerne gennem maj og
juni har medført, at bedringen på boligmarkedet er taget af i styrke i 3. kvartal set i forhold til årets
to første kvartaler. Denne opbremsning gør sig gældende i alle 11 landsdele.
Figur 1: Huspriserne er steget pænt på tværs af landet trods lavere kadence i 3. kvartal
14
12
%, prisudvikling på parcelhuse i 3. kvartal 2015
10
8
% y/y
6
4
2
0
-2
-4
-6
% k/k
-8
-10
Kilde: Boligsiden.dk og egne beregninger
De høje prisstigningstakter på boligmarkedet i første halvår sætter sine tydelige spor i boligejernes
friværdier. Friværdierne er jo i sagens natur forskellen mellem værdien af ejerboligerne fratrukket
gælden i ejerboligerne, og netop danskernes samlede boliggæld har været nogenlunde stabil til
”kun” svagt stigende over de senere år, jf. figur 2.
Samlet set er boligejernes friværdier nu på 1.336 mia. kroner – det er det højeste niveau i 5 år.
Igennem 2015 er friværdierne alene gået i vejret med cirka 250 mia. kroner. Det svarer til en
gennemsnitlig fremgang på næsten 150.000 kroner pr. ejerbolig. Ser vi i forhold til
friværdibunden i starten af 2012 har fremgangen været på næsten 410 mia. kroner. Sidstnævnte
dækker over en fremgang i boligværdierne på 467 mia. kroner, mens den samlede boliggæld –
realkreditlån og banklån med sikkerhed i boligen – er vokset med 60 mia. kroner.
2
Figur 2: Friværdierne er vokset betydeligt gennem 2015
3.500
3.250
Mia. kroner
3.000
Værdi af ejerboligerne
2.750
2.500
2.250
2.000
Samlet boliggæld
1.750
1.500
1.250
Samlet friværdi
1.000
750
500
250
0
1.kvt.1998
1.kvt.2001
1.kvt.2004
1.kvt.2007
1.kvt.2010
1. kvt. 2013
Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger
Kombinationen af øget handelsaktivitet på boligmarkedet og lidt mere appetit på at optage
tillægslån i boligen - som følge af det mildere økonomiske klima - har bevirket, at væksten i
boliggælden har været tiltagende over de seneste kvartaler. Samlet set er der dog stadig tale om en
afdæmpet vækst i boliggælden i en historisk kontekst. Over det seneste år er boliggælden øget
med i omegnen af 2 %. Det står i skarp kontrast til udviklingen dengang i bobledagene tilbage i
2005/2006, hvor boliggælden i en periode voksede med 10-15 % om året.
Det er klart, at der er betydelige forskelle i udviklingen i den samlede boliggæld på tværs af landet
alt afhængig af den lokale prisudvikling. I eksempelvis København er vores samlede udestående
realkreditudlån til ejerboligmarkedet i 3. kvartal vokset med mere end 7 % over det seneste års tid.
Figur 3: Lidt mere appetit på lån i ejerboligen – men stadig afdæmpet vækst i boliggælden
4,5%
4,0%
3,5%
Udvikling i boliggælden
Gns. over fire kvartaler
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
Pr. kvartal
0,0%
-0,5%
Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger
3
Ser vi bort fra de regionale forskelle i udlånsaktiviteten, kan det måske i første omgang virke en
smule overraskende, at historisk lave renter, pæn fremgang på boligmarkedet og en forbrugertillid,
der har holdt sig særdeles høj igennem store dele af 2015, ikke i større omfang har forplantet sig
til højere appetit på tillægslån i boligen – enten til boligforbedringer, køb af bil eller til andre
større forbrugsgoder. En vigtig forklaring er dog, at boligejerne generelt set fortsat har en relativ
høj gældssætning i boligen i en historisk kontekst. Den gennemsnitlige belåningsgrad i ejerboliger
og fritidshuse er på cirka 58 % - til sammenligning lå den på i omegnen af 45 % i slutningen af
1990´erne og i tiden før boligprisboblen, jf. figur 4.
Den høje gældssætning begrænser i sagens natur nogle boligejeres muligheder for at optage
tillægslån i boligen, mens andre måske har muligheden men prioriterer at konsolidere sig
yderligere og få nedbragt boliggælden til et lavere niveau. Endeligt er prisnedturen på
boligmarkedet stadig i frisk erindring hos mange boligejere, og de er dermed også bevidste om, at
friværdier hurtigt kan gå op i røg, hvis stemningen pludselig vender rundt på boligmarkedet.
Figur 4: Lavere belåningsgrader er positivt nyt – men fortsat høj gældssætning i ejerboligerne
70
%, gennemsnitlig belåningsgrad, ejerboliger og fritidshuse
65
60
55
50
45
40
35
30
25
1951
1953
1955
1957
1959
1961
1963
1965
1967
1969
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
20
Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger
Trods en fortsat høj gældssætning i ejerboligerne, er det dog positivt at notere sig, at
belåningsgraderne samlet set har været faldende over de senere år. Tilbage i 2012 lå den
gennemsnitlige gældssætning i ejerboligerne på små 65 %. Udsigten til fortsat lave renter over de
kommende år og et styrket økonomisk opsving herhjemme giver gode muligheder for yderligere
prisstigninger på boligmarkedet. I så fald er der lagt i kakkelovnen til, at belåningsgraderne i
ejerboligerne vil falde yderligere tilbage. Det vil kunne sætte gang i en positiv selvforstærkende
cirkel. Fremgang på boligmarkedet og lavere belåningsgrader hos boligejerne vil således
understøtte det private forbrug til glæde for den samlede økonomiske aktivitet herhjemme – især
via en højere forbrugstilbøjelighed, hvor boligejerne bliver mere villige til at forbruge en større
andel af deres løbende indkomst.
4
Friværdierne generelt i stigning – men især stigninger i områder med høje friværdier i forvejen
Friværdien i et gennemsnitligt parcelhus herhjemme er nu på små 680.000 kroner. Det er det
højeste niveau registreret siden slutningen af 2010, og en stigning på små 200.000 kroner siden
bunden i starten af 2012, jf. figur 5.
Figur 5: Den gennemsnitlige parcelhusejer har oplevet et pænt løft i friværdien siden bunden
1.200.000
Kroner
1.100.000
1.000.000
Friværdi, gns. parcelhus
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
1.kvt.1998 1.kvt.2001 1.kvt.2004 1.kvt.2007 1.kvt.2010 1. kvt. 2013
Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger
Det er klart, at der er store forskelle på både niveauet af friværdierne og udviklingen i denne på
tværs af landets husejere. Ser vi på udviklingen rent geografisk, er der dog fremgang i
friværdierne på tværs af landets kommuner. Hele 96 ud af 98 kommuner kan således registrere
stigende friværdier gennem 2015, og det er i sig selv bemærkelsesværdigt i betragtning af den
statistiske usikkerhed omkring prisudviklingen, hvor der kan være tilfældige udsving i den ene
eller anden retning som følge af få handler og forskelle i kvaliteten og beliggenheden af de
handlede boliger. Det understreger samlet set, at bedringen på boligmarkedet i høj grad har bredt
sig ud. Det er klart, at fremgangen på boligmarkedet i mange områder fortsat er skrøbelig, og det
er for tidligt at snakke om et generelt opsving på boligmarkedet i hele landet.
I nedenstående figur 6 er vist friværdien i et gennemsnitligt parcelhus på tværs af landets
kommuner på friværditoppen tilbage i sommeren 2007, på bunden i starten af 2012 og de aktuelle
friværdier. Kommunerne er rangordnet efter højeste friværdier. Her ses det for det første, at
friværdierne generelt er lavere nu end tilbage på toppen i 2007. Det er ikke overraskende set i lyset
af, at den gennemsnitlige parcelhusejer dengang havde omtrent 1.150.000 kroner i friværdi mod
altså nu 680.000 kroner.
For det andet ses det af figuren, at friværdierne generelt er højere nu end tilbage i 2012, men at
friværdierne i mange af landets kommuner kun er blevet løftet i beskedent omfang, mens andre
kommuner har oplevet en relativ stor fremgang. Det afspejler nok engang den polarisering på
boligmarkedet, vi har været vidne til over de forgangne år, hvor landets dyreste områder har
oplevet kraftig prisvækst, mens andre områder har kæmpet med blot at få stabiliseret
boligpriserne. Denne polarisering på boligmarkedet er især sket som en konsekvens af den
5
demografiske søgning mod landets største byer, og samtidig har de historisk lave renter
understøttet polariseringstendenserne.
Figur 6: Stor forskel i hvor meget friværdierne er blevet løftet over de senere år
5,0
Friværdi pr. gennemsnitligt parcelhus i en given kommune, mio. kroner
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
2007K2
1,5
2015K2
1,0
0,5
2012K1
Kommuner, rangordnet efter højeste friværdier
1
4
7
10
13
16
19
22
25
28
31
34
37
40
43
46
49
52
55
58
61
64
67
70
73
76
79
82
85
88
91
94
97
0,0
Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger
Fremgangen i friværdierne har ikke overraskende været højest for kommunerne i Region
Hovedstaden. Mange af disse kommuner har gennem de senere år oplevet en så stor fremgang i
friværdien, at den gennemsnitlige husejer i dag er millionær i friværdi. På tværs af landet er der
samlet set 21 kommuner, hvor dette gør sig gældende – tilbage i 2012 var det kun 7 kommuner,
der var med i ”millionærklubben”, jf. figur 7.
Figur 7: Pæn vækst i kommuner, hvor den gennemsnitlige husejer er millionær i friværdi
60
Antal kommuner, hvor den gennemsnitlige husejer er millionær i friværdi
50
40
30
20
10
0
Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger
Danmarkskort over friværdier…
6
Ser vi uden for hovedstadsområdet og det nordsjællandske, er kun Aarhus og Roskilde med på
denne liste. Aarhus placerer sig i øvrigt som nummer ti på listen over kommuner med højest
friværdi, mens Roskilde er nummer 18. Ikke overraskende finder vi Frederiksberg og Gentofte
øverst på listen over kommuner med højest gennemsnitlig friværdi pr. parcelhusejer. I bunden af
listen finder vi Ærø, Lolland og Guldborgsund. For et overblik over friværdiernes fordeling på
tværs af landet, jf. nedenstående danmarkskort.
Figur 8: Sådan er de gennemsnitlige friværdier fordelt på tværs af landets parcelhusejere
Danmarkskort over friværdier…
Gennemsnitlig friværdi pr. parcelhus i de danske kommuner – skala:
>2 mio. kr.
7
1,5 mio.kr. - 1 mio. kr. - 700.000 kr. - 400.000 kr. - 250.000 kr. <250.000 kr.
2 mio. kr. 1,5 mio. kr. 1 mio. kr.
700.000 kr. 400.000 kr.
Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en
opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer,
beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres.
Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog
ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af
dispositioner foretaget på baggrund af publikationen.
8