1. No category

Orientering om
By- og Kulturforvaltningen
Boliger og service Promenadebyen/Toldbodgade
Byudvikling
Byplan
Odense Slot
Nørregade 36-38
Postboks 730
5000 Odense C
Lokalplanforslag 1-772 og
forslag til kommuneplantillæg nr. 31
www.odense.dk
Tlf. 66131372
Fax 66133222
DATO
Odense Byråd vedtog den 19. august 2015 i henhold til Planloven at offentliggøre
ovennævnte planforslag.
31. august 2015
REF.
Planforslagene er offentligt fremlagt
kni
fra 31. august til 26. oktober 2015.
JOURNALNR.
2015/052514
I den periode kan du indsende bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser til
By- og Kulturforvaltningen, Byplan, Odense Slot, Postboks 730, 5100 Odense C eller
e-mail: [email protected] eller høringsportalen www.odense.dk/hoering
Planforslagene kan ses følgende steder:
 Hovedbiblioteket, Odense Banegård Center, Østre Stationsvej, Odense C
 Historiens Hus, Klosterbakken, 5000 Odense
 www.odense.dk/lokalplaner og www.plansystemdk.dk
Planforslagene kan fås ved henvendelse i BorgerServiceCenter.
Yderligere information
Du er velkommen til at ringe til Byplan for yderligere information. Sagsbehandlere er
Lotte Kristine Hjetting, tlf. 6551 2520 eller Esben Fog, tlf. 6551 2526.
Venlig hilsen
Dorthe Harbo
Kontorchef
Direkte tlf. 6551 2501
E-mail [email protected]
EKSPEDITIONSTIDER
Mandag-Torsdag 10.00-15.00
Fredag 10.00-12.00
Lokalplanens baggrund
Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et
ønske om at opføre etageboliger som en del af
anden etape af Promenadebyen, Odense havn.
Området afgrænses mod nord af første etape
af Promenadebyen, mod øst af Finlandgade,
mod syd af den nye Toldbodgade og mod vest
af Gammelsø og Åløkke Skov.
Lokalplanen er opdelt i en byggeretsgivende
del, der gælder for arealet mellem den gamle
Toldbodgade og den allerede etablerede del af
Promenadebyen og i en rammedel for arealet
mellem den gamle Toldbodgade og nye Toldbodgade. Der skal udarbejdes særskilt lokalplan for rammedelen, inden denne kan bebygges.
En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af
lokalplan nr. 1-653 for 1. etape af Promenadebyen. Nærværende forslag til lokalplan omfatter
2.etape af Promenadebyen.
Rød streg viser lokalplanens område
Lokalplanen giver mulighed for at opføre max. 19.250 m2 nyt byggeri til boliger. Bebyggelsen skal opføres med
bygninger i faldende højder fra Finlandgade i øst til Gammelsø i vest. Bygningerne må ikke opføres lavere end 3
etager og højere end 7 etager (en enkelt bygning nærmest Finlandgade dog max. 8 etager).
Området mellem den gamle Toldbodgade og Toldbodgade kan ikke bebygges, før der er udarbejdet en særskilt
lokalplan for dette område. Den nye lokalplan skal blandt andet indeholde et offentligt parkeringshus, som kan
betjene en større del af havnen.
Illustrationsplan, der viser byggefelterne. De 3 øverste blokke på planen
viser de opførte bygninger i 1. etape, nord for lokalplanområdet
Lokalplanområdet får vejadgang fra Finlandgade. (Gamle) Toldbodgade ombygges, således at vejadgangen ligger
vinkelret på Finlandgade. Hermed sikres gode oversigtsforhold og fremkommelighed i forhold til krydset Finlandgade/(nye) Toldbodgade.
De nye attraktive havneområder må ikke blive domineret af parkering. Derfor giver lokalplanen kun mulighed for
parkering i fuldt nedgravede p-kældre. Enkelte p-pladser til af- og pålæsning og handicappladser kan anlægges
på terræn.
For at skabe gode forbindelser til havnen etableres stier i området, som knytter sig til den fremtidige grønne kile
igennem City Campus syd for lokalplanområdet.
Lokalplanområdet set fra syd med den opførte del af Promenadebyens første etape nord for lokalplanens
område. Den nye Toldbodgade afgrænser området mod syd og mod vest ligger Åløkke Skov
Kommuneplan 2013-2025
Odense havn er fokusområde for ferie-, fritid- og friluftsliv og ligger inden for den grøn-blå struktur, som skal sikre,
at der i Odense Kommune planlægges for fysisk sammenhængende naturområder, landskaber og rekreativ tilgængelighed. Bebyggelsen er ikke i modstrid med den grøn-blå struktur.
Lokalplanområdet ligger i ”byomdannelsesområde Odense indre havn” og rammeområde 1.BS8 og 1.EC24. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bygningshøjder og
anvendelse til erhverv. Derfor er udarbejdet et forslag til tillæg nr. 31 til kommuneplanen, der ændrer afgrænsningen
for rammeområde 1.BS8 og 1.EC24, således at hele lokalplanområdet bliver omfattet af rammeområde 1.BS8, bolig
og service.
For rammeområde 1.BS8 ændres bestemmelsen om bebyggelsens højde fra max. 10 til max. 8 etager. Ændringerne er i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede planlægning for udviklingen af Odense indre
havn.
Miljøvurdering
Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at
fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet.
I henhold til denne lov er der foretaget en screening af planernes indvirkning på miljøet.
Området er udpeget i kommuneplanen som byomdannelsesområde. Der gives mulighed for at opføre ny bebyggelse i max. 8 etager. Med udbygning til boliger og service med nærhed til bymidten og offentlig transport understøtter planen Odense Kommunes strategi om byfortætning og bæredygtige transportformer.
Der er undersøgt for skyggepåvirkninger af omgivende bebyggelse. Det vurderes, at der ikke vil være væsentlige
skyggegener for omgivelserne.
Lokalplanområdet er udpeget som oversvømmelsesområde ved ekstremregn og stormflod. I forbindelse med byggeriet skal der etableres de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse.
Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 1 og 2 efter Lov om forurenet jord. Det vurderes, at en oprensning
af grunden ikke vil give væsentlige gener for omgivelserne.
Støjpåvirkninger fra virksomheder, skydebane og havnebad vurderes overordnet ikke at være et problem. Der kan
ske overskridelse af støjgrænsen fra to autoværksteder beliggende inden for lokalplanområdet ligesom grænseværdierne for vejstøj overskrides på dele af bebyggelsen. Hvor de vejledende grænseværdier for støj overskrides,
skal der foretages de nødvendige støjskærmende foranstaltninger.
Odense Kommune vurderer derfor på baggrund af screeningen, at der ikke behov er for at foretage en egentlig
miljøvurdering.
Denne afgørelse kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Se vedlagte klagevejledning.
Retsvirkninger (juridiske konsekvenser for grundejere)
Ifølge Lov om Planlægning § 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt
udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af
en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt.
De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget.
Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden 3 år fra offentliggørelsen.
Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af
planen jf. § 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med
planens bestemmelser.
Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom
kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen,
ifølge planlovens § 13. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen.
Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag.
For forslag til kommuneplantillæg er der ingen direkte retsvirkning, før byrådet har vedtaget lokalplantillægget endeligt og bekendtgjort det offentligt. Derefter gælder, at byrådet kan udstede forbud mod udstykning og bebyggelse i strid med rækkefølgebestemmelserne og udstede forbud mod bebyggelse eller ændret anvendelse i strid
med rammebestemmelserne.
Klagevejledning
til afgørelse truffet i henhold til Miljøvurderingsloven
Afgørelse om ikke at udarbejde miljørapport
By- og Kulturforvaltningen
Byudvikling
Byplan
Nørregade 36
5000 Odense C
www.odense.dk
E-mail
[email protected]
Kommunens afgørelse efter Miljøvurderingsloven skal ifølge § 16, stk. 1 påklages efter reglerne i Planloven, som planforslaget er udarbejdet i henhold til.
Hvis du vil klage
Hvis du vil klage over en afgørelse, truffet af Odense Kommune, kan du klage til Natur-og Miljøklagenævnet via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af www.nmkn.dk. Klagen sendes via Klageportalen til Odense Kommune.
Når du klager, skal du med betalingskort betale et gebyr på kr. 500. Klagen bliver først sendt videre til behandling, når
gebyret er betalt.
Klagefrist
Klagefristen er 4 uger fra annoncering af afgørelsen på kommunens hjemmeside, altså 28. september 2015 i denne sag.
Klagen skal indsendes inden for normal kontortid.
Klagen har ikke opsættende virkning, hvilket vil sige, at et byggeri eller andet ikke stoppes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det.
Når kommunen har modtaget klagen via Klageportalen, videresender kommunen som udgangspunkt senest 3 uger senere klagen til Natur- og Miljøklagenævnet med en udtalelse. Du og eventuelt øvrige involverede får meddelelse om evt.
bemærkninger og en frist på 3 uger til at fremsætte bemærkninger til kommunens udtalelse. Disse eventuelle bemærkninger skal sendes til Natur- og Miljøklagenævnet via Klageportalen.
Natur- og Miljøklagenævnet kan, hvis klagen indeholder flere klagepunkter, begrænse sin efterprøvelse til de væsentligste klagepunkter.
Klageberettigede
Klageberettigede er



enhver med retlig interesse i sagens udfald,
landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelse af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer
Miljøministeren
Natur- og Miljøklagenævnet kan kræve, at foreninger eller organisationer dokumenterer deres klageberettigelse ved indsendelse af vedtægter eller på anden måde.
Fritagelse for at bruge Klageportalen
Fritagelse for at bruge Klageportalen skal sendes med en begrundet anmodning til kommunen. Kommunen videresender
herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt anmodningen imødekommes.
Eventuel domstolsprøvelse
Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse kan indbringes for domstolene. Der gælder ikke en frist for indbringelse af myndighedernes afgørelser for domstolene. Uanset om der anlægges retssag, er man forpligtet til at rette sig efter Natur- og
Miljøklagenævnets afgørelse, indtil domstolen måtte bestemme noget andet.
2/2
LOKALPLAN
1-772
Forslag
Promenadebyen/Toldbodgade
Boliger og service
Om planlægning
Hvad er en lokalplan
En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med
en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører.
Plansystemet
Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov
om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø.
Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter,
inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold.
I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for
planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan
byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan.
Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens
virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde
et lokalplanforslag.
Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning
og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens.
Lokalplanens bestemmelser
En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel områdets anvendelse
udstykninger
vej- og stiforhold
placering og udformning af bebyggelsen
bevaring af bygninger og landskabstræk
sikring af friarealer
etablering af fællesanlæg
Offentlig høring
Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig
høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i
forbindelse med planens endelige vedtagelse.
Lokalplanens opbygning
Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold,
lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige
retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er
bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område.
Kortbilaget viser lokalplanens område.
2
Offentlighed
Offentlig høring
Du kan komme med indsigelser mod lokalplanforslaget ved skriftlig henvendelse til Odense Kommune senest 26. oktober 2015.
Byrådet tager stilling til alle indsigelser i forbindelse med den endelige politiske behandling af lokalplanen.
Du er velkommen til at kontakte os med eventuelle spørgsmål til
indholdet i lokalplanforslaget.
Planlægger Esben Fog
Tlf. 6551 2526
Planlægger Lotte Hjetting
Tlf. 6551 2520
Adresse
Odense Kommune, Byplan, Odense Slot
Postboks 730, 5100 Odense C.
E-mail: [email protected] eller
www.odense.dk/hoering
3
4
Indhold
Om planlægning
Offentlig høring
Om lokalplanen
side 2
side 3
side 6
REDEGØRELSE
Baggrund
Lokalplanområdet
Formål og indhold
Forhold til anden planlægning
Miljøforhold
Tilladelser fra andre myndigheder
Foreløbige retsvirkninger
side 7
side 7
side 8
side 9
side 13
side 17
side 18
BESTEMMELSER
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Lokalplanens formål
Område og zonestatus
Anvendelse
Udstykning
Vej, sti og parkering
Bebyggelsens omfang og placering
Bebyggelsens ydre fremtræden
Bevaringsværdige bygninger
Skiltning og belysning
Ubebyggede arealer
Grundejerforening
Forudsætning for ibrugtagen
Ophævelse af lokalplan
Lokalplanens varige retsvirkninger
Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode
Kortbilag 1
Kortbilag 2
Kortbilag 3
side 19
side 19
side 19
side 21
side 21
side 22
side 23
side 24
side 24
side 24
side 26
side 26
side 26
side 27
side 27
- Eksisterende forhold
- Fremtidige forhold
- Illustrationsplan
5
Om lokalplanen
Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre byggeri af etageboliger.
Området afgrænses mod nord af første etape af Promenadebyen, mod
øst af Finlandgade, mod syd af den nye Toldbodgade og mod vest af
Gammelsø og Åløkke Skov.
Lokalplanen er opdelt i en byggeretsgivende del, der gælder for arealet
mellem den gamle Toldbodgade og den allerede etablerede del af Promenadebyen og i en rammedel for arealet mellem den gamle Toldbodgade og nye Toldbodgade. Der skal udarbejdes særskilt lokalplan for
rammedelen, inden denne kan bebygges.
Samtidig med lokalplanen udarbejdes tillæg til kommuneplanen. Tillægget vedrører forhold omkring anvendelse og etagehøjde.
Ved udformningen af bebyggelsen har der været fokus på, at byggeriet
skal spille sammen med den eksisterende og kommende bebyggelse
mod nord, så de sammen danner en bygningsstruktur omkring et grønt
friareal, der åbner sig mod Åløkkeskoven.
Parkeringen etableres under bebyggelse eller under terrænet mellem
bygningerne.
Se oversigtskortet nedenfor.
Oversigtskortet viser lokalplanens område
6
Lokalplanområdets placering i
Odense Kommune
Redegørelse
Redegørelsen indeholder en
gennemgang af lokalplanens
indhold, lokalplanens forhold
til anden planlægning samt
lokalplanens foreløbige retsvirkninger.
Baggrund
Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af et ønske om at opføre
boliger som en del af anden etape af Promenadebyen, Odense havn.
En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan nr. 1-653, der
bestemmer, at hvis der bygges inden for den sydlige del af eksisterende
lokalplans område, skal der udarbejdes ny lokalplan.
Lokalplanområdet
Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 6.
Eksisterende forhold
Lokalplanområdet er 28.860 m² og omfatter matriklerne 537a, 537d,
6m, 7000bu og 7000ay, Åløkkegård Hgd., Odense Jorder.
Området ligger ca. 700 m fra Odense Banegård Center, som er let tilgængelig via stibroen over jernbanen. Stibroen giver nem adgang til
midtbyen og den kommende letbane.
Den planlagte grønne forbindelse fra stibroen over jernbanen, som er
en del af det rekreative stinet fra bymidten, vil ende ud ved områdets
sydøstlige hjørne.
Eksisterende forhold. Udsigt over den
nordlige del af lokalplanområdet med
Åløkke Skov i baggrunden og Promenadebyens 1. etape uden for lokalplanens
område.
Fremtidige forhold
Lokalplanen fastlægger rammer for opførelse af nyt byggeri i varieret
højde på min. 3 og max. 7 etager, med mulighed for en enkelt bygning i
8 etager.
Bilparkering sker i p-kælder under bebyggelse og/eller under terrænet
mellem bygningerne.
Der gives mulighed for, at området kan anvendes til bolig– og serviceformål.
Lokalplanområdet set fra syd, med den opførte del af Promenadebyens første etape
nord for lokalplanens område. Den nye Toldbodgade afgrænser området mod syd og
mod vest ligger Åløkke Skov.
Lokalplanforslag nr. 1-722
7
Redegørelse
For lokalplanens sydlige del lægges op til placering af et offentligt parkeringshus i fremtidig lokalplan.
Formål og indhold
Arkitektur
Den nye bebyggelse skal afspejle 1. etape-bebyggelsen mod nord men generelt i en lavere højde. Bebyggelsen opføres efter en stram
plan, men i en varieret arkitektur, hvor hvert enkelt hus får sit eget udtryk.
Fremtidig erhvervsbebyggelse i 2-4 etager placeres i gadelinje mod nye
Toldbodgade (i ny lokalplan), med attraktive og trygge pladser/byrum
mod områdets interne adgangsvej (gamle Toldbodgade). Hjørnet nye
Toldbodgade/Finlandgade skal markeres bygningsmæssigt som vigtigt
adgangspunkt til havneområdet.
Vejadgang og parkering
Vejadgang sker fra Finlandgade.
De nye attraktive havneområder må ikke blive domineret af parkering.
Derfor giver lokalplanområdets byggeretsgivende del kun mulighed for
parkering i fuldt nedgravede p-kældre. Dog kan enkelte p-pladser etableres på terræn. For at undgå at området bliver domineret af for brede
åbninger i terrænet mellem bygningerne, må adgange til p-kældre max.
være 3,5 m brede.
Lokalplanområdets rammedel (i ny lokalplan) sikrer et parkeringshus til
offentlig parkering, som kan betjene en større del af havnen.
Friarealer og grønne arealer
Lokalplanen skal sikre et bredt grønt opholdsareal mellem eksisterende
og ny bebyggelse med rekreative arealer, som åbner sig mod Åløkke
Skov. Arealet skal give mulighed for fælles ophold, boldspil og leg.
Vejadgang til området sker fra
Finlandgade.
Terrænet skal bearbejdes samlet, formes og beplantes som en helhed.
Hjørnet mod sydvest og Åløkke Skov skal skabe sammenhæng til skoven og til den grønne kile fra City Campus. Terrænet skal formes landskabeligt og grønt og beplantes med solitære træer i en gruppering. En
sti igennem området skal skabe forbindelse mellem hjørnet og den offentlige promenade ved kanalen nord for lokalplanområdet.
Designguide og belysningsplan
For at opnå en sammenhæng i materialer og udtryk på havnen som
helhed, skal udformning af udearealerne og belysningsanlæg inden for
lokalplanområdet som udgangspunkt ske i overensstemmelse med Designguide for Odense havn og Belysningsplan for Odense Kommune,
2008.
Designkonceptet i designguiden tager udgangspunkt i havnens historie
som industrihavn med et materialevalg, der knytter sig til en enkelt og
råt udtryk.
8
Lokalplanforslag nr. 1-772
Den gamleToldbodgade vil fungere som
lokalplanområdets interne vej.
Redegørelse
Belysningen skal, udover at sikre trygge rammer for områdets brugere,
også være med til at give området karakter og stemning efter mørkets
frembrud. Belysningen inden for lokalplanområdet kan opdeles i promenadebelysning, pladsbelysning, generel stemningsskabende effektbelysning samt belysning af arealer af mere privat karakter.
Forhold til anden planlægning
Kommuneplan 2013-2025
Lokalplanområdet ligger i byomdannelsesområde Odense indre havn
og forholder sig til retningslinjerne for dette.
Odense havn er fokusområde for ferie-, fritid- og friluftsliv og ligger
inden for den grøn-blå struktur, som skal sikre, at der i Odense Kommune planlægges for fysisk sammenhængende naturområder, landskaber og rekreativ tilgængelighed. Bebyggelsen er ikke i modstrid
med den grøn-blå struktur.
Lokalplanområdet ligger i rammeområde 1.BS8 og 1.EC24. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bygningshøjder og anvendelse til erhverv.
Kommuneplantillæg
Der fremlægges samtidigt med lokalplanforslaget et forslag til tillæg nr.
31 til kommuneplanen, der ændrer afgrænsningen for rammeområde
1.BS8 og 1.EC24, således at hele lokalplanområdet bliver omfattet af
rammeområde 1.BS8, bolig og service.
For rammeområde 1.BS8 ændres bestemmelsen om bebyggelsens
højde fra max. 10 til max. 8 etager. Ændringerne er i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede planlægning for udviklingen af
Odense indre havn.
Klimatilpasning
Odense Kommune har vedtaget en Klimatilpasningsplan for kommunen i Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025.
Det er kommunens mål at forebygge oversvømmelser i hele kommunen ved at arbejde for øget nedsivning og tilbageholdelse af overfladevand, hvor det giver mening.
Lokalplanområdet ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget
til risikoområde ved stormflod og ved ekstremregn. Udpegningen for
oversvømmelse ved ekstremregn er dog baseret på gamle terrændata. Risikoen for påvirkninger fra ekstremregn skal undersøges nærmere i forbindelse med byggeri og anlæg.
Odense havn er udpeget som fokusområde for oversvømmelse fra
havvandsstigninger. Der er konstateret 4 prioritetsområder på og nær
havnen, hvor der er risiko for store værditab, og dele af lokalplanområdet er beliggende inden for et af disse prioritetsområder.
I henhold til kommuneplanens retningslinjer kan der, inden for de udpegede oversvømmelsesområder ved stormflod og ved ekstremregn/
skybrud, ikke planlægges for eller gives tilladelser til tekniske anlæg,
Lokalplanforslag nr. 1-722
9
Redegørelse
byudvikling og spredt bebyggelse, med mindre der gennemføres en
forsvarlig klimatilpasning/-sikring. Det skal også vurderes, om naboarealer har klimatilpasningsproblemer, som bør løses samtidigt.
Der skal derfor i forbindelse med byggeriet etableres de nødvendige
foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse. Området som indgår
i lokalplanens delområde A sikres ved, at terrænet omkring bygningerne hæves i princippet til kote 5,2. Facader og indgange til parkeringskældre skal sikres mod indtrængning af vand fra gamle Toldbodgade.
Delområde B og gamle Toldbodgade ligger i princippet i samme niveau i en forsænkning i terrænet. Der skal i forbindelse med ny lokalplan for delområde B redegøres for hvordan delområdets bygninger og
anlæg sikres mod indtrængning af vand.
Zoneforhold
Lokalplanområdet ligger i byzone.
Bæredygtighed
I Odense Kommune lægges der afgørende vægt på bæredygtighed,
som ses i et samspil mellem miljømæssige, sociale og økonomiske
forhold.
I lokalplanområdet bliver der en blanding af funktionerne bolig og service. Der skabes rammer for nyt byliv i området, samtidig med at der
sker en tilpasning til områdets karakter. Uderummene skal udformes,
så de appellerer til fælles leg og ophold.
Planstrategi og miljøpolitik
Odense Kommune arbejder for en strategi for, hvordan byen som helhed kan reducere CO2-udledningerne, dels ved at fokusere på vedvarende energi og ved massive energibesparelser, og dels gennem bæredygtig planlægning, regnvandshåndtering mm.
Gennem en fortætning, hvor der bygges højere, vil forbruget af nye
områder mindskes. Samtidig vil en fortætning gennem højere byggeri
give mulighed for at bevare og udbygge rekreative områder. Udover
mindre forbrug på arealer vil en fortætning have positive konsekvenser
for ressourceforbrug, idet forudsætningerne for øget cykel– og gangtrafik og kollektiv transport forbedres.
Klimaplan
I 2010 vedtog Odense Kommune en Klimaplan, som opfølgning på
Miljøpolitikken. Klimaplanen har en vision om at Odense skal være en
CO2 neutral by i 2050.
Lokalplanen er i tråd med intentionerne i klimaplanen, da boliger er
placeret i et område med kort afstand til banegård, bus og kommende
letbane og dermed mindsker behovet for biltransport.
Kulturhistoriske værdier og bevaringsværdige bygninger
Der findes ingen kulturhistoriske værdier eller bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet.
10
Lokalplanforslag nr. 1-772
Redegørelse
Gældende lokalplaner
Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende lokalplan nr. 1-653 for den del af området, som er omfattet af
denne lokalplan.
Byomdannelsesplan Odense havn, 2003
Byomdannelsesplanen, som blev vedtaget af byrådet i 2003, angiver
rammer og visioner for hele havneomdannelsen, og fastlægger det
overordnede grundlag for de nuværende og kommende lokalplaner.
Byomdannelsesplan 2.0 for Odense havn
En revideret byomdannelsesplan er under udarbejdelse. Den nye plan
skal bl.a. sikre, at sammenhængen mellem by og havn fortsat styrkes.
I det aktuelle lokalplanområde vil der derfor være særligt fokus på forbindelsen fra Byens bro via Lerchesgade til Byens Ø og på forbindelsen fra stibroen via den grønne kile gennem City Campus til Gammelsø og Åløkkeskoven.
Planen skal også sikre, at områdets parkeringsbehov kan dækkes i
fremtiden, både for beboere, arbejdspladser og gæster på havnen.
Parkering er i videst muligt omfang integreret i de enkelte delområder,
enten under terræn, i bygningskroppen eller som parkeringshuse til
området. Herudover er der ved en fuld udbygning af området behov
for centrale parkeringsanlæg ved ankomsten til området. Derfor er der
ved Toldbodgade og ved Havnegade udpeget mulige placeringer for
parkeringshuse/større parkeringsenheder i konstruktion.
Kvarterplan By - Havn 2007
Kvarterplanen fokuserer på at binde by og havn sammen. Dette skal
ske ved etablering af stibroen over jernbanen og ved udvikling af kvarteret mellem jernbanen og havnen til et nyt City Campus. I kvarterplanen indgår en grøn kile, som fra stibroen løber igennem City Campus
og ender ud for krydset Toldbodgade/Gammelsø med nem adgang til
Åløkke Skov og det sydvestlige hjørne af lokalplanens område.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Det er Odense Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri, som er
omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommuner.
Fra Kvarterplan By - Havn 2007.
Illustration af den grønne kile igennem
City Campus.
Kollektiv trafik
Lokalplanområdet ligger cirka 700 m fra Odense Banegård Center,
hvorfra den kommende letbane, de fleste bybusser, regionale busser
samt tog til Jylland og Sjælland afgår fra. Området betjenes af buslinjer på Næsbyvej, Ejlskovsgade, Thomas B. Thriges Gade og Skibhusvej.
Vej– og stiplanlægning
Lokalplanområdet ligger tæt på den overordnede trafikvej (nye)
Toldbodgade. Vejadgangen til området skal ske fra Finlandgade.
Gamle Toldbodgade er adgangsvej for bebyggelse inden for lokalplan-
Lokalplanforslag nr. 1-722
11
Redegørelse
området.
Stibroen over jernbanen er en cykel– og gangstiforbindelse, som via
henholdsvis Lerchesgade og en grøn forbindelse igennem City Campus forbinder bymidten med havnen.
Den rekreative cykelsti Langesøstien planlægges videreført til City
Campus og havnen.
Skoledistrikt
Lokalplanområdet ligger inden for Åløkkeskolens skoledistrikt. Byrådet
kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistriktstilknytning fremgår af kommunens hjemmeside.
Affaldshåndtering
I selve lokalplanområdet ønskes en diskret og æstetisk god løsning,
hvor indsamlingsmateriel til affald ikke er direkte synligt. Her tænkes
på underjordiske systemer eller systemer, som er en integreret del af
bygningen. Indkast eller dele af det underjordiske indsamlingsmateriel
kan være synligt over terræn - men der ønskes ikke synlige mobile
affaldsbeholdere.
Decentralt mobilsugeanlæg
Der stilles krav om etablering af mobilsug med tanke og underjordisk
rørføring til dagrenovation i eller ud for områdets bygninger, så dagrenovationen kan bortskaffes via decentralt mobilsugeanlæg og tilslutnings- og benyttelsespligten til det kommunale net af underjordiske
affaldssugerør kan opfyldes. Etablering og tilkobling skal koordineres
med Odense Renovation A/S.
I det decentrale mobilsugeanlæg suges dagrenovationen via et underjordisk rørsystem – fra tanke, som er placeret under indkastene i bygningerne eller under terræn i udearealerne – til en mobilsugebil. Til
forsyning af lokalplanområdet skal der i selve lokalplanområdet etableres nye underjordiske affaldssugerør og sugesteder. Eksisterende affaldssugerør skal fortsat anvendes til forsyning af bebyggelsen udenfor lokalplanområdet. Se kortbilag 1.
Centralt affaldssug
Hvis det på etableringstidspunktet er besluttet at koble det kommunale
net af underjordiske affaldssugerør til et centralt affaldssug, så skal de
tekniske installationer i bygninger i stedet tilpasses et centralt affaldssug – efter aftale med Odense Renovation A/S.
Odense Kommune og Odense Renovation A/S er i gang med at gennemgå affaldsordningerne i Odense. Ved gennemgangen er der fokus
på udsortering af flere affaldstyper ved de enkelte boliger samt fokus
på nye indsamlingsmetoder, som kan være med til at forbedre bymiljøet.
Med fokus på ovennævnte etableres der i det nye byområde ved Thomas B. Thriges Gade et centralt affaldssugeanlæg til indsamling af
mindst tre affaldstyper.
12
Lokalplanforslag nr. 1-772
Redegørelse
Odense Kommune og Odense Renovation A/S undersøger muligheden for at ændre det decentrale mobilsugeanlæg på havnen, så lokalplanområdet og andre områder på havnen eventuelt kan kobles til det
centrale affaldssug/terminalbygningen i Enggade.
I det centrale affaldssug suges dagrenovation/restaffald, papir (iblandet småt pap) samt plastaffald via underjordiske rør - fra indkast i bebyggelsen til containere i en terminalbygning i Enggade.
Forsyning
Området forsynes af Fjernvarme Fyn A/S
Området forsynes af Energi Fyn Net A/S
Området forsynes af VandCenter Syd A/S
Regn- og spildevand
Lokalplanens område er delvist udlagt som kloakopland. De dele af
området, som ikke er udlagt vil - ved førstkommende revision af Odense Kommunes spildevandsplan - blive udlagt som kloakopland, og
både regn- og spildevand kan afledes til VandCenter Syds afløbssystemer i området. Ved nybyggeri skal der etableres separate kloakker
for henholdsvis spildevand og regnvand. Regnvand skal håndteres
eller forsinkes indenfor området i henhold til de retningslinjer, som står
beskrevet i Odense Kommunes til enhver tid gældende spildevandsplan.
På hjørnet mod nye Toldbodgade/Finlandgade ligger en bassin- og
trykledning samt en spildevandsledning, som ikke er mulig at omlægge.
Miljøforhold
Miljøvurdering
Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov
nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling
ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer,
hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet.
I henhold til denne lov er der foretaget en screening af lokalplanens
indvirkning på miljøet.
Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanforslaget, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget.
Afgørelsen begrundes med:
Lokalplanområdet og kommuneplantillæggets område ligger i et område, som er udpeget i kommuneplanen som byomdannelsesområde.
Der gives mulighed for at opføre ny bebyggelse i max. 8 etager. Med
udbygning til boliger og service med nærhed til bymidten og offentlig
transport understøtter planen Odense Kommunes strategi om byfortætning og bæredygtige transportformer.
Lokalplanforslag nr. 1-722
13
Redegørelse
Der er undersøgt for skyggepåvirkninger af omgivende bebyggelse.
Det vurderes, at der ikke vil være væsentlige skyggegener for omgivelserne.
Lokalplanområdet er udpeget som oversvømmelsesområde ved ekstremregn og stormflod. I forbindelse med byggeriet skal der etableres
de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse.
Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 1 og 2 efter Lov om forurenet jord. Det vurderes, at en oprensning af grunden ikke vil give
væsentlige gener for omgivelserne.
Støjpåvirkninger fra virksomheder, skydebane og havnebad vurderes
overordnet ikke at være et problem. Der kan ske overskridelse af støjgrænsen fra to autoværksteder beliggende inden for lokalplanområdet
ligesom grænseværdierne for vejstøj overskrides på dele af bebyggelsen. Hvor de vejledende grænseværdier for støj overskrides, skal der
foretages de nødvendige støjskærmende foranstaltninger.
Habitatbekendtgørelsen
Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet,
at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse
af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter jf. habitatdirektivets bilag IV.
Jordforurening
Den sydlige del af lokalplanområdet (lokalplanens rammedel) er kortlagt på vidensniveau 1 (mulig jordforurening), mens den nordlige del
(lokalplanens byggeretsgivende del) er kortlagt på vidensniveau 2
(konstateret forurening).
Kortlægningen på vidensniveau 1 skyldes, at der gennem en årrække
har været autoværksteder og anden erhvervsaktivitet. En mindre del
er kortlagt på vidensniveau 2, da der er efterladt en olieforurening ved
oprensningen efter et tidligere detailsalg af olie og benzin.
Kortlægningen på vidensniveau 2 skyldes, at fyldjorden i området er
konstateret forurenet i varierende grad med tjærestoffer, bly og andre
tungmetaller samt oliekomponenter. Forureningen er stedvist meget
kraftig. Forureningen vurderes primært at være knyttet til fyldjorden,
som er tilført i forbindelse med opfyldning af et tidligere eng-/
moseområde. En del af olieforureningen kan dog også stamme fra
spild fra tanke, rørføringer og lignende installationer i forbindelse med
de tidligere erhvervsaktiviteter på arealet.
I lokalplanområdets nordvestlige del ligger der en række jordbunker af
forskellig forureningsgrad. Det er overskudsjord fra udgravning af kanalen mellem havnebassin 2 og 3 langs promenaden samt fra byggeriet af Promenadebyen 2-4 og 6-10. Jorden var oprindeligt tænkt genanvendt til terrænregulering i forbindelse med udviklingen af området.
Hele området er desuden områdeklassificeret.
Se s. 17 for tilladelser omkring jordforurening.
14
Lokalplanforslag nr. 1-772
Redegørelse
Vejtrafikstøj, virksomhedsstøj og anden støj
Virksomhedsstøj
De relevante vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj er
55/45/45/40 dB(A) for dag/sen weekend/aften/nat. Grænseværdierne
skal overholdes på beboelsesejendommenes udendørs opholdsarealer og ved ejendommenes facader ud for alle etager. Ifølge kommunens undersøgelse vil Aalborg Portland på Kielgade 1 lejlighedsvis
overskride støjgrænserne. Imidlertid forventes det, at virksomheden
indstiller driften, når dens lejekontrakt udløber i 2017. Derfor vil støjen
fra Aalborg Portland næppe blive et problem i praksis.
Odense Havns aktiviteter på Tysklandkaj kan ifølge kommunens beregninger belaste dele af lokalplanområdet med støjbidrag, som er
større end de vejledende grænseværdier. Den største overskridelse er
på 6 dB(A) og kan forekomme i dagtimerne på hverdage, når der afhentes materialer på kajen. Desuden er der beregnet en overskridelse
på 4 dB(A) af støjgrænsen for natperioden. Overskridelsen kan forekomme mellem kl. 5 og 7 om morgenen, når der losses et skib ved
kajen.
Overskridelse af støjgrænser kan sandsynligvis afhjælpes ved at undgå losning i natperioden og benytte mindre materiel, når der afhentes
materialer. Aktivitetsniveauet er meget lavt på Tysklandkaj, og det vil
ikke blive forøget. På lidt længere sigt vil aktiviteterne helt ophøre i
forbindelse med, at Tysklandkaj forventes omdannet til andre formål.
Odense Kommune vurderer derfor, at støj fra aktiviteter på Tysklandkaj næppe vil blive et problem i praksis og kun ved eventuelle klager
om gener indledes der påbudssag om reduktion af støjen.
Nogle af de planlagte boliger placeres mellem 20 m og 100 m fra de to
autoværksteder på Toldbodgade 41 og 45. Det indebærer, at begge
værksteder med sikkerhed vil blive forpligtet til, at lade alt stærkt støjende arbejde foregå indendørs bage lukkede porte, døre og vinduer.
For værkstedet på Toldbodgade 45 indebærer det desuden, at der
ikke må anvendes højtryksrenser på virksomhedens udendørs vaskeplads. Der må kun vaskes med blød stråle. Det forventes derimod ikke, at hensynet til de nye boliger kommer til at betyde, at værkstederne vil blive stillet over andre krav om reduktion af støjen.
Vejtrafikstøj
Planlægningsgrænsen for vejtrafikstøj er Lden = 58 dB(A) ved boliger.
Grænseværdien angår vejtrafikkens bidrag til støjniveauet på udendørs opholdsarealer og ved bygningernes facader.
Beregninger viser, at planlægningsgrænsen vil være overholdt praktisk
taget overalt på boligernes udendørs opholdsareal. På de 6 vestligste
ejendomme forventes støjbelastningen at blive større end 58 dB(A) ud
for nogle af facaderne eller ud for dele af facaderne.
På ejendommen længst mod vest forventes støjbelastningen at blive
større end 58 dB(A) ud for hele facaden mod vest og ud for hele sydfacaden. På det mest udsatte sted forventes støjbelastningen at blive
64 dB(A). Der er også beregnet overskridelse af planlægningsgrænsen på facader på yderlige 5 ejendomme – dog ikke i helt samme omfang.
Lokalplanforslag nr. 1-722
15
Redegørelse
De støjbelastede facader skal lydisoleres ekstra godt – for eksempel
ved brug af russervinduer eller lydskodder – så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj indendørs bliver overholdt. Der er både
en grænseværdi for en situation med let åbne vinduer (Lden = 46 dB
(A)) og for en situation med lukkede vinduer (Lden = 33 dB(A)).
Støj fra skydebanen
Skydebanen på Kanalvej 52C er miljøgodkendt til skydning 8 onsdage
pr. år i dagtimerne. Planlægningsgrænsen for skydebanen afgøres af
skydetiden og er som udgangspunkt 70 dB(A). Ifølge Odense Kommunes undersøgelse vil miljøgodkendelsens støjgrænse på 75 dB(A)I
sandsynligvis være overholdt ved de planlagte ejendomme inden for
lokalplanområdet. I betragtning af den udsædvanligt lave skydetid er
denne støjbelastning acceptabel.
Støj fra havnebadet
Odense Kommune har planlagt at bygge et havnebad cirka 70 m vest
for lokalplanområdet.
Miljøstyrelsen har ikke udmeldt grænseværdier for støj fra friluftsbade.
Støjen fra et friluftsbad ligner i højere grad støjen fra boldspil end maskinstøj fra virksomheder. Derfor sammenlignes den beregnede støj
fra havnebadet med Odense Kommunes vejledende støjgrænse for
fodboldtræning og fodboldkampe.
Da støjen fra havnebadet er koncentreret over en periode på 3,5 måned i den varmeste del af året, hvor folk typisk opholder sig meget
udendørs og ofte har vinduerne åbne bør støjbelastningen fra havnebadet ligge noget lavere end støjgrænsen for fodbold på L de = 55 dB
(A).
Ved beregning af gennemsnittet af støjbidragene (dagtimer og aftentimer på en årsgennemsnitlig badedag) opskrives det beregnede støjbidrag i aftenperioden (kl. 18-22) med et straftillæg på 5 dB(A), da støj
om aften forventes at opleves mere generende end støj i dagtimerne.
Beregningerne viser, at havnebadets støjbidrag på det mest udsatte
sted på lokalplanområdet er Lde = 35 dB(A). Det er 20 dB(A) under
støjgrænsen ved en åbningstid i den egentlige badesæson fra kl. 10 18. For åbningstiden kl. 10 - 21 er resultatet Lde = 36 dB(A) og for åbningstiden kl. 10 - 22 er resultatet Lde = 37 dB(A). De ret beskedne
beregnede forøgelser af støjbidraget ved senere åbningstider skyldes,
at antallet af gæster antages at være betydeligt lavere om aftenen end
om dagen.
Beregningerne tyder altså på, at havnebadets støjbidrag vil ligge noget
lavere end Odense Kommunes støjgrænse for fodbold og vurderes
ikke at være et problem.
Luftforurening fra autoværksteder
De planlagte nye boliger placeres tæt på autoværkstederne på Toldbodgade 41 og 45. I tilfælde af, at der konstateres uacceptabel luftforurening fra værkstederne, kan hensynet til de nye beboelsesejendomme betyde, at de skal gennemføre meget dyre afhjælpende foranstaltninger (meget høje luftafkast). Bedømt blandt andet ud fra notater om
16
Lokalplanforslag nr. 1-772
Redegørelse
miljøtilsyn på værkstederne, vil de dog næppe påvirke lokalplanområdet med uacceptabel luftforurening.
Hensynet til de planlagte boliger betyder også, at værkstederne ikke
må etablere undervognsbehandling eller udvide autolakeringskapaciteten. Hvis værkstedet på Toldbodgade 41 etablerer et udsugningsanlæg til slibestøv, kan hensynet til de nye og høje beboelsesejendomme betyde, at afkastet fra udsugningsanlægget skal være meget højt.
Naturbeskyttelse – Skovbyggelinje
Nærheden til Åløkke Skov medfører, at lokalplanområdet er omfattet
af en skovbyggelinje, vist på figur 1, efter naturbeskyttelseslovens §17.
Det betyder, at der ikke uden dispensation kan opføres ny bebyggelse
inden for skovbyggelinjen, med mindre der er grundlag for at ophæve
skovbyggelinjen.
Skovbyggelinjen vil blive søgt ophævet i forbindelse med fremlæggelse af lokalplanforslaget.
Figur 1. Skovbyggelinje.
Begrundelsen for at søge ophævelse af skovbyggelinjen er, at der allerede er eksisterende bebyggelse i området og udbygningen indgår
som en del af byomdannelsen af Odense indre havn. Der anmodes
om ophævelse for at lette byggesagsbehandlingen, da bygningerne
ikke vil kunne forventes at blive opført på samme tid.
Tilladelse fra andre myndigheder
Naturbeskyttelse- ophævelse
Der skal søges om ophævelse af skovbyggelinje hos Naturstyrelsen.
Jordforurening
Ændring af arealets faktiske anvendelse til boliger og offentligt tilgængeligt areal samt bygge- og anlægsarbejde generelt kræver for de
kortlagte arealer en tilladelse efter § 8 i Lov om forurenet jord fra
Odense Kommune. Tilladelsen skal sikre at den nye anvendelse er
sundhedsmæssigt forsvarlig, samt at regionens eventuelle fremtidige
offentlige indsats i forhold til vandkvaliteten i Odense havn ikke umuliggøres eller væsentligt fordyres. Der må forventes krav om, at friarealerne skal afsluttes med minimum 0,5 m uforurenet jord eller varig
fast belægning, ligesom der kan komme krav om supplerende undersøgelser og evt. oprensning i nødvendigt omfang.
På arealer, som skal bruges til bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, har ejer generelt pligt til at sikre sig, at de ubebyggede arealer er indrettet med enten fast belægning eller 0,5 m uforurenet jord.
Det må forventes, at den eksisterende jord i lokalplanområdet ikke
opfylder kravet om 0,5 m uforurenet jord.
Jorden i bunkerne kan, i det omfang der er plads, og jorden er geoteknisk egnet, genanvendes i lokalplanområdet, f.eks. til nødvendig terrænregulering af friarealerne. Genanvendelse af jorden i bunkerne
eller jord fra udgravning i byggefelterne kræver en godkendelse/
tilladelse fra Odense Kommune. Jorden i bunkerne var oprindeligt adskilt efter forureningsniveau, men gennem årene er der sket en sammenblanding af bunkerne, der kan betyde, at det er nødvendigt at tage
Lokalplanforslag nr. 1-722
17
Redegørelse
supplerende analyser inden genanvendelse. Desuden er der efter nuværende lovgivning ikke analyseret for alle relevante parametre.
Hvis der bliver jord til overs, enten fra bunkerne eller fra udgravningen
i byggefelterne, skal jorden bortskaffes til en godkendt modtager. Jord
fra et kortlagt areal, et områdeklassificeret areal eller et offentligt vejareal må ikke flyttes uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsgrad skal dokumenteres ved analyser i forbindelse
med anmeldelsen. Flytning/bortskaffelse af jorden i bunkerne skal også anmeldes. Der må forventes krav om supplerende analyser af jorden inden bortskaffelse.
Hvis der ved bygge- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening,
som ikke er erkendt tidligere, skal arbejdet standses, og Odense Kommune skal underrettes. Arbejdet kan genoptages, når regionen og
kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan
fortsætte.
Museumsloven
Odense Bys Museer oplyser, at området ikke formodes at rumme jordfaste fortidsminder, da det vurderes at området er forstyrret af tidligere
anlægsarbejder.
Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området findes arkæologiske spor (f.eks. ildsteder, brønde,
stolpespor) eller genstande (f.eks. lerkar-/skår, bearbejdet træ, metalgenstande o.l.), skal anlægsarbejdet omgående indstilles (jf. Museumslovens §27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), og Odense Bys Museer
kontaktes.
Foreløbige retsvirkninger
Ifølge Lov om Planlægning § 17 må ejendomme, der er omfattet af
lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde,
der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende,
lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen
bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt
dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt.
De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller
godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter
offentliggørelse af lokalplanforslaget.
Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden
tre år fra offentliggørelsen.
18
Lokalplanforslag nr. 1-772
Bestemmelser
Lokalplanens bestemmelser
fastsættes i henhold til Lov om
Planlægning
(Lovbekendtgørelse nr. 587 af
27. maj 2013). Bestemmelserne gælder for det i § 2 nævnte
område i Odense Kommune.
1.
Lokalplanens formål
Lokalplanen har til formål:
 at fastlægge nye byggefelter.
 at skabe en attraktivt bebyggelse med varieret arkitektur af høj
kvalitet og varierende etagehøjder.
 at sikre, at parkering etableres i p-kælder eller i konstruktion,
således at parkeringen på terræn begrænses til små enheder,
der ikke virker dominerende.
 at sikre fælles rekreative arealer som mellem bebyggelsen
åbner sig mod Åløkke Skov.
2.
Område og zonestatus
2.1
Lokalplanen afgrænses som vist med rød stiplet linje på kortbilaget og omfatter matr.nr. 6m og dele af 537a og 537d, 7000bu og
7000ay, Åløkkegård Hgd., Odense Jorder samt alle delarealer,
der udstykkes herefter.
2.2
Området ligger i byzone.
3.
Anvendelse
3.1
Området må kun anvendes til boliger med bopælspligt, offentlige
formål, kontorformål, offentlig/privat service og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne.
3.2
Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag
2.
3.3
Delområde A må kun anvendes til boligformål, kontorformål eller
offentlig/privat service.
3.4
Delområde B kan ikke bebygges, før der er udarbejdet en ny mere detaljeret lokalplan for området. Området må kun rumme kontorer/service og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til
Fig. 2. Illustration af bebyggelsen og 1. etape af Promenadebyen set fra sydvest.
Lokalplanforslag nr. 1-722
19
Bestemmelser
gene for omgivelserne.
Der skal i den fremtidige planlægning sikres plads til p-hus til
offentlig parkering.
Den fremtidige lokalplan for delområde B skal som udgangspunkt sikre, at ny bebyggelse udformes efter følgende principper
3.5

placering af funktioner, som ikke er til gene for omgivelserne

bygningshøjder på 2-4 etager

bygningsdybder, der sikrer tilstrækkelig afstand med forplads osv. mellem erhverv og boliger

attraktiv overgang mellem service/erhverv/parkering og
boliger med attraktive og trygge forpladser/byrum som
"buffer" og gaderum med belysning, beplantning og byudstyr med kvalitet

bebyggelse placeres i gadelinje mod Toldbodgade.

bygningsmæssig markering af hjørnet nye Toldbodgade/
Finlandgade som adgangen til Byens Ø/havneområdet.

arkitektonisk udformning af bygninger og facader både
mod nord og syd, arkitektonisk bearbejdning af tagfladen,
grønne elementer på facader etc.
Område F må kun anvendes til friareal. Der kan indpasses mindre skure og lignende, som er nødvendig for områdets drift som
friareal.
Illustrationsplan.
20
Lokalplanforslag nr. 1-772
Bestemmelser
4.
Udstykning
4.1
Udstykning skal ske efter principperne, som vist på kortbilag 2.
5.
Vej, sti og parkeringsforhold
5.1
Området vejbetjenes af gamle Toldbodgade, der tilsluttes Finlandgade som vist på kortbilag 2.
5.2
Gamle Toldbodgade ombygges som vist på fig.3 og således at
vejadgang ligger vinkelret på Finlandgade. Se kortbilag 1 og 2.
Dette skal sikre gode oversigtsforhold og øge fremkommeligheden i forhold til krydset Finlandgade/nye Toldbodgade.
5.3
Der skal etableres 2 cykelstativer pr. bolig og 5 cykelstativer pr.
200 m2 kontor/service. For ungdomsboliger og kollegier skal der
etableres 1 cykelstativ pr. beboer.
Min. 50 % af cykelstativerne for den enkelte bygning skal være
overdækkede.
5.4
Der skal anlægges parkeringspladser svarende til mindst 1 parkeringsplads pr. 125 m2 etageareal.
5.5
Bilparkering skal etableres som p-kælder under bebyggelse og/
eller under terrænet mellem bygningerne. Adgange til p-kældre
må max være 3,5 m bred og skal udformes som en integreret
del af terrænet/huset, så de ikke virker dominerende, jævnfør
10.2, og med gode oversigtsforhold for kørsel til og fra pkælderen.
Evt. fodgængeradgang til p-kælder skal enten etableres inden
for de 3,5 m åbning for biltrafik eller som en separat adgang,
således at åbningen til p-kælderen ikke fremstår bredere end de
3,5 m.
5.6
Der kan anlægges enkelte mindre parkeringspladser på terræn
til af- og pålæsning samt handicappladser, såfremt de efter
Odense Kommunes skøn ikke virker dominerende.
5.7
På hjørnet nye Toldbodgade/Gammelsø skal etableres fodgængerområde, som understøtter ankomsten fra den grønne forbin-
Fig. 3. Snit gennem boligvejen.
Lokalplanforslag nr. 1-722
21
Bestemmelser
delse/kile igennem City Campus til havneområdet. Se kortbilag
2.
Fodgængerområdet udføres i hård belægning, såsom betonfliser.
5.8
Der skal etableres sti fra Gammelsø, jf. kortbilag 2, med forbindelse igennem det rekreative grønne område til 1. etape af Promenadebyen (udenfor lokalplanområdet).
Der skal etableres sti fra hjørnet Gammelsø/nye Toldbodgade til
gamle Toldbodgade. Se kortbilag 2.
6.
Bebyggelsens omfang og placering
6.1
Der kan opføres i alt max 19.250 etagem 2 bebyggelse inden for
lokalplanens delområde A.
Bebyggelsen må kun opføres inden for de på kortbilag 2 viste
byggefelter. Dele af bygningskroppen kan forskydes op til 1,2 m
udover byggefeltet i overensstemmelse med punkt 7.1.
Den enkelte bygningskrop må ikke gives en større bredde end
13 m. Længden må ikke være mere end 32 m og for byggefeltet
nærmest Finlandgade ikke mere end 25 m. Enkelte dele som
altaner og mindre karnapper i lette materialer kan efter Odense
Kommunes tilladelse krage max. 1 m ud over de angivne max.
bredder og længder.
Bygningerne skal opføres med faldende højder fra øst mod vest.
Ingen bygning må opføres lavere end 3 etager og højere end 7
etager. Dog kan der gives tilladelse til en enkelt bygning i 8 etager i byggefeltet nærmest Finlandgade.
Fig. 4. Illustration af bebyggelsen og 1. etape af Promenadebyen set fra sydøst.
22
Lokalplanforslag nr. 1-772
Bestemmelser
7.
Bebyggelsens ydre fremtræden
7.1
Facader og gavle skal opføres i en varieret og spændende arkitektur og fremstå som lyst puds, hvid beton, lyse teglsten el.
lign. Mindre dele kan opføres i træ, stål eller lette pladematerialer.
Hvert enkelt hus skal have en individuel udformning, således at
husene foruden selv at være opført i en varieret arkitektur, bidrager til at området som helhed fremtræder varieret.
Hver enkelt hus skal brydes af lettere bygningselementer, såsom karnapper, altaner og lignende udbygninger.
Eksempel på varieret arkitektur og
forskydning i facaden.
.
Som minimum skal bygningskroppen i halvdelen af byggefelterne udformes med forskydning i facaden, således at huset ikke
fremstår som én langs stang, med fremtræder som to eller flere
bygninger, der er bygget sammen, men forskudt i forhold til hinanden.
7.2
Ved udformningen af facaden skal der tages størst muligt hensyn til reducering af vindturbulens.
7.3
Mod færdsels- og opholdsarealer for gående skal stueetagernes
facader have en detaljeringsgrad, der er tilpasset fodgængerens
skala, ligesom valget af materialer samt indgangspartiernes og
vinduernes udformning og placering skal udformes med henblik
på at gøre bebyggelsen åben og venlig for fodgængere.
7.4
Bygninger må ikke opføres med altangange.
I forbindelse med detailudformningen af bebyggelsen kan det
tillades, for ikke at begrænse kreative arkitektoniske løsninger, i
begrænsede bygningsafsnit at opføre mindre dele af bebyggelsen med en form for altangangsprincip.
Altaner og andre påhængte konstruktioner skal være selvbærende og må ikke støttes af søjler el.lign. på terræn.
7.5
Tage skal i princippet udformes som flade tage med maksimalt
20 graders taghældning eller med ensidig taghældning.
7.6
Rum til affaldscontainere og lignende skal udformes som en integreret del af den enkelte bygning på en måde, så de ikke
skæmmer området.
Eventuelle transformerstationer, mobile affaldscontainere, oplag
og lignende tekniske anlæg skal placeres indenfor bygningernes
afgrænsning eller under terræn.
Eventuelle mindre indkast og stationært indsamlingsmateriel til
affald (affaldskurve) må dog placeres delvist over terræn og
udenfor bygningerne. Placering og udformning af disse anlæg
skal ske efter Odense Kommunes anvisninger og/eller den gældende designmanual for Odense Havn. Der lægges vægt på at
opnå en diskret og æstetisk overbevisende løsning.
Eksempler på varierede facader.
7.7
Ventilationssystemer, udluftningskanaler og lignende tekniske
anlæg skal udformes som en del af bygningens arkitektur, således at de ikke fremtræder som ”påklistrede ” fremmedelementer.
7.8
Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lig-
Lokalplanforslag nr. 1-722
23
Bestemmelser
nende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på
bygningen, integreres i bygningens arkitektur og ikke som selvstændige elementer.
7.9
Der må ikke opsættes synlige, udvendige antenner på ejendommen eller på terræn.
8.
Bevaringsværdige bygninger
8.1
Der er ikke bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet.
9.
Skiltning og belysning
9.1
Der må ikke opstilles flagstænger eller lignende til flagning med
virksomheds/reklameflag.
Al skiltning skal tilpasses husets arkitektur og næromgivelser
med hensyn til dimensionering, materialer, farver og design.
Firmaskiltning må kun finde sted med baggrund i et firmas fysiske tilstedeværelse på den pågældende ejendom og etage. Der
må ikke reklameres for produkter.
9.2
Der må ikke skiltes på eventuelle hegn, skure, garager, skorstene eller øvrige sekundære bygningsdele.
9.3
Standerskilte, skiltepyloner, billboards, reklamestandere, flagstænger signboards, elektroniske lystavler, megavisionsskærme
og lignende må ikke opsættes.
Lyskilder med løbende eller blinkende effekt må ikke etableres.
Laserlys eller andet lys projiceret på fortov, kørebane, bygninger
eller himmel er ikke tilladt.
Belysning af veje, stier, pladser og anden rumlig belysning af
udearealer skal generelt have en hvid lyskilde og lyskilden skal
have en god farvegengivelse på min Ra80. Lyskilden skal afskærmes og må ikke blænde. Lyspunkthøjden bør afpasses områdets særlige karakter og fodgængerens skala.
10. Ubebyggede arealer
10.1 Der udlægges areal til friarealer i område F som vist på kortbilag
2.
10.2 Friarealer mellem byggefelterne skal udformes, så de er egnet til
ophold og gennemgang for beboerne.
10.3 Friarealernes afslutning mod gamle Toldbodgade skal gives en
særlig arkitektonisk udformning, således at terrænforskellen
mellem friarealet og gadeniveauet udformes på en måde, så
landskabet skråner eller terrasserer naturligt ned mod gadeplanet ved adgang til parkeringskælder. Jævnfør fig.2, s.19 og fig.4,
s.22.
Indkørsler til p-kældre skal udformes så diskret som muligt og
skal gives en særlig landskabelig/arkitektonisk bearbejdning.
24
Lokalplanforslag nr. 1-772
Bestemmelser
Træer placeres så de understreger bygningernes længderetning
og terrænets hældning.
10.4 Der må ikke ud over mindre terrænspring etableres synlige skel
mellem de enkelte ejendomme. Lavere mure og lignende, som
arkitektonisk vil medvirke til styrkelse af helheds- og rumopfattelsen, kan etableres i max. højde på 70 cm. Mure og lignende må
ikke hindre passage igennem området og imellem bygningerne
10.5 Område F skal udformes som en ”dalsænkning” med en kileform, der åbner sig mod Åløkke Skov og Gammelsø. Bunden af
”dalen” skal i princippet ligge i samme kote som fortov langs
Gammelsø. Siderne skal udformes som naturlig skråninger, med
max. hældning 1:4, op mod den kommende bebyggelse på begge sider.
Terrænet over dalsænkningen skal i princippet ligge i niveau
med adgangsvejen nord for lokalplanområdet. Terrænet imellem
bygningerne skal i princippet ligge i kote 5,2. Se kortbilag 3.
De eksisterende jordbunker og øvrig overskudsjord skal fjernes
eller genanvendes, således at friarealet kan etableres som angivet og efter konkret tilladelse fra Odense Kommune.
10.6 Hjørnet Gammelsø/nye Toldbodgade skal gives en landskabelig
bearbejdning, som understøtter den grønne forbindelse/kile fra
stibroen over jernbanen og videre til havneområdet.
Eventuelle jordvolde må ikke laves højere end 1,5 m i forhold til
fortovsniveau og skal integreres i den landskabelige bearbejdning.
10.7 Område G skal friholdes fra bebyggelse bortset fra mindre skure
el.lign. til områdets drift.
10.8 Der skal udarbejdes en samlet plan for ny belægning, belysning,
beplantning og møblering på offentligt tilgængelige områder og
friarealer. Planen skal godkendes af byrådet.
10.9 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både
må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på
andre fælles ubebyggede arealer.
Fig. 5. Snit igennem lokalplanområdet og 1. etape af Promenadebyen udenfor lokalplanområdet, hvor terrænet er hævet mellem bygningerne. Parkering ligger under terræn
med adgang fra gamle Toldbodgade. Gamle Toldbodgade ligger nedsænket i forhold til
de øvrige omgivelser.
Lokalplanforslag nr. 1-722
25
Bestemmelser
11. Grundejerforening
11.1 Der er indenfor lokalplanens område, pligt til at være medlem af
eksisterende grundejerforening for Promenadebyens 1. etape,
jævnfør §11.1 i lokalplan nr. 1-653.
Grundejerforeningen har pligt til at varetage fælles interesser fx
etablering og drift af fælles friarealer, veje og stier, belysning,
parkeringsanlæg, havnebassiner, bolværker og promenader og
administration af ordensreglement for skibe med liggeplads i
området m.v.
12. Forudsætninger for ibrugtagen
12.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og
fælles friarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.
12.2 Bebyggelsen skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg.
12.3 Bebyggelsens affaldshåndtering skal være indrettet til opkobling
på offentligt sugeanlæg.
12.4 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal det dokumenteres, at
beboelsesrum med en eller flere støjbelastede facader er tilstrækkeligt godt lydisolerede mod støj fra vejtrafik. En facade
betragtes som støjbelastet, hvis eksisterende eller planlagt vejtrafik vil belaste facaden med større støjbidrag end L den = 58 dB
(A). Øvrige facader betragtes som stille facader.
Lydisoleringen betragtes som tilstrækkelig god, hvis og kun hvis
den sikrer, at de relevante grænseværdier for støj indendørs i
tabel A overholdes i lokalet bag den støjbelastede facade.
Desuden skal det inden ibrugtagningen dokumenteres, at eksisterende eller planlagt vejtrafik ikke belaster boligernes udendørs opholdsarealer - herunder altaner - med støjbidrag, som
overskrider støjgrænsen Lden = 58 dB(A).
Anvendelse
Støjgrænser, Lden, i dB(A)
Udendørs
Beboelsesrum
Indendørs
med let åbne
vinduer
58
46
Indendørs med
lukkede vinduer
33
Tabel A. Grænseværdier for støj fra vejtrafik. Støjgrænserne er
nærmere defineret i Miljøstyrelsens vejledning nr. 2/2007, ”Støj
fra veje”.
Boligerne orienteres, så der så vidt muligt er opholds- og soverum mod boligens stille facader.
13. Ophævelse af lokalplan
13.1 Lokalplan nr. 1-653 ophæves for så vidt angår denne lokalplans
område, som nævnt i § 2.
26
Lokalplanforslag nr. 1-772
Bestemmelser
14. Lokalplanens varige retsvirkninger
Lokalplanens foreløbige retsvirkninger er beskrevet i lokalplanens redegørelse.
Bebyggelse/anvendelse
Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af
lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. § 18
i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt
anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig
selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen.
Dispensation
Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis
dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved
tilvejebringelse af ny lokalplan.
Servitutter og lokalplaner
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af
væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen.
Ekspropriation
I henhold til § 47 kan der foretages ekspropriation af privates
ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af
lokalplanen.
Påtegning
Godkendt til offentliggørelse
Odense Byråd, den 19. august 2015
Lokalplanforslaget offentligt fremlagt fra den 31. august til den 26. oktober 2015.
Lokalplanforslag nr. 1-722
27
Illustrationsplan
Kortbilag 3 til lokalplan nr. 1-772