1. No category

SVEJGAARD | GALST | QWIST
ADVOKATAKTIESELSKAB
NY LANDSRETSDOM OM VALUARENS ANSVAR
FOR VURDERINGEN
> side 2
NY PRINCIPIEL LANDSRETSDOM OM
OVERPRIS VED KØB AF ANDELSBOLIG
> side 4
NY HØJESTERETSDOM OM PRINCIPPERNE
FOR AFSLAG I KØBESUMMEN I ANDELSBOLIG
> side 5
HUSK RETTIGHEDSHAVEREN TIL FIRMAFESTEN!
> side 8
OMGÅELSE AF LEJELOVGIVNINGEN
> side 9
NYE REGLER OM FRATRÆDELSESGODTGØRELSE
TIL FUNKTIONÆRANSATTE!
> side 10
SENESTE LOVÆNDRINGER I
ANDELSBOLIGFORENINGSLOVEN
> side 11
NYHE D S BRE V / Mar ts 2 0 1 5
ULOVLIG OVERPRIS VED FASTSÆTTELSE AF VÆRDIEN AF
FORENINGENS EJENDOM VED VALUARVURDERING –
VALUARENS ANSVAR FOR VURDERINGEN
Af advokat (H) Henrik Qwist, partner
Østre Landsret har i en principiel dom om valuarens erstat-
SAGENS FAKTUM
ningsansvar for vurderinger og ulovlig overpris i sagskom-
I den konkrete sag havde A/B Ringertoften siden forenin-
plekset om A/B Ringertoften sat meget vide rammer for valu-
gens stiftelse i 2005 ansat værdien af foreningens ejendom
arens skøn ved vurderingen af ejendommens værdi. Det må
på baggrund af en af ejendomsmægler – og valuarselskabet
nu antages, at det er næsten umuligt at gøre overpris gæl-
Ejval ved Gunnar Brandt fastsat handelsværdi.
dende på grund af en fejlagtig valuarvurdering. Dommen er
offentliggjort i TBB 2014.932.
Da andelsboligforeningen blev opmærksom på, at der kunne
være problemer med Ejvals værdiansættelser indhentede
Når en andelsboligforening skal opgøre sin egenkapital, skal
foreningen i sommeren 2009 to valuarvurderinger fra andre
værdien af foreningens ejendom opgøres efter principperne
firmaer. Under retssagen blev der foretaget syn og skøn, og
i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2. Ejendommens værdi
skønsmanden foretog endnu en vurdering af foreningens
kan fastsættes til den seneste offentlige ejendomsvurdering,
ejendom.
anskaffelsessummen med tillæg af udførte forbedringer siden anskaffelsen samt endelig til ejendommens handelsvær-
A/B Ringertoften købte ejendommen i 2005 for kr.
di opgjort af en statsautoriseret ejendomsmægler, som tillige
465.000.000. Ejval vurderede på dette tidspunkt ejendom-
skal være valuar (valuarvurdering).
men til en højere værdi på kr. 520.000.000. I perioden fra 2005
og til 2007 vurderede valuarselskabet Ejval ejendommens
Valuarvurderingen må kun være 18 måneder gammel, hvilket
værdi til kr. 520.000.000, kr. 580.000.000 og kr. 580.000.000.
betyder, at der skal foretages en ny vurdering hvert år til brug
for foreningens andelsberegning i foreningens årsrapport.
Skønsmanden under retssagen vurderede, at ejendommens handelsværdi var væsentligt mindre værd i 2005 kr.
155.000.000, i 2006 kr. 165.000.000 og i 2007 kr. 175.000.000
svarende til et fald i værdien på ca. 30 % hvert år.
02
Fortsættes >
BYRETTENS DOM
Byretten konkluderede, at de af Ejval ved Gunnar Brandt
der efter oplysningerne om ejendomsmarkedet i perioden
foretagne vurderinger alle var fejlagtige og urealistiske høje.
kunne anses for fagligt forsvarligt. Ejvals vurdering kunne
Retten udtalte, at forskellen mellem Ejvals vurderinger og
derfor ikke karakteriseres som et fejlskøn.
skønsmandens vurderinger ikke kan henføres under, hvad
der må anses som et acceptabelt fejlskøn. Endvidere anførte
Det forhold, at skønsmanden for 2007 vurderede, at den kon-
byretten, at afvigelsen ”må betragtes som voldsomt ureali-
krete valuarvurdering var kr. 175.000.000 svarende til 32 %
stisk og åbenbart forkert”. En meget bombastisk byretsdom
for høj, fandt landsretten, at en sådan afvigelse, når der ikke
statuerede derfor ulovlig overpris, og erstatningsansvar for
påvises konkrete fejl, ligger indenfor en rimelig afvigelse.
såvel Ejval ApS som for Gunnar Brandt personligt.
I forhold til byrettens klare afgørelse, er landsrettens dom
LANDSRETTENS DOM
overraskende.
Østre Landsret ændrede dommen og konkluderede, at der
ikke var hverken ulovlig overpris eller erstatningsansvar fra
KONKLUSION
Ejval ApS og Gunnar Brandt personligt.
På baggrund af landsrettens dom må det fremadrettet konkluderes, at det vil være endog meget vanskelligt for en kø-
Landsretten lægger i sin præmis vægt på flere forskellige
ber af en andelsbolig at gøre overpris gældende med den
forhold. Landsretten anfører, at der i perioden fra 2005 til
begrundelse, at foreningens valuarvurdering er forkert – for
2008 var betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere
høj.
ejendomme, fordi markedet i perioden var atypisk, hvorfor
der under sagen kun var forelagt begrænsede oplysninger
For at kunne bevise, at en valuarvurdering er forkert, er det
om sammenlignelige ejendomme. Derudover anfører Land-
nu næppe længere nok at indhente en ny vurdering ved en
retten, at Ejval og skønsmanden havde anvendt to forskel-
af retten udmeldt skønsmand for at få prøvet selve skønnet.
lige opgørelsesmetoder. Ejval fastsatte værdien ud fra en
Det skal suppleres med bevis om, at foreningens valuarvur-
beregning af en forrentningsprocent, mens skønsmanden
dering er fejlbehæftet. Ikke blot ud fra skønnet, men med
lagde vægt på m2 prisen samt ejendommens muligheder
påviselige fejl i selve vurderingsgrundlaget.
for forøgelse lejeindtægter. Endelige lagde landsretten vægt
på, at der ikke var oplysninger om, at Ejvals vurdering var fejl-
Set i lyset af landsrettens frifindelsesdom bliver det meget
behæftet.
svært.
På trods af, at den for retten udmeldte skønsmand havde
Landsrettens dom blev forsøgt indbragt for Højesteret, men
vurderet, at Ejvals ejendomsvurderinger var ca. 30 % for høje,
tilladelse hertil blev ikke givet. Dommen er således endelig.
fandt landsretten det alligevel ikke godtgjort, at Ejvals ved
Gunnar Brandts vurderinger afveg så væsentligt fra, hvad
03
Fortsættes >
ULOVLIG OVERPRIS VED ANDELSBEREGNING EFTER FORKERT AREAL
Af advokatfuldmægtig Gritt Bjørnshave
Advokat Kristian Dreyer har netop fået medhold ved Østre
allerede for nogle år siden havde været bekendt med pro-
Landsret i en principiel sag om andelsboliger, som er offent-
blemstillingen. Landsretten fandt, at den daværende ad-
liggjort i Ugeskriftet for Retsvæsen 2015, s. 283.
ministrators udtalelser måtte anses for fejlagtig juridisk
rådgivning, og at andelshaveren derfor befandt sig i und-
Spørgsmålet i sagen var, om der opstår ulovlig overprisbeta-
skyldelig uvidenhed om sit krav. Denne særlige situation,
ling, når køber på grund af en fejl i foreningens fordelingstal
hvor en andelshaver modtager forkert juridisk rådgivning,
betaler for meget i andelsværdi. Det kan nemlig diskuteres,
kunne begrunde, at forældelsesfristen på 6 måneder ef-
hvorvidt der egentlig betales ulovlig overpris ved forkert are-
ter andelsboliglovens § 16, stk. 3, først skulle løbe fra
alopgørelse, idet køber vil modtage samme ”merprovenu”
det tidspunkt, hvor andelshaveren fik korrekt advoka-
ved sit senere salg. Derfor vil fejlen reelt ikke indebærer tab
trådgivning om sit krav. Kravet var derfor ikke forældet.
for køber.
Såvel byretten som landsretten statuerede, at der var betalt
I sagen havde andelsboligforeningen i 2006 som følge af en
ulovlig overpris samt at købers krav ikke var forældet. Sælge-
fejl af administrator fastsat en andelsboligs areal forkert. Ad-
ren måtte tilbagebetale 77.000 kr. i overpris.
ministrator havde fastsat lejlighedens areal godt 10 m2 højere end andelsboligens reelle areal. I foreningen bliver andels-
I forlængelsen af sagen rettede andelshaveren krav mod an-
værdien beregnet ved at gange arealet med andelskronen.
delsboligforeningen om tilbagebetaling af for meget betalt
Foreningens fordelingstal både for fordeling af andelsværdi
boligafgift for perioden 2006-2015. Andelsboligforeningen
og for opkrævning af boligafgift er arealet. Konkret havde
nægtede først at tilbagebetale boligafgiften. Den 11. februar
det medført en andelsværdi, der var 77.000 kr. for høj.
2015 tog andelsboligforeningen bekræftende til genmæle
og har nu indvilliget i at tilbagebetale op mod 70.000 kr. til
En ny andelshaver fandt ud af, at der var noget galt med are-
andelshaveren.
alet og kontaktede administrator herom. Administrator forklarede, at selvom der måske var taget udgangspunkt i et for
På baggrund af denne landsretsdom kan det nu konklude-
højt areal, ville han som andelshaver ved sit salg blot få det
res, at såfremt andelsværdien opgøres på baggrund af et
mere ud i provenu. Administrator anså det derfor ikke som et
forkert fordelingstal, er der i forholdet mellem sælger og kø-
problem og afviste i øvrigt, at det havde indflydelse på bolig-
ber ulovlig overpris. Det følger af de almindeligt gældende
afgiftens størrelse. Først flere år efter anlagde andelshaveren
foreningsretlige grundsætninger, at der skal være overens-
retssag om overpris.
stemmelse mellem foreningens fordelingstal for henholdsvis fordeling af andelsværdi og opkrævning af boligafgift, og
Det andet centrale spørgsmål var, om andelshaveren kunne
fordelingstallet skal være korrekt og sagligt velbegrundet.
gøre sit overpriskrav gældende efter så mange år, da han
I langt de fleste foreninger anvendes lejlighedernes arealer
som fordelingstal.
04
Fortsættes >
NY HØJESTERETSDOM OM PRINCIPPERNE FOR
AFSLAG I KØBESUMMEN I ANDELSBOLIG
Retsstillingen for reglerne om afslag i købesummen for mangler ved de individuelle forbedringer er
dog ikke blevet hverken entydige eller helt afklaret efter Højesterets dom.
Af advokat (L) Pernille Thrane
RETSAGENS FAKTUM
Sagen handler om mangler ved køb af en andelsbolig. Lej-
Byretten tilkendte køber et afslag på skønsmæssigt kr.
ligheden blev overdraget i 2002. Først lang tid efter købers
125.000 inkl. moms på grundlag udbedringsomkostnin-
overtagelse af lejligheden, blev køber i 2009 opmærksom
gerne på handelstidspunktet med hensyn tagen til, at der
på, at der var mangler ved lejlighedens badeværelse. Gulvet
ved udbedring opnåedes en længere levetid. Byretten god-
blev utæt ved, at fliserne slap underlaget. Det betød, at der
kendte således et afslag af en størrelse, som langt oversteg
sev vand ned til underboen.
værdien af den individuelle forbedring på købstidspunktet.
Landsretten derimod tilkendte alene køber et afslag på kr.
Det var sælger, som i sin ejertid havde fået renoveret bade-
27.000 på grundlag af skønsmandens vurdering af mang-
værelset i 1995. Ved renoveringen blev et kammer inddraget
lerne på handelstidspunktet. Landsretten udtalte i sagen, at
i badeværelset, og der blev etableret nye vægge og gulv i
afslaget var begrænset til det beløb, som der var betalt for
badeværelset. Badeværelset var udført af en murer efter
den pågældende forbedringsdel.
regning.
AFSLAG VED MANGLER VED ANDELSBOLIGER
Under sagen blev der gennemført syn og skøn, hvor det
Prisen for en andelsbolig er sammensat af en andel af vær-
entydigt blev fastlagt, at badeværelset på udførelsestids-
dien af foreningens formue og værdien af individuelle for-
punktet i 1995 ikke var udført i overensstemmelse med de
bedringer. Prisen for en andelsbolig er underlagt en lovbe-
dagældende regler. Badeværelset var ikke lovligt. Parterne i
stemt maksimalpris. Prisen for en andelsbolig er derfor ikke
retssagen var enighed om, at der var en værdiforringende
sammenlignelig med ejerboliger, og prisen er dermed som
mangel ved lejligheden.
udgangspunkt ikke udtryk for markedsprisen.
Skønsmanden vurderede, at det var nødvendigt at foretage
På trods det særlige prissystem for andelsboliger udtaler Hø-
en fuldstændig udskiftning af badeværelset for at lovliggøre
jesteret i sine præmisser helt overordnet, at udgangspunktet
dette - bringe badeværelset i overensstemmelse med de nu-
for vurdering af mangler ved andelsboliger er de almindelige
gældende regler. Udgiften hertil inkl. udbedring af skaderne
køberetlige principper for, om en køber har krav på et afslag
på etagedækket beløb sig til anslået kr. 140.000 ekskl. moms
i købesummen.
eller i alt kr. 175.000 inkl. moms.
Højesteret fastslår, som i tidligere afgørelser, at det afgø-
05
Samtidig vurderede skønsmanden, at udgifterne relate-
rende for, om en køber har ret til et afslag, er, om kendska-
rende til den del af badeværelset, som ikke var udført hånd-
bet til manglen på handelstidspunktet ville have medført, at
værksmæssigt korrekt på overdragelsestidspunktet i 2002
købesummen ville have været lavere. Vurderingen heraf skal
udgjorde ca. kr. 27.000.
foretages ud fra udbedringsomkostningerne på handelstids-
punktet samt manglernes beskaffenhed. Dette afgørende
blev handlet til maksimalprisen ved handelsprisen på kr.
kriterium har Højesteret også lagt vægt på i afgørelserne
245.919 kr., hvoraf forbedringerne udgjorde kr. 35.920. Sam-
U.2004.1873H og U.2013.140H.
tidig finder Højesteret, at grundlaget for afslaget skal vurderes ud fra værdien af de mangelfulde forbedringer. Skøns-
Samtidig fastslår Højesteret i afgørelsen, at grundlaget for af-
manden havde i sin besvarelse vurderet, at ca. 2/3 af værdien
slaget i købesummen ved andelsboliger ikke er begrænset til
af forbedringen vedrørte forbedringer, som ikke var udført
det beløb, som er betalt for forbedringen i lejligheden. Høje-
håndværksmæssigt korrekt.
steret er dermed enig med byretten og uenig med landsretten. Højesteret udtaler samtidig, at det er uden betydning, at
Højesteret udtaler derfor, at maksimalprisen for lejligheden
der i andelsboligforeningsloven er krav om specifikation af
på handelstidspunktet skulle have været nedsat med det
de individuelle forbedringer. Grundlaget for afslaget er den
beløb, som værdien af de mangelfulde forbedringer ud-
samlede købesum, der er betalt for andelsboligen – altså så-
gjorde, svarende til det af skønsmanden anslåede beløb på
vel andelsværdi som værdien af de individuelle forbedringer.
kr. 27.000. Højesteret mente ikke, at sælger havde afkræftet
formodningen om, at der med kendskab til manglen på han-
MAKSIMALPRISENS BETYDNING FOR AFSLAGET
delstidspunktet ville være givet et afslag. Højesteret tiltrådte
Højesteret fastslår, at maksimalprisbestemmelserne i an-
derfor Landsrettens afgørelse, som gav et afslag på 27.000 kr.
delsboligloven betyder, at hvis der på handelstidspunktet er
om end med en helt anden begrundelse.
kendskab til mangler ved forbedringer, skal der tages højde
for dette ved, at prisen for forbedringen nedsættes eller helt
MINDSTEGRÆNSE FOR AFSLAG I ANDELBOLIGER?
bortfalder. Dermed nedsættes maksimalprisen. På denne
En af de helt grundlæggende problemstillinger ved afslag
baggrund fastslår Højesteret, at hvis der er handlet til maksi-
i de ulovbestemte regler om mangler ved fast ejendom er,
malpris uden kendskab til manglerne, er der en formodning
hvorvidt der gælder en mindstegrænse for afslag. Dette
for, at køber med kendskab til manglerne ville have handlet
spørgsmål tager Højesteret ikke stilling til i sagen. Det skyl-
til en nedsat maksimalpris.
des, at der mellem parterne i sagen for Højesteret var enighed om, at manglerne ved lejligheden havde en sådan karak-
I den konkrete afgørelse lægger Højesteret til grund, at der
06
ter og omfang, at der var grundlag for afslag.
Fortsættes >
Prisen for lejligheden var kr. 245.919, og afslaget meddelt i
Skønsmanden har vurderet at udbedring på handelstids-
Landsretten udgjorde kr. 27.000, hvilket svarer til ca. 11 % af
punktet ville have været ca. 70% af de anslåede udgifter sva-
købesummen.
rende til kr. 122.500 inkl. moms.
Det har været diskuteret i teorien om der gælder en mind-
Højesterets dom har derfor ikke bragt klarhed over retsstil-
stegrænse for afslag samt, hvor en evt. mindstegrænse kan
lingen for afslag i købesummen for mangler ved andelsboli-
sættes. Rosenmeier argumenterer i sin seneste udgave af
ger. Der er fortsat flere uafklaret problemstillinger. Men Hø-
mangler ved fast ejendom for en mindstegrænse ved afslag
jesteret har dog slået fast, at det er muligt at få et afslag ved
på 6 % af købesummen ved køb af ejerboliger.
mangler ved en andelsbolig, og at afslaget overordnet ikke
er begrænset til den betalte værdi af de individuelle forbed-
Højesteret har med denne afgørelse ikke entydigt taget stilling til, om der også ved afslag i købesummen for mangler i
andelsboliger er krav om, at afslaget skal være over en mindstegrænse. Alene henvisningen til de almindelige principper
og det faktum, at afslaget konkret i forhold til købesummen
er på 11 % kunne imidlertid tyde på, at der ved afslag i andelsboliger tilsvarende er et krav om, at afslaget skal være
over en mindstegrænse. På den anden sammenkæder Højesteret afslaget med maksimalprisbestemmelserne, og at
kendskab til mangler ved individuelle forbedringer på handelstidspunktet skal medføre en nedsættelse af maksimalprisen. Hvis dette er tilfældet, kan der ikke siges at være en
mindstegrænse for afslag ved andelsboliger, da der ikke er
nogen mindstegrænse eller bagatelgrænse for ulovlig overpris.
RETSSTILLINGEN EFTER HØJESTERETS AFGØRELSE
Højesteret har i afgørelsen fastsat de overordnede principper for afslag i købesummen ved andelsboliger. Principielt
kan afslag gives i den fulde købesum og ikke blot i værdien af
de individuelle forbedringer. Udgangspunktet er de almindeligt gældende principper for afslag for mangler, og det
afgørende for, om der er grundlag for et afslag, er, hvorvidt
kendskabet til manglen på handelstidspunktet ville have
medført en nedsættelse af prisen.
Men på trods af, at Højesteret fastslår, at det er den fulde købesum for andelsboligen, som afslaget kan foretages i, bliver
der i den konkrete sag lagt vægt på, at kun en del af forbedringerne var mangelfuld, og vil blive berørt af udbedringen.
Med den begrundelse blev afslaget kun fastsat til det beløb,
som skønsmanden vurderede, at værdi af de mangelfulde
forbedringer udgjorde på handelstidspunktet.
Specifikationen af værdien af forbedringerne får således
indflydelse på afgørelsen. Hvis der havde været tale om en
ejerlejlighed, havde der med al sandsynlighed ikke været
kendskab til sælgers udgift til badeværelset, hvorfor der ville
være taget udgangspunkt i skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet.
07
ringer i lejligheden.
Husk rettighedshaveren til firmafesten
Af advokat (H) Hans Christian Galst, partner
Ved dom afsagt den 16. januar 2015 i sag nr. BS 10C-850/2013
Da fremførelse af musik ved de to personalefester havde en
behandlede Retten i Glostrup ved kollegial ret (3 juridiske
fremtrædende og central rolle, og da der var tale om et sær-
dommere) spørgsmålet om, hvorvidt musikfremførelse ved
deles højt deltagerantal, fandt retten, at værkerne var frem-
to firmafester skulle anses som offentlig fremførelse i medfør
ført offentligt i ophavsretlig forstand efter ophavsretslovens
af ophavsretslovens § 2. Ved offentlig fremførelse i ophavs-
§ 2, stk. 3, nr. 3.
retlig forstand har Koda ret til at opkræve vederlag for musikfremførelsen, hvorimod Koda ikke har ret til at opkræve
Retten fandt, at det ikke kunne føre til et andet resultat, at
vederlag ved privat fremførelse.
kun ansatte havde adgang til arrangementerne. Byretten
fandt heller ikke, at Kodas adgang til at opkræve vederlag
Novo Nordisk havde i 2012 og 2013 afholdt to store firmafe-
kunne begrænses som følge af, at Koda tidligere havde en
ster med henholdsvis ca. 7.500 og ca. 8.200 deltagere. Begge
praksis om ikke at opkræve vederlag for musikfremførelse
arrangementer var kun åbne for ansatte i Novo Nordisks af-
ved lukkede personalefester.
delinger og datterselskaber i Danmark. Arrangementerne lå
uden for arbejdstiden, og Novo Nordisks medarbejdere skul-
Da Novo Nordisk blev anset som ansvarlig arrangør af perso-
le ikke betale for at deltage i festerne. Til arrangementerne
nalefesterne, fandt byretten, at Novo Nordisk var ansvarlig
havde Novo Nordisk hyret et professionelt musikbureau, der
over for Koda for fremførelsen af musikken, selvom der var
var ansvarlig for musikken til festerne.
hyret et musikbureau til at stå for musikken.
Koda har i årrække inden denne retssag ikke opkrævet ve-
Kodas påstand blev derfor taget til følge, hvorefter Novo
derlag for musikfremførelse ved lukkede personalefester, og
Nordisk blev tilpligtet at anerkende, at fremførelse af musik
Koda har ikke generelle tariffer for musikfremførelse ved per-
ved de to firmafester skulle betragtes som offentlig fremfø-
sonalefester. Koda havde heller ikke afkrævet vederlag for de
relse. Dommen er af Novo Nordisk anket til landsretten.
personalefester, som Novo Nordisk havde afholdt forud for
2012.
Vi anbefaler på nuværende tidspunkt, at man inden afholdelse af store firmaarrangementer søger rådgivning om,
Kort forinden Novo Nordisks personalefest i 2012 indled-
hvorvidt der er pligt til at betale vederlag til Koda. Arrange-
tes der dialog mellem Koda og Novo Nordisk om betaling
menter såsom sommerfester, julefrokoster og receptioner
af vederlag ved personalefester, hvorunder Koda gjorde
kan efter omstændighederne være vederlagspligtige, her-
gældende, at der skulle betales vederlag ved personalear-
under hvis antallet af deltagere er meget højt (efter Kodas
rangementer med over 800 deltagere, da der under disse
opfattelse 800 deltagere eller flere), eller hvis arrangementet
omstændigheder ville være tale om offentlig fremførelse i
er åbent for andre deltagere end kun ansatte, f.eks. de ansat-
ophavsretlig forstand.
tes ægtefæller og kærester.
Kravet blev afvist, hvorefter Koda anlagde sag.
08
Omgåelse af lejelovgivningen
Af advokat (L) Kristian Dreyer, partner
Det er ikke usædvanligt, at familier anvender en konstruk-
Boligretten fandt enstemmigt, at der reelt var tale om et leje-
tion, hvor man forsøger at holde en ejendom ”på familiens
forhold og ikke et fremlejeforhold til ægteparret, og at
hænder” ved at omgå lejelovens almindelige regler. En enig
konstruktionen alene var valgt for at kunne opsige ægtepar-
Boligret i København fandt, at sådanne konstruktioner kan
ret, når et medlem af familien ønskede at bo i ejendommen.
være ugyldige og derfor uden virkning for lejerne (BS 7C-
Administrators opsigelse af datteren (hovedlejeforholdet)
2428-2014).
havde derfor ingen betydning for ægtefællernes rettigheder
som lejer (”fremlejeforholdet”).
I sagen havde de sagsøgte døtre arvet en ejendom i lige
sameje. Ejendommen var båndlagt, og døtrene var tillagt en
Tidsbegrænsningen i ægteparrets lejekontrakt blev også til-
rentenydelsesret. På trods af båndlæggelsen indgik døtrene
sidesat af boligretten i medfør af lejelovens § 80, stk. 3, med
en administrationsaftale med en københavnsk advokat om
den begrundelse, at den ikke kunne anses for tilstrækkeligt
sædvanlig administration af ejendommen.
begrundet i udlejerens forhold. Boligretten fandt, at det var
nærliggende at antage, at hovedformålet med tidsbegræns-
Det blev under sagen påvist, at administrator fortrinsvis ud-
ningen alene var at have mulighed for at udleje lejemålet til
lejede lejlighederne til lejere med tilknytning til familien.
familiemedlemmer på bekostning af ikke-familiemedlemmer. Tidsbegrænsningen var under disse omstændigheder
På et tidspunkt blev en ledig lejlighed udlejet til et ægtepar,
en omgåelse af lejelovens opsigelsesregler og regler om
der ikke havde denne tilknytning til familien. Men udlejnin-
udlejning på tidsbegrænsede lejevilkår, hvorfor aftalen om
gen blev konstrueres således, at lejligheden blev udlejet til
tidsbegrænsningen blev tilsidesat.
en af de arvende døtre, som herefter fremlejede lejligheden
til ægteparret på en tidsbegrænset kontrakt.
Dommen viser, at almindelige opsigelsesregler skal iagttages, og at kreative konstruktioner, som ikke er sagligt vel-
Konstruktionen havde den fordel, at hovedlejeforholdet re-
begrundede, meget let tilsidesættes af domstolene. Kon-
lativt nemt kunne opsiges. Det ville have den virkning efter
sekvensen bliver, at lejeren ikke kan opsiges, men kan blive
de almindelige lejeretlige regler, at fremlejeforholdet til æg-
boende i lejeboligen på lejelovens almindelige vilkår uden
teparret automatiske ville ophøre, da en fremlejer ikke opnår
tidsbegrænsning.
bedre ret overfor udlejer, end lejer har overfor udlejer.
09
Nye regler om fratrædelsesgodtgørelse til
funktionæransatte pr. 1 februar 2015
Af advokat (H) Hans Christian Galst, partner
Ved lov nummer 52 af 27. januar 2015 om ændring af
funktionærloven vedtog et bredt flertal i Folketinget
nye regler om fratrædelsesgodtgørelse for funktionærer med en vis anciennitet. Loven trådte i kraft den 1.
februar 2015, og loven medfører en række væsentlige
ændringer i funktionærlovens § 2a.
Det almindelige udgangspunkt om fratrædelsesgodtgørelse for funktionærer med en vis anciennitet har
hidtil i medfør af funktionærlovens § 2a, stk. 1 været,
at en funktionær med uafbrudt beskæftigelse i samme
virksomhed i 12, 15 eller 18 år havde krav på en fratrædelsesgodtgørelse svarende til henholdsvis 1, 2 eller 3
måneder ved arbejdsgiverens opsigelse af funktionæren.
Efter lovændringen har en funktionær, der har været
uafbrudt beskæftiget i samme virksomhed i 12 eller 17
år, krav på godtgørelse svarende til henholdsvis 1 og
3 måneders løn, jf. funktionærlovens § 2a, stk. 1. Der
er således sket ændringer både med hensyn til godtgørelsens størrelse og længden af den anciennitet, der
udløser godtgørelsen. Bestemmelsen finder fortsat anvendelse i tilfælde af uberettiget bortvisning, jf. funktionærlovens § 2a, stk. 2, og ancienniteten beregnes
10
fortsat til fratrædelsestidspunktet og ikke opsigelsestidspunktet.
Bestemmelsen kan ikke ved aftale fraviges til skade for
funktionæren, jf. funktionærlovens § 21, stk. 1.
Enhver opsigelse af en funktionær afgivet efter den 31.
januar 2015 vil være omfattet af de nye regler.
Tidligere gjaldt der efter funktionærlovens § 2a, stk.
2-4 undtagelsesbestemmelser til arbejdsgiverens pligt
til at udbetale fratrædelsesgodtgørelse, hvis funktionæren ved sin fratræden ville oppebære folkepension
eller en alderspension fra arbejdsgiveren, men disse
undtagelser er ophævet ved lovændringen.
Begrundelsen herfor er, at EU-domstolen i sag C-499/08
(den såkaldte Ole Andersen-sag) fastslog, at den danske praksis var i strid med det EU-retlige forbud mod
forskelsbehandling på grund af alder. Bestemmelserne
er derfor ophævet ved lovændringen, og alle funktionærer vil derfor nu kunne gøre krav på godtgørelse ved
opsigelse, såfremt de har den lovbestemte anciennitet.
Seneste lovændringer i andelsboligforeningsloven
Af advokat (H) Henrik Qwist, partner
1 - SKÆRPEDE KRAV TIL STIFTELSE AF ANDELSBOLIGFORENINGER – IKRAFTTRÆDEN 1. JANUAR 2015.
I december måned 2014 blev der vedtaget ændringer
til Lejeloven samt Andelsboligforeningsloven med
henblik på at sikre bedre rådgivning til lejere, som ønsker at stifte en andelsboligforening, samt et forsøg på
at sikre bedre økonomi i disse foreninger.
Nærværende artikel giver et overblik over disse nye
regler.
KRÆVER LEJERTILSLUTNING PÅ 60 %
Lejeloven indeholder regler om, at når en ejendom
med mere end 6 beboelseslejemål, eller 13 såfremt
der tillige er erhverv, sælges, skal ejendomsejer tilbyde
lejerne at overtage ejendommen til samme kø-besum
og øvrige vilkår, som ejeren kunne opnå ved salg til anden side.
Indtil 1. januar 2015 var der i Lejeloven krav om, at
mindst 50 % af lejerne af beboelseslejligheder havde
meldt sig ind i andelsboligforeningen. Dette krav om
mindstetilslutning til en af lejerne stiftet andelsbo-ligforening er nu forhøjet til 60 %.
Teknisk er denne lovændring sket ved, at der i Andelsboligforeningslovens § 2, stk. 1 er indsat et gene-relt
krav om, at når der stiftes en andelsboligforening, skal
der være en tilslutning på mindst 60 %.
Tilslutningsprocenten på 60 beregnes ikke i forhold til
11
samtlige boliglejemål, men i forhold til udlejede beboelseslejligheder. Tomme beboelseslejemål regnes således ikke med. På helt samme vis som efter den tidligere
regel.
KRAV TIL BUDGET
I en ny bestemmelse i Andelsboligforeningslovens § 3
a) er der indsat et lovmæssigt krav om, at der forud for,
at en af lejerne stiftet andelsboligforening gennemfører køb af deres ejendom, skal foreligge et budget for
andelsboligforeningen.
For budgettets finansieringsdel gælder, at der uanset
valg af finansieringsmodel altid skal være et sam-menligneligt budget med et fastforrentet 30-årigt lån med
afdrag.
Endvidere er det nu i loven fastlagt, at budgettet skal
dække samtlige poster for andelsboligforeningens
økonomi, samt at budgettet skal dække en periode på
mindst 10 år fra stiftelsen.
Der er samtidig lovgivet om, at budgettet skal indeholde en post til ejendommens vedligeholdelse, samt
at andelsboligforeningen ikke må budgettere med en
indtægt fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder.
Lovgiver har således lovgivet om kvaliteten af den rådgivning, som lejere skal modtage i forbindelse med
lejernes stillingtagen til, om de vil stifte en andelsboligforening i deres ejendom og gennemføre lejerkøb af
denne.
2 - DOKUMENTER VED SALG AF ANDELSBOLIG OG NØG-
MATERIALE TIL KØBERE AF ANDELSBOLIGER.
LEOPLYSNINGER I FORENINGENS ÅRSRAPPORT M.V.
Andelsboligforeningslovens § 6 indeholder regler om, hvil-
I 2013 gennemførtes til ikrafttræden i løbet af 2014 en række
ket materiale en køber af en andelsbolig skal have udleveret
ændringer til Andelsboligforeningsloven, som dels stiller
i forbindelse med købet. Omfanget af dette materiale er nu
øgede krav til oplysningerne i andelsboligforeningernes
for alle andelsboligforeninger blevet væsentligt forøget. En
årsrapport, dels giver andelsbo-ligforeningerne opgaver
køber skal have udleveret følgende materiale:
med udarbejdelse af nøgleoplysninger, og endelig forøger
1. Foreningens vedtægter
omfanget af det ma-teriale en køber af en andelsbolig skal
2. Foreningens seneste årsregnskab og budget
modtage i forbindelse med køb.
3. Referat fra foreningens senest afholdte ordinære generalforsamling og eventuelt senere eks-traordinære generalfor-
Alle disse tiltag er tilsammen lavet for at give købere af en
samlinger
andelsboliger bedre og flere oplysninger om andelsboligfor-
4.Foreningens vedligeholdelsesplan, såfremt foreningen
eningen og den lejlighed, køber er interesseret i.
har en sådan.
5.Den senest udarbejdede energimærkning for ejendom-
FORENINGENS ÅRSRAPPORT
men
Med virkning fra 1. januar 2014 skal alle andelsboligforenin-
6.Nøgleoplysninger for andelsboligforeningen (skemat-
gers årsrapporter indeholde oplysninger om en række nøg-
vang)
letal. Foreningens revisor skal derfor nu udarbejde en årsrap-
7. Nøgleoplysninger for den aktuelle andelsbolig (skemat-
port, som opfylder alle disse krav.
vang)
8.En erklæring fra andelsboligforeningen hvis der er sket
FORENINGENS OPGAVER – NØGLEOPLYSNINGSSKEMAER
væsentlige ændringer i nøgleoplysnin-gerne siden seneste
Alle andelsboligforeninger i Danmark er ved lovændringen
nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen jf. 6 (ske-
og med virkning fra generalforsamlingens godkendelse af
matvang)
årsregnskaberne i løbet af 2014 blevet pålagt at udfylde de
af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdede
Udlevering af disse dokumenter behøver dog ikke at ske i pa-
særlige skemaer.
pirform, men kan ske ved henvisning til for-eningens hjemmeside, såfremt materialet findes der.
Alle foreninger skal udfylde nøgleoplysningsskemaer om
andelsboligforeningen, og for hver handel i for-eningen til-
BEHOV FOR REVISION AF FORENINGENS VEDTÆGTER
lige et nøgleoplysningsskema for den aktuelle andelslejlig-
Ændringen i Andelsboligforeningslovens § 6 om materiale
hed, der sættes til salg. Er der der-udover sket ændringer i
til købere af andelsboliglejligheder betyder, at langt de flest
foreningens forhold, skal andelsboligforeningen endvidere
andelsboligforeninger i den nærmeste fremtid bør foretage
udarbejde en særlig erklæring som et tillæg til nøgleoplys-
ændring af foreningens ved-tægt.
ningsskemaet for andelsboligforeningen.
Dette kunne give anledning til generelt at gennemgå forI henhold til ministeriets bekendtgørelse af 6. januar 2015,
eningens vedtægter for at sikre, at alle de sene-ste lovæn-
skal alle disse skemaer udarbejdes hurtigst muligt og senest
dringer m.v. generelt er blevet indføjet i vedtægten.
10 arbejdsdage efter, at foreningen har modtaget anmodning om, at disse skemaer skal anvendes i forbindelse med et
salg i andelsboligforeningen.
Samtidig er andelsboligforeningen forpligtet til at foretage
indberetning af nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen til ministeriet.
12
AFDELINGEN FOR FAST EJENDOM
Ud af virksomhedens godt 40 ansatte, består afdelingen for fast ejendom af 7 advokater/jurister
og 4 sagsbehandlere. Vores afdeling bistår et bredt udsnit af ejendomsmarkedets aktører, herunder
administrationsvirksomheder, entreprenører, arkitekter, offentlige og kommunale myndigheder,
ejendomsmæglere, pensionskasser og boligforeninger samt advokater.
Afdelingen er blandt landets førende inden for sine specialeområder:
> køb og salg af fast ejendom, herunder ”due diligence”
> erhvervs- og hotelejendomme
> boliglejeret og erhvervslejeret
> entrepriseret,
> miljø- og forureningssager
> planlovgivningen
> ejendomsprojektudvikling og andelsboligprojekter
> andelsboligret og andelsboligstiftelser efter lejelovens regler om tilbudspligt
> ejendomsmæglerjura og ejendomsmægleransvar
> konfliktsløsning – herunder rets- og voldgiftsager
> isoleret bevisoptagelse, sagkyndige beslutninger, syn og skøn samt ADR (alternative dispute resolution)
> tvangsauktion over fast ejendom
> specialinkasso for bolig- og udlejningsejendomme, herunder udsættelsessager og eksklusioner m.v.
PRIMÆRE KONTAKTPERSONER
> Henrik Qwist, advokat (H), partner ([email protected]) dir. 33 63 74 38
> Kristian Dreyer, advokat (L), partner ([email protected]) dir. 33 63 74 26
ØVRIGE ADVOKATER
> Mikael Dreyer, advokat (H) ([email protected])
> Hans Christian Galst, advokat (H), partner ([email protected])
> Mette Haagensen, advokat ([email protected])
> Anders Hebbelstrup Jensen, advokat ([email protected])
> Christian Steen Laursen, advokat, partner ([email protected])
> Pernille Thrane, advokat (L) ([email protected])
> Gritt Bjørnshave advokatfuldmægtig ([email protected])
SVEGA ADVOKATINKASSO
> Henrik Drewes Rasmussen, advokat ([email protected])
SVEJGAARD | GALST | QWIST
Gammel Strand 44
DK-1202 København K
www.svega.dk
T (+45) 33 63 74 00
SVEJGAARD | GALST | QWIST
ADVOKATAKTIESELSKAB