1. No category

JURIDISK
NYT
SEPTEMBER 2013
SIDE 2:
ERHVERVSLEJERETTEN I PRAKSIS
SIDE 4: Afslag i købesummen som følge af ukorrekte boligarealopgivelser
oplyst af sælger
SIDE 6: Er din virksomhed omfattet af den britiske korruptionslovgivning?
SIDE 7: Ændringer i håndhævelseslovgivningen
2
R AKSIS
JERE T TEN I P
ERH V ERVSLE
kl 14-18.
TOBER 2013,
K
O
.
22
.
D
S
U
K U RS
k
clemenslaw.d
Tilmelding: ltr@
AF HARRY RUBY ANDREASEN, ADVOKAT • [email protected] • T: 87 32 12 65
Erhvervslejeret
ERHVERVSLEJERETTEN
I PRAKSIS
Indledning
Kontraktindgåelsen og forhandlingssituationen
Det er efterhånden snart fjorten år siden, den gamle
lejelov blev ”opsplittet” i to – nemlig dels en, der kun
vedrørte boliger, og som med virkning fra 1/1 2000 blev
placeret under Boligministeriet, og dels en erhvervslejelov, der blev placeret under Erhvervsministeriet.
Meningen dengang var at liberalisere reglerne for
erhvervslejeforholdene, således at der blev langt friere
aftalemæssige rammer, og det er også således, praksis
har udviklet sig.
Tidligere var situationen mere eller mindre den, at de
aftalemæssige rammer på en række punkter var relativt snævre, idet der var tale om ufravigelige regler,
men i og med langt de fleste ”bånd” i den retning er
klippet over, så er aftalemulighederne i dag langt videre,
og dette indebærer både muligheder og risici.
Konsekvensen heraf er derfor også den, at det i dag er
af helt afgørende betydning, at man er ”vågen” allerede
i kontraktforhandlingerne og dermed i aftalesituationen, idet aftalerne binder og i langt de fleste tilfælde er
meget langtrækkende/tidsubegrænsede, og det betyder, at det efterfølgende kan være meget svært – ofte
umuligt – at få ”rettet op” på en aftale, som viser sig at
være uhensigtsmæssig/utilfredsstillende.
I og med erhvervslejekontrakter i udgangspunktet og i
langt de fleste tilfælde ikke er tidsbegrænsede, og som
regel også indebærer betalinger af betydelige beløb –
om ikke andet så med tiden – så er det både for udlejer
og lejer vigtigt, at man i forhandlingssituationen får
optimeret sine aftalemuligheder/afprøvet alle grænser.
Hér er det for begge parters vedkommende imidlertid
tit og ofte således, at der er alt for stort fokus på det
helt umiddelbare omdrejningspunkt i form af huslejen,
og endda ofte alene huslejen de første år, mens øvrige vilkår, såsom reguleringsfaktorer, anvendelsesret,
afståelsesret etc., nedprioriteres/overses og først på
et senere tidspunkt ”vågner op”: Nemlig når problematikken bliver relevant, og så er det ofte for sent eller
3
meget dyrt at rette op på et gammelt og uhensigtsmæssigt aftalegrundlag.
Det er derfor vigtigt, at man allerede i forhandlingssituationen er opmærksom på, at en erhvervslejekontrakt typisk er et ”halvstort puslespil”, hvori der indgår
en række brikker, og hvor den store ”midterbrik” ganske
vist er den umiddelbare husleje, men hvor de andre brikker altså også helst skal ”passe” (ikke mindst på sigt),
for, at puslespillet bliver optimalt og tilfredsstillende i
det lange løb.
Det puslespil kan ”normalt” kun lægges én gang: Nemlig
ved de oprindelige kontraktforhandlinger, og hvor det
kan være relativt let/næsten omkostningsfrit at opnå
goder/en gunstig retsposition, der efterfølgende kan
vise sig at være af vital betydning, og det er derfor
vigtigt, at man i en kontraktsituation er opmærksom på
at få optimeret sin position og afprøvet alle grænser/
muligheder, således at man ikke efterfølgende tvinges
ud i en negativ forhandlingssituation eller sågar endog
en efterfølgende retssag/proces.
Processer/retssager er der nemlig mange af indenfor
erhvervslejeretten, og en række af disse kunne – og
kan – afværges ved en optimal og langsigtet fornuftig
oprindelig aftale, der så dog naturligvis ikke vil kunne
tage højde for fremtidige uforudsete forskydninger i et
givent markedslejeniveau eller for den sags skyld, at der
af andre årsager måtte opstå ubalancer i forholdet.
Markedslejesager og mæglervurderinger/syn og skøn
Et af de ”faste” omdrejningspunkter, der historisk og
fremadrettet stort set altid vil være et tvistepunkt,
er huslejebetalingen, og det gælder især i de situationer, hvor der som følge af konjunktursvingninger eller
konkrete og lokale værdiforskydninger er opstået en
situation, hvor den oprindelig aftalte husleje (eventuelt
med efterfølgende indekseringer/tilpasninger) af den
ene eller anden grund har vist sig at komme ud af trit
med det aktuelle niveau, og det kan være såvel, fordi
huslejen er for lav som for høj.
Førhen – dvs. før år 2000 – var mulighederne for
huslejeændringer via domstolene snævert baseret på
en bevisførelse, hvorefter den part, der ønskede sin
husleje ændret, skulle dokumentere, at huslejen var ude
af trit med virkeligheden, og det eneste relevante bevis
i den anledning var konkrete eksisterende lejemål, der
”lignede” det pågældende lejemål (typisk beliggenhedsmæssigt, men også vilkårsmæssigt etc.).
Disse ret ”snævre” regler indebar, at det var vanskeligt/tungt at få en husleje ændret via domstolene, og at
det i nogen grad fandt sted ”i bakspejlet”: Dvs. at man i
realiteten kiggede bagud og tog historisk afsæt i form
af eksisterende og ofte gamle lejekontrakter og det
niveau, der var heri.
Det princip blev imidlertid ændret og udvidet betragteligt fra år 2000, idet bevisførelsesmulighederne nu
er ”frie”, og i princippet kan ”alle” typer af bevisligheder
derfor bruges: Udover sammenlignelige lejemål således
også syn og skøn, ejendomsmæglerstatistikker, tilbud
og vidneforklaringer etc.
Det væsentligste af de ”nye” bevismuligheder har imidlertid været syn og skøn – typisk en ejendomsmæglervurdering – og der er efterhånden godt og vel en snes
landsrets- og højesteretsdomme af principiel karakter,
der markerer, hvorledes retsvæsnet forholder sig til
især det bevismiddel, hvilket materiale nu er så omfattende, at der tegner sig et konkret billede/en strømpil,
og de konklusioner vil der blive redeg jort for på vores
kursus, jfr. nedenfor.
Mere specifikt er situationen nemlig den, at i og med vi
i gennem en lang årrække har haft netop erhvervslejeretten som ét af vores kerneområder/specialer – og
stedse derfor har et trecifret antal af sådanne sager
verserende – så er vi sandsynligvis også det advokatfirma i Danmark, der har flest af den slags sager, og
helt konkret er rundt regnet en tredjedel af de trykte
domme, der tegner praksis, jfr. ovenfor, således sager,
vi har ført, og det er der ingen andre advokatfirmaer i
Danmark, der kommer blot i nærheden af.
Men de konklusioner, vi drager, og som vil blive illustreret/underbygget oversigt -og skematiseringsmæssigt
på kurset, vil forhåbentlig kunne være både interessante og brugbare og sandsynligvis også dækkende for den
fortsatte udvikling i praksis, således at kurset på det
punkt ikke blot bliver udtryk for en aktuel status, men
også for den sandsynlige fremtidsudvikling på området.
Kursus her på kontoret den 22. oktober 2013
Med afsæt i det ovenfor anførte afholder vi her på
kontoret internt kursus for de af vores klienter, der
modtager nyhedsbrevet, og som har interesse heri,
4
og det kursus finder sted den 22. oktober, kl. 14.00 til
18.00. Deltagelse vil være gratis og i øvrigt give kursuspoint for de, der måtte have interesse heri.
Af rent praktiske årsager bedes tilmelding ske hertil senest den 16. oktober d.å. pr. mail eller telefon til
Linda Thue Rasmussen, [email protected], dir. tlf. 87
32 12 32.
der vil bestå i en summarisk gennemgang af de traditionelle hovedelementer i en erhvervslejekontrakt, og
hvad man især bør have fokus på forhandlingsmæssigt i den forbindelse, og anden del, hvor retspraksis
især i relation til markedslejeværdisager vil blive gennemgået.
Foredragsholderne være Simon Langvardt Müller og
Harry R. Andreasen.
Temaet for kurset vil være erhvervslejeretten og
emnemæssigt i øvrigt tvedelt – nemlig en første del,
AF POUL RESEN STEENSTRUP, ADVOKAT • [email protected] • T: 87 32 12 73
Fast Ejendom
AFSLAG I KØBESUMMEN SOM FØLGE AF
UKORREKTE BOLIGAREALOPGIVELSER
OPLYST AF SÆLGER
Højesteret har ultimo august måned 2013 afsagt to
domme, hvorefter køberne af to ejendomme er tilkendt
et afslag i købesummen som følge af, at det faktiske
boligareal var mindre end oplyst af sælger.
Urigtige oplysninger om boligarealets størrelse –
det faktiske areal mindre end det oplyste – er køber
imidlertid ikke afskåret fra at gøre gældende over for
sælger.
Indledningsvis fastslår Højesteret i afgørelserne, at en
urigtig oplysning om en ejendoms boligareal ikke er at
anse som en mangel, der omfattes af den ansvarsfrihed for sælger, der følger af Lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom m.v. §2, stk.1.
Dernæst afgør Højesteret – kun i den ene sag, i den
anden sag var der ikke tvist herom – spørgsmålet om,
hvorvidt arealafvigelsen var en mangel. Arealet var oplyst til 113 m2, men en efterfølgende opmåling viste, at
arealet kun var 95,7 m2. Højesteret slår fast, at dette
er en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og at boligarealets
størrelse normalt har stor betydning for prisfastsættelsen af en familiebolig. Med denne begrundelse
tiltræder Højesteret derfor, at den urigtige oplysning
om ejendommens boligareal udgør en mangel.
Ifølge denne lovbestemmelse kan en køber ikke over for
sælger - medmindre denne har givet en garanti, handlet
svigagtigt eller groft uagtsomt – påberåbe sig, at en
bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, såfremt køber
har modtaget en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring.
Køber må i tilfælde af en sådan mangel ved ejendommen
rette sin mangelsindsigelse mod ejerskifteforsikringen eller den bygningssagkyndige. Har køber tegnet en
ejerskifteforsikring, og foreligger der en dækningsberettiget skade, vil forsikringen dække i henhold til
forsikringsvilkårene. Har den bygningssagkyndige, der
har udarbejdet tilstandsrapporten, begået en faglig
fejl, kan han muligvis pålægges ansvar herfor.
Herefter fastslår Højesteret, at der var basis for at
give køber et nærmere beregnet afslag i købesummen.
Under sagerne var det gennem et syn og skøn fastslået, at værdien af ejen-dommen på handelstidspunktet
ville være mindre med den korrekte arealangivelse.
Højesteret udtaler vedrørende købers adgang til afslag
i købesummen, at der skal tages udgangspunkt i, om
kendskab til forholdet ville have ført til, at købesum-
5
men var blevet lavere, og at vurderingen heraf må ske
under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på
handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed.
Herefter tilkendes køber i den ene sag et afslag på kr.
50.000,00. I den anden sag var afslaget kr. 150.000,00.
I denne sag var ejendommen solgt for kr. 1.630.000,00,
men handelsværdien ville rettelig have været kr.
1.436.800,00.
Læren af de to nye domme fra Højesteret må være,
at man som sælger ikke uden videre kan afvise en indsigelse fra køber om arealafvigelse i boligarealet med
argumentationen: ”Du har jo købt det boligareal, som
du selv har været ude at bese med egne øjne/du har jo
fået den vare, du har set”.
Denne argumentation holder ikke, hvis afvigelsen i
boligarealet kan karakteriseres som ikke uvæsentlig,
og køber gennem et syn og skøn kan dokumentere, at
arealafvigelsen har medført en ikke uvæsentlig værdiforringelse/reduktion af handelsværdien.
Sælgerne og disses rådgivere skal derfor være påpasselige med indholdet af boligarealopgivelser, oplysningerne skal være korrekte og i overensstemmelse
med de faktiske forhold. I modsat fald kan sælger
efterfølgende blive mødt med afslag i købesummen.
Dette uanset sælgers gode tro, idet afslag gives, selv
om der intet er at bebrejde sælger.
Eneste trøst for sælger er, at værdiforringelsen skal
have en vis størrelse. Højesterets afgørelser synes
således ikke at ændre på den tidligere praksis, hvorefter der ikke gives afslag i købesummen for rene
bagateller – hvorledes dette begreb så defineres, er
et mere åbent spørgsmål.
6
AF CECILIE BERTELSEN, ADVOKAT • [email protected] • T: 87 32 12 33
Internationale retsforhold
ER DIN VIRKSOMHED
OMFATTET AF DEN BRITISKE
KORRUPTIONSLOVGIVNING?
Den 1. juli 2011 trådte en ny britisk korruptionslovgivning i kraft – UK Bribary Act.
filial, så er virksomheden omfattet, også for overtrædelser der foregår i et helt tredje land.
Også rigtig mange danske virksomheder vil være omfattet af loven, idet denne gælder, hvis et dansk selskab
har fx et britisk datterselskab eller filial eller er repræsenteret ved en agent.
Det betyder i yderste konsekvens fx, at direktøren i en
dansk virksomhed med et datterselskab eller repræsentationskontor i England kan dømmes for overtrædelser af den britiske korruptionslovgivning, såfremt en
handelsagent som led i virksomhedsudøvelsen i Afrika
eller Asien modtager eller yder bestikkelse.
Loven, der har til formål at stramme op på korruptionsområdet, ulovliggør bestikkelse/”facilitation of
payment” både mellem private aktører og mellem private og offentlige aktører. Dette gælder både giver og
modtager af bestikkelse.
Både selve virksomheden og enkeltpersoner i ledelsen
kan blive holdt ansvarlig for overtrædelser. Hvis der i et
led i en erhvervsdrivende organisation er begået overtrædelser, så bliver chefer, der har givet samtykke, eller
- mere vigtigt – der har undladt at påtale retsbruddet,
holdt ansvarlige.
Loven gælder eksterritorialt, hvilket betyder, at såfremt selskabet blot har et britisk datterselskab eller
UK Bribary Act lægger op til, at virksomhederne skal
påtage sig omfattende forebyggende foranstaltninger,
og gør virksomhederne det, vil de kunne frifindes, til
trods for dokumenterede overtrædelser af lovgivningen.
Virksomheden skal kunne dokumentere, at der er sat
tilstrækkelig procedure op for at forhindre bestikkelse.
Dette indebærer overholdelse af 6 trin:
1. Den øverste ledelse har ansvar for at etablere en
anti-korruptionskultur
2. Regelmæssig vurdering af de korruptionsrisici virk-
7
3.
4.
5.
6.
somheden står over for
Politikker og procedurer til at forhindre korruption
skal være klare, anvendelige og tilgængelige
Effektiv implementering af politikker og procedurer
Effektiv due diligence af alle forretningspartnere
Løbende overvågning, gennemsyn og opdatering af
anti-korruptionssystemer
De engelske myndigheder anbefaler, at virksomhederne
foretager due diligence af ansatte og samarbejdspartnere, inden man indgår et samarbejde, og at virksomhederne som minimum inkorporerer procedurer som
angivet ovenfor.
AF SØREN HAMMER WESTMARK, ADVOKAT • [email protected] • T: 87 32 12 35
Udbudsret
ÆNDRINGER I
HÅNDHÆVELSESLOVGIVNINGEN
Håndhævelsesloven og bekendtgørelse om Klagenævnet
for Udbud er med virkning fra den 1. juni 2013 ændret.
Hovedformålet med lovændringerne er at effektivisere
og forenkle klagesystemet på udbudsområdet. Blandt
midlerne til at opnå dette er indførelse af forkortede
klagefrister, forhøjelse af gebyr for indbringelse af klager samt ikke mindst ændring af reglerne om sagsomkostninger således, at en klager, der ikke får medhold,
kan pålægges at betale sagsomkostninger.
Klagefrister
Fra 1. juni 2013 gælder følgende klagefrister:
1. Klage over ikke at være prækvalificeret ændres fra
30 til 20 kalenderdage.
2. Andre klager vedrørende offentlige kontrakter
ændres fra 6 måneder til 45 kalenderdage.
3. Andre klager vedrørende rammekontrakter ændres
fra 12 måneder til 6 måneder.
8
Samtidig indføres samme klagefrister for klager
over licitationer efter tilbudsloven.
Klagenævnet for Udbuds mulighed for forhåndsafvisning af klage
Det er med de skete lovændringer i loven nu præciseret, at Klagenævnet for Udbud har mulighed for at
forhåndsafvise en klage og påstande, som er udsigtsløse eller åbenlyst ubegrundede. Der er tale om
en præcisering i lovteksten, idet klagenævnet havde
denne mulighed i forvejen.
Begrænsning af anvendelsen af sanktionen uden
virkning
Med lovændringen er det ikke længere muligt for
klagenævnet eller domstolene at erklære allerede
opfyldte kontrakter for uden virkning med krav om
tilbagelevering af leverancerne. Det er samtidig
blevet præciseret, at kontrakter indgået på baggrund af indkøbsaftaler og rammeaftaler ikke kan
erklæres for uden virkning, hvis tildelingsprocessen
for kontrakterne er påbegyndt, inden Klagenævnet
for Udbud har annulleret tildelingsbeslutningen for
rammeaftalen.
Klagegebyr
Der er med de skete ændringer indført en graduering
af klagegebyrene således, at der nu skal betales et
gebyr på kr. 20.000,00 for klager over EU’s udbudsdirektiver og kr. 10.000,00 for øvrige klager.
Sagsomkostninger
Indtil lovændringen var det alene ordregiver, der
kunne komme til at betale klagers sagsomkostninger,
hvis klager fik helt eller delvist medhold.
Pr. 1. juni 2013 er der indført mulighed for, at en klager, der ikke får helt eller delvist medhold, kan blive
pålagt at betale de omkostninger, som ordregiveren
har haft i forbindelse med sagen, hvilket i øvrigt må
forventes at føre til en nedbringelse af antallet af
klagesager, der ellers har været i stigning gennem de
senere år.
Har du spørgsmål til ovenævnte, eller har du spørgsmål om udbudsret generelt, er du velkommen til at
rette henvendelse til advokat Søren Hammer Westmark, Clemens Advokater.
Clemens Advokater tilbyder rådgivning inden for de fleste
erhvervsretlige discipliner, ejendomshandler, forsikringsog erstatningsret samt familie- og arveret.
Vi beskæftiger ca. et halvt hundrede personer, heraf 20
jurister, og vi besidder både stor faglig bredde og et højt
specialiseret kendskab til de enkelte retsområder.
Vi rådgiver såvel en række af Danmarks største
erhvervsvirksomheder som privatpersoner, og vi lægger
i al rådgivning vægt på høj kvalitet og en tæt dialog med
klienten.
Advokatpartnerselskab
Skt. Clemensstræde 7
8000 Aarhus C
Tilmelding til automatisk modtagelse af Clemens Advokaters ”JURIDISK NYT” kan ske
via www.clemenslaw.dk eller ved at sende en e-mail til [email protected]
Artiklerne i dette nyhedsbrev er ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning.
Clemens Advokater påtager sig ikke noget ansvar for skader eller tab, der direkte eller
indirekte kan henføres til brugen af nyhedsbrevet.
T: +45 87 32 12 50
F: +45 86 12 50 12
[email protected]
www.clemenslaw.dk