Colliers MarkedsNYT, sommer 2015
Colliers MarkedsNYT Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 14 > Sommer 2015 Tema Colliers Award 2015 Nye spor i ejendomsudviklingen > Konference den 12. maj 2015 i Lokomotivværkstedet i København > DSB Ejendomme – en anderledes ejendomsportefølje > Gehl Architects: Gevinster ved byrumsforbedringer Colliers Velkommen til 14. udgave af Colliers MarkedsNYT Nye spor i ejendomsudviklingen Her på den rigtige side af krisen er ejendomsbranchen under kraftig forandring og kravene til branchens aktører er højere end nogensinde før. Colliers MarkedsNYT Nr. 14 > Sommer 2015 Forsidefoto: Lokomotivværkstedet [Johan Gottschalk] Udgiver: Colliers International Danmark A/S Søren Frichs Vej 38A 8230 Åbyhøj Redaktion: Analysechef Anne Kaag Andersen [email protected] Direktør og partner Johan Gottschalk [email protected] Samtidig oplever vi en stor kreativitet i forsøget på at forbedre og udvikle løsninger på ejendoms-og byudviklingens udfordringer. Et af vores bidrag til løsningen på disse udfordringer er idékonkurrencen Colliers Award, som skal inspirere og udfordre vanetænkningen i ejendomsbranchen. I år blev idékonkurrencen gennemført i samarbejde med DSB Ejendomme, som ejer 298 stationsbygninger i Danmark, hvoraf størstedelen ikke længere bliver benyttet til deres oprindelige funktion. 100 studerende gik sammen for at finde løsninger på den problemstilling, og indleverede forslag til hvordan stationsbygninger kan aktiveres og igen blive et aktiv i byerne. Denne udgave af Colliers MarkedsNYT er dedikeret Colliers Award 2015, hvor vi sætter fokus på en ejendomsbranche i udvikling. Rigtig god læselyst! Tlf. 70 23 00 20 E-mail: [email protected] CVR-nr. 31774179 Oplag: 5.100 Næste udgave: September 2015 Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Colliers Inhouse ISSN 2245-7380 Jeppe Schønfeld CEO · Partner København Peter Lassen COO · Partner København MarkedsNYT Colliers Award 2015 Nye spor i ejendomsudviklingen En anderledes ejendomsportefølje 4 Interview med underdirektør Jes Transbøl, DSB Ejendomme. Colliers' konference den 12. maj 2015 i samarbejde med DSB Ejendomme 8 Billedreportage fra Lokomotivværkstedet i København...........................................9 Vinderne af Colliers Award 2015..................................................................................12 Gode byrum betaler sig 18 Camilla van Deurs, partner og Head of Design hos Gehl Architects, er uddannet arkitekt, har en ph.d. i urban design og har arbejdet med byudvikling i hele sin karriere. Fokus på det levende 20 Partner og adm. direktør Mette Skjold fra SLA A/S har siden 2001 arbejdet med byudvikling, både nationalt og internationalt. Ældre stationsbygninger skifter spor 22 I udlandet ses flere eksempler på projekter, der skal give nyt liv til ældre stationsbygninger og styrke fællesskabet i mindre samfund, men også i Danmark får flere stationer nyt liv. Overser du dine muligheder? 24 Afgiftsgodtgørelse ved erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom. Ejendomsjura26 MarkedsINFO28 omme logistikejend yggede Industri- og med elementopb højde er i moderne byggestil Den indvendige , Ejendomme opført med hældning. til anvendelsen og built-up-tag beton facader at være en i forhold Der forudsættes n. op til 8 meter. ionsdel i ejendomme ejenråder med flere passende administrat i erhvervsom er beliggende Ejendommene type. er ejendommene domme af tilsvarende antages det, at er af Ejendommene afkastkravene, lejekontrakter. For så vidt angår lejere på 10-årige mio. kr.) udlejet til gode (volumen på 25–75 middel størrelse omme afkast. For så vidt angår er. Kontorejend ældre ejendomme lejekontrakt moderne eller 10-årige både ne er udlejet på Det kan være det, at ejendomme kravet, antages AFKASTKRAV MARKEDSLEJE SJÆLLAND København City Frederiksberg Brokvarterer og Havnefront Ørestaden Forstæder nord Forstæder syd/vest MIDT- OG VESTJYLLAN 1.300 1.250 1.050 1.800 1.300 1.100 1.350 1.150 900 900 700 900 650 1.000 950 800 Horsens 5,00 5,50 5,75 5,50 5,75 6,00 5,00 5,50 5,75 5,50 5,75 6,00 5,75 6,00 6,25 5,50 6,00 6,25 6,50 6,75 7,00 Aalborg City 5,25 5,75 6,00 6,50 7,50 500 8,75 475 7,50 750 6,00 950 7,00 8,25 850 400 7,50 600 5,50 6,50 Forstæder syd/vest MIDT- OG VESTJYLLAN Horsens NORDJYLLAND 850 7,25 625 6,75 725 6,25 825 7,25 7,75 8,75 575 775 650 8,75 500 8,00 700 7,25 750 8,75 500 8,00 600 7,50 700 Hjørring 8,75 475 7,25 750 6,00 1.050 8,75 750 6,00 1.100 475 7,25 Vejle 9,00 750 6,00 1.050 475 7,25 Kolding 9,00 475 7,25 750 6,00 1.100 TREKANTOM RÅDET OG SYDJYLLAN D Colliers MarkedsNYT Fredericia Esbjerg > FORÅR 2015 8,00 600 7,00 700 6,00 950 8,00 700 600 7,00 9,00 500 10,00 450 8,00 600 7,00 800 8,00 Svendborg 850 650 7,50 10,00 475 10,00 650 7,50 800 450 8,00 Middelfart FYN Odense City Øvrige Odense Nyborg 45 *Øvrige København Øvrige Aalborg Nørresundby Hjørring Frederikshavn TREKANTOM Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. 400 300 300 225 300 200 7,50 8,00 9,00 7,75 8,25 8,75 350 7,75 8,25 8,75 350 7,75 7,75 9,50 150 8,50 8,25 9,00 10,00 100 7,75 8,50 9,00 8,00 9,25 175 8,50 8,25 8,75 9,25 150 150 8,25 9,00 9,50 250 200 275 225 250 200 200 250 RÅDET OG SYDJYLLAN D 350 250 350 250 350 250 Fredericia 300 225 7,50 8,25 9,25 150 7,50 8,25 9,25 150 150 7,50 8,25 150 7,75 8,50 Esbjerg FYN Øvrige Odense Svendborg Middelfart 275 225 225 200 250 200 225 200 Brønshøj, Nordvest, 9,25 9,50 10,00 150 8,00 9,00 8,50 8,75 9,25 150 8,50 9,50 10,00 150 9,00 9,50 10,00 150 Nyborg Valby, består af Vanløse, 8,75 7,25 300 Kolding Under middel 325 225 375 Vejle *Øvrige København består af Vanløse, 400 450 Standard Bedste Under middel 375 450 Randers 7,00 1.000 Nørresundby % år ekskl. drift Standard 400 D Øvrige Aarhus 700 Øvrige Aalborg Frederikshavn Forstæder nord 850 Randers NORDJYLLAND Øvrige København* 800 1.050 1.300 AFKASTKRAV MARKEDSLEJE Kr. pr. m² pr. Bedste SJÆLLAND 6,25 1.050 Øvrige Aarhus 900 1.400 D Aarhus City 1.000 1.700 1.000 Øvrige København* Under middel Standard Bedste Under middel Standard Bedste % år ekskl. drift Kr. pr. m² pr. Amager mv. Internationale tendenser 38 Colliers Status og Colliers MarkedsPULS 39 Den økonomiske situation på ejendomsmarkedet – herunder nøgletal, tal for tomgang samt markedsleje og afkastkrav. DSB Ejendommes udlejningsafdeling har særlig fokus på at sikre liv og lejeindtægter på landets 26 største stationer. På Københavns Hovedbanegård åbnede Coop for nylig Mad Cooperativet på 800 m² med salg af dagligvarer, specialiteter, to go-kaffe og mad til togturen. [Expedit har indrettet Mad Cooperativet i samarbejde med Coop. Foto: Expedit.] 4 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 En anderledes ejendomsportefølje Selvom DSB Ejendomme er lidt anderledes end andre ejendomsselskaber, er der fuld fokus på optimering, udvikling og indtjening. er svært, da der ofte skal udarbejdes en endelig lokalplan, og man derfor endnu ikke kender de præcise anvendelsesmuligheder for de enkelte grundstykker. Det er dog en af de ting, vi kommer til at arbejde med fremover,“ fortæller Jes Transbøl. Af [email protected] og [email protected] Umiddelbart kunne man tro, at DSB Ejendommes eneste opgave var at vedligeholde stationsbygninger rundt omkring i Danmark, men i virkeligheden indeholder DSB Ejendommes portefølje mere end 850 grunde og 700 ejendomme, hvoraf „kun“ de 298 er stationsbygninger. Så selvom kerneopgaven er at vedligeholde og optimere stationerne, bruges der også mange kræfter på at håndtere drift og salg af en større del af de 7,7 millioner kvadratmeter grundarealer. DSB Ejendomme sælger grundarealer i hele landet: „Selvom efterspørgslen er størst i landets store byer, sælger vi jord og bygninger i hele Danmark, og ud over København har vi udviklingsprojekter i gang i blandt andet Hillerød, Slagelse, Nyborg, Esbjerg og Aalborg,“ fortsætter Jes Transbøl, som også understreger, at ud over beliggenheden er også bebyggelsesprocenten og den tilladte anvendelse selvsagt afgørende for værdien af et grundareal. For at håndtere de mange aktiver og opgaver er DSB Ejendomme opdelt i tre „ben“: Salg, Udlejning og Stationer. I spidsen for organisationen er underdirektør Jes Transbøl, som blev ansat i 2014. Store muligheder i de gamle banearealer Det er ikke kun grundarealer, som DSB Ejendomme sælger. Organisationen har fx for nylig solgt deres eget tidligere domicil i Sølvgade og Østerport Kursuscenter, og inden længe skal den store godsbanebygning på Kalvebod Brygge 32 sælges. I Salg er DSB Ejendomme i gang med flere store udviklingsprojekter på tidligere banearealer i samarbejde med private investorer, heriblandt IKEAs nye varehus i København, som forventes at stå færdigt i 2018, hvis lokalplaner mv. bliver godkendt. „Kalvebod Brygge 32 ligger i et af Københavns centrums sidste udviklingsområder, og ejendommen er også en udviklingsejendom, hvor der blandt andet er mulighed for at bygge et par etager ovenpå. Det bliver en spændende sag at følge. Vi har bevidst ikke lejet den ud for at give de fremtidige ejere mulighed for at starte udviklingen af ejendommen med det samme,“ fortæller Jes Transbøl. Hidtil har organisationen ofte selv stået for at sælge de tidligere banearealer, men det er Jes Transbøls forventning, at man fremover på de gode placeringer i højere grad via mæglere vil konkurrenceudsætte både bredere og tidligere i processen, når grundarealerne skal sælges. Det afføder dog nogle udfordringer: Det sker også, at DSB Ejendomme sælger stationsbygninger, men oftest ønsker DSB Ejendomme at beholde ejendommene, også „Vi vil rigtig gerne udbyde grundarealerne mere åbent til salg tidligt i processen, men det Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 > 5 selvom de ikke længere bruges i forbindelse med togdriften. Det skyldes, at bygningerne af mange rejsende uvilkårligt forbindes med DSB, og derfor er det bedst fortsat at have råderet over stationerne og derved undgå fx forfaldne bygninger. Udlejning giver liv DSB Ejendomme DSB Ejendommes andet ben er Udlejning, hvor fokus netop Udlejning er på at udleje stationsbygningernes tomme lokaler, I takt med at billetsalget flytter der blandt andet opstår, sig fra de fysiske butikker til interfordi store dele af billetnettet frigøres arealer i landets salget flytter sig fra de fystationsbygninger. Lokalerne siske butikker til internettet, udlejes til kiosker, spisesteog denne udvikling forventes der, kontorer og butikker. at fortsætte de næste år. Med udlejningerne sikres både lejeindtægter og liv på stationerne. Jes Transbøl forklarer: „Vi udlejer meget gerne lokalerne på stationerne til danske og internationale butikskæder, da vi på den måde kan klare flere udlejninger i ét hug, og samtidig giver det en vis „genkendelsesglæde“ for vores passagerer, hvilket også giver tryghed. Udlejningspriserne varierer kraftigt som på det øvrige ejendomsmarked – de afhænger af beliggenheden, antallet af passagerer og af bygningens stand.“ DSB Ejendomme Salg DSB Ejendomme sælger grundarealer og ejendomme i hele landet. Ud over København er der i øjeblikket udviklingsprojekter i gang i blandt andet Hillerød, Slagelse, Nyborg, Esbjerg og Aalborg. Særligt i de mindre byer lykkes det dog oftere at få lokale lejere som fx kiosker, spisesteder og kontorer. I Salg er DSB Ejendomme i gang med flere store udviklingsprojekter på tidligere banearealer i samarbejde med private investorer, heriblandt IKEAs nye varehus i København, som forventes at stå færdigt i 2018, hvis lokalplaner mv. bliver godkendt. 6 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Jes Transbøl fortæller: „Vi har særlig fokus på de 26 største stationer, hvor vi rammer ca. 50 % af vores daglige rejsende. Her søger vi at få spændende koncepter ind, der hvor det kan lade sig gøre. Vi er for eksempel glade for at være de første til at introducere Dunkin’ Donuts i Danmark, der for nylig åbnede på Københavns Hovedbanegård og i Roskilde, og som også er på vej til Odense.“ Også andre steder på Københavns Hovedbane gård sker der forandringer. For nylig åbnede Coop Mad Cooperativet, som både sælger dagligvarer, specialiteter, to go-kaffe og mad til togturen. Jes Transbøl fortsætter: „Lige nu flytter vi DSB’s egne billetkontorer til mindre lokaler et nyt sted på banegården, så der bliver skabt et bedre kundeflow i den del af hallen, hvor der hidtil har været lidt dødt. På den måde frigiver vi også flere kommercielle kvadratmeter til mere shopping og flere spisesteder på stationen. Det gælder om at servicere vores kunder med så spændende et udbud som muligt.“ Passagererne skal trives på stationerne Det sidste af de tre ben hos DSB Ejendomme er området Stationer med afdelingerne Bygherre og Entreprise. Her har man blandt andet ansvaret for stationerne, der løbende moderniseres og istandsættes. I et transportforlig i 2009 blev det besluttet, at op til 1 mia. kr. af avancen fra salget af udviklingsejendomme går til at skabe bedre adgang til den kollektive transport med særlig fokus på at etablere bedre bilog cykelparkering på stationerne. Modernisering og istandsættelse sker i tæt samarbejde med Banedanmark, således at større arbejder søges udført, hvis der alligevel skal foretages sporspærringer, for at spare omkostninger og minimere gener for passagererne. Effektiv planlægning er nøgleordet i disse langstrakte processer, men samtidig er det nødvendigt at være parat til at omprioritere, når det kræves. De knap 20 stationsmoderniseringer, som er planlagt i 2015, håndteres blandt andre af nogle af DSB Ejendommes ansatte, som har høj anciennitet og kender de danske stationer som deres egen bukselomme. De har derfor også et skarpt øje for, hvad der fungerer, og hvad der ikke fungerer. Der kan være brug for et bedre lysindfald, at cykelparkeringen bliver flyttet, antallet af p-pladser bliver øget, eller at mindre bygninger nedrives for at skabe mere åbenhed og dermed tryghed for passagererne. Der er også en kommerciel tilgang til stationsmoderniseringerne. Fx er det for nylig lykkedes at udleje et lokale på Valby Station til Joe & the Juice, efter at passagerflowet på stationen blev ændret med en ny indgang og nye cykelparkeringer. „Vores incitament til at deltage i Colliers Award var først og fremmest at få nye idéer til anvendelser af vores staDSB Ejendomme tioner – man skal aldrig holde sig Stationer for fin til at tage imod nye idéer. Knap 20 stationsmoderniserinDet er jo betydeligt nemmere ger er planlagt i 2015 og håndteres at aktivere de store stationer, blandt andre af nogle af DSB Ejenmen når det kommer til det dommes ansatte, som har høj ansåkaldte udkantsdanmark, så ciennitet og kender de danske er det svært at aktivere de tomme stationer som deres egen bygninger,“ siger Jes Transbøl og bukselomme. fortsætter: „Desuden sætter selve konkurrencen jo fokus på stationerne og alle de muligheder, de rummer – den bringer anvendelsen til debat, også i de enkelte lokalsamfund. Det, der for os også har gjort konkurrencen særlig interessant at deltage i, er, at den jo fungerer landsdækkende.“ Vinderne af Colliers Award havde meget forskellige idéer til, hvordan de øde stationsbygninger kunne aktiveres, og ifølge Jes Tranbøl, som også sad med i dommerkomitéen, er det med til at understrege, at ikke kun én løsning er den rigtige. „Det har været en sjov proces, og selvom de enkelte idéforslag ikke nødvendigvis kan realiseres alene, er det idéer, som giver stof til eftertanke.“ Netop opgaven med at sikre gode stationer betyder, at DSB Ejendomme adskiller sig fra de fleste andre ejendomsselskaber: „Ud over at vi er et ejendomsselskab, som sælger, udvikler og udlejer ejendomme, så har vi også med togdriften en anderledes kerneforretning: DSB Ejendomme skal servicere DSB med de rette stationer og bygninger, og det er lige præcis det, som gør det både udfordrende og spændende at arbejde her. Men det betyder også, at mængden af opgaver er stor,“ udtaler Jes Transbøl. Colliers Award er med til at sætte fokus på DSB Ejendomme Et af de første og noget anderledes initiativer, som Jes Transbøl tog hos DSB Ejendomme, var at gå med i idékonkurrencen Colliers Award 2015 i samarbejde med Colliers International. Det blev gjort for at sætte fokus på den udfordring, DSB Ejendomme har med at udleje stationsbygningerne i Danmarks mindre byer. i samarbejde med DSB Ejendomme Jes Transbøl Underdirektør i DSB Ejendomme En branche med luft under vingerne Jes Transbøl har været vidt omkring i ejendomsbranchen, inden han i 2014 blev ny underdirektør i DSB Ejendomme. Han er oprindelig bankuddannet og har tidligere været investeringsdirektør hos EjendomsInvest og projektudvikler hos KPC BYG samt TK Development. Senest har han været underdirektør for ejendomsområdet i Finansiel Stabilitet og kunde- og planlægningschef for Københavns Ejendomme. Jes Transbøl sætter pris på den brede vifte af opgaver, som udfordrer ham hos DSB Ejendomme – kombinationen af kerneforretningen og det kommercielle. Generelt er han ikke i tvivl om, at ejendomsbranchen er det rette sted for ham. Han siger: „Ejendomsbranchen er så spændende på grund af det kreative element – der skabes ting, og udvikling er i fokus. Der er lidt mere luft under vingerne i ejendomsbranchen,“ smiler Jes Transbøl. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 7 i samarbejde med DSB Ejendomme 8 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Colliers' konference Den 12. maj 2015 løb konferencen ‚Nye spor i ejendomsudviklingen‘ af stablen i Lokomotivværkstedet i København For fyldte borde med et bredt udvalg af aktører fra ejendomsbranchen præsenterede Colliers International og DSB Ejendomme en række inspirerende oplægsholdere, der alle nytænker byudvikling, byrum og brugen af ældre ejendomme. Som en del af arrangementet blev vinderne af Colliers Award 2015 kåret. > Den reelle værdi af en ejendom er mere end blot en grund og nogle mursten. I takt med samfundsudviklingen er der kommet mere fokus på inddragelsen af andre faktorer – også hos ejendomsudviklere og investorer. Det ønskede Colliers International i samarbejde med DSB Ejendomme at sætte fokus på med konferencen „Nye spor i ejendomsudviklingen“. Velkomst ved COO og partner i Colliers, Peter Lassen, og underdirektør hos DSB Ejendomme, Jes Transbøl, der begge var overvældede over det stærke fremmøde på dagen. Fotos: Mie Schmidt Lorenzen. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 9 Colliers' konference Nye spor i ejendomsudviklingen I pauserne gik snakken lystigt på kryds og tværs blandt deltagerne i de rå, industrielle omgivelser i DSB’s tidligere lokomotivværksted, der var fine og meget passende rammer for konferencen. Første kvinde og indlægsholder på scenen var Camilla van Deurs fra Gehl Architects, der både i Danmark og udlandet arbejder med urban og bæredygtig byudvikling. Hendes oplæg på konferencen fokuserede især på vigtigheden af brugerinddragelse i udviklingen af nye, innovative byrum. 10 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Administrerende direktør og partner hos SLA A/S, Mette Skjold, præsenterede en række inspirerende cases, hvor brug af natur i byrummet har skabt både vækst og værdi. Virksomheden står blandt andet bag transformationen af Sønder Boulevard på Vesterbro i København, hvor der er skabt uderum for beboerne. Fotos: Mie Schmidt Lorenzen. „Det kan jeg ikke løfte sløret for, for der er ikke noget bagved sløret", lød det fra Kähler Design-ejer Frantz Longhi om planerne for den nyindkøbte Bremerholm Transformerstation. Frantz Longhi, der er uddannet arkitekt, udvikler ejendomme med hjertet ud fra egne visioner og ønsker. Hans oplæg på konferencen var humoristisk – især da han fortalte om Kählervase-sagen, der affødte grin hos kvinderne og rysten på hovedet blandt de mandlige deltagere. Stifter af butikskæden Tiger, Lennart Lajboschitz, gæstede konferencen for at fortælle om visionerne for den tidligere Absalons Kirke på Vesterbro i København, hvor han ønsker at udvikle et nyfortolket forsamlingshus. For ham handler projektet om at tage udgangspunkt i det enkelte individ og skabe et rum, hvor brugerne føler sig hjemme. Bag Radiorækkerne og Skovkvarteret i København står virksomheden Tetris A/S, hvor Rasmus Friis er administrerende direktør. På konferencen gik han bag om projekterne og fortalte om selve processen, hvor Tetris i høj grad brugte brugerinddragelse via sociale medier. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 11 Fotos: Mie Schmidt Lorenzen. i samarbejde med DSB Ejendomme Overdommer Louis Becker, direktør og partner i Henning Larsen Architects, præsenterer vinderforslagene. Vinderne af Colliers Award 2015 Den sidste del af Colliers' konference om byudvikling koncentrerede sig om Colliers Award 2015 En tom stationsbygning kan i princippet bruges til mange andre formål. Det står klart efter finalen på Colliers Award 2015, hvor studerende fra hele landet har dystet om at finde på de bedste idéer til at aktivere ubenyttede stationsbygninger til fordel for byerne, lokalsamfundene og passagererne. For at skabe debat og inspirere til nytænkning om byudvikling i stationsbyerne udskrev Colliers International i januar sammen med DSB Ejendomme idékonkurrencen, og næsten hundrede studerende fra Danmark, Polen og Japan valgte at indsende deres forslag. „Det har i år været utroligt udfordrende at udvælge finalisterne og i sidste ende, hvem der skulle vinde konkurrencen. De studerende blev stillet over for en svær – men samfundsmæssigt aktuel og relevant – problemstilling, og det har været spændende at skulle bedømme forslag, som gik i nær sagt alle retninger,“ fortæller formand for dommerpanelet Louis Becker, Henning Larsen Architects. 12 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 „De seks forslag, der gik i finalen, blev valgt ud, fordi de alle sammen giver et interessant bud på, hvordan man kan aktivere de ubenyttede stationsbygninger. Stationen har historisk været livlinen til omverdenen. Den kan vi ikke bare kappe over. Tværtimod skal vi opdage de potentialer, som den stadig rummer. Det kræver en videre bearbejdning at realisere finaleforslagene, men de understreger netop, at mulighederne er der – og det var netop formålet med konkurrencen. Vi skal ikke rive ned – vi skal bygge op,“ forklarer Louis Becker. Dommerkomitéen bestod af Louis Becker, international direktør og partner i Henning Larsen Architects, Karsten Ifversen, arkitekturredaktør for Politiken, Mads Arlien-Søborg, trendekspert og indehaver af WE MADE IT, Jes Transbøl, underdirektør i DSB Ejendomme og Peter Lassen, COO & partner i Colliers International. Transportminister Magnus Heunicke havde fået æren af at overrække præmierne til dette års vindere. Ministeren gav udtryk for sin positive indstilling til konkurrencen, der afføder idéer, som, han mener, er en ressource og en mulighed for Danmark. Nyt liv på togstationerne vil skabe tryghed, som vil skabe kunder i butikken, og dermed et øget forbrug af offentlig transport. På en delt førsteplads var forslaget „DSB Stay“ udarbejdet af Marc Vestergård Kristiansen, Emil Hovedskov Pelsen og Allan Virenfeldt Hansen fra Aalborg Universitet samt ”Smag på Danmark” udarbejdet af Nicolai Duedahl Hende fra Arkitektskolen Aarhus. Andenpladsen gik til Anne Klit Nielsen og Andy Minchev fra henholdsvis Roskilde Universitet og KADK. Tillykke til alle! Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 13 i samarbejde med DSB Ejendomme Ribe Station: Smag på Danmark 1 Vinder af kr. 30.000,Nicolai Duedahl Hende, Arkitektskolen Aarhus „Når vi rejser igennem Danmark, rejser vi gennem et hav af forskellige egne med forskellige traditioner og egnsretter." Sådan starter fortællingen om Nicolai Hendes idé til, hvordan man kan aktivere Ribe Station – og resten af Danmarks stationsbygninger. Nicolai Hende foreslår, at Ribe Station bliver forankret i lokalmiljøet via egnsretter, og fokuserer bl.a. på den østersfarm, der ligger i nærheden. Han har kortlagt over 150 egnsretter i hele Danmark og illustreret, hvordan lokalsamfund kan aktivere stationsbygninger og gøre dem til et levende aktiv. Dommerkomitéen i Colliers Award 2015 lagde i sin bedømmelse vægt på, at konceptet er stærkt, gennemarbejdet og appellerer bredt – ikke mindst fordi det fremhæver lokalværdierne i de enkelte samfund. 20079 Ribe Station og de lokale råvarer. Ribe Station som østersbar. 14 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 i samarbejde med DSB Ejendomme Skive Station: DSB STAY 1 Vinder af kr. 30.000,- | Marc Vestergård Kristiansen, Emil Hovedskov Pelsen og Allan Virenfeldt Hansen, Aalborg Universitet i Aalborg DSB STAY inviterer til en slags dansk interrail, der forbinder Danmarks stationer og er med til at generere liv omkring dem. Konceptet giver lokale forretningsdrivende mulighed for at fokusere på turisme, når børnefamilier, unge og forretningsrejsende kommer til byen. Idéen går i al sin enkelthed ud på at skabe liv og ændre opfattelsen af stationerne som blot transitområder. Dette sker ved at tilbyde overnatningsmuligheder og funktioner som fx bibliotek, fest-, kursus- og mødelokaler og café for både lokalbefolkningen, overnattende gæster og pendlere. Dommerkomitéen lagde vægt på, at DSB STAY gør det muligt at opleve Danmark fra en helt ny side. Forslaget binder de forskellige stationer sammen, samtidig med at man aktiverer lokalsamfundet. Skive Station: Forhal med kiosk/bibliotek, café og opholdsrum. Mulige DSB STAY-stationer. Skagen Aalborg Skive Café Aarhus Herning Silkeborg Esbjerg Vejle Ribe København Odense Sorø Ringe Mulighed for overnatning Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 15 i samarbejde med DSB Ejendomme Sorø Station: Naturstation Sorø 2 Vinder af kr. 15.000,- | Andy Minchev, Kunstakademiets Arkitektskole og Anne Nielsen, Roskilde Universitet Sorø Station er en af Danmarks ældste stationer og er omkranset af smuk natur, der giver direkte adgang til naturoplevelser i det øjeblik, man træder ud af toget. Det nye design får station og natur til at flyde sammen ved at bringe skoven helt tæt på stationsbygningen. Designet bygger videre på de naturmæssige kvaliteter i Sorø og omdanner stationen til et sted, hvor natur, by og hverdag bliver ét. Dommerkomitéen lagde vægt på forslagets poetiske tilgang og den stærke lokale forankring. Sorø Station: Den tomme strækning mellem skovens begyndelse og stationen beplantes, så naturen bevæger sig helt ind til stationen. 16 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Sidste års vindere af Colliers Award, Anders Dahl Simonsen, arkitekt MAA fra Det Kongelige Danske Kunstakademi, og Niclas Rønne, cand.merc. fra Copenhagen Business School. Slut med dårlige byrum Af [email protected] Uanede muligheder Anders Dahl Simonsen, arkitekt MAA fra Det Kongelige Danske Kunstakademi, og Niclas Rønne, cand.merc. fra Copenhagen Business School, vandt idékonkurrencen Colliers Award i januar 2014, da de endnu var studerende. I dag vil de gøre op med dårlige byrum og har – med udgangspunkt i deres vindende idé – startet virksomheden Nomadisk af Natur. Efter at have vundet Colliers Award blev der etableret kontakt til Københavns Ejendomme, som har ansvaret for Kødbyen, og i hele juni 2015 vil man kunne se platformsarkitekturen blomstre på Flæsketorvet i Kødbyen. Det hele startede i august 2013, hvor de to venner lagde hovederne i blød for at komme med en idé til at aktivere den Hvide Kødby i København i forbindelse med deres bidrag til idékonkurrencen Colliers Award. Siden da er idéen blevet forfinet og er nu klar til at blive ført ud i livet med forskellige former for platforme i henholdsvis fiberbeton og massivt egetræ. Modulerne har en fælles interface, som gør det muligt at bolte ting fast i dem og dermed etablere nye former for opholdsrum. I Næstved Kommune er man for eksempel ved at få stablet et samarbejde på benene, så byens unge kan involveres i byrummets design. En lignende model skal få eleverne på de danske folkeskoler involveret i at designe skolegårde. „Udviklingen af en interessant og skiftende skolegård, der støtter elevernes læringsmål gennem leg og bevægelse, forudsætter et skift i opfattelsen af skolegården som et statisk og dødt sted. I stedet bør skolegården opfattes som et foranderligt sted, der hele tiden kan tilpasses efter behov og nye læringsmetoder,“ fortæller Niclas Rønne. „Vi lærer noget nyt hver eneste dag og tilpasser hele tiden vores produkter for at imødese brugernes behov. Det vigtigste er, at vi skaber byrum, som kan tilpasses, og dermed tager et endeligt opgør med dårlige byrum,“ afslutter Niclas Rønne. Illustration: www.nomadiskafnatur.dk „Vi kalder konceptet platformsarkitektur. Modulerne er lige akkurat så tunge, at man ikke bare kan flytte på dem, og når man kobler dem sammen, er der i hvert fald ikke nogen, som render med dem. Dermed har man den perfekte mulighed for at afprøve et byrum, inden man laver en fast installation,“ fortæller Anders Dahl Simonsen. Men også mange andre viser interesse for platformsarkitekturen. Anders Dahl Simonsen og Niclas Rønne er i kontakt med kommuner, fitnesskæder og institutioner, som er interesserede i at gøre brug af platformene. Hele juni 2015 vil man kunne se platformsarkitekturen blomstre på Flæsketorvet i Kødbyen. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 17 Før Bystyret i New York ønskede at reducere biltrafikken og i stedet øge antallet af cyklister og fodgængere. For at kunne yde optimal rådgivning startede Gehl Architects med at analysere de gående – hvor og hvordan gik de, og hvornår stoppede de op og gjorde ophold. Ud fra analyserne foreslog Gehl Architects forskellige midlertidige løsninger, der ændrede trafikstrømmen, fx ved at flytte cykelbaner og spærre for biladgang. Det gav straks anledning til et forandret byliv. 18 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Gode byrum betaler sig Af [email protected] Camilla van Deurs brænder for byer, mennesker og byrum, men interessen for byrum er ikke bare idealistisk – for gode byrum betaler sig. Det er man slet ikke i tvivl om, når man hører Camilla van Deurs fortælle. Hun kan nævne en lang række undersøgelser, som fx viser, hvordan prisen på ejerboliger stiger, hvis de ligger i nærheden af en park eller kysten, og at markedslejen for kontorer stiger, når biladgang erstattes af levende bymiljøer. Et levende bymiljø skabes blandt andet ved, at man sikrer, at der er områder, hvor mennesker kan opholde sig, og at der er adgang til services – og størrelsen er ikke ligegyldig! I mange nyere byudviklingsområder er pladserne mellem bygningerne alt for store, og det kan betyde, at områderne kommer til at virke mennesketomme og triste. af store byer. Da Gehl Architects arbejdede med bylivet i New York og foreslog forskellige midlertidige løsninger, der ændrede trafikstrømmen, gav det straks anledning til både et forandret byliv og til involvering. For Camilla van Deurs er det vigtigt både at have dialog med politikere og udviklere – og at de lokale involveres – det er jo dem, der skal bruge byen. De midlertidige løsninger og dialogen gav mulighed for finpudsning og valg af de helt rette permanente løsninger, selvom den slags er dynamisk og aldrig helt afsluttes. Indretning og prioritering af byrum er relevant både i mindre byer og forstæder – og i centrum Læs mere i rapporten Bylivets betydning for virksomheders værdiskabelse, som diskuterer forskellige antagelser om bymiljøets betydning for både medarbejdere og virksomheder. Rapporten er udgivet af Realdania By i 2012. Direkte og indirekte gevinster ved byrumsforbedringer Camilla van Deurs fra Gehl Architects holdt oplæg om byudvikling på Colliers Awardkonferencen den 12. maj 2015 Gevinster for private > Stigende ejendomspriser > Stigende udlejningspriser > Besparelse på vedligehold Camilla van Deurs, partner og Head of Design hos Gehl Architects, er uddannet arkitekt, har en ph.d. i urban design og har arbejdet med byudvikling i hele sin karriere. > Lavere fraflytningsgrad >Brand-værdi Gevinster for samfundet >Stigende skatteindtægter – bolig + detailhandel > Øget turisme > Sundhedsgevinster – besparelser Gehl Architects > har fokus på at skabe byer for mennesker >fokuserer på, hvorfor nogle steder ender med at være uinteressante, utrygge og øde, mens andre steder bliver inkluderende, inspirerende, trygge og levende > Øget mobilitet >blev etableret i 2000 med det formål at bruge Jan Gehls videnskabelige arbejde i praksis Kilde: Camilla van Deurs, Gehl Architects >leverer strategisk byggerådgivning og masterplaner for boliger, erhverv og campusområder >løser opgaver verden over, hvor de fx rådgiver bystyrer eller bygherrer >har kontorer i København, San Francisco og New York. Fotos: Gehl Architects Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 19 „Når vi skaber grønne byrum, står der ingen steder, at træerne skal være som klippet ud af en skabelon. Det er inspirerende at se den vilde natur i urbane omgivelser, og det kan København sagtens bruge mere af. Vi har behov for flere grønne områder til københavnerne, og de områder må selvfølgelig gerne have lidt identitet og dermed variation i biodiversiteten i stedet for at ligne hinanden på en prik.“ Morten Kabell, Københavns Teknik og Miljøborgmester (Citat fra Amagerbladet) Foto: Torben Petersen Novo Nordisk Naturpark. Fokus på det levende Af [email protected] Mette Skjold fra landskabsarkitekt- og byudviklingsfirmaet SLA har naturen og det levende i fokus i alt, hvad hun arbejder med. Ikke for naturens skyld, men fordi det levende og det grønne giver attraktive byrum og værdi for både borgere og grundejere. Mette Skjold siger: „Natur i byerne har så mange svar på byernes problemer – det er simpelthen sund fornuft. Naturoplevelser modvirker stress og gør os alle godt. Naturen skaber herlighedsværdi og oplevelser, samtidig med at den kan løse klimatilpasning og øge biodiversiteten.“ Mette Skjold foretrækker, at hun som landskabsarkitekt bliver involveret i et projekt så tidligt som muligt i samarbejde med bygherre og eventuelle interessenter, da dette skaber den bedste forudsætning, i stedet for at byens rum vokser og udvikler sig med livet i og omkring bygningerne. Mette Skjold siger: „Vi involverer bygherre, borgere og andre interessenter med dyb respekt for deres holdninger, 20 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 da det jo er dem, som bedst forstår deres liv og kan formulere deres egne behov, men samtidig kalder vi også på respekt for vores faglighed – vi ved noget om, hvad der virker, og hvordan de involveredes ønsker og drømme skal omsættes til et robust design.“ Mette Skjold forklarer endvidere, at det betaler sig at investere i uderum: „Ifølge en analyse lavet af Grontmij for Københavns Kommune i december 2014 er ejendomsværdien på Sønder Boulevard steget med 351 mio. kr., efter at SLA for 8 år siden realiserede en transformation af Sønder Boulevard til uderum for beboerne, som kostede 18 mio. kr. at udføre. Det betyder, at for hver krone, der er investeret i byrummet på Sønder Boulevard, er ejendomsværdien steget 19 gange – og det hen over en finanskrise.“ Ved at planlægge og indrette et godt uderum modvirkes også hærværk og graffiti. I designet bør også medtænkes den fremtidige drift og pleje. Fx skal græsplæner slås ofte, mens andre mere vilde landskabstyper bedre kan passe sig Novo Nordisk Naturpark Bypark Gellerup Et af de seneste projekter fra SLA’s hånd er den prisbelønnede Novo Nordisk Naturpark, som blev indviet i 2014. Der er plantet et stort antal træer i parken, og det er ikke til at se, at over halvdelen af det 31.000 m² store område er anlagt oven på en parkeringskælder. SLA har designet den nye bypark i Gellerup/Toveshøj i Aarhus, som er ved at blive realiseret. Byparken skal bidrage til at gøre boligområderne mere attraktive via nye tryghedstiltag, aktiviteter og et smukt, spændende landskabsdesign, som beboerne kan være stolte af. Området rummer seks forskellige biotoper: strand, strandeng, eng, hede, overdrev og skov, der hver især tiltrækker et diverst insekt- og fugleliv. I projektet blev der fokuseret både på at skabe en rekreativ og kreativ ramme for de ansatte, der i pauserne kan slentre ture på de bugtende stier. Landskabets terræn opsamler al regnvandet, så det bliver en ressource i stedet for et onde. Regnen bruges til vanding af de mange træer og til at holde de mere fugtige biotoper våde. [Foto: Torben Petersen] Byparken kommer blandt andet til at indeholde legepladser, klatretårne, udendørsfitness, frodige frugtlunde og væksthuse. [Illustrationer: SLA A/S] Mette Skjold fra SLA A/S holdt oplæg om byudvikling på Colliers Awardkonferencen den 12. maj 2015. selv – og desuden ofte gør mere for et byrum end en korttrimmet plæne. Hos SLA er der fokus på byrumsdesign og byudvikling ud fra et evigt studie i naturen og dens processer. Et materialebibliotek af sten, bark og kogler og en samling af sand fra hele verden afspejler det fokus på materialer, som Mette Skjold og hendes kolleger hos SLA er så optaget af. Man arbejder – med Mette Skjolds udtryk – med alt „fra skitsering til skabelsen af en helt særlig stemning – en sanselig oplevelse, som man kan genkende i naturen.“ Mette Skjold forklarer videre, at det fx langt fra er ligegyldigt, hvilke træer der plantes i et byrum eller omkring en virksomhed. „Der er kæmpe forskel på „perfekte“ klonede træer og træer fra en planteskole, hvor træerne vokser under naturlignende forhold og derfor er mere asymmetriske og naturlige i udtrykket. Der er ikke nødvendigvis forskel på prisen, men derimod er der en verden til forskel i herlighedsværdi og oplevelsen.“ Partner og adm. direktør Mette Skjold fra SLA A/S er uddannet arkitekt fra Aarhus Arkitektskole og har en international mastergrad fra CBS i ledelse og innovation. Mette har siden 2001 arbejdet med byudvikling, både nationalt og internationalt. SLA A/S >blev etableret i 1994 (dengang Stig Andersson Landskabsarkitekter) >ejes og ledes af tre partnere: kreativ direktør Stig L. Andersson, administrerende direktør Mette Skjold og projektdirektør Rasmus Astrup > har kontorer i København og Oslo >„skaber moderne, tilpasningsdygtige byer, der inspirerer til fællesskab og mangfoldighed gennem innovativ brug af natur, design, bæredygtighed og teknologi“ >har fokus på at kombinere kunstneriske visioner med demokratiske processer. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 21 De gamle stationer langs jernbanen Petite Ceinture i Paris er omdannet til blandt andet caféer og kreative rum for byens indbyggere. [Fotos: www.larecyclerie.com] Ældre stationsbygninger skifter spor Af [email protected] Petite Ceinture i Paris I udlandet ses flere eksempler på projekter, der skal give nyt liv til ældre stationsbygninger. Håbet er at skabe rum for lokale aktiviteter, der via et kulturelt udgangspunkt bidrager til at styrke fællesskabet i mindre samfund. I den franske hovedstad Paris har en lang række stationer fået nyt liv. Fælles for dem alle er, at de ligger langs den lille jernbane Petite Ceinture, der efter flere års skønhedssøvn er blevet vakt til live. Det er stationerne langs jernbanen Petite Ceinture i Paris et succesfuldt eksempel på, men også herhjemme får flere stationer nyt liv. Seneste skud på stammen er initiativet La Recyclerie, der i 2014 åbnede i togstationen Ornano. Stedet er indrettet i bohemestil med multifarvede caféborde, skrå træbrædder på gulvet og gamle industrilamper i loftet. Her kan man spise økologiske salater, lave gode byttehandler, deltage i gør-detselv-workshops, sælge ud af sin garderobe, få hjælp til at reparere sin cykel eller lære at lave marmelade. Her bringer vi fire fortællinger om stationer, der ud over det fælles formål også har en anden fællesnævner, idet projekternes tilblivelse skyldes en aktiv indsats fra lokale ildsjæle. Ifølge Politiken er initiativerne på de gamle parisiske stationer kun begyndelsen. Bystyret har nemlig nedsat foreningen Sauvegarde Petite Ceinture – bevar Petite Ceinture – som har flere store planer for den lille jernbane og de tilhørende stationer. (Kilde: Politiken.dk) 22 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Dyssekilde Station i Torup Korinth Station På Dyssekilde Station i Nordsjælland, hvor Torup Bogby har hovedkvarter, kan man købe brugte kvalitetsbøger. Den bevaringsværdige stationsbygning fra 1916 var ved at gå i forfald, da en gruppe engagerede borgere efter mange års forgæves forsøg fik lov til at købe bygningen af Lokalbanen for at skabe et nyt kulturelt samlingssted. Et nyere projekt med navnet ‚Sporskifte – Korinth Station‘ skal omdanne den nedlagte stationsbygning i Korinth på Sydfyn til et centralt knudepunkt, der byder på både kulturhistorie, café og aktiveringsmuligheder. I dag fungerer den nyrestaurerede station som samlingspunkt for aktiviteterne i organisationen Torup Bogby, der råder over hele stueetagen samt den oprindelige ventesal med originalt stationsur. Førstesalens ene kontor lejes af en alternativ behandler, mens det andet står ledigt, efter EnergiTjenesten flyttede ud i maj. I stationens bagbygning er der netop flyttet en cykelsmed ind. Dyssekilde Station byder i sommerhalvåret på lokale madvarer og udeservering, når det årlige såkaldte kilometermad løber af stablen. Bag revitaliseringen af Dyssekilde Station står Peter Plant og hans kone Liljan Wagner Smitt, der længe havde haft et godt øje til stationen og et ønske om at gøre noget ved forfaldet. I 2012 blev projektet en realitet, og i 2014 fik Dyssekilde Station Årets By & Landpris for forbilledlig restaurering. Projektet er et tværfagligt samarbejde mellem Faaborg-Midtfyn Kommunes Center for Aktiv Indsats, Veteranjernbanen og Folkemindesamlingen. Tanken er at give stationsbygningen nyt liv som besøgscenter, hvor både lokale og turister fra nær og fjern kan opleve små udstillinger om blandt andet jernbanen og skolehistorien. Man ønsker desuden at etablere en café og en cykelbiks, hvor det er muligt at låne cykler til en udflugt i området. På sigt vil man muligvis udbygge førstesalen med en ferielejlighed. Det fortæller Trine Hedegård Jensen, der er ansat ved kommunen som projektleder. Ifølge hende går samarbejdet kort og godt ud på at skabe aktiviteter samt formidle områdets kulturhistoriske aspekter. Hun påpeger desuden, at det er en vigtig del af projektet at skabe spændende arbejdspladser, hvor man som ledig har mulighed for at prøve forskellige jobfunktioner af, hvilket er til gavn for gruppen af ledige hos det kommunale Center for Aktiv Indsats. Projektet er fortsat i den spæde start, men forventes færdigt allerede i 2016 – senest 2017. Bag finansieringen står Realdania, hvor ‚Sporskifte – Korinth Station‘ er en del af fondens kampagne ‚Underværker‘. Borgerservice på Bramming Banegård Blandt landets mindre stationer er Bramming et eksempel til efterfølgelse, efter at Esbjerg Kommune netop har åbnet et borgerservicekontor. Aftalen er kommet i stand efter en proces, hvor de lokale ildsjæle fra borgergruppen Støtteforeningen for Bramming Banegård har ydet en aktiv indsats for på ny at skabe liv og aktiviteter i stationsbygningerne. Udover borgerservicekontoret, der er åbnet i det tidligere billetsalg, er der også andre butikker i spil til at åbne på banegården. Kirkens Korshær har etableret en socialøkonomisk virksomhed med café, og forhåbentlig bliver der også plads til kunst og musik i de nyrenoverede lokaler. Bygningerne vil få helt andre funktioner end tidligere, og man har en forhåbning om, at Bramming Banegård igen bliver et sted, hvor mange mennesker færdes. Ifølge Aske Wieth-Knudsen, der er chef for Forretningsudvikling i DSB Kommerciel, er Bramming Banegård en vigtig brik i lokalmiljøet. Han glæder sig over den lokale forankring i nærmiljøet omkring stationen, der har medvirket til samarbejdet med Esbjerg Kommune, som nu er med til at genetablere liv på stationen. Foreløbigt er der indgået en lejeaftale på tre år mellem DSB Ejendomme og Esbjerg Kommune. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 23 Afgiftsgodtgørelse ved erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom Overser du dine muligheder? Der gælder særlige regler for godtgørelse af energi- og vandafgifter ved erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom. Få et overblik over, hvad udlejer skal være opmærksom på i forbindelse med godtgørelse af afgifter, hvor op til 50 % af elregningen i visse tilfælde kan refunderes. Momsfradrag Første og overordnede betingelse for godtgørelse af afgifter er, at udlejer har fradrag for moms. Det betyder, at der skal være tale om erhvervsmæssig udlejning inkl. moms. Udlejer skal i den forbindelse være frivilligt registreret for udlejning af fast ejendom. Viderefakturering af afgifter Udlejere af fast ejendom kan som udgangspunkt ikke opnå godtgørelse af afgifter på el, vand og varme, som forbruges af lejerne, idet godtgørelsen følger forbruget. Det er i den forbindelse uden betydning, om betalingen for el, vand og varme er indeholdt i huslejen, eller om forbruget faktureres/specificeres særskilt. Ved erhvervsmæssig udlejning skal lejers forbrug som udgangspunkt oplyses/viderefaktureres særskilt til lejerne. Det er herefter lejernes godtgørelsesmæssige forhold, der afgør, om lejerne har mulighed for godtgørelse af el- og vandafgift. Hvis forbruget af el, vand og varme ikke måles særskilt for de enkelte lejemål, kan der ske en forholdsmæssig fordeling af forbruget ud fra andre kriterier, eksempelvis størrelsen af lejemålenes arealer. I de tilfælde, hvor lejer faktureres direkte fra forsyningsselskabet, vil ovenstående ikke være relevant. 24 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 PwC har udviklet et simpelt regneark, hvor du nemt kan beregne godtgørelse af elafgift og vandafgift. Kontakt en af os og få regnearket tilsendt uden beregning. Dennis Nymann, PwC Sebastian Houe, PwC Mobil 2054 8534 Mobil 2441 0930 Udlejers adgang til godtgørelse af afgifter Udlejer kan få godtgjort elafgift og vandafgift af forbrug på egen adresse – fx i administrationslokaler. Endvidere har udlejer i visse andre tilfælde mulighed for at få hel eller delvis godtgørelse af afgifterne. Det kan fx være: Fællesarealer Udlejer har adgang til godtgørelse af elafgift og vandafgift vedrørende forbrug i fællesarealer og fællesfaciliteter – fx trappeopgange, elevatorer og p-pladser mv. Det er et krav, at udlejer ikke har udspecificeret forbruget på fakturaen til lejerne. Hvis udgifter til forbruget på fællesarealer er indeholdt i huslejen eller fællesudgifter – men ikke udspecificeret til lejerne – er det fortsat udlejer, der har adgang til afgiftsgodtgørelsen. Ved fællesarealer og fællesfaciliteter forstås arealer/ lokaler og faciliteter, hvor den enkelte lejer ikke er tillagt en eksklusiv brugsret. Eksempel Tomme lejemål Godtgørelse af elafgift Ved tomme lejemål – „tomgangsleje“ – er det ligeledes udlejer, der har adgang til godtgørelse af elafgift og vandafgift. Det er forudsat, at lejemålet er omfattet af den frivillige registrering for udlejning af fast ejendom. Det samlede årlige elforbrug i en ejendom udgør 100.000 kWh. Der modtages én samlet faktura/ årsopgørelse fra elselskabet. Lejernes elforbrug udskilles ud fra en kvadratmeterfordeling til 80.000 kWh. Heraf har udlejer således ikke adgang til godtgørelse af elafgift. Regler for godtgørelse af elafgift og vandafgift Ved godtgørelse af elafgift skelnes mellem følgende elforbrug: 1) almindelig drift (procesforbrug); dvs. ventilation, elevatorer, belysning, alarmer mv., hvor elafgiften godtgøres fuldt ud, dog undtaget en såkaldt „minimumsafgift“, der fremgår særskilt på elfakturaen. Elafgiften udgør typisk mellem 40-50% af den samlede regning på elektricitet ekskl. moms. 2) rumvarme, opvarmning af vand og komfortkøling (fx elradiatorer, elvandvarmere og aircondition), hvor der gælder en lavere godtgørelsessats – ca. 50 % af afgiften. Elforbruget til disse formål skal derfor opgøres særskilt ved hjælp af bimåler. Alternativt kan der anvendes standardmetoder, som dog ofte er dyrere. De resterende 20.000 kWh må anses for at være forbrugt af udlejer – fx i fællesarealer. Udlejer er dermed berettiget til afgiftsgodtgørelse af dette forbrug. Hvis det antages, at hele forbruget henføres til procesforbrug (dvs. ingen rumvarme mv.), vil udlejer kunne få godtgjort 17.480 kr. i elafgift (2015-satser). Refusionen kan udgøre op mod 50 % af elregningen ekskl. moms. Der kan således være mange penge at hente ved at sikre den korrekte godtgørelse. Vandafgiften (inkl. såkaldt drikkevandsbeskyttelsesbidrag) godtgøres fuldt ud uanset anvendelse. Afgiften udgør 6,53 kr. pr. m3 vand i 2015. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 25 EJENDOMSJURA Indsigt i juridiske problemstillinger Ændring af planloven – mulighed for 25 % almene boliger Den 5. marts 2015 trådte ændringer i planloven i kraft. Ændringerne giver kommunerne mulighed for at udlægge op til 25 % af boligmassen til almene boliger i et nyt lokalplanområde. Reglerne kan anvendes på de områder i byerne, som ikke aktuelt lovligt anvendes til eller er lokalplanlagt til boligformål; fx lokalplanlagte erhvervsområder, områder udlagt til offentlige formål og områder udlagt til blandet bolig og erhverv – for sidstnævnte dog kun ved ny lokalplanlægning for erhvervsområderne. Eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uhindret. Grunden, hvorpå almene boliger opføres, skal ejes af den almene boligafdeling. En grundejer kan derfor ikke selv udnytte og udvikle grundstykket til opførelse af boliger. Almenboligloven fastsætter en maksimalpris for opførelsesudgifterne af almene boliger, der smitter af på den grundkøbesum, den almene boligforening kan betale. Reglerne indebærer, at man som grundejer i en periode kan have betalt ejendomsskatter på baggrund af ejendomsværdien fastsat med udgangspunkt i en rammelokalplan og opleve, at man – ved kommunens senere lokalplanlægning for almene boliger – ikke kan anvende ejendommen som forudsat efter rammelokalplanen. Grundejer får ingen kompensation eller erstatning for sådanne betalte ejendomsskatter. Endvidere regulerer reglerne ikke, hvorledes de nye muligheder skal administreres i praksis. Lovens nøjagtige rækkevidde ligger heller ikke fast, idet der udestår svar på en række spørgsmål og usikkerheder og dermed forbundne risici, der er ganske væsentlige for særligt den enkelte grundejer. Eksempelvis savnes svar på, hvornår en grundejer kan få vished over, om kommunen vil benytte planlovens mulighed for at beslutte, at op til 25 % af boligmassen i et lokalplanområde skal forbeholdes almene boliger, og hvorledes opdelingen i privat og alment boligbyggeri i praksis vil skulle gennemføres i lokalplanområder, hvor det private og almene byggeri vil skulle indeholdes i én og samme bygning. 26 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Mens kommunerne overordnet set har udtrykt sig positivt om lovændringerne, har flere projektudviklere og Ejendomsforeningen Danmark udtrykt bekymring for lovændringen. Det kan hæmme byggeaktiviteten, fordyre byggeprojekter og i visse tilfælde sætte en stopper for nye udviklingsprojekter. Endvidere kan man frygte, at pensionsselskaber ikke vil deltage i boliginvesteringer i et område, hvor almene boligforeninger kan foretage udlejning til en væsentlig lavere kvadratmeterleje end private udlejere. Frank Jensen vil i Københavns Kommune afsætte 252 millioner kroner til ca. 1.100 nye almene boliger i kommende byudviklingsområder. I Aarhus har kommunen i forbindelse med lovforslagets vedtagelse varslet krav i lokalplanen om 15 % almene boliger ud af i alt ca. 1.250 boliger i den kommende bydel Bindesbøll Byen i Risskov, på trods af at grundstykkerne for længst er solgt til en række udviklere, og at der ikke indgik almene boliger i det oprindelige projekt for bydelen. Det anbefales private boligprojektudviklere, der overvejer at erhverve et grundstykke beliggende i et område, der ikke i dag lovligt anvendes til eller er lokalplanlagt for boligformål, at tage højde for kommunernes mulighed for at udlægge op til 25 % af boligmassen i et nyt lokalplanområde til almene boliger. Dette kan fx ske ved prissætning af grundstykket, eventuelt i form af en prisreguleringsklausul. Alternativt kan købet betinges af, at der vedtages en lokalplan, der enten ikke udlægger området til almene boliger, men kun udlægger en vis, for udvikleren, acceptabel procentdel til almene boliger, og at de almene boliger udlægges på en for udvikleren acceptabel placering. Projektudvikleren kan også vælge tidligt i sin planlægning at inddrage kommunen og relevante almene boligforeninger i planlægningen. Momspligt i forbindelse med ombygningsarbejde Det følger af en af Skatterådet nylig truffet afgørelse, at udgifter til arkitekter, ingeniører og andre rådgivere ikke skal medregnes til værdien af udført 'ombygningsarbejde' af en ejendom, når det skal vurderes, om en ombygning er væsentlig efter momsbekendtgørelsen § 58. Efter momsbekendtgørelsens § 58 skal en bygning anses som en ny bygning, når der i væsentligt omfang er udført til-/ombygningsarbejde. Endvidere følger det af Skatterådets afgørelse, at udgifter til nedrivning af eksisterende bygningsdele i forbindelse med en ombygning skal medregnes til værdien. Afgørelsen kan læses i SKM²015.153.SR. Parkering i 15 år gav ikke lejer ret til fortsat parkering Højesteret har afsagt dom i en sag, hvor en lejer i 15 år havde parkeret i ejendommens gård, uden at udlejer i øvrigt havde gjort indsigelse herimod. Lejekontrakten indeholdt ikke nogen bestemmelse om en ret for lejeren til parkering i gården, men lejeren havde siden sin indflytning i 1991 parkeret i gården uden indsigelse fra udlejeren. I 2006 påbegyndte udlejer en gårdrenovering, og i den forbindelse forbød udlejer parkering i gården. Lejeren indbragte sagen for domstolene og fik af både byretten og landsretten medhold i, at lejeren og dennes gæster havde ret til fri parkering i gården. Højesteret nåede til det modsatte resultat med begrundelsen, at en lejers brugsret som udgangspunkt kun omfatter de lokaler og fællesfaciliteter, som fremgår af selve lejekontrakten med udlejer. Udlejers stiltiende accept af lejerens (og øvrige lejeres) vederlagsfri parkering i ejendommens gård kunne alene anses som accept af, at parkering kunne ske indtil videre, men den indebar ikke, at lejeren var tildelt en ret til parkering som en del af lejeforholdet. Hans-Peter Jørgensen Partner, Fast Ejendom, København [email protected] Tlf. 33 41 41 41 Thomas Høj Pedersen Advokat, Fast Ejendom, København [email protected] Tlf. 33 41 41 41 Gruppen Fast Ejendom hos Gorrissen Federspiel har stor erfaring med generel og specialiseret rådgivning om fast ejendom. Rådgivningen kan bl.a. omfatte alle aspekter af handel med erhvervsejendomme, fra risikoafdækning i handler med problematiske ejendomme til erhvervelse af udlejede ejendomme. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 27 Nyt center skal holde trit med ejendomsvurderinger På baggrund af anbefalinger fra ekspertudvalget med Peter Engberg Jensen i spidsen har regeringen oprettet en særskilt projektorganisation i Skatteministeriet under navnet ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger (ICE). Centret har til formål at give mere gennemsigtige og gennemskuelige vurderinger af ejerboliger, sommerhuse og erhvervsejendomme. ICE kommer til at trække på eksterne specialister i statistik med videre og får blandt andet til opgave at udvikle et nyt it-system og forberede forslag til ny vurderingslov. Dansk Ejendomsmæglerforening havde gerne set, at ekspertudvalget eksempelvis var kommet med et forslag til, hvordan man kan undgå forskelsbehandlingen af erhvervsejendomme, når det kommer til beregning af tinglysningsafgiften. Hvor tinglysningsafgiften i dag for ejerboliger altid beregnes af handelsprisen, bliver tinglysningsafgiften for erhvervsejendomme beregnet af den højeste værdi af enten den offentlige vurdering eller handelsprisen. Da mange erhvervsejendomme ikke mindst uden for de større byer i øjeblikket sælges under ejendomsvurderingen, betyder det store ekstraregninger til tinglysning i forbindelse med et salg, lyder det fra foreningens formand, Torben Strøm. De helt konkrete opgaver for ICE er endnu ikke meldt ud offentligt. Kilder: Skatteministeriet og Dansk Ejendomsmæglerforening. Hurtigt ekspanderende butikskæde udvider med endnu flere butikker Det er gået stærkt for detailkonceptet Normal siden den første butik så dagens lys i 2013 i Silkeborg. I den seneste tid har butikskæden åbnet butikker i henholdsvis Hillerød og Holstebro samt i Field's i København. Opbygningen af den næste butik på Fisketorvet er i fuld gang. Ifølge Torben Mouritsen, administrerende direktør hos Normal, har konceptet vist sig at være yderst populært blandt danskerne. Det kommer blandt andet til udtryk ved den varme velkomst som de nye butikker får ved åbning, men også på Facebook, hvor kæden har 44.000 følgere. Colliers International har bistået Normal med at finde lokaler til i alt ni butikker landet over. Samarbejdet fortsætter, da butikskæden har planer om flere butiksåbninger i danske byer. 28 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Mød ejendomsbranchen på Ejendomsdagene | 3.-4. september 2015 Ejendomsdagene i Vejle afholdes fra den 3. til 4. september, og igen i år byder Estate Media på et spændende program. Bestyrelsesformand Carsten Koch åbner arrangementet, hvor indlægsholdere fra hele landet giver indblik i ejendomsmarkedets udvikling. Konferencen tager emner op som deflation, vækst og ny politik, ligesom der vil blive holdt oplæg om det europæiske ejendomsmarked og indflydelsen på de nordiske nøgletal. Starwood Capital lukker Skandinaviens største handel Det private investeringsselskab Starwood Capital Group afsluttede i februar 2015 den største aftale i Skandinavien med en værdi på 11 milliarder norske kroner. Købet omfatter en portefølje af 27 ejendomme i Norge, bestående af kontor (58 procent af porteføljen), detailhandel (28 procent), logistik og industri (9 procent), hotel (1 procent) samt andre aktiver (2 procent). I alt 215.000 kvadratmeter i bruttoareal. Colliers International i Norge indledte den norske del af transaktionen og var medvirkende rådgiver i handlen. Den første dag gæster superligadommer og kommunikationskonsulent Kenn Hansen desuden konferencen for at holde oplæg om vigtigheden af gennemslagskraft hos ledere, sælgere og rådgivere, mens dag to byder på fremtidsperspektiver i form af styrker og muligheder frem mod 2020 for investeringer i Danmark. Tilmeld dig på www.ejendomsdagene.dk Markant ejendom ved E45 solgt Det tyskejede selskab Hørkram Foodservice A/S skrev i marts under på købsaftalen på den iøjnefaldende, arkitekttegnede lagerejendom på motorvej E45 ved Aarhus Syd. Foreløbigt vil Hørkram Foodservice benytte 860 m² af ejendommen som administrationslokaler samt udenomsarealer til henholdsvis medarbejderparkering og parkering af lastbiler. De resterende 4.500 m² er efterfølgende udlejet. Ejendommen, der blev opført i 1996, ligger på Torshøjvej 45 i Hørning. Bygningen er tegnet af Cubo Arkitekter og er tidligere præmieret af Aarhus Kommune for spændende arkitektur. Colliers International har formidlet både salg og udlejning. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 29 BYREGIONER I DANMARK Byer i bevægelse -- // stærke rammer for vækst // -- Byregionerne stormer frem Arbejdspladser, uddannelsesinstitutioner, sundheds- og fritidstilbud samles i stigende grad i de større danske byer. I takt med byernes vokseværk og stigende indpendling er adgangen til kvalificeret arbejdskraft fra byernes opland også blevet vigtigere for at kunne udvikle byregionerne til gavn for både by og land. Det viser en ny analyse foretaget af Region Syddanmark og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Ifølge minister Carsten Hansen underbygger analysen en tendens, som Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter længe har været opmærksom på; danskerne pendler stadig mere, og vi pendler ikke bare til de store byer, men også ud af byerne. Det giver en ny dynamik og dermed nogle muligheder for vækst, som man ikke skal underkende, mener han. Konklusionen er klar; de større regionale byer vokser, og det er i høj grad dem, der trækker væksten. De er begyndt at spille en rolle, der rækker ud over sig selv – byerne låner størrelse fra et stadigt større opland. Analysen med titlen ‚Byer i bevægelse‘ tegner et portræt af de 12 største danske byer og Sønderborg. For hver by beskrives pendlingsmønstre, byregionens geografiske spredning og udvikling samt tilog fraflytning. Find analysen på www.mbbl.dk. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Populært lavprishotel kommer til Aarhus De to-stjernede lavprishoteller, der de sidste år har klaret sig godt i det københavnske, kommer nu også til Aarhus, idet Wakeup Hotel flytter ind på M. P. Bruuns Gade i det gamle hovedkontor for Aarhus Olie A/S, hvor de indretter 312 værelser. Der venter nu ejendommen en større ombygning, og i stedet kan M.P. Bruuns Gade se frem til at få masser af liv, når hotellet står færdigt forventeligt primo 2017. Arp-Hansen Hotel Group, der driver Wakeuphotellerne, har i alt 12 hoteller, og hotellet i Aarhus bliver det første placeret uden for hovedstaden. Colliers International formidlede handlen. Kilde: JP 30 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Virkelig gedigen city-/udlejningsejendom sælges SALG Ejendommen er tegnet af C.F. Møller i samarbejde med Kay Fisker i 1935. Ejendommen er beliggende i Ny Banegårdsgade i hjertet af Aarhus – tæt ved Strøget, Banegården og over for Bruuns Galleri-området, der undergår en spændende udvikling i øjeblikket. >>3.004 m² – heraf 1.716 m² bolig >>Beliggende over for det kommende „Perlekæden“ >>2 nye ejerlejligheder i tagetagen >>Afkast 1. år: 4,1 % >>Afskrivningsgrundlag: kr. 23.325.749,>>Pris: kr. 58.250.000,- kontant Ny Banegårdsgade Aarhus C C SAG 276676 [email protected] (kr. 19.391,- pr. m²) Fantastisk og unik investeringsejendom udbydes til salg SALG >>En på alle måder unik ejendom, som er et „landmark“ i Aarhus bymidte >>Byfornyet og totalgennemrenoveret i 2001-2002 >>48 skønne boliger samt 6 erhvervslejemål >>Ejendommen er afskrivningsberettiget >>Stor lejereserve >>Kendt som „Kvindesamfundets Hus“ >>Helt specielt lejermiljø med attraktive faciliteter >>Kæmpestor fælles tagterrasse på ca. 200 m² >>Helt igennem formidabel ejendom >>Pris: kr. 94.500.000,- kontant (kr. 20.262,- pr. m²) Frue Kirkeplads 1 Aarhus C D SAG 279524 [email protected] Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 31 Flot udlejningsejendom i Holte sælges SALG Ejendommen, som ligger ca. 700 meter fra Holte S-tog Station og i gåafstand til gode indkøbsmuligheder på Kongevejen, er indrettet med 6 lejligheder, alle med køkken og bad, samt to erhvervslejemål i stueetagen. Der er elevator i ejendommen. Erhvervslejemålene er udlejet til henholdsvis ejendomsmægler og restaurant. Øverødvej 11 Holte >>Ca. 991 m² – heraf ca. 576 m² bolig, ca. 210 m² erhverv og ca. 205 m² kælder >>6 stk. boliglejemål og 2 stk. erhvervslejemål >>Årlige lejeindtægter: kr. 1.041.185,>>Afkast 1. år: ca. 4,3 % >>Pris: kr. 17.750.000,- kontant F SAG 279331 [email protected] Er ejendommen forberedt til den nye lovgivning? Få et gratis ejendomstjek Som ejer / administrator af en udlejningsejendom har du altid ansvaret for at ejendommen overholder gældende lovgivning. Den nye målerbekendtgørelse skal implementeres og derfor tilbyder vi et gratis ejendomstjek: • Lovpligtig forbrugsmåling • Individuelle varmtvandsmålere • Turnusudskiftning/stikprøvekontrol Meget mere end fordelingsregnskaber k stje Gratis ejendom www.techem.dk/ny_lovgivning 32 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Attraktivt beliggende i Øgadekvarteret SALG Beliggenheden er særdeles attraktiv i Øgadekvarteret, der er ét af de mest populære beboelsesområder i Aarhus, tæt på byens centrum. Ejendommen indeholder i alt ni lejligheder, hvoraf de seks er istandsat med bl.a. nye køkkener og nye badeværelser. To lejligheder på 4. sal er nyistandsatte med nyindrettede hemse. Sølystgade Aarhus C >>Ca. 710 m² – ca. 590 m² bolig og ca. 120 m² kælder >>Æstetisk flot ejendom med store lejereserver >>9 lejligheder, heraf 2 nyindrettede lejligheder E i tagetagen >>Nyt tag, nye kviste og nymalet opgang >>Pris: kr. 14.250.000,- kontant SAG 279341 [email protected] Nyere kontorlokaler med central beliggenhed udlejes LEJE Skolegade 7 Esbjerg >>1.040 m² – kan opdeles i enheder fra ca. 140 m² >>Ejendommen er opført i 2004 i 5 etager >>Elevatordrift og parkeringsmuligheder i gården >>Eventuelt mulighed for at leje momsfrit efter nærmere aftale >>Øvrige lejere bl.a. EDC, BankNordik og Orbicon >>Årlig leje: kr. 850,- pr. m² + drift C SAG 274204 [email protected] Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 33 Del af motorvejsnært terminallager med kontor udlejes 1/2 side kr. 4.000,- 277683 LEJE Moderne logistiklejemål fra 2002 velbeliggende i erhvervsområde i Stilling/Skanderborg med facadeværdi mod motorvej E45. Lejemålet, som udgør en del af ejendommen, består af terminal-/lagerenhed med tilhørende administration, som kan opdeles efter aftale. Nuværende lejer, DHL Express A/S, forbliver som lejer i den resterende del af ejendommen. >>5.811 m² – heraf 4.854 m² lager og Niels Bohrs Vej 37 Skanderborg 957 m² kontor >>Kan opdeles – fra ca. 2.023 m² terminal/lager C >>Markant og synlig ejendom >>Velforsynet med ramper >>Årlig leje: fra kr. 350,- pr. m² SAG 276667 [email protected] 34 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 1/2 side kr. 4.000,- 277683 Klassisk rødstensejendom sælges SALG Ejendommen ligger centralt i forhold til byens faciliteter. Der er tale om to opgange med i alt 24 lejligheder, herunder 19 2-værelses lejligheder, én 3-værelses lejlighed og fire 1-værelses lejligheder med hems i god størrelse. Lejlighedernes størrelse giver ejendommen stor lejesikkerhed. >>Ca. 1.464 m² >>I alt 24 lejligheder – heraf ca. halvdelen Silkeborgvej Aarhus C med lejepotentiale C >>Årlige lejeindtægter: kr. 1.267.988,>>Afkast 1. år: ca. 3,8 % >>Pris: kr. 26.500.000,- kontant SAG 279830 [email protected] Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 35 Butikslokale til leje på Odense Banegård Her udbydes én af Odenses bedste beliggenheder til leje. Med en placering midt i hjertet af Odense og den mest befærdede banegård på Fyn med ca. 21.000 besøgende dagligt opnås en helt unik eksponering. Det daglige antal besøgende forventes at stige til ca. 25.000 i 2022. 250 m² retail/café Årlig basisleje: kr. 625.000,Årlige fællesomkostninger: kr. 37.500,- D Lejemålet overtages uden inventar og uden istandsættelse Kontakt DSB Ejendomme: [email protected] | Tlf. 24 68 38 19 Butikslokale til leje på Vejle Station Stort, lyst butikslokale på 321 m² udlejes på Vejle Station. Lejemålet er beliggende med glasfacade ud mod pladsen ved Banegårdspladsen. Dette giver en rigtig god eksponering. Der er mulighed for indgang fra banegårdens ankomsthal samt mulighed for at etablere en indgang fra Banegårdspladsen. Banegården har ca. 7.000 daglige passagerer. 321 m² retail/café + 75 m² velfærd Årlig basisleje: kr. 635.000,Årlige fællesomkostninger: kr. 37.500,- 36 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Lejemålet overtages uden inventar og uden istandsættelse Kontakt DSB Ejendomme: [email protected] | Tlf. 24 68 38 19 E Kontorer til leje i udviklingsområde DSB’s tidligere administrationsbygninger på Otto Busses Vej udlejes. Der er tale om rigtig fine og meget regulære kontorer. Otto Busses Vej 5 | København SV Området er i stor udvikling og har en rigtig fin infrastruktur. Der er således nem og hurtig adgang til centrum og ud af byen. Desuden er der gode parkeringsmuligheder til såvel medarbejdere som gæster. Unik placering tæt på Kbh. C og med nem adgang til motorvejen C 2.781 m² kontor med mulighed for opdeling Årlig leje pr. m²: kr. 900,Kontakt DSB Ejendomme: [email protected] | Tlf. 24 68 38 19 Otto Busses Vej 5A | København SV C 3.100 m² kontor/liberalt erhverv med mulighed for opdeling Lokalerne overtages som de er og forefindes Årlig leje pr. m²: kr. 950,Kontakt DSB Ejendomme: [email protected] | Tlf. 24 68 38 19 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 37 Internationale tendenser Industrial & Logistics Snapshot January 2015 EMEA Turn-key projects still the main demand and supply feature The lack of high quality supply was one of the primary characteristics of the European industrial and logistics market in 2014. However, this played out differently in various markets. The increasing demand has encouraged developers to start speculative developments in countries such as the UK, Poland, Czech Republic and Sweden, while the construction activity in Germany, Netherlands or Spain remains limited to turn-key projects only. Diverse economic and occupier market conditions resulted in an uneven rental growth pattern across the region. UK: Despite limited supply, take-up in the UK reached the highest volume since 2010. Given the limited number of readily available options, occupiers have had to widen their search criteria. Retailers and logistics providers are leading activity, with several large transactions being signed, mainly for Build to Suit (BTS) premises (e.g. Waitrose, Eddie Stobart). Shortage of prime product forced up rents sharply across the majority of UK regions and further growth is anticipated. Not surprisingly, there were no locations that experienced a decrease in rental values year on year, either prime or secondary. Western Europe: Speculative development remains practically non-existent across major Dutch and German markets, with supply being driven by turn-key projects, such as Coolblue’s distribution centre in Tilburg, Netherlands or Home24’s warehouse near Berlin, Germany. As financing is proving easier to obtain, many occupiers in Germany have decided to develop their own premises. There is also a noticeable interest in smaller units in the proximity of large cities (e.g. Frankfurt, Germany; cities of the Randstad area, the Netherlands), driven mainly by e-commerce and grocery retailers. The logistics & distribution (l&d) rental rates in Germany remained largely stable, with some increase seen in Munich and Stuttgart. In the Netherlands we saw slight rental growth in Venlo, amid strong demand from 3PLs in the area between Rotterdam and Venlo. 1 Nordics: Most of the currently available space in the main logistics markets of Denmark, Sweden and Norway comprises old premises, which do not meet many occupiers’ requirements. With high availability of suitable plots around the Copenhagen area and low building costs, many occupiers in Denmark are considering developing their own premises instead of leasing. As occupiers in Sweden usually require quick access to the premises (6-9 months) and, therefore, pre-commitments are not an option for them, several landlords have reacted to this and speculative development is taking place. While l&d rents remained stable in Oslo and Copenhagen, rental growth was recorded in two major Swedish logistics centres – Stockholm and Gothenburg. Southern Europe: Supply in Spain is currently being driven by turn-key projects only. While the overall vacancy rate in Madrid, is high (14%), there are virtually no large modern units (≥15,000-20,000 sq m) available, which is feeding demand for large BTS properties. Many operators have relocated back closer to Madrid, attracted by lower rents and prices. Stable prime rents and more attractive yields provide a positive outlook for real estate activity in 2015 in the Madrid and Barcelona logistics markets, for both investors and tenants. Occupier activity in Portugal remains scarce, however, rental rates have stabilised. Central and Eastern Europe: Both Russia and Ukraine witnessed a decline in economic performance. In H2 2014, low economic growth and accumulating sanctions saw a two-tiered market develop. Overall activity slowed, foreign exchange rate volatility ensued and a market supply/demand imbalance began to place downward pressure on rents. For the remainder of the CEE region, economic growth remained positive and rents stable. Demand has increased from e-commerce users, specialised transport & logistics operators and the automotive manufacturing sector resulted in improved transactional activity in many markets, specifically Poland and the Czech Republic. Also, in Hungary and to some extent, Romania, there were some signs of improvement through 2014 as their vacancy rates tightened marginally. BTS occupier demand continued to strengthen for sites in the central core logistic hubs of the Czech Republic and Poland with some demand beginning to spread into Slovakia. Storbritannien er p.t. det største og mest attraktive marked for investorer, men alle de større og vigtige markeder oplever fremgang – også på de sekundære beliggenheder. Fra 2013 til 2014 steg markedslejen særligt i Storbritannien og i Sverige – og specielt i Stockholm – men der var også fremgang på markederne i Spanien og Irland. Industrial & Logistics | January 2015 | EMEA | Colliers International Læs mere i Industrial & Logistics Snapshot, januar 2015 fra Colliers International, EMEA, som findes på www.colliers.com Generelt forventes det, at der kommer både lejestigninger og værdistigninger for ejendomme i segmentet, og det forventes også, at der kommer mere spekulativt byggeri. European Capital Flows EMEA | March 2015 Accelerating success. Highlights • In 2014, European real estate investment rose by 13% to €213bn, with hotel and industrial seeing the largest increases (30% and 27% respectively). • The UK reached record investment volumes in 2014 at €69bn. In London, we’ve seen further investment from Asian insurance companies, with Taikang Life the latest entry. Sovereign Wealth Funds (SWFs) continued to be active, particularly the Qatar Investment Authority, which is acquiring the Canary Wharf financial district in a JV with Brookfield. • London residential also continued to attract overseas investment, particularly from Asia and the Middle-East. We’re seeing tangible interest in alternative sectors, such as student and care homes. • Last year, Frankfurt was the third most active European crossborder investment market (circa €1.8bn out of a total of €5bn) after London and Paris, with a number of office towers sold to international investors, and others currently being marketed. Key Transactions in Q4 2014 COUNTRY Belgium CITY/REGION Brussels DATE Dec-14 PROPERTY TYPE Covent Garden Office BUYER SELLER Gingko Tree + Hannover Leasing ESTIMATED YIELD VALUE (€M) Evans Randall 270 Czech Republic Prague Dec-14 Palladium Shopping Centre Shopping centre Union Investment RE Hannover Leasing 565 France Paris Dec-14 Le Grand Hotel Constellation Hotel (QIA) ICH Group 330 n/a France Nice Dec-14 Nice Etoile Shopping centre Allianz + Hammerson Unibail-Rodamco 312 5.0% Germany Frankfurt Oct-14 Silver Tower Office Samsung Life Insurance IVG 470 n/a Germany Frankfurt Oct-14 Messeturm + Pollux Office Blackstone GLL Real Estate Partners + KanAm Grund; IVG 350 5.0% n/a n/a Ireland Dublin Dec-14 The Atrium Office Blackstone Consortium led by Pat Gunne 100 n/a Italy various Dec-14 5 office buildings Office Blackstone Fondi Immobili Pubblici (Investire Immobiliare) 160 n/a Netherlands various Dec-14 Dutch residential portfolio Residential Round Hill Capital Wooninvesteringsfonds 365 Spain Andalucia Dec-14 Office portfolio (70 properties) Office WP Carey Government of Andalucia 300 n/a Spain Madrid Oct-14 Islazul Shopping centre TH Real Estate Ivanhoe Cambridge + Grupo Lar + Grosvenor 232 5.9% n/a UK London Dec-14 Milton Gate Office Taikang Life AGC Equity Partners 249 5.0% UK London Nov-14 1 Carter Lane Office Fubon Financial LondonMetric Property 177 4.4% UK London Nov-14 The Gherkin Office Safra Group IVG Immobilien + Evans Randall 925 3.8% Læs mere i European Capital Flows, marts 2015 fra Colliers International, EMEA, som findes på www.colliers.com Research & Forecast Report EMEA | WHITE PAPER May 2015 TMT Insight and intelligence on the key property trends affecting the TMT sector EXECUTIVE SUMMARY > Last year, the tech sector was the most active industry along with business services in the nine European office markets for which data is available (London, Dublin, Amsterdam and Germany’s Big6), with a 22% share of total office take-up. Compared to 2013, TMT take-up increased by 8%. Amsterdam, Dublin and Berlin had a great year, while London saw a decline; however this looks more like a pause after several large-scale requirements have been recently satisfied. > With employment growth in the tech sector expected to outpace other key industries such as financial services across all the cities examined, this presents opportunities for landlords and developers to adapt their product to suit the sector’s needs. However, local market dynamics will ultimately determine the extent to which this is viable and demand can be swiftly satisfied. > While more peripheral locations appear to be increasingly out of favour among tech companies, in some cities (particularly London, Dublin, Munich and Stockholm) many creative businesses face growing real estate pressures in central areas at this point of the development cycle, which is stretching even further the footloose nature of the sector. > Urban regeneration will help alleviate these pressures and provide fertile ground for tech companies’ expansion beyond their traditional strongholds. It could also bring closer tech companies to their talent pool – a young and tech savvy workforce - which is being pushed out by rising housing costs. > Across most markets, there is a divide between the specific needs and locational choices of younger and more mature tech occupiers, but with some common underlying drivers such as visibility, accessibility and the ever important talent attraction and retention. > A variety of favourable cyclical factors (economic recovery and the return of venture capital) and structural factors (increased policy support and corporates’ “technology deficit”) support the tech sector’s outlook in Europe. > An increase in exit opportunities for European tech businesses in 2014 underscores the growing confidence in the industry and investors’ appetite. Several factors particularly suggest M&A will continue with potentially interesting ramifications for real estate markets in terms of expansion/consolidation demand. > While US tech giants remain a key source of activity, there are more “home-grown” start-ups founded in the 2000’s making an impact on office markets, adding strength and depth to the demand emanating from this sector. Many European start-ups’ ecosystems are still in their early stages and this bodes well in terms of future demand. > Mirroring its bourgeoning demand for warehouse space, e-commerce particularly is emerging as a force in European office markets, as highlighted by Amazon (US) and Zalando (Germany) recent lettings. Stigning på 13 % i ejendoms investeringer i Europa fra 2013 til 2014 Kontorer udgjorde i 2014 den største del af transaktionerne (44 %) efterfulgt af retail (22 %). De største stigninger fra 2013 til 2014 skete imidlertid inden for henholdsvis hoteller samt industri og logistik. London fortsætter med at tiltrække internationale investorer, som ønsker et sikkert afkast. Der er blandt andet interesse for boligsektoren, selvom det forventes, at priserne stabiliseres i 2015. Udlejning til teknologi-, medie- og telekommunikationsvirksomheder i vækst > In the future, capturing the sector’s growth might even redefine the property industry itself. We could see a shift by landlords towards hybrid roles between traditional ownership and real estate services provider, or to situations involving equity participation in tech businesses in return of office space. Læs mere i IQ Report, maj 2015 fra Colliers International, EMEA, som findes på www.colliers.com 38 Rekordhøje investeringer i industri- og logistiksegmentet i Europa Hver femte kontorudlejning i Europa sker inden for teknologi, medier og telekommunikation. Sektoren vokser hurtigt i hele Europa med betydelig vækst i beskæftigelsen. Et særkende ved branchen er, at virksomhederne oftest ønsker fleksible lokaler og mulighed for at udvide eller mindske arealerne med kort varsel. Dette gælder særligt for nystartede virksomheder, som ikke ved, om de overhovedet eksisterer om 12 måneder. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Colliers STATUS 2. kvartal 2015 Økonomi Fremgang i økonomien Den økonomiske vækst i 2014 endte på et højere niveau end forventet. Ifølge Danmarks Statistik blev væksten på 1,1 %. Det seneste halvandet år har der været positiv vækst, og de fleste økonomiske prognoser peger på en endnu højere vækst de næste par år – nemlig omkring 2 %. Det tyder på, at Danmark endelig for alvor kan ryste den økonomiske krise af sig. På det seneste er renten steget noget fra et ekstremt lavt niveau, men renten er stadig lav og forventes at være det også den næste tid, da opsvinget stadig er noget skrøbeligt. Inflationen er fortsat meget lav – i marts 2015 blev den opgjort til 0,3 %, hvilket faktisk er højere end i EU som helhed, hvor inflationen blev opgjort til minus 0,1 %. Nøgletallene for arbejdsmarkedet er pæne. De seneste sæsonkorrigerede tal for bruttoledigheden viser 4,9 %, hvilket betyder, at den faldende trend for ledigheden siden midten af 2012 fortsætter. Tilsvarende er antallet af lønmodtagere det højeste siden september 2009. Ejerboligmarkedet viser også gode takter med stigninger i priserne for både huse og ejerlejligheder – dog med store regionale forskelle. Priserne stiger kraftigt i hovedstaden, mens huse i visse udkantsområder er meget svære at sælge. 2,4 Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. www.colliers.dk > Markedsviden Årlig realvækst i BNP 3,8 2,4 1,6 0,8 1,2 2,0 2,1 2015 2016 1,1 -0,7 -0,7 -0,5 2012 2013 -5,1 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. [email protected] Direkte 58 58 38 54 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2014 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank Note: 2015 og 2016 er baseret på skøn. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 39 Investering Transaktioner Høj investorefterspørgsel Omfatter ejendomshandler (ikke selskabshandler) med erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end 4 lejligheder. Boligejendomme er generelt et meget efterspurgt segment og særligt i byer med voksende befolkningstal. Også hos kreditforeningerne er der velvilje over for finansiering af boligejendomme, oftest 80 % af handelsprisen. Ejendommene i den ældre boligmasse købes og sælges af et ret stort antal af aktører, som primært fordeler sig på privatpersoner og mindre og mellemstore ejendomsselskaber. Køberne er oftest lokale, men en del af interessen stammer også fra udenbys investorer. Herudover er der ret stor efterspørgsel efter projektejendomme, som kan omdannes til boliger. Generelt er lånemarkedet fornuftigt, forstået på den måde at der er velvilje til udlån til gode ejendomme, særligt hvis de er centralt beliggende. Investorerne kommer typisk med en ret høj selvfinansiering. Den meget høje efterspørgsel efter primært beliggende ejendomme betyder, at nogle investorer er parate til at tage en lidt højere risiko ved at købe ejendomme, som fx er knapt så godt beliggende. Der omsættes således flere cityejendomme af blandet karakter, end vi har set de seneste år, ligesom der omsættes flere ejendomme i de større provinsbyer. Der accepteres generelt mere risiko, end vi så for bare kort tid siden. 40 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 50 40 30 20 10 0 0 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 De udenlandske investorer søger strøgejendomme i København i en sådan grad, at det er svært at følge med. Andre populære investeringsobjekter for de udenlandske investorer er primært beliggende kontorejendomme, større logistikejendomme og større boligprojekter. Langt hen ad vejen fokuserer de udenlandske investorer entydigt på København, dog er nogle udenlandske investorer også begyndt at kigge på blandt andet Aarhus. Mia. kr 60 20 0 Omfanget af transaktioner var højt i 2014 – særligt i 4. kvartal. Niveauet er markant højere, end vi har set det de senere år. Det høje transaktionsomfang skyldes blandt andet, at der stadig er meget høj efterspørgsel efter ejendomme fra en lang række af investorer blandt andet på grund af overskud af likviditet og den meget lave rente. I øjeblikket melder mange pensionskasser, at de ønsker at allokere flere penge til ejendomme – og i særdeleshed til boliger. Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Colliers Renteudvikling i Danmark % 7 6 5 4 3 2 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Pengemarkedsrente – CIBOR, løbetid 3 måneder 10-årig statsobligation Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk Mindste Kontor Højeste Andelen af ledige lokaler inden for kontor pr. 1. april 2015 En vis optimisme Ledige lokaler 7,5 Der er lidt flere kontorlokaler, som er udbudt til salg og leje, end det var tilfældet for tre måneder siden. Pr. 1. april 2015 er andelen opgjort til 9,4 %, mens den pr. 1. januar 2015 var 8,9 %. Set i forhold til sidste år er tomgangen dog stadig faldet væsentligt. Primo 2014 toppede andelen af udbudte lokaler med 10,0 %. pr. landsdel (%) 1,4 11,1 5,3 Den økonomiske fremgang har betydet en stigning i beskæftigelsen. Det giver en vis optimisme på brugermarkedet for kontor. I de større byer er der efterspørgsel, men markedet er stadig lidt trægt, og lejerne har derfor mulighed for at forhandle sig til lejefrihed i en periode, indretning på udlejers regning mv. 12,0 5,1 11,0 14,7 6,1 7,2 9,9 På den københavnske vestegn er der både transaktioner og udlejninger, men markedet er fortsat udfordret af høj tomgang, både på grund af beliggenheden, og fordi en stor del af bygningerne ikke er up to date. 12 Ledige lokaler Mange søgere vægter tilgængelighed til offentlig transport højt af hensyn til medarbejderne. Der synes at være modsatrettede trends, hvor nogle brancher prioriterer kontorer i city, mens andre brancher – fx mange af de offentlige kontorer i København – flytter lidt væk fra centrum for at spare på omkostningerne. En vigtig parameter for mange lejere er vederlagsfri parkering. 10 i hele landet (%) 8 6 4 Lejerne har stigende fokus på at opnå lave driftsomkostninger, men ellers er interessen for bæredygtighed i bygningerne begrænset. Antal beskæftigede 2.950 15 13 14 20 20 12 20 20 11 20 10 09 20 Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje for kontor pr. 1. april 2015 Kr. pr. m² ekskl. drift 1.800 København Aarhus 1.300 Odense 950 Aalborg 1.000 Trekantområdet 1.100 Esbjerg 1.100 Afkastkrav for kontor pr. 1. april 2015 2.850 København Aarhus 2.750 Odense 2.650 Aalborg 2.550 2007 20 08 07 20 06 20 20 05 0 20 I det nye arbejdsliv, hvor job og fritid smelter sammen, blandt andet fordi man døgnet rundt har adgang til mails og kan arbejde fra mange forskellige steder, påvirkes de traditionelle bygningsmæssige rammer også. Cellekontorer bliver sjældnere og sjældnere, og storrumskontorerne indrettes med større omhu. I fremtiden vil der fortsat være brug for kontorer til møder og sparring med kolleger, men de næste generationer vil have en anden opfattelse af en arbejdsplads, som primært vil være ét af flere mulige arbejdssteder. 2 2008 2009 2010 2011 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk 2012 2013 2014 2015 5,00 % 5,25 % 6,00 % 5,50 % Trekantområdet 5,75 % Esbjerg 5,75 % Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 41 Mindste Retail Højeste Andelen af ledige lokaler inden for retail pr. 1. april 2015 Meget høj forbrugertillid Ledige lokaler 2,5 6,1 3,1 7,8 12 10 Ledige lokaler i hele landet (%) 8 6 4 2 København 5.500 Odense 6.000 10 3.300 Esbjerg 3.100 4,25 % 4,50 % 5 Odense 0 Aalborg 5,50 % -10 Trekantområdet 5,50 % -15 Esbjerg 5,50 % Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 5,25 % 15 20 3 20 14 20 1 12 1 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk 20 20 1 10 20 8 09 20 7 -5 20 0 15 4.500 Trekantområdet Aarhus 20 0 14 22.000 Aarhus 15 06 20 Kr. pr. m² ekskl. drift København 20 20 Markedsleje for retail pr. 1. april 2015 20 05 13 12 Kilde: Oline-ED Statistikken Afkastkrav for retail pr. 1. april 2015 Udvikling i forbrugertillid 20 20 11 20 10 20 09 20 08 20 20 07 06 20 20 20 05 0 Aalborg -20 2,5 5,6 Overordnet set synes optimismen at være vendt tilbage til detailhandlen. Forbrugertilliden er både i marts og april 2015 opgjort til over 13, hvilket er det højeste niveau siden 2006. Forbrugerne oplever, at både deres egen privatøkonomi og Danmarks økonomi er bedre nu, end den var for et år siden, og de forventer, at både privatøkonomien og Danmarks økonomi bliver endnu bedre om et år. 42 6,9 9,8 Det betyder samtidig, at tomgangen varierer kraftigt. På de bedste beliggenheder er der nærmest ingen tomgang, mens andre byer kæmper med udlejningen af lokaler. Nogle få kæder ekspanderer i øjeblikket, men de fleste kæder søger snarere at optimere lokaliseringerne. Flere af de ekspanderende kæder hører til inden for fødevare- og drikkevareindustrien (F&B), som generelt synes at optage en større og større del af gadebilledet. Også i centrene er der stigende fokus på F&B. 5,5 7,0 Det er karakteristisk for detailhandelslokaler, at beliggenheden er af overordentlig stor betydning. Det gælder både i den lidt større geografi, hvor de største byer typisk „vinder“ og i den lille geografi, hvor få meter kan være afgørende for, hvor attraktivt et lokale er. Det bestemmes blandt andet af menneskestrømmen, som igen styres af attraktionerne i byen og gadenettet. Ikke kun forbrugerne er optimistiske. Den sammensatte konjunkturindikator for detailhandlen har været stigende gennem de første måneder af 2015. pr. landsdel (%) 10,2 Andelen af detailhandelslokaler, som er udbudt til leje, er steget en anelse det sidste kvartal. Den seneste opgørelse viser 6,5 %. Til sammenligning var tallet 6,3 % ved årsskiftet. Set over et lidt længere tidsperspektiv har andelen af ledige lokaler været stort set stabil siden medio 2012. Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Mindste Industri og logistik God brugerefterspørgsel Højeste Andelen af ledige lokaler inden for industri og logistik pr. 1. april 2015 Ledige lokaler 2,1 Andelen af udbudte lokaler til industri og logistik er faldet marginalt det sidste kvartal og er nu opgjort til 3,4 % på landsplan. Set over et lidt længere tidsperspektiv er tomgangen faldet med 1 procentpoint siden toppen i 2012. pr. landsdel (%) 0,3 Den faldende tomgang reflekterer en stigende efterspørgsel efter brugerejendomme til industri og logistik. Optimismen synes at være vendt tilbage hos mange aktører, der enten lejer eller køber plads. Salgspriser og markedslejer er dog stadig ret lave, men den stigende efterspørgsel vil formentlig betyde stigende priser i fremtiden. 4,5 3,8 4,0 5,8 3,0 0,3 2,8 3,2 3,4 Dele af investormarkedet har øjnene rettet mod industri- og logistiksegmentet – særligt de moderne ejendomme på lange kontrakter. På det seneste har der også været en vis interesse for mindre enheder med kortere kontrakter, så længe der er fleksibilitet i bygningerne og konforme lejevilkår. Investorerne er både lokale, regionale og internationale. 12 10 Ledige lokaler i hele landet (%) 8 På landsplan er der stadig en del svært sælgelige industriejendomme. For mange brugere giver det mere mening at opføre en ny, skræddersyet ejendom, som har lave driftsomkostninger, og i mange dele af landet er det nemt at finde erhvervsjord. Omvendt er priserne for eksisterende ejendomme ofte så lave, at en ældre brugerejendom kan erhverves så billigt, at det på den måde er muligt at få mange kvadratmeter, som giver mulighed for både fleksibilitet og udvidelse. 4 2 15 14 20 13 Markedsleje for industri og logistik pr. 1. jan. 2015 Kr. pr. m² ekskl. drift 450 Aarhus Odense Aalborg mia. kr 20 12 Kilde: Oline-ED Statistikken København Industriens salg 20 20 11 20 10 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 0 20 Nogle industriejendomme, som ligger i byerne, transformeres til enten kreative erhverv eller boliger. Andre gange rives de ned, og der bygges nyt, fx på havneområder. Den høje befolkningsvækst i de større byer betyder høj efterspørgsel efter nye byggefelter. 6 Trekantområdet Esbjerg 375 275 300 350 300 Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. jan. 2015 200 150 København Aarhus 100 50 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk 7,25 % Odense 8,00 % Aalborg 7,75 % Trekantområdet 0 7,50 % Esbjerg 7,50 % 7,75 % Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 43 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2015 Colliers MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers Internationals brede markedskendskab, indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende ved værdiansættelsen af en ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af ejendomme, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende, og Colliers International tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Markedsleje og afkastkrav Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som fx ejendomsskat, gadeog vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. Stand og beliggenhed De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne „Bedste“, „Standard“ og „Under middel“. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. 44 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 Kategorierne kan defineres således: „Bedste“ Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. „Standard“ God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. „Under middel“ Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 45 5,75 850 800 650 475 450 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. 650 7,50 7,50 7,00 8,00 8,00 8,00 10,00 10,00 10,00 225 250 225 275 300 350 350 350 250 250 275 300 300 300 375 200 200 200 225 225 250 250 250 200 200 225 250 200 225 300 400 400 400 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 175 200 100 150 225 350 350 350 Under middel *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. Nyborg Middelfart Svendborg Odense Nyborg 450 9,00 Middelfart 600 8,00 800 7,00 8,00 Fredericia Svendborg 500 7,00 9,00 Kolding Vejle Frederikshavn Hjørring Nørresundby Aalborg Randers Horsens Fyn 600 6,00 7,25 9,00 8,75 8,75 8,75 8,75 8,75 7,25 7,00 jylland Aarhus 700 600 5,75 7,25 7,25 7,25 8,00 8,00 7,75 6,75 6,50 8,75 8,25 Øvrige Odense 700 475 6,00 5,75 6,00 7,50 7,25 7,25 6,25 5,50 7,50 7,50 950 750 475 475 475 500 500 575 625 700 5,75 7,00 Odense City 1.100 Esbjerg 750 750 750 600 700 650 725 850 475 400 Esbjerg 1.050 Fredericia 750 600 Fyn 1.100 Frederikshavn Kolding 725 700 Hjørring 1.050 775 Nørresundby Vejle 825 Øvrige Aalborg 1.000 Randers Aalborg City 950 850 Horsens 7,50 6,25 450 6,50 5,75 450 6,00 5,25 Forstæder syd/vest 500 850 Forstæder nord 800 1.050 1.050 Sjælland Standard Bedste 9,00 8,50 8,50 8,00 7,75 7,25 7,25 7,50 8,25 8,25 8,00 7,75 8,25 7,50 7,25 7,75 7,75 7,50 9,50 9,50 8,75 9,00 8,50 8,25 8,25 8,25 9,00 8,75 8,50 8,50 9,00 8,50 7,75 8,25 8,25 8,00 Standard 10,00 10,00 9,25 10,00 9,50 9,25 9,25 9,25 9,50 9,25 9,25 9,00 10,00 9,50 8,75 8,75 8,75 9,00 Under middel % Bedste Afkastkrav Markedsleje Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 1.300 7,00 6,25 6,25 6,00 5,75 6,00 Øvrige Aarhus 6,75 6,00 6,00 5,75 5,50 5,75 5,50 Under middel Aarhus City 6,50 5,50 5,75 5,50 5,00 5,50 5,00 Standard 450 650 900 700 900 1.100 900 1.000 Bedste Øvrige København* 800 1.000 900 1.150 1.300 1.050 1.300 Under middel For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på 25–75 mio. kr.) jylland 950 1.400 Forstæder nord Forstæder syd/vest 1.350 1.000 Havnefront Øvrige København* 1.800 Brokvarterer og Frederiksberg Ørestaden 1.700 1.250 København City Sjælland Standard % Bedste Afkastkrav Markedsleje Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggede betonfacader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen, passende administrationsdel i ejendommen. Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For så vidt angår afkastk ravet, antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. Industri- og logistikejendomme Kontorejendomme 46 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. 700 750 1.000 750 4.000 2.500 1.200 1.500 2.300 1.100 1.200 700 1.000 2.500 1.600 2.350 2.600 1.800 1.800 500 600 500 1.100 1.000 800 1.000 1.000 575 600 550 700 1.500 800 1.400 1.600 900 1.000 1.000 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. 1.200 1.000 8,50 10,00 Nyborg 8,00 7,50 1.200 6.000 3.100 1.800 2.250 3.300 1.600 1.700 Middelfart 700 750 1.300 1.000 950 Øvrige Odense Odense City Fyn Esbjerg Fredericia Kolding Vejle Frederikshavn Hjørring Nørresundby 800 8,00 8,25 8,00 8,00 8,25 8,00 7,75 8,00 8,00 8,00 8,00 Svendborg 7,50 7,75 7,50 7,50 7,75 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 4.500 Odense City 7,00 7,25 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 6,75 7,25 7,00 3.000 2.000 2.200 600 600 750 600 500 500 500 600 400 600 7,50 Randers Horsens Svendborg 700 700 900 700 650 650 675 775 600 700 7,25 8,25 5.500 3.000 3.400 FYN 950 1.150 Kolding Fredericia 1.200 Vejle Esbjerg 700 1.150 Frederikshavn 725 Hjørring Aalborg 800 1.000 Randers Nørresundby 800 Horsens 650 7,75 Øvrige Aalborg 1.100 1.000 Aarhus 900 7,50 Aalborg City 800 8,25 8,00 jylland 900 7,75 7,50 1.000 7,25 7,50 Forstæder syd/vest 700 800 Aarhus City 850 900 1.100 Forstæder syd/vest 1.000 Under middel Forstæder nord Standard Øvrige København* Bedste jylland Under middel Forstæder nord 1.200 6,50 6,50 6,00 7,00 5,25 5,50 6,00 5,50 5,50 6,75 6,50 7,00 6,25 5,50 6,25 5,75 4,50 6,00 5,25 6,00 5,00 4,25 7,25 7,25 7,50 8,00 5,50 6,00 6,50 6,50 6,00 7,25 7,00 7,25 6,75 6,00 6,75 6,25 5,25 6,50 5,75 6,50 5,50 4,75 10,00 10,00 9,00 6,50 7,50 7,50 7,50 7,25 7,75 7,50 7,75 7,50 6,50 7,25 7,25 6,00 7,00 6,25 7,00 6,00 5,50 Under middel 6,00 5,75 10 år 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,00 6,50 7,25 7,25 5,75 7,00 6,50 7,00 7,00 Øvrige København* 2.200 1.000 2.000 Standard Ørestaden Sjælland Standard % Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Bedste Afkastkrav Markedsleje 2.000 10.000 Bedste 6,00 3.500 22.000 Under middel 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,50 6,25 5,75 6,50 6,50 5,00 6,25 5,75 6,25 6,25 5,25 5,25 5,00 15 år Afkastkrav Ejendomme med lejemål udlejet på 10-/15-årige lejekontrakter. Ejendomme med dagligvare butikker Havnefront Brokvarterer og Frederiksberg København City Sjælland Standard % Bedste Afkastkrav Markedsleje Ejendomme i fx gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen 100–400 m². Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Retailejendomme Boksbutikker med udvalgsvarer Colliers Markedsnyt > Sommer 2015 47 1.800 2.000 1.500 1.400 1.500 1.200 Brokvarterer og Frederiksberg Havnefront Ørestaden Øvrige København* Forstæder nord Forstæder syd/vest 900 900 Middelfart Nyborg 800 800 800 900 950 725 750 800 800 700 775 825 850 950 700 1.100 1.200 1.200 1.250 1.500 1.400 1.600 575 600 700 800 850 1.000 1.000 1.000 1.000 1.300 1.100 1.300 Under middel *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. 900 1.000 Øvrige Odense Svendborg 1.100 Odense City Fyn 1.000 850 Fredericia Esbjerg 1.100 Kolding 825 Frederikshavn 1.200 900 Hjørring Vejle 950 1.250 Aalborg City Nørresundby 1.000 Horsens 950 1.250 Øvrige Aarhus Øvrige Aalborg 1.600 Aarhus City Jylland 2.000 København City Sjælland Standard 6,00 6,00 6,00 5,00 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 6,50 6,50 6,25 5,50 4,50 5,25 5,25 4,50 5,25 5,25 5,50 5,50 4,50 4,50 4,50 Bedste 7,00 7,00 7,00 5,50 5,00 6,25 6,25 6,25 6,25 7,00 7,00 6,75 6,00 4,75 6,25 5,75 4,75 5,50 5,50 5,75 5,75 5,50 5,50 5,25 Standard 7,75 7,75 7,25 6,50 5,25 6,00 5,00 5,75 5,75 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 Under middel % Bedste Afkastkrav Markedsleje 6,50 6,25 6,00 5,50 4,75 5,50 5,75 5,75 5,50 6,75 6,25 5,25 5,00 4,25 5,75 5,00 4,00 Bedste 6,75 6,75 6,75 6,00 5,75 6,25 6,25 6,25 6,25 7,50 7,00 6,00 5,50 4,75 6,25 5,50 4,25 Standard % 7,75 7,50 7,50 6,50 6,25 7,00 7,00 7,00 7,00 8,25 7,75 6,75 6,00 5,50 7,00 6,25 4,50 Under middel Afkastkrav Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter § 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere og er dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til boligreguleringslovens § 15 a m.fl. Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Ældre boligudlejningsejendomme Nye/nyere boligudlejningsejendomme 1,214 STORIES BUSINESS SOLUTIONS 16,300 Professionals 67 Countries Some see an office block. Colliers sees a hub of workforce activity for 1,214 individuals – each with their own story. At Colliers, we don’t regard buildings simply by the floor count. We regard them as resources for people to work effectively and productively, together. Which is why we go to such lengths to understand each client’s business, and realize the full opportunity for the use of space. Attention to the needs of individuals—it’s just one more way we accelerate success. colliers.com
© Copyright 2024