TeMa Nye muligheder i gamle ejendomme
Colliers MarkedsNYT Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 9 > Forår 2014 Tema Nye muligheder i gamle ejendomme Colliers International Danmark Colliers Velkommen til 9. udgave af Colliers MarkedsNYT Ændret anvendelse – nye muligheder Danmark oplever stor interesse for transformationer af erhvervsejendomme i disse år, som er temaet i dette nummer af Colliers MarkedsNYT. Det sker i de store byer, hvor tidligere kontorbygninger omdannes til efterspurgte boliger. Det sker også i industriområder, som omdannes til fx boligområder eller kreative erhvervsområder, som summer af iværksættere. Vi har interviewet arkitekt Kim Risager om de praktiske erfaringer og udfordringer med omdannelse af erhverv til boliger. Colliers MarkedsNYT Nr. 9 > Forår 2014 Forsidefoto: Kødbyen [kontraframe] Udgiver: Colliers International Danmark A/S Prismet Silkeborgvej 2, 3. sal 8000 Aarhus Tlf. 70 23 00 20 E-mail: [email protected] CVR-nr. 31774179 Generelt viser investorerne stor interesse for boliger. Det gælder i særdeleshed i de store byer, hvor professionelle investorer søger fx boligprojekter, og i en lang række af lokale byer, hvor primært de lokale investorer køber nye og ældre boliger. Vi har denne gang udvidet Colliers Status med to siders analyse om boliginvesteringsmarkedet. Vi ser på transaktioner, afkast, udviklingen i boligpriser m.m. Der er stadig et væld af industriområder landet over, som har et uudnyttet potentiale, i takt med at den traditionelle anvendelse forsvinder. Det gælder for eksempel Kødbyen i København, som nu – ud over den traditionelle fødevarebranche – huser restauranter og natteliv. I efteråret 2013 var Den Hvide Kødby tema for en konkurrence for studerende afholdt af Colliers. Vinderne af Colliers Award blev kåret i februar – og buddene fra de studerende var både overbevisende og inspirerende. God læselyst! Oplag: Ca. 5.000 stk. Næste udgave: Juni 2014 Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Colliers Inhouse ISSN 2245-7380 Jeppe Schønfeld Peter Lassen CEO · Partner København COO · Partner København MarkedsNYT Transformation af erhverv til bolig 4 Der er et åbenlyst marked for omdannelse af erhverv til boliger. København og Aarhus oplever positiv fremgang og befolknings tilvækst, hvilket skaber behov for flere bynære boliger. Energikrav ved ombygning 8 Morten Vammen Vendelboe fra ALECTIA forklarer i store træk reglerne for energikrav ved ombygning. Nationalt industriminde med stort udviklingspotentiale 11 Kødbyen i København blev i sin tid bygget som et industriområde, men er i dag mest kendt for gastronomi på højt plan og et aktivt natteliv. Bud på fremtiden for Den Hvide Kødby 13 Vinderforslagene i Colliers Award 2013. Ny plads til kreativitet, virksomheder og boliger 14 Eksempler fra udlandet – forskellige byers industrihistorie bliver ført videre som en del af byernes nuværende identitet. Ejendomsjura16 Internationale tendenser Colliers International Danmark Colliers STATUS MarkedsINFO21 Positiv men beskeden vækst MarkedsPULS Tallene for nationalregnskabet viser positiv økonomisk vækst i både 2. og 3. kvartal i 2013. Det forventes, at væksttallene i 4. kvartal også vil være positive. I starten af 2013 var der imidlertid negativ vækst, så samlet forventes det, at væksten i 2013 kun bliver ca. 0,5 %. De fleste økonomiske analyser peger på en vækst på ca. 1,5 % om året i 2014 og 2015. Årene siden finanskrisen har været præget af meget moderat vækst frem for høj vækst, hvilket man ellers har set efter nogle af de tidligere økonomiske lavkonjunkturer. En væsentlig årsag til, at væksten er så forholdsvis beskeden, er, at væksten i det private forbrug har været ret begrænset trods skattelettelser, lav inflation og højere forbrugertillid. Noget af forklaringen på den øgede opsparing skal findes i det forhold, at en del af opsparingen er sket i bundne midler som pensionsopsparinger. Samtidig mangler mange formentlig stadig den sidste tryghed i et sikkert boligmarked og et trygt jobmarked. Inflationen har været rekordlav i 2013, blandt andet på grund af lavt lønpres, afgiftslettelser og prisfald på energi. Med et niveau på 0,8 % er det de laveste prisstigninger siden 1953. Det forventes, at inflationen vil stige igen i 2014. Boligmarkedet viser meget beskeden fremgang, som er meget ulige geografisk fordelt med stigninger i priserne for ejerlejligheder i de store byer og tilbagegang eller stilstand for huspriserne i store dele af Danmark. Arbejdsmarkedet er i bedring med en stigning i beskæftigelsen og et fald i den sæsonkorrigerede bruttoledighed. Sidstnævnte har i hele efteråret 2013 ligget på 5,7 %, mens den i efteråret 2012 lå på godt 6 %. Dansk Jobindex, som opgør antallet af nye jobannoncer på internettet og dermed er en indikator på det fremtidige arbejdsmarked, viser også positive tendenser 10 med en forholdsvis kraftig stigning i annoncer fire måneder i træk. Antallet 9 8 er nu det7 højeste siden 2008, men det er stadig meget lavere end i efteråret 6 5 2008, hvor det toppede. Fremgangen i jobannoncer er sket både inden for 4 3,4 3 det offentlige og i den private sektor. 2,4 2 1,6 1,6 1 fornuftigt med eksporten, som har været med1,1til at trække den Det går 0,4 0 -0,5 -1 økonomiske vækst, som vi trods alt-0,8 har set siden 2008. -2 1. kvartal 2014 ÅRLIG -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9 REALVÆKST I BNP -10 2005 2006 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. [email protected] Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. www.colliers.dk > Markedsviden Item 1 1,5 1,6 2014 2015 -5,7 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 18 1. kvartal 2014 ØKONOMI Colliers Status 32 % 10 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for 8 forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers6 International Danmarks brede markedskendskab og indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger 4med aktører i markedet. 3,4 2,4 Der er flere forhold, der er afgørende ved værdiansættelsen af en ejendom,2 herunder særligt ejen-1,6 0 dommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor -2 ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af ejendomme, men vil kunne anvendes som benchmark -4 i forbindelse med værdiansættelsen. 2005 Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på informationer fra rapporten. 32 2006 2007 STAND OG BELIGGENHED Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som fx ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af/overvæltes på lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne „Bedste“, „Standard“ og „Under middel“. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. „Bedste“: Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. „Standard“: God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. „Under middel“: Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. Colliers MarkedsNYT > FORÅR 2014 39 1,1 2011 -0,5 0,4 1,5 1,6 2014 2015 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank -5,7 Note: 2013, 2014 og 2015 er baseret på skøn. 2008 Colliers MarkedsNYT > FORÅR 2014 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV 1,6 2010 -0,8 -6 De angivne niveauer er alene vejledende, og Colliers International Danmark -8 tager forbehold for de -10 opgivne tal, der er uden ansvar. Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. [email protected] Direkte 58 58 38 54 2009 2012 2013 Den økonomiske situation på ejendomsmarkedet, nøgletal og tal for tomgang. Colliers MarkedsPULS39 Markedsleje og afkastkrav på det danske ejendomsmarked. Colliers International Danmark Transformation af Vi har talt med arkitekt Kim Risager, der er partner og kreativ leder hos Arkitema, som netop nu arbejder med at omdanne kontorer til boliger i København og Aarhus Kim Risager er uddannet fra Arkitekt skolen i Aarhus i 1989 og har været partner hos Arkitema siden 2000. På Otto Mønsteds Plads i det absolutte centrum af København ligger det tidligere kontordomicil for Gjensidige Forsikring. Bygningen på 9.000 m² er opført i perioden 1909-17 og er nabo til Nykredits igangværende nybyggeri og genbo til Københavns så kendte Politigård, tegnet af Hack Kampmann. Da den tidligere ejer flyttede ud, syntes den majestætiske ejendom dog ikke at være optimal for fortsat anvendelse til kontor og administration, men i langt højere grad velegnet til et boligprojekt. „De lejligheder, der skabes i denne ejendom, kan for alvor sammenholdes med noget af det bedste i byen. Her er alle byens tilbud inden for rækkevidde og alt det funktionelle ved en ny bolig. Men her er samtidig en sjæl og kvalitet i bygningen, Illustration: Arkitema „En fortættet by giver bedre ressourceudnyttelse og lader naturen uden for byerne blive skånet mest muligt..." som ikke kan skabes i nybyggeri, blandt andet med stuk, højloftede stuer og majestætiske trappeløb," siger Kim Risager. Lejlighederne er i henhold til planen indflytningsklare til maj 2015. Et andet og sammenligneligt projekt er Mejeriforeningens bygning på hjørnet af Frederiks Alle og Skt. Nicolaus Gade i centrum af Aarhus. Her er godt og vel 6.700 m² kontorareal ved at skifte karakter fra Mejeriforeningens prominente residens til ca. 114 lejligheder, der for halvdelens vedkommende er færdige til studiestart august 2014, mens resten er færdiggjort til studiestart 2015. „Mejeriforeningens domicil er en typisk 60’erbygning, der med en række facademæssige moderniseringer vil medvirke til fornyelse og forskønnelse af området. Mange af lejlighederne får en fantastisk udsigt, og med opsætning af altaner skabes der yderligere kvalitet i ejendommen," siger Kim Risager og tilføjer, „at bygningen i øvrigt er en af de få med 'paternosterelevatorer', som vi kender dem fra Christiansborg“. Det er blandt andet bevarelsen af de bygningsmæssige kvaliteter kombineret med den bynære beliggenhed, der gør sådanne transformationsprojekter attraktive. > Mejeriforeningens bygning i Aarhus. 4 Colliers Markedsnyt > forår 2014 erhverv til bolig Der er et åbenlyst marked for omdannelse af erhverv til boliger. København og Aarhus oplever positiv fremgang og befolkningstilvækst, hvilket skaber behov for flere bynære boliger. Samtidig kæmper ældre og ufleksible kontorejendomme med manglende efterspørgsel og tomme kvadratmeter. Denne polarisering i erhvervsejendomsmarkedet skaber mulighed for nye spændende boligprojekter, der skyder op, hvor der før var kontorer. Lejlighederne i det gamle kontordomicil står efter planen klar til indflytning i maj 2015. Foto: Arkitema Colliers Markedsnyt > forår 2014 5 Colliers International Danmark Kommunalt ønske om øget fortætning "...her er samtidig en sjæl og kvalitet i bygningen, som ikke kan skabes i nybyggeri, blandt andet med stuk, højloftede stuer og majestætiske trappeløb..." Gjensidige Forsikrings gamle kontordomicil rummer både sjæl og bygningsmæssige kvaliteter, der er værd at bevare. Fotos: Arkitema 6 Nye tider for fremtidens kontorer Udviklingen på kontormarkedet er også en faktor, der tilskynder omdannelsen af utidssvarende erhvervsejendomme til boliger. I dag er der mindre mulighed for at gå på kompromis med dårlige brutto-/nettoforhold på kontorarealet, ligesom der er krav om super fleksible og moderne lokaler, som er fri af cellekontorer og statisk indretning. „Udviklingstendensen er stadig, at de større brugere søger ud mod periferien af byen, hvor områder som bl.a. Ørestaden og Nordhavnen i København stadig tiltrækker mange nye kontorlejere. Her er der mulighed for at få fleksibelt og energioptimeret nybyggeri, der samtidig har nem adgang for såvel ansatte som gæster i både bil og via offentlig transport," siger Kim Risager. Colliers Markedsnyt > forår 2014 Den rivende befolkningsudvikling i København og Aarhus har gennem de seneste år ændret byplanlæggernes syn på byens tilblivelse og udvikling. Fortætning er blevet et nøgleord, og der er sket et reelt holdningsskifte. I Aarhus bygger man nu gerne i højden og samler endnu flere mennesker og aktiviteter i byen. Der opføres i øjeblikket 2 højhuse på hhv. 25 etager på Værkmestergade ved Rutebilstationen og ca. 20 etager på Ceresgrunden. Og det giver alt sammen mening ifølge Kim Risager. „En fortættet by giver bedre ressourceudnyttelse og lader naturen uden for byerne blive skånet mest muligt. Det klassiske eksempel er New York, der med en unik tæthed er en af klodens mindst miljøbelastende byer målt pr. indbygger, hvorimod en by som Los Angeles, med sin enorme udbredelse, er et ligeså klassisk eksempel på det modsatte," siger Kim Risager. Giver det derfor mening at transformere erhverv til boliger ud fra en markedsbetragtning, er næste skridt således en vurdering af kommuneplanen. Bump på vejen mod transformation Processen med at få godkendelsen i hus hos kommunen er dog ikke altid så simpel. Her er nemlig ofte flere interesser på spil. Tilbageblik på momsregler ved til- og ombygninger „Parkeringsmuligheder og mangel på friareal er ofte forhold, der kan vanskeliggøre en transformation. Her er det op til myndighederne at afgøre, hvor der kan gives køb på reglerne, og hvor der ikke kan i forhold til det konkrete projekt," fortæller Kim Risager og tilføjer, „at etablering og inddragelse af tagterrasser og altaner blandt andet kan være med til at løfte andelen af friarealer“. „Kommunen er ofte meget bevidst om, hvad den får igen. Gode, store lejligheder, der kan sikre fortætningen af midtbyen og ikke mindst sikre kommunen boliger til flere skatteborgere, er naturligvis attraktivt og kan være med til at bløde kravene lidt op," siger Kim Risager og fortsætter: „Men som udgangspunkt er der altid tale om 'nyt byggeri', og dispensation i forbindelse med transformation af erhverv sker alene med baggrund i en samlet vurdering og grundig bearbejdning – eller som det bl.a. var tilfældet med Otto Mønsteds Plads: kulturbevarelse forud for samtlige tekniske krav anno 2015," siger han. Kravene til flugtveje, brandsikring og lignende er dog ufravigelige, understreger Kim Risager. I stedet er det typisk ting som trinlyd, gadestøj og mangel på energieffektivitet, der kan dispenseres fra. Pas på – men mist ikke modet En god sparring med sin arkitekt, kvalitet i projektet og en gennemtestet beregning af ombygningspriser er et must, når man kaster sig ud i transformation af erhverv til boliger. Men der er også projekter, der støder på problemstillinger som bly i malingen, PCB i fugerne, udfordringer med asbest mv. „Det er vigtigt, at man ikke lader sig slå ud af forhindringer og lader dem spolere et ellers godt projekt . De er ofte ikke så stor en hæmsko, som mange frygter", siger Kim Risager. Og så er der jo momsen, de uforudsete udgifter og diverse overraskelser, som man ofte møder. „Man skal selvfølgelig være opmærksom på disse faktorer. Men med den rette kalkulation og de rette projekter på de rette beliggenheder er der intet i vejen for at gå i gang. Og ovennævnte eksempler er kun begyndelsen på en øget transformation i midtbyerne af de hurtigst voksende byer i Danmark," slutter Kim Risager. Hvis der foretages væsentlige til-/ombygningsarbejder på en bygning, skal der betales moms ved salget. Som tilfældet er med byggegrunde og andre nye bygninger, skal hele salgssummen tillægges moms, selvom anskaffelsen af bygningen ikke var belagt med moms (man kan med andre ord ikke foretage en „nettobetragtning“ ved opgørelsen af salgsmomsen). Det er påbegyndelsen af det egentlige genopbygningsarbejde (eller nybygning), der er afgørende, og nedbrydningsarbejder er således ikke tilstrækkeligt til at anse til-/ombygningsarbejdet for påbegyndt. Det er min forventning, at der vil opstå en række udfordringer på dette område; først og fremmest fordi der ikke er tilstrækkelig opmærksomhed på den potentielle rækkevidde af reglerne, men også fordi der vil opstå en række vanskelige afgrænsninger vedrørende væsentligheden af det udførte til-/ombygningsarbejde. Hvornår anses til-/ombygningsarbejder for væsentlige? Hvis en konkret overdragelse omfatter såvel bygningen som grundarealet (praktisk udgangspunkt), vil udførte til-/ombygningsarbejder anses for væsentlige, hvis værdien heraf (ekskl. moms) overstiger 25 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi som fastsat af SKAT med tillæg af værdien af til-/ombygningsarbejdet. Hvis der alene overdrages en bygning, skal værdien overstige 50 %. Hvis den opnåede salgssum er højere end ejendomsværdien med tillæg af til-/ombygningsarbejdet, kan sælger anvende salgssummen som grundlag for vurderingen af, om der skal betales moms. Det forudsætter dog, at der ikke er interessefællesskab mellem sælger og køber. Hertil kommer, at værdien af til-/ombygningsarbejdet reduceres med 10 % pr. påbegyndt efterfølgende regnskabsår (inkl. salgsåret), hvor bygningen er taget i brug. Så når sælger med andre ord skal afgøre, om en konkret planlagt til-/ombygning resulterer i moms ved salget, kan følgende spørgsmål have afgørende betydning: > Hvad bliver min samlede udgift til til-/ombygningen? > Hvad er den offentlige ejendomsværdi? > Vil denne udvikle sig positivt eller negativt? > Forventer jeg en salgssum, der ligger over eller under den offentlige ejendomsværdi? > Hvilken betydning har reduktionsreglen? Hvordan opgøres værdien af til-/ombygningsarbejdet? Hvis alt arbejdet udføres af tredjemand, vil værdien af til-/ombygningsarbejdet udgøre de tilfakturerede beløb ekskl. moms. Hvis sælger imidlertid selv har varetaget (en del af) til-/ombygningsarbejdet, skal værdien af det udførte arbejde og de anvendte materialer gøres op baseret på normalværdien; lidt forenklet er det et spørgsmål om, hvad disse arbejder ville have kostet, hvis tredjemand skulle have udført dem (byggemomsreglerne). Af Asger Hauchrog Engvang [email protected] Colliers Markedsnyt > forår 2014 7 Colliers International Danmark Energikrav ved ombygning > Udbredte misforståelser kan koste dyrt Ved ombygning af erhvervsejendomme hersker der ofte en del usikkerhed om, hvilke energikrav der er gældende. Dette kan føre til, at projekter fordyres unødigt, eller at projekterne opgives på forhånd, fordi økonomien ikke hænger sammen Bygningsreglementets regler ved ombygningsprojekter er ikke altid lige lettilgængelige, og korrekt fortolkning af reglerne kræver derfor erfaring fra tidligere sager og til tider også, at der læses mellem linjerne. Dette fører til, at mange bygningsejere og til tider også myndigheder og rådgivere er usikre på, hvilke energikrav der er gældende i forbindelse med ombygningsprojekter. I denne artikel forsøges reglerne derfor forklaret i store træk. Hvordan er reglerne på området? Morten Vammen Vendelboe Rådgivende ingeniør med speciale inden for energi og indeklima, ALECTIA I forhold til bygningsreglementets energikrav kan en ombygningssag enten kategoriseres som en almindelig ombygning eller som ændret anvendelse. Den tidligere kategori, større ombygninger, der fx omfattede sager, hvor mere end 25 % af klimaskærmen blev berørt, blev taget ud af bygningsreglementet i 2011. Ændret anvendelse – den dyre misforståelse På grund af navnet på denne kategori af ombygninger opfattes det typisk således, at ombygningssager, der gennemføres i forbindelse med en ændring i bygningens anvendelse fra fx kontor til undervisning, institution til bolig etc., vil være omfattet af denne kategori. Dette er en udbredt og potentiel kostbar misforståelse. Bygningsreglementets krav vedrørende ændret anvendelse udlø- 8 Colliers Markedsnyt > forår 2014 ses kun, hvis der i forbindelse med en ombygning sker ændringer, som medfører, at bygningen fx skal varmes op til en væsentligt højere temperatur end før ombygningen. Kravene udløses altså ikke, fordi anvendelsen ændres, så længe bygningen i forvejen er fuldt opvarmet. Det betyder, at kravene heller ikke udløses, fordi en eksisterende erhvervsbygning omdannes til fx boliger eller undervisningsbyggeri, selvom ombygningen evt. måtte medføre en forøgelse af energiforbruget til fx ventilation, belysning eller varmt brugsvand. Såfremt en ombygning kategoriseres som ændret anvendelse, skal bygningen efter ombygning overholde et af følgende krav: > Isoleringskrav for alle bygningsdele > En varmetabsramme – som for nye tilbygninger > En energiramme – som for nybyggeri Uanset hvilken af de tre muligheder der vælges, vil overholdelse af kravene for ældre bygninger næsten uden undtagelse medføre krav om efterisolering af de fleste bygningsdele, herunder tag, terrændæk og ydervægge, uanset om isoleringsarbejderne er rentable. Omdannes en fx uopvarmet eller delvist opvarmet lagerbygning til boliger, vil der være tale om ændret anvendelse. Her skal bl.a. det eksisterende terrændæk hugges op, og der skal graves ud, isoleres og støbes et nyt terrændæk for at overholde krav til varmeisolering, selvom tilbagebetalingstiden her ofte vil ligge over 100 år. 10°C 10°C 20°C 20°C Krav om efterisolering pga. ændret anvendelse udløses kun, hvis der efter ombygningen opvarmes til en højere temperatur end før ombygningen. Ændring i den indvendige anvendelse fra fx bolig til kontor medfører ikke krav om efterisolering af bygningen. Ændret anvendelse medfører ikke krav til eksisterende og blivende installationer, men i det omfang installationer eller bygningsdele udskiftes ved ombygningen, skal de nye komponenter overholde bygningsreglementets krav til energieffektivitet. Almindelige ombygninger Denne kategori omfatter alle former for ombygninger, uanset om de i øvrigt kategoriseres som ændret anvendelse. > Rentable tiltag skal gennemføres – men kun berørte bygningsdele For almindelige ombygningssager gælder, at rentable energibesparende tiltag skal gennemføres for de bygningsdele eller installationer, der berøres ved ombygningen. Kravet gælder dog kun for den bygningsdel eller installation, der berøres af ombygningen. Skiftes der fx tagbelægning, skal taget efterisoleres, hvis det er rentabelt som defineret i bygningsreglementet. Da det kun er rentable tiltag for de berørte bygningsdele og installationer, der kræves gennemført, bliver omfanget af energibesparende tiltag her typisk meget begrænset. > Større vinduer skal modregnes Bygningsmæssige ændringer, der medfører et forøget energiforbrug, typisk etablering af nye vinduespartier, skal kompenseres ved gennem- førelse af tilsvarende energibesparende tiltag. Da nye vinduer isolerer omtrent dobbelt så godt som gamle vinduer med termoruder, vil det imidlertid ofte være muligt at fordoble vinduesarealet uden andre energibesparende tiltag end udskiftning af de eksisterende vinduer. Forøgelser i energiforbruget som følge af ændringer af bygningens installationer udløser ikke krav om kompenserende energibesparende tiltag. I forbindelse med etablering af ventilation og køling i en eksisterende bygning vil der således ikke være krav om samtidig gennemførelse af andre energibesparende tiltag. > Udskiftning af installationer og bygningsdele Også her gælder, at nye bygningsdele eller installationer som fx nye vinduer eller et nyt belysnings- eller ventilationsanlæg skal overholde bygningsreglementets krav til energieffektivitet. Hvad forventes af krav fremadrettet? For nybyggeri er det med Lavenergiramme 2015 og Bygningsklasse 2020 allerede angivet tydeligt i bygningsreglementet, hvilke energimæssige stramninger der forventes indført i de kommende revisioner af bygningsreglementet. Da regeringens energirenoveringsstrategi endnu ikke er fremlagt, vides det til gengæld endnu ikke med sikkerhed, hvilke energikrav der kommer > Colliers Markedsnyt > forår 2014 9 Colliers International Danmark til at gælde for ombygnings- og renoveringssager fremover. Baseret på, hvad der angives i bygningsreglementet, og hvad der tidligere er foretaget af stramninger, forventes dog ikke væsentlige ændringer i kravene for ombygningssager i forhold til de nuværende krav. I store træk forventes således kun nedenstående stramninger: > Skærpet krav til energieffektivitet ved udskiftning til nye vinduer. Kravet vil formentlig medføre, at det ikke er alle vinduesprodukter med 2-lags ruder, der vil kunne anvendes, og at der derfor enten skal vælges mellem de bedre vinduesprodukter eller skiftes til vinduer med 3-lags ruder. > Skærpet krav til elforbrug og varmegenvinding for nye ventilationsanlæg. Kravet vil formentlig medføre, at nye ventilationsanlæg (selve aggregatet) typisk skal være en størrelse større end ved nuværende regler. > Skærpet krav til isoleringstykkelser i de tilfælde, hvor der faktisk skal efterisoleres. Da der for almindelige ombygninger sjældent udløses mange krav om energibesparende tiltag, og da ovenstående forventede stramninger kun medfører mindre stigninger i omkostningerne hertil, forventes der samlet set kun en mindre stigning i omkostningerne til energimæssige tiltag ved ombygninger med det kommende bygningsreglement. Kan man spare sig fattig? Selvom det som beskrevet oftest vil være begrænset, hvad der reelt er af energimæssige krav ved ombygningsprojekter, kan der alligevel være grunde til at investere ekstra i energimæssige forbedringer. Dels medfører energimæssige forbedringer som udskiftning af vinduer og efterisolering af bygningen i de fleste tilfælde også en forbedring af indeklimaet i bygningen, og dels indikerer flere undersøgelser, at lavenergi og bæredygtighed generelt medfører højere priser ved salg og udlejning. 10 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Senest har Statens Byggeforskningsinstitut gennemført en undersøgelse*, der for boliger indikerer, at salgsprisen stiger væsentligt med bedre energimærkning, og at effekten er tiltagende over de senere år. Der er altså en række faktorer, som peger i retning af, at investering i energimæssige forbedringer i visse tilfælde kan være en god investering, selvom selve den direkte værdi af energibesparelsen tilfalder en lejer eller køber af ejendommen. * SBi2013:06, Statens Byggeforskningsinstitut; Sammenhæng mellem energimærkning og salgspris, Netværk for energirenovering Eksempel på meromkostning til energibesparende tiltag som følge af energikrav ved forskellige typer ombygninger. For energirenoveringen er forudsat, at belysning og ventilation alligevel skal udskiftes. Type af projekt Meromkostninger på grund af energikrav Ændring i energimærke Alm. ombygning uden ændringer af vinduer, ydervægge, tag og gulv 0 kr./m² G G Ændret anvendelse 2.000–3.000 kr./m² G C Energirenovering til lavenergiramme 2015 3.000–4.000 kr./m² G →A2015 Nationalt industriminde med stort udviklingspotentiale Kødbyen i København blev i sin tid bygget som et industriområde, men er i dag mest kendt for gastronomi på højt plan og et aktivt natteliv. Hvad mange ikke ved er, at Kødbyen er fredet og udpeget som et nationalt industriminde, hvor fortidens funktionelle elementer stadig kommer til udtryk >> Colliers Markedsnyt > forår 2014 11 Colliers International Danmark Der ligger et stort uforløst potentiale i Kødbyen, som kan sikre en fortsat arkitektonisk funktionalisme og skabe grobund for økonomisk vækst. 12 Fredningen er med til skabe rammerne for udviklingen af Kødbyen og påvirker dermed livet i området. Christian Wad lejer en stor del af Den Hvide Kødby til kontorhotellet Soho og er også formand for Kødbyforeningen. Han mener, at fredningen har visse fordele, men også at den er med til at sænke områdets potentielle udvikling: „Udnævnelsen som nationalt industriminde styrker området og giver os (lejerne) mulighed for at fortælle en historie. Fredningen sørger for at bevare Kødbyens image og er dermed fortsat et sted for kreative virksomheder og ikke internationale franchisekoncepter. Men i 4-5 år er der blevet arbejdet på en fredningsmanual for Kødbyen, hvor Erik Møller Arkitekter i samråd med Kulturstyrelsen har arbejdet på at løsne på de meget strikse bånd, som er pålagt udviklingen grundet fredningen. Det arbejde er blevet sat i stå grundet ammoniaksagen, som dybest set også bunder i fredningen“, fortæller Christian. Lytter man derimod til Kulturstyrelsen, har fredningen sikret et kontrolleret udviklingsforløb, som er vigtigt for områdets historik og for besøgendes visuelle forståelse af, hvad Kødbyen var engang. Arkitekt MAA Jesper Peter Jensen fra Kulturstyrelsen mener, at fredningen skal opretholdes: „Som myndighed er det Kulturstyrelsens vigtigste interesse at vedligeholde og varetage de Colliers Markedsnyt > forår 2014 fredningsmæssige hensyn. Fredningen standser ikke udviklingen af Den Hvide Kødby, men sikrer derimod, at områdets bærende fredningsværdier bliver opretholdt,“ fortæller Jesper. I modsætning til Københavns Kommune og Kødbyens nuværende lejere har Kulturstyrelsen ikke en økonomisk interesse i området. Kødbyen har i dag et vedligeholdelsesefterslæb på mere end 200 mio. kr., hvilket kan skabe bekymring om, hvorvidt kommunen lader et nationalt industriminde forfalde. Ifølge specialkonsulent og projektleder Rasmus Sanchez Hansen fra Københavns Ejendomme vil Københavns Kommune dog opretholde vedligeholdelsen så godt som muligt, så det nationale industriminde vedligeholdes: „Eftersom størstedelen af Kødbyen er fredet, har Københavns Ejendomme en forpligtelse til at vedligeholde bygningerne, så de fredningsmæssige værdier ikke går til. Derfor er det min vurdering, at kommunen vil forsøge at skaffe de nødvendige midler til at vedligeholde Kødbyen“, fortæller Rasmus, som står for den daglige udlejning af Den Hvide Kødby. Fremtiden må vise, i hvilken retning Kødbyen udvikler sig – det er tydeligt, at engagementet er stort og ønskerne om udvikling ligeså, om end meningerne om vejen frem er forskellige. Bud på fremtiden for Den Hvide Kødby Colliers Award, som er en konkurrence for studerende afholdt af Colliers, tog i 2013 udgangspunkt i udviklingen af Den Hvide Kødby. Alle forslag blev udstillet på en stor konference den 5. februar 2014, hvor vinderne også blev kåret Den Cirkulære Kødby Hovedpræmien på 35.000 kr. gik til Anders Dahl Simonsen og Niclas Burhøj Rønne fra henholdsvis Det Kongelige Danske Kunstakademi og Copenhagen Business School, som havde lavet forslaget Den Cirkulære Kødby. Den Cirkulære Kødby tog som det eneste forslag fat på gårdrummene bag bygningerne i Kødbyen og aktiverede dermed områder, som i dag primært bliver brugt til affaldsopbevaring. Projektet giver på den måde mulighed for at skabe mere aktivitet og forskellige opholdsrum ved hjælp af en form for platformsarkitektur, som giver plads til butikker, træningsfaciliteter, opholdsrum, koncertopstillinger m.m. og skaber cirkulære forbindelser mellem rummene. Den hvide farm Christian Minor Nørbjerg og Simone Valentin vandt en af andenpræmierne på 20.000 kr. med projektet Den hvide farm – et urbant koncept med fokus på Kødbyens selvforsyning af fødevarer ved hjælp af blandt andet høns på tagene, mynte på cykelstativernes tage og svampeproduktion i Kødbyens fugtige kældre. Udgangspunktet for besvarelsen har været Kødbyens historie og et forsøg på at skabe tætte relationer til de omkringliggende områder. Temaet for Colliers Award 2014 vil blive offentliggjort i august 2014, og Colliers ser frem til endnu en spændende idékonkurrence, som vil udfordre nutids aktuelle byudviklingsprojekter. Container Collective Sofie Askholm Ibsen, Mette Fast Amdrup Pedersen, Lene Askholm Ibsen og Maiken Hedelund fra henholdsvis Arkitektskolen i Aarhus, Københavns Universitet og Copenhagen Business School fik tildelt den anden andenpræmie. Forslaget fokuserer primært på at aktivere udearealerne på Flæsketorvet ved at placere containere på pladsen med pop-up stores mv. De flytbare og midlertidige containere respekterer det allerede etablerede i Kødbyen og er med til at skabe mere liv, øget aktivitet og et omskifteligt miljø. Colliers Markedsnyt > forår 2014 13 Colliers International Danmark Ny plads til kreativitet, virksomheder og boliger Foto: Thomas Kendall I udlandet findes talrige eksempler på, hvordan forskellige byers industrihistorie bliver ført videre som en del af byernes nuværende identitet Kaapeli – én af Europas første industriomdannelser Kaapeli Kabelfabrik, Helsinki, Finland Foto: Teemu Nurminen 14 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Da Nokias tidligere kabelfabrik, Kaapeli, lukkede i slutningen af 1980’erne, overtog Helsinki bystyre ejendommen. Bystyret indså, at de var ved at få ejerskab over en meget unik bygning – samt et problem. For hvad gør man med en fabrik, der har en kapacitet på ti beboelsesejendomme? Ifølge bystyret var fabrikken ikke værd at bevare. Det blev planlagt at bygge skoler, hoteller, museer og endda en parkeringskælder. I mellemtiden var mange artister og virksomheder dog flyttet ind i bygningen, og potentialet i fabrikken viste sig i praksis, før nogen officielle beslutninger blev truffet. Private aktører dannede derfor selskabet Pro Kaapeli og førte kampagne for bevaring af bygningen, endog med stor succes. Bystyret indså fabrikkens kulturhistoriske og oplevelsesøkonomiske værdi og besluttede at beskytte kabelfabrikken og fabrikkens miljø. I dag fungerer Kaapeli som en arbejdsplads for 900 mennesker inden for en bred vifte af kreative virksomheder og kulturinstitutioner og med 200.000 besøgende årligt. I dag er 99 % af fabrikken i brug, og fabrikken finansierer sine egne aktiviteter. Fra fabrik til kulturcenter The Custard Factory, Birmingham, UK The Custard Factory åbnede i 1837, efter at Alfred Bird, kemiker og drogist, opfandt vaniljecremepulver uden æg for at imødekomme sin kone Elizabeths allergi over for æg og gær. Fabrikken beskæftigede flere tusinde frem mod Anden Verdenskrig, hvor rationeringer og produktionsbegrænsninger førte til, at selskabet blev overtaget. I 1964 flyttede produktionen til Banbury, og ejendommen stod ubeboet og forladt, indtil Bennie Gray overtog stedet i 1988. Historien og den faldefærdige charme appellerede til mange af byens kunstnere og kreative, og de begyndte at afholde arrangementer, workshops og forretningsmøder i bygningerne. I 1993 blev der givet tilskud til at genskabe stedet, og Lucan Gray arbejdede på den første fase af ombygningen sammen med arkitekt Glenn Howells. Den første fase åbnede i 1993, og kontorerne var hurtigt fuldt udlejede. Lucan Gray udviklede i 2008 det nærliggende Fazeley Studios, som er et søsterprojekt til Custard Factory rettet mod IT- og medievirksomheder. I 2013 havde Gray udviklet de tidligere fabriksbygninger til knap 70.000 m², og Custard Factory er nu hjemsted for mere end 400 kreative og digitale virksomheder samt detail- og underholdningsmuligheder. Foto: Custard Factory Fra bygas til boliger Wiener Gasometer, Wien, Østrig I 1892 blev der udskrevet en international arkitektkonkurrence om det nye bygasværk i Wien. Tyskeren Schimming vandt konkurrencen, og byggeriet blev påbegyndt i efteråret 1896. Tre år senere, i 1899, stod de fire gasbeholdere klar til åbning. Da de blev bygget, var gasbeholderne de største i Europa. I 1981 blev de udnævnt til fremragende eksempler på industriel arkitektur af landets kulturarvsministerium. De forblev i brug frem til 1986, hvor det tekniske udstyr i tankene blev afmonteret. I 1995 blev det besluttet at udnytte gasbeholdernes placering og struktur til boligformål, og valget faldt på design af arkitekterne Jean Nouvel (Gasometer A), Coop Himmelblau (Gasometer B), Manfred Wehdorn (Gasometer C) og Wilhelm Holzbauer (Gasometer D). Byggerierne blev afsluttet i 1999 og 2000. Hver bygning er opdelt med lejligheder i toppen, kontorer i de midterste etager og underholdning og shopping i stueetagen. Tilbage står yderbeklædningen på de 90.000 kubikmeter monumentale murstenscylindre, der nu er under beskyttelse som historiske monumenter med deres klassiske design. Colliers Markedsnyt > forår 2014 15 EJENDOMSJURA Indsigt i juridiske problemstillinger Ejendomsselskaber omfattet af de nye FAIF-regler skal opfylde krav inden juli 2014 Sidste sommer trådte en ny lov om forvaltere af alternative investeringsfonde mv. i kraft. Loven benævnes i daglig tale FAIF-loven. Loven implementerer et EU-direktiv, hvilket direktiv er vedtaget som en konsekvens af finanskrisen. Loven (og direktivet) omfatter ud over hedgefonde, kapitalfonde og lignende imidlertid også visse ejendomsselskaber. De selskaber, der er omfattet af FAIF-loven, skal opfylde lovens krav. Opfyldelse af lovens krav sker ved registrering hos Finanstilsynet, hvis man er under lovens grænse på 100 mio. euro (500 mio. euro hvis ugearet). Er man over lovens grænse på 100 mio. euro (500 mio. euro hvis ugearet), skal man for at opfylde lovens krav enten indgå aftale med en forvalter af alternative investeringsfonde, eller man skal have tilladelse (af Finanstilsynet) til selv at agere som en forvalter og hermed reelt være selvforvaltende. For at opnå registrering skal der indsendes nogle oplysninger til Finanstilsynet. For at opnå tilladelse skal der indsendes en yderligere række mere detaljerede oplysninger. Endvidere skal man være opmærksom på, at man efterfølgende løbende skal foretage regelmæssige indberetninger til Finanstilsynet. Det vil være en konkret vurdering af det pågældende selskab (herunder datterselskaber), der afgør, om selskabet er omfattet af loven. De af loven omfattede selskaber defineres som en „kollektiv investeringsenhed, som rejser kapital fra en række investorer med henblik på at investere den i overensstemmelse med en defineret investeringspolitik til fordel for disse investorer“. 16 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Som en grov hovedregel kan man opdele ejendomsselskaber i 3 kategorier: 1. Ejendomsselskaber, der alene udøver almindelig ejendomsadministration/property management (huslejeopkrævning, regnskabsudarbejdelse mv.). Disse selskaber er som udgangspunkt ikke omfattet af FAIF-loven. 2. Ejendomsselskaber, der udøver ejendomsforvaltning/asset management (sikre udlejning, forbedring af ejendomme, optimering, forvaltning af aktiverne mv.). Disse selskaber er måske omfattet af loven. 3. Ejendomsselskaber, der udøver porteføljepleje/ fund management (eksekvering af køb og salg, risikostyring, udarbejdelse af strategi, forvaltning af fonde). Disse selskaber er som udgangspunkt omfattet af FAIF-loven. Opfyldelse af lovens krav skal ske senest den 22. juli 2014. Manglende efterlevelse af lovens krav kan indebære sanktioner, herunder bøde- og fængselsstraf. Er man i tvivl om, hvorvidt man er omfattet af reglerne, eller står man for at skulle ansøge om tilladelse eller registrering, anbefales det, at man søger juridisk bistand. Gorrissen Federspiel har rådgivet flere klienter om FAIF-loven. Ønsker man at læse mere om reglerne, henvises til Finanstilsynets hjemmeside og nyhedsbrev af 5. september 2013 udarbejdet af Gorrissen Federspiel: www.gorrissenfederspiel.com § § §§ Omdannelse fra butik til bolig Udgifter til grundbestanddele (bad, køkken, trægulve) kunne medtages i udlejeres efterfølgende opgørelse af forbedringstillæg Vestre Landsret har i 2013 taget stilling til en tvist mellem en udlejer og en lejer om størrelsen af det forbedringstillæg, som udlejer havde medtaget i en lejekontrakt indgået i 2000. Den årlige leje var i lejekontrakten aftalt til kr. 37.800, hvoraf kr. 17.259 udgjorde forbedringstillæg, jf. lejelovens § 58. Der blev i 2006 udarbejdet en skønserklæring vedrørende arbejder udført i lejemålet siden 1973. Af skønserklæringen fremgik det, at der var foretaget moderniseringsudgifter for ca. kr. 135.000 ekskl. moms. I 2010 traf Huslejenævnet afgørelse om, at forbedringstillægget (aftalt til kr. 17.259 i lejekontrakten) alene skulle fastsættes til kr. 5.962, da forbedringsudgifterne af Huslejenævnet skønnedes alene at udgøre ca. kr. 45.000 af de samlede afholdte udgifter. Den årlige leje pr. 2001 blev derfor af Huslejenævnet fastsat til kr. 26.505 (ctr. den aftalte leje på kr. 37.800). Udlejeren indbragte afgørelsen for Boligretten. Under sagen ved Boligretten gjorde lejeren gældende, at det ikke skulle anses som en forbedring, at der i forbindelse med omdannelsen fra butik til bolig i 1992 blev installeret grundinstallationer såsom køkken, bad og trægulve, da disse installationer efter lejers opfattelse var en forudsætning for overhovedet at kunne leje lejligheden ud til beboelse – og dermed ikke en forbedring. Boligrettens flertal var enige i Huslejenævnets afgørelse. Landsretten lagde derimod til grund, at der ikke i boligreguleringslovens § 5 eller i lejelovens § 58 var grundlag for at undtage de afholdte udgifter til grundbestanddele (køkken, bad, trægulv) i udlejers opgørelse af et forbedringstillæg. Henset hertil og til, at der ifølge skønserklæringen var foretaget moderniseringsudgifter for ca. kr. 135.000 ekskl. moms, fandt Landsretten, at udlejer var berettiget til som en del af lejen at opkræve et forbedringstillæg på kr. 17.259 som aftalt i lejekontrakten. Hans-Peter Jørgensen Partner, Fast Ejendom, København [email protected] Tlf. 33 41 41 41 Thomas Høj Pedersen Advokat, Fast Ejendom, København [email protected] Tlf. 33 41 41 41 Gruppen Fast Ejendom hos Gorrissen Federspiel har stor erfaring med generel og specialiseret rådgivning om fast ejendom. Rådgivningen kan bl.a. omfatte alle aspekter af handel med erhvervsejendomme, fra risikoafdækning i handler med problematiske ejendomme til erhvervelse af udlejede ejendomme. Colliers Markedsnyt > forår 2014 17 Colliers International Danmark Colliers International Global Investor Sentiment Report Investorer i EMEA klar til investeringer på sekundære markeder i 2014 Accelerating success. 2014 GLOBAL INVESTOR SENTIMENT På trods af fortsat økonomisk usikkerhed er globale ejendomsinvestorer klar til at tage mere risiko i 2014 ifølge ny investeringsrapport fra Colliers International. I EMEA-regionen finder investorerne især investeringsmuligheder blandt ejendomme på de sekundære markeder, som har brug for opgraderinger og repositionering. Ifølge Global Investor Sentiment Report er der generelt optimisme med hensyn til den økonomiske udvikling, og det betyder øget appetit hos investorerne, som planlægger at øge deres investeringer. Confidence returning to a competitive marketplace Læs mere i Global Investor Sentiment Report, som findes på www.colliers.dk EMEA investor intentions: property portfolio (next 6 months) 11% Investment volume forecast: Western Europe, excluding UK (2014 vs 2013) 61% Reduce Der er gode udsigter for ejendomsmarkedet i EMEA i 2014. Næsten 41% af alle respondenterne regner med, at situationen på ejendomsinvesteringsmarkedet i Vesteuropa bliver forbedret i løbet af det næste år, mens kun 14 % regner med, at situationen bliver værre. I modsætning hertil er der mere skepsis over for blandt andet Central- og Østeuropa. Det samme mønster gør sig gældende, når det kommer til investeringsvolumen, idet 63% forventer stigende omsætning i Vesteuropa (bortset fra Storbritannien) i 2013 i forhold til 2012 og igen i 2014 i forhold til 2013. For Central- og Østeuropa er forventningerne knap så positive, idet kun 44% af respondenterne forventer stigende omsætning her. Ifølge undersøgelsen planlægger 61 % af investorerne i EMEA at øge deres ejendomsinvesteringer. Ca. 87% er enige i udsagnet: „Der findes gode investeringsmuligheder på det globale marked, men de er i stigende grad svære at finde.” Expand 12% 24% 56% 7% Down 1%-10% No Change Up 1%-10% Up 10% 1% Down 10%+ % of all investors who responded Graferne er fra rapporten „Global Investor Sentiment“. 28% Maintain 11% 4% 13% 4% Where do you primarily source capital? (% of EMEA respondents) 18 Colliers Markedsnyt > forår 2014 94% 8% 100% 2% 0% Note: Each respondent could choose multiple regions London, Berlin og Dublin konkurrerer om at være det førende teknologicentrum i Europa Den kraftige vækst i den teknologiske sektor betyder stigende konkurrence mellem de europæiske byer Insight and intelligence on the key property trends affecting the tech and media sector EMEA Highlights February 2014 #mediatechiq Læs mere i rapporten Media & Technology iQ på www.colliers.dk Berlin og Dublin er lige i hælene på London i kampen om at være Europas ‘Silicon Valley’. Det er konklusionen i ‘Media & Technology iQ’ – en ny rapport fra Colliers International. Begge byer har en konstant voksende teknologisektor og mange nye virksomheder, hvilket betyder, at de er stærke konkurrenter til London. ‘Media & Technology iQ’ udpeger Berlin til at være den største trussel, idet der starter fem nye virksomheder i den tyske hovedstad hver dag. En ny undersøgelse slår fast, at Berlin, takket være nystartede virksomheder, kan ende med at få 100.000 nye arbejdspladser i 2020. Store virksomheder som Amazon, Microsoft og Zalando er fortsat tiltrukket af Berlin på grund af de lave priser for kontorlokaler og boliger, det ‘trendy image’, den centrale beliggenhed og den enkle immigrationsproces for veluddannede medarbejdere, som tiltrækker endnu flere investeringer og mere talent til byen. Efterhånden som økonomien forbedres, forventes det, at Dublin styrker sin top 3-position via eksponering over for store aktører inden for teknologisektoren og datacenterindustrien. I 2013 udgjorde udlejninger til store virksomheder såsom Facebook, Amazon og Yahoo 30 % af kontor udlejningerne. Specielt amerikanske virksomheder har investeret i Irland mellem 2008 og 2012. Udfordringerne for byen består blandt andet af stigende markedslejer og ændringer i skattesystemet i USA. London er stadig stærk – næsten halvdelen af lejemålene i West End blev udlejet til teknologiog medievirksomheder. Hvis London fortsat skal være på toppen, er det imidlertid nødvendigt at sikre udbuddet af centralt beliggende, fleksible og innovative lokaler. Andre byer som Dublin, Berlin, Stockholm og Helsinki har et stort udbud af unge virksomheder og nye talenter, som London mangler. Investorerne søger boligejendomme i de nordiske lande Ny rapport fra Colliers International understreger, at de nordiske lande er populære hos mange internationale investorer Nordic real estate review H1 2014 www.colliers.com Læs mere om ejendomsmarkederne i Danmark, Norge, Sverige og Finland i Nordic Real Estate Review, H1 2014 på www.colliers.dk Den store efterspørgsel efter boligsegmentet, som vi oplever i Danmark i øjeblikket, ses også i de øvrige nordiske lande. De andre nordiske lande har ikke oplevet så store fald i ejerboligpriserne efter finanskrisen, som det har været tilfældet i Danmark. I Norge har der dog på det allerseneste været prisfald på ejerboliger, hvilket betyder, at investorerne holder vejret og afventer udviklingen i boligsegmentet. Sverige er fortsat det mest transparente marked og ofte første valg for de internationale investorer, men interessen fra de internationale investorer er stigende i de øvrige nordiske lande. I Danmark har vi gennem det sidste år set en lang række investeringer fra internationale investorer. Den internationale interesse skyldes blandt andet, at de nordiske lande har stærke økonomier med forholdsvis lav arbejdsløshed, og at der ikke er de store udsving i ejendomspriserne. Afkastkravene for primært beliggende ejendomme har været meget stabile gennem de sidste par år. For Norge og Sverige er der en vis valuta usikkerhed, idet deres valutaer flyder frit i forhold til euroen. Det forventes imidlertid, at både den svenske og den norske krone vil være stærke i den nærmeste fremtid på grund af de stærke underliggende økonomier. Colliers Markedsnyt > forår 2014 19 Colliers International Danmark Stigende markedsleje på de centrale europæiske logistikmarkeder Industrial Snapshot H2 2013 EMEA Rental growth in Western Europe Stability is expected in the next 12 months across the whole region, with London, Dublin and Stuttgart forecast to see further rental growth. With gradual improvement expected in manufacturing and consumer spending, take-up levels will remain similar, driven largely by retailers and 3PLs. Improving economic conditions, stable demand and a shortage of high quality space resulted in y-o-y rental growth in some core Western European markets, such as London, Manchester, Dublin, Berlin and Stuttgart. In contrast, the Paris region saw a drop in prime logistics rents. Further stability ahead In Western Europe, the hardening of prime yields was seen across UK markets as well as in Berlin, Munich and Dusseldorf. In Central and Eastern Europe, the major markets of Warsaw and Moscow saw annual yield compression while the rest of the region remained widely flat. Scandinavian markets have seen no changes, while there has been some inward yield movement in the Baltics in the second half of the year. In the Benelux region, rental growth took place in Brussels and the main Dutch logistics centres of Amsterdam, Venlo and Rotterdam, where the lack of high quality logistics supply has also put pressure on rents. The situation in the Nordics remains stable, with no changes in prime rent levels recorded over the last three quarters. A decline in rents was recorded in the first half of the year in Lisbon and Madrid as the occupiers market in Southern Europe remains sluggish. However, the rates remained stable in the second half of the year and are expected to maintain current levels in the coming months. Looking forward, stability is expected across the region. Investor interest in the industrial & logistics sector will remain high. However the lack of prime assets secured with long-term income will continue to be the main obstacle in investment activity. Some investors might be willing to increase their exposure to peripheral markets. The major Eastern European markets have seen an annual rental decline, with the exception of Moscow where strong demand, combined with extremely low vacancy levels, has continued to push up the rents. We believe yields, in general, will remain unchanged in the majority of locations. Further downward movement of yields might be seen in major UK markets as well as in Dublin and Frankfurt. Distribution/Logistics Rental Growth 2013/2012 (%) 25 20 15 10 5 0 -5 -10 Paris Lisbon Madrid Prague Munich Warsaw Frankfurt Düsseldorf Birmingham Copenhagen Berlin Antwerp Stuttgart Stockholm Gothenburg Venlo Moscow Brussels Rotterdam Manchester London Heathrow Amsterdam (Schiphol) -15 Læs mere i Industri Snapshot H2 2013 fra Colliers International EMEA på www.colliers.dk London oplevede den største lejestigning i 2013 Forbedrede økonomiske forhold, stabil efterspørgsel og mangel på lokaler af høj kvalitet har resulteret i lejevækst på de centrale vesteuropæiske markeder. Med forventningen om en fortsat gradvis forbedring af produktion og forbrug forventes aktiviteten på udlejningsmarkedet at forblive stabil i første halvdel af 2014. Efterspørgslen vil være drevet af både detailhandlere og logistikfirmaer. Situationen i Norden var stabil i 2013; der er ikke konstateret ændringer i lejeniveauet på de bedste beliggenheder i de sidste tre kvartaler. På investeringsmarkedet vil manglende udbud af ejendomme på de bedste beliggenheder med lange stabile lejekontrakter fortsat være den største hindring. Nogle investorer kan være villige til at øge deres eksponering på perifere markeder. Det forventes, at afkastkravet overordnet set vil forblive uændret de fleste steder, selvom det kan falde nogle steder. Stabilitet og fremgang på kontormarkedet i Vesteuropa 20 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Prime rent growth, H2/H1 2013 8 6 4 2 0 -2 -4 Warsaw Bucharest Geneva Paris Barcelona -6 Prague Læs mere i Office Snapshot, H2 2013 fra Colliers International EMEA på www.colliers.dk 10 Munich Bucharest Geneva Warsaw Paris Barcelona Prague Berlin Zurich Munich Hamburg Frankfurt -6 Berlin 0 -2 -4 Hamburg Prime rent growth, H2/H1 2013 8 6 4 2 Frankfurt 10 Zurich Average rent CBD Prime rent CBD Cities included: London West End, London City, Paris, Frankfurt, Munich, Amsterdam, Brussels, Vienna, Madrid, Warsaw, Stockholm, Berlin, Lisbon, Barcelona. SOURCE: COLLIERS INTERNATIONAL Begrænset adgang til kapital vil fortsat være en klods om benet for både prissætning og transaktionsvolumen, navnlig i de mere perifere markeder, men samtidig vil risikovillige investorer, der går efter høje afkast, formentlig fungere som en modvægt til denne tendens. Amsterdam 2013 H2 2013 H1 2012 H2 2011 H2 2012 H1 2011 H1 2010 H1 2009 H2 2010 H2 90 Amsterdam No increases were observed across Scandinavia, except Oslo. While prime rents continued to soften in Spain in H2 13, a stabilisation in rental rates is anticipated in 2014. This is a trend likely to be repeated across the largest business centres of Southern Europe (Milan, Madrid, Barcelona and Lisbon), as national economies continue to heal and confidence improves. 110 London – City Focus of rental growth shifting In Western Europe, improved economic outlooks and localised shortages of good quality, centrally-located space, has resulted in prime rent increases in London’s key submarkets (West End and City), Amsterdam, and in several German cities (Frankfurt, Hamburg, Munich, Berlin). Improving economic and business confidence looks set to provide a basis for further increases in the next 12 months, particularly in the UK. In contrast, economic uncertainty in France continues to weigh negatively on occupier sentiment and Parisian office rents, which declined marginally. Prime vs Average CBD Rent 130 120 100 2009 H1 (=100) According to the latest purchasing manager indices, the European economy looks to have turned a corner in 2013 and is positioned for further recovery in 2014. With the exception of France, the major European economies are stable or growing. Weakness in France (47.3) continues to be offset by German strength (55.0), led by manufacturing. Italy is stable (50.0), but Spain is showing considerable strength (53.9), with its highest PMI reading in 6 years. Of the peripheral economies, Ireland is also making substantial progress (58.6) in line with the UK economy (58.8) which continues to improve substantially. Service sector performance has surprised to the downside, but has been offset by manufacturing; hence further rental recovery across office markets remains slow. The fortunes of the CEE countries are also improving linked as they are to the Eurozone with Poland benefiting. The Russian economy may have also turned a corner in 2013 and 2014 is looking stronger both through its external trade with improving US and European economies as well as through stronger domestic consumption and a rebound in business investment. London – West End European economy gathering speed Ifølge ny rapport fra Colliers International er der nu lejestigninger på kontormarkedet i Vesteuropa i stedet for Østeuropa. I Vesteuropa har de forbedrede økonomiske forventninger og den lokale mangel på centralt beliggende lokaler af høj kvalitet medført stigende lejeniveauer i den sidste halvdel af 2013, mens lejeniveauet er faldet i nogle byer i Central- og Østeuropa. Der er desuden tegn på opblødning i forskellene mellem Nord- og Sydeuropa. Det samlede billede er i stigende grad stabile afkastkrav, selvom det europæiske marked utvivlsomt fortsat vil være differentieret. På etablerede sikre markeder er afkastkravene allerede på – eller nærmer sig – et historisk lavpunkt, så der forventes kun begrænsede ændringer på disse markeder. På markeder, der stadig kæmper med følgerne af eurozonens finansielle krise, ser den seneste tids forventning til økonomiske forbedringer og stærkere lejemarkeder ud til at medvirke til at stabilisere afkastkravene. London – City H2 2013 EMEA London – West End Office Snapshot Historisk aftale om togdriften i Danmark Enhedslisten, DF og regeringen har indgået en historisk milliardaftale om fremtidens togdrift i Danmark, som skal blive både hurtigere og mere miljøvenlig. Aftalen indebærer oprettelse af Togfonden, en olie- og infrastrukturfond til en værdi af 28,5 mia. kr. Togfonden finansieres ved at harmonisere beskatningen på udvinding af råolie i Nordsøen Togfonden skal blandt andet finansiere den såkaldte timemodel, der skal give timedrift mellem byerne på strækningen København-OdenseAarhus-Aalborg og desuden mellem Odense og Esbjerg. Derudover skal der etableres en baneforbindelse mellem Vejle og Billund. Banen får stationer ved Billund Lufthavn og nær Legoland. Gods- og passagerkapaciteten i Nordjylland styrkes, og der oprettes en pulje til at etablere stationsnære parkeringspladser. Det er ikke kun de største byer, der kan glæde sig over hurtigere rejsetid – også på de regionale baner vil der komme opgraderinger. Samtidig vil alle hovedstrækninger i Danmark blive elektrificeret så hurtigt, det er praktisk muligt. Mange danske deltagere på MIPIM 2014 Ca. 430 danskere på årets store ejendomsmesse i Frankrig Ejendomsmessen MIPIM samlede atter et stort antal personer fra ejendomsbranchen. Alle sektorer var repræsenteret, herunder kontor, bolig, detailhandel, sundhedsvæsen, sport, logistik og industri. På messen blev der som vanligt præsenteret et stort antal ejendomsprojekter. I år deltog 20.000 personer fra 80 forskellige lande. MIPIM blev i år afholdt den 11.-14. marts 2014 i Palais des Festivals, Cannes, Frankrig. Colliers Markedsnyt > forår 2014 21 Colliers International Danmark Herskabelig kursusejendom i Vordingborg solgt Ejendommens hovedhus har mange fine og charmerende bygningsdetaljer og er oprindeligt bygget af en rig købmand, der brugte den som herskabelig sommervilla. På den 20.000 m² store grund findes desuden flere andre bygninger med blandt andet køkken og værelser. Fra grunden og stort set alle rum i samtlige bygninger er der en ualmindelig smuk og beta- gende udsigt over Storstrømmen, Falsters kyst, Farøbroerne og Storstrømsbroen. Det er ægteparret Inge Johanne Asmussen og Per Boe Madsen, der sammen med familien Mogens Kristoffersen overtager ejendommen. Inge og Per vil drive ejendommen som hotel/ kursusejendom/ferieresort med sjæl og overskud til individuelle løsninger. Areim har købt Trygg-Hansa-huset i Stockholm centrum Milliardhandel på plads Areim II har købt Trygg-Hansas 40.000 m² store kontorbygning på Kungsholmen i det centrale Stockholm. I købet indgår også et kontorprojekt – et modernistisk glasbyggeri på 13 etager og 7.600 m² – som planlægges opført direkte op til den eksisterende bygning. Areim planlægger at køre videre med dette projekt. Samtidig med salget har Trygg-Hansa indgået en lejeaftale, som indebærer, at Trygg-Hansa forbliver som lejer i mindst 5 år. Selskaberne har aftalt ikke at oplyse købsprisen på transaktionen. 22 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Colliers International AB og Advokatfirmaet Vinge KB har været rådgivere for Trygg-Hansa i forbindelse med transaktionen. Colliers International AB gennemførte salget som en struktureret salgsproces, der startede i september 2013 under projektnavnet ‘Sthlm Crown’. Prisforventningen var 2,0-2,5 mia. svenske kroner. Tidligere industriejendom er med til at sikre fremtiden for DTU DTU har købt Hempels tidligere domicil på Lundtoftevej i Lyngby Ejendommens grundareal på ca. 35.000 m² støder direkte op til DTU, der har købt ejendommen for at sikre, at de har plads til at vokse. Hempels tidligere kontordomicil er allerede taget i brug af DTU til undervisning og forskning, mens industribygningerne er blevet revet ned, og disse grunde henstår nu som ubebyggede arealer, indtil DTU en gang vil bebygge dem. På grund af det store gundareal er det muligt at opføre over 20.000 m² byggeri til fremtidig anvendelse til undervisning og forskning på DTU. Hvordan skal lejerne se deres forbrugsmåling? Når det nye EU-direktiv bliver til dansk lovgivning vil lejerne efter stor sandsynlighed have krav på online adgang til forbrugsværdier Vi sætter nye standarder for anvendelse af forbrugsmåling og analyser til fordel for ejer /administrator og lejer. Opnå energibesparelser med Techem’s Energivisualisering. Nemt og enkelt - Energivisualisering i øjenhøjde Focus på ressourcer www.techem.dk Meget mere end fordelingsregnskaber Colliers Markedsnyt > forår 2014 23 Colliers International Danmark Større lager- og produktionsejendom sælges Aabenraa – Varnæsvej >> 5.497 m² – heraf 975 m² kælder >> Grundareal: 60.042 m² >> Velbeliggende – tæt på Enstedværket >> Helt nyt tag på 2.966 m² lagerbygning >> Delvist udlejet – lejeindtægt kr. 349.081,Pris: kr. 6.800.000,- kontant Kontakt Hans Holmann Erhvervsmægler, HD(R) Mobil 22 25 78 44 [email protected] SALG > Industri & logistik > SAG 277121 Præsentabel kontorejendom sælges Birkerød – Blokken >> 12.348 m² – heraf 9.858 m² kontor og 2.490 m² høj kælder >> Funktionelt indrettede kontorfaciliteter >> Anslåede årlige lejeindtægter: kr. 5.634.883,>> Afkast: 13,1% ved fuld udlejning Pris: kr. 40.000.000,- kontant Kontakt Helle Horn Kramer Statsaut. ejendomsmægler, diplomvaluar, MRICS Mobil 23 32 57 67 [email protected] SALG > Investering > SAG 276746 24 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Offentligt udbuD Tilbudsfrist: onsdag den 23. april 2014, kl. 14:00 Aarhus C: Unik undervisnings-/ projektejendom udbydes til salg Aarhus C – Peter Sabroes gade I forbindelse med VIA's etablering af en samlet undervisningscampus i CeresByen i Aarhus i efteråret 2015 udbydes „Peter Sabroe Seminariet” til salg. Ejendommen består af 2 bebyggede matrikler og anvendes i dag til undervisningsformål. Der foregår i øjeblikket en dialog med Aarhus Kommune om at ændre anvendelsen til også at gælde boligformål. Der kan derfor afgives bud, som er betinget af, at et evt. boligprojekt etableres, som det forudsættes i udbudsvilkårene. >> 8.539 m² smukke og vel vedligeholdte bygninger >> Unik beliggenhed for boligprojekt omhandlende delvis nedrivning og nybyggeri af 9.000 m² >> Få hundrede meter fra Aarhus Universitet, Østbanetorvet og kommende letbane Udbudsmateriale kan rekvireres elektronisk på www.colliers.dk eller ved henvendelse til Ulla Christensen på tlf. 58 58 35 31 eller mail [email protected]. Udbudsvilkår: Ejendommen udbydes til salg i henhold til cirkulære nr. 7 af 25. januar 2010 om salg af statens faste ejendomme (offentligt udbud) med de præciseringer, ændringer og tilpasninger, som fremgår af salgsprospektet. Tilbudsfrist onsdag den 23. april 2014, kl. 14.00. Kontakt Johan Gottschalk Direktør, partner Mobil 20 45 30 59 [email protected] Jan Nickelsen Direktør, partner Statsaut. ejendomsmægler, valuar Mobil 40 43 63 10 [email protected] salg > Projektejendom > SAG 271549 Colliers Markedsnyt > forår 2014 25 Colliers International Danmark Odense S – Hestehaven Yderst velbeliggende investeringsejendom i Odense Syd sælges >> 7.939 m² multifleksibel investerings ejendom >> Anslået afkast ved fuld udlejning: 10% >> Særdeles velbeliggende ejendom kun 3 minutter fra E45 >> Afskrivningsgrundlag: kr. 30.827.477,Pris: kr. 33.000.000,- kontant Kontakt Martin Pedersen Direktør, partner, statsaut. ejendomsmægler Mobil 20 45 30 55 [email protected] Salg > Investering > sag 276716 Investeringsejendom med mange muligheder Odense – Kochsgade >> 12.169 m² >> Historisk ejendom med mange muligheder >> Gode adgangs- og parkeringsforhold >> 5 minutters gang til Banegården >> Afkast 1. år: 15,6% ved fuld udlejning Pris: kr. 30.800.000,- kontant (kun kr. 2.531,- pr. m²) Kontakt Hans Holmann Erhvervsmægler, HD(R) Mobil 22 25 78 44 [email protected] SALG > Investering > SAG 277213 26 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Risskovs måske mest eksklusive kontor udlejes Risskov – Rolighedsvej Lokalerne er beliggende i en præsentabel rødstensejendom, der entreres via fælles indgangsparti. Ejendommen har netop gennemgået en større renovering, hvor dette lejemål blev optimeret fra ende til anden. De 264 m² fordeler sig på 2. og 3. sal, der forbindes via intern trappe. Derudover forefindes kantine og toiletter. Lokalerne er indrettet som storrumskontor og fremtræder i pæn stand med lyse vægge og gulve belagt med træ. Der er mulighed for at etablere kontorer/mødelokaler i lejemålet, alt efter behov. >> 264 m² – nyrenoverede kontorlokaler i to plan med udsigt over bugten >> Gode p-forhold og 10 min. fra Aarhus C >> Lyse storrumskontorer med moderne faciliteter Årlig leje: kr. 211.200,- (kr. 800,- pr. m²) ekskl. drift Kontakt Cato Vestergaard Erhvervsmægler Mobil 25 43 28 27 [email protected] LEJE > Kontor > SAG 276469 Colliers Markedsnyt > forår 2014 27 Colliers International Danmark Velindrettet kontordomicil udlejes gratis det 1. år Højbjerg – Axel Gruhns Vej Lejemålet er beliggende med stor synlighed på hjørnet af Axel Gruhns Vej og Ringvej Syd. Herfra er der kort afstand til motorvej E45 og kun 10 minutters kørsel til Aarhus C. Indretningsforslag Lejemålet entreres via moderne indgangsparti med reception, hvorfra der er adgang til 1. salen samt til resten af lejemålet i stueplan. Lokalerne er indrettet med en god kombination af cellekontorer, storrumskontorer og konferencefaciliteter samt kantine og flere toiletkerner. >> Ca. 1.432 m² kontordomicil >> Stor synlighed mod Ringvej Syd >> Velholdte, fleksible lokaler >> Gratis leje det 1. år >> Gode parkeringsforhold Årlig leje 1. år: kr. 0,- pr. m² (ekskl. drift) Kontakt Cato Vestergaard Erhvervsmægler Mobil 25 43 28 27 [email protected] LEJE > Kontor > SAG 270366 28 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Indretningsforslag En af Vejles mest markante erhvervsejendomme Vejle Ø – Wittrupvej Ejendommen er opført løbende fra 1964, og seneste tilbygning er sket i 2004. Ejendommen består hovedsageligt af lager-/produktionslokaler samt en mindre kontordel på ca. 500 m². Ejendommen har en særdeles attraktiv beliggenhed med meget stor synlighed mod krydset Horsensvej – Juulsbjergvej, og det store grundareal på 81.295 m² åbner mulighed for udvidelse eller udstykning. >> 17.370 m² – heraf 580 m² kontor (kan opdeles i 2–4 enheder) >> Mulighed for udvidelse >> Grundareal: 81.295 m² Pris: kr. 35.000.000,- kontant Årlig leje: fra kr. 200,- pr. m² Kontakt René Neesgaard Direktør, partner, MRICS Statsaut. ejendomsmægler, valuar, HD (FR) Mobil 61 55 18 18 [email protected] SALG/LEJE > Industri & logistik > SAG 273856/277423 Colliers Markedsnyt > forår 2014 29 Colliers International Danmark Kontorlokaler i nyere ejendom udlejes AArhus N – P.O. Pedersens Vej Lejemålet er beliggende i præsentabel nyere kontorejendom med facade til Skejby Nordlandsvej og P.O. Pedersens Vej. Området er kendetegnet ved at huse mange forskelligartede virksomheder, heriblandt IKEA, ILVA og flere bilforretninger. Lejemålet fremtræder i meget præsentabel stand, med højt til loftet, flotte lyse trægulve, hvide systemlofter med integreret belysning. Endvidere er der fra lokalerne en inspirerende og ugenert udsigt over områdets grønne arealer og Egå Engsø. >> 358 m² kontor >> Flotte lyse lokaler – lyse trægulve, højloftet, store panoramavinduer, elevatoradgang mv. >> Facade til rundkørslen ved Skejby Nordlandsvej/P.O. Pedersens Vej >> Stort antal vederlagsfrie p-pladser Årlig leje: kr. 850,- pr. m² (inkl. driftsudgifter) Kontakt Cato Vestergaard Erhvervsmægler Mobil 25 43 28 27 [email protected] LEJE > Kontor > SAG 276747 30 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Fleksible kontorlokaler nær motorvej E45 Bemærk Mulighed for leje af lager Aarhus, Tilst – Havkærvej Lokalerne er beliggende i en klassisk logistikejendom med kort afstand til flere større indfaldsveje. Der er et godt lysindfald og lokalerne fremstår lyse og venlige, primært indrettet som storrumskontor, dog med flere cellekontorer/mødelokaler. Fleksible indretningsmuligheder. Fra lokalerne er der direkte udgang til en hyggelig gårdhave. Foran ejendommen forefindes et større antal vederlagsfri parkeringspladser. >> 800 m² kontor >> Infrastrukturelt velplaceret nær motorvej E45 >> Fleksibel indretning i lyst miljø >> Kan opdeles i lejemål fra 400 m² >> Mulighed for leje af op til 1.000 m² lager Årlig leje: kr. 550,- pr. m² ekskl. drift Kontakt Cato Vestergaard Erhvervsmægler Mobil 25 43 28 27 [email protected] LEJE > Kontor > SAG 276805 Colliers Markedsnyt > forår 2014 31 Colliers International Danmark Colliers STATUS 1. kvartal 2014 Økonomi Positiv men beskeden vækst Tallene for nationalregnskabet viser positiv økonomisk vækst i både 2. og 3. kvartal i 2013. Det forventes, at væksttallene i 4. kvartal også vil være positive. I starten af 2013 var der imidlertid negativ vækst, så samlet forventes det, at væksten i 2013 kun bliver ca. 0,5%. De fleste økonomiske analyser peger på en vækst på ca. 1,5% om året i 2014 og 2015. Årene siden finanskrisen har været præget af meget moderat vækst frem for høj vækst, hvilket man ellers har set efter nogle af de tidligere økonomiske lavkonjunkturer. En væsentlig årsag til, at væksten er så forholdsvis beskeden, er, at væksten i det private forbrug har været ret begrænset trods skattelettelser, lav inflation og højere forbrugertillid. Noget af forklaringen på den øgede opsparing skal findes i det forhold, at en del af opsparingen er sket i bundne midler som pensionsopsparinger. Samtidig mangler mange formentlig stadig den sidste tryghed i et sikkert boligmarked og et trygt jobmarked. Inflationen har været rekordlav i 2013, blandt andet på grund af lavt lønpres, afgiftslettelser og prisfald på energi. Med et niveau på 0,8% er det de laveste prisstigninger siden 1953. Det forventes, at inflationen vil stige igen i 2014. Boligmarkedet viser meget beskeden fremgang, som er meget ulige geografisk fordelt med stigninger i priserne for ejerlejligheder i de store byer og tilbagegang eller stilstand for huspriserne i store dele af Danmark. Arbejdsmarkedet er i bedring med en stigning i beskæftigelsen og et fald i den sæsonkorrigerede bruttoledighed. Sidstnævnte har i hele efteråret 2013 ligget på 5,7 %, mens den i efteråret 2012 lå på godt 6%. Dansk Job index, som opgør antallet af nye jobannoncer på internettet og dermed er en indikator på det fremtidige arbejdsmarked, viser også positive tendenser 10 med en forholdsvis kraftig stigning i annoncer fire måneder i træk. Antallet 9 8 7 er det højeste siden 2008, men det er stadig meget lavere end i efteråret 6 5 2008, hvor det toppede. Fremgangen i jobannoncer er sket både inden for 4 3,4 3 det offentlige og i den private sektor. 2,4 2 1,6 1,6 1 fornuftigt med eksporten, som har været med1,1til at trække den Det går 0,4 0 -0,5 -0,8 -1 økonomiske vækst, som vi trods alt har set siden 2008. -2 Årlig -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9 realvækst i BNP -10 2005 2006 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. [email protected] Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. www.colliers.dk > Markedsviden Item 1 1,5 1,6 2014 2015 -5,7 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 % 10 8 6 4 2 2,4 3,4 1,6 1,6 0 1,1 -0,8 -2 -4 -0,5 0,4 1,5 1,6 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank -5,7 -6 Note: 2013, 2014 og 2015 er baseret på skøn. -8 -10 32 2005 2006 2007 2008 Colliers Markedsnyt > forår 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 STATUS > 1. kvartal 2014 Investeringer God investeringslyst Transaktioner Den største investeringslyst er fortsat inden for boligejendomme, først og fremmest beliggende i de større byer, hvor der er befolkningsvækst. Markedet for boligudlejningsejendomme er nærmere analyseret i afsnittet herom på 2013 næste side. Generelt er alle processer på transaktionsmarkedet stadig meget langvarige 2012 falde helt fra hinanden sent i forløbet, fx på og kan trække ud og eventuelt grund af problemer med den manglende finansiering. På ejerboligmarkedet er opsplitningen af Danmark i ‘det centrale Danmark’ 2011 og ‘udkantsdanmark’ i øjeblikket et hot emne. Det er i stigende grad svært at få finansieret køb af boliger, 2010 hvis de ikke er beliggende i en større by eller i nærheden heraf. Den manglende finansiering er med til at lægge et yderligere pres på priserne som en del af en nedadgående spiral. Det samme gør sig til 2009 en vis grad gældende på erhvervsejendomsmarkedet og investeringsmarkedet. Den igangværende centralisering af den økonomiske aktivitet i Danmark 2008 i øjeblikket søger ejendomme beliggende i disse betyder, at mange investorer områder. Samtidig er det her, at det er lettest at få finansiering. Hvis den økonomiske 2007 situation i Danmark som ventet bliver forbedret, og investorerne derfor også fortsat har øget investeringslyst, kan det betyde, at efterspørgslen spreder sig til et større geografisk område. Det har der allerede 2006 været eksempler på fra nogle typer af investorer, der køber ret risikofyldte ejendomme til høje afkast,2005 for eksempel inden for industri- og logistiksektoren. Sådanne investeringer kræver typisk en aktiv ejendomspleje, tæt dialog med kunderne og blik for alternative anvendelser. 2004 Investorerne efterspørger også primært beliggende kontorejendomme. Udbuddet er imidlertid begrænset, hvilket begrænser antallet af transaktioner. 2003 Der er fortsat stabil efterspørgsel efter dagligvarebutikker, som giver et pænt og stabilt afkast. Nogle af de større aktører er begyndt at udbyde nye ejendomme med 15-års 2002 lejekontrakter, hvilket er meget populært hos investorerne og muligvis bliver den nye standard. Hidtil har 10-års lejekontrakter været det normale. Lejeniveauet 2001 i lejekontrakterne er ofte ret højt sammenlignet med alternative anvendelser, hvorfor de 5 års ekstra binding er af høj værdi. De lange renter er steget 2000 noget gennem 2013, mens den korte rente fortsat er lav. Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end 4 lejligheder. 0 10 20 30 40 50 17 2013 18 2012 20 2011 22 2010 17 2009 34 2008 49 2007 56 2006 45 2005 31 2004 34 2003 2002 21 2001 21 2000 22 Mia. kr. 60 0 Renteudviklingen i danmark 4.0 20 30 40 50 Mia. kr. 60 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Colliers Note: 2013 er et estimat baseret på tal for de to første kvartaler i 2013. 5.0 % 7 10 Pengemarkedsrente – CIBOR, løbetid 3 måneder 6 3.0 5 10-årig statsobligation 4 0 1 3 2 3 4 5 2 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk Colliers Markedsnyt > forår 2014 33 Selskaber 49 Private, inkl. I/S Foreninger 14 Øvrige 8 Colliers International Danmark 29 STATUS > 1. kvartal 2014 Bolig Stor interesse for boligejendomme Et bredt udsnit af investorerne i Danmark ønsker at investere i boligudlejningsejendomme. Segmentet er populært, blandt andet på grund af lav tomgang, forventet lav risiko, finansieringsvillighed mv. Efterspørgslen efter boligejendomme kommer fra meget forskellige investorer. De udenlandske investorer og de danske institutionelle investorer køber typisk større ejendomme, porteføljer og projekter og oftest i de større byer. Mindre ejendomsselskaber og private investorer køber også boliger, men det er oftere mindre ejendomme i en lang række danske byer. Ca. halvdelen af de danske boligejendomme (målt på baggrund af den offentlige ejendomsværdi) ejes i dag af selskaber. Selskaberne fylder en noget større andel blandt køberne i 2013 – nemlig 71 %. I alt blev der solgt ca. 600 boligejendomme (selskabshandler undtaget). Med tilbudspligten får beboerne mulighed for at købe boligejendomme, når et salg til en investor er gennemført. I mindre end 20 tilfælde benyttede beboerne sig af denne mulighed i 2013. Til sammenligning benyttede beboerne sig af denne mulighed mere end 350 gange i 2005, da der var mest fart på ejendomsmarkedet. Dengang blev der solgt over 1.200 boligejendomme om året, og mere end hver fjerde gang en ejendom blev solgt, blev den transformeret til en andelsboligforening. Fokus på de større byer I disse år vokser befolkningen i de større byer noget hurtigere end for Danmark som helhed, hvilket giver ekstra efterspørgsel efter boliger. Specielt i Aarhus har befolkningsvæksten været høj siden 2007. Den eneste af de store byer, som har lavere befolkningsvækst end Danmark som helhed, er Esbjerg. Tidligere var trenden noget anderledes – i årene frem til 2008 var der ikke på samme måde højere befolkningsvækst i de store byer. Ifølge befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik forventes befolkningen fortsat at vokse i de større byer. I Københavns by forventes det, at befolkningen vil vokse til ca. 950.000 i 2040, mens befolkningen i Aarhus forventes at vokse til knap 400.000. Omregnet svarer det til, at befolkningen i København vokser med ca. 8.000 personer om året, mens Aarhus vokser med ca. 2.700 personer om året. Ejerfordeling for boligejendomme Ejerfordeling alle boligudlejningsejendomme 14 8 % Øvrige 49 29 Foreninger Private, inkl. I/S Selskaber Kilde: Ejendomsdatabasen og Colliers Ejerfordeling – ejendomme solgt i 2013vurdering. alle boligudlejningsejendomme Note: Værdi målt på baggrund af den offentlige Omfatter boligejendomme med mindst 4 lejligheder. Andelsboliger og almene boliger ikke medregnet. 6 84 14 19 29 49 71 Øvrige Øvrige Foreninger Foreninger Private, I/S Private, inkl. inkl. I/S Selskaber Selskaber Ejerfordeling for boligejendomme solgt i 2013 Ejerfordeling – ejendomme solgt i 2013 64 19 % Øvrige Foreninger 71 Private, inkl. I/S Selskaber Kilde: Ejendomsdatabasen og Colliers Note: Værdi målt på baggrund af den offentlige vurdering. Omfatter boligejendomme med mindst 4 lejligheder. Andelsboliger og almene boliger ikke medregnet. Befolkningsprognose Antal personer 1.000.000 2014 800.000 2040 600.000 400.000 200.000 0 Byen Kbh Kbh omegn Aarhus Odense Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk 34 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Aalborg Vejle Esbjerg STATUS > 1. kvartal 2014 Efterspørgslen efter boliger afspejles i de større byer i prisen for ejerlejlig heder. Mens boligpriserne generelt på landsplan er meget stabile, er priserne på ejerlejligheder begyndt at stige i de større byer. Kvadratmeterpriserne er højest i København og Aarhus, og her er de yderligere steget i 2013. Historisk har der desuden været en tæt sammenhæng mellem priserne på ejerlejligheder og boligudlejningsejendomme, da de begge afspejler efterspørgslen efter boliger. Desuden er det i visse tilfælde muligt at sælge København i investeringsejendommene som ejerlejligheder. lejlighederne IPD Dansk Ejendomsindeks måler afkastet fra investeringsejendomme hos medlemmerne. Medlemmerne tæller primært institutionelle investorer, Aarhus og indekset omfatter i alt ca. 1.000 ejendomme fordelt i hele Danmark. Boligejendommene dækker ca. 10% af den samlede ejendomsværdi. Odense Afkastet opgøres som summen af det direkte afkast og værditilvæksten. Sidstnævnte har varieret meget i de 14 år, som indekset dækker. Priserne Aalborg på boligejendomme steg dramatisk i 2005 og 2006 – stort set samtidig med at priserne på ejerlejligheder steg. Trekantområdet Det (Vejle) direkte afkast for boligejendomme er noget lavere end for de øvrige ejendomstyper i indekset. I 2013 var det direkte afkast for boliger således 3,7 %, mens Esbjerg for eksempel kontorer gav 5,0 %, og butikker gav 4,4 % i direkte afkast. 0 500 1000 1500 Markedsleje og afkastkrav for nyere boligudlejningsejendomme pr. 1. januar 2014 Ejendomme taget i brug i 1992 eller senere. Bedste beliggenhed. Markedsleje Kr. pr. m² pr. år 2.000 København 1.550 Aarhus Odense 1.100 Aalborg 1.100 Vejle 1.100 950 Esbjerg 2000 0 500 1.000 1.500 2.000 Kr. pr. m2 ekskl. drift afkastkrav % København 5,25% København Aarhus 5,50% Aarhus Odense Odense Aalborg Aalborg kantområdet (Vejle) Vejle 6,25% Esbjerg Esbjerg 6,25% 0 1 2 3 4 5 6 7 6,00% 5,75% 0 1 2 3 4 5 6 7 Procent Kilde: Colliers MarkedsPULS Udviklingen i ejerlejlighedspriser København Kr. pr. m² Aarhus 35.000 Vejle Aarhus 30.000 Odense 25.000 Esbjerg Odense 20.000 Aalborg 15.000 København by Trekantområdet Hele landet 10.000 5.000 0 Københavns omegn Esbjerg Kilde: Boligmarkedsstatistikken, Realkreditrådet 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Colliers Markedsnyt > forår 2014 35 12 11 Højeste 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Andelen1 af ledige lokaler INDEN FOR kontor 0 pr. 1. januar 2014 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Mindste Colliers International Danmark STATUS > 1. kvartal 2014 Kontor 6,3 12 3,1 13 6,2 Stigende tomgang 12,6 Tomgangen for kontorer er vokset 13,4 til 10,2 % på landsplan, hvilket er 7 10,1 6,3 9,5 en stigning på 0,6 procentpoint 10,6 siden forrige kvartal og det højeste niveau registreret i statistikken. Stigningen er primært sket i hovedstadsregionen – både i København by og Københavns omegn. Den højeste regiledige lokaler pr. landsdel (%) strerede tomgang findes i Københavns omegn, hvor den er målt til 13,4 %. Tomgangen har altså nu bevæget sig over de 10 %, efter at den de sidste to år har ligget mellem 9 og 10 %. Med forventning om en forbedret økonomi forventes det også, at tomgangen ikke vil stige væsentligt mere. Det går noget hurtigere med udlejningen af de mindre kontorlokaler end de store. De store virksomheder synes stadig at vente på mere sikre tider, før de for alvor vælger nye lokaler. I København og Nordsjælland er der kommetKøbenhavn en del flere store ledige lejemål. Det kan afspejle, at nogle virksomheder nu tager hul på processen med at relokalisere sig og derfor udbyder deres tidligere lokaler til salg eller leje. Aarhus Det er stadig lejers marked, forstået på den måde at der forhandles om alle vilkår i form af indretning, trappeleje, eventuelle lejefri perioder mv. BaOdense sislejen fastholdes dog oftest på et nogenlunde stabilt niveau – måske fordi udlejerne i stigende grad er bevidste og realistiske om, hvilket lejeniveau der rent faktisk Aalborger realistisk. Der er markant forskel på markedslejen i nybyggede og allerede eksisterende ejendomme. De nye ejendomme kan skræddersys til den enkelte Trekantområdet (Vejle) virksomheds behov, og driftsomkostningerne kan minimeres. Vi har i Colliers MarkedsPULS opjusteret markedslejen, dels i det centrale Aarhus, dels i Ørestaden. I Aarhus er der konkrete referencer, der indikerer, Esbjerg at markedslejen er steget. Lejeefterspørgslen koncentrerer sig om Aarhus midtby. For Ørestaden gælder 1000 det, at bydelen 0 500 1500 for alvor 2000 er blevet etableret og er et værdigt alternativ til andre bydele i København. Januar 2014: 10,2% 12 10 10 8 8 6 6 4 4 2 2 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Oline-ED Statistikken Kr. pr. m2 ekskl. drift Markedsleje og afkastkrav for Kontor pr. 1. januar 2014 Omfatter både moderne og ældre ejendomme. Bedste beliggenhed. Markedsleje Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 1.800 København 1.300 Aarhus Odense 950 Aalborg 1.000 1.050 Vejle 1.100 Esbjerg 500 0 1.000 1.500 2.000 50 5,25% København konjunkturbarometer for serviceerhverv Aarhus 5,50% Aarhus 40 30 Odense 6,00% Odense 20 10 Aalborg -10 Trekantområdet (Vejle) -20 -30 -40 Esbjerg -50 2005 0 5,75% Aalborg 0 2006 1 22007 3 20084 2009 5 6 2010 7 2011 2012 2013 2014 Vejle 6,25% Esbjerg 6,25% 0 1 2 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk Note: Nettotal, omsætning i alt 36 Colliers Markedsnyt > forår 2014 0 ledige lokaler i Hele danmark afkastkrav % København % Kilde: Colliers MarkedsPULS Procent 3 4 5 6 7 12 11 Højeste 10 9 8 7 6 STATUS > 1. kvartal 5 4 3 2 Andelen1 af ledige lokaler INDEN FOR REtail pr. 1. januar 2014 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Mindste Retail 9,7 Håb om øget forbrug 12 Januar 2014: 6,4% Item 1 2014 % 12 4,8 10 10 Tomgangen for retaillokaler er pr. 6,1 5,8 1. januar 2014 målt til 6,4 %, hvilket 8 8 5,6 svarer til det gennemsnitlige niveau 4,0 6 6 for det sidste halvandet år. Tom2,9 7,4 gangen er højest i Sydjylland og 7,3 8,9 4 4 Nordjylland. Mange faktorer er på 5,5 spil i retailbranchen i disse år – det 2 2 begrænsede privatforbrug, den frem0 0 adstormende internethandel, fremdriften 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 hos de stærke retailkæder mv. ledige lokaler i Hele danmark ledige lokaler pr. landsdel (%) Forbrugertilliden har vist flotte takter Kilde: Oline-ED Statistikken i efteråret, men faldt dog i december til 2,9. Indikatoren er altså stadig positiv, men ikke så høj som i månederne inden. Detailomsætningen er forholdsvis stabil med små udsving. Markedsleje og afkastkrav for retail Inflationen har i 2013 været meget lav både i Danmark og i Europa generelt. pr. 1. januar 2014 Den lave inflation afspejler det forhold, 600 at der er forholdsvis lav økonomisk Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger. Bedste beliggenhed. aktivitet og ingen flaskehalse trods den spirende optimisme og fremgang. Der spekuleres jævnligt i, hvorvidt det lave forbrug vil opleve en ketchup 450 Markedsleje Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift effekt med en pludselig og voldsom stigning i forbruget. Dette kunne fx være tilfældet, hvis opsparingskvoten i en periode er meget høj, fx fordi forbruKøbenhavn 23.000 300analyser peger dog ikke på en sådan gerne er nervøse for fremtiden. Mange København effekt. Snarere var forbruget inden krisen alt for højt – danskerne brugte Aarhus 5.500 lånte penge – mens niveauet nu er mere 150 normalt. Samtidig ligger en del af Aarhus den høje opsparing bundet i pensionsopsparinger. I stedet for en ketchup Odense effekt forventes en mindre og gradvis stigning af privatforbruget. Stigningen i 5.500 0 forbruget understøttes blandt andet af et stabiliseret boligmarked, en forventet 2006 2008 2010 2012 2014 Odense Aalborg reallønsfremgang og en generel optimisme, der er understøttet af fremgangen 4.500 i den økonomiske udvikling i Europa. 20 Aalborg Item 1 Den skarpe opdeling mellem de primære og de sekundære markeder Vejle 3.300 15 fortsætter. På de primære markeder er der god efterspørgsel fra de store 10 Trekantområdet (Vejle) kæder, nærmest ingen tomgang og nogle steder stigende markedsleje og flere Esbjerg 3.100 5 afståelser. Det gør sig fx gældende på de bedste beliggenheder i København, fx0 på Strøget. Esbjerg På de sekundære beliggenheder er der derimod mange steder 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 tomgang, og markedslejen er under pres. Det giver gode muligheder for -5 0 5000 10000 15000 20000 25000 iværksættere, som kan etablere sig forholdsvis billigt. 2 -10 Kr. pr. m ekskl. drift afkastkrav % -15 -20 2005 2006 2007 2008 i detailhandelen 2009 2010 2011 Udvikling i forbrugertillid 2012 2013 4,25% København 2014 4,50% Aarhus 20 Item 1 15 5,25% Odense 10 5 Aalborg 5,50% Vejle 5,50% Esbjerg 5,50% 0 -5 -10 -15 -20 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk 1 2 3 4 5 6 7 Kilde: Colliers MarkedsPULS Procent Colliers Markedsnyt > forår 2014 37 12 11 Højeste 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Andelen af 1 ledige lokaler INDEN FOR 0 LOGISTIK pr. 1. januar 2014 INDUSTRI OG 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Mindste Colliers International Danmark STATUS > 1. kvartal 2014 Industri og logistik 2,3 12 0,1 5,1 4,2 Lejers marked 5,1 Tomgangen for industri- og logi6,0 stiklokaler blev pr. 1. januar målt 5,0 0,5 3,4 4,1 til 4,0 %. Tomgangen i segmentet 4,4 har været ret stabil siden midten af 2010. Mange af de tomme ejendomme er utidssvarende, herunder af begrænset størrelse og ikke vel vedligeholdt. Der er ledige lokaler pr. landsdel (%) en vis efterspørgsel efter sådanne ejendomme, fx fra håndværkere eller mindre produktionsvirksomheder. Hvis man kan anvende en sådan ældre ejendom beliggende i et yderområde, så er det muligt at erhverve sådan en ejendom ret billigt. Der findes også en række investorer, som køber sådanne ejendomme – specielt de større – til ret høje afkast. Erhvervsejendomme beliggende bynært – specielt i større byer – kan nogle gange transformeres til anden anvendelse, fx bolig eller kontor. Dette er ikke København en ny mulighed, men den er meget aktuel på grund af den forholdsvis høje tomgang og befolkningsvæksten i de større byer. Aarhus Der er markant forskel på markedslejen i nybyggede og allerede eksisterende ejendomme. De nye ejendomme kan skræddersys til den enkelte Odense behov, og driftsomkostningerne kan minimeres. Markedslejen, virksomheds som er angivet i Colliers MarkedsPULS, afspejler niveauet i moderne, men ikke nybyggede industri- og logistikejendomme. Aalborg Generelt er markedet for industrilokaler fortsat lejers marked. Markedslejen er nogle steder under pres – og andre steder er det muligt for lejerne Trekantområdet (Vejle) at forhandle sig til en række favorable vilkår. Esbjerg 0 100 200 300 400 % Januar 2014: 4,0% 12 10 10 8 8 6 6 4 4 2 2 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ledige lokaler i Hele danmark Kilde: Oline-ED Statistikken Markedsleje og afkastkrav for industri og logistik pr. 1. januar 2014 Ejendomme opført i moderne byggestil. Bedste beliggenhed. Markedsleje Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 450 København 350 Aarhus 275 Odense Aalborg 300 Vejle 300 Esbjerg 300 500 0 100 200 300 400 500 Kr. pr. m2 ekskl. drift afkastkrav % 7,75% København beskæftigelsen i industrien 7,50% Aarhus Antal i 1.000 450 8,50% Odense 400 350 7,75% Aalborg 300 250 7,50% Vejle 200 150 7,75% Esbjerg 100 50 0 2005 2006 2007 2008 Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk 38 Colliers Markedsnyt > forår 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 0 1 2 3 Procent Kilde: Colliers MarkedsPULS 4 5 6 7 8 9 MarkedsPULS 1. kvartal 2014 Colliers MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende ved værdiansættelsen af en ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af ejendomme, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende, og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. [email protected] Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på informationer fra rapporten. Markedsleje og afkastkrav Stand og beliggenhed Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som fx ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne „Bedste“, „Standard“ og „Under middel“. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: „Bedste“: Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. „Standard“: God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. „Under middel“: Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. Colliers Markedsnyt > forår 2014 39 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 1. kvartal 2014 Kontorejendomme Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For så vidt angår afkastkravet, antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland kontorejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel København City 1.700 1.300 1.000 5,25 % 5,50 % 5,75 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.250 1.050 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Havnefront 1.800 1.300 1.100 5,25 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden 1.350 1.150 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København** 1.000 900 700 5,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord 1.400 1.000 900 5,50 % 6,00 % 6,25 % 950 800 650 6,50 % 6,75 % 7,00 % Forstæder Syd/Vest 40 Colliers Markedsnyt > forår 2014 * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Markedspuls > 1. kvartal 2014 Midt- og Vestjylland kontorejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Aarhus City 1.300 1.000 850 5,50 % 5,75 % 6,25 % Øvrige Aarhus 1.050 800 600 6,50 % 7,00 % 7,75 % Horsens 950 750 475 6,50 % 7,50 % 8,75 % Randers 850 600 400 7,00 % 7,50 % 8,25 % Viborg 850 600 450 7,25 % 8,00 % 8,75 % Nordjylland kontorejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Aalborg City 1.000 Afkastkrav Under Bedste Standard middel 850 700 5,75 % 6,50 % 7,00 % Øvrige Aalborg 825 725 625 6,25 % 6,75 % 7,25 % Nørresundby 775 650 575 7,25 % 7,75 % 8,75 % Hjørring 750 700 500 7,25 % 8,00 % 8,75 % Frederikshavn 700 600 500 7,50 % 8,00 % 8,75 % Trekantområdet og Sydjylland kontorejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Vejle 1.050 750 475 Afkastkrav Under Bedste Standard middel 6,25 % 7,25 % 8,75 % Kolding 1.100 750 475 6,25 % 7,25 % 8,75 % Fredericia 1.050 750 475 6,25 % 7,25 % 9,00 % Esbjerg 1.100 750 475 6,25 % 7,25 % 9,00 % Fyn kontorejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Afkastkrav Under Bedste Standard middel Odense City 950 750 600 6,00 % 7,00 % 8,00 % Øvrige Odense 800 650 500 7,00 % 8,00 % 9,00 % Svendborg 800 600 450 7,00 % 8,00 % 10,00 % Middelfart 850 650 475 7,50 % 8,00 % 10,00 % Nyborg 800 650 450 7,50 % 8,00 % 10,00 % Colliers Markedsnyt > forår 2014 41 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 1. kvartal 2014 Sjælland Industri- og logistikejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Øvrige København** 400 375 325 Afkastkrav Under Bedste Standard middel 7,75 % 8,00 % 9,00 % Forstæder Nord 450 400 350 7,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest 450 400 350 7,75 % 8,25 % 8,75 % Midt- og Vestjylland Industri- og logistikejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Industri- og logistikejendomme Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggede betonfacader og built-uptag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på 25–75 mio. kr.) Afkastkrav Under Bedste Standard middel Øvrige Aarhus 350 275 225 7,50 % 8,00 % 9,00 % Horsens 300 225 150 7,75 % 8,50 % 9,50 % Randers 250 200 150 8,25 % 9,00 % 10,00 % Viborg 225 175 150 8,25 % 8,75 % 9,50 % Nordjylland Industri- og logistikejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Øvrige Aalborg 300 250 200 7,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby 275 225 175 8,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring 250 200 150 8,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn 250 200 150 8,25 % 9,00 % 9,50 % Trekantområdet og Sydjylland Industri- og logistikejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Vejle 300 225 150 7,50 % 8,25 % Kolding 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % 9,25 % Fredericia 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Esbjerg 300 225 150 7,75 % 8,50 % 9,50 % Fyn Industri- og logistikejendomme Markedsleje* Under middel Bedste Standard Øvrige Odense * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. 42 Colliers Markedsnyt > forår 2014 275 225 Afkastkrav Under Bedste Standard middel 150 8,50 % 8,75 % 9,25 % Svendborg 225 200 150 8,00 % 9,00 % 10,00 % Middelfart 250 200 150 9,00 % 9,50 % 10,00 % Nyborg 225 200 150 9,00 % 9,50 % 10,00 % Markedspuls > 1. kvartal 2014 Sjælland Boksbutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Øvrige København** Afkastkrav Under Bedste Standard middel 1.000 850 700 7,25 % 7,50 % 8,00 % Forstæder Nord 1.100 900 800 7,00 % 7,25 % 7,75 % Forstæder Syd/Vest 1.000 900 800 7,25 % 7,50 % 8,00 % Midt- og Vestjylland Boksbutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Øvrige Aarhus Boksbutikker med udvalgsvarer Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Afkastkrav Under Bedste Standard middel 1.100 900 650 7,00 % 7,25 % 7,75 % Horsens 850 700 600 7,00 % 7,50 % 8,00 % Randers 800 600 400 7,25 % 7,50 % 8,00 % Viborg 900 800 700 7,25 % 7,75 % 8,25 % Nordjylland Boksbutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Øvrige Aalborg Afkastkrav Under Bedste Standard middel 1.000 775 600 7,00 % 7,25 % 7,50 % 800 675 500 7,25 % 7,50 % 7,75 % Nørresundby Hjørring 725 650 500 7,25 % 7,50 % 8,00 % Frederikshavn 700 650 500 7,25 % 7,75 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Vejle Kolding 950 700 600 Afkastkrav Under Bedste Standard middel 7,00 % 7,50 % 8,00 % 1.200 900 750 7,00 % 7,50 % 8,00 % Fredericia 950 700 600 7,00 % 7,50 % 8,00 % Esbjerg 950 700 600 7,00 % 7,50 % 8,00 % Fyn Boksbutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Afkastkrav Under Bedste Standard middel Odense City 950 850 7,50 % 8,50 % 8,50 % Svendborg 800 700 8,00 % 10,00% 9,00 % Colliers Markedsnyt > forår 2014 43 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 1. kvartal 2014 Retailejendomme Ejendomme i fx gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen 100–400 m². Ejendomme med dagligvarebutikker Ejendomme med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland Retailejendomme Dagligvarebutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard København City Brokvarterer og Frederiksberg Afkastkrav Under Bedste Standard middel Afkastkrav Bedste 23.000 10.000 2.000 4,25 % 4,75 % 5,50 % 5,75 % 3.500 2.000 1.000 5,00 % 5,50 % 6,00 % 6,00 % Havnefront 6,00 % Ørestaden 7,00 % Øvrige København** 2.200 1.100 800 6,00 % 6,50 % 7,00 % 7,00 % Forstæder Nord 3.400 1.500 1.000 5,25 % 5,75 % 6,25 % 6,50 % Forstæder Syd/Vest 3.000 1.800 900 6,00 % 6,50 % 7,00 % 7,00 % 44 Colliers Markedsnyt > forår 2014 * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Markedspuls > 1. kvartal 2014 Midt- og Vestjylland Retailejendomme Dagligvarebutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel 5.500 2.600 1.600 4,50 % 5,25 % Horsens 2.900 2.350 1.400 5,75 % Randers 2.000 1.600 800 6,25 % Viborg 2.900 1.500 900 6,50 % Aarhus City Afkastkrav Bedste 6,00 % 6,00 % 6,25 % 7,25 % 7,00 % 6,75 % 7,25 % 7,25 % 7,00 % 7,50 % 7,25 % Nordjylland Retailejendomme Aalborg City Dagligvarebutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel 4.500 2.500 1.500 5,50 % 6,00 % 6,50 % Afkastkrav Bedste 6,50 % Øvrige Aalborg 1.300 1.000 700 6,25 % 6,75 % 7,50 % 6,75 % Nørresundby 1.000 700 550 7,00 % 7,25 % 7,75 % 7,00 % Hjørring 1.800 1.200 600 6,50 % 7,00 % 7,50 % 7,50 % Frederikshavn 1.800 1.100 575 6,75 % 7,25 % 7,75 % 7,50 % Trekantområdet og Sydjylland Retailejendomme Dagligvarebutikker Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Afkastkrav Vejle 3.300 5,50 % 6,00 % 7,25 % 7,00 % Kolding Fredericia Esbjerg Bedste 2.300 1.000 2.000 1.500 1.000 5,75 % 6,50 % 7,50 % 7,00 % 1.800 1.200 800 6,00 % 6,50 % 7,50 % 7,00 % 3.100 2.500 1.000 5,50 % 6,00 % 7,50 % 7,00 % Fyn Dagligvarebutikker Retailejendomme Afkastkrav Markedsleje* Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Odense City 5.500 3.500 1.100 5,25 % 5,50 % 6,50 % 7,00 % Øvrige Odense 1.200 750 500 7,00 % 8,00 % 9,00 % 7,25 % Bedste Svendborg 2.200 1.000 600 6,00 % 7,50 % 10,00 % 7,25 % Middelfart 1.200 750 500 6,50 % 7,25 % 10,00 % 7,25 % Nyborg 1.000 700 6,50 % 7,25 % 7,25 % Colliers Markedsnyt > forår 2014 45 Colliers International Danmark MarkedsPULS > 1. kvartal 2014 Nye/nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere og er dermed omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til boligreguleringslovens § 15 a m.fl. Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter § 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel København City 2.000 1.500 1.200 4,50 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.800 1.300 1.100 4,50 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 2.000 1.500 1.200 4,50 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden 1.400 1.200 1.000 5,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København 1.400 1.200 1.000 5,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Nord 1.500 1.200 1.000 5,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest 1.200 1.100 1.000 5,25 % 5,50 % 5,75 % 46 Colliers Markedsnyt > forår Forår2014 2014 Markedspuls > 1. kvartal 2014 Midt- og Vestjylland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Markedsleje Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Bedste Standard Under middel Aarhus City 1.550 4,50 % 4,50 % 5,00 % Øvrige Aarhus 1.250 Horsens Viborg 900 925 700 825 750 Afkastkrav 5,00 % 5,25 % 4,25 % 5,25 % 5,75 % 6,00 % 5,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 7,00 % 7,00 % 6,25 % 6,75 % 7,75 % 6,50 % 7,75 % Nordjylland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Markedsleje Under middel Bedste Standard Aalborg City Afkastkrav Under Bedste Standard middel Afkastkrav Bedste Standard Under middel 5,00 % 6,50 % 1.100 950 850 5,50 % 5,75 % 6,25 % 4,50 % Øvrige Aalborg 950 850 800 6,50 % 7,00 % 7,50 % 5,00 % 5,75 % 6,50 % Nørresundby 950 825 700 6,25 % 6,75 % 7,25 % 5,25 % 6,00 % 6,75 % Hjørring 900 775 600 6,50 % 7,00 % 7,75 % 6,25 % 7,00 % 7,75 % Frederikshavn 775 675 575 6,50 % 7,00 % 7,75 % 6,75 % 7,50 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Markedsleje Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Bedste Standard Under middel 5,75 % 6,25 % 7,00 % Vejle 1.100 800 5,50 % 6,25 % Kolding Afkastkrav 1.000 800 5,50 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 7,00 % Fredericia 825 750 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 7,00 % Esbjerg 950 725 5,50 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 7,00 % Fyn Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Markedsleje Under middel Bedste Standard Afkastkrav Under Bedste Standard middel Afkastkrav Bedste Standard Under middel Odense City 1.100 950 4,75 % 5,25 % 5,00 % 5,75 % 6,25 % Øvrige Odense 1.000 900 5,25 % 6,00 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % Svendborg 900 800 6,00 % 7,00 % 6,25 % 6,75 % 7,50 % Middelfart 900 800 600 6,25 % 7,00 % 7,50 % 6,25 % 6,75 % 7,50 % Nyborg 900 800 6,25 % 7,00 % 6,50 % 6,75 % 7,75 % Colliers Markedsnyt > forår 2014 47 Accelerating success. Colliers International Danmark A/S er en 100% dansk, privatejet virksomhed, der dækker hele Norden med afdelinger i de væsentligste vækstområder i Danmark, Sverige, Norge og Finland. Vi beskæftiger os alene med erhvervsrelateret ejendomsrådgivning og er uafhængige af banker, kreditforeninger og lign. Vi er en del af det internationale erhvervsmæglersamarbejde Colliers International, som er repræsenteret med 482 kontorer i 62 lande på 6 kontinenter. Samarbejdet mellem afdelingerne inden for og på tværs af landegrænserne sikrer vores kunder en professionel rådgivning inden for alle aspekter af erhvervsejendomsmarkedet. En indgående forståelse for markedet og brugerefterspørgslen sikrer unikke resultater såvel i et globalt som et lokalt perspektiv. www.colliers.dk
© Copyright 2024