1. No category

Årsredovisning 2014
Omslag: Kvartersvärden Jimmy Carlsson
möter hyresgäster
i kvarteret Pennskrinet,
Visby
2
årsredovisning
2013 ab gotlandshem
innehåll
årsredovisning
2014 i korthet
4
VD har ordet
5
mål och måluppfyllelse
6
Våra kunder och vår marknad
7
Våra medarbetare och ledare
9
Våra processer 11
Vårt samhällsperspektiv
14
Vår ekonomi
17
Miljöredovisning
19
förvaltningsberättelse
styrelse, VD och revisorer
25
Uppdrag och viktiga händelser
26
Femårsöversikt
27
Framtida utveckling
28
Vinstdisposition
29
ekonomiska sammanställningar
Koncernresultaträkning
31
Koncernbalansräkning
32
Kassaflödesanalys koncern
34
Moderbolagets resultaträkning
35
Moderbolagets balansräkning
36
kassaflödesanalys moderbolaget
38
Noter
39
revisionsberättelse
50
granskningsrapport
51
lägenhetbestånd
52
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
3
2014 i korthet
2014 i korthet
Januari
Brand i underjordiskt garage i kvarteret Stäven, Visby.
Vi processkartlägger Driftavdelningens arbetsflöden.
Beslut i styrelsen att utöka antal ungdomslägenheter,
sänka åldern för att registrera sig i vår bostadskö samt
återställa en kontorslokal i Hemse till sju lägenheter.
Februari
Vi fortsätter vår verksamhetsutveckling och processkartlägger Förvaltning och Ekonomis arbetsflöden.
Rekrytering av två nya avdelningschefer slutförs.
Juli
Vi färdigställer driftavdelningens nya kontorslokaler
och samlar hela driftavdelningen under ett och
samma tak.
Mars
Den 18 mars genomförs årsstämman för både
AB GotlandsHem och GotlandsHem Värme AB.
Diskussion förs med Region Gotland och Statens
Fastighetsverk (SFV) om utökning av ungdoms/studentlägenheter i kvarteret Järnvägen, Visby.
Augusti
Andra hälften av Förvaltning och Driftavdelning
besöker Kristianstadbyggen, Lenhovda Radiatorfabrik samt Kalmarhem.
April
Vi deltar i årets Ö-livsmässa på Wisby Strand. Årets
kundenkät sänds ut. Vi beslutar utöka anslagen för
måleriarbeten samt yttre underhåll.
Maj
Vi kompetensutvecklar oss. Styrelsen besöker Växjöbostäder och hälften av Förvaltning och Driftavdelning besöker Kristianstadbyggen, Lenhovda
Radiatorfabrik samt Kalmarhem. Friskvårdsdagen
genomförs i slutet av maj i strålande sol.
Förvaltningschef och marknadschef börjar.
juni
Ny aktieägarpolicy tas i regionfullmäktige 16 juni.
Ny förvaltnings- och driftsorganisation driftsätts.
Ledningsgruppen genomför planeringsdagar för
2015. Bo & Hyra tidningen ges ut. Första spadtaget
för 84 lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby.
September
Styrelsen fastställer regelverk för korttidsuthyrning.
Årets medarbetarundersökning sänds ut. Vi deltar på
Gråbodagen och bjuder våra hyresgäster på ponnyridning och tävlingar.
Oktober
Hälsoundersökning för all personal genomförs.
Intern projektutbildning genomförs.
November
Hyresförhandlingen för 2015 genomförs. Resultatet
blev 1,3 % i hyreshöjning. Ledningsgruppen genomför två dagars ledarskapsutbildning.
December
Bo & Hyra tidningen ges ut. Styrelsen beslutar om försäljning av ett mindre fastighetsbestånd i Havdhem
samt en justerad finanspolicy. Revisorerna har inget
att anmärka på i höstens internrevision.
Signalgatan i kvarteret Taptot, Visby
4
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
vd har ordet
vd har ordet
Ännu ett verksamhetsår med både positiva och
negativa förtecken har genomförts och AB
GotlandsHem kan avsluta sitt 57:e verksamhetsår.
Året började på sämsta sätt. Den 19 januari brann
ett av våra underjordiska garage i kvarteret Stäven, Visby.
Branden, som visade sig vara anlagd, fick stora konsekvenser. Förutom en stor materiell förstörelse så fick
berörda hyresgäster stora inskränkningar i sitt boende.
Jag tycker vi hanterade följderna av branden, efter viss
turbulens de första dygnen, på ett bra sätt. Det gav oss
anledning att se över vår kris- och beredskapsorganisation. I detta arbete har vi haft möten med berörda
myndigheter och organisationer för att dra erfarenheter
och stå bättre rustade inför kommande händelser.
Det som varit betydligt positivare är att vi äntligen
kommit i gång med nyproduktionen i lite större volymer.
Vi är nu först med att bidra till utvecklingen av en
ny stadsdel. Kvarteret Adjutanten 3, Visby med 84
lägenheter i spännande stjärnhus har visat sig tilltala
marknaden. Inflyttning planeras hösten/vinter 2015 och
våren 2016. Vi har goda förhoppningar att få mer mark
på området där vi också har möjlighet att fortsätta med
stjärnhuskonceptet.
Efterfrågan på lägenheter på landsbygden har tyvärr
visat en vikande trend under de senaste åren. Anledningen
är troligtvis den demografiska utvecklingen där mer av
verksamhet koncentreras till Visby med omnejd.
Efterfrågan på studentlägenheter har varit mindre än
vi trodde i och med utökningen av studenter på campus.
Vi har haft lediga studentlägenheter i stort sett hela året.
För att möjliggöra för ungdomar att få in en fot på bo-
stadsmarknaden tog styrelsen beslut att utöka antal ungdomslägenheter från 75 till 100 samt att sänka åldern då
man har möjlighet att registrera sig i vår kö från 18 till 16 år.
Vi har med detta kunnat lägga ca 20 % mer på fastighets- och lägenhetsunderhåll än planerat. Hyresförhandlingen för 2015 landade på 1,3 %, en nivå som väl
stämmer överens med budgeten för 2015.
På fastighetssidan har försäljning av ett mindre bestånd
i Havdhem beslutats och försäljning genomförs under
januari 2015.
Jag är stolt över vårt miljöarbete. Vi har fortsatt
genomfört åtgärder för att minska energiförbrukningen
i våra äldre fastigheter, installerat miljövänliga tvättstugor,
bytt asbestfasader samt att i nyproduktionen bygga
lågenergihus. PCB-saneringen av fastigheterna i kvarteret
Stäven, Visby har påbörjats och löper på enligt plan.
Resultatet av den utökade provtagningen av marken i
samma område är inte klar. Här finns det anledning till
oro för framtida stora kostnader beroende av de krav på
sanering som kan komma att ställas.
Vad ser jag för utmaningar åren framåt?
n
Utvecklingen av Uppsala universitet Campus Gotland
är en viktig del för Gotlands utveckling. AB GotlandsHem är redo att nyproducera i takt med efterfrågan
n
Fortsätta nyproduktionen av ny stadsdel i Visby
vilket kräver bra framförhållning vad avser
markanvisning
n
Bli en aktiv part i utvecklingen av nya områden och
kunna påverka detaljplanearbetet
n
Andelen äldre i samhället kommer att öka likväl som att
ungdomar behöver en ingång på bostadsmarknaden
n
Fortsätta att utveckla vår organisation med service och
kvalitet i framsätet
Året har också präglats av översyn av vår egen
organisation och verksamhet. Nya avdelningschefer för
marknad och förvaltning har anställts samt att ny förvaltnings- och driftorganisation sjösatts. Ett omfattande
arbete har också gjorts för att genomlysa våra arbetsprocesser och grunden är lagd för ett utvecklat kvalitetsarbete under 2015.
Vi har också under hösten genomfört kund- och medarbetarundersökningar. Generellt har vi fått hyggliga resultat
i båda enkäterna. Det finns så klart saker att förbättra och
dessa kommer att arbetas in i vår verksamhetsplan för 2015.
Ekonomin har utvecklats betydligt mer positivt än vi
bedömde i samband med att budget för året lades. Det
är främst utvecklingen på räntemarknaden samt lägre
kostnader för el, vatten och värme som bidragit till detta.
Slutligen vill jag tacka styrelse, medarbetare, hyresgäster och entreprenörer för ett bra år.
Staffan Thurgren
VD AB GotlandsHem
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
5
mål och måluppfyllelse
mål och måluppfyllelse
AB GotlandsHem arbetar med balanserad
styrning för att nå vision och övergripande mål.
styrmodell
Inom koncernen Region Gotland, med dess helägda
bolag, används balanserat styrkort som metod för
att få alla att arbeta mot de mål som pekats ut som
strategiskt viktiga för att nå Vision Gotland 2025.
I samklang med vår ägare så använder AB GotlandsHem samma styrmodell och styrkortsperspektiv.
Våra mål är definierade utifrån vår verksamhet och
siktar på att uppfylla både företagets och vår ägares
vision.
Våra mål
Våra mål definieras inom fem (5) styrkortsområden:
Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet,
är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta.
Medarbetare och ledare trivs, är engagerade, tar ansvar
och utvecklas för att möta framtida utmaningar.
Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader
i nivå med jämförbara bolag.
Samhälle Gotland utvecklas i linje med visionsmålen
och har ett starkt varumärke.
Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv.
Målen ska uppnås genom att ett antal framgångsfaktorer förverkligas och utvärdering av hur väl vi når
målen görs med hjälp av signalfärger i vårt styrkort*.
vår planering
Utifrån vår vision, strategi och verksamhetsidé så
följer vi upp och planerar utifrån våra styrkortsområden. Detta gör vi genom en årlig planering med
tydlig handlingsplan kopplad till budget.
2014 avslutar det näst sista året i en 5-årsplanering
och samtidigt som verksamheten utvecklas framåt
så förbereder vi även för nya långsiktiga mål och
utmaningar. Som ett led i detta har vi valt att byta
enkätleverantör både för kund- och medarbetarundersökningarna som genomförts under året. Undersökningarna genomförs vartannat år och i samband
med byte av leverantör inför vi även ett förändrat
arbetssätt där vi tydligare kopplar ihop planerade åtgärder under året med resultatet i undersökningarna.
När det gäller kundenkäten kommer vi framöver
att bättre kunna jämföra oss med andra företag inom
branschen samt få hjälp med tydliga fokusområden.
Bytet innebär även att vi kan förfina utvärderingen
av våra framgångsfaktorer.
När det gäller medarbetarenkäten har den utökats
med en hälsoundersökning. Bytet innebär att vi inte
redovisar något resultat från tidigare år i styrkortet
för kund och medarbetare utan vi anger en trend baserad på en samlad bedömning. Nya styrtal kommer
att tas fram under 2015.
Med hjälp av det nya utvärderingsverktyget som
följer med kundenkäten kan vi tydligare planera våra
underhållsprojekt och på ett bättre sätt återkoppla
med riktad information till de projekten.
övergripande resultat
2014 års övergripande resultat lyder:
n
styrkort
n
n
= Grönt - det här är vi bra på
n
n
= Gult - det här är vi inte tillräckligt bra på
n
n
= Rött - det är vi inte bra på, åtgärder krävs
Siffrorna inom parentes redovisar föregående
års värde
n
n
n
Årets resultat 10,7 mkr
Årets omsättning 389,9 mkr
Investeringar i anläggningstillgångar 105,1 mkr
Låneportföljen har ökat med 66 mkr
Nya lån kopplat till nyproduktion 53,3 mkr
Soliditet 16,3 %
Avkastning eget kapital 5,6 %
Vakansgraden fortsatt låg
Lägenhetsbeståndet har utökats med tre (3) lägenheter
Nyproduktion med 84 lägenheter i kvarteret
Adjutanten 3, Visby pågår
* Signalfärgerna används ej i styrkortet 2014 för Kund samt
Medarbetare och Ledare på grund av byte av mätvärde.
6
årsredovisning 2013 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
våra kunder och vår marknad
Genom vårt mål arbetar vi kontinuerligt med att
förbättra vårt samarbete med hyresgästerna.
”Kunderna upplever att de får tjänster av god
kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta”
Service
Antalet invånare på Gotland uppgår till drygt 57 000
invånare vilket innebär att var sjunde gotlänning har
sitt hem hos oss. Hyresgästen är viktig för oss och i vår
service vill vi mäta vad hyresgästen upplever i mötet
med våra medarbetare, tjänster och produkter.
Årets kundundersökning sändes ut till samtliga våra
hyresgäster och gav en svarsfrekvens på 63,2 % (2012:
66 % svarsfrekvens av utskick till 2 500 respondenter).
I årets undersökning får vår samlade service ett ganska
bra eller mycket bra resultat av 82 % av våra hyresgäster
medan 18 % anser att vi kan förbättra vår service.
Vårt serviceindex mäts nu i fyra delområden:
Ta hyresgästen på allvar
86 % av våra hyresgäster anser att de blir tagna på
allvar men vi kan även utläsa att vi kan bli bättre på att
informera och återkoppla om de åtgärder vi gör.
Under hösten har vi tagit ett grepp kring boinflytande och har, tillsammans med hyresgästföreningen,
kontinuerliga möten med hyresgästerna i våra större
kvarter. Syftet är att informera om vad som är på gång
inom förvaltningen samt att få ett bättre samarbete
och kommunikation med våra hyresgäster.
Tryggheten
Tryggheten, som numera ingår som en del av vårt serviceindex, får ett bra betyg av 76 % av våra hyresgäster.
Sedan föregående mätning noteras att vi fortsätter
hålla ett starkt värde på den upplevda tryggheten.
Genom nätverket Tryggare Gotland, där vår förvaltning deltar, hoppas vi på en fortsatt nära dialog med
hyresgästerna för att identifiera fler konkreta trygghetsåtgärder. Vi har under de senaste åren satsat stort
på bättre ytterbelysning. Det är glädjande att kunna se
att där vi gjort förändringar är mer eller mindre 100 %
av våra hyresgäster nöjda.
Rent och snyggt
Alla vill ha rent och snyggt och 79 % av våra hyresgäster tycker att vi klarar det bra. Minst rent tycker våra
hyresgäster att det är i källarna samt i tvättstugorna.
Under hösten har vi fräschat upp en källare i Slite med
ny färg. Vi storsatsar på våra tvättstugor och där vi genomfört stora renoveringar, satt in nya maskiner med
automatdosering och möjlighet till tvättbokning via
hemsidan stiger medelvärdet kraftigt. Det finns dock
fortfarande mycket att göra så totalvärdet ligger kvar
på medel även i årets undersökning.
Vid förra kundundersökningen fick vi låga betyg på
grovsopshantering. Våra ansträngningar har gett goda
resultat. Betyget från hyresgästen kring återvinning av
grovsopor, städning av miljöstugor, sophantering och
möjligheten att leva miljövänligt går från ett medelvärde till ett starkt värde sedan föregående mätning.
Få hjälp när det behövs
88 % av våra hyresgäster anser att de får hjälp när det
behövs och det är en förbättring mot vår senaste mätning.
Produkt
Tidigare års mätning av inflytande har vi ersatt med
hyresgästens syn på lägenheten och fastighetens kvalité,
såväl inne som ute. Produkten som helhet får ett bra
betyg från 75 % av hyresgästerna. Vårt produktindex
består av tre delområden:
Lägenheten
På Gotland bor det ca 2,2 personer i varje hushåll
och av de hushåll som bor hos oss trivs 74 % i sina
lägenheter. I enkätsvaren kan vi utläsa ett sämre betyg
på värmekomforten i lägenheterna, luftkvalitén samt
ljudmiljö och ljudisolering. Detsamma gäller hur vi
informerar om de underhållsprojekt vi planerar och
genomför.
Allmänna utrymmen
Vårt bostadsbestånd är mycket varierat med allt från
radhus, hus med loftgångar till flerfamiljshus med
trappuppgångar. 79 % av våra hyresgäster är nöjda
medan övriga anser att vi kan förbättra trivseln och
utformningen i entréer och trapphus.
Utemiljön
71 % av våra hyresgäster är nöjda medan resterande
har mycket att säga om utformningen av närmiljön
med tillgång till bänkar och bord, trafikmiljön samt
val av blommor, buskar och träd.
I kvarteret Terra Nova, Visby har vi tagit ner träd
och buskage för att skapa mer öppna ytor kring lekplatsen samt omplanterat med mer lågt växande
buskar. Kvarteret Östertull, Visby har fått förbättrad
belysning i cykelrum och beskärning av träd och
buskar har skett. Vår förvaltning kommer under
kommande år att fördjupa sig mer i detta område
och arbeta med förbättringar.
Profil
Tidigare års mätning av vårt bemötande har vi ersatt
med en helhetsbedömning av vår profil som innehåller hyresgästens trivsel och möjlighet att leva
miljömedvetet. Profilen innehåller även hyresgästens
bedömning av våra ansträngningar för en hållbar
utveckling och hur vi uppfattas som hyresvärd.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
7
mål och måluppfyllelse
82 % av våra hyresgäster är nöjda med vår profil men
vi har också ett förbättringsområde i samarbetet med
våra entreprenörer där hyresgästen signalerar en
osäkerhet kring igenkännande av vilka entreprenörer
som vi anlitar.
Förvaltningen har under hösten etablerat återkommande uppföljningsmöten med våra entreprenörer
för att förbättra kvalité, samarbete och bemötande till
våra hyresgäster.
Attraktivitet
Tidigare års mätning av vår tillgänglighet har vi nu
ersatt med vår attraktivitet som är en samlad bedömning av bostadens läge, tillgång till service och
bostadsområdets rykte. 90 % av våra hyresgäster trivs
i våra områden, talar väl om bostadsområdet och kan
rekommendera andra att flytta till kvarteret.
Under april fick vi ett positivt bemötande när vi
deltog vid årets Ö-livsmässa. I vårt populära bostadsområde, Gråbo, arrangerades i september ”Gråbodagen” där vi under glada former mötte våra hyresgäster för kommunikation, tävlingar och ponnyridning.
Prisvärdhet
Genom byte av enkätleverantör har vi nu också
möjlighet att mäta om hyresgästen anser sig få valuta
för sin månadshyra och om den produkt vi erbjuder
Framgångsfaktorer
upplevs som prisvärd. 68 % av våra hyresgäster anser
att vi erbjuder en prisvärd produkt.
I vårt bestånd finns några utomhusbassänger.
I kvarteret Melonen, Visby kunde våra hyresgäster
under sommaren njuta av tillgång till gratis bad i
en bassäng med nyrenoverade ytskikt bestående av
620 800 små mosaikplattor.
Våra tillvalskök är populära så under året har vi beslutat göra valet tillgängligt för alla våra hyresgäster
oavsett ålder på nuvarande kök. Totalt har 27 hyresgäster bytt ut hela sitt kök genom tillval. Flera standardförbättringar har gjorts under året, bland annat
byte av fönster och fönsterdörrar samt låsbyten i ytterdörrar. Ett antal av årets standardhöjande åtgärder har
medfört, efter förhandling med hyresgästföreningen,
en hyresjustering för berörda hyresgäster.
Trend
Att mäta trenden innan den får en oönskad utveckling
är ett nytt område för oss. Trenden just nu talar sitt
tydliga språk, 18 % av våra hyresgäster anser att vi behöver förbättra skötseln av gemensamhetsutrymmen
samt tydligare återkoppla vilka underhåll vi planerar
för och vilka vi genomför. Vi står oss bra i jämförelse
med andra bolag. Jämför vi vår produkt så ligger vi
något under medelvärde medan vi ligger något högre
i delar av vårt serviceindex.
Styrtal
Resultat
i % 2014
Serviceindex
Service
82
Ta kunden på allvar
Trygghet*
Rent och snyggt
Hjälp när det behövs
86
76
79
88
75
Produktindex
Produkt
Lägenheten
Allmänna utrymmen
Utemiljön
74
79
71
Profil
Förvaltningen och värdskapet
82
Attraktivitet
Trivsel i kvarteret
90
Prisvärdhet
Ge hyresgästen valuta för hyrespengarna
68
Nytt
mätområde
Trend
Hyresgästens känsla av kommande
förändring
82
Nytt
mätområde
Ny mätskala införd 2014. Trend över utveckling anges som bedömningsvärde från tidigare år.
*) Trygghet var tidigare en egen framgångsfaktor och mäts nu som en del i samlat serviceindex.
8
Trend sedan
mätning 2012
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
våra medarbetare och ledare
Genom vårt mål skapar vi ett arbetsklimat och
en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja
att utvecklas.
”Medarbetare/Ledare trivs, är engagerade,
tar ansvar och utvecklas för att möta framtida
utmaningar”
Vara en god arbetsgivare
Friskvård är viktigt för oss. Under året har vi bidragit
till medarbetarnas friskvårdsaktiviteter motsvarande
en kostnad av 116 692 kr. Alla medarbetare erbjuds
även friskvård på betald arbetstid. Under 2014 har 1,4 %
(1,5 %) av den totala arbetstiden ägnats åt friskvård i
olika former. Trots det låga utnyttjandet av friskvård
på arbetstid så vet vi att många av våra medarbetare
aktivt rör på sig och motionerar även utanför arbetstid. Årets hälso- och medarbetarundersökning visar
att vi över lag mår bra och har förhållandevis få hälsoproblem även om vi blivit lite rundare om magen.
Vi sover gott, stressar inte eller röker i någon nämnvärd utsträckning. Konditionstestet visade dock att
vi på sikt behöver förbättra konditionen för att inte
drabbas av ohälsa längre fram. Denna rekommendation tar vi som arbetsgivare givetvis till oss och kommer framöver att fokusera mer på aktiviteter kopplade
till livsstilsfrågor.
Under året har stort fokus lagts på verksamhetsutveckling av hela företaget. Det är ett arbete som är
både omfattande och långsiktigt och vi har valt att
skynda långsamt. Att utveckla företaget innebär förändringar och vi har lagt mycket tid på att informera
och involvera alla medarbetare. En viss oro finns men
medarbetarundersökningen, som genomförs vartannat år, visar ändå på ett högt förtroende för företaget
och dess chefer samt att medarbetarna över lag upplever
utvecklingen positiv. Trivseln är hög och medarbetarna
upplever att de har ett meningsfullt arbete och kan
rekommendera andra att jobba i företaget.
Arbetsmiljö
Under året har vi gjort en stor genomlysning av vår
kris- och beredskapsplan och den enklaste av en
mängd åtgärder är införskaffande av tydliga signalvästar som ska användas vid händelse av krissituation.
Antalet tillsvidareanställda var den 31 december 85
stycken (81). Antalet tjänstemän har i medeltal varit
29 årsarbetare (28,24) och antalet fasighetsarbetare
54,49 (52,32). Under året har företaget dessutom haft
tidsbegränsade anställningar motsvarande 2,54 årsarbetare (5,79). Under sommarperioden har vi haft sju
semestervikarier.
I ett samarbete med Socialtjänstens ungdomsgrupp
har nio ungdomar i åldrarna 13-17 år arbetat hos oss
under sommaren. Ungdomarna har bland annat målat
om våra cykelhus i kvarteret Stäven, Visby. Under arbetstiden, som förlades till 6 tim/dag, så har ungdomarna
haft stöd från en personlig handledare.
Antal tillsvidareanställda per den 31 dec
Antal anställda
Kvinnor
Män
Totalt
2014
25
60
85
2013
25
56
81
2012
26
57
83
Den totala sjukfrånvaron har minskat till 5,1 % (6 %)
vilket främst förklaras genom att långtidsfrånvaron
har sjunkit. I sjukfrånvaron per kategori så noterar vi
en hög sjukfrånvaro bland kvinnorna kopplad till långtidsfrånvaro.
Sjukfrånvaro i procent
2014
2013
2012
Totalt
5,1
6,0
4,8
Kort
3,7
3,3
3,0
Lång
1,4
2,7
1,8
Kvinnor
8,1
2,5
4,2
Män
3,9
3,5
5,1
20–29 år
0,0
0,0
0,0
30–49 år
2,6
8,4
6,3
50–67 år
2,3
4,8
4,0
27,8
45,0
37,0
Andel långtidsfrånvaro
Ledarskap
Vår nyrekryterade förvaltningschef började i maj
månad och den 1 juni gick startskottet för vår nya
organisation med en förvaltning och en driftavdelning. Denna organisationsförändring skedde som en
konsekvens av den verksamhetsutveckling som hela
personalen har bidragit till. För att förstärka förvaltningen som är vår största avdelning så har en yttre
samordnare internrekryterats till förvaltningen under
hösten. Rollen ska fokusera på yttre skötsel, nyproduktion och utveckling av vår yttre miljö. Förvaltningen
har också nyanställt en projektledare med fokus på
boinflytandeprojekt samt förvaltningens utvecklingsprojekt.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
9
mål och måluppfyllelse
I juni började vår nya marknadschef och med två nya
chefstjänster inom företagets ledningsgrupp så har
mycket tid lagts på verksamhetsutveckling, utveckling
av marknadsavdelningen samt ledningsutbildning för
samtliga våra chefer.
Under året har vår marknads- och förvaltningsavdelning inlett ett närmare samarbete där rollen
förvaltningssekreterare delvis har ersatts av en kundtjänstfunktion inom marknadsavdelningen. Den nya
rollen arbetar tvärorganisatoriskt i företaget då vi ser
stora vinster med att samordna kommunikation och
bemötande ut mot vår kund.
Kompetensförsörjning
Vi har förutom sedvanlig fortbildning inom respektive
kompetensområde även vidareutbildat vår personal
inom områden såsom upphandlingar samt bedömning av fuktskador och ventilation. Våra chefer har
även utbildats i ledningsarbete samt i ledarskap.
Under året har vi också tagit oss tid för kompetensutveckling då Förvaltning och Driftavdelning besökte
Kristianstadbyggen, Lenhovda Radiatorfabrik och
Kalmarhem. Vår styrelse har besökt Växjöbostäder.
Syftet med studiebesöken har varit att utbyta erfarenheter inom kundservice, bostadsbyggande och smarta
arbetssätt. I snitt har varje medarbetare haft två (2)
utbildningsdagar.
Under hösten upprättade vi en arbetspool inom
förvaltningen i syfte att bygga en god introduktion
för nya medarbetare inom förvaltningen. Poolen
Framgångsfaktorer
arbetar projektbaserat över hela vårt bestånd och är
mycket uppskattad av de som arbetar i poolen. Poolen
säkerställer även en långsiktighet inför kommande
pensionsavgångar och gör att vi får en god kompetensöverföring till nya medarbetare.
Förvaltningen har under året infört projektarbete
och olika ansvarsområden för de medarbetare som vill
bygga på sin kompetens inom förvaltningen. Arbetssättet innebär att ansvaret för specificerade områden
lyfts ner i organisationen och kompetensen breddas
bland medarbetarna.
Medelåldern i företaget har minskat marginellt till
50,8 år och det är i åldrarna 20-29 samt 30-39 som
vi noterar förändringen. Den genomsnittliga anställningstiden uppgår nu till 18,4 (19,4) år.
Åldersstruktur tjänstemän och
fastighetsanställda
Åldersförd.
Tjänstemän
%
20–29
1
3
4
5%
30–39
3
5
8
9%
40–49
5
20
25
30 %
50–59
12
23
35
41 %
60– 67
8
5
13
15 %
29
56
Totalt
Styrtal
Resultat
2014
Vara en god arbetsgivare
Nöjd medarbetarindex
6,6*
Arbetsmiljö
Arbetsmiljöindex
6,5*
Sjukfrånvaro ska vara högst 4,5 % (6,0)
5,1 % Ledarskap
Upplevelsen av att ledarskapet är
tydligt och nära
7,3*
Kompetensförsörjning
Betyget på kompetensutveckling
Alla medarbetare ska ha en egen kompetensutvecklingsplan (målet uppfylles inte)
7,2*
Snitt 2 utb.dgr/
medarbetare
*) Ny mätskala införd 2014. Trend över utveckling anges som bedömningsvärde från tidigare år.
10
Fastigh.anst. Totalt
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
85 100 %
Trend sedan
mätning 2012
våra processer
Genom vårt mål arbetar vi med ett arbetsklimat
och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens
vilja att utvecklas.
’’Processerna ger resultat av god kvalitet till
kostnader med jämförbara bolag’’
Uthyrning
Andelen omflyttningar i våra bostäder (lägenheter och
studentrum) har minskat något och var under året 17 %
(19 %). Det är framför allt, förutom studentrummen,
lägenheter om 2 rok och 3 rok som bytt kontraktsinnehavare. Omflyttningen i våra vanliga lägenheter är
13 % (14 %). Direktbyten av lägenhet mellan hyresgäster var 108 stycken (99). Vi kan konstatera att vi har
en jämn flyttfrekvens i våra bostäder över tid.
Hyresbortfallet i förhållande till hyresintäkter uppgår till 2 197 158 kr, vilket motsvarar 0,7 % (0,6 %) för
samtliga våra lägenheter. Att den ökar något beror på
att vissa lägenheter på landet varit svåra att hyra ut.
Vakansgraden i våra lägenheter är fortsatt låg och
uppgår till 0,13 %. Av den så kan vi utläsa att vakansgraden är så låg som 0,04 % i Visby och något högre,
0,46 %, i vårt övriga bestånd. Trenden på landsbygden
visar att det är svårare att hyra ut. Många av våra lediga
lägenheter finns tillgängliga att söka under längre perioder och i något enstaka fall har vi tvingats justera hyran.
De som aktivt söker lägenhet på landsbygden behöver
inte ha mer än några månaders kötid för att få en lägenhet.
Uppsala universitet Campus Gotland har under året
utökat antal studentplatser. Vakansgraden för våra
studentboenden uppgår till 5,69 % och vid årsskiftet
fanns 7 (23) stycken lediga studentrum att söka.
Vi är en av många aktörer på Gotland som tillhandahåller studentboenden.
Under de senaste två åren har vi noterat en stor
minskning i antalet gymnasiestuderande samtidigt
som Uppsala universitet Campus Gotland har ökat
antalet studieplatser. Det innebär att det totala behovet
av studentrum mer eller mindre är oförändrad vilket
kan vara en del av förklaringen till vår vakansgrad.
AB GotlandsHem bedriver ett aktivt arbete tillsammans med hyresgästen och de sociala myndigheterna
för att finna lösningar till kvarboende. Av våra totalt
226 (235) betalningsföreläggande verkställdes slutligen
10 (9) avhysningar. Det finns även andra skäl till avhysning, i 12 kap 23-26 §§ Jordabalken regleras hyresgästens vårdplikt och trots intensivt samarbete med
flera myndigheter, har vi haft 4 (0) avhysningsärenden
på grund av upprepade störningar i boendet.
Då och då händer det att en lägenhet överges av sin
hyresgäst. En övergiven lägenhet innebär både merkostnad och merarbete i form av godstömning i lägenheten samt eftersökning av hyresgästen. Under året
har 8 (10) lägenheter övergivits av våra hyresgäster.
Underhåll
Året började mindre bra för oss. I januari bröt en omfattande brand ut i ett av våra underjordiska garage i
kvarteret Stäven, Visby. Som en konsekvens av branden
slogs all medieförsörjning ut under ett antal dagar och
påverkade ett stort antal boende i kvarteret.
För 18 av lägenhetsinnehavarna innebar detta en
evakuering från sina lägenheter i cirka två (2) månader. Den totala kostnaden för branden uppgår till 6,7
mkr och efter åldersavdrag på vvs och el med 65 %,
avdragen självrisk samt ersättning från försäkringsbolaget så blir nettokostnaden för denna brand 1,2 mkr.
Under året har även sex (6) mindre bränder inträffat i
kvarteren Castor, Sjöliljan, Taptot, Riggen, Myran och
Bogen, samtliga kvarter inom Visby.
Fasadrenovering på Stjärngatan i kvarteret Castor, Visby
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
11
mål och måluppfyllelse
Under verksamhetsåret har vi reparerat och underhållit våra fastigheter till en sammanlagd kostnad av
123,2 mkr (128,8 mkr). Ett bra underhåll är en långsiktig investering för företaget som bevarar värdet
på fastigheterna och gör boendet attraktivare för
hyresgästerna. Av den totala kostnaden för underhåll
har investeringar gjorts för 47,8 mkr (58,4 mkr) och
periodiskt underhåll för 75,4 mkr (70,3 mkr). Den
varma vintern och det gynnsamma ränteläget har
gjort att vi även i år har kunnat öka anslagen för underhåll utöver planlagd budget. Några av våra större
investeringsprojekt under året var:
n
n
n
n
Fönster och fasader för 20,8 mkr
Badrum och stammar för 14 mkr
Renovering tvättstugor för 2,7 mkr
Pågående ombyggnad av lokal till lägenheter
i Hemse, vid årsskiftet upparbetat med 4 mkr
I det periodiska underhållet ingår såväl planerade
som oplanerade åtgärder i form av både inre och yttre underhåll. I vårt planerade årliga inre underhåll har
under året målning genomförts i 1 463 (1371) rum.
Luckbyten har skett i 252 (203) kök och 896 (526) golv
har bytts. Intervallet för målning har tidigare uppgått
till cirka 18 år. Under året har vi enligt plan minskat
intervallet till cirka 17 år.
Drift (värme/el/vatten)
Det finns ingen standard för hur man värderar beräknad miljöpåverkan från energianvändning i fastigheter.
AB GotlandsHem värnar om miljön och sedan 1997
har vi arbetar med att minska energianvändningen.
Jämför vi oss med SABOs ”Skåneinitiativ”, som är en
sammanslutning av flera av SABO:s medlemsföretag,
så visar årets utvärdering på att vi kommer att klara
de uppsatta målen enligt ”Skåneinitiativets” mål.
Under året har vi fokuserat på värmen i våra lägenheter då vi noterat flera ojämnheter i temperaturen
mellan lägenheter i samma kvarter. Vi har därför satt
in temperaturmätare i flera av våra kvarter för att
kunna distansavläsa lägenhetsvärmen. Det ger oss
enklare och fler möjligheter att individjustera temperaturen för en jämn värme per lägenhet.
En stor utmaning vi ser framöver är att energitaxan
förändras. Den fasta delen blir övervägande vilket innebär att vår besparingspotential i energiåtgärderna blir
betydligt lägre och återbetalningstiden ökar. Detta
innebär att vi behöver ta ett samlat grepp kring våra
energiprojekt. I avvaktan på framtagande av en ny
långsiktig plan har vi lagt vissa energiprojekt vilande
såsom exempelvis solceller och solfångare.
För att ha ännu bättre kontroll över el och vvsservicen i våra fastigheter har vi under året minskat
antalet entreprenörstimmar och istället valt att hålla
kompetensen internt inom driftavdelningen.
12
Fastighetsskötsel
Våra fastigheter omgärdas av 405 000 m2 asfaltsbelagda ytor och promenadstråk, och under året
har vi renoverat 5 998 m2 asfaltsbelagda ytor.
Under året har vi drabbats av klotter på våra fastigheter till ett saneringsvärde om 214 455 kr (98 000kr).
Förutom att skadegörelsen kostar för oss skapar den
också en otrygghet i våra kvarter som inte är önskvärd. Det är svårt för oss att helt och fullt hitta en bra
lösning på detta problem då det är mångbottnat och
till viss del kräver insatser som faller utanför våra möjligheter som bostadsbolag. Klotterfrågan bör framöver
få större uppmärksamhet inom ramen för Tryggare
Gotland.
Klotter
Belopp i tkr
250000
200000
150000
100000
50000
0
2014
2013 2012
2011
2010 2009 2008
Ibland går det inte som man tänkt sig. En av våra entreprenörer blev under våren bestulen på en tubnyckel.
Själva händelsen löstes på ett betryggande sätt och för
att ytterligare öka trygghet och säkerhet har vi tillsammans med vår leverantör av låssystem tagit fram ett
automatiserat system som ger en mer kvalitetssäkrad
rutin vad gäller vår nyckelhantering. Vi har även sett
över våra interna rutiner avseende begäran om upplåsning av lägenhet från hyresgäst som på ett eller annat
sätt förlorat sin lägenhetsnyckel.
Ibland uppstår akuta fel i våra fastigheter som inte kan
hanteras genom ordinarie felanmälan. Som ett komplement till ordinarie felanmälan finns vår fastighetsjour vars uppgift är att åtgärda akuta fel som innebär
fara för fastighet eller person. Vår fastighetsjour har
under året haft 3 001 anrop. Av dessa har 1 539 (1 005)
föranlett utryckningar över hela Gotland. Vi noterar
en kraftig ökning av antalet utryckningar under året.
Förutom de vanligaste orsakerna som exempelvis stopp
i avlopp, vattenläckor eller elfel så ser vi att ökningen
främst beror på låsfel eller låsöppning.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Hela 234 utryckningar kopplas till detta och den
vanligaste orsaken beror på att hyresgästen låst sig ute
eller råkat kasta nycklar/mobil i sopstationen. Fastighetsjouren omfattar inte sådan service och under 2015
kommer vi utvärdera hur vi kan förändra denna typ av
utryckning.
Jourutryckningar
87
Antal förmedlade
Antal förkastade
1375
1539
Antal avstyrda
genom råd
Nybyggnation
Under året har diskussioner förts med Region Gotland
och Statens Fastighetsverk (SFV) om utökning av
studentlägenheter i kvarteret Järnvägen, Visby. Vi är
fortsatt redo för nyproduktion i takt med efterfrågan
inom ramen för detaljplanearbetet. Köp av befintlig
fastighet i kvarteret Järnvägen, Visby är inte aktuell.
Ett byggprojekt för nyproduktion av 84 lägenheter i
kvarteret Adjutanten 3, Visby har startats under året
och inflyttning beräknas mellan november 2015 och
april 2016. Produktionskostnaden för lägenhetsytan
(BOA) är beräknad till 26 870 kr/m2. Totalt har ett
1 000-tal sökande visat intresse för lägenheterna som
har en öppen planlösning och ligger i storleksordning
41 m2 – 79 m2, fördelat på 14 st 1:or, 28 st 2:or, 28 st
3:or och 14 st 4:or. Lägenheterna är fördelade på tre
stjärnformade huskroppar och har inglasade balkonger
eller uteplats. Ett av husen är rökfritt.
Framgångsfaktorer
Styrtal
(vad vi måste vara bra på)
(hur vet vi om vi lyckats - resultat 2013 )
Uthyrning
Uthyrning
Hyresbortfallet för bostäder bör inte
överstiga 1 % (0,6)
Flyttfrekvensen, exklusive studentbostäder, bör inte överstiga 20 %
Underhållsintervallerna bör inte öka
Resultat
0,7 %
0,5%
13 %14%
Kostnaden per kvm bör minst ligga i
nivå med riket*
Underhållsintervall för måleri
har minskat med 1 år
I rikssnittet för SABOföretagen
Drift
(värme/el/vatten)
Förbrukningen/m2 och miljöpåverkan ska minskas enligt beslut
i miljöplan
Redovisas under samhällsperspektiv och miljöredovisning
Fastighetsskötsel
Kostnaden per kvm ska ligga i nivå
med jämförbara bolag*
Över snittet för för SABOföretagen
Nybyggnation
Nybyggnation av ca 40 lägenheter/år
Kvarteret Adjutanten 3, Visby
84 lgh.
Inga byggprojekt (nyproduktion) genomförda under året
Underhåll
Beslutade byggprojekt är genomförda
med liten avvikelse mot planering vad
gäller kostnad och kvalitet.
Egen utvärdering i efterkalkyl.
*) Underhåll och fastighetsskötsel mäts genom jämförelsetal från SABO. Jämförelsetal för 2014 är ännu inte sammanställda på
riksnivå varför våra värden jämförs med utfall 2013 och uppskattas för 2014.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
13
mål och måluppfyllelse
vårt samhällsperspektiv
n
Genom vårt mål bidrar AB GotlandsHem till
Region Gotlands utveckling av det gotländska
samhället.
”Gotland utvecklas i linje med visionsmålen
och har ett starkt varumärke”
Säkra god planering av bostadsförsörjning
utifrån olika gruppers behov
Reglerna i vår bostadskö är väldigt enkla. Varje dag i
kön omvandlas till en poäng och lägenheterna erbjuds
i kötidsordning.
Antalet bostadssökande uppgår till ungefär 26 000
och under hösten sändes en enkät ut till samtliga för
att ta reda på varför man är registrerad i vår bostadskö
och hur det framtida boendet ser ut. 11 406 personer
motsvarande 49 % svarade på vår enkät. Av de som
svarat bor 14 % hos oss idag. Av svaren kan vi utläsa
att 41 % aktivt söker en lägenhet och att 9 % har behov av en lägenhet inom det närmaste året. Av de svarande säger 38 % att de är registrerade i vår bostadskö
som en slags försäkring för framtiden. 71 % av de
svarande vill helst bo inom Visby.
Åldersfördelningen i bostadskön ligger på samma
nivåer som tidigare år. Från november månad har
det varit möjligt för ungdomar i åldern 16-17 år att
registrera sig i vår bostadskö. Fram till årsskiftet hade
308 ungdomar tagit vara på den möjligheten.
Av de totalt 26 000 som är registrerade i vår bostadskö så är det 12 % som redan bor hos oss.
n
n
För 55+ boende, där minst en i hushållet måste
ha fyllt 55 år fanns vid årsskiftet 24 (24) lägenheter
i kvarteret Norderstrand, Visby
Antalet studentlägenheter är oförändrad, 210
stycken, och vid årsskiftet fanns 7 (23) vakanta
studentlägenheter
Ungdomar mellan 16 och 23 år kan via vår ungdomskö söka en lägenhet. Vid årsskiftet fanns 78
(76) lägenheter och efter ett styrelsebeslut arbetar
vi successivt med att utöka antalet tillgängliga lägenheter till 100 st för att möta efterfrågan. Styrelsen
beslutade under året att sänka åldern för att registrera sig i vår bostadskö från 18 till 16 år för att skapa
en jämlikare konkurrenssituation
Möjlighet till förtur ges endast vid medicinsk och
social förtur samt separationsförtur. Den medicinska
och sociala förturen beslutas genom en förtursgrupp
bestående av representanter från Socialförvaltningen,
AB GotlandsHem och Hälso- och Sjukvårdsförvaltningen. Separationsförturer handläggs av AB GotlandsHem enligt givna regler. Under 2014 beviljades totalt
78 (82) förturer. En konsekvens av den låga vakansgraden är att väntetiden i förturskön växer från tidigare 2-3 mån till 4-5 mån. En trend i förturskön är att
antalet unga människor som står utanför arbetsmarknaden ökar.
Åldersfördelning i bokön
6%
3%
- 20 år
10 %
20-29 år
31 %
13 %
30-39 år
40-49 år
50-59 år
60-69 åt
15 %
22 %
70+ år
För att säkerställa bostadsförsörjning utifrån olika
gruppers behov är ett antal lägenheter ”öronmärkta”.
Dessa är:
n
14
För personer över 65 år fanns vid årsskiftet 89 (88)
markplanslägenheter eller lägenheter i fastigheter
med hiss runt om på ön. Vi noterar vissa svårigheter med att hyra ut denna typ av lägenhet
på landsbygden medan efterfrågan är stor i Visby
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
16 år?
Ställ dig
i kö nu!
”Lagen om bostadsanpassningsbidrag” ger personer
med bestående funktionsnedsättning rätt att få sin
bostad anpassad och så långt det är möjligt försöker
AB GotlandsHem att tillgodose alla önskemål. Bostadsanpassningarna bekostas av Region Gotland och under
året har vi godkänt 195 (187) åtgärder av mindre och
större art till ett totalt värde av 2 009 048 kr (1 687 236
kr). Den minsta anpassningen motsvarade en kostnad
av 404 kr (700 kr) och den mest omfattande 135 126 kr
(176 650 kr).
Bostadsbyggande och befolkningsutvecklingen på
Gotland för perioden 2003-2012 visar på en ökning
om 1 604 nya bostäder (alla kategorier).
Befolkningsutvecklingen totalt sjunker samtidigt
som den centraliseras i större utsträckning till Visby.
Denna utveckling delar vi med många andra områden i
Sverige. Det som gör vår utmaning unik är att vi inte
har några kringliggande kommuner att ta hjälp av i
någon form då Gotland är en ö.
I SCB:s medborgarundersökning hösten 2014 så
får Region Gotland ett medelstarkt betyg i kategorin
Nöjd-Region-Index. Det är främst två (2) förbättringsområden som kan höja helhetsbetyget. Ett av dessa
områden är Bostäder som får betygsindex 48 i enkäten.
Betygsindex under 40 klassas som ”inte godkänt”,
gränsen för ”nöjd” går vid 55 och 75 eller högre klassas
som ”mycket nöjd”. SCB:s undersökning är en attitydundersökning och den ger oss en av flera viktiga faktorer, tillsammans med vår egen statistik, när vi, tillsammans med vår ägare, tar oss an utmaningen att säkra
en god planering av bostadsförsörjningen framöver.
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling Gotland
Gotland
Befolkningsutveckling
Befolkningsutveckling Visby
Visby
x
x
Nya
Nyalägenheter
lägenheter
Främja trygghet och säkerhet
I vår senaste kundundersökning får vi både ris och ros.
På plussidan så är det vår personal som får massor av
beröm och de symboliserar trygghet, närhet och god
hjälp. På den andra sidan får vi en del kritik kring att
vi satsar alla resurser i Visby, att vi bygger för lite, att
ungdomarna har svårt att komma ut på bostadsmarknaden och att hyrorna är för höga. Kritiken är inte
enkel att lösa men på olika sätt så försöker vi så gott vi
kan att tillsammans med vår ägare hitta en bra utveckling framåt för både bolaget och hela regionen.
I kundundersökningen har vi fått mängder med
fria kommentarer. Här framträder en behovsbild
även på områden där vi inte riktigt räcker till som
bostadsbolag. Behovsbilden signalerar bättre stöd till
enskilda individer som får förändrad livssituation och
behov av trygghetsskapande åtgärder som ligger långt
utanför vårt ansvarsområde. Den enskilda individens
behov av ekonomisk hjälp eller helt enkelt behov av
medmänsklig kontakt är andra signaler vi får.
Våra hyresgäster har även önskemål om annan
utveckling såsom byggande av förskolor och skolor,
något som inte ingår i vårt nuvarande uppdrag.
Tryggheten är viktig för våra hyresgäster. Över 90 %
av våra hyresgäster har i årets kundundersökning haft
mycket att säga om kontakt med grannarna, belysning
i kvarteret och personlig trygghet i området på kvällar
och nätter.
Vår trygghetsjour har under året haft 375 (358) utryckningar i Visby samt 61 (35) utryckningar spridda
över resterande orter på Gotland. Den ökning vi ser
från föregående år kan vi nästan uteslutande koppla
till vår avhysningsstatistik. Statistiken ur ett längre
perspektiv visar på en ökande trend. Detta ser vi som
positiv återkoppling på det arbetssätt vi haft sedan år
2007 då vi införde ett nära samarbete med Socialförvaltningen inom Region Gotland. Det är positivt att
våra hyresgäster känner sig trygga och vågar anmäla
störningar i ett samhälle som i övrigt ofta sänder signaler
om att ”sköta sitt” och ”inte lägga sig i”.
Nya
Nyasmåhus
småhus
Nya
Nyabostäder
bostädertotalt
totalt
2000
1604
1500
1059
1000
500
0
-500
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x 916
x
688
x x
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-294
-1000
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
15
mål och måluppfyllelse
Trygghetsutryckningar
Övriga Gotland
Visby
500
450
400
50
300
250
200
150
100
50
2014
2013
2012
2011
2010
Trygghetsutryckningar för övriga Gotland infördes under 2012.
Första uppföljning skedde 2013.
Under året har vi haft flera aktiviteter med trygghetsförebyggande åtgärder i samarbete med de sociala
myndigheterna på Gotland. Bland annat har vi bidragit
till starten av Grannsamverkan i kvarteret Vitkålen, Visby.
Vårt bidrag
Vår sociala nätverksgrupp har under året haft ett
flertal träffar där gruppen har tagit del av föreläsningar inom olika trygghetsämnen, haft möjlighet
till diskussion kring enskilda händelser samt utbyte
av erfarenheter.
Som ett led i trygghet så har vi under året haft studiebesök av årskurs 3 från Gråboskolan, Visby.
De har fått se vår verksamhet, mött vår fastighetsjour
och fått lyssna på våra reparatörer när de visat och
berättat om hur man byter ut en vandaliserad dörr
och hur man sanerar klotter.
Som en del i socialt ansvarstagande och utveckling på Gotland stöder AB GotlandsHem ett antal
större och mindre idrottsföreningar genom direkt
sponsorskap och genom att erbjuda lokaler till förmånliga villkor. Genom vårt stöd till idrottsföreningar
med en välorganiserad ungdomsverksamhet är vi med
och bygger basen till ett bättre samhälle och bidrar
till att ge barn och ungdomar en chans till en bättre
fritid och hälsa.
Resultat/Prognos
Koncernens
framgångsfaktorer
(aktivitet)
Främja
hälsa och
Uthyrning
förebygga ohälsa
och sjukdomar
Tillhandahålla goda boendemiljöer som inbjuder till ett
aktivt och hälsosamt liv
PCB-sanering av fogar 0,5%
Radonmätning
14%
9 nya moderna, miljövänliga tvättstugor (mål 3-6 tvättstugor/år)
Öka takten för att
ställa om till förnybar
energi och effektivisera
energianvändningen
Fortsätta att begränsa
företagets miljöpåverkan
Läs vidare under vår miljöredovisning
Energioptimera driften
Återvinning ökat med 15 % (mål 2 %)
Vattenförbrukning minskat med 1 %
Investerat i ytterligare 1 elbil samt
1 biogasbil
Läs vidare under vår miljöredovisning
Bygga energisnåla hus
Drivmedelsförbrukningen minskat
med 9 % (mål 2 %)
Nyproduktion med energieffektivt hus
i kv. Adjutanten 3, Visby
Mål för kompost och energianvändning
uppfylldes inte fullt ut
16
Säkra god planering
av bostadsförsörjning
utifrån olika gruppers
behov
Delta i framtagandet av
bostadsförsörjningsplan
Främja trygghet
och säkerhet
Delta i trygghetsvandringar
Lämnat synpunkter på detaljplanen
avseende kv. Serganten, Visby
Öka långsiktigheten i markoch planfrågor
Utbilda personalen i ämnen
som främjar trygghet och
säkerhet i bostadsområdena
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Flera möten med socialnätverksgruppen; föreläsningar och utbyte
av erfarenheter
Etablerat grannsamverkan
i kv. Vitkålen, Visby
vår ekonomi
Genom vårt mål får vi en sund ekonomi som är
i god balans
”Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv”
Årets resultat ligger långt över ägarens ekonomiska
krav på bolaget. Detta kan främst förklaras med lägre
kostnader för el, vatten och värme på grund av den
milda våren, hösten och vintern. Riksbankens sänkning av reporäntan har även medfört att budgeterad
ökning av räntorna uteblivit och istället har räntekostnaderna minskat. Resultatet efter finansiella poster
uppgick till 13,8 mkr (74,2 mkr) och året resultat
till 10,7 mkr (70,4 mkr). Direktavkastningen på eget
kapital uppgick till 5,6 % (33,1 %). Under året har
vår finanspolicy setts över och justeringar har gjorts,
andelen kapitalbindning som högst får förfalla inom
ett år har ändrats från 30 % till 50 % och andelen
räntebindning som högst får förfalla inom ett år har
ändrats från 50 % till 60 %. Som en del av vår riskhantering har vi infört en ny lydelse i finanspolicyn
”att säkringsinstrument kan ersättas eller överflyttas
till andra säkringsinstrument med syfte att åstadkomma en jämn och stabil räntekostnad över tiden”.
Kostnaderna för underhållsprojekt och nyproduktion
följer den planerade investerings- och finansieringsbudgeten. Vissa underhållsprojekt har stoppats medan
nya underhållsprojekt har tillkommit på grund av det
prognostiserade goda årsresultatet.
Lönsamhet
Vår räntebindningstid ligger på 3,63 år (4,19 år) och
den totala låneportföljen uppgår till 1,190 mkr (1,124
mkr). Prognosen för 2014 visade tidigt att resultatet
skulle bli bättre än det budgeterade. För att återinvestera överskottet tidigarelades flera underhållsprojekt
som var planerade för 2015.
Finansiell ställning
Företagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till
246,8 mkr (236,2 mkr) och likviditeten till 27,5 mkr
(12,1 mkr), vilket motsvarar 86 % (35 %) av en
månadshyra. Soliditeten är god och uppgår till 16,3 %
(16,7 %). Årets totala kassaflöde uppgick till 15,4 mkr
(-5 mkr). Bolagets finansiella ställning är god, vi har
goda bankkontakter och inga svårigheter att få krediter
hos våra långivare.
Arbetet med övergången till komponentavskrivning,
enligt K3-reglerna, inleddes under hösten 2013 och infördes i början av 2014. Det har inte varit några större
svårigheter med övergången eftersom vi var ute i god
tid och förde många diskussioner mellan ekonomioch teknikavdelningarna för att komma fram till en
gemensam plan för komponenthanteringen. Under
året har vi även förbättrat vår komponentavskrivningsmodell, vilket innebär att vi nu har systemstöd
för att bättre beräkna utrangeringen vid planering av
kommande års underhållsprojekt.
Jungmansgatan, kvarteret Bogen 1, Visby
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
17
mål och måluppfyllelse
Under året har ekonomiavdelningen arbetat med
förbättringar och effektiviseringar för att underlätta
uppföljning och minimera manuella moment i vår
verksamhet. Vi har bland annat arbetat med:
n
Minskning av antalet pappersfakturor, idag har
vi över 70 % digitala fakturor
n
Översyn av våra kostnadsställen, uppdelning och
sammanslagning för bättre uppföljning av våra
driftskostnader
n
Automatisk förbrukningsregistrering av de digitala
elfakturorna för avstämning mot den manuella
avläsningen
n
Bytt program för kontering och attestering vilket
ger större möjligheter till analyser
n
Infört möjlighet till elektronisk faktura för våra
hyresgäster
18
Finansiering/kapitalanskaffning
Årets hyresförhandlingar resulterade i en överenskommelse om hyreshöjning med 1,3 % för 2015.
Företagets fastighetsbestånd värderades under året
och vi kan konstatera att någon nedskrivning av
fastighetsvärdet inte är nödvändigt då vi har ett
avkastningsvärde som vida överstiger bokfört värde.
Beslut om försäljning av ett mindre fastighetsbestånd
i Havdhem har fattats i styrelsen och försäljningen
genomförs under januari 2015.
AB GotlandsHem och Nordea har avtal om analys
och förbättringsförslag av vår låneportfölj. Tjänsten
omfattar planering utifrån vår finanspolicy avseende
kapitalbindningstid, räntebindningstid, andel av
låneportföljen som får förfalla inom ett visst tidsintervall samt byte av ränteflöden mellan fasta och
rörliga räntor.
Resultat/
Prognos
Framgångsfaktorer
Styrtal
(vad vi måste vara bra på)
(hur vet vi om vi lyckats - resultat 2013)
Uthyrning
Styrning,
uppföljning
och utvärdering
Självskattas; bra, mindre bra, dåligt
(bra)
Lönsamhet
Avkastningen ska minst uppgå till
ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under
perioden (11,6)
Avkastningen på eget kapital ska
vara minst 4 % (33)
22,1 mkr
Finansiell
ställning
Soliditeten ska vara minst 1 1 % (16,7)
Likviditeten ska motsvara 50-100 %
av en månadshyra (35%)
16,3 %
Finansiering/kapitalanskaffning
Den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara 3 år +/-0,5 (4,19 år)
3,63 år
Max 50% av låneportföljen får ha en
räntebindning som understiger 1 år
(31 %)
Max 25 % av portföljen får ha låneförfall inom en 12 månaders period
(27 %)
32 %
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Bra
5,6 %
86 %
39 %
miljöredovisning
I vår ägares Vision 2025 finns bland annat angivet att
Gotland ska bli en världsledande ö-region i miljö- och
klimatfrågor. För att konkretisera detta så finns politiskt beslutade åtgärder samlade i miljöprogrammet
Ekokommun Gotland och de definieras i 4 miljöstrategiska områden:
n
n
n
n
Kunskap och utbildning
Energi
Vatten
Livsmiljö
Ekologiskt hållbart samhälle
Vi arbetar dagligen med att skapa en hållbar utveckling i miljö- och boendefrågor. Våra hyresgäster ska
kunna uppleva en god och sund boendemiljö. Vår
målsättning med de åtgärder vi genomför är att förebygga olägenhet för våra hyresgästers hälsa och miljö.
Att främja hälsa och hållbar utveckling är ett självklart
förhållningssätt för vår verksamhet.
Moderna och miljövänliga tvättstugor
Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete och installerar
tvättstugor som är säkrare, rättvisare och miljövänligare. De bokas elektroniskt via bokningstavla eller
via vår hemsida. Tvättmaskinerna erbjuder automatdosering av miljömärkt tvättmedel utan fosfat. Detta
motverkar överdosering eftersom automatdoseringen
bidrar till att rätt mängd tvättmedel används. Att användningen av icke miljömärkta tvättmedel minskar
är också en fördel.
Under 2014 byggdes nio (9) nya moderna och miljövänliga tvättstugor i kvarteren Bogen 2 och Melonen,
Visby. Målsättningen är att färdigställa mellan 3-6
tvättstugor per år. Totalt har nu 2 556 lägenheter tillgång till dessa miljövänliga tvättstugor.
PCB i kvarteret Stäven
År 1970 byggdes kvarteret Stäven, Visby och då användes
fogmassa innehållande PCB mellan betongblocken i
byggnadernas ytterfasad samt runt entrédörrar. Enligt
Förordningen (2007:19) om PCB, ska byggnader som
innehåller PCB saneras senast 30 juni 2016.
Sanering av PCB-fog i ytterfasad påbörjades under
september 2014 och arbetet fortgår under 2015. Hittills
har 1 km PCB-fog sanerats och 408 kg PCB avfall omhändertagits. PCB-avfall klassas som farligt avfall och
destrueras av SAKAB. Den totala längden fog som ska
saneras i kvarteret Stäven, Visby är cirka 11 km lång.
Detta motsvarar en sträcka som är längre än längden
av Visby ringmur tre gånger. Sanering av PCB-fog
runt 77 entrédörrar i kvarteret Stäven, Visby påbörjades under 2014 och ungefär 75 % av saneringen
slutfördes under året. Saneringsarbetet utförs enligt de
riktlinjer och krav som är ställda. Berörd myndighet
är informerad och har lämnat sitt godkännande för
saneringen.
Utöver den stora mängd PCB som finns i kvarteret
Stäven, Visby, så har inventering påvisat mindre mängder
PCB-fog runt 13 entrédörrar fördelat på tre bostadskvarter i kvarteret Taptot, Visby, Bofinken, Slite samt
Sicklings, Klintehamn. De 13 entrédörrarna bidrog
med 73 meter PCB-fog. PCB-fog i ytterfasad på våra
egna lokaler vid Panncentralen, Visby har sanerades
med 245 m PCB-fog. Sammanräknat har vi under året
sanerat PCB-fog motsvarande cirka 1 800 m eller 16 %
av den totala planen.
2012 utfördes en miljöteknisk markundersökning
med avseende på PCB inom kvarteret Stäven, Visby av
Sweco Environment AB, i enlighet med ställda myndighetskrav. Resultatet från undersökningen visade
att ingen risk finns för människors hälsa eller miljö,
förutom de odlingslotter som finns i kvarteret.
Nya tvättstugor i kvarteret Bogen 2, Visby
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
19
mål och måluppfyllelse
Odlingslotterna sanerade vi under 2013 med gott
resultat. Trots att vi uppfyllde myndighetens krav på
genomförande av miljöteknisk markundersökning så
beslutade myndigheten om ytterligare provtagning
med efterföljande riskbedömning. Vi överklagade beslutet men fick avslag. Under 2014 har vi därför blivit
tvungna att genomföra en ny omfattande provtagning
i området med fokus på uteplatser samt mark nära
fasad. Rapporten från detta arbete är omfattande och
kommer att färdigställas under 2015.
Radon
I Sverige finns miljökvalitetsmål för God Bebyggd
Miljö. Ett av målen innebär att radonhalten i bostäder
ska understiga 200 Bq/m3 år 2020. Eftersom radon
varken luktar eller syns är mätning det enda sättet att
upptäcka denna ädelgas.
Vi har under 2014 påbörjat mätning av radon i våra
bostadsområden. Radonmätningar genomförs i slumpvis utvalda lägenheter med hjälp av svarta runda dosor.
Under 2014 har 650 lägenheter deltagit i mätningen.
Målsättningen är att alla bostadsområden skall kontrolleras. Av de områden som är färdigkontrollerade
har radonhalten legat under riktvärdet på 200 Bq/m3.
Avfall
Arbetet med att förbättra hantering och sortering av
avfall är en ständigt pågående process. Vi har under
flera år sett en ökning i att vilja sortera mer, vilket
är mycket positivt. Tyvärr har mängden avfall under
2014 ökat och mängden kompost minskat. Under
2014 drabbades vi av bränder i fyra sophus, vilka
totalförstördes.
Mängden avfall (ton) fördelat på kompost,
brännbart och blandat avfall, 2011-2014
n 2014
n 2013
n 2012
n 201 1
Total mängd (ton)
Kompost
Brännbart
Blandat
0
20
500
1000
1500
2000
Återvinningen har under 2014 ökat för samtliga
fraktioner med undantaget tidningar, vilket minskat
rejält. En förklaring till det kan vara att fler idag väljer
att läsa elektroniska tidningar. Den största ökningen
står förpackningar av papper, plast samt färgat glas för.
Miljömålet för 2014 var att vi skulle öka återvinning
och kompost med vardera 2 % jämfört med förgående
år. Målet uppfylldes för återvinningen, vilken ökande
med 15 % (20 %). Mängden kompost minskade däremot under 2014 med 11 % (3 %).
Mängden återvinning (ton), 2011-2014
n 2014
n 2013
0
200
n 2012
n 201 1
Wellpapp
Tidningar
Plast
Papper
Metall
Glas ofärgat
Glas färgat
100
300
400
500 600
Energianvändning
Energibesparande åtgärder som exempelvis vindisolering, fönsterbyten och ventilationsoptimering
genomförs löpande i våra kvarter. Åtgärderna sparar
energi men ger även en bättre inomhusmiljö för våra
hyresgäster. Under 2014 har vindarna i kvarteren Skalbaggen, Taggsvampen, Bogen 2 i Visby tilläggsisolerats
med svensk miljövänlig gran- och tallfiber. Husen blir
varmare på vintern och svalare på sommaren vilket
ger en förnyelsebar och energieffektiv isolering.
Under året har 52,1 GWh (139 kWh/ m2) förbrukats jämfört med 54,2 GWh (140 kWh/ m2) för
2013. Värme och varmvatten produceras till 100 %
med fjärr- eller närvärme. Miljömålet för 2014 var
att vi skulle minska energianvändningen (beräknat
utifrån kWh/ m2) med 2 % jämfört med föregående
år, vilket inte uppfylldes. AB GotlandsHem köper all
elenergi med märkningen Bra Miljöval. Detta innebär
att elen kommer från förnyelsebara energikällor såsom
biobränsle, sol-, vind- och vattenkraft. Under året har
6,47 GWh (17,3 kWh/m2) förbrukats jämfört med
7,21 GWh (18,6 kWh/m2) för 2013.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Vattenförbrukning
Åtgärder för att minska vattenförbrukningen genomförs fortlöpande exempelvis byte till snålspolande
toaletter och blandare. Våra hyresgäster har under
2014 förbrukat 524 974 m3 vatten, vilket är 1 % lägre
förbrukning än föregående år. Sedan 2006 har vattenförbrukningen minskat med 13 %.
Användning av kemiska produkter
Efter inventering av vilka kemiska produkter som
används i vår verksamhet har vi konstaterat att vi
använder många olika slags produkter med varierad
kvalitet och prisnivå. Under 2014 har vi med omsorg
valt ut produkter med hänsyn tagen till kvalitet, miljö
och ekonomi. Resultatet är en renodlad lista med de
kemiska produkter som ska användas i vår verksamhet.
Vid inventering listades över 200 kemiska produkter
och efter urvalet är antalet nere på 100.
Förbrukning av bensin och diesel mellan
2000 och 2014 (liter)
n Diesel
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
Drivmedelförbrukning
Den postitiva trenden att vår drivmedelsförbrukning
för transporter och arbetsredskap minskar fortsätter
även i år. Sedan mätningen startade år 2000 har vår
drivmedelsförbrukning minskat med 36 %. Inköp av
fordon med lägre drivmedelsförbrukning har möjliggjort denna minskning. Under 2014 utökade vi med en
ny elbil och har nu totalt 21 elbilar i vårt bestånd. Miljömålet för 2014 var att vi skulle minska användningen
av drivmedel med 2 % jämfört med förgående år.
Målet är uppfyllt, då förbrukningen minskade med 9 %.
I slutet av 2014 investerade vi i vår första gasbil, vilket
följer vår miljöplan 2020 där vi strävar och fokuserar
mot miljöanpassade och hållbara transporter. Gasbilen kommer att utrustas och tas i drift under 2015.
Vi är förväntansfulla på hur den kommer att fungera
i verksamheten och på sikt fortsätta bidra till minskad
användning av fossila bränslen.
n Bensin
-00
-05
-06
-07
-08 -09
-10
-1 1
-12
-13
-14
Adjutanten - Låg driftskostnad och hög
miljömedvetenhet
Våra nyproducerade hus i kvarteret Adjutanten 3,
Visby byggs som smarta lågenergihus, vilket ger låga
driftkostnader. Om det behövs extra tillskottsvärme
använder vi fjärrvärme från förnybar energi. Konstruktion och planlösning innebär att vi minskar materialåtgång och får lägre byggkostnad. Vi använder gotländska
byggföretag och närproducerat byggmaterial såsom
Gotlandstillverkade betongelement. Husen byggs med
extra ljudisolering mellan lägenheterna, inglasade
balkonger och högkvalitativa treglasfönster för en god
akustik och ökad ljudkomfort.Vi förbereder även fastigheten så att vi kan installera laddstation för elbilar.
Kvartersvärden Jimmy Carlsson i en av våra elbilar
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
21
mål och måluppfyllelse
Kvarteret Bofinken, Slite
22
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Signalgatan i kvarteret Taptot, Visby
Järnvägsgatan/Lokstallsgatan, Roma
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
23
förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för AB GotlandsHem,
556066-0523, får härmed avge förvaltningsberättelse för
verksamhetsåret 2014.
24
årsredovisning 2013 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
styrelse, vd och revisorer
styrelse, vd och revisorer
Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammanfattning
Lilian Virgin, Ordförande
Nominerad av (S)
Rolf Öström, Vice ordförande
Nominerad av (M)
Åke Kalström Nominerad av (S)
Karl-Allan Nordblom Nominerad av (MP)
Carina Flodman-Andersson Nominerad av (V)
Hans Klintbom Nominerad av (C)
Håkan Moon Nominerad av (FP)
Ordinarie ledamöter
Ersättare Marianne Emanuelsson Nominerad av (S)
Hussein Alzuheyri Nominerad av (S)
Roger Björkegren Nominerad av (MP)
Britta HeckscherNominerad av (V)
Eva Lindström Nominerad av (M)
Roger Wärn Nominerad av (M)
Kristina Olsson Nominerad av (C)
verkställande direktör Staffan Thurgren revisor
Claes Wallman, Auktoriserad revisor
revisorsersättare
Alexander McGuire, Auktoriserad revisor
Utsedda av regionfullmäktige i Region Gotland
Lekmannarevisor
Ersättare för lekmannarevisor
Conny Broén (to m 2014-11-17*)
Carin Backlund (fr o m 2014-11-17*)
Carin Backlund (t o m 2014-11-17*)
Mats Ågren (fr o m 2014-11-17*)
Ordinarie årsstämma hölls den 18 mars 2014.
Styrelsen har haft sex (6) sammanträden under året.
*) Beslut i Regionfullmäktige 2014-06-16 med komplettering 2014-10-27.
Fastställt hos Bolagsverket 2014-11-17.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
25
uppdrag och viktiga händelser
uppdrag och viktiga händelser
Vår vision är vi ska vara det mest attraktiva och
kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på
Gotland.
Viktiga händelser
Verksamhetsutveckling, löpande produktion och extraordinära projekt – 2014 års viktigaste händelser är:
vår verksamhet
AB GotlandsHem, 556066-0523, är ett av Region
Gotland helägt kommunalt bostadsföretag vars
verksamhet består av ägande och förvaltning av
fastigheter. Företaget är anslutet till SABO (Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag) och Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation).
Vid årsskiftet uppgick den ägda och förvaltade
bostads- och lokalytan till 374 550 m2 varav 94 % var
bostadsyta. Det fanns totalt 4 846 lägenheter och 410
lokaler i beståndet. Dessutom tillkommer kategoribostäder, varav 210 studentlägenheter, 21 lägenheter
i boförening och 226 lägenheter i äldre- och gruppboenden som blockhyrs av Region Gotland. Totalt
uppgår beståndet till 5 303 lägenheter. Av våra lägenheter återfinns 1 104 lägenheter utanför Visby.
n
Ägardirektiv
Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja
bostadsförsörjningen över hela ön genom att tillhandahålla goda bostäder samt att tillhandahålla
såväl kommersiella som andra lokaler. Bolaget ska
inom ramen för en kostnadsmedveten och effektiv
förvaltning sträva efter att hålla bostadslägenheter
med rimliga hyresnivåer förenat med ett bostadssocialt
ansvarstagande. Bolaget ska bidra till att utveckla
goda och trygga boendemiljöer och miljömässigt
ligga i framkant inom detta område. I ägardirektivet
ingår även instruktioner för:
n
n
n
n
n
n
Region Gotlands insyn och ledningsfunktion
Ekonomiska styrprinciper och samordning
Regionens koncernkrav
Arbetsordning för styrelsen och instruktion för VD
Förvaltningsberättelse
Samordning och dialog
n
n
Brand i underjordiskt garage i kvarteret Stäven, Visby
Beslut togs att bygga om en kontorslokal i Hemse
till lägenheter. Två av dessa färdigställdes under
våren. Ombyggnad av del av lokal till en lägenhet
i Klintehamn har skett under året. Nettotillskottet
av lägenheter för 2014 är således tre lägenheter
Beslut och byggstart för nyproduktion av 84
lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby har
pågått under hela året. Inflyttning beräknas mellan
november 2015 och april 2016
n
Beslut om ålderssänkning av ungdomskön från
18 till 16 år
Beslut att utöka antalet ungdomslägenheter från
75 till 100 st
Totalt har 16 %, eller 1 800 m, av våra PCB-fogar
på ytterfasader sanerats
Införande av komponentavskrivning
n
Första gasbilen handlas in och tas i drift
n
n
n
Dotterbolag
Dotterbolaget GotlandsHem Värme AB, som startades i maj 2010 har nu genomfört sitt femte verksamhetsår. Bolaget har under året haft verksamhet i fem
anläggningar på fyra orter. Bolaget är helägt av AB
GotlandsHem och producerar och distribuerar biobränslebaserad värme. AB GotlandsHem har under
året köpt värme från dotterbolaget till fastigheterna i
Lärbro, Tingstäde, Stånga och Romakloster. Bolaget
visar ett positivt resultat om 149 045 kr.
De väsentligaste händelserna under året är att
samtliga anläggningar har fungerat felfritt samt att
antalet styrelseledamöter har minskat från fem (5)
till tre (3) ledamöter.
Under året har fyra (4) ägarmöten hållits med representanter från ägaren och bolaget. Enligt ägardirektivet
ingår AB GotlandsHems VD i regionens koncernledningsgrupp.
26
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
femårsöversikt - moderbolaget
Femårsöversikt – moderbolaget
2014
2013 2012 2011
2010
Resultaträkning (tkr)
Hyresintäkter Fastighetsunderhåll Resultat efter finansiella poster Årets vinst 381 293
123 164
13 810
10 658
387 964
128 838*
74 185
70 398
378 385
114 987
8 438
8 263
366 370
109 016
9 790
1 0 495
353 928
1 1 0 959
4 519
4 920
*) Korrigering felaktig summering
Balansräkning (tkr)
Investeringar i fastigheter
Fastighetslån Balansomslutning 47 824 1 189 626
1 513 240
58 404
1 123 483
1 436 674
72 373
1 253 483
1 496 245
35 641
1 241 755
1 490 392
70 600
1 250 300
1 490 651
5,6
16, 3 3,76
33,1
1 6 ,7 3,67
5,3
11,1
4,23
6,4
1 0 ,7 4,26
3,0
10,2
4,02
81
86
6,0
45
-
83
87
4,8
37
75
82
85
4,5
22
-
82
84
4,3
40
77
5 300
457
17 128 1
412
351 347 23 219
5 410
580
0
0
1
414 361 163 23 264 5 403*
575*
0
0
4
414 361 005 23 213 5 393
569
45
7
0
405
360 774
23 835
0,6
932 18 393 9
-
2,0 0,4 19 410 8
68
2,6
0,5 880
18
280 10
-
2,9 0,5
962
19
297
18
66
2,5
52 811 54 180 7 207
54 958 55 361
7 155
52 066 53 752
7 348
58 901
54 529
7 499
136 140 18,62
1 460 439 531 674 1,37 143 144 18,61 1 470 453 540 620 1,40
136 140 19,12 1 420
426
541 555 1,41
153
142
19,50
1 328
397
539 594
1,40
Nyckeltal
Avkastning eget kapital (%) Soliditet (%) Genomsnittlig skuldränta (%)
Antal tillsvidareanställda 31 december Antal årsanställda
Sjuktal (%) - varav andel långtidssjukfrånvaro (%) NMI, nöjdmedarbetarindex 85
86
5,1
27,8
6,6*
*) Byte av mätvärde
Antal lägenheter
- varav antal lägenheter i kategoriboende
Nyproduktion, antal lägenheter Försäljning, antal lägenheter Ombyggnad av lokal till lägenhet (netto) Antal lokaler Bostadsyta (m2) Lokalyta (m2) 5 303
457
0
0
3
410
351 359
23 011
*) Omklassning av två fyror till åtta ettor med del i kök, studentboende
Hyresbortfall bostäder (%) Antal omflyttningar (lägenheter o studentbostäder) Andel omflyttningar (lägenheter o studentbostäder) (%)
Antal utryckningar p.g.a. störningar Antal avhysningar bostäder NBI, nöjdboendeindex (från 2014 i %)
Utfall av hyresförhandling (%) 0,7 937
17
436
14
82 *
1,3
*) Byte av mätvärde
Energiförbrukning (MWh)
Uppvärmning Normalårskorrigerad uppvärmning Fastighetsel
48 290
52 091
6 472
Energiförbr. per uthyrningsyta (kWh/m2)
Uppvärmning Normalårskorrigerad uppvärmning Fastighetsel Totalmängd avfall (ton) Kompost (ton)
Vattenförbrukning (m3) Vattenförbrukning / uthyrningsyta (m3/m2) 129
139
17,28
1 481
390
524 974
1,40
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
27
framtida utveckling
framtida utveckling
Som styrdokument för den framtida utvecklingen arbetar AB GotlandsHem utifrån
den av styrelsen antagna strategiska planen
för 2011-2015.
Vi befinner oss i den sista perioden av planen och ska
under 2015 arbeta fram ny strategisk plan för 20162019. Förutsättningen för den är bl.a. ägarens direktiv
till företaget som kommer att fastställas under 2015.
Företagsövergripande
Företagets organisation ska ge förutsättning för hög
kundnytta samt effektivt användande av resurser.
Organisationen ska vara tydlig med klara ansvarsområden och befogenheter. Genom att vara en attraktiv
arbetsgivare ska kompetenta och motiverade medarbetare kunna rekryteras och behållas. Bolagets verksamhet och organisation kommer fortsatt att arbeta
med kontinuerliga förbättringsarbeten med syfte att
skapa en god hantering inom fastighetsförvaltning,
nyproduktion, pensionsavgångar och kompetensutveckling av våra medarbetare.
Den under 2014 genomförda medarbetarenkätens
och kundenkätens resultat ska ligga till grund för
fortsatt förbättringsarbete inom företaget.
Kund och service
Våra hyresgäster ska känna sig trygga och delaktiga
och vi ska värna om långsiktiga hyresgästrelationer.
Som ett led i vårt kontinuerliga arbete att tillgodose
hyresgästernas behov och förbättra servicen görs en
satsning för att utveckla kundservicefunktionen.
Syftet med satsningen är att kunna erbjuda bättre
service genom enklare och tydligare kontaktvägar in
i företaget, bättre möjlighet att få sitt ärende hanterat
direkt i kontakten med kundservice samt en palett av
informations- och kommunikationskanaler anpassade
till de varierade behov som finns hos våra hyresgäster
och i samhället i stort. Vi kommer också se över vårt
serviceerbjudande på nätet med ambitionen att inom
ett år kunna lansera en helt ny hemsida med fler och
bättre möjligheter till att hitta information samt nya
funktioner där hyresgästen själv kan utföra vissa åtgärder.
Under den kommande perioden vill vi utveckla
vårt koncept kring boinflytande samt även på olika
sätt försöka engagera idrottsföreningarna mer i vår
verksamhet och våra kvarter. Tanken är att idrott och
idrottens bra förebilder ska kunna stärka kontakten
mellan ungdomarna och AB GotlandsHem samt bidra
till att ännu flera av våra hyresgäster hittar vägen till
idrotten.
Främja bostadsförsörjningen
Bolaget ska sträva efter att erbjuda en bra mix av olika
lägenhetsstorlekar och bostadsformer. Den utveckling vi
28
ser i den nya stadsdelen i Visby kommer att medge lägenhetsstorlekar från 1:or till 4:or samt radhus i två plan.
AB GotlandsHem ska värna tillgången till hyresrätter
men det finns inget självändamål i att växa som bostadsbolag. Fastighetsbeståndet ska förändras och
förädlas utifrån en långsiktig kundnytta.
Nyproduktion
En viktig faktor för att kunna öka Gotlands befolkning
är tillgången på bostäder. AB GotlandsHem bygger
under perioden 2014-16, 84 st lägenheter i kvarteret
Adjutanten 3, Visby. Fortsatt planering i den nya
stadsdelen i Visby innebär, för perioden 2016-18, en
nyproduktion som enligt detaljplanen medger både
radhus och flerfamiljehus. AB GotlandsHem ska
även fortsätta att bidra till en långsiktigt hållbar och
kretsloppsanpassad utveckling. All nyproduktion ska
därför energimässigt minst klara kraven för energieffektiva hus.
Miljö och energi
Miljö- och energifrågor har redan idag en hög prioritet i företaget och mycket har gjorts vad gäller energioptimering. Det samlade miljöarbetet ska bedrivas på
ett systematiskt sätt i enlighet med miljöledningssystemets rutiner med inriktning på ständig förbättring.
Under den kommande perioden kommer vi att göra
en total översyn över den långsiktiga planeringen av
miljö- och energifrågor och även samplanera, där det
är möjligt, med underhållsplaneringen.
Stort underhållsbehov
Det ökade behovet av underhåll framträder allt starkare
och måste få ett större utrymme än tidigare i budgeten.
Cirka 70 % av AB GotlandsHems fastighetsbestånd
byggdes under rekordåren 1961-1975 och är nu i behov av större underhållsåtgärder. För att i en begränsad
ekonomi kunna arbeta med prioriteringar på bästa
sätt har en noggrann inventering och bedömning av
fastigheternas status påbörjats. Vi vet också från tidigare kundundersökningar att våra kunder prioriterar
och värdesätter det inre underhållet samt välskötta
utemiljöer. Under den kommande perioden 20162019 ska en strategisk långsiktig plan för underhållsarbetet med ekonomiska förutsättningar tas fram.
Ekonomi
Ekonomin har redan idag ett stort fokus i företaget
och de ekonomiska flödena har en god kvalité. Styrning och uppföljning är viktig för oss och med stöd
av utveckling inom IT-området kommer vi att ges fler
möjligheter till enklare och mer överskådliga analyser,
ännu bättre uppföljning av budget och resultat samt
utveckling och effektivisering av de interna processerna.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
vinstdisposition
vinstdisposition
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande
vinstmedel (tkr):
Balanserade vinstmedel
Årets vinst
Totala vinstmedel
198 150
10 658
208 808
Styrelsen föreslår att till förfogande ställda
vinstmedel 208 808 tkr disponeras enligt följande:
Balanseras i ny räkning
208 808 tkr
Nya kvarteret Adjutanten 3, Visby börjar ta form
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
29
ekonomiska
sammanställningar
koncernresultaträkning
Alla belopp i tkr
NOT
1
2014
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
2
380 936
Övriga intäkter
2
9 411
2013
387 596
6 906
Summa rörelsens intäkter
390 347
Rörelsens kostnader
Fastighetsförvaltning
3
-212 981
Övriga externa kostnader
4
-19 117
Personalkostnader
5
-48 210
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
-51 924
394 502
Summa rörelsens kostnader
-332 232
RÖRELSERESULTAT
58 115
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag
6
-
Resultat från andelar i intresseföretag
2
Ränteintäkter och liknande resultatposter
655
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
-44 781
-326 050
Summa resultat från finansiella poster
-44 124
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
13 991
Skatt på årets resultat
8
-5 010
Uppskjuten skatt
1 826
ÅRETS RESULTAT
10 807
5 633
-211 550
-19 414
-45 806
-49 280
68 452
57 871
96
740
-53 074
74 085
-4 837
1 187
70 435
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
31
ekonomiska sammanställningar
koncernbalansräkning
– tillgångar
NOT
1
Alla belopp i tkr
2014-12-31
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
9
1 361 668
Pågående nyanläggningar
10
80 321
Balanslåneposter
11
2 938
Maskiner och andra tekniska anläggningar
12
2 388
Inventarier, verktyg och installationer
13
12 028
2013-12-31
1 381 933
3 176
3 961
12 779
Summa materiella anläggningstillgångar
1 459 343
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag
204
Uppskjuten skattefordran
3 013
Andra långfristiga fodringar
4 012
Andra långfristiga värdepappersinnehav
14
10 161
1 401 849
Summa finansiella anläggningstillgångar
17 390
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
1 476 733
Omsättningstillgångar
Varulager
Lager
15
231
15 482
Summa varulager
231
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
1 417
Övriga kortfristiga fordringar
32 107
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
16
1 756
Summa kortfristiga fordringar
35 280
Kassa och bank
Kassa och bank
1 290
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
32
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
204
1 187
4 031
10 060
1 417 331
214
214
2 196
560
2 036
4 792
14 616
36 801
19 622
1 513 534
1 436 953
koncernbalansräkning
– eget kapital och skulder
NOT
1
Alla belopp i tkr
2014-12-31
Eget kapital
17
Bundet eget kapital
Aktiekapital
16 900
Bundna reserver
21 100
2013-12-31
16 900
21 100
Summa bundet eget kapital
38 000
Fritt eget kapital
Fria reserver
198 307
Årets vinst
10 807
38 000
Summa fritt eget kapital
209 114
SUMMA EGET KAPITAL
247 114
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
18
1 106 073
198 307
1 107 435
Summa långfristiga skulder
1 106 073
1 107 435
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
18
Leverantörsskulder
Checkkredit
Aktuella skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
19
18 553
20 031
65 000
1 821
1 735
53 206
16 505
22 548
4 331
672
49 155
Summa kortfristiga skulder
160 346
93 211
SUMMA EGET KAPITAL och skulder
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelse
20
1 513 533
1 436 953
Inga
570
Inga
526
127 872
70 435
236 307
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
33
ekonomiska sammanställningar
kassaflödesanalys koncern
NOT
Alla belopp i tkr
2014
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat före finansiella poster
58 1 1 5 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
5 1 923
Komponentavskrivningsjustering
-4 210
Resultat från andelar i koncernföretag
-
Resultat från andelar intresseföretag
2
Erhållen ränta
655
Erlagd ränta
-44 781
Uppskjuten skatt
-
Betald inkomstskatt
-3 184
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring
Ökning/minskning varulager
Ökning/minskning kundfordringar
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar
Ökning/minskning leverantörsskulder
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
2013
68 452
49 280
57 871
96
740
-53 074
1 187
-4 837
58 520
119 715
-17
779
-2 162
-2 516
69 652
-15
-505
1 575
7 211
-10 744
Kassaflöde från den löpande verksamheten
124 256
Investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
-104 021
Sålda materiella anläggningstillgångar
-
Sålda dotterbolag
-
Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar
-3 095
117 237
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-107 116
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
10 000
Amortering av skuld
-1 1 362
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-1 362
ÅRETS KASSAFLÖDE
15 778
Likvida medel vid årets början*
14 615
Likvida medel vid årets slut*
30 393
* Inkluderar koncernkonto som redovisas som kortfristig
fordran i balansräkningen
34
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
-63 420
131
72 500
-3 495
5 716
10 000
-136 470
-126 470
-3 517
19 318
15 801
moderbolagets resultaträkning
NOT
Alla belopp i tkr
1,21
2014
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
2
381 293
Övriga intäkter
2, 22
8 607
Summa rörelsens intäkter
389 900
Rörelsens kostnader
Fastighetsförvaltning
3, 22
-213 930
Övriga externa kostnader
4
-18 955
Personalkostnader
5
-48 210
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
9,12
-47 992
Övriga rörelsekostnader
-3 182 2013
387 964
6 191
394 155
-212 502
-1 9 3 1 2
-45 806
-48 529
-
Summa rörelsens kostnader
-332 269
RÖRELSERESULTAT
57 631
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag
6
-
Resultat från andelar i intresseföretag
2
Ränteintäkter och liknande resultatposter
958
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
-44 781
-326 149
Summa resultat från finansiella poster
-43 821
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
13 810
Bokslutsdispositioner
23
-
Skatt på årets resultat
8
-4 978
Uppskjuten skatt
1 826
ÅRETS RESULTAT
10 658
6 179
68 006
57 871
96
1 275
-53 063
74 185
-150
-4 824
1 187
70 398
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
35
ekonomiska sammanställningar
moderbolagets balansräkning
– tillgångar
NOT
1
Alla belopp i tkr
2014-12-31
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
9
1 361 668
Pågående nyanläggningar
10
80 321
Balanslåneposter
11
2 938
Maskiner och andra tekniska anläggningar
12
2 388
Inventarier, verktyg och installationer
13
164
2013-12-31
1 381 935
3 176
3 961
164
Summa materiella anläggningstillgångar
1 447 479
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
24
500
Fordringar hos koncernföretag
25
15 154
Andelar i intresseföretag
204
Andra långfristiga värdepappersinnehav
14
10 161
Uppskjutna skattefodringar
3 013
Andra långfristiga fordringar
26
4 012
1 389 236
Summa finansiella anläggningstillgångar
33 044
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
1 480 523
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
1 302
Övriga kortfristiga fordringar
29 309
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
16
1 316
31 466
500
1 5 857
204
10 060
1 187
3 658
1 420 702
2 1 25
1 1 482
1 667
Summa kortfristiga fordringar
31 927
Kassa och bank
Kassa och bank
790
15 274
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
32 717
SUMMA TILLGÅNGAR
1 513 240
15 972
36
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
698
1 436 674
moderbolagets balanSräkning
– eget kapital och skulder
NOT
Alla belopp i tkr
2014-12-31
2013-12-31
1
Eget kapital
17
Bundet eget kapital
Aktiekapital
16 900
Reservfond
21 100
16 900
21 100
Summa bundet eget kapital
38 000
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
198 150
Årets vinst
10 658
38 000
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
18
208 808
246 808
198 151
236 151
1 106 073
1 107 435
Summa långfristiga skulder
1 106 073
1 107 435
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
18
18 553
Leverantörsskulder
20 128
Checkräkningskredit
65 000
Aktuella skatteskulder
1 817
Övriga kortfristiga skulder
1 675
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
19
53 186
16 505
22 644
3 271
1 649
49 019
Summa kortfristiga skulder
160 359
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 513 240
Ställda säkerheter
Inga
Ansvarsförbindelser
20
570
127 753
70 398
93 088
1 436 674
Inga
526
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
37
ekonomiska sammanställningar
kassaflödesanalys moderbolag
NOT
Alla belopp i tkr
2014
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat före finansiella poster
57 631
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
51 174
Komponentavskrivningsjustering
-4 210
Resultat från andelar i koncernföretag
-
Resultat från andelar i intresseföretag
2
Lämnat koncernbidrag
-
Erhållen ränta
958
Erlagd ränta
-44 781
Uppskjuten skatt
-
Betald inkomstskatt
-3 152
2013
68 005
48 529
57 871
96
-150
1 275
-53 063
1 187
-3 637
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring
57 622
Ökning/minskning kundfordringar
823
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar
-2 203
Ökning/minskning leverantörsskulder
-2 516
Ökning/minskning övriga korta rörelseskulder
69 787
120 113
Kassaflöde från den löpande verksamheten
123 513
Investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
-104 021
Sålda materiella anläggningstillgångar
-
Sålda dotterbolag
-
Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar
-2 765
117 038
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-106 786
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
10 000
Amortering av skuld
-11 362
5 344
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-1 362
ÅRETS KASSAFLÖDE
15 365
Likvida medel vid årets början*
Likvida medel vid årets slut*
* Inkluderar koncernkonto som redovisas bland kortfristiga
fordringar i balansräkningen
38
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
12 145
27 510
208
1 621
6 609
-1 1 5 1 3
-63 420
131
72 500
-3 867
10 000
-135 065
-125 065
-2 683
1 7 200
14 5 1 7
Noter
– gemensamma för moderbolag och koncern
Alla belopp i tkr
not 1 redovisnings- och
värderingsprinciper
Om K3 tillämpas första året och jämförelsetal räknas om:
Fr o m räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncernredovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen
och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1
årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare
tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och
BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet
med föreskrifterna i K3:s kapitel 35, vilket bland annat
innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och
att omräknade jämförelsetal presenteras i samtliga räkningar och noter. Effekterna av övergången visas i not 17.
Koncernredovisning
Uppgifter om koncernföretag finns i not 24. Dotterföretagen
inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag
då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen.
De exkluderas ur koncernredovisningen från och med
den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden. Förvärvstidpunkten är den tidpunkt då det bestämmande inflytandet erhålls. Identifierbara tillgångar och
skulder värderas inledningsvis till verkliga värden vid
förvärvstidpunkten. Minoritetens andel av de förvärvade
nettotillgångarna värderas till verkligt värde. Goodwill
utgörs av mellanskillnaden mellan de förvärvade identifierbara nettotillgångarna vid förvärvstillfället och anskaffningsvärdet inklusive värdet av minoritetsintresset och
värderas initialt till anskaffningsvärdet. Mellanhavanden
mellan koncernföretag elimineras i sin helhet.
Intäkter
Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektivräntemetoden. Utdelning redovisas när rätten att erhålla utdelningen är säkerställd. Hyresintäkter redovisas i den period
uthyrningen avser.
Inkomstskatter
Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter
värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är
beslutade före balansdagen.
Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader
som hänför sig till investeringar i dotterföretag redovisas
inte i koncernredovisningen då moderföretaget i samtliga
fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära
skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid.
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag
eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den
utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas
mot överskott vid framtida beskattning.
Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det
finns en legal rätt till kvittning.
Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt,
redovisas i resultaträkningen om inte skatten än hänförlig
till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i
eget kapital. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt
mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet
av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång
byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den
gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.
Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte
delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om
de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar,
till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till
tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.
Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas
som kostnader.
I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning
och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp.
Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid
avyttring av en anläggningstillgång redovisas som
Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.
Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt
över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i
förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark
har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär
avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella
tillgångar.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Bostadsbyggnader
Stommar och grund
Stomkompletteringar/innerväggar
Värme, sanitet
Elinstallation
Inre ytskikt, vitvaror
Fasad
Fönster
Köksinredning
Yttertak
Ventilation
Transportsystem
100 år
50 år
50 år
40 år
1 5 år
50 år
50 år
30 år
40 år
25 år
25 år
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
39
ekonomiska sammanställningar
Styr- och övervakning
Restpost
Maskiner och andra tekniska anläggningar
Inventarier, verktyg och installationer
Underhållslåneposter
UH-Del UER-Del, 10-åriga åtgärder UER-Del, 20-åriga åtgärder 15 år
50 år
5 år
5 år
33 år
10 år
20 år
Inga låneutgifter aktiveras.
Nedskrivningar av icke-finansiella
tillgångar
När det finns en indikation på att en tillgångs värde
minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har
tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid
bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara
kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar,
andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje
balansdag en prövning av om återföring bör göras.
Leasingavtal
Leasingavtal som innebär att de ekonomiska riskerna och
fördelarna med att äga en tillgång i allt väsentligt överförs
från leasegivaren till ett företag i AB GotlandsHems koncern klassificeras i koncernredovisningen som finansiella
leasingavtal. Finansiella leasingavtal medför att rättigheter
och skyldigheter redovisas som tillgång respektive skuld
i balansräkningen. Tillgången och skulden värderas till
det lägsta av tillgångens verkliga värde och nuvärdet av
minimileaseavgifterna. Utgifter som direkt kan hänföras
till leasingavtalet läggs till tillgångens värde. Leasingavgifterna fördelas på ränta och amortering enligt effektivräntemetoden. Variabla avgifter redovisas som kostnad i den
period de uppkommer. Den leasade tillgången skrivs av
linjärt över leasingperioden.
Leasingavtal där de ekonomiska fördelar och risker som
är hänförliga till leasingobjektet i allt väsentligt kvarstår
hos leasegivaren, klassificeras som operationell leasing.
Betalningar, inklusive en första förhöjd hyra, enligt dessa
avtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen
inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, och
låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen
när AB GotlandsHem blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när
rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut
eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla
risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.
Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när
förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.
Kundfordringar och övriga fordringar
Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med
undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader
efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas
bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra
fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper
40
med ränta som avviker från marknadsräntan och har
en löptid överstigande 12 månader redovisas till ett
diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen.
Kortfristiga placeringar
Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas
kortsiktigt redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde och i efterföljande värderingar i enlighet med lägsta
värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och
marknadsvärde. I posten kortfristiga placeringar ingår
aktier som innehas för att placera likviditetsöverskott
på kort sikt.
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Posten består huvudsakligen av räntebärande tillgångar. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar
ingående i posten och redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning redovisas
aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av
om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande
tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till
upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering
för värdeminskning.
Låneskulder och leverantörsskulder
Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt
till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det
belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten
periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över
lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta.
Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det
redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.
Derivatinstrument
AB Gotlandshem utnyttjar derivatinstrument för att
hantera ränterisken som uppstår vid upptagande av
lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner tillämpas
säkringsredovisning. När transaktionen ingås, dokumenteras förhållandet mellan säkringsinstrumentet
och den säkrade posten, liksom även koncernens mål
för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. AB Gotlandshem dokumenterar också
företagets bedömning, både när säkringen ingås och
fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som
används i säkringstransaktioner i hög utsträckning
är effektiva när det gäller att motverka förändringar i
kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna.
Dokumenterade säkringar av koncernens räntebindning (säkringsredovisning). Avtal om en så kallad
ränteswap skyddar koncernen mot ränteförändringar.
Genom säkringen erhåller AB Gotlandshem en fast
ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande
resultatposter.
Säkringsredovisningens upphörande:
Säkringsredovisningen avbryts om
– Säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller
löses in; eller
– Säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren
för säkringsredovisning
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som
avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall säkringsrelationen fortlever i
enlighet med koncernens dokumenterade strategi för
riskhantering.
Kvittning av finansiell fordran och finansiell
skuld
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas
och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen
endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en
reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en
samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.
Nedskrivningsprövning av finansiella
anläggningstillgångar
Vid varje balansdag bedömer AB Gotlandshem om
det finns någon indikation på nedskrivningsbehov
i någon utav de finansiella anläggningstillgångarna.
Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara
bestående. Nedskrivning redovisas i resultaträkningsposten Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar. Nedskrivningsbehovet prövas individuellt för aktier och andelar och
övriga enskilda finansiella anläggningstillgångar som
är väsentliga. Exempel på indikationer på nedskrivningsbehov är negativa ekonomiska omständigheter
eller ogynnsamma förändringar av branschvillkor
i företag vars aktier AB Gotlandshem investerat i.
Nedskrivning för tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde beräknas som skillnaden mellan
tillgångens redovisade värde och nuvärdet av företagsledningens bästa uppskattning av de framtida kassaflödena diskonterade med tillgångens ursprungliga
effektivränta. För tillgångar med rörlig ränta används
den på balansdagen aktuella räntan som diskonteringsränta. Vid prövning av nedskrivningsbehov för värdepappersportföljen med ränteinstrument fastställs på
motsvarande sätt en effektivränta för portföljen som
används vid diskonteringen. Om nedskrivning av
aktier sker fastställs nedskrivningsbeloppet som skillnaden mellan det redovisade värdet och det högsta av
verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader
och nuvärdet av framtida kassaflöden(som baseras på
företagsledningens bästa uppskattning).
VARULAGER
Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet
fastställs med användning av först in, först ut-metoden
(FIFU). För råvaror ingår alla utgifter som är direkt
hänförliga till anskaffningen av varorna i anskaffningsvärdet.
ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA
Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av lön,
sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro,
sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas
som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller
informell förpliktelse att betala ut en ersättning.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.
Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktio-
ner som medfört in- eller utbetalningar.
Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och
andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har
en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Förändringar i spärrade medel redovisas i
investeringsverksamheten.
Moderföretagets redovisnings- och
värderingsprinciper
Samma redovisnings- och värderingsprinciper til�lämpas i moderföretaget som i koncernen, förutom i
de fall som anges nedan.
Eget kapital
Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med ÅRLs indelning.
Bokslutsdispositioner
Förändringar av obeskattade reserver redovisas som
bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Koncernbidrag som lämnas till ett dotterföretag redovisas dock
som en ökning av andelens redovisade värde.
Aktier och andelar i dotterföretag
Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som
erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Eventuella
kapitaltillskott och koncernbidrag läggs till anskaffningsvärdet när de uppkommer. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt.
Finansiella instrument
Hela effekten av förändringar i valutakurserna redovisas i resultaträkningen när säkringen upphör och
säkringsinstrumenten förfaller till betalning.
Leasingavtal
Samtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal), oavsett om
avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Uthyrning av kontorslokaler klassificeras
som operationell leasing. Leasingintäkterna redovisas
linjärt under leasingperioden.
Nyckeltalsdefinitioner
Soliditet
Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för
uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande
till balansomslutningen.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget
kapital och obeskattade reserver (med avdrag för
uppskjuten skatt).
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
41
ekonomiska sammanställningar
moderbolaget
koncernen 2014
2013
Not 2 Hyresintäkter och övriga intäkter
2014
Hyresintäkter
Bostäder
368 810
364 619
363 810
Lokaler
17 366
19 174
17 366
Övrigt
4 094
6 819
4 450
Avgår outhyrda objekt
Bostäder
-2 197
-1 676
-2 197
Lokaler
-1 353
-602
-1 353
Övrigt
-784
-739
-784
Summa
380 936
387 595
381 292
Övriga intäkter
Reavinster
-
3 181
-
Övriga intäkter
9 411
3 725
8 607
Summa
9 411
6 906
8 607
Not 3 Fastighetsförvaltning
Fastighetsskötsel
10 478
10 849
10 478
Reparationer
19 031
19 450
1 9 031
Underhåll
75 348
70 434
75 348
Taxebundna utgifter och uppvärmning
87 603
90 921
88 625
Riskkostnader och avgälder
1 1 298
1 0 612
1 1 225
Fastighetsavgift
9 224
9 285
9 224
Summa
212 982
211 551
213 931
2013
364 619
19 174
7 187
-1 676
-602
-739
387 963
221
5 970
6 191
1 0 849
1 9 450
70 434
91 944
1 0 541
9 285
212 503
Not 4 Ersättning till revisorerna
PwC
Revisionsuppdraget
446
490
418
Övriga tjänster
92
996
92
Summa
538
1 486
510
465
996
1 461
Not 5 Personal
Medelantalet anställda
Kvinnor
25
25
25
Män
60
56
60
25
56
Tidsbestämda anställningar
Kvinnor
1
2
1
Män
2
4
2
Totalt
88
87
88
2
4
87
42
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
moderbolaget
koncernen 2014
2013
2014 Löner, ersättningar, sociala avgifter och
pensionskostnader
Löner och ersättningar till styrelser och
verkställande direktören
1 003
1 003
1 003
Löner och ersättningar till övriga anställda
28 889
27 659
28 889
Summa
29 892
28 662
29 892
2013
1 003
27 659
28 662
Sociala avgifter enligt lag och avtal
Pensionskostnader för styrelsen och
verkställande direktören
9 787
9 597
9 787
9 597
96
71
96
71
Pensionskostnader övriga anställda
Summa
2 501
42 276
2 267
40 597
2 501
42 276
2 267
40 597
Styrelseledamöter och ledande
befattningshavare
Antal styrelseledamöter på balansdagen
Kvinnor
Män
Totalt
6
6
6
6
11
13
8
8
17
19
14
14
Antal verkställande direktörer och andra
ledande befattningshavare
Kvinnor
Män
Totalt
2
5
7
1
5
6
2
5
7
2
5
7
5,1
1,4
3,9
8,1
2,6
2,3
6,0
2,7
3,5
2,5
8,4
4,8
5,1
1,4
3,9
8,1
2,6
2,3
6,0
2,7
3,5
2,5
8,4
4,8
Med verkställande direktören har avtal träffats om
avgångsvederlag uppgående till 12 månadslöner.
Avtalen avser endast uppsägning från företagets sida.
Sjukfrånvaro
Total sjukfrånvaro %
Långtidssjukfrånvaro* %
Sjukfrånvaro för män %
Sjukfrånvaro för kvinnor %
Anställda 30-49 år %
Anställda 50 år- %
* Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under
en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer.
NOT 6 Resultat från andelar i koncernföretag
Realisationsresultat vid försäljningar
Summa
NOT 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader
Övriga finasiella kostnader
Summa
41 172
3 609
44 781
49 31 1 3 763
53 074
-
-
57 871
57 871
4 1 1 72
3 609
44 781
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
49 301
3 763
53 064
43
ekonomiska sammanställningar
koncernen moderbolaget
2014
2013
2014 2013
NOT 8 Skatt på årets slut
Aktuell skatt för året
Aktuell skatt hänförlig till tidigare år
Uppskjuten skatt
Summa
4 929
81
-1 826
3 184
4 798
37
-1 1 87 3 648
4 889
89
-1 826
3 152
4 786
37
-1 187
3 636
2 096 096
28 710
-8 449
2 1 1 6 357
-714 161
5 267
-45 794
-754 688
1 361 669
2 090 086
92 761
-86 751
2 096 096
-685 559
17 211
-45 813
-714 161
1 381 935
-
80 321
-
80 321
33 872
-
-33 872
0
NOT 9 Byggnader och mark
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
2 096 096
28 710
-8 449
2 1 1 6 357
-714 161
5 267
-45 794
-754 688
1 361 669
2 090 086
92 761
-86 751
2 096 096
-685 559
17 211
-45 813
-714 161
1 381 935
NOT 10 Pågående nyanläggningar
Ingående nedlagda kostnader
Under året nedlagda kostnader
Under året genomförda omfördelningar
Utgående nedlagda kostnader
-
80 321
-
80 321
33 872
-
-33 872
0
Not 11 Balanslåneposter
Bostadslånepost
Underhållslånepost UH-del
Utgående restvärde
Årets påverkan på bolagets resultat
2 366
572
2 938
238
2 558
618
3 176
238
2 366
572
2 938
238
2 558
618
3 176
238
25 321
269 -
25 590
-21 360
-
-1 841
-23 201
2 389
24 756
1 366
-802
25 321
-19 783
802
-2 379
-21 360
3 961
25 321
269
25 590
-21 360
-1 841
-23 201
2 389
24 756
1 366
-801
25 321
-19 783
802
-2 379
-21 360
3 961
Ingående anskaffningsvärden
17 362
17 288
2 361
Inköp
118
74
118
Utgående ack. anskaffningsvärden
17 480
17 362
2 479
Ingående avskrivningar
-4 584
-3 734
-2 197
Årets avskrivningar
-869
-850
-118
Utgående ack. avskrivningar
-5 453
-4 584
-2 315
Utgående restvärde enligt plan
12 027
12 778
164
2 287
74
2 361
-2 097
-100
-2 197
164
Not 12 Maskiner och andra tekniska anläggningar
Ingående anskaffningsvärden
Inköp
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ack. anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
Not 13 Inventarier, verktyg och installationer
44
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
koncernen
moderbolaget
2014
2013
2014 Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav
Ingående anskaffningsvärden
10 060
6 000 10 060
Tillkommande värdepapper
101
4 060
101
Utgående ack. anskaffningsvärde
10 161
10 060
10 161
2013
6 000
4 060
10 060
Utgående redovisat värde, totalt
10 161
10 060
10 161
Varav noterade aktier
Redovisat värde
10 161
10 060
10 161
Börsvärde eller motsvarande
10 161
10 060
10 161
10 060
10 060
10 060
Not 15 Varulager
Värderat till anskaffningsvärde
Bränslelager
231
214
-
Summa
231
214
0
Not 16 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
Upplupna räntebidrag
Övriga poster
Summa
2014-12-31
2013-12-31
1 334
422
1 756
1 681
355
2 036
Not 17 Förändring av eget kapital
Aktie
kapital
KONCERNEN Eget kapital 2013-12-31
16 900
Effekt av byte av redovisningsprincip K3
-
Justerad ingående balans 2014
16 900
Årets resultat
Eget kapital 2014-12-31
16 900
0
2014-12-31 2013-12-31
1 316
-
1 316
Annat eget
kapitaloch
årets resultat
1 663
4
1 667
Totalt
eget
kapital
223 6 1 7
-4 210
219 407
10 807
230 214
240 517
-4 210
236 307
10 807
247 114
223 460
-4 210
219 250
10 658
229 908
240 360
- 4 210
236 150
10 658
246 808
MODERBOLAGET
Eget kapital 2013-12-31
Effekt av byte av redovisningsprincip K3
Justerad ingående balans 2014
Årets resultat
Eget kapital 2014-12-31
16 900
16 900
16 900
Effekten av byte redovisningsprincip år 2013,
4 210, består av ökade avskrivningar med 5 397
och uppskjuten skatteintäkt med 1 187, netto 4 210.
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
45
ekonomiska sammanställningar
koncernen moderbolaget
Not 18 Skulder till kreditinstitut
2014-12-31 2013-12-31
1 106 073
1 106 073
1 107 435
1 107 435
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
18 553
16 505
18 553
Summa
18 553
16 505
18 553
Summa räntebärande skulder
1 124 626
1 123 940
1 124 626
16 505
16 505
1 123 940
Räntebärande skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Summa
Förfallotider
Den del av långfristiga skulder som förfaller till
betalning senare än fem år efter balansdagen.
Skulder till kreditinstitut
Summa
2014-12-31
2013-12-31
1 106 073
1 106 073
1 107 435
1 107 435
176 656
176 656
199 753
199 753
176 656
176 656
199 753
199 753
Not 19 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Upplupna räntekostnader
Förutbetalda hyror
Upplupna semesterlöner
Upplupna sociala avgifter
Övriga kostnader
Summa
Not 20 Ansvarsförbindelser
Fastigo
Summa ansvarsförbindelser
Not 21 Operationella leasingsavtal
3 972
32 305
3 448
1 822
11 659
53 206
3 972
32 305
3 448
1 822
11 639
53 186
4 474
28 666
3 108
1 70 8
11 063
49 019
570
526
570
526
2014
Framtida minimileasingavgifter som kommer
att erhållas avseende icke uppsägningsbara
leasingavtal (hyresavtal)
Förfaller till betalning inom ett (1) år
94 739
Förfaller till betalning senare än ett (1) år
12 805
men inom fem (5) år
Summa operationella leasingavtal
107 544 46
4 474
28 666
3 108
1 708
1 1 198
49 154
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
570
570
526
526
2013
2014
2013
93 328
15 301
94 739
12 805
93 328
15 301
108 629
107 544
108 629
2014
Not 22 Försäljning och köp
inom koncernföretag
Köp av värme från dotterbolag
5,5 %
Sålda tjänster till dotterbolag
39,3 %
Ränteintäkter från dotterbolag
33,2 %
Not 23 Bokslutsdispositioner
Lämnade koncernbidrag
-
Summa
0
2013
5,5 %
33,5 %
40,8 %
-150
-150
Not 24 Andelar i koncernföretag
koncernen Org. nr
Säte
Kapitalandel (%)
GotlandsHem Värme AB
556807-3646
Gotland
100
moderbolaget
KapitalRösträttsAntal
andel %
andel %
aktier
GotlandsHem Värme AB
100
100
1 000
Summa
Bokfört värde
14-12-31 500
500
2014
Ingående anskaffningsvärden
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
Utgående redovisat värde
Not
25 Fordringar koncernföretag
Ingående anskaffningsvärden
Avgående fordringar, amorteringar
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
Utgående restvärde enligt plan
2014
Ingående anskaffningsvärden
Tillkommande fordringar
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
Utgående ackumulerat nedskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
3 658
354
4 012
0
4 012
13-12-31
500
500
2013
500
500
500
15 857
-702
15 155
15 155
koncernen
Not 26 Andra långfristiga fordringar Bokfört värde
500
500
500
16 559
-702
15 857
15 857
moderbolaget
2013
3 242
416
3 658
0
3 658
2014 3 658
354
4 012
0
4 012
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
2013
3 242
416
3 658
0
3 658
47
ekonomiska sammanställningar
48
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Främre raden: Carina Flodman-Andersson, Åke Kalström, Lilian Virgin, Karl-Allan Nordblom
Bakre raden: Hans Klintbom, Håkan Moon, Rolf Öström
Resultat och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman
den 17 mars 2015 för fastställelse.
Visby den 24 februari 2015
Lilian Virgin
rolf öström
Ordförande
Vice ordförande
karl-allan nordblom
åke kalström
carina flodman-andersson
håkan moon
hans klintbom
staffan thurgren
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits
den 24 februari 2015
claes wallman Auktoriserad revisor
Lars Wallén
Auktoriserad revisor
Min granskningsrapport har avgivits
den 24 februari 2015
Carin Backlund
Lekmannarevisor
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
49
ekonomiska sammanställningar
Revisionsberättelse
revisionsberättelse
Till årsstämman i AB GotlandsHem, org.nr 556066-0523
till årsstämman
i AB Gotlandshem, org.nr 556066-0523
Rapport
om årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Rapport
om årsredovisningen
och
koncernredovisningen
Vi har utfört
en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
för ABen
GotlandsHem
för år 2014.
Vi har utfört
revision av årsredovisningen
och
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets
vinst
eller
förlust
samtoch
styrelsens
Rapport om
andra
krav
enligt
lagar
andra och
för-verkställande
ansvarfattningar
för
direktörens förvaltning för AB GotlandsHem för år 2014.
koncernredovisningen för AB GotlandsHem för år 2014.
Styrelsens ansvar för årsredovisningen och
Styrelsens och verkställande direktörens
koncernredovisningen
årsredovisningen
och
koncernredovisningen
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernreDet är styrelsen
och verkställande
direktören
som har ansvaStyrelsens och verkställande direktörens ansvar
dovisningen
har vi även utfört en revision av förslaget till
ret för att
upprätta
en årsredovisning
och koncernredovisDet
är styrelsen
och verkställande
direktören som har ansvaret
för att
Detbeträffande
är styrelsenbolagets
som harvinst
ansvaret
för förslaget
upprätta
en årsredovisning
ochårsredovisningslagen
koncernredovisning som ger dispositioner
en
eller förlust
samt till dispositioner
ning som
ger en rättvisande
bild enligt
beträffande
bolagets
vinst
eller
förlust,
och
rättvisande
bild
enligt
årsredovisningslagen
och
för
den
interna
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning fördet
ABär styrelsen och
och för den interna kontroll som styrelsen och verkstälverkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt
kontroll som
styrelsen
och verkställande
direktören
är
lande direktören
bedömer
är nödvändig
för att upprätta
en bedömerGotlandsHem
för
år
2014.
aktiebolagslagen.
nödvändig
att upprätta en årsredovisning
och
årsredovisning
och för
koncernredovisning
som inte innehåller
koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter,
vare
Styrelsens
och verkställande
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
Revisorns
ansvar direktörens ansvar
sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispoeller på fel.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till
sitioner beträffande
bolagets vinst eller förlust, och det är
Revisorns ansvar
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
styrelsen och
verkställande
som
ansvaret
för utfört revisionen
Revisorns ansvar
förvaltningen
pådirektören
grundval av
vårhar
revision.
Vi har
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och konförvaltningen
enligt
aktiebolagslagen.
enligt
god
revisionssed
i
Sverige.
koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört
cernredovisningen
grundval
av vår revision.
Vi har
revisionen på
enligt
International
Standards
onutfört
Auditing och god
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
ansvar
revisionen
enligt International
on Auditing
ochatt vi följer RevisornsSom
revisionssed
i Sverige.Standards
Dessa standarder
kräver
dispositioner
beträffande
bolagets
vinst
Vårt
ansvar
är
att
med rimlig
säkerhet
uttala oss
omeller
för-förlust har vi granskat
god revisionssed
i
Sverige.
Dessa
standarder
kräver
att
vi
följer
yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå
om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
slaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
yrkesetiska
kravsäkerhet
samt planerar
och utför revisionen
för att
rimlig
att årsredovisningen
och koncernredovisningen
inte
förlust ochSom
om förvaltningen
på grundval
våransvarsfrihet
revision. har vi utöver vår
innehåller
väsentliga
felaktigheter.och koncernredouppnå rimlig
säkerhet
att årsredovisningen
underlag för vårt
uttalandeavom
revision
av årsredovisningen
och koncernredovisningen
granskat
Vi har utfört
revisionen
enligt god revisionssed
i Sverige.
visningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
väsentliga
beslut,
åtgärder
förhållanden
i bolaget för att kunna
Som underlag
för vårt
uttalande
omoch
styrelsens
förslag till
En revision
innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är
dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
revisionsbevis
om belopp och annanRevisorn
information
i årsredovisoch koncernredovisningen.
väljer
vilka åtgärder som
ska
ersättningsskyldig
mot med
bolaget.
Vi har även granskat om någon
granskat om
förslaget är förenligt
aktiebolagslagen.
ningen och
koncernredovisningen.
Revisorn
väljerriskerna
vilka åtgärutföras,
bland annat genom
att bedöma
för väsentliga
styrelseledamot
eller verkställande
direktören
Som
för vårt uttalande
om ansvarsfrihet
har vipå annat sätt har
der somfelaktigheter
ska utföras, bland
annat genom att
bedöma
riskerna
i årsredovisningen
och
koncernredovisningen,
vare
sig underlag
handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
utöver vår bolagsordningen.
revision av årsredovisningen och koncernredovisför väsentliga
i årsredovisningen
dessa felaktigheter
beror på oegentligheter
eller påoch
fel.koncernreVid denna riskbedömning
beaktar
delarpå
avoegentligheter
den interna kontrollen
ningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden
dovisningen,
varerevisorn
sig dessadeberor
eller på fel.som är relevanta
förriskbedömning
hur bolaget upprättar
och
Viatt
anser
att bedöma
de revisionsbevis
har inhämtat är tillräckliga och
i bolaget för
kunna
om någonvistyrelseledamot
Vid denna
beaktarårsredovisningen
revisorn de delar av
den
koncernredovisningen
för att
en rättvisande
bild i syfte atteller verkställande
ändamålsenliga
som
för våra uttalanden.
direktören
är grund
ersättningsskyldig
mot
interna kontrollen
som är relevanta
förgehur
bolaget upprätutforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga
tillVi har även granskat om någon styrelseledamot eller
bolaget.
tar årsredovisningen
och koncernredovisningen
för att ge en med hänsyn
Uttalanden
omständigheterna,
men inte
i syfte att göra ettsom
uttalande
om verkställande
direktören på annat sätt har handlat i strid
rättvisande
bild i syfte att utforma
granskningsåtgärder
är
effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
med
aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordändamålsenliga
med
hänsyn
till
omständigheterna,
men
inte
i
en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
ningen.
syfte att som
göra har
ett uttalande
om
effektiviteten
i
bolagets
interna
använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi anser
kontroll.direktörens
En revisionuppskattningar
innefattar ocksåien
utvärdering avliksom
än- en utvärdering
redovisningen,
av att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckdamålsenligheten
i de redovisningsprinciper
som har använts och
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
den övergripande
presentationen i årsredovisningen
och av rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens
koncernredovisningen.
Uttalanden
uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
Vi tillstyrker
att årsstämman
disponerar
övergripande
presentationen i årsredovisningen och koncernVisby
den 24 februari
2015 vinsten enligt
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
redovisningen.
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
Vi anser
att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
Uttalanden
räkenskapsåret.
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättats i enlighet med
Claes Wallman
Uttalanden
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
Auktoriserad revisor
Enligt vår
uppfattning
har
årsredovisningen
och
koncernreVisby
den
24 februari 2015
rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella
dovisningen
upprättats
med årsredovisningslagen
ställning
per deni enlighet
31 december
2014 och av dessas finansiella resultat
och ger och
en i kassaflöden
alla väsentliga
bild av
föravseenden
året enligträttvisande
årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen
är förenligställning
med årsredovisningens
och
moderbolagets
och koncernens finansiella
per den
koncernredovisningens
delar.
31 december
2014 och av dessas övriga
finansiella
resultat och kas-
Lars Wallén
Auktoriserad revisor
saflödenViförtillstyrker
året enligt
årsredovisningslagen.
Förvaltningsbedärför
att årsstämman fastställer
resultaträkningen och
Claes WallmanLars Wallén
rättelsenbalansräkningen
är förenlig med årsredovisningens
ochför
koncernreför moderbolaget och
koncernen.
Auktoriserad revisor
Auktoriserad revisor
dovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
50
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
granskningsrapport
för år 2014
Till bolagsstämman för Aktiebolaget Gotlandshem, org. Nr 556066-0523.
I egenskap av lekmannarevisor får jag härmed avlämna granskningsrapport avseende räkenskapsåret 2014. Jag har under året löpande följt
bolaget genom att ta del av styrelsens handlingar och protokoll.
Jag har också tagit del av ägardirektivet för bolaget samt Region Gotlands
aktieägarpolicy. Dessutom har jag tagit del av rapporteringen från bolagets
auktoriserade revisorer samt deltagit i slutrevisionen av bolaget.
Med detta som grund anser jag mig fått tillräcklig information för uppdraget. Min bedömning är att bolagets verksamhet skötts på ett tillfredsställande sätt och jag har därmed inget att erinra.
Visby den 24 februari 2015
Carin Backlund
Lekmannarevisor
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
51
lägenhetsbestånd 2014
Område
Burgsvik
Fastighet
Byggår
Antal lgh Hyra kr/m2
Botarve 1:71
1948 &88 25
Summa
25
918
918
Bostadsyta
1 433
1 433
1 rok
2 rok
4
4
13
13
3 rok
7
7
4 rok
5-6 rok Antal lokaler Lokalyta
1
1
Havdhem Prästgården 1:7
1982
Spenarve 1:41
1962
Spenarve 1:42, 1:46 1969
Spenarve 1:51
1969
Spenarve 1:52
1969
Summa
Hemse
Beckasinen 2
1977
Nötskrikan 1
1991
Siskan 6
1992
Talgoxen 8
1953
Tjädern 8, 9
1966
Summa
19
2
13
5
12
51
890
817
981
948
972
928
1 236
172
578
9
306
666
3
2 958
12
43
20
10
30
96
199
985
785
696
1 065
938
931
2 847
12
1 354
930
1 602
6
6 287
13 020
18
Härvide 1:25
1968
Härvide 1:31
1979
Summa
12
19
31
1 091
1 013
1 036
När
Mickelgårds 1:32
1983
Summa
Klintehamn Odvalds 1:36
1986
Robbjens 1:4, 1:5
1968
Sicklings 1:119
1963
Sicklings 1:120
1964
Sicklings 1:86
1981
Sicklings 5:13
1970
Sicklings 5:2
1968
Sicklings 5:3
1968
Sicklings 5:4
1968
Strands 1:147
1961
Summa
16
16
905
905
23
17
30
44
24
5
4
11
1 1
21
190
1 089
916
901
942
1 029
915
904
951
947
945
959
1 437
5
8
4
6
994
6
10
1
6
2 482
24
6
2 979
8
15
19
2
7
1 751
13
9
2
1
535
5
330
4
719
3
4
4
719
3
4
4
1 123
8
7
6
12
13 069
33
61
75
21
26
RomaRomakloster 1:185 1965*
Romakloster 1:194
1971
Romakloster 1:202 1968
Romakloster 1:41
1954
Romakloster 1:49, 1:22 1955
Summa
6
64
14
9
10
103
894
924
1 055
900
964
933
350
6
4 864
32
32
2
507
14
538
2
5
2
501
1
9
2
6 760
17
52
34
4
Angelbos 1:77
1985
Prästgården 1:10
1966
Prästgården 1:34 1963
Prästgården 1:46
1952
Prästgården 1:62
1970
Prästgården 1:63
1982
Summa
17
17
13
3
9
10
69
893
869
927
843
778
883
876
1 025
1 319
4
719
5
284
421
7
633
4 401
16
Broungs 1:24
Stucks 1:224
Stucks 1:280
Stucks 1:296
Stucks 1:320, 1:321
20
24
12
6
17
854
950
945
1 035
983
1 295
1 325
8
718
1
381
1
1 301
79
940
Stånga
Lärbro
Fårösund
1982
1962
1955
1967
1973
Summa
552
1 262
1 814
8
8
3
1
1
1
1
3
1
3
2
2
6
3
1
21
14
4
5
12
16
2
21
72
123
4
1
5
980
980
5 020
10
7
7
1
1
2
16
50
66
1
1
4
4
9
8
6
6
1
6
2
1
1
2
2
1
4
6
28
16
8
1
2
15
10
7
2
7
41
24
10
147
14
5
2
622
4
4
4
3
4
435
24
14
435
49
5
4
20
1 492
8
10
8
18
8
9
9
23
90
268
147
80
671
1 166
101
144
245
216
44
260
5
6
4
3
4
6
22
6
*) Ombyggnadsår
52
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
Område
Fastighet
Byggår
Slite
Bofinken 1
1971
Bofinken 1
1979
Concordia 2,4
1964
Concordia 5,6
1952
Othello 1,2
1961 Rapphönan 2,3
1968
Rapphönan 4
1957
Speculationen 8
1956
Summa
Tingstäde
Väskinde
Antal lgh Hyra kr/m2
Bostadsyta
1 rok
2 rok
4 rok
5-6 rok Antal lokaler Lokalyta
24
57
62
24
36
47
10
14
274
916
994
922
930
984
917
934
936
945
1 564
3 695
3 992
1 519
1 849
2 977
348
858
16 802
8
23
8
4
8
16
10
3
80
3
100
6
84
Furbjärs 1:1 1 1981
Summa
28
28
951
951
1 778
1 778
3
3
19
19
5
5
1
1
Skäggs 1:10
199 1 Skäggs 1:41
1986
Summa
27
12
39
910
952
922
1 899
757
2 656
0
15
8
23
6
2
8
6
2
1
8
1
1 104
920
70 691
508
329
Summa lgh utanför Visby
198
6
9
32
6
24
20
3 rok
10
17
8
22
14
4
11
2
10
64
5
4
6
1
2
2
862
237
215
120
47
3
18
170
1 651
79
8
8
5 039
Visby
Akacian 1,2
1951
49
1 024
2 942
13
10
21
2
3
11
398
Apoteket 4-6
1976*
9
1 062
737
3
4
2
1
153
Bogen 1
1972
403
997
26 503
69
144
171
19
32
1 364
Bogen 2
1978
148
1 057
10 196
32
30
69
17
1
614
Bösspipan 6
1963
47
1 030
2 831
17
10
14
6
2
67
Castor 1 m fl
1953
228
1 065
12 398
40
106
80
2
43
1 477
Dillen 1
1968
163
1 004
14 599
12
45
5
101
2
144
Fjällskivlingen 1
1982
115
1 048
8 153
60
44
1 1 5
346
Fregatten 21
1970*
6
1 049
522
4
1
1
Höken 1
1966
181
965
13 336
21
74
54
29
3
18
1 015
Laken 1
1945
57
1 180
3 036
21
33
3
5
248
Lien 1
1982
125
1 018
9 580
54
49
22
41
831
Melonen 2
1990
108
1 166
7 760
8
48
28
16
8
2
110
Myran 1
1976
61
1 050
4 395
10
10
29
12
1
514
Myran 2
1991
20
1 167
1 376
1 6 4
Norderstrand 1:2
2006
24
1 343
1 518
12
12
Panncentralen 1
197 1 2
830
Pennskrinet 20/
Räkneboken 11
1967
29
960
3 147
5
1
23
Pjäsen 13
2004
44
1 147
2 636
22
22
Pjäsen 16
2006
10
1 240
598
5
5
1
591
Priorn 1
1969*
10
1 009
785
5
3
2
1
40
Priorn 3
1986*
10
1 397
672
2
3
4
1
1
30
Priorn 14
1987*
10
1 297
640
3
2
5
Riggen 1
1975
87
1 073
5 681
22
22
33
1 0 3
589
Sjöliljan 1
2010
45
1 680
3 885
1
29
15
Skalbaggen 1
1963
66
972
6 864
66
Strömming 5,6
1945
70
1 1 1 6
4 020
29
33
6
2
7
491
Stäven 1
1970
481
994
32 558
79
1 01 283
18
22
2 213
Taggsvampen 1
1979
24
1 071
1 536
6
12
6
Taptot 1 och 2
1957
238
1 001
14 326
55
77
79
23
4
33
1 564
Terra Nova Torg/
Bryggaren 1
1983
13
1 043
930
1
8
2
1
1
5
1 552
Terra Nova 1
1983
92
1 064
6 823
9
22
25
30
6
17
238
Terra Nova 2
1984
94
1 085
6 883
4
37
18
25
10
26
260
Terra Nova 3/
Korgmakaren 1
1985
53
1 091
3 551
8
24
7
12
2
15
158
Trilobiten
2013
17
1 451
1 462
17
Vargen 18
1964
103
979
7 666
5
37
26
35
15
485
Vitkålen 1
1965
379
967
27 846
32
149
108
84
6
7
368
Volontären 1
2007
48
1 213
2 880
24
10
14
Östertull 6
1973
75
1 096
4 422
18
37
19
1
10
954
Summa
3 742
1 041 259 693 516
1 302
1 248
499
177
329 17 644
Summa hyreslägenheter
4 846
1 015 330 384 714
1 810
1 577
563
182
408
22 683
*) Ombyggnadsår
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
53
lägenhetsbestånd 2014
Kategoribostäder
Område
Fastighet
Byggår
Antal lgh Hyra kr/m2
Studentbostäder
Visby
Järnvägen 6,7
1994 & 99 167
Visby
Rekylen 1
2000
43
Summa studentbostäder
210
Bostadsyta
1 rok
2 rok
3 rok
4 rok
5-6 rok Antal lokaler Lokalyta
1 832
2 023
3 911
837
154
0
13
43
2
328
1 866
4 748
154
56
2
328
Självförvaltning/bofördelning
Visby Kakelugnsmakaren 1 1988
21
1 483
10
4
5
2
Summa Boförening
21
1 483
10
4
5
2
Äldreboende/gruppboende, blockhyrs av Region Gotland
verksamhetslokaler ingår i ytan
HemseTjädern 8, 9
28
Nötskrikan 6, 7
5
Visby
Hytten 1
108
Terra Nova Torg 8
5
Vitkålen 1 80
Summa äldre/gruppboende
Summa hyreslägenheter
och kategoribostäder
54
226
5 303
1 456
378
9 213 405
3 472
14 924
351 539
årsredovisning 2014 ab gotlandshem
Organisationsnummer 556066-0523
410
23 011
årsredovisning 2014 ab gotlandshem organisationsnummer 556066-0523
FOTO: FRAMSIDA, STYRELSEN OCH VD, BILDVISION. INLAGA: NICKA HELLENBERG, LOUISE SÖRENSEN
AB GotlandsHems vision är att vara det mest attraktiva
och kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på Gotland.
Vår strategi är att med en sund ekonomi utveckla våra kundkontakter
och boendemiljöer utifrån kundernas behov, så att vi kan tillhandahålla
bra bostäder till rimliga hyresnivåer. Genom att behålla, utveckla och
rekrytera kompetenta medarbetare kan våra fastigheter förvaltas med
en låg miljöpåverkan och ett bostadssocialt ansvarstagande.