1. No category

Planbeskrivning
2015-09-29
Samrådshandling
Bn 1295/2011
LUNDBY
Detaljplan för kv Toften m.fl.
(Almby) Örebro kommun
Samrådstid: den 9 oktober - 6 november 2015
Enkelt planförfarande
Handläggare:
E-post:
Kjell Jansson
[email protected]
Stadsbyggnad, Örebro kommun
Box 33400
Stadsbyggnadshus 1
701 35 Örebro
Åbylundsgatan 8 A
019-21 10 00 kundtjänst
019-21 15 63 fax
[email protected]
www.orebro.se
VAD ÄR EN DETALJPLAN?
Genom detaljplaner regleras markens användning och bebyggelsens utformning.
Detaljplaner, som ser ut som en slags karta, innehåller juridiskt bindande
bestämmelser för var man får bygga, vad byggnader och markområden skall
användas till, byggnadshöjder, byggnaders utformning med mera. Byggrätten i
detaljplanen anger den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en plats. Örebro
består av ett lapptäcke av detaljplaner som reglerar vad som får byggas var.
Mer information om hur detaljplanen arbetas fram finns under:
http://www.orebro.se/detaljplan
I arbetet med denna plan har vi nu kommit till:
Planprogram
Planarbete
Samråd
Granskning
Antagande
Laga kraft
ÖVERGÅNGSBESTÄMMELSER
PBL 2010:900
Arbetet med denna detaljplan påbörjades efter den 2 maj 2011 och görs enligt de
bestämmelser som finns i plan- och bygglagen (2010:900).
2
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för kv Toften m.fl.
(Almby) Örebro kommun
Den här detaljplanen genomförs med enkelt planförfarande.
Enkelt planförfarande kan användas om en föreslagen detaljplan är av begränsad
betydelse, saknar intresse för allmänheten och om den överensstämmer med
översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande. Endast närmast berörda,
sakägare och länsstyrelsen behöver höras.
HANDLINGAR
Planhandlingen omfattar:
- denna planbeskrivning med karta i skala 1:1 000 med planbestämmelser ingår
- granskningsutlåtande (efter samråd)
- fastighetsförteckning
PLANENS SYFTE OCH BAKGRUND
Syftet med planen är att reglera höjder för byggrätter så att de mer anpassas till den
befintliga bebyggelsen i området.
Bakgrunden till planförslaget är att i det aktuella området som uteslutande utgörs av
friliggande enbostadshus har det under åren gjorts tillbyggnader på flera fastigheter
som inte stämmer överens med gällande detaljplan (1880K-A687) från 1983. Flera
tillbyggnader har tillåtits i bygglov som mindre avvikelse från
detaljplanebestämmelserna medan det för några enskilda fastigheter tagits fram
”frimärksplaner”. Byggnadsnämnden har med anledning av det gett stadsbyggnad i
uppdrag att göra en översyn av gällande detaljplans innehåll vilket resulterar i detta
detaljplaneförslag.
LÄGE
Planområdets läge
3
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Riksintressen
Inga riksintressen berörs av planen.
Översiktliga planer
Planen överensstämmer med översiktsplanen (Vårt framtida Örebro,
antagen 2010-03-24).
Detaljplaner
Planområdet berör tre stycken detaljplaner samt ett tillägg till en detaljplan.
Planerna vann laga kraft 1880K-A687
1880K-P90/26
1880-P463(ÄDP)
1880-P591
30 juni 1983 20 september 1990 10 maj 2007
15 juli 2009 Genomförandetiderna är avslutade för samtliga planer.
I de äldre detaljplanerna 1880K-A687 och 1880K-P90/26 regleras antalet våningar till en våning. 4
FÖRUTSÄTTNINGAR
Markägoförhållanden
Fastigheterna inom planområdet är i privat ägo.
Bebyggelse
Bostäder
Planområdet är utbyggt under olika epoker och består av friliggande villabebyggelse.
Historisk bakgrund
Almby har sitt ursprung i kyrkbyn Almby, byn Näsby och gården Tybble. Efter
kommunreformen 1862 bildades Almby landskommun som 1926 blev Almby
municipalsamhälle. 1943 inkorporerades Almby med Örebro stad.
flygfoto från 1954 del av Almby, planområde i nord/östra hörnet av bilden
bildkälla Örebro stadsarkiv/ Oscar Bladh
Under 1900-talets första decennium ökade Örebros folkmängd starkt, tack vare
tillkomsten av stora industrier som CV, pappersbruket och skofabrikerna. En mängd
bostäder behövdes och byggdes, vilket gav avtryck i stadens utkanter. Öster om
staden bebyggdes de gamla stadsjordarna och de tidigare byarnas ägor avstyckades
för villabebyggelse och. De många industrierna i närheten bidrog till Almbys snabba
tillväxt. Sedan den första villabebyggelsen kom till på 1920- och 1930-talen har
sedan stadsdelen växt österut.
flygfoto från 1962 del av Almby, bildkälla Örebro stadsarkiv
5
Bebyggelse
Bebyggelsen i området består av friliggande villor de flesta med tillhörande garage.
Den ursprungliga bebyggelsen har sina rötter i egnahemsrörelsen samt att den till
viss del kom att präglas av att den låg i gränslandet mellan stad och landsbygd.
exempel på bebyggelse inom planområdet från egnahemsepoken
I kvarteren Kvismaren, Toften och Sottern finns en blandad villabebyggelse från hela
1900-talet. 15 villor tillhör stadsdelens första utbyggnadsfas på 1920-talet då Almby
byggdes ut till ett villasamhälle med trädgårdsstadskaraktär. Villorna uppfördes efter
typritningar och förebilderna hämtades från den klassiska svenska småstaden och
karakteriseras av kvadratiska volymer i 1 ½ våning, brutna tak eller sadeltak, öppna
verandor och burspråk. Den ursprungliga karaktären på majoriteten av villorna från
tidigt 1900-tal har förändrats genom om- och tillbyggnader men de ursprungliga
volymerna är fortfarande möjliga att avläsa. Fasadmaterialen varierar mellan
träpanel, puts och tegel. Typhus från 1940-talet till 1980-talet förekommer också
inom kvarteret. På Rudbeckiusvägens norra sida finns en grupp med enhetliga
enplansvillor från 1960 uppförda efter ritningar av Småhusbyrån Aktiebolag.
Sadeltak klädda med taktegel liksom fasader av puts och tegel hör till den
ursprungliga karaktären i denna husgrupp. Byggnaderna är i huvudsak placerade
längs med förgårdsmarken mot gatan.
exempel på ett modernistisk hus och mer nutida ”kataloghus” inom planområdet
6
Byggnadskultur och gestaltning
Kvarteren öster och väster om Vallgatan i Almby har karaktären av ett villaområde
med trädgårdsstadskaraktär. Kvarteren kännetecknas av de friliggande villorna
omgivna av trädgårdarnas grönska och gröna gaturum där häckar är starkt
sammanbindande länkar i gaturummet. Detta karaktärsdrag ska bibehållas genom att
det gröna obebyggda stråket mellan hus och gatulinje och tomtgräns hålls fast.
Tomtgränser markeras med häckar eller låga staket. Eventuell ny bebyggelse ska
infogas med hänsyn till detta bebyggelsemönster.
Varsamhetsbestämmelser
Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ kan vissa karaktärsdrag
och värden specificeras i varsamhetsbestämmelser. De värden och karaktärsdrag som
specificeras under byggnadskultur skall särskilt beaktas vid förändringar och
underhåll av trädgårdar, mark och byggnader.
Lek, friytor
Privata trädgårdar medger ytor för lek och vistelse för de boende. Utöver det finns
det en allmän lekplats ca 100 m söder om planområdet samt ett grönområde för bland
annat bollsport öster om planområdet.
Teknisk försörjning
El, fjärrvärme och stadsnät.
Planområdet är anslutet till det övriga elnätet. Planområdet är inte anslutet till
fjärrvärmenätet. Stadsnät finns i Vallgatan och i gång och cykelvägen öster om
planområdet.
7
Störningar
Buller
Dygnsmedelvärden i dBA
Grönt
Gult
Orange
Rött
Lila
Blå
50 - 55
55 - 60
60 - 65
65 - 70
70 - 75
över 75
Enligt en generell bullerkartläggning från 2010 klaras 55dB ekvivalentnivå för
samtliga fastigheters fasader utom vid Almbyrondellen emellertid visar en mer
detaljerad bullerberäkning att 55dBA klaras på baksidan av fastigheten
Kvismaren 19 (bilaga1).
FÖRÄNDRINGAR
Bebyggelse
Bostäder
För huvudbyggnader inom planområdet tillåts mer än en våning, högsta tillåtna
byggnadshöjd regleras till 6.0 meter med en högsta nockhöjd på 10 meter.
Några fastigheter har enbart en högsta tillåten nockhöjd på 7,5 meter.
Utmed Rudbeckusvägen är högsta tillåtna nockhöjd 6,0 meter och högsta tillåtna
byggnadshöjd 4,5 meter, höjderna där motiveras med den låga nuvarande
bebyggelsen samt att även bebyggelsen på den södra sidan av Rudbeckusvägen
utgörs av låga huvudbyggnader.
8
Utöver högsta byggnadshöjd får takkupor och utskjutande delar av tak tillåtas till
max 1/3 av takets längd höjden regleras till den högsta tillåtna nockhöjden. Mark
som inte får bebyggas regleras med prickmark, syftet kan vara att bibehålla en
förgårdslinje eller att begränsa huvudbyggnaders placering i förhållande till
angränsande fastigheter. Om inte prickmark finns utmed fastighetsgräns skall
huvudbyggnad vara placerad minst 4 meter från tomtgräns. För ett antal fastigheter
utmed Rudbeckiusvägen tillåts inte fönster i fasad i riktning mot öster om fasaden
ligger närmare än 4 meter till fastighetsgräns (avser ny eller tillbyggnad), syftet är att
hindra insyn från huvudbyggnad in till angränsande grannes trädgård. Inom 4 meter
från fastighetsgräns får högsta totalhöjd på garage eller förrådsdel som är integrerad
med huvudbyggnad inte överstiga 4 meter. Komplementbyggnad skall placeras minst
1,5 meter från tomtgräns eller sammanbyggas med grannes komplementbyggnad
med takfall så att dagvatten kan omhändertas på respektive fastighet. Höjden på ett
fåtal komplementbyggnader regleras till en maximal byggnadshöjd på 3,5 meter i
annat fall är högsta tillåtna nockhöjd 4 meter.
Störningar
Buller och störningsskydd
Ny bebyggelse ska utformas och anpassas till platsen så att acceptabla ljudnivåer
uppnås. Detaljplanens bullerbestämmelser är utformade utifrån Förordning
(2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader.(trädde i kraft 2015-06-01).
Huvudregeln för bostäder är att 55 dBA ekvivalentnivå skall klaras utanför alla
fasader och att en uteplats skall klara 50 dBA ekvivalent ljudnivå samt 70 dBA
maximal ljudnivå. De bostäder vid vilka huvudregeln inte går att klara ska minst
hälften av boningsrummen (vardagsrum och sovrum) vara vända mot en sida där 55
dBA ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och där inte 70 dBA maximal
ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasaden.
Befintlig bebyggelse
Planområdet är sedan ett antal år tillbaka bebyggt med bostäder. Vid nybyggnad eller
i händelse av brand eller annan omständighet då det är nödvändigt att uppföra nya
bostadshus inom angiven byggrätt skall byggnaderna utformas och anpassas till
platsen så att acceptabla ljudnivåer inomhus klaras enligt de bestämmelser som finns
för tekniska egenskapskrav (BBR) samt att gällande lagstiftning för utomhusbuller
klaras vid fasad och vid uteplats. För den befintliga bebyggelsen bedöms det finnas
goda möjligheter att skapa acceptabla bullernivåer med bland annat avskärmade
uteplatser, något som ligger i linje med att långsiktigt skapa goda boendemiljöer med
avseende på buller.
Övrigt gatunät
Det pågår ett planarbete (Bn 830/2011) med syfte att öppna Vallgatan mot
universitetet. I den planen anges det beräkningar som tyder på att ca 1000 bilar/dygn
kommer att använda den nyöppnade delen av Vallgatan. 10 % av den totala trafiken
där beräknas vara tung trafik, där 80% av den tunga trafiken beräknas bussarna stå
för. Den eventuella ökade trafikmängden har ej tagits med i bullerkartläggningen
eller bullerberäkningen i denna detaljplan.
9
Teknisk försörjning
Dagvatten
Dagvatten skall avledas till grönytor för fördröjning inom den egna fastigheten innan
anslutning får ske till det allmänna dagvattensystemet.
Avfall
Inom varje fastighet inom planområdet ska det finnas tillräckligt utrymme för
sortering av avfall. Reglerna i avfallsplanen och föreskrifter för avfallshanteringen i
Örebro kommun ska följas vid utformningen och placeringen av soprummet och
återvinningsutrymmet. Utformningen och placeringen av avfallshanteringen skall ske
i samarbete med Tekniska förvaltningen.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDE
Ingen särskild genomförandebeskrivning är upprättad då planen har begränsad
omfattning.
Genomförandetid
Genomförandetiden är fem år från det att planen vunnit laga kraft.
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för allmän plats.
Planavgift
Planavgift tas ut i samband med bygglov.
MILJÖKONSEKVENSER
Detaljplanen innebär inte en sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 §
miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning har
därför inte upprättats enligt kraven i plan och bygglagen 4 kap. 34 §.
Frida Hammarlind
Kjell Jansson
Enhetschef detaljplan
Planeringsarkitekt
10
11
PLANBESTÄMMELSER
Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar.
Där beteckningar saknas gäller bestämmelsen hela området.
Endast angiven användning är tillåten.
GRÄNSER
Planområdesgränsen redovisas 3 m utanför området.
Användningsgräns
Egenskapsgräns
ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN
Allmänna platser
LOKALGATA
PARK
Lokaltrafik
Anlagd park
Kvartersmark
B
Bostäder
UTNYTTJANDEGRAD
e1
Största tillåtna byggnadsarea i procent av fastighetsarean är 25%
e2
Största tillåtna byggnadsarea i kvm/fastighet
Minsta tillåtna storlek på fastighet är 600 kvm
BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE
Byggnad får inte uppföras
Marken får endast bebyggas med komplementbyggnader
MARKENS ANORDNANDE
Dagvatten
Dagvatten från tak och annat naturligt dagvatten skall avledas till grönytor för fördröjning inom den
egna fastigheten innan anslutning får ske till det allmänna dagvattensystemet.
Utfart, stängsel
Körbar förbindelse får inte anordnas
PLACERING, UTFORMNING OCH UTFÖRANDE
Placering
Minsta tillåtna avstånd för huvudbyggnad till fastighetsgräns är 4 meter om inte prickmark finns mellan huvudbyggnad
och fastighetsgräns. Minsta tillåtna avstånd för komplementbyggnader till fastighetsgräns är 1,5 meter, om grannar
är överens tillåts dock att komplementbyggnader sammanbyggas i fastighetsgräns.
Inom 4 meter från fastighetsgräns får högsta totalhöjd på garage eller förrådsdel som är integrerad med huvudbyggnad
inte överstiga 4 meter.
Om inget annat anges i plankartan är högsta tillåtna nockhöjd för koplementbyggnader 4,0 meter
Utformning
Högsta byggnadshöjd i meter
Högsta nocklhöjd i meter
Utöver högsta byggnadshöjd får takkupor och utskjutande delar av tak tillåtas till max 1/3 av takets längd.
b
Fönster är inte tillåtna i fasad mot öster som ligger närmare än 4 meter till fastighetsgräns.
Varsamhet
Vid förändring och underhåll skall hänsyn tas till de karraktärsdrag som beskrivs i planhandlingen i sid 7
så att villaområdets trädgårdsstadskaraktär bibehålls.
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER
Genomförandetid
Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft
Planavgift
Planavgift tas ut i samband med bygglov.
12