Planbeskrivning Toften samråd
Planbeskrivning 2015-09-29 Samrådshandling Bn 1295/2011 LUNDBY Detaljplan för kv Toften m.fl. (Almby) Örebro kommun Samrådstid: den 9 oktober - 6 november 2015 Enkelt planförfarande Handläggare: E-post: Kjell Jansson [email protected] Stadsbyggnad, Örebro kommun Box 33400 Stadsbyggnadshus 1 701 35 Örebro Åbylundsgatan 8 A 019-21 10 00 kundtjänst 019-21 15 63 fax [email protected] www.orebro.se VAD ÄR EN DETALJPLAN? Genom detaljplaner regleras markens användning och bebyggelsens utformning. Detaljplaner, som ser ut som en slags karta, innehåller juridiskt bindande bestämmelser för var man får bygga, vad byggnader och markområden skall användas till, byggnadshöjder, byggnaders utformning med mera. Byggrätten i detaljplanen anger den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en plats. Örebro består av ett lapptäcke av detaljplaner som reglerar vad som får byggas var. Mer information om hur detaljplanen arbetas fram finns under: http://www.orebro.se/detaljplan I arbetet med denna plan har vi nu kommit till: Planprogram Planarbete Samråd Granskning Antagande Laga kraft ÖVERGÅNGSBESTÄMMELSER PBL 2010:900 Arbetet med denna detaljplan påbörjades efter den 2 maj 2011 och görs enligt de bestämmelser som finns i plan- och bygglagen (2010:900). 2 PLANBESKRIVNING Detaljplan för kv Toften m.fl. (Almby) Örebro kommun Den här detaljplanen genomförs med enkelt planförfarande. Enkelt planförfarande kan användas om en föreslagen detaljplan är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten och om den överensstämmer med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande. Endast närmast berörda, sakägare och länsstyrelsen behöver höras. HANDLINGAR Planhandlingen omfattar: - denna planbeskrivning med karta i skala 1:1 000 med planbestämmelser ingår - granskningsutlåtande (efter samråd) - fastighetsförteckning PLANENS SYFTE OCH BAKGRUND Syftet med planen är att reglera höjder för byggrätter så att de mer anpassas till den befintliga bebyggelsen i området. Bakgrunden till planförslaget är att i det aktuella området som uteslutande utgörs av friliggande enbostadshus har det under åren gjorts tillbyggnader på flera fastigheter som inte stämmer överens med gällande detaljplan (1880K-A687) från 1983. Flera tillbyggnader har tillåtits i bygglov som mindre avvikelse från detaljplanebestämmelserna medan det för några enskilda fastigheter tagits fram ”frimärksplaner”. Byggnadsnämnden har med anledning av det gett stadsbyggnad i uppdrag att göra en översyn av gällande detaljplans innehåll vilket resulterar i detta detaljplaneförslag. LÄGE Planområdets läge 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Inga riksintressen berörs av planen. Översiktliga planer Planen överensstämmer med översiktsplanen (Vårt framtida Örebro, antagen 2010-03-24). Detaljplaner Planområdet berör tre stycken detaljplaner samt ett tillägg till en detaljplan. Planerna vann laga kraft 1880K-A687 1880K-P90/26 1880-P463(ÄDP) 1880-P591 30 juni 1983 20 september 1990 10 maj 2007 15 juli 2009 Genomförandetiderna är avslutade för samtliga planer. I de äldre detaljplanerna 1880K-A687 och 1880K-P90/26 regleras antalet våningar till en våning. 4 FÖRUTSÄTTNINGAR Markägoförhållanden Fastigheterna inom planområdet är i privat ägo. Bebyggelse Bostäder Planområdet är utbyggt under olika epoker och består av friliggande villabebyggelse. Historisk bakgrund Almby har sitt ursprung i kyrkbyn Almby, byn Näsby och gården Tybble. Efter kommunreformen 1862 bildades Almby landskommun som 1926 blev Almby municipalsamhälle. 1943 inkorporerades Almby med Örebro stad. flygfoto från 1954 del av Almby, planområde i nord/östra hörnet av bilden bildkälla Örebro stadsarkiv/ Oscar Bladh Under 1900-talets första decennium ökade Örebros folkmängd starkt, tack vare tillkomsten av stora industrier som CV, pappersbruket och skofabrikerna. En mängd bostäder behövdes och byggdes, vilket gav avtryck i stadens utkanter. Öster om staden bebyggdes de gamla stadsjordarna och de tidigare byarnas ägor avstyckades för villabebyggelse och. De många industrierna i närheten bidrog till Almbys snabba tillväxt. Sedan den första villabebyggelsen kom till på 1920- och 1930-talen har sedan stadsdelen växt österut. flygfoto från 1962 del av Almby, bildkälla Örebro stadsarkiv 5 Bebyggelse Bebyggelsen i området består av friliggande villor de flesta med tillhörande garage. Den ursprungliga bebyggelsen har sina rötter i egnahemsrörelsen samt att den till viss del kom att präglas av att den låg i gränslandet mellan stad och landsbygd. exempel på bebyggelse inom planområdet från egnahemsepoken I kvarteren Kvismaren, Toften och Sottern finns en blandad villabebyggelse från hela 1900-talet. 15 villor tillhör stadsdelens första utbyggnadsfas på 1920-talet då Almby byggdes ut till ett villasamhälle med trädgårdsstadskaraktär. Villorna uppfördes efter typritningar och förebilderna hämtades från den klassiska svenska småstaden och karakteriseras av kvadratiska volymer i 1 ½ våning, brutna tak eller sadeltak, öppna verandor och burspråk. Den ursprungliga karaktären på majoriteten av villorna från tidigt 1900-tal har förändrats genom om- och tillbyggnader men de ursprungliga volymerna är fortfarande möjliga att avläsa. Fasadmaterialen varierar mellan träpanel, puts och tegel. Typhus från 1940-talet till 1980-talet förekommer också inom kvarteret. På Rudbeckiusvägens norra sida finns en grupp med enhetliga enplansvillor från 1960 uppförda efter ritningar av Småhusbyrån Aktiebolag. Sadeltak klädda med taktegel liksom fasader av puts och tegel hör till den ursprungliga karaktären i denna husgrupp. Byggnaderna är i huvudsak placerade längs med förgårdsmarken mot gatan. exempel på ett modernistisk hus och mer nutida ”kataloghus” inom planområdet 6 Byggnadskultur och gestaltning Kvarteren öster och väster om Vallgatan i Almby har karaktären av ett villaområde med trädgårdsstadskaraktär. Kvarteren kännetecknas av de friliggande villorna omgivna av trädgårdarnas grönska och gröna gaturum där häckar är starkt sammanbindande länkar i gaturummet. Detta karaktärsdrag ska bibehållas genom att det gröna obebyggda stråket mellan hus och gatulinje och tomtgräns hålls fast. Tomtgränser markeras med häckar eller låga staket. Eventuell ny bebyggelse ska infogas med hänsyn till detta bebyggelsemönster. Varsamhetsbestämmelser Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ kan vissa karaktärsdrag och värden specificeras i varsamhetsbestämmelser. De värden och karaktärsdrag som specificeras under byggnadskultur skall särskilt beaktas vid förändringar och underhåll av trädgårdar, mark och byggnader. Lek, friytor Privata trädgårdar medger ytor för lek och vistelse för de boende. Utöver det finns det en allmän lekplats ca 100 m söder om planområdet samt ett grönområde för bland annat bollsport öster om planområdet. Teknisk försörjning El, fjärrvärme och stadsnät. Planområdet är anslutet till det övriga elnätet. Planområdet är inte anslutet till fjärrvärmenätet. Stadsnät finns i Vallgatan och i gång och cykelvägen öster om planområdet. 7 Störningar Buller Dygnsmedelvärden i dBA Grönt Gult Orange Rött Lila Blå 50 - 55 55 - 60 60 - 65 65 - 70 70 - 75 över 75 Enligt en generell bullerkartläggning från 2010 klaras 55dB ekvivalentnivå för samtliga fastigheters fasader utom vid Almbyrondellen emellertid visar en mer detaljerad bullerberäkning att 55dBA klaras på baksidan av fastigheten Kvismaren 19 (bilaga1). FÖRÄNDRINGAR Bebyggelse Bostäder För huvudbyggnader inom planområdet tillåts mer än en våning, högsta tillåtna byggnadshöjd regleras till 6.0 meter med en högsta nockhöjd på 10 meter. Några fastigheter har enbart en högsta tillåten nockhöjd på 7,5 meter. Utmed Rudbeckusvägen är högsta tillåtna nockhöjd 6,0 meter och högsta tillåtna byggnadshöjd 4,5 meter, höjderna där motiveras med den låga nuvarande bebyggelsen samt att även bebyggelsen på den södra sidan av Rudbeckusvägen utgörs av låga huvudbyggnader. 8 Utöver högsta byggnadshöjd får takkupor och utskjutande delar av tak tillåtas till max 1/3 av takets längd höjden regleras till den högsta tillåtna nockhöjden. Mark som inte får bebyggas regleras med prickmark, syftet kan vara att bibehålla en förgårdslinje eller att begränsa huvudbyggnaders placering i förhållande till angränsande fastigheter. Om inte prickmark finns utmed fastighetsgräns skall huvudbyggnad vara placerad minst 4 meter från tomtgräns. För ett antal fastigheter utmed Rudbeckiusvägen tillåts inte fönster i fasad i riktning mot öster om fasaden ligger närmare än 4 meter till fastighetsgräns (avser ny eller tillbyggnad), syftet är att hindra insyn från huvudbyggnad in till angränsande grannes trädgård. Inom 4 meter från fastighetsgräns får högsta totalhöjd på garage eller förrådsdel som är integrerad med huvudbyggnad inte överstiga 4 meter. Komplementbyggnad skall placeras minst 1,5 meter från tomtgräns eller sammanbyggas med grannes komplementbyggnad med takfall så att dagvatten kan omhändertas på respektive fastighet. Höjden på ett fåtal komplementbyggnader regleras till en maximal byggnadshöjd på 3,5 meter i annat fall är högsta tillåtna nockhöjd 4 meter. Störningar Buller och störningsskydd Ny bebyggelse ska utformas och anpassas till platsen så att acceptabla ljudnivåer uppnås. Detaljplanens bullerbestämmelser är utformade utifrån Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader.(trädde i kraft 2015-06-01). Huvudregeln för bostäder är att 55 dBA ekvivalentnivå skall klaras utanför alla fasader och att en uteplats skall klara 50 dBA ekvivalent ljudnivå samt 70 dBA maximal ljudnivå. De bostäder vid vilka huvudregeln inte går att klara ska minst hälften av boningsrummen (vardagsrum och sovrum) vara vända mot en sida där 55 dBA ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och där inte 70 dBA maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasaden. Befintlig bebyggelse Planområdet är sedan ett antal år tillbaka bebyggt med bostäder. Vid nybyggnad eller i händelse av brand eller annan omständighet då det är nödvändigt att uppföra nya bostadshus inom angiven byggrätt skall byggnaderna utformas och anpassas till platsen så att acceptabla ljudnivåer inomhus klaras enligt de bestämmelser som finns för tekniska egenskapskrav (BBR) samt att gällande lagstiftning för utomhusbuller klaras vid fasad och vid uteplats. För den befintliga bebyggelsen bedöms det finnas goda möjligheter att skapa acceptabla bullernivåer med bland annat avskärmade uteplatser, något som ligger i linje med att långsiktigt skapa goda boendemiljöer med avseende på buller. Övrigt gatunät Det pågår ett planarbete (Bn 830/2011) med syfte att öppna Vallgatan mot universitetet. I den planen anges det beräkningar som tyder på att ca 1000 bilar/dygn kommer att använda den nyöppnade delen av Vallgatan. 10 % av den totala trafiken där beräknas vara tung trafik, där 80% av den tunga trafiken beräknas bussarna stå för. Den eventuella ökade trafikmängden har ej tagits med i bullerkartläggningen eller bullerberäkningen i denna detaljplan. 9 Teknisk försörjning Dagvatten Dagvatten skall avledas till grönytor för fördröjning inom den egna fastigheten innan anslutning får ske till det allmänna dagvattensystemet. Avfall Inom varje fastighet inom planområdet ska det finnas tillräckligt utrymme för sortering av avfall. Reglerna i avfallsplanen och föreskrifter för avfallshanteringen i Örebro kommun ska följas vid utformningen och placeringen av soprummet och återvinningsutrymmet. Utformningen och placeringen av avfallshanteringen skall ske i samarbete med Tekniska förvaltningen. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDE Ingen särskild genomförandebeskrivning är upprättad då planen har begränsad omfattning. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det att planen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Planavgift Planavgift tas ut i samband med bygglov. MILJÖKONSEKVENSER Detaljplanen innebär inte en sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 § miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats enligt kraven i plan och bygglagen 4 kap. 34 §. Frida Hammarlind Kjell Jansson Enhetschef detaljplan Planeringsarkitekt 10 11 PLANBESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Där beteckningar saknas gäller bestämmelsen hela området. Endast angiven användning är tillåten. GRÄNSER Planområdesgränsen redovisas 3 m utanför området. Användningsgräns Egenskapsgräns ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser LOKALGATA PARK Lokaltrafik Anlagd park Kvartersmark B Bostäder UTNYTTJANDEGRAD e1 Största tillåtna byggnadsarea i procent av fastighetsarean är 25% e2 Största tillåtna byggnadsarea i kvm/fastighet Minsta tillåtna storlek på fastighet är 600 kvm BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE Byggnad får inte uppföras Marken får endast bebyggas med komplementbyggnader MARKENS ANORDNANDE Dagvatten Dagvatten från tak och annat naturligt dagvatten skall avledas till grönytor för fördröjning inom den egna fastigheten innan anslutning får ske till det allmänna dagvattensystemet. Utfart, stängsel Körbar förbindelse får inte anordnas PLACERING, UTFORMNING OCH UTFÖRANDE Placering Minsta tillåtna avstånd för huvudbyggnad till fastighetsgräns är 4 meter om inte prickmark finns mellan huvudbyggnad och fastighetsgräns. Minsta tillåtna avstånd för komplementbyggnader till fastighetsgräns är 1,5 meter, om grannar är överens tillåts dock att komplementbyggnader sammanbyggas i fastighetsgräns. Inom 4 meter från fastighetsgräns får högsta totalhöjd på garage eller förrådsdel som är integrerad med huvudbyggnad inte överstiga 4 meter. Om inget annat anges i plankartan är högsta tillåtna nockhöjd för koplementbyggnader 4,0 meter Utformning Högsta byggnadshöjd i meter Högsta nocklhöjd i meter Utöver högsta byggnadshöjd får takkupor och utskjutande delar av tak tillåtas till max 1/3 av takets längd. b Fönster är inte tillåtna i fasad mot öster som ligger närmare än 4 meter till fastighetsgräns. Varsamhet Vid förändring och underhåll skall hänsyn tas till de karraktärsdrag som beskrivs i planhandlingen i sid 7 så att villaområdets trädgårdsstadskaraktär bibehålls. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft Planavgift Planavgift tas ut i samband med bygglov. 12
© Copyright 2024