Årsredovisning 2010
ÅRSREDOVISNING 2010 innehåll Finansiella rapporter 73 Moderbolagets noter 1 året i korthet 43 Förvaltningsberättelse 76 Femårsöversikt 2 Koncernchefens VERKSAMHET kommentar 4 Affärsidé, mål och koncernen: – koncernen 47 Resultaträkning 78 Kvartalsöversikt 48 Balansräkning 50 Kassaflödesanalys strategier – koncernen 79 Kvartalsöversikt 52 Förändringar i 6 Affären JM 8 Marknadsöversikt eget kapital 17 KUNDER 53 Koncernens noter 20 bostadsbyggrätter moderbolaget: 22 projektfastigheter 71 Resultaträkning och Kassaflödesanalys affärssegment 23 28 Hållbart samhällsbyggande 72 Balansräkning 34 Medarbetare 73 Förändringar i 38 Risker och riskhantering aktieägarinformation 85 bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer 92 koncernledning 93 JM-aktien 94 96 Kallelse till årsstämma och finansiell kalender – affärssegment JMs fastigheter 97 80 IFRIC 15 Förslag till vinst 82 100 Adresser disposition 83 Revisionsberättelse Definitioner och 84 Omslagsbilden: JMs erbjudande sammanfattas under begreppet ”Smarta Kvadrat” och inne bär klimatsmart tänkande, ekonomisk trygg het och utrymme för olika personligheter. rdlista o eget kapital JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete. Vi omsätter cirka 9 miljarder kronor och har cirka 2 100 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap. Affärsidé Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Vision JM skapar hus att trivas i. Övergripande aktieägarmål Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Sverige GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER, %, 2010 (2009) Danmark 16 (15) 28 (26) 56 (59) Stockholm Övriga Sverige Utland Finland Norge Belgien Året i korthet 1 God försäljning och hög nivå av produktionsstartade bostäder • Intäkterna uppgick till 9 136 mkr (9 620) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). Intäkterna enligt segmentsredovisningen, som baseras på successiv vinstavräkning, uppvisar en ökning om 496 mkr (– 3 451) • Antal sålda bostäder uppgick till 3 276 (3 291) och produk tionsstarterna ökade till 3 404 (2 150) • Resultatet före skatt ökade till 840 mkr (529) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om – 62 mkr (–18). Resultat efter skatt ökade till 594 mkr (365). Rörelse marginalen ökade till 9,9 procent (6,7) • Räntabiliteten på eget kapital för året ökade till 15,7 procent (10,6). Resultatet per aktie ökade till 7,10 kronor (4,40) • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 42 mkr (1 124) varav erlagd likvid för Dalénum förvärvet, Stockholm, – 719 mkr • Styrelsen föreslår 4,50 kronor (2,50) i utdelning för 2010. Mkr 2010 2009 1) 2008 2) Intäkter 9 136 Rörelseresultat 907 Resultat före skatt 840 Kassaflöde från den löpande verksamheten 42 Rörelsemarginal (%) 9,9 Räntabilitet på eget kapital (%) 15,7 Soliditet (%) 40 Resultat per aktie (kr) 7,10 Antal sålda bostäder 3 276 Antal produktionsstartade bostäder 3 404 9 620 646 529 12 229 1 083 1 052 1 124 6,7 10,6 37 4,40 3 291 2 150 101 8,9 22,9 32 9,50 1 871 1 829 1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 2) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15. För definitioner, se sidan 84. INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr 6000 1000 5000 800 4000 600 3000 400 2000 200 1000 0 0 20081) 2009 2010 –200 20081) 2010 JM Bostad Stockholm JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Bostad Riks JM Utland JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Fastighetsutveckling JM Produktion 1) 2009 Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15 JM Produktion 1) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15 j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 2 Koncernchefens kommentar VI ökar kapaciteten för att möta högre efter frågan PÅ JMs Bostäder Under 2010 har vi sett en förstärkning av konjunkturen på våra marknader från en svag nivå de senaste två åren. För JM betyder det att vi har varit nere och vänt på lägre produktionsvolymer och att vi nu ser positivt på utvecklingen. Vi har idag en god efterfrågan och försäljning i våra bostads projekt såväl i Stockholm som i övriga Sverige och i Norge. I Danmark har vi sett en viss förbättring av efterfrågan liksom i Finland och Belgien. Totalt produktionsstartade JM 3 400 bostäder under 2010 och förutsatt att marknaden fortsätter att utvecklas positivt vill vi växa tillbaka till nivån om drygt 4 000 produktionsstarter per år. Vi ökar gradvis kapaciteten och den stora utmaningen i framför allt Stockholmsregionen är att rekrytera medarbetare för att kunna starta fler projekt. Vi har sett en rekordhög befolkningstillväxt i storstadsregio nerna i Sverige, hushåll som har fått en allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga ränte nivåer. Även i Osloregionen ökade befolkningen mycket starkt liksom efterfrågan på bostäder. Storstadsregionerna står för en stor del av Sveriges och Norges befolkningstillväxt och JMs pro duktionsstarter är koncentrerade till dessa marknader. Det är ännu för tidigt att avgöra i vilken utsträckning bolåne taket i Sverige, som infördes under slutet av 2010, har påverkat bostadsmarknaden. Viktigast är det allmänna konjunkturläget som påverkar efterfrågan, priser och därmed indirekt JMs nivå på produktionsstarter. JM har haft en stark resultatutveckling under 2010 vilket beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå och en mer positiv marknad. Vi har en stark balansräkning och under året delade vi ut 208 mkr till aktieägarna. ökad takt av markförvärv Portföljen av byggrätter är en av JMs viktigaste tillgångar och avgö rande för att vi ska ha bra projekt att jobba med framöver. Vi för värvar mark i princip i samma takt som vi tar mark till produktion. Vid årsskiftet disponerade vi 27 500 byggrätter, med tyngdpunkt i Stockholm, Uppsala, Malmö, Göteborg och Oslo med närområ den. Förvärv har gjorts i samtliga av dessa områden under året. Två stora projekt har produktionsstartats under 2010 – båda med utsikt över Stockholms hamninlopp, populära projekt med j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 hög bokningsgrad. Det största projektet är Kvarnholmen, Nacka, där JM planerar för cirka 1 200 bostäder i det tidigare industri området. På Lidingö har vi startat projekt i Dalénum-området som kommer att vara ett av JMs flaggskepp under många år fram över. Här planerar vi för cirka 1 000 bostäder samt ett stort antal arbetsplatser. Första inflyttning blir 2012. I slutet av året förvärvade vi fastigheter vid Brommaplan i Stock holm för att delta i utveckling av en helhetslösning för området med bostäder, arbetsplatser och nya kommunikationslösningar. Även i Norge har vi förvärvat byggrätter och jag ser gärna att vi ökar volymen ytterligare. Ett område i Oslo som kommer att produktionsstartas i början av 2011 är Grefsen Stasjon där vi planerar för cirka 500 bostäder. Bostäder i attraktiva lägen Vår ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad. När det gäller en av JMs stora kundgrupper, unga barn familjer, ser vi att många idag i större utsträckning väljer att bo kvar i city eller närförort. De önskar välplanerade, miljövänliga bostäder men också närheten till kommunikationer och bra infra struktur. Vi arbetar nära slutkunden och genomför regelmässigt undersökningar för att se hur våra kunder vill leva och bo. Bostadsutvecklingsbranschen i Sverige har sedan två år tillbaka ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index och JM har enligt detta index branschens mest nöjda kunder för andra året i rad. Vi är stolta över att hamna i topp och får bekräftat att kund fokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer för JM. En säker boendemiljö Det ska vara tryggt att köpa sin bostad av JM och kunden ska trivas i sitt nya hus, men själva området är också viktigt. För cirka tio år sedan intensifierades arbetet med trygghetsfrågor och resulterade bland annat i Botryggt-05, ett samarbete mel lan ett antal större byggföretag och Stockholmspolisen. Vi har fortsatt detta arbete och inledde under året ett samarbete med stiftelsen Tryggare Sverige som verkar genom sina medlemsföre tag i näringslivet. Tillsammans har vi arbetat fram ett trygghets program som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning. Enhetligt arbetssätt i produktionen JM arbetar sedan flera år tillbaka med industriella arbetssätt och produktionsmetoder och vi har en konkurrensfördel genom att projektutvecklingen i huvudsak görs i egen regi och att vi på det sättet kan styra över produkten. För drygt ett år sedan inledde vi ett av de mest genom gripande förändringsarbetena i JM på många år, benämnt Struk turerad produktion. Syftet är att vi ska jobba enhetligt på JM så att vi får en bättre arbetsmiljö samtidigt som vi förbättrar kvaliteten i våra bostäder och sänker produktionskostnaderna. Målsättningen är att identifiera den bästa metoden att utföra de olika arbetsmomenten ute på arbetsplatserna. Därefter tar vi fram rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar så att vi arbetar på ett enhetligt sätt, och vi tittar parallellt på produktionstidsplaneringen. Koncernchefens kommentar 3 Samarbete med arkitekter Att bygga bostäder med industrialiserade processer förutsätter att också arkitekterna är uppdaterade om hur vi arbetar vad avser projektering och produktion. JM har ett gott samarbete med arkitektkontor kring bostadsutformning och under året har vi tagit ytterligare ett steg och knutit ett antal arkitektkontor närmare JM. Syftet är att bli en tydligare samarbetspartner och skapa ännu bättre förutsättningar för framtidens bostäder. Energianvändning i fokus Som ledande projektutvecklare av bostäder har JM ett ansvar även inom miljöområdet. Arbetet med att minska bostädernas energianvändning och energibehov under såväl produktion som drift är i fokus och pågår kontinuerligt. Vi fortsätter utveck lingsarbetet med att göra husen allt mer energieffektiva och testar nya lösningar för att skaffa oss mer kunskap för att kunna utveckla JMs lågenergihuskoncept. Andra viktiga områden är val av byggmaterial, hantering av byggavfall, användning av transpor ter och arbetsmaskiner och hantering av förorenad mark. Under året tog vi beslut om att klimatkompensera för JMs flygresor men vi försöker generellt minska resandet och använder till exempel videokonferenser för många möten. många nya medarbetare Under 2010 har vi påbörjat arbetet med att införa ett enhetligt arbetssätt i produktionen i Sverige, ett arbete som kommer att pågå under flera år. Det är en stor och spännande utmaning trots all JMs kunskap om nyproduktion av bostäder. Jag är övertygad om att vi kommer att lyckas, även om det till en början tar tid och kraft av JMs organisation. Logistik fortsatt prioriterat Vi ser att ju mer vi utvecklar våra produktionsprocesser desto viktigare blir logistikfrågan. Kraven ökar på att leveranserna till våra arbetsplatser ska ske så att vi får rätt mängd och rätt kvalitet i rätt tid. Detta är ett ständigt pågående utvecklingsarbete på inköpssidan men kraven har blivit tydligare och förutsättningarna blir nu ännu bättre tack vare projektet som pågår kring enhetligt arbetssätt i produktionen. JM kan fortsätta att styra inköpsvolymerna mot ett färre antal och mer standardiserade komponenter och vi har ambi tionen att vara en enhetlig kund gentemot leverantörerna. Våra medarbetare är också med och påverkar med sin erfarenhet, till exempel genom det utvecklingssamarbete vi har med våra utvalda strategiska leverantörer. Branschen står inför stora pensionsavgångar på produktionssidan och brist på erfaren personal – både tjänstemän och hantver kare. JM har ambitionen att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna attrahera nya medarbetare, men det är också viktigt att kunna behålla de medarbetare vi har idag. I JM-akademin har vi samlat utbildningar som tagits fram särskilt för att utveckla våra medarbetare och vi startar nu också ett pilotprojekt med en platschefsutbildning. Vi samverkar sedan många år tillbaka med Sveriges största högskolor och universitet samt med Rönninge gymnasium och Nackademin, en eftergymnasial ingenjörsutbild ning i husbyggnad och anläggning i Stockholm. Under 2010 har JM anställt totalt 350 nya medarbetare, både tjänstemän och hantverkare. Av tjänstemännen kommer cirka hälften direkt från högskola eller universitet. fortsatt goda förutsättningar Efterfrågan är god för JMs bostäder på våra huvudmarknader och framöver gäller fortsatt goda förutsättningar för vår affär, bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Det största hotet mot en avmattning i pris och efterfrågan på JMs produkter är ett försämrat konjunkturläge. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj och har nu också ökat takten av mark förvärv. Stockholm i mars 2011 Johan Skoglund j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 4 Affärsidé , mål och str ategier Ledande projektutvecklare i Norden FINANSIELLA MÅL Utdelningsmål – Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Marginalmål – Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1–2 procentenheter. AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljö erna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM skapar hus att trivas i. Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JMs hus långt in i framtiden som idag. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att inom ramen för affärsidén nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. Med ledande avses såväl marknadsposition på de markna der som JM verkar som kvalitet i produkten. Utveckling av bostä der ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioeko nomiska förutsättningar på lång sikt. En växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i JMs affär. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostads rätter i Storstockholm. I Frösunda, Solna, har vi hittills produktionsstartat cirka 600 bostäder. Här ligger också JMs nybyggda huvudkontor. NYCKELTAL % Mål 2010 2009 2008 1) Utdelning, andel av resultat efter skatt 50 63 2) 57 0 Rörelsemarginal 10 9,9 6,7 8,9 Soliditet 35 40 37 32 1) 2) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15. Enligt styrelsens förslag. Soliditetsmål – Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäck ning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. JM ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljö anpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Detta förutsätter en kontinuerligt god kunskap om våra kunders behov och prioriteringar. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet på att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske med krav på god lönsam het och marknadsledande position. Internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av god kontroll av den operativa risken i JMs kapitalkrävande affär. Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion. Följsamhet till JMs så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav. Detta inkluderar tillräcklig nivå på bokning och kontrakts skrivning av bostäder före produktionsstart. JM ska långsiktigt Affärsidé , mål och str ategier 5 säkra p roduktionskostnaderna och därför upprätthålla en begrän sad men effektiv egen produktionskapacitet, vilket dock alltid ska ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser. JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balans räkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom förande och försäljning av fastighetsprojekten. TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR JMs ambition är att upprätthålla en över tiden väl avvägd tillgångsoch kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklings verksamhet. Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avse ende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt innehålla exploateringsfastigheter motsvarande cirka fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Balansposten projektfastigheter ska främst bestå av bostadsfas tigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostads rätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdigställande. Posten projektfastigheter kan variera i storlek med hänsyn till den cykliska karaktären på kontorsutveckling samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgå ende analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelse risker och tillgångsslag kan variera över tiden vilket därmed påverkar nivån för optimerad skuldsättningsgrad för koncernen. Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av lämplig kapitalstruktur. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når kon cernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad. Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav som uppgår till 6,5 till 7,5 procent. genomsnittlig Kapitalkostnad eget kapital • Riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på tio åriga statsobligationer är 4,5 till 5,5 procent • Riskpremie – för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5,0 till 5,5 procent • Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus risk premie) är således 9,5 till 11,0 procent. genomsnittlig Kapitalkostnad lånat kapital • Riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om två år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 3,5 till 4,5 procent • Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1,0 procent • Avdragsrätt – eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre. Med en bolagsskatt på 26,3 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 26,3 procent till 3,2 till 4,0 procent. Kapitalstruktur • Skuldsättningsgrad – JM har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt ska uppgå till 1,0. Nya projekts vägda kapitalkostnad (WACC) uppgår därmed till 6,5 till 7,5 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga inves teringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på 6,5 till 7,5 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 6 Affären JM Värdeskapande genom projektutveckling Eftersom vår verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostä der kan vi utveckla våra processer och samtidigt öka boende kvaliteten. JMs projekt är ofta stora och komplexa, som Kvarnholmen i Nacka. Här satte JM under 2010 spaden i jorden för de första av cirka 1 200 bostäder på ön vilket markerar slutpunkten för en nästan nittioårig industriepok. Andra stora, pågående projekt är Liljeholmen i Stockholm, Dalénum på Lidingö, Eriksbergsområ det i Göteborg och Dockanområdet i Malmö som omvandlas till nya stadsdelar. JM har arbetat med projektutveckling av bostäder i 65 år och har en ledande position vad gäller kundorientering samt kvali tets- och miljöarbete. Projektutveckling innebär att förvärva obebyggd eller bebyggd mark som genom ny- eller ombyggnation för ädlas till attraktiva bostäder, och i vissa fall nya stads delar, eller kommersiella lokaler. BOSTÄDER JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. JMs projekt utveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya bostadsområden skapas. Gemensamt ledningssystem JM arbetar med ett övergripande ledningssystem, det så kallade verksamhetssystemet, framtaget för att säkerställa ett gemen samt arbetssätt i JM som stödjer effektiv kontroll och styrning. Verksamhetssystemet dokumenterar JMs processer och fast ställda affärskritiska krav och bygger på ständiga förbättringar och löpande erfarenhetsåterföring samt bidrar till ett struktu rerat utvecklingsarbete. JMs projekteringsanvisningar, som är en viktig del i verksam hetssystemet, styr bostadsutvecklingen mot beprövade och kostnadseffektiva arbetsmetoder och materialval. Projekterings anvisningarna har utarbetats av JMs mest kvalificerade projekte ringsledare, projektledare och hantverkare. JMs konkurrensfördelar Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och plan processer till produktion, försäljning och förvaltning. JM har lång erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder. KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT Bostadsrättsföreningen betalar mark INBETALNINGAR JM fakturerar bostadsrättsföreningen JM säljer evenutellt Slutfaktura förvärvade bostäder Produktionskostnader UTBETALNINGAR JM förvärvar mark Förvärvsbeslut Beslut produktionsstart JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen PROCESSER1) OCH VÄRDEKEDJA 2) I PROJEKTUTVECKLINGEN Värde Marknadsundersökning Prissättning Försäljning/Kundanpassning Bokning Inflyttning/Boende Projektering Idéarbete Planarbete/Detaljplan/Bygglov 0 1 Marknadsprocess Produktion 2 Produktionsprocess 3 Förvaltning åt bostadsrättsförening 4 Värdekedja Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. 2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen. 1) j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 5 6 År Affären JM 7 Projektutvecklingens faser JMs projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och läge. Processen från att marken förvärvats till att de nya bostä derna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. Värdeutveckling Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling. Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla bostä der och bostadsområden som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvänd ningen. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Värdeutveckling sker stegvis i takt med att mark användningen definieras. När detaljplanen fastställts och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala planprocessen och eventuella över klaganden. I tillägg till förvärv av obebyggd mark, förvärvar JM även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetill växt genom förtätning, ombildning av hyresrätter till bostadsrät ter, rivning samt om- och tillbyggnad. Kvarnholmen i Nacka. Industriområdet som funnits i nästan 90 år … Kommersiella lokaler Merparten av JMs verksamhet avser bostäder, men JM utvecklar även kommersiella lokaler. Projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påver kad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär. Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete. Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska primärt stödja projektutveck lingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område. Äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd säljer JM vanligtvis fastigheten eller använder den färdigutvecklade fastig heten som byte till byggrätter eller nya projektfastigheter. JM har ambitionen att del av utvecklade hyresbostäder behålls långsik tigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning. … omvandlas till bostäder och arbetsplatser vid Stockholms inlopp. Kassaflödeshantering Det är för JM speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effek tiv, då projekten löper över lång tid. JMs styrsystem och proces ser är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimu lera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktions start är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och de föregås av särskild analys och utvärdering. Mark som JM förvärvar bokas inledningsvis upp som exploate ringsfastighet i balansräkningen. Vid produktionsstart för respek tive projektetapp överförs fastigheten med bokfört värde till pro jektet och inräknas i projektets produktionskostnader. Samtidigt överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrätts förening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet. j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 8 Marknadsöversikt Stark återhämtning Under 2010 stärktes efterfrågan på nyproducerade bostäder på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. Detta medgav högre nivå produktionsstarter för JM. Även på JMs övriga marknader i Danmark, Finland och i Belgien noterades en ljusning på bostadsmarknaden. Totalt startade JM produktion av 3 404 bostäder under året, att jämföra med 2 150 bostäder året innan. I Sverige var siff ran 2 834, varav 89 procent var lägenheter i flerbostadshus och 11 procent småhus. I Norge produktionsstartades 429 bostäder, varav 75 procent utgjordes av lägenheter och 25 procent av små hus. I Danmark och Belgien produktionsstartades 62 respektive 48 lägenheter. Ett småhusområde om 31 enheter produktions startades i Finland. Av de produktionsstartade bostäderna utgör 211 hyresrätter i Stockholm åt extern beställare. Marknaden för nyproduktion 2010 De nordiska ländernas ekonomier har återhämtat sig starkt under 2010. Bostadsefterfrågan i framför allt Sverige och Norge har ökat i takt med en historiskt hög befolkningstillväxt, en bättre arbetsmarknad och en ökad förmögenhet hos hushållen. De historiskt låga räntenivåerna har också haft en positiv inver kan på efterfrågan av bostäder. Produktionsstart för projekt vid Sjövikstorget, Liljeholmskajen. resultat av en starkare efterfrågan. I samtliga storstadsregioner noterades under året en rekordhög befolkningstillväxt, hushåll med allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga räntenivåer. De svenska bostadsinvesteringarna som andel av BNP fortsatte under 2010 att vara på en internationellt sett låg nivå. I Sverige upp går bostadsinvesteringarna som andel av BNP till cirka 3 procent, vilket kan jämföras med exempelvis Danmark som noterar cirka 4 procent eller Norge som har en nivå om drygt 13 procent. JMs största delmarknader i Sverige är storstadsområdena Stockholm, Malmö/Lund och Göteborg. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarn holmen i Nacka samt Dalénum på Lidingö. SVERIGE Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under 2010 och noterade en BNP-tillväxt om drygt 5 procent. Antalet färdig ställda bostäder minskade emellertid markant under 2010. Detta var ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet produktionsstarter under hösten 2008 och våren 2009. Antalet byggstartade bostäder ökade dock under 2010, detta som ett NORGE Den norska ekonomin, exklusive olje- och gassektorn, noterade en tillväxt på drygt 1 procent under 2010. Antalet färdigställda bostäder minskade kraftigt under 2010. Precis som i Sverige var det ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet bygg starter främst under 2009. Befolkningen i Osloregionen fortsatte BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADSOMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN NOK, DKK/m2, löpande priser 2000 10000 10000 1000 0 0 0 Stockholms innerstad Göteborgs kommun Stockholms närförort Malmö kommun Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av Tyréns AB. j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 Oslo kommun Köpenhamns kommun Huvudstadsregionen Helsingfors Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2010:1 Kvartal 2009:1 2008:1 2007:1 2006:1 2005:1 €/m2 (Helsingfors), löpande priser 2004:1 2003:1 20000 2002:1 20000 2001:1 3000 Kvartal 30000 2010:1 30000 2009:1 4000 2008:1 40000 2007:1 40000 2006:1 5000 2005:1 50000 2004:1 50000 2003:1 6000 2002:1 60000 2001:1 SEK/m2, löpande priser 60000 Marknadsöversikt 9 under året att öka mycket starkt och stod för cirka 20 procent av den totala befolkningstillväxten i Norge. JM är en av Norges större bostadsbyggare avseende produk tion av lägenheter, med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större projekten kan nämnas Waldemars Hage i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen, Lervik i Stavanger och Marius Brygge i Vestfold. bostadsbyggandet – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land 2010 2009 2008 Sverige 25 000 16 700 21 600 Norge 21 200 19 600 25 800 Danmark * 15 000 14 400 14 100 Finland * 32 400 23 100 23 500 * Avser perioden Q4 2009 till och med Q3 2010 Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi. DANMARK I Danmark återhämtade sig ekonomin och BNP växte med drygt 2 procent under 2010. Antalet byggstartade bostäder fortsatte på en låg nivå. Antalet färdigställda bostäder minskade för tredje året i rad och hamnade i nivå med de historiskt låga siffrorna från första delen av 1990-talet. En ljusning på bostadsmarknaden är en högre efterfrågan vilket gav genomslag i stigande bostadspriser under året. JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet där ett nytt projekt, Kajkanten, produktionsstartades under året. JMs SÅLDA BOSTÄDER Land 2010 2009 2008 Sverige 2 615 2 686 1 625 Norge 512 502 136 Danmark 84 63 64 Finland 30 12 10 Belgien 35 28 36 3 276 3 291 1 871 Totalt FINLAND Under 2010 växte BNP med nästan 3 procent. Antalet färdigställda bostäder ökade något jämfört med 2009, men fortsatt på en låg nivå. Antalet påbörjade bostäder ökade kraftigt under året. JM etablerade sig i regionen under 2007 och bedriver verk samhet inom Helsingforsområdet. Under 2010 produktions startades ett småhusprojekt. BELGIEN Den belgiska ekonomin återhämtade sig under 2010 och växte med drygt 3 procent vilket medförde stigande bostadspriser i främst Brysselregionen. JM utvecklar bostäder i Brysselregionen. Kunderna är i huvud sak privatpersoner men också nationella och internationella företag och institutioner. Kundernas bostadsköp sker främst i syfte att bruka dem själva men också för uthyrning. Under 2010 produktionsstartade JM ett nytt projekt i Bryssel regionen. BOSTADSINVESTERINGAR I RELATION TILL BNP 2006 Q1–2010 Q3 GLIDANDE MEDELVÄRDE, LÖPANDE PRISER JMs PRODUKTIONSSTARTade bostäder Land 2010 2009 2008 Sverige 2 834 1 791 1 570 Norge 429 359 227 Danmark 62 0 0 Finland 31 0 0 Belgien 48 0 32 3 404 2 150 1 829 2010-12-31 2009-12-31 Totalt JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 5 431 3 744 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) 64 54 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 18 25 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 82 79 690 562 Antal bostäder i pågående produktion 1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan 1) Varav hyresrätter Procentandel av BNP 18 Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund 2) 16 14 12 Bedömd marknadsposition 2010, privata bostads marknaden, på orter där JM har verksamhet 10 8 JMs marknads position Belgien** Bland de 10 främsta Sverige Danmark Källa: Eurostat och Evidens. Norge Finland 2010:3 Kvartal NCC, Sjaelsø och Arkitekt Gruppen 2010:1 Veidekke, Skanska, Block Watne och Peab Bland de 5 främsta 2009:3 Bland de 5 främsta Danmark* 2009:1 Norge 0 2008:3 2 2008:1 1 2007:3 Sverige 2007:1 4 2006:3 Land 2006:1 6 Finland *** Större konkurrenter NCC, Peab, Skanska och HSB Immobel,Thomas & Piron och Bouygues YIT, Skanska, NCC och Lemminkäinen Talo * Köpenhamnsregionen ** Bryssel, Namur och Brabant Wallon *** Verksamhet startades under 2007 i Huvudstadsregionen j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 10 Marknadsöversikt ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA PRISINTERVALL 2006–2010, SVERIGE % 60 50 40 30 20 10 0 < 1 mkr 2006 1–2 mkr 2007 2–3 mkr 2008 3–4 mkr 2009 > 4 mkr 2010 ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2006–2010, SVERIGE % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 30–50 m2 2006 51–70 m2 71–90 m2 2007 2008 91–110 m2 111–130 m2 2009 131–150 m2 > 150 m2 2010 GENOMSNITTSPRIS1) FÖR JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER 1999–2010, SVERIGE Kr/bostad 3 500000 3000 000 2 500 000 2 000 000 1500 000 1000 000 500 000 1999 2000 2001 2002 Stockholm j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 2003 2004 Övriga Sverige 2005 1) 2006 Pris = insats 2007 2008 2009 2010 Marknadsöversikt 11 j m å r s r e d o v i sn i n g 2 0 1 0 12 Marknadsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 Järvastaden Trädgårdsstad med stadskänsla nära city Järvastaden är en ny stadsdel nära Igelbäckens naturreservat i Solna och Sundbyberg. JM erbjuder modernt boende i lägenhet eller småhus. Kombinationen av vacker natur och centralt läge gör Järvastaden till en unik stadsdel. Ort: Solna och Sundbyberg Utvecklingsperiod: 2007–2017 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: drygt 880 1) – Påbörjade: 381 varav 90 småhus – Prod. startade under 2010: 67 Lägenhetsstorlekar: 38–114 m2 , 2–5 Rum och kök 1) Antal kvarvarande byggrätter: cirka 550 1) Läge: Natur- och storstadsnära Kommunikation: Buss, Pendeltåg, T-bana Avstånd till Stockholm centrum: 8 km Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 500 byggrätter enligt optionsavtal. jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 Marknadsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 13 Järvastaden – en stadsdel nära natur och storstad JM är ett av flera företag som utvecklar bostäder i området som ligger vid kommun gränsen mellan Solna och Sundbyberg. Bakom initiativet att utveckla och planlägga den gamla militärmarken i Västerjärva norr om Stockholm står Järvastaden AB. – Det är inspirerande att arbeta med ett så stort utvecklings område som Järvastaden, säger Rickard Johansson, projektledare på JM i Järvastaden. Vi bygger kvarter för kvarter och i vår är det dags för kunderna i projekt Löjtnanshjärtat att flytta in i sina lägenheter. Vi har skickat ut information kvartalsvis till kunderna så att de har kunnat följa byggprocessen och jag vet att många kunder även har gått in på vår webbplats för att titta på bilder från arbetsplatsen. Redan 2008 flyttade de första JM-kunderna in i sina bostäder och fram till idag har vi produktionsstartat cirka 400 bostäder i området – både småhus och flerbostadshus. Många av JMs kunder i Järvastaden är barnfamiljer som köper en större lägenhet. Det är närheten till natur och friluftsliv i kombination med ett bra läge och med närhet till föräldrarnas arbetsplatser som lockar. Från Järvastaden är det gångavstånd till Hallonbergens tunnelbanestation respektive Ulriksdals pendel tågsstation och med tåget har man bara 10 minuters resväg till Stockholms central. Kanske kan man säga att i Järvastaden skapar de sig möjligheter att få ihop ”livspusslet”. När vi träffar Rickard ska han just avsluta ett möte med platschef Jonny Åkesson och mätningstekniker Marie Öqvist ute på arbetsplatsen. Han säger att det är viktigt att alla medarbetare får rätt förutsättningar för att göra ett bra jobb och att alla får till- Projektledare Rickard Johansson i blå hjälm i möte med Jonny Åkesson och Marie Öqvist. räckligt med tid för att både planera och genomföra sitt arbete. Det ger goda förutsättningar för att alla också kan ta ansvar och växa med uppgiften. – Att få vara med från när första strecket dras på ritning tills att bostäderna är färdigställda och våra kunder flyttar in är stimulerande, säger Rickard. jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 14 Marknadsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 Liljeholmskajen En del av Stockholms nya innerstad Här är stadsmiljö och naturupplevelser i ovanligt fin balans. Söder och resten av innerstaden ligger på andra sidan Liljeholmsbron. Årstaviken, sjön Trekanten och Mälarens vatten vid Vinterviken ger fantastiska möjligheter till rekreation året runt. Ort: Stockholm Utvecklingsperiod: 2001–2018 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 3 200 – Påbörjade: 1 801 – Prod. startade under 2010: 124 Lägenhetsstorlekar: 64–142 m2, 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 400 Läge: Centralt Kommunikation: T-bana, buss Avstånd till Stockholm centrum: 5 km Kvarnholmen Unikt läge vid Stockholms inlopp Efter nästan 90 år som industriområde får området moderna bostäder med ett unikt sjöläge. Det stolta arvet från industrins glansdagar finns kvar på ön och ger karaktär till den levande stadsdelen som nu växer fram. De nya husen har fasad i tegel och puts som smälter in i övrig bebyggelse. Från Kvarnholmens norra kaj har man utsikt över Stockholms inlopp och Djurgården. Ort: Nacka Utvecklingsperiod: 2010–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 100 – Påbörjade: 54 – Prod. startade under 2010: 54 Lägenhetsstorlekar: 53–108 m2, 2–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 050 Läge: Centralt Kommunikation: buss Avstånd till Stockholm centrum: 6 km Dalénum På klassisk mark på Lidingö I det tidigare AGA-området på Lidingö, kallat Dalénum skapas ett helt nytt bostadsområde. De första husen ligger i direkt anslutning till strandkanten i ett parkområde. Dalénum kommer att bli en levande stadsdel med bostäder och arbetsplatser. I den centrala delen av området skapar JM en stadsmässig karaktär med gator, torg och kajer. Industrikaraktären inom de historiska kvarteren kommer att renodlas och förädlas. Ort: Lidingö Utvecklingsperiod: 2010–2018 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: drygt 750 1) – Påbörjade: 60 – Prod. startade under 2010: 60 Lägenhetsstorlekar: 52–168 m2, 2–6 Rum och kök 1) jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 Antal kvarvarande byggrätter: drygt 700 1) Läge: Centralt Kommunikation: Tåg, buss Avstånd till Stockholm centrum: 9 km Därutöver finns 225 byggrätter avseende hyresrätter. Marknadsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 15 Kungsängen, Uppsala Uppsalas nya entré mot söder Med Industristaden omvandlas traditionsrik industrimark till en helt ny stadsdel strax söder om Uppsalas gamla stadskärna. Gemytliga innergårdar och alléer skapar gröna rum med plats för möten och avkoppling. De naturliga fördelar som finns i olika lägen tas till vara, exempelvis i form av tak terrasser eller små trädgårdar. Ort: Uppsala Utvecklingsperiod: 2002–2017 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 000 – Påbörjade: 524 – Prod. startade under 2010: 52 Lägenhetsstorlekar: 43–116 m2, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 470 Läge: Centrumnära Kommunikation: Buss Avstånd till Uppsala centrum, Stora Torget: 0,7 km Dockanområdet Dockan – där staden möter havet Mitt i Öresundsregionen ligger Dockanområdet, det nya Malmö som anpassats för både europeiska företag och nordiskt boende. Ett unikt läge, nära staden och med utsikt över Öresund har gjort Dockan till ett av de mest populära områdena att bo i. Ort: Malmö Utvecklingsperiod: 2003–2013 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: 870 – Påbörjade: 656 – Prod. startade under 2010: 107 Lägenhetsstorlekar: 36–93 m2, 1–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 214 Läge: Centrumnära/intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Malmö centrum: 0,5 km Lomma Strandstad Småstaden vid havet Den nya småstaden växer fram med låga kvarter i en stimulerande miljö med smak av sol, sand och hav. En blandning av bostadsrätter med havs- eller parkutsikt och strandnära radhus med äganderätt. Ort: Lomma Utvecklingsperiod: 2003–2016 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 000 – Påbörjade: 440 – Prod. startade under 2010: 115 Lägenhetsstorlekar: 48–131 m2, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 570 Läge: Intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Lund/Malmö centrum: 8/10 km jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 16 Marknadsöversikt JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 Norra Älvstranden Norra Älvstranden fortsätter att växa Sannegårdshamnen har blivit ett av Göteborgs attraktivaste områden och ett stenkast från havet växer det nya området Västra Eriksberg fram med stadskänsla som kännetecken. Utmed kajerna finns gångstråk, butiker, uteserveringar och evenemangsplatser som bidrar till en levande stadsmiljö. Ort: Göteborg Utvecklingsperiod: 2002–2015 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 900 – Påbörjade: 587 – Prod. startade under 2010: 70 Lägenhetsstorlekar: 40–84 m2, 1–3 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: drygt 300 Läge: Vattennära Kommunikation: Buss, båt Avstånd till Göteborg centrum: 5 km Öster Mälarstrand, Västerås Första parkett till naturen Öster Mälarstrand är beläget i södra delen av Västerås mellan natursköna Mälarparken och Mälarens strand. Här byggs bostadsrätter med närhet till vacker natur som uppmuntrar till friluftsaktiviteter. Ort: Västerås Utvecklingsperiod: 2008–2012 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 178 1) – Påbörjade: 89 – Prod. startade under 2010: 33 Lägenhetsstorlekar: 38–111 m2, 1–4 Rum och kök 1) Antal kvarvarande byggrätter: 89 1) Läge: Centralt Kommunikation: Buss Avstånd till Västerås centrum: 2 km Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 380 byggrätter enligt avtal. Grefsen Stasjon Nytt bostadsområde i Oslo Med kombinationen centralt läge i staden och naturen inpå knuten erbjuder Grefsen Stasjon ett unikt boende. Stasjonsparken är en naturlig mittpunkt med fina promenadstråk och med närhet till Torshosdalens grönområde. Ort: Oslo, Norge Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: 475 1) – Påbörjade: 0 – Prod. startade under 2010: 0 Lägenhetsstorlekar: 38–187 m2, 2–4 Rum och kök 1) jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 Antal kvarvarande byggrätter: 475 1) Läge: Centralt och naturnära Kommunikation: Spårvagn, tåg och buss Avstånd till Oslo centrum: cirka 5 km Inga byggrätter i balansräkningen. Samtliga enligt avtal. kunder 17 JM första handsval vid köp av NY bostad Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett JM-hem som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer. En mycket viktig del i JMs utvecklingsarbete handlar om att kontinuerligt skaffa djupare kunskap om vilka våra kunder är och vilka önskemål de har kring sitt boende. Vi genomför regelmässigt kundundersökningar i bostadsprojekten både i planeringsstadiet (Tidig kundundersökning) och i utvärderande syfte (Nöjd Kund Index, NKI) både i samband med inflyttningen och i samband med garantibesiktningen 2 år efter inflyttning. Dessutom genomförs kundundersökningar kring specifika teman utifrån olika fokusområden. Under året har bland annat Smarta Kvadrat Vi har valt att sammanfatta vårt erbjudande under begreppet ”Smarta Kvadrat”. För JM är smarta k vadrat ett förhållningssätt med fokus på genomtänkta och välplanerade bostäder. Från det att ett nytt bostadsområde bara finns i vår tankevärld, till att kunden flyttar in och kan börja trivas. Med allt vad det innebär av klimatsmart tänkande, ekonomisk trygghet och utrymme för olika personligheter. en omfattande studie genomförts för att få aktuell information om ett hundratal olika kundvärden som finns i en JM-bostad. I JMs årliga affärsutvecklingsrapport sammanställs insikter kring vad som sker i vår omvärld och på marknaden i stort. Att i god tid kunna se och förstå förändringar i samhället och vilken betydelse de har för hur människor lever, arbetar och bor är något vi tror är avgörande framgångsfaktorer för vår verksamhet. individuell varmvattenmätning, vilket gör att de bara betalar för sin egen förbrukning. Över huvud taget är sunda och beprövade naturmaterial en självklarhet i JMs bostäder. Därför förekommer inga allergiframkallande material. Det är smart att bygga in trygghet i bostadsaffären I JMs bostäder är allt nytt från början. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning, men här finns också rum för egna önskemål. Våra inredningsguider, skräddarsydda för varje bostadsområde, gör det enkelt för den kund som vill vara med och påverka själv. En mycket viktig komponent som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Ett arbete som intensifierades för cirka 10 år sedan och bland annat resulterade i Botryggt-05, ett samarbete mellan ett antal större byggföretag och Stockholmspolisen. I januari 2010 inledde JM ett samarbete med stiftelsen Tryggare Sverige. Tillsammans har stiftelsen och JM arbetat fram ett trygghetsprogram, som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning. I programmet ingår bland annat en trygghetsanalys som genomförs tidigt i projektet i samverkan med arkitekter och kommunens tjänstemän på plankontoren. Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder ett trygghetspaket med bland annat försäkring mot dubbel boendekostnad och tillträdesskydd där kunden kan skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Det är smart att bygga miljöanpassat Kundombudsman JM bygger bara lågenergihus med bland annat extra isolering i golv, väggar och tak. Vårt klimatsmarta och energieffektiva byggande gäller naturligtvis även fönstren. De är bland annat belagda med ett speciellt ytskikt som minskar värmeförlusterna och därmed också kundens energikostnader. Skönt att veta för våra kunder är dessutom att våra bostäder har JM eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Kundombudsmannen är anställd av JM och har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM. Det är smart att bygga där människor vill bo Kunden ska ju inte bara trivas i sitt nya hus, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra hus i attraktiva lägen nära kommunikationer och bra infrastruktur där gatumiljö, gräsmattor och lekparker med mera är klart när kunderna flyttar in. Det är smart att erbjuda genomtänkta lösningar jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 18 kunder BRANSCHENS MEST NÖJDA KUNDER Nöjda kunder är den absolut viktigaste nyckeln till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM har för andra året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI på 75, vilket kan jämföras med branschindex på 69 av 100 möjliga poäng. JMs bästa projekt 2010 var Gyllins Trädgård i Malmö, Lund Väster i Lund och Hornsplan i Stockholm. (Källa: Prognoscentret.) VIP Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får veta när, var och hur vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till allmän försäljning. VIP-kunderna får nyhetsbrev regelbundet med aktuella bostadsprojekt och dessutom förtur till våra bostäder. Att vara VIP-kund kostar 200 kronor per år. Intresset för, och tillströmningen av, nya VIP-kunder var mycket positiv under 2010 och totalt tillkom 6 500 nya VIP-kunder. Andel av JMs köpare som är VIP-kunder 2010 2009 2008 2007 2006 32 % 27 % 34 % 26 % 19 % Bra materialval och grundstandard Redan när vi skissar på ett nytt bostadsprojekt är inredningen en viktig del i planeringen. Efter att kunden har bokat sin nya bostad får kunden inredningsguiden där vi presenterar det genomarbetade JM Original samt tillvalsutbudet. Kunden träffar sedan projektets inredningsansvarige och går igenom de val man önskar göra för sin drömbostad. JMs inredningsansvariga arbetar med att skapa förutsättningar för bra materialval och grundstandard. Vi arbetar löpande med trendbevakning – det som påverkar vårt boende på lite längre sikt. Till exempel hur miljöfrågan påverkar vårt sätt att se på materialval och design. JM fortsätter den digitala utvecklingen 2010 var året då JM etablerade sig i sociala medier och startade en Facebookgrupp, en YouTube- respektive Twitterkanal. I första hand togs steget för att lära känna kanalen som sådan lite bättre men också för att erbjuda kunder och övriga intressenter en ny möjlighet till dialog med JM. JMs första mobilapplikation lanserades. Applikationen innehåller från början information om alla pågående projekt. Besökaren i JMs visningsbostäder kan via sin telefon titta på filmer och annan extra information som kan laddas ner på plats under visningen. Det går även att se bilder på hur utvalda projekt kommer att se ut som färdigställda när a pp-användaren står vid byggplatsen. JM vill vara där kunderna är och därför kommer utvecklingen av de digitala kanalerna och mobilitet att bli allt viktigare. INREDNINGSSTILAR Sedan några år tillbaka arbetar JM med sex inrednings stilar. JM har valt att kalla stilarna för Trend Nutid, Trend Eco, Natur Genuin, Modern Urban, Klassisk Rustik och Klassisk Poetisk. Det nya för 2010 är Trend Eco, en tillåtande stil, med stort utrymme för personlighet. Arbetet har sedan övergått i att överföra denna stil på vad det innebär för kökslucka, handtag, kakel och så vidare för att skapa rätt förutsättningar att inreda det personliga trendiga hemmet. jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 kunder 19 Visningsdagar i pågående projekt Stora Visningsdagen är ett återkommande arrangemang där JMs pågående bostadsprojekt håller öppet för visning under en och samma dag. Här presenteras JMs lösningar på de förväntningar, behov och önskemål våra kunder ger uttryck för i JMs återkommande marknadsundersökningar. Under 2010 genomfördes fem stora visningsdagar. Tema för våren var balkong och trädgård och under hösten fokuserade vi på badrum. Intresset för visningsdagarna är fortsatt stort med ett genom- snittligt besöksantal om drygt 2 000 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och majoriteten är förstagångsbesökare. Över 70 procent av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden. Under 2010 höll JMs visningsbostäder i Sverige, Norge och Danmark öppet under sommaren vilket resulterade i många nya kunder i en annars lugn sommarmarknad. Aktuella visningar och visningstider finns på JMs webbplats jm.se och i mobilen på mobil.jm.se entré JMs kundmagasin entré skickas hem till VIP-kunderna fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland annat reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostadsområden, information inom olika temaområden samt planerade bostadsprojekt. jm å rsr e d o v isnin g 2 0 1 0 20 Bostadsbyggr ät ter ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN STORSTOCKHOLM Antal bostäder 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Bostadsbyggrätter ger goda förutsättningar 0 Översiktsplan 2008 2009 Detaljplan Bygglov 2010 ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN ÖVRIGA SVERIGE Antal bostäder 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Översiktsplan 2008 2009 Detaljplan Bygglov 2010 MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER STORSTOCKHOLM Marknadsvärde, mkr 3000 JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion och hade vid årsskiftet 27 500 disponibla byggrätter (27 900). Byggrätterna var geografiskt fördelade med 40 procent i Storstockholm, 35 procent i övriga Sverige och 25 procent i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Den disponibla byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag; byggrätter i balansräkningen, 17 600 (18 400), samt byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller sam arbetsavtal, 9 900 (9 500). Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal tillgångsförs inte i balans räkningen. I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 314 mkr (4 882) vid utgången av året. 2500 Bra sammansättning 2000 1500 1000 500 0 Översiktsplan 2008 2009 Detaljplan Bygglov 2010 MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE Marknadsvärde, mkr 1200 1000 800 600 400 200 0 Översiktsplan 2008 2009 Detaljplan Bygglov 2010 MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND Marknadsvärde, mkr 1500 1200 900 600 300 0 Översiktsplan 2008 jm 2009 å r s r e d o visnin g Detaljplan 2010 2 0 1 0 Bygglov JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostads marknader och i nya framväxande. Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, ett sjönära läge och närhet till service och skolor. Stigande bostadspriser har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut från de största städerna vilket underlät tats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregio nerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva. Vid årsskiftet 2010/2011 genomförde externt värderings företag en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med JM. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden, framtida exploateringsvinster är inte beaktade. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart. Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 7,9 mdkr (6,8). Motsvarande bokförda värde är 5,3 mdkr (4,9). De 9 900 bostäder som disponeras genom villko rade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. Bostadsbyggr ät ter 21 GEOGRAFISK FÖRDELNING AV DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter. Cirka 55 procent av de bostadsbygg rätter som redovisas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Cirka 34 procent av dessa finns i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 49 procent i närförort och 17 procent i Stockholms ytter områden. Helsingfors Storstockholm Uppsala Västerås Osloområdet Bergen Stavanger Storgöteborg Linköping Jönköping Malmö Lund Helsingborg Halmstad Storköpenhamn Bryssel Byggrätter i balansräkningen Byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal JMs disponibla bostadsbyggrätter Antal byggrätter Geografiskt område Storstockholm exklusive Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje 2010 2009 11 100 10 700 3 600 Malmö, Lund, Helsingborg, Halmstad 3 600 Storgöteborg, Linköping, Jönköping 2 700 2 700 Uppsala, Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje, Västerås, Örebro 3 300 3 900 Oslo-området 3 450 3 250 Bergen, Stavanger 1 550 1 550 Storköpenhamn 750 900 Helsingfors 150 300 Bryssel 900 1 000 27 500 27 900 Totalt (cirka) Marknadsvärdet fördelas enligt följande: Marknadsvärde Miljarder kr Bokfört värde 2010 2009 2010 Stockholm 4,3 3,2 2,6 2,1 Övriga Sverige 2,0 1,9 1,5 1,5 En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre be byggelse som genererar driftnetton och som är planerade att byggas om eller rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objek tens kommande användning där hänsyn tagits till kostnader för nödvändiga om- och tillbyggnader eller eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summe ringen ovan. Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden; råmark, översiktsplan, detaljplan och bygglov. I dia grammen på sidan 20 har marknadsvärdet för JMs exploaterings fastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. 2009 Utland 1,6 1,7 1,2 1,3 Summa 7,9 6,8 5,3 4,9 jm å r s r e d o visnin g 2 0 1 0 22 Projektfastigheter Fastighets utveckling stöd åt bostadsaffären JMs FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR* Mkr 800 700 73 600 675 89 576 500 400 300 JMs projektutveckling av äldreboenden, hyresrätter och kom mersiella lokaler är i huvudsak koncentrerad till Storstockholm och har som syfte stödja bostadsaffären. 200 28 100 52 0 2008 BOSTADSFASTIGHETER Transaktionsvolymen har ökat under 2010 vilket till största delen kan hänföras till inhemska aktörer. Utländska investerare börjar dock allt mer hitta tillbaka till den svenska fastighetsmarknaden. (Källa: NAI Svefa.) Hyresrättsprojektet Markan i Hägernäs, Täby färdigställdes under 2010. Heba Fastighets AB var köpare av fastigheten som består av 52 hyresbostäder med en total bostadsyta på 2 848 kvadratmeter. Äldreboendet Ymerplan, Sigtuna tillträddes under våren 2010. Köpare var KPA och aktuell bruksarea 5 400 kvadratmeter, 72 lägenheter. I september 2010 färdigställdes det särskilda boendet för äldre, Solbacka i Norrtälje med 64 bostäder, bruksarea 4 368 kvadratmeter med Norrtälje kommun som hyresgäst. Detaljplanen för Dalénum godkändes av Lidingö kommun i mars 2010. Förutom cirka 1 000 bostäder, varav 225 hyres rätter, omfattade detaljplanen även ett särskilt boende för äldre. Exploateringsarbeten för äldreboendet påbörjades under 2010 och sker parallellt med bostadsarbetet. Arbetet med att ackvirera mark för hyresrätter pågår löpande i Stockholm med kranskommuner. Under året har arbetet inten sifierats för mark upplåten med tomträtt, företrädesvis i Stock holm. I januari blev det klart med en markanvisning om cirka 100 lägenheter i Stureby. Detaljplanarbetet för projektet beräknas starta under 2011. JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt kom munernas behov av äldrebostäder och söker löpande mark anvisningar. JM följer även utvecklingen av den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder. Marknadsvärdering – projektfastigheter Totalt å r s r e d o visnin g Resultat Bokfört värde 2010 *) Avser projekt- och exploateringsfastigheter KOMMERSIELLA FASTIGHETER Kontorshyrorna på Stockholmsmarknaden tycks ha bottnat och marknaden visar tecken på stabilisering. Sedan årsskiftet 2009 har hyresnivån i CBD (Central Business District) ökat och ligger för närvarande på cirka 4 000 kronor per kvadratmeter. (Källa: Jones Lang LaSalle.) Transaktionsvolymen i Sverige har mer än fördubblats under 2010 från en låg nivå under 2009. (Källa: Jones Lang LaSalle.) Dalénumlokalerna på Lidingö är belägna i gamla genuina industribyggnader som byggts om till moderna kontor. Projekt arbetet med de kommersiella delarna har övergått i ett förvalt ningsskede. Den största hyresgästen är AGA, där hyresavtalet är på 10 år och omfattar cirka 8 000 kvadratmeter. Enligt detalj planeförslaget ska det efter rivning och ombyggnad till bostäder finnas drygt 42 000 kvadratmeter kommersiella lokaler kvar och cirka 1 000 bostäder, varav 225 hyresrätter. Bolinder Strand vid Mälarens strand, även det i genuina industribyggnader i naturskönt läge, har projektförvaltats under året. De kommersiella lokalerna har utvecklats och arbetet med uthyrning löper på. Under december förvärvades två fastigheter, Grammet 1 och Vävnaden 1, vid Brommaplan i Stockholm. Förvärvet omfattar cirka 7 300 kvadratmeter kommersiella lokaler. Totalt planeras för cirka 14 000 kvadratmeter handel och service och cirka 600 bostäder vid Brommaplan. Byggstart är planerad till 2013. 2010-12-31 Fastigheter under utveckling Färdigutvecklade kontorsfastigheter jm 2009 Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr 541 530 144 131 685 2 0 1 0 661 2009-12-31 Yta (000) m² 58 7 Uthyrningsgrad årshyra, % 88 98 Bokfört värde, mkr 558 38 65 89 596 Affärssegment JM BOSTAD STOCKHOLM 23 JM Bostad Stockholm MARKNAD Efterfrågan på bostäder är fortsatt god och intresset för JMs pro jekt är stort med en god försäljning under året. Utbudet av nya bostäder är fortsatt lågt i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Historiskt hög befolkningstillväxt kombi nerat med hushåll med en starkare ekonomi håller efterfrågan på en hög nivå. JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/ Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Dalénum/Lidingö, Järva staden/Solna/Sundbyberg, Långbro/Stockholm, Kojan/Västra Kungsholmen, Fågelviken/Örnsberg, Norra Frösunda/Solna och Hägernäs/Täby. RESULTATUTVECKLING JM Bostad Stockholm Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostads projekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter Rörelseresultat Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter – varav byggrätter i balansräkningen Antal produktionsstartade bostäder 2) Antal anställda BYGGRÄTTER 1) Under året har byggrätter motsvarande cirka 900 (120) bostä der förvärvats på Lidingö, i Nacka, Stockholm, Sundbyberg samt Tyresö. Januari– december 2010 2009 Mkr Affärssegmentets intäkter ökade till 3 824 mkr (3 330) och rörelseresultatet ökade till 634 mkr (496). I resultatet ingår 30 mkr hänförligt till två avyttringar av fastigheter i pågående projekt. Rörelsemarginalen ökade till 16,6 procent (14,9). Ökningen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Kassaflödet under året belastas av större investeringar i exploateringsfastigheter och erlagda likvider. 2) Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Varav hyresrätter 3 824 634 16,6 1 776 35,7 – 34 2 562 11 100 7 100 1 604 740 3 330 496 14,9 1 981 25,0 544 2 111 10 700 7 500 1 102 635 2 211 2 492 PRODUKTIONSSTARTER Under året har produktionsstarter skett för 1 604 (1 102) bostäder varav 990 i Stockholm, 137 i Järfälla, 134 i Solna, 99 i Sollentuna, 91 i Nacka, 60 på Lidingö, 58 i Värmdö, 22 i Täby samt 13 i Sundbyberg. Den nya detaljplanen för Dalénumområdet har vunnit laga kraft under året. Lummig gårdsmiljö i Frösunda Park, Solna. Liljeholmskajen, en del av Stockholms nya innerstad. jm å r s r e d o visnin g 2 0 1 0 24 Affärssegment JM BOSTAD RIKS JM Bostad Riks MARKNAD Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. Intresset för JMs pro jekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna kontrakt vilket inneburit en fortsatt god försäljning. Faktorer bakom den starka återhämtningen på bostadsmarknaden var en fortsatt god befolkningstillväxt, hushåll med en starkare ekonomi och en för bättrad arbetsmarknad. JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden och i Kviberg i Göteborg, i Kungsbacka, i Dockan området i Malmö, i Lomma Strandstad i Lomma kommun samt i sockerbruksområdet i centrala Lund. De största projekten i Uppsala är Kungsängen och Luthagen nära centrum. JM Bostad Riks Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksam heten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, plan arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entrepre nadverksamhet. Intäkter Rörelseresultat Mkr RESULTATUTVECKLING Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 749 mkr (2 296) och rörelseresultatet ökade till 219 mkr (166). Rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (7,2). Ökningen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Årets starka kassaflöde förklaras främst av minskat rörelsekapital. BYGGRÄTTER Under året har byggrätter motsvarande cirka 950 (400) bostä der förvärvats i Göteborg, Helsingborg, Linköping, Lund, Malmö, Uppsala och Örebro. Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter – varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal anställda 1) Varav fastighetsförsäljningar PRODUKTIONSSTARTER Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 230 (689) bostäder; 966 (570) var bostäder i flerbostadshus, varav 392 i Skåne (179 i Malmö, 145 i Lomma samt 68 i Lund), 112 i Göte borg, 29 i Jönköping, 59 i Linköping, 32 i Örebro, 82 i Västerås, 200 i Uppsala samt 60 i Vallentuna. 264 (119) var småhus, varav 169 i Skåne (39 i Malmö, 45 i Staffanstorp, 39 i Lomma, 32 i Lund samt 14 i Helsingborg), 38 i Kungsbacka, 23 i Jönköping samt 34 i Sigtuna. Dockan i Malmö, med cityboende vid havet. jm å r s r e d o visnin g 2 0 1 0 Antal anställda Januari–december 2010 2009 2 749 219 8,0 1 471 14,9 312 1 497 9 600 6 100 1 207 1 230 578 2 296 166 7,2 1 597 10,4 70 1 451 10 200 6 500 973 689 459 0 0 Affärssegment JM UTL and 25 JM Utland resultatutveckling Affärssegmentets intäkter ökade med 16 procent till 1 570 mkr (1 353). Rörelseresultatet ökade till 48 mkr (–192) och rörelse marginalen till 3,1 procent (–14,2). Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Det positiva kassaflödet förklaras främst av minskat rörelse kapital i form av färre osålda bostäder i balansräkningen. JM Utland Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter Rörelseresultat Antal anställda norge Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andra handsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisökningstakten på andrahandsmarknaden har dämpats under andra halvåret 2010. Under året har 512 bostäder (502) sålts och 429 bostäder (359) produktionsstartats. Byggrätter motsvarande cirka 550 (0) bostäder har förvärvats under året. Disponibla byggrätter motsvarar 5 000 bostäder (4 800). danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitetsnivå men en viss förbättring av efterfrågan. Fortsatt restriktiv kredit givning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Under året har 84 bostäder (63) sålts och 62 bostäder (0) produktionsstartats. Produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn om 165 bostäder som avslutades under första halvåret 2009 såldes slut under fjärde kvartalet 2010. Inga förvärv har gjorts under året. Disponibla byggrätter mot svarar 750 bostäder (900). Januari–december 2010 2009 Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter – varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal anställda Varav – fastighetsförsäljningar – nedskrivning av fastigheter Varav hyresrätter 3) Varav hyresrätter 1) 2) 1 570 48 3,1 1 838 2,6 236 1 255 34 6 800 4 400 661 570 250 1 353 – 192 – 14,2 1 936 – 9,9 – 174 1 320 32 7 000 4 400 605 359 240 - 12 – 87 48 48 finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsområdet har stegvis ökat under året och förbättring har även skett på de delmarknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproduce rade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend. Under året har 30 bostäder (12) sålts och 31 bostäder (0) pro duktionsstartats. Byggrätter motsvarande cirka 50 (0) bostäder har förvärvats under året. Disponibla byggrätter motsvarar 150 bostäder (300). belgien I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden stabiliserats på en högre nivå. Under året har 35 bostäder (28) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under året. Dispo nibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1 000). Waldemars Hage i Oslo, Norge. jm å r s r e d o visnin g 2 0 1 0 26 Affärssegment JM fastighetsut veckling JM Fastighetsutveckling RESULTATUTVECKLING Affärssegmentets intäkter minskade till 72 mkr (309) varav hyresintäkter 60 mkr (60) och entreprenadintäkter 12 mkr (249). Rörelseresultatet minskade till 12 mkr (110). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frö sunda åt Vasakronan avslutades i början på året. Entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (63). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 10 mkr (–6). För bättringen av driftnettot beror bland annat på ökade hyresintäk ter i Dalénumområdet på Lidingö. Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 26 mkr (75) varav 17 mkr (28) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Exploateringsfastigheten Signalen i Solna har avyttrats för 35 mkr. Resultatet uppgår till 7 mkr. Därutöver har några mindre fastig hetsförsäljningar gett ett resultat om 2 mkr. PROJEKTUTVECKLING I Norrtälje kommun färdigställdes i september det särskilda boendet för äldre, Solbacka, om 64 bostäder med kommunen som hyresgäst. I Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 89 procent. Inom Dalénumområdet på Lidingö fortsätter hyresgästanpass ningar i det befintliga beståndet. Uthyrningsgraden för de bygg nader som ska behållas uppgår till 87 procent. Projektering av särskilt boende för äldre om 54 bostäder pågår och i ett senare skede planeras 225 hyreslägenheter att uppföras. Under slutet av året projekterades ett gruppboende i Sjöviks höjden, Liljeholmen. Byggstart beräknas ske våren 2011. Hyres avtal har tecknats med Stockholms kommun. JM Fastighetsutveckling Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastig heter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projekt utveckling. Intäkter Rörelseresultat Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal anställda 1) Varav fastighetsförsäljningar BYGGRÄTTER JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till 60 000 kvadratmeter, varav kontorsbyggrätter utgör 40 000 kvadratmeter. Bostadsbyggrätter utgör 16 000 kvadratmeter och byggrätter för särskilt boende för äldre utgör 4 000 kvadrat meter. Det bokförda värdet uppgår till 60 mkr. Under 2010 erhölls markanvisning om cirka 100 lägenheter för hyresrätter i Stureby. Solbacka – särskilt boende för äldre i Norrtälje. jm å r s r e d o visnin g 2 0 1 0 Antal anställda Januari–december 2010 2009 72 12 708 1,7 –118 60 625 17 309 110 1 021 10,8 620 108 564 16 26 75 Affärssegment JM Produktion 27 JM Produktion MARKNAD Efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar fortsatt åter hämtning med ökad investeringsvilja. Marknaden för anläggnings byggandet är fortsatt på en hög nivå. Återhämtningen av bostads byggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveck ling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamheten. JM Produktion Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholms området. resultatutveckling Intäkter Rörelseresultat Antal anställda Affärssegmentets intäkter minskade till 1 496 mkr (2 008) och rörelseresultatet minskade till 91 mkr (130). Rörelsemarginalen uppgick till 6,1 procent (6,5). projekt JM har under året erhållit flera stora uppdrag. Två deletapper av nya motorvägen E18 Hjulsta–Kista, åt Trafikverket. Nybygg nad av hyreslägenheter i Åkersberga åt extern beställare. Åt Nacka och Sollentuna kommuner om- och nybyggnad av skolor. I Hammarby Sjöstad har vi fått i uppdrag att bygga gator och ledningar åt Stockholms stad. Påbyggnad av befintlig bostads fastighet i Stockholm åt extern beställare. Nyproduktion av fler bostadshus åt JM Bostad Stockholm i Bromma och på Värmdö. Ombyggnation av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen i Stockholm. Januari–december 2010 2009 Mkr Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Operativt kassaflöde Antal anställda 1) Varav internt 1 496 91 6,1 36 399 2 008 130 6,5 173 406 437 518 Större pågående projekt är ombyggnad av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk. På Lidingö pågår exploateringsarbeten åt JM Bostad Stockholm. I Värmdö kom mun inom området Ekobacken pågår grovplanering av kom mande verksamhetsområde. Inom Ulvsundaområdet i Bromma pågår förberedande markarbeten för planerad depåverksamhet åt Storstockholms Lokaltrafik. I Gubbängen i södra Stockholm nyproduceras energieffektiva, så kallade passivhus, i form av hyreslägenheter åt AB Stockholmshem. Större projekt som pågått under året men nu är avslutade, har varit färdigställandet av ett kraftvärmeverk i Södertälje åt Söderenergi AB. Utbyggnad av spårväg i centrala Stockholm samt nybyggnad av broar för Roslagsbanan i Åkersberga, båda projekten åt Storstockholms Lokaltrafik. Inom Karolinska sjukhusområdet omvandlades befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. Åt Stockholms stad genomfördes mark- och exploa teringsarbeten i Henriksdalshamnen och i Hjorthagen mark saneringsarbeten samt nyproduktion av en skola i Sollentuna kommun. Ett större internt projekt har varit nyproduktion av hyresrätter i Täby åt JM Fastighetsutveckling. jm å r s r e d o visnin g 2 0 1 0 28 Hållbart samhällsbyggande Hållbarhet ur ett samhällsbyggar perspektiv JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhäl len för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande pro jektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM. Med hållbart samhällsbyggande avser vi såväl ett ekonomiskt, socialt, etiskt och miljömässigt ansvarstagande, vilket brukar sammanfattas inom begreppet CSR, Corporate Social Responsi bility. Rapporteringen av JMs hållbarhetsarbete går i Årsredo visningen att finna under avsnitten ”förvaltningsberättelse”, ”håll bart samhällsbyggande” samt ”medarbetare”. PRIORITERAT MILJÖARBETE Det viktigaste hållbarhetsarbetet för JM är miljöarbetet eftersom det är här företaget har störst samhällspåverkan i sin roll som projektutvecklare av bostäder på de marknader där JM är verk samt. JM har koncernövegripande policyer och mål, exempelvis JMs kvalitets – och miljöpolicy som gäller samtliga verksamheter. I detta avsnitt beskriver vi miljöarbetet inom JMs projektutveck ling samt entreprenadverksamhet i Sverige. Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energioch materialanvändning, vilket har stor påverkan på miljön. Vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande gene rationers miljö. Självklara ambitioner är att skapa attraktiva och funktionella bostäder, använda etiska affärsmetoder och att ställa motsvarande krav på leverantörerna. JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM på verkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är: • • • • • Energianvändning Val av byggmaterial Hantering av byggavfall Användning av transporter och arbetsmaskiner Hantering av förorenad mark. Projektutveckling i Sverige ENERGI Husens energianvändning står i fortsatt fokus eftersom klimat förändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM fokuserar därför på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktion som drift. För JM har det länge varit viktigt att minska bostädernas och fastigheternas energianvändning och därmed dess påverkan på växthuseffekten. JM har därmed blivit ledande i Europa på att bygga energisnåla bostäder – sett på hela produktionen och inte bara i enstaka pilotprojekt. All projektering av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Med lågenergihus menar vi hus som väsent ligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet. Trettio procent under gällande norm Ambitionen är att företagets bostäder, i all byggproduktion, ska ha branschens energieffektivaste klimatskal (med klimatskal menas husets ytterhölje – väggar, fönster, tak och golv). Kra vet i Boverkets Byggregler, 110 kWh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, kommer med god marginal att uppfyllas i JMs bostäder, vars genomsnittliga energi användning nu, när all produktion uppfyller JMs lågenergihus koncept, beräknas bli 75 kWh. JM fortsätter sitt utvecklingsarbete med att göra husen allt mer energieffektiva och testar därför kontinuerligt nya lösningar för Projektutvecklingens miljöpåverkan Förvärv Planering Byggarbetsplats Färdig byggnad Rivning Tid i processen månader halvår–år 1–2 år >100 år månader JMs inflytande stort stort stort avtagande litet Möjlighet att förebygga miljöpåverkan stor stor liten liten liten Påverkan på miljön liten liten måttlig stor måttlig jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 Hållbart samhäll sbyggande 29 att skaffa oss mer kunskap och i förlängningen utveckla vårt låg energihuskoncept. Ett sådant utvecklingsprojekt är till exempel Presse Park i Kungsbacka söder om Göteborg där JM har uppfört två tvåplanshus med extra bra isolering. Uppvärmningen sker med förvärmd tilluft och husen saknar radiatorer. Utvärdering av byggmetoder, kostnader och energianvändningen för dessa hus jämfört med två referenshus i området ger oss värdefulla erfa renheter i vår strävan att vara ledande på att bygga lågenergihus. Liknande hus har uppförts i Valla i Linköping. 2006 presenterade JM sin satsning på 16 energisnåla radhus i Järingegränd i Tensta, norr om Stockholm. Ambitionen då var att sänka energianvändningen med 30 procent jämfört med tra ditionellt nyproducerade hus. Förra året redovisades resultatet från den utvärdering som gjordes av Lunds Tekniska Högskola innebärande att målet uppfyllts med råge: energianvändningen har halverats och i vissa fall gått ner mot en tredjedel. Under det gångna året har effekten av installerade solfångare på två av husen studerats. Resultaten visar att solfångarna ger ett minskat behov av köpt energi för varmvattenproduktion medan behovet av köpt energi för uppvärmning inte påverkas. Resultatet följer av att solfångarna fungerar som bäst under sommarhalvåret då det inte finns något behov av att värma upp bostäderna. Nyttan av solfångare varierar kraftigt mellan bostäder, beroende på olika hushålls skilda varmvattenkonsumtion. I genomsnitt minskar dock behovet av köpt energi med 8–10 kWh/kvadratmeter och år eller med drygt 1 000 kWh/år för ett radhus i Järinge. Beslut har fattats att samtliga nya kommersiella fastigheter uppförda av JM ska uppfylla energistandarden GreenBuilding, vilket innebär att energianvändningen underskrider gällande byggnorm med minst 25 procent. Energianvändning under produktionsfasen JM arbetar även aktivt för att minska energianvändningen under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (för närvarande miljödeklarerad vattenkraftsel). Vidare arbetar JM med energi effektiviseringsåtgärder under produktionen, bland annat har alla etableringar energieffektiva bodar samt lågenergibelysning (med Björkbacken, Vallentuna Exempel på åtgärder i JMs lågenergihus • • • • Extra välisolerade väggar Energieffektivare fönster Återvinning av värmen i frånluften Individuell mätning av varmvatten. ljus- och närvarostyrning). Genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktions skedet minskar energianvändningen ytterligare. MATERIALVAL OCH KONSTRUKTIONER Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Redan under mitten av 90-talet utvecklade JM i Sverige ett eget system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot mins kad kemikalieanvändning och miljöbelastning. Varugrupper som värderas är exempelvis färger, limmer, fogmassor samt golvoch takmaterial och resultatet samlas i JMs m iljövarudatabas. Kontrollen av byggvaror säkerställer att varorna inte innebär några miljö- eller hälsorisker för vare sig kunder eller med arbetare. Miljöbedömningen har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma BÄTTRE FÖNSTER OCH VÄGGAR Energieffektivare FÖNSTER Mellanrummet mellan glasen i fönstret är fyllt med ädelgasen argon, vilket gör fönstren än mer energieffektiva. BÄTTRE VÄGGAR Väggarna har en ny och effektivare typ av isolering och ett extra isolerskikt på 5 centimeter. Vi bygger också väg garna tätare och mer vindskyddande, utan att för den skull riskera att stänga inne fukt. Väldimensionerade ventilationssystem håller luften frisk och tillvaratar värmen genom värme återvinning. jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 30 Hållbart samhäll sbyggande Allergihänsyn Forskning har visat att det kan finnas ett sam band mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus används växter och träd som är giftfria och lämpliga för allergiker, till exempel äppelträd och rosor. Kök och bad ska vara lättstädade. I köket undviks ”dammhyllor” genom tak ansluten skåpinredning. I badrummet är bad karet utformat så att golv och golvbrunn är enkla att hålla rena. En god ljudmiljö Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytter dörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidnings hållare vid lägenhetsdörrarna. En god elmiljö Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledar system, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum. system för att avveckla farliga ämnen. BASTA går längre än EU:s kemikalielagstiftning REACH när det gäller att fasa ut farliga ämnen. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är aktiv medlem i dess utvecklingsråd. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostä der uppfyller kraven enligt branschreglerna ”Säker vatteninstalla tion”, vilket JM var först med bland de stora byggföretagen. Dessa regler tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt- och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och vid putsade ytterväggar. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler. BYGGAV FALL JM i Sverige har genom planering, utbildning och samarbete med avfallsentreprenörer under många år strävat mot att minska mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplat serna. Detta har även återspeglats i JMs verksamhetsprogram som har siktat på en halvering av mängden deponiavfall samt en mer än halverad andel osorterat avfall. För att ge arbetsplatser med framgångsrik källsortering upp skattning, samt för att motivera och uppmuntra arbetsplatser att ”tävla” med varandra för att bli bättre, har JM ett system med en så kallad avfallspremie. Under året har premien delats ut till jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning. Kretsloppsrådets riktlinjer för avfalls hantering vid byggande och rivning, som JM varit med och arbetat fram, är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige. TRANSPORTER OCH ARBETSMASKINER Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. Mer parten av varutransporterna och maskinarbetet upphandlas av JMs leverantörer. Arbetet med att utveckla logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna fortgår och projekt pågår för att öka möjligheterna för JM att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM bland annat med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter. Samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna är exempel på miljöförbättrande åtgärder som testas och utvärderas. I de avtal JM tecknar med transportörer har vi under året successivt infört strängare krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket som syftar till att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö. Idag ställer JM i Sverige bland annat krav rörande leverantörer nas val av bränsle – till exempel ska enbart alkylatbensin användas Hållbart samhäll sbyggande 31 till mindre bensindrivna maskiner. I Sverige är alla JMs tjänstebilar miljöbilar som drivs av etanol (E85), biogas eller elhybridteknik. Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp. Exempelvis prio riteras tågresor framför flygresor och nyttjandet av kollektiva färdmedel uppmuntras för lokalresor. Genom att använda video konferensutrustning på JMs huvudkontor och samtliga regionoch avdelningskontor har många resor kunnat undvikas och vi har därigenom reducerat koldioxidutsläppen från tjänsteresor. JM har också beslutat att klimatkompensera sina flygresor genom att via en leverantör investera i koldioxidminskningsprojekt som ingår i FN:s Clean Development Mechanism, CDM, ett system där projektens klimatnytta granskas och verifieras av FN. De pro jekt JM investerar i är dessutom godkända av miljörörelsen (bland annat WWF samt Greenpeace) och benämns Gold S tandard. FÖRORENAD MARK JM förvärvar ofta äldre industrimark som omvandlas till fina bostadsområden efter att marken har sanerats. JM gör därmed en stor miljö- och hälsonytta genom att ta bort en mängd tung metaller och oljeföroreningar från marken före byggnation. Marksanering kräver mycket planering, många undersökningar och god kommunikation med miljömyndigheter, entreprenö rer, kontrollerande konsulter, personal på laboratorium och deponier. Genom att sortera ut massor för återanvändning på plats kan lastbilstransporterna minimeras. Exempelvis har man på Dalénum på Lidingö utanför Stockholm hittills kunnat åter använda cirka 6 000 kubikmeter jord inom området tack vare bra planering, samarbete och provtagning. Normalt måste 15–20 byggprojekt per år genomgå mark sanering. Som hjälp för att kunna hantera förorenad mark på ett riktigt sätt finns två marksaneringssamordnare anställda, i Stockholm respektive Malmö. Rutiner finns även tydligt beskri vet i JMs verksamhetssystem. JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion omfattar dotterbolaget JM Entreprenad AB som bedriver byggproduktion inom områdena hus, anläggning samt fasader åt externa samt interna beställare inom Storstockholmsområdet. JM Entreprenad AB blev under året ISO-certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001, vilket bekräftar att bolaget har ett effektivt kvalitet- och miljölednings system. Miljöarbetet bedrivs inom områdena minskad energi användning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet. Bolagets affärsmodell innebär en strävan att kunna påverka beställarna genom att föreslå de bästa miljövänliga alternativen kring val av produkter, transporter eller metoder. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer/samarbetspartners som anlitas. JM Entreprenad AB har i samarbete med en extern beställare under året färdigställt kvarteret Modemet i Kista. Utöver JMs modell för miljöanpassad produktion, genomfördes ett projekt för att maximera andelen byggavfall som kan återbrukas eller återvinnas. Genom att sortera allt spill, emballage och restpro dukter direkt i anslutning till varje hantverkare, uppnåddes en återvinnings- och återbruksgrad om 98 procent. Systemet är väl a npassat till både nyproduktion och ombyggnad och kommer fortsättningsvis att genomföras i våra projekt då det är möjligt. JM Entreprenad AB har i konkurrens och efter en noggrann utvärdering av organisationens kompetens erhållit ett samver kansprojekt, åt ett allmännyttigt bostadsföretag i Stockholm, att utveckla ett flerbostadshus med extremt låg energianvändning. Projektmålet är att huset skall bli ett så kallat plushus, vilket inne bär att huset på årsbasis genererar mer energi än det använder. Under hösten har projektering och planering genomförts och byggstart planeras till första kvartalet 2011. Smarta Logistiklösningar Smarta logistiklösningar är ett projekt med fokus på att hante ring av massor till och från våra byggprojekt på ett miljöeffektivt sätt. Idag finns två anläggningar i drift i Stockholmsområdet och arbete pågår med att ta ytterligare anläggningar i drift kommande år. Målet är att driftsätta minst fyra anläggningar i Stockholms området, en i varje väderstreck. Inom detta arbete har också utvecklats en digital förmedlingstjänst av rena schaktmassor mellan projekt inom företaget. En karta med sökfunktion finns på intranätet, där bland annat externa krossanläggningar och tippar för rena massor presenteras. Planeringen för anläggnings projekten underlättas och transporter av schaktmassor och krossmaterial kan minska, vilket gynnar miljön och ekonomin i projekten. HUR VI ARBETAR Eftersom JM är en ledande projektutvecklare och samhällsbyg gare är det också naturligt att företaget tar ett ansvar för att vara ledande inom miljöområdet. Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljöpolicy har företaget fortsatt att driva miljöutvecklingen inom branschen. JM bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering inarbetas sedan vissa lösningar i all JMs produktion. För JM har det alltid varit vik tigt att kombinera ett seriöst miljöarbete som positivt påverkar samhället med en naturlig förståelse för att de åtgärder som JM vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på kort och lång sikt. Miljöansvaret ligger i linjeorganisationen med stöd från central stab. Ett framgångsrikt miljöarbete bör framförallt gynna företagets kunder, medarbetare samt våra barns framtid. ORGANISATION JMs kvalitets- och miljöråd, där VD, företagets affärsenhets- och regionchefer ingår, har det övergripande ansvaret för den gemen samma styrningen av projektutvecklingsverksamheten i Sverige, där även miljöfrågorna ingår. Koncernens kvalitets- och miljö avdelning svarar, tillsammans med regionala kvalitets- och miljö samordnare för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Bland annat genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra och utveckla miljöarbetet i produktionen. Miljöfrågorna genom syrar det dagliga arbetet och förutsätter ett brett engagemang i hela företaget hos såväl hantverkare som tjänstemän. STYRNING OCH UPPFÖLJNING De verksamhetssystem som tagits fram inom projektutvecklings verksamheten JM i Sverige uppfyller i allt väsentligt de krav som jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 32 Hållbart samhällsbyggande ställs i ISO-standarderna för kvalitets- och miljöledning. Ambi tionen har i första hand varit att utveckla system anpassade efter verksamhetens egna processer och behov, men det ger också en god beredskap för en eventuell framtida certifiering. Kvalitetsoch miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp av verksamhets program med mätbara och detaljerade mål. Mål och krav följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrap portering samt internrevisioner. Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang när det gäller att arbeta strukturerat med företagets gemensamma arbetsrutiner. SAMARBETSPARTNERS En stor del av JMs miljöpåverkan sker via företagets externa sam arbetspartners som underentreprenörer och materialleveran törer. Samtliga svenska ramavtalspartners är miljöbedömda för att tillse att dessa endast använder eller levererar miljögodkända produkter, att de har tillförlitliga rutiner för bland annat avfalls hantering och dokumentation samt att de även har ett internt miljöarbete inom sitt eget företag. Under året har antalet ram avtal ökat med 41 procent, från 227 till 320. BRANSCHFRÅGOR Miljöfrågor är ibland branschövergripande och miljöarbetet för utsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt. För att stärka sitt klimatarbete har JM under flera år varit med lemmar av klimatnätverket BLICC – Business Leaders Initiative on Climate Change. Detta innebär bland annat att JM beräknar och redovisar sina klimatpåverkande utsläpp enligt internationell standard (GHG-protokollet) och strävar mot att driva sin verk samhet med minimal klimatpåverkan. Nätverket upplöstes under hösten och JM har varit en initia tivtagare till att starta ett nytt klimatnätverk, Hagainitiativet, vars syfte förutom att uppmana företag att beräkna sin klimat påverkan också visa att det går att förena lönsamhet med att aktivt ta klimatansvar. JM blev under året medlem i Sweden Green Building Council som är en ideell förening som ägs av medlemmarna, öppen för alla företag och organisationer inom den svenska bygg- och fast ighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbar hetsarbetet i branschen. Föreningen vill kunna möta allmänhetens behov av tydlig och kvalitetssäkrad information kring byggnaders miljöprestanda samt bidra till ökad konkurrenskraft för svensk teknik och svenskt kunnande. JM har stött ett branchgemensamt forskningsprojekt som arbetat med att utveckla ett system för klassificering av byggna der. Syftet med klassningssystemet är att underlätta miljökom munikationen med kunderna samt kanske även införa förmånliga villkor för byggnader med hög grad av miljöanpassning. Det finns i branschen idag ett ökat intresse för olika typer av miljöklassifi ceringssystem för byggande och JM följer noggrant utvecklingen av dessa. JM är medlemsföretag i Sustainable Innovation AB. Sustain able Innovation är ett nationellt centrum för energieffektivise ring i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom kommersialisering av ny teknik. Organisationen har stöd från Energimyndigheten för att kraftsamla svenskt kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivisering. JM är med och driver tre utvecklingsprojekt i samarbete med Sustainable Innovation. Ett av dem innebär att en ny typ av markvärmeväxlare skall utvärderas. I JMs småhus projekt i Hålludden, Värmdö Kommun utanför Stockholm, har två hus försetts med denna typ. Utvärdering sker under ledning av KTH och beräknas vara klar våren 2011. Under 2011 har JM beslutat att underteckna och tillämpa prin ciperna för ett hållbart företagande i enlighet med FN:s Global Compact. JM deltar på SBUF:s mandat i programstyrelsen för tredje etappen av SolEl-programmet under perioden 2008–2011. Programmet syftar bland annat till att öka användningen av solceller samt att teknik ska bli en naturlig del i det moderna energisystemet. Under hösten var JM värd för ett välbesökt Solel seminarium, där det senaste på svenska och internationella sol cellsmarknaden samt inom byggnadsintegration presenterades. LÅNGSIKTGT MILJÖARBETE Roburs miljöfond Tysta huset Miljöhuset Energikrav fönster Miljöanpassad bostad Torra huset Energieffektiva arbetsplatser BLICC/ Hagainitiativet År 1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Energihuset Allergihuset Miljöpolicy Naturliga steget Återvunna huset FSChuset Miljölednings system Miljö bilar Lågenergihus Energikloka huset Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion. jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 Hållbart samhäll sbyggande 33 LÖNSAMT MILJÖARBETE KONCERNENS KVALITETS - OCH MILJÖPOLICY För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsam het på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa långsiktig tillväxt för aktieägarna. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vatten snåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat CDP (Carbon Disclosure Project) samt Hållbart Värde skapande. JM är listat på OMX GES Sustainability Nordic Index från januari 2010. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö arbete. Vi ska utgå från kundens behov samt verka för en hållbar samhällsutveckling. Vi gör detta genom att: • Bevara och tillföra skönhets- och miljövärden i stads- och land skapsbilden • Uppföra byggnader med en god miljö för boende och arbete • Arbeta på ett strukturerat och systematiskt sätt som leder till stän diga miljö- och kvalitetsförbättringar • Förebygga uppkomst och spridning av föroreningar samt främja resurshushållning och slutna kretslopp • Aktivt delta i kunskapsutvecklingen samt öka medarbetarnas kun skap inom kvalitets- och miljöområdet • Driva vårt miljöarbete utöver gällande lagstiftning. ÖVERGRIPANDE KVALITETS- OCH MILJÖMÅL • Vi ska arbeta med kvalitet, miljö och etik så att varje kund och projekt blir en god referens • Våra projekt ska utformas, genomföras och förvaltas på ett sådant sätt att energianvändningen och dess miljöpåverkan minskar • Vi ska minska avfallets mängd och farlighet • Vi ska använda material och metoder som ger minskad miljöbelast ning samt medför en god inomhus- och arbetsmiljö. FAKTA OCH NYCKELTAL MILJÖ JM SVERIGE Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål. 2010 Genomförda interna kvalitets- och miljörevisioner 2009 2008 140 126 106 11 800 11 400 15 800 1,45 1,43 1,46 6 6 7 16 16 15 3 271 2 952 2 731 320 227 205 Projekt med nyckeltal (%) 2) 85 96 100 Projekt med nyckeltal (st.) 2) 22 44 59 Koldioxidutsläpp JM (ton) 1) Koldioxidutsläpp JM (ton/mkr) 1) Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning (kg CO2 /m2 BRA) Andel byggavfall som går till deponi (%) 2) Produkter i miljövarudatabas Antal ramavtal med utökad miljöprövning 2010 2009 2008 Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, inklusive hushållsel, (kWh/m2 BRA) Måluppfyllelse JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks 85 92 100 Byggavfall till deponi (kg/m2 BTA) 4,4 4,1 3,6 Andel osorterat byggavfall (%) 23 33 30 Total mängd byggavfall (kg/m2 BTA) 28 25 24 Avser hela Sverige. Avser JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea. 1) 2) jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 34 Medarbetare Kompetens och trivsel avgörande för fortsatt framgång Hus att trivas i, det är vad vår verksamhet i grund och botten handlar om. Oavsett om det gäller att bygga eller utveckla bostäder och stadsdelar. Men för att skapa triv sel åt andra måste vi trivas själva också. Därför har JM en öppen organisation med korta beslutsvägar och goda utvecklingsmöjligheter. Här är det lätt att bli sedd och uppmärksammad. Eget ansvar och egen utveckling är viktiga delar för att säkerställa att JM långsiktigt har rätt kompetens. Efter en period av lågkonjunktur har vi en stegvis återhämtning och vi har under året börjat nyanställa igen. Totalt har JM rekryte rat 350 nya medarbetare, jämnt fördelade mellan tjänstemän och hantverkare. Av tjänstemännen kommer cirka 50 procent direkt från högskola eller universitet. Tillgången på ingenjörer i kombi nation med de stora pensionsavgångarna på arbetsmarknaden i stort är en utmaning för JM. Förmågan att attrahera nya kompe tenta medarbetare och samtidigt behålla de vi redan har, kommer långsiktigt att vara avgörande för vår fortsatta framgång. Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av våra kärnvärden; kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla. Det finns från JM en uttalad strävan efter att medarbetarna ska uppnå god balans i livet – mellan jobb och familjeliv. Vartannat år genomförs medarbetarunder sökningar på JM för att mäta arbetsklimat, ledarskap och organi sation. Vid den senaste mätningen uppger hela 85 procent att de kan rekommendera JM som arbetsgivare. Medarbetare som är kunniga, engagerade och vill bidra till affä ren är viktiga framgångsfaktorer. Den interna kommunikationen ska präglas av tydlighet, öppenhet och dialog och tar sin utgångs punkt i det personliga mötet med chef och kollegor. Personalomsättningen 2010 var 6 procent (6) i Sverige och genomsnittlig anställningstid var cirka 11 år (12). Åldersstruktu ren i JM är fortsatt jämnt fördelad. Med nuvarande bemanning på cirka 2 100 medarbetare har vi kapacitet för 3 500 till 4 000 produktionsstarter per år. KOMPETENSUTVECKLING OCH EDARSKAPSFÖRSÖRJNING L Utvecklingssamtal genomförs med tjänstemän minst en gång per år. Då görs en uppföljning av måluppfyllelse samt en bedömning av medarbetar- eller ledarkompetenser, vilket har en koppling till lönesättningen. I detta samtal sätts även nya mål och kopplat till målet ses det individuella utvecklingsbehovet över och en utvecklingsplan upprättas. jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 JMs ETISKA RIKTLINJER Värnar om våra medarbetare • vi respekterar varje enskild medarbetare • vi accepterar inte diskriminering eller trakasserier i någon form, varken i våra relationer med medarbetare eller med människor utanför företaget • vi är uppmärksamma på, och informerar närmaste chef, om med arbetare far illa. Ansvarsfulla • vi riskerar inte att kortsiktiga beslut kan urholka värdet på JMs varumärke • vi tar ansvar för att hålla oss informerade om vår egen verksamhet, även om detta kan medföra att besvärliga beslut fattas • vi accepterar inte att tids- och kostnadskraven går ut över arbetar skydd och god arbetsmiljö • vi lämnar inte utfästelser mot bättre vetande • vi accepterar självklart varken snatteri eller stöld • vi följer självklart gällande lagstiftning. Seriösa avtal • vi efterlever och respekterar ingångna avtal och överenskom melser • vi accepterar inte svart arbetskraft på våra arbetsplatser • vi accepterar inte prissamverkan. Affärsmässiga relationer utan personlig vinning • vi agerar inte på ett sådant sätt att vi eller vår motpart hamnar i personlig beroendeställning • vi bör vara mycket restriktiva avseende gåvor till eller från leveran törer och affärspartners • vi låter inte leverantörer och affärspartners bekosta resor och uppehälle för oss. Inte heller bekostar JM resor och uppehälle för leverantörer och affärspartners (om så ej redan finns reglerat i avtal) • vi utnyttjar inte företagets resurser för privat bruk. För såväl tjänstemän som hantverkare handlar kompetens utveckling till stor del om arbetsrotation och ett aktivt lärande i det dagliga arbetet. Medarbetarnas kompetens och erfarenhet är en av de viktigaste framgångsfaktorerna i det genomgripande förändringsarbetet Strukturerad produktion, se sidan 2 Enhetligt arbetssätt i produktionen. Chefsbehovet inom organisationen tillgodoses främst genom intern rekrytering. Därmed skapas goda möjligheter för JMs medarbetare att utvecklas inom företaget samtidigt som kun skapen om affären JM behålls i koncernen. Det är varje chefs ansvar att tidigt identifiera potentiella che fer och därmed kunna anpassa kompetensutvecklingen till en framtida chefsroll. Samtidigt är det avgörande för JMs framgång att vi arbetar koncernövergripande med ledarförsörjning för att säkerställa den fortsatta tillväxten av framtida ledare. JM Akademin I JM Akademin samlar vi ett flertal ledarutvecklingsaktiviteter som syftar till att utveckla de ledarkompetenser vi identifierat och som krävs för att nå JMs övergripande mål och kunna leva och agera i enlighet med våra kärnvärden. Vi följer upp och mäter Medarbetare 35 Från examens arbete på JM till jobb i produktionen. Erika Lundvall, student från KTH, diskuterar sitt examensarbete ”Bemanningsplanering för hantverkare” med sin handledare Jonny Änges på JM. Under studietiden har Erika arbetat på JM bland annat som visningsvärd och börjar nu en tjänst som biträdande arbetsledare på ett projekt i Långbro Park. våra chefer på dessa ledarkompetenser, såväl i utvecklingssam talet, i ett ”development center” som i vår medarbetarunder sökning. Det finns en direkt koppling mellan kompetensbedöm ningen i utvecklingssamtalet och lönesättningen. Över 500 chefer och ledare har genomgått utbildningen Ledarskap på JM och vi har nu en gemensam bas och syn på hur ledarskapet inom JM skall se ut. JMs Traineeprogram Sedan 1994 driver JM ett traineeprogram för att säkra framtida kompetens och ledarförsörjning och 2010 startade vi det första koncerngemensamma programmet med deltagare från både Sve rige och Norge. Programmet består av fem olika block om fem månader vardera och ett flertal teoretiska utbildningar. Genom de fem blocken produktion, projektutveckling, försäljning, verk samhetsutveckling och inköp får traineen en bred kompetens inom bostadsutveckling. Varje trainee blir också placerad på annan ort under minst ett block för att ytterligare bredda sitt kontaktnät och bidra till att bygga ”Ett JM”. JMs skolsamverkan En av JMs viktigaste utmaningar framöver är att kunna attrahera nya kompetenta medarbetare. Utöver vår goda samverkan med Sveriges största högskolor och universitet samarbetar vi med ett antal gymnasieskolor, däribland Rönninge gymnasium. JM är representerat i Rönninge gymnasiums styrgrupp och deltar aktivt i utvecklingen av kursplanen. På Byggprogrammet utbildas trä- och betongarbetare och på Byggteknikprogrammet utbildas gymnasieelever till arbetsledande befattningar. JM har sedan lång tid varit en del av den praktiska utbildningen på gymnasieskolan och har mycket positiva erfarenheter av att våra medarbetare på olika nivåer fungerar som handledare, mentorer och lärare. JM fortsätter även det framgångsrika samarbetet med Nacka demin och deltar i utformningen av kursinnehållet. Nackademin är en eftergymnasial ingenjörsutbildning i husbyggnad och anlägg ning som startade 2002. Eleverna på den tvååriga utbildningen erbjuds praktikplats på JM och under året har många fått anställ ning på JM efter avslutade studier. LÖNER OCH FÖRMÅNER Cirka 700 av JMs tjänstemän i Sverige omfattas av ett resultat baserat lönesystem. Normalt varierar det belopp som kan falla ut mellan en och sex månadslöner, beroende på befattning. Sedan 2001 har JM erbjudit medarbetare födda 1978 eller tidigare och med en pensionsgrundande årslön på över tio basbelopp en pensionsplan, ITP Tillägg, med förbättrade pensions- och för säkringsvillkor. ITP Tillägg ger fem procentenheter mer i ålders pension och garanterar högre familjepension och sjukpension än traditionell ITP. JM har sedan 2001 kompenserat inkomstbortfall vid föräldra ledighet och från och med 2008 är förmånen än mer generös då medarbetare i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledig het som kompenserar för inkomstbortfall, vilket är åtta till tio månader utöver kollektivavtalen. Syftet är att stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet. Under 2010 utnyttjade 93 med arbetare (97) den möjligheten. jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 36 Medarbetare JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Fokus på tidig rehabilitering Idag är 31 procent (31) av JMs anställda tjänstemän kvinnor och av dessa är 35 procent (32) chefer eller ledare. Ökad kulturell, social och religiös mångfald präglar det svenska samhället och för JM är ökad mångfald bland medarbetarna en viktig fråga. JM samarbetar med den drogförebyggande organisationen Mentor för att stärka relationen mellan vuxna och ungdomar – däribland elever med invandrarbakgrund. Genom Mentor har JM under året också erbjudit sina med arbetare seminarier om föräldrarollen. JM är aktivt under rehabiliteringsprocessen genom att initiera och finansiera åtgärder i syfte att möjliggöra för medarbeta ren att vara kvar i sitt arbete eller återgå till arbetet så snart som möjligt. Insatserna är målinriktade, tidsatta och utvärderas kontinuerligt. Exempel på behandlingar är samtalsstöd, hälsocoaching, behandlingar av sjukgymnaster och vid behov yrkes vägledning. JM arbetar för att på ett tidigt stadium identifiera stresstendenser och erbjuda coachande samtal. Detta för att förhindra stressrelaterade sjukdomar, som numera är allt mindre vanligt förekommande. Under 2010 var den totala sjukfrånvaron på JM i Sverige 3,6 procent (3,6) av den ordinarie arbetstiden. HÄLSA OCH SÄKERHET Medarbetarnas hälsa, välbefinnande och utveckling är centralt för JM som arbetsgivare. JM arbetar aktivt med förebyggande friskvård och för att begränsa antalet olycksfall i arbetet. Förebyggande friskvård Ett av de viktigaste verktygen i arbetet med att minska sjuk frånvaron och arbetsrelaterade skador är förebyggande frisk vård. Bland åtgärderna kan nämnas ”Byggjympa” – daglig uppvärmning och stretching på arbetstid, som sedan 2007 är obligatoriskt på våra byggarbetsplatser. Hälsoundersökningar erbjuds alla m edarbetare vart annat år och är JMs ”finmaskiga nät” för att tidigt identifiera ohälsa och sätta in åtgärder. Före tagshälsovården genomför hälsoundersökningarna och med arbetarna upprättar sin hälsoplanering utifrån resultatet. Därtill erbjuder vi individuella friskvårdsbidrag och friskvårdsaktiviteter i grupp. Medarbetarstruktur – Koncernen 2010 2009 2008 Antal medarbetare per 31 dec – antal tjänstemän – antal hantverkare Snittålder, tjänstemän Snittålder, hantverkare Andel kvinnor bland tjänstemännen, % 2 100 1 082 1 018 42 39 31 1 850 973 877 45 42 31 2 365 1 243 1 122 43 40 34 Medeltal anställda per land 2010 2009 2008 Sverige Norge Danmark Finland Belgien 1 797 218 11 6 11 1 848 208 17 7 15 2 180 294 31 12 16 Totalt 2 043 2 095 2 533 Sjukfrånvaro – Sverige, % 2010 2009 2008 3,6 3,4 3,1 4,6 3,6 4,6 3,1 3,9 4,3 4,6 3,5 5,5 56 2,5 3,9 51 2,3 3,9 50 2,4 4,7 Total sjukfrånvaro 29 år eller yngre 30–49 år 50 år och äldre Sjukfrånvaro under sammanhängande tid av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro Kvinnors sjukfrånvaro Mäns sjukfrånvaro jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 Ordning och reda på bygget En trygg och säker arbetsplats är något varje medarbetare måste kunna förvänta sig att möta i sitt dagliga arbete. JM har en noll vision när det gäller olycksfall i arbetet och arbetar aktivt med förebyggande skyddsarbete, bland annat genom den så kallade ”Ordning och Reda kontrollen” på JMs byggarbetsplatser. Den innebär att det förebyggande skyddsarbetet kontrolleras vad gäller till exempel hantering av risker, användande av person lig skyddsutrustning, välstädade arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd finns. Arbetsolycksfallsfrekvensen (antalet arbetsolyckor med minst en dags sjukfrånvaro på 1 miljon arbetade timmar) var 9,7 (7,4) för både tjänstemän och hantverkare. För enbart hantverkare var siffran 19,5 (15,8). Antalet arbetsolyckor med minst en dags sjukfrånvaro var 28 (21) under år 2010. Medarbetare på platskontoret vid Sjöstadskajen, Hammarby Sjöstad. Medarbetare 37 INTERVJU MEDARBETARE Caroline Calland, platschef Liljeholmskajen Caroline har arbetat på JM i fem år och på Liljeholmskajen i Stockholm sedan 2008. Hon började som arbetsledare och är ganska ny i sin roll som platschef. Nu ansvarar hon för två projekt om totalt 177 lägenheter. – Det viktigaste i mitt arbete är att se till att alla jobbar åt samma håll och för står sina ansvarsområden. Sen ska jag så klart se till att vi håller produktions tiderna, budgeten och att vi bygger med rätt kvalitet, säger Caroline. Något som JM också är noga med är att det ska vara ordning och reda på bygget och att arbetsplatsen ska vara trygg och säker. Ett exempel är att skyddsräcken och säkerhetslinor ska vara på plats och fungera. Som plats chef har Caroline ett arbetsmiljöansvar, men i det dagliga arbetet är det framför allt arbetsledare, lagbasar och skydds ombud som har koll på säkerheten. Caroline välkomnar JMs förändrings projekt – Strukturerad produktion – som kommit igång på allvar under 2010 och som går ut på att hitta det bästa arbetssättet för de olika delmomenten i produktionen. Målsättningen är att alla ska göra på samma sätt. Den vik tigaste delen just nu menar hon är att hitta ett riktigt bra verktyg för erfaren hetsåterföring. – JM har en personalpolitik som till talar mig, säger Caroline. Man ser med arbetarna som en tillgång och värde sätter deras kompetens. Det känns att företaget satsar på ett långsiktigt förhållande med sina medarbetare och ger dem möjlighet till utveckling i det dagliga arbetet och genom utbildning. Jag gillar att vara ute i produktionen och har fått nya utmaningar genom platschefsjobbet. Nu vill jag utveckla mig i denna roll och bli en riktigt bra ledare. Efter mina år i JM kan jag säga att man inte får någon särbehandling som tjej i en mansdominerad bransch. Det är bra, men visst månade man lite extra om mig när jag var gravid och stod uppe på ställningar med min tjocka mage. jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 38 Risker och riskhantering Kontrollerat risktagande avgörande för god lönsamhet Att göra väl avvägda riskbedömningar är mycket viktigt för ett projektutvecklingsföretag, då riskhantering och värdeskapande har en stark koppling. Målet för en projektutvecklare är att tidigt identifiera och förvärva utvecklingsbar mark samt sedan producera och sälja bostäder på ett sätt som optimerar kundvärden, intäkter och kostnader. Genom hela denna process ställs projektutvecklaren inför ett flertal risker som rätt hanterade bidrar till förbättrad lönsamhet. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar som betydande och varaktiga räntehöjningar, global konjunk turförsvagning, ökad arbetslöshet på JMs huvudmarknader och ökad konkurrens. Dessa faktorer utgör risker för intäktsnivån i JMs projekt. En annan väsentlig risk är om strukturen på bygg rättsportföljen inte är optimerad, vilket kan leda till förlorade möjligheter eller förhöjda kostnader. Genomföranderiskerna bedöms som lägre beaktat de senaste årens fokuserade arbete med styrning och kontroll. Under 2008 och 2009 kom områden med historiskt lägre risk att få större betydelse. Problemen i det finansiella systemet under denna period innebar ökad likviditetsrisk för nystartade projekt samt höjd värderingsrisk för projekt- och exploateringsfastig heter i JMs balansräkning. Dessa risker har minskat under 2010. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och föremål för strategiska insatser från ledning och styrelse. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut ana lyseras med avseende på såväl risk som möjlighet. Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt är utformade för att minska affärs- och genomföranderiskerna. OMVÄRLDSRISKER Ekonomisk tillväxt Efterfrågan på nya bostäder påverkas främst av befolkningstillväxt och ekonomisk utveckling på den enskilda orten. De nya bostä dernas läge och attraktivitet, konsumenternas köpkraft, rådande ränteläge samt prisbild och prisutveckling på andrahandsmarkna den påverkar efterfrågan och det pris som JM erhåller. Om nationella eller regionala tillväxtförutsättningar försäm ras eller sysselsättningen minskar kan det få negativ inverkan på JM. JMs strategi är att verka i de städer och områden som har de bästa demografiska och ekonomiska förutsättningarna jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 på lång sikt. På många orter där JM är verksamt råder stor e fterfrågan på bostäder. Kraftigt höjda bostadspriser under senare år har dock ökat risken för prisfall även om hushållens kostnader för boende ändå inte nått oroväckande höga nivåer. Boendeutgifternas andel av hushållens disponibla inkomster upp gick till cirka 21 procent för Sverige som helhet. (Källa: SCB, 2009.) Även den globala konjunkturutvecklingen påverkar JM. I det korta perspektivet på grund av de psykologiska effekterna, då världens finansiella marknader är tätt sammanlänkade och för ändrade förväntansbilder snabbt sprids. I det längre perspektivet på grund av att globala konjunkturförändringar även påverkar de högt internationaliserade skandinaviska företagen. Under 2008 och inledningen av 2009 samverkade dessa sam band till en snabbt försämrad marknadssituation där JMs samtliga bostadsmarknader påverkades av lågkonjukturen. Under senare delen av 2009 och 2010 har bostadsmarknaderna där JM verkar utvecklats positivt i takt med att det makroekonomiska läget har förbättrats. Det allmänna ränteläget innebär både risker och möjligheter. Låga räntor leder till ökad efterfrågan och högre priser för bostäder, samtidigt som räntekostnaden för koncernens netto upplåning minskar. Det omvända gäller vid höga räntenivåer. Det lägre ränteläget under 2009 och 2010 påverkade efterfrågan positivt. Aktuellt ränteläge påverkar också avkastningskrav och värde ringar i samband med fastighetsförsäljningar och fastighetsförvärv. Ett lägre ränteläge ger lägre avkastningskrav och högre pris. JM söker möta omvärldsrisker främst genom att säker ställa en tydlig efterfrågan för planerade bostadsprojekt. Krav finns på att ett visst antal bostäder redan ska vara sålda eller bokade när produktionsstart sker. Genom successiva etapp starter av stora projekt kan också prissättningen anpassas för aktuellt m arknadsläge. Genom löpande omvärldsbevakning, både internt och med hjälp av externa konsulter, söker JM bilda sig en välgrundad uppfattning om trender för väsentliga omvärldsfaktorer. Effektiviseringsarbete för minskade produktionskostnader är ett annat sätt att minska omvärldsriskerna. På så vis behöver inte en försvagad efterfrågan och lägre priser få fullt genomslag i resultatet. Ett väsentligt inslag i JMs arbete för att reducera kostnaderna är de projekteringsanvisningar som infördes för flerbostadshus under 2003 och för småhus under 2004. Med anvisningarna har mer industriella arbetssätt och produktions metoder införts. De har också skapat förutsättningar för ökade besparingar avseende produktionskostnader. Under 2008 ut ökades arbetet med projekteringsanvisningarna till att omfatta även projektering utan regionala produktionsresurser. Konkurrenssituation JMs konkurrenter inom projektutveckling av nya bostäder utgörs av både stora nationellt täckande aktörer och mindre lokala projektutvecklingsföretag. Flera av de stora aktörerna har en uttalad ambition att växa inom bostadssegmentet. Risken är att den ökade konkurrensen leder till ökat utbud av bostäder Risker och riskhantering 39 och prispress. JM söker särskilja sig genom sin övergripande företagskultur, kundfokus, flexibilitet, ackvisitionskompetens, projektgenomförande, kvalitetsprofilering och marknadsföring. Konkurrenssituationen på varje lokal delmarknad bevakas löpande. Politiska risker Ett flertal politiska risker är förknippade med bostadsbyggande. Villkoren för olika upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt) kan förändras och påverka efterfrågan på JMs bostä der. Politiska beslut relaterade till infrastrukturutveckling samt regional och kommunal planering kan inverka på verksamheten. JM söker möta dessa risker genom så flexibla detaljplaner som möjligt, samt genom att bestämma upplåtelseformen i ett rela tivt sent skede. Politiska beslut påverkar också skatteförutsätt ningarna för bostäder. Det politiska klimatet präglas av en vilja att öka och underlätta, snarare än att begränsa och försvåra, bostadsbyggandet. OPERATIVA RISKER Risker relaterade till byggrättsportföljen Vid årsskiftet 2010/2011 disponerade JM byggrätter mot svarande 27 500 bostäder (27 900) för framtida produktion. Dessa var huvudsakligen koncentrerade till storstadsområden och universitets- och högskoleorter. Risken för att JM har för få eller för många byggrätter, eller att byggrätterna ligger i ”fel” områden, kan leda till förlorade möj ligheter och höga kostnader. Som nämnts är det väsentligt att utvecklingsbar mark och planerade bostäder ligger i attraktiva lägen på orter med stor efterfrågan på nya bostäder. De ska också gå att utveckla med JMs krav på lönsamhet och avkastning. Vad och hur mycket som kan byggas, samt när byggstart kan ske, är avhängigt planarbetet och samarbetet med berörd kom mun. Risken att JM efter förvärv inte erhåller en lagakraftvunnen detaljplan (detaljplan som godkänts av kommunen genom poli tiskt beslut) inom föreskriven tid kan leda till ökade kostnader och/eller minskade intäkter. Genom lång erfarenhet av projekt utveckling och långvariga relationer med kommunerna har JM möjlighet att reducera dessa risker. För att minska kapitalbindning och risker söker JM disponera byggrätter genom villkorade förvärv, exempelvis att förvärvet villkorats till lagakraftvunnen detaljplan. Vid årsskiftet 2010/2011 disponerades 9 900 av byggrätterna (9 500) för framtida pro duktion genom sådana avtal. Det finns också möjlighet att ur förvärvad mark avskilja och sälja exploateringsmark utan att antalet disponerade byggrätter påverkas. För stor kapitalbind ning i byggrätter innebär, förutom risker för icke optimal kapital struktur, även värderingsrisk såväl avseende marknadsvärde som nedskrivningsrisk. JM har historiskt varit framgångsrikt på att identifiera och utveckla områden som människor vill bo i. Vid slutet av 2010 var 82 procent av bostäderna i JMs pågående produktion sålda eller bokade. JM arbetar i nära samarbete med potentiella bostadskö pare för att de planerade projekten ska tillfredsställa efterfrågan. Genomföranderisker Stora projekt kan ha en omsättning på flera miljarder kronor och det är viktigt att såväl projektering som produktion sker HANTERING AV VÄSENTLIGA RISKER Riskfaktor Risk Hantering Betydande räntehöjning Minskad efterfrågan, behov av prissänkningar Produktionsstart sker först när viss andel bostäder i projektet sålts eller bokats Global konjunkturförsvagning Omvärldsbevakning och marknadsanalys Förändringar i regionala tillväxt förutsättningar Ökad konkurrens Internt arbete för att reducera kostnader Produktutbud i flera prissegment Ökad arbetslöshet på JMs marknader Ökat utbud, prispress Omvärldsbevakning och marknadsanalys Beslutsgrindar i samband med väsentliga projekt beslut Kontinuerligt arbete för att bibehålla konkurrenskraft i alla avseenden Ej optimerad struktur på byggrättsportfölj Projektering fokuserar ej samtidigt på k undvärden, intäkter och kostnader Minskad efterfrågan, behov av p rissänkningar, värdering av byggrätter Strategisk förvärvsplanering Minskad efterfrågan, behov av prissänkningar Marknadsanalys, kvalitativa djupundersökningar Omvärldsbevakning och marknadsanalys Kontinuerlig utvärdering av tillgångsstrukturen Bred kompetenssammansättning i projektet Krav på kompetensutveckling Lagakraftvunnen detaljplan försenas och/eller ändras Ökade kostnader, minskade intäkter Tydliga krav på utformning av projekterings- och bygglovshandlingar Kvalitetssäkring av bygglovsansökningar Långvariga relationer och nära samarbete med berörda instanser Förvärv villkorade av lagakraftvunnen detaljplan Minskad förmåga hos bankerna att tillhanda hålla JM och dess kunder likviditet Begränsad finansiering i produktionen samt för JMs kunder innebär minskad försäljning och produktionsstarter Långvariga relationer och nära samarbete med banker och andra finansierings institut jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 40 Risker och riskhantering enligt plan. Bristande planering och analys kan leda till förse ningar, ökade kostnader och otillräcklig kundanpassning. Det finns också en risk för att projekteringsprocessen inte samtidigt fokuserar på kundvärden, intäkter och kostnader. För att minska genomföranderiskerna har JM de senaste åren infört skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Definierade beslutspunkter föregår projekteringsstart, försälj ningsstart och produktionsstart. Inget projekt sätts igång utan beslut från affärsenhetsledning eller koncernledning, alternativt av styrelsen för stora projekt. Mer information återfinns på sidan 89 i Bolagsstyrningsrapporten. JM agerar för att alla bostäder ska vara sålda vid slutbesiktning. Bostäder i bostadsrättsprojekt som är osålda sex månader efter slutbesiktning köps av JM från bostadsrättsföreningen, för att därefter säljas. De köpta bostäderna redovisas i balansräkningen som ”Andelar i bostadsrättsföreningar med mera”. Vid slutet av 2010 hade JM 40 (110) osålda bostäder till ett värde om 115 mkr (353) i balansräkningen vilket indikerar mycket låg risk för osålda bostäder. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Etappstarter innebär också att JM bättre kan anpassa priserna till efterfrågan. En sammanställning över årets köp och försäljningar finns i not 18, sidan 66. Kostnadskontroll och intern styrning JM har de senaste åren vidtagit ett flertal åtgärder för att utveckla intern styrning och kostnadskontroll. Merparten av produktions kostnaderna är relaterade till projektutveckling av bostäder i Sverige och uppgick till 5,3 mdkr för 2010. För att säkra kvalitetskrav och produktionskompetens samt bidra till effektiv kostnadskontroll, upprätthåller JM bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet. Begränsade egna produk tionsresurser gör dock JM beroende av kostnadsutvecklingen hos underentreprenörer. Generellt säkras resurser med god framförhållning, varför JM normalt ska ha en kontrollerad kost nadssituation. Antal projekt, volym, utvecklingsskede och nytt jandegrad av underentreprenader varierar från år till år. Känslighetsanalys för olika kostnadskategorier, projektutveckling bostäder Kostnadsandel %1) Förändring % Löner 14 +/–10 +/– 76 Material 16 +/–10 +/– 85 Mark 16 +/–10 +/– 86 Byggherrekostnader 14 +/–10 +/– 73 Projektering 5 +/–10 +/– 26 Omkostnader 6 +/–10 +/– 33 29 +/–10 +/– 149 Underentreprenader Resultat mkr Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 5,3 mdkr 2010. 1) Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte direkt är relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på bygg arbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar till exempel maskinhyror. jm årsred o vis n i n g Finansfunktionen Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Finanspolicy Finanspolicyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Osålda bostäder Kategori FINANSIELLA RISKER 2 0 1 0 Målsättningen för finansverksamheten är att: • Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler • Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden • Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. Finansstrategi JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplå nings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet var för inga pantbrev lämnas. Finansiella risker Koncernens finansiella risker utgörs i huvudsak av ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och i begränsad omfattning valuta risk. Val av lånelöptid och räntebindning styrs av ett flertal fakto rer, som kapitalbindning i pågående projekt, affärsrisk, beräknad avyttringstidpunkt för fastigheter, löptider på hyreskontrak ten i projektfastigheterna och koncernens allmänna finansiella ställning. Dessa faktorer sammanfattas i av styrelsen antagna riktvärden för räntebindning och lånelöptid med utrymme för avvikelser inom vissa limiter utifrån aktuellt marknadsläge. Regler finns också för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt rekommendationer för slutfinansie ring av bostadsrättsföreningar. Likvida medel hålls normalt på en balanserad nivå och even tuell överskottslikviditet får endast placeras hos svenska banker och i svenska räntebärande papper utan valutarisk. Betalnings beredskapen upprätthålls genom checkkredit och bekräftade kreditlöften. Likviditetsförsörjningen till bostadsprojekten har varit en gränssättande faktor inför nya produktionsstarter under 2008 och 2009, men har kommit att förbättras påtagligt under 2010. Finansieringen av bostadsproduktion utgör i dagsläget inget problem och kan betraktas som normaliserad. Valutarisker avseende transaktioner elimineras så långt möjligt. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta mellan JM AB och dotterbolag samt till externa leverantörer är mycket begränsade. Risker och riskhantering 41 Tabellen (nedan) visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värde skapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor per kvadratmeter mot svarar cirka 1 200 mkr eller drygt 14 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning. Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (5 314 mkr) efter justering av skulder för genom förda fastighetsförvärv (508 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 2,6 miljarder kronor. Känslighetsanalys, nuvärde i mkr för JMs byggrättsportfölj / bostäder Intäkt/m2 , kr 25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 20 000 5 800 21 000 4 600 7 000 8 200 9 400 10 600 5 800 7 000 8 200 22 000 9 400 3 500 4 600 5 800 7 000 8 200 23 000 2 300 3 500 4 600 5 800 7 000 24 000 1 200 2 300 3 500 4 600 5 800 Kostnad/m2, kr Känslighetsanalys, nuvärde i kr/aktie för JMs byggrättsportfölj / bostäder Intäkt/m2 , kr 25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 20 000 70 21 000 55 84 99 113 127 70 84 99 22 000 113 42 55 70 84 99 23 000 28 42 55 70 84 24 000 14 28 42 55 70 Kostnad/m2, kr Valutasäkring av balansexponering sker selektivt. Derivatinstru ment får endast användas i riskminimerande syfte. Känslighetsanalys – bostadsbyggrätter Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenk lade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp. 27 500 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över nio års pro duktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare. JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förut sätts till 26,3 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 7,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. jm årsred o vis n i n g 2 0 1 0 42 INNEHÅLL FINANSIELla rapporter INNEHÅLL j m Sida Förvaltningsberättelse 43 Koncernens resultaträkning 47 Koncernens balansräkning 48 Koncernens kassaflödesanalys 50 Förändringar i koncernens eget kapital 52 Koncernens noter 53 Moderbolagets resultaträkning och kassaflödesanalys 71 Moderbolagets balansräkning 72 FÖrändringar i moderbolagets eget kapital 73 Moderbolagets noter 73 Femårsöversikt – Koncernen 76 Kvartalsöversikt – koncernen 78 Kvartalsöversikt – Affärssegment 79 Ifric 15 80 Förslag till vinstdisposition 82 Revisionsberättelse 83 Definitioner och ordlista 84 å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2010. marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en viss förbättring av efterfrågan under det senaste året. Försäljningen har varit fortsatt god. Den förbättrade konjunkturen och befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med ett fortsatt lågt ränteläge, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 276 (3 291) varav 211 (562) avser hyresrättsprojekt i Stockholm, åt extern beställare. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 82 procent (79) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i affärssegment JM Bostad Stockholm uppgick till 1 408 (1 713), i JM Bostad Riks 1 207 (973) och i JM Utland 661 (605). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 404 (2 150) varav 1 604 (1 102) i Stockholmsområdet och 1 230 (689) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 570 bostäder (359). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 211 hyresrätter (492) i Stockholm, åt extern beställare. Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda resurser för att hantera en större produktionsvolym där löpande nyrekrytering genomförs planenligt. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 431 (3 744). INTÄKTER Koncernens redovisade intäkter för 2010 uppgick till 9 136 mkr (9 620) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning för 2010 om 496 mkr (– 3 451). De ökade intäkterna är främst hänförligt till affärssegmenten JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks med högre produktionsstartsnivå under det senaste året. RÖRELSERESULTAT Koncernens redovisade rörelseresultat för 2010 ökade till 907 mkr (646) och rörelsemarginalen ökade till 9,9 procent (6,7). Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om – 62 mkr (–18). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året och högre prisnivå i projekten. Under året har fastigheter sålts för 80 mkr (665) med ett resultat om 28 mkr (89). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 62 mkr (69) varav 0 mkr (6) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 11 mkr (0). Resultatet för 2009 belastades av nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr. 43 Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till 634 mkr (496). I resultatet ingår cirka 30 mkr hänförligt till två avyttringar av fastigheter i pågående projekt. Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre produktionsstartsnivå under det senaste året och högre prisnivå i projekten. JM Bostad Riks rörelseresultat ökade till 219 mkr (166) och rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (7,2). Den förbättrade marginalen är främst hänförligt till högre prisnivå i projekten. JM Utlands rörelseresultat förbättrades till 48 mkr (–192) och rörelsemarginalen förbättrades till 3,1 procent (–14,2). Resultatet för 2009 belastades av nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr. Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling minskade till 12 mkr (110). Det minskade resultatet beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda med Vasakronan som beställare avslutades i början av året och lägre resultat från fastighetsförsäljningar. Rörelseresultatet för JM Produktion minskade till 91 mkr (130) och rörelsemarginalen uppgick till 6,1 procent (6,5). Det minskade resultatet förklaras av en lägre projektvolym under året. Affärssegment Intäkter Rörelse resultat 1) Rörelse marginal, % Mkr 2010 20092) 2010 20092) 2010 20092) JM Bostad Stockholm 3 824 3 330 634 496 16,6 JM Bostad Riks 2 749 2 296 219 166 8,0 7,2 JM Utland 1 570 1 353 48 –192 3,1 –14,2 6,1 6,5 9,9 6,7 JM Fastighetsutveckling 72 309 12 110 JM Produktion 1 496 2 008 91 130 Eliminering – 437 – 518 - - – 35 – 46 664 Koncerngemensamma kostnader - - Summa enligt segments redovisning 9 274 8 778 969 Omräkning JM Utland 3) –138 842 – 62 –18 9 136 9 620 907 646 - – 87 Totalt Varav nedskrivning av fastigheter 14,9 1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultat redovisning avseende JM Utland. 2) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 3) BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2010-12-31 2009-12-31 5 431 3 744 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) 64 54 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 18 25 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 82 79 Antal bostäder i pågående produktion 1) 1) 2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 44 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Osålda bostäder i avslutad produktion Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1) – varav i balansräkningen redovisat som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 1) 2010-12-31 2009-12-31 44 146 40 110 Totalt antal bostadsbyggrätter (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter) 2010 JM Bostad Stockholm (7 100) 10 700 (7 500) 9 600 (6 100) 10 200 (6 500) JM Bostad Riks 6 800 (4 400) 7 000 (4 400) 27 500 (17 600) 27 900 (18 400) JM Utland Efter sista inflyttning enligt plan Totalt 2009 11 100 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –67 mkr (–117), en förbättring med 50 mkr jämfört med föregående år, främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. De finansiella intäkterna och kostnaderna under året är till stor del relaterat till omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om –1 mkr (2). I de finansiella intäkterna för året ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0). Mkr 2010-12-31 Finansiella intäkter 1) 2009-12-31 51 41 Finansiella kostnader 2) –118 –158 Finansiella intäkter och kostnader – 67 –117 1) Varav omvärderingar och valutasäkringar 32 29 2) Varav omvärderingar och valutasäkringar – 33 – 27 RESULTAT FÖRE SKATT Resultat före skatt ökade till 840 mkr (529), en ökning med 59 procent jämfört med 2009. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 5,4 mdkr (5,0), inklusive kommersiella byggrätter om 0,1 mdkr (0,1), indikerar ett övervärde om 2,6 mdkr (1,9). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. De totala förvärven av exploateringsfastigheter under 2010 uppgick till 1 655 mkr (428) varav 960 mkr avser JM Bostad Stockholm, 328 mkr JM Bostad Riks och 367 mkr JM Utland. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter under året uppgick till 523 mkr (–613). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 5 374 mkr (4 990). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder. EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) 2010-12-31 2009-12-31 Marknadsvärde Bokfört värde Marknadsvärde JM Bostad Stockholm 4,3 2,6 3,2 2,1 JM Bostad Riks 2,0 1,5 1,9 1,5 Miljarder kr Bokfört värde JM Utland 1,6 1,2 1,7 1,3 Totalt 7,9 5,3 6,8 4,9 ÅRETS RESULTAT Årets resultat uppgick till 594 mkr (365). Den totala skattekostnaden uppgick till –246 mkr (–164) varav aktuell skatt –220 mkr (–161) och uppskjuten skatt –26 mkr (–3). Skattekostnaden för 2010 överstiger den nominella skattesatsen för koncernen vilket främst förklaras av omvärdering av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag inom JM Utland. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 24 mkr (24). VERKSAMHETENS UTVECKLING Byggrätter JMs disponibla byggrätter uppgår till 27 500 bostäder (27 900) varav 17 600 (18 400) redovisas i balansräkningen. Detta innebär att 9 900 byggrätter (9 500) disponeras genom avtal och inte är bokförda som en tillgång. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 314 mkr (4 882) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, inklusive 225 byggrätter för hyresrätter, motsvarande cirka 60 000 kvadratmeter med ett totalt bokfört värde om 60 mkr (108). j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 Projektfastigheter Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 62 mkr (69) varav 0 mkr (6) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 11 mkr (0). Totalt under 2010 uppgick intäkter från fastighetsförsäljning till 80 mkr (665) med ett resultat om 28 mkr (89). Av resultatet utgör 17 mkr (28) upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar. Under året gjordes en större fastighetsförsäljning, exploateringsfastigheten Signalen i Solna som såldes för 35 mkr med ett resultat om 7 mkr. Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 685 mkr (610) med ett bokfört värde om 661 mkr (596). Övervärdet uppgår därmed till 24 mkr (14). projektfastigheter 2010-12-31 MarknadsBokfört värde, mkr värde, mkr Yta Uthyr (000) ningsgrad 2 m årshyra, % Fastigheter under utveckling 541 530 58 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 144 131 7 88 98 Totalt 685 661 65 89 Investeringar och förvärv av projektfastigheter uppgick till 74 mkr (453). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45 FINANSIELLA POSTER Räntebärande skulder och medelräntesats Per den 31 december 2010 uppgick räntebärande nettofordran till 730 mkr (189). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 453 mkr (228). Av dessa skulder var 236 mkr (116) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2010 till 1 357 mkr (1 842) varav pensionsskulden utgjorde 585 mkr (565). Vid årets utgång var medelräntesatsen för totala ränte bärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,6 procent (4,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade låneskuld exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 42 mkr (1 124) under året, efter erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav JM Bostad Stockholm 690 mkr och JM Fastighetsutveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö, Stockholm. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter, exklusive likvid för Dalénum, innebar ett kassaflöde om – 277 mkr (427). Minskat innehav av osålda bostäder i balansräkningen bidrog med 270 mkr (–187). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till – 73 mkr (532). Likviditet Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 887 mkr (4 830). Förutom likvida medel om 2 087 mkr (2 030) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,7 år. Eget kapital Koncernens eget kapital per den 31 december 2010 uppgick till 3 923 mkr (3 637). Aktiekapitalet uppgick till 83 mkr (83), övrigt tillskjutet kapital 766 mkr (763) och reserver – 20 mkr (85). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 094 mkr (2 706) varav årets resultat 594 mkr (365). Under 2010 uppgick utdelningen till aktieägarna till 2,50 kronor (0) per aktie, totalt 208 mkr (0). Soliditeten uppgick till 40 procent (37). MILJÖARBETET Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöfrågor är energisnåla bostäder, miljögodkända byggmaterial, kretsloppsanpassad bygg avfallshantering, miljöanpassad upphandling av transporter och maskinarbeten samt sanering av förorenad mark. Se även avsnitt Hållbart samhällsbyggande sidan 28–33. STYRELSEARBETET UNDER 2010 Vid årsstämman 2010 valdes sju ordinarie ledamöter. Därutöver utsåg arbetstagarorganisationerna två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tolv sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättnings utskottet sex sammanträden och investeringsutskottet sju sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2010 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, den strategiska planen, förslag till långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibel- och optionsprogram för all personal i koncernen. Styrelsen har under året infört ett incidentrapporteringssystem (”whistle blowing”) med syfte att omhänderta uppkomna incidenter på ett systematiskt och professionellt sätt. Styrelse ledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 86. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. B eskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidan 87. Utdelning För 2010 föreslår styrelsen en utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie, totalt 375 mkr (208). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 3 maj 2011. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas fredagen den 6 maj 2011. Personal Antalet anställda ökade under 2010 med 14 procent och uppgick vid årets utgång till 2 100 (1 850). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera den ökade produktionsvolymen. Antalet hantverkare var 1 018 (877) och antalet tjänstemän 1 082 (973). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 043 (2 095) varav 246 (247) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 392 mkr (1 427) varav de sociala kostnaderna utgjorde 468 mkr (458). AKTIEKAPITAL JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2010 till 83 mkr fördelat på 83 401 883 aktier varav 164 825 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ersättning till koncernledning Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2010. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2010 har följt de gällande riktlinjerna. För ett fåtal ledande befattningshavare finns äldre överenskommelser med rätt till pensionsålder från 60 år, se not 3, Anställda och personal kostnader, sidan 60. löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångs vederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmånsoch/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. FÖRSLAG TILL BESLUT 2011 AVSEENDE RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE: MODERBOLAGET Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Netto omsättningen under 2010 uppgick för moderbolaget till 6 553 mkr (5 990). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 627 mkr (455). Investeringar i fastigheter uppgick till 612 mkr (237). Medeltalet anställda var 1 349 (1 337) varav 1 110 män (1 073) och 239 kvinnor (264). Löner och s ociala kostnader uppgick till 928 mkr (936). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 73. Under året har följande helägda koncernföretag fusionerats in i moderbolaget; Förvaltnings AB Gnarpen, Kvarnexet 1 AB, Kvarnexet 5 AB, Milud AB, Projektmäklarna AB, TG Betong arbeten Produktion AB. Fusionerna har inte väsentligt påverkat moderbolagets resultat och ställning. KONCERNENS RESULTATRÄKNING 47 Koncernens resultaträkning, Mkr Not 2010 20091) 1 2 3, 4 9 136 – 7 608 9 620 – 8 361 3, 4, 5 6 7 2 – 649 28 - – 615 89 – 87 Finansiella intäkter Finansiella kostnader 8 8 51 –118 41 –158 Skatter 9 – 246 –164 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Resultat före skatt Årets resultat 1 528 1 259 907 646 840 529 594 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser 365 –105 Årets totalresultat Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 41 489 406 594 365 489 406 Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 7,10 4,40 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 4,50 2,50 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 1) KOMMENTARER Intäkter (2010: 9 136 mkr, 2009: 9 620 mkr) Koncernens intäkter under året minskade med 5 procent till 9 136 mkr (9 620). Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). För koncernens resultaträkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljningen i respektive projekt. Rörelseresultat (2010: 907 mkr, 2009: 646 mkr) Rörelseresultatet ökade med 40 procent till 907 mkr. Det förbättrade resultatet beror på högre försäljningsoch produktionsstartsnivå under 2010 och en mer posi- tiv marknadsbedömning. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om – 62 mkr (–18). Finansiella intäkter och kostnader (2010: – 67 mkr, 2009: –117 mkr) Finansnettot förbättrades med 50 mkr jämfört med föregående år. De finansiella kostnaderna har minskat främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. I de finansiella intäkterna för året ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0). Omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland gav en nettoeffekt på finansnettot om –1 mkr (2). Skatter (2010: – 246 mkr, 2009: –164 mkr) Den redovisade skattekostnaden är 29 procent 2010 jämfört med 31 procent för 2009. Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2010 såväl som 2009 förklaras främst av omvärdering av upp skjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland. INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT Mkr 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2008 2009 2010 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 48 KONCERNENS BALANSRÄKNING KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr Not 2010-12-31 2009-12-311) 2009-01-011) 58 12 9 1 63 76 62 18 12 1 70 96 56 21 6 11 10 83 1 2 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill Maskiner och inventarier Andelar i intresseföretag Räntebärande finansiella tillgångar Övriga finansiella tillgångar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upparbetad men ej fakturerad intäkt Pågående arbeten Likvida medel Summa omsättningstillgångar 11 12 13, 14 15 15, 16 27 17 17 18 24 19 20 21 22 SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Summa eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Övriga långfristiga avsättningar Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder 259 187 661 5 374 115 444 413 14 449 117 2 087 596 4 990 353 385 347 3 652 272 2 030 614 5 620 171 507 874 15 682 243 1 111 9 674 9 628 9 837 9 893 9 887 10 024 83 766 – 20 3 094 83 763 85 2 706 83 760 44 2 338 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) Skulder Långfristiga skulder 219 23, 24 23, 24 25 26 27 23, 24 23, 24 23, 24 28 29 26 3 923 3 637 3 225 258 218 585 207 1 041 326 113 565 185 932 314 271 513 166 897 2 309 2 121 2 161 466 514 473 123 1 214 760 111 365 951 471 77 1 314 818 133 497 1 137 414 17 1 571 890 112 3 661 4 129 4 638 Summa skulder 5 970 6 250 6 799 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 893 9 887 10 024 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 30 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 2) Se avsnittet Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 52. 1) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 KONCERNENS BALANSRÄKNING 49 KONCERNENS TILLGÅNGAR 2010-12-31 KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR 2010-12-31 AVKASTNING PÅ EGET OCH SYSSELSATT KAPITAL2) % 60 50 40 30 20 Projektfastigheter 7% (6) Eget kapital 40% (37) Exploateringsfastigheter 54% (50) Övriga långfristiga skulder 2% (1) Övriga kortfristiga fordringar 4% (4) Avsättningar för pensioner 6% (6) Upparbetad men ej fakturerad intäkt/ pågående arbeten 6% (10) Fakturerad men ej upparbetad intäkt/ pågående arbeten 12% (13) Likvida medel 21% (20) Räntebärande skulder 8% (13) Räntabilitet på eget kapital Övriga tillgångar 8% (10) Övriga skulder och avsättningar 32% (30) Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 10 0 2006 2007 2008 20091) 2010 1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper på sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 2) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. KOMMENTARER Projektfastigheter (2010: 661 mkr, 2009: 596 mkr) Beståndet av projektfastigheter är något högre jämfört med föregående år. Under 2010 har inte några fastighetsförsäljningar genomförts. Dock har upplösningar av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar gjorts med en resultateffekt om 17 mkr. Exploateringsfastigheter (2010: 5 374 mkr, 2009: 4 990 mkr) Under 2010 har förvärvstakten i exploateringsfastig heter varit högre jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1 655 mkr (428) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till 1 080 mkr (910). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter ämnade för bostäder och avser framför allt fastigheter på Lidingö, vid Bromma plan samt i Göteborg. Försäljningar av exploaterings fastigheter under året uppgår till 63 mkr med ett resultat om 11 mkr. Den största är exploateringsfastigheten Signalen i Solna som såldes för 35 mkr med ett resultat om 7 mkr. Totalt har JM 17 600 byggrätter (18 400) i balansräkningen. Andelar i bostadsrätts föreningar m.m. (2010: 115 mkr, 2009: 353 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräknings dagen och är en följd av åtagandet i entreprenad kontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 40 (110), varav 0 bostäder (56) avser projekt Egholm i centrala Köpenhamn. Långfristiga räntebärande skulder (2010: 258 mkr, 2009: 326 mkr) Långfristiga räntebärande skulder minskar något då konvertibellånet avseende 2007 års program om 142 mkr omklassificerats från långfristig till kortfristig skuld och det nya konvertibellånet avseende 2010 års program är upptaget till ett lägre belopp, 32 mkr. Långfristiga räntebärande reverser ökar i omfattning, från 15 mkr till 55 mkr. UPPARBETAD MED EJ FAKTURERAD INTÄKT (2010: 449 mkr, 2009: 652 mkr) Under året har förbättrade finansieringsmöjligheter möjliggjort att projektfinansieringen har förbättrats. kortfristiga räntebärande skulder (2010: 514 mkr, 2009: 951 mkr) Kortfristiga räntebärande reverser, avseende Dalénumområdet, har lösts under året med 719 mkr. Konvertibellånet för 2007 års konvertibelprogram kommer att lösas under 2011, varför skulden har omklassificerats från lång till kort räntebärande skuld pågående arbeten (2010: 117 mkr, 2009: 272 mkr) På grund av ändrad redovisningsprincip avseende JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, har redovisning av balansposten ”pågående arbeten” tillkommit. Detta rubricerades tidigare inom posten ”upparbetad men ej fakturerad intäkt”. Pågående arbeten innebär att projekt som ej är överlämnade till kund och där intäkter och kostnader inte får redovisas i resultaträkningen enligt IFRIC 15 aktiveras i JM-koncernens balansräkning. Pågående arbeten minskar i omfattning på grund av förbättrade finansieringsmöjligheter. Övriga långfristiga skulder (2010: 218 mkr, 2009: 113 mkr) Övriga långfristiga skulder har ökat under året. Det beror på att JM under året finansierat flera stora förvärv av exploateringsfastigheter med framskjuten betalning. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 50 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Not 2010 2009 907 7 – 34 646 13 87 – 39 40 2 – 74 –194 11 2 – 132 73 654 661 – 2 399 1 673 – 2 154 2 395 – 59 283 102 –139 122 – 8 – 132 – 292 115 592 – 73 0 – 366 898 42 1 124 – 3 0 10 7 – 9 1 – 43 – 51 423 – 202 – 208 462 – 620 - 1 Rörelseresultat Avskrivningar Nedskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten 880 Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Återbetald/betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m.m. À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m. Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter Investering i projektfastigheter m.m. Försäljning av projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skulder Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten 707 13 – 158 62 915 Likvida medel vid årets början 2 030 1 111 Likvida medel vid årets slut 2 087 2 030 1 357 – 2 087 0 1 842 – 2 030 – 1 Årets kassaflöde Valutakursdifferens i likvida medel RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande skulder och avsättningar Likvida medel Räntebärande fordringar Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 – 5 23 – 730 4 – 189 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 51 KOMMENTARER DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN (2010: 42 mkr, 2009: 1 124 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten försämrades till 42 mkr (1 124) hänförligt till erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr avseende tidigare förvärv Dalénumområdet, Lidingö och ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma) (2010: 880 mkr, 2009: 707 mkr) Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 880 mkr (707). Det är en förbättring om 173 mkr efter justering för resultat fastighetsförsäljningar om 28 mkr, vilka redovisas under försäljning av respektive fastighetsslag, och eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år på grund av fler projektstarter. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2010: 654 mkr, 2009: 661 mkr) Netto erhållen och betald ränta har minskat från –119 mkr 2009 till –32 mkr 2010 bland annat hänförligt till lägre total räntebärande skuld under 2010. Realiserade valutakurseffekter vid omsättning säkrade lån bidrar positivt. Återbetald/betald skatt har minskat från 73 mkr 2009 till –194 mkr 2010. Netto exploateringsfastigheter m.m. (inklusive bostadsrättsandelar) (2010: 726 mkr, 2009: 241 mkr) JM har investerat i nya exploateringsfastigheter för 1 655 mkr (428). Samtidigt har 1 080 mkr (910) tagits i produktion i samband med projektstart. Under året har koncernen minskat innehavet av bostadsrättsandelar med ett positivt nettoflöde om 270 mkr (–187). ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER Resultat av fastighetsförsäljning Förändring av pensionsskuld Övriga avsättningar m.m. Summa 2010 – 28 20 – 26 – 34 2009 – 89 52 –2 – 39 2010 – 1 655 – 325 – 419 – 2 399 2009 – 428 – 1 519 – 207 – 2 154 À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. À conto betalning för exploateringsfastigheter Försäljning av exploateringsfastigheter Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m. Försäljning av bostadsrättsandelar Summa 2010 1 080 63 – 12 542 1 673 2009 910 133 16 1 336 2 395 INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M. Investering i projektfastigheter Förändring av revers Justering av aktiverad ränta Summa 2010 – 74 1 – 73 2009 – 453 79 8 – 366 FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M. Försäljning av projektfastigheter Förändring av fordringar Summa 2010 0 0 0 2009 532 366 898 INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. Investering i exploateringsfastigheter Förvärv av bostadsrättsandelar Förändring av revers Summa Kortfristiga fordringar och skulder (2010: 187 mkr, 2009: – 310 mkr) Förändring kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat flödet positivt med 497 mkr (– 497) jämfört med föregående år. Netto projektfastigheter (2010: – 73 mkr, 2009: 532 mkr) Koncernen har endast gjort mindre investeringar under året i bland annat äldreboenden samtidigt som de försäljningar som skett inte genererat något kassaflöde vilket sammantaget förklarar det negativa flödet. FINANSIERINGSVERKSAMHETEN (2010: 13 mkr, 2009: –158 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten har bland annat använts för utdelning till aktieägarna med – 208 mkr. Räntebärande skulder har netto ökat med 221 mkr främst hänförligt till ökad upplåning inom utlandsverksamheten. Mkr KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 –1000 –2000 –3000 –4000 2006 2007 2008 2009 2010 Försäljning projektfastigheter m.m. À conto betalning exploateringsfastigheter m.m. Delsumma kassaflöde från löpande verksamheten Investering exploateringsfastigheter m.m. Investering projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 52 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr Övrigt tillAktiekapital skjutet kapital Omräkningsreserver Intjänade vinstmedel Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari 2009 83 760 44 2 354 3 241 Justerad ingående balans 83 760 44 2 338 3 225 - 3 41 - 365 - 406 3 Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15 Årets totalresultat Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument - - - - - - –16 3 –16 3 Utgående balans den 31 december 2009 83 763 85 2 706 3 637 Ingående balans den 1 januari 2010 83 763 85 2 706 3 637 - - –105 - 3 - 594 – 208 - 489 – 208 3 83 766 – 20 3 094 Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Utgående balans den 31 december 2010 2 2 3 923 KOMMENTARER EGET KAPITAL (2010: 3 923 mkr, 2009: 3 637 mkr) Det egna kapitalet ökade med 286 mkr jämfört med utgången av 2009. Koncernens eget kapital per den 31 december 2010 uppgick till 3 923 mkr (3 637) vilket motsvarar 47 kronor (44) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgår till 15,7 procent (10,6). Årets totalresultat Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, si dan 47. Omräkningsdifferens Årets förändring uppgår till –105 mkr (41) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgår till – 20 mkr (85). Svenska kronans förstärkning har medfört en negativ effekt på årets omräkningsdifferens i eget kapital med 35 mkr mot norska kronan, 33 mkr mot danska kronan och med 37 mkr mot euron. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 208 mkr (0), vilket motsvarar 2,50 kronor (0) per aktie. Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisats var för sig vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad tecknings period har eget kapital ökat med 3 mkr. Aktierelaterade ersättningar Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapital instrument har påverkat eget kapital med 2 mkr. Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på: Aktiekapital I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Övrigt tillskjutet kapital I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp. Omräkningsreserver Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag enligt IAS 21. Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen. KONCERNENS NOTER 53 Koncernens noter Sida NOT 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 54 NOT 2 Segmentsinformation 57 NOT 2 Koncernens resultaträkning per segment 58 NOT 2 Koncernens balansräkning per segment 59 NOT 3 Anställda och personalkostnader 60 NOT 4 Avskrivningar enligt plan 62 NOT 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 62 NOT 6 Resultat av fastighetsförsäljning 62 NOT 7 Nedskrivning av fastigheter 62 NOT 8 Finansiella intäkter och kostnader 62 NOT 9 Skatter 62 NOT 10 Resultat och utdelning per aktie 63 NOT 11 Goodwill 63 NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER 63 NOT 13 Andelar i intresseföretag 64 NOT 14 Andelar i intresseföretag 64 NOT 15 finansiella tillgångar 64 NOT 16 Andelar i koncernföretag 65 NOT 17 Projekt- och exploateringsfastigheter 66 NOT 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 66 NOT 19 Övriga kortfristiga fordringar 66 NOT 20 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 66 NOT 21 Pågående arbeten 66 NOT 22 Likvida medel 66 NOT 23 Finansiella skulder 67 NOT 24 Finansiell riskhantering och finansiella erivatinstrument d 67 NOT 25 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 69 NOT 26 Övriga avsättningar 69 NOT 27 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 70 NOT 28 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 70 NOT 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 70 NOT 30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 70 NOT 31 upplysningar om närstående 70 j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 54 KONCERNENS NOTER NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Belopp i mkr där ej annat anges. Företagsinformation Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 22 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2011 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm i segmentet Mid Cap. Bolaget har säte i Stockholm, Sverige. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncern redovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr). Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras. som erhållits i koncessionsavtal för samhällsservice. JM bedriver ingen sådan verksamhet. Den nya tolkningen har således inte påverkat JMs redovisning. IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter tillämpas av JM från 2010. Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, normalt vid överlämnandet. Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, pro jektutveckling av bostäder. IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projekt utveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas från 2010 IAS 18 Intäkter. Detta innebär vissa effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för 2009. JM-koncernens omräknade rörelseresultat för 2009 minskar med cirka 20 mkr och eget kapital per 2009-12-31 minskas med cirka 30 mkr. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet liksom den svenska verksamheten görs även i fortsättningen utifrån IAS 11. Reviderad IFRS 3 Rörelseförvärv och reviderad IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter IFRS 3 inför ett antal förändringar i redovisningen av rörelseförvärv som görs från 2010, vilket kommer att påverka storleken på redo visad goodwill, rapporterat resultat i den period som förvärvet genomförs samt framtida rapporterade resultat. Revideringen av IAS 27 innebär att förändringar i ägarandelar i ett dotterbolag, där majoritetsägaren inte tappar bestämmande inflytande, redovisas som eget kapitaltransaktioner. Förändringarna i IFRS 3 och IAS 27 kan komma att påverka JMs redovisning av framtida förvärv, förlust av bestämmande inflytande och transaktioner med minoritetsägare. från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period. Även redovisning av ersättningar till anställda/ pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden. Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, förväntad avkastning på förvaltningstillgångar, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden. Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning. Se även avsnittet ”Nedskrivningar”. Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för indelning i omsättningsoch anläggningstillgångar. Rörelseförvärv IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar även de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga till eventuella kvarstående minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar JMs redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för 2010 är oförändrade vid jämförelse med 2009 med undantag för de nyheter som beskrivs nedan. Nyheter som gäller från 2011 Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som gäller från 2011 är av mycket begränsad omfattning och bedöms inte ha någon påverkan på JMs finansiella rapporter. Intresseföretag Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett joint venture. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning. Nyheter som gäller från 2010 och är godkända av EU IFRIC 12 Koncessioner för samhällsservice Tolkningen avser operatörer som har koncessioner för samhällsservice och beskriver redovisningen av förpliktelser och rättigheter Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig Joint ventures Företag som ej utgör dotterföretag och som driver projekt i konsortieliknande former, det vill säga med gemensamt ägande och kontroll konsolideras enligt klyvningsmetoden. JMs joint ventures är av begränsad omfattning. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 KONCERNENS NOTER 55 Omräkning av utländska verksamheter Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa netto tillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen. Fordringar och skulder i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i resultaträkningen. Segmentsrapportering Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling och JM P roduktion, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer. Segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige är oförändrad och redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet. Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska verksamheten redovisas i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal (successiv vinstavräkning). Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljnings grad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Justeringen för åtagandet minskar i takt med att osålda bostäder i respektive projekt minskar. Detta innebär att vid en upparbetningsgrad om 50 procent och en försäljningsgrad om 50 procent så redovisas 25 procent av det prognostiserade slutliga resultatet i projektet. Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet avser projekt med produktion på egen mark av bostäder för upplåtelse av bostadsrättslägenheter/ägarlägenheter eller av gruppbebyggelse av småhus genom försäljning direkt till bostadskonsument. Vid projektutveckling av bostäder ägs i normalfallet exploateringsfastigheten av JM vid projektstart. Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund. Inkomstskatter I resultaträkningsposten Skatter redovisas a ktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 26,3 procent. Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och ford- ringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultat förs i den period förändringen lagstadgats. Upp skjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skatte fordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Immateriella tillgångar (goodwill) Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjande perioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns någon förutsebar bortre tidsgräns för det nettokassaflöde som tillgången genererar. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter eller grupper av kassagenererande enheter. Varje sådant kassaflöde som goodwill fördelas till motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet (eller grupper av kassa genererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod. Projekt- och exploateringsfastigheter Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produk tion av projektfastigheter j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 56 Not 1 forts. k ostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projektoch exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås. Lånekostnader I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastig heter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdig ställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Nedskrivningar Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fas tigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Nettoförsäljningsvärdet för exploaterings fastigheter baseras på internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastig heter) som uppvisar ett negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning. Se även ”Immateriella tillgångar (goodwill)”. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM som lease tagare är av mindre omfattning. Ersättningar till anställda/pensioner Ersättningar till anställda redovisas i enlighet med IAS 19 Ersättningar till anställda. Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgifts bestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensions utbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige och Norge, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer används den marknadsmässiga avkastningen på bostads obligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Från det beräknade värdet av förpliktelserna görs avdrag för det verkliga värdet av förvaltningstillgångar. För att undvika kraftiga förändringar av pensionskostnaden mellan åren lämnas förändringar inom en viss nivå (den så kallade korridoren) obeaktade i resultaträkningen och i balansräkningen. Korridoren innebär att aktuariella vinster och förluster påverkar koncernens resultat endast till den del som de överstiger det högsta av 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelsen och 10 procent av förvaltningstillgångarnas verkliga värde. Överskjutande belopp (utanför korrid oren) periodiseras över genomsnittlig återstående anställningstid. Den redovisade avkastningen på förvaltningstillgångar avser den vid årets början beräknade avkastningen och avviker därför normalt mot den faktiska avkastningen under året. Avvikelsen är en aktuariell vinst eller förlust. I not 25 lämnas information om koncernens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Skatter som utgår på pensionskostnader, exempelvis den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensions åtaganden vilket är i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastningsskatt. Aktierelaterade ersättningar Ett 50-tal ledande befattningshavare inom koncernen har erbjudits att delta i de långsiktiga löneprogrammen, aktiesparprogram och prestationsaktieprogram. Deltagande i aktiesparprogram förutsätter att investering görs av stamaktier i JM (sparaktier). För ett visst antal förvärvade sparaktier tilldelas deltagaren en rättighet att vid en framtida tidpunkt förvärva en stamaktie i JM till ett fastställt lösenpris. En förutsättning för att få delta i programmet är att deltagaren är anställd i JM under en fastställd period samt att deltagaren under denna period behållit alla sparaktier. Deltagare i prestationsaktieprogram erhåller vederlagsfritt, och utan krav på investering i sparaktier, ett visst antal rättigheter. Varje rättighet berättigar till att vid en framtida tidpunkt förvärva en stamaktie i JM (prestationsaktie) till ett fastställt lösenpris, förutsatt att vissa prestationskrav uppfylls. En förutsättning för att kunna utnyttja rättighet till förvärv av prestationsaktie är att deltagaren är anställd i JM under en fastställd period och att vissa prestationskrav, kopplade till JMs tillväxt i vinst per aktie, uppfylls. För aktiesparprogram och prestationsaktieprogram fastställs det verkliga värdet på rättig heten vid tilldelningstidpunkten. Värderingen baseras på stamaktiens pris vid tilldelningstillfället och vid värderingen beaktas lösenpriset samt att deltagaren inte erhåller någon utdelning på prestationsaktien under intjänandeperioden. Sammanlagda verkliga värden av de tilldelade rättigheter som bedöms kommer att intjänas under intjänandeperioden redovisas som kostnad i resultaträkningen med en motsvarande ökning av balanserade vinstmedel. Kostnaden periodiseras i resultaträkningen över intjänandeperioden. Utnyttjandet av rättigheterna medför att JM ska betala sociala avgifter. Avsättning görs för bedömda framtida sociala avgifter varvid kostnaden redovisas i resultaträkningen periodiserad över intjänandeperioden. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas 57 och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Finansiella derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, t illämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning. åtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. Konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissions likviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten à conto betalning för exploateringsfastigheter avser till största del ett ianspråktagande av fastigheter för produktion och motsvaras av ett kassaflöde i form av fakturering. Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader från förfallotidpunkten. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten. Avsättningar och eventualförpliktelser Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garanti NOT 2 Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmåns bestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint v entures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. SEGMENTSINFORMATION JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan. • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. • Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget (tillika koncernchef). Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaf löde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Segmentskonsolideringen görs enligt samma principer som för koncernen i dess helhet. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 58 KONCERNENS NOTER Not 2 forts. KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT JM FastigDelJM EliminehetsJM JM ringar summa Bostad Bostad utveck- Produktion Sverige Sverige ling Riks Stockholm Koncernen 2010 Intäkter – externt 3 824 2 749 72 1 059 7 704 Intäkter – internt 437 – 437 Summa intäkter 3 824 2 749 72 1 496 – 437 7 704 – 2 957 – 2 375 – 56 –1 346 437 – 6 297 Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat 867 374 16 150 1 407 Försäljnings- och administrations 1) kostnader – 235 –155 – 30 – 59 – 479 Resultat av fastighetsförsäljning 2 26 28 Rörelseresultat 634 219 12 91 956 Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal (%) 16,6 8,0 6,1 1) Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier 0 –1 0 –1 Koncernen 2009 Intäkter – externt Intäkter – internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och administrations kostnader 1) Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal (%) JM Utland 1 570 1 570 –1 387 183 Oför Koncerndelade gemenOmDel- poster räkning Summa samma summa koncer kostJM kon nen 2) Utland 3) cernen nader koncernen 9 274 –138 9 136 9 274 –138 9 136 – 7 684 76 – 7 608 1 590 – 62 1 528 –135 48 – 35 – 35 – 649 28 969 969 – 67 -67 – 262 – 329 – 62 – 62 16 – 46 – 649 28 907 – 67 840 – 246 594 9,9 969 3,1 – 3 – 3 – 7 - - – 7 3 330 3 330 – 2 612 718 2 296 2 296 – 1 998 298 309 309 – 252 57 1 490 518 2 008 – 1 826 182 – 518 – 518 518 - 7 425 7 425 – 6 170 1 255 1 353 1 353 – 1 331 22 - 8 778 8 778 – 7 501 1 277 - 842 842 – 860 – 18 9 620 9 620 – 8 361 1 259 – 224 2 496 – 132 0 166 – 22 75 110 – 52 130 - – 430 77 902 – 139 12 – 87 – 192 – 46 – 46 – 615 89 – 87 664 664 – 117 – 117 – 168 – 285 – 18 – 18 4 – 14 – 615 89 – 87 646 – 117 529 – 164 365 6,7 – 13 - - – 13 664 14,9 7,2 6,5 – 14,2 Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier – 1 – 1 0 0 – 2 – 7 2) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt. 3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller sidorna 80–81. 1) INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT – 4 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT Mkr 800 Mkr 4000 2009 2010 2009 700 2010 500 500 2000 400 400 1500 300 300 1000 200 200 500 100 100 0 0 0 n io ng Pr od u kt kli igh st Fa JM JM et su JM U tv ec tla Ri d Bo st a oc k St ad st Bo JM nd ks m ho l er ad tn ak os m m sa en m rn ge ce Ko n 2 0 1 0 tio n uk kli st igh JM et su Pr od tv ec tla ng nd ks U JM ad Bo st JM Fa JM Bo st a d St oc kh Ri ol m –100 –200 JM uk tio in g Pr od JM –100 –200 JM Fa st ig he ts JM U ut ve ck l tla Ri k ta d ol Bo s JM oc kh St d JM Bo s ta å r s r e d o v i s n i n g 2010 n 2500 nd 600 s 600 m 3000 j m 2009 700 JM 3500 Mkr 800 KONCERNENS NOTER 59 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT Koncernen 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Fastighetsutveckling JM Produktion Delsumma Sverige Delsumma JM Utland koncernen Oförde lade Omposter räkning koncer JM Summa nen 4) 5) Utland 3) koncernen - - - - - 58 58 160 1 219 Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar 2 562 39 210 2 811 2 1 497 68 412 1 979 625 60 41 726 187 187 627 4 119 107 850 5 703 34 1 255 8 372 1 669 661 5 374 115 1 222 7 372 315 2087 2 402 –100 –100 661 5 374 115 1 437 2087 9 674 SUMMA TILLGÅNGAR 2 811 1 979 726 187 5 703 1 727 7 430 2 562 – 99 9 893 780 780 482 482 5 5 280 280 1 547 1 547 105 105 1 652 1 652 3 995 2 335 2 010 8 340 – 72 – 26 –1 – 99 3 923 2 309 3 661 9 893 2 031 - 1 497 - 721 - – 93 - - 1 622 - - 3 - 3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier Koncernen 2009-12-31 TILLGÅNGAR - - - - - 62 62 196 1 259 Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Anläggningstillgångar 2 111 73 346 2 530 1 451 75 483 2 009 564 108 30 702 187 187 564 3 670 148 1 046 5 428 32 1 320 205 412 1 969 596 4 990 353 1 458 7 397 245 2 030 2 275 – 44 – 44 596 4 990 353 1 659 2 030 9 628 SUMMA TILLGÅNGAR 2 530 2 009 702 187 5 428 2 031 7 459 2 471 – 43 9 887 737 737 427 427 34 34 335 335 1 533 1 533 80 80 1 613 1 613 3 668 2 132 2 517 8 317 – 31 – 11 – 1 – 43 3 637 2 121 4 129 9 887 1 793 - 1 582 - 668 - – 148 - - 1 951 - - 9 - 9 JM Bostad Riks 312 70 JM Fastighetsutveckling –118 620 JM Produktion 36 173 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier Operativt kassaflöde per affärssegment 2010 2009 Intäkter per land inklusive justering enligt IFRIC 15 2010 2009 JM Bostad Stockholm – 34 544 Sverige 7 704 7 425 Norge 1 295 1 084 JM Utland 236 – 174 Danmark 24 790 Finland 7 90 Belgien 106 231 Summa 9 136 9 620 De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment. De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt. 5) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post. 4) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 60 KONCERNENS NOTER NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medeltalet anställda fördelat per land Sverige Norge Danmark Finland Belgien Summa Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Koncernen (varav pensionskostnader) 1) 2010 1 797 218 11 6 11 2 043 Löner och ersättningar 924 2010 Sociala kostnader 468 (181)1) Varav män, % 85 83 64 50 45 84 2009 1 848 208 17 7 15 2 095 Summa 1 392 Löner och ersättningar 969 Varav män, % 84 82 59 57 60 83 2009 Sociala kostnader 458 (171)1) Summa 1 427 Av koncernens pensionskostnader avser 3,5 mkr (4,6) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,5 mkr (0,4). Styrelse och VD 13 (3) 2010 Övriga anställda 771 (60) Summa 784 (63) Styrelse och VD 9 (1) 2009 Övriga anställda 798 (61) Summa 807 (62) Norge (varav rörlig ersättning) 1 (0) 118 (6) 119 (6) 3 (0) 128 (4) 131 (4) Danmark (varav rörlig ersättning) 2 (0) 9 (0) 11 (0) 1 (0) 15 (0) 16 (0) Finland (varav rörlig ersättning) 1 (0) 4 (1) 5 (1) 3 (1) 5 (1) 8 (2) Belgien (varav rörlig ersättning) 1 (0) 4 (0) 5 (0) 1 (0) 6 (1) 7 (1) Summa koncernen (varav rörlig ersättning) 18 (3) 906 (67) 924 (70) 17 (2) 952 (67) 969 (69) Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Sverige (varav rörlig ersättning) Anställda och personalkostnader Ersättning till styrelse JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt 10 personer, sju män och tre kvinnor. Av dessa 10 personer är sex bolagsstämmovalda, tre män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 700 tkr (700) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, fem personer, har erhållit 1 763 tkr (1 838). Ersättning till verkställande direktör och koncernledning Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2010 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2011 kan högst uppgå till 2 280 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2010 uppgår till 1 926 tkr (1 536) vilket kommer att utbetalas under våren 2011. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 övriga i koncernledningen avseende 2011 kan högst uppgå till 5,3 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2010 uppgår totalt till 4,4 mkr (3,5) vilket kommer att utbetalas under våren 2011. Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) sedan 2009 långsiktiga rörliga löneprogram. Det första långsiktiga rörliga löneprogrammet tillkom 2009 och uppgår till 30 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2011. Möjlig utbetalning sker våren 2012 och kan maximalt uppgå till 1 224 tkr för VD samt 3,2 mkr för övriga i koncernledningen. Det andra långsiktiga rörliga löneprogrammet tillkom 2010 och uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2012. Möjlig utbetalning sker våren 2013 och kan maximalt uppgå till 1 764 tkr för VD samt 4,5 mkr för övriga i koncernledningen. Aktiesparprogram och prestations aktieprogram Under 2009 och 2010 har inget nytt aktiespar- eller prestationsaktieprogram genomförts. Årstämman 2008 beslutade om ett aktiesparprogram och ett prestationsaktieprogram och årsstämman 2007 beslutade om ett aktiesparprogram. Programmen omfattar upp till 50 ledande befattningshavare. Syftet med programmen är att säkerställa ett långsiktigt engagemang bland ledande befattningshavare samt ytterligare jämställa ledande befattningshavares intressen med aktieägarnas intressen. Aktiesparprogrammet och prestationsaktieprogrammet 2008 omfattar 47 500 aktier, motsvarande en utspädning om cirka 0,06 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Kostnaden för aktiesparprogrammet och prestationsaktieprogrammet 2008 uppgår till cirka 7 mkr inklusive sociala kostnader och periodiseras under de tre intjänandeåren. Aktiesparprogrammet 2007 omfattade 20 568 aktier, motsvarande en utspädning om cirka 0,03 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Samtliga aktier för programmet har lösts in under 2010. Den totala kostnaden för aktiesparprogrammet 2007 uppgick till cirka 6 mkr inklusive sociala kostnader. Kostnaden har periodiserats under de tre intjänandeåren. Se sammanställning på sid 61. Pensioner VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Under förutsättning att VD är anställd i bolaget då han uppnår 60 år äger endera part påkalla att VD lämnar befattningen som VD och koncernchef. Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. Ett fåtal i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen. Uppsägningstid / Avgångsvederlag För VD är uppsägningstiden från företagets sida 12 månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare 12 månader. Från VD:s sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och 12 månader från den anställdes sida. KONCERNENS NOTER 61 Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2010 och 2009. 2010 Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Elisabet Annell Torbjörn Torell Åsa Söderström Jerring Anders Narvinger Berthold Lindqvist Kia Orback Pettersson VD Övriga i koncernledningen 2) Summa 2009 Grundlön/ Styrelsearvode Rörlig ersättning 1) 700 - - - 700 355 315 398 340 185 170 4 305 13 127 19 895 1 536 2 889 4 425 164 501 665 1 422 6 021 7 443 355 315 398 340 185 170 7 427 22 538 32 428 PenÖvriga sionsför måner kostnad Summa Den redovisade rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2010. Samtliga utbetalningar under 2010 är hänförligt till verksamhetsåret 2009. 2) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2010 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor. 1) Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Berthold Lindqvist Elisabet Annell Eva-Britt Gustafsson Bengt Larsson Anders Narvinger Torbjörn Torell Åsa Söderström Jerring VD Övriga i koncernledningen 2) Summa Grundlön/ Styrelsearvode Rörlig ersättning 1) 700 - - - 700 370 340 170 158 170 315 370 4 164 10 936 17 693 524 2 500 3 024 202 492 694 1 428 4 698 6 126 370 340 170 158 170 315 370 6 318 18 626 27 537 PenÖvriga sionsför måner kostnad Summa Den redovisade rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2009. Samtliga utbetalningar under 2009 är hänförligt till verksamhetsåret 2008. 2) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2009 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor. 1) Aktiesparprogrammen Antal tilldelade Utfärrättighet 1dade aktier år Innehavare 2007 VD 2 701 2007 Övriga i koncernledningen 8 038 2007 Övriga 14 739 2008 VD 550 2008 Övriga i koncernledningen 4 738 2008 Övriga 12 495 43 261 Antal vid årets ingång 2 701 8 038 13 641 550 3 893 10 013 38 836 Antal Förfallna Lösta rättighet 1- rättighet 1- rättighet 1aktier aktier aktier under per 31 dec under 2010 2010 2010 – 2 701 – 8 038 –13 641 550 3 893 –1 036 8 977 – 25 416 13 420 Andel av totalt antal utestående aktier, % 0 0 0 0,001 0,005 0,010 0,016 Verkligt värde Lösenpris, per aktie, kr kr 258,24 10 258,24 10 258,24 10 107,66 10 107,66 10 107,66 10 IntjäSlut- nande förfallo- period, år dag 2014-12-31 3 2014-12-31 3 2014-12-31 3 2015-12-31 3 2015-12-31 3 2015-12-31 3 Antal vid årets ingång 4 274 10 347 21 329 35 950 Antal Förfallna Lösta rättighet 2- rättighet 2- rättighet 2aktier aktier aktier under per 31 dec under 2010 2010 2010 4 274 – 440 9 907 –1 430 19 899 –1 870 34 080 Andel av totalt antal utestående aktier, % 0,005 0,012 0,024 0,041 Verkligt värde Lösenpris, per aktie, kr kr 107,66 10 107,66 10 107,66 10 IntjäSlut- nande förfallo- period, år dag 2011-12-31 3 2011-12-31 3 2011-12-31 3 Prestationsaktieprogrammet Antal tilldelade Utfärrättighet 2dade aktier år Innehavare 2008 VD 4 274 2008 Övriga i koncernledningen 14 599 2008 Övriga 24 577 43 450 Personalkonvertibler Årsstämman 2010 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev samt teckningsoptioner för anställda utanför Sverige. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna och teckningsoptionerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emitterades 227 045 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 32 mkr samt 5 320 teckningsoptioner. Lånet löper fram till 16 juni 2014 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse att teckna en JM-aktie för 139 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida. Konvertibler och optioner År 2007 2008 2009 2010 Antal konvertibler 493 918 423 650 371 917 227 045 Antal tecknings optioner 69 995 20 301 5 320 Antal lösta konvertibler/ teckningsoptioner - Antal förfallna konvertibler/ teckningsoptioner - Totalt 493 918 493 645 392 218 232 365 Lösenpris 262,30 134,00 74,00 139,00 j m Konverteringsperiod 2009-06-01–2011-06-01 2010-06-01–2012-05-18 2011-06-01–2013-05-24 2012-06-01–2014-05-22 å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 62 KONCERNENS NOTER Not 3 forts. Sjukfrånvaro JM Sverige Total sjukfrånvaro uppgår till 3,6 procent (3,6) av den ordinarie arbetstiden. Av den totala sjukfrånvaron utgör 56 procent (51) sammanhängande sjukfrånvaro mer än 60 dagar. Sjukfrånvaro fördelad efter ålder, % –29 år 30–49 år 50 år och äldre 2010 3,4 3,1 4,6 2009 4,6 3,1 3,9 Sjukfrånvaro fördelad efter kön, % Män Kvinnor 2010 3,9 2,5 2009 3,9 2,3 Not 4 2010 –7 –7 2009 – 13 – 13 2010 2009 4,7 0,1 0,3 5,1 4,5 0,7 5,2 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa 2010 2009 17 63 80 532 133 665 Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa – 52 – 52 – 445 – 131 – 576 Resultat Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa 17 11 28 87 2 89 Exploateringsfastigheter Projektfastigheter, upplösning av tidigare reserveringar vid fastighetsförsäljningar Summa Försäljningsvärde 63 Resultat 11 17 80 17 28 2010 - 2009 –87 –87 nedskrivning av fastigheter Exploateringsfastigheter Summa Nedskrivningar under 2009 avser exploateringsfastigheter belägna i Köpenhamn. å r s r e d o v i s n i n g 2010 2 12 30 2009 2 10 2 2 5 51 27 41 Räntekostnader hänförbara till lån m. m. Räntedel i årets pensionskostnader Realiserade kursförluster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar Summa 2010 – 58 – 27 2009 – 105 – 26 – 15 – 20 – 18 – 118 – 7 – 158 2010 2009 1) 885 – 45 840 773 – 244 529 –195 – 25 – 220 – 168 7 – 161 – 36 10 – 26 – 22 19 – 3 – 231 –15 – 246 – 190 26 – 164 SKATTER Resultat före skatt Sverige Utland Summa Aktuell skatt Sverige Utland Summa Uppskjuten skatt Sverige Utland Summa Total skatt Sverige Utland Summa Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 26,3 % 2010 j m Utdelning Ränteintäkter Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar Resultat från försäljning av aktier i intressebolag Summa NOT 9 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING till revisorer Ernst & Young Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Summa NOT 7 Finansiella intäkter Finansiella kostnader Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggmaskiner 10 % Datorer och övriga inventarier 20–33 % NOT 6 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Maskiner och inventarier Summa NOT 5 NOT 8 2 0 1 0 Resultat före skatt 26,3 % Justering skatt tidigare år Skillnad utländsk skatt Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) Omvärdering uppskjuten skatt Summa 2010 – 221 6 – 2 – 4 – 25 – 246 2009 1) – 140 – 17 1 13 – 5 – 2 – 14 – 164 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 1) KONCERNENS NOTER 63 NOT 10 NOT 11 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE Resultat per aktie (kronor) Före utspädning 2010 2009 1) 7,10 4,40 Efter utspädning 2010 2009 1) 7,10 4,40 Beräkningen av de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges nedan. Resultat per aktie har beräknats som årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året. Resultat per aktie före utspädning Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2010 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgående till 594 mkr (365), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2010 uppgående till 83 229 492 (83 216 883). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Antal aktier Totalt antal utestående aktier 1 januari Försäljning av egna aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning 2010 83 216 883 12 609 2009 83 216 883 - 83 229 492 83 216 883 Resultat per aktie efter utspädning Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2010 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 601 mkr (374) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2010 uppgående till 84 671 817 (84 376 081). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Årets resultat Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt) Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning 2010 594 2009 1) 365 7 9 601 374 Antal aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning Effekt av utfärdade långsiktiga löneprogram Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter utspädning 2010 2009 83 229 492 1 442 325 83 216 883 1 159 198 84 671 817 84 376 081 Utestående antal aktier samt instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt Vid utgången av 2010 hade JM 83 237 058 utestående aktier (83 216 883). Under andra kvartalet 2010 har 2007 års aktiesparprogram för ledande befattningshavare inom JM-koncernen avslutats. Till ledande befattningshavare har 20 175 aktier av det egna innehavet avyttrats för avtalat lösenpris om 10 kr per aktie. JM innehar totalt 164 825 återköpta aktier (185 000) som säkring för JMs långsiktiga löneprogram. Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs aktiesparprogram 2008, JMs prestationsaktieprogram 2008, JMs fyra konvertibelprogram (2007, 2008, 2009 och 2010) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2008, 2009 och 2010). I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och tecknings optionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibelprogram 2007 är konverteringskursen 262,30. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2008 är lösenkursen 134 kronor, för programmen 2009 är den 74 kronor och för programmen 2010 är den 139 kronor. JMs prestationsaktieprogram 2008 har inte medfört någon utspädning av antalet aktier, då villkoren i detta program ej uppfyllts under året. För ytterligare information angående JMs långsiktiga löneprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader. Kontant utdelning (för 2010 enligt styrelsens förslag) – per aktie (kronor) – totalt (mkr) 2010 4,50 375 2009 2,50 208 GOODWILL Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omräkningsdifferenser Vid årets slut 2009 62 – 4 58 56 6 62 Redovisad goodwill avser huvudsakligen goodwill vid förvärv av Byggholt AS 1998 och AS Prosjektfinans 1999 som utgör JMs totala verksamhet i Norge. Per den 1 januari 2005 började JM tillämpa IFRS 3 Rörelseförvärv, vilket bland annat innebär att goodwill inte längre skrivs av utan prövas med avseende på nedskrivnings behov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger. Definierad goodwill vid respektive förvärv 1998 och 1999 uppgick totalt till cirka 100 MNOK. AS Prosjektfinans fusionerades med Byggholt AS år 2003 och verksamheten anses till fullo vara integrerad i Byggholt AS och Byggholt-koncernen är därmed lägsta kassa genererande enhet. Per den 31 december 2010 prövades det redovisade värdet på Byggholt-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig. Återvinningsvärde har definierats genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till Byggholtkoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2010, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan: • Uppskattat resultat före skatt baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen • Tillväxttakt om minst 2 procent för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet • Diskonteringsränta före skatt motsvarande 11 procent vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter. Känslighetsanalys Om det uppskattade resultatet före skatt efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 5 procent. Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategi perioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 10 procent. Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 25 procent. En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 19 procent innan nedskrivningsbehov föreligger. Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Ingen av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten. NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER 2010 2009 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificering Omräkningsdifferenser Försäljningar Vid årets slut 116 3 –11 – 3 –1 104 118 9 2 –13 116 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Omklassificering Omräkningsdifferenser Försäljningar Vid årets slut – 98 – 7 11 2 0 – 92 – 97 –13 –1 13 – 98 12 18 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsPlanenligt restvärde vid årets slut principer sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 1) 2010 j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 64 KONCERNENS NOTER NOT 13 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Försäljningar Vid årets slut NOT 14 2010 2009 12 0 – 2 –1 9 6 6 0 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intresseföretag, tkr Företag AB Hälsingborgsbostäder AB Ramlösa Brunnsanläggning Adolfsbergs Brunns AB Dockan Exploatering AB 2 ) Exploateringsbolaget Högmora KB Fastighetsbolaget Glasberga KB Glasberga Fastighets AB HB Silverdal Exploatering 1 ) Högmora Exploaterings AB Kvarnholmen Utveckling AB 2 ) Kvibergstaden Exploatering HB 2 ) Mälarstrandens Utvecklings AB 2 ) SMÅA AB Bokfört värde vid årets slut 1 ) Obegränsat ansvar 2 ) Joint ventures Organisationsnummer 556105-9196 556031-6274 556303-8685 556594-2645 916643-6258 916643-1842 556361-0707 969674-5802 556395-0707 556710-5514 969731-1695 556695-5414 556497-1322 Säte Helsingborg Helsingborg Örebro Malmö Stockholm Stockholm Södertälje Sollentuna Stockholm Stockholm Göteborg Västerås Stockholm Antal aktier och andelar 500 625 340 333 1 1 1 000 % av kapital 50 50 33 33 25 25 25 1 000 50 000 1 44 35 000 25 50 50 44 33 Antal aktier och andelar % av kapital 250 500 120 000 500 10 000 100 100 313 3 550 - 50 50 50 50 50 50 50 25 100 50 - Bokfört värde 2010 50 75 34 5 003 16 101 100 1 100 135 886 13 000 2 200 7 859 164 425 2009 50 75 34 5 003 11 101 100 1 100 105 886 2 000 2 200 8 950 124 511 Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i intresseföretag, tkr Företag Fastighets AB Kranlyftet (f d AB Grundstenen 132793) Grefsen Utvikling AS, Norge Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge Investbygg AS, Norge Kjørbokollen Utbygging AS, Norge Landmannstorget, Norge Larvik Saneringsselskap AS, Norge Merbraine, Belgien Slussbron Ekonomisk förening Son Utvikling AS, Norge Tennisveien AS, Norge Bokfört värde vid årets slut Organisationsnummer Säte 556829-3251 982913209 987719427 987326476 981112326 987598387 918044051 450160865 769613-7160 990341419 450160865 Lidingö Bærum Bærum Bergen Bærum Asker Larvik Bryssel Stockholm Oslo Oslo Omklassificering i koncernen huvudsakligen till följd av klyvningsmetoden Bokfört värde i koncernen vid årets slut Andelar i joint ventures som konsolideras enligt klyvningsmetoden I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i joint venture-företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder. Intäkter Kostnader Resultat 2010 26 – 25 1 2009 110 – 92 18 Tillgångar Skulder Nettotillgångar 453 – 247 206 526 – 248 278 NOT 15 å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 2009 135 226 21 779 24 032 192 1 824 20 1 912 144 0 10 630 195 759 – 5 835 – 441 2 138 38 2 052 155 11 798 251 10 156 – 351 534 8 650 – 122 931 11 736 FINANSIELLA TILLGÅNGAR Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Omklassificering Omräkningsdifferenser Vid årets slut Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar. j m Bokfört värde 2010 2010 2009 71 0 – 3 – 4 64 21 45 – 6 10 1 71 KONCERNENS NOTER 65 NOT 16 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Företag AB Borätt AB Christeliten AB Garantihus AB Naryda Bruket i Kallhäll Exploaterings AB Bruket i Kallhäll Exploaterings KB Decemberviken AB Fastighets AB Spången Fastighetsbolaget Bohusmark KB Fastighetsbolaget Kung Oscars Bro AB Fastighetsbolaget Raffinadgatan AB Förvaltningsbolaget Gnarpen AB 1 ) JM Byggholt AS, Norge JM Byrån Holding AB JM Construction SA, Belgien JM Danmark AS, Danmark JM Entreprenad AB JM Hjulkuggen 1och 4 AB JM Hjulkuggen 3 AB JM Inredning i Stockholm AB JM Jönköping Hagstensgärdet 1:5 AB JM Måsen 16 AB JM Stombyggnad AB JM Strandhusen AB JM Suomi OY, Finland JM Värmdöstrand AB JM Värmdöstrand Holding AB JM Älta Centrum AB JM Älta Holding AB KB Silverfjädern Kvarnexet 1 AB 1 ) Kvarnexet 5 AB 1 ) Lekandria Fastighets AB Makaronen 1 Milud AB 1 ) Bo Entreprenad AB Projektmäklarna AB 1 ) SBC Bo AB Seniorgården AB Södra 1 och 2 i Lund AB Tellaplan Fastighets AB TG Betongarbeten Produktion AB 1 ) Årstapaviljongen AB Bokfört värde vid årets slut 1 ) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB. Organisationsnummer 556257-9275 556720-1180 556073-0524 556046-9081 556561-0184 969653-9122 556668-2463 556708-2093 916443-1125 556692-4493 556682-8835 556717-3793 829350122 556752-9630 413662141 21410233 556060-8837 556720-7195 556702-4871 556202-8653 556658-7506 556627-7827 556173-0564 556738-3939 1974161-8 556001-6213 556275-4696 556638-5380 556638-5372 969676-7525 556782-4163 556795-0547 556701-9046 556829-5959 556395-8643 556807-5328 556680-1873 556754-2138 556359-9082 556720-6148 556733-6010 556476-7720 556069-3425 Säte Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Göteborg Lund Lund Stockholm Oslo Stockholm Bryssel Köpenhamn Stockholm Malmö Lund Stockholm Jönköping Malmö Stockholm Stockholm Helsingfors Värmdö Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Västerås Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Lund Stockholm Trollhättan Stockholm Bokfört värde Antal aktier och andelar 500 1 000 5 000 1 000 1 000 1 000 100 000 1 100 1 000 20 000 1 000 10 000 100 000 200 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 4 400 3 300 120 1 000 1 000 1 000 500 1 000 1 000 700 1 000 1 000 1 000 1 000 2010 1 978 100 1 000 13 000 100 10 93 100 1 120 10 475 10 631 127 687 100 111 906 167 752 107 750 448 521 50 311 100 113 108 106 669 158 000 292 442 564 40 100 0 100 77 108 100 3 550 100 113 100 142 1 234 541 2009 1 978 1 000 13 000 100 10 93 100 1 120 10 475 10 631 100 127 687 100 111 906 227 701 107 750 448 521 50 311 100 113 108 113 201 292 442 564 40 100 0 41 148 37 609 100 100 100 100 113 3 860 1 144 839 Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Företag AB Christeliten AB Stockholms Badmintonhall Brf Mården Byggholt AS, Norge Dinant-Meuse, Belgien Esplanade 64, Belgien Fabege V 27 AB Fabege V 28 AB Fastighet 1 DPL 3 AB Fastighet 2 DPL 3 AB Fastighet 3 DPL 3 AB Fastighet 4 DPL 3 AB Fastighet 5 DPL 3 AB Fastighet 6 DPL 3 AB Fastighet 7 DPL 3 AB Förvaltnings AB Valdor Förvaltnings AB Vilgur Förvaltnings AB Vistet Grafiken i Stockholm AB JM Byggholt Proff, Norge JM Norge AS, Norge (fd Søilandsgaten Sjøfront AS) JM Vaxholm AB Organisationsnummer 556720-1180 556037-3655 716300-0499 991460012 879639352 888411419 556806-1419 556806-1427 556716-5047 556716-5062 556716-5070 556716-5245 556716-6581 556716-6615 556716-6623 556742-1283 556220-7984 556121-1979 556149-6034 934787889 987558733 556390-9174 Säte Stockholm Stockholm Stockholm Bærum Bryssel Bryssel Solna Solna Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Bærum Stavanger Stockholm Bokfört värde Antal aktier och andelar 2 520 3 800 000 100 50 000 50 000 1 000 1 000 1 000 3 000 50 1 13 300 2010 391 0 118 1 183 90 223 1 030 24 664 17 743 300 672 482 1 333 j m å r s r e d o v i s n i n g 2009 100 391 0 133 632 1 553 6 030 6 901 7 468 7 185 2 284 2 128 15 553 1 030 24 664 17 743 300 613 2 378 1 333 2 0 1 0 66 KONCERNENS NOTER Not 16 forts. Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Företag JM Värmdöstrand AB Lervig Maritim Utbyggingsselskap AS, Norge Lervig Maritim Næring I AS, Norge Lervig Maritim Næring II AS, Norge Lervig Maritim Næring III AS, Norge Lidingöstrand Fastighets AB Mariastaden AB Månstrålen Holding AB Nærsnesutbyggingen AS, Norge Naturtomter AS, Norge Nor-Invest AS, Norge Rodelunden Utvikling AS, Norge (fd Sophies Minde Utvikling AS) Sjövikshöjdens Gruppbostad AB Slussbron Ett AB Slussbron Två AB Slussbron Tre AB Stavanger Naeringsselskap AS, Norge Tellaplan Fastighets AB Trulsrudmarka AS, Norge Årstapaviljongen AB Äldreboendet Solbacka AB Äldreboendet Fjäderholmsvyn AB NOT 17 Organisationsnummer 556001-6213 984295707 996294447 996122999 996040917 556740-2648 556228-8596 556072-9492 963574061 930586595 934223144 990291977 556829-1016 556749-2870 556749-2888 556749-2896 968487272 556733-6010 978695493 556069-3425 556768-3924 556826-3429 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER NOT 19 Projektfastigheter 1) Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Bolagsförvärv Omklassificeringar Omräkningsdifferenser Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omräkningsdifferens Överfört till produktion Årets nedskrivningar Vid årets slut Exploateringsfastigheter 2010 2009 2010 2009 596 74 – 6 – 3 661 614 443 10 – 33 7 – 445 596 5 491 1 069 586 –1 –167 –1 150 – 52 5 776 6 046 280 148 20 38 – 910 – 131 5 491 - - – 501 29 70 – 402 – 426 12 – 87 – 501 Planenligt restvärde vid årets slut 661 596 5 374 4 990 Taxeringsvärden 339 296 2 800 2 836 1) Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till 1 mkr (8). Det redovisade restvärdet för den del av exploateringsfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 1 465 mkr (1 601). NOT 18 2010 35 75 107 196 413 2009 3 95 108 141 347 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa 1) 2009 158 000 975 100 2 000 739 759 20 695 – 1 074 25 193 7 896 27 409 100 1 848 142 100 - ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar fastighetsförsäljningar Fordringar sålda bostadsrättsandelar Handpenning investering exploateringsfastigheter Övrigt Summa NOT 20 Bokfört värde 2010 627 150 150 150 100 2 000 708 759 19 179 –1 165 23 349 7 312 100 100 100 100 20 294 1 022 100 100 2010 2 955 – 2 506 449 2009 1) 4 041 – 3 389 652 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultat redovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. NOT 21 PÅGÅENDE ARBETEN Ackumulerade nedlagda kostnader Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa 2010 1 264 –1 147 117 2009 1) 1 514 –1 242 272 Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland. ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m. m. 1) Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Omräkningsdifferens Försäljningar Vid årets slut Antal aktier och andelar 10 000 100 100 100 1 000 100 5 000 90 000 15 514 396 300 1 000 1 000 1 000 1 000 83 451 000 1 000 1 000 1 000 Säte Värmdö Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Stockholm Stockholm Stockholm Bærum Tønsberg Tønsberg Oslo Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stavanger Stockholm Bærum Stockholm Stockholm Stockholm 2010 2009 353 325 – 5 –16 – 542 115 171 1 519 –1 –1 336 353 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultat redovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. NOT 22 LIKVIDA MEDEL Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa 2010 1 387 700 2 087 2009 830 1 200 2 030 Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 KONCERNENS NOTER 67 NOT 23 Exponering ränterisk, inklusive derivat finansiella SKULDER Långfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år Konvertibellån 1–5 år Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt > 5 år från balansdagen Summa 2010 2009 92 55 111 83 15 220 258 8 326 Kortfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter Konvertibellån –1 år Summa 2010 372 142 514 2009 232 719 951 För 2009 ändring 951 – 186 326 12 565 52 – 2 030 – 919 – 1 10 2008 1 137 314 513 – 1 111 – 11 Räntebärande nettoskuld/-fordran Kortfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder Avsatt till pensioner Avgår: likvida medel Avgår: räntebärande fordringar Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut För 2010 ändring 514 – 437 258 – 68 585 20 – 2 087 – 57 1 – 730 – 541 – 189 Övriga finansiella skulder Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen Leverantörsskulder Derivatinstrument, kortfristiga Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa – 1 031 2010 218 466 1 236 236 1 157 842 2009 113 365 3 116 352 949 Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 24 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. NOT 24 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av: • Ränterisker för lån och likvida medel. • Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov. • Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag. • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter. JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. I finanspolicyn finns även regler för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt slutfinansiering av bostadsrättsföreningar. Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering sidorna 38–41 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av ränte bindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar. Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2010 0,2 år (0,3). Verkligt värde på räntebärande lån var 772 mkr (1 277). Verkligt värde på ränte bärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2010-12-31. 2010 Medel Skuld ränta belopp (%) (mkr) 772 2,8 585 4,5 1 357 3,6 År för räntekonvertering 2010 2011 Pensionsskuld 1) Summa 1) 2009 Medel Skuld ränta belopp (%) (mkr) 1 277 4,0 565 4,0 1 842 4,0 Pensionsräntan justeras årligen. Snitträntan på räntebärande skulder per 2010-12-31 exklusive pensionsskulden uppgår till 3,6 procent (4,0). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 5 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2011. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor. Likvida medel Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 22 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara två till tre år. Bindande kreditlöften Förfalloår Kreditlöften (mkr) Totalt 2 800 Checkkredit 400 2011 650 2012 1 500 2013–2015 250 Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat. De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Valutarisk Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer. Kreditrisk Kreditrisker i finansiell verksamhet Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Kreditrisker i kundfordringar JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper. Kundfordringar avseende projektutveckling bostäder uppgår till 325 mkr (225). Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 119 mkr (160). Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 5,3 mkr (5,6). Under året har koncernen ianspråktagit 0,6 mkr (1,0) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 82 mkr (57). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 68 KONCERNENS NOTER Not 24 forts. Åldersanalys kundfordringar 2010-12-31 Nomimkr nellt Projektutveckling bostäder 325 Entreprenad 120 Övrigt –1 Summa 444 Antal fakturor 1 222 Ej för fallet 183 97 –1 279 684 < 30 dagar 59 14 73 154 31–60 dagar 11 0 11 50 61–90 dagar 3 0 3 56 > 90 dagar 70 9 79 278 2009-12-31 Nomimkr nellt Projektutveckling bostäder 225 165 Entreprenad Övrigt – 5 Summa 385 Antal fakturor 861 Ej för fallet 86 151 – 5 232 528 < 30 dagar 71 7 78 144 31–60 dagar 17 1 18 34 61–90 dagar 3 0 3 26 > 90 dagar 48 6 54 129 Kreditriskanalys kunder 2010-12-31 Intervall Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1–5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt Antal kunder 749 64 20 833 i % av antal 90 8 2 100 i % av portföljen 19 40 41 100 2009-12-31 Intervall Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1–5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt Antal kunder 557 40 19 616 i % av antal 90 7 3 100 i % av portföljen 18 35 47 100 Värdering finansiella tillgångar och skulder JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2010 och 2009. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning. Nedanstående tabell visar verkligt värde, redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-koncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Kategori enligt IAS 391) Verkligt värde f inansiella instrument Tillgångar Räntebärande finansiella tillgångar LoK Övriga finansiella tillgångar LoK Varav andra långfristiga fordringar LoK Varav andra långfristiga FTS värdepappersinnehav Kundfordringar LoK Övriga kortfristiga fordringar LoK / n/a Varav derivatinstrument 2) FTvRR Varav fordringar fastighets försäljningar LoK Varav övrigt n/a Likvida medel och kortfristiga placeringar LoK LoK Varav kassa och bank Varav kortfristiga placeringar LoK Skulder Långfristiga räntebärande skulder FSUA Varav konvertibellån FSUA Varav övriga långfristiga FSUA räntebärande lån Övriga långfristiga skulder FSUA Leverantörsskulder FSUA Kortfristiga räntebärande skulder FSUA Övriga kortfristiga skulder FSUA 2) Varav derivatinstrument FSvRR Varav övriga kortfristiga skulder FSUA 2010-12-31 2009-12-31 Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde 1 63 1 59 1 70 1 65 63 59 70 65 0 444 413 0 0 444 413 0 0 385 347 0 0 385 347 0 35 378 35 378 3 344 3 344 2 087 1 387 700 2 087 1 387 700 2 030 830 1 200 2 030 830 1 200 258 111 258 111 326 220 326 220 147 218 466 147 218 466 106 113 365 106 113 365 514 473 1 514 473 1 951 471 3 951 471 3 472 472 468 468 Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar: FTS Finansiella tillgångar som kan säljas LoK Lånefordringar och kundfordringar FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/aIAS 39 är inte tillämpligt 2) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 7. 1) Finansiella derivatinstrument JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i risk minimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkrings redovisning för befintliga derivat. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2010-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till –1 mkr (– 3). Kapitalförvaltning JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 77. Se även avsnitten ”Affärsidé, mål och strategier” och ”JM-aktien”. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 KONCERNENS NOTER 69 NOT 25 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER Förmånsbestämda planer JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2 planen i Sverige som finansieras i egen regi. Under 2010 valde JM, på grund av förändrade regler i Norge, att omklassificera en tidigare rubricerad förmånsbestämd plan till premiebestämd plan. Under 2009 valde JM att omklassificera den av bolaget erbjudna alternativa ITP-planen till en premiebestämd plan. Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och familjepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen. Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen; Koncernen Pensionsförpliktelser fonderade planer Förvaltningstillgångars verkliga värde Nettosumma fonderade planer Pensionsförpliktelser ofonderade planer Oredovisade aktuariella vinster (+), förluster (–), pensionsförpliktelser Oredovisade aktuariella vinster (+), förluster (–), förvaltningstillgångar Nettoavsättning enligt balansräkningen 2010 - 2009 20 – 11 9 691 688 –106 – 132 585 0 565 Pensionsförpliktelser, förvaltningstillgångar och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt: Totala pensionsförpliktelser Vid årets början Förmåner intjänade under året Räntekostnader Betalda förmåner Omklassificering Oredovisade aktuariella vinster (–), förluster (+) Omräkningsdifferenser Vid årets slut 2010 708 19 27 – 23 – 21 –19 691 2009 1 000 23 26 – 20 – 328 5 2 708 Förvaltningstillgångar, verkligt värde Vid årets början Omklassificering Oredovisade aktuariella vinster (+), förluster (-) Omräkningsdifferenser Vid årets slut 2010 11 –11 0 2009 261 – 251 0 1 11 Avstämning avsättningar för pensioner Vid årets början Pensionskostnader, förmånsbaserade planer Betalda förmåner Omklassificering Kursdifferenser Vid årets slut Aktuariella vinster (+), förluster (–) 2010 Totala pensionsförpliktelser 691 Förvaltningstillgångar, verkligt värde Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av årets oredovisade aktuariella vinst (+) och förlust (–) Pensionsförpliktelser (mkr) – 37 I procent av värdet på pensions förpliktelsernas totala värde – 5,3 Förvaltningstillgångar (mkr) I procent av värdet på förvaltnings tillgångarnas verkliga värde - 2010 565 51 – 23 – 8 585 2009 513 54 – 20 17 1 565 2009 708 11 2008 1 000 261 2007 843 215 2006 809 152 – 10 – 10 3 7 – 1,4 – 0,4 –1,0 – 3,0 0,4 17,0 0,9 – 6,0 – 3,3 –1,1 7,9 –4,0 Pensionskostnader Förmåner intjänade under året Ränta på förpliktelser Amortering aktuariell förlust Pensionskostnader förmånsbaserade planer Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer Summa 2010 19 27 5 51 2009 23 26 5 54 124 33 208 112 31 197 Av ovanstående pensionskostnader redovisades 27 mkr (26) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen. JM använder den så kallade korridormetoden vilket innebär att bolaget tillåts perio disera in aktuariella vinster och förluster i resultat- och balansräkningen. Aktuariella vinster och förluster uppstår när utfallet inte följer de aktuariella antaganden som har gjorts. Eftersom JMs totala aktuariella förlust per 2010-12-31 överstiger 10 procent av den verkliga pensionsförpliktelsen innebär det att JM för 2011 måste kostnadsföra en mindre del av den aktuariella förlusten. För JMs del, innebär det i denna del, en ökad pensionskostnad 2011 om 3 mkr, inklusive sociala kostnader. JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2011 är –26 mkr. Aktuariella antaganden De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell. Sverige 2010 4,50 3,50 2,00 3,00 3,00 % Diskonteringsränta Förväntad löneökning Inflation Inkomstbasbelopp Avgångsintensitet 2009 4,00 3,50 2,00 3,00 3,00 Diskonteringsräntan är fastställd för varje geografisk marknad med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida lönekningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran. Faktorn inflation motsvarar i flertalet pensionsplaner den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att utgå från de inflationsmåltal som satts upp av de nationella centralbankerna. JM Sverige använder ett dödlighetsantagande vid pensionsskuldsberäkningen som rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 21 år efter pensioneringen och en kvinna 23 år. NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Garantiavsättningar Vid årets början Ianspråktaget/Upplösningar Avsättningar Vid årets slut1) 1) Varav kortfristig del av garantiavsättningar 2010 318 – 80 80 318 2009 278 – 95 135 318 111 133 Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Den längsta löptiden på garantiavsättning är tio år medan majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år. Då effekten av när i tiden betalning sker, inte är väsentlig, nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 70 KONCERNENS NOTER NOT 27 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER NOT 30 Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond 1) Övrig uppskjuten skatteskuld * Delsumma 2010 218 906 1 124 2009 4) 157 885 1 042 Avgår uppskjuten skattefordran 2) Netto avsättningar för skatter – 83 1 041 – 110 932 76 96 325 277 573 8 906 532 76 885 Uppskjuten skattefordran * Övrig uppskjuten skatteskuld fördelar sig på Exploateringsfastigheter 3) Reservering för vid taxering ännu ej godkänd nedskrivning/underskottsavdrag Övriga omsättningstillgångar Summa Skatteregler i Sverige gör det möjligt för företag att skjuta upp beskattningen genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernredovisningen redovisas dock ej obeskattade reserver eller bokslutsdispositioner. De obeskattade reserverna delas upp i uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. 2) Skatteverkets överklagade taxeringsbeslut 2008-12-15 avseende slutlig skatt 2006 har ännu ej avgjorts av förvaltningsrätten. I bokslutet finns uppbokad en skattefordran på 45 mkr i avvaktan på förvaltningsrättens dom. 3) Skillnad skattemässigt och bokfört värde. 4) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 1) Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 230 mkr varav 123 mkr är tidsbegränsade. De rättsfall som under 2009 avgjorts av Regeringsrätten avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter ökar processrisken avseende bolagets hantering av tidigare års transaktioner i samband med vissa nedskrivningar av andelar i dotterbolag. Trots fastställda deklarationer i juridisk person kvarstår reservering på koncernnivå för denna risk. NOT 28 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa 2010 12 973 –11 759 1 214 2009 1) 16 688 – 15 374 1 314 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. STÄLLDA SÄKERHETER OCH eventualförpliktelser Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar Fastighetsinteckningar Summa Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa 2010 2009 100 259 359 100 95 195 3 960 676 27 12 4 675 3 320 508 43 12 3 883 Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut. Under en bostadsrättsförenings produktionstid borgar JM-koncernen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. Ökningen av utställda borgensförbindelser är en följd av den volymökning som skett inom verksamheten. Koncernen har ett åtagande att förvärva osålda andelar i av JM bildade bostadsrättsföreningar sex månader efter slutbesiktning. Åtagandet säkerställer att bostadsrätts föreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar. En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010. AB Bostadsgaranti har regressavtal mot JM AB gällande deras insatsgaranti för inbetalda insatser och upplåtelseavgifter. Garantin säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrätts innehavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Bostadsgaranti ingen skyldighet att betala ut något. Bostadsgaranti har inte betalat ut något sedan 1962. Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning. 1) NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2010 397 14 349 760 Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 2009 393 17 408 818 NOT 31 Upplysningar om närstående Upplysningar om närstående framgår av not 3 och 16. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3 Anställda och personalkostnader, avser endast intressebolag och joint ventures, är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING och Kassaflödesanalys 71 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr Not 2010 2009 6 553 – 5 465 1088 5 990 – 4 936 1 054 – 442 20 666 – 413 2 643 – 78 80 4 56 –101 627 – 134 2 5 53 – 114 455 1 Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat 2, 3 2, 3, 4 5 Resultat från finansiella poster Resultat från koncernföretag Resultat från intresseföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Resultat från finansiella omsättningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 6 Bokslutsdispositioner Resultat före skatt 7 – 232 395 – 180 275 Skatter Årets resultat 8 – 93 302 – 134 141 Not 2010 2009 Årets resultat 302 141 Övrigt totalresultat Erhållna koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Övrigt totalresultat 53 –14 39 125 – 33 92 Årets totalresultat 341 233 2010 2009 666 4 –19 651 643 5 12 660 56 7 – 59 –180 475 43 4 – 87 64 684 –1 508 1 257 – 1 678 1 915 203 –130 297 – 357 460 1 024 1 0 298 – 8 12 1 028 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring i materiella anläggningstillgångar Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m. Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 –183 2 –181 – 9 – 291 9 – 291 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skulder Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten 84 – 208 –124 153 – 9 144 – 7 881 1 878 1 871 997 1 878 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr Not 1 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Avskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Återbetald/betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m.m. À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m. Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter Investering i projektfastigheter m.m. Försäljning av projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 72 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr Not 2010-12-31 2009-12-31 8 11 1 235 164 43 16 48 1 506 1 145 189 124 43 19 58 1 578 1 514 1 589 11 2 421 107 18 2 042 148 181 252 1 717 362 7 2 519 161 193 1 948 617 0 2 919 1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Långfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar 9 10 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel 11 11 12 13 1 871 1 878 Summa omsättningstillgångar 6 929 7 005 SUMMA TILLGÅNGAR 8 443 8 594 83 83 83 83 Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Fritt eget kapital 17 1 756 302 2 075 14 1 664 141 1 819 Summa eget kapital 2 158 1 902 14 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) Aktiekapital Bundet eget kapital Obeskattade reserver 15 829 597 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Garantiavsättningar 16 17 557 261 818 543 245 788 18 166 178 344 245 113 358 249 203 226 2 085 1 71 931 528 4 294 151 845 323 2 072 3 67 1 009 479 4 949 8 443 8 594 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Derivatinstrument Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 18 19 20 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter 21 169 120 Eventualförpliktelser 21 5 555 4 773 1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, moderbolagets noter 73 Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari 2009 83 11 1 569 1 663 Årets totalresultat Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Utgående balans den 31 december 2009 83 3 14 233 3 1 805 233 3 3 1 902 Ingående balans den 1 januari 2010 83 14 1 805 1 902 Årets totalresultat Utdelning Fusion av koncernföretag Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Utgående balans den 31 december 2010 83 3 17 341 – 208 118 2 2 058 341 – 208 118 3 2 2 158 FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2010 uppgår till 83 401 883 (83 401 883) varav 164 825 aktier (185 000) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona. Föreslagen utdelning för 2010 är 4,50 kronor per aktie (2,50). NOT 1 NOT 3 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Belopp i mkr där annat ej anges. För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 54–57. NOT 2 Inventarier och andra verktyg Summa Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent. 2010 – 4 – 4 2009 – 5 – 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) varav män, % 2010 1 349 82 2009 1 337 80 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD (varav rörlig ersättning) Övriga anställda (varav rörlig ersättning) Summa löner och andra ersättningar (varav rörlig ersättning) Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Totalt moderbolaget 8 (2) 599 (49) 607 (51) 321 (131)1) 928 7 (1) 609 (49) 616 (50) 320 (133)1) 936 Av moderbolagets pensionskostnader avser 1,8 mkr (1,8) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,4 mkr (0,4). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser. 1) För förmåner till ledande befattningshavare i JM AB se koncernens not 3. Sjukfrånvaro moderbolaget Total sjukfrånvaro uppgår till 3,4 procent (3,5) av den ordinarie arbetstiden. Av den totala sjukfrånvaron utgör 58 procent (13) sammanhängande sjukfrånvaro mer än 60 dagar. Sjukfrånvaro fördelad efter ålder, % –29 år 30–49 år 50 år och äldre 2010 3,6 2,7 4,6 2009 5,1 2,7 3,9 Sjukfrånvaro fördelad efter kön, % Män Kvinnor 2010 3,7 2,4 2009 3,9 2,0 NOT 4 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Ernst & Young Revisionsuppdrag Övriga tjänster Summa NOT 5 2010 2009 3,2 0,2 3,4 2,9 0,1 3,0 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 2010 2009 Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa 9 63 72 7 32 39 Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa – 52 – 52 – 5 – 32 – 37 Resultat Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa 9 11 20 2 0 2 j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 74 MODERBOLAGETS NOTER NOT 6 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från koncernföretag 2010 4 – 82 – 78 Utdelning Försäljning Nedskrivning Ränteintäkter Intäkter omvärdering derivat Ränteintäkter, koncernföretag Räntekostnader Kostnader omvärdering derivat Räntedel i årets pensionskostnader Summa NOT 7 2009 4 –138 –134 2010 127 6 – 53 80 2009 2 2 2010 4 4 2010 2009 – 232 – 232 –180 –180 2010 395 –169 76 – 93 2009 275 –133 – 1 –134 SKATTER Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Total skatt Resultat före skatt 26,3 % Justering skatt tidigare år Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) Summa –104 1 37 – 23 – 4 – 93 – 72 – 23 1 – 38 – 2 –134 Skatteverket genomförde år 2008 en revision för taxeringsåren 2006 och 2007. I taxe ringsbeslut i december 2008 påfördes 66 mkr i eftertaxering som betalats i januari 2009. Beslutet är i vissa delar överklagat till förvaltningsrätten som ännu inte fattat beslut i ärendet. Efter analys och med stöd av extern skatterådgivning räknar JM med att 45 mkr kommer att återbetalas och reservering har ej gjorts för detta belopp. De rättsfall som under 2009 avgjorts av Regeringsrätten avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter ökar processrisken avseende bolagets hantering av tidigare års transaktioner i samband med vissa nedskrivningar av andelar i dotterbolag. Trots fastställda deklarationer i juridisk person kvarstår reservering på koncernnivå för denna risk. 2010 8 32 16 56 Räntekostnader och liknande resultatposter 2009 9 16 28 53 2010 – 41 – 33 – 27 –101 Summa 2009 – 66 – 27 – 21 –114 2010 131 10 –135 8 32 16 – 41 – 33 – 27 – 39 2009 2 5 –138 9 16 32 – 66 – 27 – 21 –188 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut NOT 11 Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 26,3 procent Resultat från f inansiella omsättnings tillgångar 2009 0 1 4 5 NOT 9 BOKSLUTSDISPOSITIONER Avsättning till periodiseringsfond Summa NOT 8 Resultat från intresseföretag Resultat från övriga finansiella anläggnings tillgångar 2010 2009 70 1 71 67 9 – 6 70 – 59 – 4 – 63 8 – 59 – 5 5 – 59 11 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Projekt fastigheter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Fusion Omklassificeringar Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Fusion Överfört till produktion Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden Exploateringsfastigheter 2010 2009 2010 2009 18 0 – 7 11 15 8 – 5 18 2 162 612 706 –15 – 891 – 52 2 522 2 656 229 – 691 – 32 2 162 11 2 18 1 –120 –15 34 –101 2 421 2 800 –120 –120 2 042 2 804 Det redovisade restvärdet för den del av exploateringsfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 231 mkr (69). NOT 10 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Långfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Långfristiga Andra fordringar långfristiga hos intresse- värdepappersföretag innehav Långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar Summa 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 145 Nyanskaffningar 302 Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Fusion –130 Omklassificering Försäljningar – 82 Årets nedskrivningar 1) Vid årets slut 1 235 1 141 141 –137 1 145 189 –189 - 189 189 124 94 –1 – 53 164 104 30 –10 124 43 43 43 43 0 0 0 0 19 – 3 16 7 8 – 6 10 19 58 –10 48 59 5 – 6 58 1 578 396 – 202 –130 –1 –135 1 506 1 354 171 202 –12 –137 1 578 För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i intresseföretag och koncernföretag, se Koncernens noter 14 och 16. Nedskrivning av andelar i dotterbolag har gjorts till värden motsvarande eget kapital. 1) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 MODERBOLAGETS NOTER 75 NOT 12 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m.m. Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut NOT 13 2009 148 323 – 364 107 131 1 178 – 1 161 148 2010 1 756 –1 394 362 2009 2 668 – 2 051 617 Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa 2010 1 171 700 1 871 2009 678 1 200 1 878 Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader. NOT 15 Periodiseringsfond 2007 års taxering Periodiseringsfond 2008 års taxering Periodiseringsfond 2009 års taxering Periodiseringsfond 2010 års taxering Periodiseringsfond 2011 års taxering Summa NOT 16 2010 129 209 79 180 232 829 2009 129 209 79 180 597 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER Vid årets början Förmåner intjänade under perioden Räntekostnader Utbetalning av pensioner Övrigt Vid årets slut 2010 543 11 20 – 22 5 557 2009 538 12 19 – 19 – 7 543 I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning. NOT 17 NOT 18 2009 14 628 – 13 619 1 009 2010 302 5 221 528 2009 298 5 176 479 2010 2009 100 69 169 100 20 120 3 960 1 207 367 9 12 5 555 3 321 1 205 230 5 12 4 773 STÄLLDA SÄKERHETER OCH eventualförpliktelser Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar 1) Fastighetsinteckningar Summa Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga 2) Borgen till förmån för koncernföretag 3) Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa Se koncernens not 30 för textkommentarer. Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och dotterbolagen Seniorgården AB samt JM Entreprenad AB. 1, 2) 3) NOT 22 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens noter 14 och 16. GARANTIAVSÄTTNINGAR Vid årets början Ianspråktaget/Upplösningar Avsättningar Vid årets slut 2010 11 326 –10 395 931 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa NOT 21 OBESKATTADE RESERVER 2009 400 700 1 700 – 2 800 - FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa NOT 20 LIKVIDA MEDEL 2010 400 650 1 750 – 2 800 - Kreditavtalen löper med fast ränta. NOT 19 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa NOT 14 2010 Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter Kreditavtal Checkräkningskredit Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år Outnyttjad del Utnyttjat kreditavtal 2010 245 – 62 78 261 2009 215 – 79 109 245 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder 1–5 år från balansdagen Konvertibellån 1–5 år Summa 2010 55 111 166 2009 14 231 245 Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Konvertibellån 1 år Skulder till koncernföretag Summa 2010 50 153 2 085 2 288 2009 845 2 072 2 917 2010 2009 Inköp av varor och tjänster från koncernföretag 437 518 Ränteintäkter från koncernföretag Räntekostnader till koncerföretag Räntekostnader till intresseföretag Utdelning från intresseföretag 16 0 – 1 127 32 0 2 Långfristiga fordringar hos koncernföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 43 1 717 189 43 1 948 Kortfristiga skulder till koncernföretag 2 085 2 072 Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag 1 207 1 205 Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor. Övriga kortfristiga skulder 2009 avser huvudsakligen en reversskuld om 719 mkr för förvärvet av Dalénum 2007. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 76 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN Belopp i mkr där ej annat anges. RESULTATRÄKNING 1) 2010 2009 2008 2007 2006 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat 9 136 – 7 608 1 528 – 649 28 907 – 67 840 – 246 594 9 620 – 8 361 1 259 – 615 89 – 87 646 – 117 529 – 164 365 12 229 – 10 180 2 049 – 719 73 – 320 1 083 – 31 1 052 – 234 818 12 731 – 9 939 2 792 – 673 182 2 301 – 4 2 297 – 632 1 665 12 065 – 9 737 2 328 – 616 169 1 881 – 29 1 852 – 284 1 568 FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING Produktion Upparbetade intäkter Produktionskostnader Produktionsresultat 9 016 – 7 498 1 518 9 486 – 8 237 1 249 12 027 – 10 002 2 025 12 555 – 9 805 2 750 11 894 – 9 609 2 285 Exploateringsfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat exploateringsfastigheter 58 – 38 – 21 –1 65 – 34 – 21 10 85 – 57 – 21 7 94 – 58 – 18 18 95 – 67 – 14 14 Projektfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat projektfastigheter 62 – 48 – 3 11 69 – 66 – 3 0 117 – 98 – 2 17 82 – 56 – 2 24 76 – 46 – 1 29 Bruttoresultat 1 528 1 259 2 049 2 792 2 328 Försäljnings- och administrationskostnader – 614 – 569 – 662 – 624 – 571 Fastighetsförsäljning Försäljningsvärden Bokförda värden Resultat av fastighetsförsäljning 80 – 52 28 665 – 576 89 748 – 675 73 653 – 471 182 1 000 – 831 169 Nedskrivning av fastigheter Koncerngemensamma kostnader Rörelseresultat – 35 907 – 87 – 46 646 – 320 – 57 1 083 – 49 2 301 – 45 1 881 BALANSRÄKNING 1) 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 219 259 184 121 118 Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar 2) Likvida medel Summa omsättningstillgångar 661 5 374 115 1 437 2 087 9 674 596 4 990 353 1 659 2 030 9 628 614 5 620 171 2 355 1 111 9 871 790 5 282 104 1 558 2 061 9 795 823 4 348 73 1 535 1 509 8 288 SUMMA TILLGÅNGAR 9 893 9 887 10 055 9 916 8 406 Eget kapital 3 923 3 637 3 241 3 893 3 590 Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder 258 218 1 833 2 309 326 113 1 682 2 121 314 271 1 579 2 164 216 978 1 358 2 552 73 597 938 1 608 Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder 514 3 036 111 3 661 951 3 045 133 4 129 1 137 3 401 112 4 650 45 3 321 105 3 471 114 3 024 70 3 208 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 893 9 887 10 055 9 916 8 406 35 508 3 962 474 1 140 64 1 600 2 998 EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15 Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav skulder fastighetsförvärv 1) 2) 3) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN 77 KASSAFLÖDESANALYS 2010 2009 2008 2007 2006 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa årets kassaflöde 42 7 13 62 1 124 – 51 – 158 915 101 – 4 – 1 055 – 958 1 826 – 7 – 1 279 540 667 – 7 – 1 782 – 1 122 Likvida medel vid årets slut 2 087 2 030 1 111 2 061 1 509 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut –189 – 541 –730 842 – 1 031 – 189 – 1 313 2 155 842 – 852 – 461 – 1 313 – 1 536 684 – 852 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bokfört värde vid årets början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Bokfört värde vid årets slut 4 990 1 655 –1 080 –191 5 374 5 620 428 – 910 – 87 – 61 4 990 5 282 1 571 – 781 – 320 – 132 5 620 4 348 2 130 – 1 159 – 37 5 282 2 925 2 718 – 1 168 – 127 4 348 BOSTADSPRODUKTION Antal disponibla byggrätter – varav redovisade i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder 27 500 17 600 3 276 3 404 27 900 18 400 3 291 2 150 31 000 20 100 1 871 1 829 31 000 19 200 3 880 4 065 29 800 19 300 3 790 4 132 685 661 24 610 596 14 669 614 55 1 052 790 262 1 063 823 240 PERSONAL Medeltal anställda – varav i utlandet Löner och ersättningar 2 043 246 924 2 095 247 969 2 533 353 1 086 2 385 318 982 2 286 343 888 NYCKELTAL 1) Rörelsemarginal (%) 2) Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%) Räntabilitet före skatt på totalt kapital (%) Soliditet (%) 2) Räntebärande låneskuld (mkr) Skuldsättningsgrad (ggr) Räntetäckningsgrad (ggr) Räntebärande skulder/balansomslutning (%) Kapitalomsättningshastighet (ggr) 9,9 15,7 17,8 9,7 40 1 357 8,1 14 0,92 6,7 10,6 12,9 6,9 37 1 842 4,3 19 0,97 8,9 22,9 23,8 11,7 32 1 964 0,3 9,8 20 1,22 18,1 44,5 52,9 25,7 39 760 39,9 8 1,39 15,6 45,4 44,4 23,3 43 669 25,4 8 1,46 PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärden Bokförda värden Övervärden före uppskjuten skatt 1) 2) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. Finansiella mål: Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1–2 procentenheter. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. KAPITALOMSÄTTNING1) OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD1) RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD ggr 1,5 ggr 45 40 35 30 1,2 Mkr 3000 ggr 2000 2 1000 1 0 0 –1000 –1 –2000 –2 3 25 20 0,9 15 10 5 0 0,6 2006 2007 2008 Kapitalomsättningshastighet 1) 2009 Räntetäckningsgrad 2010 –3000 2006 2007 2008 2009 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) 2010 –3 Skuldsättningsgrad Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15 j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 78 KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN Belopp i mkr där ej annat anges. RESULTATRÄKNING 1) Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat 9 136 – 7 608 1 528 3 075 – 2 532 543 1 947 –1 618 329 2 406 – 2 030 376 1 708 –1 428 280 9 620 – 8 361 1 259 2 493 – 2 070 423 1 733 – 1 447 286 2 492 – 2 198 294 2 902 – 2 646 256 – 649 28 907 – 67 840 – 246 594 –172 11 382 –11 371 –106 265 –137 3 195 – 20 175 – 51 124 –175 7 208 – 7 201 – 59 142 –165 7 122 – 29 93 – 30 63 – 615 89 – 87 646 –117 529 –164 365 –150 38 311 – 22 289 – 91 198 –115 10 181 – 31 150 – 46 104 –181 28 – 87 54 – 34 20 – 7 13 –169 13 100 – 30 70 – 20 50 Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING 1) 2010-12-31 2010-09-30 2010-06-30 2010-03-31 2009-12-31 2009-09-30 2009-06-30 2009-03-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 219 252 256 254 259 272 148 113 Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar 661 5 374 115 1 437 2 087 9 674 670 4 882 138 1 629 1 826 9 145 647 4 954 166 1 755 1 747 9 269 622 4 993 301 1 710 2 190 9 816 596 4 990 353 1 659 2 030 9 628 804 5 203 307 2 025 1 084 9 423 731 5 391 416 2 129 1 294 9 961 636 5 623 290 2 550 858 9 957 SUMMA TILLGÅNGAR 9 893 9 397 9 525 10 070 9 887 9 695 10 109 10 070 Eget kapital 3 923 3 661 3 577 3 657 3 637 3 412 3 337 3 341 Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder 258 218 1 833 2 309 258 124 1 742 2 124 236 125 1 717 2 078 324 155 1 692 2 171 326 113 1 682 2 121 306 236 1 666 2 208 323 236 1 521 2 080 315 271 1 512 2 098 Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder 514 3 036 111 3 661 574 2 913 125 3 612 532 3 211 127 3 870 1 178 2 936 128 4 242 951 3 045 133 4 129 793 3 158 124 4 075 1 212 3 365 115 4 692 1 349 3 162 120 4 631 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 893 9 397 9 525 10 070 9 887 9 695 10 109 10 070 Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 42 7 13 62 305 11 – 55 261 – 27 – 4 112 81 – 148 0 – 293 – 441 – 88 0 249 161 1 124 – 51 – 158 915 780 – 7 172 945 179 – 3 – 386 – 210 629 – 45 – 147 437 – 464 4 203 – 257 2 087 2 087 1 826 1 747 2 190 2 030 2 030 1 084 1 294 858 – 409 – 400 – 115 – 189 842 536 763 1 313 842 – 321 – 9 – 285 74 – 1 031 – 725 – 227 – 550 471 – 730 – 409 – 400 – 115 – 189 – 189 536 763 1 313 EGET KAPITAL OCH SKULDER KASSAFLÖDESANALYS Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens början – 189 Förändring räntebärande nettoskuld/-fordran – 541 Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens slut – 730 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Utgående balans vid periodens slut 4 990 1 655 –1 080 –191 5 374 4 882 933 – 424 –17 5 374 4 954 183 –184 – 71 4 882 4 993 290 – 281 – 48 4 954 4 990 249 –191 – 55 4 993 5 620 428 – 910 – 87 – 61 4 990 5 203 185 – 377 – 21 4 990 5 391 103 – 233 – 58 5 203 5 623 98 – 175 – 87 – 68 5 391 5 620 42 – 125 86 5 623 NYCKELTAL 1) Rörelsemarginal (%) Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder 9,9 40 7,10 27 500 3 276 3 404 12,4 40 3,20 27 500 1 056 972 10,0 39 1,50 26 700 758 811 8,6 38 1,70 27 400 705 872 7,1 36 0,80 27 600 757 749 6,7 37 4,40 27 900 3 291 2 150 12,5 37 2,40 27 900 908 704 10,4 0,2 35 1,30 29 000 879 763 2,2 0,2 33 0,20 30 500 940 536 3,4 0,4 33 0,60 30 600 564 147 Jämförelsesiffror för 2009 har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. 1) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT 79 JM BOSTAD STOCKHOLM Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) 3 824 634 16,6 1 776 35,7 – 34 2 562 11 100 1 408 1 604 1 350 266 19,7 1 776 35,7 169 2 562 11 100 477 414 819 123 15,0 1 765 30,5 – 44 2 100 10 000 274 399 899 133 14,8 1 817 28,4 – 291 2 155 10 500 299 427 756 112 14,8 1 938 25,2 132 2 122 10 700 358 364 3 330 496 14,9 1 981 25,0 544 2 111 10 700 1 713 1 102 989 170 17,2 1 981 25,0 226 2 111 10 700 456 360 696 101 14,5 2 090 19,8 92 2 253 11 200 538 461 754 105 13,9 2 130 22,4 310 2 354 12 200 434 190 891 120 13,5 2 184 34,3 – 84 2 376 11 800 285 91 2 211 211 2 104 104 - 62 62 45 45 2 562 492 2 107 107 224 224 70 70 161 91 Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 2 749 219 8,0 1 471 14,9 312 1 497 9 600 1 207 1 230 819 73 8,9 1 471 14,9 –165 1 497 9 600 352 350 604 54 8,9 1 465 15,4 230 1 422 9 800 354 338 785 58 7,4 1 540 13,7 125 1 429 10 200 276 321 541 34 6,3 1 601 11,7 122 1 518 10 100 225 221 2 296 166 7,2 1 597 10,4 70 1 451 10 200 973 689 654 80 12,2 1 597 10,4 – 35 1 451 10 200 258 225 424 39 9,2 1 600 – 2,2 212 1 509 10 100 203 237 646 35 5,4 1 633 – 0,9 151 1 500 10 700 300 181 572 12 2,1 1 617 4,8 – 258 1 547 11 000 212 46 0 - - 0 - 0 - 0 0 - Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 1 570 48 3,1 1 838 2,6 236 1 255 34 6 800 661 570 457 28 6,1 1 838 2,6 184 1 255 34 6 800 227 208 369 11 3,0 1 870 1,6 1 1 252 34 6 900 130 74 408 8 2,0 1 895 1,2 126 1 263 35 6 700 130 124 336 1 0,3 1 948 – 6,3 – 75 1 245 35 6 800 174 164 1 353 – 192 – 14,2 1 936 – 9,9 – 174 1 320 32 7 000 605 359 484 9 1,9 1 936 – 9,9 – 115 1 320 32 7 000 194 119 284 4 1,4 1 937 – 22,9 97 1 361 31 7 700 138 65 321 – 136 – 42,4 1 977 – 21,7 39 1 457 60 7 600 206 165 264 – 69 – 26,1 1 965 – 13,5 – 195 1 620 68 7 800 67 10 Varav– fastighetsförsäljningar – nedskrivning av fastigheter Varav hyresrätter 4) Varav hyresrätter - - - - - 12 – 87 48 48 2 - 10 14 14 – 87 34 34 - JM FASTIGHETSUTVECKLING Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 72 12 708 1,7 –118 60 625 16 2 708 1,7 – 8 60 625 15 3 798 6,5 – 24 108 636 15 6 845 7,7 – 60 107 612 26 1 922 9,4 – 26 108 587 309 110 1 021 10,8 620 108 564 60 42 1 021 10,8 571 108 564 100 16 1 081 10,2 – 181 80 773 76 28 1 031 10,0 127 80 671 73 24 1 016 9,3 103 80 568 26 9 3 7 7 75 34 - 28 13 JM PRODUKTION Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Operativt kassaflöde 1 496 91 6,1 36 405 38 9,4 64 311 18 5,8 – 24 431 21 4,9 16 349 14 4,0 – 20 2 008 130 6,5 173 478 37 7,7 85 450 34 7,6 65 577 37 6,4 – 39 503 22 4,4 62 Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 – 437 – 35 –115 –10 – 106 – 5 – 121 – 9 – 95 – 11 – 518 – 46 – 126 – 13 – 136 – 6 – 72 – 14 – 184 – 13 Helår Kv. 4 2010 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 2009 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 –138 – 62 143 –15 – 65 – 9 – 11 – 9 – 205 – 29 842 – 18 – 46 – 14 – 85 – 7 190 – 1 783 4 Varav fastighetsförsäljningar Varav hyresrätter 4) Varav hyresrätter 1) 3) JM BOSTAD RIKS Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder 1) Varavfastighetsförsäljningar JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) 1) 3) Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter 1) Varav fastighetsförsäljningar JM ÖVRIGT Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) OMRÄKNING JM UTLAND 5) Intäkter Rörelseresultat 2) 5) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81. j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 80 IFRIC 15 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 RESULTATRÄKNING Jan–dec 2009 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Omräkning 1) Omräknat Jan–dec 2009 8 778 842 9 620 – 7 501 – 860 – 8 361 1 277 – 18 1 259 – 615 - – 615 89 - 89 – 87 - – 87 664 – 18 646 – 117 - – 117 547 – 18 529 – 168 4 – 164 379 – 14 365 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser Summa årets totalresultat 42 – 1 41 421 – 15 406 2009-12-31 Omräkning 1) Omräknat 2009-12-31 2008-12-31 Omräkning 1) Omräknat 2009-01-01 Anläggningstillgångar 258 1 259 184 3 187 Projektfastigheter 596 - 596 614 - 614 4 990 - 4 990 5 620 - 5 620 BALANSRÄKNING Tillgångar Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar 353 - 353 171 - 171 1 703 – 44 1 659 2 355 – 34 2 321 Likvida medel 2 030 - 2 030 1 111 - 1 111 Summa omsättningstillgångar 9 672 – 44 9 628 9 871 – 34 9 837 Summa tillgångar 9 930 – 43 9 887 10 055 – 31 10 024 3 225 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 668 – 31 3 637 3 241 – 16 Långfristiga räntebärande skulder 326 - 326 314 - 314 Övriga långfristiga skulder 113 - 113 271 - 271 Långfristiga avsättningar 1 693 – 11 1 682 1 579 – 3 1 576 Summa långfristiga skulder 2 132 – 11 2 121 2 164 – 3 2 161 Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 951 - 951 1 137 - 1 137 3 046 – 1 3 045 3 401 – 12 3 389 133 - 133 112 - 112 Summa kortfristiga skulder 4 130 – 1 4 129 4 650 – 12 4 638 Summa eget kapital och skulder 9 930 – 43 9 887 10 055 – 31 10 024 2009-12-31 Omräknat 2009-12-31 Rörelsemarginal (%) 7,6 6,7 Soliditet (%) 37 37 4,60 4,40 NYCKELTAL Resultat per aktie (kr) FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Omräkning 1) Omräknat Jan–dec 2009 3 241 - 3 241 - – 16 – 16 421 – 15 406 3 - 3 Jan–dec 2009 Ingående balans vid årets början Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15 Summa totalresultat för året Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Utgående balans vid årets slut Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. 1) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 3 - 3 3 668 – 31 3 637 IFRIC 15 81 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv. 4 2009 Omräkning 1) Omräknat Kv. 4 Kv.3 2009 Omräkning 1) Omräknat Kv. 3 Kv.2 2009 Omräkning 1) Omräknat Kv. 2 Kv.1 2009 Omräkning 1) Omräknat Kv. 1 Intäkter 2 539 – 46 2 493 1 818 – 85 1 733 2 302 190 2 492 2 119 783 2 902 Produktions- och driftkostnader – 2 102 32 – 2 070 – 1 525 78 – 1 447 – 2 007 – 191 – 2 198 – 1 867 – 779 – 2 646 Bruttoresultat 437 – 14 423 293 – 7 286 295 – 1 294 252 4 256 – 150 - – 150 – 115 - – 115 – 181 - – 181 – 169 - – 169 38 - 38 10 - 10 28 - 28 13 - 13 - - - - - - – 87 - – 87 - - - 325 – 14 311 188 – 7 181 55 – 1 54 96 4 100 – 30 Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighets försäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och k ostnader – 22 - – 22 – 31 - – 31 – 34 - – 34 – 30 - Resultat före skatt 303 – 14 289 157 – 7 150 21 – 1 20 66 4 70 Skatter – 94 3 – 91 – 48 2 – 46 – 7 - – 7 – 19 – 1 – 20 Periodens resultat 209 – 11 198 109 – 5 104 14 – 1 13 47 3 50 200912-31 Omräkning 1) Omräknat 12-31 200909-30 Omräkning 1) Omräknat 09-30 200906-30 Omräkning 1) Omräknat 06-30 200903-31 Omräkning 1) Omräknat 03-31 Anläggningstillgångar 258 1 259 271 1 272 147 1 148 109 4 113 Projektfastigheter 596 - 596 804 - 804 731 - 731 636 - 636 4 990 - 4 990 5 203 - 5 203 5 391 - 5 391 5 623 - 5 623 BALANSRÄKNING Tillgångar Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrätts föreningar m m 353 - 353 307 - 307 416 - 416 290 - 290 Kortfristiga fordringar 1 703 – 44 1 659 2 054 – 29 2 025 2 154 – 25 2 129 2 583 – 33 2 550 Likvida medel 2 030 1 084 - 1 084 1 294 - 1 294 858 - 858 2 030 - Summa omsättnings tillgångar 9 672 – 44 9 628 9 452 – 29 9 423 9 986 – 25 9 961 9 990 – 33 9 957 Summa tillgångar 9 930 – 43 9 887 9 723 – 28 9 695 10 133 – 24 10 109 10 099 – 29 10 070 3 352 – 15 3 337 3 355 – 14 3 341 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 668 – 31 3 637 3 431 – 19 3 412 Långfristiga räntebärande skulder 326 - 326 306 - 306 323 - 323 315 - 315 Övriga långfristiga skulder 113 - 113 236 - 236 236 - 236 271 - 271 Långfristiga avsättningar 1 693 – 11 1 682 1 673 – 7 1 666 1 526 – 5 1 521 1 514 – 2 1 512 Summa långfristiga skulder 2 132 – 11 2 121 2 215 – 7 2 208 2 085 – 5 2 080 2 100 – 2 2 098 Kortfristiga räntebärande skulder 951 - 951 793 - 793 1 212 - 1 212 1 349 - 1 349 3 046 – 1 3 045 3 160 – 2 3 158 3 369 – 4 3 365 3 175 – 13 3 162 133 - 133 124 - 124 115 - 115 120 - 120 Summa kortfristiga skulder 4 130 – 1 4 129 4 077 – 2 4 075 4 696 – 4 4 692 4 644 – 13 4 631 Summa eget kapital och skulder 9 930 – 43 9 887 9 723 – 28 9 695 10 133 – 24 10 109 10 099 – 29 10 070 NYCKELTAL Kv. 4 2009 Omräknat Kv. 4 Kv. 3 2009 Omräknat Kv. 3 Kv. 2 2009 Omräknat Kv. 2 Kv. 1 2009 Omräknat Kv. 1 12,8 12,5 10,3 10,4 2,4 2,2 4,5 3,4 37 37 35 35 33 33 33 33 2,50 2,40 1,30 1,30 0,20 0,20 0,60 0,60 Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Rörelsemarginal (%) Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. 1) j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0 82 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 302 209 893 kronor med tillägg av balanserade vinstmedel 1 772 794 838 kronor, sammantaget 2 075 004 731 kronor, disponeras så att till aktieägarna utdelas 4,50 kronor per aktie 374 579 415 kronor överförs i ny räkning 1 700 425 316 kronor 2 075 004 731 kronor I bolaget finns 83 404 177 registrerade aktier 2011-02-28, varav för närvarande 164 307 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 22 februari 2011 Lars Lundquist Styrelsens ordförande Elisabet Annell Anders Narvinger Kia Orback Pettersson LedamotLedamotLedamot Åsa Söderström Jerring Torbjörn Torell Ledamot Ledamot Johan Wegin Ledamot utsedd av de anställda Jonatan Sundelin Ledamot utsedd av de anställda Johan Skoglund Ledamot Verkställande direktör Styrelsens yttrande enligt 18 kap 4 § ABL avseende föreslagen vinstutdelning för 2010 Vid utgången av 2010 var den finansiella ställningen stark. Koncernens ränte bärande nettofordran uppgick till 0,7 mdkr. Den föreslagna utdelningen till aktieägarna minskar koncernens synliga soliditet från 40 till 37 procent och moderbolagets synliga soliditet från 33 till 30 procent. Koncernens justerade soliditet är väsentligt högre vid beaktande av övervärdet i koncernens innehav av projekt- och exploateringsfastigheter. Koncernens verksamhet bedrivs med god efterfrågan på huvuddelen av JMs bostadsmarknader. Styrelsens uppfattning är att JM efter den föreslagna utdelningen har fortsatt god finansiell kapacitet att möta de krav som verksamhetens art, jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 omfattning, investeringsbehov och risker ställer på koncernens och moderbolagets eget kapital. Förslaget är således försvarligt med hänsyn till koncernens och moderbolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt bland annat innebärande att förslaget ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt. Stockholm den 9 februari 2011 JM AB ( publ ) Styrelsen Revisionsberättelse 83 Till årsstämman i JM AB, Org.nr 556045-2103 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i JM AB för år 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 43-82. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisnings standarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisnings lagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, års redovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt resultaträkningen och balansräkningen för koncernen, disponerar vinsten i moder bolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 22 februari 2011 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Jonas Svensson Auktoriserad revisor jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 84 Definitioner och ordlista DEFINITIONER NYCKELTAL Belopp i mkr där ej annat anges. Direktavkastning Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2010. Utdelning enligt förslag Börskurs 4,50 kr 157,50 kr 2,9 % Totalavkastning Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året. Aktiekursen förändring Utbetald utdelning Aktiekurs i början på året 34,50 kr 2,50 kr 123 kr 30 % ORDLISTA Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsätt ningstillgångar. • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål • Bebyggda fastigheter avsedda för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projekt fastigheter. En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på sidorna 97–98. Intäkter Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normal fallet vid överlämnandet av bostad till kund. 0,92 ggr Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt. Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften). Resultat per aktie (före utspädning) Årets resultat hänförligt till moderbolaget aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Operativt kassaflöde Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödes påverkande poster. Kapitalomsättningshastighet Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Intäkter Genomsnittlig balansomslutning 9 136 9 890 594 83 229 492 Årets resultat Genomsnittligt antal aktier 7,10 kr Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Årets resultat Genomsnittligt eget kapital 594 3 780 15,7 % Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Genomsnittligt sysselsatt kapital 958 5 380 17,8 % Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Genomsnittlig balansomslutning 958 9 890 9,7 % Räntetäckningsgrad Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Finansiella kostnader 958 118 8,1 ggr Rörelsemarginal Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter. Rörelseresultat Intäkter 907 9 136 9,9 % Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Eget kapital Balansomslutning 3 923 9 893 jm 40 % å r s r edovisnin g 2 0 1 0 Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidare utveckling samt kommersiella fastigheter. • Bostäder (hyresrätter) • Fastigheter under utveckling • Färdigutvecklade kontorsfastigheter. En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på sidan 99. Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital. Sysselsatt kapital Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld. Upparbetade intäkter (enligt successiv vinstavräkning) Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt. En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 54–57. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 85 INNEHÅLL Sida bolagsstyrningsrapport 85 styrelse och revisorer 92 koncernledning 93 jm-aktien 94 kallelse till årsstämma och finansiell kalender 96 Bolagsstyrnings rapport för verksamhetsåret 2010 principer för bolagsstyrning Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). Koden medger att regler inte tillämpas, förutsatt att orsaken tydligt redovisas enligt principen ”följ eller förklara”. JM följer dock Koden utan undantag. JMs ambition är att fortsätta det systematiska arbetet med att ytterligare förstärka den interna styrningen och kontrollen. Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 28–33. Sedan flera år tillbaka har JM arbetat med bolagsstyrnings frågor, vilket resulterat i förbättrad kontroll och styrning vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den interna kontrollen och styrningen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete. bolagsstämma Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer (vart fjärde år), ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmo förhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud. Årsstämman 2010 hölls den 28 april. Vid stämman var 46 aktieägare närvarande eller företrädda genom ombud, representerande cirka 48 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Årsstämman 2011 kommer att hållas den 28 april. Följande aktieägare har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget, som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: AMF Pension. JMs bolagsordning innehåller inga begränsningar ifråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämman. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. Bolagsstämman har inte bemyndigat styrelsen att besluta att bolaget ska ge ut nya aktier eller förvärva egna aktier. JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Valberedning Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker genom en valberedning. Denna består av företrädare för de, vid var tid, fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att när så är aktuellt, föreslå val av revisorer. Valberedningen inför årsstämman 2011 sammankallades i september 2010 av styrelsens ordförande och består av följande personer: Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension KG Lindvall representerande Swedbank Robur fonder Anders Algotsson representerande AFA Försäkringar Thomas Ehlin representerande Nordea Fonder Lars Lundquist, styrelseordförande i JM. jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 86 Bolagsstyrningsrapport Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 31 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Lars-Åke Bokenberger. Valberedningen har sammanträtt två gånger samt därtill korresponderat per e-post och samtalat per telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM. Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2008 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Ansvariga revisorer är Ingemar Rindstig och Jonas Svensson. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2012. Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat Besqab, Jernhusen, Einar Mattsson, Sagax, Svenska Bostäder, Vasakronan och Vasallen. Vid sidan av JM har Jonas Svensson revisionsuppdrag i bland annat Besqab, ByggPartner, Elektronikgruppen, Sagax och Vattenfall. Ingemar Rindstig och Jonas Svensson har inga uppdrag i andra bolag som påverkar deras oberoende som revisorer i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 62. JMs styrelse Sammansättning JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst nio ledamöter. Inga suppleanter skall utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Vid årsstämman 2010 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2010. Beslutade arvoden redovisas på sidorna 89–90. Styrelsen har haft tolv sammanträden. Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft sex sammanträden. Investeringsutskottet har haft sju sammanträden. Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 92. Oberoende Samtliga styrelseledamöter med undantag för Johan Skoglund såsom VD är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende av bolaget. Arbetsuppgifter / ansvarsområden Styrelsens arbete Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektivitet samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter. De viktigaste styrande dokumenten är: • Bolagsordningen • Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördel ningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering • JMs auktorisationsbestämmelser • JMs policyer (Kvalitets- och Miljöpolicy, Personalpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy) • JMs etiska riktlinjer och riktlinjerna för Kommunikation och Inköp. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering. Ordförandens arbetsuppgifter Ordförande i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav. Närvaro S Närvaro U (ordf) E (ordf) I 11 6 6 2002 (ordf) R 10 4 2009 R 11 4 Kia Orback Pettersson Ledamot 2010 R1) 21) Styrelsens utvärdering av eget arbete Johan Skoglund Ledamot 2003 2) 11 2) Åsa Söderström Jerring Ledamot 2007 E I 12 5 5 Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen tillställs valberedningen. Torbjörn Torell Ledamot 2004 I 11 7 Jonatan Sundelin Arb.led. 2004 - 12 Johan Wegin Arb.led. 2002 - 12 Peter Skogert Arb.led., suppl. 2005 - 12 Stefan Brodén Arb.led., suppl. 2007 - 12 Namn Funktion Invald Lars Lundquist Ordförande 2005 Elisabet Annell Ledamot Anders Narvinger Ledamot Utskott 71) ia Orback Pettersson invaldes i styrelsen vid årsstämman 2010 och har varit när K varande under de sju sammanträden och två utskottsmöten som ägt rum därefter. 2) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. 1) jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 Styrelsens sekreterare Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Han är inte ledamot av styrelsen. Styrelsens utvärdering av VD Styrelsen utvärderar årligen VD:s arbete. Viktiga ärenden under 2010 Styrelsen har under 2010 bland annat beslutat om sex produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor per projekt. Bolagsstyrningsrapport 87 Styrelsen har vidare beslutat om fem förvärv av exploaterings fastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor. Styrelsen har även beslutat att till årsstämman lägga fram förslag om dels långsiktiga rörliga löneprogram, vilka ska vara prestationsbaserade och aktie- eller kontantrelaterade samt dels ett konvertibel- och optionsprogram för all personal i koncernen motsvarande tidigare års program. Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget. Även JMs policyer och riktlinjer har behandlats vid strategisamman trädet och en konkurrentanalys har genomgåtts. Incidentrapporteringssystem Styrelsen har infört ett incidentrapporteringssystem (”whistle blowing”) med syfte att omhänderta uppkomna incidenter på ett systematiskt och professionellt sätt. En incident har definierats som en misstänkt eller faktisk oegentlighet. En oegentlighet har definierats som en handling som utförts med avsikt att få personlig vinning eller andra motiv tillgodosedda, som direkt eller indirekt innebär skada för JM. Information om pågående incidentutredningar sker vid Revisionsutskottets kvartalsvisa sammanträden. Utskottens arbete Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller • Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och • Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (Internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden. Med undantag för VD är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD deltar vid utskottens s ammanträden efter kallelse från ordföranden i respektive utskott. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet och Investeringsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Elisabet Annell. Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet. Revisionsutskottet Revisionsutskottet inrättades 2003 och har tre ledamöter: Elisabet Annell (ordförande), Anders Narvinger och Kia Orback Pettersson. Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden. Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på: • Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag • Genomgång av revisionsplan på kort och lång sikt • Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontroll rutiner • Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse • Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport • Rapportera och förelägga för styrelsen de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning • Initiera fördjupade insatser inom utvalda områden • Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet inrättades 2003 och har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring. Utskottet har haft sex sammanträden under året. Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att: • Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD • Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar • Bereda förslag till konvertibel- respektive teckningsoptionsprogram som ska föreläggas årsstämman • Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer. Investeringsutskottet Investeringsutskottet inrättades 2004 och har tre ledamöter: Lars Lundquist (ordförande), Torbjörn Torell och Åsa Söderström Jerring. Utskottet har under året haft sju sammanträden. Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning: • Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende Exploateringsfastigheter och Projektfastigheter • Bereda förslag avseende köp och försäljning av Exploateringsoch Projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter • Bereda förslag avseende investeringar i befintliga Projekt fastigheter • Bereda förslag avseende produktionsstart av bostadsprojekt • Bereda förslag avseende externa entreprenader. Den finansiella rapporteringen VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan. jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 88 Bolagsstyrningsrapport STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrningsstruktur Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser. För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 38–41. Styrningsstrukturen framgår nedan: Bolagsstämma Styrelse Verksamhetsrevision Valberedning Revisionsutskott Ersättningsutskott Investeringsutskott VD Koncernstaber: Råd och utskott: Juridik och exploatering Koncernledning Verksamhetsutveckling Kvalitets- och Miljöråd Ekonomi och Finans Personal Inköp Marknadskommunikation och Affärsutveckling Affärsutskott Inköpsråd IT-råd Marknads- och Designråd Affärsenheter Regioner Styrelsen har under de senaste åren lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Riskrapporteringen har utvecklats under året genom att ytterligare systematisera uppföljningen avseende omvärlds-, operativa och finansiella risker. Uppföljningen tar sikte på trendmässiga förändringar bedömda utifrån sannolikhets- och väsentlighetskriterier. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år. JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer. Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen har i den norska verksamheten under året implementering skett av koncerngemensamt affärssystem och därtill hörande processer. Kontrollmiljö JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Riskbedömning Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett process perspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är: • Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav • Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter • Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis) • Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartals vis) • Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotter bolagschef deltar (kvartalsvis) • Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis) • Styrelsemöten i dotterbolagen • JM Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande). Bolagsstyrningsrapport 89 Information och kommunikation Uppföljning Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare på JMs intranät. Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM. Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet. Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvar talsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/ Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projekt kalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i s tyrelsens uppföljning. Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet. De viktigaste dokumenten är: • Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut • Boksluts- och prognosprocesserna • Instruktioner om projekthantering • Instruktioner vid köp och försäljningar • Finanspolicy • Controlling inom JM • Redovisningsprinciper • Rutinbeskrivningar. Ersättning till styrelse och ledning Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2010 om oförändrade arvoden enligt följande: • arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 590 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 260 000 kronor, Beslutsprocessen illustreras nedan: 1 Förvärvsskede 2 Beslut om förvärv B Affärsutskott / KL / Styrelse Förvärv Detaljplan 3 Projektgenomgång inför projekteringsstart Beslut om projekteringsstart B Regionchef Projektering 4 Projektgenomgång inför försäljningsstart Beslut om total intäkt Beslut om försäljningsstart B B AE-chef Regionchef Försäljning 5 Beslut om produktionsstart B Affärsutskott / KL / Styrelse Produktionsberedning Projektgenomgång Genomgång mellan regionchef och projektledare inför vissa beslut. B Beslutsgrind Beslut som projektet måste få innan arbetet kan gå vidare. Beslut kan fattas av regionchef, AE-chef (Affärsenhetschef), affärsutskott, KL (Koncernledning) eller styrelse. Genomförande 6 Projektgenomgång inför produktionsstart Beslut om produktionsstart B Regionchef Produktion 7 Projektgenomgång inför tekniskt avslut Beslut om tekniskt avslut B Regionchef Tekniskt avslut jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 90 Bolagsstyrningsrapport • arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 110 000 kronor till ordföranden och 80 000 kronor till ledamot samt 55 000 kronor till ordförande respektive ledamot i Ersättnings- och Investeringsutskotten. Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer enligt lag att föreläggas årsstämman 2011 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 46. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidorna 60–61 Koncernens noter. Cirka 650 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sju månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön. KONVERTIBELPROGRAM 2010 OCH TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2010 Årsstämman 2010 beslutade att JM dels skulle uppta ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom emission av högst 530 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst 95 000 teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige. Syftet med Konvertibelprogram 2010 respektive Tecknings optionsprogram 2010 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang. En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse. Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 32 mkr genom emission av cirka 227 000 konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till cirka 5 000. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2010. De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till respektive ger rätt till teckning av en stamaktie till kursen 139 kronor. Konvertering av konvertibler respektive teckning av stamaktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under perioden från och med den 1 juni 2012 till och med den 22 maj 2014 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman. Genom konvertering av konvertibler och teckning med stöd av teckningsoptioner kan JMs aktiekapital komma att öka med jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 totalt högst 232 715 kronor, genom utgivande av högst 232 715 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,3 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 16 juni 2014 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan. Ledning och företagsstruktur Delegationsordning – VD:s beslutsrätt Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för: • köp och försäljning av exploateringsfastighet och projekt fastighet upp till 100 mkr • investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt • produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten • tecknande av externa entreprenadavtal upp till 400 mkr • upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med längre löptid än ett år. I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels Affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, samt dels av Koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 91. Koncernledning JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VD:s riktlinjer följs. Styrnings- och rapportstruktur Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten. Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller Koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader. Bolagsstyrningsrapport 91 VD Staber Affärsenheter Affärssegment (finansiell rapportering) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotter bolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljningsoch bokningsläge. De allra största projekten har speciella styr grupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet. Stockholm den 22 februari 2011 Styrelsen JM Bostad Norge JM Bostad Danmark, Finland, Belgien JM Fastighets utveckling JM Produkt ion JM Fastighets utveckling JM Produk- tion JM Utland REVISORERNAS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103. Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2010 på sidorna 85–91 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Som underlag för vårt uttalande om bolagsstyrningsrapporten har upprättats och är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen, har vi läst bolagsstyrningsrapporten och bedömt dess lagstadgade innehåll baserat på vår kunskap om bolaget. Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Stockholm den 22 februari 2011 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Jonas Svensson Auktoriserad revisor jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 92 Styrelse OCH REVISORER Övre raden fr. v.: Lars Lundquist, Jonatan Sundelin, Johan Skoglund, Johan Wegin, Elisabet Annell. Nedre raden fr. v.: Torbjörn Torell, Anders Narvinger, Kia Orback Pettersson, Peter Skogert, Stefan Brodén, Åsa Söderström Jerring. Lars Lundquist Styrelseordförande, ordförande i ersätt ningsutskottet och investeringsutskottet. Invald i styrelsen: 2005 Aktier i JM: 85 000 Ålder: 63 år Utbildning: Civilekonom, Handelshög skolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkringsbolag. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord förande i Vasakronan, Intrum Justitia AB och Försäkrings AB ERIKA. Styrelse ledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Elisabet Annell Styrelseledamot och ordförande i revisions utskottet. Invald i styrelsen: 2002 Aktier i JM: 2 070 Ålder: 65 år Utbildning: Pol. mag., Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 14 år i KPMG som auktoriserad revisor och corporate finance-konsult, 11 år som vVD och VD i tre olika tjänsteföretag: MGruppen, Tönnerviksgruppen och Sifo Group, 6 år som VD och strategikonsult i SMG och 5 år som VD och koncernchef i Univero Group. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Upplands Motor AB, Öresundsbro konsortiet, Knightec AB, Mercuri International AB och LRF Konsult AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Anders Narvinger Styrelseledamot och ledamot i revisionsutskottet. Invald i styrelsen: 2009 Aktier i JM: 5 000 Ålder: 62 år jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet: VD för Teknik företagen. Verksam inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige. Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ordförande i Telia Sonera AB, Alfa Laval AB, Trelleborg AB, Coor Service Management AB. Styrelseledamot i Pernod Ricard SA. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Johan Skoglund VD och koncernchef samt styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2003 Aktier i JM: 26 063 Konvertibler i JM: 4 871 058 kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Ålder: 48 år Utbildning: Civilingenjör, KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogrammet, Handels högskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 24 år i JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projekt ledare, regionchef, affärsenhetschef och VD. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Sveriges Byggindustrier och Mentor Sverige. Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Geveko AB, Rejlers AB, Comfort-kedjan AB, ELU Konsult AB, Arkitekterna Krook & Tjäder AB och San Sac AB. Ordförande i Byggsektorns Etiska Råd samt FIA Förnyelse i anläggningsbranschen. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Torbjörn Torell Styrelseledamot och ledamot i investerings utskottet. Invald i styrelsen: 2004 Aktier i JM: 5 000 Ålder: 55 år Utbildning: Civilingenjör KTH samt manage mentutbildningar vid Handelshögskolan i Stockholm. Arbetslivserfarenhet: VD och koncernchef samt styrelseledamot i Scandiaconsult AB (publ.) under 6 år, VD i Åke Larson Byggare under 3 år samt 13 år på Skanska bland annat i olika chefsbefattningar. Styrelseordförande i Arsenalen AB, Point Gruppen AB. Styrelseledamot i Carl Bro AS. Andra väsentliga uppdrag: VD och koncernchef för Bravida AB sedan hösten 2004. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i revisions utskottet. Invald i styrelsen: 2010 Aktier i JM: 740 Ålder: 51 år Utbildning: Civilekonom Åsa Söderström Jerring Styrelseledamot och ledamot i investerings utskottet och ersättningsutskottet. Invald i styrelsen: 2007 Aktier i JM: 5 000 Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighets- och mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Ålder: 54 år Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Ordförande i styrelsen för NAI Svefa AB och Ponderus Invest AB samt ledamot av Forsen Projekt AB, Hemtex AB, Jernhusen AB, Kungsleden AB, Springtime AB och Tengbomgruppen AB. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. ARBETSTAGARREPRESENTANTER Jonatan Sundelin Född 1970. Betongarbetare Ledamot i styrelsen sedan 2004. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 Johan Wegin Född 1965. Byggnadsingenjör Ledamot i styrelsen sedan 2002. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 352 018 kr Peter Skogert Född 1973. Betongarbetare Suppleant i styrelsen sedan 2005. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 172 264 kr Stefan Brodén Född: 1952. Nätverkstekniker Suppleant i styrelsen sedan 2007. Aktier i JM: 537 Konvertibler: 39 608 kr STYRELSENS SEKRETERARE Urban Lilja Född 1952, Chefsjurist i JM AB Styrelsens sekreterare sedan 1996. Aktier i JM: 13 803 Konvertibler: 3 523 364 kr REVISORER Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2008. Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2011-02-28. Koncernledning 93 Övre raden fr. v.: Johan Skoglund, Claes Magnus Åkesson, Helena Söderberg, Sten Hamberg, Fredric Kastevik, Nedre raden fr. v.: Zdravko Markovski, Sören Bergström, Urban Lilja, Lennart Henriz. KONCERNLEDNING* Johan Skoglund VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM: 26 063 Konvertibler: 4 871 058 kr Ålder: 48 år. Civilingenjör KTH, Stock holm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998. Tidigare befattningar i JM: 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projekt ledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan den 1 nov 2002 VD och koncernchef. Styrelseledamot i Castellum AB, Sveriges Byggindustrier och Mentor Sverige. Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköpsdirektör Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM: 863 Konvertibler: 3 040 224 kr Ålder: 54 år. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–. Styrelseledamot i JM Danmark A/S, JM Construction S.A., JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt. Sten Hamberg Affärsenhetschef JM Norge samt JM Danmark, Finland och Belgien Anställningsår: 1980 Medlem i koncernledningen: 1999 Aktier i JM: 20 019 Konvertibler: 3 305 212 kr Ålder: 60 år. Jur. kand. Uppsala Universitet 1976. Tidigare befattningar i JM: Bolagsjurist, VD AB Borätt och Seniorgården AB. Affärsenhetschef Affärsutveckling/ Fastigheter. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2005–2006 respektive JM Affärsutveckling 2007–2008. Affärsenhetschef JM Norge samt JM Danmark, Finland och Belgien 2009–. Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy och JM Danmark A/S samt Bofrämjandet. Lennart Henriz Verksamhetsutveckling (Teknik, Kvalitet och miljö samt IT) Anställningsår: 1978 Medlem i koncernledningen: 1999 Aktier i JM: 10 471 Konvertibler: 3 523 364 kr Ålder: 57 år. Civilingenjör KTH 1978. Tidigare befattningar i JM: Utvecklingschef, IT-chef, vVD och regionchef AB Projekt garanti, k valitets- och miljöchef. Chef verksamhetsutveckling 2000–. Fredric Kastevik Affärsenhetschef JM Produktion samt VD JM Entreprenad AB Anställningsår: 1997 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 9 988, varav 6 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 1 693 506 kr Ålder: 37 år. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1997, Civilingenjörsprogrammet IFL/Handelshögskolan 2007. Tidigare befattningar i JM: Regionchef JM Entreprenad, arbetschef, entreprenad ingenjör, arbetsledare. Affärsenhetschef JM Produktion 2010–. Styrelseledamot i JM Entreprenad AB, Stockholms Byggmästarförening samt Sveriges Byggindustrier Region Öst. Urban Lilja Chefsjurist och sekreterare i JMs styrelse Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 1996 Aktier i JM: 13 803 Konvertibler: 3 523 364 kr Ålder: 58 år. Jur. kand. Lunds Universitet 1978. Notariemeritering Borås tingsrätt, a dvokat vid Friman & Carlander Advokatbyrå, bolagsjurist vid Celsius Industrier AB och Akzo Nobel AB. Styrelseledamot i JM Entreprenad AB. Zdravko Markovski Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm, JM Fastighetsutveckling samt chef Marknadskommunikation och Affärs utveckling Anställningsår: 1987 Medlem i koncernledningen: 2002 Aktier i JM: 9 883 Konvertibler: 2 282 196 kr Ålder: 46 år. Civilingenjör KTH 1987. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, regionchef och affärsenhetschef JM Bostad. Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm 2003–. Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Helena Söderberg Personaldirektör Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Ålder: 43 år. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Nordisk HR Director Alstom Transport 2007–2010, 16 år inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner. Claes Magnus Åkesson Ekonomi- och Finansdirektör Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 50 666, varav 48 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 3 523 364 kr Ålder: 51 år. Civilekonom Handels högskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Ericsson-koncernen 1987–1998: Chefscontroller Asien 1994–1996, ekonomi- och finanschef Malaysia 1996–1997 samt regioncontroller Asien 1997–1998. Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S.A. ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Annika Berg, Region Stockholm Nord Jonas Håkansson, Region Syd Per Johansson, Marknad Bostad Stockholm Mikael Matts, Region Öst Per-Anders Olsson, Region Malmö Martin Svahn, Region Väst Pär Vennerström, Region Stockholm Syd Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt Jonny Änges, JM Stombyggnad AB och JM Inredning i Stockholm AB Magnus Berg, JM Norge AS Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien Lars Svärd, JM Suomi OY, Finland Anders Wahrer, JM Danmark A/S, Danmark. * Helene Hasselskog, personaldirektör, och Sofia Ljungdahl, affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling, var medlemmar i koncernledningen del av året. Angivna aktieinnehav avser innehav per 2011-02-28. jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 94 JM-Aktien God kursutveckling AKTIEKAPITAL ÄGARSTRUKTUR JM-aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, segmentet Mid Cap. Aktiekapitalet uppgår till 83,4 mkr fördelat på 83,4 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börs posten är 200 aktier. Per den 31 december 2010 uppgick antalet aktieägare till 12 968 (12 890). De tio största svenska ägarna stod för 54,1 procent (45,2) av kapitalet och de utländska ägarna för 18,9 procent (24,5). AKTIEÄGARMÅL UTDELNINGSPOLICY JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksam hetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunktur cykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2010 uppgår till 4,50 kronor (2,50) per aktie. KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING JM-aktien ingår från och med 2009 i OMX Stockholmsbörsens index ”SX252010 Household Durables”. Under 2010 steg JMs aktiekurs med 28 procent, att jämföras med en stigning om 15 procent för SX252010, och en stigning om 15 procent för ett annat relevant jämförelseindex för JM, SX201030. Det generella indexet på OMX Stockholmsbörsen, OMX Stockholm_PI, steg 23 procent under 2010. JM-aktien noterades som högst under året till 160 kronor den 29 december och som lägst till 98,50 kronor den 20 maj. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 2,9 procent (2,0). Totalavkastningen under 2010 uppgick till 30 procent (186). Totalavkastning, % JM Stockholmsbörsen 2010 30 26 Totalavkastning JM, 2006–2010 2010 2009 2008 2007 2006 2006-01-01 Genomsnittligt 5 år Genomsnitt per år 2006–2010 47 13 % 30 186 – 60 – 16 94 - 47 Index 242 186 65 163 194 100 OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE JM-aktier till ett värde av totalt 13,5 mdkr (11,3) omsattes under 2010. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 53 mkr (45). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 129 procent (198) under året att jämföra med hela börssnittet på 96 procent (119). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 13,1 mdkr (10,2). jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 Överföring till aktieägare, Mkr 2006 2007 2008 2009 2010 Summa Utdelning 247 415 489 208 1 359 Inlösen 1 002 1 013 992 3 007 Summa 1 249 1 428 1 481 208 4 366 Aktieägare per 31 december 2010 % av antal aktier AMF Försäkring och Fonder 11,1 Swedbank Robur fonder 9,5 S-E-Banken – fonder och Gamla Livförsäkringsbolaget SEB Trygg Liv 6,5 AFA Försäkringar 5,8 Nordea – fonder 5,5 Heirloom Asset Management AB 4,5 Lannebo fonder 3,2 Fjärde AP-fonden 2,9 Enter Fonder 2,7 Folksam – KPA – Förenade Liv 2,4 Andra AP-fonden 2,0 Livförsäkrings AB Skandia och Fonder 1,7 Handelsbanken – fonder 1,6 Länsförsäkringar – fonder 1,5 Stefan Persson Placering AB 0,6 Utländska aktieägare 18,9 Övriga aktieägare 19,6 Summa 100,0 Antal aktieägare per 2010-12-31: 12 968 st Antalet aktier per 2010-12-31 uppgår till 83 401 883 JM-Aktien 95 Aktiedata 1) Kronor per aktie Börskurs per den 31/12 Högst/lägst betalkurs under året Direktavkastning per den 31/12 (%) Börsvärde per den 31/12 (mkr) Resultat per aktie före och efter utspädning Exploateringsfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Projektfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Eget kapital (redovisat) Utdelning Utdelning i % av resultat per aktie P/E tal per den 31/12 Antal aktier per den 31/12 Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 2010 157,5 160/98,5 2,9 13 110 7,10 2009 123 129,50/33,40 2,0 10 236 4,40 2008 43 152/26,30 0 3 578 9,50 2007 132,50 264/107,25 4,2 11 777 18,30 2006 166 168,50/87,50 2,7 15 320 16,40 96 65 83 60 88 68 91 59 77 47 8 8 47 4,50 2) 63 22 83 237 058 3) 83 229 492 84 671 817 7 7 44 2,50 57 28 83 216 883 4) 83 216 883 84 376 081 8 7 39 0 0 5 83 216 883 4) 85 968 011 85 991 380 12 9 44 5,50 30 7 88 879 308 5) 91 076 274 91 090 084 12 9 39 4,50 27 10 92 289 764 95 453 698 95 453 698 Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. Enligt styrelsens förslag. 3) 164 825 återköpta aktier ingår ej. 4) 185 000 återköpta aktier ingår ej. 5) 35 000 återköpta aktier ingår ej. 1) 2) ÄGARBILD PER 2010-12-31 Aktieinnehav 1–500 501–1 000 1 001–5 000 5 001–20 000 20 001–100 000 100 001– Summa Antal aktieägare 8 688 1 998 1 666 332 157 127 12 968 % av alla aktieägare 67,0 15,4 12,8 2,6 1,2 1,0 100,0 Äger tillsammans antal aktier 1 627 537 1 676 721 3 850 057 3 339 954 6 957 368 65 950 246 83 401 883 % av aktiekapital 2,0 2,0 4,6 4,0 8,3 79,1 100,0 FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2006–2010 År 2006 2006 2007 2008 2009 2010 Split Inlösen av aktier, mkr – 6,4 Antal aktier 23 072 441 92 289 764 88 914 308 83 401 883 83 401 883 83 401 883 4:1 – 3,4 – 5,5 Kvotvärde/ aktie 4 kr 1 kr 1 kr 1 kr 1 kr 1 kr Aktiekapital, mkr 92,3 92,3 88,9 83,4 83,4 83,4 kursutveckling Kr 300 Antal 250 Antal 150 200 140 150 130 100 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 50 30 Kr 160 2006 2007 JM JM OMX Stockholm_PI 2008 2009 2010 Källa: NASDAQ OMX SX4040 Real Estate_PI OMX Household Durables_PI OMX Stockholm_PI Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) 120 15000 10000 110 5000 100 Jan 2010 Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) Källa: NASDAQ OMX JM OMX Household Durables_PI Källa: NASDAQ OMX OMX Stockholm_PI Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 96 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER Välkommen till JMs årsstämma Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 28 april 2011 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna. ANMÄLAN Aktieägare, som önskar deltaga i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 20 april 2011, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 20 april 2011 före kl. 16.00 på något av följande sätt: JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner) E-post:[email protected] Post: JM AB, 169 82 Stockholm Telefon: 08-782 87 00 Fax: 08-782 86 24 Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i årsstämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken onsdagen den 20 april 2011. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas. jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 UTDELNING Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 4,50 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 3 maj 2011. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 6 maj 2011. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 28 april 2011 24 augusti 28 oktober 10 februari 2012 26 april 2012 Delårsrapport januari–mars 2011 Årsstämma 2011 Delårsrapport januari–juni 2011 Delårsrapport januari–september 2011 Bokslutskommuniké 2011 Delårsrapport januari–mars 2012 Årsstämma 2012 Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare. JMs FASTIGHETER 97 urval av exploateringsfastigheter samt ProjektfastigheteR Urvalet av exploateringsfastigheter har skett dels utifrån stor leken på projekten och dels utifrån tidsaspekten; de är påbörjade eller kommer att påbörjas under de närmaste åren. EXPLOATERINGSFASTIGHETER BOSTADSUTVECKLING Sverige Land Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Sverige Fastighet/projekt Kommun Läge Liljeholmskajen Stockholm Årstadal/Liljeholmen Liljeholmen Stockholm Liljeholmen/Gröndal Sandhamn Farsta Stockholm Telefonplan Stockholm Telefonplan Järvastaden Solna/Sundbyberg Norra Solna och Sundbyberg Dalénum Lidingö Sjönära Kvarnholmen Nacka Sjönära Charlottendal/Farstadal Värmdö Gustavsberg Östermalm Västerås City Industristaden Uppsala Kungsängen Librobäck Uppsala Yttre Luthagen Kviberg Göteborg Vid Säveån Västra Eriksberg Göteborg Norra Älvstranden Juvel Kvarnen Göteborg Norra Älvstranden Dockan Malmö Västra Hamnen Antal b ostäder i ej produktionsstartade p rojekt cirka 1 400 Utvecklings period 280 2013–2016 280 2011–2014 210 2010–2013 670 2007–2020 700 2007–2018 1 050 2009–2020 440 2002–2017 275 2005–2014 470 2002–2016 8 300 2,9 300 2011–2017 7 200 4,1 240 2003–2015 220 2009–2015 290 2006–2015 215 2003–2016 2001–2016 Nuvarande uthyrbar yta Hyresintäkter dec 2010 2010 m2 Mkr 0,4 2 800 ca 20 000 Upplåtelseform Planprocess Planskede Produktion Detaljplan – 740 bostäder Brf Produktionsstart 2001 Detaljplan 2013 Brf Produktionsstart 2013 Detaljplan 2009 Brf Produktionsstart 2011 Detaljplan 2010 Brf Produktionsstart 2011 Detaljplan Brf/Äg Produktionsstart 2007 Detaljplan 2010 4,0 Brf Produktionsstart 2010 Detaljplan – 200 bostäder Brf Produktionsstart 2010 Detaljplan – 60 bostäder 12,8 Brf/Äg Produktionsstart 2003 Detaljplan Brf Produktionsstart 2005 Detaljplan 2011 Brf Produktionsstart 2003 Detaljplan 2011 Brf Produktionsstart 2012 Detaljplan 2009 Brf Produktionsstart 2010 Detaljplan Brf Produktionsstart 2009 Detaljplan 2011 Brf Produktionsstart 2006 Detaljplan – 110 bostäder Brf Produktionsstart 2003 jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 98 JMs FASTIGHETER Sverige (fortsättning) Land Sverige Sverige Sverige Fastighet/projekt Kommun Läge Lomma Lomma Lomma Hamn Kugghjulet Lund Västra Lund Raffinaderiet Lund Vid stationen Antal bostäder i ej produktionsstartade projekt cirka 580 Utvecklings period 475 2013–2020 17 500 9,0 345 2009–2015 4 400 2,7 Nuvarande uthyrbar yta Hyresintäkter dec 2010 2010 m2 Mkr Upplåtelseform 2003–2017 Detaljplan Brf/Äg Summa Ej specificerade byggrätter Totalt antal byggrätter i Sverige Planprocess Planskede Produktion Produktionsstart 2004 Detaljplan 2014 Brf Produktiosstart 2014 Detaljplan 2010 Brf Produktionsstart 2011 8 440 12 260 20 700 Brf = Bostadsrättsförening. Äg = Äganderätt (småhus). utland Land Norge Norge Danmark Fastighet/projekt Kommun Läge Stongafjellet Askøj Bergen Naturnära, havsutsikt Koltveit Fjell, Bergen Sjönära Enghave Brygge Köpenhamn Vid hamnen Summa Ej specificerade byggrätter Totalt antal byggrätter i utlandet jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 Antal bostäder i ej produk tionsstartade p rojekt cirka 500 Utvecklings period 320 2012–2018 485 2010–2016 1 305 5 495 6 800 Nuvarande uthyrbar yta Hyresintäkter dec 2010 2010 m2 Mkr Upplåtelseform 2005–2015 Planprocess Planskede Produktion Reguleringsplan Ägarlägenheter Produktionsstart 2005 Reguleringsplanarbete Ägarlägenheter Produktionsstart 2012 Lokalplan 2010 Ägarlägenheter Produktionsstart 2011 JMs FASTIGHETER 99 PROJEKTFASTIGHETER Uthyrningsbar yta, m2 (inklusive garage) Storstockholm Övriga Sverige Utland Summa Bostads fastigheter (hyresrätter) - Fastigheter under utveckling 57 621 57 621 Färdigutveck lade projekt fastigheter 427 4 368 2 868 7 663 UTHYRBARA YTOR, LOKALFÖRDELADE Bostad 0% Butik 0% Garage 1% Kontor 41% Övrigt* 58% * Lager, industri FASTIGHETER UNDER UTVECKLING Nr Fastighet Kommun Adress Beskrivning 1 Kallhäll 1:22 Järfälla Fabriksvägen Lätt industri Dalénum Lidingö Södra Kungsvägen Kontor m. m. 2 Ålder Byggår Ombyggnadsår Total uthyrbar yta 1907 1912–1960 2009 Uthyrbar yta, uppdelad Hotell Bostäder Kontor Övrigt Garage Butik Hyresintäkter 2010 m2 17 123 m2 0 2 794 0 m2 0 13 599 730 Mkr 9,7 40 498 0 21 873 0 0 18 625 0 39,5 Hyresintäkter fördelade Hotell/Kontor Butiker Bostäder Övrigt/Garage % 32 0 0 68 57,5 0 0 42,5 Utveckling Beskrivning Större hyresgäster Utveckling av kontor och industri Haglöfs Friskis & Svettis m. fl. Utveckling av kontor AGA Bring Recco m. fl. FÄRDIGUTVECKLADE projektFASTIGHETER Nr Fastighet Kommun Adress Beskrivning 3 Yxlö 3:51 1984 Nynäshamn 2009 Ådudden Konferensanläggning Beitostølen 1990 Beitostølen, Norge Øystre Slidre Hytte Norge, Grefsen (50 %) 1978 Bærum, Norge 1986 Bærumsveien 473 Kontor Tulpansvampen 2 2009–2010 Norrtälje Asteroidvägen Vårdboende Hotell Societeten 1700 Holmestrand, Norge 1999 4 5 6 7 Museielokal Ålder Byggår Ombyggnadsår Taxering 2010 Tax.värde Total uthyrbar yta Uthyrbar yta, uppdelad Hotell Bostäder Kontor Övrigt Butik Garage Intäkter 2010 Hyresintäkter Mkr 1,5 m2 427 m2 0 0 0 m2 0 427 0 Mkr 0,5 2,6 90 0 0 0 90 0 0 0,0 27,6 2 558 0 2 003 0 0 555 0 1,5 - 4 368 0 0 0 0 4 368 0 0,0 1,7 220 0 0 0 0 220 0 0,3 Hyresintäkter fördelade Hotell/Kontor Butiker Bostäder Övrigt/Garage % 0 0 0 100 0 0 100 0 100 0 0 0 0 0 0 100 0 0 0 100 jm Större hyresgäster Internt utnyttjat av JM Internt utnyttjat av JM Steinar Hansen AS Danmon Norge AS Oslo Hundeskole Vårdboende Norrtälje kommun Nord-Jarlsbergsmuseene å r s r edovisnin g 2 0 1 0 100 Adresser HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMSKONTOR JM AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08 -782 87 00, fax 08 -782 86 00 Internet: www.jm.se Region Malmö och Region Syd Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040 -16 56 00, fax 040 -16 56 01 Halmstad Brogatan 1, 302 43 Halmstad Tel. 035-299 42 50, fax 035-10 67 45 REGION- OCH LOKALKONTOR DOTTERBOLAG SVERIGE Region Öst Uppsala (regionkontor) Sylveniusgatan 2 Box 1334, 751 43 Uppsala Tel. 018 - 66 03 00, fax 018 - 66 03 10 AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08 - 626 66 30, fax 08 - 626 98 20 www.boratt.se Linköping Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00, fax 013-37 14 09 Seniorgården AB Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08 - 626 66 30, fax 08 - 626 98 20 www.seniorgarden.se Västerås Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021- 81 20 00, fax 021- 81 20 10 Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10, fax 019-764 15 15 Region Väst Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00, fax 031-335 88 70 Jönköping Tegnérgatan 5, 553 34 Jönköping Tel. 036 - 585 10 00, fax 036 -12 03 66 jm å r s r edovisnin g 2 0 1 0 JM Entreprenad AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Strandbergsgatan 57 Tel. 08 -782 87 00, fax 08 -782 86 01 www.jm-entreprenad.se DOTTERBOLAG UTLAND Norge JM Norge AS Postboks 33 N-1306 Bærum Postterminal Besöksadress: Bærumsveien 473, Rud Tel. + 47 67 17 60 00, fax + 47 67 13 61 60 www.jm.no Danmark JM Danmark A /S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. + 45 33 45 70 00, fax + 45 33 45 70 70 www.jmdanmark.dk Finland JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. +358 9 4730 2610, fax +358 9 4730 2616 www.jmsuomi.fi Belgien JM Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. +32 2 646 11 12, fax +32 2 646 96 26 www.jmconstruction.be Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: Holy Diver Layout och repro: Anette Andersson Foto/illustrationer: Torbjörn Bergkvist, Cadwalk, Carl Dahlstedt, Dark Arkitekter A/S, Dynagraph, Elitfönster, ETTELVA/Arkitekter/Pixprovider, Sune Fridell, Richard Hammarskiöld, HMXW Arkitekter, Tomas Jonson, Mathias Landefjord, kvarnholmen.com/mediabank, Perry Nordeng, Per Magnus Persson, Daniel Roos, Gro Storteig, Lars Strandberg, Älvstranden Utveckling AB och JM Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g / 300g JM AB (publ) Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Internet www.jm.se
© Copyright 2025