1. No category

datum
diarienummer
2015-05-29
2014-168
Dp 5319
SAMRÅDSHANDLING
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för kvarteret Fredriksborg i Innerstaden i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att förtäta genom nybyggnad av bostäder och verksamheter, samt att behålla delar av de befintliga verksamheter som idag
bedrivs på tidsbegränsade bygglov. Verksamheter som bedöms lämpliga att kombinera med bostäder möjliggörs i detaljplanen. Det levande kulturlivet ska i möjligaste
mån vara kvar inom planområdet. Syftet är vidare att skapa en allmän park.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
I kvarterets befintliga f.d. industribyggnader finns idag en mix av kontor, kultur,
småindustri och vårdmottagning. Dessa verksamheter har tidsbegränsade bygglov.
Planförslaget gör det möjligt att behålla de verksamheter som bedöms lämpliga på
platsen.
Nybyggnad av bostäder – ca 150 lägenheter i flerbostadshus - planeras i den östra
delen av kvarteret och genom ombyggnad av Väveriet och Snickeriet. Den nya
bostadsbebyggelsen tänks variera i höjd mellan 4 och 5 våningar. Det blir även en
byggrätt för en kontorsbyggnad i 3 våningar mot Ystadvägen.
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen, som anger markanvändningen blandad stadsbebyggelse för området.
V 150302
1 (23)
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning och
denna planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanens handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7§ plan- och
bygglagen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten.
Avsikten är att detaljplanen ska antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
PLANDATA
Ortofoto med planområdet innanför röd streckad linje.
Planområdet ligger i Södra Sofielund. Området begränsas i söder av Ystadvägen, i
öster av Heleneholmsstigen, i norr av Bragegatan, och i väster av Västmanlandsgatan.
Planområdets area är ca 20 430 m2. Marken omfattas av fastigheterna Fredriksborg 7
och Fredriksborg 10 som ägs av Svenska Hus AB. Dessutom ingår delar av fastigheten Innerstaden 120:1 som ägs av Malmö stad.
2 (23)
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan
som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning
upprättats. Samråd har skett med Länsstyrelsen om denna bedömning.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Detaljplanen berör område av riksintresse för kulturmiljövård, M:K 114 Malmö. Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset.
ÖVERSIKTSPLAN
Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt. Berörda gällande detaljplaner är PL 978, laga kraft 197006-22 och PL 1222, laga kraft 1977-02-22.
Gällande detaljplaner upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att
denna detaljplan vinner laga kraft.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
Text till de följande avsnitten Bakgrund/historik, Befintlig bebyggelse och Kulturmiljö är hämtad från den byggnadsantikvariska utredning (Fd Kürzels fabriker - underlag
till detaljplan. Fastigheterna Fredriksborg 7 och 10 i Malmö stad, Skåne län. Kulturarvsenheten
Rapport 2013:017) som tagits fram av Malmö Museer i samband med planarbetet:
BAKGRUND/HISTORIK
Då den industriella revolutionen tog fart i England vid mitten av 1700-talet var textiltillverkningen först med att bli industrialiserad. De engelska produktionsmetoderna
med mekaniserad spinning och vävning kom till Sverige i början av 1800-talet. Under
seklets gång växte Malmös industrier och redan vid århundradets slut hade Malmö
etablerat sig som en betydande textilstad. En stor del av stadens befolkning, främst
kvinnor, arbetade i textilindustrin. År 1910 hade textilindustrin (inklusive sko- och
läderindustrin) 5344 anställda, jämfört med den mekaniska industrin som då hade
2706 anställda.
Vid sekelskiftet 1900 låg fortfarande flertalet av stadens industrier innanför kanalen.
Den begränsade utbyggnadsmöjligheten samt problem med infrastrukturen medförde
en utflyttning av industrierna till stadens utkanter. Kvarteret Fredriksborg ingår i det
större industriområdet som kring sekelskiftet 1900 växte fram söder och öster om
Dalaplan, i anslutning till Trelleborgsvägen, Ystadvägen och Malmö-Trelleborgs järnväg (1886 – 1971). I detta område fanns flera av stadens textilfabriker; MAB (Manufaktursaktiebolaget) var en textilfabrik i kvarteret Bohuslän (idag finns köpcentret
Mobilia på platsen), Malmö Läderfabrik låg i kvarteret Västerbotten(inhyser idag
bland annat Myrorna) och Malmö Strumpfabrik låg i kvarteret Hälsingland.
3 (23)
De byggnader som finns i kvarteret Fredriksborg har tillhört AB Kürzels Fabriker.
Firman grundades år 1896 av Fritz Kürzel (1870-1934) och hette då Kürzels Vigognespinneri och Färgeri. 1919 ombildades aktiebolaget. Till en början var det främst
färgade garner som var av betydande del i produktionen, som både såldes i Sverige
och exporterades till de övriga nordiska länderna. År 1904 arbetade cirka femtio personer på fabriken. Fabriken utvecklades med fler byggnader vilket gav större kapacitet
inom de befintliga avdelningar samt nya tillverkningar. År 1946, då verksamheten var
som störst, bestod företaget av spinneri, färgeri och då även väveri som var en ny
inriktning i produktionen. Företaget hade vid den tiden cirka 600 anställda. Produktionen var bred och bestod av bland annat av garn (både till avsalu och till det egna
väveriet), mattor, kapp- och klänningstyg och skurdukar. Efter andra världskriget gick
det sämre i textilindustrin, bland annat beroende på utländsk konkurrens. Som en
konsekvens av krisen i tekoindustrin under 1950-talet lades fabriken ner 1955.
Industrikomplexets lokaler har sedan stängning hyrts ut till flertalet diverse företag
och verksamheter, bl.a. Tryckeri AB Levin, Svenska ventilations AB, Svenska persiennfabrik AB fanns i komplexet under slutet av 1950-talet. Alcro Beckers färgservice
har hyrt in sig sedan slutet av 50-talet och fanns kvar ända till år 2014. Idag finns en
mix av kontor, kultur, småindustri och vårdmottagning.
4 (23)
BEFINTLIG BEBYGGELSE
När Kürzels fabriker grundades 1896 uppfördes en första fabriksbyggnad centralt på
fastigheten. Här finns spinnerisalar i en fyravåningsdel (2) och nordost om den plysoch bomullsrensmaskin samt färgeri i en tvåvåningsdel. I öster uppfördes ångmaskinhus och ångpannerum med tillhörande skorsten. För ritningarna stod arkitekten Theodor Wåhlin, känd för bland annat Hippodromteatern i Malmö och som domkyrkoarkitekt i Lund. Byggnadsstilen var relativt rationell och enkla, med fasader i gult tegel
med dekor som till exempel stickbågar och gesimser i rött tegel. Till byggnaden hörde
ett torn som inrymde en vattencistern till fabrikens sprinklersystem. Torn av detta
slag är kännetecknande för textilindustribyggnader, där brandfarande var stor på
grund av allt textildamm. Tornet på Wåhlins byggnad finns kvar idag, men dess toppiga tak är borta.
Fabriken fick snart behov av fler spinnsalar vilket resulterade i att fabriksbyggnaden
1906 förlängdes med en tillbyggnad söderut. Denna ritades av Malmöarkitekten Axel
Stenberg, i stil Wåhlins ursprungliga byggnad men med en mer dekorativ fasad ut mot
Ystadvägen (1). Stenberg ritade också en tillbyggnad i två våningar norr om färgeriet,
för bomullsrenseri och lager (5) är 1908.
En kontorsbyggnad (10) uppfördes någon gång före 1908. Den kan ha byggts redan
1896 när fabriken grundades, eller kanske tillkom den i samband med utbyggnaden
1906. Kontorsbyggnaden finns avbildade på en vy som föreställer fabriken 1908 (se
nedan). Det är då en liten enplansbyggnad med ett valmat sadeltak. Den inrymde kontor och en mindre bostad, troligen till vaktmästare. 1916 utökades byggnaden efter
ritningar av Axel Stenberg till att även inrymma en större bostad. Byggnaden förlängdes mot öster och fick en veranda med balkong ovanpå. Vinden inreddes och stora
frontespiser byggdes i norr och söder. Bostaden beboddes troligen av direktör Kürzel
med familj. Vid mitten av 1940-talet byggdes kontorsbyggnaden om ännu en gång,
efter ritningar av Carl-Axel Stoltz. Hela andra våningen höjdes då till full takhöjd och
byggnaden fick det utseende den har idag. Stoltz följde troget Stenbergs dekorativa,
historiserande stil. Det var vid detta tillfälle som uggleskulpturen som pryder byggnadens vänstra hörn kom på plats. Av ritningsmaterialet att döma satt den tidigare på en
magasinbyggnad belägen norr om färgeriet (5). Magasinet var ritat av Axel Stenberg
5 (23)
1921 och revs inför bygget av de nya vävsalarna (6) i början av 1940-talet. Ugglan var
direktör Kürzels symbol för framgång, och den användes också som varumärke för
vissa delar av tillverkningen.
I anslutning till kontorsbyggnaden och direktörsbostaden fanns en påkostad parkanläggning med slingrande gångar. Den sträckte sig österut och norrut mot järnvägen
(idag Heleneholmsstigen). Det var vid denna tid vanligen att man i anslutning till fabriker anlades parker, till exempel fanns även en park inne på Manufakturaktiebolagets fabriksområde i kvarteret Bohus.
I fastighetens östra del, intill järnvägen, uppfördes ett garage i början av 1920-talet,
ritat av Axel Stenberg. Garaget hade från början, liksom idag, ljusinsläpp i form av
glasbetong. Strax söder om garaget tillkom några år senare en långsmal magasinsbyggnad. Den var belägen utmed järnvägen men hade en helt sluten fasad åt det hållet. Den verkar alltså inte ha ett samband med järnvägstransporter. Av gamla kartor
och foton att döma fanns det heller inte något stickspår från järnvägen in på fabrikens
tomt.
På 1940-talet gjordes en rad om-, till- och påbyggnader av fabriksanläggningen. Detta
berodde främst på att företag utvidgade verksamheten till att även inbegripa vävning.
De första vävsalarna kom till genom om- och tillbyggnad av det gamla ångmaskinhuset (del av byggnad 4). Därefter uppfördes en väveribyggnad i en våning (sydöstligaste
delen av byggnad 4) efter ritningar av Carl-Axel Stoltz. Dessa tillbyggnader gjordes i
rött och gult tegel för att ansluta till de gamla byggnaderna från 1896 och 1906. Vid
nästa stora utbyggnad när fabrikskomplexet förlängdes mot norr med en väveribyggnad i tre plan av stilen mer rationell, och endast gult tegel användes i fasaderna.
Denna tillbyggnad (6) uppfördes efter ritningar av Carl-Axel Stoltz daterade 1942.
Stoltz ritade även en snickeriverkstad (9) år 1943, uppförd öster om fabriken.
På platsen för renseriet och färgeriet från 1896 uppfördes i slutet av 1940-talet en
byggnad innehållande vävsalar (3). Ritningarna är daterade 1947 och signerade H.
Søfelde. Byggnadens fasader är utförda i stil med Stoltz tillbyggnad från 1942, med
enkla, odekorerade fasader i gult tegel.
KULTURMILJÖ
VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER
Kring sekelskiftet 1900 var Malmö en av landets ledande industristäder, inte minst
vad gäller textilindustrin. Fd Kürzels Fabriker i kvarteret Fredriksborg, med sina
äldsta delar från 1896, är ett konkret arv från denna tid. Fabriken ingår i ett äldre industriområde söder och öster om Dalaplan, där Ystadvägen har fungerat som ett industristråk. Industrierna här bidrog även till utbyggnad av staden vad gäller bostäder,
då Möllevången vid slutet av 1800-talet började växa fram som en arbetarstadsdel i
takt med att industrierna i närheten gav fler arbetstillfällen. Utanför stadsgränsen, i
Sofielund, växte så kallad utomgränsbebyggelse fram där industriarbetarna på ett friare sätt kunde bygga egna småhus utan att vara bundna till byggnadsstadgan som
gällde på stadsplanelagt område. De gamla fabriksbyggnaderna som fanns bevarade i
södra Malmö bidrar till förståelsen för stadens framväxt.
VÄRDEFULL KULTURMILJÖ I ÖVRIGT
Kulturhistoriska värden finns inte bara i byggnaderna utan även i resterna av den
stora trädgårdsanläggning som funnits i områdets sydöstra hörn.
6 (23)
TOPOGRAFI OCH LANDSKAP
Planområdet är i huvudsak platt. I den sydöstra delen vid Ugglehuset finns äldre träd
och andra trädgårdsväxter bevarade. Längs Heleneholmsstigen finns stora syrénbuskage.
KOLLEKTIVTRAFIK
Planområdet ligger ca 700 meter från Södervärns busstation, en knutpunkt för regionoch stadsbussar. Ystadvägen trafikeras av stadsbusslinje 8 Kastanjegården – Malmö C
med turtäthet 5 – 8 minuter på vardagar dagtid. Närmsta hållplatser finns vid Dalslandsgatan och Sevedsgatan, 150 m respektive från planområdet.
CYKELTRAFIK
Utsnitt från plan- och byggatlasen. Röd heldragen linje = separat cykelbana, röd streckad linje = cykelväg i
gata. Blå streckad linje = planområdet
I planområdets östra gräns löper Heleneholmsstigen som är ett prioriterat huvudcykelstråk. Flödet uppgår till 2530 cykelpassager/dygn (källa VIS, år 2014).
Längs Ystadvägen finns på södra sidan cykelbana utbyggd hela vägen från Dalaplan
till Lantmannagatan. På norra sidan av Ystadvägen saknas idag cykelbana mellan Heleneholmsstigen och Dalaplan. Ystadvägen är en huvudgata och längs dessa är målet
att cykelbanor ska finnas på båda sidor (enligt översiktsplanen).
7 (23)
BILTRAFIK
Ystadvägen är en huvudgata med ett flöde om 18 600 fordon/dygn (vid Närkesgatan,
källa VIS, år 2014). Västmanlandsgatan och Bragegatan är lokalgator. Bragegatan har
ett flöde om 1200 fordon/dygn (källa VIS, år 2002).
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Planområdet är anslutet till det befintliga el-, tele-, fjärrvärme- och VA-nätet. I Heleneholmsstigen finns VA- och gasledningar som påverkar var nya byggrätter kan placeras.
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Kommunala förskolor i närområdet är Förskolan Pianot och Seveds förskola på Sofiagatan samt Sofia förskola på Rolfsgatan. Inom 1 km från planområdet finns de
kommunala grundskolorna Sofielundsskolan, Johannnesskolan, Munkhätteskolan och
Augustenborgsskolan.
Området har god tillgång till kommersiell service. Småbutiker och restauranger finns
på Ystadvägen samt vid Sevedsplan. Närmsta större livsmedelbutik är Özen Allfrukt i
kvarteret Bryggeriet. Köpcentrat Mobilia ligger ca 500 m sydväst om planområdet.
8 (23)
PLANFÖRSLAG
Illustrationsplan, Open Studio 2015-05-20. Mörkgrått= befintliga byggnader, mellangrönt = nya byggnader
BEBYGGELSESTRUKTUR
STADSSTRUKTUR
Planförslagets huvudgrepp är att bryta upp det storskaliga f.d. industrikvarteret till
mindre kvarter och att koppla dessa till omgivningen genom framförallt öst-västliga
stråk. De nya stråken ansluter till befintliga rörelsestråk dels genom kvarteret Seved
öster om planområdet (MKB) och till Smålandsgatan m fl mindre gator i västra delen
av S. Sofielund.
9 (23)
NY BEBYGGELSE
Den nya bebyggelsen består av dels fem bostadshus i östra delen av planområdet i
fyra respektive fem våningar och dels en byggnad med lokaler/verksamheter i tre
våningar i hörnet Ystadvägen/Västmanlandsgatan. Totalt innebär detta 8589 kvm
BTA. Vidare ges byggrätt för nätstation, miljö- och cykelhus (535 kvm BYA) samt för
ett p-däck i ett plan, 1435 kvm BYA. P-däcket byggs ovanpå markparkering längs
Västmanlandsgatan. Sammanlagt beräknas de nya bostadshusen innehålla 102 lägenheter av blandade storlekar.
Huskropparna är friliggande lameller med gavlar mot Heleneholmsstigen. De är placerade så att de bildar en tydlig ordning. De inramar bostadsgårdarna och skapar
hemvister, halvprivata gröna gårdar. Bostadsentréerna vänder sig mot ”kvartersgränder” som fungerar som gång-och cykelstråk och kopplar mot närområdet i öster/MKB:s bostadshus samt mot väster/Smålandsgatan.
Flygperspektiv från nordost
I nuvarande skissförslag gestaltas de nya byggnaderna med taknock på diagonalen. De
kristallinska formerna utgör ett samtida formspråk. Takformer är i detta skede inte
slutligt bestämda. Under den fortsatta planprocessen kommer både takformer,
material och fasaduttryck att arbetas vidare med.
10 (23)
Perspektiv med det öst-västliga stråket, blick från Västmanlandsgatan mot öster. Open Studio Arkitekter
2015-05-20.
BEFINTLIG BEBYGGELSE
I de befintliga byggnaderna planeras för bibehållande av kontor, kultur, lättare vårdmottagning, småindustri och hantverk. Planarbetet ska särskilt beakta att det levande
kulturliv som finns idag i möjligaste mån ska kunna vara kvar inom planområdet.
Några sent tillkomna sidobyggnader och en mindre del (där Teater Lilith är hyresgäst
idag) planeras rivas för att kunna skapa ett öst-västligt gång- och cykelstråk som strukturellt delar upp kvarteret. Detta bidrar till större finmaskighet i stadsväven och kopplar kvarteret till omgivningen.
För Väveriet (hus 13) och Snickeriet (hus 11) finns planer på att bygga om dessa till
bostäder (totalt 48 st) men planförslaget ger även möjlighet för att fortsatt ha verksamheter i dessa byggnader. Sammanlagt utgör i planförslaget de befintliga byggnaderna 12 800 kvm BTA.
Karaktären på den befintliga bebyggelsen skyddas i planen av en varsamhetsbestämrnelse, k1. Vid ombyggnad och förändring av bebyggelsen ska fasadernas karaktärsdrag avseende kulör, material och komposition särskilt beaktas. För byggnaderna
med högst bevarandevärde anger planen q1, rivningsförbud.
11 (23)
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
ALLMÄN PARK OCH REKREATION
I norra delen av kvarteret skapas en allmän park. Parken ska utformas med träd, planteringar, sittplatser och eventuellt lekmöjligheter.
GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK
Bebyggelsen ska ha stort inslag av grönska och icke-hårdgjorda ytor för att bidra
till en stadsmiljö med bra luftkvalitet, biologisk mångfald, bra lokalklimat och
boendemiljö av god kvalitet samt ansluta till Seveds odlingsprofil. Därför styr
planbestämmelser att grönytefaktor 0,6 ska uppnås, beräknat på planområdets
kvartersmark.
LEKYTOR
Lekytor ska skapas på bostadsgårdarna.
TRAFIK
ALLMÄNT – MOBILITY MANAGEMENT
En mobilitetsplan tillhörande planförslaget har tagits fram (”Fredriksborg – det cykelvänliga kvarteret”, Open Studio Arkitekter 2015-04-27) och finns att tillgå på Stadsbyggnadskontoret. Mobilitetsplanens övergripande syfte ar att säkerställa att hållbart resande
styr planering och utformning av kvarteret Fredriksborg. Genom att följa mobilitetsplanen vid genomförandet säkras att rätt målgrupp – de som identifierar sig med en
bilsnål livsstil - flyttar in. Genom mobilitetsplanen säkerställer exploatören att efterfrågan på bilparkering på såväl kort som lång sikt överensstämmer med den bilparkeringsnorm, mm, som legat till grund för planarbetet.
Parkeringsutredning tillhörande planförslaget (”Nyckeltal”, Open Studio Arkitekter,
2015-05-20) har tagits fram och finns att tillgå på Stadsbyggnadskontoret.
KOLLEKTIVTRAFIK
Planförslaget innebär inga förändringar av befintliga förhållanden. På sikt kan stadsbusslinje längs Ystadvägen komma att bli aktuell för att omvandlas till Malmöexpressen och i framtiden även spårväg. Tidshorisont spårväg är inte tidigare än 10 – 20 år.
CYKELTRAFIK OCH CYKELPARKERING
Cykeltrafik är prioriterad i planförslaget. Cyklister kommer att kunna röra sig genom hela området, vilket ses i bild nästa sida.
Cykelparkering ska följa p-normen. Den är beräknad enligt följande:
Cykelparkering anordnas för boende dels på förgårdsmark nära entreerna och dels
i cykelhus i anslutning till bostadsgårdarna. För verksamheter anordnas cykelparkering på förgårdsmark nära entréerna och nära bilparkeringen/p-däcket väster om
12 (23)
befintliga byggnader. En cykelpool som kan samnyttjas av både boende och arbetande i kvarteret placeras lättåtkomligt vid det öst-västliga allmänna cykelstråket.
Röd heldragen linje = befintlig cykelbana på allmän platsmark
Gul heldragen linje = nya cykelbanor på allmän platsmark
Gul streckad linje = nya cykelstråk på kvartersmark
BILTRAFIK OCH BILPARKERING
Biltrafik till planområdet sker via befintlig medlöpande koppling till Ystadvägen och
via koppling till Västmanlandsgatan. Bilar kan i låg hastighet och på de oskyddade
13 (23)
trafikanternas villkor köra i en slinga som löper på östra sidan av de befintliga byggnaderna samt i den gränd/gcstråk som skär igenom kvarteret i öst-västlig riktning,
enligt bild nedan:
Blå prickad linje = biltrafik inom planområdet
Bilparkeringsplatser har beräknats enligt Malmö stads p-norm. För bostäderna har pnorm 0,6 bpl/lägenhet använts. För verksamheterna har p-norm 0,9 bpl/1000 kvm
BTA kontor använts. Utifrån bruttobehovet har nettobehovet genom samnyttjande
beräknats till 143 bpl. Ytterligare reduktion av bilplatsefterfrågan genom 4 st
bilpoolsplatser har inkluderats så att det slutliga beräknade behovet av bilplatser är
127 st. Se tabell nästa sida.
14 (23)
Bilplatserna är placerade i huvudsak på en yta för markparkering plus p-däck i ett plan
längs Västmanlandsgatan. Några p-platser – för besök till verksamheterna samt handikappparkering för boende - finns invid den interna slingan öster om befintliga
byggnader. Bilpoolsplatserna är lättåtkomligt placerade mellan Väveriet och Västmanlandsgatan.
ANGÖRING
Angöring sker från Västmanlandsgatan, Bragegatan och den interna slingan.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
DAGVATTEN
Anslutning till befintligt nät.
VATTENFÖRSÖRJNING OCH AVLOPP
Området kopplas till befintligt VA-nät.
AVFALLSHANTERING
Två miljöhus placeras inom kvarteret och samnyttjas av de boende.
VÄRME, GAS, EL, FIBER
Området kopplas till befintliga nät.
FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT
MARKRESERVAT FÖR GEMENSAMHETSANLÄGGNING
Gemensamhetsanläggning ska bildas för den interna slingan, bil- och cykelparkering,
avfallshantering, mm.
15 (23)
FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER
Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Fastighetsindelningsbestämmelser kan dock vid behov, genom en ny planprocess, införas för att
styra det fastighetsrättsliga genomförandet av detaljplanen.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kommunen ansvarar genom gatukontoret för genomförandet av de delar av detaljplanen som utgör allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av kvartersmark.
Frågor om markköp, lantmäteriförrättningar, ledningar och avtal ska samordnas mellan fastighetsägarna inom detaljplaneområdet.
E.ON ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och
allmänna råd (ELSÄK-FS 2008:1).
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Nödvändig grundundersökning ska tas fram av byggherre i samband med bebyggandet av området.
VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten
och dagvatten kan avledas med självfall.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA
utredas.
Planområdet är beläget inom normal insatstid för räddningstjänsten, 10 minuter.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i
brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet
mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan
körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost
och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och byggnation.
I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar
för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
EXPLOATERINGSAVTAL
Genomförandet av denna detaljplan kommer att ske med stöd av exploateringsavtal
mellan Malmö stad och Svenska Hus AB. Exploateringsavtalet upprättas i enlighet
16 (23)
med 6 kap plan- och bygglagen och kommer att undertecknas innan dess att detaljplanen antas eller godkänns i Stadsbyggnadsnämnden.
Exploateringsavtalet kommer bland annat att reglera frågor som har med överlåtelse
av mark, flytt av ledningar, ersättning för gatukostnader och bildande av servitut att
göra.
ÖVRIGA EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets
verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 201305-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i
startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elledningar bekostas av exploatören.
Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av
fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
FASTIGHETSBILDNING
Nya fastigheter inom området kan komma att bildas genom avstyckning/klyvning/sammanläggning. Övriga förändringar av fastighetsindelningen kan
komma att ske genom fastighetsreglering. Den mark som ska ingå i allmän platsmark
ska genom fastighetsreglering överföras till en av kommunen ägd park- eller gatumarksfastighet.
I planområdet läggs kvartersmark ut för bland annat bostäder. Kvartersmarken förmodas delas in i ett antal fastigheter mellan vilka samverkan måste ske. För fastigheternas gemensamma behov inom kvartersmark, t.ex. körytor och grönytor, bildas gemensamhetsanläggningar. Fastighetsägare ansöker om fastighetsbildning och anläggningsförrättning.
Ledningar som kommer att förläggas eller finnas kvar inom kvartersmark säkras
lämpligen genom att servitut eller ledningsrätter bildas för dess ändamål. Initiativ till
bildande av ledningsrätt tas av berörd ledningshavare.
Ansökningar om förändringar av fastigheter, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
STADSBILD
Planförslagets påverkan på stadsbilden har studerats i modell. Hushöjder har fastlagts
genom att studera samspel mellan ny och befintlig bebyggelse. En viktig förhållningsprincip har varit att inte alltför mycket avvika från omgivande bebyggelses höjder.
Inom själva planområdet har principen varit att nya byggnader inte ska konkurrera
med /överstiga de äldsta delarna av industrikomplexet i höjd.
17 (23)
Nya stråk bidrar till att stadsväven får en mindre maskvidd vilket ger en positiv effekt
på stadsliv och trygghet samt minskar Heleneholmsstigen och kvarterets barriäreffekt.
KULTURMILJÖ
Planförslaget stärker de kulturhistoriska värden som finns i industribebyggelsen genom varsamhetsbestämmelser och delvis rivningsförbud.
Planförslaget innebär också att en kulturhistoriskt värdefull fasad från 1908 (byggnad
5 på karta sid 5) rivs. Det bedöms att det kulturhistoriska värdet av denna fasad i detta
fall är underordnat det stadsbyggnadsmässiga strukturella huvudgreppet, som skapar
värden i form av genhet, överblickbarhet och förutsättningar för ökad upplevd trygghet
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker.
LUFTKVALITET
Luftkvalitetsberäkning januari 2013, Miljöförvaltningen. Blå linje visar planområdet.
Planområdet ligger i ett område med förhöjda halter av kvävedioxid, 16 – 22 μg/m3.
Planförslaget innebär dels en förtätning med fler människor och transporter på platsen, men också att andelen transporter som sker till fots och cykel kan öka. Därmed
bedöms planförslaget inte bidra till en försämring av luftkvaliteten.
VATTENKVALITET
Dagvatten från planområdet avleds via kommunala dagvattenledningar till kanalen. Slutlig recipient för dagvattnet är S Öresunds kustvatten (SE552500124461).
Den ekologiska statusen för S Öresunds kustvatten är måttlig. Målet är att uppnå
god ekologisk status 2021. Den kemiska ytvattenstatusen för avrinningsområdet
klassificeras som god status exklusive kvicksilver. Målet är att uppnå god kemisk
ytvattenstatus 2015.
18 (23)
Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för
försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
MARKFÖRORENINGAR
För den östra delen av planområdet har en inledande markteknisk utredning genomförts (MUR markteknisk undersökningsrapport, 2014-06-16, Tyréns AB) Rapporten finns
att tillgå i sin helhet på Stadsbyggnadskontoret. Utredningen visar att riktvärden för
KM (känslig markanvändning) överskrids i vissa provpunkter, med förekomst av bl a
tungmetaller och PAH.
Markmiljöfrågan kommer att utredas vidare under planarbetet. En bestämmelse har
därför införts på plankartan som anger att startbesked inte får lämnas innan marken
är efterbehandlad.
ELEKTROMAGNETISKA FÄLT
Nätstation inom planen planeras ligga ca 6 – 8 meter från annan bebyggelse, vilket är
tillräckligt säkerhetsavstånd.
OMGIVNINGSBULLER
Buller från industriell verksamhet
Planområdet är inte utsatt för industribuller.
Trafikbuller
En trafikbullerutredning har genomförts (Trafikbullerutredning Fredriksborg, 2015-04-16,
Ramböll Sverige AB) som redovisar beräknade bullernivåer i form av ljudutbredningskartor för ekvivalenta respektive maximala ljudnivåer:
Beräknade ljudnivåer, ekvivalentnivåer från vägtrafik.
19 (23)
Beräknade ljudnivåer, maximalnivåer från vägtrafik.
Utredningen visar att riktvärde för ekvivalentnivåer överskrids vid några bostadsfasader, de närmast Ystadvägen.
Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid
nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad
Utomhus 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats
Inomhus 30 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dB(A) maximal ljudnivå nattetid
Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg
kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 dB(A). Om detta krav inte kan uppnås
kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av boningsrummen i varje bostad är högst 50 dB(A) ekvivalent och högst 70 dB(A) maximal
bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara
vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå
som inte överstiger 50 dB(A). Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på uteplats ska alltid innehållas. Se vidare i ”Tillämpningsskrift om trafikbuller”.
En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska
klaras och vad som gäller vid avsteg. Enkelsidiga lägenheter som enbart vetter mot
Ystadvägen kan troligen inte förekomma.
20 (23)
EKONOMISKA KONSEKVENSER
Exploatören ska bekosta alla åtgärder som är nödvändiga för genomförandet av detaljplanen.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER
Fastigheten Fredriksborg 10
Fastigheten kommer genom fastighetsreglering att dels erhålla mark från fastigheten
Innerstaden 120:1och dels avstå mark till densamma.
Fastigheten Innerstaden 120:1
Fastigheten kommer genom fastighetsreglering att dels erhålla mark från fastigheten
Fredriksborg 10 och dels avstå mark till densamma.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen
ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen.
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen
genom att detaljplanen medger uppförande av en funktionsblandad bebyggelse och en
förtätning i ett centralt läge. Lägenheterna planeras bli i varierade storlekar 2 – 4 rok.
BARNPERSPEKTIV
Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har
goda förutsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom ett säkert
och utvecklat gång- och cykelvägnät. Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö
genom gröna och lekvänliga bostadsgårdar samt en ny allmän park.
TRYGGHET
Planförslaget bidrar till ökad trygghet genom att befolka ett viktigt gång- och cykelstråk som idag upplevs öde och otryggt på vissa tidpunkter. Nya bostadshus bidrar till
”fler ögon på gatan” och att kvarteret lever under dygnets alla timmar.
SOCIALA KONSEKVENSER
En social konsekvensanalys kommer att tas fram under samrådsperioden och ligga till
grund för fortsatt planarbete.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 10 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner
laga kraft.
VILLKOR FÖR BYGGLOV
Inom planområdet har markföroreningar påträffats. Därför är det villkorat genom administrativa bestämmelser i plankartan att markföroreningar ska vara
avhjälpta innan startbesked beviljas.
21 (23)
UNDERLAG TILL PLANARBETET
PROGRAM OCH UTREDNINGAR
GRÖNPLAN
Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisar tillgång och
brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ett planeringsunderlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk utgångspunkt.
Enligt grönplanen är det i Södra Sofielund brist på flera olika kategorier park.
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och
program för genomförande ska utgå från dessa mål.
MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020
Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö
stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra
till den hållbara utveckling som eftersträvas.
ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ
Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat
med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige.
PP 6036 SPÅRVÄG ETAPP 1. FÖRSTUDIE OCH PLANPROGRAM.
Dokumentet (godkänt av Tekniska nämnden och Stadsbyggnadsnämnden i dec 2013)
utgör förstudie och planprogram för en möjlig satsning på spårväg som stadsutvecklingsprojekt för några av Malmös starka kollektivtrafikstråk.
MILJÖBYGGPROGRAM SYD
Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande. På privatägd
mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och
lokaler.
RIKTLINJER FÖR GRÖNYTEFAKTORN
Dokumentet är godkänt av stadsbyggnadsnämnden 2014-12-11 och används vid planläggning av ny bebyggelse. Syftet med grönytefaktorn är att främja en stadsmiljö med
bra luftkvalitet, biologisk mångfald, bra lokalklimat och boendemiljö av god kvalitet.
TILLÄMPNINGSSKRIFT OM TRAFIKBULLER
Dokumentet beskriver vilka krav Malmö stad ställer vid planering och byggande av
bostäder och är godkänt av stadsbyggnadsnämnden 2013. Malmö stads tillämpning är
till viss del en anpassning av Boverkets allmänna råd 2008:1 om planläggning för bostäder i bullerutsatta miljöer.
TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ
Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål:
22 (23)
trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter.
TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017
Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassat transportsystem.
FOTGÄNGARPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2018
Fotgängarprogrammet utgör grunden för gångstråksplanen i vilken viktiga stråk för
gående pekas ut. Programmet antogs av tekniska nämnden 2012.
CYKELPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2019
Cykelprogrammet samlar alla cykelsatsningar som bör realiseras i Malmö mellan åren
2012 och 2019. Programmet fungerar som ett underlag för verksamhets- och budgetplanering och antogs av tekniska nämnden 2012.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av
kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid
detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram
detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret, gatukontoret och miljöförvaltningen deltagit.
Josephine Nellerup
Planchef
Anna Swanberg
Planhandläggare
23 (23)
Roger Westin
Planhandläggare