1. No category

datum
diarienummer
2015-10-08
2014-1642
Dp 5422
SAMRÅDSHANDLING
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för fastigheten Zebran 5 i Innerstaden i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra inredning av vind och tillåta fem våningsplan
istället för fyra, vilket nuvarande detaljplan medger för fastighet Zebran 5. Bf Pilstorp
u p a i Malmö har för avsikt att uppföra nya lägenheter i befintligt vindsvåningsplan.
Byggnadens utseende beräknas endast ändras genom att ett antal takkupor placerade
på taket byggs. På innergården kommer även utrymme för hissar etc skapas. Den nya
detaljplanen kommer inte medge att byggandens utseende ändras i övrigt.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen. Förslaget gör det möjligt att
bygga 5 lägenheter.
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och denna planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
V 150101
Detaljplanens handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7§ plan- och
bygglagen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens
granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten.
1 (9)
PLANDATA
Planområdet är markerat med röd linje
Planområdet är beläget i Innerstaden, nordväst om Triangeln. Planorådet omges av
Östra Rönneholmsvägen i söder, Fersens väg i väster och Rönngatan i öster. I norr
finns den angränsande fastigheten Zebran 7. Fastighetsstorleken för Zebran 5 är 1371
kvadratmeter. Lagfaren ägare är till fastighet Zebran 7 är Bostadsföreningen Pilstorp
UPA. Inom planområdet finns servitut.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan
som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning
upprättats. Samråd har skett med Länsstyrelsen om denna bedömning.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövård M:K 114 Malmö enligt
översiktsplanen.
Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset.
ÖVERSIKTSPLAN
Området redovisas i översiktsplanen som existerande blandad stadsbebyggelse. Det
föreslagna ändamålet är i förenlighet med detta.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt. Berörda gällande detaljplaner är PL1294, laga kraft 198110-15 och ÄDp 4636, laga kraft 2002-06-06.
Gällande detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla inom
planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft.
2 (9)
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BAKGRUND/HISTORIK
Zebran 5 byggdes 1900 som ett traditionellt hyreshus och låg i korsningen Villagatan,
ändrad till Fersens väg 1904, Östra Rönneholmsvägen - Rönngatan. År 1920 bildades
Bostadsföreningen Pilstorp u p a.
Fastighetens samtliga lägenheter - utom en 2-rums lägenhet på 5:e våningen som var
hyreslägenhet- har sedan 1920 varit bostadsrätter. Hyreslägenheten införlivades i
föreningen år 2000. Inga affärslokaler finns eller har funnits i fastigheten. 1926
byggdes ett av Sveriges första motorgarage, med plats för fyra bilar inne på
föreningens gård.
BEFINTLIG BEBYGGELSE
Vy från Östra Rönneholmsgatan
Befintlig bebyggelse på fastighet Zebran 5 utgörs av fyravånings flerbostadshus längs
med Östra Rönneholmsvägen i söder, Fersens väg i väster och Rönngatan i öster.
Däremellan finns en innergård.
KULTURMILJÖ
VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER
Alla stadskaraktärer kan förändras men det ska ske med kunskap om och hänsyn
tagen till platsens särdrag och existerande kvaliteter. Ända fram till 1900-talet byggdes
så gott som alla städer i form av en sluten kvartersstad. Olika funktioner var blandade
och byggnader från olika tider kom att stå intill varandra. Den slutna kvarterstaden
har vuxit fram under 750 år. Den har förändrats successivt – äldre hus har ersatts med
nya, fasader har byggts om och hus har bytt funktion – vilket skapat en komplex
karaktär. Kring sekelskiftet 1800-1900 anlades nya stadsdelar fortfarande som en
3 (9)
sluten kvartersstad. De har en homogen karaktär med bebyggelse i fyra till fem
våningar. Eftersom hus och gator tillkommit under en kortare tidsperiod är de mer
likartade.
Den slutna stadsstrukturen ska bibehållas. Nya byggnader ska ges ett eget
arkitektoniskt uttryck som samspelar och tolkar befintlig bebyggelse. I områden med
enhetlig bebyggelse anpassas nya hus till omgivande bebyggelse i höjd och
volymskapande egenskaper.
Byggnaden på fastigheten Zebran 5 är uppförd strax efter sekelskiftet 1900. Det är en
pampig och mycket välbevarad jugendbyggnad. Fasaderna är putsade med en ljus
slätputs, och det finns enkla friser och ornament med växtmotiv. De tidstypiska
fönstren med småspröjsad överluft är bevarade i original. Mot gatan finns balkonger
med konstfullt utformade smidesräcken. Byggnadens tak är flackt och belagt med
skiffer. Det fria läget ut mot Malmö Operas piazza gör att byggnaden har stora
miljöskapande värden i sin omgivning.
VÄRDEFULL KULTURMILJÖ I ÖVRIGT
Malmö har en lång och komplex utvecklingshistoria som avspeglas i ett flertal
kulturhistoriskt intressanta platser och miljöer. För all bebyggelse gäller att hänsyn ska
tas till byggnaders tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga
värden (PBL 8 kap. 17§). Särskilt värdefulla byggnader får inte förvanskas (PBL 8 kap.
13§).
Den historiska dimensionen ska hållas levande för att staden och landskapet i
framtiden ska vara en plats där historien avspeglas och som är attraktiv att leva i och
intressant att besöka. Representativa stadsmiljöer, byggnader, parker och
landskapsmiljöer som illustrerar Malmös historia ska bevaras och förädlas.
Inom det område Zebran 5 ingår ska särskild uppmärksamhet ägnas åt
kulturhistoriska värden i samband med detaljplaner och bygglovbeslut, så att
förändringar inte innebär att värdena förvanskas eller omintetgörs. Hänsyn ska tas till
såväl helhetsmiljön som de enskilda byggnadernas kulturhistoriska värden.
Bebyggelse och miljöer behöver fortlöpande värderas utifrån kulturhistorisk
utgångspunkt. Därmed skapas aktuella underlag för bedömning av vad som kan
läggas till eller tas bort utan att väsentliga kulturella värden går förlorade. Detta gäller
inte bara stadens och landskapets byggnader och kvartersmönster, gårdar och vägnät
utan även parker, planteringar, alléer, trottoarbeläggningar, belysning och färgsättning
med mera.
ARKEOLOGI
Kvarteret Zebran ligger delvis inom fornlämningsområdet Malmö 20:1, som omfattar
hela den gamla staden inom kanalen samt områden vid de tre infarterna i väster, söder
och öster. Fornlämningen är av typen stadslager, och inom området kan kulturlager
från medeltid, 1500-tal och 1600-tal förväntas påträffas. I denna plan möjliggörs
endast inredning av vind och markarbeten är inte aktuella förutom då innergården
förses med nya hissar etc.
4 (9)
KOLLEKTIVTRAFIK
I Malmö stads översiktsplan framgår att ett yteffektivt markutnyttjande alltid ska
eftersträvas. Den existerande staden ska kompletteras och byggas tätare särskilt vid
stationsnära lägen och längs kollektivtrafikstråk. Utbyggnads- och
omvandlingsområden ska bebyggas koncentrerat och med olika funktioner.
Tågstationen Triangeln finns ca 600 meter från planområdet. Vid Triangeln finns
även en busstation för stadsbussar. En busshållplats för stadsbussar och regionbuss
finns även längs med Fersens väg ca 100 meter från planområdet.
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
En matbutik finns i bottenvåningen vid korsningen Fersens och Holmgatan.
Kommunal och kommersiell service är väl utbyggt och finns i direkt anslutning till
planområdet.
PLANFÖRSLAG
BEBYGGELSESTRUKTUR
Byggnaden på fastigheten är särskilt värdefull från kulturhistorisk synvinkel och den
skyddas med rivningsförbud och skyddsbestämmelser. Planen medger att nya
takkupor byggs. Takkupornas utformning regleras av en varsamhetsbestämmelse.
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
ALLMÄN PARK
Pildammsparken ligger cirka 450 meter från planområdet.
INNERGÅRD
En innergård finns i anslutning till bostadshuset på fastighet Zebran 5.
TRAFIK
PARKERING
Om 5 vindslägenheter byggs i enlighet med detaljplanen, beräknas ytterligare 3-4
parkeringsplatser för bil behövas. Detta kan lösas med parkeringsavtal. Behovet av
cykelparkeringar beräknas inte öka mer än det går att lösa inom planområdet.
ANGÖRING
Angöring sker via Rönngatan.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
DAGVATTEN
Innergård ska finnas för att ta hand om dagvatten.
VATTENFÖRSÖRJNING OCH AVLOPP
Befintligt system för vatten och avloppsförsörjning används.
AVFALLSHANTERING
Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och
Burlövs kommun.
5 (9)
VÄRME
Fastigheten är kopplad till fjärrvärmenätet.
EL
Inga förändringar av befintliga förhållanden.
FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER
Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av
kvartersmark.
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Nödvändig grundundersökning ska tas fram av byggherre i samband med
bebyggandet av området.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA
utredas.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i
brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet
mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att
brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan
körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost
och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att
åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar
för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets
verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 201305-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i
startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller
elledningar bekostas av exploatören.
Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av
fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
FASTIGHETSBILDNING
Ingen ny fastighet bildas i och med framtagandet av denna plan.
6 (9)
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
STADSBILD
Planförslaget innebär ingen väsentlig förändring av stadsbilden.
KULTURMILJÖ
Planförslaget innebär att byggnadens kulturhistoriska värden skyddas.
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker.
LUFTKVALITET
Planförslaget förväntas inte bidra till förändring av luftkvaliteten.
VATTENKVALITET
Dagvatten från planområdet avleds via kommunala dagvattenledningar.
Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för
försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
OMGIVNINGSBULLER
Trafikbuller
Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid
nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad
Utomhus 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats
Inomhus 30 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dB(A) maximal ljudnivå nattetid
Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg
kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 dB(A). Om detta krav inte kan uppnås
kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av
boningsrummen i varje bostad är högst 50 dB(A) ekvivalent och högst 70 dB(A)
maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett
rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent
trafikbullernivå som inte överstiger 50 dB(A). Riktvärdena för trafikbullernivå
inomhus och på uteplats ska alltid innehållas.
En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska
klaras och vad som gäller vid avsteg.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER
Inga fastighetsrättsliga konsekvenser förväntas i samband med planens
genomförande.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen
ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen.
7 (9)
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen
genom att vindslägenheter kan byggas.
TILLGÄNGLIGHET
Tillgänglighetsfrågor kommer att behandlas vid framtida bygglovhandläggning.
KOMMUNAL SERVICE
Tillgången till kommunal service i närområdet är god.
BEFINTLIG HANDEL
Förutsättningarna för befintlig handel inom planområdet förändras inte.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner
laga kraft.
UNDERLAG TILL PLANARBETET
GRÖNPLAN
Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisar tillgång och
brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ett
planeringsunderlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk
utgångspunkt.
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och
program för genomförande ska utgå från dessa mål.
MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020
Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö
stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra
till den hållbara utveckling som eftersträvas.
ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ
Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat
med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av
kommunfullmäktige.
TILLÄMPNINGSSKRIFT OM TRAFIKBULLER
Dokumentet beskriver vilka krav Malmö stad ställer vid planering och byggande av
bostäder och är godkänd av stadsbyggnadsnämnden. Malmö stads tillämpning är till
viss del en anpassning av Boverkets allmänna råd 2008:1 om planläggning för
bostäder i bullerutsatta miljöer.
TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ
Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten
strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre
huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och
effektivare transporter.
8 (9)
TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017
Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande
målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar
transportsystem.
FOTGÄNGARPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2018
Fotgängarprogrammet utgör grunden för gångstråksplanen i vilken viktiga stråk för
gående pekas ut. Programmet antogs av tekniska nämnden 2012.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i
Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen
av kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning
vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av Stadsbyggnadskontoret.
Josephine Nellerup
Planchef
Emilie Åhgren
Planhandläggare
9 (9)