1. No category

SKAGEN m2
Statusrapport – juli 2015
Hovedtrekk – juli 2015
• SKAGEN m2 var opp 4,7 prosent i juni, mens MSCI sin eiendomsindeks var opp 5,5 prosent, og tapte 0,9 prosentpoeng
mot indeksen. Måneden var volatil som følge av uro i det kinesiske markedet og pågående forhandlinger i Hellas i starten
av måneden.
• De beste markedene i juli var de vestlige markedene (spesielt USA, UK og Tyskland som var opp 9-12 prosent. De
svakeste markedene var Brasil og Kina (Hong Kong) med negativ avkastning på henholdsvis 13 og 7 prosent.
• Våre amerikanske posisjoner kom sterkt tilbake etter en svak start på året. De fire største positive bidragsyterne i løpet av
måneden var alle amerikanske selskap. Vi har sett kapitalflyt ut av det amerikanske eiendomsmarkedet i forkant av
høstens forventede økning i amerikanske renter.
• Ashford Prime er en ny posisjon i porteføljen etter at selskapet ble skilt ut fra Ashford Trust. Ashford Trust var opp 14
prosent, inkludert verdien av det utskilte selskapet Ashford Prime. Vi ønsker ikke å øke antall selskaper i porteføljen, men
vi beholdt og til og med kjøpte aksjer i Ashford Prime som følge av den ekstremt lave aksjekursen.
• Resultatsesongen ble etterfulgt av at en rekke selskaper annonsert programmer for tilbakekjøp av aksjer på grunn av
historisk sterke balanser.
• Den største negative bidragsyteren i måneden var General Shopping, hvor vi fortsatt sitter på en obligasjon. Denne
obligasjonen har en call-opsjon som ikke vil bli benyttet, noe som innebærer noen institusjonelle investorer ikke kan eie
obligasjonen og dermed blir tvunget til å selge. Ashford Management Company var ned 30 prosent.
• De 10 største postene er nå 38 prosent av porteføljen, mens de 35 største posisjonene utgjør 85 prosent. SKAGEN m2
består nå av 51 poster og har 2,6 prosent i kontanter.
2
Avkastning, juli 2015
A
Juli
SKAGEN m2 A
MSCI ACWI Real Estate
Meravkastning
QTD
4,7%
5,5%
-0,9%
Hittil i år
Siden start*
4,7%
4,5%
16,1%
5,5%
9,2%
22,8%
-0,9%
-4,7%
-6,7%
Note: Alle tall ut over 12 måneder er annualisert (geometrisk avkastning)
* Startdato: 31. oktober 2012
3
Markedsutvikling i juli i NOK (%)
Tyskland
UK
USA
Frankrike
MSCI Eiendomsindeks
Japan
Philippinene
Sør-Afrika
SKAGEN M2
Verdensindeksen
Australia
Indonesia
India
Norge
Canada
Hong Kong
Singapore
Vekstmarksindeksen
Tyrkia
Kina (lokal)
Thailand
Kina (Hong Kong)
Brasil
4
12
11
9
7
6
5
5
5
5
4
4
3
2
2
0
0
0
-4
-5
-6
-6
-7
-13
Markedsutvikling hittil i år i NOK (%)
24
UK
23
Philippinene
21
Kina (Hong Kong)
16
Japan
14
Frankrike
13
12
Verdensindeksen
Tyskland
11
11
Kina (lokal)
Sør-Afrika
11
11
10
Norge
Hong Kong
Australia
9
MSCI Eiendomsindeks
8
USA
6
Singapore
5
SKAGEN M2
4
Vekstmarksindeksen
0
Canada
-2
Indonesia
-4
-4
India
Thailand
-7
Tyrkia
Brasil
5
-26
Største bidragsytere hittil i 2015
Største positive bidragsytere
Selskap
Største negative bidragsytere
NOK (000)
Selskap
NOK (000)
10 325
# Bekasi Fajar
-11 553
Mitsui Fudosan
7 036
# BR Malls
-5 493
SM Prime
6 767
# Ashford
-4 585
British Land
5 628
# General Shopping
-4 496
Westgrund
5 460
# Ticon Industrial
-4 030
Apartment Investment & Man
4 727
# CBL Properties
-3 525
Deutsche Wohnen
4 565
# HCP
-3 051
Olav Thon
4 001
# Brandywine Realty Trust
-3 021
First REIT
3 698
# Ashford Hospitality Trust
-2 946
Mercialys
3 574
# Emlak Konut
-2 831
Melia Hotels
Total verdiskapning hittil i år (NOK MM):
Note: Bidrag til absolutt avkastning
6
38
Største bidragsytere i juli 2015
Largest positive contributors
Selskap
Largest negative contributors
NOK (000)
Selskap
NOK (000)
Ashford Hospitality Trust
5 625
6E+06 Global Logistic Properties
-3 746
General Growth Properties
4 318
4E+06 Ashford
-3 611
HCP
4 219
4E+06 BR Malls
-2 286
PS Business Parks
3 923
4E+06 General Shopping
-2 210
Westgrund
3 770
4E+06 Ananda Development
-1 778
Apartment Investment & Man
3 631
4E+06 Emlak
-1 173
Deutsche Wohnen
3 610
4E+06 Shangri-La Asia
-1 083
SL Green
3 031
3E+06 Ticon Industrial
-740
Brandywine Realty Trust
2 966
3E+06 CapitaLand
-661
Melia Hotels
2 712
3E+06 Nomura Real Estate Office
-611
Total verdiskapning juli (NOK MM):
Note: Bidrag til absolutt avkastning
7
50
Største bidragsytere i juli 2015
Største positive bidragsytere
Company
NOK (000)
Ashford Hospitality Trust
5 625
General Growth Properties
4 318
HCP
4 219
PS Business Parks
3 923
Skilte ut Ashford Prime som et eget selskap for å forenkle
krysseierskap), og ga løfter knyttet til deres fremtidige atferd.
Ashford (redusere
Sterke resultater og god drift
Ingen selskapsspesifikke nyheter, men sterkt amerikansk eiendomsmarked i juli etter
en svak periode drevet av fare for renteøkning i USA.
Sterke resultater og økt utbytte.
Drevet av Adler sitt oppkjøp av Westgrund, som ble sluttført i juli. SKAGEN m2 er ute
av Westgrund, og fikk aksjer i Adler og kontanter.
Westgrund
3 770
Apartment Investment & Man
3 631
Deutsche Wohnen
3 610
SL Green
3 031
Ingen selskapsspesifikke nyheter.
Brandywine Realty Trust
2 966
Ingen selskapsspesifikke nyheter.
Melia Hotels
2 712
Spansk fritidseiendom vil være en vinner på kort sikt på grunn av dramaet i Hellas.
Sterke resultater.
Ingen selskapsspesifikke nyheter. Det europeiske eiendomsmarkedet var sterkt etter at
forhandlingene med Hellas førte til et relativt positivt utfall.
Note: Bidrag til absolutt avkastning
8
8
Største bidragsytere i juli 2015
Største negative bidragsytere
Company
NOK (000)
Global Logistic Properties
-3 746
Ashford
-3 611
BR Malls
-2 286
General Shopping
-2 210
Ananda Development
-1 778
Emlak
-1 173
Shangri-La Asia
-1 083
Ticon Industrial
-740
CapitaLand
-661
Nomura Real Estate Office
-611
Note: Bidrag til absolutt avkastning
9
Selskapet kom med tre store nyheter i løpet av juli. Først to positive; De vil opprette et
kinesisk fond (CLF II) på 7 milliarder USD. I tillegg har de kjøpt en amerikansk
logistikkportefølje for 4,6 milliarder USD. Selskapet annonserte også et anstendig
resultat for kvartalet, men guidet negativt på utviklingen i Kina som følge av svakere
etterspørsel i enkelte kinesiske markeder på kort sikt. Dessverre veiledning kutt
overskygget de positive nyhetene siste handelsdag i juli. Dessverre overskygget den
negative guidingen i Kina de gode nyhetene.
Ingen selskapsspesifikke nyheter, men ekstremt illikvid aksje.
Ingen selskapsspesifikke nyheter, men fortsatt negativt makrosentiment i Brasil
Tap på vår obligasjon som følge av at call-opsjonen ikke ble brukt (som forventet), noe
som tvinger institusjonelle investorer til å selge. Obligasjonen har nå en effektiv rente
på 20 %. Vi solgte oss ut av aksjene i forrige måned
Ingen selskapsspesifikke nyheter.
Ingen selskapsspesifikke nyheter, men uro i det tyrkiske aksjemarkedet etter flere
geopolitiske hendelser i løpet av juli.
Markedsuro i Kina
Ingen selskapsspesifikke nyheter.
Ingen selskapsspesifikke nyheter.
Ingen selskapsspesifikke nyheter.
Viktigste endringer første halvår 2015
Økte poster
Reduserte poster
Q1
Q1
Q2
10
Shangri-La Asia
HCP
Ashford Hospitality Trust
SOHO China
Mitsui Fudosan
Global Logistic Properties
Olav Thon
(Ny)
Axia Real Estate
Keck Seng Investments
Grivalia Properties
Olav Thon
CBL Properties
Deutsche Wohnen
(Ny)
(Ny)
(Ny)
Q2
Keppel Land
Lexington Realty Trust
Unibail-Rodamco
Citycon
CSI Properties
(Ut)
(Ut)
Shimao Property
China South City
Citycon
Hovnanian
CSI Properties
Melia Hotels International
Ticon Industrial
Mapletree Logistics Trust
BR Malls
(Ut)
(Ut)
(Ut)
(Ut)
(Ut)
Viktigste endringer i Q3 2015
Økte poster
Reduserte poster
Q3
Westgrund AG (fikk aksjer i Adler)
Mapletree Logistics Trust
Q3
ADLER Real Estate AG
(kjøpte Wesgrund)
Ashford Hopsitality Prime Inc
PS Business Parks Inc
Ashford Hospitality Trust Inc
(Ny)
British Land Co PLC
Shangri-La Asia Ltd
Melia Hotels International
Olav Thon Eindom A/S
Apartment Investment & Managem
IRSA Inversiones y
Representac
Bumi Serpong Damai PT
Ashford Inc
Columbia Property Trust Inc
Oberoi Realty Ltd
Keck Seng Investments
Axia Real Estate SOCIMI SA
Bekasi Fajar Industrial Estate
11
(Ny)
(Ut)
Største kjøp og salg, juli 2015
Kjøp
Salg
Ashford Hospitality Prime
•
Fikk aksjer som følge av at selskapet ble skilt ut av Ashford
trust. Vi vil selge til en fornuftig pris, men vi har kjøpt mer
som følge av en i øyeblikket lav pris. (<$14 sammenlignet
med NAV på >$20)
Shangria-La
•
Vi la til vår opprinnelige posisjon etter betydelig kursfall
som følge av markedsuroen i Kina.
IRSA
•
12
Økte vår posisjon
Mapletree Logistic Trust
• Reduserte vår posisjon litt.
Største poster i SKAGEN m2 pr. 31. juli 2015
Postens
størrelse
Kurs
P/NAV siste
Div. Yield
2015e
EBITDA 2015e/EV
HCP Inc
4,3%
38,7
119%
6.0%
6.6%
Columbia Property Trust Inc
4,2%
24,6
80%
4.9%
6.2%
Olav Thon
4,1%
147,5
80%
1.1%
6.2%
General Growth Properties
4,0%
27,2
90%
2.5%
5.3%
Mitsui Fudosan
4,0%
35295
111%
0.8%
5,3%
Global Logistic Properties
3,9%
2,3
93%
2,6%
4,5%
Ashford Hospitality Trust
3,5%
8,7
80%
5,5%
9,9%
SL Green Realty
3,4%
115
95%
2.1%
4,5%
Brandywine Realty Trust
3,4%
13,8
85%
4.3%
7,1%
Apartment Investment & Man
3,2%
39,4
90%
3,0%
5,5%
93%
3.3%
6.0%
3.4%
6.3%
Vektet gjennomsnitt topp 10
38.1%
Vektet gjennomsnitt topp 35
85%
Referanseindeks
13
3.2%
1
Geografisk fordeling versus referanseindeksen juli 2015 (%)
53
Fond
Indeks
33
20
19
19
12
11
6
3
3
0
Asia DM
14
Asia EM
Europa
DM
ekskl.
Norden
5
Europa
EM
2
0
Frontier
Markets
1
2
0
Latin Midtøsten
Nord
Amerika og Afrika Amerika
0
Oceania
6
1
Norden
2
0
Kontanter
Mer om porteføljeselskaper i M2
– på engelsk
The largest companies in SKAGEN m2 as of June 15 (cont.)
General Growth Properties (GGP), founded in 1954, is a real estate investment trust (REIT) that owns, leases, manages
and develops shopping centres. The company is the second largest mall operator in the world. The company holds
interests in 120 malls, 7 office properties and 6 other properties generating an average of USD 564 in tenant sales per
square foot (malls).
Ashford Hospitality Trust is a real estate investment trust (REIT) focused on investing opportunistically in the hospitality
industry across all segments and at all levels of the capital structure primarily within the United States. Invests
opportunistically in the whole capital structure including lending to other hotel owners.
Ashford Hospitality Trust owns 115 hotels (directly and in JV with Prudential).
Brandywine Realty Trust is a self-administered, self-managed and fully integrated real estate investment trust. The
company is engaged in the ownership, management, leasing, acquisition, and development of primarily suburban office
properties. It also owns an interest in and operates a commercial real estate management services company.
209 buildings of total 24.1m sqf (2.1m m2). 182 office, 19 industrial and 5 mixed use in addition to 4 redevelopment /
use properties. They are also part of 19 unconsolidated JVs.
PS Business Parks, Inc. is a self-advised and self-managed real estate investment trust that acquires, develops and
owns 29m sqf (2.7 m2) and operates commercial properties, primarily multi-tenant office industrial or "flex" space in 102
business parks in 8 states. The company’s main exposure is towards California. Flex (52%), industrial (30%) and office
(18%). Total occupancy 90%.
SL Green Realty Corp. is a fully integrated, self-administered and self-managed REIT. The company specialises in
owning and operating office buildings in Manhattan. It owns equity or debt in 92 properties totaling 41.6m sqf, of which it
owns equity (~82 %) in 29m sqf and the rest is collateral for debt investments. SL Green provides debt financing, in many
cases to achieve properties. In addition to Manhattan, they also have interests in suburban areas of Manhattan (5.3m
sqf). Manhattan occupancy of 95.9% compared to 83.5% (1Q15) in suburban areas.
16
The largest companies in SKAGEN m2 as of May 15
GLP is Asia's largest provider of modern logistics facilities. The company owns, manages and leases over 700 completed
properties spread across 77 cities in China, Japan, Brazil and US forming an efficient network with assets strategically
located in key hubs, industrial zones and urban distribution centres. The USD 27bn property portfolio comprises 28m sqm
serving more than 800 customers. The Japan portfolio is mostly complete and stabilised providing strong operating cash
flow to fund the group's growing business in China. The company also set up a China fund at the end of 2013 to enable
recycling in the Chinese market in line with the Japanese model. This business model leads to a more effective capital
structure, recurring income and capital recycling (listing of J-REIT & CLF fund)
Columbia Property Trust, Inc. focuses on the acquisition, development, ownership, leasing, and operation of office
properties. Own 59 office buildings, total 16.5m sqf (1.6m m2) valued at USD 5.1bn. The company was listed without any
equity issue in Oct.13 to provide liquidity for shareholders. Bought back shares during 4Q after listing. Core focus is 16 main
cities throughout US. 50% CBD and 50 suburban exposure. Occupancy 92% Financial, 91% Physical. From externally
managed to internal management.
HCP is a fully integrated self-administered real estate investment trust that acquires, manages, and invests in healthcare
(largest sector in US economy) real estate located in the US and Mexico. HCP is well diversified across healthcare
property types: senior housing (35% of NOI), skilled-nursing facilities (3%), medical office (13%), life science/labs (15%),
and hospitals (6%). HCP has USD 22bn in AUM and a well-balanced portfolio of 1163 properties. Company has
generated ~16% compound annual return since IPO 1985, and has 29 years of consecutive dividend growth.
Olav Thon owns a portfolio of 65 shopping malls and manages 27 malls for external owners. In addition the company
owns office buildings, restaurants and hotels (2 that are not Thon Hotels) located primarily in the Oslo area. 76% of
income from malls; 24% from commercial real estate, mainly office/retail. Listed on Oslo Stock Exchange in 1983. Gross
(inclusive JV) lettable space: Shopping malls 1.0’’m2 and commercial estate 263’m2. Diversified into Sweden in 3Q14
after buying 5 shopping malls of 122’m2 for NOK 3bn.
Established in 1941, Mitsui Fudosan has been an active leader in the Japanese RE industry, successfully developing
new business opportunities and establishing a dominant position. The company is an integrated RE firm involved in office
leasing, commercial facilities, condominium development, investment property development and REITS. 8% of MF´s
assets are located on other continents. Strong balance sheet after capitalisation (first in 23 years) in summer 2014. Good
integrated and balanced growth model with development and investment properties diversified among different RE sub
segments. Management business (car park leasing, property management) provides stable earnings growth over time,
in addition to other recurring earnings from commercial assets, to balance the volatility in the development segment.
17
Ønsker du mer informasjon?
Se vår siste markedsrapport
Informasjon om SKAGEN m2 på våre hjemmesider
Historisk avkastning er ingen garanti for framtidig avkastning. Framtidig avkastning vil blant annet avhenge av
markedsutviklingen, forvalters dyktighet, fondets risiko, samt kostnader ved tegning og forvaltning. Avkastningen
kan bli negativ som følge av kurstap.
SKAGEN søker etter beste evne å sikre at all informasjon gitt i denne rapporten er korrekt, men tar forbehold for
eventuelle feil og utelatelser. Uttalelsene i rapporten reflekterer porteføljeforvalternes syn på gitt tidspunkt, og
dette synet kan bli endret uten varsel. Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller en anbefaling om kjøp eller
salg av finansielle instrumenter. SKAGEN påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter som
skyldes bruk eller forståelse av rapporten. Ansatte i SKAGEN AS kan være eiere av verdipapirer utstedt av
selskaper som er omtalt enten i denne rapporten eller inngår i fondets portefølje.