MØTEINNKALLING
Kommuneplanutvalget
Dato:
Sted:
Arkivsak:
Arkivkode:
23.09.2015 kl. 16:00
12/00624
033
Evt. forfall meldes på telefon 32068300, eller til [email protected]
Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale.
Orienteringssaker:
 Kommunedelplan Natten og Tverrlie
 Kommuneplan for Nes
SAKSKART
Side
Saker til behandling
18/15 15/00755-6
79/206, Stasjonsvegen 13 - dispensasjonsbehandling
oppføring av seniorboliger
2
19/15 15/00925-3
Gnr. 35/52 og 37/80 - dispensasjon fra kommuneplanen
9
Nesbyen, 16.09.2015
Kjell Ålien
leder
1
Saker til behandling
18/15 79/206, Stasjonsvegen 13 - dispensasjonsbehandling oppføring av
seniorboliger
Arkivsak-dokument: 15/00755-6
Arkivkode:
79/206
Saksbehandler:
Svein Magne Bråten
Saksgang
1 Kommuneplanutvalget
Møtedato
23.09.2015
Saknr
18/15
Saken avgjøres av:
Kommuneplanutvalget
Vedlegg:
Vedlegg 1; Søknad om dispensasjon, datert 17.07.2015
Vedlegg 2; Utvidet søknad om dispensasjon, datert 27.07.2015
Vedlegg 3; Høringsuttalelse fra NVE av 02.09.2015
Dokument i saken:
Saksmappe 15/00755
Saksopplysninger:
Nedre Jorde borettslag har tidligere fått dispensasjon fra plankravet i forbindelse med
oppføring av seniorboliger i Lakkergata, se sak 1/15 i kommuneplanutvalget. I og med at det
ble gitt dispensasjon fra plankravet, og boligene ikke oppføres etter gjeldende bestemmelser
i kommunedelplanen, «Planbestemmelser kommunedelplan Nesbyen» vedtatt 13.08.2015,
må det søkes om dispensasjon fra
1. Byggegrense for carport/bodbygg
2. Utnyttelsesgrad
3. Utforming; gesimshøyde og mønehøyde.
4. Avstand til vassdrag
5. Avstand til kommunal veg/sykkelveg/gangveg
6. Krav til parkering
7. Krav til uteoppholdsareal
Nedre Jorde borettslag ved Sigmund Øen og Kjell Larsen har hatt et møte med
administrasjonen for å gjennomgå behovet for og omfanget av dispensasjonsbehandling.
Søknaden er sendt på høring til NVE, med kopi til Buskerud Fylkeskommune. NVE har sendt
inn høringsuttalelse 2. september (vedlegg 3). Buskerud Fylkeskommune har ikke sendt inn
høringsuttalelse. Fylkesmannen i Buskerud er kontaktet per telefon, det ble da gitt
2
tilbakemelding om at de ikke trengte å høre saken da de hadde avgitt høringsuttalelse i
forbindelse med fritak fra plankravet.
Forhold til overordnet plan:
Kommunedelplan for Nesbyen (planID 00201201), vedtatt 13.08.15
Miljøkonsekvenser:
Se sak 1/15
Helse-/miljø og beredskapsforhold:
Se sak 1/15
Økonomiske konsekvenser:
Se sak 1/15
Vurdering:
Det er plan- og bygningslovens (heretter kalt PBL) kapittel 19 som regulerer kommunens adgang
til å gi dispensasjon. Pbl § 19-2, 1.ledd sier at kommunen kan gi dispensasjon dersom det
foreligger særlige grunner. Lovens kumulative vilkår i 1. og 2. ledd må begge være oppfylt før
dispensasjon kan gis. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn
som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Videre er
det slik selv om begge vilkår er oppfylt kan kommunen allikevel velge å si nei til å gi en
dispensasjon.
1. Dispensasjon fra byggegrense
PBL § 20-4, 2.ledd, bokstav b, regulerer avstand til naboeiendom. I dette tilfelle søkes det om
å bygge carport helt inntil tomtegrense mot 79/21 og 79/85. Det foreligger signerte avtaler
med nabo om dette.
3
Situasjonskart over omsøkt bebyggelse i Stasjonsvegen 13. På situasjonskartet er
eiendommen 79/21 til venstre og eiendommen 79/85 til høyre for Stasjonsvegen 13.
Nes kommune har hatt som praksis å gi dispensasjon for bygging av garasjer og boder helt
inntil naboens grense. Det anbefales derimot sterkt at det ikke bygges nærmere enn 1 meter
fra nabogrense av hensyn til vedlikehold av bygningsmassen.
Det bemerkes dessuten at bebyggelsen mellom Rukkedøla og Stasjonsvegen er tett, og det
er få muligheter til å knytte framtidig bebyggelse på nordsiden av Rukkedøla til sørsiden ved
gangbro over Rukkedøla. Dette var den mest egnede tomten å gjøre dette på i og med at det
kunne gitt fri sikt mot Jordeshagen. Kommunen har tidligere hatt dialog med de eldres
bospareklubb mht. å legge bebyggelsen slik at frisikten ble opprettholdt. Kommunen
registrer at utbygger ikke har tilrettelagt for dette, og mener en dispensasjon må innvilges
med vilkår om at det i byggesaken (utenomhusplan) legges til rette for at gangbro over
Rukkedøla kan etableres i framtiden.
2. Dispensasjon fra utnyttelsesgrad
PBL §20-4, 2. ledd regulerer utnyttelsesgrad. Det søkes om en utnyttelsesgrad på 31 %, med
begrunnelse «for å få plass til mange nok leiligheter til å skape et miljø/fellesskap for
beboerne kreves det en større arealutnyttelse enn oppgitt i gjeldende bestemmelser. Vi anser
det som positivt at det er høy utnyttelse av sentrumstomter og at seniorleiligheter har lett
tilgang til sentrum med servicetilbud». I overordnet plan er satt en grense for utnyttelse på
%-BYA = 25%. Hensynet bak formålsbestemmelsen, blir ikke vesentlig tilsidesatt, da det i
dette tilfelle er snakk om å bygge boligbygg med seniorboliger og ikke enebolig. Fordelene
ved å gi dispensasjon, som angitt i søknad, antas å være større enn ulempene, selv om det
4
generelt er svært uheldig at utnyttelsesgraden overstiger utnyttelsesgrad i nylig vedtatte
plan. En så betydelig økt utnyttelsesgrad burde i seg selv vært gjenstand for en
reguleringsprosess, slik at man kunne få regulert tomten til ønsket formål. Rådmannen har
likevel kommet til at det i dette tilfelle kan gis dispensasjon.
3. Dispensasjon fra utforming av bygning, gesims- og mønehøyde
PBL §20-4, 2. ledd regulerer gesims- og mønehøyde. Det søkes om en gesimshøyde på 8,3
meter og en mønehøyde på 12,0 meter, med begrunnelse «For å få plass til mange nok
leiligheter til å skape et miljø/fellesskap for beboerne bør det bygges i 3. etasjer. Dette
medfølger at gesimshøyde blir høyere enn oppgitt i gjeldende bestemmelser. Byggehøyden vi
søker om vil harmonere med bebyggelsen på den andre siden av Stasjonsvegen (Torghagen).
Tillatt byggehøyde i reguleringsplan gjeldende for f.eks. Torghagen er 14,0m». I overordnet
plan er satt en grense på 6,3 meter for gesimshøyde og 12,0 meter for mønehøyde. På andre
siden av Stasjonsvegen er det laget egen reguleringsplan for kvartal A, der er det tillatt med
en mønehøyde på 14,0 meter, men innenfor området mellom Rukkedøla og Stasjonsvegen
er per i dag ingen boliger med mer enn 2 boligetasjer, og dermed en mønehøyde på
maksimum 9 meter. Å tillate en mønehøyde på 12,0 meter vil gi hele området mot
Rukkedøla et annet uttrykk enn den forholdsvis ensartede bebyggelsen som er i dag.
Generelt er det svært uheldig at det tillates å bygge så mye høyere enn eksisterende
bebyggelse og bestemmelser gitt i gjeldende nylig vedtatte kommunedelplan uten at det har
vært gjenstand for en drøfting og høring i en reguleringsprosess. Rådmannen har likevel
kommet til at det i dette tilfelle kan gis dispensasjon.
4. Dispensasjon fra avstand til vassdrag
PBL §20-4, 2. ledd bokstav f regulerer avstand til vassdrag. I gjeldende plan er det satt en
grense 100 meter fra elvekant. En endring av en slik grense vil være gjenstand for vurdering i
en reguleringsprosess. Nå er det eldre bebyggelse som ligger nærmere vassdrag på
naboeiendommene, men kommunen er pliktig til å vurdere forholdet til flom og
oversvømmelse i reguleringsprosessen eller byggesaken. I dette tilfelle vil boligbygget bli
oppført ca. 24 meter fra elvekanten og utenfor sonen for 200-års flom, med begrunnelse
«Bakgrunn for ønske om å bygge med avstand mindre enn 50m fra elvekant er at det ikke er
mulig å bebygge tomta hvis 50 meters grense skal overholdes. Til orientering så er avstanden
fra elvekant til tomtegrense på motsatt side ca. 62m. plasseringen av bygninger i dette
tiltaket er i tråd med omkringliggende bebyggelse langs Rukkedøla». NVE skriver imidlertid i
sin høringsuttalelse at «Til høydene som kommer fram av flomsonekartet må det legges til
en sikkerhetsmargin på 50 cm». Dette vil i praksis bety at en 200-årsflom vil kunne stå 50
cm høyere enn flomsonekartet viser. Tomta er flat og dermed innebærer dette at hele
bygningen i praksis er utsatt ved en 200-års flom. Hensynet bak formålsbestemmelsen, blir
ikke vesentlig tilsidesatt, dersom det gjennomføres sikringstiltak mot flom. Som avbøtende
tiltak vil kommunen derfor sette vilkår om at overskuddsmasse benyttes til å heve terrenget
mot elva. Utbygger står fritt til å vurdere andre avbøtende tiltak som å sikre byggegrunn
med «flomduk», kle deler av bygget med vannsikker kledning eller heve bygget for å unngå
fremtidig vannskade på leiligheter i 1 etasje. Carport/søppelskur vil bli plassert ca. 11 meter
fra elvekanten og delvis innenfor sone for 200-års flom. Det er utstrakt fare for skade på
bygningsmasse innenfor 200-års flomsone, men i og med at det er snakk om
carport/søppelskur mener kommunen dette kan tillates. Rådmannen vil anbefale at
5
søppelskuret flyttes nærmere innkjøring, ikke først og fremst av hensyn til flomfaren, men
likeså mye av hensyn til søppeltømming og trafikk på området.
I hht. TEK § 8-4 skal uteoppholdsarealet mot Rukkedøla sikres. I rammesøknaden er det ikke
opplyst om sikringstiltak mot vassdrag eller opparbeidelse av uteareal. I utgangspunktet skal
det ikke forekomme arbeid eller utfylling i vassdraget. Ved vurdering av fordeler og ulemper,
mener rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon innebærer en bedre vurdering av
flomfare og behov for sikring av utearealet og elvebredden, dette må derfor prosjekteres før
det gis rammetillatelse.
5. Dispensasjon fra avstand til kommunal veg/sykkelveg/gangveg
PBL §20-4, 2.ledd, bokstav b, regulerer byggegrenser. I gjeldende plan er det satt en grense
på 15 meter fra senterlinje kommunal veg og 15 meter fra senterlinje gang- og sykkelveg.
Bygningskroppen blir plassert ca. 11 meter fra senterlinje kommunal veg, mens balkong vil
bli plassert ca. 8 meter fra senterlinje kommunal veg. Begrunnelsen for dispensasjonen er
gitt med at «bakgrunn for ønske om å bygge med avstand mindre enn 15m fra senterlinje
veg er å utnytte tomta best mulig og ha lengst mulig avstand til elvekanten. Plasseringen av
bygninger er i dette tiltaket i tråd med omkringliggende bebyggelse langs Stasjonsvegen».
Det foreligger ingen planer om utvidelse av eller endring av kommunal veg. Det er allerede
bebygget gang- og sykkelveg. Det forutsettes at disse vegene ikke skades ved tiltaket, og at
eventuell skade utbedres at utbygger.
6. Dispensasjon fra krav til parkering
PBL §20-4, 2.ledd, bokstav b, regulerer krav til parkering. I gjeldende plan er det satt krav til
1,5 parkingsplass per leilighet. Tiltaket tilfredsstiller minstekravet i kommunedelplanen.
Søker mener det ikke må dispenseres fra kravet da minstekravet i plan er oppfylt. I og med
at minstekravet er oppfylt, er det ikke behov for dispensasjonsbehandling. Erfaringsmessig
er det til tider behov for flere parkeringsplasser enn minstekravet. Kommunen ser at det ikke
lar seg gjøre å få plassert inn flere parkeringsplasser uten at det går ytterligere ut over
uteoppholdsarealet.
7. Dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal og leikeareal
PBL §20-4, 2. ledd regulerer krav til uteoppholdsareal. I gjeldende plan angir bestemmelsene
at det skal avsettes 150 m2 per bolig. For dette tiltaket tilsvarer det 1800 m2. Tiltaket gir rom
for ca. 850 m2. Dispensasjon søkes med begrunnelse at «Tiltaket her er beregnet på eldre
beboere uten barn og behov for lekeareal». For det omsøkte tiltaket er det ikke urimelig å
fravike kravet til uteoppholdsareal, uten at hensynet i lovens formålsbestemmelse blir
vesentlig tilsidesatt. 850 m2 er imidlertid betydelig mye mindre enn kravet i bestemmelsene,
og burde vært behandlet i en reguleringsplan og ikke som en dispensasjon. Dersom området
hadde vært regulert til seniorboliger er det ikke urimelig med et lite uteoppholdsareal, men
området er uregulert og det er i prinsippet ingen begrensning på hvem som eier eller bebor
boligene, om det er barnefamilier eller om det er enslige eller ektepar uten hjemmeboende
barn. Gjeldende kommunedelplan setter også krav til leikeareal. I alle boligområder skal det
opparbeides leikeplasser, fortrinnsvis beregnet på beboere, men også for besøkende til
boligområdet. Som nevnt tidligere må uteoppholdsarealer og sikringstiltak prosjekteres før
det gis rammetillatelse. Det forutsettes at det prosjekteres tilstrekkelige lekearealer ute.
Dersom utbygger på et seinere tidspunkt åpner for at andre en seniorer kan flytte inn eller
6
leie eller behovet for leikeareal framkommer, må de prosjekterte leikearealene bygges. Det
forutsettes at utearealer utformes universelt.
I forhold til plan og bygningslovens § 19-2 er dispensasjonssøknaden vurdert slik:
1) Vurdering av om hensynene til bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt
Hensynet til bestemmelsene er vurdert opp mot en eventuell innvilgelse av dispensasjon.
Det vil være behov for en dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser for å
rekke å få komme i gang med byggetiltakene. De eldres bospareklubb har vurdert flere
tomter og funnet denne tomta mest hensiktsmessig. Det er flere eldre som nå ønsker å
flytte. Forutsatt at vilkår i saken oppfylles, kan ikke kommunen se at hensynene bak
bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.
2) Vurdering av om fordelene ved å gi en dispensasjon vil være klart større enn ulempene.
En planprosess tar lang tid og det betyr at utbyggingen blir satt på vent. Det er ikke
ønskelig. Videre har byggesøknaden vært på høring hos berørte naboer og det er ikke
kommet inn protester til utbyggingen. Kommunens konklusjon er derfor at fordelene ved
å gi dispensasjon er større enn ulempene.
3) Vurdere om kommunen vil gi dispensasjon.
Det svært uheldig at en sak med så mange dispensasjoner ikke blir behandlet som en
reguleringssak. Det er særlig betenkelig at forhold som utnyttelse av tomt, avstand til
vassdrag, byggehøyder og krav til uteoppholdsareal og leikeareal ikke har blitt bedre
belyst og vurdert i en reguleringsprosess. Rådmannen har vurdert om saken kan
skape presedens for andre tilsvarende saker, men i og med at denne saken gjelder
bygging av seniorboliger og alle saker skal vurderes individuelt, mener Rådmannen at
saken ikke vil kunne skape presedens. Kommunen har under særdeles sterk tvil
kommet til at man bør kunne gi dispensasjon.
Rådmannens innstilling:
De eldres bospareklubb gis dispensasjon fra følgende bestemmelser i kommunedelplan for
Nesbyen vedtatt 13.08.2015 for bygging av seniorboliger på eiendommen 79/206,
Stasjonsvegen 13:
1. Byggegrense for carport/bodbygg, det gis dispensasjon for bygging i nabogrense.
2. Utnytelse av tomt, det gis dispensasjon til en utnyttelsesgrad på %-BYA=31 %.
3. Utforming av bygning, det gis dispensasjon for en gesimshøyde på 8,5 meter og
mønehøyde på 12,0 meter.
4. Avstand til vassdrag, det gis det gis dispensasjon for bygging av boligbebyggelse inntil
24 meter fra vassdraget og carport/bod inntil 11 meter fra vassdraget.
5. Avstand til kommunal veg/sykkelveg/gangveg, det gis dispensasjon for bygging inntil
11 meter fra senterlinje kommunal veg.
6. Krav til uteoppholdsareal og leikeareal, det det gis dispensasjon for reduksjon av
uteoppholdsarealet til 850 m2.
Dispensasjonen gis med følgende vilkår:
- Boligen må sikres mot 200-årsflom. Det må beskrives nærmere av tiltakshaver
hvordan dette løses før rammetillatelse gis.
7
-
-
Sikringsarbeider og opparbeidelse av utearealer må omsøkes. Dette må prosjekteres
før rammetillatelse gis.
Uteoppholdsarealet mot Rukkedøla må sikres i hht. TEK § 8-4.
Uteoppholdsarealet må prosjekteres slik at det legges til rette for fremtidig
etablering av gangbro.
Dersom det i framtiden flytter inn barnefamilier i leilighetene skal det opparbeides
lekeareal i uteoppholdsarealet, ihht. prosjektert uteoppholdsareal i forbindelse med
rammetillatelse.
Eventuell skade på gang- og sykkelveg utbedres av utbygger.
8
19/15 Gnr. 35/52 og 37/80 - dispensasjon fra kommuneplanen
Arkivsak-dokument: 15/00925-3
Arkivkode:
35/52
Saksbehandler:
Torunn Bekkeseth
Saksgang
1 Kommuneplanutvalget
Møtedato
23.09.2015
Saknr
19/15
Saken avgjøres av:
Kommuneplanutvalget
Vedlegg:
Søknad fra Kjell-Ole Gjestemoen datert 06.08.2015.
Dokument i saken:
Ingen
Saksopplysninger:
Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen i forbindelse med fradeling av et
tilleggsareal på ca. 450 m2 fra gnr. 37/52 som skal sammenføyes med hyttetomt gnr. 37/80.
Hyttetomta er i utgangspunktet på ca. 545 m2 og er bebygd med hytte og uthus. Hensikten
med utvidelse av hyttetomta er å kunne sette opp et anneks.
Tomt og hytte ligger i LNF-område i Liemarka. Med tilleggsareal vil både tomt og bebyggelse
ligge mindre enn 50 m fra bekk og veg.
9
Det er ingen tilgrensende naboer. Det er derfor ikke aktuelt med nabovarsel. Fylkesmannen
er kontaktet muntlig og ønsket ikke saken på høring. En har ikke funnet at det aktuelt å
sende saken på høring til andre regionale myndigheter.
Forhold til overordnet plan:
I h.h.t arealdelen til kommuneplanen ligger tomta i et LNF-område. I slike områder kan det
bare settes opp bygg, settes i gang tiltak eller dele eiendom som har direkte tilknytning til
tradisjonell jord- og skogbruksdrift samt gårdstilknyttet næringsvirksomhet. Søknad om
endring av eksisterende bebyggelse som ikke er tilknyttet landbruk, behandles som en
dispensasjon fra planbestemmelsene. Bestemmelsene i pkt. 2.2.4 og 2.3.2 er
retningsgivende.
I LNF-områdene er det bygge- og deleforbud i en avstand på 100 m målt fra strandlinje ved
høyeste vannstand
Miljøkonsekvenser:
Det er foretatt søk i miljøstatus.no. Det er ikke gjort funn som tilsier at tiltaket berører
viktige naturtyper eller arter. Tiltaket berører heller ikke kulturlandskap, dyrka mark eller
myr. En har heller ikke kjennskap til slike forhold. En forutsetter derfor at vurderinger etter
naturmangfoldsloven § 8 er ivaretatt og at det ikke er nødvendig med ytterligere vurderinger
av §§ 9-12.
Økonomiske konsekvenser:
Ingen for kommunen.
Vurdering:
Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om generelt forbud mot
bygging og deling av eiendom, jfr. pkt. 2.3.1 og byggeforbud langs sjø og vassdrag, pkt. 2.1.7.
For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må følgende være oppfylt:
1. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt.
2. Fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene.
Det søkes om et beskjedent tiltak på ei allerede eksisterende hyttetomt. En kan derfor ikke
se at hensynene i lovens formålsparagraf blir vesentlig tilsidesatt.
Kommuneplanens bestemmelser legger til rette for at det skal kunne søkes dispensasjon i
LNF-områder når det gjelder endring av eksisterende bebyggelse. En kan derfor heller ikke se
at hensynene bak bestemmelsene i pkt. 2.3 LNF-områder i kommuneplanen blir vesentlig
tilsidesatt.
Tiltaket er i konflikt med forbudet i kommuneplanen mot bygging og deling nærmere enn
100 m fra vassdrag. Siden det allerede er ei bebygd hyttetomt som skal utvides noe og
bebygges med et anneks, kan en vanskelig se at det vil påvirke vassdraget negativt. Denne
bestemmelsen blir derfor heller ikke vesentlig tilsidesatt.
I en dispensasjonssak er det fordeler og ulemper for allmenne interesser som skal avveies.,
dvs. samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter
I dette tilfellet er nok fordelen størst for hytteeier. Konsekvensene for de allmenne
interessene er neppe negative og heller ikke positive. Konklusjonen er at det bør kunne gis
dispensasjon. Det følger av pbl § 10-1 at kommune kan gi dispensasjon, det forutsetter at
10
kommunen har en saklig grunn for ikke å dispensere. Siden dette er en liten sak med få om
noen negative konsekvenser for andre, bør det gis dispensasjon.
Rådmannens innstilling:
Det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt. 2.3 og 2.1.7, jfr. pbl. § 19-2, for
fradeling av ca. 450 m2 fra gnr. 35/52 og sammenføying med gnr. 37/80 og oppføring av
anneks på den samme tomta.
11