Planbeskrivelse for Landebukta Boligområde

Planbeskrivelse for Landebukta Boligområde,
Mandal
Beskrivelse av planforslaget
Planforslaget er utarbeidet med bakgrunn i kommuneplanens arealdel. Det legges i
hovedsak opp til eneboliger i dette sjønære området. Men det legges også opp til noen
to/firemannsboliger, kjede/rekkehus og evt. lavblokker der hvor det er vanskelig å få til store
eneboligtomter. Boligene vil ligge i naturskjønne omgivelser hvor mange vil få sjøutsikt. Det
er nær tilgang til sjø med muligheter for båtliv m.m.
Planen legger til rette for etablering av ny båthavn/utvidelse av eksisterende i Landekilen.
Det anlegges både ny adkomstvei til området, og helt nye veier innad i området.
Planforslaget legger også til rette for etablering av ny barnehage, lekeplasser og andre
områder for nærmiljøanlegg/idrett (ballbinger o.l.)
Mandal kommune og tiltakshavere har en avtale om å utforme områdereguleringen sammen.
Multiconsult er engasjert for å utarbeide planforslaget. Det er holdt flere møter der planen er
gjennomgått.
Planforslaget legger opp til at det kan bygges mer enn 200 boligenheter innenfor
planområdet.
De veiene som er vist i planen er planlagt etter kommunens veinorm, og det er krav til
detaljregulering for areal for høydebasseng/trykkøkning, og krav om tekniske planer for
utforming av kommunalteknisk anlegg, veianlegg og lekearealer.
Siden dette er en områderegulering, viser planen hovedstrukturer, med veier og inndeling i
boligområder med krav om detaljregulering. I tillegg er det vist område for småbåthavn og et
stort område for nærmiljøanlegg. Også for disse er det plankrav.
En mindre del av planen er detaljert (23 boliger med tilhørende nærlekeplass). Dette er
boliger som har direkte adkomst til hovedveien, eller boliger som tilknyttes ved privat vei.
Planforslaget viser for øvrig store, sammenhengende grøntområder og områder som er
båndlagt etter lov om kulturminner.
Vurderinger av planforslagets konsekvenser
Landskapsbilde
Områdets samlede verdi er middels. Som vedlegg til planen ligger det et registreringskart for
landskapstemaet. Registreringskartet er benyttet i forbindelse med planlegging av
boligområdene i planforslaget. Planforslaget søker å ivareta de viktigste
landskapselementene, som markerte topper, landskapslinjer og landskapsrom. Boligområder
og veger skal legges så de i minst mulig grad kommer i konflikt med disse elementene. Det
er ikke ønskelig å bygge ned viktige landskapsrom. Imidlertid vil planforslaget endre
landskapet sammenlignet med 0–alternativet, som er dagens situasjon. Særlig gjelder det
området sett i fra sjøen. For landskapet vurderes planforslaget å ha liten til middels negativ
konsekvens.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
V
1
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
Nærmiljø og friluftsliv
Utover interne stier og eldre ferdselsveier er det ingen spesielle friluftsinteresser i
planområdet. De viktigste friluftsinteressene er knyttet til sjøen med båtliv og fiske. Elles er
det på Lande et trivelig nærmiljø med eldre, småskala, sørlandske gårdsbruk. Planforslaget
vil endre skogområdene kraftig ved å legge til rette for etablering av nye veier og boliger. De
eksisterende interne småstiene vil i stor grad forsvinne ved et ferdig utbygd område. Men
området blir knyttet sammen av nye veier, fortau og andre opparbeidede småstier.
Planforslaget legger også til rette for lek med både små og større lekeplasser.
Utsiktsområder fra den markerte ryggen midt i planområdet, og topper for øvrig i
planområdet, blir mer tilgjengelige, og er en positiv konsekvens.
Det legges opp til etablering av ny båthavn i Landekilen. Dette er i samsvar med
kommuneplanen og er positivt for det sjøbaserte friluftslivet.
Planforslaget blir vurdert å ha middels positiv konsekvens for nærmiljø/friluftsliv.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Naturressurser
Planforslaget vil redusere mulighetene for hogst i planområdet. Området er imidlertid svært
bratt og fremkomstmulighetene i de bratteste områdene er svært dårlige. Landbruksarealene
innenfor planområdet vil i hovedsak forsvinne ved omdisponering til andre formål. Men
følgende områder blir fortsatt regulert til lamdbruk:
- Skogsområdene innerst i Landekilen
- Skogsområdene langs plangrensen i syd-vest
- Deler av de gamle hovedbrukene i Landegården samt dyrkamark helt syd i
planområdet.
Ut fra verdivurderingen, vurderes planforslaget å ha liten negativ konsekvens for
naturressurser, skog og jordbruk.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Naturmiljø og biologisk mangfold
De registrerte områdene vil bli berørt av planforslaget når veier og boligområder etableres.
Inngrepene er store ved slik etablering av boligfelt. Men samtidig legger planen opp til
sammenhengende grøntområder, der deler av dagens naturmiljø blir bevart.
I Landekilen er det ca. 65 båtplasser og plasser i båthus i dag.
Planforslaget legger opp til utbygging av båthavn i samsvar med forslag til ny kommuneplan
som har vært på høring. En utbygging av SB1 med opptil 100-150 plasser vil gi en tredobling
av dagens plasser. Dette vil kunne medføre noe mer forurensing i form av oljesøl, bunnstoff
o.l. Et godt opplegg med spyleplass på land m/oppsamling/oljeskiller og et godt opplegg for
avfallshåndtering kan bedre utslippssituasjonen. Planforslaget vurderes å ha middels negativ
konsekvens for naturmiljø og biologisk mangfold i sjø.
Direkte inngrep i ålegrassamfunn og bløtbunn vil være beskjedent, og må evt. avklares
nærmere i detaljreguleringsfasen.
2
Det vises også til vurderinger etter Naturmangfoldloven nedenfor.
Basert på at planområdet er et typisk sørlandsk kystlandskap, og med et tilsvarende typisk
naturmiljø, vurderes planen totalt sett å ha liten negativ konsekvens for naturmiljøet.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Kulturmiljø, fornminner og nyere tids kulturminner
Registrerte gravhauger og steinalderlokaliteter vil ikke bli berørt av planforslaget. Disse
områdene er båndlagt i planforslaget. Et større område med registrert kulturlandskap vil bli
noe nedbygd.
Planforslaget vurderes å ha liten negativ konsekvens for kulturmiljø, fornminner og nyere tids
kulturminner.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8-12
En beskrivelse av hvordan Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert i planarbeidet gis i det
følgende. Planområdet er i dag dels et område med gårds- og boligbebyggelse, og dels et
skogsområde som stiger fra sjøen opp til over kote 90 vest i planområdet.
I strand/sjøområdene er det båtplasser og småbåthavner også i dagens situasjon.
I tråd med kommuneplanen, innebærer planen at store deler av området bygges ut med
boliger og tilhørende infrastruktur.
Kunnskapsgrunnlaget (lovens § 8)
Naturbasen er sjekket, og lokalkunnskap basert på befaring sammenholdt med allerede
foretatte utbygginger og tiltak er vurdert. Det er foretatt nye registreringer av naturmiljø og
biologisk mangfold både på land og i sjø, og det er gjort omfattende arkeologiske
undersøkelser.
Det vises til punktene ovenfor om naturverdier og biologisk mangfold samt arkeologi.
Innenfor planområdet har man derfor god kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers
utbredelse og økologiske tilstand.
Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å være tilstrekkelig godt for å kunne gjøre forsvarlige
vurderinger knyttet til naturmangfold.
Føre-var prinsippet (lovens § 9)
En utbygging i tråd med kommuneplanen og forslag til områderegulering, vil i stor grad endre
områdets karakter. Mye av området vil bli endret fra skogsområde og kulturlandskap til
byggeområde med veier og tekniske inngrep.
Men planen legger samtidig opp til sammenhengende grøntområder som ivaretar noen av de
typiske naturtypene.
3
Småbåthavn:
Utbygging av småbåthavn vil medføre tiltak i strandsonen (bygging av brygger) og evt.
mudring for å oppnå tilstrekkelig dybde for båtplassene. Det er her krav om detaljregulering,
og evt. omfang av tiltak i sjøen må avklares gjennom en detaljregulering.
Boligområdet:
En utbygging til boligområde, vil nødvendigvis medføre irreversible inngrep og skade på
naturmangfoldet innenfor planområdet.
Foretatte registreringer og rapporter viser imidlertid at dette er et typisk sørlandsk
kystlandskap, og samtidig er det bevart sammenhengende grøntområder som i noen grad
ivaretar deler av naturmiljøet innenfor planen. Dette gjelder både kulturlandskap og typisk
skog i området.
Konklusjon:
I en større sammenheng (kommune/region) vil inngrepet ikke medføre vesentlig skade på
naturmangfoldet fordi dette er et typisk sørlandsk kystlandskap som er bredt representert
ellers i kommunen og regionen.
En by i utvikling, slik Mandal er, trenger arealer til bl.a. nye boligområder. I kommuneplanen
er det gjort en overordnet vurdering av hvor boligområdene kan legges, og da ved en
avveining mellom utbygging og LNF/vern. B1, Lande har ligget som et fremtidig boligområde
i kommuneplanen gjennom flere valgperioder, og det har ikke vært motforestillinger til
lokaliseringen ved de siste revisjonene av kommuneplanen.
Ettersom kunnskapsgrunnlaget innenfor planområdet er godt, kan vi ikke se at det er
nødvendig å benytte føre-var-prinsippet.
Økosystemtilnærming og samlet belastning (lovens § 10)
Gjennom kommuneplanarbeidet er det gjort en vurdering av at en slik utbygging totalt sett er
gunstig, bl.a. i forhold til å ta i bruk andre arealer/dyrket mark til slike formål.
Selv om tiltaket vil medføre store inngrep lokalt i planområdet, vil det i en kommunal/regional
sammenheng være et lite inngrep i arealer som er typiske for kysten på Sørlandet. Vurdert ut
i fra naturmangfoldloven anses tiltaket samlet sett derfor å gi små negative konsekvenser for
naturverdiene. Det er lagt vekt på at planen legger opp til en sammenhengende
grønnstruktur innenfor planen, og at det er tilsvarende naturområder som grenser til planen i
sør og vest.
Ålegresset i Landekilen er av nasjonal verdi. Det er krav om detaljregulering for
småbåthavna. Det vil være en viktig del av detaljreguleringen å vurdere mer detaljert
hvordan plassering av brygger, flytebrygger m.m. kan optimaliseres i forhold til ålegresset.
Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver (lovens § 11)
Dersom tiltaket forårsaker skader på naturmangfoldet skal kostnadene dekkes av
tiltakshaver. Tiltak for å unngå skader er å benytte seg av miljøforsvarlige teknikker og
driftsmetoder. Innenfor planområdet vil det være viktig å bevare de sammenhengende
grøntområdene mest mulig urørt.
I forhold til naturverdiene i Landekilen, vil en utbygging av avløpssystem, og tilkopling av
eksisterende bebyggelse, trolig redusere forurensingen i Landekilen, og dermed bedre den
økologiske tilstanden der.
4
Ved bygging av småbåthavn, vil tiltak som spyleplass med oppsamling/oljeavskiller også
kunne redusere utslipp som skader naturmiljøet.
Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder (lovens § 12)
NML § 12 omhandler miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, men også vurderinger av
alternative lokaliseringer av tiltaket.
Det skal i forbindelse med utbygging av tiltaket benyttes teknikker og driftsmetoder som for
dette prosjektet er best mulig egnet og miljøforsvarlige.
Da dette er et tiltak som er i samsvar med kommuneplanen, og på et konkret eiet område, er
ikke alternativ lokalisering aktuelt.
Trafikk og trafikksikkerhet
Utbedring av vei og fortau vil være et pluss for trafikksikkerhet inkludert myke trafikanter. Ikke
minst vil ny vei forbi Landegården bedre situasjonen langs eksisterende vei, som har svært
dårlig standard.
Bankebroa (utenfor planområdet på vei mot byen) har en bredde som innebærer at to
personbiler ikke kan møtes på broa. Det er ikke fortau på broa, men g/s-vei på begge sider.
Broa er en heve-bro som kan åpnes for at større båter kan passere, bl.a. inn til det tidligere
skipsverftet til Båtservice.
Det vil bli en økning av trafikken over broa fra dagens 2.150 til ca. 2.800 etter full utbygging
innenfor B1.
Dette innebærer at møtende biler i større grad må vente enn i dagens situasjon. Dette vil
imidlertid ikke medføre kapasitetsproblemer, men litt mer venting i perioder på dagen med
størst trafikk.
Trafikksikkerheten på broa er et tema som har vært til vurdering, bl.a. knyttet til
reguleringsplanen for Sånum som ble utarbeidet tidlig på 2000-tallet, og godkjent i 2006.
Ombygging av broa har også vært et tema i det siste, og da fordi skipsverftet er flyttet, og
den evt. kan endres til en fast bro. Det er avsatt noe midler i fylkeskommunens budsjett til
utbedring av brua, og Fylkeskommunen/Vegvesenet arbeider med dette.
Planforslaget vurderes å ha stor positiv konsekvens for trafikk og trafikksikkerhet.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Universell utforming
Mandal kommune har i både kommuneplan og kommunale retningslinjer for universell
utforming et mål om å legge til rette for at flere boliger skal være utformet for alle.
Teknisk forskrift regulerer også dette temaet.
Planforslaget vil ivareta intensjonene i kommuneplanen ved at minimum 50 % av boligene i
planforslaget vil ha samtlige hovedfunksjoner på hovedplan. Tilgjengelighet til det sentrale
nærmiljøanlegget, lekeplasser m.m. vil i stor grad bli universelt utformet. I noen grad gjelder
dette også utsiktspunkt o.l., selv om det bratte terrenget noen plasser gjør det vanskelig å
oppnå helt tilfredsstillende stigningsforhold.
Planforslaget vurderes å ha stor positiv konsekvens for universell utforming.
5
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Barn og unge
Planforslaget legger opp til etablering av lekeplasser og barnehage. I tillegg er det store
skogsområder som er egnet for lek tett opp mot og innad i planområdet. Det er også
muligheter for aktiviteter knyttet til sjø.
Etablering av veier og stier i planområdet gir tilgang til utsiktspunkter m.m. som i dag er
nærmest utilgjengelige på grunn av ulendt terreng.
Nyetableringene som planforslaget legger opp til er positive for barn og unge. Regulert
boligområde vil ha høy kvalitet når det gjelder barns muligheter for lek og utfoldelse.
Boligområdet vil også få god trafikksikkerhet, bl.a. med fortau og g/s-veg fra sentralt i
området og helt til byen. Også til regulert område for Barnehage vil det bli bygget fortau.
Planforslaget vurderes å ha stor positiv konsekvens for barn- og unge.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Næringsliv
For næringslivet vil planen først og fremst ha betydning i anleggsfasen ved utbygging av
infrastruktur og boliger. Kostnadene for tekniske anlegg for hver tomt/bolig antas å ligge på
rundt 300.000,- Det kan ligge høyere her på grunn av vanskelig terreng. For hele feltet vil
dette (lavt anslått) bety en omsetning for entreprenører og leverandører på ca. 60 mill.
kroner.
Det er mer vanskelig å anslå kostnadene for bygging av boligene, men for normale boliger
kan dette anslås til ca. 2 mill. For hele feltet, med i overkant av 200 boliger, vil altså dette gi
en omsetning for næringslivet på i overkant av 400 mill. kroner.
Samlet for næringslivet vurderes konsekvensen til liten positiv.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Støy
Støyproblematikken er utredet. Støyen vil ikke overskride anbefalte verdier i nytt boligfelt.
Boligfeltet vil føre til økt trafikk gjennom Sånum, og støyvurderingen viser at noen flere
boliger kommer i gul sone her. Planbestemmelsene legger opp til at aktuelle støytiltak
gjennomføres.
I anleggsfasene vil det forekomme periodevise støyende arbeider.
Planforslaget vurderes totalt sett å ha liten negativ konsekvens.
6
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Infrastruktur
Det planlegges nye veier i området, både utbedring av eksisterende, omlegging av trase og
etablering av nye. Ny reguleringsplan for Landevegen er godkjent som egen reguleringsplan
(gjelder fra Toftenes til Landekilen). Se ovenfor.
For vann og avløp vil det bli etablert helt nytt anlegg som påkoples dagens kommunale
anlegg ved Toftenes på Sånum. Innenfor områdereguleringen er det krav til at det avsettes
arealer til nødvendig høydebasseng og pumpestasjoner.
Strømtilførsel blir sikret fra eksisterende høyspentnett, og nødvendig areal for trafostasjoner
eller lignende vil måtte avsettes i detaljregulering. Eksisterende høyspentledninger vurderes
lagt i bakken.
Internt i feltet vil kabler og ledninger bli lagt i bakken.
Planforslaget vurderes totalt sett å gi middels positiv konsekvens for infrastruktur.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Avrenning/overflatevann i boligområdet
Overvannet vil bli tatt hånd om ved etablering av veier og boligområder.
Med utgangspunkt i at det ikke er registrert problemer med overvann i området i dag,
vurderes planen å ha ubetydelig konsekvens for overvannshåndtering.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Forurensing.
Det er ikke registrert eller rapportert om forurensing på land, men det kan forekomme helt
lokal forurensing fra de private avløpsløsningene. Ved utbygging av boligfeltet, må det
påregnes at kommunen stiller krav om påkobling til kommunalt avløpsanlegg.
Denne forurensningskilden vil da forsvinne helt.
NIVA konstaterer at strandsonen i Landekilen bærer preg av høy næringstilgang. Som for
landsiden, vil tilknytning til kommunalt ledningsnett fjerne utslipp til Landekilen. Dessuten vil
boligfeltet redusere småskalalandbruket ytterligere, og dermed også avrenning til Landekilen
av næringssalter.
Samlet vil disse forholdene kunne redusere næringstilgangen til Landekilen.
I Landekilen er det ca. 65 båtplasser og plasser i båthus i dag.
7
En utbygging av småbåthavn med opptil 100-150 plasser vil gi en tredobling av disse
plassene. Dette vil kunne medføre noe mer forurensing i form av oljesøl, bunnstoff o.l. Et
godt opplegg med spyleplass på land m/oppsamling/oljeskiller og et godt opplegg for
avfallshåndtering kan bedre utslippssituasjonen.
Samlet sett, med noe forbedring i utslipp av næringssalter fra land og noe større utslipp fra
båtplassene i småbåthavna, kan forurensningssituasjonen i Landekilen bli omtrent uendret
ved en utbygging av boligfeltet og en utbygging av småbåthavn.
Planforslaget vurderes å ha liten negativ konsekvens for forurensningssituasjonen i området.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Folkehelse
Folkehelse handler om å legge til rette for og fremme befolkningens helse og trivsel, og
redusere faktorer som har negativ innvirkning (jf. Folkehelseloven § 3). I sjekkliste til veileder
for "Helse i plan" er folkehelsebegrepet presisert til å gjelde følgende forhold; Boligforhold,
Økonomisk trygghet, Skole- og arbeidsmulighet, Hjelp etter behov, Ytre miljø og sikkerhet,
Levekår, Sosial tilhørighet og Levevaner.
I områdereguleringen for Landebukta boligfelt Lande dreier dette seg om:
For det første å legge til rette for en utbygging som gir trygge og sikre omgivelser, og for det
andre at planen gir muligheter for fysisk aktivitet, lek og rekreasjon i attraktive omgivelser.
Det vises i så måte også til flere av punktene ovenfor, bl.a. om trafikk/trafikksikkerhet, barnog unge og støy.
Disse forholdene er godt ivaretatt i planen.
Det er trafikksikker vei inn til byen, i hovedsak med adskilt g/s-veg. Større barn kan dermed
bruke sykkel til skole og aktiviteter i byen.
Inne i boligområdet er regulert et sentralt nærmiljøanlegg som vil få svært høy kvalitet, og i
tillegg blir det etablert nærlekeplasser og kvartalslekeplasser i øvrige deler av området.
Når det gjelder rekreasjonsarealene er det viktig at det bevares autentisk og interessant
natur, fordi det motiverer til sunne uteaktiviteter.
Innen planområdet blir det både tilrettelagte områder (balløkke m.m.) og sammenhengende
grønnstruktur/naturområder og stier. Utenfor planområdet, men likevel lett tilgjengelig, ligger
attraktive rekreasjonsarealer som Furulunden med strendene, Landehobde, Høgsåsområdet, Rona m.fl.
Boligfeltet vil totalt sett gi gode forutsetninger for å fremme befolkningens helse og trivsel, og
vurderes å ha middels positiv konsekvens.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
V
8
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
Kriminalitetsforebygging
Når det gjelder konkrete kriminalitetsforebyggende tiltak er det ikke utformet eller stilt krav
om noe spesielt. De viktigste tiltakene er gjerne tiltak som ikke gjenspeiles i en
reguleringsplan. I foreliggende planforslag er det lagt vekt på å skape en ryddig og lettlest
arealbruk, slik at det ikke blir liggende igjen bortgjemte områder. Dessuten vil tiltakene i
planen gjøre at det blir mer aktivitet i området hele dagen. Dermed blir det vanskeligere å
utføre kriminalitet uten å bli oppdaget. Dessuten er det viktig å ha en god estetisk utforming,
materialbruk, vegetasjonsbruk og belysning i tillegg til at områder holdes ryddige og generelt
er godt vedlikeholdt. Bestemmelsene sikrer til en viss grad at dette ivaretas i videre
detaljering. Det er også stilt krav om situasjonsplan, der løsninger i forhold til materialbruk,
vegetasjon, belysning, sykkelparkering vil bli vist. I den forbindelse vil det også være viktig å
tenke på kriminalitet, drift og vedlikehold.
På dette punktet vurderes planen å ha ubetydelig konsekvens.
Stor positiv
konsekvens
Middels
positivt
konsekvens
Liten positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Liten negativ
konsekvens
Middels
negativ
konsekvens
Stor negativ
konsekvens
V
Sammenstilling av konsekvenser
Utredningstema
Stor positiv
konsekvens
Middels
positiv
konsekvens
Liten
positiv
konsekvens
Ubetydelig
konsekvens
Landskap
Liten
negativ
konsekvens
Stor
negativ
konsekvens
0
0
V
Nærmiljø/friluftsliv
V
Naturressurser
V
Naturmiljø/biol.mf.
V
Kulturmiljø
V
Naturmangfold
V
Trafikk/sikkerhet
V
Universell utform.
V
Barn-unge
V
Næringsliv
V
Støy
V
Infrastruktur
V
Avrenning
V
Forurensing
V
Folkehelse
V
Kriminalitetforeb.
Sum
Middels
negativ
konsekvens
V
3
3
1
3
9
6
Kommentar til sammenstillingen:
Vurdering av konsekvenser er i noen grad skjønnsmessig, og en direkte summering av
sammenstillingen gir ikke et fasitsvar.
Men sammenstillingen viser en overvekt av positive konsekvenser av planen.
De fleste utbygginger i naturområder har negative konsekvenser for landskap, naturmiljø og
naturmangfold. Sammenstillingen viser imidlertid at utbygging av B1, inkludert småbåthavn i
Landekilen, vil gi et bomiljø med gode kvaliteter. Infrastrukturtiltak vil også bedre forholdene
for eksisterende bebyggelse, i første rekke for boligbebyggelsen på Lande ved at veien
legges utenom Landegården, og ved at det blir kommunalt anlegg for vann og avløp.
De positive konsekvensene er derfor vurdert som større enn de negative.
Samlet vurdering og anbefaling
Områdereguleringen er utarbeidet av Multiconsult på vegne av tiltakshavere og Mandal
kommune. Det har vært gjennomført flere underveismøter.
Lande er et sjønært område som skal legge opp til store og attraktive tomter.
Kommuneplanen anslår 100 tomter, men planforslaget vil legge til rette for over 200
boenheter, i hovedsak eneboliger på romslige tomter. Men siden deler av området er bratt, er
det også lagt til rette for bygging av rekkehus, terrasseboliger, lavblokker o.l.
Nye byggeområder skal lokaliseres og utformes slik at de i så stor grad som mulig kan
brukes av alle. Det stilles krav i planen slik at intensjonen om universell utforming blir
ivaretatt. Det samme gjelder gode anlegg og tiltak for barn og unge.
Det er også lagt vekt på at:
Landebukta boligfelt skal utvikles som et attraktivt boligområde for alle
befolkningsgrupper i kommunen.
Det skal tilrettelegges for romslige tomter, sammenhengende grøntområder og gode
møteplasser.
Planen legger til rette for etappevis utbygging av området, med vektlegging på realistiske
og gjennomførbare løsninger.
Det er sikret sammenhengende grønnstruktur i området, og det er lagt vekt på at
grønnstrukturen inkluderer både områder med fornminner og kulturlandskap. I
vurderingen for dette er også forholdet til naturmangfoldloven utredet og konkludert.
Viktig topografi og landskap beholdes. Også for byggeområdene i planen (med krav om
detaljregulering) er det stilt krav i planbestemmelsene som ivaretar dette.
Parkering, adkomst- og samleveger er tilpasset eksisterende terreng så langt det er
mulig. Men på grunn av delvis bratt terreng, har det vært nødvendig med til dels store
terrenginngrep for adkomstveiene for å oppnå standard etter kommunens norm.
Minst 50 % av boligene innenfor planområdet skal ha samtlige hovedfunksjoner i
hovedplan.
Det er lagt vekt på gode bokvaliteter mht. uteareal, utsikt og solforhold.
10
Det er innarbeidet gode løsninger for gående og syklende, bl.a. gjennom gang/sykkelvei
som er tilknyttet systemet gjennom Sånum inn til byen, og for øvrig fortau og
gangstier/snarveger.
I området SB1 viser kommuneplanen 100-150 båtplasser, hvorav noen er forbeholdt B1.
Områdereguleringen følger opp avgrensningen fra forslag til ny kommuneplan (noe
utvidet fra godkjent kommuneplan) i sjø, og inkluderer også område på land mellom
sjøen og Landeveien.
Også områdene mellom B1 i kommuneplanen og sjøen er tatt inn i områdeplanen. Her er
fradelte boligtomter vist som byggeområder, mens øvrige områder er vist som LNFområder.
En større eiendom sentralt i planområdet, i Søndre Dørdalen ned til sjøen innerst i
Landekilen, er regulert til LNF-område etter ønske fra grunneier. Det samme gjelder
skogsområdene langs plangrensen i syd-vest, dyrkamark helt syd i planområdet og deler
av hovedbrukene i Landegården.
Omfanget av utbygging innenfor kommuneplanens delområde B1 er vurdert. Det vil være
relativt store kostnader ved fremføring av infrastruktur frem til og inne i planområdet. For å få
et akseptabelt kostnadsnivå pr. bolig, må det derfor legges til rette for over 200 boliger, slik
områdereguleringen nå er utformet.
Reguleringsplanen legger til rette for utvikling av et godt og attraktivt boligområde, i stor grad
i tråd med føringene i kommuneplanen.
Teknisk forvaltning
Mandal kommune
Rev: 15.01.2015 bo
11