Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Roar Weisert Bakken Hareveien 36 7021 TRONDHEIM Vår ref: AUDSLA 2014/8695 Deres ref: Dato: 23.01.2015 Søknad om oppføring av tilbygg til hytte og anneks - 1719/243/1/49 Tomt nr 32 Løvtangen - Roar Weisert Bakken- Klage Innherred samkommune mottok den 03.12.2014 søknad om tilbygg til hytte og anneks. Tilbygget til hytten var på 16,9 m2 og utvidelsen av annekset på 9,82m2. Dette ga et nytt areal på 85,55m2 for hytten og 22,25 for annekset. Samlet areal for eiendommen ble etter dette 107,8m2. Kommunen ga et avslag på denne søknaden, da arealet både for hytten og annekset ble større enn hva reguleringsplanen tillater. Vedtaket ble den 31.12.2014 påklaget. Klagen lyder slik: "Sak: Tilbygg til hytte og anneks-1719/243/1/49 Tomt nr 32 Løvtangen - Roar Bakken Dette brevet sendes kun pr. mail. Vi viser til avslag på ovennevnte sak datert 10.desember 2014, samt hyggelig møte ved ditt kontor den 22.desember 2014. Vi velger å akseptere avslaget på tilbygg annekset men påklager vedtaket på tilbygg hytta. Begrunnelse: Vi mener utvidelsen av hytta er svært godt gjennomtenkt. Utbygget er en videreføring av den eksisterende veggen i Fasade Nord. Hytta får rene linjer ved at ytterveggen på stua følger ytterveggen på eksisterende soverom. Hytta faller naturlig inn i terrenget, og utbygget foretas på nordsiden av hytta hvor terrenget er ulendt og vender ned mot et stup. Denne delen av tomta er uegnet til annet bruk. Under planleggingen har vi vært opptatt av at utbygget ikke skulle bli for dominerende, men falle naturlig inn i terrenget. Vi mener vi har lyktes godt med begge delene, utbygget fremstår som anonymt og økningen vil ikke vil ha stor betydning estetisk sett. Verken grunneier eller nærmeste nabo har innsigelser mot planene. Vi håper på positiv behandling av denne saken, for oss vil 5,55 kvm ekstra utover reguleringsplanen bety svært mye. Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Audhild Slapgård [email protected] Tlf. 74048506 Organisasjon: Organisasjonsnr. 938587051 E-post: [email protected] Web: http://www.levanger.kommune.no Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 4 Med vennlig hilsen Ann Gunnvor Bakken Sign Sign Roar Weisert Bakken" Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Løvtangen plan.id 2004016. Tiltaler er ikke i samsvar med plan og det søkes om dispensasjon fra arealbegrensningene. Maks areal for grunnflate for hytter er satt til 80 m2 og for anneks 20 m2. Grunnflate er å forstå som bebygdareal (BYA). Avgjørelsen i forhold til annekset er ikke påklaget og vil således heller ikke bli behandlet i det følgende. Kommunen kan ikke se at det har kommet noen nye momenter i saken, men ønsker likevel å utdype dispensasjonsvurderingen noe. Vurdering av dispensasjonssøknaden og klagen Av pbl. § 19-2(1) fremgår det at «Kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Bestemmelsen gir uttrykk for at kommunen har adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte reguleringsplaner. I utgangspunktet kan det derfor innvilges dispensasjon fra reguleringsplan Løvtangen. Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens annet ledd presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Audhild Slapgård [email protected] Tlf. 74048506 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 4 I § 19-2(4) angis det videre at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges «særlig vekt» og at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I bestemmelsens forarbeider presiseres det at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, og at dette også gjelder i dispensasjonssaker. I tilfeller hvor det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Momenter i klagen: - Arealoverskridelse på kun 5,55 m2. Klager anfører at tilbygget et nøye planlagt Vil passe godt inn i terrenget. Tilbygget kommer der det ellers er ulendt terreng og vender ned mot et stup. Ingen innsigelser fra verken naboer eller grunneier. Omsøkte tiltak reguleres som nevnt av Reguleringsplan Løvtangen. Generelt kan man si at Åsenfjord og Løvtangen er et pressområde. Videre er det et poeng at kommunen ønsker å behandle alle innenfor samme plan område likt. Dette medfører at en evt dispensasjon i denne saken, vil være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor det aktuelle planområde.Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i dette området som ønsker større areal, og kommunen har vært konsekvent på at 20 m2 og 80 m2 er øvre grense. Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med samme størrelse. Dette vil i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til hytter innenfor dette planområde, og nettopp skal man være meget forsiktig med. Dette er forhold som det advares i mot i forarbeidene til pbl. § 19-2. I motsatt fall vil en eventuell positiv dispensasjonsbehandling her, være med på å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. § 19-2. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Audhild Slapgård [email protected] Tlf. 74048506 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 4 Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Summen av dette medfører at planen blir vesentlig tilsidesatt, og vilkårene for dispensasjon er således ikke til stede. Det neste spørsmålet blir så om fordelene er større enn ulempene. I denne saken er det snakk om en forholdsvis liten arealoverskridelse på kun 5,5 m2, men som vil ha stor betydning for familien som sådan. Selv om dette isolert sett er en liten overskridelse, er det de samme prinsippene som ellers som gjør seg gjeldene. Slik at dette momentet ikke kan tillegges særlig vekt. Ellers er det positivt både for kommunen som sådan og hytteeier at det er brukt god tid på planlegging og at hytten er tilpasset terrenget så godt som mulig. Det er også slik at området i høy grad allerede er båndlagt gjennom omfattende fritidsbebyggelse, slik at de områdene som gjenstår er desto viktigere å ta vare på. Kommunen kan ikke se at verdien for den enkelte hytteeier skal kunne veie tyngre enn hensynet til plan og likebehandlingsprinsippet. Det foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier. Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås. Konklusjon: Vilkårene for å gi dispensasjon etter § 19-2 er ikke oppfylt. Saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Audhild Slapgård Jurist Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Audhild Slapgård [email protected] Tlf. 74048506 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no